Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2024

Mitteilungsvorlage
öffentlich
242322
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
50 Amt für Soziales und Wohnen
Dezernat:
Dez. V
Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte
für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2024
Beratungsfolge
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
23.01.2025 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
20.02.2025 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Ausschuss für Soziales, Migration und Gesundheit erhält das sogenannte
Schlüssige Konzept 2024 zur Kenntnis. Mit diesem werden die Herleitung der
aktuellen Richtwerte für die angemessenen Aufwendungen für die Bedarfe für
Unterkunft erläutert und diese veröffentlicht. Das Konzept und die Richtwerte
sind auf der Internetseite der Stadt Bonn unter https://www.bonn.de/themen-
entdecken/soziales-gesellschaft/angemessene-miethoehen-in-bonn.php
veröffentlicht.
Erstmalig wurde mit dem schlüssigen Konzept 2024 ergänzend zum üblichen
Verfahren das sogenannte iterative Verfahren angewandt. Hiermit wird
sichergestellt, dass am aktuellen Bonner Wohnungsmarkt in jeder
Wohnungsgrößenkategorie eine nennenswerte Anzahl von Wohnungen
(mindestens jede dritte angebotene Wohnung) zur jeweiligen
Angemessenheitsmiete verfügbar ist.
Die neuen Bonner Richtwerte liegen weitestgehend oberhalb derjenigen Städte
in NRW, die neben Bonn sowohl im Bedarfs- als auch im Preisniveau klar
herausstechen, nämlich Düsseldorf, Köln und Münster. Auch die Richtwerte
aller Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises werden von den Bonner Richtwerten
übertroffen.
Würde man statt über das schlüssige Konzept selbst ermittelter Richtwerte wie
im Gesetz (§ 22c Abs. 1 SGB II) zugelassen hilfsweise die monatlichen
Höchstbeträge nach § 12 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes für 2025
berücksichtigen, lägen diese Werte deutlich unter den neuen Richtwerten.
Selbst bei Hinzurechnung eines 10%-Sicherheitsaufschlags liegen die neuen
Richtwerte in den Wohnungsgrößenklassen 2-7 Personen darüber. Nur im
Bereich der 1-Personenhaushalte würde der Wert um insgesamt ca. 4 €
unterschritten (wobei in dieser Haushaltsgrößenklasse 46,9% aller
Angebotsmieten innerhalb des Richtwerts liegen und eine Richtwerterhöhung
daher nicht geboten ist).Seite 1 von 16
Seite 2
Anlage/n
1 Konzept-zur-Ermittlung-der-Richtwerte-fuer-die-Bedarfe-fuer-Unterkunft
(öffentlich)Seite 2 von 16
Bundesstadt Bonn im Dezember 2024
Amt f¸r Soziales und Wohnen
Bedarfe f¸r Unterkunft
Konzept zur Ermittlung des Richtwertes
Inhalt:
1. Einleitung............................................................................................................. 2
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfl‰che ................................................... 2
3. Vergleichsraum ................................................................................................... 3
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung ........................................................... 4
5. Mindestgrˆflen .................................................................................................... 5
6. Werte der Nettokaltmiete ..................................................................................... 6
7. Datenquellen und tats‰chliche Verf¸gbarkeit ...................................................... 8
8. Angemessene Betriebskosten ........................................................................... 10
9. ‹bersicht der ermittelten Betr‰ge ...................................................................... 14Seite 3 von 16
2
1. Einleitung
Bedarfe f¸r Unterkunft werden in Hˆhe der tats‰chlichen Aufwendungen aner-
kannt, soweit diese angemessen sind (ß 22 Abs.1, Satz 1 SGB II).
Die Bestimmung der Angemessenheit erfolgt in mehreren Schritten. Sie ist zu-
n‰chst abstrakt anhand eines Richtwerts festzustellen, bevor die konkrete An-
gemessenheit unter Ber¸cksichtigung des Einzelfalles ermittelt werden kann.1
Bei der Ermittlung des Richtwertes sind diverse Vorgaben zu beachten, die
sich aus den gesetzlichen Bestimmungen und der st‰ndigen Rechtsprechung
ergeben. Der Aufbau dieses Konzepts orientiert sich an diesen Vorgaben und
stellt die Herleitung der einzelnen Schritte in den jeweils folgenden Kapiteln
dar.
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfl‰che
Der zu ermittelnde Richtwert stellt das Produkt aus jeweils maximal angemes-
sener Wohnfl‰che und angemessenem Mietpreis dar. Da es im Ergebnis nur
auf die Kostenbelastung des Grundsicherungstr‰gers ankommt, kann von ei-
nem Faktor zu Gunsten oder Lasten des anderen abgewichen werden (Pro-
dukttheorie):2
Richtwert =Wohnfl‰che*Quadratmeterpreis
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfl‰che ist – unabh‰ngig von der
Anzahl der Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend
der Haushaltsgrˆfle, zu ber¸cksichtigen.3
1 Vgl. Arbeitshilfe „Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II.I“, 6. Auflage,
Stand: 1. September 2013, S. 14.
2 Vgl. stRspr BSG z.B. v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, RdNr. 20; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS
14/17 R, RdNr. 16 3 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 16
≥ Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr. 16Seite 4 von 16
3
Die Bemessung erfolgt anhand der geltenden landesrechtlichen Vorschriften
f¸r Wohnberechtigte im sozialen Wohnungsbau 4 und ergibt als jeweilige
Hˆchstgrenze f¸r einen
1-Personen-Haushalt 50 m≤,
2-Personen-Haushalt 65 m≤,
3-Personen-Haushalt 80 m≤
und f¸r jede weitere Person jeweils 15 m≤ mehr.5
3. Vergleichsraum
F¸r die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zun‰chst das Be-
stimmen eines maflgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser be-
schreibt ein ausreichend grofles Gebiet, das aufgrund der r‰umlichen N‰he,
Infrastruktur und verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Be-
reich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet hinreichend bestimmt und ein-
grenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch ein Heraus-
greifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird.
Hilfebed¸rftige sollen die Mˆglichkeit haben, auch auflerhalb solcher Stadtteile
eine Wohnung anzumieten.6
Da der ˆffentliche Nahverkehr in Bonn auf die Erreichbarkeit des Stadtkerns
von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlage, ausgerichtet ist7, wird das
gesamte Stadtgebiet Bonn als Vergleichsraum zu Grunde gelegt.8 Das grund-
s‰tzliche Recht des Leistungsempf‰ngers auf Verbleib in seinem sozialen Um-
feld ist im Rahmen der Zumutbarkeit der Kostensenkung zu pr¸fen.
4 Vgl. stRspr BSG zB. v. 16.05.2012, B 4 AS 109/11 R, RdNr 18; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS
14/17 R, RdNr 17
5 Vgl. Ziffer 8.2 der WNB zu ß 18 Abs. 3 WFNG NRW.
6 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 18.
7 Ebenda.
8 Vgl. stRspr BSG zur zul‰ssigen Zugrundelegung des gesamten Stadtgebiets als Vergleichs-
raum im Fall von Groflst‰dten: BSG v. 05.08.2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr 24.
Einzelbeispiele: BSG v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, RdNr 21f., indem bspw. das gesamte
Stadtgebiet M¸nchen (1,3 Mio. Einwohner) als Vergleichsraum zu Grunde gelegt wird; vgl.
auch BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R: dort wird das gesamte Stadtgebiet Berlin als Ver-
gleichsraum bejaht.Seite 5 von 16
4
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage
und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bed¸rfnissen gen¸gt und kei-
nen gehobenen Wohnstandard aufweist („bescheidener Zuschnitt“9). Sie muss
daher im unteren Segment des Vergleichsmaflstabs liegen, wobei es auch hier
nicht auf die Angemessenheit einzelner wertbildender Faktoren, sondern des
Produktes (= der Gesamtbelastung) ankommt.10
Diese Anforderung wird bei einer Berechnung der Vergleichsmiete im Bonner
Mietspiegel 2024 durch die Auswahl von Geb‰ude- und Wohnungsmerkmalen
mit den jeweiligen Zu- und Abschl‰gen, welche die obere Grenze der einfa-
chen Ausstattungsklasse f¸r Wohnungen bilden, ber¸cksichtigt. Diesem Woh-
nungstyp gehˆren ungef‰hr 46 % des Bonner Wohnungsmarktes, wie er durch
den Bonner Mietspiegel beschrieben wird, an.
Der Mietspiegel unterscheidet vier Lagen von „einfach“ bis „sehr gut“. Während
der einfachen Wohnlage lediglich 5,1 % der Erhebungen zuzuordnen sind, fal-
len 46,6% der erhobenen Wohnungen unter die mittlere Wohnlage. Um si-
cherzustellen, dass die Berechnung auf einer repr‰sentativen Datenbasis er-
folgt und die tats‰chliche Verf¸gbarkeit in ausreichendem Umfang gegeben
ist, wird daher der oberste Punktwert der mittleren Wohnlage (11 Punkte) zu
Grunde gelegt – obwohl dieser ¸ber den einfachen Wohnstandard hinausgeht.
Da sich sowohl die Ausstattung als auch die Wohnlage nicht zwingend nur im
untersten, sondern im unteren Bereich zu bewegen hat11, ist durch die Aus-
wahl der Ausstattungskriterien sowie der mittleren Lage der notwendige und
erforderliche Spielraum im Hinblick auf die Anwendung der Produkttheorie er-
ˆffnet.12
9 S. BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, RdNr 28.
10 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 15 oder BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R,
RdNr 20.
11 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2. Vgl. auch BSG v. 10.09.2013, B4 AS 77/12,
RdNr 21
12 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2.Seite 6 von 16
5
Eine Beschr‰nkung auf bestimmte Baualtersklassen ist grunds‰tzlich nicht zu-
l‰ssig, auch wenn Neubauten in der Regel einen hˆheren Ausstattungsgrad
besitzen, als Hilfeempf‰ngern im Sinne des ß 22 SGB II zugebilligt wird.13 Da-
her wird der Faktor „Baujahr“ in der Berechnung nach Mietspiegel nicht be-
r¸cksichtigt.
Der Bonner Mietspiegel 2024 ist auf der Grundlage einer repr‰sentativen
Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen in Bonn entstanden und nach
anerkannten wissenschaftlichen Grunds‰tzen erstellt. Zur Sicherstellung einer
soliden Datengrundlage erfolgte eine repr‰sentative Umfrage unter mehr als
2.500 Bonner Mieter*innen und Vermieter*innen, die im Rahmen der gesetzli-
chen Verpflichtung Ausk¸nfte ¸ber das Mietverh‰ltnis und ¸ber die Merkmale
ihrer Mietwohnung gegeben haben.
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den qualifizierten Bonner Mietspiegel 2024
am 12. November 2024 beschlossen und die Interessenvertreter*innen der
Mieter*innen und die der Vermieter*innen haben den Mietspiegel 2024 als
qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Er ist ab dem 1. Dezember 2024 als qua-
lifizierter Mietspiegel nach ß 558d BGB f¸r das Bonner Stadtgebiet g¸ltig14.
5. Mindestgrˆflen
W‰hrend die Wohnfl‰chenobergrenzen durch die konsequente Anwendung
der Produkttheorie vollst‰ndig entfallen, werden die Mindestgrˆflen, die auch
in der bisherigen Regelung in den kommunalen Erg‰nzungen bzw. der Dienst-
anweisung angegeben wurden, als Orientierung beibehalten. Sie dienen als
Anhaltspunkt im Hinblick auf eine dauerhafte Wohnraumversorgung sowie zur
Vermeidung einer mˆglichen ‹berbelegung und sollten daher von den woh-
13 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, RdNr 23 und BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10
R, RdNr. 28
14 Vgl. Bonner Mietspiegel 2024 und Dokumentation hierzu: https://www.bonn.de/themen-ent-
decken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.phpSeite 7 von 16
6
nungssuchenden Haushalten nicht unterschritten werden. Der Umkehr-
schluss, dass bspw. ein Haushalt mit 4 Personen ab einer bereits vorhandenen
Wohnfl‰che von 66,5 m≤ angemessen mit Wohnraum versorgt ist, ist nicht zu-
l‰ssig, da diese Beurteilung regelm‰flig eine Einzelfallpr¸fung voraussetzt.
Die Werte sind aus den derzeit geltenden Wohnraumfˆrderbestimmungen f¸r
Nordrhein-Westfalen hergeleitet, die als Untergrenze f¸r einen Alleinstehen-
den eine Wohnung mit 35 m≤ als fˆrderf‰hig ansehen.15 Dies entspricht 70 %
der f¸r gefˆrderten Wohnraum geltenden Obergrenze f¸r einen Alleinstehen-
den in Hˆhe von 50 m≤, die mit jeder weiteren Person um jeweils 15 m≤ steigt.
Aus der analogen Anwendung ergibt sich die Erhˆhung der Mindestgrˆfle um
jeweils 70 % dieser 15 m≤, folglich 10,5 m≤.
Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass Wohnraum f¸r eine Person im
Einzelfall auch unter 35 m≤ geeignet und zumutbar sein kann und ein solches
Angebot auf dem Wohnungsmarkt tats‰chlich vorherrscht, wird im aktuellen
Konzept auch Wohnraum einbezogen, der eine Grˆfle von mindestens 16 m≤
aufweist.
Damit wird zudem der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts16 gefolgt,
wonach auch solcher Wohnraum ber¸cksichtigt werden kann, der auf dem re-
gionalen Wohnungsmarkt in nicht unerheblicher Anzahl vorhanden ist. Dass
dieser Wohnraum in einer Universit‰tsstadt wie Bonn in erheblicher Zahl auch
auflerhalb von Studentenheimen vorhanden ist, wird dadurch belegt, dass der
qualifizierte Mietspiegel 2024 aufgrund repr‰sentativer und valider Daten f¸r
nicht preisgebundene kleine Wohnungen ab 16 m≤ Aussagen zur orts¸blichen
Miete treffen kann.
Die einzelnen Werte sind in der ‹bersicht in Kapitel 9 dargestellt.
6. Werte der Nettokaltmiete
Die Vergleichsmietenberechnung nach Mietspiegel 2024 ergibt unter Ber¸ck-
sichtigung der Basismieten der jeweiligen Wohnfl‰chenobergrenze, des
Wohnlagenpunktwerts 11,0 (Zuschlag 1,26 €), des Einflusses von Geb‰ude-
15 Vgl. FRL ˆff. Wohnen NRW 2024, 2.4.6, Ziff. 3
16 Vgl. BSG vom 18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, RdNr 25.Seite 8 von 16
7
und Wohnwertmerkmalen (in Summe 0,00 €/m²) sowie der Nichtber¸cksichti-
gung des Baujahres (Zu/Abschlag 0,00 €) zunächst folgende Werte17:
Personenzahl Ausgangswohnfl‰che
(m≤)
Preis/ m² (€) Grundmiete (€)
1 50 9,46 € 473,00 €
2 65 8,99 € 584,35 €
3 80 8,81 € 704,80 €
4 95 8,73 € 829,35 €
5 110 8,66 € 952,60 €
6 125 8,56 € 1.070,00 €
7 140 8,41 € 1.177,40 €
8 155 8,18 € 1.267,90 €
Durch die Differenzierung der Mietpreise je m≤ in den einzelnen Haushaltsgrˆ-
flen wird unter anderem dem Umstand Rechnung getragen, dass kleinere
Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt tendenziell teurer (je m≤) sind.
Gleichwohl der Mietspiegel durch die Erhebungsmethode und den –zeitraum
nur Mieten widerspiegelt, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder
- von Erhˆhungen der Betriebskosten abgesehen - ge‰ndert worden sind18, so
ist f¸r einen angespannten Wohnungsmarkt wie Bonn, der sich bisher durch
steigende Mieten auszeichnete, anzunehmen, dass ‰ltere Bestandsmieten un-
terhalb des Mietniveaus nach Mietspiegel und somit innerhalb des jeweiligen
Richtwerts liegen.
Die Dokumentation des Verfahrens zum qualifizierten Mietspiegel 2024 (Re-
gressionsmietspiegel) wird auf der Homepage der Bundesstadt Bonn kosten-
los zur Verf¸gung gestellt. Weitere Hinweise dazu enth‰lt der entsprechende
Internetauftritt zum Thema „Mietspiegel“19.
17 Berechnung nach Formel: Basismiete + Zuschlag/kein Zuschlag Baujahr + Zuschlag Wohnlage
+ Zu-/Abschlag Einfluss Geb‰ude- und Wohnungsmerkmale = orts¸bliche Vergleichsmiete
18 ßß 558 Abs. 2, 560 BGB
19 Vgl. https://www.bonn.de/themen-entdecken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.phpSeite 9 von 16
8
7. Datenquellen und tats‰chliche Verf¸gbarkeit
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel gem. ß 558d BGB vor, ist dieser jeder ande-
ren Quelle (eigene Berechnungen, Mietdatenbanken, Befragungen von Woh-
nungsunternehmen, Heranziehung von Wohngeldf‰llen) grunds‰tzlich vorzu-
ziehen.20 In diesem qualifizierten Verfahren wird auch die Einhaltung mathe-
matisch-statistischer Grunds‰tze gew‰hrleistet. Da dieser jedoch in erster Li-
nie darauf ausgerichtet ist, das Funktionieren des Marktes freifinanzierter Miet-
wohnungen zu gew‰hrleisten, ist im Rahmen der BfU zus‰tzlich Wohnraum zu
ber¸cksichtigen, der zu diesem Zweck vermietet wird (ˆffentlich gefˆrderter
Wohnraum).21
Um eine Aussage ¸ber die Hˆhe der Grundmieten in ˆffentlich gefˆrderten
Wohnungen treffen zu kˆnnen, wurde auf die Daten der Bestands- und Nut-
zungskontrolle zur¸ckgegriffen.
Die durchschnittliche Grundmiete bei gefˆrderten Wohnungen, die im Zeitraum
von Juli 2023 bis Juni 2024neu belegt wurden, liegt bei 6,13 €/m². Eine Diffe-
renz zwischen Bestands- und Angebotsmieten existiert aufgrund der fˆrder-
rechtlichen Vorgaben bei Kosten- und Bewilligungsmieten nicht.
Das Mietniveau der hier nicht abgefragten weiteren gefˆrderten Objekte im
Stadtgebiet ist vergleichbar und umfasst einen Bestand von ca. 10.000 Woh-
nungen22.
Selbst die seit 2024 f¸r Bonn erhˆhte Bewilligungsmiete bei Neubauten von
7,85 €/m²23 (Einkommensgruppe A) liegt weiterhin im angemessenen Rahmen
(vgl. Tabellenwerte unter Punkt 6).
20 Vgl. BSG v. 18.06.2008, B 14/7b AS 44/06 R, RdNr 7.
21 Vgl. BSG v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, RdNr 22.
22 Stand: 31.12.2022 (Vgl. Wohnungsmarktbericht der Statistikstelle der Stadt Bonn 2023, S. 34,
Ziff. 5.1: https://www.bonn.sitzung-online.de/public/vo020?7--anlagenHeaderPanel-attachmentsList-
0-attachment-link&VOLFDNR=2015890&refresh=false)
23 Vgl. Ziff. 2.3.2.1 Nr. 3 FRL ˆff. Wohnen NRW 2024: https://www.mhkbd.nrw/system/files/me-
dia/document/file/2024-04-02-mhkbd-final-frl-off-wohnen-2024.pdfSeite 10 von 16
9
Um die Berechnung der Richtwerte auf eine hinreichend repr‰sentative Datenbasis
zu stellen und die Verf¸gbarkeit angemessener Wohnungen zu pr¸fen, wurde dar-
¸ber hinaus auf die Daten der st‰dtischen Wohnungsmarktbeobachtung (die Woh-
nungen aus allen Standards ber¸cksichtigt) zur¸ckgegriffen und es wurden rund
5.600 Wohngeldf‰lle aus dem Zeitraum 01.07.2023 – 30.06.2024 ausgewertet.
Eine Berechnung der Statistikstelle Bonn auf Grundlage der VALUE- Immobilien-
marktdatenbank kommt unter Einbeziehung von Wohnungen ab 16 m≤ hinsichtlich
der tats‰chlichen Verf¸gbarkeit f¸r das Jahr 2023 zun‰chst zu folgendem Ergebnis:
Um sicherzustellen, dass in jeder Wohnungsgrˆflenkategorie eine nennenswerte
Anzahl von Wohnungen24 zur jeweiligen Angemessenheitsgrenze verf¸gbar ist, wur-
den die in der vorstehenden Tabelle rot markierten Grenzwerte f¸r die Haushalts-
grˆflen 2,6,7 u. 8 Personen in einem zweiten Schritt iterativ soweit erhˆht25, bis eine
Verf¸gbarkeitsquote von mindestens einem Drittel der angebotenen Wohnungen er-
reicht ist (s. nachfolgende Abbildung).
24 Zur Frage der ausreichenden Verf¸gbarkeit kostenangemessenen Wohnraums vgl. BSG, Urteil
vom 3. September 2020, B 14 AS 37/19 R, RdNr.29; LSG Sachsen, Urteil vom 05.02.2024, L 10 AS
449/21, unter 5.
25 Zur Zul‰ssigkeit des iterativen Verfahrens vgl. BSG Urteil vom 03.09.2020, B 14 AS 34/19 R, RdNr.
27; BSG Urteil vom 05. August 2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr.37Seite 11 von 16
10
Durch eine regelm‰flige Wohnungsmarktbeobachtung der Abteilung Wohnen des
Amtes f¸r Soziales und Wohnen wird die Angebotslage durch Internetauswertungen
st‰ndig ¸berpr¸ft, sodass nicht nur die tats‰chliche Verf¸gbarkeit angemessener
Wohnungen auf dem Bonner Wohnungsmarkt – insbesondere in den stark nachge-
fragten Segmenten – sichergestellt, sondern auch ausreichend Spielraum bei den
wertbildenden Faktoren gegeben ist.
Die Summe aus Grundmiete und maximal angemessenen Betriebskosten, die na-
hezu alle mˆglichen Kostenarten umschlieflt, die in dem bestimmten Objekt nicht
zwingend vorliegen bzw. umgelegt werden m¸ssen, erhˆht diesen Spielraum und die
Versorgungsmˆglichkeiten zus‰tzlich.
8. Angemessene Betriebskosten
Neben der Nettokaltmiete sind auch die angemessenen Betriebskosten (mit Aus-
nahme der Heizkosten) zu bestimmen und in den Richtwert mit einzubeziehen.26
26 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, RdNr. 33f.Seite 12 von 16
11
Die Mietspiegelerhebung in Bonn f¸r das Jahr 2024 ergibt je nach Wohnungsgrˆfle
und ohne Ber¸cksichtigung von Heizkosten und Warmwasserbereitung einen Be-
trag f¸r die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten in Hˆhe von 2,82 €/m² (s.
Tabelle).
Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel des
Deutschen Mieterbundes aus der Datenerfassung 2023/2024 liegen sowohl f¸r die
gesamte Bundesrepublik (1,86 €/m²) als auch für NRW (2,06 €/m²) unter dem Wert
des Bonner Mietspiegels 2024 (2,82 €/m²):
Vergleich Betriebskostenspiegel
Betriebskostenspie-
gel des Deutschen
Mieterbunds f¸r
Deutschland
- Datenerfassung
2023/2024
Betriebskostenspie-
gel des Deutschen
Mieterbunds f¸r
NRW - Datenerfas-
sung
2023/2024
Mietspie-
gel 2024
Grundsteuer 0,17 0,22 0,34
(Kalt)Wasser
0,27 0,30
0,21
Schmutzwasser 0,27
Niederschlagswasser 0,06
Straflenreinigung 0,03 0,04 0,03
M¸llbeseitigung 0,14 0,18 0,19
Hauswart 0,35 0,31 0,27
Geb‰udereinigung 0,20 0,21 0,26
Ungezieferbek‰mpfung - - 0,17
Gartenpflege 0,13 0,16 0,18
Allgemeinstrom / Beleuch-
tung
0,05 0,05 0,06
Aufzug 0,18 0,19 0,26
Versicherungen 0,24 0,29 0,29
Schornsteinfeger 0,03 0,03 0,06
Winterdienst - - 0,05
Wartungskosten - - 0,06
sonst. Betriebsk. 0,07 0,08 0,06
Summe (€/m²) 1,86 2,06 2,82Seite 13 von 16
12
Hinsichtlich der Betriebskosten f¸r Antennen- und Breitbandanlagen hat sich
eine ƒnderung ergeben: Mit Auslaufen der ‹bergangsregelung nach ß 2 Num-
mer 15 der Betriebskostenverordnung zum 30. Juni 2024 d¸rfen die Kosten
privater Verteilanlagen f¸r Antennenanlagen und Breitbandkabel nicht mehr im
Rahmen der Betriebskosten auf die angeschlossenen Wohnungen, bzw. auf
die Mietenden umgelegt werden. Das hat zur Folge, dass diese Kosten nicht
mehr Bestandteil der Aufwendungen f¸r Unterkunft und Heizung sind und so-
mit auch nicht mehr ¸ber die Bedarfe f¸r Unterkunft und Heizung abgedeckt
werden.27
Da sich die Zusammensetzung der einzelnen Werte oftmals aus kommunalen
Abgaben (wie beispielsweise Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Wasserver- und
–entsorgung, Straflenreinigung) ergibt, liegt f¸r die Beurteilung der Angemes-
senheit der R¸ckgriff auf die (hˆheren) Werte des Bonner Mietspiegels nahe.
Auch lokale Entwicklungen bei den einzelnen Betriebskostenarten (z.B.
Grundsteuer-Hebes‰tze) unterliegen einer st‰ndigen Beobachtung und wer-
den bei deutlichen Abweichungen durch eine zeitnahe Fortschreibung der
Richtwerte ber¸cksichtigt.
Unter Ber¸cksichtigung der angemessenen Wohnfl‰chen (vgl. Kap. 2) erge-
ben sich pro Kopf folgende absolute Betriebskostenbetr‰ge:
Personenzahl Betriebskostenbetrag
1 141,00 €
2 183,30 €
3 225,60 €
4 267,90 €
5 310,20 €
6 352,50 €
7 394,80 €
8 437,10 €
27 Vgl. ß 2 Nr.15 lit. a) u. b) BetrKVSeite 14 von 16
13
Diese Betr‰ge werden zu den jeweiligen Werten der Grundmiete addiert und
ergeben im folgenden Kapitel die tats‰chlich zu ber¸cksichtigenden Richtwerte
in Form der Bruttokaltmiete. In einem weiteren Schritt wurde die Grenzwerte
der Bruttokaltmiete f¸r die Haushaltsgrˆflenklassen 2,6,7 u. 8 Personen wie
dargestellt iterativ erhˆht (vgl. unter Ziff. 7). Die vom Bundessozialgericht fa-
vorisierte28 Ausgestaltung des Richtwerts in Form einer Bruttokaltmiete erhˆht
zudem den Spielraum f¸r Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine hˆhere
Grundmiete durch niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann.
Um zu vermeiden, dass hohe Betriebskosten, die zu einer Unangemessenheit
der Wohnung f¸hren, durch zu niedrig angesetzte Abschlagszahlungen in die
Abrechnung verschoben werden, soll neben den oben genannten Obergren-
zen darauf geachtet werden, dass ein bestimmter Quadratmeterpreis an kalten
Betriebskosten nicht unterschritten wird.
Dieser Betrag ber¸cksichtigt nur die zwingend vorkommenden Betriebskosten-
arten (d.h. Grundbesitzabgaben und Versicherungen) und ergibt einen Min-
destbetrag in Höhe von 1,39 € pro m² und Monat.
Wird dieser Betrag unterschritten oder bestehen Zweifel an der realistischen
Festsetzung der Vorauszahlung, kann die Zustimmung zur Anmietung der
Wohnung nur erteilt werden, wenn der Antragsteller schl¸ssig nachweist, aus
welchen Gr¸nden die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ist, z.B. durch
die Vorjahresabrechnung.
28 vgl. BSG, Urteil v. 05.08.2021, Az. B4 AS 82/20 R, Rdnr. 18Seite 15 von 16
14
9. ‹bersicht der ermittelten Betr‰ge
Personenzahl Orientierung:
Mindestgrˆfle
(m≤)
Grundmiete Maximal kalte
Betriebskosten
Bruttokaltmiete
(aufgerundet)
1 35* 473,00 € 141,00 € 614,00 €
2 45,5 584,35 € 183,30 € 784,00 €**
3 56,0 704,80 € 225,60 € 931,00 €
4 66,5 829,35 € 267,90 € 1.098,00 €
5 77,0 952,60 € 310,20 € 1.263,00 €
6 87,5 1.070,00 € 352,50 € 1.453,00 €**
7 98,0 1.177,40 € 394,80 € 1.645,00 €**
8 108,5 1.267,90 € 437,10 € 1.838,00 €**
- Mindestbetrag kalte Betriebskosten: 1,39 €/ m²/ Monat –
*unter Ber¸cksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls ist eine Abweichung
bis zu einer Wohnungsgrˆfle von mind. 16 m≤ mˆglich - vgl. unter Ziff. 5
**die Grenzwerte wurden wie dargestellt iterativ erhˆht - vgl. unter Ziff. 7
gez. Ramos
Amtsleiterin
Amt f¸r Soziales und Wohnen (50)
Dezember 2024Seite 16 von 16