Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6719-2 "Kurt-Schumacher-Straße" bei gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 "Heinrich-Brüning-Straße", Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau

Beschlussvorlage
öffentlich
241687
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 6719-2 "Kurt-Schumacher-
Straße" bei gleichzeitiger Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 "Heinrich-Brüning-
Straße", Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 20.11.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 26.11.2024 Anhörung
Rat 12.12.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1
BauGB
1. Die von der PLEdoc GmbH mit Schreiben vom 16.11.2022
vorgebrachten Hinweise zu Leitungsverläufen werden zur Kenntnis
genommen.
2. Die mit Schreiben der Thyssengas GmbH vom 16.11.2022
vorgebrachten Hinweise zu den Gasfernleitungen werden zur Kenntnis
genommen.
3. Der von der Behindertengemeinschaft Bonn e.V. mit Schreiben vom
23.11.2022 vorgebrachte Punkt zur späteren Beteiligung wird insofern
berücksichtigt, als dass im Rahmen der Veröffentlichung eine
Beteiligung erneut erfolgt.
4. Mit Schreiben vom 23.11.2022 stellte das Bundesamt für Infrastruktur,
Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr keine Betroffenheit
fest. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
5. Die von der Deutsche Telekom Technik GmbH mit Schreiben vom
24.11.2022 vorgebrachten Hinweise zu Leitungstrassen werden
insofern berücksichtigt, als dass die Trassen innerhalb der öffentlichen
Verkehrsflächen liegen und dementsprechend gesichert sind.
6. Mit Schreiben vom 01.12.2022 stellte die Vodafone West GmbH fest,
dass keine Betroffenheit vorliegt. Die Stellungnahme wird zur Kenntnis
genommen.
7. Die Stadtwerke Bonn teilten mit Schreiben vom 14.12.2022 Hinweise
zum Thema Strom, Energie- und Wasserversorgung und Fahrwege mit,Seite 1 von 96
Seite 2
die zur Kenntnis genommen werden, Hinweise bezüglich
Straßenbeleuchtung, Löschwasserbereitstellung und Verkehrsplanung
wurden in die Begründung aufgenommen und berücksichtigt.
8. Die mit Schreiben der Bezirksregierung Köln vom 21.12.2022
vorgebrachten Hinweise zu einem Bodendenkmal und zu
Baudenkmälern wurden in den Planunterlagen durch entsprechende
Hinweise und Festsetzungen berücksichtigt.
9. Die mit Schreiben vom 21.12.2022 durch den LVR – Amt für
Denkmalpflege im Rheinland vorgebrachten Aspekte hinsichtlich
Denkmälern werden insofern berücksichtigt, als dass alle eingetragenen
Denkmäler festgesetzt werden und in der Begründung der
Verfahrensstand der festgestellten, noch nicht eingetragenen
Denkmäler dargestellt wird.
10. Mit Schreiben vom 22.12.2022 teilte die Abteilung Kaufmännisches
Immobilienmanagement des LVRs mit, dass keine Betroffenheit vorliege
und es wurde auf weitere Fachbereiche hingewiesen. Die
Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und insofern
berücksichtigt, als dass die weiteren Fachbereiche beteiligt wurden.
11. Das Landesbüro der Naturschutzverbände brachte mit Schreiben vom
22.12.2022 Aspekte hinsichtlich Büroflächenbedarf und Maß der
baulichen Nutzung ein, die unberücksichtigt bleiben, sowie hinsichtlich
Baumbestand, Vermeidungsmaßnahmen und
Klimawandelanpassungsmaßnahmen, die durch Festsetzungen und
Hinweise im Bebauungsplan berücksichtigt werden.
12. Der vom LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland mit
Schreiben vom 05.01.2023 vorgebrachte Hinweis zum Bodendenkmal
„Römischer Vicus“ wird berücksichtigt, indem das Bodendenkmal als
Hinweis übernommen wurde.
II. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplans Nr. 6719-2 gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB
1. Die mit Stellungnahme 1 mit Schreiben vom 27.08.2024 vorgetragenen
Aspekte hinsichtlich Einzelhandel wurden bereits insofern
berücksichtigt, als dass Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen,
ausnahmsweise zugelassen werden können.
2. Die mit Schreiben vom 20.09.2024 in Stellungnahme 8 vorgetragenen
Aspekte hinsichtlich Zweifel an der Umsetzbarkeit der Planung und
Ablehnung des Wohnanteils, bleiben unberücksichtigt. Die
vorgetragenen Punkte hinsichtlich großflächigem Einzelhandel,
Agglomeration von Einzelhandel, verkehrliche Erschließung des
Standortes und Artenschutz wurden insofern berücksichtigt, als dass in
der Begründung Ergänzungen und Erläuterungen durch redaktionelle
Änderungen eingepflegt wurden.
3. Die mit Schreiben vom 25.10.2024 in Stellungnahme 8a 8
vorgetragenen Aspekte hinsichtlich Zweifel an der Umsetzbarkeit der
Planung und Ablehnung des Wohnanteils, bleiben unberücksichtigt. Die
vorgetragenen Punkte hinsichtlich großflächigem Einzelhandel,
Agglomeration von Einzelhandel, verkehrliche Erschließung des
Standortes und Artenschutz wurden insofern berücksichtigt, als dass in
der Begründung Ergänzungen und Erläuterungen durch redaktionelleSeite 2 von 96
Seite 3
Änderungen eingepflegt wurden.
4. Die mit Schreiben vom 25.10.2024 in Stellungnahme 9 vorgetragenen
Punkte hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücksfläche, Zweifel
an der Umsetzbarkeit der Planung, Ablehnung des Wohnanteils,
Hochhauskonzept bleiben unberücksichtigt, die Aspekte bezüglich des
Maßes der baulichen Nutzung wurden in der Begründung durch
redaktionelle Änderungen näher erläutert.
5. Die von der Westnetz GmbH mit Schreiben vom 15.08.2024
vorgetragenen Hinweise hinsichtlich Hochspannungskabeln und dem
Umgang mit diesen werden zur Kenntnis genommen.
6. Die vom Wahnbachtalsperrenverband mit Schreiben vom 19.08.2024
vorgetragenen Hinweise bezüglich der im Plangebiet vorhandenen
Trinkwassertransportleitungen werden zur Kenntnis genommen.
7. Die vom LVR-Amt für Bodendenkmalpflege mit Schreiben vom
10.09.2024 vorgetragenen Aspekte hinsichtlich Bodendenkmäler wird
insofern entsprochen, dass der Hinweis redaktionell ergänzt wurde.
8. Die vom Deutschen Mieterbund mit Schreiben vom 10.09.2024
vorgetragenen Aspekte hinsichtlich der Erhöhung des Wohnanteils
werden zur Kenntnis genommen.
9. Die mit Schreiben vom 19.09.2024 und 02.10.2024 vom LVR-Amt für
Denkmalpflege Rheinland vorgetragenen Hinweise hinsichtlich der
Eintragung eines Denkmals sind bereits berücksichtigt, die übrigen
vorgetragenen Aspekte hinsichtlich aktueller Verfahrensstände für die
Unterschutzstellung eines Gebäudes und des Denkmalbereichs wurden
redaktionell geändert.
10. Der von der Behinderten-Gemeinschaft Bonn e.V. mit Schreiben vom
09.09.2024 vorgetragene Punkt zur späteren Beteiligung wird zur
Kenntnis genommen.
11. Die von den Stadtwerken Bonn mit Schrieben vom 22.10.2024
vorgetragenen Aspekte hinsichtlich technischer Infrastruktur und
Berücksichtigung des ÖPNVs werden zur Kenntnis genommen, die
Punkte bezüglich Immissionsschutz sind bereits in der Planung
berücksichtigt.
12. Die mit Schreiben vom 27.10.2024 vom BUND, Kreisgruppe Bonn
vorgetragenen Aspekte hinsichtlich Verbindlichkeit der
artenschutzrechtlichen Maßnahmen, Baum- und Freiraumschutz sowie
Verbindlichkeit der Rahmenplanung und Hochhauskonzept wurden in
der Planung bereits im Rahmen der planungsrechtlichen Möglichkeiten
berücksichtigt.
III. Satzungsbeschluss
1. Der Entwurf zur Begründung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 „Kurt-
Schumacher-Straße“ bei gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans
Nr. 7920-22 „Heinrich-Brüning-Straße“ der Bundesstadt Bonn in der
Fassung des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung (Veröffentlichung)
vom 20.06.2024 wird in dem
• Kapitel 1.3.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (S. 3)
redaktionell, wie folgt, geändert:
o Korrektur: LEP NRW 2020 2019
o Streichung und Ergänzung: „Unter anderem sollen die Gemeinden
dem Entstehen neuer Einzelhandelsagglomerationen mitSeite 3 von 96
Seite 4
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von dafür vorgesehenen
zentralen Versorgungsbereichen entgegenwirken. In die
Einzelhandelsagglomerationen sind nach dem
Einzelhandelserlass NRW 2021 alle Arten von
Einzelhandelsbetrieben zu berücksichtigen, unabhängig von
einer Zentrenrelevanz.“
o Ergänzung und Streichung: “Bereits 2010 wurde in der
Fortschreibung des Regionalen Einzelhandels- und
Zentrenkonzepts (:REZK) die Thematik Agglomeration insofern
berücksichtigt, dass mehrere kleinflächige
Einzelhandelsbetriebe, die in Summe eine Verkaufsfläche von
mehr 800 m² aufweisen und damit ggf. Auswirkungen auf
bestehende zentrale Versorgungsbereiche haben können,
einer regionalen Abstimmung bedürfen. Auch der nicht
zentrenrelevanten Einzelhandel soll nicht innerhalb des
Plangebietes entwickelt werden.“
o Konkretisierung des Satzes (S. 4): „Eine Bündelung im Gebiet mit
anderen Märkten ist nicht möglich und der das Plangebiet selbst
Standort ist vergleichsweise schlecht über die vorhandenen
öffentlichen Erschließungsstraßen, die zudem einem hohen
Parkdruck ausgesetzt sind, verkehrlich erangeschlossen.“
o Ergänzung: „Aus den vorgenannten Gründen soll auch der nicht
zentrenrelevante Einzelhandel nicht innerhalb des
Plangebietes entwickelt werden.“
o Korrektur und Ergänzung des Absatzes: “In der Rahmenplanung
Bundesviertel des BEZK werden auch Bereiche für
Nahversorgung errichtetdargestellt. Wie die Begrifflichkeit schon
zeigt, wurde dabei nicht an den nicht- zentrenrelevanten
Einzelhandel in Form von Möbelhäusern, Baumärkten und
Gartencentern gedacht. Das Nutzungskonzept zur
Rahmenplanung sieht diese sogenannten „Mitten“ für die
Nahversorgung vor, die sich durch hochwertige öffentliche Räume
– „Stadtplätze“- mit einem hohen Nutzungsmix auszeichnen. Das
Plangebiet wird nicht als eine solche „Mitte“ definiert. Die
Schwerpunkte dieser Entwicklungsabsichten liegen jedoch
nicht innerhalb des eigentlichen Plangebietes. Die Darstellung
der Rahmenplanung südlich angrenzend an das Plangebiet
zeigt im Gesamtplan auf Seite 115 des Abschlussberichtes der
Rahmenplanung Bundesviertel (Stand: März 2022) zudem, dass
es sich dort nicht um großvolumige Baukörper, wie sie dem
o.g. nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel eigen sind, handelt.“
o Streichung und Ergänzung: “In der Fortschreibung des BEZK ist es
vorgesehen, die o.g. Regelungslücke entsprechend der neuen
rechtlichen Rahmenbedingungen zu schließen. In der laufenden
Fortschreibung des BEZK ist es vorgesehen, die Erkenntnisse
der Fortschreibung des :REZK 2010 und die 2019 im Ziel 6.5-8
des LEP NRW ausformulierten planungsrechtlichen Vorgaben,
aufzunehmen.”Seite 4 von 96
Seite 5
• Kapitel 1.5 Planungsablauf / Planverfahren (S. 7) redaktionell, wie
folgt, ergänzt:
„Mit Datum vom 20.06.2024 hat der Rat der Bundesstadt Bonn
beschlossen, die Veröffentlichung des Bebauungsplanes nach
den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen (DS-Nr.:
230803). Die Veröffentlichung erfolgte nach erfolgter
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 37 vom 21.08.2024 im
Zeitraum vom 22.08.2024 bis einschließlich 20.09.2024.
Aufgrund eines gegebenenfalls im Internet für die Öffentlichkeit
nicht auffindbaren Inhalts (Bekanntmachung der
Veröffentlichung) bei der o.g. Veröffentlichung des
Bebauungsplanes wurde die Bekanntmachung der
Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 44 vom 25.09.2024 noch
einmal wiederholt und der Bebauungsplan im Zeitraum vom
26.09.2024 bis einschließlich 27.10.2024 noch einmal
veröffentlicht.“
• Kapitel 2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl (S. 10f),
wie folgt, ergänzt:
o “Grundsätzlich sind die GRZ und die GFZ nach der Größe des
jeweiligen Baugrundstückes zu ermitteln. Die getroffenen
Festsetzungen orientieren sich am heutigen
Grundstückszuschnitt. Durch Verschmelzung oder Teilung von
Grundstücken kann sich die anrechenbare Grundstücksgröße
jedoch auch verändern. Daher stellt die Ausnutzung der
Grundstücke durch die jeweiligen Grundstückseigentümer im
Rahmen der Angebotsbezogenheit der Planung derzeit eine
Momentaufnahme dar und könnte von ihnen beeinflusst
werden.
Ungeachtet dessen spielen für die Festsetzungen des
Bebauungsplanes zur GRZ nachfol-gende, städtebauliche
Erwägungen eine Rolle:
Der Schutz der im Plangebiet noch vorhandenen Freiflächen
stellt in vielfältiger Hinsicht (Baum-, Freiraum- und
Artenschutz, klimatische Aspekte) einen bedeutenden
städtebaulichen Belang dar.”
o Ergänzung: da hier eine aufgelockertere, städtebauliche Situation
“als im Südteil des Plangebiets” gegeben ist.
o Ergänzung: um die bestehende bzw. bereits “aufgrund eines
Gerichtsverfahrens zu” genehmigten Bebauungsgebäude
planungsrechtlich zu sichern.
o Ergänzung (S. 11): “Dort lässt sich die Abweichung von den
Vorgaben der Rahmenplanung Bundesviertel städtebaulich
vertreten, da diese aufgrund ihres räumlichen Umgriffs und
ihrer Maßstäblichkeit nicht für jedem Einzelfall bereits die
städtebauliche Ordnung vorwegnehmen konnte. Dies wird mit
dem vorliegenden Bebauungsplan nachgeholt.“
• Kapitel 2.3.6.1 Artenschutz (S. 15), wie folgt, geändert:Seite 5 von 96
Seite 6
o “Die in den Gutachten ermittelten Vermeidungsmaßnahmen sind -
verankert in entsprechenden Nebenbestimmungen im
Baugenehmigungsverfahren- verbindlich umzusetzen. Nur dDann
gelten artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als weitgehend
ausgeschlossen.”
o Ergänzung: “Insgesamt ist damit eine Vollziehbarkeit der
artenschutzrechtlichen Maßnahmen gewährleistet.”
• Kapitel 2.3.7.1 Nachrichtliche Übernahme Denkmalschutz (S. 15f),
wie folgt, redaktionell geändert:
o Ergänzung:
Kurt-Schumacher-Str. 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20
Heinrich-Brüning-Str. 14, 16, 18, 20 „(inkl. Anbau)“
o „Der Anbau an das Gebäude Heussallee Heinrich-Brüning-Str. 20
ist ein Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW und wurde gemäß § 4
DSchG NRW vorläufig geschützt. Die Eintragung in die
Denkmalliste gemäß § 23 DSchG NRW wird derzeit vorbereitet
wurde am 30.11.2023 vollzogen.“
o Änderung (S. 16): "Bei dem Gebäude Heussallee 38 handelt es
sich ebenfalls um ein Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW. Zusätzlich
wird gegenwärtig hat die Denkmalwertprüfung für das Gebäude
Heussallee 22-24 (verbunden mit Heussallee 18-20) durchgeführt
zwischenzeitlich erbracht, dass es sich um ein Denkmal
handelt. Die Eintragung in die Denkmalliste gemäß § 23 DSchG
NRW wird derzeit vorbereitet."
o Streichung des Satzes (S.16): „Es ist demnach die Meldepflicht
nach § 15 DSchG NRW zu beachten.“
o Ergänzung (S. 16) um: „Da der Bereich des Denkmals größer ist
als der Geltungsbereich des Bebauungsplanes, wird auf die
zeichnerische, nachrichtliche Übernahme verzichtet. Eingriffe
in das Bodendenkmal sind erlaubnispflichtig (§ 15 II DSchG
NRW, NEU). Bauanträge sind daher über die Untere
Denkmalbehörde dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege zur
Benehmensherstellung zuzuleiten.“
• In Kapitel 3.3.3.2 Artenschutz (S. 24), wie folgt, ergänzt: “Die
Ergebnisse der Artenschutzprüfungen sowie alle notwendigen,
artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden in den weiteren
Planungsprozess und in allen betroffenen
Baugenehmigungsverfahren als Nebenbestimmungen
eingebunden und berücksichtigt.“
• Anpassung des Datums (S. 26) auf 29.10.2024
2. Eine Änderung der Planzeichnung ist in den Textlichen Festsetzungen
unter den Hinweisen (Blatt 2) ebenfalls erforderlich:Seite 6 von 96
Seite 7
• Bodendenkmalpflege: "Das Plangebiet ist Teil des rechtskräftig in
die Denkmalliste der Bundesstadt Bonn eingetragenen
Bodendenkmals „Römischer Vicus Bonn“. Eingriffe in das
Bodendenkmal sind erlaubnispflichtig (§ 15 II DSchG NRW,
NEU). Bauanträge sind daher über die Untere Denkmalbehörde
dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege zur
Benehmensherstellung zuzuleiten. Auf die damit verbundenen
Einschränkungen und Verpflichtungen gemäß § 15 Abs. 2 DSchG
NRW wird hingewiesen."
• Regelwerke: DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand Januar
2018). Der Leitfaden kann beim Beuth Verlag GmbH, 10722 Berlin
DIN Media GmbH, 10787 Berlin erworben werden.
3. Der Bebauungsplan der Bundesstadt Bonn Nr. 6719-2 „Kurt-
Schumacher-Straße“ für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Gronau, zwischen Kurt-Schumacher-Straße, Fritz-Erler-Straße,
Heinrich-Brüning-Straße, Winston-Churchill-Straße und Heussallee ist,
zugleich mit dem Bebauungsplans Nr. 7920-22 "Heinrich-Brüning-
Straße" für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, zwischen
Kurt-Schumacher-Straße, Fritz-Erler-Straße, Heinrich-Brüning-Straße,
Winston-Churchill-Straße und Heussallee zum Zwecke seiner
Aufhebung, gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung
beschlossen.Seite 7 von 96
Seite 8
Begründung
Plangebiet
Das Plangebiet umfasst ein Gebiet im Bundesviertel im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Gronau. Es erstreckt sich zwischen der Kurt-Schumacher-Straße, der
Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-Brüning-Straße, der Winston-Churchill-Straße
und der Heussallee – mit Ausnahme der Grundstücke Winston-Churchill-Straße
3 und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7 - und umfasst eine Fläche von rund 5,3
ha.
Das Plangebiet ist weitgehend bebaut und wird in seiner städtebaulichen
Struktur von überwiegend drei- bis siebengeschossigen Bürogebäuden
geprägt, einzelne wenige Gebäude unterliegen einer wohnbaulichen Nutzung.
Die Bürogebäude treten entweder als mehrgeschossige neuere Gebäude oder
als Umnutzung von um die Jahrhundertwende errichteten Villen an der Kurt-
Schumacher-Straße, der Heinrich-Brüning-Straße sowie der Heussallee in
Erscheinung, von denen zahlreiche Villen denkmalrechtlich geschützt sind. Die
neuzeitlichen Gebäude nehmen zunehmend die Stelle der ehemaligen
Wohnbebauung ein (insbesondere entlang der Fritz-Erler-Straße).
Die Umgebung des Plangebiets zeichnet sich durch eine heterogene Bebauung
aus. Das Spektrum reicht von zweigeschossiger Bebauung – auch in Form von
Wohnbebauung – über drei- bis sieben Vollgeschosse bis hin zu
Hochhausbauten. Hier sind das zwanziggeschossige Bürogebäude im
sogenannten Tulpenfeld, der Posttower mit vierzig Geschossen, das ehemalige
Abgeordnetenhaus „Langer Eugen“ mit dreißig Geschossen sowie das WCCB-
Hotel mit siebzehn Vollgeschossen zu nennen. Insgesamt zeichnet sich das
Gebiet durch eine offene Bauweise aus.
Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Bonn stellt den Geltungsbereich des
Bebauungsplans als Sonderbaufläche mit der näheren Zweckbestimmung
Dienstleistung, Kongress und Verwaltung dar.
Darüber hinaus liegt hier der Bebauungsplan Nr. 7920-22 vom 16.04.1982,
zuletzt geändert am 11.04.1988, vor. Dieser setzt ein Sondergebiet mit der
näheren Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ in offener Bauweise fest.
Zulässig sind Vertretungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland,
Einrichtungen der Nachrichtenmedien, Abgeordnetenwohnungen und
Kindertagesstätten; Wohnungen sind als Ausnahme zulässig. Bei ein- bis
dreigeschossiger Bauweise beträgt die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4, die
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Es sind nur geneigte Dachformen mit einer
Neigung von 20 bis 45° zulässig. Stellplätze und Tiefgaragen müssen in den
überbaubaren Grundstücksflächen oder in Tiefgaragen untergebracht werden.
In der 1. Änderung des Bebauungsplanes 7920-22 wurden unter anderem die
Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse in den Baufenstern an der
Heussallee 18-20 von II auf III und in der Heussallee 22-26 von II auf IV
Geschosse erhöht. Darüber hinaus wurden die überbaubarenSeite 8 von 96
Seite 9
Grundstücksflächen geringfügig vergrößert, um eine Erweiterung der Bebauung
zu ermöglichen.
Weiter wurde ein südlicher Teil an der Winston-Churchill-Straße, Ecke Fritz-
Erler-Straße unter neuer Bebauungsplannummer 7920-40 modifiziert und als
eigenständiger Plan beschlossen. Dieser Planbereich soll nicht Bestandteil des
Geltungsbereichs des Bebauungsplanes 6719-2 werden (siehe
Übersichtsplan).
Nach dem Beschluss des Bundestages den Sitz der Bundesregierung und
einen großen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, fand im
Bundesviertel ein Strukturwandel hin zu einem zentralen Büro- und
Verwaltungsstandort statt.
Die Festsetzung eines Sondergebietes mit der näheren Zweckbestimmung
"Hauptstadteinrichtungen" des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7920-22
sind insofern durch die eingetretene Entwicklung überholt. Dies hat das
Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen bereits in seinem
Urteil vom 07.02.2000 zum Bebauungsplan Nr. 7920-21 (Fritz-Schäffer-Straße)
festgestellt und den entsprechenden Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Um
dieser rechtlichen Situation Rechnung zu tragen und die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für eine den neuen städtebaulichen Zielen entsprechende
Nutzung zu schaffen, sollen Bebauungspläne, die diese Festsetzung
beinhalten, geändert bzw. aufgehoben werden (DS-Nr. 0310843).
Städtebauliche Ziele
Nach dem Beschluss des Bundestages, den Sitz der Bundesregierung und
einen großen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, wurde der
Strukturwandel im Bundesviertel hin zu einem modernen und attraktiven Büro-
und Verwaltungsstandort erfolgreich bewältigt.
Das vornehmliche städtebauliche Ziel ist es, die urbanen Qualitäten des
Standorts zu stärken und das Bundesviertel zu einem gemischt genutzten,
lebendigen Quartier weiterzuentwickeln. Ausgangspunkt hierzu war, dass der
Rat am 08.12.2016 die Verwaltung beauftragt hat, für das ehemalige
Regierungsviertel eine Rahmenplanung aufzustellen (DS-Nr.: 1613311).
Darüber hinaus hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 23.03.2017
beschlossen, dass die Verwaltung eine städtebauliche Planung erarbeitet, die
Bereiche aufzeigt, wo prioritär größere Ansiedlungen von Büroarbeitsplätzen
sowie Gebäude mit mehr als acht Geschossen städtebaulich vertretbar sind
(DS-Nr.: 1613819).
Die vom Rat beschlossene Rahmenplanung Bundesviertel [Beschluss
Rahmenplanung vom 07.05.2020 (DS-Nr.: 190315), Beschluss Überarbeitung
hinsichtlich Wohnanteil vom 28.06.2021 (DS-Nr. 210819)] gegliedert in ein
Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, definiert
als strategisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen
Ausrichtungen für die künftige Entwicklung des Bundesviertels. Im
Nutzungskonzept, in dem entwicklungsperspektivisch für jeden Baublock ein
Nutzungsspektrum aufgezeigt wird, ist der Geltungsbereich des
Bebauungsplanes 7920-22 (neu: 6719-2) als „Hybrid-Büro“ Standort definiert.
In der „Hybrid-Büro-Form“ soll ein Nutzungsmix von ca. 40 % Wohnen und 60Seite 9 von 96
Seite 10
% Nicht-Wohnen entstehen. Dabei wird eine Öffnung der Erdgeschosszonen
durch entsprechende Nutzungen (Café, Kiosk etc.) angestrebt, um somit eine
Belebung und Attraktivitätssteigerung des öffentlichen Raums zu erreichen.
Das Strukturkonzept empfiehlt für den in Rede stehenden Bereich für
zukünftige Bebauung Höhenspannen von 3 - 5 Geschossen. Der
Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans Nr. 6719-2 liegt nicht in einer
nach der Rahmenplanung auf Grund der Kriterien "Lage", "Anbindung" und
"Angemessenheit" definierten Eignungszonen für Hochpunkte. Der aus der
Rahmenplanung des Bundesviertels genannte Nutzungsmix „Hybrid-Büro“
entspricht vorliegend dem Gebietscharakter eines urbanen Gebiets (MU)
gemäß § 6a Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplans sollen die spezifischen
Zielsetzungen der Rahmenplanung Bundesviertel für das Plangebiet
planungsrechtlich umgesetzt werden.
Anlass der Planaufstellung und Planverfahren
Im Hinblick auf die konkreten Bauabsichten im Bereich der ehemaligen
Landesvertretung Niedersachsen fasste der Rat in seiner Sitzung am
18.04.2013 nach vorangegangener Beratung in der Bezirksvertretung Bonn am
09.04.2013 und im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
17.04.2013 erneut den Beschluss, für den Bebauungsplan Nr. 7920-22 ein
Änderungsverfahren einzuleiten, mit dem Ziel dem Bebauungsplan
Rechtssicherheit zu geben. Dabei sollten Festsetzungen des
Bebauungsplanes, die Baugrenzen, Bauhöhen sowie Grund- und
Geschossflächenzahlen betreffen, erhalten bleiben. Baugesuche, die den
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7920-22 widersprechen, sollten
zunächst zurückgestellt werden.
Zwischenzeitlich wurde jedoch bereits die Zulässigkeit eines Bauvorhabens
(Bürogebäude) mit einer neunstöckigen Bebauung im Eckbereich der Kurt-
Schumacher-Straße/Fritz-Erler-Straße - gegenüber dem Posttower - am
06.03.2013 mit einem Bauvorbescheid festgestellt. Da der obengenannte
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 zu dieser Zeit noch
nicht vorlag, wurde die Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach § 34
Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt.
Im Zuge des nachfolgenden regulären Bauantragsverfahrens wurde das
Vorhaben dann genehmigt, da das Vorhaben dabei im Wesentlichen mit der für
den erteilten Vorbescheid gegenständlichen Form übereinstimmte. Somit
konnten der Änderungsbeschluss und die damit verbundene Maßgabe, die im
ursprünglichen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen (Baugrenzen,
Bauhöhen sowie GRZ und GFZ) einzuhalten, der Zulässigkeit des Vorhabens
nicht entgegengehalten werden.
Dies galt jedoch nach Auffassung der Verwaltung nicht mehr für den im Mai
2020 eingereichten Nachtrag über die Errichtung des sogenannten
„Dachgartens“. Die damit verbundene weitere Erhöhung des Baukörpers von
neun auf elf Stockwerke war nicht mehr vom erteilten Vorbescheid umfasst,
womit ein Erfordernis zur Geltendmachung der mit dem Änderungsbeschluss
(DS-Nr.: 0310843) beschlossenen Planungsziele gesehen wurde.
Dementsprechend wurde der Bauantrag über die Errichtung des „Dachgartens“Seite 10 von 96
Seite 11
mit Bescheid vom 10.02.2021 nach § 15 Baugesetzbuch (BauGB) zur
Sicherung dieser Planungsziele um 12 Monate zurückgestellt, da der nunmehr
XI-geschossig wirkende Baukörper gegen die für das Vorhabengrundstück
auch künftig vorgesehenen Festsetzungen bezüglich der Baugrenzen,
Bauhöhen sowie GRZ und GFZ des Bebauungsplans Nr. 6719-2 verstößt.
Gegen den genannten Bescheid wurde Klage vor dem Verwaltungsgericht Köln
erhoben. Dieses stellte in einem entsprechenden Eilverfahren mit Beschluss
vom 10.11.2021 (Az.: 2 L 1184/21) fest, dass der Bescheid rechtswidrig ist. Zur
Begründung führte das Gericht u. a. aus, dass eine für eine Zurückstellung
nach § 15 Baugesetzbuch (BauGB) erforderliche hinreichend bestimmte
Planung, für welche ein Sicherungsbedürfnis seitens der Gemeinde besteht,
nicht gegeben war. Das Gericht ging zudem von der Funktionslosigkeit des
Bebauungsplanes 7920-22 aus, so dass ein Änderungsverfahren keine
passende Verfahrensart zur Korrektur der fehlerhaften Festsetzungen darstellt.
Vor diesem Hintergrund fasste der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung
am 10.02.2022 den Beschluss zur Aufhebung des funktionslosen
Bebauungsplans Nr. 7920-22 sowie zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr.
6719-2 (DS-Nr. 220195).
Die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 erfolgt dabei gleichzeitig im
Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2.
Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 bei gleichzeitiger Aufhebung
des Bebauungsplans Nr. 7920-22 soll im beschleunigtem Verfahren nach §13a
Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung erfolgen.
Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1
Baugesetzbuch (BauGB) wurde aufgrund der Anwendung des § 13 a Abs. 2
Ziffer 1 Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet. Im Rahmen des weiteren
Planverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes hatte die Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) während der Veröffentlichung
ausreichend Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung des
Bebauungsplanes zu informieren und gegebenenfalls Stellungnahmen
vorzubringen.
Die unter Ziffer I vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen
Trägern öffentlicher Belange im Rahmen einer frühzeitigen Beteiligung nach § 4
Abs. 1 BauGB wurden für das weitere Planverfahren zur Kenntnis genommen
und berücksichtigt. Die Stellungnahmen sind wiedergegeben und mit einem
Abwägungsvorschlag versehen (Beschlusspunkt I).
Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) liegen
vor, da die voraussichtlich festgesetzte Grundfläche mit rd. 16.000 m² unter
dem Schwellenwert von 20.000 m² gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch
(BauGB) liegt. Darüber hinaus liegen keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b Baugesetzbuch (BauGB) genannten
Schutzgüter vor. Ergänzend bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass bei der
Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von
schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(BImSchG) zu beachten sind. Da das Baulandmobilisierungsgesetz die
Anwendung des § 13a Baugesetzbuch (BauGB) auf die Aufhebung eines
Bebauungsplans ausgeweitet hat, kann die Aufhebung des BebauungsplansSeite 11 von 96
Seite 12
Nr. 7920-22, welche im Zuge der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr.
6719-2 erfolgen soll, ebenfalls im beschleunigten Verfahren erfolgen.
Eine förmliche Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) bzw.
die Erarbeitung eines Umweltberichtes gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB)
ist im beschleunigten Verfahren nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht
erforderlich. Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden dennoch im
Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben geprüft und in die
Planung eingestellt werden.
Zwischenzeitlich wurde am 08.12.2022 eine Veränderungssperre für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-2 durch den Rat der Stadt
Bonn erlassen und am 21.12.2022 im Amtsblatt der Stadt Bonn bekannt
gemacht (DS-Nr.: 221998). Die 1. Verlängerung der Veränderungssperre ist am
12.12.2023 beschlossen worden (DS-Nr.: 231877). Die 1. Verlängerung der
Veränderungssperre tritt am 24.01.2025 außer Kraft. Um die städtebaulichen
Entwicklungen im Plangebiet zu steuern, ist es daher erforderlich, dass der
Bebauungsplan Nr. 6719-2 und die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-
22 in der Ratssitzung am 12.12.2024 als Satzung beschlossen wird.
In seiner Sitzung am 20.06.2024 fasste der Rat den Beschluss zur
Veröffentlichung der Planunterlagen nach vorheriger Beratung im Ausschuss
für Wohnen, Planung und Bauen am 15.05.2024 und in der Bezirksvertretung
Bonn am 28.05.2024 (DS-Nr. 230803). Der Bebauungsplanentwurf nebst
Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom
22.08.2024 bis 20.09.2024 sowie erneut vom 26.09.2024 bis 27.10.2024
öffentlich ausgelegt (veröffentlicht) und die Beteiligung der Behörden sowie
sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Im Rahmen dessen wurden die unter Ziffer II aufgeführten Stellungnahmen
abgegeben. Die bei der Verwaltung während der Veröffentlichung
eingegangenen Stellungnahmen sind wiedergegeben und mit einem
Abwägungsvorschlag versehen (Beschlusspunkt II).
Die Auswertung der eingereichten Stellungnahmen, die im Rahmen der
Veröffentlichung und der erneuten Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4
Abs. 2 Baugesetzbuch eingegangen sind, sind als Anlage beigefügt
(Beschlusspunkt II). Gleiches gilt auch für die während der frühzeitigen der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 Baugesetzbuch eingegangenen Stellungnahmen (Beschlusspunkt I).
Die dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten liegen den Mitgliedern
der Bezirksvertretung Bonn, des Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen
sowie des Rates eine Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur
Einsicht bereit.
Zu Beschlusspunkt III
Die Änderungen der Begründung zum Satzungsbeschluss sind aufgrund der
Ergänzung zum Verfahrensablauf sowie der Stellungnahmen des
Landschaftsverbands für Denkmalpflege Rheinland und des
Landschaftsverbands für Bodendenkmalpflege notwendig. Zudem wurden
Konkretisierungen und Korrekturen vorgenommen, um Missverständnisse
auszuräumen.Seite 12 von 96
Seite 13
Die Änderungen sind in folgendem Umfang erfolgt:
• Kapitel 1.3.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (S. 3)
redaktionell, wie folgt, geändert:
o Korrektur: LEP NRW 2020 2019
o Streichung und Ergänzung: „Unter anderem sollen die Gemeinden
dem Entstehen neuer Einzelhandelsagglomerationen mit
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von dafür vorgesehenen
zentralen Versorgungsbereichen entgegenwirken. In die
Einzelhandelsagglomerationen sind nach dem
Einzelhandelserlass NRW 2021 alle Arten von
Einzelhandelsbetrieben zu berücksichtigen, unabhängig von
einer Zentrenrelevanz.“
o Ergänzung und Streichung: “Bereits 2010 wurde in der
Fortschreibung des Regionalen Einzelhandels- und
Zentrenkonzepts (:REZK) die Thematik Agglomeration insofern
berücksichtigt, dass mehrere kleinflächige
Einzelhandelsbetriebe, die in Summe eine Verkaufsfläche von
mehr 800 m² aufweisen und damit ggf. Auswirkungen auf
bestehende zentrale Versorgungsbereiche haben können,
einer regionalen Abstimmung bedürfen. Auch der nicht
zentrenrelevanten Einzelhandel soll nicht innerhalb des
Plangebietes entwickelt werden.“
o Konkretisierung des Satzes (S. 4): „Eine Bündelung im Gebiet mit
anderen Märkten ist nicht möglich und der das Plangebiet selbst
Standort ist vergleichsweise schlecht über die vorhandenen
öffentlichen Erschließungsstraßen, die zudem einem hohen
Parkdruck ausgesetzt sind, verkehrlich erangeschlossen.“
o Ergänzung: „Aus den vorgenannten Gründen soll auch der nicht
zentrenrelevante Einzelhandel nicht innerhalb des
Plangebietes entwickelt werden.“
o Korrektur und Ergänzung des Absatzes: “In der Rahmenplanung
Bundesviertel des BEZK werden auch Bereiche für
Nahversorgung errichtetdargestellt. Wie die Begrifflichkeit schon
zeigt, wurde dabei nicht an den nicht- zentrenrelevanten
Einzelhandel in Form von Möbelhäusern, Baumärkten und
Gartencentern gedacht. Das Nutzungskonzept zur
Rahmenplanung sieht diese sogenannten „Mitten“ für die
Nahversorgung vor, die sich durch hochwertige öffentliche Räume
– „Stadtplätze“- mit einem hohen Nutzungsmix auszeichnen. Das
Plangebiet wird nicht als eine solche „Mitte“ definiert. Die
Schwerpunkte dieser Entwicklungsabsichten liegen jedoch
nicht innerhalb des eigentlichen Plangebietes. Die Darstellung
der Rahmenplanung südlich angrenzend an das Plangebiet
zeigt im Gesamtplan auf Seite 115 des Abschlussberichtes der
Rahmenplanung Bundesviertel (Stand: März 2022) zudem, dass
es sich dort nicht um großvolumige Baukörper, wie sie dem
o.g. nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel eigen sind, handelt.“Seite 13 von 96
Seite 14
o Streichung und Ergänzung (S. 4): “In der Fortschreibung des BEZK
ist es vorgesehen, die o.g. Regelungslücke entsprechend
der neuen rechtlichen Rahmenbedingungen zu schließen. In der
laufenden Fortschreibung des BEZK ist es vorgesehen, die
Erkenntnisse der Fortschreibung des :REZK 2010 und die 2019
im Ziel 6.5-8 des LEP NRW ausformulierten
planungsrechtlichen Vorgaben, aufzunehmen.”
• Kapitel 1.5 Planungsablauf / Planverfahren (S. 7) redaktionell, wie
folgt, ergänzt:
„Mit Datum vom 20.06.2024 hat der Rat der Bundesstadt Bonn
beschlossen, die Veröffentlichung des Bebauungsplanes nach
den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen (DS-Nr.:
230803). Die Veröffentlichung erfolgte nach erfolgter
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 37 vom 21.08.2024 im
Zeitraum vom 22.08.2024 bis einschließlich 20.09.2024.
Aufgrund eines gegebenenfalls im Internet für die Öffentlichkeit
nicht auffindbaren Inhalts (Bekanntmachung der
Veröffentlichung) bei der o.g. Veröffentlichung des
Bebauungsplanes wurde die Bekanntmachung der
Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 44 vom 25.09.2024 noch
einmal wiederholt und der Bebauungsplan im Zeitraum vom
26.09.2024 bis einschließlich 27.10.2024 noch einmal
veröffentlicht.“
• Kapitel 2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl (S. 10f),
wie folgt, ergänzt:
o “Grundsätzlich sind die GRZ und die GFZ nach der Größe des
jeweiligen Baugrundstückes zu ermitteln. Die getroffenen
Festsetzungen orientieren sich am heutigen
Grundstückszuschnitt. Durch Verschmelzung oder Teilung von
Grundstücken kann sich die anrechenbare Grundstücksgröße
jedoch auch verändern. Daher stellt die Ausnutzung der
Grundstücke durch die jeweiligen Grundstückseigentümer im
Rahmen der Angebotsbezogenheit der Planung derzeit eine
Momentaufnahme dar und könnte von ihnen beeinflusst
werden.
Ungeachtet dessen spielen für die Festsetzungen des
Bebauungsplanes zur GRZ nachfol-gende, städtebauliche
Erwägungen eine Rolle:
Der Schutz der im Plangebiet noch vorhandenen Freiflächen
stellt in vielfältiger Hinsicht (Baum-, Freiraum- und
Artenschutz, klimatische Aspekte) einen bedeutenden
städtebaulichen Belang dar.”
o Ergänzung: da hier eine aufgelockertere, städtebauliche Situation
“als im Südteil des Plangebiets” gegeben ist.
o Ergänzung: um die bestehende bzw. bereits “aufgrund eines
Gerichtsverfahrens zu” genehmigten Bebauungsgebäude
planungsrechtlich zu sichern.Seite 14 von 96
Seite 15
o Ergänzung (S. 11): “Dort lässt sich die Abweichung von den
Vorgaben der Rahmenplanung Bundesviertel städtebaulich
vertreten, da diese aufgrund ihres räumlichen Umgriffs und
ihrer Maßstäblichkeit nicht für jedem Einzelfall bereits die
städtebauliche Ordnung vorwegnehmen konnte. Dies wird mit
dem vorliegenden Bebauungsplan nachgeholt.“
• Kapitel 2.3.6.1 Artenschutz (S. 15), wie folgt, geändert:
o “Die in den Gutachten ermittelten Vermeidungsmaßnahmen sind -
verankert in entsprechenden Nebenbestimmungen im
Baugenehmigungsverfahren- verbindlich umzusetzen. Nur dDann
gelten artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als weitgehend
ausgeschlossen.”
o Ergänzung: “Insgesamt ist damit eine Vollziehbarkeit der
artenschutzrechtlichen Maßnahmen gewährleistet.”
• Kapitel 2.3.7.1 Nachrichtliche Übernahme Denkmalschutz (S. 15f),
wie folgt, redaktionell geändert:
o Ergänzung:
Kurt-Schumacher-Str. 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20
Heinrich-Brüning-Str. 14, 16, 18, 20 „(inkl. Anbau)“
o „Der Anbau an das Gebäude Heussallee Heinrich-Brüning-Str. 20
ist ein Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW und wurde gemäß § 4
DSchG NRW vorläufig geschützt. Die Eintragung in die
Denkmalliste gemäß § 23 DSchG NRW wird derzeit vorbereitet
wurde am 30.11.2023 vollzogen.“
o Änderung (S. 16): "Bei dem Gebäude Heussallee 38 handelt es
sich ebenfalls um ein Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW. Zusätzlich
wird gegenwärtig hat die Denkmalwertprüfung für das Gebäude
Heussallee 22-24 (verbunden mit Heussallee 18-20) durchgeführt
zwischenzeitlich erbracht, dass es sich um ein Denkmal
handelt. Die Eintragung in die Denkmalliste gemäß § 23 DSchG
NRW wird derzeit vorbereitet."
o Streichung des Satzes (S.16): „Es ist demnach die Meldepflicht
nach § 15 DSchG NRW zu beachten.“
o Ergänzung (S. 16) um: „Da der Bereich des Denkmals größer ist
als der Geltungsbereich des Bebauungsplanes, wird auf die
zeichnerische, nachrichtliche Übernahme verzichtet. Eingriffe
in das Bodendenkmal sind erlaubnispflichtig (§ 15 II DSchG
NRW, NEU). Bauanträge sind daher über die Untere
Denkmalbehörde dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege zur
Benehmensherstellung zuzuleiten.“
• In Kapitel 3.3.3.2 Artenschutz (S. 24), wie folgt, ergänzt: “Die
Ergebnisse der Artenschutzprüfungen sowie alle notwendigen,
artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden in den weiteren
Planungsprozess und in allen betroffenen
Baugenehmigungsverfahren als NebenbestimmungenSeite 15 von 96
Seite 16
eingebunden und berücksichtigt.“
• Anpassung des Datums (S. 26) auf 29.10.2024
Eine Änderung der Planzeichnung ist in den Textlichen Festsetzungen unter
den Hinweisen (Blatt 2) ebenfalls erforderlich:
• Bodendenkmalpflege: "Das Plangebiet ist Teil des rechtskräftig in die
Denkmalliste der Bundesstadt Bonn eingetragenen Bodendenkmals
„Römischer Vicus Bonn“. Eingriffe in das Bodendenkmal sind
erlaubnispflichtig (§ 15 II DSchG NRW, NEU). Bauanträge sind daher
über die Untere Denkmalbehörde dem LVR-Amt für
Bodendenkmalpflege zur Benehmensherstellung zuzuleiten. Auf die
damit verbundenen Einschränkungen und Verpflichtungen gemäß § 15 Abs.
2 DSchG NRW wird hingewiesen."
• Regelwerke: DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand Januar 2018). Der
Leitfaden kann beim Beuth Verlag GmbH, 10722 Berlin DIN Media GmbH,
10787 Berlin erworben werden.
In den Sitzungen liegen die Dokumente mit den Änderungen samt farblicher
Kennzeichnung und Formatierung vor. In den Anlagen der Beschlussvorlage
sind die Änderungen eingepflegt, jedoch nicht durch Formatierungen
hervorgehoben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan zu den Bebauungsplänen Nrn. 6719-2 & 7920-22 (öffentlich)
2 Bebauungsplan Nr. 6719-2 (öffentlich)
3 Bebauungsplan Nr. 7920-22 (öffentlich)
4 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 6719-2 und zur Aufhebung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 (öffentlich)
5 Stellungnahmen und Abwägung der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1
BauGB (öffentlich)
6 Stellungnahmen und Abwägung der Veröffentlichung (Offenlage) nach § 3
Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB (öffentlich)Seite 16 von 96
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Maßstab 1: 2500 Datum: 12.10.2021
100 m
Bebauungspläne Nrn. 6719-2 und 7920-22Seite 17 von 96
Seite 18 von 96
Stadtbaurat
Oberbürgermeisterin
TextlicheFestsetzungen
Stadtbaurat
vom 20.06.2024
beschlossenworden.
bis 20.09.2024
Eingriffe in das Bodendenkmal
sind erlaubnispflichtig (§ 15 II DSchG NRW, NEU). Bauanträge sind daher über die Untere
Denkmalbehörde dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege zur Benehmensherstellung zuzuleiten.
bei DIN Media
GmbH, 10787 Berlin erworben werden.
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Kessenich, Flur 1 und 2
Gemarkung Bonn, Flur 27
Maßstab1:500
Bebauungsplan Nr. 6719-2
Blatt 2 von 2
Planbereich: KurtSchumacherStraße, FritzErlerStraße, HeinrichBrüningStraße, WinstonChurchillStraße und Heussallee
Für den Entwurf sowie die Festsetzung der neuen Städtebaulichen Planung
Bonn, den 13.05.2024
Die Oberbürgermeisterin
Dieser Plan ist gemäß §3 Abs. 2 des Baugesetzbuches
durch Beschluss des Rates der Stadt Bonn
Bonn, den 10.07.2024
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
zur Veröffentlichung
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß §3 Abs. 2des Baugesetz-
buches in der Zeit vom 22.08.2024
veröffentlicht.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan wurde gemäß §3 Abs. 2 des Baugesetz-
buches in der Zeit vom bis erneut
veröffentlicht.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß §10 des Baugesetzbuches
vom Rat der Stadt Bonn am
als Satzung beschlossen worden.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Bonn, den
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses
Bebauungsplanes ist gemäß §10 des Baugesetzbuches
am erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den Die Oberbürgermeisterin
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
3. November 2017 (BGBl.IS.3634) in der zur Zeit
geltenden Fassung
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in de rFassung
vom 21. November 2017 (BGBl.IS.3786) in der zur
Zeit geltenden Fassung
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV90) vom
18. Dezember 1990 (BGBl.1991IS.58) in der zur
Zeit geltenden Fassung
Landesbauordnung (BauONRW) vom 21.Juli 2018
(GVNRWS.421) in der zur Zeit geltenden Fassung
Durch diesen Plan werden, soweit sie in den Geltungs-
bereich dieses Bebauungsplanes fallen, aufgehoben bzw.
teilaufgehoben:
a. Fluchtlinienplan Nr.:
b. Durchführungsplan Nr.:
c. Bebauungsplan Nr. 7920-22
-Zu diesem Bebauungsplan gehört eine Begründung.-
Alle Höhen beziehen sich auf den Höhenstatus 160.
In Vertretung Im Auftrag
Leiterin
des StadtplanungsamtesSeite 19 von 96
Rechtsgrundlagen
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Die Bekanntmachung des Beschlusses zur
Aufhebung dieses Bebauungsplanes ist
gemäß § 10 des Baugesetzbuches
am erfolgt.
Oberbürgermeisterin
Die Aufhebung des Bebauungsplanes wird
hiermit ausgefertigt.
Die Oberbürgermeisterin
Bonn, den
-
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Bonn, den
Stadtbaurat
In Vertretung
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan
außer Kraft.
Bonn, den
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung
vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634) in der zurzeit
geltenden Fassung
Die Aufhebung dieses Planes ist gemäß
§ 10 des Baugesetzbuches vom Rat der
Stadt Bonn
am beschlossen worden.
gez. P.Denny
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des
Baugesetzbuches durch Beschluss des
Rates der Stadt Bonn
vom 20.06.2024 zum Zwecke seiner
Aufhebung zur Veröffentlichung beschlossen
worden.
Bonn, den 10.07.2024
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
vom
bis erneut veröffentlicht.
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des
Baugesetzbuches zum Zwecke seiner
Aufhebung
in der Zeit
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Bonn, den
Im Auftrag
Die Oberbürgermeisterin
Dieser Plan wurde gemäß § 3 (2) des
Baugesetzbuches zum Zwecke seiner
Aufhebung
in der Zeit
vom 22.08.2024
bis 20.09.2024
veröffentlicht.
Bonn, den 24.09.2024
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des StadtplanungsamtesSeite 20 von 96
Seite 21 von 96
Seite 22 von 96
Seite 23 von 96
Seite 24 von 96
Seite 25 von 96
Seite 26 von 96
Seite 27 von 96
Seite 28 von 96
Seite 29 von 96
Seite 30 von 96
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6719-2
„Kurt-Schumacher-Straße“
und gleichzeitige Aufhebung des
Bebauungsplan Nr. 7920-22
„Heinrich-Brüning-Straße“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau
BegründungSeite 31 von 96
Inhalt
1. Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ................................................................................................................1
1.2 Bestandssituation .....................................................................................................1
1.3 Planungsvorgaben ...................................................................................................2
1.3.1 Regionalplan .....................................................................................................2
1.3.2 Flächennutzungsplan ........................................................................................2
1.3.3 Geltendes Planungsrecht ..................................................................................2
1.3.4 Rahmenplanung Bundesviertel .........................................................................3
1.3.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ........................3
1.3.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ...............................................3
1.3.5.2 Vergnügungsstättenkonzept .......................................................................5
1.3.5.3 Natur- und Artenschutz ..............................................................................5
1.3.5.4 Integriertes Freiraumsystem IFS ................................................................6
1.3.5.5 Sonstige Planungen ...................................................................................6
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung................................................6
1.5 Planungsablauf / Planverfahren ...............................................................................7
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 8
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ...................................................................8
2.2 Städtebauliches Konzept ..........................................................................................8
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans........................................................................8
2.3.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................8
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................10
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................10
2.3.2.2 Maximale Gebäudehöhen ........................................................................11
2.3.2.3 Vollgeschosse ..........................................................................................11
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche .....................................................................12
2.3.3.1 Bauweise .................................................................................................12
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche ..............................................................12
2.3.4 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ....................................................................................................................12
2.3.4.1 Geschützte Allee an der Heussallee.........................................................12
2.3.4.2 Dachbegrünung........................................................................................13
2.3.4.3 Begrünung von Tiefgaragen .....................................................................13
2.3.5 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ...13
2.3.5.1 Verkehrslärm ............................................................................................13
2.3.5.2 Dachflächen .............................................................................................14
2.3.6 Hinweise .........................................................................................................15Seite 32 von 96
2.3.6.1 Artenschutz ..............................................................................................15
2.3.6.2 Kampfmittel ..............................................................................................15
2.3.6.3 Baumschutz .............................................................................................15
2.3.7 Nachrichtliche Übernahme ..............................................................................15
2.3.7.1 Denkmalschutz ........................................................................................15
2.4 Erschließung ..........................................................................................................16
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................16
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................16
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................17
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................17
2.4.3 Ruhender Verkehr ...........................................................................................17
2.4.4 Ver- und Entsorgung .......................................................................................17
2.4.4.1 Entwässerung ..........................................................................................17
2.4.4.2 Strom/Wasser/Gas ...................................................................................18
2.4.4.3 Fernwärme ...............................................................................................18
2.4.4.4 Starkregen ...............................................................................................18
2.4.4.5 Abfallentsorgung ......................................................................................18
2.4.4.6 Erneuerbare Energien ..............................................................................19
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................20
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................20
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................20
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................21
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................21
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................21
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................23
3.3.3.1 Flora / Fauna............................................................................................23
3.3.3.2 Artenschutz ..............................................................................................23
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................24
3.3.4.1 Böden ......................................................................................................24
3.3.4.2 Wasser.....................................................................................................25
3.3.4.3 Sonstige Schutzgüter ...............................................................................26
3.4 Kosten und Finanzierung .......................................................................................26
4 Anhang................................................................................................................27
4.1 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................27Seite 33 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 1
1. Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 5,3 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im Bundesviertel im Ortsteil
Gronau. Es lässt sich im Wesentlichen wie folgt abgrenzen:
 Im Nordwesten durch die Heussallee,
 im Osten durch die Kurt-Schumacher-Straße und die dort bestehenden Bürogebäude,
 im Süden durch die Fritz-Erler-Straße und
 im Westen durch die bestehende Bebauung an der Heinrich-Brüning-Straße sowie die
Winston-Churchill-Straße.
Das Gebiet umfasst folgende Flurstücke in der Gemarkung Kessenich, Flur 1: 436/5, 656/436,
688/ 437, 997, 1008, 1009, 1022, 1025, 1078 (z.T.), 1087, 1092, 1093 (z.T.), 1162, 1163, 1165,
1166, 1167 und Gemarkung Kessenich, Flur 2: Flurstücke 104/1 (z.T.), 926/131, 1224/139,
1610/139, 1611/139, 1921, 1923, 2033, 2236, 2992, 3260 (z.T.), 3263, 3264, 3265, 3402,
3403, 3417 sowie in der Gemarkung Bonn, Flur 27 folgende Flurstücke: 349/118, 350/119,
365/122, 366/122, 592, 608 (z.T.), 642 (z. T.).
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist zudem aus der Planzeichnung ersichtlich.
1.2 Bestandssituation
Die bauliche Struktur im Plangebiet besteht überwiegend aus zwei- bis fünfgeschossigen Bü-
rogebäuden. Einzelne Gebäude werden teilweise oder vollständig zum Wohnen genutzt. Dar-
über hinaus sind innerhalb des Plangebietes auch soziale Einrichtungen (wie bspw. die Inter-
nationale Kindertageseinrichtung Bonn oder die Kindertagesstätte Mini-Mäuse) sowie verein-
zelt gastronomische Einrichtungen vorzufinden. Das Plangebiet wird neben der Bebauung
durch Straßen geprägt. In den Freibereichen sind unversiegelte Rasenflächen mit einem zum
Teil hohen Anteil an Gehölzbeständen vorzufinden.
Die Bebauung im Plangebiet tritt entweder als mehrgeschossige, neuzeitliche Gebäude oder
als Umnutzung von um die Jahrhundertwende errichteten Villen an der Kurt-Schumacher-
Straße und der Heinrich-Brüning-Straße in Erscheinung. Dabei haben die neuzeitlichen Ge-
bäude zunehmend die historische Villenbebauung verdrängt. Die noch vorhandenen Villen
stehen größtenteils unter Denkmalschutz.
In Bezug auf die Höhenentwicklung des Plangebietes tritt der Bereich an der Kurt-Schuma-
cher-Straße / Fritz-Erler-Straße in den Vordergrund. Auf dieser Fläche wird gegenwärtig ein
Gebäude mit einer Gebäudehöhe von ca. 41m über Gelände errichtet, welches auf 11 Vollge-
schossen eine Büronutzung aufweist.
Die neuzeitlichen Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplanes verfügen überwiegend
über Flachdächer, wohingegen die gründerzeitlichen Villen mit Sattel- oder Walmdächer er-
richtet wurden.
Im Nordwesten wird das Plangebiet von Gebäuden mit Büro- und Dienstleistungsnutzungen
sowie Beherbergungsgewerbe geprägt. Nordöstlich des Geltungsbereichs befindet sich ein
großer Bürogebäudekomplex, in dem die Deutsche Welle untergebracht ist. In westlicher Rich-
tung ist der Posttower verortet. Westlich der an das Plangebiet angrenzenden Franz-Josef-Seite 34 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 2
Strauß-Allee befindet sich ein Wohngebiet, das sogenannte Johanniterviertel, welches vorwie-
gend durch Einfamilienhäuser geprägt ist. Die verbleibende Fläche im Südwesten wird über-
wiegend aus Bürogebäuden im sogenannten Tulpenfeld eingenommen.
Neben der beschriebenen Nutzungsstruktur in der Umgebung des Plangebietes variiert auch
die Geschossigkeit stark vom zweigeschossigen Einfamilienhaus über bis zu 20-geschossige
Gebäude im Tulpenfeld bis zum 43-geschossigen Posttower.
Das Plangebiet weist von Norden nach Süden hin, nur ein sehr geringes Höhengefälle von bis
zu 1,0 m auf.
1.3 Planungsvorgaben
1.3.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Ziele der Raumordnung wer-
den daher berücksichtigt.
1.3.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet eine
Sonderbaufläche mit der näheren Zweckbestimmung Dienstleistung, Kongress und Verwal-
tung dar. Der FNP wird im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB an die
vorgesehene neue Nutzung als gemischte Baufläche angepasst.
1.3.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet besteht Baurecht in Form des Bebauungsplans Nr. 7920-22 vom
16.04.1982, welcher zuletzt am 11.04.1988 geändert wurde. Dieser setzt ein Sondergebiet mit
der näheren Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ in offener Bauweise fest. Zulässig
sind Vertretungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland, Einrichtungen der Nachrich-
tenmedien, Abgeordnetenwohnungen und Kindertagesstätten. Wohnungen sind als Aus-
nahme ebenfalls zulässig. Bei ein- bis dreigeschossiger Bauweise beträgt die Grundflächen-
zahl (GRZ) 0,4 und die Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Es sind nur geneigte Dachformen von
20° bis 45° zulässig. Stellplätze und Tiefgaragen müssen in den überbaubaren Grundstücks-
flächen oder in Flächen für Tiefgaragen untergebracht werden.
In der 1. Änderung des Bebauungsplanes 7920-22 wurden unter anderem die Festsetzungen
zur Zahl der Vollgeschosse in den Baufenstern an der Heussallee 18-20 von II- auf III und in
der Heussallee 22-26 von II- auf IV Geschosse erhöht. Darüber hinaus wurden im Rahmen
der Änderung des Bebauungsplans die überbaubaren Grundstücksflächen geringfügig vergrö-
ßert, um eine Erweiterung der Bebauung zu ermöglichen.
Die Festsetzung eines Sondergebietes mit der näheren Zweckbestimmung „Hauptstadtein-
richtungen“ des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 7920-22 ist durch die 1999 vorgenom-
mene Verlagerung der Bundesregierung sowie eines großen Teils der Ministerien nach Berlin
überholt. Dies hat das Oberverwaltungsgericht NRW bereits in seinem Urteil vom 07.02.2000
zum Bebauungsplan Nr. 7920-21 (Fritz-Schäffer-Straße) festgestellt und den entsprechenden
Bebauungsplan für nichtig erklärt. Um dieser rechtlichen Situation Rechnung zu tragen und
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine den neuen städtebaulichen Zielen entspre-Seite 35 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 3
chende Nutzung zu schaffen, sollen Bebauungspläne, die diese Festsetzung beinhalten, ge-
ändert bzw. aufgehoben werden (DS-Nr.: 0310843). Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr.
6719-2 erfolgt daher mit gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 und ist
daher in den Grenzen des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 7920-22 erforderlich.
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, in einem Natura-2000,
Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope so-
wie Flächen mit besonderer Bedeutung für den Biotopverbund sind von der Aufstellung des
Bebauungsplans nicht betroffen.
1.3.4 Rahmenplanung Bundesviertel
Die Rahmenplanung Bundesviertel, die vom Rat der Bundesstadt Bonn abschließend am
28.06.2021 (DS-Nr.: 210819) beschlossen wurde, setzt sich aus einem Struktur-, Nutzungs-,
Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept zusammen und definiert als strategisches
Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen Ausrichtungen für die zukünftige Entwicklung
des Bundesviertels gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Das Nutzungskonzept definiert für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans bezüglich der Art der baulichen Nutzung einen Nut-
zungsmix von ca. 40 % Wohnen und ca. 60 % Nicht-Wohnen. Dabei sind die Erdgeschosszo-
nen zur Belebung des Viertels für entsprechende Nutzungen (Café, etc.) zu öffnen, um somit
eine Belebung und Attraktivitätssteigerung des öffentlichen Raums zu erreichen. Das Struk-
turkonzept empfiehlt für die zukünftige Höhenentwicklung eine Spannweite von 3-5 Geschos-
sen. Innerhalb des Plangebietes sind gemäß dem Hochhauskonzept der Rahmenplanung
keine definierten Eignungszonen für weitere Hochpunkte vorgesehen.
1.3.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Aufgrund der Größe des Plangebietes bestünde die Möglichkeit, in der Erdgeschosszone meh-
rere Betriebe mit einer Verkaufsfläche unterhalb der Großflächigkeit von 800 qm zu errichten,
durch die als Agglomeration negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vermu-
tet werden können. Auch wenn das derzeit gültige Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
(BEZK) dazu keine Regelungen enthält, definiert der LEP NRW 2019 in Ziel 6.5-8 den Umgang
mit Einzelhandelsagglomerationen. Unter anderem sollen die Gemeinden dem Entstehen
neuer Einzelhandelsagglomerationen außerhalb von dafür vorgesehenen zentralen Versor-
gungsbereichen entgegenwirken. In die Einzelhandelsagglomerationen sind nach dem Einzel-
handelserlass NRW 2021 alle Arten von Einzelhandelsbetrieben zu berücksichtigen, unabhän-
gig von einer Zentrenrelevanz. Beeinträchtigungen bestehender zentraler Versorgungsberei-
che durch Einzelhandelsagglomerationen sollen so verhindert werden.
Bereits 2010 wurde in der Fortschreibung des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkon-
zepts (:REZK) die Thematik Agglomeration insofern berücksichtigt, dass mehrere kleinflächige
Einzelhandelsbetriebe, die in Summe eine Verkaufsfläche von mehr 800 m² aufweisen und
damit ggf. Auswirkungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche haben können, einer
regionalen Abstimmung bedürfen.
Der Einzelhandelserlass NRW greift zur Agglomeration von nicht-zentrenrelevantem Einzel-
handel auf, dass in der Agglomeration mit zentrenrelevantem Einzelhandel negative Wirkun-
gen verstärkt würden. Das Plangebiet liegt im Bezug zum Bonner Einzelhandels- und Zentren-
konzept aus dem Jahre 2008 nicht in einer Eignungsfläche für den nicht-zentrenrelevanten
Einzelhandel. Zwar wären solche Standorte auch außerhalb der o.g. Eignungsflächen möglich,Seite 36 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 4
jedoch strebt die Bundesstadt Bonn eine „Stadt der kurzen Wege“ an, so dass innerhalb des
Plangebiets kein neuer Standort mit einem entsprechenden Entwicklungspotenzial zugelassen
werden soll. Dies begründet sich unter anderem auch mit der begrenzten Fläche des Plange-
bietes. Es ist durch seine überwiegend kleinteilige Baustruktur mit einer ganzen Anzahl von
Denkmalen mit ihrem entsprechenden Umgebungsschutz nicht für großflächige Einzelhan-
delsstandorte geeignet. Eine Bündelung im Gebiet mit anderen Märkten ist nicht möglich und
das Plangebiet selbst ist vergleichsweise schlecht über die vorhandenen öffentlichen Erschlie-
ßungsstraßen, die zudem einem hohen Parkdruck ausgesetzt sind, verkehrlich erschlossen.
Die Nutzung passt zudem nicht zu dem allgemeinen Ziel der Bebauungsplanaufstellung, das
Wohnen innerhalb des Plangebietes zu stärken.
Aus den vorgenannten Gründen soll auch der nicht-zentrenrelevante Einzelhandel nicht inner-
halb des Plangebietes entwickelt werden.
Der Flächennutzungsplan (FNP) legt für den Bereich ein Sondergebiet mit Dienstleistungen,
Kongress und Verwaltung dar. Die Umgebung ist insgesamt von den im FNP genannten Nut-
zungen geprägt. Teilweise ist Wohnbebauung vorhanden. Wohnbebauung schließt zudem
südlich, jenseits der Franz-Josef-Strauß-Allee an das Plangebiet an. Die mit Einfamilienhaus-
bebauung geprägte Siedlung verfügt über eine geringe Mantelbevölkerung. Im statistischen
Bezirk Gronau- Bundesviertel waren 2022 1.989 Einwohner*innen gemeldet. Der Geltungsbe-
reich des Bebauungsplanes liegt nicht in einem integrierten Standort, d.h. er liegt nicht inner-
halb eines zentralen Versorgungsbereichs bzw. nicht in einer städtebaulich integrierten Lage.
Eine Einzelhandelsagglomeration könnte entsprechend nicht der Versorgung der anwohnen-
den Bevölkerung dienen, sodass negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsberei-
che vermutet werden können. Das nächste betroffene Zentrum ist das D-Zentrum Kessenich,
welches in ca. 1,4 Kilometern Luftlinie erreicht werden kann.
In der Rahmenplanung Bundesviertel werden auch Bereiche für Nahversorgung dargestellt.
Wie die Begrifflichkeit schon zeigt, wurde dabei nicht an den nicht-zentrenrelevanten Einzel-
handel in Form von Möbelhäusern, Baumärkten und Gartencentern gedacht. Das Nutzungs-
konzept zur Rahmenplanung sieht diese sogenannten „Mitten“ für die Nahversorgung vor, die
sich durch hochwertige öffentliche Räume – „Stadtplätze“- mit einem hohen Nutzungsmix aus-
zeichnen. Die Schwerpunkte dieser Entwicklungsabsichten liegen jedoch nicht innerhalb des
eigentlichen Plangebietes. Die Darstellung der Rahmenplanung südlich angrenzend an das
Plangebiet zeigt im Gesamtplan auf Seite 115 des Abschlussberichtes der Rahmenplanung
Bundesviertel (Stand: März 2022) zudem, dass es sich dort nicht um großvolumige Baukörper,
wie sie dem o.g. nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel eigen sind, handelt.
Schlussfolgernd wird auch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes keine Möglichkeit für
eine Einzelhandelsausnahme nach den Ansiedlungskriterien des BEZK gesehen. Um eine
mögliche Einzelhandelsagglomeration im Vorfeld auszuschließen, damit auch den Zielen des
LEP NRW gerecht zu werden und auch um möglichen Investoren klare Leitlinien zu geben,
werden Einzelhandelbetriebe im Plangebiet ausgeschlossen werden.
In der laufenden Fortschreibung des BEZK ist es vorgesehen, die Erkenntnisse der Fortschrei-
bung des :REZK 2010 und die 2019 im Ziel 6.5-8 des LEP NRW ausformulierten planungs-
rechtlichen Vorgaben, aufzunehmen.
Für die Nahversorgung der Beschäftigten und Bewohner und für die allgemeine Belebung des
gesamten Quartiers im Sinne der Rahmenplanung Bundesviertel sind Läden, die der Versor-
gung des Gebietes dienen, ausnahmsweise zulässig. Aufgrund des begrenzten Angebots sol-Seite 37 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 5
cher Läden überwiegend aus dem nahversorgungsrelevanten Sortiment und der geringen Ver-
kaufsfläche, stellen sie keine Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen dar. Dar-
über hinaus sind sie für eine städtebauliche Beurteilung insb. bzgl. des aufgelockerten Cha-
rakters des Plangebietes sowie des dadurch ausgelösten Verkehrs als unerheblich zu werten.
1.3.5.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spiel-
hallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder
Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
Es wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welche Grundlage auch für die vorliegende Planung sind.
Gemäß des Vergnügungsstättenkonzeptes sollen Vergnügungsstätten, Sexshops, Bordelle
und bordellartige Betriebe nur in Gewerbegebieten zulässig sein, die das Bonner Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzept als Eignungsflächen definiert. Da das Plangebiet nicht als solche
Fläche vorgesehen und zudem die Ausweisung eines Urbanen Gebietes beabsichtigt ist, sind
die o.g. aufgeführten Nutzungen im Plangebiet auszuschließen.
1.3.5.3 Natur- und Artenschutz
Artenschutz
Aufgrund der Ergebnisse der im Bebauungsplanverfahren durchgeführten artenschutzrechtli-
chen Prüfung [Stufe 1], die das Vorkommen streng geschützter, planungsrelevanter Arten
nicht ausschließen konnte, muss die Durchführung einer vertiefenden Prüfung [Stufe 2] zum
Ausschluss und zur Vermeidung von artenschutzrechtlichen Konflikten vor sämtlichen bauli-
chen Umsetzungen erfolgen. Das Gutachten muss mögliche Auswirkungen auf planungsrele-
vante Arten prüfen sowie geeignete Vermeidungsmaßnahmen ermitteln und beschreiben bzw.
die verpflichtenden Maßnahmen, die bereits aus der Prüfung [Stufe 1] hervorgegangen sind,
ergänzen. Diese sind verbindlich umzusetzen und gelten als Teil der Auflagen zur Baugeneh-
migung.
Baumschutz
Gemäß der derzeit noch geltenden Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem
Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer
Höhe von 100 cm geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme
von Nussbäumen und Esskastanien. Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde
2022 erfasst und bewertet. Demnach befinden sich im Plangebiet ca. 193 Bäume, davon ca.
91 satzungsgeschützte Bäume. Im Zuge des jeweiligen Bauvorhabens ist zu prüfen, ob Bäume
gefällt werden müssen. Bei der Fällung von satzungsgeschützten Bäumen sind verbindliche
Ersatzpflanzungen auf den jeweiligen Baugrundstücken, außerhalb von Tiefgaragen/Unter-
bauten auf gewachsenem Boden, vorzunehmen sowie eine Fällgenehmigung bei der Unteren
Naturschutzbehörde zu beantragen. Die konkrete Regelung über Anzahl, Baumarten und
Standorte der Ersatzpflanzungen werden im Zusammenhang mit den einzelnen Baugenehmi-
gungen im Rahmen der Fällanträge getroffen.Seite 38 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 6
Die an das Plangebiet angrenzende Heussallee wird von einer Kastanien-Allee gesäumt. Sie
setzt sich aus scharlach- und rotblühenden Kastanien im Alter zwischen 17 und 42 Jahre zu-
sammen und wird durch einzelne ahornblättrige-Platanen ergänzt. Die Allee ist gemäß § 41
LNatSchG gesetzlich geschützt. Die Bäume der Allee sind in der Planzeichnung nachrichtlich
dargestellt. Die Beseitigung von Alleen sowie alle Handlungen, die zu deren Zerstörung, Be-
schädigung oder nachteilige Veränderung führen können, sind gesetzlich verboten.
1.3.5.4 Integriertes Freiraumsystem IFS
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 legt für das Plangebiet keine Pla-
nungshinweise fest.
1.3.5.5 Sonstige Planungen
Für den Eckbereich Fritz-Erler-Str. 9-11 (gemäß Kessenich, Flur 1, Flurstück 1025 teilw.) und
Kurt-Schumacher-Straße 28, 26 und 24 (gemäß Kessenich, Flur 1, Flurstücke 1025 teilw.,
1008, 1009 und 1167 teilw.) wurde im Januar 2022 die Errichtung eines Büro- und Verwal-
tungsgebäudes genehmigt, welches sich aus zwei Gebäudeteilen zusammensetzt:
Auf dem Grundstück Fritz-Erler-Straße 9-11 und Kurt-Schumacher-Straße 28 (Flurstück 1025)
wird ein11-geschossiger Baukörper sowie ein an den Baukörper angeschlossener 7-geschos-
siger Gebäudeteil errichtet. Auf dem Baugrundstück Kurt-Schumacher-Straße 24-26 (Flurstü-
cke 1025 teilw., 1008, 1009 und 1167 teilw.) erstreckt sich im Weiteren ein daran angeschlos-
sener IV-VII-geschossiger Gebäudeteil.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Der derzeit gültige Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet mit der näheren Zweckbestimmung
„Hauptstadteinrichtungen“ innerhalb seines Geltungsbereichs fest. Diese Zweckbestimmung
entspricht jedoch aufgrund der Verlagerung der Bundesregierung nicht mehr den heutigen
Gegebenheiten. Nach dem Beschluss des Bundestages, den Sitz der Bundesregierung und
einen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, wurde der Strukturwandel im Bundesviertel
hin zu einem modernen und attraktiven Büro- und Verwaltungsstandort erfolgreich bewältigt.
Um die Ziele und Leitlinien für die künftige Entwicklung des Bundesviertels aufzuzeigen, hat
der Rat am 08.12.2016 die Verwaltung beauftragt, eine Rahmenplanung für das ehemalige
Regierungsviertel (DS-Nr.: 1613311) aufzustellen. Ebenfalls wurde in der Sitzung des Haupt-
ausschusses am 23.03.2017 beschlossen, dass eine städtebauliche Planung zu erarbeiten ist,
die die Bereiche aufzeigt, wo Gebäude mit mehr als acht Geschossen städtebaulich vertretbar
sind (DS-Nr.: 1613819).
Die vom Büro Cityförster aus Hannover erarbeitete Rahmenplanung, gegliedert in ein Struktur-
, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, wurde vom Rat der Bundesstadt
Bonn am 07.05.2020 im Grundsatz und abschließend am 28.06.2021 beschlossen. Die Rah-
menplanung definiert als strategisches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
die Ziele und strategische Ausrichtung für die zukünftige Entwicklung des Bundesviertels.
Die Rahmenplanung benennt verschiedenen Zielvorstellungen zur baulichen Entwicklung des
Plangebietes, welche in Kapitel 2.2 detailliert dargelegt werden.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung der Rahmenplanung zu schaf-
fen, ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes nach den Vorgaben des § 13a BauGB
im Sinne einer Innenentwicklung erforderlich, zumal die Rechtssicherheit des noch gültigen
Bebauungsplans Nr. 7920-22 nicht zweifelsfrei besteht. Mit Urteil vom 07.02.2000 stellte dasSeite 39 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 7
OVG NRW die Nichtigkeit des Bebauungsplans Nr. 7920-21 im unmittelbaren Umfeld des vor-
liegenden Bebauungsplans aufgrund der Festsetzung eines Sondergebiets mit der näheren
Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ fest. Dementsprechend sollten Bebauungs-
pläne, die diese Festsetzungen beinhalten geändert bzw. aufgehoben werden. Die Aufstellung
des Bebauungsplans Nr. 6719-2 erfolgt daher mit gleichzeitiger Aufhebung des Bebauungs-
plans Nr. 7920-22. Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind gegeben, da
aufgrund der vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) weniger als 2 ha zulässige Grundfläche
nach § 19 Abs. 2 BauNVO realisiert wird, keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung besteht, keine Natura 2000-Gebiete beeinträchtigt werden und keine Störfall-
betriebe im Plangebiet und in der näheren Umgebung vorhanden sind.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 10.02.2022 unter Vorberatung des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen am 26.01.2022 sowie der Bezirksvertretung
Bonn am 08.02.2022 den Beschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 sowie
für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 (DS-Nr.: 220195) gefasst, um die in der
Rahmenplanung aufgeführten Zielvorstellungen planungsrechtlich umzusetzen.
Da das Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt wird, ist es gesetzlich nicht verpflichtend,
eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Bei
der Aufstellung der Rahmenplanung hat zudem bereits eine umfangreiche Öffentlichkeitsbe-
teiligung stattgefunden. Demnach wird im vorliegenden Verfahren auf die Durchführung einer
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet. Die Öffentlichkeit
hat im Rahmen der Offenlage des Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend
Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung des Bebauungsplans zu informieren und
ggf. Stellungnahmen abzugeben.
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat zudem in seiner Sitzung am 08.12.2022 eine Verände-
rungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-2 (DS-Nr.: 221998) erlas-
sen. Die Satzung über die Veränderungssperre ist seit der öffentlichen Bekanntmachung im
Amtsblatt der Bundesstadt Bonn am 21.12.2022 rechtskräftig. Sie gilt für einen Zeitraum von
2 Jahren. Auf diese Laufzeit ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung des Bauge-
suches nach § 15 Abs. 1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Der Rat der Bundesstadt
Bonn hat am 12.12.2023 die erste Verlängerung der Veränderungssperre beschlossen. Die
Bekanntmachung dieses Beschlusses ist am 24. 01.2024 erfolgt. Die Veränderungssperre mit
ihrer ersten Verlängerung tritt außer Kraft, sobald der Bebauungsplan Nr. 6719-2 Rechtskraft
erlangt.
Mit Datum vom 20.06.2024 hat der Rat der Bundesstadt Bonn beschlossen, die Veröffentli-
chung des Bebauungsplanes nach den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen (DS-
Nr.: 230803). Die Veröffentlichung erfolgte nach erfolgter Bekanntmachung im Amtsblatt Nr.
37 vom 21.08.2024 im Zeitraum vom 22.08.2024 bis einschließlich 20.09.2024. Aufgrund eines
gegebenenfalls im Internet für die Öffentlichkeit nicht auffindbaren Inhalts (Bekanntmachung
der Veröffentlichung) bei der o.g. Veröffentlichung des Bebauungsplanes wurde die Bekannt-
machung der Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 44 vom 25.09.2024 noch einmal wiederholt
und der Bebauungsplan im Zeitraum vom 26.09.2024 bis einschließlich 27.10.2024 noch ein-
mal veröffentlicht.Seite 40 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 8
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan dient dazu, die Ziele der Rahmenplanung planungsrechtlich zu sichern.
Ziel ist es, für das Plangebiet eine maßvolle Nachverdichtung im Sinne der baulichen Innen-
entwicklung zu ermöglichen und die Grundlagen für die Weiterentwicklung des Bundesviertels
als modernen Büro- und Verwaltungsstandort mit einem hohen Wohnanteil zu schaffen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird der Innenbereich der Bundesstadt Bonn gestärkt
und durch die Möglichkeit der baulichen Nachverdichtung zugleich eine weitere Inanspruch-
nahme von Freiflächen am Siedlungsrand zu vermeiden sowie der Zersiedlung der Landschaft
entgegen zu wirken.
2.2 Städtebauliches Konzept
Damit das Bundesviertel in Zukunft vielfältiger wird, zielt die Rahmenplanung darauf ab, den
Nutzungsmix zu fördern. So sollen neben den reinen Wohn- und Bürostandorten neue ge-
mischte Gebietstypen – „Hybrid Wohnen“ und „Hybrid Büro“ entwickelt werden. Das Plange-
biet wird als Gebietstyp „Hybrid – Büro“ definiert, mit einem Nutzungsmix von ca. 40 % Wohnen
und ca. 60 % Nicht-Wohnen. Es wird zugleich eine Öffnung der Erdgeschosszonen durch ent-
sprechende komplementäre Nutzungen (z.B. Café und Läden, die der Versorgung des Gebie-
tes dienen) angestrebt, um eine Belebung und eine Attraktivitätssteigerung des öffentlichen
Raums zu erreichen. Durch den vorgesehenen Nutzungsmix soll das Bundesviertel urbaner
entwickelt werden, statt der bisher einseitigen Ausrichtung auf Büro- und Dienstleistungsnut-
zungen vor allem mit Wohnnutzungen erreicht werden. Dem Leitbild der „Stadt der kurzen
Wege“ folgend, soll auch ein engeres Nebeneinander von Wohnen- und Arbeiten ermöglicht
und die Urbanität des Bundesviertels dadurch gestärkt werden.
Für das Plangebiet sind in der Rahmenplanung zum einen grundsätzliche Höhenentwicklun-
gen von drei bis fünf Geschossen vorgesehen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans be-
findet sich zudem nicht in einer der in der Rahmenplanung definierten Eignungszonen für die
Errichtung eines Hochpunktes. Demnach sollen im Plangebiet keine weiteren Hochhäuser er-
möglicht werden. Zur baulichen Verdichtung des Gebietes wird seitens der Rahmenplanung
eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 bis 2,0 angesetzt.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der o.g. planerischen Zielsetzung der Rahmenplanung setzt der Bebauungsplan
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6a BauNVO das Plangebiet als Urbanes Gebiet (MU)
fest.
Zur Vermeidung, dass Wohnraum durch Ferienwohnungen (gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)
zweckentfremdet wird, sind diese im Plangebiet nicht zulässig.
Einzelhandelsbetriebe gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sollen gemäß den Aussagen des
Kapitels 1.3.5.1 ebenfalls nicht zugelassen werden. Der Ausschluss des Einzelhandels ist er-
forderlich, um eine potenziell mögliche Schwächung der gemäß dem Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept im Stadtgebiet ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche durch neue Ein-
zelhandelsbetriebe im Plangebiet zu vermeiden. Damit entspricht die Planung den Zielen desSeite 41 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 9
Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, das die Erhaltung und Stärkung insbesondere
der Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren zum wesentlichen Ziel hat.
In städtebaulich weniger integrierten Lagen sind Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvor-
haben demnach zu vermeiden. Des Weiteren befindet sich das Plangebiet nicht innerhalb ei-
ner sogenannten Eignungsfläche für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Ausgenommen hiervon sind, wie in Kapitel 1.3.5.1
erläutert, aufgrund ihrer geringen Größe und überwiegend nahversorgungsrelevanten Sorti-
menten Läden, die der Versorgung des Gebietes dienen mit ihrer geringfügig einzustufenden
Auswirkung gegenüber zentralen Versorgungsbereichen. Diese werden zur Versorgung der
im Gebiet lebenden und arbeitenden Bevölkerung als Ausnahme zugelassen.
Tankstellen werden gemäß § 6a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausgeschlossen, da sie dem in der
Umgebung vorhandenen und innerhalb des Plangebiets zu entwickelnden Gebietscharakter
nicht entsprechen. Das Plangebiet soll in erster Linie der Ansiedlung von Büro- und Wohnge-
bäuden dienen. Zudem würden Tankstellen erhebliche Fläche beanspruchen und ein nicht
unerhebliches Verkehrsaufkommen erzeugen, sich negativ auf das Stadtbild auswirken und
entsprechend damit nicht der Hochwertigkeit des Standortes.
Sexshops (gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), Bordelle und bordellähnliche Einrichtungen
(gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) sowie Vergnügungsstätten (gemäß § 6a Abs. 3 Nr. 1
BauNVO) werden ebenfalls ausgeschlossen. Mit dem Ausschluss dieser Nutzungsarten neh-
men die Festsetzungen des Bebauungsplanes Bezug auf das Vergnügungsstättenkonzept der
Bundesstadt Bonn, wonach Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle sowie bordellartige
Betriebe nur in Gewerbegebieten zulässig sind, die das Bonner Einzelhandels- und Zentren-
konzept als Eignungsflächen definiert. Da das Plangebiet nicht als solche Fläche definiert ist
und zudem die Ausweisung eines Urbanen Gebietes vorgesehen ist, sind die aufgeführten
Nutzungen im Plangebiet nicht zulässig. Vergnügungsstätten können ebenso wie Bordelle und
bordellartige Betriebe oder Sexshops zu einer Verschiebung des Bodenpreisgefüges und zu
Verdrängungseffekten führen. Weiterhin können diese Nutzungen zu einem Imageverlust, ei-
ner Niveausenkung und einem Verlust der Lagequalität des Gebietes beitragen. Als Folge
dieser Abwertung kann es zur Abwanderung von hochwertigen Nutzungen aus dem Plange-
biet kommen. Zusammenfassend können diese Entwicklungen zu einem sogenannten Tra-
ding-Down-Effekt führen und einen erheblichen Imageverfall des Standortes hervorrufen. Eine
solche städtebauliche Fehlentwicklung soll im Plangebiet daher vermieden werden.
Zur Sicherung der gemäß Rahmenplanung gewünschten Gebietscharakters, der einen Nut-
zungsmix von ca. 40 % Wohnen und 60 % Nicht-Wohnen vorsieht (s. Kapitel 1.3) wird im
Bebauungsplan gemäß § 6a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO festgesetzt, dass mindestens 40 % der
Geschossfläche für Wohnungen vorzusehen sind.
Das Bonner Baulandmodell findet im vorliegenden Bebauungsplan keine Anwendung. Da es
sich bei dem Bebauungsplan um einen Angebotsbebauungsplan handelt, könnte lediglich fest-
gesetzt werden, dass Wohnungen, die errichtet werden, förderfähig hergestellt werden und
gewissen baulichen Anforderungen entsprechen müssen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass,
wenn es vertraglich nicht geregelt wird, Wohnungen, auch wenn sie den Förderrichtlinien bau-
lich entsprechen, nicht tatsächlich durch Fördermittel errichtet und dem freifinanzierten Woh-
nungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Zudem besteht im Gebiet ein hoher Anteil an denk-
malgeschützten Villen. Die bauliche Substanz der Denkmale entspricht in der Regel nicht den
baulichen Anforderungen der Förderbestimmungen und dieser Konflikt ist aufgrund des Denk-
malschutzgesetzes in den meisten Fällen nicht zu lösen. Eine Festsetzung von einem Mindes-
tanteil von förderfähigen Wohnungen ist dementsprechend nicht vorgesehen.Seite 42 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 10
Zur Belebung und Attraktivierung des öffentlichen Raums ist festgesetzt, dass gemäß § 6a
Abs. 4 Nr. 1 BauGB eine Wohnnutzung im Erdgeschoss an der Straßenseite nicht zulässig ist,
um die Erdgeschosszonen mittels dieser horizontalen Gliederung auch für gewerbliche Nut-
zungen wie gastronomische Nutzungen zu öffnen. Aufgrund der separierten Lage am Wende-
hammer sind die Gebäude an der Heussallee 26-30 von dieser Festsetzung ausgeschlossen,
da eine Belebung des öffentlichen Raums in diesem Bereich nicht erforderlich ist.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Grundsätzlich sind die GRZ und die GFZ nach der Größe des jeweiligen Baugrundstückes zu
ermitteln. Die getroffenen Festsetzungen orientieren sich am heutigen Grundstückszuschnitt.
Durch Verschmelzung oder Teilung von Grundstücken kann sich die anrechenbare Grund-
stücksgröße jedoch auch verändern. Daher stellt die Ausnutzung der Grundstücke durch die
jeweiligen Grundstückseigentümer im Rahmen der Angebotsbezogenheit der Planung derzeit
eine Momentaufnahme dar und könnte von ihnen beeinflusst werden.
Ungeachtet dessen spielen für die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur GRZ nachfol-
gende, städtebauliche Erwägungen eine Rolle:
Der Schutz der im Plangebiet noch vorhandenen Freiflächen stellt in vielfältiger Hinsicht
(Baum-, Freiraum- und Artenschutz, klimatische Aspekte) einen bedeutenden städtebaulichen
Belang dar.
Für die Urbanen Gebiete, die sich nördlich der Heinrich-Brüning-Straße (MU1-MU5) befinden,
wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 BauNVO eine Grundflächenzahl (GRZ) von
0,4 festgesetzt, da hier eine aufgelockertere, städtebauliche Situation als im Südteil des Plan-
gebietes gegeben ist.
Im südlichen Bereich des Plangebietes, das bereits eine stärkere Verdichtung durchlaufen hat,
wird eine GRZ von 0,5 (MU7, MU8) bzw. 0,6 (MU6, MU9) festgesetzt, um die bestehende bzw.
bereits aufgrund eines Gerichtsverfahrens zu genehmigten Bebauungsgebäude planungs-
rechtlich zu sichern.
Die festgesetzten GRZs liegen somit unterhalb des Orientierungswertes für Urbane Gebiete
des § 17 BauNVO von 0,8 und ermöglichen zugleich eine effiziente Flächenausnutzung, die
auf die bestehende Situation abgestimmt ist. Durch die Festsetzung der GRZ wird dem Ziel
des schonenden und sparsamen Umgangs mit Grund und Boden im Sinne des § 1a Abs. 2
BauGB Rechnung getragen und gleichzeitig gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewähr-
leistet.
Eine Überschreitung der GRZ bis zu einem Maß von 0,8 wird für die Errichtung von baulichen
Anlagen unterhalb der Geländeoberflächen wie zum Beispiel Tiefgaragen und Kellerräume
sowie Nebenanlagen ermöglicht, da diese Anlagen sonst ggfs. nicht hergestellt werden könn-
ten. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die Einhaltung der Abstandsflä-
chen gewahrt.
Zur Sicherung der weiteren baulichen Entwicklung des Plangebietes wird die durch die Be-
standsbebauung bereits weitestgehende Ausnutzung der Geschossflächenzahl (GFZ) in den
Baugebieten, wo eine weitere Verdichtung noch möglich und verträglich ist (MU1-MU5, MU7),
mindestens um einen Faktor von 0,5 erhöht. Damit wird die gemäß der Rahmenplanung ge-
wünschte GFZ von 1,5 - 2,0 erreicht.Seite 43 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 11
In den Urbanen Gebieten MU6 und MU9 wird bereits eine GFZ von 2,4 gemäß der genehmig-
ten Bebauungsstruktur vor, so dass dort bereits eine entsprechende bauliche Verdichtung pla-
nungsrechtlich ausgeschöpft ist. Dort lässt sich die Abweichung von den Vorgaben der Rah-
menplanung Bundesviertel städtebaulich vertreten, da diese aufgrund ihres räumlichen Um-
griffs und ihrer Maßstäblichkeit nicht für jedem Einzelfall bereits die städtebauliche Ordnung
vorwegnehmen konnte. Dies wird mit dem vorliegenden Bebauungsplan nachgeholt.
Damit wird der Orientierungswert der GFZ für Urbane Gebiete gemäß § 17 BauNVO von 3,0
unterschritten und dennoch eine maßvolle Verdichtung im Sinne von gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnissen ermöglicht.
2.3.2.2 Maximale Gebäudehöhen
Um das städtebauliche Erscheinungsbild zu sichern, werden über die Zahl der Vollgeschosse
hinaus die maximalen Gebäudehöhen in Meter über NHN baufeldbezogen festgesetzt. Zur
Umsetzung der in der Rahmenplanung vorgesehenen Höhenentwicklung von drei bis fünf Ge-
schossen wird auf Grundlage der Höhe der Bestandsbebauung die Gebäudehöhe entspre-
chend angehoben, um eine Aufstockung zu ermöglichen. Diese Möglichkeit soll jedoch nicht
für die im Plangebiet vorhandenen Baudenkmale eingeräumt werden. Hier bleibt es bei der
Festsetzung der derzeitigen maximalen Gebäudehöhe im Bestand.
Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erfor-
derlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Als oberer Bezugspunkt für die in der Planzeichnung
festgesetzte maximale Höhe der baulichen Anlage gilt bei Flachdächern die Oberkante Attika
und bei geneigten Dächern die Oberkante Firststein. Damit wird für das Bauantragsverfahren
ein verbindlicher Rahmen gesetzt.
Um noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen
die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen durch solartechnische An-
lagen um bis zu 1,0 m überschritten werden. Sonstige technische Anlagen und Einrichtungen
sind aus ortsgestalterischen Gründen nur auf einem Drittel der Fläche des obersten Geschos-
ses zulässig. Dabei muss aus den gleichen Gründen berücksichtigt werden, dass diese Anla-
gen auf den Gebäuden um das Maß ihrer Höhe zurückzusetzen und einzuhausen sind, um sie
dem Blick insb. aus dem öffentlichen Raum heraus zu entziehen und so das Orts- und Land-
schaftsbild nicht stören.
2.3.2.3 Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse wird im Bebauungsplan in der Regel auf drei bis fünf Vollge-
schosse festgesetzt, um mittels dieses Mindest- und Höchstmaßes die gemäß der Rahmen-
planung gewünschte Verdichtung des Plangebietes zu ermöglichen.
Abweichend von der Vorgabe der Rahmenplanung wird für das MU9 festgesetzt, dass die
genehmigte Anzahl an vier, sieben und elf Vollgeschossen ermöglicht wird. Eine weitere Ge-
schossaufstockung ist im MU9 nicht möglich, da der genehmigte Baukörper in der Rahmen-
planung als Hochhaus in die Kategorie „S“ (Gebäudehöhe von 40 m) einzuordnen wäre, je-
doch nicht in einer der gemäß der Rahmenplanung definierten Eignungszonen für Hochpunkte
verortet ist. Die Rahmenplanung weist in diesem Zusammenhang auf die Einzigartigkeit des
Post-Towers hin, welcher eine der städtebaulichen Ikonen des Bundesviertels darstellt. Die
zusätzliche Errichtung eines Hochpunktes in unmittelbarer Nähe zum Post-Tower ist städte-
baulich nicht erwünscht und wird durch die Rahmenplanung auch nicht vorgegeben.Seite 44 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 12
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche
2.3.3.1 Bauweise
Im Plangebiet wird die Bauweise, die durch die Bestandsbebauung bzw. im Bereich des MU9
durch die Genehmigungslage vorgegeben ist, planungsrechtlich gesichert. Hierzu werden zum
einen die offene und zum anderen die abweichende Bauweise festgesetzt.
Die offene Bauweise sichert in den MU2, MU4, MU5, MU7 und MU8 eine aufgelockerte, städ-
tebauliche Struktur, die vor allem im Bereich der Villengrundstücke noch deutlich erkennbar
ist.
Die abweichende Bauweise sieht vor, dass auch Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m
zulässig sind. Dadurch wird die bestehende Bebauung im MU1, MU6 und MU9 planungsrecht-
lich gesichert. Ansonsten gelten für die abweichende Bauweise die Bestimmungen der offenen
Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO. Demnach sind allseitig die Abstandsflächen gemäß §
22 Abs. 4 BauNVO einzuhalten, sodass die Belichtung und Belüftung der Bebauung angemes-
sen berücksichtigt bleibt.
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche
Durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien innerhalb der Urbanen Gebiete werden
die überbaubaren Grundstücksflächen definiert, innerhalb derer die Gebäude realisiert wer-
den. Mittels der Baulinien wird die genaue Lage der denkmalgeschützten Bestandsgebäude
planungsrechtlich sichergestellt.
Die Baugrenzen stimmen in weiten Teilen des Plangebietes ebenfalls in der Dimensionierung
mit der Baustruktur der Bestandsbebauung bzw. im MU9 mit der genehmigten Bebauung über-
ein. In wenigen Fällen ermöglichen sie eine geringfügige Erweiterung. Dies dient der planungs-
rechtlichen Sicherung des Bestandes mit der Möglichkeit einer maßvollen Nachverdichtung.
Im Sinne einer gewissen Gestaltungsfreiheit bei der Bebauung der Grundstücke ermöglicht
der Bebauungsplan, dass Balkone ausnahmsweise um bis zu 1,5 m sowie für Tiefgaragen,
Terrassen, Treppen und Vordächer um bis zu 3,0 m die festgesetzte Baugrenze bzw. Baulinie
überschreiten dürfen. Diese Anlagen sind städtebaulich von untergeordneter Bedeutung, so-
dass eine solche Abweichung vertretbar ist. Ebenfalls werden Nachbarbelange durch die zu-
lässigen Ausnahmen nicht berührt.
2.3.4 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
2.3.4.1 Geschützte Allee an der Heussallee
Die Heussallee, welche bis zur Fahrbahnmitte in den Geltungsbereich des Bebauungsplans
einbezogen ist, wird von einer Kastanienallee gesäumt. Sie setzt sich aus scharlach- und rot-
blühenden Kastanien zusammen und wird durch einzelne ahornblättrige Platanen ergänzt. Die
Allee ist gemäß § 41 LNatSchG gesetzlich geschützt und wird von dem Bebauungsplan nach-
richtlich dargestellt. Demnach ist die Beseitigung der Allee sowie alle Handlungen, die zu de-
ren Zerstörung, Beschädigung oder nachteiligen Veränderung führen können, gesetzlich ver-
boten.Seite 45 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 13
. Im Zeitraum der Bauphase sind zum Schutz der Allee entsprechende Sicherungsmaßnah-
men (z.B. Errichtung von Bauzäunen und Kronenpflegeschnitt sowie Wurzelbehandlungsmaß-
nahmen) durchzuführen.
2.3.4.2 Dachbegrünung
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur extensiven Begrünung der Flachdächer. Neben
der optischen Bereicherung des Plangebietes wirkt sich die Begrünung der Flachdachbereiche
positiv auf den Wasserhaushalt im Sinne der Wasserrückhaltung aus. Ebenso führt eine ex-
tensive Dachbegrünung zur Verbesserung des Kleinklimas durch eine geringere Aufheizung
der Gebäude, Senkung der Lufttemperatur und Erhöhung der relativen Luftfeuchtigkeit. Wei-
terhin werden Lebensräume für Pflanzen und Tiere geschaffen, die auch als Nahrungshabitat
für Insekten und Bienen dienen und zur Erhaltung der Biodiversität beitragen. Von der Begrü-
nungspflicht sind Glasdächer, Belichtungselemente, Dachterrassen sowie technische Aufbau-
ten ausgenommen.
2.3.4.3 Begrünung von Tiefgaragen
Der Bebauungsplan setzt fest, dass sofern die Tiefgaragen nicht überbaut werden, als Platz-
und Terrassenfläche oder als Zuwegung genutzt werden, diese ebenfalls vollständig zu be-
grünen sind. Die Festsetzung leistet einen Beitrag zur Sicherstellung eines durchgrünten Ge-
samterscheinungsbildes der Urbanen Gebietes und damit zur optischen Aufwertung des Orts-
und Landschaftsbildes.
2.3.5 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
2.3.5.1 Verkehrslärm
Das Plangebiet unterliegt dem Verkehrslärm der Straßen innerhalb und außerhalb des Plan-
gebietes sowie dem Schienenlärm der Bahnstrecke Köln-Koblenz. Das Plangebiet ist damit
als durch Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten. Es wurden mit 64 dB(A) tags sowie mit 56
dB(A) nachts die höchsten Beurteilungspegel gutachterlich prognostiziert. Die Überschreitung
der Orientierungswerte nach DIN 18005 für Urbane Gebiete beträgt demnach tagsüber bis zu
4 dB(A) und in der Nacht bis zu 6 dB(A). Die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 70
dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts werden an keiner Stelle des Plangebietes überschritten.
 Passiver Lärmschutz an den Gebäuden
Zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind im Bebauungsplan auf der
Grundlage des Schallschutzgutachtens Lärmpegelbereiche für den maßgeblichen Nachtzeit-
raum gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand 2018) von IV bis V bei freier Schal-
lausbreitung gekennzeichnet. Die lärmabschirmende Wirkung von neuen Gebäuden bleibt bei
dieser Darstellung unberücksichtigt.
In den gekennzeichneten Lärmpegelbereichen sind für Neu-, Um- und Anbauten an Außen-
bauteilen (Außenwände, Dächer, Türen sowie Fenster) entsprechende bauliche Vorkehrun-
gen zum Schutz vor Außenlärm zu treffen. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen
stellt sicher, dass den Anforderungen zur Erzielung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse
im Hinblick auf Verkehrsgeräuschimmissionen sowohl im Tag- als auch im Nachtzeitraum
Rechnung getragen wird.
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftretenden Abschirm- und Reflexionsbe-
dingungen durch die geplanten Baukörper sowie die Fremdabschirmung der bestehendenSeite 46 von 96
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6719-2– Begründung 14
Baukörper ermittelt und bei der Dimensionierung der Außenbauteile berücksichtigt. Im Bauan-
tragsverfahren werden Abweichungen von den Festsetzungen ermöglicht, sofern gutachterlich
nachgewiesen wird, dass geringere Anforderungen an den passiven Schallschutz zu stellen
sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschirmung der geplanten Gebäude als auch die jeweils
vorgesehene Art des Raumtyps.
Bei den Baudenkmalen können die Festsetzungen zum passiven Schallschutz nicht pauschal
angewandt werden. Hier sind -bezogen auf den Einzelfall- mit den Denkmalbehörden indivi-
duelle Schallschutzlösungen abzustimmen.
 Raumbelüftung bei Außenlärm
An allen Fassaden liegen nach den Ergebnissen des Lärmgutachtens Belastungen mit Beur-
teilungspegeln von mehr als 45 dB(A) in der Nacht vor. Bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A)
nachts ist selbst bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf im Allgemeinen nicht
mehr möglich. Um eine ausreichende Luftwechselrate bei geschlossenen Fenstern sicherzu-
stellen, ist daher festgesetzt, dass für alle Schlafräume eine schallgedämpfte integrierte oder
fensterunabhängige Lüftungsanlage vorzusehen ist, wenn Beurteilungspegel > 45 dB(A) im
Nachtzeitraum vorliegen.
 Lärmschutz im Bereich von Außenwohnbereichen
Die Planung ist insbesondere auch darauf ausgerichtet, dass sowohl der Aufenthalt innerhalb
der Gebäude als auch eine möglichst ungestörte Nutzung der Außenwohnbereiche gewähr-
leistet werden kann.
Schallschutzmaßnahmen zum Schutz der Außenwohnbereiche sind erforderlich, wenn der für
den Tageszeitraum ermittelte Beurteilungspegel Lr > 62 dB(A) ist, was jedoch nur für wenige
Bereiche des Plangebietes gilt. Nachts besteht hingegen für Außenwohnbereiche kein erhöh-
tes Schutzbedürfnis, da diese Bereiche nach 22 Uhr zur Nachtzeit üblicherweise nicht oder
nur sehr eingeschränkt in mitteleuropäischen Breiten genutzt werden. Dieser maximal zuläs-
sige Anforderungswert wird innerhalb des Plangebietes im nordöstlichen Bereich im Nahbe-
reich der Straßen Heussallee und Heinrich-Brüning-Str. teilweise um maximal 1 dB überschrit-
ten. Aus diesen Gründen werden Terrassen, Balkone und Loggien ab einem Beurteilungspe-
gel von Lr > 62 dB(A) ausgeschlossen. Sie sind nur zulässig, sofern durch bauliche Schutz-
maßnahmen im Sinne der architektonischen Selbsthilfe mindestens ein Beurteilungspegel von
Lr ≤ 62 dB(A) erreicht wird oder zur lärmabgewandten Gebäudeseite ein zusätzlicher Balkon
oder eine zusätzliche Loggia errichtet wird, so dass ein von Lärm ungestörtes Wohnen möglich
ist.
Für den Immissionsort des Beurteilungspegels ist die RLS-19 maßgeblich.
Bestehende Anlagen an Bestandsgebäuden sind hiervon unberührt, solange daran keine bau-
lichen Veränder

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.