Grundsteuerreform: Grundsatzentscheidung über die (Nicht-) Ausübung der Option zur Einführung differenzierter Hebesätze für die Grundsteuer B ab dem 1. Januar 2025

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
241905-01 ST
Die OberbürgermeisterinDokumentenklasse B (nur für den Dienstgebrauch)
Federführung:
21 Kassen- und Steueramt
Dezernat:
Dez. II
Grundsteuerreform: Grundsatzentscheidung über
die (Nicht-) Ausübung der Option zur Einführung
differenzierter Hebesätze für die Grundsteuer B ab
dem 1. Januar 2025
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
06.11.2024 Empfehlung
Rat 12.11.2024 Entscheidung
Inhalt der Stellungnahme:
Die Verwaltung hat in Ergänzung zu den Ausführungen in der Beschlussvorlage
241905 auf Basis des aktuellen Informationsstands von rund 110.000 von der
Finanzverwaltung übermittelten Messbescheiden untersucht, wie sich das
Grundsteuermessbetragsvolumen für die einzelnen Grundstücksarten nach
neuem Recht gegenüber den bisherigen Besteuerungsgrundlagen verändert.
Mit Blick auf die andauernde Übermittlung von neuen Messbescheidsdaten
durch die Finanzverwaltung wird darauf hingewiesen, dass die nachstehenden
Auswertungen eine Momentaufnahme darstellen, die sich sowohl kurz- als
auch mittelfristig noch verändern können.
Bereich „Wohnen“:
Mit insgesamt rund 89.000 Objekten sind für das Steueraufkommen im Bereich
„Wohnen“ prägend die Nutzungsarten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
Mietgrundstücke. Im Einzelnen teilt sich die Objektzahl gerundet wie folgt auf:
- 67.000 Objekte in der Nutzungsart Einfamilienhäuser,
- 12.000 Objekte in der Nutzungsart Zweifamilienhäuser,
- 10.000 Objekte in der Nutzungsart Mietwohngrundstücke.
Von diesen 89.000 Objekten erhöht sich nach neuem Recht der
Grundsteuermessbetrag gegenüber der bisherigen Bewertung in 51.000 Fällen
(57%), während in 38.000 Fällen (43%) sich der neue Grundsteuermessbetrag
gegenüber heute reduziert.
Aufgrund ihrer hohen Individualität ist die Veränderung der konkreten
Steuerlast im Einzelfall sehr unterschiedlich, was sich in der sehr hohen
Spanne der Be- und Entlastungen ausdrückt. Diese reicht in beide RichtungenSeite 1 von 4
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bis in einen unteren fünfstelligen Bereich, so dass ein hieraus ermittelter Wert
der durchschnittlichen Mehrbelastung keine statistisch valide Aussagekraft hat.
Insgesamt würde sich das Steueraufkommen des Bereichs Wohnen unter
Orientierung an der Landesempfehlung zu einem einheitlichen Hebesatz ab
dem 1. Januar 2025 gegenüber heute um 12,6 Mio. EUR erhöhen.
Ziel der Anwendung von differenzierten Hebesätzen soll sein,
Eigentümer*innen bzw. mittelbar Mieter*innen von Wohnimmobilien vor
steuerlichen Mehrbelastungen zu bewahren bzw. aus der Grundsteuerreform
nach dem Bundesmodell resultierende Mehrbelastungen abzumildern. Bei der
Anwendung des vom Land NRW für den Bereich „Wohnen“ empfohlenen
differenzierten Hebesatz (591 %) ergäbe sich insgesamt eine Entlastung für
den Bereich „Wohnen“ von 11 Mio. EUR.
Auf Basis der zuvor erläuterten Datenlage ergäbe sich insbesondere wegen der
sehr hohen Spanne individueller Be- und Entlastungen der Effekt, dass die
genannten 38.000 Fälle (43 %) der Wohnimmobilien zweifach entlastet würden,
nämlich sowohl auf der Ebene des Grundsteuermessbetrages als auch auf der
Ebene des für das „Wohnen“ geminderten Grundsteuerhebesatzes. Von der
Gesamtentlastung von 11 Mio. € entfallen rund 4,2 Mio. € auf diese Fälle der
dann entstehenden Doppelentlastung.
Hinsichtlich der 51.000 Fälle (57 %), in denen eine steuerliche Belastung
eintreten wird, ist hinsichtlich der Effekte des differenzierten Hebesatzes
zwischen zwei Fällen zu unterscheiden:
- 13.000 Fälle, in denen sich der Belastungsbetrag in einen
Entlastungsbetrag umkehrt sowie
- 38.000 Fälle, in denen der Belastungsbetrag niedriger ausfällt, es
dennoch zu einer steuerlichen Mehrbelastung im Vergleich zum
aktuellen Grundsteuerrecht kommt.
Die 13.000 Fälle, in denen sich der Belastungsbetrag in einen
Entlastungsbetrag umkehrt, umfassen ein steuerliches Entlastungspotential von
insgesamt nur 0,9 Mio. €. Weitere 5,9 Mio. EUR Entlastungsvolumen entfielen
auf die 38.000 Fälle, die in jedem Fall durch die Grundsteuerreform eine höhere
Steuerlast tragen müssen, auch wenn die Mehrbelastung durch die Einführung
eines differenzierten Hebesatzes für den Bereich Wohnen abgemildert würde.
Hinsichtlich der gegenläufigen Effekte der wohnlichen Nutzung in sogenannten
gemischt genutzten Grundstücken wird auf nachstehende Ausführungen zum
Bereich Nicht-Wohnen hingewiesen.
Bereich „Nicht-Wohnen“:
Prägend für das Steueraufkommen im Bereich „Nicht-Wohnen“ ist die
Nutzungsart Geschäftsgrundstücke. Dieser Kategorie wurden rund 4.000
bewertete Objekte zugeordnet.
Von diesen 4.000 Objekten erhöht sich nach neuem Recht der
Grundsteuermessbetrag gegenüber der bisherigen Bewertung in 1.000 Fällen
(25%), in 3.000 Fällen (75%) reduziert sich der neue Grundsteuermessbetrag
im Vergleich zu heute.Seite 2 von 4
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Auch in dieser Nutzungsart ist – aufgrund der Individualität der Einzelfälle – die
Spanne der Verschiebungen von Steuerlasten sehr hoch. Sie reicht sowohl im
Bereich der Belastungen als auch Entlastungen in einen niedrigen
sechsstelligen Bereich, so dass auch hier ein hieraus ermittelter Wert der
durchschnittlichen Mehrbelastung keine statistisch valide Aussagekraft hat.
Insgesamt würde sich das Steueraufkommen in der Nutzungsart
Geschäftsgrundstücke unter Orientierung an der Landesempfehlung zu einem
einheitlichen Hebesatz ab dem 1. Januar 2025 gegenüber heute um insgesamt
13,7 Mio. EUR reduzieren. Entsprechend den zuvor dargestellten Effekten
einer Hebesatzdifferenzierung im Bereich „Wohnen“ würden analog auch
vergleichbare Effekte im Bereich „Nichtwohnen“ auftreten:
- bei vergleichsweise geringen Entlastungsbeträgen würde sich die
Entlastung in eine effektive Steuerbelastung umkehren,
- der Entlastungsbetrag fällt niedriger aus, so dass es trotz
Hebesatzdifferenzierung zu einer Entlastung im Vergleich zum aktuellen
Grundsteuerrecht kommt sowie
- Fälle, die bereits durch die Grundsteuerreform nach Bundesmodell eine
höhere Steuerlast tragen und die somit durch die Einführung eines
differenzierten Hebesatzes für den Bereich Nichtwohnen eine
Doppelbelastung tragen werden müssen.
Neben den Geschäftsgrundstücken werden dem Bereich „Nicht-Wohnen“ auch
die sogenannten gemischt genutzten Grundstücke zugeordnet. Bei der
Gesamtbetrachtung dieser Nutzungsart mit rund 3.500 Objekten würde bei
Anwendung der Empfehlung des Landes NRW für einen Einheitshebesatz
nahezu keine steuerliche Belastungsveränderung im Vergleich zwischen dem
aktuellen und neuen Grundsteuerrecht eintreten.
Für den Fall der Einführung differenzierter Hebesätze würde demgegenüber
aber – aufgrund der Zuordnung der Grundstücke zum Bereich „Nicht-Wohnen“
– eine steuerliche Mehrbelastung in dieser Nutzungsart von 2,2 Mio. EUR
eintreten, obwohl auch diese Objekte in nicht unerheblichem Maß zu
Wohnzwecken genutzt werden.
Gesamtbewertung:
Insgesamt ist festzustellen, dass die Anwendung differenzierter Hebesätze für
die Grundsteuer B nach den für Bonn durchgeführten Analysen nur wenig
geeignet ist, die eigentliche Intention dieser steuerlichen Gestaltung
zielgerichtet zu erreichen.
Dies wird deutlich an den zuvor dargestellten Verteilungseffekten einer
Hebesatzdifferenzierung, welche die zwingend notwendige sachgerechte und
rechtssichere Begründung dieser Differenzierung, nicht zuletzt wegen zum Teil
gegenläufiger Effekte, erheblich erschweren wird. Das Eingehen der in der
Vorlage DS 241905 dargestellten rechtlichen und fiskalischen Risiken erscheint
insofern nur schwer zu rechtfertigen.Seite 3 von 4
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Anlage/n
KeineSeite 4 von 4