Soziale Erhaltungssatzungen in Bonn. Hier: Gesamtstädtische Voruntersuchung und Vorstellung der Prozessschritte

Mitteilungsvorlage
öffentlich
241664
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Soziale Erhaltungssatzungen in Bonn.
Hier: Gesamtstädtische Voruntersuchung und
Vorstellung der Prozessschritte
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 20.11.2024 Kenntnisnahme
Rat 12.12.2024 Kenntnisnahme
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
23.01.2025 Kenntnisnahme
Mitteilung
Ausgangssituation
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat im Dezember 2020 den Zielbeschluss
Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) (DS Nr. 201565) gefasst und die
Verwaltung mit der Prüfung und Umsetzung des Instruments in drei Gebieten
beauftragt. Nach Gewinnung der für die Bearbeitung erforderlichen personellen
Ressourcen erfolgt nun die Vorbereitung der Umsetzung.
Neben der allgemeinen Wohnungs- und Mietpreissteigerung sind in mehreren
Vierteln Bonns in besonderer Weise Veränderungen durch Abrisse, Umbauten,
Sanierungen und Änderungen des Wohnungskomforts speziell in älterem
Wohnbestand festzustellen, welche in Teilen dazu führen können, die
vorhandene Bevölkerung zu verdrängen. Derartige Entwicklungen sind nicht im
Interesse der Bundesstadt Bonn. Insbesondere der Wegfall preisgünstigen
Wohnraums würde die bestehende kritische Wohnungsmarktsituation
insbesondere in diesem Angebotssegment verschärfen.
Mit dem Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) besteht die Möglichkeit, Gebiete auszuweisen,
in denen zum Erhalt der Zusammensetzung der lokalen Wohnbevölkerung u.a.
Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen der
Genehmigung bedürfen.
Anwendungsbereich und Grenzen des Instruments Sozialer
Erhaltungssatzungen
Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, auch
Soziale Erhaltungssatzungen oder Milieuschutzsatzungen genannt, gehören
zum Instrumentarium des Besonderen Städtebaurechts und sind im
Baugesetzbuch (BauGB) mit dem § 172 BauGB Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 verankert.
Als bodenrechtliches Instrument dienen Soziale Erhaltungssatzungen dem ausSeite 1 von 4
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städtebaulichen Gründen intendierten Erhalt der Zusammensetzung der
Bevölkerung. Das Ziel dieses Instruments besteht darin, negative
Folgewirkungen einer Veränderung der lokalen Wohnbevölkerung in Form von
städtebaulichen oder infrastrukturellen Mehraufwendungen zu vermeiden.
Zu den möglichen negativen städtebaulichen Folgewirkungen von
Verdrängungsprozessen zählen beispielsweise, dass
• beim Wegfall preisgünstigen Wohnraums anderenorts im Stadtgebiet
Ersatzwohnraum geschaffen werden muss, was angesichts knapper
Flächenressourcen und steigender Grundstückspreise wie Baukosten
besonders problematisch zu bewerten ist
• vorhandene, am Bedarf der lokal ansässigen Bevölkerung orientierte
Infrastruktureinrichtungen, nicht mehr ausgelastet sind und an anderer
Stelle im Stadtgebiet mit erheblichem Mehraufwand neu geschaffen
werden müssen
• eine sozialräumliche Entmischung mit sozialen Folgekosten, so
genannten Kontexteffekten, einhergehen kann.
Mit der Festlegung eines genau umgrenzten Gebiets als Geltungsbereich einer
Sozialen Erhaltungssatzung wird die Schutzwürdigkeit eines Gebietes bereits
mit dem Aufstellungsbeschluss festgestellt, wodurch ein
Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauliche Veränderungen entsteht und
diese zurückgestellt werden können. Inwiefern konkrete Vorhaben dann
zulässig sind, ist im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen
Genehmigungsantrag nach Satzungsbeschluss anhand zuvor definierter
Kriterien, die in der Genehmigungspraxis als Orientierungsrahmen dienen, zu
prüfen.
Entsprechend geht es bei Sozialen Erhaltungssatzungen nicht darum, ein
bestimmtes Milieu oder eine ganz spezifische sozio-ökonomische Struktur
konstant zu halten und es besteht mit diesem Instrument nicht die Möglichkeit,
Mieter*innen individuell zu schützen. Soziale Erhaltungssatzungen können nur
mittelbar Einfluss auf die Miethöhe nehmen, als dass der
Genehmigungsvorbehalt für bestimmte bauliche Änderungen
modernisierungsbedingte Mietpreissteigerungen begrenzt.
Vorstellung der Prozessschritte von der Voruntersuchung bis zum
Satzungsbeschluss
Das Baugesetzbuch definiert den Verfahrensweg zur Aufstellung einer
Erhaltungssatzung gem. § 172 BauGB Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 nicht. Eine in der
Praxis etablierte Vorgehensweise besteht in dem nachfolgend erläuterten
Ablauf.
Abbildung 1: Prozessdarstellung zur Sozialen Erhaltungssatzung (Quelle:
eigene Darstellung)
In einem ersten Schritt wird ein gesamtstädtisches Screening im Sinne einer
indikatorenbasierten Voruntersuchung durchgeführt. Auf GrundlageSeite 2 von 4
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statistischer Daten werden hier städtische Teilräume identifiziert, für die
Aufwertungs- bzw. Verdrängungsprozesse erkennbar oder zu erwarten sind.
Diese Räume sind sog. Verdachtsgebiete für die Anwendung/Erarbeitung
Sozialer Erhaltungssatzungen. Ein Screening ermöglicht einen
gesamtstädtischen Vergleich potenzieller Gebiete, eine belastbare Beurteilung
von Ausmaß und Dynamik der beobachtbaren oder erwarteten
Veränderungsprozesse und damit eine Priorisierung der Gebiete untereinander.
Die Ergebnisse des Screenings bilden die Entscheidungsbasis, für welche
Gebiete in welcher zeitlichen Folge die weitere Erarbeitung und ggf. der Erlass
einer Sozialen Erhaltungssatzung vorzusehen sind.
Für die so ausgewählten Verdachtsgebiete sind im nächsten Schritt
Aufstellungsbeschlüsse zu fassen, mit denen eine vorläufige Abgrenzung des
potenziellen Satzungsgebiets vorgenommen wird.
Nach ortsüblicher Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses für eine
Soziale Erhaltungssatzung treten erste Rechtsfolgen in Kraft. So sind
Baugesuche innerhalb des Gebietes für bis zu 12 Monate zurückzustellen,
wenn zu befürchten ist, dass ihre Umsetzung das Ziel der Sozialen
Erhaltungssatzung, die Zusammensetzung der Bevölkerung zu erhalten und
negative städtebauliche Folgewirkungen zu vermeiden, gefährden.
Mit dem Aufstellungsbeschluss wird die Verwaltung beauftragt, für das
maßgebliche Verdachtsgebiet vertiefende sozialräumliche Untersuchungen
durchzuführen. Vertiefende sozialräumliche Untersuchungen sind teilräumliche
Detailuntersuchungen, die über die allgemein-statistischen Betrachtungen des
Gesamtscreenings hinausgehen. Dabei werden gebietsspezifische Merkmale
und Strukturen differenziert erfasst, um die Erfüllung der
Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung zu überprüfen,
d.h. den Interventionsbedarf zu belegen und die Ausweisung als Gebiet zum
Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung zu begründen. Im Zuge der
vertiefenden Untersuchung kann eine Empfehlung für Genehmigungskriterien
erarbeitet werden.
Werden Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung
bestätigt, sind die Verdachtsgebiete – ggf. in modifizierter Abgrenzung – per
Satzungsbeschluss endgültig festzulegen. Die Satzungen werden unbefristet
erlassen und in der Regel im Abstand von fünf Jahren hinsichtlich ihres
Erfordernisses evaluiert.
Nächste Schritte zur Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen in Bonn
Das im vorherigen Abschnitt beschriebene gesamtstädtische Screening stellt
eine Weiterentwicklung des Zielbeschlusses DS Nr. 201565 dar. Dieses ergibt
die Grundlage für die Empfehlung von Aufstellungsbeschlüssen Sozialer
Erhaltungssatzungen in Bonn. In diesem Rahmen wird das Vorliegen der
Anwendungsvoraussetzung insbesondere in den benannten Gebieten
Nordstadt mit LVR-Gelände, Kessenich sowie (Alt- und Neu-) Endenich
untersucht. Es wird davon ausgegangen, dass diese Untersuchung im 2.
Quartal 2025 abgeschlossen ist, sodass anschließend Aufstellungsbeschlüsse
für ausgewählte Verdachtsgebiete gefasst werden können. Hieran
anschließend erfolgen vertiefende Untersuchungen für die maßgeblichen
Gebiete. Die Untersuchungen werden von Fachbüros erarbeitet.
Dieses Vorgehen berücksichtigt unter anderem die Erfahrungen der Städte
Dresden, Freiburg i. Br., Frankfurt a.M., Köln und Leipzig, die den Prozess zum
Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung mit einer gesamtstädtischen
Voruntersuchung begonnen haben. Indem das gesamte Stadtgebiet aufSeite 3 von 4
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Verdachtsgebiete hin überprüft wird, lässt sich die Herleitung der
Gebietsauswahl für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung datenbasiert
nachvollziehen, sodass eine gesamtstädtische Voruntersuchung auch dazu
beiträgt, das Erfordernis einer Sozialen Erhaltungssatzung zu begründen. Zum
einen ermöglicht ein gesamtstädtisches Screening die Entscheidungsfindung
zum Einsatz eines Instrumentes, mit dem Eingriffe in das private Recht von
Eigentümer*innen verbunden sind, transparent aufzuzeigen, zum anderen wird
mit dem gesamtstädtischen Screening eine Datenbasis geschaffen, auf der
eine regelmäßige Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen Sozialer
Erhaltungssatzungen aufbauen kann.
Parallel zur Durchführung des gesamtstädtischen Screenings erfolgt die
verwaltungsinterne Vorbereitung der Umsetzung der Rechtsfolgen aufgestellter
Sozialer Erhaltungssatzungen bzw. ihrer Aufstellungsbeschlüsse. Zudem gibt
es einen Betrachtungszusammenhang mit bestehenden oder in Erarbeitung
befindlichen städtischen Planungen, beispielsweise der Kommunalen
Wärmeplanung, die in den Blick genommen werden. Darüber hinaus wird auch
der Dialog mit den Akteur*innen des Wohnungsmarktes in Bonn gesucht, um
das Instrument vorzustellen und allenfalls bestehenden Bedenken begegnen zu
können. Zudem ist vorgesehen, die Einführung Sozialer Erhaltungssatzungen
in der Bundesstadt Bonn durch für den jeweiligen Prozessschritt geeignete
Formate der Öffentlichkeitsarbeit zu begleiten.
Die Prüfung von Anträgen auf Erteilung von Genehmigungen auf Grundlage
von § 172 BauGB in den Satzungsgebieten und die Verfolgung von Verstößen
gegen die Genehmigungspflicht wird personelle Ressourcen in Anspruch
nehmen. Ob diese durch Zurückfahren anderer Aufgaben bereitgestellt werden
können oder zusätzliches Personal erforderlich sein wird, kann erst nach
Festlegung der Zahl und Größe der Satzungsgebiete abgeschätzt werden. Im
Zusammenhang mit Beschlussvorlagen für konkrete Satzungsgebiete werden
daher auch politische Beschlüsse zu den personellen Ressourcen gefasst
werden müssen.
Soziale Erhaltungssatzungen verstehen sich als ein Instrument, das zur
Umsetzung der Zielsetzung, bestehenden Wohnraum zu sichern, einen
wichtigen Beitrag leisten kann. Entsprechend ist die Vorbereitung zur
Einführung der Sozialen Erhaltungssatzung als Tätigkeitsschwerpunkt im
Rahmen „Wohnen in Bonn“ (DS Nr. 241643) vorgesehen.
Anlage/n
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