Beschluss über die Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6622-3, Viktoriakarree bei gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7822-22, Rathausgasse im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum

Beschlussvorlage
öffentlich
242286
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss über die Veröffentlichung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6622-3, Viktoriakarree
bei gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans
Nr. 7822-22, Rathausgasse im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Bonn-Zentrum
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 19.02.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
05.03.2025 Anregung
Bezirksvertretung Bonn 11.03.2025 Anhörung
Unterausschuss Denkmalschutz 11.03.2025 Anhörung
Rat 20.03.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6622-3 im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Bonn-Zentrum zwischen Belderberg, Franziskanerstraße, Stockenstraße und
Rathausgasse ist einschließlich seiner Begründung zum Zwecke seiner
Aufstellung, zugleich mit dem Bebauungsplan Nr. 7822-22 der Bundesstadt
Bonn, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum zwischen Belderberg,
Franziskanerstraße, Stockenstraße und Rathausgasse einschließlich seiner
Begründung zum Zwecke seiner Aufhebung gemäß § 3 Absatz 2
Baugesetzbuch (BauGB) im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich
auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Das ca. 1,5 ha große Plangebiet befindet sich im Ortsteil Bonn-Zentrum
zwischen den Straßen Belderberg, Franziskanerstraße, Stockenstraße und
Rathausgasse. Der Geltungsbereich ist vollständig bebaut und umfasst neben
einer kleinparzellierten Blockrandbebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern
die Gebäude des im Jahr 2010 stillgelegten Viktoriabads aus den 1960er
Jahren an der Straße Belderberg sowie den sogenannten Heilbädertrakt
entlang der Franziskanerstraße, welche sich im Eigentum der Stadt befinden
und in dem unter anderem das Bonner Stadtmuseum untergebracht war. ImSeite 1 von 79
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Blockinnenbereich befindet sich ein im Eigentum der Stadt befindlicher
Parkplatz, der privat bewirtschaftetet wird. Ein Kaufvertrag zwischen der Stadt
und dem Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW (BLB) für eine
Teilfläche liegt vor und wird nach dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans
Nr. 6622-3 vollzogen.
Vorhandenes Planungsrecht:
Die Fläche wird im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg als Teil
des Allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung. Der Flächennutzungsplan stellt das Grundstück
zum Teil als Baufläche für den Gemeinbedarf, Zweckbestimmung Hallenbad
und zum anderen als gemischte Baufläche dar. Da die nun beabsichtigte
Nutzung nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden
kann, wird dieser im Nachgang des Bebauungsplanverfahrens berichtigt. Dies
wird durch die Tatsache, dass der Bebauungsplan Nr. 6622-3 im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird, ermöglicht. Für
das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7822-22 vom
11.09.1964 vor. Dieser setzt das Plangebiet als Kerngebiet mit
Höhenbegrenzungen für die Gebäude fest. Das Maß der baulichen Nutzung
wird durch eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6, eine Geschossflächenzahl
(GFZ) von 1,2 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 7,0 bestimmt. Im
Bebauungsplan ist des Weiteren festgesetzt, dass auf dem Grundstück des
Viktoriabades ausschließlich die Errichtung eines Schwimmbades zulässig ist.
Dieser Plan wird parallel zur Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 6622-
3 im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB aufgehoben. Von
planungsrechtlicher Relevanz im Plangebiet ist ferner der Fluchtlinienplan Nr.
B370 vom 14.04.1949, der nach erfolgter Aufhebung des Bebauungsplans Nr.
7822-22 im Fall einer Unwirksamkeit des neuen Bebauungsplans Nr. 6622-3
wiederaufleben würde. Die Notwendigkeit der (Teil-)Aufhebung im Bereich des
Plangebiets wird nicht gesehen, da dieser lediglich Fluchtlinien festsetzt und
ansonsten eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB bewirkt.
Der Bebauungsplan Nr. 6622-3 wird als Angebotsbebauungsplan aufgestellt.
Im Zuge des hier angewendeten beschleunigten Verfahrens der
Innenentwicklung gem. § 13a BauGB entfällt die Notwendigkeit zur Anfertigung
eines Umweltberichts und die Pflicht zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und
Landschaft. Die Planungsleistungen und Gutachten werden durch von der
Stadt beauftragte Büros erbracht.
Verfahrensablauf:
Mit der Schließung des sanierungsbedürftigen städtischen Viktoriabades und
den damit freiwerdenden städtischen Stellplatzflächen im Blockinnenbereich
ergab sich die Möglichkeit, das gesamte Quartier städtebaulich neu zu ordnen
und zu entwickeln. Zunächst wurde das Ziel verfolgt, hier großflächigen
Einzelhandel mit einer starken Öffnung in den öffentlichen Raum sowie eine
Einrichtung der Universität -Philologische Bibliothek- an diesem Standort zu
etablieren. Der Standort des Stadtmuseums sollte hierzu erforderlichenfalls
aufgegeben werden (DS-Nr. 1311904EB7). Neben der Planung von
Einzelhandel und der Bibliothek sollten auch kulturelle Nutzungen, Gastronomie
und Wohnnutzung ermöglicht werden.
Der Rat hat am 27.03.2014 (DS-Nr. 1410443EB8) die Verwaltung beauftragt,Seite 2 von 79
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das Bauprojekt auf den städtischen Grundstücken auszuschreiben. Am
11.05.2015 wurde von der Jury der Entwurf der SIGNA-Gruppe als Grundlage
für weitere Planungen empfohlen. Die privaten Eckgrundstücke im Bereich
Rathausgasse/Stockenstraße und teilweise auch im Bereich
Belderberg/Franziskanerstraße waren zwischenzeitlich bereits durch die
SIGNA-Gruppe erworben worden. Am 15.05.2014 (DS-Nr. 1411093) hat der
Rat die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7822-23 beschlossen, dessen
Ziele aus dem Exposé zur o.g. Ausschreibung abgeleitet wurden. Gleichzeitig
sollte der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7822-22 aufgehoben werden. Die
Eckpunkte zum Bebauungsplanverfahren wurden am 17.09.2015 durch den
Rat fortgeschrieben (DS-Nr. 1512021). Der Bebauungsplan erhielt im weiteren
Verfahren mit der Nr. 6622-3 eine neue Bezeichnung.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung zu schaffen,
ist die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6622-3 erforderlich. Die
Anwendungsvoraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13 a
sind gegeben, da unter anderem weniger als 2 ha zulässige Grundfläche nach
§ 19 Abs. 2 BauNVO realisiert werden. Darüber hinaus sind keine Natura 2000-
Gebiete sowie Störfallbetriebe im Einwirkungsbereich des Vorhabens
vorhanden. Gemäß § 13 a BauGB besteht daher keine Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung. Gleichwohl werden auch im
beschleunigten Verfahren die Umweltgesichtspunkte der Planung geprüft,
bewertet und berücksichtigt.
Nach Ausschreibung der städtischen Grundstücke wurde das
Bürger*innenbegehren „Viva Viktoria“ gestartet, welchem der Rat beigetreten
ist, wodurch der Verkauf der Grundstücke gestoppt wurde. Im Folgenden wurde
gemäß Beschluss des Hauptausschusses (DS-Nr. 1611327EB7) die
Durchführung einer Bürger*innenwerkstatt als Neustart für weitere Planungen
ausgeschrieben. In einem dreiphasigen Informations- und Beteiligungsprozess
konnten sich Bonner*innen mit Ideen zur Entwicklung des Viktoriakarrees
einbringen und die unterschiedlichen Vorschläge diskutieren. Die Ergebnisse
aus der Bürger*innenwerkstatt wurden durch vier Planer*innenteams
aufgenommen und jeweils in eigenen Nutzungskonzepten konkretisiert. Zum
Abschluss der Bürger*innenwerkstatt wurde durch die gewählte Kommission
dem Rat der Stadt Bonn eine Empfehlung für die Zielsetzung eines
Angebotsbebauungsplans ausgesprochen. Der Rat beauftragte am 14.12.2017
die Verwaltung, den favorisierten Entwurf mit den Eigentümern zu erörtern (DS-
Nr. 1713290EB9). Nach Durchführung dieser Erörterungen wurde der sich
hieraus ergebende modifizierte Entwurf - unter Offenhalten der Möglichkeit zur
Einbeziehung von Fremdgrundstücken - am 14.05.2019 vom Rat als Basis für
den neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 7822-23 beschlossen (DS-Nr.
1910650). Da ein Konsens mit der SIGNA-Gruppe bzgl. der Entwicklung des
Stadtquartiers nicht erzielt werden konnte, betrifft dieses Strukturkonzept 2018
zunächst ausschließlich die städtischen Grundstücke, sieht aber dennoch die
Möglichkeit zur Entwicklung von Einzelhandel auf SIGNA-Grundstücken vor.
Das Strukturkonzept sah vor, dass die grundsätzliche Struktur des
empfohlenen Konzeptes aus der Bürger*innenwerkstatt fortgeführt wird. Es
wurde nach wie vor eine Teilung des Quartiers durch eine autofreie Verbindung
zwischen Rathausgasse und Franziskanerstraße, das Viktoria- oder
Franziskanergässchen, entsprechend dem historischen Vorbild vorgesehen.Seite 3 von 79
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Die Nutzungsmischung sollte aus Dienstleistungen/Einzelhandel in den unteren
Geschossen und Wohnen in den Obergeschossen bestehen. Es können im EG
auch nicht störende andere gewerbliche Nutzungen, wie kleine
Handwerksbetriebe oder Gastronomie vorgesehen werden. Die so entstehende
gewerbliche Struktur/Einzelhandelsstruktur soll eher kleinteilig sein.
Der östliche Teil des Viktoriakarrees wird nur geringfügig angepasst. Die die
autofreie Gasse begleitende neue Blockrandstruktur wird ebenfalls gegenüber
den vorhandenen Gebäuden an der Rathausgasse abgestaffelt, um Konflikte
mit den Nutzungen der Obergeschosse in der Rathausgasse zu vermeiden.
Das ehemalige Bad sollte umgenutzt werden, das denkmalgeschützte
Kunstharzfenster dabei erhalten und in das Bebauungskonzept integriert
werden.
Die Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn hatte mit Schreiben vom
25.01.2021 Interesse am Erwerb von rund 3.600 m² städtischer
Grundstücksfläche im Viktoriakarree bekundet. Die Universität möchte auf
dieser Fläche universitäre Einrichtungen errichten. Geplant ist das „Forum des
Wissens“ welches die Funktion der Bibliothek für die Geisteswissenschaften
erhalten soll. Weitere geplante Nutzungen auf dem Grundstück sind ein
Kulturforum, das auch für außeruniversitäre Veranstaltungen zur Verfügung
stehen soll sowie ein Café. Die Verwaltung begrüßt das Vorhaben der
Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität. Die hierdurch mögliche
Unterstützung der Exzellenzuniversität Bonn bei ihrem Flächenbedarf, unter
anderem in Verbindung mit der Sanierung des benachbarten Hauptgebäudes,
ist für die Stadt Bonn von hoher Priorität.
Am 24.06.2021 wurde ein Grundsatzbeschluss zum weiteren Vorgehen im
Bauleitplanverfahren gefasst, der die Parameter mit neuer, das Quartier
teilender Erschließungsgasse, Universitätsnutzung in Form des „Forum des
Wissens“ östlich davon und gewerblicher und wohnbaulicher Nutzung auf den
städtischen Flächen westlich davon zum Ziel hatte.
Bereits am 14.12.2020 wurde durch Beschluss des Hauptausschusses (DS-Nr.
201877) eine Satzung über das besondere Vorkaufsrecht gemäß §25 BauGB
erlassen.
Am 31.01.2023 wurde durch die Bezirksvertretung Bonn die Frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit im Bauleitplanverfahren beschlossen (DS-Nr.
221430). Für diesen Verfahrensschritt wurden durch das Büro skt Umbaukultur
zwei städtebauliche Entwurfsvarianten sowie ein hochbaulicher Testentwurf für
das Forum des Wissens erstellt, der aufzeigen sollte, ob und wie das geforderte
Raumprogramm der Universität von ca. 12.500 m² Bruttogeschossfläche auf
dem durch den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW zu erwerbenden
Grundstück östlich der geplanten Erschließungsgasse umgesetzt werden kann.
Die beiden städtebaulichen Entwurfsvarianten unterschieden sich lediglich
durch die Lage der Raumkanten der neuen Erschließungsgasse, wobei die eine
Variante einen eher gassenartigen Verlauf mit gegenüberliegenden parallel
verlaufenden Gebäudefluchten darstellte, die zweite Variante eine platzartige
Aufweitung des öffentlichen Raums aufwies, in deren Mitte Platz für eine
Bepflanzung vorgesehen war.
Am 09.02.2023 wurde durch den Rat das von der Verwaltung vorgeschlageneSeite 4 von 79
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Beteiligungskonzept für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und das
weitere Bauleitplan- und Qualifizierungsverfahren beschlossen (DS-Nr. 221430-
03). Das Beteiligungskonzept fügt sich in die notwendigen Beteiligungen im
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens und des Wettbewerbes ein. Eine
intensive Information und Beteiligung der Öffentlichkeit ist damit sichergestellt.
Eigentümer*innen und Nutzer*innen werden gesondert berücksichtigt. Zudem
wurde beschlossen, mit der Universität Bonn ein hochbauliches
Wettbewerbsverfahren für das projektierte „Forum des Wissens“ zu
vereinbaren. Der mögliche Bau einer Tiefgarage hat vorrangig dem Ziel zu
dienen, eine Verbindung zur Marktgarage herzustellen und die Ein- und
Ausfahrtsituation in der Stockenstraße und am Bischofsplatz zu beenden. Die
Verwaltung sollte daher die Realisierbarkeit des Vorhabens prüfen. Ziel war die
Befreiung der Rathausgasse und der Straße Am Hof vom motorisierten
Individualverkehr. Diese Prüfung kam zu dem Ergebnis, dass die Verfügbarkeit
von Flächen und der mögliche Zuschnitt für eine Tiefgarage im Viktoriakarree
sehr begrenzt ist. Eine Verknüpfung oder eine gemeinsame Erschließung von
Marktgarage und unterirdischen Stellplätzen im Viktoriakarree ist dazu mit
einem hohen Aufwand verbunden. Eine Trennung der weiteren Überlegungen
zur Einfahrtssituation von Uni- und Marktgarage vom Bebauungsplanverfahren
Nr. 6622-3 wurde in diesem Zusammenhang beschlossen (DS-Nr. 231785)
Die Frühzeitige Beteiligung fand in der Zeit zwischen dem 10.02.2023 und
24.02.2023 auf dem Format „Bonn macht mit“ sowie zusätzlich in Form einer
Bürger*innenbeteiligungsveranstaltung am 14. Februar 2023 zwischen 16.30
bis 20 Uhr im Café Blau in der Franziskanerstraße statt, bei der sich
Interessierte an verschiedenen Themenplakaten zur den Zielen und Zwecken
der Planung informieren und mit den Planenden in einen Dialog treten konnten.
Des Weiteren wurden die Eigentümer*innen des Viktoriakarrees in einer
internen Informationsveranstaltung am 19.01.2023 beteiligt. Die während des
Beteiligungszeitraums eingegangenen Stellungnahmen und deren Abwägung
sind in den entsprechenden Anlagen zur Vorlage beigefügt. Im gleichen
Zeitraum wurde eine Beteiligung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Nachgang wurde nicht zuletzt aufgrund der Rückmeldungen aus der
Öffentlichkeit und aufgrund der Möglichkeit, mehr begrünte öffentliche Flächen
zu schaffen, die Variante 2 der Städtebaulichen Entwürfe zur Grundlage der
Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs ausgewählt. Auf dieser Basis wurde
auch die Erschließungsplanung der neuen Gasse in Auftrag gegeben, die durch
das Büro Kocks Ingenieure in Leistungsphase III erstellt wurde.
Im Anschluss wurden in enger Abstimmung mit dem BLB NRW, Universität
Bonn, dem beauftragten Planungsbüro Haase+Beele, der Bezirksregierung
Köln und der Verwaltung die Planinhalte des Bebauungsplanentwurfs
erarbeitet. Hierbei war es insbesondere geboten, die Belange des
Denkmalschutzes in Form des Umgebungsschutzes der Baudenkmale
Universität-Hauptgebäude (ehem. Kurfürstliche Residenz) und des Rathauses,
sowie der denkmalgeschützten Fassade mit Kunstharzfenster des alten
Viktoriabads entlang der Straße Belderberg im Plangebiet selbst mit den
Anforderungen an das geplante Raumprogramm der universitären Nutzung
abzustimmen, die städtebaulichen Qualitäten des Testentwurfs mit dem
öffentlich nutzbaren begrünten Innenhof verbindlich einzufordern, aber
gleichzeitig kein zu starres Korsett für das erst nach dem
Bebauungsplanverfahren folgende hochbauliche Qualifizierungsverfahren zuSeite 5 von 79
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schaffen. Zu berücksichtigen war bei der Auswahl der Planfestsetzungen auch,
dass vorbehaltlich späterer Prüfungen Teile der alten Bausubstanz des
Viktoriabads wie z.B. bestehende Keller weitergenutzt werden könnten.
Planinhalte:
Die geplante Gasse, die das Quartier in einen westlich und einen östlichen
Bereich teilt, verfügt über verengende (ca. 7 m) und aufgeweitete (ca. 14 m)
Querschnittsbreiten. Im aufgeweiteten Bereich besteht die Möglichkeit, eine
ansprechende Grüngestaltung (bspw. durch Beete und Pflanzungen in
Kombination mit Sitzgelegenheiten) in die Gassenführung zu integrieren. Die
Platzsituation an der Franziskanerstraße bietet sich für die Unterbringung eines
Cafés mit Außengastronomie an.
Es ist vorgesehen, dass der nördliche Durchgang der autofreien Gasse zur
Rathausgasse hin durch den Abriss des bestehenden Gebäudes geöffnet wird.
Alternativ hierzu kann in diesem Bereich zur Reduzierung des Verlusts an
Wohnfläche im Zusammenhang mit der Überbauung des Gassenraums ein
Ersatzneubau in Erwägung gezogen werden, für den eine
Mindestdurchgangshöhe festgesetzt ist. Beide Möglichkeiten hält der
Angebotsbebauungsplan offen. Der Umgang mit dem städtischen Grundstück
ist im Nachgang zum Bebauungsplanverfahren festzulegen.
Östlich der neuen Gasse wird auf den Flächen des ehemaligen Viktoriabads
der Gebäudekomplex des Forums des Wissens vorgesehen. Die
planungsrechtlichen Festsetzungen berücksichtigen das Raumprogramm des
Testentwurfs aus der frühzeitigen Beteiligung wie auch die städtebaulichen
Zielvorgaben und die Maßstäblichkeit des Quartiers mit Festsetzungen zu
Trauf- und Firsthöhen. Im Bereich unmittelbar an Baudenkmälern werden
zudem Dachformen festgelegt. Eine vorgegebene Kubatur ist dabei nicht
festgesetzt, da der Gebäudeentwurf im hochbaulichen Qualifizierungsverfahren
nach Rechtskraft des Bebauungsplans ermittelt werden soll. Somit ist auch die
Lage des Innenhofs variabel, gesichert wird dessen Anlage durch die
Festlegung einer Grundflächenzahl von 0,8 (ausnahmsweise 0,85, bei
intensiver Dachbegrünung als Ausgleich für die Überschreitung) für diesen
Bereich des Kerngebietes. Ausgeschlossen ist durch diese Festsetzung auch
nicht, dass der Innenhof in die -1-Ebene verlegt wird, um Untergeschosse
besser zu belichten, sofern sich dies im Qualifizierungsverfahren als Lösung
durchsetzen würde.
Die Grünfläche im Innenhof sollte laut Testentwurf als „Grüne Mitte“ ausgebildet
werden und könnte z.B. als Ausstellungs- und Skulpturgarten angelegt werden.
Diese Fläche sollte nicht unterbaut werden, um großkronige Bäume mit
natürlichem Bodenanschluss pflanzen zu können. Ausnahmsweise wäre eine
Unterbauung jedoch auch möglich, wenn die bestehenden Kellergeschosse des
Viktoriabades im Sinne der Nutzung der „grauen Energie“ weiterverwendet
werden sollten. In diesem Falle wäre jedoch eine Kompensation über eine
teilweise intensive Dachbegrünung auf den Dachflächen des Forums des
Wissens angezeigt. Das Gelände soll mit einer zeitlichen Beschränkung auf
den Tageszeitraum auch für die Öffentlichkeit zugänglich sein.
Westlich der Gasse wird der Blockrand ebenfalls weitgehend geschlossen. Hier
sind in den Erdgeschossen gewerbliche, gastronomische oder
Einzelhandelsnutzungen vorgesehen, in den Obergeschossen wird eineSeite 6 von 79
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Wohnnutzung angestrebt. Da diese Fläche sich im Eigentum der Stadt befindet,
ist geplant, diese nach Rechtskraft des Bebauungsplans über eine
Konzeptvergabe nach noch festzulegenden städtischen Kriterien zu veräußern.
Die Höhen der Baukörper des westlichen Plangebietsteils richten sich nach der
Nachbarbebauung der Stockenstraße, deren Trauf- und Gebäudehöhen
maßgebend für die Festsetzungen sind. Die Maximalhöhen sind mit 79,5 m
über Normalhöhennull (etwa 19 m über Straßenniveau) für beide zu
überplanenden Grundstücken gleich. Überschreitungen durch
Technikaufbauten sind lediglich in marginalem Umfang im Fall technischer
Notwendigkeit zulässig. Alle Baufelder liegen innenstadttypisch direkt an den
öffentlichen Verkehrsflächen, was über die Festsetzung von Baulinien
verdeutlicht wird.
Die nicht im Eigentum der Stadt befindlichen Flächen werden in den
Bebauungsplan integriert und orientieren sich von den
Bebauungsmöglichkeiten eng am Bestand, der als Zeugnis der
Wiederaufbauphase nach den Zerstörungen des II. Weltkriegs mit der
kleinteiligen, einheitlichen und sich hinsichtlich der Gebäudehöhen den
umliegenden Baudenkmälern Rathaus und Residenz unterordnenden
Bebauung in seiner Struktur erhaltenswert ist. Hier werden daher die
überlieferten Trauf- und Firsthöhen, Dachformen etc. durch Festsetzungen
auch für künftige Ersatzbauten planerisch weitgehend gesichert.
Die Einstufung als Kerngebiet gem. § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die
bereits für die Plangebietsteile außerhalb des Viktoriabads im
Bestandsbebauungsplan Nr. 7822-22 festgesetzt war, wird auf das gesamte
Plangebiet ausgedehnt. Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnnutzungen
wird für den Bereich des geplanten Forums des Wissens ausgeschlossen, für
die übrigen Plangebietsteile jedoch nicht. Durch diese Unterscheidung bleibt
der Gebietscharakter des Kerngebiets gewahrt, in dem der Wohnanteil auf das
Gesamtgebiet betrachtet nur eine untergeordnete Rolle spielt und die
Geschäfts-, Büro-, die kulturelle und Bildungsnutzungen überwiegen.
Es liegt ein Schalltechnisches Gutachten aus dem Februar 2023 vor, welches
Grundlage für die Festsetzungen zum Schallschutz ist. Dieses Gutachten muss
derzeit aufgrund nicht mehr aktueller Verkehrsdaten angepasst werden. Dieses
liegt in der Endfassung noch nicht vor. Die Erhebung der dafür notwendigen
Verkehrsdaten fand im November 2024 statt und konnte im Verkehrsgutachten
für den Bebauungsplan, den Planinhalten und in der Begründung bereits
berücksichtigt werden. Die Planfestsetzungen im hier vorliegenden Rechtsplan
wurden von den Ergebnissen des bisherigen Schalltechnischen Gutachtens
abgeleitet, die Festlegung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 auf
Grundlage der freien Schallausbreitung wurde dabei so angepasst, dass z.T.
strengere Anforderungen an die Außenbauteile festgesetzt sind, als
voraussichtlich notwendig. Dies wird durch die Öffnungsklausel, dass niedrigere
Anforderungen zulässig sind, wenn dies im Baugenehmigungsverfahren
gutachterlich nachgewiesen werden kann, bereits abgemildert, so dass
Anforderungen in ruhigen Bereichen im Schallschatten anderer Gebäude
geringer sein können und dort z.B. auch günstigere Bauteile verwendet werden
können. Die entsprechenden Textpassagen der Begründung fußen noch auf
dem bisherigen Gutachten. Daher sind Begründung und Rechtsplan dieserSeite 7 von 79
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Vorlage in diesem Punkt nicht exakt aufeinander abgestimmt. Nach Vorliegen
des Endberichts zum Schalltechnischen Gutachten werden die Festsetzungen
zu den Lärmpegelbereichen noch angepasst, so dass zum geplanten
Satzungsbeschluss durch redaktionelle Änderungen der Planfestsetzungen und
der Begründung voraussichtlich weniger strenge Anforderungen an die
Außenbauteile Teil des Bebauungsplans werden können.
Artenschutz:
Die Artenschutzprüfung (ASP – Stufe I) durch das Büro RMP Stephan Lenzen
Landschaftsarchitekten kommt zu dem Ergebnis, dass durch die örtlichen
Gegebenheiten ein Vorkommen spaltenbewohnender Fledermausarten nicht
ausgeschlossen werden kann und die Möglichkeit besteht, dass sich Niststätten
von Straßentauben, Mauersegler und Haussperling im Häuserblock befinden.
Ein Vorkommen planungsrelevanter Reptilienarten in dem Gelände ist
hingegen aufgrund fehlender Lebensräume auszuschließen.
Um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 3 BNatSchG zu
vermeiden, sind die Vermeidungsmaßnahmen bei Baumrodungen und im Zuge
der Neubaumaßnahmen zu beachten und umzusetzen. Dazu gehören die
Einhaltung der zeitlichen Befristungen für Abrisse, Rodungen und Fällarbeiten.
Außerdem ist es erforderlich, dass zum Schutz der Population an
Zwergfledermäusen drei Nisthilfen aufgehängt werden. Hierfür eignet sich nach
Abstimmung mit dem Gutachter und der Unteren Naturschutzbehörde bzgl. der
Grundstücksverfügbarkeit das städtische Gebäude Belderberg 32. Die
Anbringung der Kästen unter der Traufkante wurde durch die Stadt beauftragt.
Zur Vermeidung von Vogelschlag wird gutachterlich empfohlen, weder
transparente und großflächige Glasfassaden noch spiegelnde Flächen an der
Fassade zu verwenden. Der Außenreflexionsgrad der einzelnen Glaselemente
ist auf max. 15 % zu beschränken. Hierzu wird auf den Leitfaden der
Schweizerischen Vogelwarte Sempach verwiesen.
Als weitere gutachterliche Vermeidungsmaßnahme im Zuge der
Neubaumaßnahmen sind bei der Beleuchtung des Geländes generell
insektenfreundliche Leuchtmittel mit einem geringen UV-Anteil zu verwenden.
Die Leuchten sollen nach unten abstrahlen, keine vertikalen Glasflächen und
einen Streulicht-Anteil von < 3 % aufweisen.
Baumschutz:
Im Plangebiet befinden sich trotz des hohen Versieglungsgrades
Baumbestände im Bereich des Parkplatzes im Blockinneren. Gemäß einer
durchgeführten Kartierung und Baumbewertung durch das Amt für Umwelt und
Stadtgrün fallen fünf der acht bestehenden Bäume unter die aktuelle
Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn. Zur Bebauung des Plangebietes
müssen vier der schützenswerten Bäume entfallen, wovon drei in der
fachtechnischen Beurteilung als erhaltenswert eingestuft wurden.
Die Ersatzpflanzungen werden im Rahmen des jeweiligen Fällantrages parallel
zum Baugenehmigungsverfahrens bzw. zur Ausführungsplanung der neuen
Gasse festgelegt. Durch das städtebauliche Konzept, das eine Aufweitung mitSeite 8 von 79
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Grüninsel an der Franziskanerstraße und eine entsiegelte und begrünte Fläche
als Innenhof zum Forum des Wissens vorsieht, kann der Ausgleich teilweise im
Plangebiet vollzogen werden. Dazu sind entsprechende Pflanzbindungen
festgesetzt. Der entsiegelte Bereich in der Mitte der neuen Gasse steht für
Baumpflanzungen aufgrund der erforderlichen Überfahrbarkeit im Einsatzfall für
die Feuerwehr nicht für Ersatzbaumpflanzungen zur Verfügung. Hier wird eine
Anpflanzung von Staudenbeeten erwogen, die nach einem Feuerwehreinsatz
ersetzt werden müssen.
Bodendenkmäler:
Da sich das Plangebiet in der historischen Altstadt befindet und in der
unmittelbaren Umgebung zahlreiche Fundstellen unterschiedlicher Zeitstellung
bekannt sind, wurde eine archäologische Sachverhaltsermittlung durchgeführt.
Da der größte Teil des Plangebietes bereits Anfang des 20. Jahrhunderts durch
das alte Viktoriabad mit umfangreichen Kellerbauten bebaut worden ist, wurden
Sondagen im Norden des Plangebietes untersucht. Dabei wurden in zwei
Flächen römische Schichten dokumentiert und in der westlichsten Fläche drei
römische Erdbefunde (vermutlich Gruben) ausschnitthaft erfasst. Deutlich
jünger sind zwei fragmentarisch überlieferte und durch jüngere
Baumaßnahmen bereits gestörte Ziegelmauern im Nordosten und im Westen
des Plangebiets, die wahrscheinlich zu Bauten des vom 16. bis 19. Jahrhundert
vor Ort bestehenden Franziskanerklosters gehören. In der westlichsten Fläche,
oberhalb und teilweise in eine der römischen Schichten eingetieft, wurden
außerdem drei Ziegelfundamente dokumentiert, die wahrscheinlich in
Verbindung mit dem alten Viktoriabad (vermutlich dem Kesselhaus) stehen. Im
Nordosten wurde außerdem der Rest einer relativ dünnen Betonwand
freigelegt, die ebenfalls im Zusammenhang mit dem alten Bad stehen dürfte.
Die Sachverhaltsermittlung zur Beurteilung der Möglichkeit von Eingriffen in
den Boden konnte bislang noch nicht abgeschlossen werden, so dass noch
keine abschließende Stellungnahme des LVR vorliegt. Dies wird in Kürze durch
die von der Stadt beauftragten Firma ArchaeoNet GbR nachgeholt, das
Ergebnis wird zum Satzungsbeschluss vorliegen. Es wird davon ausgegangen,
dass die Eingriffe in den Boden durch den Bau von Untergeschossen auch
unter Berücksichtigung der Bodendenkmäler möglich sind, da wesentliche Teile
des Plangebiets bereits durch unterirdische Bauwerke sowie die vorhandenen
Gebäude gestört sind. Es wurden hierzu daher im Bebauungsplanentwurf keine
Einschränkungen vorgenommen, sondern es wurde der Hinweis auf das
mögliche Vorhandensein von Bodendenkmälern im Bebauungsplan und den
daraus resultierenden, entsprechenden Handlungsanweisungen des
Denkmalschutzgesetzes NRW aufgenommen. Sollten bei der
Sachverhaltsermittlung Erkenntnisse hervortreten, die eine Einschränkung
unterirdischer Bauteile oder anderer Maßnahmen erforderlich machen, kann bei
Bedarf durch eine Änderung der Planfestsetzungen in Verbindung mit einer
erneuten Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs reagiert werden.
Mobilität:
Die Anzahl der Stellplätze im Quartier soll vor dem Hintergrund der zentralen
Lage möglichst minimiert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, welches die Verkehrserzeugung der
zusätzlich im Plangebiet projektierten Nutzungen beschreibt undSeite 9 von 79
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Mobilitätsmaßnahmen aufzeigt, die später im Rahmen der Baugenehmigung zu
einer Verminderung des Stellplatzbedarfs führen können. Es wird im
Verkehrsgutachten von der Möglichkeit ausgegangen, im Sinne der
Tragfähigkeitsanalyse der Tiefgaragen (siehe DS-Nr. 231785) eine kleine
Tiefgarage mit maximal 20 Stellplätzen im östlichen Bereich des Plangebiets
unterbringen zu können, weshalb diese auch im Verkehrsgutachten bei der
Verkehrserzeugung als Worst-Case-Annahme mitberücksichtigt ist. Diese wird
– analog zur Studie – als mit einem Fahrzeugaufzug anfahrbar angenommen
und in erster Linie zur Nutzung für Behindertenstellplätze und Stellplätze für
Mitarbeitende des Forums des Wissens vorgesehen. Die Realisierung dieser
Tiefgarage wird jedoch voraussichtlich als unwirtschaftlich angesehen werden
müssen, da die Stellplätze für Mitarbeitende in der Unigarage nachgewiesen
werden sollen, die in ausreichend geringer Entfernung erreichbar ist. Für die
Behindertenstellplätze präferiert auch die Behindertengemeinschaft andere
Lösungen, weil durch die Unterbringung in der Tiefgarage mit Fahrzeugaufzug
aufgrund fehlender sozialer Kontrolle und komplizierter Zugänglichkeit eher
eine geringe Akzeptanz der Zielgruppe zu erwarten sei. Eine Lösung dieser
Frage kann letztlich im Baugenehmigungsverfahren nach Durchführung der
hochbaulichen Qualifizierung erfolgen, eine Vollziehung des Plans bleibt durch
die aufgezeigte Möglichkeit der Tiefgarage gewährleistet.
Die notwendigen Kfz-Stellplätze sollen daher ausschließlich in bestehenden
Tiefgaragen vorgehalten und über Baulasten gesichert den Nutzungen
zugeordnet werden. Die im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung noch
angedachte Unterbringung der Stellplätze des potenziellen Vorhabens im
westlichen Plangebiet in der Marktgarage ist jedoch nicht möglich, da diese
nicht für Dauermieter zur Verfügung steht. Als Ersatz dafür stehen in der
Operngarage ausreichend Stellplätze zur Verfügung, die mit Baulasten belegt
werden können. Die gemäß Stellplatzsatzung notwendigen Abstände der
Stellplätze von 400 m zu Wohnnutzungen und 500 m zu gewerblichen
Nutzungen sind eingehalten.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Der Nachhaltigkeitscheck
Stufe II wurde zum Beschluss der frühzeitigen Beteiligung erstellt (DS-Nr.
221430). Die Planbegründung enthält detaillierte Aussagen zu allen Belangen,
die bei der Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird
der Nachhaltigkeitscheck daher direkt in der Stufe III durchgeführt. Hier stehtSeite 10 von 79
Seite 11
die Frage im Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im
Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie durch Festsetzungen im
Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag
gesichert werden sollen.
Hinweis: Die als Anlage beigefügte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe
III stellt keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das
beabsichtigte Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf:
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 6622-3 wird hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung (bei gleichzeitiger Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7822-22) vorgelegt. Die Begründung, der
Bebauungsplanentwurf, der Aufhebungsplan und dessen Begründung, der
Nachhaltigkeitscheck sowie die Auswertung der Stellungnahmen aus der
frühzeitigen Beteiligung sind als Anlage beigefügt.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6622-3 (bei
gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7822-22) haben die
Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und hierzu gegebenenfalls
eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rechtsplan B-Plan Nr. 6622-3 (öffentlich)
3 Begründung B-Plan Nr. 6622-3 (öffentlich)
4 Nachhaltigkeitscheckliste Stufe III (öffentlich)
5 Auswertung Frühzeitige Beteiligung Öffentlichkeit (öffentlich)
6 Rechtsplan Aufhebung (öffentlich)
7 Begründung Aufhebungsplan (öffentlich)
8 Auswertung TÖB-Beteiligung (öffentlich)Seite 11 von 79
Bebauungsplan Nr. 6622-3 sowie
Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 7822-22
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6622-3
(gleichzeitig auch Bereich der
Bebauungsplanaufhebung Nr. 7822-22)
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn-Zentrum
Maßstab 1: 2500 Datum: 06.09.2021
100 mSeite 12 von 79
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“
und gleichzeitige Aufhebung des
Bebauungsplans Nr 7822-22, „Rathausgasse“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
BegründungSeite 14 von 79
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.2.4.1 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 2
1.2.4.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept .............................................. 2
1.2.4.3 Denkmalschutz.......................................................................................... 2
1.2.4.4 Baumschutz .............................................................................................. 3
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 5
1.5 Nutzungseignung .................................................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans....................................................................... 7
2.2.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 7
2.2.1.1 Kerngebiet................................................................................................. 7
2.2.1.2 Öffentlich geförderter Wohnraum .............................................................. 8
2.2.1.3 Ferienwohnungen ..................................................................................... 8
2.2.1.4 Einzelhandel ............................................................................................. 8
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 9
2.2.2.1 Grundflächenzahl ...................................................................................... 9
2.2.2.2 Geschoßflächenzahl ................................................................................10
2.2.2.3 Vollgeschosse ..........................................................................................10
2.2.2.4 Maximale Gebäudehöhen ........................................................................10
2.2.2.5 Maximale Trauf- und Firsthöhen ...............................................................11
2.2.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................12
2.2.3.1 Bauweise .................................................................................................12
2.2.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche ..............................................................12
2.2.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................13
2.2.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ..............................................................13
2.2.5.1 Begrünung von Flachdächern ..................................................................13Seite 15 von 79
2.2.5.2 Begrünung von Tiefgaragen- und Kellerdecken........................................14
2.2.5.3 Ersatzpflanzungen ...................................................................................14
2.2.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................14
2.2.7 Verkehrsflächen ..............................................................................................15
2.3 Erschließung ..........................................................................................................16
2.3.1 Äußere Erschließung.......................................................................................16
2.3.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................16
2.3.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................16
2.3.1.3 Fahrrad- und Fußverkehrsanbindung .......................................................16
2.3.2 Innere Erschließung ........................................................................................16
2.3.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................16
2.3.4 Technische Infrastruktur ..................................................................................17
2.3.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................17
2.3.4.2 Erneuerbare Energien ..............................................................................18
2.3.4.3 Entwässerung/Kanal ................................................................................18
2.3.4.4 Abfallentsorgung ......................................................................................18
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 19
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................19
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................19
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................20
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................20
3.3.1.1 Verkehrslärm............................................................................................20
3.3.1.2 Gewerbelärm ...........................................................................................20
3.3.1.3 Verschattung ............................................................................................20
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................21
3.3.2.1 Klima ........................................................................................................21
3.3.2.2 Luft ...........................................................................................................22
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................22
3.3.3.1 Schutzgebiete ..........................................................................................22
3.3.3.2 Eingriffsregelung ......................................................................................22
3.3.3.3 Bäume .....................................................................................................22
3.3.3.4 Artenschutz ..............................................................................................23
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................23
3.3.4.1 Böden ......................................................................................................23
3.3.4.2 Wasser .....................................................................................................24
3.3.4.3 Starkregen ...............................................................................................24Seite 16 von 79
3.3.4.4 Altstandorte ..............................................................................................24
3.3.5 Landschaftsbild / Erholung ..............................................................................25
3.3.6 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................25
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................26
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................26
Anhang ..................................................................................................................... 27
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................27Seite 17 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 1,5 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im südöstlichen Bereich
des Ortsteils Bonn-Zentrum.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird im Norden durch die Rathausgasse, im Osten
durch die Straße Belderberg (B9), im Süden durch die Franziskanerstraße und im Westen
durch die Stockenstraße begrenzt.
Der Gebäudebestand setzt sich entlang der das Plangebiet umgebenden Straßen aus einer
überwiegend drei- bis viergeschossigen Blockrandbebauung zusammen. Ein Großteil der
Gebäude ist im Erdgeschoss durch z. T. kleinformatigen Einzelhandel, Dienstleistungen und
gastronomische Einrichtungen geprägt. In den Obergeschossen sind vorwiegend Büro- und
Wohnnutzungen vorzufinden. Vereinzelte Gebäude stehen leer.
Im Plangebiet befinden sich zudem das ehemalige Viktoriabad und das Stadtmuseum, welche
als ortsbildprägende Gebäude Einfluss auf das städtebauliche Erscheinungsbild nehmen. Der
Betrieb des Viktoriabades wurde im Mai 2010 eingestellt.
Der Blockinnenbereich ist vorwiegend durch Parkplätze und deren Zufahrten sowie durch
vereinzelte Grünstrukturen geprägt.
Die direkte Umgebung des Plangebietes setzt sich überwiegend aus drei- bis viergeschossiger
Blockrandbebauung mit größtenteils traufständigen Satteldächern zusammen. Diese
Gebäude sind insbesondere der Wohn- und Geschäftsnutzung zuzuordnen. Ergänzend sind
in dem unmittelbaren Umfeld des Plangebietes das Alte Rathaus und die Universitätsgebäude
der Rheinischen Friedrich- Wilhelms- Universität angesiedelt.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das
Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht
damit den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich des
ehemaligen Viktoriabades entlang der Franziskanerstraße und des Belderbergs als Fläche für
den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Hallenbad dar. Die Grundstücksflächen entlang
der Rathausgasse und Stockenstraße sind laut FNP als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Neuaufstellung des Bebauungsplans ist daher nicht vollständig aus dem FNP entwickelt.
Der FNP muss in Teilen nach § 13a BauGB entsprechend den künftigen Festsetzungen des
Bebauungsplans berichtigt werden, so dass das gesamte Plangebiet dann als gemischte
Baufläche dargestellt ist. Mit Schreiben vom 27.08.2024 hat die Bezirksregierung Köln im
Rahmen der landesplanerischen Anfrage nach § 34 LPIG NRW bestätigt, dass die
vorgesehene Berichtigung an die rechtswirksamen Ziele der Raumordnung angepasst ist.Seite 18 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 2
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7822-22 vom
11.09.1964 vor. Dieser setzt das Plangebiet als Kerngebiet mit Höhenbegrenzungen für die
Gebäude fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine Grundflächenzahl (GRZ) von
0,6, eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 7,0
bestimmt. Die Randbebauung des Blocks, die bereits zum Zeitpunkt der Rechtskraft im
Rahmen des Neuordnungsplans für die Altstadt der Wiederaufbauphase weitgehend bestand,
ist darüber hinaus eine GRZ von 0,7, bei Eckgrundstücken von 0,75 festgelegt. Im
Bebauungsplan ist des Weiteren festgesetzt, dass auf dem Grundstück des Viktoriabades
ausschließlich die Errichtung eines Schwimmbades zulässig ist. Die Planfestsetzungen
entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Zielvorstellungen für diesen Bereich. Die
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6622-3 erfolgt daher mit gleichzeitiger Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7822-22. Von planungsrechtlicher Relevanz im Plangebiet ist ferner der
Fluchtlinienplan Nr. B370 vom 14.04.1949, der nach erfolgter Aufhebung des Bebauungsplans
Nr. 7822-22 bei einer Unwirksamkeit des neuen Bebauungsplans wiederaufleben würde. Die
Notwendigkeit der (Teil-)Aufhebung im Bereich des Plangebiets wird nicht gesehen, da dieser
lediglich Fluchtlinien festsetzt und ansonsten eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34
BauGB bewirkt.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Vergnügungsstättenkonzept
Um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen in den
Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind. Demnach sind solche
Einrichtungen gemäß den textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung nicht
zulässig.
1.2.4.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das geltende Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) 2008 mit einer Ergänzung
aus dem Jahre 2012 wird derzeit fortgeschrieben. Der Entwurf des BEZK soll voraussichtlich
Anfang 2025 dem Rat der Bundesstadt Bonn zum Beschluss der Öffentlichkeitsbeteiligung
vorgelegt werden.
In der geltenden Fassung des BEZK ist das Plangebiet Teil des Bonner A- Zentrums, was den
gesamten Bereich der Bonner City abbildet.
1.2.4.3 Denkmalschutz
Die Travertinfassade mit den zwei flankierenden Rasterwänden einschließlich des
Kunstharzfensters des ehemaligen Viktoriabades ist denkmalgeschützt.
Wichtige Denkmale in der direkten Umgebung des Plangebietes stellen das Alte Rathaus
nördlich des Plangebietes sowie das ehemalige kurfürstliche Schloss südlich des Plangebietes
dar, das die Universität beherbergt. Außerdem wurde aufgrund von Suchschachtungen
römische Schichten, römische Erdbefunde (vermutlich Gruben) und Reste des ehemaligenSeite 19 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 3
Franziskanerklosters und des alten Viktoriabades ermittelt. Weitere derartige Bodendenkmäler
werden in den noch ungestörten Bodenschichten vermutet. Diese stehen gemäß § 5 Absatz 2
Denkmalschutzgesetz NRW als vermutete Bodendenkmale unter Schutz.
1.2.4.4 Baumschutz
Gemäß der derzeit geltenden Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem
Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer
Höhe von 100 cm geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme
von Nussbäumen und Esskastanien.
Im Plangebiet befinden sich 8 Laubbäume, 5 Bäume davon unterliegen der
Baumschutzsatzung.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Das Viktoriakarree soll als gemischt genutztes Stadtquartier, bestehend aus den
Nutzungsbausteinen Einzelhandel, Wissenschaft, Bildung, Dienstleistung und Wohnen
aufgewertet werden. Im öffentlichen Interesse soll hierdurch ein Beitrag zur Belebung der
südlichen Innenstadt im Umfeld des historischen Rathauses sowie der Universität Bonn
geleistet werden.
Die städtischen Grundstücke wurden zunächst im Jahr 2014 öffentlich ausgeschrieben und
sollten veräußert werden (Drucksache:1410443EB8). Nach einem Bürgerbegehren, das sich
gegen den Verkauf der städtischen Grundstücke im Viktoriakarree ausgesprochen hat, wurde
die Ausschreibung seitens des Rats der Bundesstadt Bonn am 30.11.2015 wieder aufgehoben
(Drucksache: 1513536).
Der Bau- und Vergabeausschuss hat am 23.06.2016 beschlossen, eine Bürgerwerkstatt für
das Viktoriakarree durchzuführen (Drucksache: 1611327). In diesem Verfahren erhielten alle
Interessierten die Möglichkeit, sich innerhalb von drei Monaten über eine mögliche
Entwicklung des Viktoriakarrees zu informieren und zu beteiligen. In diesem Rahmen wurde
eine Ideenwerkstatt mit Entwicklungsideen und Thesen für das Quartier erarbeitet. Diese
gesammelten Vorschläge der Ideenwerkstatt wurden in einer Planerwerkstatt von vier
verschiedenen Planungsteams gutachterlich bewertet und durch die Erarbeitung von
verschiedenen städtebaulichen Entwürfen konkretisiert.
Die Kommission der Bürgerwerkstatt hat eine Empfehlung für ein städtebauliches Konzept
ausgesprochen. Das favorisierte Konzept des Büros skt umbaukultur aus Bonn sieht u.a. vor,
dass die historische Franziskanergasse den Baublock in zwei Bereiche gliedert. Mit Ausnahme
des bestehenden Stadtmuseums und des Viktoriabades sollen die vorhandenen Gebäude in
der bestehenden Blockstruktur erhalten werden. Die westliche Blockrandbebauung soll
insbesondere für Einzelhandel, Gastronomie und innerstädtisches Wohnen vorgesehen
werden, während im östlichen Bereich Kultur- und Bildungseinrichtungen geplant sind.
Das Konzept wurde mit allen Eigentümern erörtert und eine Umsetzbarkeit geprüft. Auf
Grundlage der durchgeführten Gespräche hat die Verwaltung ein Strukturkonzept für die
Flächen, die sich im städtischen Eigentum befinden, erarbeitet. Dieses stellt die mögliche
Verortung der verschiedenen Nutzungsbausteine dar. Im Juni 2021 hat der Bonner Stadtrat
einen Grundsatzbeschluss zum weiteren Vorgehen beschlossen. Dieser sieht u.a. vor, dass
die Fläche, die sich östlich der geplanten Gasse befindet, einer universitären Nutzung
zugeführt wird. Das Strukturkonzept wurde zugunsten dieser Nutzungsänderung modifiziert,
so dass nun das Forum des Wissens realisiert werden kann.Seite 20 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 4
Die Umsetzung der Planung wird über die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 6622-3
vorbereitet. Eingriffe in die Bestands- und Nutzungsstruktur der weiteren, privaten
Grundstücke, die sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden, sollen nicht
zwingend erfolgen. Da diese Gebäude den das Plangebiet umgebenden Baublock bilden,
werden sie dennoch in das Plangebiet einbezogen. Zudem dient die Aufnahme in den
Bebauungsplan der in der Bürgerwerkstatt und in der Eigentümerbefragung vielfach
gewünschten Bestandssicherung.Seite 21 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 5
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine
Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6622-3 in
einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden.
Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da
der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird, das
Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und Anhaltspunkte für
Beeinträchtigungen vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete nicht vorliegen.
Ein Umweltbericht gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich.
Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu
erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch
sind die wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung
zu berücksichtigen und die Planungsauswirkungen, teilweise durch gutachterliche
Untersuchungen, zu beschreiben und zu bewerten.
Die Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 7822-22 wurde am 15.05.2014
zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 7822-23 (Drucksache:
1411093) beschlossen, der im weiteren Verfahren mit der Nr. 6622-3 eine neue Bezeichnung
erhielt. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des
Strukturkonzeptes zu schaffen, ist die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6622-3
erforderlich. Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind auch für die Aufhebung
gegeben.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zu dem städtebaulichen Entwurf fand im Zeitraum
vom 10.02.2023 bis einschließlich 24.02.2023 statt. Anwohner*innen sowie umliegende
Gewerbetreibende und Interessierte konnten sich in einer Beteiligungsveranstaltung am
14.02.2023 im Café Blau in der Franziskanerstraße über die allgemeinen Ziele und Zwecke
der Planung informieren. Zusätzlich wurden die Eigentümer*innen des Viktoriakarrees in einer
internen Informationsveranstaltung am 19.01.2023 beteiligt.
Die Öffentlichkeit wird im Rahmen der Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum
Bebauungsplanentwurf erneut beteiligt und um Stellungnahmen gebeten. Über die
eingegangenen Stellungnahmen entscheidet abschließend der Rat der Bundesstadt Bonn im
Rahmen des Satzungsbeschlusses.
1.5 Nutzungseignung
Aufgrund seiner innerstädtischen Lage eignet sich das Plangebiet zur Festsetzung eines
Kerngebietes (MK) gemäß § 7 BauNVO im Rahmen des vorliegenden Angebots-
Bebauungsplanes.Seite 22 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Auf Grundlage des Werkstattentwurfs aus dem Jahr 2017 und des Strukturvorschlags von
2019 hat das Büro skt umbaukultur aus Bonn eine Machbarkeitsstudie bestehend aus einem
städtebaulichen Konzept und einem Testentwurf für die universitäre Nutzung „Forum des
Wissens“ erarbeitet, die u. a. die Gebäudekubatur und mögliche Nutzungen präzisiert.
Die geplante Gasse, die das Quartier in einen westlich und einen östlichen Bereich teilt, verfügt
über verengende (ca. 6,5 m) und aufgeweitete (ca. 14,0 m) Querschnittsbreiten. Im
aufgeweiteten Bereich besteht die Möglichkeit, eine ansprechende Grüngestaltung (bspw.
durch Beete und Pflanzungen in Kombination mit Sitzgelegenheiten) in die Gassenführung zu
integrieren. Die Platzsituation an der Franziskanerstraße bietet sich für die Unterbringung
eines Cafés mit Außengastronomie an.
Es ist vorgesehen, dass der nördliche Durchgang der autofreien Gasse zur Rathausgasse hin
durch den Abriss des bestehenden Gebäudes geöffnet wird. Alternativ hierzu kann in diesem
Bereich zur Reduzierung des Verlusts an Wohnfläche im Zusammenhang mit der Überbauung
des Gassenraums ein Ersatzneubau in Erwägung gezogen werden. Beide Möglichkeiten hält
der Bebauungsplan offen. Der Umgang mit dem städtischen Grundstück ist dann im Nachgang
zum Bebauungsplanverfahren festzulegen.
Gemäß dem Ratsbeschluss vom 24.06.2021 ist östlich der geplanten Gasse als öffentliche,
universitäre Nutzung das „Forum des Wissens“ geplant (Drucksache: 210953). Eigentümer
wird das Land NRW sein. Als Nutzer ist die Rheinische Friedrich- Wilhelm- Universität
vorgesehen. Im „Forum des Wissens“ plant die Universität, eine Bibliothek für die
Geisteswissenschaften und ergänzend gastronomische Nutzungen anzusiedeln. Auf
Grundlage der Festsetzung als Kerngebiet wären längerfristig auch andere Nutzungen
denkbar.
Damit die o.g. Bibliothek der Rheinischen Friedrich- Wilhelm- Universität im östlichen
Quartiersbereich untergebracht werden kann, hat das Büro skt umbaukultur auf Grundlage
des im Januar 2022 vorliegenden Raumprogramms und in Abstimmung mit dem Bau- und
Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW (BLB) sowie der Universität Bonn einen Testentwurf
erarbeitet. Durch diesen Entwurf konnte gezeigt werden, dass sich das avisierte
Raumprogramm der Universität im Kontext der städtebaulichen Zielvorgaben und
Maßstäblichkeit des Quartiers abbilden lässt. Die Annahmen dieses Entwurfs wurden vom
BLB im weiteren Planverfahren konkretisiert und haben Niederschlag in den Festsetzungen
des Bebauungsplanes gefunden.
Die Grünfläche auf dem Universitätsgelände sollte laut diesem Testentwurf als „Grüne Mitte“
ausgebildet werden und könnte z.B. als Ausstellungs- und Skulpturgarten angelegt werden.
Diese Fläche sollte nicht unterbaut werden, um großkronige Bäume mit natürlichem
Bodenanschluss pflanzen zu können. Ausnahmsweise wäre eine Unterbauung jedoch auch
möglich, wenn die bestehenden Kellergeschosse des Viktoriabades im Sinne der Nutzung der
„grauen Energie“ weiterverwendet werden sollten. In diesem Falle wäre jedoch eine
Kompensation über eine intensive Dachbegrünung auf den Dachflächen des Forums des
Wissens angezeigt. Das Gelände soll mit einer zeitlichen Beschränkung auf den
Tageszeitraum auch für die Öffentlichkeit zugänglich sein.
Die oben dargestellten Rahmenbedingungen, die im Zuge der Machbarkeitsstudie und der
darauf aufbauenden Planungsschritte erarbeitet wurden und in die Festsetzungen des
Bebauungsplanes eingeflossen sind, sind in einem durchzuführenden Hochbauwettbewerb für
das neue „Forum des Wissens“ zu berücksichtigen. Der Hochbauwettbewerb nach RPW 2013Seite 23 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 7
wird erst durchgeführt, wenn das Bebauungsplanverfahren eine Planreife nach § 33 BauGB
ermöglichen würde. Er wird vom BLB in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn ausgelobt.
Im westlichen Teilbereich des neuen Quartiers sind in den Erdgeschossen vorwiegend
kleinteilige Läden, Dienstleistungen und gastronomische Einrichtungen vorgesehen. In den
oberen Geschossen soll innerstädtisches Wohnen untergebracht werden. Als Wohnformen
sind hier u.a. studentisches und altersgerechtes Wohnen sowie Familienwohnen vorgesehen.
Das Bonner Baulandmodell soll bzgl. des geförderten Wohnungsbaus im Rahmen der
Konzeptvergabe für das städtische Grundstück Anwendung finden.
Es ist vorgesehen, dass vorwiegend viergeschossige Gebäude errichtet werden. Im
städtebaulichen Entwurf wird für die geplante Bibliothek eine absolute Höhe von bis zu ca. 20
m über dem Straßenniveau des Belderbergs auf Höhe des Baugrundstückes angesetzt und
für die Gebäude des westlichen Quartiersbereichs eine absolute Höhe von ca. 18,7 m über
der geplanten Gasse festgelegt. Als Übergang von der geplanten zur bestehenden Bebauung
werden eingeschossige, im Bereich der Bibliothek auch bis zu zweigeschossigem Gebäude
auf der Grundstücksgrenze vorgeschlagen.
Die bestehende Bebauung im nordöstlichen Quartiersbereich an der Rathausgasse bis hin
zum nördlichen Teilabschnitt sowie die Bebauung Ecke Belderberg/ Franziskanerstraße wird
aus dem Bestand übernommen und unterliegt somit einem eigentümergeführten und
sukzessiven Modernisierungs- und Erneuerungsprozess.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.2.1 Art der baulichen Nutzung
2.2.1.1 Kerngebiet
Entsprechend der o.g. planerischen Zielsetzung des städtebaulichen Entwurfs setzt der
Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO das Plangebiet gemäß
dem derzeit noch rechtskräftigen Bebauungsplan weiterhin als Kerngebiet (MK) fest.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen werden gemäß § 7 Abs. 2
Nr. 5 BauNVO ausgeschlossen, da sie dem in der Umgebung vorhandenen und innerhalb des
Plangebiets zu entwickelnden Gebietscharakter nicht entsprechen. Dies gilt auch für
Tankstellen, die nach § 7 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind. Das Plangebiet
soll in erster Linie der Ansiedlung von Geschäfts-, Büro- und Wohngebäuden sowie der
Bibliothek der Geisteswissenschaften der Universität Bonn dienen. Zudem würden
Parkhäuser, Großgaragen und Tankstellen erhebliche Fläche beanspruchen und ein nicht
unerhebliches Verkehrsaufkommen erzeugen, sich negativ auf das Stadtbild auswirken und
entsprechend damit nicht der Hochwertigkeit des innerstädtischen Standortes.
Sexshops, Bordelle und bordellähnliche Einrichtungen (gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)
sowie Vergnügungsstätten (gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) werden ebenfalls
ausgeschlossen. Mit dem Ausschluss dieser Nutzungsarten nehmen die Festsetzungen des
Bebauungsplanes Bezug auf das Vergnügungsstättenkonzept der Bundesstadt Bonn, wonach
Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle sowie bordellartige Betriebe nur in
Gewerbegebieten zulässig sind, die das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
Eignungsflächen definiert. Da das Plangebiet nicht als solche Fläche vorgesehen ist, sind die
aufgeführten Nutzungen im Plangebiet nicht zulässig. Vergnügungsstätten können ebenso wie
Bordelle und bordellartige Betriebe oder Sexshops zu einer Verschiebung des
Bodenpreisgefüges und zu Verdrängungseffekten führen. Weiterhin können diese Nutzungen
zu einem Imageverlust, einer Niveausenkung und einem Verlust der Lagequalität des Gebietes
beitragen. Als Folge dieser Abwertung kann es zur Abwanderung von hochwertigenSeite 24 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 8
Nutzungen aus dem Plangebiet kommen. Zusammenfassend können diese Entwicklungen zu
einem sogenannten Trading-Down-Effekt führen und einen erheblichen Imageverfall des
Standortes hervorrufen. Eine solche städtebauliche Fehlentwicklung soll im Plangebiet daher
vermieden werden.
Zur Belebung und Attraktivierung des neuen Quartiers ist festgesetzt, dass gemäß § 7 Abs. 4
Nr. 1 BauGB eine Wohnnutzung in den Teilgebieten MK 1, MK2 und MK4 oberhalb des
Erdgeschosses zulässig ist, um die Erdgeschosszonen mittels dieser horizontalen Gliederung
auch für gewerbliche Nutzungen wie Dienstleistungen, Einzelhandel und gastronomische
Angebote zu öffnen. Im MK3 ist die Errichtung von Wohnungen im Bereich des Forums des
Wissens nicht vorgesehen, so dass nicht im gesamtem Plangebiet, der allgemeinen
Zweckbestimmung des Kerngebietes folgend, das Wohnen zulässig ist.
2.2.1.2 Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der
Bundesstadt Bonn, möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu
schaffen. Vor diesem Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel,
geförderten Wohnraum in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem
im Hinblick auf auslaufende städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner
Stadtgebiet nur noch wenigen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den
Wohnungsbau, liegt die Schaffung von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich
baulich bereits genutzter Flächen, in der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in
der Baulückenschließung.
Das Bonner Baulandmodell findet im vorliegenden Bebauungsplan jedoch keine direkte
Anwendung, da es sich bei dem Bebauungsplan um einen Angebotsbebauungsplan handelt
und -im Unterschied zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan- ein entsprechender
Vertragspartner zunächst fehlt. Gleichwohl wird im Baufeld westlich der neuen Gasse (MK2)
auf der verbleibenden städtischen Fläche ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem hohen
Anteil an gefördertem Wohnraum realisiert. Über eine Konzeptvergabe mit anschließendem
Kaufvertrag wird dieses Ziel gesichert.
2.2.1.3 Ferienwohnungen
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden im Plangebiet
Ferienwohnungen ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es,
Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in
Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer
dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer. Insofern kann
nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als
Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.
Das Plangebiet bietet aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe zum Stadtzentrum günstige
Voraussetzungen für eine touristische Nutzung.
2.2.1.4 Einzelhandel
Innerhalb des festgesetzten Kerngebiets sind alle Arten von Einzelhandelsnutzungen
allgemein zulässig, da das Plangebiet innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der
Bonner Innenstadt liegt.Seite 25 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 9
Die Festsetzung sichert gleichwohl die kleinteiligen Einzelhandelsstrukturen im Plangebiet und
kommen der Intension der Eigentümer*innen und Gewerbetreibenden, die sich in den
verschiedenen Beteiligungsformaten gezeigt haben, entgegen.
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
2.2.2.1 Grundflächenzahl
Für die festgesetzten Kerngebiete (Teilgebiete MK1-MK4) wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
i.V.m. § 19 BauNVO zunächst eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 zeichnerisch festgesetzt.
Die festgesetzte GRZ unterschreitet somit den Orientierungswert für Kerngebiete gemäß § 17
BauNVO, um noch eine gewisse Begrünung der Baugrundstücke zu gewährleisten. Durch die
Festsetzung der GRZ wird innerhalb eines der zentralsten Bereiche der Bundesstadt Bonn
dennoch eine angemessene bauliche Dichte gewährleistet, dem Ziel des schonenden und
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden im Sinne des § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung
getragen und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.
Eine ausnahmsweise Überschreitung der GRZ bis zu einem Maß von 1,0 wird für die
Errichtung von eingeschossigen Gebäudeteilen, baulichen Anlagen unterhalb der
Geländeoberflächen wie zum Beispiel Tiefgaragen und Kellerräume sowie Nebenanlagen wie
Anbauten und Schuppen innerhalb der Bestandsgebiete MK1 und MK4 textlich ermöglicht.
Damit soll auf die bestehende bauliche Situation angemessen reagiert werden. Der
Bestandsschutz bleibt dabei gewährleistet. Im Falle des Neubaus in den Teilgebieten MK1 und
MK4 steht diese Regelung jedoch unter der Bedingung, dass eine bepflanzte Fläche auf
mindestens 20% der Grundstücksfläche, entweder als Dachbegrünung, Pflanzüberdeckung
oder mit Bodenanschluss angelegt wird. Für die eingeschossigen Baukörper sind Flachdächer
festgesetzt, die gemäß Festsetzung 6.1 mindestens extensiv zu begrünen sind. Unterirdische
Gebäudeteilemüssen gemäß der Festsetzung 6.2 mit einer mindestens 0,5m dicken
Substratschicht überdeckt angelegt und bepflanzt werden. Mit diesen Festsetzungen soll ein
positiver mikroklimatischer Effekt im Rahmen der Neuplanung gesichert werden.
Im Teilgebiet MK2 soll die o.g. Überschreitungsmöglichkeit der GRZ bis zu einem Maß von 1,0
gewährleisten, dass der städtebauliche Entwurf, der Grundlage für die Festsetzungen bildet,
umgesetzt werden kann.
Im Teilgebiet MK3 ist das Forum des Wissens geplant. Der bereits erläuterte Testentwurf sieht
für diesen Bereich des Plangebietes einen begrünten Innenhof vor. Der Testentwurf soll jedoch
nicht bereits im Detail mit entsprechenden Festsetzungen von Baulinien, Baugrenzen und
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern im Bebauungsplan vorgegeben
werden. Daher wird im MK3 eine Regelung gewählt, die gewährleistet, dass mindestens 15 %
des Baugrundstückes nicht durch oberirdische Gebäudeteile überdeckt wird. Eine
ausnahmsweise Überschreitung der in der Planzeichnung festgesetzten GRZ von 0,8 löst
jedoch eine Kompensation in Form einer intensiven Dachbegrünung mit einer
Mindestaufbaustärke von 50 cm auf Dachflächen im MK3 aus, so dass ein klimarelevantes
Grünvolumen im Plangebiet gesichert bleibt.
Grundsätzlich soll auch die Möglichkeit offengehalten werden, die Kellerräume des
ehemaligen Viktoriabades zu erhalten und in die neue Nutzung des Forums des Wissens zu
integrieren. Als Ausnahme soll daher festgesetzt werden, dass diese Kellerräume im Sinne
der Nutzung der sog. „grauen Energie“ erhalten werden. Für diesen Fall bedarf aber die
Überschreitung der GRZ bis zu einem Maß von 1,0 für unterirdische Bauteile einer weiteren
Kompensation durch eine intensive Dachbegrünung von mindestens 50 cm Aufbaudicke.
Beide o.g. Fallgestaltungen, die als Ausnahme formuliert sind, lösen eine kumulative
Betrachtung des Flächenumfanges an intensiven Dachbegrünungen aus. Die zu realisierendeSeite 26 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 10
Fläche der intensiven Dachbegrünung entspricht zum einen der Fläche der unterirdischen
Gebäudeteile, die nicht von oberirdischen Gebäudeteilen überdeckt wird und zum anderen der
Fläche, durch die oberirdische Gebäudeteile über die festgesetzte GRZ von 0,8 hinausgehen.
Wie diese städtebauliche Maßgabe umgesetzt wird, bleibt dem geplanten
Hochbauwettbewerb und darauf aufbauend dem Bauantragsverfahren vorbehalten.
2.2.2.2 Geschossflächenzahl
Zur Sicherung der baulichen Bestände und städtebaulichen Weiterentwicklung des
Plangebietes gemäß dem städtebaulichen Konzept wird bis auf das Teilgebiet MK3 eine GFZ
bis zu einem Wert von 3,0 in Vollgeschossen ermöglicht. Damit wird auch der
Orientierungswert der GFZ für Kerngebiete gemäß § 17 BauNVO ausgenutzt, um eine
innerstädtische Verdichtung der Bebauung im Plangebiet zu ermöglichen.
Im Teilgebiet MK3 soll das Forum des Wissens realisiert werden. Da sich dort die Bebauung
aufgelockerter um den vorgesehenen grünen Innenhof orientieren soll, wird dort die GFZ auf
ein Maß von 2,7 in Vollgeschossen vermindert.
2.2.2.3 Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse wird im Bebauungsplan sowohl für die Bestands- als auch für die
Neubauten in der Regel begleitend zu den bestehenden und geplanten öffentlichen
Verkehrsflächen mit vier Vollgeschossen festgesetzt. Damit soll gemäß dem städtebaulichen
Entwurf eine auch in der Umgebung vorhandene Bauhöhe im Plangebiet einheitlich ermöglicht
werden.
Im rückwärtigen Bereich der Bestandsbebauung in den Teilgebieten MK1 und MK4 hat sich
eine Baustruktur mit überwiegend eingeschossigen Anbauten verfestigt. Diese Bebauung wird
im Bebauungsplan durch eine entsprechende Festsetzung gesichert.
Insb. im Teilgebiet MK3 sind die Anforderungen der Besonnung im neu entstehenden
Blockinnenbereich zu berücksichtigen und wurden in einem entsprechenden Gutachten
bewertet. Demnach ist es im MK3 angrenzend an der bestehenden, eingeschossigen
Bebauung des Bestandes im MK1 und MK4 möglich, dass dort maximal zweigeschossig
angebaut werden darf.
2.2.2.4 Maximale und zwingende Höhen
Um die geplanten Neubauten in das bestehende, städtebauliche Erscheinungsbild einzufügen
und die Höhenentwicklung dort im Detail zu steuern, werden über die Zahl der Vollgeschosse
hinaus die maximalen Gebäudehöhen in Meter über NHN für die beiden Neubauten im MK2
und MK3 baufeldbezogen festgesetzt. Grundlage dafür bildet im Wesentlichen der
städtebauliche Entwurf, der Gegenstand des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens nach § 3
Abs. 1 BauGB war.
Im MK3 besteht trotz der Festsetzung der geschlossenen Bauweise die Notwendigkeit, die
baulichen Übergänge zwischen der eingeschossigen Bebauung in den Teilgebieten MK1 und
MK4 im Blockinnenbereich zu definieren. Im Bestand existieren im MK3 teilweise noch
Brandwände, die möglichst erhalten werden sollen. Dies soll zum Anlass genommen werden,
dort auch eine bis zu 2- geschossige Bebauung mittels Baulinien und zwingender
Gebäudehöhen in einem Streifen von 3 Metern Breite vorzugeben. Zur Anpassung der
detaillierten Höhensituation an den Bestand wird als Ausnahme auch die Möglichkeit
eingeräumt, die in der Planzeichnung festgesetzten, zwingenden Gebäudehöhen um 0,5 m zuSeite 27 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 11
über- bzw. unterschreiten. Die angefertigte Verschattungsuntersuchung zeigt, dass keine
maßgeblichen Auswirkungen auf die Besonnungssituation der Bestandsgebäude zu erwarten
sind. Die weiteren Details sind im Rahmen des Bauantragsverfahrens festzulegen.
Im Bereich der unter Denkmalschutz stehenden Fassade am Belderberg wird ebenfalls eine
maximale Gebäudehöhe festgesetzt, die der Höhe der heutigen Schwimmhalle entspricht.
Diese Fassade soll nicht unmittelbar durch weitere Geschosse überhöht werden, um dem
Umgebungsschutz des Denkmals gerecht zu werden. Höhere Gebäudeteile müssen daher
mindestens um das Maß der Überschreitung der Höhe der denkmalgeschützten Fassade von
deren Vorderkante zurücktreten.
Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO sind nach der geltenden Rechtsprechung bei der Festsetzung
der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Als oberer
Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen und zwingenden
Gebäudehöhen gilt bei Flachdächern die Oberkante der Attika und bei geneigten Dächern die
Oberkante Firststein. Damit wird für das Bauantragsverfahren ein verbindlicher Rahmen
gesetzt, der gewährleistet, dass ein möglichst einheitlicher, städtebaulicher Rahmen
vorgegeben wird.
Technische Aufbauten wie zum Beispiel solartechnische Anlagen, Fahrschächte und
Dachzugänge müssen innerhalb der festgesetzten maximalen Gebäudehöhen in den für die
Neubauten vorgesehenen Teilgebieten MK2 und MK3 realisiert werden. Zusätzlich müssen
diese technischen Aufbauten mindestens um das Maß ihrer Höhe von der
Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses zurücktreten. Fahrschächte und
Dachzugänge sind dabei entsprechend einzuhausen bzw. zu begrünen. Die Festsetzung
sichert ein verträgliches Einfügen von technischen Aufbauten in die Dachlandschaft des neuen
Quartiers.
2.2.2.5 Maximale Trauf- und Firsthöhen
Die Teilgebiete MK1 und MK4 zeigen noch eine weitestgehend einheitlich errichtete Bebauung
aus der Wiederaufbauphase der Bonner Innenstadt nach dem 2. Weltkrieg. Sie
berücksichtigen die Höhenentwicklung der dort vorkommenden Baudenkmale Altes Rathaus
und Stadtschloss in besonderem Maße. Daher ist es Ziel der Planung, dieses einheitliche
Erscheinungsbild zu erhalten und im Rahmen der getroffenen Festsetzungen fortzuentwickeln.
Auf Grundlage der örtlichen Vermessung werden die maximalen Trauf- und Firsthöhen am
Bestand orientiert festgesetzt. Die maximalen Traufhöhen beziehen sich dabei auf die
Straßenansicht entlang der festgesetzten Baulinien. Die straßenabgewandte Traufhöhe wird
durch diese Festsetzung nicht beschränkt.
Im Bereich der Teilgebiete MK2 und MK3 wird die maximale Traufhöhe von 72,6 m üNHN aus
dem Teilgebiet MK1 entlang der Stockenstraße aufgenommen und in den Bereich des
vorgesehenen Platzes bis in das Teilgebiet MK3 an der Franziskanerstraße fortgeführt, um ein
einheitliches Erscheinungsbild der Traufkante gegenüber dem Stadtschloss im neuen
Platzbereich zu sichern.
Die zur Bestimmung der Höhen erforderlichen oberen Bezugspunkte für die maximalen Trauf-
und Firsthöhen werden in Bezug auf Flachdächer und geneigte Dächer definiert, so dass ein
einheitlicher Rahmen für das Bauantragsverfahren abgesteckt wird.
2.2.3 Dachformen
In den Bestandsgebieten MK1 und MK4 müssen zur Sicherung der baulichen Bestände im
Sinne eines einheitlichen, städtebaulichen Erscheinungsbildes alle Dächer als geneigte
Dächer ausgeführt werden. Die Festsetzung gilt jedoch nur für den Bereich des Daches derSeite 28 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 12
sich zur jeweiligen öffentlichen Verkehrsfläche ausrichtet und für den von dort aus sichtbarem
Teil des Daches zwischen der Traufkante und dem First. So soll eine möglichst einheitliche
Dachlandschaft aus dem öffentlichen Raum heraus erlebbar bleiben. Für die den
Verkehrsflächen abgewandten Dachseiten besteht kein öffentliches Interesse dazu
entsprechende Regelungen zu erlassen. Diese Dachseite bleibt der Gestaltungsfreiheit der
jeweiligen Bauherren überlassen.
Es wird über eine Skizze auf der Planzeichnung für die Ansicht entlang des neuen Platzes an
der Franziskanerstraße im MK2 und MK3 eine Dachschräge festgesetzt, die sich aus der
unmittelbaren Lage und Ansicht des Stadtschlosses mit seinem Mansarddach ableitet. Den
öffentlichen Belangen des Denkmalschutzes wird damit Rechnung getragen.
2.2.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
2.2.4.1 Bauweise
Im gesamten Plangebiet wird die geschlossene Bauweise festgesetzt. Sie ist für den Baublock
der das Plangebiet umgebenden öffentlichen Straßen ortsbildprägend. Im Bereich der neuen
Gasse zwischen der Franziskanerstraße im Süden und der Rathausgasse im Norden soll
diese geschlossene Bauweise fortgeführt werden, damit ein vergleichbarer Raumeindruck
entsteht, der für die Innenstadt typisch ist.
Desweiteren wird bzgl. den ein- bzw. zweigeschossigen Übergangsbereichen zwischen den
Neubaubereichen und den Bestandsgebieten auf das Kap. 2.2.2.3 verwiesen.
2.2.4.2 Überbaubare Grundstücksfläche
Durch die Festsetzung von Baulinien werden die überbaubaren Grundstücksflächen v.a.
entlang der festgesetzten, öffentlichen Verkehrsflächen definiert. Der geschlossene
Straßenrand ohne Vorgärten o.ä. ist ebenfalls für die Bonner Innenstadt ortsbildprägend und
soll mit der Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs aufgegriffen werden.
Um eine ein- bis- zweigeschossige Bebauung im Übergangsbereich zwischen den
Bestandsgebieten MK1/MK4 und dem Neubaubereich MK3 zu erzwingen, werden dort
ebenfalls entsprechende Baulinien festgesetzt.
Die Baugrenzen stimmen in weiten Teilen des Plangebietes mit der Baustruktur der
Bestandsbebauung überein. Teilweise ermöglichen sie eine geringfügige Erweiterung. Die
Baugrenzen grenzen in den Bestandsgebieten MK1 und MK4 auch die Bereiche ab, die mit
einem bzw. mit vier Vollgeschossen errichtet werden dürfen. Dies dient der
planungsrechtlichen Sicherung des Bestandes mit der Möglichkeit einer maßvollen
Nachverdichtung. Des Weiteren werden über die festgesetzten Baugrenzen die
Baumöglichkeiten in den beiden Neubaubereichen in den Teilgebieten MK2 und MK3 definiert.
Ein Nicht- Vollgeschoss muss laut BauO NRW weniger als drei Viertel der Grundfläche des
darunterliegenden Geschosses besitzen. Die Aufteilung dieser Fläche soll den jeweiligen
Bauherren jedoch nicht vollständig selbst überlassen bleiben. Daher wird festgesetzt, dass bei
Flachdächern das Nicht- Vollgeschoss oberhalb der Traufkante um mindestens 2 m
zurücktreten muss, damit die geplante Bebauung nicht die Wirkung einer 5-Geschossigkeit
besitzt. Diese Anmutung wäre mit der bestehenden städtebaulichen Situation nicht mehr
verträglich.
Zur Realisierung einer gewissen Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung ermöglicht der
Bebauungsplan, dass Balkone ausnahmsweise um bis zu 1,5 m sowie Tiefgaragen,
Terrassen, Treppen und Vordächer um bis zu 3,0 m die festgesetzten Baulinien bzw.Seite 29 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 13
Baugrenzen überschreiten dürfen. Diese Anlagen sind städtebaulich von untergeordneter
Bedeutung, sodass eine solche Abweichung vertretbar ist. Ebenfalls werden Nachbarbelange
durch die zulässigen Ausnahmen nicht berührt. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass die
o.g. Anlagen und Einrichtungen nicht im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen verwirklicht
werden, um die Sicherheit der Verkehrsabläufe nicht zu beeinträchtigen.
Zur Sicherung einer Überbauungsmöglichkeit der neuen Gasse im Teilgebiet MK1 in Richtung
der Rathausgasse sowie der Erreichbarkeit des Flurstückes 339 ebenfalls im Teilgebiet MK1
ist es erforderlich, Durchwege bzw. Durchfahrten durch neue Gebäude zu sichern. Daher wird
dort eine Überbauung der Grundstücke erst ab einer lichten Durchfahrtshöhe von mindestens
3,5 m zugelassen. Das Maß ergibt sich aus der Bemessung eines Feuerwehrfahrzeuges.
2.2.5 Festgesetze Geländehöhen
Es wurde eine Erschließungsplanung mit geplanten Ausbauhöhen für die neue Gasse und den
neuen Platz an der Franziskanerstraße vom Büro Kocks Consult aus Bonn erarbeitet.
Anhand dessen wurden Geländehöhen für die dort angesiedelten Neubauten in Meter über
NHN im Bebauungsplan in den betreffenden Teilgebieten MK2 und MK3 festgesetzt, die auch
das Thema Starkregen berücksichtigen. Zwischen den festgesetzten Geländehöhen sind die
Zwischenpunkte über eine Interpolation im Rahmen der Erstellung von amtlichen Lageplänen
zu bestimmen.
2.2.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.2.6.1 Begrünung von Flachdächern
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Begrünung der Flachdächer. Neben der optischen
Bereicherung des Plangebietes wirkt sich die Begrünung der Flachdachbereiche positiv auf
den Wasserhaushalt im Sinne der Wasserrückhaltung aus. Ebenso führt eine Dachbegrünung
zur Verbesserung des Kleinklimas durch eine geringere Aufheizung der Gebäude, Senkung
der Lufttemperatur und Erhöhung der relativen Luftfeuchtigkeit. Weiterhin werden
Lebensräume für Pflanzen und Tiere geschaffen, die auch als Nahrungshabitat für Insekten
und Bienen dienen und zur Erhaltung der Biodiversität beitragen. Der Biodiversitätsgrad und
das Retentionsvermögen steigern mit zunehmender Aufbaudicke der Dachbegrünung.
Um diese Ziele zu sichern, sind Flachdächer mindestens extensiv zu begrünen. Von der
Begrünungspflicht sind Lichtkuppeln, Glasdächer, Terrassen sowie technische Aufbauten
ausgenommen, da dort keine Begrünung möglich ist. Die Errichtung von PV-Anlagen steht
dieser Begrünungspflicht jedoch nicht entgegen. Durch die geringere Aufheizung von
begrünten Dachflächen kann vielmehr der Wirkungsgrad der PV-Anlage gesteigert werden.
Bei einer Kombination von extensiver Dachbegrünung und Anlagen zur Nutzung solarer
Strahlungsenergie, die übereinander angeordnet sind muss die Substratschicht 8-10 cm dick
bei einem Abflussbeiwert von 0,5 (oder geringer) sein.
Bei einer Kombination als flächenmäßig getrennte Variante (d.h. in Form einer Anordnung der
Anlage zur Nutzung solarer Strahlungsenergie neben der Dachbegrünung ist die
Dachbegrünung als extensive Dachbegrünung bei einer Substrathöhe von 10-15 cm oder als
einfache Intensivbegrünung (Aufbaudicke > 15cm)) oder als Retentionsdach auszuführen.Seite 30 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 14
Die Begrünung ist dauerhaft funktionsgerecht zu erhalten - zudem sind die entsprechende
Pflanzliste der Bundesstadt Bonn und die FLL-Richtlinie für Planung, Bau und Instandhaltung
von Dachbegrünungen zu beachten.
2.2.6.2 Begrünung von Tiefgaragen- und Kellerdecken
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung der Baugrundstücke mit Kellern
oder Tiefgaragen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass Keller oder
Tiefgaragen, sofern sie nicht überbaut werden, mit einer mindestens 0,5 m Substratschicht
zuzüglich einer Drainschicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder Terrassenfläche
oder als Zuwegung genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen und zu pflegen
sind. Bei der Pflanzung von Bäumen gilt ein Maß von mindestens 1,2 m, um günstige
Wuchsbedingungen mit einer ausreichenden Wasserversorgung für Bäume zu sichern. Sofern
das Kellergeschoss im MK3 erhalten wird, sollen diese Höhen z.B. durch
Geländemodellierungen und Hochbeete erreicht werden.
2.2.6.3 Ersatzpflanzungen
Die durch die Planung entfallenden Satzungsbäume sollen ortsnah ausgeglichen werden.
Sofern Bäume im Bereich der neuen Gasse entfallen müssen, werden diese dort
nachgepflanzt und in die Gestaltung der Freianlagen integriert. Im Bebauungsplan wird daher
festgesetzt, dass mindestens 4 Laubbäume nach der entsprechenden Pflanzliste der Stadt
Bonn dort gepflanzt werden müssen. Die Anzahl der festgesetzten Bäume orientiert sich dabei
an der vorliegenden Erschließungsplanung. Die übrigen Bäume, die nicht in die neue Planung
der Gasse integriert werden können, werden an Ersatzstandorten nachgepflanzt. Die weiteren
Details bleiben der Fällgenehmigung vorbehalten. Die Baumpflanzungen können im Rahmen
der Ersatzpflanzungen für entfallene satzungsgeschützte Bäume entsprechend der
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn angerechnet werden.
Die Bäume, die in anderen Bereichen des Plangebietes gerodet werden müssen, sollen im
Bereich des Forums des Wissens ausgeglichen werden. Im Bereich des Forums des Wissens
eignet sich dafür der grüne Innenhof. Der Testentwurf zeigt, dass dort mindestens 5
Laubbäume untergebracht werden können, weshalb diese Anzahl für das MK3 festgesetzt
wird. Ausnahmsweise kann von der o.g. Anzahl der Bäume abgewichen werden, sofern die
bestehende Unterkellerung des Gebäudes im Sinne der Nutzung von „grauer Energie“
weiterverwendet wird. Eine weitere Bedingung ist, dass der BLB glaubhaft machen muss, dass
auf dem Baugrundstück keine geeigneten Flächen dafür zur Verfügung stehen. Dies schließt
die Prüfung insb. von Geländemodellierungen und Hochbeeten mit ein. Die genaue Lage und
Anzahl der Bäume bleibt dem Hochbauwettbewerb überlassen.
Die Pflanzqualität der Bäume wird festgesetzt, um günstige Wuchsbedingungen zu sichern
und zeitnah ein entsprechendes Grünvolumen zu erreichen. Die Pflanzarten können der
entsprechenden Pflanzliste der Stadt Bonn entnommen werden, die auf der Internetseite der
Stadt Bonn eingesehen werden kann und auf die in den Regelwerken auf der Planzeichnung
verwiesen wird. Dort sind geeignete, standortheimische Bäume enthalten.
Die Details der Umsetzung dieser Ersatzpflanzungspflicht werden im Rahmen des
Fällantrages parallel zum Bauantragsverfahren festgelegt.
2.2.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind im Bebauungsplan auf der
Grundlage des Lärmgutachtens die Lärmpegelbereiche für den maßgeblichen
Außenlärmpegel für den Nachtzeitraum gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, StandSeite 31 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 15
2018) von V bis VII bei freier Schallausbreitung gekennzeichnet worden. Die
lärmabschirmende Wirkung von neuen Gebäuden bleibt bei dieser Darstellung
unberücksichtigt.
In den gekennzeichneten Lärmpegelbereichen sind für Neu-, Um- und Anbauten an
Außenbauteilen (Außenwände, Dächer, Türen sowie Fenster) entsprechende bauliche
Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm zu treffen. Die Festsetzung passiver
Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den Anforderungen zur Erzielung gesunder Wohn-
und Arbeitsverhältnisse im Hinblick auf Verkehrsgeräuschimmissionen sowohl im Tag- als
auch im Nachtzeitraum Rechnung getragen wird.
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftretenden Abschirm- und
Reflexionsbedingungen durch die geplanten Baukörper sowie die Fremdabschirmung der
bestehenden Baukörper ermittelt und bei der Dimensionierung der Außenbauteile
berücksichtigt. Im Bauantragsverfahren werden Abweichungen von den Festsetzungen
ermöglicht, sofern gutachterlich nachgewiesen wird, dass geringere Anforderungen an den
passiven Schallschutz zu stellen sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschirmung der
geplanten Gebäude als auch die jeweils vorgesehene Art des Raumtyps.
An allen Fassaden liegen nach den Ergebnissen des Lärmgutachtens Belastungen mit
Beurteilungspegeln von mehr als 45 dB(A) in der Nacht vor. Bei Beurteilungspegeln über 45
dB(A) nachts ist selbst bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf im
Allgemeinen innerhalb von Wohnungen nicht mehr möglich. Um eine ausreichende
Luftwechselrate bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen, ist daher festgesetzt, dass für
alle Schlafräume in Wohnungen eine schallgedämpfte integrierte oder fensterunabhängige
Lüftungsanlage vorzusehen ist, wenn Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nachtzeitraum
vorliegen.
Die Planung ist insbesondere auch darauf ausgerichtet, dass sowohl der Aufenthalt innerhalb
der Gebäude als auch eine möglichst ungestörte Nutzung der Außenbereiche von Wohnungen
gewährleistet werden kann. Schallschutzmaßnahmen zum Schutz der Außenwohnbereiche
sind erforderlich, wenn der für den Tageszeitraum ermittelte Beurteilungspegel Lr > 62 dB(A)
ist. Für den Immissionsort des Beurteilungspegels ist die RLS-19 maßgeblich. Nachts besteht
hingegen für Außenwohnbereiche kein erhöhtes Schutzbedürfnis, da diese Bereiche nach 22
Uhr zur Nachtzeit üblicherweise nicht oder nur sehr eingeschränkt in mitteleuropäischen
Breiten genutzt werden. Aus diesen Gründen werden Terrassen, Balkone und Loggien ab
einem Beurteilungspegel von Lr > 62 dB(A) ausgeschlossen. Sie sind nur zulässig, sofern
durch bauliche Schutzmaßnahmen im Sinne der architektonischen Selbsthilfe mindestens ein
Beurteilungspegel von Lr ≤ 62 dB(A) erreicht wird oder zur lärmabgewandten Gebäudeseite
ein zusätzlicher Balkon oder eine zusätzliche Loggia errichtet wird, so dass ein von Lärm
ungestörtes Wohnen möglich ist.
2.2.8 Verkehrsflächen
Die bestehenden, straßenrechtlich (fiktiv) gewidmeten Verkehrsflächen der öffentlichen
Straßen Belderberg, Franziskanerstraße, Stockenstraße und Ratshausgasse werden bis zur
Mitte der Verkehrsfläche im Bebauungsplan festgesetzt, um nahtlose Übergänge zu den
umgebenden, rechtskräftigen Bebauungsplänen zu sichern.
Ebenfalls als öffentliche Verkehrsfläche wird die Zufahrt zum Flurstück 339 über die neue
Platzfläche an der Franziskanerstraße festgesetzt, um diesen rückwärtigen Teil des
Bestandsgrundstückes an der Rathausgasse/Ecke Stockenstraße zu erreichen.Seite 32 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 16
Die neue Platzfläche und auch die neue Gasse zwischen der Franziskanerstraße und der
Rathausgasse wird als öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
Fußgängerbereich festgesetzt. Dadurch wird diese autofreie Verbindung als Fußgängerzone
in das Wegenetz der Bonner Innenstadt integriert.
2.3 Erschließung
2.3.1 Äußere Erschließung
2.3.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Der Standort ist sehr gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Er liegt
unmittelbar an der Bundesstraße 9 (B9, Belderberg, Adenauerallee) Die unmittelbare
verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über den Straßenzug Franziskanerstraße.
über die B9 wird in nördlicher Richtung die Bundesstraße 56 (B56) erreicht, die als
Hauptverkehrszug in Ost-West-Richtung für die Bundesstadt Bonn gilt.
2.3.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Anschlüsse an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) bestehen über die Stadt- und
Straßenbahn (Linien 16, 63, 66, 67 und 68) an der Stadtbahnhaltestelle „Universität/Markt“
und die Buslinien (SB55, 529, 537, 540, 550, 551, 600, 601, 602, 604, 605, 607, 608, 609,
640) mit der nah gelegenen Haltestelle „Markt“.
Der Bonner Hauptbahnhof ist in einer fußläufigen Entfernung von ca. 700 m erreichbar.
2.3.1.3 Fahrrad- und Fußverkehrsanbindung
Bedingt durch die innenstadtnahe Lage des Plangebietes sind in fußläufiger Entfernung oder
alternativ mit dem Fahrrad alle notwendigen Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen
bequem zu erreichen.
2.3.2 Innere Erschließung
Bereits im Strukturkonzept für das Plangebiet wurde festgelegt, dass das Quartier durch eine
autofreie Gasse zwischen der Franziskanerstraße und der Rathausgasse entsprechend dem
historischen Vorbild durchzogen werden soll. Durch die neue Gasse wird das Plangebiet in
einen kleineren westlichen und einen größeren östlichen Bereich gegliedert. Die
Wegeverbindung soll als öffentlicher Raum ausgewiesen werden. Im Einmündungsbereich der
Franziskanerstraße ist die Errichtung einer Platzsituation vorgesehen. Die Festsetzungen des
Bebauungsplanes bauen hierbei auf der vorliegenden Erschließungsplanung auf.
Zur Erreichbarkeit der privaten Stellplätze auf dem Flurstück 339 muss im Bereich des MK2
eine Fläche, die mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger zu belasten ist,
festgesetzt werden. Diese Festsetzung muss zu ihrer Umsetzbarkeit im Anschluss an das
Bebauungsplanverfahren grundbuchlich gesichert werden.
2.3.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Sofern innerhalb des Plangebietes neue Stellplätze errichtet werden sollten, sind diese in
Tiefgaragen nachzuweisen, um die Anlagen des ruhenden Verkehrs zukünftig dem Blick der
Öffentlichkeit aus Gründen des Schutzes des Ortsbildes zu entziehen. Vorzugsweise sollenSeite 33 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 17
jedoch die bestehenden Tiefgaragen (Markt-, Uni- oder Operngarage) genutzt und die
Stellplätze über entsprechende Baulasten den einzelnen Vorhaben zugeordnet werden. Der
konkrete Stellplatznachweis bleibt dem Bauantragsverfahren vorbehalten. Im Rahmen der
Mobilitätsuntersuchung des Büros Lindschulte aus Düsseldorf wurde ein Stellplatzbedarf von
insgesamt ca. 69 Kfz-Stellplätze und ca. 210 Fahrradstellplätzen für die geplanten Neubauten
prognostiziert.
Die privaten Stellplätze im Bereich des Flurstücks 339 genießen Bestandsschutz und werden
über die Festsetzung von Flächen für Stellplätze im Bebauungsplan gesichert. Die bestehende
Grundstückszufahrt aus Richtung der Franziskanerstraße wird zur Erreichbarkeit
berücksichtigt.
Neue oberirdische Stellplätze sollen im Plangebiet generell nur noch für
mobilitätseingeschränkte Personen und zur Anlieferung zugelassen werden. Ergebnis einer
Tiefgaragenstudie war unter anderem, dass eine kleine Tiefgarage mit ca. 20 Stellplätzen im
Bereich der Uni-Nutzung untergebracht werden könnte, in welcher auch den drei benötigten
Behindertenstellplätzen Platz bieten würde. Diese wäre jedoch lediglich über einen
Fahrzeugaufzug anzufahren. Die Behindertengemeinschaft Bonn e.V. hat sich in diesem
Zusammengang dafür ausgebrochen, die erforderlichen Parkplätze für
mobilitätseingeschränkte Personen außerhalb des Baugrundstücks innerhalb der öffentlichen
Verkehrsflächen auszuweisen, da dort die Entfernung zu den Zielen gering ist und oberirdische
Parkplätze einer besseren sozialen Kontrolle unterliegen. Derzeit bestehen in der
Franziskanerstraße bereits 6 entsprechende Parkplätze. Im Rahmen des
Bauantragsverfahrens wird die Belegung dieser Parkplätze geprüft. Sollte ein Mehrbedarf
bestehen, so wird mit der Bauaufsicht und der Straßenverkehrsbehörde geklärt, ob weitere
Parkplätze für mobilitätseingeschränkte Personen im Nahbereich des Plangebietes
ausgewiesen werden können.
Das Büro Lindschulte hat im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung ein Mobilitätskonzept
erstellt, welches Mobilitätsmaßnahmen darlegt, die umgesetzt werden sollen, um den
Umweltverbund im Sinne der Verkehrswende positiv zu unterstützen. Hierzu zählen u.a. im
Forum des Wissens:
 die Errichtung einer Fahrradtiefgarage,
 die Bereitstellung von Lastenrädern und
 die Anbringung von Abfahrtsmonitoren der umliegenden Haltestellen im Foyer.
Fahrrad-Stellplätze werden gemäß der Stellplatzsatzung der Bundesstadt Bonn unter
Berücksichtigung des Mobilitätskonzeptes im Plangebiet bemessen und errichtet. Zum
Nachweis der Fahrradstellplätze ist für den Bereich des Forums des Wissens eine Tiefgarage
vorgesehen, die mittels einer Rampe von der geplanten Gasse aus erschlossen wird. Die
genaue Ausführung wird im hochbaulichen Qualifizierungsverfahren und im
Baugenehmigungsverfahren ermittelt. Eine Festsetzung ist dafür nicht erforderlich. Dies gilt
ebenso für die neu zu errichtenden Gebäude im westlichen Teil des Plangebiets.
2.3.4 Technische Infrastruktur
2.3.4.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Eine Versorgung des Plangebietes mit den o.g. Medien ist aufgrund der innerstädtischen Lage
leistungsfähig möglich.
Die Löschwasserversorgung ist derzeit mit einem Grundschutz von 96 m³/h für das Grundstück
sichergestellt. Eine Löschwasserbereitstellung für jeglichen Objektschutz über einen
Hausanschluss erfolgt nicht.Seite 34 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree“ – Begründung 18
2.3.4.2 Erneuerbare Energien
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich kontinuierlich zur
klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten im Zusammenhang mit dem
Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn
zu Klimaschutz und Klimaanpassung (Drucksache 190114), welches sich als Teil der
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat der Bundesstadt Bonn
beschlossen. Vor diesem Hintergrund wurden Anforderungen und Maßgaben zum
Klimaschutz (z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, solarenergetische
Optimierung, Solarverpflichtung) und Klimaanpassung (z.B. Optimierung der Durchlüftung,
Gebäudebegrünung) formuliert.
Das Plangebiet kann über das Fernwärmenetz der SWB versorgt werden. Es wird damit eine
bilanziell klimaneutrale Energieversorgung verfolgt.
Das neue Wohn- und Geschäftshaus auf dem städtischen Grundstück (Teilgebiet MK2)
westlich der neuen Gasse soll im Effizienzhaus-/Effizienzgebäudestandard 40 gebaut werden.
Dies wird im Kaufvertrag mit dem zukünftigen Erwerber im Rahmen der Konzeptvergabe
gesichert.
Das Forum des Wissens wird nach Aussage des BLB im Effizienzhaus 40- Standard errichtet.
Sollten weiterhin entsprechende Maßgaben des Landes NRW einzuhalten sein, so wird
gemäß dem "Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen" (BNB - Silber) angestrebt.
Außerdem besteht seit 01.01.2024 eine Verpflichtung zur Installation und zum Betrieb von
Anlagen zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie gemäß § 42a BauO NRW
(Solaranlagen) für Nicht- Wohngebäude. Ab 01.01.2025 gilt diese Verpflichtung auch für
Wohngebäude. Zusätzlich ist im Juni 2024 die Solaranlagen- Verordnung NRW in Kraft
getreten, die ebenfalls zu berücksichtigen ist. Damit wird bereits jetzt die Errichtung von
Photovoltaik-Anlagen von der Landesregierung NRW verbindlich für alle Gebäudetypen
vorgegeben, ohne dass dies einer Festsetzung in einem kommunalen Bebauungsplan bedarf.
2.3.4.3 Entwässerung/Kanal
Das Niederschlagswasser soll zusammen mit dem Schmutzwasser der bestehenden
öffentlichen Kanalisation zugeleitet werden, da keine Verpflichtung zur Versickerung nach §
55 Abs. 2 WHG i. V. m. § 44 LWG besteht und eine solche auch räumlich und wirtschaftlich
nicht umsetzbar ist. Die Gründe dafür liegen in der jahrzehntelangen, bestehenden Bebauung
bzw. Befestigung des Geländes.
2.3.4.4 Abfallentsorgung
Bzgl. der Müllentsorgung ergibt sich im Vergleich zur Bestandssituation kein Handlungsbedarf.
Demnach sind im Bestand und bei Neubaumaßnahmen genügende Standflächen für
Müllbehälter auf den Baugrundstücken vorzusehen. Diese Aussage gilt auch für den Tag der
Abfuhr der jeweiligen Müllfraktionen.Seite 35 von 79
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6622-3, „Viktoriakarree

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