Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7213-2 „Schloßallee“, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem

Beschlussvorlage
öffentlich
242080
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
Veröffentlichung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 7213-2 „Schloßallee“,
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 29.01.2025 Anhörung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
04.02.2025 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 19.02.2025 Empfehlung
Rat 20.03.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der 3L Projekt GmbH & Co. KG vom 27. Juni 2019 auf
Einleitung eines Planverfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 7213-2 „Schloßallee“ für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Mehlem, zwischen der Schloßallee, Rüdigerstraße,
Utestraße und Mainzer Straße wird gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) entsprochen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7213-2 ist gemäß § 3 Abs. 2
BauGB einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen und
zusätzlich öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke der Gemarkung Mehlem, Flur 2,
Flurstücke 736, 737, 595 und teilweise die Flurstücke 131/1 und 735. Das
Plangebiet ist ca. 7.000 m² groß und befindet sich im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Mehlem, an der Schloßallee zwischen dem
Vogelbrunnenpark im Westen, der Utestraße im Norden und der Rüdigerstraße
im Osten. Das eigentliche Vorhabengebiet ist ca. 5.500 m² groß und besteht
aus den Flurstücken 736 und 737 (im Eigentum der Vorhabenträgerin), sowie
einer ca. 80 m² großen Teilfläche des städtischen Flurstücks 131/1
(Vogelbrunnenpark), welches der Vorhabenträgerin im Rahmen der
Bebauungsplanaufstellung veräußert wird. Das Grundstück Schloßallee 6 undSeite 1 von 245
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ein Teil der öffentlichen Verkehrsfläche der Schloßallee (Flurstücke 595 und
teilweise 735) werden als Anpassungsbereich (ca. 1.500 m²) gemäß § 12 Abs.
4 BauGB in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen. Die
Flurstücke im Eigentum der Vorhabenträgerin sind derzeit unbebaut. Das auf
dem westlichen Flurstück 737 vorhandene Gebäude wurde gegen Ende der
1970er Jahre abgerissen, mittlerweile hat sich im Laufe der Zeit eine
aufkommende Pioniervegetation auf der Fläche gebildet. Auf dem östlichen
Flurstück 736 stand das Mitte der 1970er Jahre errichtete Botschaftsgebäude
der ehemaligen Republik Jugoslawien. Das Botschaftsgebäude wurde
zwischen 2020 und 2021 abgerissen und heute verbleibt auf dem Grundstück
lediglich eine Baugrube, die mit der Entfernung des Untergeschosses der
ehemaligen Botschaft entstand.
Die Umgebungsbebauung kann als heterogen klassifiziert werden. Entlang des
Rheins finden sich mehrere zwei- bis dreigeschossige Ein- und
Mehrfamilienhäuser, die zum Teil einen Villencharakter aufweisen. Die
Schloßallee wird durch eine zwei- bis viergeschossige Bebauung geprägt, die
zur Mainzer Straße hin auch gewerbliche Nutzungen aufweist. Die Mainzer
Straße selber wird in der Nähe des Plangebietes durch überwiegend
gewerbliche Nutzungen, hier insbesondere Einkaufsmöglichkeiten geprägt.
Bestehendes Planungsrecht
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-
Sieg als auch der in Aufstellung befindliche neue Regionalplan (2. Planentwurf,
Stand: 11.10.2024) legen das Plangebiet und seine Umgebung als Allgemeinen
Siedlungsbereich fest. Innerhalb der Allgemeinen Siedlungsbereiche sollen
unter anderem Flächen für den Wohnungsbau und zentralörtliche Einrichtungen
ausgewiesen werden. Da mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine
Bebauung mit Wohngebäuden und einem Discounter ermöglicht werden soll,
werden die Zielsetzungen des Regionalplanes eingehalten.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den westlichen Bereich
des Plangebiets als gemischte Baufläche und den Rest des Plangebiets als
Wohnbaufläche dar. Da mit dem Bebauungsplan u.a. Planungsrecht für einen
großflächigen Discounter geschaffen werden soll, welche gemäß § 11 Abs. 3
der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in Kerngebieten oder für sie
festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, wird parallel zur
Bebauungsplanaufstellung auch der Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 3
BauGB in einem Teilbereich geändert.
Verbindliches Planungsrecht besteht durch die Bebauungspläne Nr. 8414-27
für den Vogelbrunnenpark und das Flurstück 737, Nr. 8414-28 für das Flurstück
736, sowie Nr. 8414-30 für die öffentliche Verkehrsfläche und das Grundstück
Schloßallee 6.
Der Bebauungsplan Nr. 8414-27 mit Rechtskraft vom 9. Juli 1971 weist für das
Plangebiet die überbaubare Grundstückfläche für das Ende der 1970er Jahre
abgerissene Gästehaus des Gebäudes Mainzer Straße 143 (Villa Friede) in
Form von Baulinien und Baugrenzen aus. Die Festsetzungen des
Bebauungsplans sehen ein Allgemeines Wohngebiet mit einer zulässigen
viergeschossigen Bebauung und einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 sowie
einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 in geschlossener Bauweise vor. Im
Plangebiet ist ebenfalls eine Fläche für Tiefgaragen festgesetzt, die MöglichkeitSeite 2 von 245
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hierzu wurde jedoch nicht beansprucht. Der Vogelbrunnenpark ist als eine
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Park“ festgesetzt. Zudem
beinhaltet der Bebauungsplan eine festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche als
Verlängerung der Utestraße an die Schloßallee, welche jedoch nie realisiert
wurde.
Der Bebauungsplan Nr. 8414-28 mit Rechtskraft vom 19. April 1974 weist für
das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet aus. Die überbaubare
Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen entlang der Rüdigerstraße,
Schloßallee und der nicht hergestellten Verlängerung der Utestraße
festgesetzt. Der Bebauungsplan setzt eine zweigeschossige Bebauung mit
einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 in offener Bauweise fest. Zulässig
sind ausschließlich Satteldächer mit einer Dachneigung von 22-25°.
Der Bebauungsplan Nr. 8414-30 mit Rechtskraft vom 16. März 1984 setzt für
das Plangebiet ein Reines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ
von 0,8 mit zweigeschossiger Bebauung in offener Bauweise fest. Es sind nur
Sattel- oder Walmdächer zulässig. Zusätzlich wird ein Teil der Schloßallee als
öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt.
Da die zukünftigen Planungsziele weder in Art noch Maß der baulichen
Nutzung den Festsetzungen der rechtskräftigen Bebauungspläne entsprechen,
ist die Änderung des vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Vorhabenbeschreibung
Das aus mehreren Baukörpern bestehende Vorhaben fügt sich in die
vorhandene Lücke zwischen dem Vogelbrunnenpark und dem Grundstück
Schloßallee 9 ein, die durch den Abriss der ehemaligen Bestandsgebäude
entstanden ist. Im Plangebiet ist eine Größenordnung von rd. 7.600 m²
Wohnfläche in ca. 64 Wohneinheiten geplant. Mit der Planung wird ein Beitrag
dazu geleistet, Wohnraum für die wachsende Bevölkerung Bonns
bereitzustellen. Außerdem entspricht das Bauvorhaben dem im Baugesetzbuch
definierten Ziel einer behutsamen Innenentwicklung, indem bereits
erschlossene Grundstücke und bebaute Stadtbereiche bevorzugt zu entwickeln
sind und damit der weiteren Zersiedlung der Landschaft entgegengewirkt wird
(§§ 1 Abs. 5 S. 3, 1a Abs. 2 BauGB).
Mit der Ansiedlung eines Discounters wird zusätzlich dem im Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfolgten Ziel entsprochen, das C-Zentrum
Mehlem zu erhalten und zu stärken.
Die vier dreigeschossigen Gebäude auf dem Gelände der ehemaligen
jugoslawischen Botschaft im östlichen Plangebiet dienen als Wohngebäude.
Das Gebiet wird dementsprechend als ein Allgemeines Wohngebiet (WA)
ausgewiesen. Die Gebäude liegen über der anzulegenden Tiefgarage, welche
von der Utestraße her erschlossen wird. Die Wohngebäude werden über den
Binnenraum erschlossen. Um den Beitrag zur Schaffung von Wohnraum in
Bonn durch das Vorhaben zu erhöhen, werden alle Gebäude im
Vorhabengebiet mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss errichtet.
Im westlichen Baufeld ist im Erdgeschoss der Discounter mit einer
Verkaufsfläche von ca. 920 m² geplant (planungsrechtlich zulässig ist eine
Verkaufsfläche bis zu 950 m²). Über dem Discounter befinden sich vierSeite 3 von 245
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Gebäude mit jeweils drei bis vier weiteren Geschossen, die der Wohnnutzung
dienen. Da großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten oder
Sondergebieten zulässig sind, wird das östliche Plangebiet als Sondergebiet
(SO) „Einzelhandel + Wohnen“ ausgewiesen.
Der Eingang des Discounters, dessen Anlieferung und die Zufahrt zur
Tiefgarage liegen an der Schloßallee. Die darüber liegenden Wohngebäude
werden durch zwei Treppenhäuser an der West- und Ostseite des Discounters
erschlossen.
Alle Wohngebäude im Vorhabengebiet erhalten eine Photovoltaikanlage in
Kombination mit extensiver Dachbegrünung.
Eine ca. 80 m² große Teilfläche des Vogelbrunnenparks (Flurstück 131/1) wird
der Vorhabenträgerin veräußert. Die Veräußerung ist notwendig, da aufgrund
der Grundrissanforderungen des geplanten Discounters der Hauszugang der
darüber liegenden Wohnungen nicht über die Schloßallee erfolgen kann. Durch
die Veräußerung kann die Eigentumssituation eindeutig definiert und eine
Eintragung von Dienstbarkeiten auf städtischen Flächen im Grundbuch
vermieden werden. Die Fällung von zwei Parkbäumen ist hiermit unvermeidlich.
Die auf dem Flurstück 131/1 vorhandene Trafostation wird in Absprache mit der
Bonn-Netz GmbH in das Untergeschoss des Discounters verlegt, um einen
besseren Zugang zum westlichen Treppenhaus der Wohngebäude zu erhalten.
Anstelle der seinerzeit geplanten Straßenanbindung ist zwischen den beiden
Baufeldern ein Freiraum in der Verlängerung der Utestraße mit einer
öffentlichen Wegeverbindung für den nicht- motorisierten Verkehr geplant, die
eine Verbindung von der Utestraße zur Schloßallee schafft. Somit entsteht
zwischen den Gebäuden ein autofreier Bereich. Eine Durchfahrt für
Versorgungs- und Rettungsfahrzeuge bleibt jedoch möglich. Begleitet wird
diese Wegeverbindung mit einer neu anzupflanzenden Baumreihe als Ersatz
für den zu fällenden Baumbestand.
Die bauordnungsrechtlich notwendigen Kfz-Stellplätze für das Bauvorhaben
wurden gemäß der Stellplatzsatzung der Bundesstadt Bonn berechnet und sind
in zwei Tiefgaragen jeweils unter den Baukörpern im SO und WA vorgesehen.
In den Tiefgaragen wird auch ein Großteil der notwendigen Fahrradstellplätze
untergebracht; die übrigen oberirdisch an geeigneten Standorten.
Die Umsetzung des bauordnungsrechtlich notwendigen Spielplatzes erfolgt im
nordöstlichen Teilbereich des Plangebiets an der Grenze zur Rüdigerstraße.
Darüber hinaus wird das Grundstück Schloßallee 6 in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan als Anpassungsbereich miteinbezogen. Das Grundstück ist im
rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 8414-30 als ein Reines Wohngebiet
ausgewiesen, wo gemäß der für den Bebauungsplan anzuwendenden BauNVO
1977 nur Wohngebäude allgemein zulässig sind. Aus städtebaulicher
Sichtweise entsteht in Anbetracht der in angrenzenden Bebauungsplänen
ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiete und eines Mischgebietes entlang
der Schloßallee eine unverhältnismäßige Nutzungseinschränkung des
Grundstücks. Mit der beabsichtigten Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet
kann dieser Unverhältnismäßigkeit entgegengekommen werden, sodassSeite 4 von 245
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entlang der Schloßallee eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsteht.
Gleichzeitig kann mit dieser Gebietsausweisung auch das durch die
Bundesstadt Bonn verfolgte städtebauliche Ziel der Stabilisierung einer
Nahversorgung innerhalb des Versorgungsbereiches Mehlem durch einen
zeitgemäßen Discounter konfliktfrei unterstützt werden.
Planungsablauf
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 20. Juni 2018 nach vorheriger Beratung in der Bezirksvertretung Bad
Godesberg beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 7213-2 gemäß § 2 BauGB
aufzustellen (DS-Nr. 1811316). Grund dafür war die Einbeziehung des
Standorts der ehemaligen jugoslawischen Botschaft in das C-Zentrum Mehlem
und dessen Ausweisung als Potenzialfläche für einen Vollsortimenter in der
vom Rat der Bundesstadt Bonn am 13. Dezember 2012 beschlossenen
Fortschreibung des Bonner Einzelhandel- und Zentrenkonzeptes (DS-Nr.
1113540). Die Fläche wurde ins C-Zentrum aufgenommen, da sie sich als
zentrumsnaher Standort zur Sicherung und Entwicklung des Ortsteilzentrums
von Mehlem für einen großflächigen Handelsbetrieb anbietet. Die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines
Lebensmittelmarktes waren jedoch nicht gegeben, sodass der
Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Planungsrechts gefasst wurde. Der
Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt Nr. 35 am 11. Juli 2018 öffentlich
bekannt gemacht.
Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses stellte die 3L Projekt GmbH &
Co. KG am 27. Juni 2019 als Erwerberin der Vorhabenfläche einen Antrag auf
Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zur Errichtung einer Wohn- und
Geschäftsbebauung.
Die Vorhabenträgerin hat gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn einen
städtebaulichen Wettbewerb mit fünf ausgewählten Planungsbüros
durchgeführt, um eine städtebauliche Lösung für das Plangebiet in einem
konkurrierenden Verfahren zu ermitteln. In der Sitzung des Preisgerichts am
31. Januar 2020 hat die Empfehlungskommission einstimmig den Entwurf des
Büros Raumplan aus Aachen zur Umsetzung empfohlen.
Auf der Grundlage dieses Wettbewerbsentwurfs hat die Vorhabenträgerin mit
dem Büro Bauwerkstadt Bonn die Architektur des Vorhabens weiterentwickelt
und für die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB
vorbereitet.
Der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte durch die
Bezirksvertretung Bad Godesberg am 10. November 2021 (DS-Nr. 211220).
Der Beschluss erfolgte unter den folgenden Maßgaben:
1. Die Einzelhandelsfläche wird auf 800-1.000 qm begrenzt.
2. Der Abstand zur Villa Friede wird vergrößert.
3. Es wird geprüft, die Gebäude BTW4 und BTO1 an der Schloßallee auf
vier Vollgeschosse mit Staffelgeschossen aufzustocken, um mehr
Wohnraum zu schaffen.
4. Es wird geprüft, wie durch eine Umplanung mehr BestandsbäumeSeite 5 von 245
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erhalten werden können.
5. Die Gebäude sollen mindestens im Energiestandard KFW-Effizienzhaus
40 errichtet werden.
6. Der Beschluss ergeht unter Maßgabe, dass der Beschluss der
Bezirksvertretung vom 17. März 2021 (DS-Nr. 201060-2) umgesetzt
wird.
Die o. g. Maßgaben wurden im weiteren Planungsverlauf berücksichtigt und die
Ergebnisse anhand der Mitteilungsvorlage DS-Nr. 211220-03 den politischen
Gremien vorgestellt.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte in einem Zeitraum von vier
Wochen vom 15. Mai 2023 bis zum 9. Juni 2023. Zusätzlich fand am 16. Mai
2023 eine öffentliche Beteiligungsveranstaltung in der Stadthalle Bad
Godesberg statt. Die Planentwürfe wurden im Stadthaus, im Rathaus Bad
Godesberg, auf bonn.de und bonn-macht-mit.de veröffentlicht. Die Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden im Rahmen der frühzeitigen
Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 5. Juli 2023 um
Stellungnahme gebeten.
Insgesamt sind im Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung 155 Stellungnahmen
der Öffentlichkeit sowie 15 Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange bei der Verwaltung eingegangen. Im Ergebnis wurden im
Rahmen der frühzeitigen Beteiligung im Wesentlichen die Belange Ansiedlung
eines Discounters, Dichte des Plangebiets, Baumerhalt sowie Klima- und
Verkehrsauswirkungen des Vorhabens thematisiert. Die Stellungnahmen und
deren Auswertung sind der Beschlussvorlage als Anlage beigefügt.
Planverfahren
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der
Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB
aufgestellt. Entgegen den Ausführungen des Aufstellungsbeschlusses wird der
Bebauungsplan nicht im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB
aufgestellt. Der Wechsel der Verfahrensart auf ein Vollverfahren wurde
notwendig, weil hier mit dem geplanten Discounter Planungsrecht für
großflächigen Einzelhandel gemäß § 11 BauNVO festgesetzt wird. Die
Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß §13a BauGB steht
aufgrund der Pflicht der Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung bei
großflächigen Einzelhandelsvorhaben (ab 800 m² Verkaufsfläche) nicht zur
Verfügung.
Städtebauliche Ziele
Den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zur Stärkung und zum
Erhalt des Ortsteilzentrums folgend, sieht die Planung der Vorhabenträgerin die
Ansiedlung eines tragfähigen Lebensmitteldiscounters an der Schloßallee mit
bis zu 950 m² Verkaufsfläche vor.
Die Planung entspricht damit den im Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept formulierten städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt
Bonn für diesen Bereich und kann dazu beitragen, das C-Zentrum Mehlem als
solches zu stärken und zu erhalten.
Das C-Zentrum Mehlem wird trotz einiger Leerstände derzeit als stabil
eingestuft. Allerdings ist seit mehreren Jahren, seit der Schließung des früherenSeite 6 von 245
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Edeka-Marktes an der Mainzer Straße 187 im Jahr 2010, die geringe
Verkaufsfläche und die geringe Angebotsbreite im Lebensmittelsektor
problematisch. Das Angebot im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ist
insbesondere ausbaufähig. Ein verbessertes Angebot in Form eines
Einzelhandelsbetriebes als Frequenzbringer für das Zentrum ermöglicht eine
weitere Kundenbindung auch für die darauf aufbauenden Angebote anderer
Sortimente. Ohne ein solches Angebot ist zweifelhaft, ob die Einstufung als
zentraler Versorgungsbereich, der die wohnortnahe und fußläufige Versorgung
der in Mehlem lebenden Menschen sicherstellen soll, auch in der anstehenden
Überarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beibehalten werden
kann. Mit der Ansiedlung eines Lebensmitteleinzelhandels an der Schloßallee
kann dem Rückgang der Gesamtverkaufsfläche als auch der Anzahl der
Einzelhandelsbetriebe im Nahversorgungsstandort Mehlem entgegengewirkt
werden.
In den Obergeschossen des Marktgebäudes und den Gebäuden im östlichen
Plangebietsteil sind insgesamt ca. 64 Wohnungen geplant. Damit soll dem
hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn allgemein und dem Bedarf
an gefördertem Wohnraum im Besonderen Rechnung getragen werden.
Baumschutz / Fassadenbegrünung
Die Bäume entlang der Schloßallee bilden eine annähernd durchgängige Allee
mit überwiegend geschlossenem Kronendach. Als Ersatz für die notwendige
Fällung eines Alleebaumes im Bereich der Tiefgaragenzufahrt bzw. Anlieferung
an der Schloßallee ist die Neupflanzung von zwei Bäumen im Bereich der
ehemaligen Zufahrt der Botschaft sowie auf der gegenüberliegenden
Straßenseite (Schloßallee 10-12) vorgesehen.
An der Westgrenze des Vorhabengrundstücks befindet sich eine Kastanie
sowie eine mehrstämmige Eibe auf der Teilfläche des Vogelbrunnenparks,
welche der Vorhabenträgerin veräußert wird. Diese Bäume ragen teils erheblich
auf das Baugrundstück über und können bei einer Neubebauung nicht erhalten
werden. Für diese öffentlichen Bäume ist die Ersatzpflanzung von zwei
Parkbäumen entlang der nördlichen Grenze des Parks zum Grundstück
Mainzer Straße 145 vorgesehen. Durch eine freiraumplanerische Gestaltung
soll der Park hier in Abstimmung mit der Verwaltung zusätzlich einen
räumlichen Abschluss finden.
In der Verlängerung der Utestraße befindet sich auf dem Privatgrundstück eine
lückenhafte (nicht nach dem Landesnaturschutzgesetz geschützte) Baumallee,
die grundsätzlich erhaltungswürdig ist. Mit Blick auf eine Bebauung der
unmittelbar angrenzenden Flächen sowie der geplanten Radwegeverbindung
empfiehlt sich hier jedoch die Neupflanzung einer Baumreihe. Aufgrund des
größeren Entwicklungsraumes je Baum können hier günstige
Wuchsbedingungen für großkronige Bäume erwartet werden. Auch der
Belichtung der Innenräume kann die Neuanlage der Einzelbaumreihe zuträglich
sein; eine dennoch ausreichende Beschattung des Außenbereichs während der
Sommermonate dient im Zusammenhang mit unversiegelter und begrünter
Fläche der Funktion als Klimaanpassungszone mit erhöhter Aufenthaltsqualität.
Die übrigen Bäume auf dem Vorhabengrundstück können bei Umsetzung der
Planung nicht erhalten werden. Diese Baumfällungen werden überwiegend
durch Baumanpflanzungen im nordöstlichen Teil des VorhabengebietesSeite 7 von 245
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kompensiert.
Um einen Beitrag zur Klimaanpassung zu leisten und um die Aufenthaltsqualität
in den Innenbereichen der Gebäude zu erhöhen, werden zusätzlich sechs
weitere Bäume auf dem Dach des Marktgebäudes und dem Tiefgaragendach
des Allgemeinen Wohngebietes gepflanzt.
Eine Fassadenbegrünung ist für die nordöstliche und südwestliche Fassade
des Marktgebäudes vorgesehen und besteht aus Schling- und Kletterpflanzen.
Die fensterlosen Abschnitte der südwestlichen Seite der Wohngebäude über
dem Marktgeschoss erhalten ebenfalls eine Fassadenbegrünung.
Dachbegrünung
Die obersten Geschosse aller Wohngebäude erhalten eine extensive
Dachbegrünung. Das Dach des Markgebäudes sowie das Tiefgaragendach des
Allgemeinen Wohngebietes werden intensiv begrünt. Gemäß dem
Ratsbeschluss vom 16. September 2021 werden die Dachflächen für eine
Kombination Dachbegrünung + Photovoltaikanlagen vorbereitet (DS-Nr.
210919).
Öffentlich geförderter Wohnungsbau / Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben unterliegt dem Bonner Baulandmodell (BBLM) in der Fassung
des Ratsbeschlusses vom 10. Juli 2018 (DS-Nr. 1811574EB5). Die
Ratsbeschlüsse zur Modifizierung des BBLM vom 28. Juni 2021 bzw. 27.
Oktober 2022 (DS-Nrn. 201298 und 220278) greifen hier nicht, da die
Planungsvereinbarung zum Verfahren bereits im Jahr 2019 unterschrieben
wurde. Gemäß den Vorgaben des anzuwendenden BBLM sind mindestens
40 % der geplanten Bruttogrundfläche für den öffentlich geförderten
Wohnungsbau vorzusehen. Dies entspricht 3.031 m² Wohnfläche.
Die Errichtung einer Kindertagesstätte wird aufgrund der Größe des
Plangebietes und der Inanspruchnahme durch den geplanten Discounter nicht
gefordert. Daher ist gemäß dem Bonner Baulandmodell ein durch die
abschließende verbindliche Angemessenheitsprüfung zu ermittelnder
Ablösebetrag für soziale Infrastruktur zu entrichten (Ziffer 4, 3. Priorität des
anzuwendenden BBLM).
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente des dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen
Konzepts, welche nicht ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind,
vertraglich vereinbart werden. Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die
Verpflichtung zur Durchführung des Vorhabens mit der Errichtung von öffentlich
gefördertem Wohnraum. Weitere Regelungsinhalte sind Maßnahmen zur
Energieeffizienz und die Erstellung einer Konzeption zur Energieversorgung
sowie die Verpflichtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen. Zusätzlich
werden im Durchführungsvertrag die Freiraumgestaltung des Anschlusses an
den Vogelbrunnenpark, der Bereiche zwischen den einzelnen Gebäuden und
der Verlängerung der Utestraße verbindlich vereinbart.Seite 8 von 245
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Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung und
der Umweltbericht enthalten detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei
der Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der
Nachhaltigkeitscheck direkt in der Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im
Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Durchführungsvertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die als Anlage beigefügte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe
III stellt keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das
beabsichtigte Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Nr. 7213-2 wird hiermit zur
Beratung und Beschlussfassung der Veröffentlichung vorgelegt. Die
Begründung, die Bebauungsplanentwürfe sowie die Auswertung der
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung sind als Anlage beigefügt.
Im Rahmen der Veröffentlichung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 7213-2 haben die Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren
und hierzu gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung mit Umweltbericht (öffentlich)
3 vorhabenbezogener Bebauungsplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 1: Lageplan (öffentlich)
5 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 2: Ansichten/Grundriss Baufeld West
(öffentlich)
6 Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 3: Ansichten/Grundriss Baufeld Ost
(öffentlich)Seite 9 von 245
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7 Stellungnahmen und Gesamtabwägung der frühzeitigen Beteiligung
(öffentlich)
8 Checkliste Nachhaltige Planung (öffentlich)Seite 10 von 245
Bebauungsplan Nr. 7213-2
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Mehlem
Maßstab 1: 2500 Datum: 15.11.2024
100 mSeite 11 von 245
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7213-2 „Schloßallee“
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem
Begründung mit UmweltberichtSeite 12 von 245
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben .............................................................................................. 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................ 2
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................... 4
Regionalplan ..................................................................................................... 4
Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel 4
Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept...................................................... 5
Flächennutzungsplan ........................................................................................ 6
Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 7
Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen........................ 8
1.2.6.1 Vergnügungsstätten ................................................................................... 8
1.2.6.2 Denkmalschutz .......................................................................................... 8
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz ......................................................................... 9
1.2.6.4 Hochwasserschutz ....................................................................................10
1.2.6.5 Hochwasserrisikogebiet ............................................................................10
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ..............................................11
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ..............................................................................11
1.5 Nutzungseignung ....................................................................................................13
2 Inhalt der Planung ................................................................................................. 14
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans..................................................................14
2.2 Vorhabenbeschreibung ...........................................................................................14
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ..........................................................................16
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................16
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) ......................................................................16
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“ ................................................17
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................19
2.3.2.1 Grundflächenzahl ...........................................................................................19
2.3.2.2 Geschossflächenzahl .....................................................................................19
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen ..............................................................................20
2.3.2.4 Abstandsflächen ............................................................................................21
2.3.2.5 Bauweise .......................................................................................................22
2.3.2.6 Überbaubare Grundstücksflächen ..................................................................22
2.3.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) ......................................................22
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen............................................23
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ...................................................................24Seite 13 von 245
2.3.5.1 Flächige Begrünungsmaßnahmen .................................................................24
2.3.5.2 Pflanzung von Einzelbäumen .........................................................................24
2.3.5.3 Dachbegrünung/Fassadenbegrünung ............................................................24
2.3.6 Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzmaßnahmen .......................................................25
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen .......................................................26
2.3.7.1 Schalltechnische Untersuchungen .................................................................27
2.3.7.2 Schalltechnische Schutzmaßnahmen ............................................................30
2.3.8 Verkehrsflächen ...................................................................................................31
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften .......................................................................................31
2.3.9.1 Werbeanlagen................................................................................................31
2.3.9.2 Flachdächer ...................................................................................................31
2.4 Erschließung...............................................................................................................32
2.4.1 Äußere Erschließung ............................................................................................32
2.4.2 Interne Erschließung ............................................................................................32
2.4.2.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ..............................................................32
2.4.2.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) .....................................................33
2.4.2.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ...............................................................33
2.4.3 Ruhender Verkehr / Parkstände ...........................................................................34
2.4.3.1 Stellplätze Vorhaben ......................................................................................34
2.4.3.2 Parkstände im öffentlichen Raum...................................................................34
2.4.4 Mobilitätskonzept ..................................................................................................34
2.4.5 Technische Infrastruktur .......................................................................................35
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ............................35
2.4.5.2 Energiekonzept ..............................................................................................35
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ....................................................................................36
2.4.5.4 Abfallentsorgung ............................................................................................37
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................... 37
3.1 Städtebauliche Auswirkungen.....................................................................................37
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ........................................................................................39
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt .....................................................................................40
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..................................................................40
3.5 Kosten und Finanzierung ............................................................................................41
Anhang
Klimaresiliente Gehölze und Stauden ...............................................................................42Seite 14 von 245
B Umweltbericht .............................................................................................. 44
1 Einleitung ..................................................................................................... 44
1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans ....................................44
1.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................45
1.3 Plangebiet...............................................................................................................49
1.4 Planerische Vorgaben ............................................................................................49
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen ................................................................................... 50
2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes (Basisszenario) und Nullvariante..........50
Naturräumliche Gliederung ..............................................................................51
Potenzielle natürliche Vegetation .....................................................................51
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung - Nullvariante ......................................................................................51
2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
und die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter .............................................52
Schutzgut Flora, Fauna, Lebensräume und Biodiversität .................................52
2.2.1.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................52
2.2.1.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................53
2.2.1.3 Ergebnis....................................................................................................54
Schutzgut Boden und Fläche ...........................................................................54
2.2.2.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................54
2.2.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................54
2.2.2.3 Ergebnis....................................................................................................55
Schutzgut Wasser ............................................................................................55
2.2.3.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................55
2.2.3.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................56
2.2.3.3 Ergebnis....................................................................................................57
Schutzgut Klima und Luft .................................................................................57
2.2.4.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................57
2.2.4.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................58
2.2.4.3 Ergebnis....................................................................................................60
Schutzgut Mensch und seine Gesundheit ........................................................60
2.2.5.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................60
2.2.5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................60
2.2.5.3 Ergebnis....................................................................................................61
Schutzgut Landschaftsbild und Erholung .........................................................62
2.2.6.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................62Seite 15 von 245
2.2.6.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................62
2.2.6.3 Ergebnis....................................................................................................62
Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................63
2.2.7.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................63
2.2.7.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................63
2.2.7.3 Ergebnis....................................................................................................63
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und Kumulation benachbarter
Plangebiete ......................................................................................................64
Sonstige Umweltbelange .................................................................................66
2.2.9.1 Umgang mit Emissionen, Abfall und Abwasser .........................................66
2.2.9.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ................................66
2.2.9.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen.....................................66
2.2.9.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ....................................................66
2.2.9.5 Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber den Folgen des Klimawandels ......67
2.3 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichmaßnahmen sowie
Überwachungsmaßnahmen ....................................................................................67
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ..................................................67
Maßnahmen zum Ausgleich und zur Kompensation ........................................70
2.4 Plankonforme Alternativprüfungen ..........................................................................70
2.5 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ..................................................................71
3 Prüfmethoden und Zusammenfassung ........................................................ 73
3.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung ........................73
3.2 Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) ..................73
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ...........................................................74
Referenzliste der Quellen, die für die im Bericht enthaltenden Beschreibungen
und Bewertungen herangezogen wurden .........................................................75Seite 16 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 20.06.2018
die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet nördlich der Schloßallee zwischen
Mainzer Straße und Rüdigerstraße beschlossen, um einer städtebaulichen Fehlentwicklung
durch eine vorwiegende Wohnbebauung - entsprechend den Vorschriften der rechtskräftigen
Bebauungspläne Nrn. 8414-27 und 8414-28 aus den 70er Jahren - und damit nicht der im
Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erwünschten Entwicklung einer Potentialflä-
che für einen großflächigen Einzelhandel – vorzubeugen (DS-Nr. 1811316).
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ soll aufgestellt werden, um
das Gelände der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens an der Schloßallee planungsrechtlich für
die Ansiedlung einer Einzelhandelsnutzung (Nahversorgung) im Erdgeschoss und einer wohn-
baulichen Nutzung in den Obergeschossen vorzubereiten.
Mit Datum vom 27.06.2019 hat die 3L-Projekt GmbH, Grafschaft, als Erwerberin des Grund-
stücks der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens, den Antrag gestellt, für das Grundstück einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Das Vorhabengrundstück für diesen Plan
umfasst das Grundstück der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens und eine westlich angren-
zende, ca. 80 m² große Teilfläche des Vogelbrunnenparks, welche heute als mittels Baulast
gesicherte Zu- und Abfahrt zu den rückwärtigen Stellplätzen des Gebäude Mainzer Straße 145
(Wohn- und Geschäftsgebäude) genutzt wird. Diese Teilfläche wird der Vorhabenträgerin
durch die Stadt veräußert und die Zufahrt neu geordnet. Die hier ebenfalls stehende Umspann-
station wird in das Untergeschoss des neuen Marktgebäudes verlegt.
Nach Auswertung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung und Vertiefung der Planung
wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan um einen Anpassungsbereich nach § 12 Abs. 4
Baugesetzbuch (BauGB) mit dem südlich des Vorhabens gelegenen Grundstück Schloß-
allee 6 ergänzt. Dieses Grundstück liegt – wie das Vorhaben – innerhalb des zentralen Ver-
sorgungsbereichs von Mehlem nach dem im Jahr 2012 fortgeschriebenen Einzelhandels- und
Zentrenkonzept aus dem Jahr 2008
(Abbildung 1). Hier ist es durch den
dort gültigen Bebauungsplan
Nr. 8414-30 aus dem Jahr 1984 als
einziges Grundstück im Zentrumsbe-
reich und einziges Grundstück ent-
lang der Schloßallee zwischen Main-
zer Straße und Rüdigerstraße als
Reines Wohngebiet (WR) festge-
setzt. In einem Reinen Wohngebiet
nach § 3 der hier anzuwendenden
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
1977 ist selbst ausnahmsweise nur
eine sehr eingeschränkte Handels-
nutzung zulässig, die im innerstädti-
schen Bereich – allein aus Gründen
des enorm hohen Schutzanspruchs -
so heute praktisch nicht mehr vor-
kommt. Gewerbliche Nutzungen sind bis auf Läden und nicht störende Handwerksbetriebe für
ABBILDUNG 1: ZENTRENABGRENZUNG 2012Seite 17 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 2
den örtlichen Bedarf sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes unzulässig. Mit der
beabsichtigten Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs in die Schloßallee durch An-
siedlung eines Nahversorgers führt die Gebietsfestsetzung eines WR zu unbegründeten Nach-
teilen in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeiten für die Eigentümer und Bewohner der Schloß-
allee 6 gegenüber der Nachbarbebauung, für welche ein Allgemeines Wohngebiet (WA) bzw.
ein Mischgebiet (MI) festgesetzt ist. Mit der Festsetzung als WA soll sich das Grundstück Nr. 6
in den umgebenden Gebietscharakter einer allgemeinen Wohn- und Mischnutzung einfügen.
Gleichzeitig kann mit dieser Gebietsausweisung auch das durch die Bundesstadt Bonn ver-
folgte städtebauliche Ziel der Stabilisierung einer Nahversorgung innerhalb des Versorgungs-
bereiches Mehlem durch einen zeitgemäßen Discounter konfliktfrei unterstützt werden. An die-
sem Standort ist – anders als im Ortskern – eine entsprechende Flächenverfügbarkeit gege-
ben. Eine planungsrechtlich festgesetzte WR-Nutzung inmitten eines urbanen Raumes wirkt
sich in der Regel einschränkend auf andere Nutzungen mit höherer Störintensität aus. Insofern
wird im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung das Planerfordernis für den An-
passungsbereich als berechtigt erachtet.
1.1 Plangebiet
Das am nördlichen Rand des Ortszentrums von Mehlem im Stadtbezirk Bad Godesberg lie-
gende Vorhabengrundstück (Flurstücke 736 und 737, Flur 2 der Gemarkung Mehlem) umfasst
eine Fläche von rund 0,54 ha entlang der Schloßallee zwischen der Mainzer Straße im Westen
und der Rüdigerstraße im Osten. Zusammen mit einer rund ca. 80 m² großen Grün- und We-
gefläche auf dem westlich angrenzenden Flurstück 131/1 (Vogelbrunnenpark) ergibt sich eine
Größe des Vorhabengebietes von rund 0,55 ha.
Südlich des Vorhabengrundstücks umfasst der vorhabenbezogene Bebauungsplan einen An-
passungsbereich nach § 12 Abs. 4 BauGB mit der öffentlichen Verkehrsfläche von rund 800 m²
entlang der Schloßallee, soweit sie in den Bebauungsplänen Nrn. 8414-27 und 8414-30 fest-
gesetzt ist, sowie dem Grundstück Schloßallee 6 (Flurstück 595, Flur 2 der Gemarkung Meh-
lem) mit rund 650 m². Die Fläche des Plangebietes insgesamt beträgt damit knapp 0,7 ha.
Das Plangebiet neigt sich leicht vom
Südwesten in Richtung der Rüdi-
gerstraße im Nordosten. Der Hö-
henunterschied beträgt rund 3,00 m
über 150 m (2,0 %). Die Schloßallee
fällt entlang der Grenze zum Vor-
habengrundstück mit ca. 2,0 % Ge-
fälle in Richtung Rüdigerstraße um
ca. 2,0 m ab. Im Norden grenzt das
Vorhabengrundstück an das Ende
der Utestraße an. Eine kleine
Baumreihe in der geplanten – aber
nicht realisierten - Verlängerung der
Utestraße teilt das Vorhabengrund-
stück in einen westlichen Teil zur Mainzer Straße hin und einen östlichen Teil in Richtung
Rüdigerstraße.
Der Gebäudebestand auf dem westlichen Grundstücksteil – ein viergeschossiges Gästehaus
des Hotels „Villa Friede“ (Mainzer Straße 143) - wurde nach dem Abbruch um 1978 nicht mehr
ABBILDUNG 2: LAGEPLAN PLANGEBIET IM STRAßENRAUMSeite 18 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 3
neu bebaut. Heute steht grenzständig an das Plangebiet das Gebäude „Kunstraum Villa
Friede“, welches über die Mainzer Straße erschlossen ist sowie eine überdachte Stellplatzan-
lage des Gebäudes Mainzer Straße 145. Ebenso westlich angrenzend befindet sich der öf-
fentliche so genannte Vogelbrunnenpark.
Der östliche Teil war bis 2020 mit der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens bebaut. Aktuell
zeugt von dieser letzten Bebauung noch die Baugrube nach der Entfernung des Unterge-
schosses.
Das Grundstück im Anpassungsbereich (Schloßallee 6) auf der gegenüberliegenden Straßen-
seite ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus mit ausgebautem Satteldach bebaut.
Das Plangebiet ist in der Verlängerung der Utestraße mit einer Baumreihe bestanden. Eine
weitere Baumreihe steht im westlichen Teil des Plangebiets grenzständig im Norden. Die
Schloßallee ist mit einer geschützten Baumallee aus Winter- und Sommerlinden bestanden.
Die benachbarte Bebauung ist entlang der Mainzer Straße von einer gemischten Nutzung aus
Handel, Gewerbe, Dienstleistung und Wohnen bestimmt. Von der Utestraße bzw. der
Kriemhildstraße nach Osten her prägt eine offene Bebauung mit bei weitem überwiegender
Wohnnutzung den Charakter des Gebietes.
ABBILDUNG 2: ÜBERSICHTSLAGEPLAN MIT GELTUNGSBEREICH DES BEBAUUNGSPLANS NR. 7213-2Seite 19 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 4
1.2 Planungsvorgaben
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn /Rhein-Sieg als
auch der in Aufstellung befindliche neue Regionalplan (2. Planentwurf, Stand 11.10.2024) le-
gen den Geltungsbereich des Plangebietes und die nähere Umgebung als Allgemeinen Sied-
lungsbereich (ASB) fest.
In den Allgemeinen Siedlungsbereichen sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, woh-
nungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie ge-
werbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit
unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind (vgl. Kapitel
1.1.1 der textlichen Darstellungen zum Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilab-
schnitt Region Bonn/Rhein-Sieg). Innerhalb der ASB sollen entsprechend dem Bedarf in der
Bauleitplanung dargestellt bzw. festgesetzt werden:
 Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen Folgeeinrichtungen,
 Flächen für die zentralörtlichen Einrichtungen,
 Flächen für die sonstigen privaten und öffentlichen Einrichtungen der Bildung und Kul-
tur sowie der sozialen und medizinischen Betreuung,
 gewerbliche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener Ge-
werbebetriebe und für die Ansiedlung neuer, überwiegend nicht erheblich belästigen-
der Gewerbebetriebe,
 wohnungsnahe Sport-, Freizeit-, Erholungs- und sonstige Grünflächen.
Des Weiteren formuliert der Regionalplan als Ziel, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete
für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in ASB geplant werden dürfen.
Somit ist die geplante Nutzung –Lebensmittel Nahversorgung mit max. 950 m² Verkaufsfläche
und 64 Wohneinheiten – aus den Zielen und Darstellungen des Regionalplanes entwickelt.
Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) bestehen Ziele und
Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung
beachtet (Ziele) bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen. Für das Planvorhaben sind
folgende Ziele und Grundsätze von Bedeutung, die im Rahmen der erstellten Auswirkungs-
analyse geprüft wurden1:
 Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur
in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden. Der Regionalplan stellt für den Untersuchungsstandort einen Allgemeinen Siedlungs-
bereich dar, das landesplanerische Ziel wird somit gewahrt.
1 Quelle: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines ALDI Süd Lebensmitteldiscounters in Bonn-Meh-
lem, cima Beratung + Management GmbH, Köln, September 2024Seite 20 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 5
 Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen
Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die
aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen
sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
- die Sortimente gemäß Anlage 1 zum Ziel 6.5-10 des LEP NRW und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypi-
sche Sortimentsliste).
Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Mehlem, der
nach dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept Nahversorgungsfunktionen für Mehlem
sowie die südlichen Teile von Rüngsdorf und Obermehlem übernehmen soll.
Bei einem Kaufkraftpotenzial im Nahversorgungsrelevanten Bereich von ca. 32,5 Mio. € und
rund 8.658 Einwohnern2 liegt die derzeitige Kaufkraftbindung auf < 675 m² Verkaufsfläche im
Ortszentrum Mehlem mit < 4,1 Mio. € bei nicht einmal 15 %. Die projektierte Dimensionierung
des Lebensmittelmarktes mit insgesamt max. 950 m² Verkaufsfläche und einer Umsatzerwar-
tung von 7,5 Mio. € im nahversorgungsrelevanten Bereich ist mit < 25 % als bedarfsgerecht
zu bewerten (Gesamtumsatz: 8,3 Mio. €).
Das Planvorhaben entspricht somit der im kommunalen Einzelhandelskonzept vorgesehenen
Versorgungsbedeutung des zentralen Versorgungsbereiches Mehlem und hält das landespla-
nerische Ziel ein.
 Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche
von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse3 konnte nachgewiesen werden, dass von
dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen ausgeht und
eine Gefährdung (anderer) städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und
deren Entwicklungsfähigkeit in Bonn sowie in Remagen und Wachtberg nicht zu erwarten ist.
Das Beeinträchtigungsverbot wird somit gewahrt.
Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Ziel des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn (BEZK) von 2008 (mit
Fortschreibung im Jahr 2012) ist die Stärkung der gewachsenen Stadt-, Stadtbezirks- und
2 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines ALDI Süd Lebensmitteldiscounters in Bonn-Mehlem,
cima Beratung + Management GmbH, Köln, September 2024
3 „Auswirkungsanalyse“ wie vorstehend beschriebenSeite 21 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 6
Ortsteilzentren. Zum einen soll die zentrale Versorgungsfunktion und die wohnungsnahe Ver-
sorgung gesichert werden. Zum anderen soll die Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der In-
nenstadt, der Stadtbezirks- und Ortsteilzentren erhalten und gestärkt werden.
Das BEZK stuft die Ortsmitte von Mehlem als C-Zentrum in Bonn ein: „Das Zentrum wird trotz
einiger Leerstände als stabil eingestuft. Problematisch ist die geringe Verkaufsfläche des Le-
bensmittelhandels.4“
Mit der Überarbeitung des BEZK im Jahr 2012 wurde die nördliche Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereichs durch Rücknahme an der Mainzer Straße in Richtung Süden und Aus-
dehnung entlang der Schloßallee auf das ehemalige Botschaftsgrundstück geändert. Damit
entspricht der Standort der ehemaligen Jugoslawischen Botschaft für einen Vollsortimenter in
unmittelbarer Zentrumsnähe den Vorgaben des Einzelhandelskonzepts.
Mit Beschluss des Rates vom 28.06.2021 wurde die Verwaltung beauftragt, das bestehende
Einzelhandelskonzept aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen in der gesamten Bon-
ner Siedlungsstruktur, einer veränderten Marktentwicklung und neuer rechtlicher Vorgaben
fortzuschreiben (DS-Nr. 202307). Die Fortschreibung ist Anfang 2023 mit Unterstützung des
Büros Stadt + Handel, Beckmann und Föhrer Stadtplaner GmbH, gestartet. Der Prozess wird
voraussichtlich noch bis 2025/2026 andauern und wird durch mehrere Beteiligungsformate
begleitet (DS-Nr. 240101). Erkennbar ist bereits jetzt, dass der Standort für den geplanten
Discounter keine Entwicklung darstellt, welche dem heute geltenden und künftigem Zentren-
konzept zuwiderläuft.
Maßgeblicher Zeitpunkt zur Beurteilung der Frage, ob der Bebauungsplan an die Ziele der
Raumordnung i. S. d. § 1 Abs. 4 BauGB angepasst ist, ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Bebauungsplans, also seiner Bekanntmachung. Zugrunde zu legen ist hier somit nicht das
geplante neu fortzuschreibende Einzelhandels- und Zentrenkonzept, sondern die Fortschrei-
bung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes von 2012.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Bun-
desstadt Bonn stellt den westlichen
Teil des Plangebiets als gemischte
Baufläche (M) dar. Diese erstreckt
sich von der Mainzer Straße aus
entlang der Schloßallee bis zur
Höhe der Utestraße bzw. der
Kriemhildstraße. Östlich der Linie U-
testraße - Kriemhildstraße wird das
Vorhabengrundstück als Wohnbau-
fläche dargestellt. Der Anpassungs-
bereich auf der Südseite der Schloß-
allee fällt ebenfalls in den Bereich
der Wohnbauflächendarstellung.
4 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2008, Fortschreibung 2012
ABBILDUNG 3: FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER BUN-
DESSTADT BONN MIT GELTUNGSBEREICH DES BEBAU-
UNGSPLANS NR. 7213-2Seite 22 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 7
Nordöstlich und Südöstlich grenzt das Plangebiet an Wohnbauflächendarstellungen an (Abbil-
dung 3).
Die geplante gemischte Nutzung – Einzelhandel und Wohnen im westlichen und Wohnen im
östlichen Teil des Vorhabengrundstücks – entspricht von der grundsätzlichen Ausrichtung den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Alleine wegen der Vorgaben des § 11 der
BauNVO zum großflächigen Einzelhandel muss der Teilbereich mit der geplanten Einzelhan-
delsnutzung als Sondergebiet dargestellt werden. Der Flächennutzungsplan wird für den west-
lichen Teil des Plangebiets zur Mainzer Straße hin parallel zur Aufstellung des Bebauungs-
plans geändert. Er erhält mit der 205. Änderung des Flächennutzungsplans der Bundesstadt
Bonn eine Darstellung als „Sondergebiet Wohnen + Einzelhandel – Lebensmittel bis 950 m²
Verkaufsfläche“. Der östliche Teilbereich sowie der Anpassungsbereich können hingegen aus
dem gültigen Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Geltendes Planungsrecht
Für den Vorhabenbereich und seine nähere Umgebung besteht verbindliches Planungsrecht
durch die Bebauungspläne Nr. 8414-28 „Rüdigerstraße“, (19.04.1973) (Ostteil) und Nr. 8414-
27 „Utestraße“ (09.07.1971) (Westteil). Dabei weicht der Bebauungsplan „Utestraße“ mit sei-
ner Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes von dem im Flächennutzungsplan darge-
stellten Planungsziel einer Mischnutzung ab.
Die im Bebauungsplan Nr. 8414-27 vorgesehene Verbreiterung der Mainzer Straße durch Ab-
bruch der Gebäude Mainzer Straße 143 und 145 sowie die Neuordnung der Bebauung an der
Ecke Mainzer Straße/ Schloßallee wurden bisher nicht umgesetzt. Ebenso wenig umgesetzt
wurde eine Verlängerung der öffentlichen Verkehrsfläche der Utestraße bis an die Schloßallee
und der Ausbau der Einmündung der Kriemhildstraße zu einem vierarmigen Knoten. Das Flur-
stück 131/1 (Vogelbrunnenpark) ist als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Park
festgesetzt. Der Bebauungsplan Nr. 8414-27 lässt Zu- bzw. Ausgänge seitens der Bebauung
der Mainzer Straße Nr. 145 durch Texteinschrieb nicht zu. Allerdings führt eine Zufahrt zum
Hof des Gebäudes Mainzer Straße 145 auf dem Flurstück 690 über die öffentliche Grünfläche.
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8414-27 „Utestraße“ für den westlichen Teil setzt die
Grundflächenzahl für Teilflächen des Plangebietes mit 0,4 und 0,3 bei einheitlicher Geschoss-
flächenzahl von 1,0 und drei bzw. vier Vollgeschossen entsprechend der damaligen Bestands-
bebauung fest. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans ist die BauNVO in der Fassung
von 1968 anzuwenden.
Die überbaubaren Flächen sind nach den Außenkanten des viergeschossigen Gästehauses
der Villa Friede festgesetzt, das im Zusammenhang mit dem Neubau der Botschaft Jugosla-
wiens etwa 7 Jahre nach der Planaufstellung, d.h. um 1978, abgebrochen wurde.
Für den rückwärtigen Bereich setzt der Bebauungsplan eine flächige Unterbauung des Grund-
stücks mit einer Tiefgarage fest, die jedoch nicht realisiert wurde. Für den Bereich der dreige-
schossigen Bauweise parallel zur öffentliche Grünfläche erlaubt der Bebauungsplan ein zu-
sätzliches Garagengeschoss.
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8414-28 „Rüdigerstraße“ für den östlichen Planteil setzt
eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschossflächenzahl von 0,8 bei Zulässigkeit von
zwei Vollgeschossen fest. Flächen der Nebenanlagen, Balkone, Terrassen etc. sind nach derSeite 23 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 8
hier anzuwendenden BauNVO 1968 nicht auf die zulässige Grundfläche anzurechnen. Auf-
enthaltsräume in anderen Geschossen als Vollgeschosse sind mit ihrer Bruttofläche auf die
Geschossfläche anzurechnen.
Die überbaubaren Flächen sind bei offener Bauweise einheitlich mit einem einheitlichen Ab-
stand von 5,00 m von den Straßenbegrenzungslinien der Schloßallee und der Rüdigerstraße
und einer Tiefe von 14,00 m festgesetzt. Bauordnungsrechtlich ist ein Satteldach mit 22°- 25°
Dachneigung festgesetzt.
Für den Anpassungsbereich besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8414-30 „Mainzer
Straße“ (16.03.1984; 1. Änderung der textl. Festsetzungen 27.11.2019). Dieser ordnet das
Eckgrundstück Schloßallee 6 der Bebauung auf der Westseite der Kriemhildstraße zu und
setzt ein Reines Wohngebiet fest. Die Grundflächenzahl beträgt dabei 0,4 und die Geschoss-
flächenzahl 0,8 bei zweigeschossiger Bauweise mit Sattel- oder Walmdach. Obwohl das Be-
standsgebäude Schloßallee 6 an seiner Westgrenze an das Gebäude Schloßallee 2-4 ange-
baut ist, gilt auch für dieses Haus die entlang der Kriemhildstraße festgesetzte offene Bau-
weise. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans ist die BauNVO in der Fassung von 1977
anzuwenden.
Mit Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7213-2 werden die jeweils über-
deckten Teilbereiche der bisher rechtskräftigen Bebauungspläne ersetzt.
Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.6.1 Vergnügungsstätten
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sex-
shops, Bordellen und bordellartige Betriebe in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen
Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am
31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Ent-
wicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auf-
trag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhal-
len“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien
eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat am 15.11.2012 beschlossen, wel-
che die Grundlage auch für die vorliegende Planung bilden (DS-Nr. 1210191NV8).
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordellen und bordellartigen Betrieben
soll sich grundsätzlich auf die Hauptgeschäftsbereiche in der Bonner Innenstadt und in den
Stadtbezirkszentren beschränken. Somit sind die Ortsteilzentren, zu den auch das Mehlemer
Zentrum zählt, als ungeeignet für eine Ansiedlung der vorgenannten Einrichtungen eingestuft.
Aus diesen Gründen wurde im Jahr 2019 durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 8414-30 „Mainzer Straße“ auch der Ausschluss dieser Nutzungen im Mischgebiet und
Kerngebiet veranlasst. Durch diesen Ausschluss werden die Ortsteilzentren, die kleinteiliger
und privater sind, vor negativen Auswirkungen geschützt. Eine Zulässigkeit dieser Nutzungen
ist im Allgemeinen Wohngebiet nicht gegeben und im Sondergebiet nicht vorgesehen.
1.2.6.2 Denkmalschutz
Das Denkmalschutzgesetz NRW bildet die Grundlage, auf welcher die Zeugnisse der mensch-
lichen Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte - einzelne Gebäude, technische Bauten oder
ganze Bereiche wie Straßenzüge, die Altstädte und Parkanlagen - dem Schutz unterliegen.Seite 24 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 9
Innerhalb des Plangebiets sind Denkmäler jeglicher Art nicht bekannt. In der näheren Nach-
barschaft existieren verschiedene Baudenkmäler5. Die nächstgelegenen sind:
A 926 Villa Mainzer Straße 132-138, Dreholzstraße 4–6 mit Nebengebäuden
A 3611 Villa Schloßallee 15 einschließlich Gartenzone, 1912
A 3609 Villa Schloßallee 19, 1912 einschließlich Einfriedung
A 44 Villa Rüdigerstraße 38, 1899/1900,
A 3612 Villa Rüdigerstraße 39,
A 3916 Villa Rüdigerstraße 42, 1921/1922,
A 3625 Villa Rüdigerstraße 48, 1912/1913.
Aufgrund der Entfernung sowie der abschirmenden Wirkung der vorhandenen Bebauung wer-
den weder Denkmäler noch deren Umgebungsbereich von der vorliegenden Planung beein-
trächtigt.
Belange der Bodendenkmalpflege sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht berührt.
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz
Die Bäume entlang der Schloßallee bilden eine annähernd durchgängige Allee mit überwie-
gend geschlossenem Kronendach. Alleen sind nach § 41 Landesnaturschutzgesetz NRW ge-
schützt.
Zur Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sind zudem die städtischen
Laubbäume mit einem Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und
mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn in
der Fassung vom 21.06.2000 unter Schutz gestellt. Für alle Bäume, die unter die Baumschutz-
satzung fallen und die nicht erhalten werden können, ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren
Naturschutzbehörde zu beantragen. Über die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit ei-
nem Stammumfang von mehr als 200 cm berät die Baumkommission und entscheidet die Be-
zirksvertretung.
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gemäß
§ 4 Abs. 5 der Satzung verpflichtet, Ersatzpflanzungen auf dem betroffenen Grundstück vor-
zunehmen. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen
und Esskastanien.
Unabhängig der Satzung sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung Ersatzpflanzun-
gen auf gewachsenem Boden außerhalb des Bereiches von Tiefgaragen vorzunehmen. Des
Weiteren sind für die Wurzel- und Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (aus-
reichende Entfernung zu Fassaden/Leitungen/Grundstücksgrenzen). Die konkrete Regelung
über Anzahl, Baumarten und Standorte werden im Zusammenhang mit der Baugenehmigung
getroffen.
Derzeit befindet sich die Neufassung der Bonner Baumschutzsatzung in der Beratung. Die im
Entwurf vorgesehen Erweiterung des Schutzes auf Nadelbäume mit einem Stammumfang von
> 1,00 m sowie auf Obstbäume sowie die Verpflichtung zur Pflanzung von zwei Bäumen für
die Fällung von Bäumen mit einem Stammumfang > 2,00 m würde die Zahl der notwenigen
Ersatzpflanzungen für den Vorhaben- und Erschließungsplan erhöhen.
5 Denkmalschutz - Bundesstadt Bonn,
https://www.bonn.de/themen-entdecken/planen-bauen/denkmalschutz.phpSeite 25 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 10
Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde im September 2019 gutachterlich erfasst
und bewertet6. Derzeit stehen auf dem Vorhabengrundstück 19 satzungsgeschützte Bäume,
2 weitere auf dem im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans gelegenen Teil
der heutigen öffentlichen Grünfläche. Mit dem Abbruch des ehemaligen Botschaftsgebäudes
wurden auch 21 Bäume gefällt, darunter 6 von der Satzung geschützte Bäume. Die Ersatz-
pflanzungen für diese Satzungsbäume erfolgen nach den Festsetzungen des Vorhaben- und
Erschließungsplans und werden in der Freiraumplanung konkretisiert und die Umsetzung im
Durchführungsvertrag geregelt.
Natura-2000, Natur- und Landschaftsschutzgebiete, schutzwürdige Biotope oder Biotopver-
bundflächen sind nicht betroffen.
1.2.6.4 Hochwasserschutz
Das östliche Baufeld im Plangebiet liegt fast vollständig innerhalb des gesetzlich festgesetzten
Überschwemmungsgebiet des Rheins. Das aus 2012 festgesetzte HW 100 beträgt 55,82 m
ü. NHN auf der linksrheinischen Uferseite. Dieser Wert ist maßgeblich für die Retentionsraum-
bilanz und die statische Berücksichtigung des Auftriebs. Das natürliche Gelände im östlichen
Baufeld fällt von etwa 56,00 m ü. NHN an der Westgrenze auf 54,25 m ü. NHN an der nord-
östlichen Ecke und 55,00 m ü. NHN an der südöstlichen. Die nichtbebaubare schmale Fort-
setzung des Grundstücks nach Nordosten fällt bis auf ca. 54,00 m ü. NHN an der Rüdiger-
straße. Damit ist eine Bebauung dieses Baufeldes unvermeidbar mit einem Verlust an Retenti-
onsraum verbunden. Hierzu wurde ein mit der Bezirksregierung Köln abgestimmter Retenti-
onsraumnachweis erbracht7.
Zwar liegt auch eine Überschneidung mit dem festgesetzten Überschwemmungsgebiet des
Mehlemer Baches vor. Aufgrund der Fertigstellung des Entlastungskanals für diesen Bach
kann hier jedoch keine Überschwemmung mehr bei einem HQ 100 (Hochwasser 1x in 100
Jahren) vom Bach her erfolgen und muss daher nicht berücksichtigt werden.
1.2.6.5 Hochwasserrisikogebiet
Das gesamte Plangebiet liegt im Hochwasserrisikogebiet des Rheins nach § 78b des Wasser-
haushaltsgesetzes (WHG). Gemäß § 78b Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WHG sind bei der Änderung von
Bauleitplänen für Gebiete, die nach § 30 Abs. 1 und 2 BauGB zu beurteilen sind, insbesondere
der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der
Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Hierbei handelt es sich nur um Min-
destvorgaben im Hinblick auf die einzubeziehenden Belange. Da die Umgebung des Plange-
biets bereits heute zu großen Teilen als Baufläche genutzt wird und im Plangebiet selber be-
reits Baurecht besteht, sind wesentliche Beeinträchtigungen des Rheins durch die Änderung
des bestehenden Planungsrechtes bzw. bei dessen Realisierung nicht zu erwarten.
In Gebieten, die bei Hochwasser überflutet werden können, sind bei der Errichtung und Erwei-
terung baulicher Anlagen besondere Anforderungen zu beachten. Es hat sich bei den Hoch-
wasserereignissen der letzten Jahre gezeigt, dass erhebliche Hochwasserschäden auch in
Gebieten entstehen können, die erst bei einem Hochwasser überschwemmt werden, mit dem
weniger als einmal in 100 Jahren zu rechnen ist, aber auch in Gebieten, die hinter bestimmten
6 Konsequenzen für den Baumbestand im Zuge der Bebauung des Grundstücks Schlossallee 5 in
53179 Bonn, Baumpflege Rhein-Ruhr GmbH & Co. KG, Sankt Augustin, September 2019
7 Bauvorhaben Schlossallee 5, Bonn, Retentionsraumnachweis, Städtebauliche Arbeitsgemeinschaft,
Wachtberg, Juni 2024Seite 26 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 11
Hochwasserschutzanlagen liegen. Es ist daher erforderlich, dass auch in solchen Risikoge-
bieten Maßnahmen der Hochwasservorsorge getroffen werden. Im Allgemeinen ist auf eine
hochwasserangepasste Bauweise nach den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik zu
achten. Durch eine entsprechende Bauausführung lässt sich von vornherein das Risiko mini-
mieren, dass es aufgrund eines Hochwassers zu einer Gefährdung von Leben oder Gesund-
heit der im Plangebiet wohnenden Menschen oder zu erheblichen Sachschäden der Gebäu-
desubstanz kommt.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt die nachrichtliche Übernahme des Risikoge-
bietes im Sinne des § 78b WHG und ein Hinweis auf den Leitfaden „Hochwasserschutzfibel –
Objektschutz und bauliche Vorsorge“ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung
und Bauwesen.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Der vorliegende Bebauungsplan soll aufgestellt werden, um das Gelände der ehemaligen Bot-
schaft Jugoslawiens an der Schloßallee planungsrechtlich für die Bebauung mit Wohn- und
Geschäftshäusern vorzubereiten. Zur Sicherung und Entwicklung des Ortsteilzentrums Meh-
lem soll die Möglichkeit zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes für Lebensmittel geschaf-
fen werden.
Das Ortszentrum ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn als C-Zent-
rum eingestuft. Die Versorgungsstruktur im Ortszentrum Mehlem wird jedoch ohne einen at-
traktiven Ankerbetrieb als gefährdet eingeschätzt. Da sich die unbebauten Flächen an der
Schloßallee als zentrumsnaher Standort für einen großflächigen Handelsbetrieb anbieten, hat
der Rat der Bundesstadt Bonn mit seinem Beschluss des überarbeiteten Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes am 13.12.2012 den Bereich des Nahversorgungszentrums Mehlem auf das
Gelände der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens ausgedehnt (DS-Nr. 1113540). Mit der Fort-
schreibung wurde der zentrale Nahversorgungsbereich auch um jeweils einen potenziellen
Standort an der Dietrich-Glauner-Straße, nördlich und südlich des Mehlemer Dorfplatzes, er-
gänzt.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 20.06.2018
die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen, um einer städtebaulichen Fehlentwick-
lung durch eine reine Wohnbebauung nach den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nrn. 8414-
27 und 8414-28 aus den 70er Jahren vorzubeugen (DS-Nr. 1811316). Der Beschluss bezieht
sich auf das Gebiet entlang der Schloßallee zwischen Mainzer Straße und Rüdigerstraße.
Mit Datum vom 27.06.2019 hat die 3L-Projekt GmbH, Grafschaft, als Erwerberin des Grund-
stücks der ehemaligen Botschaft Jugoslawiens, den Antrag gestellt, für das Grundstück einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Eine Realisierung des Vorhabens inner-
halb der Festsetzungen der rechtskräftigen Bebauungspläne ist nicht möglich, so dass ein
Planungserfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7213-2
besteht.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Gemäß dem Aufstellungsbeschluss vom 20.06.2018 sollte der Bebauungsplan als Bebau-
ungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt
werden. Dem steht jedoch entgegen, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe einer allgemei-
nen Vorprüfung des Einzelfalls nach dem Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) desSeite 27 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 12
Landes NRW unterliegen. Nachteilige Umweltauswirkungen im Sinne des UVPG umfassen
auch solche Auswirkungen, die unterhalb der zulässigen Immissionswerte liegen oder die
durch im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen vermieden werden. Da auch bei der An-
siedlung von Einzelhandelsnutzungen mit einer Verkaufsfläche von max. 950 m² abwägungs-
beachtliche Umweltbelange nicht ausgeschlossen werden können, wird der Bebauungsplan
im Vollverfahren einschließlich Umweltprüfung und Umweltbericht durchgeführt.
Die Vorhabenträgerin hat gemeinsam mit der Bundesstadt Bonn einen städtebaulichen Wett-
bewerb mit fünf ausgewählten Planungsbüros durchgeführt, um die städtebauliche Lösung der
Aufgabenstellung in einem konkurrierenden Verfahren zu ermitteln. In der Sitzung des Preis-
gerichts am 31.01.2020 hat die Jury einstimmig den Entwurf des Büros Raumplan aus Aachen
zur Umsetzung empfohlen. Alle Wettbewerbsentwürfe wurden in der Zeit vom 04. bis zum
18.02.2020 im Rathaus Bad Godesberg ausgestellt und am letzten Tag der Ausstellung in
einer öffentlichen Abschlussveranstaltung vorgestellt.
Auf der Grundlage dieses Wettbewerbsentwurfs hat die Vorhabenträgerin mit dem Büro Bau-
werkstadt Bonn die Architektur des Vorhabens weiterentwickelt. Hierbei ergaben sich ver-
schiedene Überarbeitungen und Anpassungen des ursprünglichen Konzepts. In der Empfeh-
lungskommissionsbegründung war dies bereits für die Handelsfläche empfohlen worden.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde von der Bezirks-
vertretung Bad Godesberg nach Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen am
10.11.2021 unter Maßgaben beschlossen (DS-Nr. 211220).
Gemäß den Maßgaben der geänderten Beschlussvorlage zur frühzeitigen Beteiligung des Ent-
wurfs (DS-Nr.: 211220-03) wurde
- die Verkaufsfläche des Lebensmitteleinzelhandels auf maximal 950 m² reduziert (Maß-
gabe: 800-1.000 m²,
- das Marktgebäude vom grenzständigen Gebäude Mainzer Straße 143 (Villa Friede) ab-
gerückt,
- der Wärmschutzstandard auf KfW 40 angehoben, sowie
- die geplanten Baukörper nach Norden versetzt, um einen Abstand der Baugrube von den
Kronentraufen der Alleebäume an der Schloßallee von mindestens 1,50 m zu gewährleis-
ten. Die Baumreihe in der Verlängerung der Utestraße wird als Einzelbaumreihe geplant,
sodass bessere Wuchsbedingungen und das Pflanzen größerer Einzelbäume ermöglicht
werden. Ein zusätzlicher Erhalt von Bestandsbäumen ist trotz reduzierter Grundfläche des
Einzelhandelsgebäudes nicht möglich.
Zusätzlich wurde die Tiefgaragenrampe für die östliche Tiefgarage in das angrenzende Ge-
bäude integriert.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte durch öffentli-
che Auslegung und elektronische Veröffentlichung in der Zeit vom 15. Mai bis einschließlich
9. Juni 2023. Zusätzlich fand eine öffentliche Beteiligungsveranstaltung am 16.05.2023 in der
Stadthalle Bad Godesberg statt.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 1 BauGB erfolgte mit Schreiben vom 05.07.2023 unter Fristsetzung bis zum 18.08.2023.
Im Ergebnis wurden im Rahmen dieser frühzeitigen Beteiligung im Wesentlichen folgende
Themenbereiche thematisiert:
- Das Zentrenkonzept und die Notwendigkeit einer Zentrumsergänzung wurden in Be-
zug auf Notwendigkeit und Umfang hinterfragt,Seite 28 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 13
- die geplante Dichte, die Zahl der Wohnungen und den geförderten Wohnungsbau,
- das Verkehrsaufkommen und der Parkraum sowie Lärmemission,
- die Architektur,
- die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und dessen Einfluss die Bevölkerungsstruktur,
- die Auswirkungen auf das lokale Klima
- den Baumerhalt sowie die Grün- und Freiflächenplanung
- die Entwässerung sowie
- die Lage des östlichen Planteils im Überschwemmungsgebiet des Rheins.
Zur Klärung einiger Sachverhalte wurden im weiteren Verfahren einzelne Gutachten beauftragt
und in der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist – auch wenn es sich hier um eine Maßnahme der
Innenentwicklung handelt – aufgrund der erforderlichen Umweltprüfung nach dem UVPG (Ge-
setz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im Nor-
malverfahren durchzuführen. Die hier geforderte Umweltverträglichkeitsprüfung der Einzel-
handelsbetriebe wird als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
(BauGB) durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil dieser Begründung. Die mit der
Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind unter Berücksichtigung
der bestehenden Eingriffe im Sinne des § 1a Abs. 3 S. 6 BauGB zu bilanzieren und bei einer
negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete Maßnahmen auszugleichen.
Vor Fassung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird
gemäß § 12 BauGB ein Durchführungsvertrag zwischen der Bundesstadt Bonn und der Vor-
habenträgerin abgeschlossen.
1.5 Nutzungseignung
Das Plangebiet liegt im nördlichen Anschluss an das Versorgungszentrum Mehlem entlang
der Mainzer Straße. Rheinseitig schließen ausgedehnte Wohngebietsflächen an.
Das vorhandene Zentrum bietet weniger als 600 m² Einzelhandelsfläche im Bereich des tägli-
chen Bedarfs und verfügt nicht über Flächen, die den aktuellen Anforderungen des Lebens-
mittel-Einzelhandels entsprechen. Der Ortskern soll aber als Nahversorgungszentrum wesent-
liche Versorgungsfunktionen für den Siedlungsraum Mehlem und die südlichen Teile von
Obermehlem und Rüngsdorf übernehmen. Im Vorfeld der Erarbeitung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans Nr. 7213-2 wurde dies im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchungen8,9
aus den Jahren 2020 bzw. 2022 bestätigt. In der Verträglichkeitsuntersuchung aus dem Jahr
2020 wurde ein Vollsortimenter bis ca. 1.200 m² Verkaufsfläche untersucht, in der Untersu-
chung aus dem Jahr 2022 wurde ein Discounter mit ca. 800 m² Verkaufsfläche sowie ein Bä-
cker- und ein Metzgerbetrieb mit jeweils ca. 110 m² Nutzfläche zu Grunde gelegt. Aufgrund
der nunmehr geplanten Großflächigkeit des Discounters ohne sonstige Einzelhandelsbetriebe
wurde die Auswirkungsanalyse nochmals aktualisiert10.
Aus der siedlungsstrukturellen Einbindung ergeben sich für das Nahversorgungszentrum Meh-
lem Potenziale für einen großflächigen Lebensmittelmarkt, der die wohnungsnahe Versorgung
8 Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Vollsortimenters in Bonn-Mehlem, Schlossallee,
cima Beratung + Management GmbH, Köln, Juni 2020
9 Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines ALDI-Süd Lebensmitteldiscountmarktes in
Bonn-Mehlem, Schlossallee, cima Beratung + Management GmbH, Köln, Juli 2022
10 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines ALDI Süd Lebensmitteldiscounters in Bonn-Mehlem,
cima Beratung + Management GmbH, Köln, September 2024Seite 29 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 14
im Einzugsgebiet übernehmen kann. Die Nähe zum bestehenden Ortsteilzentrum und der da-
mit verbundenen fußläufigen Erreichbarkeit sowie der begünstigte Zugang zum ÖPNV prädes-
tiniert das Plangebiet zur Entwicklung eines Einzelhandelsstandorts sowie eines Wohnquar-
tiers. Durch diese Nutzung des Areals wird das Ortszentrum Mehlem in seiner Funktion als
Wohn- und Einzelhandelsstandort gestärkt. Zur Verträglichkeit mit dem Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzept wird auf Kap. 1.2.3 „Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept“ verwie-
sen.
Aufgrund der Größe des Vorhabens und der Wettbewerbssituation sind städtebaulich negative
Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung
auszuschließen. Die geplante Ansiedlung von nahversorgungsbezogenen Einzelhandelsbe-
trieben im Nahversorgungsbereich Mehlem ist mit den Vorgaben des gemeindlichen Einzel-
handelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.
Das Vorhaben steht nach Aussagen der Auswirkungsanalyse vom September 2024 im Ein-
klang mit dem regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept des regionalen Arbeitskreis
Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (:rak) aus dem Jahr 2002, sowie dessen Fortschreibung aus dem
Jahr 2010. Die Größe des geplanten Betriebs orientiert sich an der Versorgungsfunktion für
den zugewiesenen Verflechtungsbereich.
Das Baugrundstück im Anpassungsbereich ist aufgrund seiner Lage im zentralen Versor-
gungsbereich und dem zukünftigen vis-a-vis zum Eingang des Nahversorgers zur Aufnahme
ergänzender Nutzung der Nahversorgung wie zur Einrichtung von Arbeitsstätten im Sinne ei-
ner Stadt der kurzen Wege geeignet.
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des Standortes der ehemaligen
Botschaft Jugoslawiens einer dem Standort gerechten und gewollten Entwicklung als Nahver-
sorgungsstandort und Wohnquartier. Die geplante Neustrukturierung der Fläche erfordert die
Änderung des bestehenden Planungsrechts durch Aufstellung eines Bebauungsplans. Im
Rahmen des Bebauungsplans werden die betroffenen Umweltbelange aufgenommen, bewer-
tet und die Ergebnisse in die Planung eingestellt sowie die Auswirkungen auf die Versorgungs-
bereiche im projektrelevanten Einzugsgebiet untersucht.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ schafft das Pla-
nungsrecht für das geplante Vorhaben. Die Errichtung eines Einzelhandelsstandorts und
neuer Wohnbebauung wirkt sich stabilisierend auf das Ortszentrum und die umgebenden
Wohngebiete aus. Mit der Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets für den Anpassungs-
bereich wird eine unbegründete Einschränkung des Nutzungsspektrums für ein einzelnes
Grundstück aber auch im wechselseitigen Sinn für die benachbarten Nutzungen innerhalb des
Zentralen Versorgungsbereichs von Mehlem und dem umgebenden Allgemeinen Wohngebiet
behoben.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die Vorhabenplanung gliedert das Grundstück in zwei annähernd quadratische Baufelder, auf
denen jeweils vier Gebäude angeordnet werden.Seite 30 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 15
Im westlichen Baufeld (Sondergebiet Einzelhandel + Wohnen) werden die vier Einzelkörper
flächig mit einem Erdgeschoss für die Einzelhandelsnutzung unterlagert. Der südwestliche
Baukörper über dem Eingang in den Markt bildet mit vier Geschossen einen Kopfbau zur Main-
zer Straße und der öffentlichen Grünfläche hin aus. Alle übrigen Baukörper weisen einheitlich
drei Geschosse auf.
Das Erdgeschoss ist mit einer Bruttogeschossfläche von 1.600 m² für die Handelsnutzung
(Discounter) geplant. Dieses Geschoss ermöglicht nach Abzug der Konstruktion, der Rampen,
Treppenhäuser und Nebenflächen eine Verkaufsfläche von bis zu 950 m². Darüber sind ca. 32
Wohnungen in vier jeweils paarweise verbundenen Baukörpern vorgesehen. Unterhalb des
Marktgeschosses ist eine Tiefgarage für die nachzuweisenden Kfz- Stellplätze geplant. Die
Tiefgarage sowie die Anlieferung des Discounters werden über die Schloßallee erschlossen.
Die Anlieferzone ist in das Gebäude integriert, sodass Beeinträchtigungen der Schloßallee
während des Anlieferungsprozesses minimiert werden.
Der Zugang zum Discounter erfolgt an der Schloßallee auf einer Höhe von ca. 57,00 m
ü. NHN. Im östlichen Teil der Fassade an der Schloßallee sind die Abfahrt in die Tiefgarage
sowie die Zufahrt zur Laderampe des Marktes geplant. Die Zugänge zu den Wohnungen im
Obergeschoss befinden sich jeweils etwa mittig an der Ost- und an der Westseite.
Für das östliche Baufeld (Allgemeines Wohngebiet) sieht der Vorhaben- und Erschließungs-
plan insgesamt ca. 32 Wohnungen in vier Gebäuden vor. Diese Gebäude werden flächig mit
einer gemeinsamen Tiefgarage für die nachzuweisenden Kfz- Stellplätze unterbaut. Die Ein-
und Ausfahrt der Tiefgarage befindet sich im nördlichen Teil der geplanten Verlängerung der
Utestraße.
Der Zugang zu den Treppenhäusern der vier östlichen Wohngebäude erfolgt über den Bin-
nenraum. Dies ist erforderlich, um die Barrierefreiheit der Zugänge bei gleichzeitigem Schutz
vor Hochwasser bis zu einem 100–jährlichen Hochwasser (HQ100= 55,82 m ü. NHN) mit einer
Höhe von 56,00 m ü. NHN zu gewährleisten.
Ein Anteil von mindestens 40 % der Wohnfläche wird verteilt über die einzelnen Gebäude im
gesamten Plangebiet als förderfähiger Wohnraum errichtet. Dies entspricht den Vorgaben des
Bonner Baulandmodells.
Das Plangrundstück setzt sich zwischen dem östlichen Baufeld und der Rüdigerstraße in Form
eines zur Rüdigerstraße spitz auf ca. 2,50 m Breite zulaufenden Dreiecks fort. Die rund 450 m²
große Fläche wird als Gartenanlage mit einer Spielfläche für die Kinder im Vorhabengebiet
gestaltet. Die Größe der Spielfläche orientiert sich dabei an den Vorgaben der Spielplatzsat-
zung der Bundesstadt Bonn.
Zwischen den beiden Baufeldern ist ein Freiraum in der Verlängerung der Utestraße vorgese-
hen. Innerhalb dieses Freiraumes ist eine öffentliche Wegeverbindung für den nicht-motori-
sierten Verkehr geplant, die eine Verbindung von der Utestraße zur Schloßallee schafft. Diese
Verbindung steht auch für Müllfahrzeuge sowie für die innere Erschließung des Baugrund-
stücks z.B. für Liefer- und Rettungsfahrzeuge zur Verfügung. Weiter ist eine Baumreihe ge-
plant als Ersatz für die größtenteils noch vorhandene (nicht gesetzlich geschützte) Allee aus
der Gartengestaltung der Vorgängerbauten.
Auf dem Baugrundstück sind insgesamt 25 Bäume nach der Satzung der Bundesstadt Bonn
über den Schutz des Baumbestandes zu ersetzen. Sechs Ersatzpflanzungen sind als Baum-
reihe zwischen den beiden Baufeldern vorgesehen, 14 Bäume werden in der GartenflächeSeite 31 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 16
zwischen dem östlichen Baufeld und der Rüdigerstraße gepflanzt. Fünf weitere Bäume werden
im östlichen Baufeld außerhalb der Tiefgaragenfläche angelegt.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben-
und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in einem Durchführungsvertrag
verpflichtet. Dies sind die geplante Einzelhandelsnutzung und die Wohnnutzung. Änderungen
des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit dem
Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu
etablieren, sind zulässig.
Das Plangebiet ist in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) und ein Sondergebiet „Einzelhandel
+ Wohnen“ (SO) unterteilt.
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)
Für den östlichen Teil des Plangebiets zwischen der Verlängerung der Utestraße und der Rüdi-
gerstraße wird die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets aus dem rechtskräftigen Be-
bauungsplan Nr. 8414-28 übernommen. Der Anpassungsbereich gegenüber dem geplanten
Marktgebäude an der Schloßallee wird von der bisherigen Festsetzung als Reines Wohngebiet
im Bebauungsplan 8414-30 zu einem Allgemeinen Wohngebiet aufgestuft.
Die angrenzende Wohnbebauung beidseitig der Schloßallee bis zur Rüdigerstraße ist durch
die Bebauungspläne Nr. 8414-28 und Nr. 8414-29 ebenfalls als WA festgesetzt. Nördlich
grenzt ein Reines Wohngebiet (WR) an das Vorhabengrundstück an. Die Ausweisung eines
WA ist aus der Nachbarschaft abgeleitet und dient der Sicherung des Gebiets als Wohnstand-
ort innerhalb bzw. in unmittelbarem Anschluss an den zentralen Versorgungsbereich von Meh-
lem.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ lässt die nach
§ 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen [Wohngebäude, die der Versorgung dienenden
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke] eines WA zu. Auch die
Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO [Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe] sind als Ausnahme zulässig, da auch innerhalb von
Wohngebäuden eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten nicht grundsätzlich aus-
geschlossen werden soll. Die nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen [Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen] werden zur Wahrung
des Charakters des Zentrums und dessen Stärkung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht
Bestandteil des Bebauungsplanes. Gleichzeitig wird durch diesen Ausschluss das oftmals hö-
here Verkehrsaufkommen dieser Nutzungen unterbunden.
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden im Plangebiet Ferienwohnun-
gen nach § 13a BauNVO generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes
ist es, Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf
in Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauer-
haften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer, bei gleichzeitigenSeite 32 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 17
Nachteilen für das Wohnumfeld und die Infrastruktur. Da auch am Standort Mehlem nicht aus-
geschlossen werden kann, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als Ferienwohnun-
gen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden, ist der Aus-
schluss erforderlich.
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“
In dem westlichen Teil des Plangebiets zwischen der Mainzer Straße und der Verlängerung
der Utestraße ist ein Discounter im Erdgeschoss sowie Wohnen in den Obergeschossen ge-
plant.
Die Festsetzung der Gebietskategorie eines SO orientiert sich vom Grundsatz her an der Cha-
rakteristik bzw. Zulässigkeit der Nutzungen in einem Urbanen Gebiet (MU). Urbane Gebiete
ermöglichen eine flexiblere Nutzungsdurchmischung als andere Baugebietstypen. Sie dienen
dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und
anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung
muss nicht gleichgewichtig sein. Gemäß § 6a Abs. 2 BauNVO sind innerhalb eines Urbanen
Gebiets:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke
allgemein zulässig.
Nach der BauNVO sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe (d.h. Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von mehr als 800 m²) formal in einem MU nicht vorgesehen. Diese können
nach § 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO ausschließlich in Sondergebieten oder Kerngebieten (MK)
festgesetzt werden. Einer Ausweisung als Kerngebiet steht vorliegend entgegen, dass das
Zentrum Mehlem nicht maßgeblich durch zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Büro- und
Verwaltungsgebäude und sonstige Gewerbebetriebe geprägt ist und diese auch künftig nicht
erfolgen soll.
Eine Beschränkung des Kerngebietes auf die Wohn- und die Einzelhandelsnutzung wiederum
ist nicht zulässig, da bei einer Gliederung nach § 1 Abs. 5 BauNVO die allgemeine Zweckbe-
stimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss, sodass die bestimmenden Nutzungen nicht
ausgeschlossen werden können. Durch den Nutzungskatalog des MK hat der Verordnungs-
geber der BauNVO jedoch verdeutlicht, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe und Woh-
nungen dem Grundsatz nach für miteinander gebietsverträglich gehalten werden.
Der vorliegende Bebauungsplan setzt daher zur Reglementierung der großflächigen Einzel-
handelsnutzung einerseits und zur Erweiterung des Ortskerns andererseits ein Sondergebiet
mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel + Wohnen“ fest. Mit dieser Gebietsdefinition wird eine
urbane Nutzungsmischung im Mehlemer Zentrum ermöglicht, die den für die Nahversorgung
erforderlichen Einzelhandel in die Wohnbebauung integriert. Nutzungskonflikte sind mit dieser
Baugebietstypisierung und den hier getroffenen Festsetzungen nicht zu erwarten.
a) VersorgungSeite 33 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 18
Unter Berücksichtigung der Versorgungsfunktion des zu ergänzenden Nahversorgungszent-
rums wird die Zulässigkeit des geplanten Nutzungskonzepts mit einem Lebensmittelmarkt ein-
schließlich Verkaufsflächen in der Vorkassenzone von bis zu 950 m² Verkaufsfläche planungs-
rechtlich festgesetzt.
Das Erfordernis zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes bzw. inwieweit durch die Ansied-
lung eine Beeinträchtigung anderer Versorgungsbereiche hervorgerufen werden könnte,
wurde mittels einer Auswirkungsanalyse geprüft. Im Fazit ist festzuhalten, dass der projektierte
Einzelhandelsbetrieb der Verbesserung der Versorgung in der Stadt Bonn dienen wird. Dabei
ist von Bedeutung, dass sich die Größe des Betriebes an der Versorgungsfunktion für den
zugewiesenen Verflechtungsbereich orientiert (siehe auch Kap. 1.2.2 „Landesentwicklungs-
plan NRW/ 1.2.3 „Bonner Einzelhandelskonzept“/ 1.5 /3.1 „Städtebauliche Auswirkungen“ die-
ser Begründung).
Zur Verkaufsfläche gehören sämtliche Bereiche, welche durch die Kundschaft betreten und
eingesehen werden können, sowohl innerhalb wie außerhalb. Daher zählen neben der Fläche
des Verkaufsraums mit rund 880 m² auch der rund 40 m² große Windfang im Eingangsbereich
sowie mit 30 m² die Fläche der Frischbäckerei – soweit diese von der Kundschaft eingesehen
werden kann - zur Verkaufsfläche.
b) Wohnen / Freie Berufe
Entsprechend des städtebaulichen Konzepts wird insgesamt eine Wohnnutzung zugelassen.
Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbebetreibender, die ih-
ren Beruf in ähnlicher Art ausüben sind derzeit nicht vorgesehen, sollen aber grundsätzlich
ermöglicht werden. Diese selbständig ausgeführten Berufe (z.B. Schriftsteller, Künstler) oder
die der Versorgung dienenden Berufe (Ärzte, Rechtsanwälte, Heilpraktiker, Steuerberater o.ä.)
wären üblicherweise auch in anderen Baugebieten zulässig und können den Standort grund-
sätzlich beleben.
c) Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch weni-
gen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung
von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in
der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung.
Nach den Vorgaben des Bonner Baulandmodells in der Fassung des Ratsbeschlusses vom
10.07.2018 (DS-Nr. 1811574EB5) sind mindestens 40 % der Bruttogrundfläche der Wohn-
räume förderfähig herzustellen. Im Bebauungsplan wird das hier errechnete Ergebnis für den
Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans verbindlich festgesetzt und die Um-
setzung hierzu im Durchführungsvertrag geregelt. Vorhaben innerhalb des Anpassungsbe-
reichs sind hiervon nicht betroffen.Seite 34 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7213-2 „Schloßallee“ Begründung 19
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl
Innerhalb des WA wird die Grundflächenzahl (GRZ) aus den rechtskräftigen Bebauungsplänen
Nr. 8414-28 und Nr. 8414-30 übernommen und mit 0,4 festgesetzt. Dies entspricht dem Ori-
entierungswert für die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO für
ein Allgemeines Wohngebiet.
Innerhalb des SO ist die GRZ mit 0,7 festgesetzt. Dieser Wert liegt in der Mitte der Spanne
von 0,6 für ein Mischgebiet und 0,8 für ein Urbanes Gebiet nach § 17 BauNVO. Das festge-
setzte Maß ist auf Grund der hier beabsichtigten großflächigen Einzelhandelsnutzung erfor-
derlich, angemessen und vertretbar.
Die generell zulässige Überschreitung der im Plan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ 1)
durch Tiefgaragen, Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO (GRZ 2) beträgt
nach § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO 50 %, jedoch maximal bis zu einer GRZ 2 von 0,8.
In den nicht unterbauten Grundstücksteilen werden 25 Baumpflanzungen mit natürlichem Bo-
denanschluss als Ersatzpflanzungen nach der Baumschutzsatzung vorgesehen. Auf den un-
terbauten, aber nicht versiegelten Flächen (Dachgarten im SO / Tiefgaragendach im WA) ist
eine Bodensubstratschicht von mindestens 50 cm zuzüglich einer Drainschicht aufzubringen,
um auch größere Sträucher und sechs schattenspendende Bäume pflanzen zu können. Dar-
über hinaus werden auf den nicht durch Gebäudetechnik genutzten Dachflächen Solaranlagen
installiert und die Dachflächen dauerhaft begrünt; an geeigneten Fassadenbereichen wird eine
Fassadenbegrünung vorgesehen. Diese Maßnahmen tragen zum Erhalt des Stadtklimas bei
und leisten darüber hinaus einen Beitrag zur Aufwertung des städtebaulichen Erscheinungs-
bildes.
Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgelegten Maßnahmen bewirken in Be-
zug auf die Auswirkungen der Überbauung auf den Naturhaushalt eine wesentliche Minderung
gegenüber der zulässigen Bebauung nach den beiden rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr.
8414-27 und Nr. 8414-28, da diese Bebauungspläne keine entsprechenden Maßnahmen fest-
setzen.
Mit den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird gewährleistet, dass die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt
und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt minimiert werden. Erhebliche nachteilige Aus-
wirkungen auf die Umwelt sind durch die Festsetzung der GRZ somit nicht zu erwarten.
2.3.2.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im WA mit einer GFZ von 1,2 festgesetzt und entspricht
somit dem Orientierungswert für die Obergrenze der des Maßes der baulichen Nutzung gemäß
§ 17 BauNVO. Das Vorhaben nutzt diese Geschossflächenzahl mit einer Geschossfläche von
ca. 2.800 m² auf dem rund 2.827 m² großen Teilgrundstück mit rund 1,0 im Wesentlichen aus.
Für das Baugrundstück im Anpassungsbereich ergibt sich durch die geplante Änderung eine
Anhebung der zulässigen Geschossflächenzahl von 0,8 auf 1,2, womit die zulässige Ausnut-
zung an die Ausnutzung der Grundstücke Schloßallee 2-4 (GFZ 1,1) sowie 10 (GFZ 0,9) an-
geglichen wird.
Für das SO erfolgt keine Festsetzung einer Geschossflächenzahl. Nach der Definition der Voll-
geschosse in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung NRW (

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