Projekt Stadthaus-Areal; Vorbereitung der Auslobung des Wettbewerbs, hier: Ergänzende Nutzungen und Büro- und Immobilienstrategie

Beschlussvorlage
öffentlich
242046-11
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Projekt Stadthaus-Areal; Vorbereitung der
Auslobung des Wettbewerbs, hier: Ergänzende
Nutzungen und Büro- und Immobilienstrategie
Beratungsfolge
Hauptausschuss 26.06.2025 Empfehlung
Rat 03.07.2025 Entscheidung
Begründung der Eilbedürftigkeit:
Der Rat hatte für das Projekt Stadthaus-Areal den Hauptausschuss als
vorberatendes Gremium festgelegt. Vorlaufend waren der
Verwaltungsvorstand als Lenkungsgremium und der politische
Arbeitskreis sowie auch der Städtebau- und Gestaltungsbeirat
einzubinden. Die Sondersitzung des Städtebau- und Gestaltungsbeirates
war für den 21.05.2025 terminiert. Die Beratungsergebnisse aus dem v.g.
Gremium mussten abgewartet und die Beratungsvorlage darauf
aufbauend finalisiert werden. Eine frühere Finalisierung der
Beratungsvorlage war aufgrund dieser Zeitschiene nicht möglich.
Beschlussvorschlag
I. Der Rat nimmt die Vorlage zur Kenntnis und stimmt folgenden
Rahmenbedingungen als Basis zur Ausformulierung der
Wettbewerbsunterlagen (Auslobung) zum Projekt Stadthaus-Areal zu:
• Die Stadtverwaltung mit Rathausfunktionen (Ratssaal, Sitzung-
und Konferenzräume) mit mindestens ca. 36.000￿m² NUF
(entspricht ca. 51￿% des ermittelten Gesamtflächenbedarfs
unter Berücksichtigung der Umsetzung des Drei-Zonen-
Konzeptes gemäß „Zukunft unserer Arbeit” und bildet damit die
Verwaltungsmehrheit an einem zentralen Standort ab). Die
Flächen der Stadtverwaltung mit Rathausfunktionen sollen wie
folgt aufgeteilt werden
o Mindestens ca. 28.000m² NUF als interne und exklusive
Fläche nur für die Büroarbeitsflächen der
Verwaltungsmitarbeitenden
o ca. 6.500m² NUF als halböffentliche und öffentliche
Flächen für Verwaltung, Gremien, Bürger*innen (bspw.
als Ratssaal, Sitzungsräume, Besprechungsräume,
Offenlegungen etc.), die multifunktional nutzbar sind und
die außerhalb der Öffnungszeiten auch Dritten zurSeite 1 von 9
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Verfügung gestellt werden können, um das Areal weiter
zu beleben
o ca. 1.500m² NUF als Betriebsrestaurant als Ersatz für
eine Kantine, die für die Mitarbeitenden Angebote bietet,
aber auch der Öffentlichkeit zugänglich ist
• Ergänzende Nutzungen priorisiert wie folgt:
o Kindertagesstätte mit mindestens 4 Gruppen, nach LVR
Standard und gemäß KiBiz NRW 2020
o Wohnen
o Prüfung eines Sky-Restaurants
o Verwaltungsnahe und quartiersorientierte
Dienstleistungen, die den heutigen Nutzungen
entsprechen
o Kulturelle oder pädagogische Einrichtungen (ca.
1.300￿m² NUF als Bedarfsfläche)
II. Die Verwaltung prüft neben der grundsätzlichen Realisierung eines Sky-
Restaurants die Möglichkeit der Zusammenlegung der Mitarbeitenden-
Kantine mit dem Sky-Restaurant zur sinnvollen Nutzung von
potenziellen Synergien.
III. Der Rat nimmt die Darstellung zum Flächen- und Wirkkonzept zur
Kenntnis und beauftragt die Verwaltung die Bedarfe der Verwaltung
weiter zu konkretisieren und in eine Büro- und Immobilienstrategie zu
überführen.
IV. Die Verwaltung legt dem Rat zur Sitzung am 04.09.2025 den finalen
Entwurf des Auslobungstextes vor.
Begründung
Mit dem Grundsatzbeschluss vom 12.12.2024 (DS 242046) hat der Rat der
Stadt Bonn entschieden, das Stadthaus-Areal als primären
Verwaltungsstandort mit ergänzenden Nutzungen zu entwickeln.
Konkretisierend wurde in diesem Zusammenhang durch den Rat am
20.03.2025 beschlossen, die Entwicklung des Areals unter Zuhilfenahme eines
architektonischen und planerischen Realisierungswettbewerbs vorzunehmen
(DS 242046-08). Zudem wurde in der gleichen Sitzung unter der DS 242046-09
entschieden, dass die zunächst mit einem festgelegten Anteil von 25 % zu
realisierenden, ergänzenden Nutzungen einer erneuten Prüfung unterzogen
werden sollen. Im Ergebnis dieser Prüfung soll durch die Verwaltung dargelegt
werden, welcher veränderte Anteil zur ergänzenden Nutzung unter Erhalt des
Bestandsschutzes möglich ist. Dabei soll von zwei Varianten ausgegangen
werden:
1. Variante: die ergänzende Nutzung liegt deutlich über 25 %Seite 2 von 9
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2. Variante: die ergänzende Nutzung beträgt maximal 25 %
Für die Vorbereitung und Durchführung des architektonischen und planerischen
Realisierungswettbewerbs ist es erforderlich, einen notwendigen Rahmen zu
schaffen und Planungsaufträge möglichst konkret zu formulieren. Hierzu
gehört, Flächenbedarfe über konkrete Messgrößen als Planungsrahmen oder
Planungsziele zu definieren, damit sie in den noch zu erarbeitenden
Auslobungstext des Wettbewerbs eingebunden werden können. Zur Ermittlung
der Flächenbedarfe im Areal für die Verwaltung soll weiterhin auf die, im
Grundsatzbeschluss vorgeschlagene, Variante 3Nc mit Kernsanierung,
Teilabriss und integriertem Neubau und dem Nutzungsmix zurückgegriffen und
diese zur Grundlage des Wettbewerbs gemacht werden.
Ziel des Wettbewerbs
Die Stadtverwaltung Bonn bedient sich in diesem Projekt eines
architektonischen und planerischen Realisierungswettbewerbs. Ziel dieses
Wettbewerbs ist es, planerische Entwürfe in Städtebau, Architektur,
Energiekonzeption und Freiraumplanung zu erhalten, um den bestmöglichen
Ansatz für die Entwicklung des Areals zu ermitteln, weiterzuverfolgen und
diesen gleichzeitig mit einem qualifizierten Büro umsetzen zu können.
Es ist beabsichtigt, einen der Sieger des Wettbewerbs mit der Umsetzung zu
beauftragen.
Vorbereitung des Wettbewerbs
Mit der Wettbewerbssteuerung wurde das Büro neubig hubacher Architekten
und Stadtplaner PartG mbB beauftragt. Ziel ist es, gemeinsam mit der
Wettbewerbssteuerung die Auslobung des Wettbewerbs für die
Beschlussunterlage zur Ratssitzung am 04.09.2025 zu erarbeiten.
Für das Wettbewerbsverfahren wird vorgeschlagen den EU-weiten
Teilnahmewettbewerb mit 15 bis 18 Büros mit teilweise internationaler
Beteiligung durchzuführen, von denen sechs bis acht Büros anhand
festgelegter Kriterien, wie bspw. Leistungsfähigkeit anhand von
Mindestanforderungen an Referenzprojekte (u. a. umgesetzte Projekte sowie
Erfahrungen mit Bestandssanierungen) gesetzt werden sollen. Die zum
Wettbewerb zugelassenen Büros stellen für die Bearbeitung des Wettbewerbs
ein interdisziplinäres Planungsteam zusammen, das auch Expertise im Bereich
Freiraum, Tragwerk, Nachhaltigkeit und Brandschutz umfasst. Ziel ist, zwei
Büros aus Bonn zur lokalen Beteiligung zu berücksichtigen. Zudem wird ein
versiertes Preisgericht mit Sach- und Fachjuroren für die Auswertung
zusammengestellt. Über den Wettbewerb werden mit Auswertung der Entwürfe
durch das Preisgericht die Preisträger und Sieger ermittelt.
Nach der Preisverleihung schließen sich die Verhandlungen im Hinblick auf die
Auftragsvergabe und die ergänzende Vergabe hin zur Kumulation der
Planungsleistung an ein Generalplanungsbüro an.Seite 3 von 9
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Zurzeit werden der Auslobungstext und die benötigten Unterlagen und
Informationen zusammengestellt, die zu setzenden Büros und auch die
Besetzung des Preisgerichtes vorgeschlagen. Das Preisgericht setzt sich in der
Regel zusammen aus Fachexpert*innen, Vertreter*innen der Verwaltung und
Ratsmitgliedern.
Im weiteren Verfahren zur Vorbereitung der Auslobung sollen die Informationen
um weitere städtebauliche, planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche
Aspekte und die zu beachtenden rechtlichen Vorgaben, sowie auch um
Aspekte von Nachhaltigkeit, Aufenthaltsqualität und Belebung, ergänzt werden.
Auch die städtebaulichen Aspekte und Impulse aus dem politischen
Arbeitskreis sowie dem Städtebau- und Gestaltungsbeirat werden hierbei
berücksichtigt.
Der Städtebau- und Gestaltungsbeirat hat bereits in seiner Sitzung am
21.05.2025 erste Impulse für die Art und Weise des Verfahrens und für den
Auslobungstext gegeben. Nach Fertigstellung des Auslobungstextes und der
weiteren Informationen und Unterlagen erfolgt eine erneute Beteiligung.
Flächenbedarf der Verwaltung
Für den vorzubereitenden architektonischen und planerischen
Realisierungswettbewerb ist es wesentlich, konkrete Flächenbedarfe zu
definieren.
Ziel der Stadtverwaltung ist es, die zukünftigen Flächenbedarfe für die
Verwaltung unter Berücksichtigung moderner und flexibler Arbeitswelten zu
planen. Hiermit geht auch eine erhöhte Desksharing-Quote sowie
Flächenbedarfe für Kommunikation, Kollaboration, Fokusbereiche mit ruhigen
Arbeitszonen und attraktiven Serviceflächen für Dienstleistungen für die
Bürg*innen und Kund*innen einher.
Im Rahmen der Vorbereitung zum Grundsatzbeschluss wurde daher bereits
eine Prognose des Arbeitsplatz- und Flächenbedarfs der Stadtverwaltung
erarbeitet.
Das Ergebnis der Bedarfsprognose führte in diesem Zusammenhang zu einem
Gesamt-Flächenbedarf von insgesamt 71.000m² Nutzfläche zur Realisierung
von 2.680 Büroarbeitsplätzen (im Weiteren AP) für die Stadtverwaltung.
Auf das Stadthaus-Areal bezogen wurde bereits im Dezember 2024 unter
Berücksichtigung der im Grundsatzbeschluss vorgeschlagenen Variante N3c
die Realisierung von 1.370 bis 1.600 AP vorgesehen und hier eine Fläche
zwischen ca. 36.000 bis 42.000m² NUF angestrebt. Dies entspricht ca. 51 bis
60 % des Gesamtbedarfs für die Verwaltung.
Um das Ziel eines Hauptverwaltungsstandortes zu erhalten und unter
Berücksichtigung der vergleichenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (vgl.
Grundsatzbeschluss zu DS 242046 Anlage 17), soll daher mit mindestens
36.000m² NUF geplant werden. Dies entspricht einer Realisierung von ca.
1.300 bis 1.400 AP am Standort. Nach dem Grundsatzbeschluss wurden dieSeite 4 von 9
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Auswertungen zu den Flächenbedarfen fortgesetzt und über eine erste
konkretisierende Indikation kann mit der Nutzfläche von 36.000m² eine
sinnvolle Ausgestaltung und Planung der Flächen mithilfe des Drei-Zonen-
Prinzips erfolgen, welche die Konstellation aus sinnvollen Nachbarschaften und
Heimaten verschiedener Dezernate und Ämter abbildet.
Im Ergebnis dieser konkretisierenden Indikationen sollen die Flächen der
Stadtverwaltung mit Rathausfunktionen wie folgt aufgeteilt werden:
• Mindestens ca. 28.000m² NUF als interne und exklusive Fläche
nur für die Büroarbeitsflächen der Verwaltungsmitarbeitenden
• ca. 6.500m² NUF als halböffentliche und öffentliche Flächen für
Verwaltung, Gremien, Bürger*innen (bspw. als Ratssaal,
Sitzungsräume, Besprechungsräume, Offenlegungen etc.), die
multifunktional nutzbar sind und die außerhalb der
Öffnungszeiten auch Dritten zur Verfügung gestellt werden
können, um das Areal weiter zu beleben
• ca. 1.500m² NUF als Betriebsrestaurnat als Ersatz für eine
Kantine, die für die Mitarbeitenden Angebote bietet, aber auch
der Öffentlichkeit zugänglich ist
Bereits in seiner Sitzung am 14.03.2024 hat der Rat unter der DS 240198 die
Verwaltung beauftragt, eine weitgehende Zusammenlegung städtischer
Standorte zu prüfen.
Die Beratungsvorlage 242046 zum Grundsatzbeschluss, greift diesen
Gedanken auf und plant die Deckung des Bedarfs durch das Stadthaus, die
Bezirksrathäuser, das Alte Rathaus und ergänzend durch einen Flexanteil
Miete sicherzustellen.
Im Grundsatzbeschluss wurde daher bislang folgende Aufteilung angenommen:
• Auf dem Stadthaus-Areal werden mit rd. 36.000m² NUF 51% des
Gesamtbedarfs abgedeckt. Damit würde der Standort die Mehrheit der
Verwaltungsflächen und damit den Hauptsitz der Verwaltung abbilden.
• Weitere 14% (rd. 10.000m² NUF) des Gesamtbedarfs können in den
drei Bezirksrathäusern und dem Alten Rathaus sichergestellt werden.
• Die verbleibenden 35% des Gesamtbedarfs (rd. 25.000m² NUF)
müssen demnach in anderen städtischen Liegenschaften oder über
Anmietungen gedeckt werden.
Für den Wettbewerb ausschlaggebend ist zum jetzigen Zeitpunkt die
Benennung der Flächenbedarfe am Stadthaus-Areal. Diese werden derzeit in
einem generischen Raum- und Flächenprogramm zusammengestellt und sollen
im Wettbewerb durch die Teilnehmenden in Form von generischen
Regelgeschoss Grundrissen dargestellt werden. Ergänzend werden die
spezifischen und repräsentativen Bedarfe konkret beschrieben, sodass diese
im Wettbewerb von den Teilnehmenden dezidiert in Grundrissen und
Visualisierungen bearbeitet werden können (beispielsweise Ratssaal,Seite 5 von 9
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Sitzungssäle, Eingangsbereich und Verteilebene, etc.).
Ergänzende Nutzungen
Sinnvoll aufgewertet und belebt werden soll das Areal und Quartier durch
ergänzende Nutzungen. In der Ratssitzung am 13.02.2025 wurde unter der DS
242046-07 bereits über die rechtliche Einschätzung zur planungsrechtlichen
Zulässigkeit von ergänzenden Nutzungen und zur Wohnnutzung informiert.
Der Wettbewerb orientiert sich bezüglich der ergänzenden Nutzungen am
Grundsatzbeschluss des Rates. In diesem wurde bereits dargestellt, dass das
Areal grundsätzlich Möglichkeiten zulässt, die ergänzenden Nutzungen sinnvoll
am Areal mit der mindestens vorgesehenen Verwaltungsnutzung zu
kombinieren (Anlage 11).
Um eine ausreichende Fläche für ergänzende Nutzungen zur Verfügung zu
stellen, wurde der Verwaltungsbedarf am Standort bereits deutlich reduziert.
Statt der bislang 42.000 qm NUF am Standort genutzten Fläche, werden in der
Auslobung des Wettbewerbs mindestens 36.000 m² NUF vorgesehen. Dies
räumt zugunsten der ergänzenden Nutzungen einen größeren Spielraum ein.
Zudem werden im Zuge der Mitnutzung der halb-öffentlichen Flächen (bspw. in
Abendstunden) künftig auch Nutzungsmöglichkeiten für Vereine, Verbände und
weitere geschaffen.
Bereits im Bestand ließe sich zudem durch die Änderung der Nutzung einzelner
Flächen, beispielsweise durch die Umnutzung der U1 oder die Verlagerung von
Technikgeschossen, eine höhere Nutzfläche für die Verwaltung oder die
Unterbringung ergänzender Nutzungen im Areal realisieren. Darüber hinaus
bestehen im Bereich Wohnen weitere Möglichkeiten zur Ausweitung der
vorhandenen Flächenanteile. Durch die mögliche additive Betrachtung dieser
Fläche im Areal könnte anteilig mehr Fläche für Verwaltung und ergänzende
Nutzungen geschaffen werden.
Entsprechende Überlegungen und Möglichkeiten wurden anhand einer
visuellen Darstellung in der Sitzung des politischen Arbeitskreises am 15. Mai
2025 bereits vorgestellt. Die diversen Möglichkeiten, die am Areal bestehen,
lassen für die Zukunft derzeit allerdings noch keine konkrete Aussage zu der
künftigen Gesamtfläche zu. Insofern ist es nicht zielführend im Wettbewerb mit
einer prozentualen Verteilung der Flächen für Verwaltung und ergänzende
Nutzungen als Vorgabe vorzugehen.
Vielmehr ist es Ziel des Wettbewerbs, dass die teilnehmenden Büros, unter
Berücksichtigung der durch die Stadt Bonn vorgegebenen Bedarfe, eine
sinnvolle Gestaltung des Areals vornehmen und entsprechende Flächen im
größtmöglichen Umfang vorsehen.
Die ergänzenden Nutzungen werden im Auslobungstext daher über die
qualitative Beschreibung der Bedarfe und Orientierungsgrößen (bspw.
Studierenden- und Auszubildendenwohnen, Senioren- und Familienwohnungen
und Wohnungstypologie) ausgewiesen und sollen in den Entwürfen
bedarfsorientiert geplant werden. Anhand einer vorgenommenen PriorisierungSeite 6 von 9
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im Auslobungstext werden die vorgesehenen Nutzungszwecke festgelegt.
Unter Ausnutzung der größtmöglichen Fläche ist so sichergestellt, dass ein
ausreichender Umfang für ergänzende Nutzungen vorgesehen ist, ohne die
Flächen der Verwaltung entgegen den notwendigen Bedarfen zu reduzieren.
Mögliche Synergien könnten sich durch die Zusammenlegung der
Mitarbeitenden-Kantine und des grundsätzlich noch zu prüfenden Sky-
Restaurants als multifunktionale Nutzung ergeben.
Die Türme A, B und C müssen aufgrund des Tragwerks in ihrer Kubatur
erhalten bleiben und als halböffentliche, öffentliche und nichtöffentliche Flächen
für Verwaltung, Gremien und Bürger*innen vorbehalten sein. Ergänzende
Nutzungen wie bspw. Das zu prüfende Sky-Restaurant können hier eine
Berücksichtigung finden.
Die Türme D und E sowie der Sockelbereich inklusive die Parkebene U1
können unter Berücksichtigung der Spielräume des Planungs- und Baurechts
baulich neu interpretiert werden.
Eine Wohnnutzung ist grundsätzlich auf Grundlage des §31Abs. 3 BauGB
genehmigungsfähig.
Nutzung Wohnen additiv
Wohnen ist als additive Nutzung zulässig, sofern es städtebaulich verträglich, in
die Ensemblewirkung eingebettet und über §￿31 Abs.￿3 BauGB
genehmigungsfähig ist.
Wohnnutzung im Rahmen des §￿31 Abs.￿3 BauGB: Die Wohnnutzung ist auf
dem Wettbewerbsareal grundsätzlich nicht planungsrechtlich zulässig, da es
sich gem. den Festsetzungen des Bebauungsplanes um eine
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Stadthaus“ handelt. Im Sinne
des §￿31 Abs.￿3 BauGB kann jedoch im Einzelfall eine Befreiung zugunsten
des Wohnungsbaus erteilt werden, sofern der Gemeinbedarf überwiegt und die
Befreiung mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Bundesstadt Bonn ist
gemäß Baulandmobilisierungsverordnung NRW als Gebiet mit angespanntem
Wohnungsmarkt ausgewiesen. Die vorgenannte Regelung ist bis zum 31.
Dezember 2026 befristet. Für die Bearbeitung des Wettbewerbs wird davon
ausgegangen, dass die aktuelle Befristung der Regelung über den 31.12.2026
hinaus verlängert wird.
Der Verwaltung liegt eine erste juristische Stellungnahme bezüglich der
Einflussnahme der Wohnbebauung auf den Bestandsschutz vor, die
Gestaltungsmöglichkeiten für Wohnen zulässt. Diese wird verwaltungsintern
weiter geprüft. Ergebnisse der Prüfung werden im Auslobungstext
berücksichtigt.
Zielführend für die Verwaltung ist in diesem Zusammenhang, dass auf eine
Umnutzung des Bestands in den Türmen A, B und C für Wohnzwecke
verzichtet wird.
Weiteres VorgehenSeite 7 von 9
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Die Bedarfe der Verwaltung werden im Detail mit den Dezernaten und Ämtern
weiter abgestimmt. Diese werden in konkrete Raum- und Flächenprogramme
überführt und in den Liegenschaften, im Einklang mit der
Nachbarschaftsbildung über das Zusammenarbeitsmodell anhand
Lebenslagen, verortet. So ergibt sich eine fundierte Grundlage für die, an den
Wettbewerb anschließende, Planung im Speziellen für das Stadthaus-Areal.
Um aus dem Flächen- und Wirkkonzept, dass im Zuge der Vorbereitung des
Grundsatzbeschlusses erarbeitet wurde, die Büro- und Immobilienstrategie und
somit das Ziel Szenario 203X zu entwickeln, ist es erforderlich
• Entscheidungen zum Stadthaus-Areal in die Strategien zurückzuführen,
um aus den Ergebnissen des Realisierungswettbewerbs erste valide
Rückschlüsse auf die Verortung von Verwaltungsnutzung auf dem
Stadthaus-Areal (reale Flächeninanspruchnahme) und den
verbleibenden Flächenbedarf außerhalb des Stadthaus-Areals
vorzunehmen.
• Die Eignung der Zielimmobilien für Verwaltungsnutzungen auf
Möglichkeiten zur Umsetzung des Drei-Zonen-Prinzips oder auch
alternativ für Umsetzung sog. Mini-Zonen (hier insbesondere öffentliche
und halb-öffentliche Bereiche) zu überprüfen. Gleichzeitig müssen die
Zusammenarbeitsbeziehungen und Sonderbedarfe der Ämter und
Dezernate Berücksichtigung finden und in den Zielimmobilien sinnvoll
verortet werden können:
o Validierung der bisherigen Annahmen nötig, Untersetzung der
Annahmen mittels Raum- und Flächenprogramm
o Gebäudesteckbriefe mit Zielszenarien verknüpfen (Machbarkeit
und finanzielle Auswirkungen)
Es ist vorgesehen, die Fortschreibung des Flächen- und Wirkkonzeptes
(Veränderungen zum Status Quo 12.12.2024) in Form einer Bürostrategie in
den einzelnen Stadien der Entwicklung im Stadthaus-Areal (Auszug,
Revitalisierung und Bau, sowie Einzug mit Realisierung der „Zukunft unserer
Arbeit“) und einer ganzheitlichen Immobilienstrategie mit konkreteren
wirtschaftlichen Bewertungen zu notwendigen Maßnahmen, Laufzeiten und
Belegungen darzustellen. Daraus ergibt sich in Zusammenführung der
Ergebnisse aus Büro- und Immobilienstrategie die Erstellung des Ziel
Szenarios 203X, welches nach Rückführung der Ergebnisse aus dem
Realisierungswettbewerb zum Stadthaus-Areal alle notwendigen Aspekte für
die Stadtverwaltung der Zukunft im Stadtgebiet abbildet.
Sachstand zur Oberkasseler Straße 2
Auch eine Bewertung der Oberkasseler Straße 2 als langfristigen zweiten
Standort kann über dieses Verfahren vorgenommen werden.
Grundsätzlich kann die Liegenschaft Oberkasseler Straße 2 im Drei-Zonen-
Prinzip aufgebaut werden und Angebote nach Lebenslagen-Modell anbieten.Seite 8 von 9
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Erste Erkenntnisse können in der Sitzung am 04. September 2025 vorgestellt
werde
Anlage/n
KeineSeite 9 von 9