Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels 2024 durch den Rat der Bundesstadt Bonn mit Wirkung zum 01.12.2024

Beschlussvorlage
öffentlich
241786
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
62 Amt für Bodenmanagement und Geoinformation
Dezernat:
Dez. III
Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels 2024
durch den Rat der Bundesstadt Bonn mit Wirkung
zum 01.12.2024
Beratungsfolge
Rat 12.11.2024 Entscheidung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 29.10.2024 Empfehlung
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
14.11.2024 Empfehlung
Beschlussvorschlag
Der Mietspiegel 2024 für die Bundesstadt Bonn wird als qualifizierter Mietspie-
gel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB zum Stichtag 01.12.2024 anerkannt.
Begründung
§ 558 d BGB definiert einen qualifizierten Mietspiegel als einen solchen,
der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von
der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von den Interessenver-
tretern der Vermieter/-innen und der Mieter/-innen anerkannt worden ist.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel kommt dem qualifizierten
Mietspiegel nach § 558 d Abs. 3 BGB eine Vermutungswirkung in einem
gerichtlichen Verfahren zu. Dadurch wird vermutet, dass die im qualifi-
zierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmie-
te wiedergeben. Mithin kommt dem qualifizierten Mietspiegel eine erheb-
lich größere Befriedungsfunktion als einem einfachen Mietspiegel zu.
Qualifizierte Mietspiegel sind gemäß § 558 d Abs. 2 BGB im Abstand
von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, nach vier Jahren
sind sie neu zu erstellen.
Zuletzt wurde ein qualifizierter Mietspiegel für Bonn in 2020 aufgestellt
und anerkannt, der im Jahr 2022 fortgeschrieben wurde. Der Mietspiegel
2022 verlor mit dem 30.06.2024 seine Wirkung.
Die Erstellung von Mietspiegeln besteht im Wesentlichen aus zwei Pha-
sen, der Erhebungsphase und der statistischen Analysephase.Seite 1 von 3
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In der Erhebungsphase (Stichtag 01.10.2023) zum Mietspiegel 2024
wurde eine Stichprobe von mietspiegelrelevanten Wohnungen gezogen.
Durch eine Steuerung (Schichtung) der Stichprobe wurde versucht, alle
Wohnungstypen, Gebäudegrößen, Baujahre und Ortsteile abzudecken.
Die Datenerhebung erfolgte durch Interviews vor Ort bei Mieterinnen und
Mietern und wahlweise schriftlich oder elektronisch mittels Fragebogen
bei Vermieterinnen und Vermietern.
Für die statistische Analyse der erhobenen und geprüften Daten stehen
grundsätzlich zwei Methoden zur Verfügung: die Tabellen- und die Re-
gressionsanalyse. Beide Methoden sind wissenschaftlich anerkannt und
bieten verschiedene Vor- und Nachteile. Für den Mietspiegel 2024 wurde
erneut die Regressionsanalyse gewählt.
Die Regressionsanalyse geht von der Annahme aus, dass zwischen den
einzelnen Mietmerkmalen eine Abhängigkeit besteht, die in Form einer
mathematischen Gleichung ausgedrückt werden kann. Die zwischen
Mietmerkmalen bestehende Struktur wird mathematisch-statistisch mo-
delliert.
Im Mietspiegel 2024 kann –wie im Mietspiegel 2020/2022- die Netto-
kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche direkt abgeleitet werden.
Für die Anwenderinnen und Anwender des Mietspiegels ergibt sich damit
ein einfaches, nachvollziehbares Modell mit einer Basismiete, an der Zu-
und Abschläge anzubringen sind.
Die Vorgehensweise zur Ableitung einer Miete einschließlich Begleittex-
ten ist in der Mietspiegelbroschüre zusammengetragen, die nachgereicht
wird. Die endgültige Fassung wird zu einem späteren Zeitpunkt in ge-
druckter Form zur Verfügung stehen. Zudem wird die Ermittlung der Ver-
gleichsmiete demnächst mittels eines Online-Rechners unter
www.Bonn.de/Mietspiegel ermöglicht.
In einer zusätzlichen Dokumentation werden Einzelheiten zur Erhe-
bungsphase und der statistischen Analyse näher beschrieben. Somit ist
die Mietspiegelerstellung nachvollziehbar und überprüfbar.
Der gesamte Prozess der Mietspiegelerstellung wurde wissenschaftlich
durch das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), Darmstadt, beglei-
tet. Während die Erhebungsphase durch die Verwaltung selbst durchge-
führt wurde, erfolgte die Auswertung durch das Institut für Wohnen und
Stadtentwicklung GmbH (ALP) aus Hamburg.
In der Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 08.10.2024, der aus
den an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten städtischen Dienst-
stellen, dem Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), dem Institut für
Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (ALP), den Interessenvertretern
der Vermieter/-innen (Haus-, Grund- und WohnungseigentümervereinSeite 2 von 3
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Bonn/Rhein-Sieg e.V.; Haus-,Grund- und Wohnungseigentümerverein
Bad Godesberg e.V.), der Mieter/-innen (Mieterbund Bonn/Rhein-
Sieg/Ahr e.V.) sowie der Regionalen Arbeitsgemeinschaft Bonn/Rhein-
Sieg des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland
Westfalen e.V. besteht, wurde abschließend über das Mietspiegelmodell
beraten.
Die Interessenvertreter/-innen der Mieter/-innen sowie der Vermieter/-
innen haben den Mietspiegel 2024 formal anerkannt.
Der Mittelwert der Nettokaltmiete liegt in Bonn zum Stichtag der Date-
nerhebung (01.10.2023) für den Mietspiegel 2024 bei 9,94 €/m². Sie ist
somit seit der letzten Datenerhebung zum Mietspiegel 2020 (Stichtag
01.07.2019) um rd. 12 %
gestiegen. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steige-
rungsrate in diesem Zeitraum von rd. 3 %.
Dieser Beschluss ergeht vorbehaltlich der nachlaufenden Beratung im
Ausschuss für Soziales, Migration und Gesundheit.
Anlage/n
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