Projekt Neues Quartier Bundesviertel in Bonn-Gronau (ehem. Landesbehördenhaus), Festlegung auf ein städtebauliches Konzept als Grundlage zur weiteren Planung (u.a. Bebauungsplanverfahren und Qualifizierung der Freiraumplanung)

Mitteilungsvorlage
öffentlich
241261-02
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Projekt Neues Quartier Bundesviertel in Bonn-
Gronau (ehem. Landesbehördenhaus), Festlegung
auf ein städtebauliches Konzept als Grundlage zur
weiteren Planung (u.a. Bebauungsplanverfahren
und Qualifizierung der Freiraumplanung)
Beratungsfolge
Projektbeirat Neues Quartier Bundesviertel 14.11.2024 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Rat 12.11.2024 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 20.11.2024 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Bonn 26.11.2024 Kenntnisnahme
Betriebsausschuss SGB 27.11.2024 Kenntnisnahme
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
28.11.2024 Kenntnisnahme
Projektbeirat Neues Quartier Bundesviertel Kenntnisnahme
Zum Beschluss des Rates vom 26.09.2024 teilt die Verwaltung folgendes mit:
1. Zeitplan des Bebauungsplanverfahrens und Abstimmung mit anderen
Beteiligten und Nachbarn im Rahmen der weiteren Planung
Zu 1.:
Der Zeitplan des Bebauungsplanverfahrens ist dem Gesamtterminplan zu
entnehmen. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens erfolgt sowohl eine
zweiwöchige Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
sowie eine Frühzeitige Beteiligung der Träger Öffentlicher Belange gemäß § 4
(1) BauGB, als auch im weiteren Verfahren eine vierwöchige Veröffentlichung
des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 (2) BauGB und eine Beteiligung der
Träger Öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf gemäß § 4 (2) BauGB.
Diese Beteiligungsverfahren richten sich auch an die direkt angrenzende
Nachbarschaft. Zur Frühzeitigen Beteiligung wird die Nachbarschaft daher,
voraussichtlich per Informationsbrief, eingeladen werden. Alle Termine werden
öffentlich im Amtsblatt, der Presse und dem Internet bekannt gemacht. Sowohl
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 als auch bei
der späteren Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat die Öffentlichkeit
die Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und jeweils eineSeite 1 von 14
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Stellungnahme abzugeben. Die Prüfung sowie die abschließende Entscheidung
über die in ihrer Stellungnahme vorgetragenen Aspekte wird gemäß § 3 Abs. 2
BauGB durch den Rat in öffentlicher Sitzung erfolgen.
Hier werden die privaten und öffentlichen Belange gerecht gegeneinander und
untereinander abzuwägen sein.
2. Verfahren und Entscheidungen bis zur möglichen Ausübung des Rücktritts
vom Vertrag (vgl. Beschluss des Rates zur Vorlage DS-Nr. 231373-03 AA,
Ziffer 2)
Zu 2.:
Bis zum Januar 2026 werden die Ergebnisse des RPW-Freiraumwettbewerbs
vorliegen. Für den voraussichtlichen Investorenwettbewerb werden sich
Investoren im Teilnahmewettbewerb nach VOB für die Teilnahme am
Ausschreibungsverfahren qualifiziert haben. Für das Baulos 5 werden sich
voraussichtlich Totalübernehmer zur Ausführung von Planungs- und
Bauleistungen – je nach Ausschreibung auch zum Betrieb des Gebäudes – zur
Teilnahme an der Ausschreibung qualifiziert haben. Voraussichtlich werden zu
allen Baulosen – und ggfls. für die Freiraumplanung - die indikativen Angebote
mit Kostenschätzungen vorliegen. Die Stadt wird wissen, welche und wie viele
Investoren sich am Verfahren beteiligen und zu welchen wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen. Soweit eines der Baulose sich als nicht realisierbar
herausstellen sollte, wird bis dahin Gelegenheit bestanden haben, die
Ausschreibung entsprechend anzupassen.
3. Interessenbekundung im Vorfeld möglicher Bauvergaben, ggf. Im
nichtöffentlichen Teil der Sitzung
Zu 3.:
Unter der Voraussetzung der Verschwiegenheit ist es möglich, bereits nach
dem Teilnahmewettbewerb im Vorfeld der Bauvergaben in nichtöffentlicher
Sitzung mitzuteilen, welche Investoren sich auf die jeweiligen Lose bewerben.
4. Liegen auf dem Grundstück des Landesbehördenhauses Restriktion wie z.B.
eine Neubauverbotszone bzgl. der Autobahn/Bundesstraße?
- Wenn ja, wird die Verwaltung gebeten, eine entsprechende Skizze zu
erstellen, um die Auswirkungen auf der Fläche des Landesbehördenhauses
visuell darzustellen.
- Wurde aufgrund dieses Umstandes der Wohnturm bei den Planungen
verlegt?
- Seit wann hat die Verwaltung Kenntnis von diesem Umstand?
Zu 4.:
Ja, es liegt eine Anbauverbotszone auf dem Grundstück aufgrund der
angrenzenden Autobahn vor (sh. Skizze in Anlage 2). Jedoch erfolgte die
Verlegung des „Wohnturmes“ aufgrund der Maßgabe der Politik die
Bestandsbebauung zu erhalten. Die Statik des Bestandsgebäudes (Liegende
Acht) hätte eine solche Aufstockung nicht oder nur unter erheblichen Eingriffen
in den Bestand zugelassen. Ein weitgehender Eingriff in die Statik des
Bestandsgebäudes wurde durch politische Beschlüsse bzw. aus
wirtschaftlichen Gründen ausgeschlossen. Die Verwaltung hat das
Fernstraßenbundesamt und die Autobahn AG im Juli 2023 bezüglich der
Anbauverbotszone kontaktiert und sich im Dezember 2023 in einem TerminSeite 2 von 14
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vorläufig dazu abgestimmt. Die Gewährung einer Ausnahme nach § 9 Abs. 8
FStrG für die geplante Aufstockung der Bestandsgebäude um ein Geschoss in
Leichtbauweise, was mit der gegebenen Statik noch möglich ist, wurde in
Aussicht gestellt, kann aber erst anhand konkreter Pläne und abschließend im
Zuge des Genehmigungsverfahrens erteilt werden. Ausnahmen können
beispielsweise gewährt werden, wenn der Bau dem Allgemeinwohl
(Stadtverwaltung) dient.
5. Im General-Anzeiger war zu lesen, dass der Stadtbaurat ein informelles
Gespräch mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes geführt hat und im
Ergebnis davon ausgeht, dass (Zitat) „sein Eindruck sei gewesen, dass Art-
Invest mit dem städtebaulichen Ergebnis wird leben können.“
- Liegt diese Aussage schriftlich vor?
- Wenn nicht, welche Einschränkungen wird der 120-Turm auf das
Nachbargrundstück haben?
- Kennt der Nachbar diese Einschränkungen schon?
- Was passiert, wenn dieses Vorhaben vom Nachbar nicht genehmigt wird?
- Wurde mit dem Mieter des Nachbargrundstücks auch schon ein Gespräch
geführt? Wenn ja, mit welchem Ergebnis?
Zu 5.:
Das nördlich an das Plangebiet angrenzende Nachbargrundstück wird aufgrund
seiner Lage insbesondere Einschränkungen bezüglich der Besonnung durch
den geplanten Hochpunkt erfahren. Zur Realisierung der Planung ist es
erforderlich, im Bebauungsplan die überbaubare Grundstücksfläche des
Hochhauses mittels Baulinien festzusetzen. Eine solche Festsetzung von
Baulinien gewährleistet, dass der geplante Baukörper über seine gesamte
Baukörperhöhe zwingend bis an die Baulinie herangebaut werden muss, ohne
die allgemein gemäß § 6 Abs. 5 BauO NRW einzuhaltenden Abstandsflächen
berücksichtigen zu müssen. Der Verzicht auf die üblicherweise gemäß BauO
NRW einzuhaltenden Abstandsflächen ist aus städtebaulichen Gründen dann
möglich, wenn den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse und der Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung
Rechnung getragen wird, städtebauliche Missstände nicht entstehen und die
Belange der betroffenen Nachbarschaft gerecht abgewogen werden.
Entsprechend sind im Bebauungsplanverfahren, bzw. bei der
Grundstücksentwicklung, gesunde Arbeitsverhältnisse auch für die nördlich
angrenzenden Büronutzungen zu berücksichtigen und nachzuweisen. Hierzu
wurde ein Klimagutachten beauftragt, das u.a. auch die Wahrung gesunder
Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet selbst und in der betroffenen
Nachbarschaft mittels Tageslichtuntersuchung untersuchen soll. Auf der Basis
dieser Untersuchung sind die privaten und öffentlichen Belange untereinander
und gegeneinander gerecht abzuwägen. Bei dieser Bewertung, bzw.
Abwägung, ist dabei jedoch auch zu berücksichtigen, dass es sich bei der
nördlich angrenzenden Bebauung um eine reine Büronutzung handelt. Die
verkehrlichen Auswirkungen werden analysiert und ein entsprechendes
Erschließungs- sowie Mobilitätskonzept werden erstellt. Mit dem benachbarten
Eigentümer wurden Gespräche über das Vorhaben geführt. Der Eigentümer
des Nachbargrundstücks sieht das Bauprojekt in Bezug auf den Hochpunkt in
Bezug auf Abstandsflächen und möglicher Verschattung der Telekom-Zentrale
kritisch. Eine genehmigende Funktion hat der Nachbar nicht. Zur Beteiligung
der Nachbarnutzer im weiteren Bebauungsplanverfahren (Mieter) siehe Antwort
1.Seite 3 von 14
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Mit dem Eigentümer der Nachbarfläche wurden im Rahmen der
Markterkundung und im Nachgang auch zur städtebaulichen Konzeption
Gespräche geführt. Gemeinsam mit dem Eigentümer und dem Nutzer der
Nachbarflächen wurde ein Informationsgespräch im November vereinbart.
6. Bevor der Stadtrat die für Ende des Jahres avisierte Verwaltungsvorlage zum
weiteren Vorgehen in Sachen Stadthaus- und Landesbehördenhaus-Areal zur
Entscheidung vorgelegt bekommt, stellt die Oberbürgermeisterin eine
vertrauliche Gesprächsmöglichkeit der Fraktionsvorsitzenden mit Verwaltung
und Eigentümer/Nutzer des Nachbargrundstücks sicher.
Zu 6.:
Einen solchen Gesprächstermin wird die Verwaltung organisieren.
7. Die Verwaltung wird beauftragt, die Inhalte des in der Sitzung des Rates am
18.04.2024 mit großer Mehrheit beschlossenen Änderungsantrages zur
Vorlage DS-Nr. 240458-01 AA, die aktuell noch nicht beantwortet worden sind,
ergänzend umzusetzen bzw. einen Sachstand mitzuteilen; vor allem betrifft das
die folgenden Punkte:
- Die Empfehlung der Kommission zum Erhalt der tragenden Bausubstanz der
Gebäude „Liegende 8“ und „L-Gebäude“ ist aus Gründen der Nachhaltigkeit
prioritär zu bewerten. Allerdings ist eine Wirtschaftlichkeit nur gegeben, wenn
das statische System des Bestands in seiner Kernstruktur erhalten bleibt. Die
Umbauplanung und Nutzung dieser Gebäudeteile hat diesen Sachverhalt zu
berücksichtigen und sich dieser Prämisse unterzuordnen. Für größtmögliche
Kostenklarheit im Hinblick auf die Sanierung der 2 Bestandsgebäude legt die
Verwaltungen vertiefende Untersuchungen (u. A. die
generelle Bausubstanz des Gebäudes sowie die Substanz der Stützen in der
Tiefgarage) zu den beiden Gebäuden „Liegende 8“ und „L-Gebäude“ vor.
Zu 7. erster Spiegelstrich:
Die Erhaltung der tragenden Substanz der Liegenden Acht und des L-
Gebäudes soll in der Ausschreibung aus Gründen der Nachhaltigkeit als
zwingend vorgegeben. Das statische System soll so erhalten bleiben. Diese
Prämisse ist Grundlage der Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Vertiefende
Gutachten zur Bausubstanz und Statik sind erfolgt. Auf die Zusammenfassung
der Gutachten der Büros IDK und Sakosta, Anlage 3, wird verwiesen. Die
Kostenprognose ergibt sich aus den Wirtschaftlichkeitsberechnungen des
Büros Zarinfar, die zur Zeit überarbeitet und im Projektbeirat Neues Quartier
Bundesviertel sowie weiteren Fachgremien vorgestellt werden wird.
- Wegen der Empfehlung der Kommission, dass das 120m-Hochhaus zu sehr
großen Teilen für freifinanzierten Wohnraum errichtet werden soll und im
Erdgeschossbereich und 1. OG auch Räume für andere Nutzungen (NGOs,
Wissenschaft u.a.) vorhalten soll, ist es erforderlich, vorab eine
Wirtschaftlichkeitsuntersuchung im Hinblick auf die Finanzierbarkeit des
Gesamtprojekts durchzuführen.
Zu 7. zweiter Spiegelstrich:
Auf der Grundlage der im Rat am 26.09.2024 beschlossenen städtebaulichen
Konzeption wird die Kostenprognose aus 2023 aktuell überarbeitet und im
Anschluss dem Projektbeirat Neues Quaretier Bundesviertel und weiteren
Gremien zur Kenntnis gebrachtSeite 4 von 14
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- Zur Energieversorgung des Areals NQB sind sofort Gespräche mit den
Stadtwerken Bonn aufzunehmen, um zu prüfen, ob eine Energieversorgung in
Zusammenarbeit mit den Stadtwerken Bonn sinnvoll ist. Hierbei ist
insbesondere zu prüfen, ob u. a. ein Anschluss an die Fernwärme möglich oder
ob für diesen Bereich ein Nahwärmenetz sinnvoll ist und für die
Energieversorgung des NQB genutzt werden kann.
Zu 7. dritter Spiegelstrich:
Für die Energieversorgung des Quartiers wird ein Energiekonzept beauftragt.
Gespräche mit den Stadtwerken haben bereits stattgefunden. Ein Anschluss an
das Fernwärmenetz ist generell möglich. Inwieweit Nahwärme genutzt werden
kann, wird das Energiekonzept beantworten.
- Das L-Gebäude ist in einem zufriedenstellenden Zustand, der es erlaubt, die
Räumlichkeiten unmittelbar für Büronutzung zu verwenden. Daher ist dieser
Gebäudebereich zunächst für eine Zwischennutzung, wie bspw. Büro und
Verwaltung, zu nutzen, bis die Baumaßnahmen an der liegenden 8
abgeschlossen sind. Eine Zwischennutzung sollte die Umbauarbeiten am
Gesamtkomplex jedoch nicht behindern. Interne und/oder externe
Projektleitung, Bauleitung sowie weitere Verwaltungen werden für eine
Unterbringung geprüft. Auch sollte überprüft werden, ob die
Räumlichkeiten bereits heute für städtische Verwaltungseinheiten temporär
genutzt werden könnten.
Zu 7. vierter Spiegelstrich:
Die Verwaltung hat geprüft, ob die derzeit leerstehenden Räumlichkeiten im L-
Gebäude bereits heute für städtische Verwaltungseinheiten temporär genutzt
werden könnten. Im Ergebnis ist festzustellen, dass eine temporäre Nutzung
der Räumlichkeiten durch städtische Verwaltungseinheiten aktuell nicht möglich
ist. Zum einen hat die Stadt heute noch keine Verfügungsmöglichkeit im
Hinblick auf das L-Gebäude und das L-Gebäude ist durch den Bau- und
Liegenschaftsbetrieb NRW noch teilweise anderweitig vermietet. Zum anderen
können im L-Gebäude die Bereiche Strom und Heizung nicht so getrennt
werden, dass hier Flächen nach Nutzern abgerechnet bzw. zugeordnet werden
können. Gleiches gilt für die IT-Infrastruktur. Insofern käme eine Nutzung des L-
Gebäudes für städtische Verwaltungseinheiten nur dann in Frage, wenn das
Objekt komplett leergeräumt und anschl. entsprechend den städtischen
Anforderungen hergerichtet würde.
Der Eigentumsübergang auf die Stadt wird nicht vor dem 01.07.2026
stattfinden. Ein Umzug wäre frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2026
möglich. Ein Herrichten dieser Räumlichkeiten für städtische Zwecke wäre für
den temporären Zeitraum nicht wirtschaftlich. Das L-Gebäude wird als Baulos 4
voraussichtlich im Jahr 2027 an einen Investor vergeben. Eine temporäre
Nutzung durch die Stadt sollte nicht zu einer Bauverzögerung in Baulos 4
führen oder sonstige negative Auswirkungen auf die Bauabläufe der anderen
Lose haben.
Es ist geplant Teile der Außenfläche zeitnah den SWB als Abstellfläche für
Busse zur Verfügung zu stellen.Seite 5 von 14
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Anlage/n
1 Anlage 1 Auszug aus Terminplan (öffentlich)
2 Anlage 2 Skizze 40m Anbauverbotszone (öffentlich)
3 Anlage 3 Zusammenfassung Bestandsuntersuchung (öffentlich)Seite 6 von 14
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