Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal

Mitteilungsvorlage
öffentlich
242046-07
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal
Beratungsfolge
Rat 13.02.2025 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Mitteilung:
Die Verwaltung informiert über die Ergebnisse zu Beschlusspunkt Ziffer 1:
Zur Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit ergänzender Nutzungen zur
Belebung des sog. Stadthaus-Areals und insbesondere zur Wohnnutzung wird
auf die rechtliche Stellungnahme vom 31.01.2025 der beauftragen Rechtsan-
waltskanzlei verwiesen, die als Anlage beigefügt ist.
Zusammenfassend beantworten die beauftragten Rechtsanwälte die aufgewor-
fene Fragestellung wie folgt:
Künftige Nutzungen für Einrichtungen des Gemeinbedarfs, die sich im Rahmen
der festgelegten Zweckbestimmung „Stadthaus“ bewegen, sind (allgemein)
zulässig. Hierunter sind in erster Linie die Nutzungen als Rathaus und Haupt-
sitz der Verwaltung sowie Einrichtungen für verwaltungsnahe Dienstleistungen
sowie die (mitgezogene) Nutzung von Räumlichkeiten als Betriebsrestaurant,
Kindertagesstätte und (öffentliches) Parkhaus zusammenzufassen.
In Bezug auf etwaige weitere dem Gemeinbedarf dienende Nutzungen, wie
etwa eine Nutzung als städtischer Begegnungsort, für städtische Kultureinrich-
tungen sowie für Einrichtungen der Bildung und Wissenschaft, ist, sollen derar-
tige Nutzungen innerhalb des Plangebietes realisiert werden, zu untersuchen,
ob diese unter Berücksichtigung der in der Sitzung des Rates der BundesstadtSeite 1 von 20
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Bonn vom 30.6.1970 vorgelegten Pläne des Büros Prof. Heinle/Dipl.-Ing. Wi-
scher und Partner, Stuttgart, für den damals beabsichtigen Neubau des Stadt-
hauskomplexes der festgelegten Zweckbestimmung „Stadthaus“ entsprechen.
Mit der Zweckbestimmung unvereinbare Nutzungen sind planungsrechtlich un-
zulässig. In diesem Fall kommt u.U. die Erteilung von Befreiungen gem. § 31
Abs. 2 BauGB in Betracht.
Für einen möglichen Wohnungsbau auf dem Stadthaus-Areal ist von seiner
Unvereinbarkeit mit der festgelegten Zweckbestimmung auszugehen, wenn der
Anteil der Gemeinbedarfsnutzungen den Anteil der Wohnnutzung nicht mehr
überwiegt. Überwiegt der Anteil der Gemeinbedarfsnutzungen den Anteil der
Wohnnutzung, kommt demgegenüber die ermessensfehlerfreie Zulassung ei-
ner Befreiung für den Wohnungsbau gem. § 31 Abs. 3 BauGB (nach derzeitiger
Rechtslage befristet bis 31.12.2026) in Betracht.
Die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche vermittelt keinen Nachbarschutz;
daher berührt die Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung als Gemeinbe-
darfsfläche -vorbehaltlich der Wahrung sonstiger nachbarrechtlich relevanter
Vorschriften- Nachbarrechte Dritter nicht.
Ergänzende Information zum weiteren Vorgehen
Zum Beschlussauszug zu Ziffer 2 bereitet die Verwaltung eine Beschlussvorla-
ge für die Sitzung des Rates am 20.03.2025 vor. Die Darstellung der Risiko-
und Ausstiegsszenarien im Rahmen der Realisierung des künftigen Stadthaus-
Areals steht im engen Bezug mir der noch zu wählenden Umsetzungsvariante.
Aus diesem Grund erfolgt die Darstellung dieser Szenarien in der Vorlage für
den Rat am 20.03.2025. Dem vorgeschaltet erfolgt im politisch beschlossenen
Arbeitskreis zum Projekt Stadthaus-Areal Ende Februar 2025 eine Vorstellung
und Diskussion der bisherigen Überlegungen. Die Ergebnisse dieses Treffens
sollen dann in die Beschlussvorlage einfließen.Seite 2 von 20
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Anlage/n
1 Rechtliche_Stellungnahme_Stadthaus_Bonn_30.01.2025 (öffentlich)
2 Rat 12.12.2024 Beschlussauszug Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal
(öffentlich)Seite 3 von 20
Rechtliche Stellungnahme
zur Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit ergänzender Nutzungen
zur Belebung des sog. Stadthaus-Areals nördlich des Berliner Platzes zwischen Franzstraße,
Weiherstraße und Maxstraße am südlichen Rand der Bonner Nordstadt
erstellt von
Rechtsanwalt Dr. Thomas Lüttgau
sowie
Rechtsanwalt Nick Kockler
im Auftrag
der Bundesstadt Bonn
Köln, den 31.01.2025Seite 4 von 20
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A. Ausgangslage
Das nördlich des Berliner Platzes am südlichen Rand der Bonner Nordstadt bestehende, in den 70er-Jahren erbaute
Stadthaus der Bundesstadt Bonn bedarf der Kernsanierung. Auf dem rund 17.423 qm großen Stadthaus-Areal
(Gemarkung Bonn, Flur 16, Flurstück 802) sind überwiegend das Rathaus und der Hauptsitz der städtischen Verwaltung
lokalisiert. Daneben finden sich im Bestand ergänzende Nutzungen in Gestalt eines Betriebsrestaurants, einer
Kindertagesstätte, einer Gastronomie, verwaltungsnaher Dienstleistungen sowie eines öffentlichen Parkhauses.
In seiner Sitzung am 12.12.2024 fasste der Rat der Bundesstadt Bonn nach Vorbereitung durch die Verwaltung einen
Grundsatzbeschluss für das Stadthaus-Areal. Dieser Grundsatzbeschluss folgt dem Ansatz „form follows function“ und
nimmt zunächst eine Abwägung der möglichen künftigen Nutzungen vor. Politisch zum Ausdruck gebrachter Wille ist
die Neuentwicklung des Stadthaus-Areals. Die Nutzung des Areals durch die Stadtverwaltung sowie als Rathaus auf
maximal 75 % der Fläche soll durch weitere Nutzungen auf mindestens 25 % der Fläche ergänzt werden. Eine nähere
Konkretisierung der künftigen Nutzungen bleibt der weiteren Beschlussfassung durch den Rat der Bundesstadt Bonn
vorbehalten. Aus Sicht der Verwaltung kommen neben den auch bereits im Bestand vorhandenen Nutzungen (s.o.)
insbesondere städtische Begegnungsorte, städtische Kultureinrichtungen sowie Einrichtungen der Bildung und
Wissenschaft in Frage. Daneben ist vor allem die Wohnraumschaffung politischer Wille. Übergeordnetes Ziel des
Nutzungsmixes ist eine Belebung des Stadthaus-Areals.
Planungsrechtliche Grundlage für das Stadthaus-Areal bildet der Bebauungsplan Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn
vom 17.3.1972. Dieser legt das in Rede stehende Quartier (Flurstück 208) als Baugrundstück für den Gemeinbedarf
fest und erlaubt eine Bebauung in geschlossener Bauweise. Das Maß der baulichen Nutzungen wird über Festlegungen
zur Geschossigkeit, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,7 gesteuert. Die
überbaubaren Grundstücksflächen werden über Baugrenzen definiert. Das südlich an das Stadthaus-Areal unmittelbar
angrenzende Grundstück (Flurstück 800, groß 793 qm) ist als Kerngebiet (MK) ausgewiesen. Innerhalb eines mittels
Baugrenzen näher definierten Baufensters erlaubt der Bebauungsplan insoweit eine II-geschossige Bebauung in
geschlossener Bauweise bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0.
Ziff. 4 der textlichen Festlegungen zum Bebauungsplan bestimmt, dass innerhalb des Kerngebietes im Erdgeschoss
Anlagen nach § 7 Abs. 2 Ziff. 2 BauNVO 1968 (Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des
Beherbergungsgewerbes sowie Vergnügungsstätten) und sonstige Läden sowie Tankstellen nach § 7 Abs. 3 Ziff. 1
BauNVO 1968 allgemein, im Obergeschoss Wohnungen nach § 7 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig
sind.
Soweit der Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplans ursprünglich auch die Flächen des heutigen Berliner
Platzes sowie die südlich des Berliner Platzes zwischen der heutigen Thomas-Mann-Straße (ehemals Meckenheimer
Straße) und der Budapester Straße gelegenen Grundstücksflächen umfasste, wurde der Bebauungsplan Nr. 7722-6
mit Beschluss des Rates der Bundesstadt Bonn vom 15.9.1994, rechtskräftig seit dem 20.1.1995, teilaufgehoben.
B. Fragestellung
Vor diesem Hintergrund ist die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit von der „Stadthaus-Nutzung“ ergänzender
Nutzungen, insbesondere einer Wohnnutzung zu untersuchen. Im Rahmen der Stellungnahme kann und sollte auchSeite 5 von 20
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eine Vorgabe für die planenden Architekt*innen zum jeweils zulässigen Anteil ergänzender Nutzungen formuliert
werden, die im Rahmen eines Wettbewerbs für die Neustrukturierung angesprochen werden sollen. Damit kann sich
die Antwort auch auf eine Range „von – bis“ mit Angabe der Umstände beziehen. Für den Fall, dass aufgrund des
aktuellen Planungstandes noch keine belastbare Aussage getroffen werden kann, soll überdies geklärt werden, welches
Stadium und Tiefe eine Planung haben muss, um belastbare Aussagen treffen zu können.
Der bestehende Gebäudekomplex soll bis 2027 leergezogen werden. Ein Baubeginn für den beabsichtigen Umbau ist
für das Jahr 2028 geplant. Die erforderliche Baugenehmigung wird für das Jahr 2027 erwartet. Zwecks Durchführung
eines etwaig erforderlichen Bebauungsplanaufstellungsverfahrens wird von der Verwaltung ein Zeitraum von rund 5
Jahren veranschlagt.
Für die Bearbeitung wurden den Unterzeichnern
- eine Kopie der Planzeichnung zum Bebauungsplan Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn,
- ein zusammenfassender Erläuterungsbereich zur Vorbereitung des Grundsatzbeschluss Zukunft
Stadthaus-Areal Bonn der dbp dasbauprojekt GmbH in Zusammenarbeit mit der DREES & SOMMER SE
vom 15.11.2024 (Anlage 02 zur Beschlussvorlage 242046),
- eine zusammenfassende Darstellung des Ergebnisses der Abstimmung zwischen Amt 61
(Stadtplanungsamt) und Amt 63 (Bauordnungsamt) zur Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses (Anlage
25 zur Beschlussvorlage 242046) sowie
- eine Stellungnahme des Stadtplanungsamtes der Bundesstadt Bonn zur Zulässigkeit von Wohnnutzung
innerhalb des Stadthaus-Areals vom 5.12.2024
zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus liegt der Bearbeitung die Planbegründung zum Bebauungsplan Nr. 7722-6 der
Bundesstadt Bonn sowie seiner Teilaufhebung zugrunde. Die Bearbeiter hatten über das Ratsinformationssystem der
Bundesstadt Bonn (ALLRIS) ferner Zugriff auf die Beschlussvorlage 242046 nebst Anlagen. Nicht Gegenstand dieser
Bewertung sind bauordnungsrechtliche oder sich aus anderen Gesetzen (z. B. Denkmalschutz) ergebende
Fragestellungen.
C. Rechtliche Stellungnahme
Die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit einzelner Nutzungen richtet sich gem. § 30 Abs. 1 BauGB grundsätzlich
nach den Festsetzungen des für das Stadthaus-Areal gültigen, qualifizierten Bebauungsplans
Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn (vgl. nachfolgend unter Ziff. 1). Nutzungen, die nach dem Bebauungsplan weder
allgemein noch ausnahmsweise zulässig sind, können unter den Voraussetzungen von § 31 Abs. 2 BauGB (vgl.
nachfolgend unter Ziff. 2) oder § 31 Abs. 3 BauGB (vgl. nachfolgend unter Ziff. 3) im Wege der Befreiung zugelassen
werden. Im Einzelnen:
1. Planungsrechtlich zulässige Nutzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB)
Anders als für das am südlichen Rand des Plangebietes gelegene Flurstück 800, das als Kerngebiet (MK) ausgewiesen
ist, legt der Bebauungsplan für das Stadthaus-Areal (= Flurstück 802) kein Baugebiet im Sinne derSeite 6 von 20
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Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Die ihrer Art nach zulässigen Nutzungen bestimmen sich nach dem Inhalt der
auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1, Buchst. f) BBauG 1960 getroffenen Festlegung des Stadthaus-Areals als sog.
Baugrundstück für den Gemeinbedarf.
Das Begriffspaar „Anlage des Gemeinbedarfs“ fand im Bundesbaugesetz 1960 (BBauG 1960) und findet im heutigen
Baugesetzbuch (1960) zwar an mehreren Stellen Verwendung; eine Legaldefinition existiert jedoch nicht. § 5 Abs. 2
Nr. 2, Buchst. a) BauGB benennt mit „Schulen“, „Kirchen“ sowie „sonstigen kirchlichen, sozialen, gesundheitlichen und
kulturellen Zwecken dienenden Gebäuden und Einrichtungen“ lediglich beispielhaft verschiedene Nutzungen des
Gemeinbedarfs. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Gemeinbedarfsanlagen durch
(1.) die Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe,
(2.) die Zugänglichkeit für die Allgemeinheit und
(3.) das Fehlen oder die nur untergeordnete Bedeutung privatwirtschaftlichen Gewinnstrebens
gekennzeichnet.
vgl. BVerwG, Urteil v. 12.12.1996 – 4 C 17.95 –, NVwZ 1997, 902; Urteil v. 28.4.2004 – 4 C 10/03 –, NVwZ
2004, 1244
Dass an ihnen Gemeingebrauch herrscht, ist nicht zu verlangen. Auch einer öffentlichen Trägerschaft bedarf es nicht,
sodass es im Ergebnis auch auf die Rechtsform des Trägers nicht entscheidend ankommt. Anlagen des Gemeinbedarfs
müssen jedoch für die Allgemeinheit zugänglich sein, also einem nicht fest bestimmten, wechselnden Teil der
Bevölkerung dienen.
vgl. BVerwG, Beschluss v. 18.5.1994 – 4 NB 15.94 –, NVwZ 1994, 1004 f.; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 5 Rdn. 26; Mitschang, in:
Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 5 Rdn. 15a
Auch wenn im Hinblick auf den nur beispielhaften Charakter der Aufzählung in § 5 Abs. 2 Nr. 2, Buchst. a) BauGB und
unter Berücksichtigung der in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts benannten Kriterien grundsätzlich
eine Vielzahl an Nutzungen als Anlagen für den Gemeinbedarf in Betracht kommt, ist über die Ausweisung des
Stadthaus-Areals als Baugrundstück für den Gemeinbedarf in dem Bebauungsplan Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn
allerdings nicht jedwede Gemeinbedarfsanlage zulässig.
Eine lediglich vorsorgliche Festsetzung, deren nähere Konkretisierung erst späteren Überlegungen vorbehalten bleiben
soll, wäre nicht statthaft. Sie würde nicht nur gegen das verfassungsrechtliche (rechtsstaatliche) Gebot der
ausreichenden normativen Bestimmtheit verstoßen, sondern zugleich das Gebot der gerechten Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange (§ 1 Abs. 6 BauGB) verletzen. Denn erst aus der konkreten Zweckbestimmung, dem
konkreten Gemeinbedarfszweck ergeben sich die entsprechenden städtebaulichen Gründe für die Festsetzung, für die
Erforderlichkeit i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, für die Ermittlung und Bewertung der von der Festsetzung berührten
öffentlichen und privaten Belange (§ 2 Abs. 3 BauGB) und für ihre Behandlung nach Abwägungsgrundsätzen. Der
Verwendungszweck einer Gemeinbedarfsfläche muss vor diesem Hintergrund konkret und eindeutig bestimmt sein.Seite 7 von 20
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vgl. BVerwG, Urteil v. 11.3.1988 – 4 C 56.84 –, juris; Beschluss v. 20.1.1995 – 4 NB 43.93 –, NVwZ 1995,
692
Als ausreichend ist insoweit allerdings anerkannt, wenn die Festsetzung einen konkretisierenden Zusatz enthält, der in
einer der örtlichen Situation angemessenen Weise hinreichend deutlich erkennen lässt, mit welchen besonderen Arten
von Gemeinbedarfsnutzungen zu rechnen ist.
Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 9 Rdn. 61; BVerwG,
Beschl. v. 20.1.1995 – 4 NB 43.93 –, a.a.O. (zur hinreichenden Bestimmtheit einer Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung „Dorfplatz“)
Vor diesem Hintergrund gewinnt zur näheren Konkretisierung der zulässigen Nutzungen innerhalb des als Fläche für
den Gemeinbedarf ausgewiesenen Baugrundstücks der in der Planbegründung näher zum Ausdruck kommende Zweck
der Planung Bedeutung. Grundlage der Planung waren hiernach die in der Sitzung des Rates der Bundesstadt Bonn
vom 30.6.1970 vorgelegten Pläne des Büros Prof. Heinle/Dipl.-Ing. Wischer und Partner, Stuttgart, für den damals
beabsichtigen Neubau des Stadthauskomplexes, vgl. hierzu Abs. 1 der Planbegründung zum Bebauungsplan
Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn.
Nach dieser der Planung zugrundeliegenden Zweckbestimmung, sind jedenfalls die im Zuge der Neukonzeption des
Stadthaus-Areals weit überwiegend beabsichtigten Nutzungen ihrer Art nach (allgemein) zulässig. Dies gilt
insbesondere für die beabsichtige Nutzungen als Rathaus und Hauptsitz der Verwaltung sowie Einrichtungen für
verwaltungsnahe Dienstleistungen. Unseres Erachtens ebenfalls noch von der Zweckbestimmung erfasst ist die
(mitgezogene) Nutzung von Räumlichkeiten als Betriebsrestaurant (auch soweit es auch externe Kunden bewirtet),
Kindertagesstätte (auch für Bedienstete) und (öffentliches) Parkhaus.
Soweit das Stadthausareal künftig als städtischer Begegnungsort, für städtische Kultureinrichtungen sowie für
Einrichtungen der Bildung und Wissenschaft genutzt werden soll, bedarf es für eine abschließende Bewertung der
näheren Konkretisierung etwaig infrage kommender Nutzungen.
Eine Nutzung von Flächen als ggfs. zusätzliche Gastronomie (ohne Beschränkung auf die Nutzung als
Betriebsrestaurant) ist – unabhängig von der Frage der Träger- / Betreibereigenschaft und vorbehaltlich einer
genaueren Prüfung der der Planaufstellung zugrundeliegenden Pläne des Büros Prof. Heinle/Dipl.-Ing. Wischer und
Partner– demgegenüber nicht von der Zweckbestimmung gedeckt. Eine, rein privatwirtschaftlichem Gewinnstreben
folgende Nutzung von Flächen für eine gastronomische Einrichtung, kann nicht (mehr) als Einrichtung des
Gemeinbedarfs angesehen werden. Denn mit der Zweckbestimmung “Gemeinbedarfsfläche Stadthaus“ wird das
planungsrechtlich zulässige Spektrum der nach § 30 Abs. 1 BauGB zulässigen Nutzungen definiert und begrenzt. Diese
aus Rechtsgründen gebotene Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten auf die Zweckbestimmung ergibt sich aus den
weitreichenden (hier nicht relevanten) Folgen einer derartigen Festsetzung (z.B. Vorkaufsrecht § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 9 Rdn. 65
Ggfs. können derartige Nutzungen -je nach Ausgestaltung- nach Auswertung der der Planaufstellung
zugrundeliegenden Erwägungen (vgl. oben) als deutlich untergeordnet „mitgezogen“ oder befreiungsfähig (vgl.
nachfolgend Ziff. 2.) sein.Seite 8 von 20
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2. Zulässigkeit der Befreiung für sonstige Nutzungen gem. § 31 Abs. 2 BauGB
Nutzungen, die nicht als Einrichtungen des Gemeinbedarfs der Zweckbestimmung „Stadthaus“ entsprechen, können
mangels Regelung konkreter Ausnahmen in dem zugrundeliegenden Bebauungsplan (§ 31 Abs. 1 BauGB) ohne
Änderung des Planungsrechts grundsätzlich nur dann zugelassen werden, wenn und soweit die Erteilung einer
Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB in Frage kommt.
Gem. § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der
Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur
Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des
Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar
ist.
Seit Inkrafttreten des Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 mit Wirkung zum 1.1.1998 verlangt § 31 Abs. 2 BauGB für
sämtliche der in den Nr. 1 bis 3 genannten Befreiungstatbestände, dass durch die Befreiung die Grundzüge der Planung
nicht berührt werden.
Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde liegende und in ihnen zum
Ausdruck kommende planerische Konzeption.
vgl. BVerwG, Beschluss v. 20.11.1989 – 4 B 163.89 –, juris; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 31 Rdn. 35
Sie werden nicht als solche im Bebauungsplan festgesetzt, ergeben sich aber aus den Festsetzungen (insbesondere
aus dem den Festsetzungen zugrunde liegenden planerischen Konzept), aus seiner Begründung (i.S.d. § 2a BauGB)
oder ggf. auch aus weiteren Unterlagen der Planaufstellung.
vgl. z.B. VGH Mannheim, Urteil v. 15.9.2016 – 5 S 114.14 –, NVwZ-RR 2017, 315; VGH München, Beschluss
v. 18.8.2017 – 15 ZB 16.940 –, BeckRS 2017, 122981, jeweils m.w.N.
Grundzüge der Planung sind ohne nähere Quantifizierung im Sinne von § 31 Abs. 2 BauGB bereits „berührt“, wenn
das betreffende Vorhaben von der Grundkonzeption des Bebauungsplans abweicht und diese insgesamt oder in Teilen
nicht eingehalten wird.Seite 9 von 20
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vgl. BVerwG, Urteil. v. 29.1.2009 – 4 C 16.07 –, BVerwGE 133, 98; Urteil v. 16.12.2010 – 4 C 8.10 –,
BVerwGE 138, 301; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 31
Rdn. 36
Befreiungen können aus diesen Gründen nur in Betracht kommen, wenn durch sie von Festsetzungen abgewichen
werden soll, die das jeweilige Planungskonzept nicht tragen, oder wenn die Abweichung von Festsetzungen, die für
die Grundzüge der Planung maßgeblich sind, nicht ins Gewicht fallen. Die Befreiung darf das planerische Konzept, das
den Festsetzungen des Bebauungsplans zu Grunde liegt, nicht verändern. Je tiefer die Abweichung in das
Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe,
die nur im Weg der (Um-)Planung möglich ist.
vgl. BVerwG, Beschluss v. 19.5.2004 – 4 B 35.04 –, juris; Urteil v. 19.9.2002 – 4 C 13.01 –, juris; Beschluss
v. 5.3.1999 – 4 B 5.99 –, juris; Urteil v. 9.6.1978 – 4 C 54.75 –, juris
Dabei ist durchaus nicht ausgeschlossen, dass es sich beim Gegenstand von Befreiungen um Abweichungen handelt,
die nicht in unerheblichem Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans stehen; insoweit vermag selbst
die Abweichung von der im Bebauungsplan festgesetzten Art der baulichen Nutzung eines Baugebiets im Einzelfall
(noch) nicht die Grundzüge der Planung zu berühren, sofern die der Planung insgesamt zugrunde liegende
städtebauliche Konzeption keine Veränderung erfährt.
vgl. BVerwG, Beschluss v. 15.03.2000 – 4 B 18.00 – und v. 19.05.2004 – 4 B 35.04 –
Gemessen hieran scheidet die Erteilung von Befreiungen von der Ausweisung des Baugrundstücks als Fläche für den
Gemeinbedarf auf Grundlage von § 31 Abs. 2 BauGB jedenfalls dann aus, wenn dadurch die Wahrung der
Zweckbestimmung insgesamt in Frage steht. Wie auch Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1
Nr. 1 BauGB,
vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 9 Rdn. 65,
ist die auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1, Buchst. f) BBauG 1960 (= § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) getroffene Festlegung
des Stadthaus-Areals als Baugrundstück für den Gemeinbedarf in besonderem Maße Ausdruck der Grundkonzeption
der Planung. Nutzungen, die nicht dem Gemeinbedarf dienen oder der Zweckbestimmung des Areals als Standort des
sog. Stadthauses widersprechen, könnten der planerischen Konzeption im Zeitpunkt der Planaufstellung zu Beginn der
70er-Jahre widersprechen. Daher halten wir die Erteilung einer Befreiung für derartige Nutzungen je nach deren
konkreter Ausgestaltung und in untergeordnetem Umfang für nicht ausgeschlossen.
3. Zulässigkeit einer Wohnnutzung im Plangebiet auf Grundlage von § 31 Abs. 3 BauGB
Kommt nach dem unter vorstehender Ziff. 2 Gesagten die Erteilung einer Befreiung für Nutzungen, die der Ausweisung
als Baugrundstück für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Stadthaus“ nicht entsprechen, grundsätzlich nicht
in Betracht, gilt dies für eine mögliche Wohnnutzung innerhalb des Plangebietes in dieser Absolutheit nicht.Seite 10 von 20
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Auf Grundlage des durch Art. 1 Nr. 11 Buchst. b) des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland
(Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14.6.2021 (BGBl. I, S. 1802) neu in § 31 BauGB aufgenommenen Absatz 3 der
Vorschrift kann in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt zeitlich
befristet bis zum 31.12.2026 im Einzelfall eine Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus erteilt werden, wenn die
Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 31 Abs. 3
BauGB kommt hiernach als Rechtsgrundlage für die Erteilung von Befreiungen insbesondere dann in Betracht, wenn
die Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Grundzüge der Planung berührt.
a) Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt i.S.v. § 201a BauGB
Als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a BauGB bestimmt ist das Gebiet der Bundesstadt
Bonn nach § 1 i.V.m. Anlage 1 der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem
angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a Satz 1 des Baugesetzbuches (BaulandmobilisierungsVO NRW) vom
21.12.2022.
b) Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus
Der Begriff des „Wohnungsbaus“ im Sinne von § 31 Abs. 3 BauGB ist unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der
Vorschrift, der ausweislich der Gesetzesbegründung in einer (behutsamen) Lockerung der Bindungswirkung der
planerischen Konzeption bzw. ihrer Grundzüge bei der Erteilung einer Befreiung gegenüber § 31 Abs. 2 BauGB zu
erkennen ist (vgl. BT-Drs. 19/24838 S. 28), weit auszulegen.
In Anlehnung an den im Wohnraumförderungsrecht gebräuchlich Begriff des „Wohnungsbaus“, ist § 31 Abs. 3 BauGB
nicht auf Sachverhalte begrenzt, in denen die (erstmalige) Neuerrichtung von Wohnungen oder Wohngebäuden
beabsichtigt ist. Nach § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau das Schaffen von Wohnraum insbesondere durch
Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude oder durch Änderung,
Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden geschaffen wird. Im Geltungsbereich des Baugesetzbuchs
erschließt sich der Begriff Wohnungsbau aus dem Begriff des Vorhabens in § 29 Abs. 1 BauGB, der die Errichtung,
Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen als gleichrangige Vorhabentypen zusammenfasst.
vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 155. EL August 2024, § 31 Rdn. 70e
Auch für die mit der künftigen Umnutzung verbundene Nutzungsänderung von Flächen in Wohnraum kommt die
Erteilung einer Befreiung gem. § 31 Abs. 3 BauGB daher grundsätzlich in Betracht.
c) Atypischer Sachverhalt, Einzelfallerfordernis
Mit dem in § 31 Abs. 3 BauGB aufgenommenen Einzelfallerfordernis, das sich in den vorangegangenen Empfehlungen
auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für "Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik"
(Baulandkommission) vom 2. Juli 2019 (S. 7) nicht findet, hat der Gesetzgeber an das entsprechende
Tatbestandsmerkmal der früheren Fassung des § 31 Abs. 2 BauGB angeknüpft, das durch das Gesetz zur Änderung
des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung (Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 -
BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) weggefallen ist. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs zum Bau-Seite 11 von 20
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und Raumordnungsgesetz 1998 sollte damit klargestellt werden, dass ein atypischer Sonderfall nicht mehr
Befreiungsvoraussetzung nach § 31 Abs. 2 BauGB ist (BT-Drs. 13/6392, S. 56). Daraus folgt zugleich, dass der
Gesetzgeber mit der weiteren Befreiungsmöglichkeit in § 31 Abs. 3 BauGB und dem dort vorgesehenen
Einzelfallerfordernis im Sinne einer "behutsamen Lockerung" der sonst geltenden Tatbestandsvoraussetzungen nach
§ 31 Abs. 2 BauGB jene strenge tatbestandliche Grenze wieder eingeführt hat.
Der Einzelfall in § 31 Abs. 3 BauGB verlangt daher einen atypischen Sonderfall. Er ist zu verneinen, wenn es an einer
grundstücksbezogenen Besonderheit fehlt, wenn also etwa die Gründe, die für eine Befreiung streiten, für jedes oder
nahezu für jedes Grundstück im Planbereich gegeben wären bzw. wenn sich eine vergleichbare Befreiungslage
innerhalb des Plangebiets in einer erheblichen Zahl gleichgelagerter Fälle einstellen könnte.
vgl. BVerwG, Urteil v. 24.04.2024 – 4 C 2/23 –, BauR 2024, 1478, m.V.a. OVG Hamburg, Beschluss v.
16.08.2021 – 2 Bs 182/21 –, NVwZ 2021, 1472
Hiernach lässt sich das Einzelfallerfordernis für eine Wohnnutzung innerhalb des Plangebietes nach unserem
Verständnis nicht verneinen. Das als Baugrundstück für den Gemeinbedarf festgelegte Stadthaus-Areal umfasst allein
die Flächen des Vorhabengrundstücks (= Flurstück 802). Eine Befreiung von dieser Festlegung für andere Grundstücke
innerhalb des Plangebietes kommt hiernach nicht in Betracht. Selbst innerhalb des Stadtgebietes der Bundesstadt
Bonn ist die mit dem Bebauungsplan Nr. 7722-6 getroffenen Festlegung als Fläche für den Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung „Stadthaus“, soweit ersichtlich, einzigartig. Eine vergleichbare Befreiungslage lässt sich hiernach
weder für andere Grundstücke innerhalb des Plangebietes noch – ohne dass es für die Anwendbarkeit des § 31
Abs. 3 BauGB hierauf überhaupt ankäme – für andere Grundstücke innerhalb des Stadtgebietes feststellen.
d) Würdigung nachbarlicher Interessen
Nachbarliche Interessen schließen die Erteilung einer Befreiung für Wohnnutzung innerhalb des Plangebietes auf
Grundlage von § 31 Abs. 3 BauGB nicht von vornherein aus. Anderes würde nur dann gelten, wenn eine Wohnnutzung
innerhalb des Plangebietes Nachbarn unzumutbar wäre.
Als unzumutbar bzw. rücksichtslos ist ein Vorhaben zu werten, wenn die mit ihm verbundenen Beeinträchtigungen für
den Nachbarn bei der Nutzung des eigenen Grundstücks bei einer Abwägung, in die die Schutzwürdigkeit des
Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn einzustellen sind, billigerweise
unzumutbar erscheinen.
vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 16.08.2021 – 2 Bs 182/21 –, a.a.O.
Aus der möglichen Zulassung einer Wohnnutzung auf dem als Fläche für den Gemeinbedarf festgelegten
Baugrundstück ergeben sich allerdings nicht per se unzumutbare Beeinträchtigungen zu Lasten der angrenzenden
Grundstücke. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass mit einer zugelassenen Wohnnutzung grundsätzlich größere
nutzungsartbedingte Beeinträchtigungen verbunden sind als mit der planerisch festgesetzten Nutzung als Fläche für
den Gemeinbedarf. Während sich Nutzungsformen mit möglicher Störwirkung für Nachbarn zwischen einer
Wohnnutzung (z.B. Balkon- und Freiflächennutzung, insb. am Abend) und einer Nutzung für den Gemeinbedarf (z.B.
geräuschintensives Aufkommen größerer Personenzahlen, Anlieferung von Waren des betrieblichen Bedarfs, etwaSeite 12 von 20
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20.01.2025 | Seite 10 von 13
morgens) regelhaft unterscheiden dürften, besteht eine allgemein größere Störungseignung einer der beiden
Nutzungsarten nicht. Eine mögliche Unzumutbarkeit unter dem Gesichtspunkt des Heranrückens der Wohnnutzung an
eine gewerbliche Nutzung im Umfeld kann durch die Planung aktiver Schallschutzmaßnahmen (wie Prallscheiben o.ä.)
oder von Schallschutzgrundrissen vermieden werden.
e) Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen
Eine mögliche Befreiung von der Festlegung als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Stadthaus“
erscheint grundsätzlich auch mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Entstehung eines städtebaulichen
Missstandes etwa, der der Erteilung einer Befreiung generell entgegenstünde, lässt die Zulassung einer Wohnnutzung
innerhalb des Plangebietes nicht befürchten. Angesichts der auch in der Gesetzesbegründung hervorgehobenen
Funktion des hinzugetretenen Befreiungstatbestandes nach § 31 Abs. 3 BauGB, die Bindungswirkung der planerischen
Konzeption bzw. ihrer Grundzüge bei der Erteilung einer Befreiung gegenüber § 31 Abs. 2 BauGB zu lockern, ist nach
dem Willen des Gesetzgebers im Rahmen dieses Merkmals auch nicht zu betrachten, ob die Grundzüge der Planung
berührt werden (vgl. BT-Drs. 19/24838, S. 19, 28).
vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 16.08.2021 – 2 Bs 182/21 –, a.a.O.
Als generelle Schranke der Zulassung von Vorhaben im Wege der Befreiung und gleichzeitig der Zulassung der
Befreiung entgegenstehender öffentlicher Belang anerkannt ist allerdings ein mögliches Planerfordernis, das mit einem
Vorhaben einhergehen kann.
vgl. - jeweils zu § 31 Abs. 2 BauGB - VGH Mannheim, Beschluss v. 17.5.2013 – 3 S 1643/12 –, NVwZ-RR
2013, 912; OVG Münster, Beschluss v. 4.6.2020 – 2 B 417/20 –, ZfBR 2020, 784
Ein solches wäre jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Zulassung der Wohnnutzung im Wege der Befreiung zu einer
Negierung der durch den Bebauungsplan Nr. 7722-6 der Bundesstadt Bonn für die Gemeinbedarfsfläche festgelegten
Zweckbestimmung („Stadthaus“) führte.
Diese generelle Schranke sehen wir allerdings erst als überschritten, wenn eine mögliche Wohnnutzung auf dem
Vorhabengrundstück (= Flurstück 802) die im Rahmen der Zweckbestimmung zulässige Nutzung für Anlagen und
Einrichtungen des Gemeinbedarfs überwiegt und die Zweckbestimmung verdrängt. Vorbehaltlich einer weiteren
Konkretisierung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu § 31 Abs. 3 BauGB halten wir daher auch die
Realisierung des angestrebten Wohnanteils von mindestens 25 % im Wege der Zulassung einer Befreiung nach
vorgenannter Vorschrift für zulässig. Die obere Grenze des Wohnteils liegt dort, wo die Zweckbestimmung als
Baugrundstück für den Gemeinbedarf „Stadthaus“ in den Hintergrund tritt. Daher könnte die Grenze des Umfangs von
Wohnnutzungen je nach konkreter Ausgestaltung auch deutlich über 25% bis zu über 40% liegen.
f) Zwischenergebnis zu der Möglichkeit einer Wohnnutzung
Im Falle einer überwiegenden Nutzung des Stadthaus-Areals im Rahmen der mit dem Bebauungsplan Nr. 7722-6 für
das Vorhabengrundstück festgelegten Nutzung als Baugrundstück für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung
„Stadthaus“ ist die Zulassung einer Befreiung für den Wohnungsbau gem. § 31 Abs. 3 BauGB tatbestandlich nichtSeite 13 von 20
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ausgeschlossen. Das der Bauaufsichtsbehörde im Rahmen der Entscheidung über die Zulassung der Befreiung gem.
§ 31 Abs. 3 BauGB zustehende Ermessen kann fehlerfrei ausgeübt werden.
Abschließend hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass von der Möglichkeit der Befreiung nach § 31
Abs. 3 Satz 2 BauGB nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a BauGB, für NRW also
nach derzeitigem Stand bis zum 31.12.2026 Gebrauch gemacht werden kann (vgl. § 2 Satz 2 der
BaulandmobilisierungsVO NRW), wobei sich diese Befristung nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern
auf den Zeitraum bezieht, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht
werden kann.
Für die Zustimmung der Gemeinde gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 BauGB entsprechend.
D. Ergebnis
Zusammenfassend lässt sich die unter vorstehendem Kap. B aufgeworfene Fragestellung somit wie folgt beantworten:
1. Künftige Nutzungen für Einrichtungen des Gemeinbedarfs, die sich im Rahmen der festgelegten
Zweckbestimmung „Stadthaus“ bewegen, sind (allgemein) zulässig. Hierunter sind in erster Linie die
Nutzungen als Rathaus und Hauptsitz der Verwaltung sowie Einrichtungen für verwaltungsnahe
Dienstleistungen sowie die (mitgezogene) Nutzung von Räumlichkeiten als Betriebsrestaurant,
Kindertagesstätte und (öffentliches) Parkhaus zusammenzufassen.
2. In Bezug auf etwaige weitere dem Gemeinbedarf dienende Nutzungen, wie etwa eine Nutzung als städtischer
Begegnungsort, für städtische Kultureinrichtungen sowie für Einrichtungen der Bildung und Wissenschaft,
ist, sollen derartige Nutzungen innerhalb des Plangebietes realisiert werden, zu untersuchen, ob diese unter
Berücksichtigung der in der Sitzung des Rates der Bundesstadt Bonn vom 30.6.1970 vorgelegten Pläne des
Büros Prof. Heinle/Dipl.-Ing. Wischer und Partner, Stuttgart, für den damals beabsichtigen Neubau des
Stadthauskomplexes der festgelegten Zweckbestimmung „Stadthaus“ entsprechen.
3. Mit der Zweckbestimmung unvereinbare Nutzungen sind planungsrechtlich unzulässig. In diesem Fall kommt
u.U. die Erteilung von Befreiungen gem. § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht.
4. Für einen möglichen Wohnungsbau auf dem Stadthaus-Areal ist von seiner Unvereinbarkeit mit der
festgelegten Zweckbestimmung auszugehen, wenn der Anteil der Gemeinbedarfsnutzungen den Anteil der
Wohnnutzung nicht mehr überwiegt. Überwiegt der Anteil der Gemeinbedarfsnutzungen den Anteil der
Wohnnutzung, kommt demgegenüber die ermessensfehlerfreie Zulassung einer Befreiung für den
Wohnungsbau gem. § 31 Abs. 3 BauGB in Betracht.
5. Die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche vermittelt keinen Nachbarschutz; daher berührt die Erteilung einer
Befreiung von der Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche -vorbehaltlich der Wahrung sonstiger
nachbarrechtlich relevanter Vorschriften- Nachbarrechte Dritter nicht.Seite 14 von 20
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Köln, den 31.01.2025
Dr. Thomas Lüttgau
Nick KocklerSeite 15 von 20
Prof. Dr. Heribert JohlenPV †
Dr. Franz-Josef PauliP
Dr. Rainer VoßPVA
Dr. Michael OerderPV
Dr. Thomas LüttgauPV
Thomas ElsnerPB
Rainer SchmitzPV
Dr. Alexander BeutlingPVA
Dr. Markus JohlenPV
Eberhard KeuneckePB
Dr. Inga SchwertnerPV
Dr. Philipp LibertPF
Dr. Christian Giesecke. LL.M. (McGill)PVL
Dr. Felix PauliPV
Dr. Tanja ParthePV
Martin HahnPG
Dr. Kai Petra Dreesen, LL.M. Eur.PVE
Nick KocklerPV
Béla GehrkenPVD
Dr. Gerrit KruppC
Markus NettekovenC
Nima RastPV
Dr. Elmar Loer, EMBAPXG
Dr. Jan D. SommerCV
Dr. Mahdad Mir DjawadiPV
Thorsten Scheuren, LL.M.P
Mats HagemannV
Dr. Benedikt Plesker
Dr. Viviane McCready, LL.B.
Dr. Sebastian Wies, LL.B.V
Falk Romberg
Maya Soethout
Steffen RalleB
Anja Löwenberg
Christina Hamacher, B.A.
Aline SentW
Sebastian Pesch
Janos Knittler
Dr. Thomas Schäffer
Anna Timm
Ferdinand Roeben
Jascha Pelka
Kristina Varghese
P Partner i. S. d. PartGG
C Counsel
V Fachanwalt für Verwaltungsrecht
B Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht
G Fachanwalt für Vergaberecht
A AnwaltMediator DAA/FU Hagen
L Master of Laws (McGill University, Montreal, Kanada)
F Maîtrise en droit (Université Paris X)
E Master of European Studies
D Dipl.-Verwaltungsbetriebswirt (FH)
W Dipl.-Verwaltungswirt (FH)
X Executive Master of Business Administration
Gustav-Heinemann-Ufer 88 50968 Köln
Postfach 510940 50945 Köln
koeln@lenz-johlen.de
Telefon: +49 221 97 30 02-0
Telefax: +49 221 97 30 02-22
Uhlandstraße 85
10717 Berlin
berlin@lenz-johlen.de
Telefon: +49 30 7543 758-0
www.lenz-johlen.deSeite 16 von 20
Beschlussauszug
Sitzung des Rates vom 12.12.2024
5.1 Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal
geändert beschlossen 242046
Abstimmungsergebnis: mit Mehrheit gegen BBB bei Enthaltung FDP und
AfD geändert beschlossen
Beschluss:
1. Das Stadthausareal wird in seiner Hauptnutzung als
Verwaltungsstandort mit ergänzenden Nutzungen entwickelt.
(Nutzungsart: Mischnutzung). Die ergänzenden Nutzungen müssen
mit dem bestehenden Planungsrecht vereinbar sein und sollen in
einem Umfang von mindestens 25% ermöglicht werden. Die
Verwaltung legt bis zur Ratssitzung am 12.2. eine externe
rechtliche Einschätzung zur maximalen ergänzenden Nutzung vor.
Insbesondere zur Wohnnutzung. Darüber hinaus sollen auch
andere Nutzungen zur Belebung des Neuen Quartiers
Stadthausareals flexibel ermöglicht werden.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung vorzubereiten und
dem Rat im 1. Quartal 2025 Grundzüge einer Projektstruktur und
Umsetzungsvarianten inklusive fortgeschriebenem Zeitplan und
einer Konkretisierung zu den fiskalischen Auswirkungen
vorzulegen.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, das vorgelegte Flächen- und
Wirkkonzept fortzuschreiben.
4. Die Verwaltung richtet kurzfristig einen Arbeitskreis (AK) der
planungspolitischen Sprecher/innen ein.
Folgende Punkte werden in diesem AK geprüft und vorbesprochen sowie
entsprechende Lösungen bis zur nächsten Ratssitzung vorgeschlagen
bzw. abgestimmt:
a) Die vorgeschlagene Varianten N3c wird zur Grundlage eines
städtebaulichen Qualifizierungswettbewerbs mit mindestens 6
renommierten Architektur- und Stadtplanungsbüros – davon
zumindest 2 in Bonn tätigen - gemacht. Dieser Wettbewerb dient
erstens der Qualitätssicherung der in der Beschlussvorlage
getroffenen wirtschaftlichen, städtebaulichen,
freiraumplanerischen und architektonischen Grundannahmen und
Vergleichsmaßstäben. Zweitens sollen mögliche OptimierungenSeite 17 von 20
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
Seite 2
aufgezeigt und im Hinblick auf ihre Durchführbarkeit in
Abstimmung mit dem Urheber der Planung der vorhandenen
Bebauung dargestellt werden. In dieses Verfahren werden der
Städtebau- und Gestaltungsbeirat der Stadt Bonn und die
Stadtentwicklungsgesellschaft beratend einbezogen.
b) Die verkehrliche Erschließung, mit einem Ausbau der Tiefgarage
als Quartiersgarage in weiteren Tiefbauebenen, einer möglichen
Verbindung zur Friedensplatzgarage, sowie die Einbindung des
Stadthaus-Areals als neues Quartier in der Innenstadt sind im
Rahmen des städtebaulichen Wettbewerbs vertiefend zu
untersuchen.
c) Die Ergebnisse des Wettbewerbs werden der Öffentlichkeit im
Rahmen eines zweiten Beteiligungsprozesses in
Informationsveranstaltungen bekannt gegeben und zur Diskussion
gestellt.
d) Der angenommene Bedarf an Büroarbeitsplätzen mit
Zukunftsprognose wird vor dem Hintergrund der Digitalisierung
von Verwaltungstätigkeiten überprüft und die Deckung dieses
Bedarfs durch die Kapazitäten im geplanten neuen Stadthaus, den
Bezirksrathäusern, weiterer städtischer Liegenschaften im Rahmen
des Flächen- und Wirkkonzeptes validiert. Der überschießende
Bedarf ist in Mietobjekten zu verorten, die in der Vorlage mit den
derzeit bekannten Mietkonditionen zu nennen sind, um eine
detailliertere Kalkulation der Kostenbelastung zu erzielen.
e) Der Nutzungsmix in der Varianten N3c ist im Hinblick auf die
Wirtschaftlichkeit des gesamten Projektes und möglicher
Zusatzeinnahmen für die Stadt Bonn zu optimieren.
f) Das Vorhaben soll als Teilabriss mit integriertem Neubau und
Kernsanierung der zu erhaltenden Gebäudeteile realisiert werden.
Risiko- und Ausstiegsszenarien für die Variante sind bis zur
Ratssitzung am 12.2. darzustellen.
- - -
Die geänderte Beschlussfassung ist auf den interfraktionellen AA-05
zurückzuführen, der den ursprünglichen Beschlussvorschlag ersetzt.
- - -
Der ursprüngliche Beschlussvorschlag hatte folgenden Wortlaut:
1.) Der Rat beschließt den weiteren Planungen zum Stadthaus Areal die
Variante N3c zugrunde zu legen und trifft damit den Grundsatzbeschluss:
· Das Stadthaus wird in der Hauptnutzung als
Verwaltungsstandort mit Rathaus-Funktion mit ergänzenden
Nutzungen entwickelt. (Nutzungsart: Mischnutzung)Seite 18 von 20
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
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· Die ergänzenden Nutzungen müssen mit dem bestehenden
Planungsrecht vereinbar sein und sollen im Umfang von
maximal ca. 25% bis minimal ca. 10% ermöglicht werden.
(Mischnutzungs-Anteil und Öffnungsklausel)
· Das Vorhaben soll als Teilabriss mit integriertem Neubau und
Kernsanierung der zu erhaltenden Gebäudeteile realisiert
werden. (Realisierungsform)
2.) Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung vorzubereiten und dem
Rat im 1. Quartal 2025 Grundzüge einer Projektstruktur und
Umsetzungsvarianten inklusive fortgeschriebenem Zeitplan und einer
Konkretisierung zu den fiskalischen Auswirkungen vorzulegen.
3.) Die Verwaltung wird beauftragt, das vorgelegte Flächen- und Wirkkonzept
fortzuschreiben.
An einer Aussprache beteiligten sich:
Herr Stv. Rutte -Grüne-, der die Einbringung des Änderungsantrages
begründet. Eine von der Bevölkerung am häufigsten genannte Sorge ist, dass
die Sanierung zu einer Dauerbaustelle führen könnte. Hierbei betont Herr Stv.
Rutte, dass die Koalition dieses Anliegen besonders berücksichtigt. Er bittet um
Zustimmung des Änderungsantrages.
Herr Stv. Déus -CDU-, der sich dafür bedankt, dass innerhalb der Koalition und
Opposition eine Einigung herbeigeführt werden konnte und somit der
interfraktionelle Änderungsantrag eingebracht werden konnte. Er führt aus,
dass der wichtigste Beschluss, der gefasst wird, die Einrichtung eines
Arbeitskreises sein wird. Er ist der Meinung, dass bei dieser Umsetzung auch
die Bürger*innen einzubeziehen sind. Es ist wichtig, dass versucht wird,
gemeinsam ein Finanzprojekt auf den Weg zu bringen und auch weiterhin
gemeinsam umzusetzen.
Herr Stv. Hümmrich -FDP-, der sich freut, dass man bei diesem Projekt
bereits in eine Planungstiefe eindringen konnte. Die FDP-Fraktion sieht in
diesem Projekt einer große Chance der Stadtreparatur und demnach auch eine
Aufwertung des Gebietes. Er wünscht sich eine Verbindung zwischen Alt- und
Innenstadt. Weiterhin soll auch eine hohe Wohnraumschaffung mitgedacht
werden. Er führt aus, dass die FDP-Fraktion dem interfraktionellen Antrag
zustimmen kann, sofern der Änderungsantrag der FDP-Fraktion in die
Arbeitsgruppe verwiesen und unter Ziffer 4. ergänzt wird.
Herr Stv. Biniek -SPD-, der ausführt, dass sich über den Änderungsantrag der
FDP-Fraktion durchaus im Arbeitskreis unterhalten werden kann. Er bedankt
sich für die Zusammenarbeit und freut sich darüber, dass innerhalb der
Koalition und Opposition ein einheitlicher Änderungsantrag erarbeitet werdenSeite 19 von 20
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
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konnte. Es soll eine Belebung anvisiert werden, die auch mit der Schaffung von
entsprechendem Wohnraum einhergehen soll.
Herr Stv. Lohmeyer -Rheingrün-, der seine Freude zum Ausdruck bringt,
dass das Stadthaus erhalten werden soll.
Herr Stv. Dr. Maxein -Volt-, der sich bei der Verwaltung sowie der
Projektgruppe bedankt. Er teilt mit, dass auch die Volt-Fraktion gegen des
Abrisses des Stadthauses ist. Volt ist es hierbei besonders wichtig, dass die
Entscheidung über ein Mischverhältnis beschlossen wird.
Herr Stv. Schmitt -BBB-, der mitteilt, dass sich die BBB-Fraktion grundsätzlich
für eine Sanierung ausspricht, die BBB-Fraktion aber vorschlägt, dass hierbei
keine Reduzierung der AP vorgenommen wird, da dies aus Sicht der BBB-
Fraktion das wirtschaftlichste Vorgehen ist. Es wird die Ansicht vertreten, dass
eine Aufwertung des Stadtgebietes durch die Sanierung kaum möglich sein
wird. Hinsichtlich des vom BBB eingebrachten Änderungsantrages führt er aus,
dass es wichtig ist, dass vor Beschlussfassung eine Haushaltsklärung
herbeigeführt werden muss. Insofern wird die BBB-Fraktion dem
interfraktionellen Änderungsantrag nicht zustimmen können.
Herr Stv. Moll -CDU-, der ausführt, dass die Standorterhaltung des
Stadthauses aus seiner Sicht keine Todsünde darstellt. Er ist der Ansicht, dass
sich eine weitere qualifizierte Meinung eingeholt werden muss, weshalb der
städtebauliche Wettbewerb ein wichtiges Anliegen ist.
Herr Stv. Repschläger -Linke-, der darlegt, was für die Linke-Fraktion das
Wichtigste ist. Hierbei gilt es insbesondere die gute Anbindung zu beachten
sowie die Kaufkraft in der Innenstadt zu erhalten.
Frau OB Dörner, die sich ebenfalls dafür bedankt, dass heute ein
Grundsatzbeschluss gefasst wird.Seite 20 von 20