Beschluss zur Veröffentlichung des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 8023-16 „Maarstraße“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost

Beschlussvorlage
öffentlich
242200
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss zur Veröffentlichung des Entwurfs des
Bebauungsplans Nr. 8023-16 „Maarstraße“,
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 21.05.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 25.06.2025 Anhörung
Rat 03.07.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 8023-16 der Bundesstadt Bonn für ein
Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost, zwischen einer Parallelen von
ca. 140 m östlich der Königswinterer Straße, der Maarstraße bis einschließlich
Grundstück Maarstraße Nr. 50, der Rhein-Sieg-Eisenbahn und Schwarzer Weg
ist gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) einschließlich seiner
Begründung im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Der ca. 5,3 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich im
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost und erstreckt sich auf eine Fläche
zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswinterer Straße,
Maarstraße bis einschließlich des Flurstückes östlich des Grundstückes
Maarstraße Nr. 50, Schwarzer Weg und einen Teil der Gleisfläche der Rhein-
Sieg-Eisenbahn. Der Charakter des Geltungsbereichs zeichnet sich
überwiegend durch flächenintensive gewerbliche Nutzungen aus. So sind
große Gewerbehallen von Bau- und Verpackungsstoffherstellern zu
verzeichnen, außerdem ein Autoverwerter mit entsprechender offener
Abstellfläche für die Fahrzeuge. Im westlichen Bereich an der Maarstraße
befinden sich ein Markt für Autoteile und eine Kfz-Werkstatt. Im östlichen Teil
sind ein Discounter und ein derzeit im Bau befindlicher Drogeriemarkt
vorhanden, in der zulaufenden Spitze des Plangebiets sind einige kleinere
Gebäude vorhanden, die zum Teil ebenfalls einer gewerblichen Nutzung
unterliegen, jedoch auch bewohnt sind.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan Köln für den Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg sowieSeite 1 von 24
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auch der Entwurf der Neuaufstellung des Regionalplans (Stand Offenlage
November 2024) legen das Plangebiet als Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzungen (GIB) fest.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich als
gewerbliche Baufläche dar. Die Gleisflächen der Rhein-Sieg-Eisenbahn werden
als Fläche für Bahnanlagen dargestellt.
Auf der Grundlage einer Strukturuntersuchung für das Gewerbegebiet Beuel-
Ost beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn für das ursprünglich nach § 34
BauGB zu beurteilende Plangebiet in seiner Sitzung am 16.12.2009 die
Aufstellung des Textbebauungsplan Nr. 8023-16 (DS-Nr. 0911394). Mit der
Aufstellung des Textbebauungsplanes sollen städtebauliche
Fehlentwicklungen, die den Zielen des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes entgegenstehen, vermieden werden. Der
Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn am
22.12.2009 und erneut am 23.03.2016 öffentlich bekannt gemacht.
Aufgrund eines, den städtebaulichen Planungszielen entgegenstehenden,
Bauantrages wurde zur Sicherung der Bauleitplanung für das Plangebiet vom
Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am 22.08.2023 eine
Veränderungssperre erlassen (DS-Nr. 231180). Vorhaben im Sinne des § 29
BauGB können nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt
werden, außerdem dürfen erhebliche oder wesentlich wertsteigernde
Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren
Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
nicht vorgenommen werden.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Im Jahr 2008 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn das „Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ (BEZK), welches 2012 ergänzt wurde (DS-
Nrn. 0811198 und 1113540). Grundsätzlich soll nach dessen Zielsetzungen
zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel in den zentralen
Versorgungsbereichen konzentriert werden. Nur unter bestimmten
Bedingungen sind Ausnahmen hiervon zulässig. Die Einkaufsbereiche in der
Innenstadt und in den Stadtbezirkszentren sowie in sonstigen zentralen
Bereichen sollen durch die gezielte Steuerung des Einzelhandels im gesamten
Bonner Stadtgebiet gesichert und gestärkt werden. Beeinträchtigungen durch
entsprechende Einzelhandelsvorhaben in städtebaulich nicht integrierten Lagen
sind abzuwenden. Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente
werden in der Bonner Sortimentsliste definiert, die der Rat mit dem BEZK
beschlossen hat. Darüber hinaus ist es Ziel des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes, Gewerbegebiete für das Handwerk und produzierendes
Gewerbe zu sichern, indem Gewerbegebiete von Einzelhandelsbetrieben
freizuhalten sind.
Insbesondere großflächiger Einzelhandel ab einer Verkaufsfläche von mehr als
800 m² ist ausschließlich in der Innenstadt bzw. in den Stadtbezirkszentren (A-
und B-Zentren) anzusiedeln. Großflächige Vorhaben mit nicht-zentren- und
nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten können aufgrund ihrer Größe undSeite 2 von 24
Seite 3
Beschaffenheit auch innerhalb von festgelegten Eignungsflächen zugelassen
werden, die sich überwiegend in Gewerbegebieten befinden.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans legt das BEZK kein Zentrum fest. Das
nächstgelegene Zentrum, das der ortsnahen Versorgung der dort lebenden
Bevölkerung dient, ist das nahegelegene Beueler B-Zentrum. Das Plangebiet
enthält zusätzlich keine Eignungsflächen für großflächigen nicht-
zentrenrelevanten bzw. nicht-nachversorgungsrelevanten Einzelhandel.
Anfang 2023 wurde eine erneute Fortschreibung des BEZK beschlossen, eine
Entwurfsfassung liegt bereits vor. Diese befindet sich (Stand 02.05.2025) in der
politischen Beratung (DS-Nr. 240726).
Wesentliches Ziel der Fortschreibung des BEZK ist eine Anpassung des
Steuerungsinstrumentariums an die aktuelle Rechtsprechung sowie die Realität
der Handelslandschaft in Bonn. Bestehende Zielsetzungen der Bundesstadt
Bonn sollen dabei beibehalten werden, sodass die mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 8023-16 verfolgten Ziele der Einzelhandelssteuerung mit
denen des Entwurfes der Fortschreibung des BEZK übereinstimmen. Der
Entwurf erlangt erst mit Beschluss des Rates seine Gültigkeit.
Das BEZK selbst entfaltet keine unmittelbare Rechtswirksamkeit, daher muss
es über Bebauungspläne in verbindliche Planung umgesetzt werden. Es ist als
städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im
Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen und Abweichungen sind zu
begründen.
Städtebauliche Ziele
Aufgrund der Zielsetzungen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
gilt es, das Gewerbegebiet Beuel-Ost durch bauleitplanerische Maßnahmen
sukzessive entsprechend zu entwickeln. Somit sind Regelungen zur Steuerung
des Einzelhandels gemäß dem BEZK und der Regionalplanung zu treffen. Für
das gesamte Plangebiet soll Einzelhandel deshalb grundsätzlich
ausgeschlossen werden. Darüber hinaus bietet die Planaufstellung auch die
Möglichkeit, zugleich Regelungen zu Umsetzungen der Leitlinien und Ziele des
Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes vorzunehmen.
Durch die Steuerung des Einzelhandels entsprechend den landesplanerischen
Vorgaben, der Regionalplanung und des BEZK im Geltungsbereich des
Bebauungsplans sollen die bestehenden Versorgungszentren, insbesondere
das angrenzende B-Zentrum Beuel und die Nahversorgung der Bevölkerung in
der Umgebung in ihrem Fortbestand und ihrer weiteren Entwicklung geschützt
werden. Dabei handelt es sich namentlich insbesondere um das nahegelegene
Beueler B-Zentrum.
Ziel dieser Einzelhandelssteuerung ist es außerdem, bestehende Flächen, die
sich für eine gewerbliche Nutzung eignen, angesichts des nur geringen
Angebots an Gewerbeflächen für produzierende bzw. emittierende BetriebeSeite 3 von 24
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vorzuhalten. Der Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen – Bundesstadt
Bonn“ von 2018 vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat
die Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2035 sowie die vorhandenen
Reserve- und mögliche Potenzialflächen untersucht (DS-Nr. 1810933).
Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im Stadtgebiet heute
und in Zukunft nicht mehr ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden
können, um die erforderlichen Bedarfe zu decken. Weiterhin wird deutlich, dass
die Bundesstadt Bonn sukzessive Gewerbe- und Industrieflächen verliert und
konkurrierende Nutzungen regelmäßig die ursprünglichen gewerblich-
industriellen Standorte belegen und überformen. Insofern ist die Freihaltung
geeigneter Flächen von konkurrierenden Bodennutzungen, die eine höhere
Flächenproduktivität aufweisen und daher auch zahlungskräftiger sind,
unbedingt erforderlich.
Gemäß der Regionalplanung sind großflächige Einzelhandelsbetriebe in einem
GIB bereits nicht zulässig, kleinflächige Betriebe sollen im Plangebiet
ausgeschlossen werden, um die Flächen dem produzierenden Gewerbe
vorzubehalten. Die bereits vorhandenen Betriebe im Plangebiet, die nicht
diesen Vorgaben entsprechen, werden jedoch über einen erweiterten
Bestandsschutz gesichert, um Planungsschäden zu vermeiden.
Mit Verweis auf die vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen Ziele und Leitlinien
eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes (DS-Nr. 1210191NV8) sowie zur
Sicherung der städtebaulichen Funktion des Gebiets sollen
Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Sexshops im
Plangebiet nicht zulässig sein. Dies begründet sich damit, dass im Plangebiet
keine Eignungsfläche ausgewiesen ist, in der Vergnügungsstätten zulässig
wären, und es sich außerdem um eine Gemengelage handelt, in der auch
Wohnnutzungen vorhanden sind, die vor den Beeinträchtigungen durch
Vergnügungsstätten zu schützen sind. Zudem spricht gegen die Ansiedlung
von Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordellen und bordellartigen Betrieben im
Plangebiet die repräsentative Wirkung für die Gesamtstadt Bonn, die dem
Plangebiet mit der geplanten Eröffnung des Maarstraßenanschlusses an die
Bundesautobahn A 59 als Eingangstor in die Stadt zufallen wird.
Im Plangebiet vorhandene Lagerplätze sollen außerdem zukünftig nur zulässig
sein, wenn sie durch entsprechende Begrünungsmaßnahmen zum öffentlichen
Raum abgeschirmt werden. Die Begrünung von Lagerplätzen schließt die
Begrünung von Zaunanlagen ein. Mit dieser Festsetzung wird ein Beitrag zu
dem „Gebietsmanagement für Klimaschutz und Klimaanpassung in
bestehenden und neuen Gewerbegebieten“ geleistet, welches als Teil des
Bonner Klimaplans vom Rat der Bundesstadt Bonn am 23.03.2023
beschlossen wurde (DS-Nr. 222006). Zusätzlich wird mit der Festsetzung dem
Ziel des ursprünglichen Aufstellungsbeschlusses entsprochen, den
Straßenraum an der Maarstraße städtebaulich aufzuwerten.Seite 4 von 24
Seite 5
Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine nachteiligen
städtebaulichen Auswirkungen für die umliegenden Gebiete zu erwarten.
Vielmehr kann durch die Festsetzungen ein Beitrag zum Erhalt der
bestehenden Zentren Beuel und Neu-Vilich geleistet werden, die für die
wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung, insbesondere der nicht
motorisierten Käuferschichten, mit Gütern des täglichen Bedarfs von
besonderer Bedeutung sind. Durch die ungesteuerte Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben am peripheren Standort des Plangebiets könnte die
wirtschaftliche Existenz derjenigen Betriebe bedroht oder gar vernichtet
werden, die eine verbrauchernahe Versorgung in den genannten Zentren
gewährleisten.
Die vorhandenen bzw. baurechtlich genehmigten Einzelhandelsnutzungen in
Form des Lebensmitteldiscounters und des Drogeriemarktes (Maarstraße 48
und 50) korrespondieren nicht mit den Zielsetzungen des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Um der vorgefundenen
Bestandssituation, die außerdem verfassungsrechtlich durch Art. 14 GG
geschützt ist, zu entsprechen und zudem Entschädigungsansprüche nach § 42
BauGB zu vermeiden, wird ein erweiterter Bestandsschutz festgesetzt, der
Erneuerungen oder Änderungen der genehmigten Nutzungen allgemein sowie
Verkaufsflächenerweiterungen bis zur Schwelle der Großflächigkeit (800 m²)
zulässt. Ohne die Begrenzung der maximal zulässigen Verkaufsfläche könnten
bei Erweiterungen bestehender Betriebe ggf. negative Auswirkungen auf die
benachbarten zentralen Versorgungsbereiche eintreten, die den Zielsetzungen
des Bonner BEZK entgegenstehen. Eine stärkere Einschränkung der
Entwicklungsmöglichkeiten für die Eigentümer wäre an dieser Stelle jedoch
unverhältnismäßig.
Durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordellen und
bordellartigen Betrieben trägt der Bebauungsplan außerdem dazu bei, eine
hochwertige städtebauliche Situation herbeizuführen bzw. zu sichern, damit das
Plangebiet in solch einer repräsentativen Weise wirken kann, wie es für seine
künftige Lage an einer Einfallstraße aus Sicht der Bundesstadt Bonn
angemessen ist.
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans Nr. 8023-16 werden die Nutzungsmöglichkeiten für die
Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt. Unter Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier dem
Erhalt der Bonner Zentren im Sinne des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes Vorrang vor der uneingeschränkten Nutzung der
Grundstücke eingeräumt.
Der Eingriff in das Eigentum wird insofern gemildert, als dass AnnexhandelSeite 5 von 24
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(Artikel, die in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten
werden bzw. in Beziehung zur gewerblichen Nutzung stehen) bis zu einer
angemessenen Größe ermöglicht wird. Für nahversorgungsrelevante
Sortimente kann dies allerdings nicht festgesetzt werden, da in diesem Fall
sehr wohl von einer Beeinträchtigung der nahegelegenen Zentren
ausgegangen werden muss, indem Kundenströme umgeleitet würden.
Im Übrigen handelt es sich nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die
grundrechtlich geschützte Eigentümerposition, da im vorliegenden Fall die dem
Allgemeinwohl dienende Sicherung der Zentren einer teilweisen Einschränkung
vielfältiger Nutzungsmöglichkeiten für die Eigentümer gegenübersteht. In
vertretbarem Umfang werden Ausnahmen der allgemeinen Einschränkungen
zugelassen. Für die betroffenen Grundstücke verbleibt so noch ein
umfangreicher Katalog an potenziellen Nutzungen, der den vorhandenen
Betrieben Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigt.
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch,
Tiere und Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Wasser, Luft, Klima und Kultur-
und Sachgüter sind im Hinblick auf die Planung nicht erkennbar. Zusätzliche
Eingriffe in den Naturhaushalt werden durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans nicht vorbereitet. Durch die Begrünung von Lagerplätzen kann
sich das Mikroklima im Plangebiet leicht verbessern.
Planverfahren
Da innerhalb des Plangebiets keine räumlichen Differenzierungen
vorgenommen werden, reicht es aus, einen Textbebauungsplan aufzustellen,
der keine detaillierten Festsetzungen zur Gebietsart oder zum Maß der
baulichen Nutzung trifft, da diese Parameter sowie auch die überbaubaren
Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB
beurteilt werden können.
Zur Sicherung der Versorgungsbereiche nach dem BEZK trifft der
Bebauungsplan Festsetzungen auf Grundlage des § 9 Abs. 2a und 2b BauGB
als einfacher Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Die genannten
Absätze treten damit jeweils an die Stelle einer Beurteilung von Baugesuchen
nach § 34 Abs. 3 BauGB und dienen neben einer Vereinfachung der
Genehmigungsprozesse dem Erhalt zentraler Versorgungsbereiche im
Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (§ 9 Abs. 2a
BauGB) sowie der Vermeidung von Beeinträchtigungen von
Vergnügungsstätten auf die vorhandene Wohnbebauung innerhalb des
Plangebietes (§ 9 Abs. 2b BauGB).
Da sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht
wesentlich verändert und der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9
Abs. 2a oder Abs. 2b BauGB sowie Pflanzfestsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25Seite 6 von 24
Seite 7
BauGB enthält, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB
angewendet werden. Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB wird daher verzichtet. Die Bürgerinnen und Bürger und
Behörden sowie sonstige Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der
Veröffentlichung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend
Gelegenheit haben, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren und
ihre Stellungnahmen in das Planverfahren einzubringen.
Bei Bebauungsplänen im vereinfachten Verfahren ist eine Umweltprüfung
gemäß § 2 Abs. 4 BauGB nicht erforderlich.
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 8023-16 wird hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Ein Übersichtsplan sowie die
Begründung und der Bebauungsplanentwurf sind als Anlage beigefügt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Bebauungsplanentwurf (öffentlich)Seite 7 von 24
Bebauungsplan Nr. 8023-16
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Beuel-Ost
Maßstab 1: 2500 Datum: 22.06.2023
100 mSeite 8 von 24
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 8023-16
„Maarstraße“
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Beuel-Ost
BegründungSeite 9 von 24
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.2.1 Vorgaben des Landesentwicklungsplans NRW ................................................ 1
1.2.2 Regionalplan .................................................................................................... 3
1.2.3 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 3
1.2.4 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 3
1.2.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 3
1.2.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept .............................................. 3
1.2.5.2 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 5
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 5
1.4 Planverfahren .......................................................................................................... 6
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 7
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 7
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 7
2.2.1 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Einzelhandel........................... 7
2.2.2 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Vergnügungsstätten ............... 9
2.2.3 Pflanzfestsetzungen ........................................................................................11
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 12
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................12
3.2 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................12
3.3 Sonstige Auswirkungen ..........................................................................................12
3.4 Kosten und Finanzierung........................................................................................13Seite 10 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8023-16 beträgt ca. 5,3 ha und
umfasst einen Bereich zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswinterer
Straße, der Maarstraße bis einschließlich Grundstück Maarstraße Nr. 50, Rhein-Sieg-
Eisenbahn und Schwarzer Weg. Das Plangebiet ist damit Bestandteil des Gewerbegebietes
Beuel-Ost, welches aufgrund seiner Größe (über 100 ha) und seiner historischen Entwicklung
durch eine große Zahl von unterschiedlichen Betrieben und Betriebsgrößen sowie einem in
der Mitte des Gewerbegebietes Beuel-Ost liegenden, planungsrechtlich festgesetzten
Industriegebiet gekennzeichnet ist.
Der Charakter des Plangebiets zeichnet sich überwiegend durch flächenintensive gewerbliche
Nutzungen aus. So sind große Gewerbehallen von Bau- und Verpackungsstoffherstellern zu
verzeichnen, außerdem ein Autoverwerter mit entsprechender offener Abstellfläche für die
Fahrzeuge, ein Discountmarkt sowie ein im Bau befindlicher Drogeriemarkt. Im westlichen
Bereich an der Maarstraße befinden sich ein Großhandel für Montage- und
Befestigungsmaterial und ein Autoservice. In der östlich zulaufenden Spitze des Plangebiets
sind einige kleinere Gebäude vorhanden, die zum Teil ebenfalls einer gewerblichen Nutzung
unterliegen, jedoch auch bewohnt sind. Die Wohnnutzung wurde bei beiden Gebäuden vor
Entstehen des faktischen Gewerbegebietes genehmigt.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
1.2.1 Vorgaben des Landesentwicklungsplans NRW
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) ist am 08.02.2017 in Kraft
getreten. Der aktuell geltende LEP NRW ergibt sich aus der LEP-Fassung von 2017, der 1.
Änderung 2019 und der 2. Änderung des LEP NRW 2024. Die Ziele des LEP NRW sind gemäß
Raumordnungsgesetz bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen öffentlicher Stellen
als verbindliche Vorgaben zu beachten. Grundsätze und sonstige Erfordernisse der
Raumordnung sind in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen.
Da der Schutz der aktuell vorhandenen Beueler Zentrenstruktur und der Vorbehaltung der im
Plangebiet vorhandenen Flächen für Handwerksbetriebe und produzierendes Gewerbe
zentraler Anlass der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 ist, sind die Vorgaben des
LEP NRW, besonders aus dem Kapitel 6.5 – Großflächiger Einzelhandel – zu beachten. Die
Ziele 6.5-1 bis 6.5-3 werden insoweit berücksichtigt, als dass im Plangebiet kein Kerngebiet
gemäß § 7 oder Sondergebiet im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt wird.
Das Plangebiet im Gewerbegebiet Beuel-Ost liegt gemäß dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept (BEZK) nicht in einem bestehenden zentralen Versorgungsbereich oder in
einem neu geplanten zentralen Versorgungsbereich in städtebaulich integrierter Lage, der
aufgrund seiner räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen soll.
Im Gegenteil soll der Bebauungsplan vielmehr dazu beitragen, die vorhandenen zentralen
Versorgungsbereiche zu schützen und das Plangebiet dem produzierenden undSeite 11 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 2
verarbeitenden Gewerbe vorzubehalten, indem die Möglichkeiten zur Einzelhandelsnutzung
in seinem Geltungsbereich ausgeschlossen werden und nur bestimmte Ausnahmen zulässig
sind. Die zentralen Versorgungsbereiche nach dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept (BEZK; siehe Kap. 1.2.5.1.) in der Umgebung des Plangebietes, insbesondere
das B-Zentrum Beuel, bieten ausreichende räumliche Kapazitäten, um eine wohnortnahe
Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu gewährleisten, sodass vorliegend
kein städtebauliches Erfordernis besteht, ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit
nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
festzusetzen (Ziele 6.5-2 und -3). Aufgrund der nicht integrierten Lage ist der Standort im
Gewerbegebiet Beuel-Ost grundlegend nicht für eine wohnortnahe Nahversorgung oder die
Etablierung eines zentralen Versorgungsbereiches geeignet. Da im Geltungsbereich keine
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur in größerem Umfang
vorhanden oder vorgesehen sind, bzw. vorhandene derartige Einrichtungen auch in einem
Gewerbegebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind, liegen wesentliche
Voraussetzungen für die Festsetzung eines Kerngebietes nicht vor.
Ziel des BEZK ist es, großflächige Betriebe mit nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevantem Einzelhandel nur in definierten Eignungsflächen anzusiedeln, von
denen jedoch keine in das Plangebiet fällt. Da kein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO
und aufgrund der Maßgaben des BEZK auch kein anderweitiger, großflächiger nicht zentren-
und nicht nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Plangebiet vorgesehen ist, folgt die
Planung den Grundsätzen 6.5-4 und 6.5-6 sowie dem Ziel 6.5-5 des LEP NRW.
Nach Ziel 6.5-7 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete festgesetzt
werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die
Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Von der
Möglichkeit zur Festsetzung eines Sondergebietes soll vorliegend jedoch nicht Gebrauch
gemacht werden, weil damit diese Nutzung dauerhaft in städtebaulich nicht integrierter Lage
festgesetzt und die Zielsetzung des BEZK zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche verfehlt
würde. Um den wirtschaftlichen Interessen der Betreiber bzw. Eigentümer vorhandener
Betriebe, hier also dem Lebensmitteldiscounter und dem Drogeriemarkt, ausreichend
Rechnung zu tragen, werden hierfür Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO getroffen, die
einen Bestandsschutz der entsprechenden Nutzungen als Fremdkörper in einem anders
geprägten Gebiet ermöglichen. Bei einer nachhaltigen Aufgabe der Nutzung erlischt der
Bestandsschutz jedoch und es gelten anschließend die Regelungen zur Feinsteuerung von
Einzelhandelsbetrieben, die auch für die übrigen Grundstücke im Plangebiet Anwendung
finden.
Ziel 6.5-8 besagt, dass die Gemeinden dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und
Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner
Siedlungsbereiche entgegenzuwirken haben. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer
sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken.
Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler
Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes führen nicht zur Verfestigung einer Agglomeration,
da zur Vermeidung von Entschädigungsansprüchen nach § 42 BauGB nur der vorhandene
Bestand nach § 1 Abs. 10 BauNVO abgesichert wird und keine neuen Betriebe angesiedeltSeite 12 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 3
werden. Vielmehr wird durch die Planung einer Erweiterung und Verfestigung
entgegengewirkt.
1.2.2 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg legt
im Geltungsbereich des Plangebiets einen Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB)
fest. Auch im Entwurf des in Aufstellung befindlichen neuen Regionalplans ist das Gebiet als
GIB festgelegt. Der im Bebauungsplan vorgesehene Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen
und Vergnügungsstätten ist konform mit den Zielsetzungen der Regionalplanung für Gewerbe-
und Industrieansiedlungsbereiche.
1.2.3 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt den Bereich als gewerbliche
Baufläche dar. Die Gleisflächen der Rhein-Sieg-Eisenbahn werden als Fläche für
Bahnanlagen dargestellt. Da der Bebauungsplan Nr. 8023-16 keine Baugebiete der §§ 2-11
BauNVO festsetzt, kann der Bebauungsplan als aus dem FNP entwickelt angesehen werden.
1.2.4 Geltendes Planungsrecht
Der Rat der Bundesstadt Bonn beschloss in seiner Sitzung am 16.12.2009, den
Textbebauungsplan Nr. 8023-16 gemäß § 2 des Baugesetzbuches (BauGB) aufzustellen. Der
Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Bundesstadt Bonn am 23.03.2016 erneut
öffentlich bekannt gemacht.
Ziel des Aufstellungsbeschlusses ist neben der Verwirklichung der Ziele des BEZK eine
Aufwertung des Straßenraums. Lagerflächen im Gewerbegebiet Beuel-Ost sollen nur zulässig
sein, wenn z. B. Abschirmungs- und Begrünungsmaßnahmen erfüllt werden.
Um die im Aufstellungsbeschluss genannten Ziele zu sichern, wurde vom Rat der Bundesstadt
Bonn in seiner Sitzung am 22.08.2023 eine Veränderungssperre erlassen. Vorhaben im Sinne
des § 29 BauGB können nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden,
außerdem dürfen erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von
Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-,
zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. Die
Veränderungssperre trat mit Verkündung im Amtsblatt am 13.09.2023 in Kraft.
1.2.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Im Jahr 2008 beschloss der Rat der Bundesstadt Bonn das „Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept“ (BEZK); eine Anpassung wurde in der Ratssitzung am 13.12.2012
beschlossen.
Ziel des BEZK ist vorrangig die Erhaltung und Stärkung der zentralörtlichen Funktion der Stadt
Bonn als Oberzentrum durch Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion und der
Einkaufsbereiche in der Innenstadt sowie die Erhaltung und Stärkung der
Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen
Bereichen. Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvorhaben in städtebaulich nicht
integrierten Lagen sind zu vermeiden. Zusätzlich sind Gewerbegebiete von
Einzelhandelsbetrieben freizuhalten, um diese für Handwerk und produzierendes Gewerbe zu
sichern.Seite 13 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 4
Mit diesem vom Rat beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept reagiert die
Bundesstadt Bonn auf die äußerst dynamische Entwicklung im Bereich des Einzelhandels,
insbesondere auf die generelle Zunahme der Einzelhandelsunternehmen an nicht integrierten
Standorten. Folge sind neben der Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte,
Nutzungskonflikten in den peripheren Bereichen und Investitionsunsicherheit für die öffentliche
Hand und die private Wirtschaft sowie die Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung.
Die Umsetzung des Ziels lebendiger, multifunktionaler, attraktiver Zentren ist vor diesem
Hintergrund erheblich erschwert. Ziel des Konzeptes ist es daher, für die weitere Entwicklung
und Steuerung des Einzelhandels einen Handlungsrahmen zu setzen, der einerseits die
vorhandene Zentrenstruktur erhält und andererseits zugleich auch die
Entwicklungsschwerpunkte für den großflächigen nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. Außerdem sollen funktionsfähige
Nahversorgungsstrukturen in den Ortsteilen gefördert werden, indem Einzelhandel an allen
anderen Standorten weitgehend ausgeschlossen wird.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept sieht zur Erreichung der Ziele nachfolgende
Steuerung vor:
- Zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente sind als Hauptsortiment in den
abgegrenzten Zentren zu konzentrieren.
- Großflächiger (mehr als 800 m² Verkaufsfläche) zentren- bzw.
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel (mit Ausnahme des Sortimentes Nahrungs-
und Genussmittel) soll nur noch in der Bonner Innenstadt (A-Zentrum) und in den
Stadtbezirkszentren (B-Zentren) konzentriert werden.
- Zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit
(bis 800 m² Verkaufsfläche) kann auch in den sonstigen zentralen Bereichen (C- und
D-Zentren) angesiedelt werden.
Bei entsprechend maßvoller Dimensionierung der Betriebe können für den
Lebensmitteleinzelhandel Ausnahmen gemacht werden, um den heutigen
Größenordnungen der Betriebseinheiten gerecht zu werden. In C-Zentren soll eine
entsprechende Ansiedlung für Betriebe bis zu 1500 m² Verkaufsfläche möglich sein, in
D-Zentren nur in Ausnahmen.
- Nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ab einer
Verkaufsfläche über 800 m² soll in der Innenstadt, den Stadtbezirkszentren (A- und B-
Zentren) und in definierten Eignungsflächen konzentriert werden.
Die definierten Eignungsflächen für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren-
und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten außerhalb der A- und B-Zentren
umfassen zum größten Teil Gewerbegebiete, in denen bereits nennenswerter
Einzelhandel vorhanden ist, um die einzelhandelsbedingten Bodenpreissteigerungen
in Gewerbegebieten ohne nennenswerten Einzelhandel zu begrenzen und vorhandene
Gewerbeflächen tatsächlich für handwerkliche oder produzierende Betriebe zu
erhalten.
- Zulässigkeit von Randsortimenten:
Bei Branchen mit nicht-zentren- bzw. nicht-nahversorgungsrelevantem Einzelhandel
sind zentrenrelevante Randsortimente nur bis zu 10 % der gesamten Verkaufsfläche
bis maximal 800 m² und nur mit direktem Bezug zum Hauptsortiment zulässig.
Nahversorgungsrelevante Randsortimente sind grundsätzlich nicht zulässig.
- Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen:Seite 14 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 5
Bei Bestandsbetrieben, die mit ihrem Standort nicht dem Bonner Einzelhandels- u.
Zentrenkonzept entsprechen, ist eine einmalige zehnprozentige Erweiterung des
Betriebes gemessen am Verkaufsflächenbestand von 2008 zulässig. Die Regelung des
zehnprozentigen Randsortiments bleibt davon unberührt.
Nach dem BEZK liegt das Plangebiet in keinem ausgewiesenen A, B, C oder D-Zentrum und
enthält keine Eignungsflächen für großflächigen nicht-zentrenrelevanten bzw. nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel.
Derzeit wird das Einzelhandels- und Zentrenkonzept erneut fortgeschrieben. Die genannten
Zielsetzungen sollen im Wesentlichen beibehalten werden und auf geänderte rechtliche und
wirtschaftsstrukturelle Rahmenbedingungen sowie Veränderungen in der Siedlungsstruktur
aktualisiert werden. Die öffentliche Auslegung der Fortschreibung befindet sich derzeit in der
politischen Beratung (Stand: 1. Quartal 2025). Erkennbar ist bereits jetzt, dass die mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8023-16 verfolgten Ziele der Einzelhandelssteuerung
mit denen der Fortschreibung des BEZK übereinstimmen.
1.2.5.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen/bordellartige Betriebe in den Stadtbezirkszentren aus
städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahr 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind. Gemäß dem
Vergnügungsstättenkonzept sollen Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle/bordellartige
Betriebe nur in Gewerbegebieten zulässig sein, die das Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept als Eignungsflächen für großflächigen nicht-zentren und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. In sonstigen Gewerbegebieten sollen sie
ausgeschlossen werden, um die wenigen in Bonn vorhandenen Gewerbeflächen für
produzierendes Gewerbe und Handwerksbetriebe vorzuhalten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Konkreter Planungsanlass der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 ist die
Umsetzung des BEZK und der damit verbundene Schutz der zentralen Versorgungsbereiche.
Das BEZK selbst entfaltet keine unmittelbare Rechtswirksamkeit. Daher muss es über
Bebauungspläne in verbindliches Planungsrecht umgesetzt werden. Es ist als städtebauliches
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB im Rahmen der Abwägung zu
berücksichtigen.
Des Weiteren ist eine städtebauliche Standortsteuerung des Einzelhandels unerlässlich, um
die wenigen vorhandenen Gewerbeflächen dem Handwerk und dem produzierenden Gewerbe
vorzuhalten. Wie sich in den letzten Jahren zeigte, beabsichtigen Unternehmen im Bereich
des Gewerbegebiets Beuel-Ost wiederholt Einzelhandelsvorhaben mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten umzusetzen. Diese dem BEZK, der Regionalplanung
und den landesplanerischen Vorgaben widersprechenden Entwicklungswünsche bedürfen
einer städtebaulichen Steuerung mittels Bebauungsplänen.Seite 15 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 6
Im Plangebiet wurde bereits eine Baugenehmigung für einen Lebensmitteldiscounter und
einen Drogeriemarkt erwirkt. Diese mussten entgegen den städtebaulichen
Entwicklungsabsichten der Stadt schlussendlich erteilt werden, nachdem kein Bebauungsplan
zur Regelung der Einzelhandelsvorhaben vorhanden war. Außerdem wurde im Februar 2023
ein Antrag auf Nutzungsänderung einer gewerblich genutzten Halle im Plangebiet in ein
Lebensmittelgeschäft bei der Verwaltung eingereicht. Dieser Antrag wurde zunächst nach §
15 BauGB für 12 Monate zurückgestellt, im September 2023 erfolgte ein Erlass über eine
Veränderungssperre für das Plangebiet, um die Ziele des Bebauungsplanes und des BEZK zu
sichern.
1.4 Planverfahren
Da innerhalb des Plangebiets keine räumlichen Differenzierungen vorgenommen werden,
reicht es aus, einen einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB aufzustellen, der keine
detaillierten Festsetzungen zur Gebietsart oder zum Maß der baulichen Nutzung trifft, da diese
Parameter sowie auch die überbaubaren Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen
Vorgaben des § 34 BauGB beurteilt werden können.
Zur Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche sowie der
verbrauchernahen Versorgung nach den Zielen des gesamtstädtischen BEZK gemäß § 1 Abs.
6 Nr. 11 BauGB trifft der Bebauungsplan Festsetzungen auf Grundlage des § 9 Abs. 2a
BauGB. Der genannte Absatz tritt damit an die Stelle einer Beurteilung von Baugesuchen nach
§ 34 BauGB und soll so Genehmigungsprozesse vereinfachen. Dies ist möglich, da der
Bebauungsplan durch Beschränkung bestimmter gewerblicher Nutzungen dem Erhalt und der
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche dienen soll bzw. Beeinträchtigungen von
schutzbedürftigen Nutzungen oder Beeinträchtigungen der städtebaulichen Funktion
vermeiden soll, und daher bestimmte nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässige Nutzungen
nicht zulässig sind. Die Fokussierung der Einzelhandelsentwicklung auf die zentralen
Versorgungsbereiche kommt unter anderem einer verbrauchernahen Versorgung der
Bevölkerung zugute und resultiert aus der Querschnittsaufgabe Innenentwicklung in der
Stadtplanung. Das BEZK spielt als städtebauliches Entwicklungskonzept eine wichtige
vorbereitende Rolle bei der Abgrenzung und Aufgabenzuweisung der zentralen
Versorgungsbereiche.
Um eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen
Funktion des Gebiets, sowie eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten
zu vermeiden, werden im Plangebiet zusätzlich auf der Grundlage des § 9 Abs. 2b BauGB und
den Zielen und Leitlinien des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes Vergnügungsstätten,
Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe ausgeschlossen.
Da sich der aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht wesentlich verändert
und der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a oder Absatz 2b BauGB
sowie Pflanzfestsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 25 BauGB enthält, kann hier das vereinfachte
Verfahren gemäß § 13 BauGB angewendet werden. Auf eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird daher verzichtet. Ein Umweltbericht nach § 2
Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich.Seite 16 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 7
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Durch die Steuerung des Einzelhandels entsprechend den Vorgaben des BEZK und den
Vorgaben der Regionalplanung im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen die
bestehenden Versorgungszentren im Stadtbezirk Beuel in ihrem Fortbestand und ihrer
weiteren Entwicklung geschützt werden, indem verhindert wird, dass sich zentren- und
nahversorgungsrelevanter Einzelhandel außerhalb ausgewiesener Zentren ansiedelt. Dabei
handelt es sich insbesondere um das nahegelegene Beueler B-Zentrum.
Ziel dieser Steuerung ist es außerdem, bestehende Flächen, die sich für eine gewerbliche
Nutzung eignen, angesichts des nur geringen Angebots an Gewerbeflächen für produzierende
bzw. emittierende Betriebe vorzuhalten. Der Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen –
Bundesstadt Bonn“ von 2018 vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat die
Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2035 sowie die vorhandenen Reserve- und
mögliche Potenzialflächen untersucht.
Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im Stadtgebiet heute und in Zukunft
nicht mehr ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden können, um die erforderlichen
Bedarfe zu decken. Weiterhin wird deutlich, dass die Bundesstadt Bonn sukzessive Gewerbe-
und Industrieflächen verliert und konkurrierende Nutzungen regelmäßig die ursprünglichen
gewerblich-industriellen Standorte belegen und überformen. Insofern ist die Freihaltung
geeigneter Flächen von konkurrierenden Bodennutzungen, die eine höhere
Flächenproduktivität aufweisen und daher auch zahlungskräftiger sind, unbedingt erforderlich.
Dementsprechend sollen die Vorgaben des BEZK zu den Sortimenten in den verschiedenen
Einzelhandelslagen der Stadt im Bebauungsplan bezogen auf seinen Geltungsbereich
umgesetzt werden. Dabei werden bereits bestehende Betriebe, die nicht diesen Vorgaben
entsprechen, in ihrem Bestand gesichert werden, um Planungsschäden zu vermeiden.
Mit Verweis auf die vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes sowie zur Sicherung der städtebaulichen Funktion des Gebiets
sollen Vergnügungsstätten, Bordelle, bordellartige Betriebe und Sexshops im Plangebiet nicht
zulässig sein.
Zu weiteren Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung besteht in dem bereits
überwiegend bebauten Gebiet hingegen kein Bedarf, da diese Parameter sowie auch die
überbaubaren Grundstücksflächen gemäß den maßgeblichen Vorgaben des § 34 BauGB
beurteilt werden können.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.2.1 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Einzelhandel
Die Festsetzungen des Bebauungsplans für den Einzelhandel werden aus dem BEZK und den
Zielen der Regionalplanung abgeleitet. Aus diesem Grund muss das Plangebiet zunächst
einer der Kategorien, für die das BEZK jeweils Aussagen trifft, zugeordnet werden: Das
Plangebiet ist im Regionalplan als ein Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich (GIB)
ausgewiesen. In diesen Bereichen ist die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig. Zudem liegt das
Gebiet in der Nähe des zentralen Versorgungsbereichs (B-Zentrum Beuel). Das PlangebietSeite 17 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 8
selbst weist insgesamt eine nicht integrierte Lage auf, das heißt, es liegt innerhalb eines
Gewerbegebietes und nicht angrenzend an Wohnbebauung. Es ist auch keine im BEZK
ausgewiesene Eignungsfläche für den großflächigen nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel.
Daher werden zur Erhaltung und Fortentwicklung insbesondere des Beueler B-Zentrums
Einzelhandelsbetriebe für den Verkauf an Endverbraucher im Bebauungsplan grundsätzlich
nicht zugelassen.
Aufgrund der geringen Größe des Plangebiets in Verbindung mit der zuvor erläuterten
dringenden Nachfrage nach Gewerbeflächen soll durch den Ausschluss von Einzelhandel
einer weiteren Verstärkung des Wettbewerbs um die Flächen vorgebeugt werden. Zudem
bleibt so die Entwicklung der Bodenpreise soweit möglich unbeeinflusst vom Einzelhandel und
damit erfahrungsgemäß moderater.
Zugleich bietet das BEZK jedoch die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen Ausnahmen
zuzulassen und bestimmte Einzelhandelsbetriebe auch in Gebieten mit den Eigenschaften des
Plangebiets zuzulassen.
Verkaufsflächen an letzte Verbraucher von Handwerks-, produzierenden und
weiterverarbeitenden Betrieben mit betriebsbezogenem Einzelhandel (Annexhandel) sind
ausnahmsweise bis maximal 800 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn eine räumliche Zuordnung
zum Hauptbetrieb besteht, der Verkauf im betrieblichen Zusammenhang stattfindet, und eine
deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist. Mit der
Obergrenze von 800 m² ist die Grenze zur Großflächigkeit noch eingehalten, sodass nicht mit
einer spürbaren Beeinträchtigung von Zentren gerechnet werden muss. Mit dieser funktionalen
Zuordnung soll sichergestellt werden, dass der Betrieb nur solche Produkte vertreibt, die im
Betrieb selbst angefertigt bzw. weiterverarbeitet wurden. Mit der räumlichen Zuordnung soll
sichergestellt werden, dass die Verkaufsstätte dem Betrieb äußerlich erkennbar angegliedert
ist. Nahversorgungsrelevante Sortimente werden von dieser Ausnahme nicht erfasst, da der
Verkauf dieser Sortimente den dafür geeigneten räumlichen Bereichen der Stadt vorbehalten
bleiben soll. Dies hat zur Folge, dass z.B. Handwerksbetriebe des Lebensmittelbereichs (z.B.
Bäckereien, Metzgereien) hier keine Einzelhandelsverkaufsflächen errichten können.
Darüber hinaus bietet § 1 Abs. 10 BauNVO die Möglichkeit, bereits bestehende Anlagen und
Betriebe über den passiven Bestandsschutz hinaus zu schützen und ihnen Erweiterungen,
Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zuzugestehen. Der Bebauungsplan
trifft auf Grundlage der o.g. Vorschrift entsprechende Festsetzungen für den bestehenden
Lebensmitteldiscounter mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel an der
Maarstraße 48 mit einer Verkaufsfläche von 799 m² sowie den bestehenden Drogeriemarkt
mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren, an der Maarstraße 50 mit einer Verkaufsfläche von
750 m².
Durch die Festsetzung wird den beiden Betrieben eine Erneuerung oder Änderung der
genehmigten Nutzungen ermöglicht. Eine Erneuerung im Sinne von § 1 Abs. 10 Satz 1
BauNVO ist die nach einem Verfall, einer Zerstörung oder einer Beseitigung der vorhandenen
Anlage erfolgende Neuerrichtung einer gleichartigen Anlage von gleicher Nutzungsart an
gleicher Stelle in moderner Form und Ausstattung. Änderungen - und als deren Unterfall
Erweiterungen - sind danach bauliche Maßnahmen, die eine Umgestaltung einer baulichen
Anlage durch Anbau, Umbau, Ausbau sowie Vergrößerung oder Verkleinerung bewirken.Seite 18 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 9
Das Plangebiet ist bereits nach § 34 Abs. 2 BauGB als ein faktisches Gewerbegebiet
einzustufen. Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ist großflächiger Einzelhandel nur in für ihn
festgesetzten Sondergebieten oder in Kerngebieten zulässig. Nach ständiger
Rechtsprechung1 ist ein Einzelhandelsbetrieb großflächig, wenn er eine Verkaufsfläche von
800 m² überschreitet. Insofern kann hier für den genehmigten Discounter an der
Maarstraße 48 sowie für den an der Maarstraße 50 genehmigten Drogeriemarkt nur eine
Erweiterung bis 800 m² Verkaufsfläche anstatt der im BEZK vorgesehenen Erweiterung um
maximal 10 % der Verkaufsfläche gewährt werden, da sonst die Schwelle zur Großflächigkeit
in beiden Fällen überschritten werden würde und es dann nicht auszuschließen ist, dass sich
die Einzelhandelsbetriebe nicht nur unwesentlich auf die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung auswirken könnten.
Um einer weiteren Verfestigung der städtebaulich nicht integrierten zentren- und
nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen entgegenzuwirken, soll von der
Möglichkeit, auch Nutzungsänderungen auf Grundlage des § 1 Absatz 10 BauNVO
zuzulassen, jedoch nicht Gebrauch gemacht werden. Nutzungsänderungen in zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente, deren Angebot bei Inkrafttreten dieses Bebauungsplans
nicht genehmigt war, sind also nicht zulässig.
Auch wenn von den dort genehmigten Einzelhandelseinrichtungen – insbesondere von dem
Drogeriemarkt - aufgrund der angebotenen Warensortimente negative Auswirkungen auf die
benachbarten Zentren ausgehen können, wird im vorliegenden Fall von einer reinen
Bestandsfestsetzung abgesehen, da bei einer entsprechenden Beschränkung der bereits
genehmigten und zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses voraussichtlich auch ausgeübten
Nutzung Entschädigungsforderungen nach § 42 BauGB nicht sicher ausgeschlossen werden
können.
Die getroffenen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben wirken
entsprechend den Zielsetzungen des LEP (Ziel 6.5-8) einer Verfestigung und Erweiterung der
bereits bestehenden Einzelhandelsagglomeration entgegen, so dass eine wesentliche
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche nicht zu erwarten ist. Um die geringen in
Bonn verfügbaren Gewerbeflächen dem produzierenden Gewerbe vorzubehalten, ist im
Plangebiet auch der Ausschluss von nicht zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten
Sortimenten angemessen. Diese Betriebe können sich südlich angrenzend in einer mit dem
BEZK dafür vorgesehenen Eignungsfläche entwickeln.
2.2.2 Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung - Vergnügungsstätten
Faktisch handelt es sich bei dem Plangebiet um ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO. Die
vom Rat am 15.11.2012 beschlossenen „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes“ beinhalten für verschiedene räumliche Bereiche der Stadt
differenzierte Maßgaben zur Steuerung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen
Betrieben und Sexshops (DS-Nr. 1210191NV8). Diese Maßgaben sind vorliegend
umzusetzen:
1 Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24.11.2005 – 4 C 10.04Seite 19 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 10
Gebiets-
typ
Vergnügungsstättenkategorie Sexshops Bordelle
Glücksspiel Geselligkeit,
Unterhaltung
Erotik,
Sexualität
Wohn-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht Ausschluss,
soweit
Zulässigkeit
besteht
bereits
unzulässig
Dorf- und
Misch-
gebiete
Ausschluss Ausschluss bereits
unzulässig
Kern-
gebiete der
C- und D-
Zentren
Ausschluss Ausschluss Ausschluss
Sonstige
Kern-
gebiete
Ausschluss
nur in den in
Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
kein
Ausschluss
Aus-
schluss
nur in den
in Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Aus-
schluss
kein
Ausschluss
Ausschluss
nur in den
in Haupt-
geschäfts-
bereichen,
sonst kein
Ausschluss
Gewerbe-
gebiete
kein Ausschluss in Eignungsflächen für den Einzelhandel und weiteren
definierten Bereichen, ansonsten Ausschluss
Industrie-
gebiete
Ausschluss, soweit Zulässigkeit besteht
Gemäß den Leitlinien und Zielen für ein Vergnügungsstättenkonzept kommen in
Gewerbegebieten für Vergnügungsstätten nur Eignungsflächen für den großflächigen, nicht
zentren- und nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Betracht, da dort durch den
Einzelhandel ohnehin keine reine Nutzung für das produzierende Gewerbe und verarbeitende
Betriebe vorgehalten werden kann und ein Verdrängungseffekt durch eine höhere
Flächenproduktivität der Vergnügungsstätten ebenso durch den Einzelhandel hervorgerufen
werden kann. Das Plangebiet ist im BEZK nicht als Eignungsfläche für den großflächigen nicht-Seite 20 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 11
zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Einzelhandel ausgewiesen und ist daher als
Standort von Vergnügungsstätten auszuschließen.
Gegen die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen im Plangebiet spricht
außerdem die repräsentative Wirkung für die Gesamtstadt Bonn, die dem Plangebiet mit
Eröffnung des Maarstraßenanschlusses als zukünftiges Eingangstor in die Stadt von der
Autobahn aus zufallen wird.
Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe sind daher im
Geltungsbereich des Bebauungsplans auszuschließen.
2.2.3 Pflanzfestsetzungen
Ausgehend von den Ergebnissen der „Planungsperspektive Gewerbegebiet Beuel-Ost“ wurde
als Bestandteil einer städtebaulichen Neuordnung des Gewerbegebietes Beuel-Ost u.a. das
Ziel formuliert, eine Aufwertung des Straßenraums Maarstraße von der Einmündung
Königswinterer Straße bis zum geplanten Autobahnanschluss zu erreichen. Hierzu sollen
neben der Neuaufteilung des Straßenraums– welche nicht Bestandteil dieses
Bebauungsplans ist – auch Pflanzfestsetzungen auf den privaten Grundstücken beitragen.
Denn laut den der „Planungsperspektive Gewerbegebiet Beuel-Ost“ zugrunde liegenden
Strukturuntersuchungen sind rund 22 % aller Betriebe im Gewerbegebiet Beuel-Ost im
weitesten Sinne der Automobilindustrie zuzurechnen. Neben Autohäusern und
Gebrauchtwagenhändlern finden sich auch Reifen-, Autoglas- und Ersatzteilehandel, Kfz-
Werkstätten, Autokarosserie- und -Lackierbetriebe, Autoverwertungen und Autoverdeck-
handel.
Insbesondere die metallverarbeitenden Betriebe, wie Altautoverwertung, Schrotthändler und
Gebrauchtwagenverkäufer, die ihre Waren ausschließlich unter freiem Himmel präsentieren,
prägen das Erscheinungsbild von Teilen des Gewerbegebietes maßgeblich. Insbesondere
betrifft dies Teilbereiche entlang der Broichstraße, des Schwarzen Weges sowie der
Maarstraße und der Königswinterer Straße.
Um negativen Auswirkungen auf das gesamte städtebauliche und gestalterische
Erscheinungsbild des Gewerbegebietes Beuel-Ost und einer damit verbundenen Abwertung
des gesamten Gewerbegebietes entgegenzutreten, sollen Lagerflächen durch
Begrünungsmaßnahmen zum öffentlichen Raum hin abgeschirmt und Zaunanlagen begrünt
werden. Hierzu sind Hecken und Sträucher der Pflanzliste 1 „Standortheimische Gehölze und
traditionelle Kulturarten in Bonn“ der Bundesstadt Bonn zu verwenden. Die Anpflanzungen
sind dauerhaft zu erhalten. Weitere Arten können in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn
verwendet werden.
Eine entsprechende Begrünung kann sich positiv auf Mikroklima auswirken und dient analog
dem vom Rat der Bundesstadt Bonn gefassten Aufstellungsbeschluss außerdem der
städtebaulichen und gestalterischen Aufwertung des Plangebiets sowie des Straßenbildes.
Zudem wird mit der Festsetzung dem Pilotprojekt „Gebietsmanagement für Klimaschutz und
Klimaanpassung in bestehenden und neuen Gewerbegebieten“ als Baustein des vom Rat der
Bundesstadt Bonn beschlossenen Klimaplans 2035 Rechnung getragen.Seite 21 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 12
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr kann durch die Festsetzungen ein Beitrag zum Erhalt der
bestehenden Zentren geleistet werden, die für die wohnungsnahe Versorgung der
Bevölkerung, insbesondere der nicht motorisierten Käuferschichten, mit Gütern des täglichen
Bedarfs von besonderer Bedeutung sind. Durch die ungesteuerte Ansiedlung von
Einzelhandelsbetrieben in der nicht integrierten Lage des Plangebiets könnten negative
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf die zentralen Versorgungsbereiche nicht
ausgeschlossen werden.
Der nach § 1 Abs. 10 BauNVO im Rahmen des Bestandsschutzes gewährte
Lebensmitteldiscounter und Drogeriemarkt stellen zwar eine Beeinträchtigung für die
Umsetzung des BEZK dar – da ihre Zulassung jedoch bereits vor Aufstellung des
Bebauungsplans genehmigt wurde, gehen entsprechende Auswirkungen nicht im eigentlichen
Sinne vom Bebauungsplan aus. Um der vorgefundenen Bestandssituation, die außerdem
verfassungsrechtlich durch Art. 14 des Grundgesetzes geschützt ist, zu entsprechen und
zudem Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB zu vermeiden, wird ein erweiterter
Bestandsschutz festgesetzt. In Zukunft könnten daher bei Erneuerungen oder
Nutzungsänderungen Auswirkungen eintreten, die ohne diese unvermeidbare Festsetzung
nicht eintreten würden. Eine stärkere Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten für die
Eigentümer wäre an dieser Stelle unverhältnismäßig.
Durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen/bordellartigen
Betrieben trägt der Bebauungsplan außerdem dazu bei, eine hochwertige städtebauliche
Situation herbeizuführen bzw. zu sichern, damit das Plangebiet in solch einer repräsentativen
Weise wirken kann, wie es für seine künftige Lage an einer Einfallstraße aus Sicht der
Bundesstadt Bonn angemessen ist.
Die Festsetzung zur Begrünung von Lagerplätzen und deren Abschirmung von öffentlichen
Flächen trägt zu einer Aufwertung des Straßenbilds bei, da die mit offenen Lagerplätzen in der
Regel verbundenen negativen Auswirkungen vermieden oder zumindest minimiert werden.
3.2 Auswirkungen auf die Umwelt
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und
Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Wasser, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im
Hinblick auf die Planung nicht erkennbar. Zusätzliche Eingriffe in den Naturhaushalt werden
durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vorbereitet. Durch die Festsetzung, dass
Lagerplätze abzuschirmen und zu begrünen sind, kann sich das Mikroklima leicht verbessern.
3.3 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8023-16
werden die Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt.
Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier
dem Erhalt der Bonner Zentren im Sinne des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
Vorrang vor der uneingeschränkten gewerblichen Nutzung der Grundstücke eingeräumt.Seite 22 von 24
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 8023-16 „Maarstraße“ – Begründung 13
Der Eingriff in das Eigentum wird insofern gemildert, als dass Annexhandel (Artikel, die mit
handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden bzw. in Beziehung zur gewerblichen
Nutzung stehen) bis zu einer angemessenen Größe ermöglicht wird. Für
nahversorgungsrelevante Sortimente kann dies allerdings nicht festgesetzt werden, da in
diesem Fall sehr wohl von einer Beeinträchtigung der nahegelegenen Zentren ausgegangen
werden muss, indem Kundenströme umgeleitet würden.
Im Übrigen handelt es sich nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die grundrechtlich
geschützte Eigentümerposition, da im vorliegenden Fall die dem Allgemeinwohl dienende
Sicherung der Zentren einer teilweisen Einschränkung vielfältiger Nutzungsmöglichkeiten für
die Eigentümer gegenübersteht. In vertretbarem Umfang werden Ausnahmen der allgemeinen
Einschränkungen zugelassen. Für die betroffenen Grundstücke verbleibt so noch ein
umfangreicher Katalog an potentiellen Nutzungen, der den vorhandenen Betrieben
Entwicklungsmöglichkeiten aufzeigt.
Die im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren beachtlichen Festsetzungen zur
Abschirmung und Eingrünung von Lagerplätzen lassen ebenfalls keine unzumutbaren
Beeinträchtigungen in die Eigentums– und Nutzungsrechte der Betroffenen zu erwarten.
3.4 Kosten und Finanzierung
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8023-16 entstehen der Bundesstadt Bonn
keine Kosten.
Aufgestellt: Bonn, im März 2025
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des StadtplanungsamtesSeite 23 von 24
Lgpl.
Lgpl.
Lagerplatz
Lagerplatz
2208
230
318
373
316
111
331
110
15
117
109
290
291
256
344
383
407
406
301
251250
368
249
360
394
404
408
396
14
140
405
110
306
9
295
304
276
107
82
349
11
319
386
145
143
142
392
393
397
120
325
391
284
365
292
399
398
400
101
410
119
409
340
364
75
73
257
245
166
300
321
403
361
359
358
362
91
342
83
40
97 a
63
97
80
44
41
83
94
66
1
28
3
72
95
21
23
42 a
20
2
37
65
45
92
25
30
67
3
76 84
26
78
[91]
I I
42
78 a
II
41
II
I
51
48
39-39a
I
42
40
I
I
I
III
80 a
82
46
Feuerwache 2
Feuerwehrschule
68
Maarstraße
arzer Weg
Broichstraße
Steinbruchweg
Maarstraße
(1)
(8)
(1)
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(2)
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(23)
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(3)
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(2)
(1)
(2)
(2)
(1)
(1)(3)
Schwarzer Weg
Anschluss
Bebauungsplan 8023-10
Anschluss
Bebauungsplan 8023-2
Anschluss
Bebauungsplan 8022-1
Anschluss
Bebauungsplan 7922-27
Bundesstadt Bonn
Allgemeine Darstellungen Nachrichtliche Darstellungen
#
Gemarkungsgrenze
Flurgrenze
Flurstücksgrenze
Trasse
parallele Geraden
vorhandenes Gebäude
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
durch Beschluss des Rates der Stadt Bonn
vom zur Veröffentlichung
beschlossen
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
in der Zeit
bis veröffentlicht.
vom
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches
vom Rat der Stadt Bonn
am als Satzung beschlossen worden.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses
Bebauungsplanes ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches
am erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der zurzeit
geltenden Fassung
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung
vom 21. November 2017 (BGBl. I S.3786) in der
zurzeit geltenden Fassung
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom
18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) in der zur
Zeit geltenden Fassung
Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21. Juli 2018
(GV NRW S. 421) in der zurzeit geltenden Fassung
Durch diesen Plan werden, soweit sie in den Geltungsbe-
reich dieses Bebauungsplanes fallen, ersetzt:
a. Fluchtlinienplan Nr. :
b. Durchführungsplan Nr. :
c. Bebauungsplan Nr. :
Zu diesem Bebauungsplan gehört eine Begründung
Hinweise
Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch
Maßstab 1 : 1000
Für den Entwurf sowie die Festlegung der neuen
städtebaulichen Planung
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Im Auftrag
Leiter des Amtes für
Bodenmanagement und Geoinformation
Im Auftrag
Leiterin
des Stadtplanungsamtes
Für die Richtigkeit des katastermäßigen Bestandes
(Stand der Plangrundlage: )
Bonn, den
Gemarkung Beuel
Flur 60
Bebauungsplan Nr. 8023-16
Planbereich: Fläche zwischen einer Parallelen von ca. 140 m östlich der Königswinterer Straße, Maarstraße bis
einschließlich Grundstück Maarstraße Nr. 50, Rhein-Sieg-Eisenbahn und Schwarzer Weg
Begrenzungs- und Baulinien u.ä.
Grenze des räumlichen
Geltungsbereiches des
Bebauungsplanes
zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente
• Bad- und Sanitärzubehör
• Bastel- und Geschenkartikel
• Bekleidung aller Art
• Beleuchtungskörper, Lampen
• Briefmarken
• Bücher
• Campingartikel
• Computer, Kommunikationselektronik
• Drogeriewaren*
• Elektrokleingeräte
• Fahrräder und Zubehör
• Foto, Video
• Gardinen und Zubehör
• Glas, Porzellan, Keramik
• Haus-, Heimtextilien, Stoffe
• Haushaltswaren/ Bestecke
• Kosmetika und Parfümerieartikel
• Kunstgewerbe/ Bilder und -rahmen
• Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
• Leder- und Kürschnerwaren
• Musikalien
• Nähmaschinen
• Nahrungs- und Genussmittel*
• Optik und Akustik
• Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf
• Pharmazeutika
• Reformwaren
• Sanitätswaren
• Schmuck, Gold- und Silberwaren, Uhren
• Schnittblumen
• Schuhe und Zubehör
• Spielwaren
• Sportartikel einschl. Sportgeräte
• Tonträger
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
• Waffen, Jagdbedarf
• Wasch- und Putzmittel
• Zeitungen/ Zeitschriften
*) nahversorgungsrelevant
nicht zentren- und nicht-nahversorgungsrelevante
Sortimente
• Bad- und Sanitäreinrichtungen
• Bauelemente, Baustoffe
• Beschläge, Eisenwaren
• Bodenbeläge, Tapeten
• Boote und Zubehör
• Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse
• Büromaschinen (ohne Computer)
• Elektrogroßgeräte
• Erde, Torf
• Farben, Lacke
• Fliesen
• Gartenhäuser, -geräte
• Herde/ Öfen
• Holz
• Installationsmaterial
• Kraftfahrzeuge aller Art und Zubehör
• Küchen (ohne Einbaugeräte)
• Möbel (inkl. Büromöbel)
• Pflanzen und -gefäße
• Rollläden und Markisen
• Teppiche
• Werkzeuge, Zäune und Zooartikel
Textliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
1. Einzelhandel
a) Innerhalb des Plangebietes sind Einzelhandelsbetriebe oder sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen
für den Verkauf an Endverbraucher bis auf die unten genannten Ausnahmen nicht zulässig.
b) Verkaufsflächen an letzte Verbraucher von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben
mit betriebsbezogenem Einzelhandel (Annexhandel) sind ausnahmsweise bis maximal 800 m² pro Betrieb
zulässig, wenn eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb besteht und diese im betrieblichen
Zusammenhang errichtet werden, sowie eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum
Hauptbetrieb gegeben ist. Diese Ausnahme gilt nicht für nahversorgungsrelevante Sortimente.
c) „Bonner Sortimentsliste“ gemäß dem Ratsbeschluss vom 18.06.2008 über das Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept:
d) Für den an der Maarstraße 48 genehmigten Lebensmitteldiscounter mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und
Genussmittel wird festgesetzt, dass Erneuerungen oder Änderungen der genehmigten Nutzung allgemein
zulässig sind. Erweiterungen der bei Inkrafttreten dieses Bebauungsplans genehmigten Verkaufsfläche sind
bis zu einer Verkaufsfläche von 800 m² zulässig.
e) Für den an der Maarstraße 50 genehmigten Drogeriemarkt mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren wird
festgesetzt, dass Erneuerungen oder Änderungen der genehmigten Nutzung allgemein zulässig sind.
Erweiterungen der bei Inkrafttreten dieses Bebauungsplans genehmigten Verkaufsfläche sind bis zu einer
Verkaufsfläche von 800 m² zulässig.
2. Vergnügungsstätten
Im Plangebiet sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, Sexshops sowie Bordelle
und bordellartige Betriebe nicht zulässig.
3. Pflanzfestsetzung
Im Plangebiet sind Lagerflächen durch entsprechende Begrünungsmaßnahmen zum öffentlichen Raum
abzuschirmen. Dazu sind Hecken oder Sträucher gemäß der Liste 1 „Standortheimische Gehölze und
traditionelle Kulturarten in Bonn“ der Pflanzliste der Bundesstadt Bonn zu verwenden. Auch eine Begrünung
von Zaunanlagen ist vorzunehmen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu
ersetzen. Weitere Arten können in Abstimmung mit der Bundesstadt Bonn verwendet werden.
Hinweise
Die Pflanzliste kann unter https://www.bonn.de/medien-global/amt-67/stadtgruen/Pflanzliste.pdf und im Amt
für Bodenmanagement und Geoinformation, (Kundenzentrum Geodaten), Bonn, Stadthaus, Berliner Platz 2,
Aufzug 2, Etage 6B eingesehen werden.Seite 24 von 24