Große Anfrage- BBB: Methadon-Praxis in der Poppelsdorfer Allee 60 Drucksachengruppe 242148

Große Anfrage
öffentlich
242148-12
Fragesteller/in:
BBB-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Jutta Acar
Johannes Schott
Marcel Schmitt
18.06.2026
Große Anfrage- BBB: Methadon-Praxis in der
Poppelsdorfer Allee 60
Drucksachengruppe 242148
Beratungsfolge
Rat 09.07.2026 Kenntnisnahme
Fragestellung
1. Mit welchem Wortlaut hat die Stadt Bonn ihre wann eingelegte Berufung
gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes Köln vom 12. Februar 2026
zur Erweiterung der Methadon-Praxis in der Poppelsdorfer Allee 60
(Vgl. Az.: 8 K 676/25) begründet?
2. Wie hoch waren die für die Stadt Bonn im Zusammenhang mit der
Ansiedlung und Erweiterung der Methadon-Praxis in der Poppelsdorfer
Allee 60 jeweils bisher entstandenen Kosten und wie schlüsseln sich
diese im Einzelnen auf (Personalkosten, Gerichtskosten, Kosten für
Fremdberatung etc.)?
3. Kosten in welcher Höhe werden im Zusammenhang mit der durch die
Stadt Bonn eingelegten o.g. Berufung voraussichtlich entstehen?
4. Hat der im o.g. Verfahren beigeladene Praxisinhaber ebenfalls Berufung
gegen das in Rede stehende Urteil eingelegt und wenn ja, wie wurde
diese im Einzelnen begründet?
5. Mit einer Geldzahlung in welcher Höhe wäre zu rechnen gewesen,
wenn die Stadt im Zusammenhang mit einer Nutzungsuntersagung und
einer erfolgreichen Berufung gegen des Urteil des VG Köln dem
Praxisinhaber Schadensersatz auf entgangenen Gewinn hätte leisten
müssen?
6.
a. Wenn die Substitutionspraxis in der Poppelsdorfer Allee 60 für
das zweifelsohne auf die offene Drogenszene ausgerichtete,
substitutionsärztliche Versorgungsangebot in Bonn so
unverzichtbar ist, wie der Oberbürgermeister in seiner
Stellungnahme mit der Drucksache 242148-11 ST und seine
Mitarbeiterin Anja Ramos in Funktion der Leiterin des
städtischen Amtes für Soziales und Wohnen im Bericht des
General-Anzeiger vom 12. Februar 2026 behauptet: WelcheSeite 1 von 15
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konkreten Vorkehrungen hat die Stadt Bonn für den Fall, dass
sie im Berufungsverfahren unterliegt, getroffen, um die nach
ihrer Auffassung dann nachteilig eintretenden Folgen für ihre
Suchthilfestrategie abzuwenden?
b. Sollte die Stadt Bonn keine Alternativplanung für eine Niederlage
im Berufungsverfahren erarbeitet haben, warum ist dies nicht
erfolgt?
7. Lag der Stadt Bonn vor der Erteilung der Erweiterungsgenehmigung das
Urteil des Oberlandesgerichtes Köln vom 1. März 2024 (Vgl. 1 U 10/23)
vor, mit dem der Praxisbetreiber zur Räumung seiner vorherigen
Praxisräume verurteilt wurde und wenn ja, wie wurden die Urteilsgründe
in der Genehmigung zur Erweiterung der Drogenambulanz
berücksichtigt?
Begründung
Die Fragen 3, 4, 5 wurden u.a. im Ausschuss für Sicherheit, Ordnung und
Bevölkerungsschutz am 6. Mai 2026, im Ausschuss für Planen, Bauen und
Denkmalschutz am 20. Mai 2026 und in der Ratssitzung am 15. Juni 2026 im
Zusammenhang mit Drucksache 242148-11 ST gestellt, eine Beantwortung
seitens der Verwaltung erfolgte nicht.
Zu Frage 6 wird auf die Ausführungen des OB in genannter Drucksache und
den nachstehenden Auszug aus dem Artikel des Bonner GA vom 12. Februar
2026 "Nachbar an Poppelsdorfer Allee klagte - Bonner Arzt darf
Substitutionspraxis doch nicht erweitern" verwiesen:
Wie wichtig die Praxis für die Versorgung von Substitutionspatienten in der
Bundesstadt insgesamt ist, hatte Anja Ramos, Leiterin des Amtes für Soziales
und Wohnen, bereits in der Vergangenheit erklärt: "Die Praxis ist im
Gesamtsystem der Substituiertenversorgung aus Sicht der Sozialverwaltung
unverzichtbar. Ein Wegfall würde zunächst zu einer krisenhaften Situation in
der Versorgung Substituierter führen, die täglich ununterbrochen auf die
Vergabe des Substituts angewiesen sind.“
Im Übrigen liegt eine Stellungnahme zu den aufgeführten Fragen im
öffentlichen Interesse.
Anlage/n
1 OLG 1_U_10_23_Urteil_20240301 (öffentlich)Seite 2 von 15
Oberlandesgericht Köln, 1 U 10/23
01.03.2024
Oberlandesgericht Köln
1. Zivilsenat
Urteil
1 U 10/23
ECLI:DE:OLGK:2024:0301.1U10.23.00
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Aktenzeichen:
ECLI:
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 7. Zivilkammer
des Landgerichts Bonn vom 21. Februar 2023 – 7 O 94/21 – unter
Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert
und im Hauptsachetenor wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, die Praxisräume im Hause L.-straße
N02, N01 I., 1. Obergeschoss, gemäß als Anlage A beigefügtem
Plan, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Im
Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von
30.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
1. Die Klägerin betreibt die Seniorenresidenz A. D. K. im X. in der L.-straße N03 in I.. Ferner
vermietet sie unter der Anschrift L.-straße N04 u. a. Arztpraxen und Wohnungen. Sie selbst
betreibt dort eine ambulante Pflegestation. Die Flure mit den Wohnungseingängen sind mit
Ausnahme der Wohnung im 2. Obergeschoss vom Treppenhaus und vom Eingangsbereich
durch stets verschlossene und nur durch die Bewohnerinnen bzw. Bewohner zu öffnende
Glastüren abgetrennt. Diese Bereiche verfügen außerdem über einen ebenfalls nur von der
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Bewohnerschaft zu nutzenden Aufzug. Durch einen Verbindungsgang im Erdgeschoss ist das
Gebäude mit dem Gebäudekomplex L.-straße N03 verbunden. Der Verbindungsgang ist
durch eine nur von Bewohnerseite zu betätigende automatische Glasabschlusstür ständig
verschlossen und somit für Praxisinhaber sowie Patientinnen und Patienten nicht zugänglich.
Die Klägerin vermietete mit Mietvertrag vom 29. November 2013 (Anlage K 1_10, Blatt 16 ff
der landgerichtlichen Akten) nebst erstem Nachtrag vom 21. August 2017 (Anlage K 1,
Blatt 15 der landgerichtlichen Akten) Räume im 1. Obergeschoss des Hauses L.-straße N02
mit einer Größe von insgesamt 153 m² an den Beklagten, einen Facharzt für Psychiatrie und
Psychotherapie. Das Mietverhältnis begann gemäß § 1 Nr. 1 des Mietvertrags am 1. Juni
2014 mit einer Festlaufzeit bis zum 31. Mai 2024. Gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrags hat der
Beklagte ein dreimaliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um
weitere 5 Jahre zu verlängern. Von der ersten Verlängerungsoption machte er Gebrauch. Die
Gesamtmiete beläuft sich gemäß dem 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 21. August 2017
(Anlage K 1, Blatt 15 der landgerichtlichen Akten) auf 2.720,68 € (Nettomiete in Höhe von
2.261,68 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 459 €). Nach § 1 Nr. 1 des
Mietvertrags wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und
Psychotherapie vermietet. Der Schwerpunkt der Praxistätigkeit des Beklagten liegt in der
Betreuung suchtkranker Patienten, insbesondere durch Substitutions- bzw.
Methadonbehandlung. Seine weiteren Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der Behandlung von
Depressionen und Angsterkrankungen sowie Psychosen. Bereits kurz nach Eröffnung der
Praxis am 1. Juli 2014 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses. Das Landgericht Bonn gab der Räumungsklage mit Urteil vom 4. Mai 2015
(1 O 236/14) mit der Begründung statt, der Beklagte hätte gegen eine Offenbarungspflicht im
Hinblick auf die beabsichtigte Substitutionsbehandlung verstoßen. Auf die Berufung des
Beklagten wies der Senat mit Urteil vom 13. November 2015 (1 U 22/15) unter Abänderung
des angefochtenen Urteils die Klage ab.
Zu Beginn der Corona-Pandemie wies die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom
18. März 2020 (Anlage K 2, Blatt 23 der landgerichtlichen Akten) darauf hin, dass die durch
das Coronavirus hervorgerufene Sachlage besondere Vorsichtsmaßnahmen erfordere. Sie
forderte den Beklagten auf, umgehend dafür Sorge zu tragen, dass Menschenansammlungen
vor seiner Praxis unterbleiben, und ggf. durch entsprechendes Ordnungspersonal dafür
Sorge zu tragen, dass Gefährdungen anderer Personen – insbesondere der Bewohnerinnen
und Bewohner der K. – ausgeschlossen sind. Mit Schreiben vom 31. März 2020 (Anlage K 3,
Blatt der landgerichtlichen Akten) wandten sich der Zeuge Dr. R. J. und die Zeugin Dr. W. P.
an den Geschäftsführer der Klägerin und beschwerten sich über Vorfälle im März 2020 mit
Patienten des Beklagten.
Die Klägerin mahnte den Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom
2. April 2020 (Anlage K 4, Blatt 26 der landgerichtlichen Akten) unter Hinweis auf die
„extremen Auswirkungen“ seines Praxisbetriebes ab. Die Patienten des Beklagten hielten
sich hiernach nicht ansatzweise an die infolge der Corona-Pandemie angeordneten
Hygienevorschriften. Während der täglichen Sprechzeiten sei der Eingangsbereich des sog.
Erweiterungsbaus häufig durch Patientengruppen blockiert, so dass ein Betreten des Hauses
durch die Hausbewohner mit dem gebotenen Sicherheitsabstand unmöglich sei. Außerdem
brächten die Patienten vermehrt ihre Alkoholvorräte mit ins Haus und es seien bereits
mehrfach verschiedene Hunde im Treppenhaus angetroffen worden. Bisweilen würden die
Hunde auch zwischen dem ersten und zweiten Stock im Treppenhaus angeleint. Auch
Fäkalien seien auf der Treppe bereits festgestellt worden und ließen sich nicht mehr als
Einzelfall bezeichnen. Der von der Klägerin angebrachte Hinweis auf das Aufenthaltsverbot
im Eingangsbereich werde regelmäßig ignoriert; auf Ansprachen erfolgten aggressive
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Reaktionen der Patientinnen und Patienten. Der Beklagte habe nicht durch Aushänge etc. auf
die einzuhaltenden Vorschriften hingewiesen und entsprechendes Sozialverhalten
angemahnt. Es sei ihm offensichtlich gleichgültig, wie sich seine Patientinnen und Patienten
verhielten. Der Beklagte wies die abgemahnten Vertragspflichtverletzungen mit Schreiben
vom 6. April 2020 (Anlage K 5, Blatt 28 ff der landgerichtlichen Akten) ausdrücklich zurück.
Mit weiterem Schreiben vom 16. Dezember 2020 (Anlage K 6, Blatt 31 der landgerichtlichen
Akten) wies die Klägerin den Beklagten darauf hin, dass er die hohen Schutzmaßnahmen für
stationäre und ambulante Gesundheits- und Pflegeeinrichtungen gemäß § 5 der Corona-
Schutzverordnung vom 16. Dezember 2020 einzuhalten habe, und forderte ihn zur
Übermittlung eines Hygienekonzepts bis zum 18. Dezember 2020 um 12:00 Uhr auf. Der
Beklagte teilte dem Geschäftsführer der Klägerin mit E-Mail vom 17. Dezember 2020 (Anlage
K 7, Blatt 32 der landgerichtlichen Akten) mit, dass die Vorschrift sich offenkundig nicht auf
die im Ärztehaus untergebrachten Praxen beziehe, und übersandte sein aktuelles
Hygienekonzept.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar 2021 (Anlage K 8, Blatt 33 f der landgerichtlichen
Akten) mahnte die Klägerin den Beklagten erneut ab. Die Zustände hätten sich noch weiter
verschlimmert, obwohl das Gefährdungspotential im Zuge der Corona-Pandemie noch
deutlich zugenommen habe. Der Beklagte unternehme nichts, um dem Problem zu
begegnen. Nachweislich hielten sich durchweg erhebliche Personenzahlen ohne Einhaltung
von Abständen, ohne Masken und ohne sonstige Hygiene- und Schutzmaßnahmen im
Treppenhaus auf. Hieraus resultierten gravierende Gesundheitsrisiken für die Bewohner und
sonstige Nutzer des Treppenhauses wie insbesondere auch das Pflegepersonal.
Der Beklagte wies die abgemahnten Vertragspflichtverletzungen mit Schreiben vom
30. Januar 2021 (Anlage K 10, Blatt 44 f der landgerichtlichen Akten) erneut ausdrücklich
zurück. Die Klägerin erklärte daraufhin mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Februar 2021
(Anlage K 12, Blatt 50 ff der landgerichtlichen Akten) die außerordentliche fristlose Kündigung
des Mietverhältnisses, forderte den Beklagten zur Herausgabe der Praxisräume in
geräumtem Zustand spätestens bis zum 28. Februar 2021 auf und widersprach einer
Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 578 Abs. 2, § 545 BGB.
Am 8. November und 17. Dezember 2021 kam es zu Vorfällen, bei denen Patienten des
Beklagten Bierflaschen mit in das Ärztehaus nahmen und dort fallen ließen. Zwischen dem
4. und 29. November 2021 urinierte ein Patient des Beklagten mehrfach im Kellergeschoss in
das Treppenhaus, allein sieben Mal vom 4. bis zum 18. November 2021. Nachdem der
Beklagte am 30. November 2021 über diese Vorfälle informiert worden war, entließ er den
Patienten sowie eine Patientin, die am 18. November 2021 wiederholt Fußmatten gestohlen
hatte, aus der Behandlung und sprach jeweils ein Hausverbot aus. Am 27. Dezember 2021
schloss der Beklagte einen weiteren Patienten von der Behandlung aus, der im Treppenhaus
des Objekts Drogen konsumiert hatte. Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schriftsatz vom
27. Dezember 2021 (Blatt 1095 ff, 1098 der landgerichtlichen Akten) wegen dieser und
zahlreicher weiterer neuer Vorfälle, insbesondere im November und Dezember 2021, erneut
die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Wegen der Einzelheiten wird
auf den Kündigungsschriftsatz nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klägerin hat behauptet, aufgrund der mangelnden Bereitschaft des Beklagten, die
notwendigen Maßnahmen zur Einhaltung der erforderlichen Hygienevoraussetzungen zu
ergreifen, hätten sich im Rahmen der Corona-Pandemie und ihrer Folgen die bereits zuvor
ungünstigen Verhältnisse im Zusammenhang mit den Patienten des Beklagten zu einem
erheblichen und vor allem gesundheitsgefährdenden Problemfall entwickelt. Auch nach
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Ausspruch der Kündigung vom 12. Februar 2021 hätten Patienten des Beklagten praktisch
durchgehend unter Verstoß gegen Abstands- und Hygieneregelungen die Praxis des
Beklagten aufgesucht und zwar konkret am 9., 13., 14., 15. und 17. Februar 2021. Hierzu
gehöre auch, dass – was unstreitig ist – ein Patient des Beklagten mehrfach ohne Maske
durch das Treppenhaus des Gebäudes gelaufen sei und dort uriniert habe. Nach
Auswertungen von Bild- und Videomaterial habe die Klägerin in einem Zeitraum von acht
Tagen über 300 Verstöße gegen die Corona-Schutzverordnung festgestellt. Der Beklagte
habe keine Vorkehrungen getroffen, die solche Vorfälle verhinderten, obwohl er über sie
schon lange in Kenntnis sei. Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Fortsetzung des
Mietverhältnisses sei für sie deshalb unzumutbar.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen,
1. die Praxisräume im Hause L.-straße N02, N01 I., 1. Obergeschoss, gemäß als Anlage
A beigefügtem Plan, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben sowie
2. außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.501,19 € nebst Zinsen von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz an sie zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat behauptet, bei den häufigen Kontrollgängen des Beklagten und seiner Mitarbeiter im
und vor dem Haus seien seit Abbau einer Bank im Windfang des Eingangs keine Personen
mehr angetroffen worden, die im Haus zu verweilen versucht hätten. Ungefähr Anfang April
2020 habe er auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen sogenannten Wartebereich
eingerichtet, der anfangs bis zur Gewöhnung mit Kreide markiert worden sei. Alle Patienten
des Beklagten seien (regelmäßig) darauf hingewiesen worden, dass sie vor Praxiseröffnung
nicht vor der Haustür, sondern auf der gegenüberliegenden Straßenseite warten sollten. Der
Wartebereich werde von den Patienten angenommen, was die vom Beklagten
vorgenommenen regelmäßigen Kontrollen bestätigten und sicherstellten. Die Bewohner des
Ärztehauses nutzten abgesehen vom Bewohner im EG ausschließlich bzw. ganz
überwiegend nicht das gemeinsame Treppenhaus, sondern den vorhandenen und allein
ihnen vorbehaltenen Fahrstuhl. Die einzige zwangsläufige gemeinsame Wegstrecke von
Patienten und Bewohnern des Hauses sei die fünf Meter lange Strecke im EG zwischen der
Tür des exklusiven Einwohner-Aufzugs und der automatischen Hauseingangstür. Der
Beklagte habe vielfältige Maßnahmen ergriffen, um die Einhaltung der Corona-Anforderungen
sicherzustellen. Bereits vor der Corona-Pandemie hätten regelmäßige Kontrollgänge
stattgefunden. Dies sei beibehalten worden. Insbesondere seien ab Beginn der Corona-
Situation folgende Maßnahmen und Vorkehrungen durchgeführt und veranlasst worden:
? wiederholte Hinweise an Patienten zur Einhaltung der Hygienevorschriften,
? Androhung von Sanktionen bei Verstößen bis zum Behandlungsabbruch,
? Sicherstellung der Einhaltung durch regelmäßige Kontrollen, Kontrollgänge,
? Einrichtung von Wartezone/-bereich auf gegenüberliegender Straßenseite,
? Beschaffung und Verteilung von FFP2-Masken an Bedürftige sowie
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? nach der Abmahnung vom 29. Januar 2021 nochmals schriftlicher (Aushang/Auslage)
und mündlicher Hinweis an sämtliche Patienten, dass im Gebäude ausnahmslos Maske zu
tragen ist.
Hinzu kämen schriftliche und mündliche Hinweise auf Maskenpflicht/Abstandsgebot,
Aushänge, Bereitstellung von Desinfektionsmittel, Hygienekonzept usw. innerhalb der Praxis.
Vor Einlass in die Praxis erfolge über die Video-Türöffnungsanlage eine Kontrolle der
Einhaltung und ggf. ein Hinweis auf die Maskenpflicht. Mitarbeiter des Beklagten achteten
auch bei Zigarettenpausen darauf, dass sich vor dem Haus keine Patienten aufhielten und
die Hygienevorschriften auch im Übrigen eingehalten würden. Die Kündigung vom
27. Dezember 2021 belege, dass die Klägerin eine „Taktik des Materialsammelns“ verbunden
mit dem bewussten Zurückhalten einer zeitigen Meldung unerwünschter Ereignisse verfolgt
habe. Es gehe ihr überhaupt nicht darum, dem Beklagten zu ermöglichen, durch Patienten
verursachte Beeinträchtigungen abzustellen und solchen vorzubeugen, was bei umgehender,
von der Klägerin jedoch unterlassener Anzeige der Vorkommnisse möglich gewesen wäre.
Die Klägerin verhalte sich treuwidrig, wenn sie es unterlasse, den Beklagten auf Umstände
hinzuweisen, deren Wiederholung bei rechtzeitiger Mitteilung hätte verhindert werden
können, nur um sich später darauf berufen zu können, in der Wiederholung läge eine
Vertragsverletzung. Bei den aufgezeigten Verstößen handele es sich um Ausnahmen, die in
gewissem Umfang vorkämen und sich durch noch so viele Maßnahmen usw. nicht vermeiden
ließen.
2. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme als unbegründet abgewiesen. Die
Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der
Mieträume, weil das Vertragsverhältnis der Parteien ungekündigt fortbestehe. Die fristlose
Kündigung des Mietvertrags vom 12. Februar 2022 (richtig: 2021) sei nicht aus wichtigem
Grund gerechtfertigt gewesen. Es liege keine so nachhaltige Störung des Hausfriedens vor,
dass der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung
des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Zwar sei aufgrund der
Beweisaufnahme davon auszugehen, dass in der Zeit nach Inkrafttreten der Corona-
Schutzverordnung in der ab dem 16. Dezember 2020 geltenden Fassung eine größere
Anzahl von Patienten des Beklagten unter Verletzung der Pflicht zum Tragen einer
Alltagsmaske und ohne Einhaltung des vorgeschriebenen Mindestabstands das Gebäude
betreten habe. Entgegen der Ansicht der Klägerin seien allerdings in dem Ärztehaus nicht die
weitergehenden Verpflichtungen aus § 5 der Verordnung zu beachten gewesen, weil das
Gebäude unstreitig nicht Teil des von der Klägerin betriebenen Seniorenheims sei. Die
Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass die Verstöße der Patienten gegen die Corona-
Schutzverordnung ein Gewicht in einem Maße hatten, das die Fortsetzung der Tätigkeit des
Beklagten unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin, des Beklagten und der
Allgemeinheit als untragbar erscheinen lasse. Es habe nicht festgestellt werden können, dass
die Verstöße seitens der Patientenschaft des Beklagten gegen die Maskenpflicht deutlich
über das allgemein zu erwartende Maß hinausgegangen seien. Nach dem vorgelegten
Bildmaterial gebe es auch keine Hinweise darauf, dass die Patienten des Beklagten
regelmäßig in großen Gruppen das Treppenhaus beträten, sich dort über längere Zeit
aufhielten und der Beklagte dies habe verhindern können. Die von der Klägerin angeführte
abstrakte Gefährlichkeit, die in einer Ansteckungsgefahr für die Bewohner des Objekts liegen
solle, begründe für sich genommen kein Recht zur fristlosen Kündigung. Soweit die Klägerin
ihre Kündigung darauf gestützt habe, dass sich Patienten in Gruppen vor dem Haus
versammelten, ergebe sich dies nur teilweise aus den als Anlage K 11 vorgelegten
Lichtbildern, wobei offen bleiben könne, inwieweit die dauerhafte Kontrolle des öffentlichen
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Raums vor und neben ihrem Gebäude mittels Videoaufnahmen durch die Klägerin rechtlichen
Bedenken begegne. Soweit die Klägerin einen Kündigungsgrund darin sehe, dass Patienten
Fahrräder ins Treppenhaus mitgenommen oder sich vor der Haustür versammelt hätten, sei
dies bereits keine hinreichende Störung des Hausfriedens, die eine Kündigung zu
rechtfertigen vermöge. Überdies ergebe sich aus den vorgelegten Lichtbildern, dass es sich
um Einzelfälle bzw. allenfalls kurzzeitige Beeinträchtigungen gehandelt habe. Die Klägerin
habe auch nicht den Beweis geführt, dass dem Beklagten selbst eine schuldhafte
Vertragspflichtverletzung vorzuwerfen sei, weil er es unterlassen habe, die Patienten auf die
Einhaltung der gültigen Corona-Regelungen hinzuweisen und dies zu überwachen, was von
ihm ohnehin nur in einem ihm zumutbaren Rahmen erwartet werden könne. Die von der
Klägerin benannten Zeugen haben nach Würdigung des Landgerichts hierzu keine konkreten
Angaben machen, sondern lediglich Mutmaßungen äußern können. Auch lasse sich allein
aus dem Umstand, dass etwa 15 % der Patienten des Beklagten die Hygienevorschriften
nicht beachtet hätten, nicht ableiten, dass der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, auf
die Einhaltung dieser Regelungen hinzuwirken. Dass diese Kontrollen auch nach den
Angaben der Zeugen nicht lückenlos durchgeführt worden seien, stelle keine
Pflichtverletzung des Beklagten dar, welche die Kündigung rechtfertigen könne. Der Beklagte
sei zu Kontrollen der Einhaltung der Hygieneregeln nur im Rahmen des ihm Zumutbaren
verpflichtet. Sein Praxisbetrieb sei kein Betrieb zur Sozialkontrolle der Patienten, sondern
eine Arztpraxis. Der Beklagte und seine Mitarbeiter seien weiterhin in erster Linie der
Heilbehandlung der Patienten und nicht der Überwachung des Treppenhauses und des
Geländes vor dem Haus verpflichtet gewesen. Die Beauftragung eines Security-Dienstes, der
das Verhalten der Patienten im Treppenhaus oder gar im öffentlichen Raum vor dem
Gebäude kontrolliere, sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen. Vielmehr habe er seinen
Verpflichtungen genügt, indem er die Einhaltung der Hygieneregeln stichprobenartig durch
seine Mitarbeiter habe kontrollieren lassen. Dies habe er nach Angaben der Zeugen in
ausreichender Dichte getan. Auch eine Gesamtwürdigung der unstreitigen bzw. von
Klägerseite belegten Vorfälle vermöge eine fristlose Kündigung unter Abwägung der
Interessen der Klägerin, der Hausbewohner, des Beklagten und der Allgemeinheit nicht zu
rechtfertigen. Angesichts des im öffentlichen Interesse stehenden Ziels der
Substitutionsbehandlung von drogenkranken Personen müssten Dritte Beeinträchtigungen,
die von den Besonderheiten der behandelten Personengruppe ausgingen, in gewissem
Umfang hinnehmen. Der Bereich des Zumutbaren sei hier von den Patienten des Beklagten
nicht überschritten worden.
Auch die fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 27. Dezember 2022 (richtig: 2021) sei
nicht aus wichtigem Grund gerechtfertigt gewesen. Soweit diese Kündigung erneut auf eine
Verletzung von Hygienevorschriften durch die Patienten des Beklagten gestützt werde, werde
auf die vorangegangenen Ausführungen Bezug genommen. Auch für den Zeitraum vom
9. Dezember 2021 bis zum 15. Dezember 2021 ergebe sich aus Anlagen K18 (Blatt 1099 ff
der landgerichtlichen Akten) und K19 im Mittel keine signifikant höhere Anzahl von Verstößen
gegen die Maskenpflicht. Auch die weiteren geschilderten Vorgänge vom 8. November bis
zum 8. Dezember 2021 rechtfertigten keine fristlose Kündigung. Dass ein Patient am
8. November 2021 ein Fahrrad in den ersten Stock mitgenommen habe, stelle nach den
Aussagen des Zeugen Dr. J. und der Zeugin Dr. P. jedenfalls seit April 2020 eine Ausnahme
dar. Eine erhebliche Beeinträchtigung der anderen Bewohner sei hiervon auch nach dem
Vortrag der Klägerin nicht ausgegangen. Auch dass dem Patienten eine Bierflasche aus der
Tasche gefallen sei und den Flur verschmutzt habe und dass eine weitere Person am
17. Dezember 2021 ebenfalls die Treppe mit Bier verschmutzt habe, sei der Ausnahmefall
und vermöge daher eine fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. Entsprechendes gelte für
den Patienten, der im Objekt Drogen konsumiert habe. Es sei unstreitig geblieben, dass der
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Beklagte nach Kenntnis der Vorfälle die Behandlung des Patienten abgebrochen habe. Dass
ein Patient des Beklagten mehrfach im Kellergeschoss in das Treppenhaus uriniert habe, sei
sicher nicht hinzunehmen. Indem der Mitarbeiter der Klägerin S. diese Vorgänge über einen
längeren Zeitraum beobachtet und dokumentiert habe, ohne den Beklagten zu informieren,
und die Klägerin anschließend ihre Kündigung hierauf gestützt habe, habe die Klägerin treu-
und vertragswidrig gehandelt. Sie habe hierdurch dem Beklagten die Möglichkeit genommen,
dem Verhalten des Patienten vorzubeugen. Der Beklagte sei jedenfalls ohne nähere
Anhaltspunkte nicht verpflichtet gewesen, prophylaktisch zu kontrollieren, ob seine Patienten
sich im Treppenhaus kurzzeitig zum Urinieren in das Kellergeschoss begeben könnten.
Unstreitig habe der Beklagte seinerseits nach Kenntnis von den Vorgängen die Behandlung
des Patienten abgebrochen, so dass die Behauptung der Klägerin, der Beklagte unternehme
nichts gegen entsprechendes Verhalten seiner Patienten, widerlegt sei. Auch hier könne eine
Gesamtwürdigung der unstreitigen bzw. von Klägerseite belegten Vorfälle im Treppenhaus
eine fristlose Kündigung unter Abwägung der Interessen der Klägerin, der Hausbewohner,
des Beklagten und der Allgemeinheit nicht rechtfertigen.
3. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Das Landgericht habe die rechtlichen
Anforderungen an die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verkannt. Bereits in
Bezug auf die Kündigung vom 12. Februar 2021 hätte das Landgericht das Vorliegen der
Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung bejahen müssen. Hinsichtlich der
außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 27. Dezember 2021 könne nicht zweifelhaft sein,
dass die im Einzelnen vorgetragenen Umstände nachhaltig seien, dass der Beklagte nicht
willens oder nicht in der Lage sei, diesen Umständen Einhalt zu gebieten, und dass eine
Fortsetzung des Mietverhältnisses mit solchen Zuständen nicht zumutbar sei. Grundlegend
verfahrensfehlerhaft habe das Landgericht die Beweisaufnahme nur bezogen auf den
Zeitpunkt der ersten Kündigung durchgeführt und daraus Rückschlüsse für die zweite
Kündigung gezogen und zwar aus den Aussagen des Zeugen Dr. J. und der Zeugin Dr. P..
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Bonn vom 21.02.2023 – Az. 7 O 94/21 – abzuändern und den
Beklagten zu verurteilen,
1. die Praxisräume im Hause L.-straße N02, N01 I., 1. Obergeschoss, gemäß als Anlage
A beigefügtem Plan, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben und
2. außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.501,19 € nebst Zinsen von 5
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz an sie zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Das Landgericht habe den Sachverhalt umfassend
ermittelt und die Zeugenaussagen in nicht zu beanstandender Weise gewürdigt. Es habe die
Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht verkannt und bei der
Interessenabwägung zutreffend berücksichtigt, dass die Versorgung der Patienten des
Beklagten im Allgemeininteresse liege. Hinsichtlich der Beweiswürdigung setze die Klägerin
lediglich ihre eigene Bewertung an die Stelle der nicht zu beanstandenden, nachvollziehbaren
Bewertung des Landgerichts.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene
Urteil und den Inhalt der zu den Akten gereichten wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen
Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeuginnen und
Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung
vom 1. März 2024 (Blatt 264 ff der Akte) Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Beklagten und des
Landgerichts kann die Klägerin vom Beklagten gemäß § 14 Nr. 1 des Mietvertrags und § 546
Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der in Rede stehenden Praxisräume verlangen,
weil das Mietverhältnis spätestens aufgrund der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom
27. Dezember 2021 gemäß § 543 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 1, § 569 Abs. 2 BGB beendet
worden ist.
1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die letztgenannte außerordentliche
fristlose Kündigung begründet. Zur Überzeugung des Senats gab es die von der Klägerin
zum Anlass der Kündigung genommenen Vorfälle, ohne dass der Beklagte ausreichende
Maßnahmen getroffen hatte, andere Hausnutzer vor solchen Störungen zu schützen.
a) Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus
wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn
dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines
Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die
Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB, der
gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume
entsprechend anzuwenden ist, ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des
Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des
Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot
der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so
zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in
schwerwiegender Weise verletzt (BGH, Beschluss vom 25. August 2020 – VIII ZR 59/20,
NJW-RR 2020, 1275, zitiert juris Rn. 19 mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 12. November
2010 – 1 U 26/10, NJW 2011, 314, zitiert juris Rn. 29; KG, Urteil vom 1. September 2003 –
12 U 20/03, ZMR 2004, 261, zitiert juris Rn. 23 mwN; Guhling/Günter/Alberts,
Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 569 BGB Rn. 33, 35; MünchKomm-BGB/Häublein, 9. Aufl.,
§ 569 Rn. 20, 22). Damit werden einmalige und vereinzelte Vorfälle ebenso aus dem
Anwendungsbereich der Vorschrift ausgeschieden wie Störungen, welche dem
Bagatellbereich zuzuordnen sind. Hält sich das beanstandete Verhalten des Vertragspartners
im Rahmen seines Mietgebrauches beziehungsweise seiner vertraglichen
Handlungsmöglichkeiten, kann ihm keine objektive Vertragsverletzung und damit keine
Störung des Hausfriedens vorgeworfen werden (OLG Hamm, Urteil vom 8. November 2019 –
I-30 U 117/19, zitiert juris Rn. 61 mwN). Es ist insoweit anerkannt, dass der Mieter sich das
Verhalten derjenigen zurechnen lassen muss, die auf seine Veranlassung mit der Mietsache
in Berührung kommen, worunter Betriebsangehörige, Verwandte, Besucher, Gäste, Kunden,
von ihm beauftragte Handwerker, Transporteure fallen (BGH, Urteil vom 21. Mai 2010 –
V ZR 244/09, NJW 2010, 2341, zitiert juris Rn. 19 mwN; vom 25. August 2020 –
VIII ZR 59/20, NZM 2020, 885 Rn. 23; vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750,
zitiert juris Rn. 47 mwN; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 278 Rn. 18;
BeckOGK/Hörndler, Stand: 1. Juli 2023, § 578 Rn. 90). Entsprechendes gilt für Patienten
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eines Arztes (vgl. Senat, aaO Rn. 29 f).
Bei der erforderlichen Abwägung der beiderseitigen Interessen ist die Frage eines
Verschuldens des Mieters von besonderer Bedeutung. In die Bewertung der Rechtmäßigkeit
der Kündigung muss zudem das Allgemeininteresse einfließen (vgl. zu einem
Abwehranspruch aus § 1004 gegen den Betrieb eines Drogenhilfezentrums auf einem
benachbarten Grundstück BGH, Urteil vom 7. April 2000 – V ZR 39/99, NJW 2000, 2901,
zitiert juris Rn. 14). Die Arztpraxis des Beklagten bietet Behandlungen an, die suchtkranken
Menschen Hilfe gewährt. Damit liegt seine Tätigkeit im allgemeinen gesellschaftlichen
Interesse. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann daher nur dann in Betracht
gezogen werden, wenn konkrete Vorfälle eine Fortsetzung dieser Behandlungsform als
untragbar erscheinen lassen (Senat, aaO Rn. 26). Entscheidend für die Frage, ob dem
Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht
zugemutet werden kann, ist der objektive Maßstab eines verständigen
Durchschnittsmenschen. Es ist eine Prognose anzustellen, wie sich das Mietverhältnis
entwickeln wird, ob also und ggf. in welcher Intensität mit künftigen Störungen des
Hausfriedens – innerhalb der verbleibenden Vertragszeit – zu rechnen ist. An das Merkmal
der Unzumutbarkeit sind insoweit strenge Anforderungen zu stellen. Zu Lasten des den
Hausfrieden störenden Vertragspartners ist vor allem zu berücksichtigen, wie schwerwiegend
zum einen das Maß der Pflichtwidrigkeit und zum anderen die Intensität der Störung für die
Mitmieter des Objektes ist. Wichtig ist für die Abwägung, ob das Verhalten des
Kündigungsgegners zum Ausdruck bringt, dass ihm die Belange der anderen Hausnutzer
gleichgültig sind, oder ob sein Verhalten als unbewusster Verstoß gegen deren Interessen zu
verstehen ist. Von einer Zielgerichtetheit der Störung ist insbesondere auszugehen, wenn der
Kündigungsgegner nach einer Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (OLG Hamm, aaO Rn. 62
mwN).
b) In Anwendung dieser Maßstäbe stellen die Umstände, auf die die Klägerin die weitere
Kündigung vom 27. Dezember 2021 gestützt hat, einen solchen, eine außerordentliche
fristlose Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grund dar.
aa) Als Grund für die Kündigung gab die Klägerin im Schriftsatz vom 27. Dezember 2021
zahlreiche Vorfälle mit Patienten des Beklagten insbesondere im Zeitraum vom 9. bis zum
27. Dezember 2021 an, darunter eine Vielzahl von Verstößen gegen die Maskenpflicht – die
der Beklagte bestreitet – sowie unstreitige Fälle des Zigarettenkonsums im Treppenhaus am
9., 10., 11., 13. und 14. Dezember 2021, des Mitnehmens von Bierflaschen in das
Treppenhaus am 11. und 13. Dezember, von Hunden am 9., 10., 13. und 14. Dezember 2021
sowie von Fahrrädern oder E-Scootern am 9., 10., 11., 13., 14. und 17. Dezember 2021.
Unstreitig kam es darüber hinaus am 8. November und 17. Dezember 2021 zu Vorfällen, bei
denen Patienten des Beklagten mitgebrachte Bierflaschen im Ärztehaus fallen ließen.
Zwischen dem 4. und 29. November 2021 urinierte ein Patient des Beklagten mehrfach im
Kellergeschoss in das Treppenhaus, allein sieben Mal in den 14 Tagen bis zum
18. November 2021. Am 18. November 2021 entwendete zudem eine Patientin des
Beklagten wiederholt Fußmatten des Zeugen Dr. J. und der Zeugin Dr. P.. Am 27. Dezember
2021 konsumierte ein Patient des Beklagten im Treppenhaus des Objekts Drogen.
bb) Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Senats ergeben, dass es sich dabei nicht
um einmalige und vereinzelte Vorfälle – wovon in Anbetracht der Vielzahl der unstreitig
gebliebenen Begebenheiten ohnehin nicht die Rede sein könnte –, sondern auch nach der
ersten Kündigung vom 12. Februar 2021 um dauerhafte schwerwiegende Störungen
handelte.
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(1) So hat der Zeuge Dr. J. bekundet, dass das Mitbringen von Fahrrädern etwa einmal in der
Woche festzustellen gewesen sei, das Mitbringen von Hunden einmal im Monat. Zwei Mal
seien Hunde im zweiten Obergeschoss angebunden gewesen, so dass zwar nicht der Weg
zum Aufzug, aber der Weg zur Treppe versperrt gewesen sei. Schätzungsweise einmal im
Monat seien Fäkalien im Kellerbereich vorzufinden gewesen, das Gleiche gelte für das
Urinieren im Kellerbereich. Zigaretten- und Alkoholkonsum im Treppenhaus habe es im
Zeitraum von Februar 2021 bis Dezember 2021 ebenfalls gegeben.
(2) Zu Vorstehendem passend hat der Zeuge S. überdies erklärt, dass es im Zeitraum von
Februar bis Dezember 2021 etwa zwei bis drei Mal Vorfälle mit Fäkalien gegeben habe. Das
Urinieren habe es häufiger gegeben. Zigaretten oder Zigarettengeruch habe es in dem
Zeitraum „natürlich“ auch gegeben. Über die gesamten Zeiträume von 2020 bis 2023 habe es
keine Veränderungen gegeben. Alkohol werde im Gebäude auch konsumiert. Darüber hinaus
gebe es „viele kleine Dinge“, die zusammenkämen, z. B. sei innerhalb des Gebäudes ein
Schild abgeschraubt worden, häufiger werde der Aschenbecher in Brand gesetzt,
Briefkastenschilder würden abgeknibbelt. Bisweilen komme es auch zu Verunreinigungen
oder Kritzeleien im Inneren des Gebäudes, die nicht beseitigt würden.
(3) Nach der Aussage der Zeugin O.-Z. gab es in dem in Rede stehenden Zeitraum ein sehr
hohes Schmutzaufkommen. Es habe auch Fälle von Notdurft oder Urin im Treppenhaus oder
vor dem Treppenhaus gegeben. Vielfach habe sie auf Hinweise ihrer Mitarbeiter reagieren
müssen. In dem Trakt habe etwa dreimal am Tag gereinigt werden müssen. Immer wieder
hätten Zigarettenstummel entfernt werden müssen, Erbrochenes habe beseitigt werden
müssen, auch Auswürfe und Notdürfte seien betroffen gewesen. Am roten Sofa im
Eingangsbereich, an dem die Patienten des Beklagten sich bei kaltem Wetter häufig
aufgehalten hätten, habe immer wieder Müll gelegen. Es sei immer wieder zu Vorfällen
gekommen. Vielfach sei auch Spucke auf den Böden festzustellen gewesen, nämlich auf den
Böden der Aufzüge. Gleiches gelte für Wände bzw. eine Vitrine im Bereich der
Physiotherapie.
(4) Darüber hinaus belegen die Aussagen der Zeuginnen und Zeugen Dr. J., Dr. P. und S.
zahlreiche Verstöße gegen die Maskenpflicht, auch wenn die Schätzungen zum prozentualen
Anteil insoweit variieren.
(5) Angesichts der detaillierten und im Kern deckungsgleichen Aussagen der Zeuginnen und
Zeugen hat der Senat keinen Zweifel daran, dass es im Zeitraum von Februar bis Dezember
2021 eine Vielzahl von schwerwiegenden Vorfällen mit Patienten des Beklagten gab. Es ist
entsprechend dem Vortrag der Klägerin von einem Dauerzustand auszugehen, der
durchgehend festzustellen war. Dass die – nicht gegenbeweislich benannten – Zeuginnen C.
und H.-Q. sowie der Zeuge V. in ihren Aussagen entsprechende Vorfälle nicht bestätigt
haben, führt zu keinem anderen Ergebnis, sondern deutet vielmehr auf unzureichende
Kontrollen hin.
bb) Insgesamt waren damit schwerwiegende Verletzungen der Pflicht, die anderen Mieter
nicht mehr als unvermeidlich zu stören, zu verzeichnen, die sich bis zum Zeitpunkt der
Kündigung am 27. Dezember 2021 mit dem zweimaligen Fallenlassen von Bierflaschen am
8. November und 17. Dezember 2021, dem vielfachen Urinieren eines Patienten in das
Treppenhaus vom 4. bis zum 29. November 2021, der wiederholten Entwendung der
Fußmatte des Zeugen Dr. J. und der Zeugin Dr. P. am 18. November 2021 sowie schließlich
dem Drogenkonsum im Treppenhaus am 27. Dezember 2021 immer weiter verschärften. Alle
vom Kläger benannten Zeuginnen und Zeugen haben aus ihren unterschiedlichen
Wahrnehmungsperspektiven heraus – als Mieterin und Mieter, als Haustechniker und als
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Hausdame – die Situation mit individuellen Schwerpunkten als untragbar geschildert, sei es
im Hinblick auf die Verstöße gegen die Maskenpflicht, das Mitbringen von Hunden und
Fahrrädern, den Konsum von Alkohol und Zigaretten, das Urinieren und Defäkieren im
Treppenhaus oder die Sauberkeit insgesamt. An einer nachhaltigen Störung des
Hausfriedens durch das Verhalten der Patienten des Beklagten, das dieser sich zurechnen
lassen muss, im Zeitraum vor der Kündigung vom 27. Dezember 2021 hat der Senat nach
alledem keinen Zweifel.
cc) In Anbetracht dieser Entwicklung der Situation waren die vom Beklagten ergriffenen
Maßnahmen indes erkennbar unzureichend, um dem Gebot der Rücksichtnahme zu
genügen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht der Senat davon aus, dass die
Kontrollen durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Beklagten im Wesentlichen nur der
Überwachung der Einhaltung der Corona-Regeln dienen sollten, was zwar notwendig, aber
nicht hinreichend war. So hat die Zeugin C. bekundet, das Team habe darauf achten sollten,
dass die Patientinnen und Patienten Masken tragen bzw. richtig tragen und ob sie überhaupt
Masken haben. Außerdem sei darauf geachtet worden, ob sich Personen im Treppenhaus
aufhalten, und ob sie sich maskenkonform verhalten. Vor dem Eingang sei auf
Menschenansammlungen geachtet worden. Die Zeugin meinte sich zu erinnern, dass die
Dokumentation im Zusammenhang mit der Maskenpflicht gestanden habe. Es hätten alle
halbe Stunde aus dem Team heraus Kontrollgänge durchgeführt werden sollen. Einen
konkreten Plan hierfür habe es aber nicht gegeben. Auch der Zeuge V. hat sich in seiner
Aussage in erster Linie auf die Maskenpflicht bezogen, wenngleich er auch bekundet hat, die
Kontrollgänge hätten auch dazu genutzt werden sollen, darauf zu achten, dass keine Hunde
hineingebracht werden, dass sich keine Menschenansammlungen im Eingangsbereich bilden
und dass keine Hunde angeleint werden; auch Urinieren im Treppenhaus wäre etwa
meldepflichtig im Sinne des Kontrollplans gewesen. Der Kontrollplan habe mit Corona
angefangen, sei aber nicht durchgängig geführt worden. Bei der Vorbereitung des Termins
habe der Zeuge in seinen Unterlagen noch ein Protokoll gefunden, das Ende 2021 – ggf. am
30. Dezember 2021 – beginne und dann in den Januar 2022 hineingehe. Die Zeugin H.-Q. ist
ebenfalls vorrangig auf die Maskenpflicht eingegangen und hat bekundet, die Liste sei im
Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und den von der Praxis dokumentierten
Maßnahmen zur Beachtung der Maskenpflicht entstanden. Vor diesem Hintergrund werde die
Liste nicht mehr durchgängig geführt, sondern nur „bei besonderen Anlässen“. Einen
systematischen Plan mit festen Zeiten und Kontrollpunkten etwa in der Weise, dass in
festgelegten Abständen das komplette Treppenhaus mit allen Treppenabsätzen abgesucht
werde, gebe es nicht. Dies sei in der Praxis des Beklagten auch nicht darstellbar.
Auf Grundlage dieser Aussagen ergibt sich das Bild, dass die Kontrollen hauptsächlich im
Zusammenhang mit der Corona-Pandemie erfolgt sind, Kontrollpläne nicht durchgängig
geführt worden sind und es keine systematischen Pläne für die Kontrollen gab und gibt.
Damit konnten die unregelmäßigen Kontrollgänge aber keine hinreichende präventive
Wirkung entfalten, um die Patienten des Beklagten von den schwerwiegenden Störungen der
anderen Mieterinnen und Mieter abzuhalten, wie die Zuspitzung der Situation vor der
Kündigung vom 27. Dezember 2021 durch die genannten unstreitigen Vorfälle zeigt. Der
Beklagte richtete sein Verhalten reaktiv aus, indem er keine geeigneten systematischen und
auf Dauer angelegten Kontrollen etablierte, sondern sich weitgehend darauf beschränkte, nur
bei konkreten Vorfällen gegenüber seinen Patienten Maßnahmen zu ergreifen und
gegebenenfalls den Kontrollumfang kurzfristig anlassbezogen wieder zu erhöhen, so
ausweislich der Aussage des Zeugen V. Ende Dezember 2021, das heißt erst nach der
zweiten Kündigung. Besonders bezeichnend ist, dass das Praxisteam des Beklagten vom
mindestens siebenmaligen Urinieren eines Patienten im Zeitraum vom 4. bis zum
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29. November 2021 nichts wahrgenommen haben will, obwohl dies aufgrund des Geruchs bei
regelmäßigen Kontrollen hätte auffallen müssen und auch ohne einen Hinweis durch die
Klägerin zu einer Intensivierung der Kontrollen Anlass hätte geben müssen. Vor diesem
Hintergrund steht es der Wirksamkeit der Kündigung entgegen der Auffassung des
Landgerichts auch nicht gemäß § 242 BGB entgegen, dass die Klägerin den Beklagten, der
jedenfalls mit Blick auf den laufenden Rechtsstreit hinreichend hätte sensibilisiert sein
müssen, nicht jeweils umgehend über die Vorfälle informiert hat.
c) Bei dieser Sachlage war der Klägerin ausgehend vom Maßstab eines verständigen
Durchschnittsmenschen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
vereinbarten Mietzeit auch unter Berücksichtigung der im allgemeinen gesellschaftlichen
Interesse liegenden Tätigkeit des Beklagten nicht zuzumuten. Prognostisch waren im
Zeitpunkt der Kündigung angesichts des Umstandes, dass sich die Situation durch die
dargestellten erheblichen Vorfälle trotz des schon laufenden Räumungsrechtsstreits im
November und Dezember 2021 immer weiter zuspitzte, ohne dass der Beklagte
wirkungsvolle Gegenmaßnahmen ergriff, weitere schwerwiegende Störungen des
Hausfriedens zu erwarten. Zu Lasten des Beklagten ist dabei auch zu berücksichtigen, dass
er durch sein reaktiv ausgerichtetes Verhalten zum Ausdruck brachte, dass er an einer
präventiven Verbesserung der Situation kein ernsthaftes Interesse hat und ihm die Belange
der anderen Hausnutzer somit offenbar gleichgültig sind, und zwar trotz bereits zuvor
ausgesprochener Kündigung und eines laufenden Räumungsverfahrens.
2. Entgegen der Auffassung des Beklagten scheitert die Kündigung nicht an einer fehlenden
Abmahnung. Wie bei dem Grundtatbestand des § 543 Abs. 1 BGB ist auch nach § 569 Abs. 2
BGB grundsätzlich eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlich (OLG
Hamm, aaO Rn. 79 mwN). Eine Abmahnung muss den Schuldner darauf hinweisen, dass er
vertragliche Pflichten verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes
Konsequenzen drohen (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 3/11, NJW 2012, 53,
zitiert juris Rn. 17 mwN). Das vertragswidrige Verhalten, gegen das sich der Vermieter
wendet, muss im Rahmen der Rüge so genau bezeichnet sein, dass sich der Mieter danach
richten kann (BGH, Urteil vom 18. November 1999 – III ZR 168/98, NJW-RR 2000, 717, zitiert
juris Rn. 21 mwN). Erst eine nach Zugang der Abmahnung erfolgte erneute gleichartige
Vertragsverletzung berechtigt den Vermieter zum Ausspruch einer außerordentlich fristlosen
Kündigung. An das Kriterium der Gleichartigkeit dürfen dabei allerdings keine überhöhten
Anforderungen gestellt werden (OLG Hamm, aaO Rn. 80 mwN). Die Klägerin hat den
Beklagten hier mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 2. April 2020 (Anlage K 4,
Blatt 26 der landgerichtlichen Akten) unter Hinweis auf die „extremen Auswirkungen“ seines
Praxisbetriebes – Verstöße gegen Hygienevorschriften, Blockierung des Eingangsbereichs
des sog. Erweiterungsbaus, Mitbringen von Alkoholvorräten ins Haus, Hunde im
Treppenhaus, Fäkalien auf der Treppe – und mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar
2021 (Anlage K 8, Blatt 33 f der landgerichtlichen Akten) erneut abgemahnt. Selbst wenn
man darin keine wirksamen Abmahnungen hinsichtlich gleichartiger Vertragsverletzungen
sehen wollte, wäre eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB in Anbetracht der
vorangegangenen Ereignisse, der ersten Kündigung vom 12. Februar 2021 und des bereits
laufenden Prozesses wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit entbehrlich gewesen.
3. Die Klägerin hat die weitere Kündigung mit Schriftsatz vom 27. Dezember 2021 wirksam
erklärt. Dass der Schriftsatz nicht qualifiziert elektronisch signiert war, ist entgegen der
Auffassung des Beklagten unbeachtlich. Die Kündigung eines Gewerberaummietvertrags
bedarf keiner Schriftform (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl. 2023, § 542 Rn. 15), und
auch in § 15 des Mietvertrags ist keine Form für die Kündigung vereinbart.
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4. Ein Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen
besteht nicht, weil die außergerichtlich erklärte Kündigung vom 12. Februar 2021 nicht
wirksam war. Ein Kündigungsrecht war zu diesem Zeitpunkt entsprechend den insoweit
zutreffenden Ausführungen des Landgerichts – noch – nicht gegeben. Mit ihren Angriffen
gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts möchte die Klägerin letztlich nur ihre eigene
Beweiswürdigung an die Stelle der Beweiswürdigung des Landgerichts setzen. Insbesondere
aber verkennt sie die Beweislast, indem sie geltend macht, die Beweisaufnahme habe nicht
bestätigt, dass der Beklagte geeignete Maßnahmen ergriffen oder wenigstens angeordnet
hätte, die geeignet gewesen wären, den Hausfrieden aufrechtzuerhalten (vgl. Blatt 72 der
Akte). Es hätte der Klägerin oblegen, hinreichende Störungen des Hausfriedens zu beweisen,
die eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen. Dies ist ihr – wie
vom Landgericht ausführlich und überzeugend dargelegt – in Bezug auf die Kündigung vom
12. Februar 2021 noch nicht gelungen.
5. Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 8. März 2024 (Blatt 302 ff der
Akte) gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156
Abs. 1 ZPO. Der Senat hat die darin enthaltene Stellungnahme zum Ergebnis der
Beweisaufnahme zur Kenntnis genommen und bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Aus
den dargelegten Gründen greifen die Einwände gegen das Vorliegen eines
Kündigungsgrundes indes nicht durch. Insbesondere ist auf Grundlage des unstreitigen
Vortrags und der Aussagen der Zeuginnen und Zeugen weder von lediglich vereinzelten
Vorfällen noch von hinreichenden Kontrollmaßnahmen des Beklagten zur Vermeidung der
zahlreichen erheblichen Verstöße auszugehen. Dass es zwischen den Parteien von 2014 bis
zum Beginn der Corona-Pandemie keine Streitigkeiten über eine Störung des Hausfriedens
durch die Patienten des Beklagten gegeben haben mag, steht der Wirksamkeit der
Kündigung vom 27. Dezember 2021 in Ansehung der bezogen auf diesen Zeitpunkt
festgestellten Umstände nicht entgegen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 711 S. 1 ZPO.
IV.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung,
noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Es
handelt sich um eine von den Umständen des konkreten Falles abhängige
Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung.
Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 27.140,16 €
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