Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal

Beschlussvorlage
öffentlich
242046
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
Geschäftsbereich OB-1: Dezernats- und Verwaltungssteue-
rung
Dezernat:
Dez. OB
Grundsatzbeschluss Stadthaus-Areal
Beratungsfolge
Hauptausschuss 03.12.2024 Empfehlung
Rat 12.12.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1.) Der Rat beschließt den weiteren Planungen zum Stadthaus Areal die
Variante N3c zugrunde zu legen und trifft damit den Grundsatzbeschluss:
· Das Stadthaus wird in der Hauptnutzung als
Verwaltungsstandort mit Rathaus-Funktion mit ergänzenden
Nutzungen entwickelt. (Nutzungsart: Mischnutzung)
· Die ergänzenden Nutzungen müssen mit dem bestehenden
Planungsrecht vereinbar sein und sollen im Umfang von
maximal ca. 25% bis minimal ca. 10% ermöglicht werden.
(Mischnutzungs-Anteil und Öffnungsklausel)
· Das Vorhaben soll als Teilabriss mit integriertem Neubau und
Kernsanierung der zu erhaltenden Gebäudeteile realisiert
werden. (Realisierungsform)
2.) Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung vorzubereiten und dem
Rat im 1. Quartal 2025 Grundzüge einer Projektstruktur und
Umsetzungsvarianten inklusive fortgeschriebenem Zeitplan und einer
Konkretisierung zu den fiskalischen Auswirkungen vorzulegen.
3.) Die Verwaltung wird beauftragt, das vorgelegte Flächen- und Wirkkonzept
fortzuschreiben.
Begründung
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat auf Basis der Feststellung der
Sanierungsfähigkeit, aber auch Sanierungsbedürftigkeit des Stadthauses BonnSeite 1 von 195
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am 14.03.2024 die Verwaltung beauftragt, eine Grundsatzentscheidung für die
weiteren Planungen zum Stadthaus Areal vorzubereiten.
Zur Umsetzung des Beschlusspunktes hat die Verwaltung zum Juni 2024 das
Büro dbp dasbauprojekt GmbH (Berlin) und per August 2024 die
Projektsteuerung DREES & SOMMER (Köln) beauftragt.
Die Variante N3c vereint am ehesten die Ziele eines möglichst kurzen
Leerstands des Gebäudes mit der angestrebten Belebung und
Attraktivitätssteigerung des Areals, den Anforderungen an einen modernen und
freundlichen Verwaltungsstandort, dem möglichst verantwortungsvollen
Umgang mit den vorhandenen Ressourcen und der Beachtung der finanziellen
Rahmenbedingungen der Kommune.
Im Hinblick auf den Mischnutzungsanteil sieht der Vorschlag eine
„Öffnungsklausel“ vor, um bei der weiteren Umsetzung die notwendige
Flexibilität zu erhalten. Die beiden Varianten N2c und N3c liegen im
Bewertungsergebnis sehr nahe beieinander und der konkrete
Mischnutzungsanteil muss in Abstimmung mit dem architektonischen Entwurf
sowie den später noch festzulegenden ergänzenden Nutzungen stehen. Daher
sollte der Mischnutzungsanteil sich im Korridor zwischen 10 und etwa 25 %
bewegen.
Dieser Grundsatzbeschluss ist gemäß Ratsauftrag mit dem bestehenden
Planungsrecht (Bebauungsplan) vereinbar und innerhalb dieser Leitpfosten
kann sowohl den Bedürfnissen der Stadtverwaltung, des Rates, einer
bedarfsgerechten Kindertagesstätte als auch den Wünschen der Öffentlichkeit
bezüglich Nutzung (Belebung, bezahlbares Wohnen und Grünflächen) sowie
Optik und Städtebau nachgekommen werden (Eliminierung Angsträume,
Willkommen schaffen, Verbindung zwischen Nord- und Innenstadt mit
Aufenthaltsqualität). Hinzu kommt, dass so das größte Rathausgebäude der
Stadt im Zentrum erhalten bleiben würde, was auch den allgemeinen
Erwartungen entspricht und die Wertschätzung der städtischen
Selbstverwaltung spiegelt.
Kostenrahmen
Die Vorlage weist für die empfohlene Variante N3c Herstellkosten von ca. 466
Mio. € brutto für das gesamte Vorhaben aus. Davon entfallen (je nach Variante)
etwa 75 Mio. € brutto auf die ergänzenden Nutzungen, die vermietet werden
könnten.
Inkl. Finanzierungskosten, Abschreibungen und Erhaltungsaufwand führen die
Verwaltungsflächen (Variante N3c) zu einer monatlichen Haushaltsbelastung
(kalkulatorische Miete) von 1.07 Mio. € brutto. Dies entspricht für diese
Verwaltungsflächen einer kalkulatorischen Kaltmiete von etwa 26 € brutto je qm
und Monat. Die Vergleichsmiete für (hypothetische) Anmietungen
vergleichbarer Flächen inkl. Stellplätzen im Stadtgebiet läge im Mittelwert der
betrachteten Lebenszeit von 50 Jahren bei 39 € brutto je qm im Monat.
• Auf Basis des ermittelten Kostenrahmens und der
Vergleichsbetrachtungen kommt die Verwaltung zu der Einschätzung,Seite 2 von 195
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dass aus wirtschaftlichen Gründen eine Unterbringung im
städtischen Eigentum der dauerhaften Anmietung vorzuziehen ist.
Zeitplan
Unter der Prämisse, dass die notwendigen Entscheidungen zeitnah getroffen
werden und unmittelbar mit den notwendigen Projektarbeiten begonnen werden
kann, sieht die Vorlage folgenden Zeitrahmen:
• Planung: 2025-2027
• Umsetzung: 2027-2031
Gemäß den Ergebnissen der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses kann im
Jahr 2031 die Wiederbelebung des Stadthaus-Areals erfolgen.
Ein Zeitverlust ohne Mehrwert für das Endprodukt ist in jedem Fall – bei allen
Varianten – ein potenzieller Kostentreiber. Nur durch den Abschluss der
Planung und Ausschreibung sowie die Vergabe der Bauleistungen vor Auszug
im Jahr 2027, also durch eine effiziente Nutzung der Zeit bis dahin, kann die
Bauzeit direkt im Anschluss beginnen und somit der größten Befürchtung der
Öffentlichkeit begegnet werden (keine Dauerbaustelle, kein „schwarzes Loch“).
Gründlichkeit und Schnelligkeit müssen so Hand in Hand gehen. Auf eine
gründliche Planung folgt eine schnelle Umsetzung.
Prognose des Arbeitsplatz- und Flächenbedarfs der Stadtverwaltung
Mit dem Konzept „Zukunft unserer Arbeit“ hat die Stadtverwaltung im Jahr 2022
ein Konzept für eine bürgerfreundliche und effiziente Stadtverwaltung
entwickelt. Dieses Konzept liegt der Prognose der Flächenbedarfe und
möglicher Varianten zur Unterbringung der Stadtverwaltung zugrunde. Darauf
aufbauend wurde im Rahmen der Vorbereitung dieses Grundsatzbeschlusses
ein Raum- und Flächenprogramm aufgestellt.
Unter der Annahme, dass die Stadtverwaltung trotz eines deutlichen
Bevölkerungswachstums im Jahre 2035 über etwa gleich viele Stellen wie
aktuell verfügt, wird für ca. 4.000 Personen ein Standard-Büroarbeitsplatz
benötigt. Bei der Umsetzung moderner und flexibler Arbeitswelten geht eine
erhöhte Desksharing-Quote mit einem Flächenbedarf für Kommunikation,
ruhigen Arbeitszonen und attraktiven Serviceflächen für die Dienstleistungen
einher. Auf dieser Basis wurde als Kalkulationsgrundlage ein durchschnittlicher
Flächenbedarf von 26,5 qm Nutzfläche pro Arbeitsplatz ermittelt.
• Ergebnis der Bedarfsprognose: Die Stadtverwaltung Bonn wird im Jahr
2035 etwa 2.680 Standard-Büroarbeitsplätze benötigen, welche
insgesamt 71.000 qm Nutzfläche erfordern.
Der darüber hinaus gehende Bedarf an Arbeitsplätzen mit besonderen
Aufgaben muss im Rahmen eines Logistikkonzepts noch ermittelt und verortet
werden, dieser Bedarf versteht sich additiv.Seite 3 von 195
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Deckung des Bedarfs durch Stadthaus und Bezirksrathäuser
Ausgangspunkt aller Überlegungen ist: Neben dem Stadthaus als zentralem
Verwaltungsstandort werden auch die drei Bezirksrathäuser in Beuel,
Hardtberg und Bad-Godesberg dauerhaft als Verwaltungsstandorte mit
Dienstleistungsangeboten genutzt. Ebenso bleibt das Alte Rathaus erhalten.
• In den drei Bezirksrathäusern und dem alten Rathaus können ca. 370
Arbeitsplätze (ca. 9.950 qm Nutzfläche) eingerichtet werden (14 % des
Gesamtbedarfs).
• Mit der zur Grundsatzentscheidung vorgeschlagenen Variante N3c und
Öffnungsklausel zur Variante N2c würden 1.370 bis 1.600
Arbeitsplätze im Stadthaus-Areal der Zukunft eingerichtet werden
(51-60 % des Gesamtbedarfs).
• Der Bedarf für 710 bis 940 weitere Arbeitsplätze muss durch
städtische Liegenschaften oder Anmietungen gedeckt werden.
Dieser Flächenbedarf entspricht etwa 18.460 bis 24.850 qm Nutzfläche
(26-35% des Gesamtbedarfs).
Varianten zur Deckung des verbleibenden Bedarfs
Die abschließende Erarbeitung eines Flächenkonzeptes und die daraus zu
entwickelnde Liegenschaftsstrategie war nicht Gegenstand des Auftrages zur
Herbeiführung der Grundsatzentscheidung im Stadthaus. Dennoch wurde mit
dem in diesem erstellen Flächen- und Wirkkonzept eine Basis geschaffen. Es
wird empfohlen, im Anschluss an den Stadthaus-Beschluss dieses Konzept
fortzuschreiben und weiterzuentwickeln.
Die heutigen 87 Liegenschaften mit Verwaltungsnutzung können deutlich
reduziert werden. Alleine 28 Liegenschaften könnten durch die Umsetzung des
Flächen- und Wirkkonzeptes und der Revitalisierung der Flächen im Stadthaus-
Areal in der obigen Variante abgemietet werden, was zu einer
Kosteneinsparung laufende Kosten von etwa 7 Mio. € brutto p.a. führen würde.
Mögliche Verkaufserlöse würden sich hinzuaddieren. Zudem könnten die
Immobilien neuen gemeinwohlorientierten Nutzungen (zum Beispiel
bezahlbares Wohnen) zugeführt werden.
Die entscheidende Stellgröße für die Entscheidung darüber, in welchem
Umfang die Unterbringung von Verwaltungsmitarbeitenden in Liegenschaften in
städtischem Eigentum oder in angemieteten Objekten erfolgen sollte, ist der
gewünschte Grad der Flexibilität. Liegenschaften im Eigentum sind in der Regel
kostengünstiger. Ein Teil des Bedarfs könnte jedoch auch in angemieteten
Objekten erfolgen, um bei zukünftig möglicherweise reduzierten Bedarfen
(höhere Desk-Sharing-Quote, Fachkräftemangel, Digitalisierung der
Verwaltung) nicht über zu viel Fläche im Eigentum zu verfügen und nicht über
Bedarf zu bauen. Auch Untervermietungen könnten eine Option sein, um
Schwankungsreserven im Eigentum vorzuhalten. Neun Liegenschaften sind
perspektivisch zur Deckung des weiteren Bedarfs der Stadtverwaltung
geeignet. Dieses sind:
• Engeltalstraße 4 und 6Seite 4 von 195
Seite 5
• Neues Quartier Bundesviertel (NQB)
• Lindeblock
• Oppelner Straße
• Am Probsthof
• Karlstraße
• Oberkasseler Straße
• Stadthausloggia
•
• Im Rahmen der Fortschreibung des Flächen- und Wirkkonzepts mit
Umsetzungskonzept muss eine Festlegung getroffen werden, welche
Bedarfe durch Eigentum oder durch Anmietungen gedeckt werden
sollen.
Zusammenhang mit dem Projekt „Neues Quartier Bundesviertel“ (NQB)
(nicht Gegenstand der Beschlussvorlage)
• Mit der vorgeschlagenen Variante ist die Realisierung des Neuen
Quartiers Bundesviertel nicht zwingend erforderlich, um die
Verwaltungsbedarfe abzudecken. Gleichwohl ist eine sinnvolle
Kombination von Verwaltungsnutzungen an beiden Standorten denkbar.
Die vorgelegte Variante im Rahmen der Grundsatzentscheidung bietet
hinreichend Flexibilität, um auf eine spätere Entscheidung zum NQB zu
reagieren. Eine Grundsatzentscheidung zum Stadthaus ist also ohne
eine Entscheidung zur Zukunft des NQB möglich. Sie ist sogar sinnvoll,
weil sie im Hinblick auf die Verwaltungsnutzung einen Rahmen vorgibt,
der bei der Abwägung der Pro- und Contra-Argumente berücksichtigt
werden kann.
• Das NQB verfügt über ausreichend Fläche, um einen Großteil des über
das Stadthaus-Areal hinausgehenden Restbedarfs an Standard-
Büroarbeitsplätzen abzudecken. Mit einer ermittelten kalkulatorischen
Miete von 26 € qm brutto (Mittelwert 50 Jahre Lebenszeit) ist eine
Verwaltungsnutzung im NQB günstiger als die prognostizierten Mieten
am Bonner Büromarkt.
• Die Entscheidung für die vorgeschlagene Variante zum Stadthaus-Areal
begründet keine ausreichende Entscheidungsgrundlage für oder gegen
die Realisierung des NQB-Projektes. Für die Grundsatzentscheidung
über die Fortführung dieses Projektes sind neben den
Unterbringungsmöglichkeiten der Stadtverwaltung zahlreiche Faktoren,
wie die Schaffung von Wohnraum, die Errichtung einer Schule und
Kindertagesstätte sowie weitere Ziele und Aufgaben des Projektes in
den Blick zu nehmen.
Im Frühjahr 2026 muss darüber entschieden werden, ob vom Rücktrittsrecht
gegenüber dem Land NRW Gebrauch gemacht werden soll.
Das NQB-Projekt strebt eine zügige Festlegung der Realisierungsvariante
(Wohngebäude, Schule und Kita durch Investoren, Verwaltungsgebäude durch
die Stadt) an, um mittels indikativer Angebote die Marktfähigkeit des ProjektesSeite 5 von 195
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bewerten zu können.
• Nur mit der zeitnahen Festlegung auf eine Realisierungsvariante für
das NQB bleibt die Option erhalten, bis zum Auslaufen des
Rücktrittsrechts valide entscheiden zu können, ob das NQB überhaupt
kosten- und fristgerecht realisiert werden könnte.
Wie geht es nach dem Beschluss zum Stadthaus weiter?
• Aufsetzen eines Projektes
• Erarbeitung eines Planungsauftrages
• Bewertung von Umsetzungsvarianten (Investoren, Totalunternehmer,
Generalunternehmer, Eigenbau)
• Konkretisierung der Fiskalischen Auswirkungen (siehe Anlage 02
Zusammenfassender Erläuterungsbericht)
Die Untersuchungsergebnisse werden in den beigefügten Anlagen im Detail
dokumentiert.
Anlage/n
1 Anlage01_STH_Ratsbeschluss vom 14.03.2024 (öffentlich)
2 Anlage02_STH_Zusammenfassender Erlaeuterungsbericht (öffentlich)
3 Anlage03_STH_Unterlagenverzeichnis (öffentlich)
4 Anlage04_STH_Haushaltsplanung_2025bis2029 (öffentlich)
5 Anlage05_STH_Übersicht Planungsprämissen und Annahmen (öffentlich)
6 Anlage06_STH_Auswertung_Beteiligungen (öffentlich)
7 Anlage07_STH_FlaechenWirkkonzept (öffentlich)
8 Anlage08_STH_Geschützte Immobiliendaten (nichtöffentlich)
9 Anlage09_STH_RaumFlächenprogramm (öffentlich)
10 Anlage10_STH_Übersichten_Immobilien (nichtöffentlich)
11 Anlage11_STH_Steckbriefe je Variante (öffentlich)
12 Anlage12_STH_Flächen je Variante (öffentlich)
13 Anlage13_STH_Kosteneinschätzung_Variante (öffentlich)
14 Anlage14_STH_Kosteneinschätzung_Variante_Überblick (öffentlich)
15 Anlage15_STH_Kostenkennwerte_Nutzung (öffentlich)
16 Anlage16_STH_Erläuterungsbericht_Kosteneinschätzung (öffentlich)
17 Anlage17_STH_Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (öffentlich)
18 Anlage18_STH_RTP je Variante (öffentlich)
19 Anlage19_STH_RTP je Variante_Überblick (öffentlich)
20 Anlage20_STH_Auszug StellplatzSatzung (öffentlich)
21 Anlage21_STH_Stellplatznachweis je Variante (öffentlich)
22 Anlage22_STH_Kriterien der Nutzwertanalyse (öffentlich)Seite 6 von 195
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23 Anlage23_STH_Nutzwertanalyse als Bewertungsmatrix (öffentlich)
24 Anlage24_STH_Zusammenfassung der Bewertungsmatrix (öffentlich)
25 Anlage25_STH_Stadtplanung und Bauordnungsrecht (öffentlich)Seite 7 von 195
Beschlussauszug
Sitzung des Rates vom 14.03.2024
5.1 Weiteres Vorgehen zum Stadthaus
geändert beschlossen 240198
Abstimmungsergebnis: mit Mehrheit gegen BBB und AfD bei Enthaltung
Rheingrün geändert beschlossen
Beschluss:
1. Der Rat folgt der Empfehlung des beauftragten Büros dbp
dasbauprojekt GmbH das Stadthaus spätestens im Jahr 2027 aus der
Nutzung zu nehmen.
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, den Auszug der im Stadthaus
untergebrachten Verwaltungseinheiten vorzubereiten, sobald die
personellen Voraussetzungen geschaffen sind sowie beispielsweise
auch mit der Sparkasse KölnBonn, den Stadtwerken Bonn, der
Telekom oder mit der Vebowag über mögliche Kooperationen für
eine Interimslösung zu sprechen.
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, dem Rat eine Beschlussvorlage zur
Grundsatzentscheidung über Nutzungsszenarien der Liegenschaft
Stadthaus bzw. des Stadthaus-Areal als Ganzes vorzulegen.
Dabei werden folgende Varianten wirtschaftlich und im Rahmen
des bestehenden Bebauungsplanes baulich geprüft und ein
Kostenrahmen nach DIN 276 vorgelegt. Für alle vorgenannten
Punkte erfolgt eine plausible Risikoabschätzung und
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezüglich finanzieller, technischer,
personeller oder rechtlicher Risiken sowie eine
Darstellung realistische Projektverläufe. Für eine
Entscheidungsfindung werden Visualisierungen angestrebt. Die
Verwaltung wird gebeten die Urheberrechte und ihre
Auswirkungen auf Bauhöhe, Bauart und Geschossigkeit zu klären.
Die Verwaltung wird gebeten die Varianten zu prüfen und in einer
Bewertungsmatrix mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen
darzustellen. Es sollen mindestens alle bürgernahen
Dienstleistungen in der Innenstadt angeboten werden. Darüber
hinaus soll die Möglichkeit einer Quartiersgarage für die innere
Nordstadt Berücksichtigung finden und sich die weiteren künftigen
Parkplatzmöglichkeiten dem jeweiligen Nutzungsszenario
anpassen.
A. Nutzung als reiner Verwaltungsstandort nach:
a. Kernsanierung
b. Abriss und NeubauSeite 8 von 195
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
Seite 2
c. Teilabriss mit integriertem Neubau (vgl. Lufthansagebäude in
Köln)
B. Mischnutzung als Verwaltungs-, Wohn- und Gewerbestandort
nach Kernsanierung oder Abriss und Neubau oder Teilabriss mit
integriertem Neubau. Der Gemeinbedarf von 51% soll sowohl mit
reinen Verwaltungsnutzung als auch mit Verwaltungsnutzung und
anderen Gemeinbedarfen dargestellt werden.
Das für die Umsetzung beauftragte Unternehmen kann
gegebenenfalls auch weitere Szenarien prüfen und der Politik
vorschlagen.
Bei den Planungen ist zu berücksichtigen, dass die
Eingangssituation neugestaltet wird und gegebenenfalls die
Parkdecks umgebaut werden. Grundsätzlich bitten die
Antragsteller die Herrichtung von Grünflächen mit in die Prüfung
aufzunehmen.
In den Nutzungsszenarien sind insbesondere folgende Parameter zu
berücksichtigen:
• Künftige Arbeitsplatz- bzw. Flächenbedarfe der Stadtverwaltung,
basierend u.a. auf den Erkenntnissen aus dem Projekt „Zukunft
unserer Arbeit“
• ein zukunftsfähiges Büroflächenmanagement
(Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einbeziehen)
• als attraktiver Arbeitgeber gegenüber der örtlichen
Konkurrenz (u.a. Bundesministerien) zu bestehen
• bessere Belichtung und Frischluftzufuhr auf den jeweiligen
Etagen
• zentrale Dienstleistungen der Verwaltung werden in der
Bonner Innenstadt weiterhin angeboten
In diese Prüfung soll eine weitgehende Zusammenlegung der
städtischen Standorte z.B. NQB (Neubau, Sanierung oder Kauf von
Bürogebäuden) mit Auflistung der einzusparenden Mietkosten
einbezogen werden.
Darüber hinaus erarbeitet die Verwaltung:
• eine Liste mit den angemieteten Objekten inkl. deren
Laufzeit und Kosten
• eine Liste mit Objekten in unserem Eigentum, die derzeit
leer stehen, aber für eine mögliche zukünftige
Verwaltungsnutzung zur Verfügung stehen würden
Die Verwaltung muss am Ende darstellen können, ob beide
Grundstücke/ Verwaltungsgebäude (Landesbehördenhaus und
Stadthaus) genutzt und gebraucht werden.Seite 9 von 195
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
Seite 3
4. Zur organisatorischen und personellen Aufstellung der unter 2. und 3.
aufgeführten, separaten Projekte werden entsprechend notwendige
Projektstrukturen innerhalb der Verwaltung gebildet, die die damit
einhergehenden Aufgaben definieren und die nächsten Schritte und
Notwendigkeiten vorbereiten. Der erforderliche interne Personalbedarf
wird zeitnah intern ermittelt und schnellstmöglich dem Rat zur
Entscheidung vorgelegt.
Die Verwaltung wird außerdem ermächtigt, sich für die o.g. Projekte
externer Unterstützung und Fachexpertise zu bedienen. Der konkrete
Leistungsumfang wird dem Rat kurzfristig zur Entscheidung vorgelegt.
5. Zur politischen Begleitung der Umzugsvorbereitungen inkl. der
Zwischenberichte von möglichen Kooperationslösungen sowie der
bevorstehenden Grundsatzentscheidungen („Meilensteine“) zum
Stadthaus-Areal wird zunächst der Hauptausschuss als
vorberatendes Gremium ausgewählt.
6. Die Bonner Bürgerinnen und Bürger, Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter/Personalrat, Verbände und Vereine sollen in einem
Dialogverfahren angehört werden.
- - -
Der ursprüngliche Beschlussvorschlag hatte die Änderungen und Ergänzungen
im Fettdruck nicht zum Wortlaut. Diese resultieren aus dem interfraktionellen
Änderungsantrag 240198-03 AA. Es fand eine zusammenfassende Beratung
mit TOP 7.9 statt.
- - -
Der ursprüngliche Beschlussvorschlag hat folgenden Wortlaut:
1. Der Rat folgt der Empfehlung des beauftragten Büros dbp
dasbauprojekt GmbH das Stadthaus spätestens im Jahr 2027 aus der
Nutzung zu nehmen.
2. Der Rat beauftragt die Verwaltung, den Auszug der im Stadthaus
untergebrachten Verwaltungseinheiten vorzubereiten, sobald die
personellen Voraussetzungen geschaffen sind.
3. Der Rat beauftragt die Verwaltung, dem Rat eine Beschlussvorlage zur
Grundsatzentscheidung über Nutzungsszenarien der Liegenschaft
Stadthaus bzw. des Stadthaus-Areal als Ganzes vorzulegen. In den
Nutzungsszenarien sind insbesondere folgende Parameter zu
berücksichtigen:
· Künftige Arbeitsplatz- bzw. Flächenbedarfe der Stadtverwaltung,
basierend u.a. auf den Erkenntnissen aus dem Projekt „Zukunft
unserer Arbeit“
· Parallel in der Entwicklung befindliche Projekte wie z.B. NQB,
Innovationsdreieck und Investorenprojekte
· Chancen der Liegenschaft und dem Stadthaus-Areal (u.a.
Stadtentwicklung, Städtebau, Nachhaltigkeit)
· Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
· Realistische Projektverläufe
4. Zur organisatorischen und personellen Aufstellung der unter 2. und 3.Seite 10 von 195
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
Seite 4
aufgeführten, separaten Projekte werden entsprechend notwendige
Projektstrukturen innerhalb der Verwaltung gebildet, die die damit
einhergehenden Aufgaben definieren und die nächsten Schritte und
Notwendigkeiten vorbereiten. Der erforderliche interne Personalbedarf
wird zeitnah intern ermittelt und schnellstmöglich dem Rat zur
Entscheidung vorgelegt.
Die Verwaltung wird außerdem ermächtigt, sich für die o.g. Projekte
externer Unterstützung und Fachexpertise zu bedienen. Der konkrete
Leistungsumfang wird dem Rat kurzfristig zur Entscheidung vorgelegt.
5. Zur politischen Begleitung der bevorstehenden
Grundsatzentscheidungen („Meilensteine“) zum Stadthaus-Areal wird
zunächst der Hauptausschuss als vorberatendes Gremium
ausgewählt.
An einer Aussprache beteiligten sich:
Stv. Déus -CDU-, der den interfraktionell eingebrachten Änderungsantrag
erläutert.
Stv. Rutte -Grüne-, der sich den Erläuterungen des Vorredners anschließt und
der Verwaltung sowie den externen Beratern dankt, dass die Thematik
„Stadthaus“ nun angepackt wird.
Stv. Esch -SPD-, die begründet, dass eine Entscheidung über das weitere
Vorgehen des Stadthauses unaufschiebbar ist.
Stv. Repschläger -Linke-, der begründet, weshalb eine Quartiersgarage bei
der Planung berücksichtigt werden sollte.
Stv. Schmitt -BBB-, der begründet, weshalb der Standort nicht aufgegeben
werden kann und für den Änderungsantrag der BBB-Fraktion wirbt.
Stv. Martin -Volt-, die ausführt, welche Punkte des interfraktionellen
Änderungsantrages aus Sicht der Volt-Fraktion nicht optimal sind und
begründet, weshalb die Volt-Fraktion den Änderungsantrag dennoch mitträgt.
Stv. Hümmrich -FDP-, der sich für den interfraktionellen Änderungsantrag
bedankt und aufzeigt, was der FDP-Fraktion beim weiteren Vorgehen wichtig
ist.
Stv. Lohmeyer -Rheingrün-, der begründet, weshalb Rheingrün den
interfraktionellen Änderungsantrag ernüchternd findet.
Stv. Déus -CDU-, der Bezug auf die Ausführungen von Herrn Stv. Repschläger
nimmt.
Stv. Beu -Grüne-, der erläutert, weshalb aus seiner Sicht die Bürger*innen
miteinzubeziehen sind und die ziffernweise Abstimmung über den
Änderungsantrag -03 AA beantragt.
StBR Wiesner, der auf die Nachfrage von Herrn Beu antwortet.Seite 11 von 195
Beschlussauszug der Sitzung des Rates
Seite 5Seite 12 von 195
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dbp
dasbauprojekt GmbH
Grunewaldstraße 14-15
10823 Berlin
Telefon 030 57714866
info@dasbauprojekt.com
www.dasbauprojekt.com
Geschäftsführung
Steffen Göbel
Amtsgericht
Berlin-Charlottenburg
HRB 227713 B
St.-Nr. 30/089/77522
Eine Zusammenarbeit des Projektteams aus Auftraggeberin, externer
Projektleitung und Projektsteuerung – Bearbeitung Juni bis November 2024.
Zusammenfassender Erläuterungsbericht
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
Zukunft Stadthaus-Areal Bonn
Auftraggeberin:
Bundesstadt Bonn
Die Oberbürgermeisterin
Berliner Platz 2
53111 Bonn
15. NOVEMBER 2024
Projektleitung: Projektsteuerung:
dbp dasbauprojekt GmbH DREES & SOMMER SE
Dipl.-Ing. Olga Keil Julia NitscheSeite 13 von 195
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
Zukunft Stadthaus-Areal vom 15.11.2024
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dbp dasbauprojekt GmbH
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Geschäftsführung
Steffen Göbel
Amtsgericht
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HRB 227713 B
St.-Nr. 30/089/77522
Inhaltsverzeichnis
ZUSAMMENFASSUNG .......................................4
Ausgangslage .............................................................. 4
Detailanalyse von sechs Varianten ............................ 4
Kostenrahmen ............................................................. 5
Zeitplan........................................................................ 6
Prognose des Arbeitsplatz- und Flächenbedarfs der
Stadtverwaltung ......................................................... 6
Deckung des Bedarfs durch Stadthaus und
Bezirksrathäuser.......................................................... 7
Varianten zur Deckung des verbleibenden Bedarfs ... 7
Zusammenhang mit dem Projekt „Neues Quartier
Bundesviertel“ (NQB) (nicht Gegenstand der
Beschlussvorlage) .................................................................. 8
Wie geht es nach dem Beschluss zum Stadthaus weiter? .... 9
EINLEITUNG ......................................................9
AUFGABENSTELLUNG und METHODE ............10
ERGEBNIS GRUNDLAGENSCHAFFUNG ...........13
Beteiligungen, weitere Dialoge............................................ 13
Stadtplanung und Bauordnungsrecht ................................. 14
Flächen- und Wirkkonzept ................................................... 16
Urheberrecht ........................................................................ 21
VARIANTEN ZUKUNFT STADTHAUS-AREAL ..22
Variantenfindung ................................................................. 22
Variantenübersicht............................................................... 24
Erläuterung Variantenvergleich ........................................... 25
Nutzungskonzeption.................................................. 25
Planungs- und bauordnungsrechtliche Aspekte ...... 27Seite 14 von 195
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
Zukunft Stadthaus-Areal vom 15.11.2024
Seiten 3 von 60
Ökologische Kriterien ................................................ 33
Zeitliche Kriterien (Termine) ..................................... 34
Ökonomische Kriterien .............................................. 35
Übergeordnete Risiken aller Varianten ............................... 41
Vergleichsergebnis Varianten .............................................. 43
STADTHAUS-AREAL vs. NQB vs. WEITERE
OBJEKTE .........................................................44
Gesamt- und Verteilungsbedarf .......................................... 44
Wirtschaftlichkeit Optionen Rathaus-Funktionen............... 47
Quartiersgarage ................................................................... 51
FISKALISCHE AUSWIRKUNGEN Stadthaus-
Areal ...............................................................53
Abkürzungsverzeichnis ..................................55
Abbildungs-/Diagrammverzeichnis ..............56
Unterlagenverzeichnis ...................................58
Quellenverzeichnis .........................................60Seite 15 von 195
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
Zukunft Stadthaus-Areal vom 15.11.2024
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ZUSAMMENFASSUNG
Ausgangslage
Im Jahr 1977 war das Stadthaus Bonn fertig errichtet und wurde 1978 von der städtischen
Verwaltung bezogen. Nach fast 50-jähriger Nutzungsdauer zeigen sich die Folgen bauzeitlicher
konstruktiver Mängel (aus heutiger Sicht). Diverse Komponenten haben ihre Lebensdauer erreicht
oder bei weitem überschritten.
Der Stadtrat hat im März 2024 beschlossen, dass die Verwaltung im Laufe des Jahres 2027 das
Stadthaus leerziehen soll. In gleicher Sitzung hat der Stadtrat die Verwaltung beauftragt, unter
definierten Rahmenbedingungen einen Grundsatzbeschluss über die Zukunft des Stadthaus-
Areals vorzubereiten.
Detailanalyse von sechs Varianten
Der Stadtrat hat die Vorgabe gemacht, dass die zu prüfenden Varianten mit dem existierenden
Bebauungsplan realisierbar sein sollen. Auf dieser Basis wurden sechs exemplarische Varianten
detailliert analysiert. Die Varianten unterscheiden sich hinsichtlich der folgenden
Fragestellungen:
• Zu welchem Anteil soll die Fläche als städtischer Verwaltungssitzung und für weitere
Bedarfe wie Wohnen, Kultur, Gewerbe, etc. genutzt werden?
o N1) Reine Stadtverwaltung: 100% Verwaltung (inkl. KiTa)
o Nx) Mischnutzung, jedoch mindestens 51% Gemeinbedarf und mindestens alle
bürgernahen Dienstleistungen
• Wie sollen die neuen Flächen realisiert werden?
a) Abriss und Neubau
b) Kernsanierung
c) Teilweise Rückbau und Neubau, Kernsanierung der verbleibenden Gebäude
Bewertet wurden die Varianten anhand der Kriterien Wirtschaftlichkeit / Ökonomie,
Terminauswirkungen, Ökologie, Nutzungskonzeption, Planungs- und Bauordnungsrecht sowie
ihrer Risiken. Die Wirtschaftlichkeit wurde als wichtigstes Kriterium angesetzt.Seite 16 von 195
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
Zukunft Stadthaus-Areal vom 15.11.2024
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Im Ergebnis aller Abwägungen der sechs untersuchten Varianten empfiehlt die Verwaltung dem
Rat folgenden Grundsatzbeschluss:
Entscheidung für die Variante N3c mit Öffnungsklausel:
- Nutzungsart: Mischnutzung - Hauptnutzer Verwaltung und Rathaus-Funktionen, sowie
ergänzende Nutzungen, die mit dem Planungsrecht vereinbar sind
- Mischnutzungs-Anteil: ca. 25 % (entspricht Variante N3c)
- Realisierungsform: Teilabriss mit integriertem Neubau
- Öffnungsklausel: Reduzierung Mischnutzungsanteil bis auf minimal ca. 10 % (entspricht
Variante N2c)
Die Variante N3c vereint am ehesten die Ziele eines möglichst kurzen Leerstands des Gebäudes
mit der angestrebten Belebung und Attraktivitätssteigerung des Areals, den Anforderungen an
einen modernen und freundlichen Verwaltungsstandort, dem möglichst verantwortungsvollen
Umgang mit den vorhandenen Ressourcen und der Beachtung der finanziellen
Rahmenbedingungen der Kommune.
Im Hinblick auf den Mischnutzungsanteil sieht der Vorschlag eine „Öffnungsklausel“ vor, um bei
der weiteren Umsetzung die notwendige Flexibilität zu erhalten. Die beiden Varianten N2c und
N3c liegen im Bewertungsergebnis sehr nahe beieinander und der konkrete Mischnutzungsanteil
muss in Abstimmung mit dem architektonischen Entwurf sowie den später noch festzulegenden
ergänzenden Nutzungen stehen. Daher sollte der Mischnutzungsanteil sich im Korridor zwischen
10 und etwa 25 % bewegen.
Dieser Grundsatzbeschluss ist gemäß Ratsauftrag mit dem bestehenden Planungsrecht
(Bebauungsplan) vereinbar und innerhalb dieser Leitpfosten kann sowohl den Bedürfnissen der
Stadtverwaltung, des Rates, einer bedarfsgerechten Kindertagesstätte als auch den Wünschen
der Öffentlichkeit bezüglich Nutzung (Belebung, bezahlbares Wohnen und Grünflächen) sowie
Optik und Städtebau nachgekommen werden (Eliminierung Angsträume, Willkommen schaffen,
Verbindung zwischen Nord- und Innenstadt mit Aufenthaltsqualität). Hinzu kommt, dass so das
größte Rathausgebäude der Stadt im Zentrum erhalten bleiben würde, was auch den
allgemeinen Erwartungen entspricht und die Wertschätzung der städtischen Selbstverwaltung
spiegelt.
Kostenrahmen
Die Vorlage weist für die empfohlene Variante N3c Herstellkosten von ca. 466 Mio. € brutto für
das gesamte Vorhaben aus. Davon entfallen (je nach Variante) etwa 75 Mio. € brutto auf die
ergänzenden Nutzungen, die vermietet werden könnten.Seite 17 von 195
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Inkl. Finanzierungskosten, Abschreibungen und Erhaltungsaufwand führen die
Verwaltungsflächen (Variante N3c) zu einer monatlichen Haushaltsbelastung (kalkulatorische
Miete) von 1.07 Mio. € brutto. Dies entspricht für diese Verwaltungsflächen einer
kalkulatorischen Kaltmiete von etwa 26 € brutto je qm und Monat. Die Vergleichsmiete für
(hypothetische) Anmietungen vergleichbarer Flächen inkl. Stellplätzen im Stadtgebiet läge im
Mittelwert der betrachteten Lebenszeit von 50 Jahren bei 39 € brutto je qm im Monat.
➔ Auf Basis des ermittelten Kostenrahmens und der Vergleichsbetrachtungen kommt die
Verwaltung zu der Einschätzung, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine Unterbringung
im städtischen Eigentum der dauerhaften Anmietung vorzuziehen ist.
Zeitplan
Unter der Prämisse, dass die notwendigen Entscheidungen zeitnah getroffen werden und
unmittelbar mit den notwendigen Projektarbeiten begonnen werden kann, sieht die Vorlage
folgenden Zeitrahmen:
➔ Planung: 2025-2027
➔ Umsetzung: 2027-2031
Gemäß den Ergebnissen der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses kann im Jahr 2031 die
Wiederbelebung des Stadthaus-Areals erfolgen.
Ein Zeitverlust ohne Mehrwert für das Endprodukt ist in jedem Fall – bei allen Varianten – ein
potenzieller Kostentreiber. Nur durch den Abschluss der Planung und Ausschreibung sowie die
Vergabe der Bauleistungen vor Auszug im Jahr 2027, also durch eine effiziente Nutzung der Zeit
bis dahin, kann die Bauzeit direkt im Anschluss beginnen und somit der größten Befürchtung der
Öffentlichkeit begegnet werden (keine Dauerbaustelle, kein „schwarzes Loch“). Gründlichkeit
und Schnelligkeit müssen so Hand in Hand gehen. Auf eine gründliche Planung folgt eine schnelle
Umsetzung.
Prognose des Arbeitsplatz- und Flächenbedarfs der Stadtverwaltung
Mit dem Konzept „Zukunft unserer Arbeit“ hat die Stadtverwaltung im Jahr 2022 ein Konzept für
eine bürgerfreundliche und effiziente Stadtverwaltung entwickelt. Dieses Konzept liegt der
Prognose der Flächenbedarfe und möglicher Varianten zur Unterbringung der Stadtverwaltung
zugrunde. Darauf aufbauend wurde im Rahmen der Vorbereitung dieses Grundsatzbeschlusses
ein Raum- und Flächenprogramm aufgestellt.
Unter der Annahme, dass die Stadtverwaltung trotz eines deutlichen Bevölkerungswachstums im
Jahre 2035 über etwa gleich viele Stellen wie aktuell verfügt, wird für ca. 4.000 Personen einSeite 18 von 195
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Standard-Büroarbeitsplatz benötigt. Bei der Umsetzung moderner und flexibler Arbeitswelten
geht eine erhöhte Desksharing-Quote mit einem Flächenbedarf für Kommunikation, ruhigen
Arbeitszonen und attraktiven Serviceflächen für die Dienstleistungen einher. Auf dieser Basis
wurde als Kalkulationsgrundlage ein durchschnittlicher Flächenbedarf von 26,5 qm Nutzfläche
pro Arbeitsplatz ermittelt.
➔ Ergebnis der Bedarfsprognose: Die Stadtverwaltung Bonn wird im Jahr 2035 etwa 2.680
Standard-Büroarbeitsplätze benötigen, welche insgesamt 71.000 qm Nutzfläche
erfordern.
Der darüber hinaus gehende Bedarf an Arbeitsplätzen mit besonderen Aufgaben muss im
Rahmen eines Logistikkonzepts noch ermittelt und verortet werden, dieser Bedarf versteht sich
additiv.
Deckung des Bedarfs durch Stadthaus und Bezirksrathäuser
Ausgangspunkt aller Überlegungen ist: Neben dem Stadthaus als zentralem
Verwaltungsstandort werden auch die drei Bezirksrathäuser in Beuel, Hardtberg und Bad-
Godesberg dauerhaft als Verwaltungsstandorte mit Dienstleistungsangeboten genutzt. Ebenso
bleibt das Alte Rathaus erhalten.
➔ In den drei Bezirksrathäusern und dem alten Rathaus können ca. 370 Arbeitsplätze (ca.
9.950 qm Nutzfläche) eingerichtet werden (14 % des Gesamtbedarfs).
➔ Mit der zur Grundsatzentscheidung vorgeschlagenen Variante N3c und Öffnungsklausel
zur Variante N2c würden 1.370 bis 1.600 Arbeitsplätze im Stadthaus-Areal der Zukunft
eingerichtet werden (51-60 % des Gesamtbedarfs).
➔ Der Bedarf für 710 bis 940 weitere Arbeitsplätze muss durch städtische Liegenschaften
oder Anmietungen gedeckt werden. Dieser Flächenbedarf entspricht etwa 18.460 bis
24.850 qm Nutzfläche (26-35% des Gesamtbedarfs).
Varianten zur Deckung des verbleibenden Bedarfs
Die abschließende Erarbeitung eines Flächenkonzeptes und die daraus zu entwickelnde
Liegenschaftsstrategie war nicht Gegenstand des Auftrages zur Herbeiführung der
Grundsatzentscheidung im Stadthaus. Dennoch wurde mit dem in diesem erstellen Flächen- und
Wirkkonzept eine Basis geschaffen. Es wird empfohlen, im Anschluss an den Stadthaus-Beschluss
dieses Konzept fortzuschreiben und weiterzuentwickeln.
Die heutigen 87 Liegenschaften mit Verwaltungsnutzung können deutlich reduziert werden.
Alleine 28 Liegenschaften könnten durch die Umsetzung des Flächen- und Wirkkonzeptes undSeite 19 von 195
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der Revitalisierung der Flächen im Stadthaus-Areal in der obigen Variante abgemietet werden,
was zu einer Kosteneinsparung laufende Kosten von etwa 7 Mio. € brutto p.a. führen würde.
Mögliche Verkaufserlöse würden sich hinzuaddieren. Zudem könnten die Immobilien neuen
gemeinwohlorientierten Nutzungen (zum Beispiel bezahlbares Wohnen) zugeführt werden.
Die entscheidende Stellgröße für die Entscheidung darüber, in welchem Umfang die
Unterbringung von Verwaltungsmitarbeitenden in Liegenschaften in städtischem Eigentum oder
in angemieteten Objekten erfolgen sollte, ist der gewünschte Grad der Flexibilität.
Liegenschaften im Eigentum sind in der Regel kostengünstiger. Ein Teil des Bedarfs könnte jedoch
auch in angemieteten Objekten erfolgen, um bei zukünftig möglicherweise reduzierten Bedarfen
(höhere Desk-Sharing-Quote, Fachkräftemangel, Digitalisierung der Verwaltung) nicht über zu
viel Fläche im Eigentum zu verfügen und nicht über Bedarf zu bauen. Auch Untervermietungen
könnten eine Option sein, um Schwankungsreserven im Eigentum vorzuhalten. Neun
Liegenschaften sind perspektivisch zur Deckung des weiteren Bedarfs der Stadtverwaltung
geeignet. Dieses sind:
• Engeltalstraße 4 und 6
• Neues Quartier Bundesviertel (NQB)
• Lindeblock
• Oppelner Straße
• Am Probsthof
• Karlstraße
• Oberkasseler Straße
• Stadthausloggia
➔ Im Rahmen der Fortschreibung des Flächen- und Wirkkonzepts mit Umsetzungskonzept
muss eine Festlegung getroffen werden, welche Bedarfe durch Eigentum oder durch
Anmietungen gedeckt werden sollen.
Zusammenhang mit dem Projekt „Neues Quartier Bundesviertel“ (NQB)
(nicht Gegenstand der Beschlussvorlage)
➔ Mit der vorgeschlagenen Variante ist die Realisierung des Neuen Quartiers Bundesviertel
nicht zwingend erforderlich, um die Verwaltungsbedarfe abzudecken. Gleichwohl ist eine
sinnvolle Kombination von Verwaltungsnutzungen an beiden Standorten denkbar. Die
vorgelegte Variante im Rahmen der Grundsatzentscheidung bietet hinreichend
Flexibilität, um auf eine spätere Entscheidung zum NQB zu reagieren. Eine
Grundsatzentscheidung zum Stadthaus ist also ohne eine Entscheidung zur Zukunft des
NQB möglich. Sie ist sogar sinnvoll, weil sie im Hinblick auf die Verwaltungsnutzung einen
Rahmen vorgibt, der bei der Abwägung der Pro- und Contra-Argumente berücksichtigt
werden kann.Seite 20 von 195
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➔ Das NQB verfügt über ausreichend Fläche, um einen Großteil des über das Stadthaus-
Areal hinausgehenden Restbedarfs an Standard-Büroarbeitsplätzen abzudecken. Mit
einer ermittelten kalkulatorischen Miete von 26 € qm brutto (Mittelwert 50 Jahre
Lebenszeit) ist eine Verwaltungsnutzung im NQB günstiger als die prognostizierten
Mieten am Bonner Büromarkt.
➔ Die Entscheidung für die vorgeschlagene Variante zum Stadthaus-Areal begründet keine
ausreichende Entscheidungsgrundlage für oder gegen die Realisierung des NQB-
Projektes. Für die Grundsatzentscheidung über die Fortführung dieses Projektes sind
neben den Unterbringungsmöglichkeiten der Stadtverwaltung zahlreiche Faktoren wie
die Schaffung von Wohnraum, die Errichtung einer Schule und Kindertagesstätte sowie
weitere Ziele und Aufgaben des Projektes in den Blick zu nehmen.
Im Frühjahr 2026 muss darüber entschieden werden, ob vom Rücktrittsrecht gegenüber dem
Land NRW Gebrauch gemacht werden soll.
Das NQB-Projekt strebt eine zügige Festlegung der Realisierungsvariante (Wohngebäude, Schule
und Kita durch Investoren, Verwaltungsgebäude durch die Stadt) an, um mittels indikativer
Angebote die Marktfähigkeit des Projektes bewerten zu können.
➔ Nur mit der zeitnahen Festlegung auf eine Realisierungsvariante für das NQB bleibt die
Option erhalten, bis zum Auslaufen des Rücktrittsrechts valide entscheiden zu können, ob
das NQB überhaupt kosten- und fristgerecht realisiert werden könnte.
Wie geht es nach dem Beschluss zum Stadthaus weiter?
• Aufsetzen eines Projektes
• Erarbeitung eines Planungsauftrages
• Bewertung von Umsetzungsvarianten (Investoren, Totalunternehmer,
Generalunternehmer, Eigenbau)
• Konkretisierung der Fiskalischen Auswirkungen
EINLEITUNG
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat auf Basis der Feststellung der Sanierungsfähigkeit, aber auch
Sanierungsbedürftigkeit(2) des Stadthauses Bonn am 14.03.2024 das weitere Vorgehen zum
Stadthaus beschlossen (siehe Anlage 01).Seite 21 von 195
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Zur Umsetzung des Beschlusspunktes 3 o.g. Ratsbeschlusses bezüglich der Vorbereitung eines
Grundsatzbeschlusses für das Stadthaus-Areal hat die Verwaltung im Juni 2024 das Büro dbp
dasbauprojekt GmbH (Berlin) und im August 2024 die Projektsteuerung der Drees & Sommer SE
(Standort Köln) nach Ausschreibung beauftragt.
Die Ergebnisse dieser Vorbereitung werden hiermit zusammengefasst, wobei auf die Anlagen
gemäß Unterlagenverzeichnis ab Seite 58 Bezug genommen wird. Die Anlagen werden ebenfalls
Teil der Vorbereitung des Beschlusses für das Stadthaus-Areal.
AUFGABENSTELLUNG und METHODE
Die Aufgabenstellung ergibt sich aus Beschlusspunkt 3 des Ratsbeschlusses vom 14.03.2024,
siehe Anlage 01.
Die Grundsatzentscheidung soll die Nutzungsszenarien der Liegenschaft Stadthaus-Areal als
Ganzes betrachten. Dabei legt bereits der Ratsbeschluss aus März 2024 den Fokus auf Varianten,
die mit dem bestehenden Planungsrecht (Bebauungsplan) kompatibel sind. Innerhalb des
gegebenen Spielraums sind gemäß folgendem Bild die zwei Nutzungstypen „Reiner
Verwaltungsstandort“ (im Folgenden N1) und „Mischnutzung“ (im Folgenden N2, N3, N4) für drei
unterschiedliche Realisierungsformen (a, b und c) zu untersuchen.
Abbildung 1 Visualisierung Ratsauftrag aus März 2024, Varianten Stadthaus-Areal, dbp
Varianten mit potenziell gutem Bewertungsergebnis, die den Aufwand für das Ändern des
Bebauungsplanes vertretbar machen, konnten durch das Projetteam nicht ermittelt werden und
wurden daher nicht weitergehend geprüft.Seite 22 von 195
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Folgende Grundparameter sollen alle Varianten erfüllen:
• Mindestens alle bürgernahen und zentralen Dienstleistungen in der Innenstadt
• Gemeinbedarf von mehr als 51 %
• Eingangssituation umgestalten, Parkdecks ggf. umbauen, Grünflächen prüfen
• Bessere Belichtung und Frischluftzufuhr auf den jeweiligen Etagen (Hinweis: Auftrag ist
zu verschieben auf spätere konkrete Planung des Stadthaus-Areals)
• Weitgehende Zusammenlegung der städtischen Standorte
Die Varianten sollen durch Folgendes vergleichbar gemacht werden:
• Wirtschaftliche Prüfung
• Kostenrahmen nach DIN 276
• plausible Risikoabschätzung (finanzieller, technischer, personeller oder rechtlicher
Risiken)
• Stellplatznachweis (Parkplatzmöglichkeiten nach Nutzungsszenario)
• Vor- und Nachteile
Der Blick soll dabei nicht auf das Stadthaus-Areal begrenzt bleiben, sondern die städtischen
Aufgaben und Potentiale diesbezüglich als Ganzes betrachten:
• Künftige Arbeitsplatz- bzw. Flächenbedarfe der Stadtverwaltung, basierend u.a. auf den
Erkenntnissen aus dem Projekt „Zukunft unserer Arbeit“(1)
• Zukünftiges Büroflächenmanagement (Mitarbeiter*innen einbeziehen)
• Als attraktiver Arbeitgeber gegenüber der örtlichen Konkurrenz (u.a. Bundesministerien)
bestehen können
• Darstellung, ob NQB und Stadthaus-Areal für die städtischen Aufgaben notwendig sind
Folgende weitere Aufgaben sind dem Ratsbeschluss zu entnehmen:
• Visualisierungen erstellen
• Urheberrechte bewerten
• Möglichkeit einer Quartiersgarage für die innere Nordstadt prüfen
• Bonner*innen und Bürger*innen, Mitarbeiter*innen sowie Personalrat, Verbände und
Vereine sollen in einem Dialogverfahren angehört werden
• Hauptausschuss als vorberatendes Gremium heranziehen
Sowie:
• Auflistung der einzusparenden Mietkosten (durch Zusammenlegung)
• Eine Liste mit den angemieteten Objekten inkl. deren Laufzeit und Kosten
• Eine Liste mit Objekten im Eigentum der Bundesstadt, die derzeit leer stehen, aber für
eine mögliche zukünftige Verwaltungsnutzung zur Verfügung stehen würdenSeite 23 von 195
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Die komplexe Aufgabenstellung, die nicht nur das Stadthaus-Areal, sondern die gesamte
Bundesstadt betrifft – und auch betreffen muss - wurde methodisch gemäß nachfolgendem Bild
bearbeitet. Die Grundlagenschaffung (links) erfolgte über intensive Beteiligungen, die
Abstimmungen zum Spielraum, der durch das Planungsrecht (Stadtplanung und
Bauordnungsrecht) gegeben ist, und die Erstellung eines Flächen- und Wirkkonzeptes, welches
die Fragen beantwortet, welche nur gesamtstädtisch zu beantworten sind. Zusätzlich wurde das
Urheberrecht bewertet. Unter Beachtung der weiteren Themen und Aufgaben aus dem
Ratsbeschluss wurden auf Basis der v.g. Grundlagen die Varianten (rechts) für die Zukunft des
Stadthaus-Areals festgelegt, im Hinblick auf Kosten, Wirtschaftlichkeit, Terminplanung,
Verkehrsplanung usw. geprüft und bewertet und im Rahmen einer Nutzwertanalyse
(Bewertungsmatrix) gegeneinander abgewogen.
Abbildung 2 Visualisierung Methodik Vorbereitung Grundsatzbeschluss Zukunft Stadthaus-Areal, DreSo
Die Nutzwertanalyse umfasst folgende Kategorien, denen jeweils Kriterien zugeordnet sind, siehe
auch Anlage 22.
Abbildung 3 Kategorien der Nutzwertanalyse / Bewertungsmatrix Varianten Stadthaus-Areal, DreSoSeite 24 von 195
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ERGEBNIS GRUNDLAGENSCHAFFUNG
Beteiligungen, weitere Dialoge
Im Juni und Juli 2024 wurde mit diversen internen und ausgewählten externen Stakeholdern im
Rahmen von knapp 20 Einzelgesprächen zur Zukunft Stadthaus-Areal gesprochen.
Es wurde ein Fragebogen zur Zukunft des Stadthaus-Areals entwickelt, der ab Ende August 2024
online verfügbar war.
Mitte September 2024 wurden zwei Mitmach-Märkte durchgeführt, einer exklusiv für die
Mitarbeitenden und einer für die Öffentlichkeit. Im Rahmen des Mitmach-Marktes für die
Mitarbeitenden gab es auch eine Info-Station zur Thematik „Umzug aus dem Stadthaus“ und
„Zukunft unserer Arbeit“ unter Leitung des Dezernats I, Amt 10, damit auf konkrete Fragen
reagiert werden konnte.
Alle Ergebnisse zu diesen Beteiligungsverfahren (Fragebogen und Mitmach-Märkte) wurden
zusammengestellt, dem Beteiligungsausschuss vorgelegt und am 29.10.2024 zur Kenntnis
genommen. Im weiteren Workflow ist eine Kenntnisnahme im Beirat Kinder- und
Jugendbeteiligung (29.11.) und im Beirat Bürgerbeteiligung (6.12.) eingeplant. Die
fortgeschriebenen Ergebnisse, die zusätzlich die Inhalte aus den Beteiligungen mit internen und
externen Stakeholdern umfassen, sind in Anlage 06 enthalten und waren Wegweiser zur
Definition der Varianten und deren Bewertung.
Zwischenstände der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses wurden mehrfach im
Verwaltungsvorstand vorgestellt und beraten.
Am 22.08.2024 wurde das Projekt unter Verweis auf die nächsten Schritte auf einem Treffen der
Fraktionsvorsitzenden vorgestellt. Es wurde angeboten, die Varianten und Zwischenergebnisse
vor Fertigstellung der Beschlussvorlage in den Fraktionen vorzustellen. Am 28.10.2024 und
04.11.2024 wurde dies in vier Einzelterminen durchgeführt und die Impulse und Hinweise der
Fraktionsmitglieder zum vorgestellten Zwischenstand aufgenommen (Grüne und Volt, SPD und
Linke, CDU, FDP). Weitere Gespräche werden voraussichtlich noch folgen (Angebot ist
vermittelt).
Am 29.10.2024 wurde der bis dahin aktuelle Zwischenstand analog den Inhalten in den
Fraktionen im Städtebaubeirat im Rahmen einer Präsentation vorgestellt.
Gespräche mit Vertreter*innen des Personalrates zum jeweils aktuellen Stand wurden am 22.08.
und 06.11.2024 geführt und Impulse aufgenommen.Seite 25 von 195
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Die fertige Beschlussvorlage wird rechtzeitig mit den Einladungen versendet, so dass neben Rat
auch das festgelegte vorberatende Gremium, der Hauptausschuss, rechtzeitig bedient wird.
Stadtplanung und Bauordnungsrecht
Es besteht die Aufgabe, Varianten innerhalb des bestehendes Planungsrechts für das Stadthaus-
Areal zu ermitteln. Doch welchen Spielraum bietet das Planungsrecht, der Bebauungsplan?
Hierzu wurden intensive Abstimmungen mit dem Stadtplanungsamt und dem Bauordnungsamt
geführt. Die Ergebnisse sind in Anlage 25 zusammengefasst
Planungsrecht besteht in Form des Bebauungsplans (B-Plan) Nr. 7722-6, rechtskräftig seit
17.03.1972. Dieser (siehe Ausschnitt im Folgenden) erlaubt in Bezug auf die Kubatur und
Dimension in etwa das, was jetzt im Bestand vorhanden ist. Im Norden dürfte noch ein weiteres
Gebäude mit fünf Vollgeschossen entstehen, im Sockel sind die Baugrenzen nicht vollumfänglich
ausgenutzt. Aufgrund einer Begrenzung in der Gesamtfläche darf jedoch nicht mehr
Geschossfläche geschaffen werden, als im Bestand vorhanden ist. Bei einem Abriss dürfte
weniger Geschossfläche realisiert werden, als es bisher gibt (entspricht Variante N1b in Abschnitt
VARIANTEN ZUKUNFT STADTHAUS-AREAL)
Abbildung 4 Ausschnitt Plandarstellung B-Plan Nr. 7722-6, Bundesstadt BonnSeite 26 von 195
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Der Erhalt des Bestandsschutzes bietet eine wichtige Basis für Spielraum innerhalb des
Bauordnungs- und Planungsrechtes (contra Abriss/Neubau), nicht nur in Bezug auf die Größe und
die Fläche, sondern auch die weiteren Anforderungen, die an Gebäude dieser Höhe gegeben sind.
Ein Teilabriss würde nicht in den Bestandsschutz eingreifen, so der Bestand im Wesentlichen
erhalten bleibt. Auch Neubauten könnten integriert werden..
Der Zeitaufwand einer Anpassung des Bebauungsplanes (ganz oder teilweise) wird mit
mindestens 5 Jahren geschätzt.
Bezüglich der Nutzungen sieht der Bebauungsplan den Gemeinbedarf mit dem Zusatz
“Stadthaus“ vor. Gemeinbedarf ist alles, was die städtischen Aufgaben umfasst:
• Verwaltung und Politik (auch Veranstaltungen im städtischen Interesse)
• Bildung / Wissenschaft (im städtischen Kotext wie VHS, Familienbüro, Medienzentrum)
• Familie/Jugend mit Kita und Freizeitstätten etc.
• Gesundheit / medizinische Einrichtungen
• Kultur (städtisch)
• Öffentlich nutzbare Sport- / Spielgeräte (Nutzungszeiten einschränken)
• Öffentliche Stellplätze PKW, Fahrrad & Co., Mobilitätsstationen
• Öffentliche Außenanlagen, Bürgergärten / Gemeinschaftsgärten
Abweichende Nutzungen sind im geringfügigen Maß zulässig, wenn der Gemeinbedarf zuordbar
bleibt. Hierbei gibt es keine konkrete prozentuale Verteilung, sondern es muss über das gesamte
Nutzungskonzept entschieden werden.
→ Gleichgewicht erhalten „Gemeinbedarf - Stadthaus“
Wohnen bedarf einer Befreiung nach Baulandmobilisierungsgesetz, die nach aktueller
Gesetzgebung vor Ende 2026 beantragt und genehmigt vorliegen muss. Eine Fortsetzung dieser
gesetzlichen Möglichkeit ist zu erwarten. Die Daseinsberechtigung des Bebauungsplanes mit o.g.
Nutzungsauflagen muss jedoch auch bei Inanspruchnahme der Befreiung erhalten bleiben.
Durch den vorhandenen Bebauungsplan und die benannten Spielräume sowie die Vorteile des
Bestandsschutzes, wird ausreichender Spielraum gesehen, dem Wunsch des Rates nach einer
Variante innerhalb des Planungsrechtes nachzukommen, die dennoch – auch optisch und
städtebaulich – wesentlich mehr bieten kann als der vorhandene Bestand.Seite 27 von 195
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Flächen- und Wirkkonzept
Die Grundsatzentscheidung für das Stadthaus-Areal erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der
Frage „wie und wo“ Stadtverwaltung und Städtisches Gebäudemanagement der Bundesstadt
Bonn künftig ihre Dienstleistungen anbieten und Arbeitsplätze zur Verfügung stellen möchten,
von „wo und wie“ sie wirken und agieren wollen – gegenüber den Mitarbeitenden und
Bürger*innen.
Zur Beantwortung dieser Frage im Kontext wurden die vorhandenen Immobilien bewertet und
ein Flächen- und Wirkkonzept erstellt, welches sich in Anlage 07 befindet. Die sensiblen
Immobiliendaten, also das Backup des Konzeptes, finden sich in der nicht-öffentlichen Anlage
08.
Im Fokus wurden mit dem Konzept exemplarische Varianten für das Stadthaus-Areal ermittelt,
die dann wiederum in die Varianten-Betrachtung des Areals überführt wurden.
Methodisch wurde aus den Zielstellungen des Wirkens, den ermittelten Flächenbedarfen und
deren Verortung ein Flächenkonzept erstellt, das die Basis dafür bietet, die Aufgaben des
Ratsbeschlusses zum Stadthaus-Areal zu beantworten (im Areal und gesamtstädtisch).
Abbildung 5 Methodik Flächen- und Wirkkonzept, dbp
Wirkkonzept
Die Stadtverwaltung nicht als Behörde, sondern Dienstleisterin, Moderatorin und Beraterin für
ihre Bürger*innen sowie attraktive moderne Arbeitgeberin.
Flächenbedarfe
Die Grundlagen aus Zukunft unserer Arbeit(1), kurz ZuA, wurden als Basis herangezogen und weiter
untersetzt. Prognostisch benötigen 4.000 Personen einen Standard-Arbeitsplatz im 3-Zonen-
Konzept. Dies bedeutet bei einer Sharing-Quote von 0,67 – gemäß ZuA – ein Arbeitsplatzbedarf
von 2.680. Durch die konsequente Umsetzung des 3-Zonen-Prinzips, siehe auch ZuA, wird die
Attraktivität der Arbeitsorte sowohl für die Mitarbeitenden als auch die Bonner*innen erheblich
gesteigert.
Der Gesamtbedarf der Bundesstadt an Immobilien im 3-Zonen-Konzept, mit denen auch die
Aufgaben der Bürger*innenbedienung vollumfänglich umgesetzt werden können, summiert sichSeite 28 von 195
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zu 71.000 m² Nutzfläche, über die gesamte Stadt betrachtet. Die Nutzfläche (NUF) ist die
nutzbare Fläche – ohne Haustechnik-Räume und gebäudespezifische Verkehrsfläche
(Fluchtwege). Mietflächen können demnach größer sein, um diese Nutzfläche zu bieten.
Abbildung 6 Übersicht Nutzflächen-Bedarfe für 3-Zonen-Immobilien, gesamtstädtisch, dbp und Fraunhofer
Umsetzung des 3-Zonen-Konzepts gemäß „Zukunft unserer Arbeit“ heißt Multi-Space-Räume -
nicht klassisch Großraumbüro - sondern vielfältige Angebote für persönliche und tagesabhängige
Bedarfe! Die öffentlichen Zonen 1 und 2 ergänzen die interne Zone 3 mit den Standard-
Arbeitsplätzen sinnvoll.
Mit attraktivem öffentlichem und halböffentlichem Bereich (Zonen 1 und 2), für die Leistungen
des bisherigen Dienstleistungszentrums, aber auch für alle Dialoge zwischen Einwohner*innen
und Mitarbeitenden - Arbeitsplätze in Zone 3) und diversen Besprechungs- und auch
multifunktionalen Räumen sowie Ratssaal, Sportangebote, niederschwellige Räume usw. bietet
dieser Bereich einen bisher nicht bekannten Nutzwert für die Bundesstadt, dabei gibt es keine
Standard-Arbeitsplätze in den Zonen 1 und 2.
Die Zone 3 ist ein klar abgetrennter interner Bereich mit Multi-Space-Räumen, Arbeitsplätzen
und Module, Flächen „Kommunikativ“, Flächen „Vereinzelung“, Flächen Meeting / Kollaboration
inkl. Projektflächen im Multi-Space-Format sowie weiterer attraktiver Angebote (Sport,
Fahrradstellplätze, Schließfächer, attraktive Teeküchen, Grünflächen usw.) und notwendiger
Sonderflächen. Jeder Mitarbeitende soll hier die Möglichkeit eines Rückzugs und eines ruhigen
Arbeitsplatzes erhalten, auch wenn die Person viel in den öffentlichen Zonen tätig ist.
Als Basis für das Flächen- und Wirkkonzept wurde in intensiver Abstimmung mit Amt 10,
Dezernat I, ein Raum- und Flächenprogramm erstellt, siehe Anlage 09. Dieses weiter zu
untersetzen und um die Beziehungen der Ämter untereinander zu ergänzen, muss Aufgabe derSeite 29 von 195
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nächsten Projektphase sein, damit ein weiterer Mehrwert für alle in den neuen Arbeitswelten
entsteht.
Eine Prämisse ist das Vorantreiben der Digitalisierung und der Ausbau der IT-Ausstattungen, hier
gibt es noch Aufholbedarf, um den neuen Arbeitswelten zu entsprechen.
Teil des Konzeptes war auch die Betrachtung der Arbeitsorte weiterer Personen, die besondere
Anforderungen an ihren Arbeitsplatz (Außendienste, Kfz, Bauhof, Lager, Logistik) haben. Hier
wurden mögliche Immobilien identifiziert, jedoch muss die Erstellung des notwendigen
Logistikkonzeptes in den nächsten Projektschritt verschoben werden, da hier auch freie
Liegenschaften mit zu betrachten sind.
Warum ist es so wichtig, diese Arbeitsorte in einem Logistikkonzept ergänzend zu betrachten?
Diese Arbeitsorte müssen mit den 3-Zonen-Immobilien funktionieren und interagieren, eine
sinnvolle Ergänzung bzw. auch Basis geben, denn:
• Scheint es wirtschaftlich, ein Filetgrundstück wie es das Stadthaus-Areal ist, zu
Lagerzwecken zu nutzen? Nein.
• Kann eine Poststelle eingehende Post digitalisieren und digital an die Empfänger*innen
versenden? Ja, das sollte sie bei einer digitalen Verwaltung!
• Haben Fahrschulauto und weitere städtische Kraftfahrzeuge nicht mehr Anforderungen
als einen Stellplatz in der Tiefgarage, die besser an einem adäquaten Standort umsetzbar
sind (Waschanlage, Werkstatt, usw.). Ja.
• Sollten nicht auch diversen Lager- und Funktionsorte gebündelt und in wenigen sehr gut
ausgestatten Orten ihre Heimat finden, in geeigneter Lage und mit allen Attraktivitäten
für die Mitarbeitenden? Ja, wenige aber dafür sehr gute Standorte sind zu finden – je
nach Verfügbarkeit können diese Arbeitsorte auch mit einem 3-Zonen-Standort
kombiniert werden.
Flächenverortung
Arbeitsplätze mit Sonderanforderungen (Lager, Logistik, Duschen, Werkstätten etc.) müssen im
Rahmen eines Logistikkonzepts verortet werden (andere Anforderungen als 3-Zonen-Standorte).
Die Bestands-Rathäuser sichern die dezentrale Präsenz und den repräsentativen Standort am
Markt. Im Zentrum der Stadt sollte der größte Standort mit Rathaus-Funktionen sein, dies könnte
das Stadthaus-Areal sein.Seite 30 von 195
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Flächenkonzept
Die Bestands-Rathäuser übernehmen 14 % des Gesamtbedarfs an NUF.
Es wird ein Flexzone „Miete“ empfohlen, die ca. 26 % des Gesamtbedarfs abdecken sollte, damit
„Luft zum Atmen“ bleibt. Mietflächen können einfacher verkleinert werden und in der Annahme,
dass der reale Bedarf geringer ausfallen kann (bspw. kleinere Sharing-Quote, weniger
Personalbedarf o.Ä.) besteht so die Möglichkeit, flexibel auf die tatsächlichen Bedarfe zu
reagieren. Es wird empfohlen mit Eigentumsobjekten einen großen Sockelanteil abzudecken, aber
nicht ggf. über den Bedarf „zu bauen“. Wichtig: Wie groß die Flexzone wirklich sein muss, muss
erst zu einem späteren Zeitpunkt entschieden werden (bspw. 2029, wenn 2031 das Stadthaus-
Areal wieder zur Verfügung stünde – bis dahin kann und sollte der Bedarf laufend weiter
konsolidiert werden).
Nunmehr wurden drei exemplarische Varianten für das Stadthaus-Areal festgelegt, die in den
drei Säulen dargestellt sind
Abbildung 7 Übersicht Verortung Rathäuser und Flächenbedarfe, dbpSeite 31 von 195
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Die Varianten unterscheiden sich folgt dargestellt:
STH-60 „groß“
o 60 % des Gesamtbedarfs im Stadthaus-Areal
o 26 % in Flex-Zone „Miete“
o Kein verbleibender Restbedarf
STH-51 „mittel“
o 51 % des Gesamtbedarfs im Stadthaus-Areal
o 26 % in Flex-Zone „Miete“
o 9 % verbleibender Restbedarf
STH-33 „weniger“
o 33 % des Gesamtbedarfs im Stadthaus-Areal
o 26 % in Flex-Zone „Miete“
o 27 % verbleibender Restbedarf
Je nachdem welche Entscheidung für das Stadthaus-Areal getroffen wird, ist dieses Ergebnis im
Rahmen einer Fortschreibung in das Flächen- und Wirkkonzept zurückzuführen.
Zusammenfassung
Neben den im Vortext beschriebenen und im Konzept zusammengestellten Prämissen, die
umzusetzen sind, damit diese Flächenoptimierung umsetzbar ist, muss im nächsten Schritt vor
allem die Umsetzung konkret geplant werden. Warum 203x ? Es wird ein Prozess, der
Meilensteine enthalten wird und in den Jahren 203x abgeschlossen sein sollte, um zukunftsfähig
zu sein. Der Interims-Zustand 2027, sollte auf diesem Weg integriert werden, um
Konsolidierungen und Optimierungen so früh und gezielt wie möglich umzusetzen.
Abbildung 8 Zeitschiene Umsetzungskonzept Flächen- und Wirkkonzept, dbp
In Bezug auf die Immobilien und die Wirtschaftlichkeit der Optionen erfolgt der Verweis auf den
Abschnitt STADTHAUS-AREAL vs. NQB vs. WEITERE OBJEKTE ab Seite 44, da dort die Ergebnisse
des Konzeptes aufgegriffen und weitergehend betrachtet wurden.Seite 32 von 195
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Urheberrecht
Besteht Urheberrechtsschutz, so hat der Urheber grundsätzlich das Recht, eine Entstellung oder
eine andere Beeinträchtigung seines Werkes zu verbieten, die geeignet ist, seine berechtigten
geistigen oder persönlichen Interessen am Werk zu gefährden. Sowohl die Kernsanierung als auch
der Abriss und Neubau haben grundsätzlich Potential, dass der Urheberrechtsschutz greift. Wenn
prägende Bauelemente abgerissen und nur untergeordnete Bauelemente erhalten blieben und
Neubauten ergänzt würden (Variante Teilabriss und Neubau), könnte der Urheberrechtsschutz
ausscheiden (siehe auch Folgeabsatz).
Grundsätzlich hat der Urheber keinen Anspruch auf Erhalt des Bauwerks, er kann
dementsprechend keinen Abriss (die Vernichtung) des Bauwerks verhindern. Hier gilt: Was nicht
mehr ist, kann nicht entstellt sein. Ein Komplettabriss wäre folglich möglich.
Im vorliegenden Fall sind die Urheber aus dem Büro Heinle, Wischer und Partner (Stuttgart),
welches noch aktiv tätig ist. Der Architektenvertrag zum Bau des Stadthauses aus dem Jahr 1972
gesteht dem Urheber und seinem Rechtsnachfolger ein Anhörungsrecht zu.
Im Rahmen der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses wurde mit Herrn Thomas Heinle als
Rechtsnachfolger besprochen, ob grundsätzlich eine Kernsanierung oder ein Teilabriss mit
integriertem Neubau in Frage kommen könnte. Dies wurde grundsätzlich und unverbindlich
bejaht. Daher wurden diese Varianten in Bezug auf die möglichen Realisierungsformen
untersucht. Da im Rahmen der Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses keine konkreten
Planungen oder gar Vorentwürfe zu erstellen waren, konnte die Anhörung nur übergeordnet
erfolgen.
Das Projektteam empfiehlt im weiteren Verlauf mit dem Urheberrechtsinhaber im engen
Austausch zu bleiben, um eine gute, wirtschaftliche, und rechtssichere Lösung für das Stadthaus-
Areal zu finden. Erst wenn sich die Planungen konkretisieren und der Grundsatzbeschluss
getroffen ist, kann die Anhörung auf konkreterer Basis fortgesetzt und der Urheberrechtsschutz
verbindlich geprüft werden (zusammengefasst: Die Bauherrin muss wissen, was sie will, damit
eine Bewertung erfolgen kann.).
Hinweis: Eine konkrete juristische Bewertung hängt stark von der gewählten Variante ab und
kann daher erst erfolgen, wenn klar ist, welche Variante angestrebt wird. Hier konnte nur der
rechtliche Rahmen dargestellt werden.Seite 33 von 195
Vorbereitung Grundsatzbeschluss
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VARIANTEN ZUKUNFT STADTHAUS-AREAL
Variantenfindung
Die exemplarischen Varianten, die für das Stadthaus-Areal näher untersucht wurden, wurden auf
Basis der Aufgabenstellung, der Grundlagenermittlung und der Annahmen, Prämissen und
Ergebnisse des Flächen- und Wirkkonzepts (siehe Anlage 06) definiert. Weitere Annahmen und
Prämissen sind in Anlage 06 zusammengefasst.
Die gewählten Varianten sind gemäß Aufgabenstellung mit dem aktuellen Planungsrecht
(bestehender Bebauungsplan) vereinbar. Da die konkrete Flächenverfügbarkeit erst im Rahmen
der Planungsphase bekannt wird und eine Planungspartner*in jedoch einen konkreten Auftrag
zur Nutzungskonzeption und favorisierten Realisierungsform benötigt, müssen durch
exemplarische Varianten und den Grundsatzbeschluss die Weichen für die nächsten Schritte zur
Konkretisierung des Bauvorhabens gestellt werden.
Die Variante N0 stellt den Status Quo / aktuellen Stand dar und dient allein der Vergleichbarkeit
der Daten (Bestand versus Varianten der Zukunft). Die im Schaubild „grünen“ Varianten zeigen
jeweils mögliche Zukunfts-Varianten, die als exemplarische Varianten gewählt wurden, um eine
Entscheidungsbasis zu erarbeiten. Die konkrete Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zum
Stadthaus-Areal muss sich im weiteren Prozess ergeben.
Abbildung 9 Übersicht Untersuchungs-Varianten Stadthaus-Areal, Realisierungsformen, DreSoSeite 34 von 195
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Die Nutzungsvariante N1 „reine Stadtverwaltung“ (dunkelgrün) wurde für die vorgegebenen
Realisierungsformen Kernsanierung (a), Abriss und Neubau (b) sowie Teilabriss mit integriertem
Neubau (c) untersucht:
o Für alle Varianten wurde ein aktueller Stellplatznachweis (siehe Anlage 20)
geführt, der den Bedarf an Nutzfläche für Parkraum (Kraftfahrzeuge und
Fahrräder) in den jeweiligen Varianten definierte
o Bei diesen drei Varianten N1a, N1b und N1c wurde jeweils die Kindertagesstätte
gemäß Kitabedarfsplanung angepasst und ein kleines gastronomisches Angebot
(Stadthüsje) beibehalten
o Die Nutzfläche für die Verwaltung / Rathaus-Funktionen wurde ermittelt auf Basis
der verfügbaren Gesamtfläche abzüglich dem ermittelten Parkraum-Bedarf und
der Flächen, die für v.g. Nutzungen abzuziehen sind
→ der Anteil an Rathaus-Funktionen / Verwaltung ergab sich hier also auf Basis der
verfügbaren Gesamtfläche
Die Mischnutzungsvarianten N2c, N3c und N4c wurden einzig für die Realisierungsform Teilabriss
mit integriertem Neubau (c) untersucht (Begründung siehe Abschnitt Stadtplanung und
Bauordnungsrecht ab Seite 13):
o Analog der reinen Stadtverwaltung wurde für alle Varianten ein aktueller
Stellplatznachweis (siehe Anlage 20) geführt; hierfür mussten auch konkrete
ergänzende Nutzungen angenommen werden – obwohl diese im Rahmen des
Grundsatzbeschlusses nicht festgelegt werden sollen (keine Entscheidung über
konkreten Anteil Wohnen, Kultur usw.)
o Bei diesen drei Varianten bildete der Flächenbedarf für die Rathaus-Funktionen
die Ausgangsbasis, daher gibt es jeweils eine Variante für den Anteil an Rathaus-
Funktionen „groß“, „mittel“ und „weniger“ (siehe Abschnitt Flächen- und
Wirkkonzept)
o Die Nutzfläche für die Mischnutzung ergibt sich aus der Gesamtfläche abzüglich
der Flächen, die für Rathaus-Funktionen und den Parkraum-Bedarf abzuziehen
sind
→ der Anteil an Rathaus-Funktionen / Verwaltung wurden hier also nicht ermittelt,
sondern gemäß den Varianten groß / mittel / weniger als Basis herangezogen, um
den potenziellen Anteil an ergänzender Nutzung zu ermitteln (Rathaus-Funktionen +
ergänzende Nutzungen = Mischnutzung).
Die Details zu den Varianten und konkreten Flächenaufteilungen enthält Anlage 12. Für sämtliche
Varianten sind zudem Steckbriefe erstellt worden, die in Anlage 11 zusammengestellt sind.Seite 35 von 195
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Variantenübersicht
Abbildung 10 Übersicht Untersuchungs-Varianten Stadthaus-Areal, Nutzungsanteile,
DreSo
Diese Übersicht zeigt die Varianten mit ihren Nutzungsverteilungen. Innerhalb
der Varianten wird in Prozent der Anteil – am Stadthaus-Areal – angegeben,
den die Rathaus-Funktionen / die Stadtverwaltung (dunkelblauer Balken)
ausmachen. Was dies in als Nutzfläche (NUF) in tm² ausmacht, wird ebenso
ausgewiesen. Zur Orientierung und Vergleichbarkeit sind zusätzlich die für
den Nutzungsanteil der Rathaus-Funktionen möglichen Arbeitsplätze (AP)
angegeben. Bei den Mischnutzungsvarianten wird zudem der Anteil, den die
ergänzenden Nutzungen ausmachen in Prozent ausgewiesen.Seite 36 von 195
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Erläuterung Variantenvergleich
Der Variantenvergleich, der im Folgenden je Kategorie erläutert wird, erfolgte im Rahmen einer
Nutzwertanalyse, welche sich in Anlage 23 als Zusammenfassung auf Kategorien-Ebene befindet
und in Anlage 24 mit weiteren Details und Erläuterungen auf Kriterien-Ebene.
Hinweis: Die gewählte Reihenfolge der im Folgenden dargestellten Ergebnisse je Kategorie
entspricht nicht der Wichtung, sondern dient allein der Verständlichkeit.
Nutzungskonzeption
Übersicht der Punkte für diese Kategorie und ihre untergeordneten Kriterien:
Abbildung 11 Nutzungskonzeption – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß NWA, DreSo
Mit Blick auf die Lage des Stadthaus-Areals und die Ergebnisse der Beteiligungen wird zum einen
eine hohe Ausnutzung der Flächenverfügbarkeit durch die Rathaus-Funktionen und zum anderen
eine Belebung des Areals gewünscht; Belebungen über die Tagesganglinie, aber auch an den
Wochenenden. Dies wirkt sich positiv auf die Sicherheitssituation, die Wirkung des Gebäudes und
die Wahrnehmung des Areals im Quartier sowie für die Bonner*innen aus. Das Stadthaus-Areal
kann so als Bindeglied zwischen Nordstadt und Innenstadt fungieren.
Wie wird Belebung erreicht?
Zu Arbeits-Tagesszeiten unter der Woche bzw. an Werktagen durch Verwaltungsnutzung,
Kindertagesstätte und verwaltungsnahe Dienstleistungen. Zu den anderen Zeiten temporär über
städtische Veranstaltungen/Angebote, für die in der neu konzeptionierten halböffentlichen Zone
unterschiedlichste Räumlichkeiten zur Verfügung stehen würden, auch städtische
Begegnungsorte würden die Wochenenden und Abende etwas beleben. Das Wohnen bringt eine
Belebung über alle Wochentage. Kulturelle Angebote würden sich nicht nur auf das Areal,
sondern auch darüber hinaus belebend bemerkbar machen, Nachmittag und Abendstunden am
Wochenende und unter der Woche – ein gutes Gegengewicht zur Verwaltungsnutzung, auch
bezüglich der Parkplatznutzung. Eine Grünfläche mit Aufenthaltsqualität mit Gastronomie bzw.Seite 37 von 195
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erweitertem öffentlichem Betriebsrestaurant – sowohl in den Obergeschossen (Sky-Restaurant)
als auch auf der Grünflächen-Ebene ist nicht nur für die Belebung des Areals zu empfehlen und
gewünscht. Dies würde auch eine sinnvolle Ergänzung zu einem Ambientetrauungs-Angebot
(Trausaal in den oberen Geschossen) der Stadtverwaltung sein. Grünflächen sind in der
Variantenübersicht auf Seite 24 als Nutzung nicht dargestellt, aber in allen Varianten außer N1a
möglich, siehe Steckbriefe in Anlage 11.
Die „reine Stadtverwaltung“ würde diese Belebung über alle Wochentage – auch in den
Abendstunden - und die gesamte Tagesganglinie nur minimal einbringen. Nur ergänzende
Mischnutzungen würden Belebung zu anderen Tageszeiten und Wochentagen schaffen. Da dies
ein sehr wichtiges Thema für die Öffentlichkeit ist, wurden die Varianten N3c und 4c mit 25 %
bzw. 34 % Mischnutzungsanteil diesbezüglich am höchsten bepunktet. Auch ein Wert zwischen
15 % und 25 % Mischnutzungsanteil ist zu empfehlen (siehe Variante 2c). Die konkrete
Entscheidung welche ergänzenden Nutzungen zur Mischnutzung verortet werden sollten, muss
nach dem Grundsatzbeschluss auf Basis weiterer Abwägungen und Grundlagen getroffen
werden.
Hinsichtlich der Realisierbarkeit von Nutzfläche insgesamt wurden alle Varianten, die den
Bestand voll ausnutzen, hoch bepunktet. Bei Abriss entfällt der Bestandsschutz und es könnte
mit einem Neubau nur weniger Fläche realisiert werden, daher ist die Variante N1b geringer
bepunktet. Selbiges gilt auch für die Variante N4c. Hier ist die Gesamtfläche jedoch geringer,
weil bei geringerem Anteil der Stadtverwaltung und dem Gemeinbedarf nicht „unendlich“ mit
anderen Nutzungen „aufgefüllt“ werden darf, da der „Gemeinbedarf Stadthaus“ die
Hauptnutzungen ausmachen muss (gilt auch bei Befreiungen für Wohnen).
Mit Blick auf die Umsetzbarkeit der Flächenbedürfnisse der Rathaus-Funktionen (Verwaltung
und mehr) wurden alle Varianten, die 60 % und mehr des Gesamtbedarfs der Bundesstadt
abdecken könnten, am höchsten bepunktet. Da die Wünsche nach Belebung jedoch sehr stark
verbreitet sind, hat dieses Kriterium eine geringere Wichtung als jenes der Wünsche aus der
Öffentlichkeit (die sich aber auch die Stadtverwaltung an den Standort „zurückwünscht“).Seite 38 von 195
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Planungs- und bauordnungsrechtliche Aspekte
Übersicht der Punkte für diese Kategorie und ihre untergeordneten Kriterien:
Abbildung 12 Planungs- und bauordnungsrechtliche Aspekte – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß
NWA, DreSo
Kann ein Gebäudekomplex dieser Größe mit Mischnutzung optisch differenzierter und ggf.
ansprechender gestaltet werden als mit reiner Büronutzung? Wie ist die stadtplanerische
Einbindung der Varianten zu bewerten, welche Potentiale und Gefahren gibt es? Grundsätzlich
sind die Realisierungsformen gemäß Aufgabenstellung vorgegeben und diese waren für die
Variantenfindung maßgebend. Die Gestaltung des Stadthauses hat – bei Laien und Fachleuten
– von Anfang an viel Kritik erfahren, ja es wurde als „misslungen“ angesehen. Diese Wertungen
sind ernst zu nehmen, sie erfordern jedoch eine differenzierte Betrachtung, welche die Mängel
benennt und vorhandene Qualitäten anerkennt. Dabei wird deutlich, dass manche Kritik aus den
ersten Jahren heute keinen Bestand mehr hat.
Die Entscheidung zur Skyline – ein neuer Hochpunkt Stadthaus – wurde Ende der 60er Jahre
getroffen und war damals stark umstritten. Heute ist dieser Hochpunkt gemäß
Beteiligungsverfahren für die meisten gesetzt. Auch das Stadtplanungsamt hat sich zum „Solitär“
bekannt. Es wurde in den 70er Jahren eine stadtplanerische Aufgabe zur Wirkung und
Sichtbarkeit des Gebäudes konsequent und sehr gut umgesetzt.
Darum wird hier zu einem differenzierten Umgang mit dem Gebäudekomplex aufgerufen! Es
besteht die reelle Möglichkeit, den Gebäudekomplex ansprechend umzugestalten, insbesondere
die Defizite im Sockelbereich aufzulösen und Mehrwerte zu schaffen! Hierfür wurden im Rahmen
der Kostenschätzung Spielräume einkalkuliert (Vorbildwirkung Klima, Begrünung, Photovoltaik,
gehobene Ausstattungen – auch bei den Fassaden) siehe Abschnitt Ökonomische Kriterien.
Auch das Planungsrecht gibt ausreichend Spielraum hierfür.Seite 39 von 195
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Wichtig: Der Grundsatzbeschluss ist keine abschließende stadtplanerische oder gestalterische
Entscheidung. Die Entscheidung betrifft allein die Realisierungsform als grobe Richtung für die
weiteren Schritte.
Die reine Kernsanierung bietet wenig bis keinen Spielraum, Defizite aufzulösen und Mehrwerte
zu schaffen, mit Blick auf den Erhalt des Bestandsschutzes hat sie jedoch die beste Bepunktung.
Abriss und Neubau könnte Defizite auflösen und Mehrwerte schaffen - so könnten in dieser
Realisierungsform sämtliche Türme „auf den Boden“ gestellt und eine unterirdische Tiefgarage
mitgedacht werden. Es gäbe (in dieser beispielhaften Variante) keinen überirdischen Sockel
mehr, das Erdgeschossniveau würde ebenerdig sein. Sehr viel Nutzfläche würde allein dadurch
entfallen, dass es die heute überirdische U1-Ebene nicht mehr gäbe und dass aufgrund des
Entfalls des Bestandsschutzes weniger Fläche im Neubau realisiert werden könnte. Doch wo
würden diese Nutzflächen künftig sein? Allesamt in den Türmen, denn diese sind durch das
Planungsrecht vorgegeben! Um die Geschossflächenzahl (maximal erreichbare Nutzfläche der
Geschosse) auszunutzen und auf einen Sockel gänzlich verzichten zu können, müssten alle Türme
so hoch sein wie heute im Bestand – ergänzt um einen fünfgeschossigen Neubauturm im Norden.
Bis auf den Umstand, dass der Bestandsschutz durch den Abriss erlischt, würde sich der
Spielraum nur wenig erhöhen, vorbehaltlich anderer Ideen einer Entwurfsverfassers*in.
Die beste Bepunktung in Bezug auf Stadtplanung, Gestalt und Optik erhielt die Realisierungsform
Teilabriss und integrierter Neubau. Da nicht mehr Geschossfläche geschaffen werden darf, als
im Bestand vorhanden, wurde in diesen beispielhaften Varianten von einem Abriss von 6.500 m²
Nutzfläche und einem Neubau in gleicher Größenordnung ausgegangen. Mit dieser
Realisierungsform besteht sehr guter Spielraum, Defizite aufzulösen und Mehrwerte zu schaffen.
Durch die Projektleitung dbp dasbauprojekt GmbH wurden Visualisierungen für drei Versionen
erstellt, die Mut machen sollen, den Potentialen des Bestandes zu vertrauen (Kernsanierung der
meisten Baumasse) und im Sockel einen Teilabriss vorzunehmen, sowie im Norden ein Neubau
zu ergänzen und die Baugrenzen auszunutzen. So könnte auf heutiger Erdgeschossebene eine
größere Freifläche entstehen, als Außenanlage der Kindertagesstätte und für Grünanlagen mit
Aufenthaltsqualität.Seite 40 von 195
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Die folgenden Bilder sind reine Mut-Bilder, Visionen, keine konkreten Entwürfe. Sie sollen das
Beschriebene visualisieren und zeigen: Wie könnte dieser beschriebene Teilabriss und Neubau
aussehen?
Abgewogener in Teilbereichen, um Freifläche zu schaffen, Verwinkelungen zu lösen
und bspw. den Fußweg Oxfordstraße zu verbreitern, Angsträume zu eliminieren und Licht zu
bringen
Ausgleich durch im Norden und ggf. kleinere Verbreiterungen im Sockel, um die
Freifläche/Grünfläche zu maximieren.
Die Türme und auch die Untergeschosse im belassen, um den Flächenbedarf
abzudecken und den Bestandsschutz zu erhalten.
Abbildung 13 Mut-Bilder Stadthaus-Areal (keine Vorentwürfe!), gilt auch für Folgebilder, dbpSeite 41 von 195
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Ein möglicher Endzustand (Vision
I, Ansicht Nord) könnte so eine
große Außenfläche für die
Kindertagesstätte schaffen, einen
Neubau im Norden integrieren,
eine allseitig zugängliche
Grünfläche als „Stadtpark“
etablieren und dabei die
Flächenverfügbarkeit ausnutzen.
Der Ratssaal ist in dieser Version
gemäß Bestand erhalten.
Auch der folgende theoretisch mögliche Endzustand (Vision III, Ansicht Südwest) greift vorherige
Gedanken auf. Stellen wir uns hier zudem vor, dass das Kfz-Parken in die unterirdischen
Untergeschosse verlagert wird. So könnte das 1. Untergeschoss (im Bestand jenes Parkgeschoss,
das oberirdisch vorhanden und nahezu allseitig offen ist) eine attraktive Zone mit
verwaltungsnahen Dienstleistungen, vielen Fahrradstellplätzen und sehr belebt sein sowie als
„Verteilerebene“ und Eingang in die Türme fungieren – so könnte auch das Durchgehen
ermöglicht und damit die Verbindung der Stadtteile verbessert werden. Mehrwerte schaffen.
Lichthöfe mit Bäumen und eine zentrale
Verbindung zur Grünfläche ergänzen diese
Idee. Der kleinste Bestandsturm ist in
dieser Version rückgebaut und oben durch
einen gläsernen Ratssaal ersetzt. „Die
Demokratie als Bauherr“ (Zitat von
Unbekannt aus dem
Beteiligungsverfahren). Gastronomie
(öffentliches Betriebsrestaurant) im
Erdgeschoss zum Stadtpark und als Sky-
Restaurant oben in Turm A, mit Nutzung
der Dachfläche Turm B ergänzen diese
Idee, die im Norden einen Neubau zur kulturellen Nutzung andenkt.Seite 42 von 195
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Das „Willkommen“ und die Wegeführung zu verbessern, ist eine zwingende Aufgabe, die wohl
einer Vereinfachung der Architektur bedarf. Hier die Idee einer Freitreppe sowie ergänzend
Fassadenskizzen. Unterhalb der Freitreppe könnte ggf. eine Umfahrt für Anlieger sein, oder auch
eine Zufahrt zum Parkraum. Eine transparente offene Verbindung dieser Blickachse zur hinter den
Türmen liegenden Grünfläche scheint sinnvoll.Seite 43 von 195
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Rendering möglicher Endzustand Version II – Ansicht Ost, Ideensammlung wie vor.
Rendering möglicher Endzustand Version II – Ansicht Südwest.Seite 44 von 195
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Abschließend ist das Kriterium der Verkehrsplanung und -optimierung zu bewerten. Durch die
Umsetzung der Prämissen des Flächen- und Wirkkonzepts (Stichwort Logistikkonzept) soll
sichergestellt werden, dass die bisherigen Anlieferverkehre und Verkehre, die allein durch die
Verwaltung initiiert wurden, auf ein Minimum reduziert werden. Darüber hinaus scheint es
sinnvoll, insbesondere jene Zufahrt von Norden zum Parkraum vom Wohngebiet wegzuverlegen
– in Richtung Oxfordstraße. Bei Abriss und Neubau sind hier die besten Punkte zu vergeben.
Optimierungen bei der reinen Kernsanierung sind schwer möglich. Bei Teilabriss und integriertem
Neubau werden nahezu die gleichen Spielräume gesehen wie bei Abriss und Neubau. Es wird
empfohlen, früh im weiteren Prozess die Spielräume und Optimierungsmöglichkeiten, aber auch
Bedarfe rund um das Thema Verkehr in diesem Bereich und dem Umfeld näher zu beleuchten –
um ein nachhaltiges Konzept den weiteren Planungen zugrunde zu legen.
Ökologische Kriterien
Übersicht der Punkte für diese Kategorie und ihre untergeordneten Kriterien:
Abbildung 14 Ökologische Kriterien – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß NWA, DreSo
Mit Blick auf die graue Energie hat die reine Kernsanierung die höchste und Abriss und Neubau
die niedrigste Punktzahl, Teilabriss mit integriertem Neubau bewegt sich dazwischen – je
nachdem wie hoch der Anteil der erhaltenen Baumasse ist.
Das Ziel der Klimaneutralität der Bundesstadt Bonn sind in allen Varianten maßgebend, dafür
wurden in der Kostenschätzung entsprechend Zuschläge berücksichtigt, so dass ein ökologisch
hochwertiger Standard umsetzbar ist. Ebenso ist die politische Festlegung zum DGNB Standard
Gold in der Kalkulation berücksichtigt (Mitteilungsvorlage Betriebsausschuss SGB, 26.10.2023).
Insgesamt wird davon ausgegangen, dass das Ziel der Klimaneutralität mit vereinfachter
Architektur besser zu erfüllen sind. Daher hat nur die reine Kernsanierung einen Punktabzug
erhalten. Für den Gebäudebetrieb und die weiteren Planungen sollten Ökostrom und Fernwärme
Berücksichtigung finden.Seite 45 von 195
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Nachhaltig ist es, so viel wie möglich zu erhalten, so viel wie nötig zu vereinfachen und gezielte
Mehrwerte zu schaffen, auch wenn dies Neubauten sind. Nur dadurch können auch die
architektonischen Grundvoraussetzungen für mehr Flexibilität geschaffen werden. Es wird
empfohlen, früh im weiteren Prozess insbesondere die Potentiale der Flexibilität näher zu
beleuchten, um gegenüber einer Entwurfsverfasserin / einem Entwurfsverfasser die
Aufgabenstellung zu konkretisieren. Hier gibt es sehr gute Möglichkeiten, sowohl architektonisch
als auch in Bezug auf Technische Ausstattungen.
Wie können definierte Bereiche so vorbereitet werden, dass sie auch flexibel umnutzbar sind?
Muss die Technische Ausstattung „starr“ für den gesamten Komplex – und nur zusammen –
eingerichtet werden, oder könnten auch Bauteile Eigenständigkeit haben? Hierbei sind auch
Gedanken der Resilienz der Stadtverwaltung mit aufzunehmen. Nachhaltigkeit ist Flexibilität und
mehr. Das Lastenheft (Wunschkatalog) sollte frühzeitig erstellt und in der Planung Beachtung
finden, damit es während der Bauumsetzung nicht zu Umplanungen und damit Geld- und
Zeitverlusten kommt. Im Planungsprozess sollte auch an die Wiederverwendung von Bauteilen,
ausgesuchtem Mobiliar und der Kunstwerke gedacht werden.
Zeitliche Kriterien (Termine)
Übersicht der Punkte für diese Kategorie und ihre untergeordneten Kriterien:
Abbildung 15 Zeitliche Kriterien – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß NWA, DreSo
Bezüglich der Zeitlichen Kriterien ergeben sich im Variantenvergleich nur marginale Unterschiede,
siehe Rahmenterminpläne je Variante in Anlage 18 inklusive Überblick in Anlage 19. Die reine
Kernsanierung scheint die schnellste Option zu sein. Sobald etwas oder auch mehr Abbruch der
tragenden Konstruktion erfolgt und Neubauten geplant werden, wird sich die Bauzeit um etwa
ein halbes Jahr verlängern. Kompletter Abriss und Neubau wird voraussichtlich am längsten
dauern.
Insgesamt sind alle Varianten, bei guter Vorbereitung und Planung in etwa 3 bis 4 Jahren
umsetzbar (reine Bauzeit bis Einzüge). Maßgebender sind in Bezug auf die zeitlichen Kriterien die
übergeordneten Risiken, die sich auf alle Varianten gleichermaßen auswirken können, und daher
nicht in der Nutzwertanalyse dargestellt wurden, sondern im Abschnitt Übergeordnete Risiken
aller Varianten enthalten sind.Seite 46 von 195
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Ökonomische Kriterien
Übersicht der Punkte für diese Kategorie und ihre untergeordneten Kriterien:
Abbildung 16 Ökonomische Kriterien – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß NWA, DreSo
In Bezug auf die ökonomischen Kriterien ist zu differenzieren nach den Kosten für die Umsetzung
des ganzen Projektes am Standort Stadthaus-Areal und der Bedeutung dieser Belastung für den
städtischen Haushalt (Ausgaben und Einnahmen). In diesem Kontext wurde im Projektteam das
Stichwort der „Sowieso-Kosten“ etabliert, Beispiel: Eine Kita, die „sowieso“ gebaut werden
muss, ist eine „Sowieso-Belastung“, egal ob im Stadthaus-Areal oder an einem anderen
Standort. Gleiches gilt für eine städtische kulturelle Einrichtung, wenn sie nicht additiv, sondern
ersetzend im Stadthaus-Areal realisiert wird. Auch die Aufwendungen für die Rathaus-
Funktionen fallen unter die „Sowieso-Kosten“, könnten nur ggf. an einem anderen Standort
günstiger oder teurer sein. Andererseits können Gastronomie, Gewerbe und Parkraum Miet- bzw.
Pachteinnahmen generieren.
Die Basis der Betrachtungen stellt die Kosteneinschätzung nach DIN 276 der Varianten für das
Stadthaus-Areal dar, siehe Anlage 13. Ein Überblick bietet Anlage 14. In Anlage 16 ist ein
separater Erläuterungsbericht zur Erklärung der Kosten enthalten. Absolut betrachtet hat die
reine Kernsanierung gegenüber Teilabriss mit integriertem Neubau einen kleinen Vorteil von 1,5
% geringeren Kosten, bei gleicher Gesamtfläche, diese bietet jedoch kein Spielraum für
Anpassungen. Die Varianten N1b und N4c mit weniger Gesamtfläche sind absolut betrachtet –
günstiger, schaffen jedoch auch weniger Fläche. Zur Vergleichbarkeit wurden daher die
Gesamtkosten der Varianten auf die Bruttogeschossfläche (BGF) der jeweiligen Varianten
bezogen, denn nur diese Kosten je m² der einzelnen Varianten bieten eine Vergleichsbasis. Das
folgende Diagramm stellt den Vergleich dieser Betrachtung „Kosten je m² BGF in Euro netto“ der
Varianten dar.Seite 47 von 195
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Abbildung 17 Vergleich Herstellkosten netto der Varianten auf die Bruttogeschossfläche (BGF), dbp
Hier ist die reine Kernsanierung am günstigsten, dicht gefolgt von den Varianten Teilabriss mit
integriertem Neubau. Mehr Rückbau (N4c) wird mit Blick auf die kleinere neu geschaffene Fläche
teurer, da der Rückbau „umgelegt“ werden muss. Abriss und Neubau ist im Vergleich die teuerste
Version, da eine sehr hohe Masse Rohbau rückgebaut und wieder neu aufgebaut werden müsste.
Da im Stadthaus-Areal in allen Varianten nicht nur die Rathaus-Funktionen, sondern auch andere
Nutzungen etabliert werden würden, wurde der ökonomische Vergleich über die
Wirtschaftlichkeit der Nutzungsanteile und der diesen Nutzungen zugeordneten Parkräume
gemäß Stellplatznachweis ermittelt. Die Kostenkennwerte nach Nutzungen sind in Anlage 15
enthalten.Seite 48 von 195
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Wirtschaftlichkeit Rathaus-Funktionen inkl. Parkraum Kfz und Fahrrad
Diesbezüglich erfolgt der Verweis auf den Abschnitt Wirtschaftlichkeit Optionen Rathaus-
Funktionen ab Seite 47, da dort neben den Optionen im Stadthaus auch andere betrachtet
wurden und die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erläutert wird. Die Nutzung von Eigentum scheint
auf eine Lebenszeit von 50 Jahren betrachtet wirtschaftlicher als die Anmietung dieser Flächen.
Daher sind jene Varianten wirtschaftlicher, die mehr Rathaus-Funktionen für das Stadthaus-
Areal vorsehen. Je nachdem wie der Restbedarf tatsächlich gedeckt wird (andere
Eigentumsobjekte mit ähnlichen Kostenkennwerten oder Mietobjekte) kann sich die
Wirtschaftlichkeit jedoch auch umkehren, daher ist diese hier für den Vergleich der Varianten
eingeflossen, aber nicht zu stark gewichtet worden.
Das folgende Diagramm stellt den Vergleich der Gesamtkosten pro Monat (Kaltmiete) zur
Deckung des Gesamtbedarfs (ohne Bestands-Rathäuser) dar. Die Gesamtkosten der Rathaus-
Funktionen sind zusammengesetzt aus den kalk. Mieten fürs Stadthaus-Areal (alle Nutzflächen
inkl. Stellplätze Kfz und Fahrrad) und der Deckung der Restbedarfs in fiktiven Mietobjekten
(ebenso inkl. Stellplätze), Herleitung siehe Abschnitt STADTHAUS-AREAL vs. NQB vs. WEITERE
OBJEKTE.
Die Varianten mit hohem Anteil an Rathaus-Funktionen wie N1a, N1c und N2c haben hier die
höchste Bepunktung erhalten.
Abbildung 18 Vergleich (kalk.) Kaltmieten brutto / Monat für Rathaus-Funktionen in den Varianten, bei Deckung
Restbedarf über Mieten gemäß Referenzmiete, dbpSeite 49 von 195
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Wirtschaftlichkeit ergänzende Nutzungen
Unter der Annahme, dass ergänzende Nutzungen entweder Sowieso-Kosten (bspw.
Kindertagesstätte) sind oder Miet- bzw. Pachteinnahmen generieren, scheinen jene Varianten
mit höherem Mischnutzungsanteil wirtschaftlicher. Je höher der Anteil an ergänzenden
Nutzungen, umso höher auch die investiven Aufwendungen, die gemäß den Wünschen der
Beteiligungsverfahren aber auch eine Investition in die Stadtentwicklung wären. Die absoluten
investiven Aufwendungen (Gesamtaufwendungen abzgl. Rathaus-Funktionen) für die
Nutzflächen exkl. der Stellplätze sind in nachfolgendem Diagramm gegenübergestellt.
Abbildung 19 Vergleich Herstellkosten brutto für die ergänzenden Nutzungen (ohne Parkraum) in den Varianten,
dbpSeite 50 von 195
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Mit Blick auf die Fragestellung, ob diese Kosten über Vermietungen refinanzierbar sind – wurden
die kalkulatorischen Mieten für diese Nutzungen ermittelt. Diese kalkulatorischen Monatsmieten
ergeben sich auf Basis der Betrachtung eines neuen Lebenszyklus von 50 Jahren, inklusive
Finanzierung der Herstellkosten und notwendiger Investitionen in den 50 Jahren. Mit Blick auf
steigende Verbraucher- und Baupreisindizes ist sicher anzunehmen, dass diese Mieten im
Mittelwert der nächsten 50 Jahre erwirtschaftbar sind, so dass bei Vermietung eine
Kostendeckung oder gar Refinanzierung unterstellt werden kann. Weitere Betrachtungen hierzu
müssen im Kontext der Festlegung der konkreten ergänzenden Nutzungen folgen. Die Variante
N2c hat die beste Bepunktung.
Abbildung 20 Vergleich kalk. Monatsmieten brutto der Varianten für die ergänzenden Nutzungen (ohne
Parkraum), dbpSeite 51 von 195
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Herstellkosten Stadthaus-Areal
Als Gesamtsicht auf das Projekt werden im Folgenden die Herstellkosten, aufgeteilt nach
Rathaus-Funktionen und ergänzenden Nutzungen dargestellt – jeweils inkl. dem zugehörigen
Parkraum. Da die Varianten unterschiedliche Flächen möglich machen, sind als Referenz die
Kosten je m² Bruttogeschossfläche der Varianten angegeben (vgl. Abbildung 17), da die
Varianten N1b und N4c allein aus dem Umstand, dass sie weniger Flächen ermöglichen, absolut
gesehen geringere Kosten haben.
Abbildung 21 Vergleich Herstellkosten brutto der Varianten für die Rathaus-Funktionen und ergänzenden
Nutzungen, dbp
Klarstellung: Im Kontext der Untersuchung der Sanierungsfähigkeit des Stadthaus-Areals(2)
wurden bereits Sanierungs-Kosten auf Basis einer Konzeptstudie aus dem Jahr 2022(4) benannt.
Mit der Vorbereitung dieses Grundsatzbeschlusses wurden jedoch die Bestandsflächen neu
ermittelt und es zeigte sich, dass die Flächen gemäß Bestand wesentlich höher sind als von
ASTOC im Jahr 2022 im Rahmen der Konzeptstudie kalkuliert. Nach Bereinigung dessen zeigt
sich, dass die jetzt neuen Kosten nach DIN 276 nur um 5 % höher liegen, was dem Umstand
entspricht, dass wir es nun 2 Jahre später haben.Seite 52 von 195
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Übergeordnete Risiken aller Varianten
Die Vorbereitung des Grundsatzbeschlusses kann nur sinnvoll erfolgen, wenn auch eine
Risikoabschätzung (finanzieller, technischer, personeller oder rechtlicher Risiken) erfolgt. Hierzu
hat sich herausgestellt, dass die meisten Risiken sich auf alle Varianten gleichermaßen
auswirken, insbesondere die finanziellen und technischen Risiken. Daher wird auf diese in diesem
Abschnitt eingegangen. Es gilt das Eintreten dieser Risiken zu vermeiden und in der
Projektumsetzung ein funktionierendes Risikomanagement zu etablieren. Die technischen und
rechtlichen Risiken, die sich in den Varianten leicht unterscheiden, sind in der Bewertungsmatrix
mittels Risikozuschlägen wie folgt berücksichtigt:
Abbildung 22 Individuelle Zu- und Abschläge – Übersicht Punkte Kategorien und Kriterien gemäß NWA, DreSo
Zeit ist Geld und eine lange Bauzeit die größte Befürchtung der Öffentlichkeit.
Es gibt wohl kaum etwas, das dem Ruf der Bundesstadt mehr schaden könnte als eine
Dauerbaustelle, ein „schwarzes Loch“ mitten im Zentrum. Das Stadthaus-Areal darf bei der
Entwicklung der Bundesstadt den Anschluss nicht verpassen!
Abbildung 23 Mutbild „Eile- Projektmotto, dbp
Eine lange Umsetzungszeit ist der größte Kosten- und Risikotreiber. Daher stellt der folgende
Projektablaufplan die Projekt-Stichtage und die Varianten „Eile“ und „Long Way“ gegenüber.
Gut DING will EILE haben sollte am 12.12.2024 seinen Auftakt haben. So könnte nahezu
anschließend in die weitere Bearbeitung gestartet werden. Es könnte (bei Bedarf) rechtzeitig dieSeite 53 von 195
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Befreiung Wohnen vorliegen und es könnte nur 3,5 Jahre nach Auszug im Jahr 2031 der
Wiedereinzug erfolgen. Dafür muss die Zeit bis 2027 effizient genutzt werden.
Abbildung 24 Terminübersicht Projekt-Stichtage und Mutbild „Eile“ vs. Größte Befürchtung „Long Way“, dbp
Was würde dazu führen, dass sich das Projekt Stadthaus auf den „Long Way“ begibt?
- Ein Hinterfragen der Aufgabenstellung Varianten innerhalb des bestehenden
Planungsrechts zu entwickeln, denn eine Anpassung des Bebauungsplanes wird mit
mindestens 5 Jahren Zeitverlust dotiert – und womöglich kann dann nur weniger Fläche
realisiert werden als mit Bestandsschutz!
- Aufwendige Wettbewerbe (Städtebau und Architektur), die mit v.g. Aufgabe sicher
verbunden wären
- Verzicht auf den Grundsatzbeschluss oder das spätere Hinterfragen und Aufweichen
dessen sowie der Folgeentscheidungen
- Lange, verzögerte Entscheidungsprozesse, egal in welchem Prozessschritt
Gleichzeitig gilt auch: Gründlichkeit und Schnelligkeit sind keine Widersprüche. Das Geheimnis
erfolgreicher Bauprojekte liegt darin, dass diese sorgfältig geplant werden und dann auf Basis
dieser Planung eine stringente Realisierung erfolgt.
Gemäß Ausführung im Abschnitt STADTHAUS-AREAL vs. NQB vs. WEITERE OBJEKTE können für
die Verwaltung angemietete Mietobjekte entmietet oder weitervermietet werden, sobald das
Stadthaus-Areal den Rathaus-Funktionen wieder zur Verfügung steht.Seite 54 von 195
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Auf den Bewertungshorizont von 50 Jahren betrachtet, liegt die monatliche kalkulatorische
Kaltmiete (inkl. Stellplätze) im Eigentum Stadthaus-Areal (hier Variante N3c, da höchste
Punktzahl) bei monatlich 1.067.060 € brutto. In der Referenzmiete werden die Kalt-Mietkosten
(Mittelwert 50 Jahre) inkl. Stellplätze zu monatlich 1.596.237 € brutto prognostiziert, so die
gleiche Mietfläche angemietet werden würde. Das prognostizierte Ersparnis liegt damit bei
monatlich 529.177 € brutto. Ein schneller Wiederbezug ist darum unbedingt zu empfehlen.
Reduzierungen bei den Nebenkosten werden zur sicheren Seite nicht angesetzt, würden sich
durch den hier kalkulierten hohen Standard Stadthaus-Areal aber sicher einstellen. Auch die
Einnahmen durch ergänzende Nutzungen würden den Einspar-Effekt erhöhen!
Aus dem Umstand, dass im Südwesten ein Gebäude eines anderen Eigentümers an das
Stadthaus-Areal anschließt („Carglas-Gebäude“), ergeben sich nach heutiger Einschätzung
keine Risiken.
Vergleichsergebnis Varianten
Im Gesamtergebnis der Variantenbewertung hat die Variante 3c, Mischnutzung mit 25 %
ergänzender Nutzung und Teilabriss mit integriertem Neubau sowie 75 % Anteil Rathaus-Funktion
die höchste Bepunktung erfahren. Dicht gefolgt ist diese Version von der Variante N2c mit 10 %
ergänzender Nutzung und 90 % Anteil Rathaus-Funktion. Details siehe Nutzwertanalyse und ihre
Zusammenfassung in Anlage 23und 24.
Abbildung 25 Zusammenfassung Bewertungsmatrix – Übersicht Punkte alle Kategorien, DreSo
Daraus ergibt sich die Empfehlung nach einer Grundsatzentscheidung für Mischnutzung in der
Realisierungsform Teilabriss mit integriertem Neubau, den Rathaus-Funktionen als HauptnutzerSeite 55 von 195
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und einer ergänzenden Nutzung mit einem Anteil von etwa 25 %. Je nach architektonischem
Entwurf und Festlegung der genauen ergänzenden Nutzungen im weiteren Verfahren sollte der
Anteil ergänzender Nutzungen ggf. reduziert werden, jedoch mindestens 10 % betragen
(Öffnungsklausel zur Variante N2c).
STADTHAUS-AREAL vs. NQB vs. WEITERE OBJEKTE
Gesamt- und Verteilungsbedarf
Als Basis für das Flächen- und Wirkkonzept, siehe Anlage 06, wurden die bestehenden Immobilen
bewertet.
In der Ausgangslage gibt es 87 Immobilien mit Bezug zur Stadt und dem Städtischen
Gebäudemanagement (SGB). Davon sind 5 Immobilien die bestehenden Rathäuser in Beuel,
Hardtberg sowie Bad Godesberg und das Alte Rathaus mit Anbau (zwei Immobilien), die als
„gesetzt“ definiert wurden.
Zusammengefasst zeigt es sich auf die Immobilien Ausgangslage vs. Ergebnis Flächen- und
Wirkkonzept betrachtet wie folgt:
Abbildung 26 Übersicht Immobilien Ausgangslage vs. Ergebnis Flächen- und Wirkkonzept, dbpSeite 56 von 195
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Jene Objekte, die neben Büro-Arbeitsplätzen auch andere Funktionen bieten oder bieten könnten,
wurden im Rahmen des Flächen- und Wirkkonzepts als gegeben angenommen – diese in die
Gesamtbetrachtung mit aufzunehmen, ist Aufgabe der Fortschreibungen dieses Konzeptes. Eine
Auflistung der 44 Objekte ist Bestandteil des Backups zum Flächen- und Wirkkonzept.
Insgesamt 28 Objekte (Auflistung ist Bestandteil des Backups zum Flächen- und Wirkkonzept
sowie mit ergänzenden Angaben Anlage 08) sollten künftig keine Rolle mehr für die
Stadtverwaltung / das SGB übernehmen, da sie nicht geeignet sind. Die jährlichen Einsparungen
für diese Objekte wurden mit 7,06 Mio.€ brutto ermittelt, siehe vorgenannte Quellen. Die
Eigentums-Objekte darunter könnten zudem verkauft, vermietet, in Erbpacht vergeben oder
gemeinwohlorientierten Nutzungen zugeführt werden. Vielfach sind auch potenzielle
Wohnhäuser dabei. Wichtig: die Arbeitsplätze dieser Objekte müssten in anderen geeigneteren
Immobilien untergebracht werden, dies wurde im Flächen- und Wirkkonzept auch berücksichtigt.
Insgesamt 10 Immobilien haben eine gute Bewertung zur Abdeckung des Bedarfs der
Stadtverwaltung und der Ratsfunktionen erhalten, darunter auch das Stadthaus-Areal – mit
diesen ist insbesondere das Dienstleistungs-Angebot im Zentrum für die Bonner*innen und die
Zurverfügungstellung der Masse an regulären Büro-Arbeitsplätzen sicherzustellen. Aus diesem
Portfolio sind jedoch nicht alle Flächen notwendig, um den Gesamtbedarf zu decken. Gemäß
Flächen- und Wirkkonzept ist die Anzahl der Immobilien im Sinne der Zentralisierung auf ein

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.