Beschluss über die Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7 (ehemals Nr. 7723-41), ehemalige Poliklinik im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum

Beschlussvorlage
öffentlich
242193
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Beschluss über die Veröffentlichung des
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7 (ehemals Nr.
7723-41), ehemalige Poliklinik im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Bonn-Zentrum
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 22.01.2025 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
04.02.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 04.02.2025 Anhörung
Unterausschuss Denkmalschutz 05.02.2025 Anhörung
Rat 13.02.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 6522-7 ist gemäß § 3 Absatz 2 BauGB
einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich
öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet befindet sich in der Bonner Nordstadt zwischen den Straßen
Wilhelmstraße, Alexanderstraße, Annagraben und Wilhelmsplatz. Der
Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 66 Flurstück
66, 690 und 691, die ausschließlich das Gelände der ehemaligen Poliklinik
umfassen. Die Grundstücke befinden sich im Eigentum des Landes NRW. Ein
Kaufvertrag mit dem Vorhabenträger, der über ein Bieterverfahren den
Zuschlag bekam, ist abgeschlossen und wird nach dem Satzungsbeschluss
des Bebauungsplans Nr. 6522-7 rechtswirksam vollzogen.
Vorhandenes Planungsrecht:
Die Fläche wird im Regionalplan Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg als Teil
des Allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt. Der Flächennutzungsplan stellt
das Grundstück als Sonderbaufläche für Krankenhausnutzungen dar. Da die
nun beabsichtigte Nutzung nicht als aus dem Flächennutzungsplan entwickeltSeite 1 von 121
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angesehen werden kann, wird dieser im Nachgang des
Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung angepasst. Dies wird
durch die Tatsache, dass der Bebauungsplan Nr. 6522-7 im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird, ermöglicht. Ein rechtskräftiger
Bebauungsplan besteht derzeit für diesen Bereich des Plangebiets nicht. Für
den Bereich am Annagraben gilt der Fluchtlinienplan Nr. B6 vom 08.04.1896,
ansonsten richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben planungsrechtlich nach §
34 BauGB. Die Bebauung ist als Mischgebiet einzustufen. Westlich des
Annagraben schließt sich der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7723-18 an,
der dort ein besonderes Wohngebiet (WB) gem. § 4a BauNVO festsetzt. Der
Bebauungsplan Nr. 6522-7 wird als Angebotsbebauungsplan mit
städtebaulichem Vertrag mit dem Vorhabenträger Revitum Real Estate GmbH
aus Köln, der im Rahmen des Bieterverfahrens Vertragspartner für den
Grundstücksverkauf wurde, aufgestellt. Im Zuge des hier angewendeten
beschleunigten Verfahrens der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB entfällt die
Notwendigkeit zur Anfertigung eines Umweltberichts, und die Pflicht zum
Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Die Planungsleistungen und
Gutachten werden durch vom Vorhabenträger beauftragte Büros erbracht. Der
vorhandene Fluchtlinienplan Nr. B6 wird durch den Bebauungsplan Nr. 6522-7
in dessen Geltungsbereich überplant, jedoch nicht aufgehoben, womit bei
Unwirksamkeit oder Aufhebung des Bebauungsplans der Fluchtlinienplan
wieder aufleben würde.
Verfahrensablauf:
In der Sitzung des Rates vom 18. April 2013 wurde die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 7723-41 (geändert in Nr. 6522-7) für die Grundstücke
Wilhelmstraße Nr. 31 und 35-37 sowie Annagraben Nr. 70 und 72 im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum beschlossen (DS-Nr. 1310535).
Gleichzeitig wurde durch den Rat für das Grundstück eine
Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 BauGB beschlossen.
(Erläuterung zur Änderung der Nummerierung: Die Bebauungsplannummer
wurde aufgrund der Umstellung auf das UTM-Koordinatensystem angepasst.
Die vierstellige Nummer wird vom Planquadrat des Plangebiets im UTM-
System abgeleitet, die Nummer nach dem Bindestrich ist eine von der Stadt
vergebene Ordnungszahl. Allerdings wird auf die bisherige Nummer des
Bebauungsplans in den bereits vor der Umstellung finalisierten Gutachten, die
zur Veröffentlichung anstehen, noch Bezug genommen.)
Nach Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen durch das
Stadtplanungsamt wurden die Entwurfskonzepte in zwei öffentlichen
Versammlungen am 10.06.2015 und am 18.10.2017 der Öffentlichkeit
vorgestellt.
Zudem hatte die interessierte Öffentlichkeit im Zeitraum vom 08.06.2015 bis
26.06.2015 die Möglichkeit, im Rahmen der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stellungnahmen zur
beabsichtigten Bauleitplanung abzugeben. Auch nach der zweiten öffentlichen
Versammlung am 18.10.2017 konnten Stellungnahmen abgegeben werden.
Das städtebauliche Konzept sah neben der Schließung der Baulücken am
Annagraben und dem Erhalt des Baudenkmals der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben (Wilhelmstraße 31) den Abriss des Klinikgebäudes der PoliklinikSeite 2 von 121
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aus den 1960er Jahren direkt an der Wilhelmstraße und des quer zur
Wilhelmstraße stehenden Gebäuderiegels im Innenhof vor. An deren Stelle
sollten neue Wohngebäude entstehen mit z.T. öffentlichen oder gewerblichen
Nutzungen im Erdgeschoss incl. einer dreigruppigen Kindertagesstätte. Der
Neubau an der Wilhelmstraße war dabei überwiegend in der alten Bauflucht der
Wilhelmstraße direkt auf der Grundstücksgrenze vorgesehen, die lediglich im
mittleren Bereich auf einer Länge von ca. 30 m einen Rücksprung von ca. 10 m
aufweisen sollte. Der nördlich angrenzende Baukörper der alten Poliklinik an
der Wilhelmstraße aus der Entstehungszeit dieses Stadtquartiers sollte, nicht
zuletzt vor dem Hintergrund der bestehenden Denkmalbereichssatzung
Nordstadt, erhalten bleiben.
Das Konzept wurde aufgrund zahlreicher Einwände aus der ersten
Informationsveranstaltung modifiziert. Hierbei wurde in erster Linie auf die
vorgesehene Integration einer ins Plangebiet zu verlagernden
Methadonambulanz in die bereits bestehende Diamorphinambulanz mit einem
gemeinsamen Neubau am Annagraben zugunsten einer Beibehaltung der
bestehenden Diamorphinambulanz im nördlichen Teil des Annagrabens
verzichtet (vgl. DS-Nr. 1811373).
Am 30.03.2017 wurde im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks am
Erzbergerufer 15 zugunsten einer Hotelnutzung durch den Rat beschlossen,
dass beim Grundstück der ehemaligen Poliklinik durch einen städtebaulichen
Vertrag gewährleistet werden soll, dass 100 Prozent geförderter Wohnungsbau
entsteht (DS-Nr. 1710102EB12).
Vor dem Hintergrund der städtischen Vorkaufsrechtssatzung wurden - nach
Ende einer Zwischennutzung als Flüchtlingsunterkunft und dem Abrücken des
Landes von einer Nutzung für eigene Bedarfe - Kaufverhandlungen zwischen
der Vebowag als größtenteils städtisches Unternehmen und dem Bau- und
Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes NRW aufgenommen, die jedoch nicht
erfolgreich zum Abschluss geführt werden konnten.
Parallel wurde durch die Verwaltung ein Offenlageentwurf für den
Angebotsbebauungsplan Nr. 6522-7 vorbereitet, in den auch Vorstellungen der
Vebowag und Ergebnisse schalltechnischer Gutachten eingeflossen sind.
Danach waren im Bereich der Diamorphinambulanz eine Schließung des
Blockrandes durch einen Neubau mit integrierter Ambulanz sowie ein größeres
Abrücken eines Neubaus von der Grundstücksgrenze zur Wilhelmstraße
vorgesehen, um die bereits bestehende Lärmvorbelastung dieses
Straßenabschnitts nicht durch die Verengung des Raums zwischen der
straßenbegleitenden Bebauung weiter zu verschlechtern. Als Gebietstyp wurde
aufgrund des Verbleibs der Diamorphinambulanz ein Urbanes Gebiet gem. §
6a BauNVO vorgesehen, für das eine gemischte Nutzung von Wohnen, einer
gewerblichen Nutzung und anderen Einrichtungen notwendig ist, die die
Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Eine Nutzung mit 100% Wohnen
scheidet für das Plangebiet somit bereits aus diesen Festsetzungsgründen aus.
Die Bedarfe Kita und Diamorphinambulanz bedingen ebenfalls eine Entfernung
vom Ziel einer 100%igen Wohnnutzung. Da das denkmalgeschützte Gebäude
am Annagraben für geförderten Wohnungsbau gem. Richtlinien nicht geeignet
ist, muss der Anteil von gefördertem Wohnungsbau an der Gesamt-
Wohnungsbau BGF auf ca. 75 % beschränkt werden.Seite 3 von 121
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Aus dem Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 2 BauGB ergibt sich zudem, dass
lediglich die Förderfähigkeit von Wohnungen festgesetzt werden kann, nicht
jedoch die Verpflichtung, tatsächlich geförderten Wohnraum zu errichten. Eine
Förderung kann im Rahmen der Aufstellung eines Bebauungsplanes nur
sichergestellt werden, wenn ein Vertragspartner zur Verfügung steht, mit dem
ein diesbezüglicher städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden kann. Auf
Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind innerhalb des Urbanen Gebietes
mindestens 11.700 m² Bruttogrundfläche Wohnen in Wohngebäuden so
herzustellen, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
(Wohnraumförderbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für
Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung)
gefördert werden könnten.
Im Zusammenhang mit der in einer früheren Phase des Projekts geprüften
Möglichkeit eines kommunalen Erstzugriffsrechts hatte die seinerzeit
zuständige Bezirksregierung die Vereinbarkeit der Anforderungen aus den
Wohnungsbauförderrichtlinien mit den Erfordernissen des Denkmalschutzes für
die ehemalige Augenklinik am Annagraben geprüft. Im Ergebnis ist davon
auszugehen, dass sich im Baudenkmal Annagraben keine förderfähigen
Wohnungen unterbringen lassen, weil es wegen der Anforderungen an
bestimmte, festgelegte Raum- und Wohnungsgrößen und -Zuschnitte sowie der
erforderlichen Barrierefreiheit zu unverträglichen Eingriffen in die
Originalsubstanz und das Erscheinungsbild kommen würde. Aus diesem Grund
kann die Voraussetzung der Förderfähigkeit nicht für alle Wohnbauflächen des
Bebauungsplangebiets festgesetzt werden.
Zwischenzeitlich wurde ein Bieterverfahren zum Höchstgebot durch den Bau-
und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB) durchgeführt. Das Land als Eigentümer
hatte in enger Abstimmung mit der Verwaltung und orientiert an den oben
beschriebenen Rahmenbedingungen die Bedingungen für die weitere bauliche
Entwicklung der Fläche formuliert und diese im Rahmen eines Kaufvertrags
privatrechtlich abgesichert:
• Es ist eine Nutzungsmischung von ca. 80 % Wohnungsbau zu 20 %
anderweitiger Gebäudenutzung zu schaffen
• Dabei ist eine Quote von etwa 75 % gefördertem Wohnungsbau
(bezogen auf die Wohn-BGF) zu realisieren.
• Die BGF-Fläche der Kita soll mind. 760 m² betragen und mind.
dreigruppig realisiert werden.
• Die historische Fassade an der Wilhelmstraße soll erhalten bleiben.
• Die Diamorphinambulanz ist innerhalb des Baufelds am nördlichen
Annagraben zu erhalten (Erhaltung Bestand oder Umzug in ehemaliges
Schwesternwohnheim Annagraben 72 oder Integration in einen
Neubau).
Um diese Bedingungen auch öffentlich-rechtlich abzusichern, wird der
Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zwischen dem Vorhabenträger und
der Stadt vor der Fassung eines Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan
angestrebt.Seite 4 von 121
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Aus dem Bieterverfahren ging hervor, dass seitens des Landes mit der Revitum
Real Estate GmbH ein Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, sofern das
vorgesehene Bau- und Nutzungskonzept den in der Ausschreibung formulierten
Bedingungen entspricht. Es konnte ein Kaufvertag abgeschlossen werden, in
welchem die o.g. Bedingungen der Stadt und des Landes NRW zur Übernahme
der Grundstücke vereinbart wurden. Bedingung für den Vollzug des
Kaufvorgangs und damit der Entwicklung des heute leerstehenden Areals zu
einem gemischt genutzten urbanen Quartier mit einem hohen Anteil geförderter
Wohnungen ist die Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 6522-7.
Es besteht zwar eine städtische Vorkaufsrechtssatzung für das Plangebiet,
jedoch kann der Käufer gemäß § 27 Baugesetzbuch die Ausübung des
Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den
Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit
ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das
Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er
sich vor Ablauf einer Frist von 3 Monaten nach Vertragsabschluss hierzu
verpflichtet. Eine solche Verpflichtung hat der Vorhabenträger abgegeben,
worüber die politischen Gremien in der DS-Nr. 230647 (nichtöffentlich)
unterrichtet wurden.
Da der Vorhabenträger zur Erfüllung seiner Nutzungsverpflichtung darauf
angewiesen ist, dass die Stadt zuvor das von ihr eingeleitete
Bebauungsplanverfahren zu Ende führt, muss die Nutzungsverpflichtung unter
einen entsprechenden Vorbehalt gestellt werden. Hieraus erwächst der Stadt
keine Möglichkeit, die Abwendung des Vorkaufsrechts zu verweigern.
Der Ratsbeschluss vom 30.03.2017, 100% geförderten Wohnungsbau auf dem
Grundstück über einen städtebaulichen Vertrag abzusichern, kann aus den
genannten Gründen nicht erfüllt werden. Im Rahmen der Vorlage DS-Nr.
220879 wurde daher den politischen Gremien vorgeschlagen, dass
Nutzungskonzept und Förderquoten den im Bieterverfahren zwischen Stadt und
Land NRW abgestimmten Rahmenbedingungen anzupassen, so dass mit dem
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 die daraus resultierende Förderquote
maßgeblich ist.
Mit der Beschlussvorlage DS-Nr. 220879 wurde auch das städtebauliche
Konzept des Vorhabenträgers vorgestellt, welches von den Konzepten der
frühzeitigen Beteiligung abweicht. Dieses Konzept wurde durch den
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 zur Grundlage für die Erstellung des nun
vorliegenden Bebauungsplanentwurfs Nr. 6522-7. Der Beschluss bestätigte
damit die Rahmenbedingungen des Kaufvertrags des Vorhabenträgers mit dem
Land NRW, die planungsrechtlich und über einen städtebaulichen Vertrag auch
mit der Stadt verbindlich vereinbart werden sollen.
Der nun vorliegende Bebauungsplanentwurf konnte im Nachgang dieses
Beschlusses durch den Vorhabenträger in intensiver Abstimmung mit der Stadt
erarbeitet und die notwendigen Gutachten und Unterlagen finalisiert werden.
Planinhalte:
Das durch den Vorhabenträger skizzierte Bau- und Nutzungskonzept
unterscheidet sich von den in der frühzeitigen Beteiligung zugrunde gelegtenSeite 5 von 121
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Konzepten insbesondere durch den Erhalt der Rohbausubstanz des
Klinikgebäudes aus den 1960er Jahren an der Wilhelmstraße, welches
überwiegend zu Wohnzwecken umgenutzt und aufgestockt werden soll. In den
Anlagen zur Vorlage sind Gebäudeansichten beigefügt.
Eine Erhaltung und Umnutzung des Funktionsbaus auch zu Wohnzwecken
wäre zu Beginn der Planung vor mehr als 10 Jahren eher unüblich gewesen
und war daher von der Verwaltung für keine realistische Option gehalten
worden. Somit wurde in den städtebaulichen Konzepten zu Beginn des
Planverfahrens der Bestandsbau zugunsten einer städtebaulich optimierten
Lage der überbaubaren Flächen überplant. Dass die gebundene "graue"
Energie von Vorhabenträgern deutlich stärker in den Blick genommen wird,
zum einen aus ökologischen Erwägungen, zum anderen aber auch aufgrund
der stark gestiegenen Baukosten und Rohstoffpreise sowie zur deutlichen
Verkürzung der Bauzeit, ist im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung
positiv zu sehen und wird verwaltungsseitig unterstützt, so dass der
Ratsbeschluss vom 09.06.2022 dem Vorschlag der Verwaltung entsprach.
Die Absicht zum Erhalt vorhandener Bausubstanz umfasst die Revitalisierung
des denkmalgeschützten Gebäudes der ehemaligen Augenklinik am
Annagraben, den Erhalt des ehemaligen Schwesternwohnheims Annagraben
72 zur Weiternutzung durch die Diamorphinambulanz, die Revitalisierung und
Aufstockung des Gebäuderiegels an der Wilhelmstraße sowie den Erhalt des
Altbaus mit seiner schützenswerten Fassade und die Aufstockung für eine
Büronutzung im nördlichen Bereich der Wilhelmstraße. Abgerissen werden
sollen lediglich der im Innenhof liegende Ost-West-Flügel der ehemaligen
Poliklinik sowie der nicht denkmalgeschützte, untergeordnete südliche Anbau
des Baudenkmals am Annagraben (ehem. Augenklinik) sowie der lediglich
eingeschossige Anbau im Innenhof, genutzt als derzeitige Unterkunft der
Diamorphinambulanz.
Der Schwerpunkt des Nutzungskonzepts liegt auf der Schaffung von neuem,
öffentlich gefördertem Wohnraum für kleine und mittlere Haushalte, Familien
sowie Auszubildende und Pflegekräfte des UKB. Etwa 80 % der Gesamt-
Bruttogrundfläche sind für Wohnnutzungen vorgesehen, 20 % für soziale
Einrichtungen (KiTa, Diamorphinambulanz) und gewerbliche Nutzungen. Diese
Nutzungsmischung ist aus oben genannten Gründen erforderlich, entspricht
sowohl den Ausschreibungskriterien des Bieterverfahrens als auch den
Voraussetzungen der Nutzungsmischung entsprechend eines urbanen Gebiets
nach §6a BauNVO sowie dem festgestellten Bedarf an diesem Ort.
Hinsichtlich des geförderten Wohnens soll eine zwischen dem (damaligen)
Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes
Nordrhein-Westfalen (MHKBG NRW), dem BLB und der Verwaltung
abgestimmte Quote von etwa 75% der BGF der gesamten Wohnnutzung
erreicht werden. Hierfür sollen alle wohnwirtschaftlichen Gebäude,
ausgenommen das Denkmal am Annagraben, genutzt werden. Zur optimalen
Nutzung der gut erhaltenen, vorhandenen Gebäudestruktur sollen in dem
Klinikgebäude an der Wilhelmstraße öffentlich geförderte Apartments, etwa für
Studierende, Auszubildende oder Pflegekräfte des UKB untergebracht werden.
Da der Bedarf an Wohneinheiten für kleine und mittlere Haushalte ebenfalls
vorhanden ist, sollen diese am nördlichen, größeren Neubau am AnnagrabenSeite 6 von 121
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errichtet werden. Für Familien mit besonderem Platzbedarf ist der Neubau am
Annagraben südlich des Baudenkmals vorgesehen, der die Baulücke zur
südlich angrenzenden Bebauung schließen soll und sich daran in Bezug auf die
Dimensionierung orientiert.
Das denkmalgeschützte Gebäude Annagraben (ehem. Augenklinik) lässt sich
mit vertretbarem Aufwand nicht derart zu Wohnzwecken umnutzen, dass die
engen Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetztes erfüllt werden.
Hieraus ergibt sich für das Konzept, dass im Denkmal frei finanzierter
Wohnraum geschaffen werden soll, mit dem besser auf die besonderen
Anforderungen des bestehenden Gebäudes und seiner Denkmaleigenschaft
reagiert werden kann. In den Planfestsetzungen zur Förderfähigkeit der
Wohnungen ist dies entsprechend berücksichtigt.
Insgesamt entstehen durch das Vorhaben voraussichtlich ca. 225 geförderte
Wohneinheiten (inclusive der oben angeführten Apartments für Studierende,
Auszubildende oder Pflegekräfte des UKB) sowie ca. 30 freifinanzierte
Wohneinheiten.
Die für das Quartier vorgesehene, mindestens dreigruppige KiTa soll im
südlichen Bereich des Gebäudeteils an der Wilhelmstraße im Erdgeschoss
entstehen, hier integriert in das umzunutzende Bestandsgebäude. Das
Außengelände der Kita wird einen Teil des zu begrünenden Innenhofs
umfassen.
Die bereits auf dem Areal befindliche Diamorphinambulanz soll vor Beginn der
Revitalisierungsarbeiten in das zu den Vorhabengrundstücken gehörende
Bestandsgebäude Annagraben 72 (ehemaliges Schwesternwohnheim)
umgesiedelt werden. Für die Diamorphinambulanz ist eine Fläche von ca. 540
m² BGF vorgesehen. Das Gebäude wird in Richtung Westen und zum Innenhof
hin erweitert und eingefriedet, so dass zum angrenzenden Wohnungsneubau
eine geschlossene Grenzbebauung entsteht. Das Bauantragsverfahren dazu ist
bereits angelaufen. Der laufende Betrieb bleibt in der bisherigen
Größenordnung bis zum Umzug bestehen. Um den Patienten die Möglichkeit
zu bieten, nicht im öffentlichen Raum, sondern in überwachten Bereichen auf
die Termine zu warten, ist der Bau eines direkt erreichbaren, geschützten,
teilüberdachten Innenhofs zum Kurzaufenthalt der Patienten in der Planung
festgelegt.
Das städtebauliche Konzept sieht vor, den Blockinnenbereich des Areals
möglichst offen und öffentlich durchgängig zu gestalten, der Hof soll bis auf
wenige Ausnahmen frei vom motorisierten Individualverkehr gehalten, stark
entsiegelt und qualitativ begrünt werden. Eine öffentlich nutzbare Durchwegung
zwischen Wilhelmstraße und Annagraben ist vorgesehen. Dazu ist im
Bebauungsplanentwurf ein Geh- und Radfahrrecht festgesetzt.
Gestaltung:
Das Baudenkmal am Annagraben soll weitestgehend unverändert erhalten
bleiben, wobei der nachträgliche südliche Anbau von minderer Bauqualität
aufgrund der fehlenden Denkmaleigenschaften abgebrochen werden soll. Im
Innern bleibt das Treppenhaus sowie der zentrale Flur und andere
denkmalrelevante Merkmale erhalten, auch die Dachlandschaft bleibtSeite 7 von 121
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weitestgehend unverändert. Für eine adäquate Vermarktbarkeit des frei
finanzierten Wohnraums ist es erforderlich, Balkone zu jeder Wohneinheit
vorzuhalten. Die geplanten Standorte der Balkone sind mit der Unteren
Denkmalbehörde abgestimmt. Diese denkmalverträglichen Balkone werden als
geringfügige Störung der Denkmalfassade angesehen und sind für den Erhalt
des Denkmals durch die Umwandlung in freifinanzierten Wohnungsbau
akzeptabel und ermöglichen es, das Denkmal damit dauerhaft zu sichern.
Ebenfalls abgestimmt ist die Verlängerung des Denkmals nach Süden um
einen schmalen Trakt, der zusätzlich Balkone umfasst, um möglichst wenig
Balkone an den Fassaden des Denkmals anzubringen. Dieser Anbau verdeckt
weitestgehend die bereits durch den derzeit vorhandenen Anbau gestörte
Südfassade des Denkmals. Wesentliche, noch erhaltene Gestaltungselemente
der Südfassade bleiben aufgrund des sich in der Höhe und Breite
unterordnenden Anbaus weiterhin sichtbar.
Am 09.06.2022 wurde durch den Rat zusätzlich als Maßgabe zum
Städtebaulichen Konzept beschlossen (DS-Nr.220879) : „Die Verwaltung wird
mit der Prüfung beauftragt, wie für den geförderten Wohnungsbau möglichst
viele Balkone realisiert werden können“. Die geförderten Wohnungen werden
nach den Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW errichtet. Dazu
gehört die Errichtung von Balkonen oder Terrassen zu jeder einzelnen
Wohnung. Ein Teil der geförderten Wohnungen wird durch den Umbau und die
Umnutzung des ehemaligen Klinikgebäudes an der Wilhelmstraße zu
Appartements realisiert. Hierbei sind Ausnahmen durch die
Wohnungsbauförderung möglich und werden hier umgesetzt. Wohnplätze für
Auszubildende oder Studierende müssen gemäß § 5.4.3 der Förderrichtlinie
Öffentliches Wohnen NRW 2024 nicht mit einem Freisitz ausgestattet
werden. Als Ersatz stehen die nach der Richtlinie erforderlichen
Allgemeinbereiche im Innenraum zur Verfügung (ca. 150qm im EG / Lobby und
in anderen Bereichen), was die erforderliche Fläche von 100qm übertrifft. Auch
im Außenbereich werden Freiflächen zum Aufenthalt angeboten werden. Das
Dach wird nicht begehbar ausgeführt wg. Nachbarschutz (Lärm). Einzelne
Balkone für jede der vorgesehenen 160 Einheiten sind u.a. nicht zielführend,
da
• gemeinsame Begegnungs- und Aufenthaltsbereiche die Kommunikation
unter den Bewohnern besser fördern
• die Fassade stark monoton wirken würde mit vielen Einzelbalkonen
• die Vielzahl an Balkonen eine deutliche Verschattung der jeweils
darunterliegenden Einheiten bedeuten würde
• die Kosten dafür in keinem Verhältnis stehen. Ziel ist es, pragmatischen
Wohnraum zu günstigen Mieten kostengünstig herzustellen
Das ehemalige Klinikgebäude an der Wilhelmstraße aus den 1960er Jahren
soll entkernt und im Rohbau erhalten werden. Die aktuell sehr stark horizontal
gegliederte Straßenfassade soll vollständig demontiert und mit einer neuen,
zeitgemäß gegliederten Fassade umgestaltet werden. Die KiTa im
Erdgeschoss soll sich sowohl straßenseitig als auch hofseitig aus dem
Gebäude mittels eingeschossiger Kuben erweitern und so in besonderem
Maße gestalterisch wirken und erkennbar sein. Im nördlichen Bereich desSeite 8 von 121
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Erdgeschosses ist der Zugang sowie ein Allgemeinbereich der Wohneinheiten
vorgesehen, dort soll das vorhandene Wandrelief des Künstlers Leo Breuer im
Inneren an gleicher Stelle verbleiben.
Die vorgesehenen Wohneinheiten werden in die bestehende Stützenstruktur
des Gebäudes einfügt. Die Wohnungen sollen über einen zentralen Flur
erschlossen werden, welcher von den drei nicht veränderten, vertikalen
Erschließungskernen unterbrochen wird. Das Dach dieses Gebäudes wird mit
PV versehen und extensiv begrünt.
Das nördliche Bestandsgebäude an der Wilhelmstraße mit erhaltenswerter
Fassade wird ebenfalls erhalten und über die Festsetzung einer Baulinie
abgesichert. Ein Abbruch der Fassade stünde aufgrund der geltenden
Denkmalbereichssatzung Nordstadt ohnehin unter Genehmigungsvorbehalt der
Unteren Denkmalbehörde. Der Erhalt ist auch Bedingung im Kaufvertag mit
dem BLB und soll auch im städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. Mit einer
Aufstockung um zwei zurückgesetzte Ebenen soll der bisherige Raumeindruck
grundsätzlich erhalten bleiben. Die gesamte Fassade soll in Abstimmung mit
der Unteren Denkmalbehörde in einen angemessenen Zustand versetzt werden
und um einen zentralen Eingangsbereich im EG ergänzt werden. Das Innere
des Gebäudes wird saniert und einer Büronutzung zugeführt werden. Die
gewerblichen Flächen sind erforderlich, um das Mischungsverhältnis im
urbanen Gebiet zu gewährleisten, wofür sich dieser Gebäudeteil anbietet. Der
Anteil der nicht wohnbaulichen Nutzungen (einschließlich Kita und
Diamorphinambulanz) an der Gesamtnutzung wird dabei 20% nicht
übersteigen.
Die Wohnungen in den neu zu errichtenden Gebäuden am Annagraben sind
größtenteils als durchgesteckte Einheiten geplant, sie wären damit sowohl zur
Hof-, als auch zur Straßenseite ausgerichtet. Den Einheiten im Erdgeschoss
der Neubauten am Annagraben sollen zudem kleine Gärten zugeordnet
werden. Die in diesen Bereichen teilweise darunter befindlichen
Tiefgaragendächer sollen an diesen Stellen möglichst intensiv begrünt werden.
Die Fassaden sollen zurückhaltend mit einer hellen Materialität und in
Vogelschlag vermeidender Bauweise gestaltet werden. Der aktuelle
Vorentwurfs-Stand der hochbaulichen Planung mit der Fassadenabwicklung ist
in den Anlagen zu dieser Vorlage hinterlegt. Die Gestaltung der Gebäude soll
im weiteren Verlauf der Planung weiter abgestimmt und im städtebaulichen
Vertrag zum Satzungsbeschluss abgesichert werden.
Die Dächer der Neubauten und Aufstockungen werden als Flachdächer
ausgeführt und sollen extensiv begrünt und mit Photovoltaik-Modulen
ausgerüstet werden, womit dem Ratsbeschluss vom 16. September 2021 (DS-
Nr. 210919) entsprochen wird.
Freiflächen:
Ein Baumschutzgutachten wurde erstellt und mit der Unteren
Naturschutzbehörde abgestimmt. Von den vorhandenen 20 Bäumen, teilweise
in Dreifach-Gruppierungen zu dicht ineinander wachsend, haben 30 % eine
gute bis befriedigende Bewertung mit entsprechender Möglichkeit zur
gesunden Weiterentwicklung. Rund 70 % der untersuchten Bäume weisenSeite 9 von 121
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einen noch ausreichenden bis mangelhaften Vitalitätszustand auf, meist
hervorgerufen durch schlechte Belichtung. Von den erfassten Bäumen fallen16
Bäume unter die derzeit gültige Baumschutzsatzung der Stadt Bonn. Eine
genaue Aussage, welche Bäume erhalten bleiben können, kann erst im Zuge
der weiteren Ausführungsplanung ermittelt werden. Voraussichtlich können 4
Bestandsbäume erhalten bleiben, welche während der gesamten Um-/Bau-
/Abbruchsarbeiten gem. DIN 18920 geschützt werden. Es wird derzeit davon
ausgegangen, dass 12 Satzungsbäume aufgrund der Baumaßnahmen
und/oder aufgrund des z.T. sehr schlechten Erhaltungszustands gefällt werden
müssen, zusätzlich auch die 4 Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung
fallen. Notwendige Ersatzpflanzungen werden im Plangebiet vorgenommen.
Darüber hinaus sollen 4 zusätzliche Bäume im Plangebiet, unabhängig von den
Ersatzpflanzungen, neu gepflanzt werden. Die Standorte werden in der noch
nicht abgeschlossenen Freiflächenplanung ermittelt, ein Vorentwurf ist als
Anlage der Vorlage beigefügt. Somit sind im Plangebiet mindestens 20 Bäume
vorgesehen.
Die zusätzlichen Baumpflanzungen ergeben sich aus dem für das Vorhaben
erstellten Klimagutachten als Maßnahme zur Klimaanpassung. Der
Planungsraum weist gemäß Planungshinweiskarte eine ungünstige
bioklimatische Situation auf und zählt damit zu den thermisch am höchsten
belasteten Arealen in Bonn. Die im Klimagutachten empfohlenen
Baumpflanzungen sowie die Entsiegelung bewirken insbesondere für das
Innere des Plangebietes Verbesserungen an Tagen mit starker Hitzebelastung.
Auch Fassadenbegrünungen insbesondere an den südlich ausgerichteten
Fassaden werden im Klimagutachten vorgeschlagen. Deren Einsatz soll
intensiv auf Umsetzung geprüft und mit den Fassadenentwürfen in Einklang
gebracht werden. Die geprüften Standorte sollen über den städtebaulichen
Vertrag verbindlich umgesetzt werden.
Die mikroklimatischen Auswirkungen auf die außerhalb des Plangebiets
liegenden Bereiche durch die Umsetzung der Planung werden als geringfügig
eingeschätzt. Da das Plangebiet auch ohne den Bebauungsplan nach § 34
BauGB bebaubar wäre, ergeben sich durch das neue Planungsrecht
rechnerisch keine negativen Veränderungen des lokalen Klimas.
Bodendenkmäler:
Das Plangebiet liegt unmittelbar im Bereich der frühneuzeitlichen Bastion St.
Heinrich. Teile des Festungsgrabens und der Festungsmauer sind betroffen. Es
ist zu vermuten, dass trotz Überbauung Teile der Festungsmauern in größerer
Tiefe (ab ca. 4m) insbesondere im Nordteil des Areals erhalten geblieben sind.
Darüber hinaus liegt das Bauvorhaben im Bereich der römischen Zivilsiedlung
Canabae legionis. In den Bereichen, die nicht durch die Festungsanlagen und
spätere Bebauung gestört sind, ist noch mit erhaltenen römischen
Siedlungsbefunden zu rechnen.
Eine Sachverhaltsermittlung zur Beurteilung der Möglichkeit von Eingriffen in
den Boden konnte bislang nicht durchgeführt werden. Dies wird in Kürze durch
eine Fachfirma im Auftrag des Vorhabenträgers nachgeholt, das Ergebnis wird
zum Satzungsbeschluss vorliegen. Es wird davon ausgegangen, dass die
Eingriffe in den Boden durch den Bau der Tiefgarage(n) auch unterSeite 10 von 121
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Berücksichtigung der Bodendenkmäler möglich sind, da wesentliche Teile des
Plangebiets bereits durch unterirdische Bauwerke sowie die vorhandenen
Gebäude gestört sind, und mögliche Bodendenkmäler erst in größerer Tiefe zu
erwarten sind. Es wurden hierzu daher im Bebauungsplanentwurf keine
Einschränkungen vorgenommen, sondern es wurde der Hinweis auf das
mögliche Vorhandensein von Bodendenkmälern im Bebauungsplan und den
daraus resultierenden, entsprechenden Handlungsanweisungen des
Denkmalschutzgesetzes NRW aufgenommen. Sollten bei der
Sachverhaltsermittlung Erkenntnisse hervortreten, die eine Einschränkung
unterirdischer Bauteile oder anderer Maßnahmen erforderlich machen, kann bei
Bedarf durch eine Änderung der Planfestsetzungen in Verbindung mit einer
erneuten Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfs reagiert werden.
Mobilität:
Die Anzahl der Stellplätze im Quartier soll vor dem Hintergrund der zentralen
Lage möglichst minimiert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurde ein Mobilitätskonzept erstellt, wodurch es dem Vorhabenträger
ermöglicht wird, von der aus der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn
resultierenden Anzahl von bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätzen nach
unten abzuweichen. Dafür sind in einem besonderen Maße Fahrradstellplätze
sowie die Bereithaltung von mind. drei Carsharing-Stellplätzen vorgesehen.
Darüber hinaus wird die Anbindung des Plangebiets ans Radverkehrsnetz mit
der neuen Durchwegung auch für Radfahrende sowie die Einrichtung einer
Bike-Sharing-Station (7 E-Bikes, davon 2 Lastenräder) zur Kfz-
Stellplatzreduzierung herangezogen.
Die Kfz-Stellplätze sollen nahezu ausschließlich in Tiefgaragen vorgehalten
werden, die über den Annagraben erschlossen werden. Die Verträglichkeit der
verkehrlichen Erschließung der Tiefgaragen über den Annagraben wurde im
bisherigen Bauleitplanverfahren bereits festgestellt. Einzelne Stellplätze, z.B.
für Fahrzeuge von Menschen mit Behinderung, für den Hol- und Bringverkehr
der Kita oder für Carsharingfahrzeuge könnten oberirdisch angelegt werden.
Nach vorläufigen Berechnungen werden gemäß des Mobilitätskonzepts 64 Kfz-
Stellplätze für das Vorhaben benötigt.
Energiekonzept:
Nachfolgende Energieeffizienzstandards sollen nach dem Energiekonzept des
Vorhabenträgers in der Quartiersentwicklung umgesetzt werden:
- für die Neubaumaßnahmen KfW-Effizienzhaus 40 NH (Nachhaltigkeits-
Klasse)
- für die Umbaumaßnahmen im Bestand KfW-Effizienzhaus 70
- für das Denkmal KfW-Effizienzhaus 100
KfW Effizienzhaus 40 ist der angestrebte Standard der Stadt Bonn für
Neubauvorhaben und soll somit auch umgesetzt werden. Für die anderen
Gebäudeteile wurden die angestrebten Standards in Abhängigkeit von der
Umsetzbarkeit bei der bestehenden Bausubstanz gewählt – bei
Bestandsgebäuden sind bauphysikalische Grenzen vorhanden. Ob hier nochSeite 11 von 121
Seite 12
weitergehende Effizienzstandards umsetzbar sind, soll im Zuge der weiteren
Planung ermittelt werden
Der Einsatz von Fernwärme in Kombination mit einer Solaranlage ist die aus
dem Energiekonzept präferierte Variante. Diese Wärme- und
Stromversorgungsvariante ist dabei die kostengünstigste, wartungsärmste und
technisch risikoärmste Option. Ein derzeit stillgelegter Fernwärmeanschluss
des gesamten Areals, gelegen an der Wilhelmstraße muss dafür lediglich
reaktiviert werden. Die gebäudebezogene Gewinnung von elektrischer Energie
unterstützt die eigenständige und erneuerbare Stromversorgung der
Bewohnenden. Trotz niedriger Einspeisevergütungen sind Photovoltaikanlagen
aufgrund anderer Vermarktungsvarianten weiterhin attraktiv. Die
Investitionskosten sind in den letzten Jahren deutlich gesunken und durch die
Kombination mit einem Speichersystem lässt sich der Eigenverbrauch noch
deutlich steigern. Die ergänzende Gewinnung regenerativer Energie über PV-
Anlagen ist in Verbindung mit extensiver Dachbegrünung auf den Flachdächern
der Gebäude – mit Ausnahme des Denkmals am Annagraben – vorgesehen,
wird aber auch bereits durch das Bauordnungsrecht für Neubauten gefordert.
Im städtebaulichen Vertrag zum Satzungsbeschluss soll vereinbart werden,
dass das mit der Stadt abgestimmte und freigegebene Energiekonzept bei der
Umsetzung des Vorhabens zu beachten ist.
Städtebaulicher Vertrag:
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein städtebaulicher Vertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die Elemente des dem Bebauungsplan zu
Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht ohnehin durch
Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden. Auf die
kaufvertraglichen Pflichten, die sich mit dem Ratsbeschluss vom 09.06.2022
decken, wird im Vertrag lediglich hingewiesen. Im Vertrag soll die Errichtung
geförderten Wohnraums auch öffentlich-rechtlich gesichert werden. Darin ist ein
Nachweis des künftigen Vorhabenträgers zu führen, dass 80% der Gesamt-
BGF einer Wohnnutzung zugeführt werden soll, wovon etwa 75% als öffentlich
geförderter Wohnungsbau vorzusehen sind. Mit Abschluss dieses Vertrages
wird die nach dem Bonner Baulandmodell vorgesehene Quote geförderten
Wohnraums deutlich übererfüllt. Weitere Regelungsinhalte sollen die
Maßnahmen zur Energieeffizienz und das Energiekonzept,
Fassadenbegrünungen und Mobilitätsmaßnahmen sowie die Bereitstellung der
Räume für die Diamorphinambulanz sein.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger NachhaltigkeitscheckSeite 12 von 121
Seite 13
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung
enthält detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu
berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der Nachhaltigkeitscheck
daher direkt in der Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im Vordergrund,
welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch
Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag gesichert werden sollen.
Hinweis: Die als Anlage beigefügte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe
III stellt keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das
beabsichtigte Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf:
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 6522-7 wird hiermit zur Beratung und
Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Die Begründung, der
Bebauungsplanentwurf, die Gebäudeansichten, der Nachhaltigkeitscheck sowie
die Auswertung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung sind als
Anlage beigefügt.
Im Rahmen der Veröffentlichung des Bebauungsplanes Nr. 6522-7 haben die
Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und hierzu
gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rechtsplan (öffentlich)
3 Begründung (öffentlich)
4 Nachhaltigkeitscheck Stufe III (öffentlich)
5 Anpassung FNP (öffentlich)
6 Auswertung Frühzeitige Beteiligung 2015 (öffentlich)
7 Auswertung Infoveranstaltung 2017 (öffentlich)
8 Vorentwurf Ansichten (öffentlich)
9 Vorentwurf Baumstandorte (öffentlich)Seite 13 von 121
Bebauungsplan Nr. 6522-7
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn-Zentrum
Maßstab 1: 2500 Datum: 18.12.2024
100 mSeite 14 von 121
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6522-7
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
Ehemalige Poliklinik Wilhelmstraße
BegründungSeite 16 von 121
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet .............................................................................................................. 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan ...................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ......................................................................................... 1
1.2.3 Vorhandenes Planungsrecht .............................................................................. 1
1.2.4 Denkmalschutz .................................................................................................. 1
1.2.5 Baumschutzsatzung ........................................................................................... 2
1.2.6 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ....................................................... 2
1.3 Planungsanlass und -erfordernis............................................................................ 2
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................. 3
1.4.1 Aufstellungsbeschluss ........................................................................................ 3
1.4.2 Frühzeitige Behördenbeteiligung 2015 ............................................................... 4
1.4.3 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligungen 2015 und 2017..................................... 4
1.4.4 Beschluss geförderter Wohnungsbau................................................................. 6
1.4.5 Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts / Bieterverfahren ................... 7
2 Bestandssituation ................................................................................................. 7
2.1 Lage und Topographie ........................................................................................... 7
2.2 Gebäude- und Baumbestand ................................................................................. 7
2.3 Topographische Gefährdungsanalyse.................................................................... 8
3 Inhalt der Planung ................................................................................................ 9
3.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ................................................................. 9
3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................10
3.2.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................10
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung ..............................................................................12
3.2.2.1 Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl ...................................................12
3.2.2.2 Geschosse/ maximale Gebäudehöhen ......................................................13
3.2.3 Bauweise ..........................................................................................................15
3.2.4 Überbaubare Grundstücksflächen .....................................................................15
3.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen ..............................................................................16
3.2.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ....................................................16
3.2.6.1 Verkehrslärm .............................................................................................17
3.2.6.2 Gewerbelärm .............................................................................................18Seite 17 von 121
3.2.7 Dächer, Grün- und Freiflächen, Pflanzgebote ...................................................18
3.2.7.1 Begrünung von Flachdächern und Dachausführung ..................................18
3.2.7.2 Begrünung von Tiefgaragendächern .........................................................19
3.2.7.3 Ersatz- und Neupflanzungen .....................................................................19
3.2.7.4 Begrünung nicht überbauter Flächen .........................................................20
3.2.8 Ausgleichsmaßnahmen .....................................................................................20
3.2.9 Nachrichtliche Übernahmen ..............................................................................20
3.2.10 Kennzeichnungen..........................................................................................20
3.2.11 Hinweise .......................................................................................................21
3.3 Erschließung .........................................................................................................22
3.3.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .................................................................22
3.3.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV).........................................................22
3.3.3 Anbindung für den Rad- und Fußverkehr ..........................................................22
3.3.4 Ruhender Verkehr .............................................................................................22
3.3.5 Ver- und Entsorgung .........................................................................................23
4 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 24
4.1 Städtebauliche Auswirkungen ...............................................................................24
4.2 Auswirkungen auf die Umwelt ...............................................................................24
4.2.1 Mensch / Gesundheit ........................................................................................24
4.2.1.1 Lärmimmissionen im Umfeld .....................................................................24
4.2.1.2 Lärm durch Tiefgarage ..............................................................................25
4.2.1.3 Klima / Luft ................................................................................................25
4.2.2 Flora / Fauna / Artenschutz ...............................................................................27
4.2.2.1 Bäume .......................................................................................................27
4.2.2.2 Artenschutz: ..............................................................................................27
4.2.3 Boden ...............................................................................................................28
4.2.3.1 Altlasten ....................................................................................................28
4.2.3.2 Baugrunduntersuchung .............................................................................29
4.2.4 Wasser ..............................................................................................................30
4.2.4.1 Grundwasser .............................................................................................30
4.2.4.2 Niederschlagswasser ................................................................................30
4.2.4.3 Starkregen .................................................................................................30
4.2.5 Orts- und Landschaftsbild / Erholung ................................................................31
4.2.6 Kultur- und Sachgüter .......................................................................................31
4.3 Sonstige Auswirkungen.........................................................................................32Seite 18 von 121
4.3.1 Verkehr .............................................................................................................32
4.3.2 Soziale Infrastruktur ..........................................................................................34
4.3.3 Nahversorgung .................................................................................................34
4.3.4 Kosten und Finanzierung ..................................................................................34
4.3.5 Städtebaulicher Vertrag.....................................................................................34Seite 19 von 121
1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Bebauungsplan Nr. 6522-7 umfasst eine ca. 9.400 m² große Fläche im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen der Wilhelmstraße und dem Annagraben mit den
Grundstücken Wilhelmstraße Nr. 31 und 35 - 37 sowie Annagraben Nr. 70 und 72.
Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 66 Flurstücke 66,
690 und 691, die das Gelände der ehemaligen Poliklinik umfassen. Zudem sind Teile
der ans Vorhabengrundstück anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich
des Annagrabens Teil des Plangebiets, um einen nahtlosen planungsrechtlichen An-
schluss zum nordwestlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 7723-18 herzustellen, der
analog die gegenüberliegende öffentliche Verkehrsfläche jenseits der Straßenmitte um-
fasst.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn legt das
Plangebiet und seine Umgebung als Allgemeinen Siedlungsbereich fest.
Aktuell wird der Regionalplan neu aufgestellt. Der vorliegende 2. Planentwurf (Stand
11.10.2024) sieht für das das Plangebiet keine Änderung der Planinhalte vor. Die Pla-
nung steht nicht im Widerspruch zu den Zielen der Landesplanung und Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet als Sondergebiet
mit der Zweckbestimmung Krankenhaus dargestellt. Die geplante Festsetzung eines
Urbanen Gebietes kann aus dieser Darstellung nicht entwickelt werden. Der Flächennut-
zungsplan wird daher in gemischte Baufläche berichtigt (siehe Kap. 1.4).
1.2.3 Vorhandenes Planungsrecht
Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im Plangebiet heute nach
den Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben im Grundsatz zulässig,
wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grund-
stücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen
und die Erschließung gesichert ist. Damit wäre es möglich, dass bauliche Anlagen mit
einem weit gefächerten Nutzungsspektrum hier angesiedelt werden könnten. Aus städ-
tebaulicher Sicht ist das Plangebiet insbesondere als urbaner Wohnstandort geeignet,
ergänzt um Gewerbebetriebe und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen, die die
Wohnnutzung nicht wesentlich stören.
Die nähere Umgebung des Plangebietes weist aufgrund der einerseits ausgeübten
Wohnnutzungen und der andererseits vorhandenen sonstigen Anlagen wie Geschäfts-
und Bürogebäuden, Läden und Schank- und Speisewirtschaften eine besondere Eigen-
art auf. Dementsprechend setzt der Bebauungsplan Nr. 7723-18 aus dem Jahre 1981
für die westlich und nördlich angrenzenden Bereiche ein Besonderes Wohngebiet (WB)
fest, in dem unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fort-
entwickelt werden soll.Seite 20 von 121
2
1.2.4 Denkmalschutz
Das rückwärtige Gebäude Wilhelmstraße 31 aus dem Jahr 1911 ist als Baudenkmal in
die Denkmalliste der Bundestadt Bonn eingetragen.
Für den gesamten Planbereich gilt die Denkmalbereichssatzung der Bonner Nordstadt
vom 06.08.1990. Die Satzung dient zum Schutz des Erscheinungsbildes des Denkmal-
bereiches vor Beeinträchtigungen. Zum Erscheinungsbild gehören unter anderem der
Stadtgrundriss und auch einzelne Fassaden aus der Entstehungszeit der Stadterweite-
rung, auch wenn diese keine Denkmaleigenschaft besitzen. Veränderungen am äußeren
Erscheinungsbild und auch der Abriss von Gebäuden, die nicht eingetragene Baudenk-
mäler nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW sind, unterliegen einer Erlaubnispflicht. Im
Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich an der Wilhelmstraße das klassizistische
Gebäude der ehemaligen Poliklinik aus der Mitte des 19.Jahrhunderts, dessen Fassade
von der unteren Denkmalbehörde als erhaltenswert angesehen wird. Eine Vorausset-
zung für eine Eintragung in die Denkmalliste besteht hier jedoch aufgrund vielfältiger
Änderungen des Gebäudes (u.a. Schließung des Eingangsbereichs, Ergänzung eines
dritten Vollgeschosses) nicht.
Das Plangebiet liegt unmittelbar im Bereich der frühneuzeitlichen Bastion St. Heinrich.
Teile des Festungsgrabens und der Festungsmauer sind betroffen. Es ist zu vermuten,
dass trotz Überbauung weite Teile der Festungsmauern auch in größerer Tiefe erhalten
geblieben sind.
Darüber hinaus liegt das Bauvorhaben im Bereich der römischen Zivilsiedlung Canabae
legionis. In den Bereichen, die nicht durch die Festungsanlagen und spätere Bebauung
gestört sind, ist noch mit erhaltenen römischen Siedlungsbefunden zu rechnen.
1.2.5 Baumschutzsatzung
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von
100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von
100 cm geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von
Nussbäumen und Esskastanien.
Die Satzungsbäume sind in der Kartengrundlage nachrichtlich dargestellt.
1.2.6 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezem-
ber 2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet
außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen jedoch in fußläufiger Entfernung zum A-
Zentrum der Bonner Innenstadt und grenzt unmittelbar an das C-Zentrum der Nordstadt
rund um die Kölnstraße an. Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird derzeit
fortgeschrieben. Eine Änderung für den Bereich des Plangebiets ist nicht vorgesehen.
1.3 Planungsanlass und -erfordernis
Der landeseigene Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) veräußert mit Inkrafttreten des
Bebauungsplans die Liegenschaft an einen privaten Investor, da die Wiederaufnahme
einer Kliniknutzung nicht mehr verfolgt wird. Nur die Diamorphinambulanz soll weiterhin
im Plangebiet verbleiben.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird die Innenstadt als gemischt genutzter ur-
baner Standort gestärkt und die Innenentwicklung im Sinne einer Stadt der kurzen WegeSeite 21 von 121
3
vorangetrieben, soziale und gesundheitliche Infrastruktur soll erhalten bzw. ausgebaut
werden. Gleichzeitig werden auch ökologische Ziele mit Dachbegrünungen sowie einer
teilweisen Entsiegelung und Begrünung des Blockinnenbereichs mit öffentlich zugängli-
cher Durchwegung umgesetzt.
Planungsanlass für die Bundesstadt Bonn als Inhaberin der Planungshoheit ist die Auf-
gabe der Kliniknutzung im Plangebiet durch die Universität Bonn und die Absicht des
BLB, die Immobilien zu veräußern. Da die Flächen planungsrechtlich derzeit gem. § 34
BauGB zu beurteilen sind, könnte hier ohne Bebauungsplanaufstellung ein breites
Spektrum an Nutzungen angesiedelt werden, die aus städtischer Sicht für diesen Be-
reich nicht erwogen werden sollen. Ziel des Bebauungsplanes ist eine geordnete städte-
bauliche Entwicklung des Gebietes, die durch die Aufgabe der Krankenhausnutzung
einer notwendigen Wandlung unterliegt, um den langjährigen Leerstand des Gebäude-
bestands zu beenden. In der zentralen Lage soll vornehmlich (öffentlich geförderter)
Wohnraum geschaffen werden. Eine Entwicklung der Flächen als reiner Büro- oder Ge-
werbestandort soll vermieden werden, da ein solcher unter anderem im Vergleich zur
überwiegenden Wohnnutzung zu einer größeren Verkehrserzeugung führen würde. Zu-
dem soll die bestehende Diamorphinambulanz, die den Patientenkreis in räumlicher Nä-
he anspricht, im Plangebiet verbleiben. Ebenfalls ist eine mindestens dreigruppige Kin-
dertagesstätte im Plangebiet unterzubringen, um den bereits existierenden und durch
die geplante Wohnnutzung sich noch erhöhenden Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in
diesem Stadtbereich befriedigen zu können.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
1.4.1 Aufstellungsbeschluss
In der Sitzung des Rates vom 18. April 2013 wurde die Aufstellung eines Bebauungs-
planes für die Grundstücke Wilhelmstraße Nr. 31 und 35-37 sowie Annagraben Nr. 70
und 72 beschlossen (DS-Nr. 1310535). Gleichzeitig wurde durch den Rat für das Grund-
stück eine Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 BauGB beschlossen.
Da es sich bei der Planung um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des
§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der Bebauungsplan im beschleunigten Verfah-
ren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden.
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wird bei einer Flächengröße der
Baugebiete (ohne öffentliche Verkehrsfläche) von weniger als 0,9 ha entsprechend unter
dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB von 20.000 m² liegen.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen,
räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen
wäre.
Mit der Planung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz
des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 b BauGB genannten
Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogel-
schutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. Darüber
hinaus bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermei-Seite 22 von 121
4
dung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1
BImSchG zu beachten sind.
Es können die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1
BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4
BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklä-
rung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB wird abgesehen; § 4 c BauGB (Monitoring) ist eben-
falls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung einge-
stellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann im Wege einer Berichtigung der Flächennut-
zungsplan auch nach Aufstellung des hier vorliegenden Bebauungsplanes angepasst
werden.
Die lange Verfahrensdauer zwischen Aufstellungsbeschluss und frühzeitigen Beteiligun-
gen ist darauf zurückzuführen, dass nach Aufgabe der Kliniknutzung im Jahr 2012 das
Land NRW bzw. die Uniklinik eigene Verwendungsmöglichkeiten der Immobilien prüfen
ließ und es daher unklar war, ob eine Veräußerung der Flächen noch angestrebt war,
wie es zum Zeitpunkt der Aufgabe der Kliniknutzung beabsichtigt war.
1.4.2 Frühzeitige Behördenbeteiligung 2015
Die Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 29.04.2015 bis
zum 29.05.2015 statt.
Es wurden 8 Stellungnahmen von Behörden mit folgenden, abwägungsrelevanten Inhal-
ten abgegeben:
 Denkmalschutz: Baudenkmal Annastraße 31 einschließlich Kunstwerk von Leo
Breuer; Denkmalbereich Nordstadt; Bodendenkmale
 Belange des Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW Köln: Verwendung der Liegen-
schaft für Landeszwecke, Verbleib der Diamorphinambulanz
Die Dienststellen der Stadt Bonn wurden parallel beteiligt.
1.4.3 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligungen 2015 und 2017
Nach Erstellung von städtebaulichen Vorentwürfen (durch das Stadtplanungsamt) wur-
den die Entwurfskonzepte in zwei öffentlichen Versammlungen am 10.06.2015 und am
18.10.2017 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1
BauGB vorgestellt.
Zudem hatte die interessierte Öffentlichkeit im Zeitraum vom 08.06.2015 bis 26.06.2015
die Möglichkeit schriftlich oder mündlich im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbetei-
ligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Stellungnahmen zur beabsichtigten Bauleitplanung abzu-
geben. Auch nach der zweiten öffentlichen Versammlung konnten schriftliche Stellung-
nahmen abgegeben werden.
Das städtebauliche Konzept sah neben der Schließung der Baulücken am Annagraben
und dem Erhalt des Baudenkmals der ehemaligen Augenklinik am Annagraben (Wil-
helmstraße 31) den Abriss des Klinikgebäudes der Poliklinik aus den 1960er Jahren an
der Wilhelmstraße und des quer zur Wilhelmstraße stehenden Gebäuderiegels im In-
nenhof vor. An deren Stelle sollten neue Wohngebäude entstehen, ergänzt um gewerb-
liche Nutzungen inklusive einer dreigruppigen Kindertagesstätte im Erdgeschoss. Der
Neubau an der Wilhelmstraße war dabei überwiegend in der alten Bauflucht der Wil-Seite 23 von 121
5
helmstraße direkt auf der Grundstücksgrenze vorgesehen, die lediglich im mittleren Be-
reich auf einer Länge von ca. 30 m einen Rücksprung von ca. 10 m aufweisen sollte. Der
nördlich angrenzende Baukörper der alten Poliklinik an der Wilhelmstraße aus der Ent-
stehungszeit dieses Stadtquartiers sollte, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der beste-
henden Denkmalbereichssatzung Nordstadt, erhalten bleiben.
Das städtebauliche Konzept wurde aufgrund zahlreicher Einwände aus der ersten öf-
fentlichen Versammlung modifiziert. Hierbei wurde in erster Linie auf die Zusammenle-
gung einer hierhin zu verlagernden Methadonambulanz in die Diamorphinambulanz in
einem Neubau am Annagraben zugunsten einer Beibehaltung der bestehenden Diamor-
phinambulanz im nördlichen Teil des Annagrabens verzichtet (vgl. DS-Nr. 1811373). Die
Einwendungen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung beinhalteten über das Thema
Ambulanz hinaus die Themen Verkehr, Parkplätze, Verkehrslärm, die Stellung des Bau-
körpers an der Wilhelmstraße, die Dichte, den Versiegelungsgrad, das Stadtklima und
den Erhalt von Bestandsbäumen.
Eine Zusammenlegung der Ambulanzen erwies sich durch die dann notwendige Größe
als nicht vereinbar mit einem damals angestrebten allgemeinen Wohn- oder Mischgebiet
ebenso wenig wie mit der im aktuellen Plankonzept vorgesehenen Festsetzung eines
Urbanen Gebietes. Der Verbleib der bisherigen Einrichtung im Plangebiet wird dagegen
als gebietsverträglich eingestuft und wird daher weiterverfolgt.
Während bei der beabsichtigten Zusammenlegung der Ambulanzen im Bereich des
nördlichen Annagrabens keine Wohnbebauung vorgesehen war, wurde bei der in der
zweiten öffentlichen Versammlung vorgestellten Entwurfsvariante eine Wohnbebauung
für diesen Bereich vorgesehen – unter Berücksichtigung des Bestandsbaus des ehema-
ligen Schwesternheims, welcher für die Verlagerung der Ambulanz vorgesehen war. Da
dieser Bau keine Grenzbebauung darstellt, wurde der Baukörper für eine Wohnbebau-
ung in der Entwurfsvariante 3 mit einer Abstandsfläche zum Gebäude Annagraben 72
dargestellt.Seite 24 von 121
6
1.4.4 Beschluss geförderter Wohnungsbau
Am 30.03.2017 wurde im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks am Erzberge-
rufer 15 zugunsten einer Hotelnutzung durch den Rat beschlossen, dass beim Grund-
stück der ehemaligen Poliklinik durch einen städtebaulichen Vertrag gewährleistet wer-
den soll, dass 100 Prozent geförderter Wohnungsbau entsteht (DS-Nr. 1710102EB12).
Im Zusammenhang mit der in einer früheren Phase des Projekts geprüften Möglichkeit
eines kommunalen Erstzugriffsrechts hatte die seinerzeit zuständige Bezirksregierung
die Vereinbarkeit der Anforderungen aus den Wohnungsbauförderrichtlinien mit den Er-
fordernissen des Denkmalschutzes für die ehemalige Augenklinik am Annagraben ge-
prüft. Da die vorhandenen Grundrisse im Baudenkmal für die Umsetzung der Vorgaben
des geförderten Wohnungsbaus mit Blick auf Raum- und Wohnungsgrößen ungeeignet
sind, können hier keine förderfähigen Wohnungen hergestellt werden. Insofern kann die
Voraussetzung zur Förderfähigkeit nicht für alle Wohngebäude festgesetzt werden.
Durch einen noch zu schließenden, städtebaulichen Vertrag wird sichergestellt, dass
mindestens 73 % der geplanten Bruttogrundfläche Wohnen für geförderten Wohnungs-
bau zur Verfügung stehen.
Das Planungsziel ist die Festsetzung eines urbanen Gebietes mit einem hohen Wohnan-
teil, in dem Büronutzungen, Kita und Diamorphinambulanz einen Flächenanteil von rd.
20 % ausmachen.Seite 25 von 121
7
Der Ratsbeschluss vom 30.03.2017 kann aus den genannten Gründen nicht erfüllt wer-
den und wurde mit Beschluss vom 09.06.2022 geändert.
1.4.5 Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts / Bieterverfahren
Inzwischen wurde das Areal durch das Land über ein Bieterverfahren zum Verkauf aus-
geschrieben. Das Land als Eigentumspartei hat in Abstimmung mit der Stadt die Bedin-
gungen für die weitere bauliche Entwicklung der Fläche formuliert und sichert diese im
Rahmen des Kaufvertrags ab. Dazu gehören u.a. ein hoher Anteil an geförderten Woh-
nungen, die Unterbringung der Kindertagesstätte sowie der Verbleib der Diamorphinam-
bulanz am Annagraben 72. Um diese Bedingungen auch öffentlich-rechtlich abzusi-
chern, wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen der neuen Eigentümerin und der Stadt
vor der Fassung eines Satzungsbeschlusses geschlossen.
Das weiterentwickelte Bau- und Nutzungskonzept unterscheidet sich von den im bisheri-
gen Planverfahren zugrunde gelegten Konzepten insbesondere durch den Erhalt der
Rohbausubstanz des Klinikgebäudes aus den 1960er Jahren an der Wilhemstraße, wel-
ches überwiegend zu Wohnzwecken umgenutzt und aufgestockt werden soll.
Die Absicht zum Erhalt vorhandener Bausubstanz umfasst die Revitalisierung des
denkmalgeschützten Gebäudes der ehemaligen Augenklinik am Annagraben, den Erhalt
des ehemaligen Schwesternwohnheim Annagraben 72 zur Weiternutzung durch die Di-
amorphinambulanz, die Revitalisierung und Aufstockung des Gebäuderiegels an der
Wilhelmstraße sowie der Erhalt der schützenswerten Fassade und die Aufstockung für
eine Büronutzung im nördlichen Bereich der Wilhelmstraße.
2 Bestandssituation
2.1 Lage und Topographie
Das Plangebiet liegt in einem dicht bebauten Stadtraum in unmittelbarer Nähe zur Bon-
ner City.
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 690, 691 und 66, Flur 66, Gemarkung Bonn so-
wie Teile der angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen. Vom Wilhelmplatz
Richtung Alexanderstraße besteht ein Gefälle, wobei das Gefälle im Verlauf des Anna-
graben größer ist. Dadurch entsteht auch ein Gefälle von der Wilhelmstraße zum Anna-
graben.
In der Wilhelmstraße verlaufen Gleise und Oberleitungen für die Straßenbahn (Linien 61
und 65 zwischen Dottendorf/Quirinusplatz und Beuel Bahnhof).
2.2 Gebäude- und Baumbestand
Die Bestandsgebäude wurden bis zum Jahr 2012 durch die medizinische Poliklinik der
Universität Bonn genutzt und stehen seitdem – nach zwischenzeitlicher Nutzung als
Flüchtlingsunterkunft - weitgehend leer. Am ehemaligen Schwesternwohnheim am An-
nagraben im Norden des Plangebiets befindet sich in einem Anbau im Innenhof die Di-
amorphinambulanz Bonn, welche durch die Stadt Bonn und die Caritas getragen wird.
Die Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Nordrhein-Westfalen.
Der Gebäudebestand der aufgegebenen Poliklinik umfasst das denkmalgeschützte
Hauptgebäude (FH = 83,67 m ü. NHN) aus rotem Klinker aus dem Jahre 1903 ein-
schließlich des nicht denkmalgeschützten, untergeordneten südlichen Anbaus sowie des
ehemaligen Schwesternwohnheims am Annagraben, den im Innenhof liegenden Ost-Seite 26 von 121
8
West-Flügel der ehemaligen Poliklinik, das Klinikgebäude aus den 1960er Jahren an der
Wilhelmstraße und das nördlich angrenzende Gebäude mit erhaltenswerter Straßenfas-
sade. Am Annagraben Nr. 70 befindet sich in einem mit Mauern umgebenen Gebäude
die Diamorphinambulanz Bonn.
Der Innenhof besteht überwiegend aus Stellplatzflächen mit einem geringen Grünanteil,
aber z.T. größeren Laubbäumen.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Beurteilung des Baumbestands
durch RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn und R. Banks, B.Tech. Arbo-
riculture, Leimbach im Dezember 2023 erstellt.
Die im Plangebiet befindlichen Laubbäume unterliegen fast gänzlich der Baumschutz-
satzung Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren 16 Satzungsbäume im Plangebiet
vorhanden. Von den satzungsgeschützten Bäumen befinden sich 2 in einem mangelhaf-
ten Zustand (Note 5) und 9 in einem ausreichenden Zustand (Note 4).
2.3 Topographische Gefährdungsanalyse
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine topographische Gefährdungs-
analyse durch das Ingenieurbüro Holzem & Hartmann im Dezember 2023 durchgeführt.
Gegenstand der Untersuchung sind die folgenden Punkte:
• Ermittlung des zu betrachtenden oberirdischen Einzugsgebietes
• Ermittlung der Fließwege auf der Geländeoberfläche
• Darstellung der Lage von Geländesenken
• Bildung von Teileinzugsgebietsflächen für die ermittelten Senken
Aufgrund der schwierigen topographischen Situation mit großflächigen Senken und einer
starken urbanen Überprägung konnte eine einfache Fließweganalyse auf Basis eines
digitalen Geländemodells nicht durchgeführt werden.
Stattdessen erfolgte eine hydraulische Modellierung des Einzugsgebiets mit Hilfe einer
2D-Simulationssoftware und einer langanhaltenden Niederschlagsbelastung.
Im Ergebnis konnte das maximale Einzugsgebiet, welches dem Gebiet der ehemaligen
Poliklinik zufließt, abgegrenzt werden – die Flächengröße beträgt ca. 4,8 ha und umfasst
den Bereich zwischen Peterstraße im Westen und Wilhelmstraße im Osten sowie Köln-
straße im Norden und Alexanderstraße im Süden.
Des Weiteren konnten mögliche Gefahrenstellen lokalisiert werden, für die im späteren
Planungsprozess und im Baugenehmigungsverfahren Maßnahmen zur Vermeidung von
Sach- oder Personenschäden erarbeitet und mit der Stadt abgestimmt werden müssen.
An erster Stelle ist hier der Bereich Schützenstraße / Ecke Annagraben zu nennen, wo
sich aufgrund einer Senke im Starkregenfall Wasser ansammelt und ggfs. die geplante
Einfahrt einer Tiefgarage gefährdet sein kann.Seite 27 von 121
9
3 Inhalt der Planung
3.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Nach Aufgabe der Kliniknutzung ist die Fläche in besonderem Maße für eine überwie-
gend wohnbauliche Nutzung geeignet. Die Fläche liegt in zentraler Lage Bonns und bie-
tet so die Chance der gesetzlich geforderten Innenentwicklung innerhalb bereits bebau-
ter Bereiche der Stadt. Die Umgebung bietet eine gute Infrastruktur und Versorgung, so
dass mit dem Plangebiet das aus den 1990er Jahren stammende Leitbild der „Stadt der
kurzen Wege“ verfolgt werden kann. Dies leistet einen Beitrag zur nachhaltigen Entwick-
lung im Sinne des Klimaschutzes und urbaner, gemischtgenutzter und dichter Struktu-
ren.
Aufgrund des nach wie vor vorhandenen Nachfragedrucks auf dem Bonner Wohnungs-
markt ist angesichts mangelnder Baulandpotentiale und des Erhaltungsanspruchs von
Freiflächen insbesondere die Entwicklung vorhandener baulicher Bestände stärker als
bisher in den Fokus zu nehmen. Eine weitere Aufgabenstellung im Zusammenhang mit
der Betrachtung des Themas Wohnen ist die soziale Wohnraumversorgung. Zum
31.12.2019 gab es in Bonn 11.745 öffentlich geförderte Wohnungen, dies entspricht ca.
6,8% des gesamten Wohnungsbestandes. Der Bestand an öffentlich gefördertem Wohn-
raum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen ist in den letzten Jahren weiter kontinuier-
lich zurückgegangen. Auch für die Zukunft erwartet die Landesdatenbank IT.NRW einen
weiteren Rückgang auf ca. 6.000 Wohnungen bis 2030. Gerade für Haushalte mit gerin-
gen und mittleren Einkommen wird die Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem
Wohnraum immer schwieriger. Effekte der Verdrängung und der räumlichen Segregation
sind absehbar. Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums in
Bonn auf ca. 365.000 Einwohner im Jahr 2040 hat die Schaffung von qualitativ hochwer-
tigem Wohnraum zu angemessenen Preisen eine hohe Bedeutung für die Stadtentwick-
lung.
Die Festsetzung eines Urbanen Gebiets gem. § 6a BauNVO kann einen Beitrag dazu
leisten, neuen Wohnraum in zentraler Lage zu schaffen, ergänzt durch gewerbliche Nut-
zungen (Büros, kleine Ladenlokale u. ä.), Anlagen für gesundheitliche Zwecke (Diamor-
phinambulanz) und eine Kita (Anlagen für soziale Zwecke). Diese Umnutzung greift den
bereits vorhandenen städtebaulichen Rahmen der westlich und nördlich des Annagra-
bens vorhandenen Wohnnutzung auf und entwickelt ihn räumlich fort. Im Plangebiet
kann eine hohe Zahl öffentlich-geförderter Wohnungen errichtet werden. Die bereits be-
stehende Diamorphinambulanz soll auf dem Areal gesichert werden, da sie in räumlicher
Nähe zu einem großen Patientenkreis liegt. Die vorgesehene mindestens dreigruppige
Kindertagesstätte trägt neben dem durch die neu hinzukommende Wohnnutzung ausge-
lösten Bedarf auch dem hohen Bedarf im Umfeld des Plangebiets Rechnung. Um eine
Sicherung dieser städtebaulichen Ziele zu erreichen, ist der Bebauungsplan Nr.6522-7
aufzustellen.
Der Rat hat die Verwaltung beauftragt, mit einer künftigen Eigentümerin einen städte-
baulichen Vertrag gem. § 11 BauGB auszuhandeln. Zusätzlich verbleibt die Option, mit
der vorhandenen Vorkaufsrechtssatzung gem. 25 BauGB das Grundstück zum Ver-
kehrswert zu erwerben bzw. die Wohnraumförderung durchzusetzen. Der Erwerb durch
die Stadt per Vorkaufsrecht kann durch den Kaufinteressenten nur abgewendet werden,
wenn die Bereitschaft besteht, die in der Vorkaufsrechtsatzung formulierten Ziele undSeite 28 von 121
10
Zwecke der Satzung umzusetzen. Diese Bereitschaft liegt mit der Abwendungsvereinba-
rung vor.
3.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
3.2.1 Art der baulichen Nutzung
Aufgrund der städtebaulichen Zielsetzung (Schaffung von Wohnraum) in Verbindung mit
der planungsrechtlichen Sicherung von gewerblichen Nutzungen (wie Büros, nicht groß-
flächige Einzelhandelsbetriebe) sowie Einrichtungen für soziale (Kindertagesstätte) und
gesundheitliche (Diamorphinambulanz) Zwecke, der innerstädtischen Lage und der ent-
sprechenden Umgebungsbebauung wird das Plangebiet als Urbanes Gebiet (MU) ge-
mäß § 6a Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt.
Aus dem Katalog der in einem urbanen Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen werden
gem. § 1 Abs. 5 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Ferienwohnungen
sowie Sexshops, Bordelle und bordellartige Betriebe ausgeschlossen.
Die Zulässigkeit von Betrieben des Beherbergungsgewerbes und Ferienwohnungen
steht dem Ziel, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, entgegen. Auch wenn eine Ho-
telnutzung oder Ferienwohnungen gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung in der
Regel deutliche wirtschaftliche Vorteile für Eigentümerinnen haben, soll die wertvolle
Potenzialfläche dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht entzogen werden. Es ist ein
wichtiges Planungsziel, diese bedeutsame Fläche in der Bonner Innenstadt zu einem
Stadtquartier mit einem hohen Anteil an geförderten Wohnungen zu entwickeln. Durch
die gem. § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossenen Nutzungen sollen höhere Verkehrsbe-
lastungen, die sich nachteilig auf das Plangebiet und die Nachbarschaft auswirken, aus-
geschlossen werden.
Sexshops (diese gehören zu den Einzelhandelsbetrieben), Bordelle und bordellartige
Betriebe (gehören zu den sonstigen Gewerbebetrieben) sind im Umfeld der geplanten
Kindertagesstätte nicht gewünscht. Um Nutzungskonflikte zu vermeiden, werden diese
im Plangebiet ausgeschlossen.
Die in einem urbanen Gebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Vergnügungsstät-
ten und Tankstellen – werden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Be-
bauungsplans.
Tankstellen haben im Allgemeinen einen erhöhten Flächenbedarf, dem im Plangebiet
nicht entsprochen werden kann. Eine planungsrechtliche Steuerung von Vergnügungs-
stätten ist zum Schutz der Wohnnutzungen durch die mit Vergnügungsstätten einherge-
henden Lärmimmissionen und zum Schutz der Kita-Nutzung erforderlich. Durch den
Ausschluss der Vergnügungsstätten sollen auch Verdrängungseffekte zulasten sonstiger
Gewerbebetriebe und Trading-Down-Effekte (Minderung der Wohnqualität) vermieden
werden.
Allgemein zulässig bleiben Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhan-
delsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anla-
gen für Verwaltungen, für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Die Wohnnutzung darf durch andere zulässige Nutzungen nicht wesentlich gestört wer-
den. Anders als bei einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO ist hier kein rechnerisch aus-
gewogenes, „gleichgewichtiges“ Verhältnis zwischen Wohnen und gewerblichen oderSeite 29 von 121
11
anderen Nutzungen notwendig. Es kann – wie hier geplant - ein deutlich überwiegender
Wohnanteil zugelassen werden.
Großflächige Einzelhandelbetriebe sind in einem Urbanen Gebiet nicht zulässig. Das
Einzelhandelskonzept sieht innerhalb des Plangebietes keinen großflächigen Einzelhan-
del vor und stellt auf eine Einzelfallprüfung für weitere Einzelhandelsnutzungen ab.
Die Bonner Nordstadt ist mit Nahversorgungssortimenten ausreichend versorgt. Erweite-
rungen oder ergänzende Standorte sind nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentren-
konzept weder notwendig noch sinnvoll. Die Ansiedlung von kleinflächigen Einzelhan-
delsbetrieben an einem Ergänzungsstandort ist dagegen mit den Vorgaben des städti-
schen Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.
Auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB sind innerhalb des urbanen Gebietes (MU)
mindestens 11.700 m² der Bruttogrundfläche Wohnen in Wohngebäuden so herzustel-
len, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbe-
stimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr vom
26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung) gefördert werden könnten. Der Anteil von
gefördertem Wohnungsbau an der Gesamt-Wohnungsbau Bruttogrundfläche (BGF)
muss lt. Kaufvertrag mindestens 73 % erreichen.
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot
von Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der
Stadt Bonn, möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu
schaffen. Vor diesem Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische
Ziel, geförderten Wohnraum in notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist
vor allem im Hinblick auf auslaufende städtische Mietpreisbindungen in Bestandsquartie-
ren wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch wenigen vorhandenen be-
baubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung von gefördertem
Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in der Verdich-
tung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung.
Im denkmalgeschützten Gebäudebestand am Annagraben können keine förderfähigen
Wohnungen umgesetzt werden (siehe Kap. 1.4.4), deshalb sind hier aktuell frei finan-
zierte Wohnungen geplant. Um langfristig eine Nutzungsflexibilität zu ermöglichen, wel-
che den Erhalt des Denkmals zu sichern hilft, sind aber auch alle anderen in einem ur-
banen Gebiet zulässigen Nutzungen, soweit sie durch Festsetzungen nicht ausge-
schlossen sind, zulässig.
Die bestehende Diamorphinambulanz wird in das ehemalige Schwesternwohnheim am
Annagraben 72 verlagert. Als Anlage für gesundheitliche Zwecke ist diese Einrichtung
planungsrechtlich im Urbanen Gebiet zulässig. Die Anforderung des Betreibers an ein
Gebäude der Diamorphinambulanz ist, dass diese in einem eigenständigen Gebäude
ohne Kombination mit Wohnnutzung untergebracht wird. Die allgemeine Zweckbestim-
mung des Baugebietes bleibt bezogen auf das Plangebiet gewahrt. Eine öffentliche oder
gewerbliche Nutzung im gleichen Gebäude mit der Diamorphinambulanz ist denkbar.
Die Bestandsgebäude an der Wilhelmstraße sollen grundsätzlich erhalten bleiben und
maßvoll ergänzt werden. Innerhalb der entsprechend bezeichneten Flächen ist im Erd-
geschoss ausschließlich eine Anlage für soziale Zwecke (Kindertagesstätte) zulässig.
Die verbleibenden Flächen des Klinikbaus aus den 60er Jahren sollen zu Appartements
für Studierende, Auszubildende und Pflegekräfte des UKB umgenutzt werden. Im Erd-Seite 30 von 121
12
geschoss könnte neben der Kita ein Gemeinschaftsraum für die künftigen Nutzer*innen
der Appartements entstehen. Die Hauszugänge sind rückwärtig geplant. Gemäß § 6a
Abs. 4 Nr. 1 BauNVO ist festgesetzt, dass innerhalb des urbanen Gebietes MU1 eine
Wohnnutzung in Gebäuden im Erdgeschoss an der Straßenseite nur ausnahmsweise
zulässig ist. Zur Wilhelmstraße sollen belebte Erdgeschosszonen entstehen. Ein Ge-
meinschaftsraum für die geplanten Appartements stellt eine ausnahmsweise zulässige
Wohnnutzung dar. Das nördlich angrenzende Gebäude soll künftig als Bürogebäude
genutzt und um ein weiteres Geschoss aufgestockt werden.
Für den Standort wird seitens des städtischen Amts für Kinder und Jugend ein Bedarf für
eine mindestens dreigruppige Kindertagesstätte gesehen, da in diesem Bereich der In-
nenstadt ein besonders gravierender Mangel an Betreuungsplätzen zu verzeichnen ist.
Da für eine Kindertagesstätte ein mindestens ebenso großer Außenbereich erforderlich
ist, eignet sich innerhalb des Plangebiets dafür der südliche Baukörper an der Wilhelm-
straße, an den angrenzend im Bereich des Innenhofs ausreichend dimensionierte Frei-
flächen bereitgestellt werden können. Ausnahmsweise kann von der Errichtung der Kita
an diesem festgesetzten Standort abgesehen werden, wenn sichergestellt ist, dass eine
Kinderbetreuungseinrichtung gleicher Größe an anderer Stelle im Plangebiet unterge-
bracht wird.
3.2.2 Maß der baulichen Nutzung
3.2.2.1 Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl
Vor dem Hintergrund der Zentrumsnähe des Plangebietes, des urban geprägten und
dicht bebauten Umfelds und des im Bonner Raum bestehenden Wohnraumbedarfs wird
das Maß der baulichen Nutzung unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des
sparsamen Umgangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umzusetzen. Laut § 17
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) betragen die Orientierungswerte für die Bestim-
mung des Maßes der baulichen Nutzung innerhalb eines Urbanes Gebietes für die
Grundflächenzahl (GRZ) 0,8 und für die Geschossflächenzahl (GFZ) 3,0.
Im Bebauungsplan wird das höchstmögliche Maß der baulichen Nutzung mit einer
Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 3,0 festgesetzt. Damit soll
es möglich werden, das Plangebiet bei Bedarf in einzelne Baugrundstücke unter Einhal-
tung der Orientierungswerte für ein Urbanes Gebiet aufzuteilen. In Bezug auf das ge-
samte Plangebiet wird eine Ausnutzung der Orientierungswerte durch die aktuell geplan-
ten Baumaßnahmnen nicht erreicht.
Oberirdische Kfz-Stellplätze sind zur Entlastung der Außenanlagen grundsätzlich ausge-
schlossen. Ausnahmsweise sind Stellplätze für Hol- und Bringverkehr einer Kinderta-
gesstätte, Carsharing-Stellplätze oder Stellplätze von mobilitätseingeschränkten Perso-
nen zulässig.
Südlich des Baudenkmals am Annagraben ist geplant, Kfz-Stellplätze im Erdgeschoss
zu integrieren, da durch den Höhenunterschied zwischen Straßenraum und Blockinnen-
bereich die Eingangsebene nur einseitig belichtet werden kann. Die aus dem öffentli-
chen Raum gut zu erreichenden Stellplätze eignen sich als Stellplätze für Carsharing-
Betreiber oder für Hol- und Bringverkehr der Kita. Aufgrund der vorliegenden Erkennt-
nisse vermuteter Bodendenkmale sind Tiefgaragen unter den geplanten Baukörpern
südlich bzw. nördlich des Baudenkmals bzw. in angrenzenden Blockinnenbereichen ge-
plant. Planungsrechtlich ausgeschlossen sind Tiefgargen, Keller oder Unterbauungen imSeite 31 von 121
13
Rahmen der durch die den § 19 Baunutzungsverodnung vorgegebenen Grenzen vorbe-
haltlich einer zwingende vor Satzungsbeschluss durchzuführenden archäologischen
Sachverhaltsermittlung und der daraus folgenden Bewertung durch das LVR- Amt für
Bodendenkmalpflege im Rheinland nicht.
Als Ausgleich für die hohe, zulässige Bodenversiegelung müssen nur unterbaute Berei-
che einer intensiven Dachbegrünung entsprechend mit einer Vegetationstragschicht von
mindestens 0,5 m Substratstärke (bzw. 1,2 m Substrat bei Baumpflanzungen, jeweils
ohne Drainschicht) überdeckt und gärtnerisch angelegt werden, um einen durchgrünten
Blockinnenbereich zu schaffen. Auf den weder über- noch unterbauten Flächen, die un-
versiegelt bleiben, sollen großkronige und tiefwurzelnde Bäume (ggf. als eingriffsnahe
Ersatzpflanzung für zu beseitigende satzungsgeschützte Bäume) gepflanzt bzw. dauer-
haft erhalten werden (siehe Kap. 3.2.7.)
3.2.2.2 Geschosse/maximale Gebäudehöhen
Um die Höhenentwicklung der Gebäude im Gebietszusammenhang städtebaulich zu
steuern, setzt der Bebauungsplan die Zahl der Geschosse als Höchstmaß fest. Ergän-
zend zur Anzahl der Geschosse setzt der Bebauungsplan maximale Gebäudehöhen
über Normalhöhennull fest. Die maximalen Gebäudehöhen des städtebaulichen Kon-
zepts bleiben hinter der maximalen Gebäudehöhe des Baudenkmals am Annagraben
zurück.
Da im Plangebiet aufgrund der Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude und
den Einsatz regenerativer Energien Solarkollektoren, Photovoltaikanlagen, aber auch
technische Anlagen wie Lüftungsanlagen auf den Dächern ermöglicht werden sollen,
können die gemäß Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen um bis zu
1 m durch technische Anlagen und Einrichtungen überschritten werden. Um dabei das
architektonische Erscheinungsbild der Gebäude visuell nicht erheblich zu beeinträchti-
gen, wird festgesetzt, dass technische Anlagen und Einrichtungen mindestens um das
Maß ihrer Höhe über der Attika von der Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses
zurücktreten und - sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen – einge-
haust werden müssen. Fahrschächte von Aufzügen müssen nicht von der Gebäudeau-
ßenkante zurückspringen. Ohne Rücksprung von der Gebäudeaußenkante zulässig sind
auch Absturzsicherungen, z.B. bei Dachterrassen vor zurückgesetzten Geschossen. In
transparenter Ausführung können diese die festgesetzten Höhen für die jeweiligen Ge-
bäudeteile um bis zu 1,2 m überschreiten.
Im Bereich der Wilhelmstraße wird der bisherige Klinikbaukörper aus den 1960er Jahren
umgenutzt und maßvoll erweitert. Abweichend von bisher vier Vollgeschossen und einer
maximalen Gebäudehöhe von 76,5 m ü. NHN werden fünf Vollgeschosse mit einer ma-
ximalen Gebäudehöhe von 81 m ü. NHN festgesetzt. Der maximal 16 m tiefe Baukörper
soll im südlichen Abschnitt straßenseitig um vier kleine eingeschossige kubische Anbau-
ten mit einer Tiefe von 3,5 m und rückwärtig um einen 5 m tiefen Anbau für die Kita-
Nutzung im Erdgeschoss erweitert werden können. Der Bebauungsplan setzt für diese
Erweiterungen des Erdgeschosses eingeschossige durchgängige Baufelder im südli-
chen Vorgartenbereich zur Wilhelmstraße sowie im Innenhof fest.
Das an den Wilhelmplatz angrenzende, auf der Straßenbegrenzungslinie stehende,
klassizistische Gebäude aus der Entstehungszeit des Straßenzuges, welches ursprüng-
lich zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Zwerchhaus umfasste, soll ebenfallsSeite 32 von 121
14
umgenutzt und maßvoll erweitert werden. Das aktuell dreigeschossige Gebäude mit
Walmdach - das dritte Vollgeschoss wurde später aufgesetzt - weist straßenseitig eine
Traufhöhe von 73,6 m ü. NHN auf.
Das Gebäude wurde von der unteren Denkmalbehörde dahingehend überprüft, ob eine
Denkmaleigenschaft besteht, mit dem Ergebnis, dass diese nicht gegeben ist. Ein Erhalt
der Fassade zur Wilhelmstraße ist aus Sicht der Unteren Denkmalbehörde anzustreben.
Eine Niederlegung der Fassade steht aufgrund der Lage innerhalb des Geltungsbe-
reichs der Denkmalbereichssatzung Nordstadt unter Erlaubnisvorbehalt und kann durch
die untere Denkmalbehörde versagt werden. Die straßenseitige Fassade wird mit einer
Baulinie und einer zwingenden Wandhöhe von 73,6 m ü. NHN festgesetzt. Durch die
Festsetzung der Baulinie und der zwingenden Wandhöhe soll die Kubatur der Bebauung
und der Stadtgrundriss an dieser Stelle gesichert werden. Die Erhaltung der Fassade ist
eine Bestimmung des Kaufvertrags.
Das geplante, fünfgeschossige Gebäude mit Flachdach an dieser Stelle staffelt sich zum
Straßenraum über vier Vollgeschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 77 m ü.
NHN auf dann drei Vollgeschosse ab, so dass der bisherige Raumeindruck grundsätz-
lich erhalten bleibt. Auf der Innenhofseite ist auf einer Fläche von ca. 72 m² ein den fünf-
geschossigen Baukörper um 3 m überschreitender Gebäudeteil (bis max. 84 m ü. NHN)
zulässig, welcher zur Unterbringung der Gebäudetechnik und der Zugänglichkeit des
begrünten und mit Photovoltaikanlagen versehenen Daches dient.
Das Baudenkmal am Annagraben muss im Bestand erhalten werden und wird deshalb
durch die Festsetzung von Baulinien planungsrechtlich gesichert. Die Zulässigkeit bauli-
cher Veränderungen am Denkmal ist über das Denkmalschutzgesetz NRW geregelt und
wird im Bebauungsplan daher nicht festgesetzt.
Der im Bestand an das Denkmal südlich angrenzende und bis an den Gehweg des An-
nagrabens reichende Bauteil ist nicht Teil des Baudenkmals und kann daher überplant
werden. Das Baudenkmal soll im Bereich der bereits überformten Fassade mit einem
Anbau ergänzt werden, der eine zurückgesetzte Fuge zwischen Baudenkmal und süd-
lich anschließendem Neubau bilden soll. Die noch aus der Originalsubstanz vorhande-
nen Rundbogenfenster in der Südfassade bleiben erhalten.
Das südlich des Baudenkmals am Annagraben geplante Wohngebäude schließt an die-
sen Anbau an. Das geplante Wohngebäude bleibt mit einer maximalen Gebäudehöhe
von 76,5 m ü. NHN gegenüber dem Baudenkmal (Firsthöhe 83,55 bzw. 83,70 m ü. NHN)
deutlich zurück und nimmt gleichzeitig mit Abstaffelungen Bezug auf das südlich an-
grenzende Bestandsgebäude. Das vom Straßenraum niveaugleich zu erreichende Ge-
schoss nimmt im Wesentlichen Kfz-Stellplätze auf, da der Blockinnenbereich ca. 3 Meter
höher liegt und insoweit rückwärtig keine Belichtungsmöglichkeit besteht.
Die Straßenflucht der südlich angrenzenden Bebauung wird durch die Festsetzung einer
straßenseitigen Baugrenze aufgenommen, die mindestens 1,0 m hinter der Straßenbe-
grenzungslinie zum Annagraben zurückbleibt. Es ist eine Gebäudetiefe von maximal 20
m festgesetzt.
Nördlich des Baudenkmals am Annagraben ist ein U-förmiger Baukörper geplant, der an
das bis an die Flurstücksgrenze erweiterte Gebäude Annagraben 72 anschließt, dem
Verlauf des Annagraben zunächst straßenparallel folgt und mit einem langen Riegel in
den Blockinnenbereich abknickt. Die maximale Gebäudehöhe des geplanten GebäudesSeite 33 von 121
15
(76,5 m ü. NHN) greift grundsätzlich die Höhe des Nachbargebäudes (Firsthöhe 76,7 m
ü. NHN) auf. Es ist ein fünfgeschossiges Gebäude geplant, wobei das oberste Geschoss
straßenseitig zurückspringt. Der vom Annagraben in Richtung des Innenhofs reichende
Riegel wird auf vier Geschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 73 m ü. NHN
begrenzt.
3.2.3 Bauweise
Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise soll die Ergänzung eines ge-
schlossenen Blocks planungsrechtlich vorbereitet werden. Gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO
werden Gebäude in der geschlossenen Bauweise innerhalb überbaubarer Flächen ohne
seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine
Abweichung erfordert. Nur nördlich des Baudenkmals am Annagraben entsteht eine
Blocköffnung in den Innenbereich. Straßenseitig verläuft hier die Mauer des Baudenk-
mals, die einen räumlichen Abschluss zum Straßenraum herstellt. Im Blockinnenbereich
sollen ruhige, begrünte Außenräume mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.
3.2.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind im Plangebiet ausschließlich in Tiefgaragen oder in-
nerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Der grundsätzliche Ausschluss oberirdi-
scher Kfz-Stellplätze soll dazu beitragen, dass der Blockinnenbereich überwiegend be-
grünt werden kann und nicht durch parkende PKW dominiert wird. Den Anwohnern wird
damit Schutz vor Schadstoffemissionen in den Bereichen geboten, zu denen die Au-
ßenwohnräume überwiegend ausgerichtet sein werden. Schwerbehindertenstellplätze
sowie Kurzzeitstellplätze für den Hol- und Bringverkehr der festgesetzten Kindertages-
stätte müssen aus dem öffentlichen Straßenraum niveaugleich erreicht werden können,
aber auf privatem Grund liegen. Für die Errichtung dieser Stellplätze dürfen ausnahms-
weise auch oberirdisch Flächen außerhalb der überbaubaren Flächen in Anspruch ge-
nommen werden.
Der Bereich südlich des Baudenkmals liegt ca. 3 Meter tiefer als der Blockinnenbereich.
Der Geländesprung wird aktuell durch eine Mauer abgefangen (siehe Kap. 3.2.2.2). Hier
könnte eine niveaugleiche Zu- und Ausfahrt einer unter dem Innenhof liegenden Tiefga-
rage über den Annagraben erfolgen, daher ist bis zum Geländesprung über die Kubatur
des geplanten Wohngebäudes hinaus ein eingeschossiger Baukörper zulässig, der auch
die Stellplätze aufnehmen könnte. Die im Zuge des Bebauungsplanverfahrens erstellten
Lärm- und Verkehrsgutachten haben eine solche Variante berücksichtigt und eine Ver-
träglichkeit mit den Belangen des Immissionsschutzes und mit der Kapazität des Stra-
ßennetzes attestiert. Vorteil einer solchen Lösung wäre der Wegfall von Rampenflächen
und damit eine effizientere Bauausführung und Flächennutzung.
Balkone, Treppen und Vordächer dürfen die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen
um bis zu 2,0 m überschreiten. Eine Auskragung von Balkonen und Vordächern in den
öffentlichen Raum ist nicht zulässig. Ebenerdige Terrassen dürfen die festgesetzten
Baulinien und Baugrenzen nur ausnahmsweise um bis zu 4m überschreiten. Die aus-
nahmsweise Festsetzung hat den Zweck, eine vollständige Ummantelung der Gebäude
mit Terrassenflächen zu vermeiden, diese Flächen auf ein verträgliches Maß zu reduzie-
ren und einen größeren Anteil bepflanzter Flächen im dichtbesiedelten Bereich zu er-
möglichen.Seite 34 von 121
16
3.2.5 Öffentliche Verkehrsflächen
Das Plangebiet grenzt im Osten und im (Nord-)Westen an öffentliche Verkehrsflächen.
Diese sind nur dort Teil des Geltungsbereichs, wo ein lückenloser Anschluss zu den
anderen bestehenden Bebauungsplänen erzielt werden soll. Das Plangebiet ist durch
die Straßen Annagraben und Wilhelmstraße erschlossen und benötigt keine weitere öf-
fentliche innere Erschließung. Eine Wegeverbindung durch den Innenbereich zwischen
Wilhelmstraße und Annagraben nördlich des Baudenkmals wird als Geh- und Radfahr-
recht in einer Breite von mindestens 3,5 m zugunsten der Öffentlichkeit durch eine ent-
sprechende textliche und zeichnerische Festsetzung gesichert. Die lichte Höhe von Ge-
bäudedurchgängen dieser Verbindung wird auf mindestens 3,5 m festgesetzt. Die Gren-
ze zwischen dem städtischen Flurstück der Wilhelmstraße und dem Plangebiet ist der-
zeit noch entlang der historisch überkommenen Fassadenverläufe der Vorgängerbauten
der Poliklinik ausgerichtet. Diese Grenze soll nach Rechtskraft des Bebauungsplans der
Abgrenzung des Baugebietes begradigt werden. Die Plangebietsgrenze als Grenze zwi-
schen Baugebiet und öffentlicher Verkehrsfläche verläuft an dieser Stelle daher nicht
entlang der vorhandenen Grenzen, sondern als gerade Linie zwischen den Ecken der
überbaubaren Grundstücksfläche im Bereich des Rücksprungs. Die Bereinigung des
Grenzverlaufs wird zwischen Tiefbauamt, Amt für Bodenmanagement und Geoinformati-
on sowie den künftigen Eigentumsparteien abgestimmt. Eine wesentliche Änderung der
öffentlichen Verkehrsflächen im Umfeld des Plangebiets ist nicht vorgesehen.
3.2.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung
(Entwurf 1 vom 18.10.2024) durch Peutz Consult, Düsseldorf erstellt.
Die Bestandsbauten der Poliklinik im Plangebiet standen seit dem Jahr 2012 mit Aus-
nahme einzelner Zwischennutzungen überwiegend leer. Das Plangebiet liegt in einem
im Zusammenhang bebauten Ortsteil gem. § 34 BauGB. Grundsätzlich ist das Plange-
biet auch in ähnlicher Form wie durch den Bebauungsplan festgesetzt bereits ohne
Planaufstellung neu bebaubar. Allerdings kann dabei vom städtebaulichen Ziel einer
überwiegenden Wohnnutzung deutlich abgewichen werden, so dass ein höherer Anteil
an gewerblichen oder Büronutzungen umgesetzt werden könnte. In einem solchen Fall
würde erheblich mehr Kfz-Verkehr entstehen als durch die im Bebauungsplan festge-
setzten Nutzungsmöglichkeiten im ungünstigsten Fall. Durch die Aufstellung des Bebau-
ungsplans wird somit die Lärmsituation rechnerisch gegenüber dem Verbleib im planeri-
schen Innenbereich gem. § 34 BauGB verbessert. Im Vergleich zum aktuellen Leerstand
kommt es zu Mehrverkehr und damit auch zu leichten Pegelerhöhungen in den das
Plangebiet umschließenden Straßen. Dieser Leerstand kann jedoch nicht als Maßstab
für die Ermittlung der planbedingten Veränderungen der Lärmimmissionen herangezo-
gen werden. Insofern wurden im Schalltechnischen Gutachten die Verkehrslärmimmissi-
onen unter Berücksichtigung der durch die zulässigen Nutzungen ausgelösten Zusatz-
verkehre mit einem Prognosehorizont für das Jahr 2030, die auf das Plangebiet und die
Umgebung einwirken, ermittelt. Auf eine Ermittlung der durch eine Nichtaufstellung des
Bebauungsplans möglichen Nutzung gem. § 34 BauGB wurde verzichtet, da als gesi-
chert angesehen wird, dass bei einer Gegenüberstellung der beiden ungünstigsten Nut-
zungsszenarien diejenige des Bebauungsplans weniger Verkehr induziert.
Für die Berechnung der Beurteilungspegel auf der Wilhelmstraße wurde eine zulässige
Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h zugrunde gelegt, wie sie zum Zeitpunkt derSeite 35 von 121
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Planaufstellung gültig ist. In einer weiteren Berechnung wurde im schalltechnischen
Gutachten auch die Beurteilungspegel für die Plansituation 2030 mit einer Geschwindig-
keitsreduzierung auf 30 km/h ermittelt.
Zunächst muss jedoch die Situation bei Tempo 50 weiter zugrunde gelegt werden, so-
lange die Anordnung von Tempo 30 nicht umgesetzt ist. Eine Geschwindigkeitsreduzie-
rung kann durch ein Bebauungsplanverfahren nicht angeordnet werden. Die Verringe-
rung der Geschwindigkeit aus Gründen des Gesundheitsschutzes der Anwohnenden ist
als straßenverkehrsrechtliche Maßnahme unabhängig vom Bebauungsplan möglich und
soll parallel oder im Nachgang des Bebauungsplanverfahren durch die Umweltverwal-
tung in Abstimmung mit der Straßenverkehrsbehörde angeschoben werden. Für die
Rechtssicherheit des Bebauungsplans ist die Absenkung nicht erforderlich.
Zu den schalltechnischen Auswirkungen der Planung auf Gebäude außerhalb des Plan-
gebiets siehe Kapitel 3.2.1.1
3.2.6.1 Verkehrslärm
Die Verkehrslärmimmissionen der benachbarten Straßen sowie der Stadtbahn wurden
gemäß den Vorgaben der RLS-19 und der Schall 03 berechnet. Die anschließende Be-
urteilung erfolgte geschossweise, getrennt für den Tages- und Nachtzeitraum, im Hin-
blick auf die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 und
mittels einer Ausweisung der maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109 an den
Fassaden im Plangebiet.
Die höchsten Verkehrslärmimmissionen im Plangebiet werden an der Ostfassade Rich-
tung Wilhelmstraße mit Beurteilungspegeln von bis zu 69 dB(A) im Tageszeitraum und
61 dB(A) im Nachtzeitraum erreicht. Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN
18005 für urbane Gebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts werden um bis zu 9
dB im Tages- und 11 dB im Nachtzeitraum überschritten.
Aufgrund der Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte werden zum
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen maßgebliche Außenlärmpegel gemäß DIN
4109:2018 festgesetzt. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforde-
rungen an den baulichen Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftreten-
den Abschirm- und Reflexionsbedingungen ermittelt und bei der Dimensionierung der
Außenbauteile berücksichtigt. Im Rahmen einer Ausnahme werden für das Bauantrags-
verfahren Abweichungen von den Festsetzungen vorgesehen, sofern gutachterlich
nachgewiesen wird, dass geringere Anforderungen an den passiven Schallschutz zu
stellen sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschirmung der geplanten Gebäude als auch
die jeweils vorgesehene Art des Raumtyps. Perspektivisch wird eine Reduzierung der
zulässigen Geschwindigkeit auf der Wilhelmstraße von 50 km/h auf 30 km/h angestrebt,
was die Lärmbelastung im Plangebiet insbesondere an den straßenseitigen Fassaden
mindern würde.
Grundsätzlich ist für die stark lärmbelasteten Bereiche eine Grundrissoptimierung vorzu-
sehen, bei der Fenster zu Aufenthaltsräumen und Freibereiche (Balkone, Loggien) zur
lärmabgewandten Seite orientiert werden.
Schlafzimmerfenster an Fassaden mit Beurteilungspegel von > 45 dB(A) müssen mit
schallgedämpften Lüftungen ausgestattet werden, um sowohl eine ausreichende Luft-
wechselrate als auch ausreichend niedrige Innenschallpegel zu gewährleisten.Seite 36 von 121
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Die Rechtsprechung geht davon aus, dass eine angemessene Nutzung der Freibereiche
gewährleistet ist, „[…] wenn sie keinem Dauerschallpegel ausgesetzt sind, der 62 dB (A)
überschreitet, denn dieser Wert markiert die Schwelle, bis zu der unzumutbare Störun-
gen der Kommunikation und der Erholung nicht zu erwarten sind.“ (OVG NRW vom
13.03.2008, Az.: 7 D 34/07.NE).
Für Bereiche im Plangebiet mit Beurteilungspegeln von mehr als 62 dB(A) im Tageszeit-
raum, beispielsweise an Fassaden zur Wilhelmstraße ist die Ergreifung zusätzlicher
schallmindernder Maßnahmen für Terrassen, Balkone und Loggien (wie bspw. der Ein-
bau von Verglasungselementen) festgesetzt. Im westlichen Teilbereich des Plangebietes
liegen die Beurteilungspegel deutlich unterhalb von 62 dB(A).
Durch die ringsum fast geschlossene, 5-geschossige Bebauung wird eine ruhige Innen-
hoflage im Plangebiet geschaffen. An den zum Innenhof gewandten Fassaden/ Bau-
grenzen werden – abgesehen von den Zuwegungen zum Innenhof - die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für urbane Wohngebiete eingehalten bzw. um weniger als 2 dB
überschritten. An den straßenabgewandten Fassaden/Baugrenzen zum Innenhof liegen
maximal Außenlärmpegel von bis zu 69 dB(A) – Lärmp

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.