BBB-Anfrage: Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
242046-03 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
Geschäftsbereich OB-1: Dezernats- und Verwaltungssteue-
rung
Dezernat:
Dez. OB
BBB-Anfrage: Grundsatzbeschluss Stadthaus-
Areal
Beratungsfolge
Rat 12.12.2024 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Frage:
Welche Flächenarten genau beinhalten die in der Beschlussvorlage der
Oberbürgermeisterin mit der Drucksache 242046 zum Stadthaus
ausgewiesenen Nutzflächen pro Standard-Arbeitsplatz (AP):
a) Nutzfläche pro AP 26,5 qm
b) Nutzfläche pro AP 17,1 qm
und worin liegt der Unterschied zu den Empfehlungen z.B. der
Verwaltungsberufsgenossenschaft (VBG), die für einen „Papierarbeitsplatz“ (mit
persönlichen und allgemeinen Schiebetürenschränke) im Großraumbüro inkl.
Wegeflächen, Teeküchen, internen Besprechungsbereichen 16,18 qm pro AP
in Ansatz bringen?
Antwort:
a) Die 26,5 m² Nutzfläche sind ein rechnerischer Wert, der sich ergibt, wenn
man alle Nutzflächen in den Zonen 1, 2 und 3 (rund 71.000 m² NUF) durch die
Anzahl der Arbeitsplätze in Zone 3 (2.680 AP) teilt. Nutzflächen sind die
Flächen aller Räume inkl. Verkehrswege auf den Ebenen – ohne
immobilienspezifische Fluchtwege (Treppenhäuser) und Aufzüge sowie
Warteräume vor den Aufzügen, da dieser Anteil sich je nach Immobilie stark
unterscheidet.
In den halböffentlichen und öffentlichen Zonen 1 und 2, welche bei dieser
Rechnung auf die Arbeitsplätze in Zone 3 umgelegt werden, sind alle
Besprechungsräume, Schalterstraßen, Bürger*innenbedienungen, Kantine,
Wartebereiche, Foyer und auch der Ratssaal enthalten. Letztlich kann der
konkrete Bedarf nur im Rahmen einer konkreten Immobilienplanung ermittelt
werden. Da bspw. nicht jede Immobilie über einen Ratssaal verfügen muss,
wird sich der Mittelwert Nutzfläche aller Zonen je Arbeitsplatz in Zone 3 in den
Immobilien unterscheiden (müssen).
b) Die 17,1 Quadratmeter entsprechen der Definition der Nutzfläche gemäß a),Seite 1 von 4
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wurden jedoch als Grundlage für den Flächenbedarf der Standard-Arbeitsplätze
inkl. Nebenräume in der internen Zone 3 herangezogen. 17,1 m² pro
Arbeitsplatz wurde seitens Fraunhofer in Zukunft unserer Arbeit angegeben.
Diese Unterlage sollte gemäß Ratsauftrag aus 03/2024 Grundlage des
Grundsatzbeschlusses Stadthaus-Areal sein. In den 17,1 m² sind neben den
Arbeitsplätzen auch Flächen für die interne Kollaboration (Besprechungen) und
die notwendigen Nebenräume enthalten. Es handelt sich daher nicht allein um
die Flächen, die nach Arbeitsstättenrichtlinie erforderlich sind.
Frage:
Wie hoch wäre die aus arbeitsschutzrechtlichen Vorgaben resultierende,
vergleichbare Mindestnutzfläche pro AP anzusetzen?
Antwort:
Die Verwaltungsberufsgenossenschaft (VBG) hat in der DGVU Regel 115-401
für die Branche Bürobetriebe als Richtwerte 8-10 m² pro Person bzw. 12-15 m²
pro Person im Großraumbüro festgelegt. Dies stimmt mit den Vorgaben der
Arbeitsstättenrichtlinie überein. Eine Angabe für einen Papierarbeitsplatz
konnte auch nach intensiver Recherche nicht gefunden werden und es ist
vorstellbar, dass es sich hier um eine Unterlage älteren Datums handelt. Bei
Angabe der genauen Quelle prüfen wir gerne welche Flächen für den
Quotienten von 16,18 m² pro Papierarbeitsplatz herangezogen wurden.
Frage:
Trifft es zu, dass den Flächen in Zonen 1 und 2 rechnerisch die
Nutzflächengröße von Standard-Arbeitsplätzen zugrunde gelegt wurde, obwohl
diese dort gar nicht vorkommen?
Antwort:
Nein, dies trifft nicht zu. Der Flächenbedarf für die Zonen 1 und 2 wurde
spezifisch über ein Raum- und Flächenprogramm ermittelt, welches als Anlage
09 der Vorlage anliegt.
Frage:
Nutzflächen in welcher Größe stehen aktuell tatsächlich im Stadthaus und in
welchen sonstigen städtisch genutzten Immobilien für Nutzungen der Zonen 1
und 2 zur Verfügung?
Antwort:
Das 3-Zonen-Konzept ist bisher in keiner Immobilie umgesetzt, daher ist diese
Flächenangabe nicht möglich.Seite 2 von 4
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Frage:
Nutzflächen in welcher Größe mit Arbeitsplätzen in welcher Anzahl stehen in
städtisch genutzten Liegenschaften außerhalb des Stadthauses aktuell
differenziert nach Eigentum und Anmietung tatsächlich zur Verfügung?
Antwort:
Die Vergleichbarkeit der Angaben ist nur bedingt möglich, da die Nutzflächen
der städtischen Immobilien neben Büro-Arbeitsplätzen auch diverse andere
Nutzungen umfassen und/oder standortbezogen sind (bspw. Bibliotheken,
VHS, Musikschulen, Friedhofsverwaltungen, FFE, Bauhof, Försterei, Haus der
Natur etc.). Insofern sollten die nachfolgend genannten Zahlen nicht mit den
Nutzflächen für typische Büroarbeitsplätze in Beziehung gesetzt werden, die
bei den Berechnungen der Stadthaus-Varianten zu Grunde gelegt wurden. Vor
diesem Hintergrund umfasst die Nutzfläche in Eigentum (inkl. aller
Verkehrsflächen) etwa 88.000 m² und in Miete etwa 85.000 m². Zu beachten ist,
dass bei den Mietflächen auch diejenigen Flächen mit einberechnet sind, die für
den Auszug aus dem Stadthaus angemietet wurden.
Ebenso umfassen die Arbeitsplätze nicht nur die Standard-Arbeitsplätze für
Bürotätigkeiten, sondern auch weitere Arbeitsplätze mit besonderen
Anforderungen (z.B. Feuerwehr, Kita, Tiefbauamt und viele mehr, vgl. hierzu
das Flächen- und Wirkkonzept.) Hinsichtlich der Arbeitsplätze wurden im Jahr
2023 händisch ca. 3.600 erfasst (davon ca. 2.200 in Eigentum), nach
Ausnutzung von Leerständen und Bezug der neuen Mietobjekte stünden ca.
weitere 1.700 Arbeitsplätze zur Verfügung (davon ca. 260 in Eigentum).
Frage:
In wessen Trägerschaft (Stadt Bonn, Gesellschaft mit überwiegend städtischer
Beteiligung, private Dritte) soll nach den Vorstellungen der Oberbürgermeisterin
unter Beachtung oder Ausnahme der geltenden Beschlusslage Wohneigentum
in welchen Eigentumsverhältnissen auf dem Stadthausareal entstehen?
Antwort:
Der Grundsatzbeschluss bezieht sich nicht eine Festlegung der Typen von
ergänzenden Nutzungen, die in den Beispiel-Varianten getroffen Annahmen
waren zur Ermittlung des Stellplatznachweises notwendig. Ob und inwieweit im
Stadthaus-Areal zukünftig Wohnen realisiert wird, muss in weiteren
Beschlüssen entschieden werden. Alle notwendigen Fragen hierzu würden im
Zuge der weiteren Projektbearbeitung beleuchtet werden. Im Zuge dessen
muss die Frage der Trägerschaft beantwortet werden.
Frage:
Nutzflächen mit der ursprünglichen Zweckbestimmung Büronutzung werden in
welcher Größenordnung in welchen städtischen Liegenschaften aktuell zu
anderen Zwecken genutzt?Seite 3 von 4
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Antwort:
Die Beantwortung dieser Frage bedarf eines hohen händischen Aufwandes, der
im Rahmen der gegebenen Zeit nicht umsetzbar ist. Immobilien, die aktuell
nicht in der Nutzung durch Stadtverwaltung oder SGB stehen, wurden nicht
untersucht.
Anlage/n
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