Erlass einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar für das Grundstück Siebengebirgsstraße 200 (ehemalige Landwirtschaftskammer Roleber, Bebauungsplanverfahren Nr. 7222-101)

Beschlussvorlage
öffentlich
240916
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar
für das Grundstück Siebengebirgsstraße 200
(ehemalige Landwirtschaftskammer Roleber,
Bebauungsplanverfahren Nr. 7222-101)
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.06.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 21.08.2024 Anhörung
Rat 29.08.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über das besondere Vorkaufsrecht nach §
25 Baugesetzbuch (BauGB) für das Grundstück Siebengebirgsstraße 200,
Gemarkung Holzlar, Flur 4, Flurstück 609 (ehemalige Landwirtschaftskammer
Roleber) ist in der als Anlage beigefügten Fassung als Satzung beschlossen.
Begründung
Die Verwaltung wurde durch einen im Rahmen der Beratung eines
entsprechenden politischen Antrags erfolgten Beschluss des
Hauptausschusses vom 11.04.2024 aufgefordert, bis zur Sommerpause eine
Vorkaufsrechtssatzung zur Sicherung der städtebaulichen Ziele auf dem
Gelände der ehemaligen Landwirtschaftskammer Roleber vorzulegen (siehe
DS-Nr. 240548).
Die städtebaulichen Ziele für den Geltungsbereich der Satzung, das
Grundstück Siebengebirgsstraße 200, Gemarkung Holzlar, Flur 4, Flurstück
609 wurden im Beschluss des Rates vom 19.09.2023 (DS-Nr. 231112), der aus
einem politischen Antrag heraus erfolgte, wie folgt formuliert:
1. Die bestehenden Beschlüsse zum Plangebiet werden aufgehoben. Das
weitere Bebauungsplanverfahren folgt den folgenden Maßgaben. Das
Verfahren kann auf Basis einer Modifikation des bisherigen
Siegerentwurfs fortgesetzt werden oder auf einen neuen Wettbewerb
aufgebaut werden. Die Bebauung beschränkt sich auf den
abgegrenzten Bereich (siehe Anlage zur DS-Nr. 231112): Der AngerSeite 1 von 6
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nördlich der Landwirtschaftskammer, angrenzend an den Rodeweg
bleibt unbebaut und wird als öffentlich zugängliche Grünfläche erhalten.
Ein Verkauf an die Stadt soll im weiteren Verfahren geprüft werden. Die
Lindenallee bleibt zweireihig erhalten.
2. Auf dem Gelände soll ein Nahversorger unterhalb der Schwelle der
Großflächigkeit geschaffen werden.
3. Das vorgesehene PAREA Quartierszentrum soll möglichst der
gesamten lokalen Bevölkerung zur Verfügung stehen. Die im Projekt zu
verwirklichende soziale Infrastruktur wird durch Beteiligung der
Bevölkerung entwickelt.
4. Der Anteil an Geschosswohnungsbau wird auf mindestens 80 Prozent
bezogen auf die Bruttogeschossfläche erhöht.
5. Der Siedlungsbereich soll weitgehend autofrei angelegt werden, PKW-
Parkplätze werden in Quartiersgaragen angelegt.
6. Der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau beträgt mindestens
40 Prozent.
7. Es wird ein autofreier Quartierplatz als Spielfläche und
Aufenthaltsbereich eingerichtet.
8. In der Planung ist eine dem erwarteten Bedarf entsprechende KiTa und
eine Buswendeschleife für die Stadtwerke Bonn vorzusehen.
9. Tiefgaragen sollen unter den Gebäuden platziert werden, um zwischen
den Gebäuden Raum für tiefwurzelnde Bäume zu schaffen.
10. Die Bau- und Freiraumplanung wird neben den gestalterischen
Aspekten auch biodiversitätssteigernd angelegt.
11. Dachflächen und Fassaden werden für Photovoltaik und / oder
Solarthermie genutzt und im Übrigen begrünt. Die Gebäude sollen so
angeordnet werden, dass eine optimale Luftdurchströmung stattfindet,
sofern nicht ein besonderes qualitatives Gestaltungskonzept dem
entgegensteht. Die Anbringung sonstiger Gebäudetechnik auf dem
Dach soll vermieden werden, in jedem Fall jedoch in der Höhe eng
begrenzt sein.
12. Die Regenwasserversickerung wird auf dem Gelände sichergestellt. Die
Anlage von Regenwasserzisternen zur Berieselung von Freiflächen wird
geprüft.
13. Die Gebäude werden mindestens im KfW Effizienzhaus-Standard 40
ausgeführt.
14. Das Verfahren wird als Vollverfahren durchgeführt.
15. Die Verwaltung wird beauftragt, für den Fall, dass die Vorhabenträgerin
ihre Grundstücke unter den oben benannten Bedingungen nicht
entwickeln möchte, die Möglichkeit zu sondieren, dass die VEBOWAG
oder eine noch zu gründende Stadtentwicklungsgesellschaft die
Grundstücke von der Vorhabenträgerin erwirbt mit dem Ziel, einen
möglichst hohen Anteil an gefördertem Wohnungsbau zu ermöglichen.
Die Planungsziele heben damit frühere Aufstellungs- und Zielbeschlüsse im
Zusammenhang mit der Nachnutzung des Geländes der ehemaligen
Landwirtschaftskammer auf. Für den Teilbereich des Kammergebäudes und
Kragenflächen (ca. 4,7 ha) existiert ein Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr
2014 für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7222-101. Nach
Veräußerung des ca. 8,6 ha großen Grundstücks an die Firma Sahle Wohnen
wurde ein Zielbeschluss für die Überplanung des gesamten Grundstücks mit
einer Wohnbebauung gefasst. Im Jahr 2021 wurde dazu ein städtebauliches
Qualifizierungsverfahren durchgeführt, ein Siegereinwurf wurde ermittelt. DieSeite 2 von 6
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Planung sah vor, ein Wohngebiet mit ca. 500 Wohneinheiten in Form von
Geschosswohnungsbau sowie in Reihen- und Doppelhausbebauung zu
realisieren.
Zu den im Beschluss geforderten Grundstücksverhandlungen mit Vebowag und
Stadtentwicklungsgesellschaft hatte die Verwaltung in der Sitzung am
24.01.2024 unter der DS-Nr. 232368 berichtet. Mit Schreiben vom 19.02.2024
hat die Vebowag mitgeteilt, die Kaufverhandlungen mit der Fa. Sahle Wohnen
nicht fortzuführen.
Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht § 25
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung Flächen zu bezeichnen, an
denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Im räumlichen
Geltungsbereich einer solchen Satzung unterliegen sowohl bebaute als auch
unbebaute Grundstücke gleichermaßen dem Vorkaufsrecht.
Die gesetzliche Grundlage ermöglicht eine an städtebaulichen Interessen
orientierte Bodenvorratspolitik zur Sicherung einer langfristig geordneten
Planung und Entwicklung: „Die Vorschrift knüpft den Erlass einer
Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass
die Gemeinde irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht.
Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der
Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen,
vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Förmlich
konkretisierter Planungsabsichten bedarf es nicht“ (BVerwG, 4 B 70/94,
Beschluss vom 14.4.1994). Der Rat der Gemeinde muss sich aber spätestens
bei Satzungsbeschluss die Entwicklungsüberlegungen aus derartigen
informellen Planungsgrundlagen zu Eigen machen (OVG NRW - 10a D
31/97.NE, Urteil vom 28.7.1997).
Vorrangiges Ziel des Erlasses dieser Vorkaufsrechtssatzung ist es, dass die
vom Geltungsbereich erfasste Fläche den Zielen der politischen Beschlüsse
entsprechend zugeführt wird. Die im Beschluss formulierte Freihaltung von
Bebauung einiger Teilflächen des Grundstücks ist hierbei als Teil einer
geplanten städtebaulichen Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
zu werten und kann zur Verortung der vorhabenbedingten
Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft sowie zur Nutzung
als öffentliche Grünfläche für die zu schaffenden Wohnbauflächen
herangezogen werden. Sofern sich ein Käufer der Fläche zu einer
entsprechenden Weiterführung des Planverfahrens gegenüber der Stadt Bonn
verpflichtet, besteht kein Erfordernis zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Die
Abwendung begründet ein einseitig verpflichtendes Schuldverhältnis des
Käufers mit der Stadt und ist nicht von der Zustimmung der Stadt Bonn
abhängig. Zur Abwendung des Vorkaufsrechtes reicht daher eine
Selbstverpflichtung zur Fortführung des Bebauungsplanverfahrens auf
Grundlage der städtebaulichen Zielsetzungen des Beschlusses vom
19.09.2023 bereits aus.
Sofern der zwischen Eigentümer und Käufer vereinbarte Grundstückskaufpreis
den Verkehrswert (§ 194 BauGB) deutlich überschreitet, ist die Stadt gemäß §
28 Abs. 3 S. 1 BauGB befugt, den von ihr im Rahmen der Ausübung des
Vorkaufsrechtes zu zahlenden Preis für das Grundstück zu ändern. Anders alsSeite 3 von 6
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bei der Ausübung von Vorkaufsrechten für Flächen öffentlicher
Zweckbestimmung, die ggfls. enteignet werden können, ist hier der
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufsfalls zugrunde zu legen.
Nach der Beschlussfassung vom 19.09.2023 und der Bekanntmachung der
Vorkaufsrechtssatzung hat sich der Grundstücksmarkt mit seiner
Kaufpreisentwicklung darauf einzustellen, dass für das mit der Satzung belegte
Grundstück mit den dort formulierten städtebaulichen Zielen entwickelt und das
vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren Nr. 7222-101 entsprechend
fortgeführt werden soll.
Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn entsprechende
Ankaufmittel vorhanden sind. Für die Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nur
ein gesetzlich vorgegebener Zeitraum von drei Monaten nach Mitteilung des
Kaufvertrages durch den Eigentümer zur Verfügung. In diesem Zeitraum ist
eine Entscheidung der zuständigen politischen Gremien der Stadt über die
Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen und das Recht gegenüber dem
Verkäufer durch Verwaltungsakt auszuüben.
Die Stadt Bonn kann das ihr aufgrund der Vorkaufssatzung zustehende
Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks
innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet.
Hierzu bedarf es keiner besonderen Regelungen in der Vorkaufssatzung.
Die Vorkaufssatzung verliert ihre Funktion mit Verwirklichung des
aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 7222-101. Da der Zeitpunkt dieser
Verwirklichung noch unbestimmt ist, wird das Außerkrafttreten der Satzung
nicht festgelegt.
Der Entwurf der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht ist als Anlage
beigefügt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Vorkaufsrechtssatzung (öffentlich)
2 Entwurf Vorkaufsrechtssatzung (öffentlich)Seite 4 von 6
Vorkaufsrechtssatzung Roleber (Bebauungsplan Nr. 7222-101)
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Holzlar
Maßstab 1: 3500 Datum: 22.05.2024
100 m 200 mSeite 5 von 6
Satzung der Bundesstadt Bonn
über ein besonderes Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Holzlar, für das Grundstück Siebengebirgsstraße
200, Gemarkung Holzlar, Flur 4, Flurstück 609 (ehema-
lige Landwirtschaftskammer Roleber)
vom XXXXXXX
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am
XXXXX aufgrund des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Bau-
gesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung
und des § 7 Abs. 1 der Gemeindeordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen in der zurzeit geltenden Fassung
folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am
19.09.2023, für das in § 2 bezeichnete Gebiet im Stadt-
bezirk Beuel, Ortsteil Holzlar städtebauliche Planungs-
ziele formuliert. Zur Sicherung der Planung für dieses Ge-
biet wird für das in § 2 bezeichnete Grundstück eine Sat-
zung über das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt
Bonn erlassen.
§ 2
Das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn er-
streckt sich auf das Grundstück Gemarkung Holzlar, Flur
4, Flurstück 609.
§ 3
(1) In dem in § 2 genannten Gebiet steht der Bun-
desstadt Bonn ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 25
Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu.
(2) Die Eigentumspartei des unter das Vorkaufsrecht
nach dieser Satzung fallenden Grundstücks ist ver-
pflichtet, der Bundesstadt Bonn den Abschluss ei-
nes Kaufvertrages über ihr Grundstück unverzüglich
anzuzeigen.
§ 4
Die Satzung tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt
der Bundesstadt Bonn in Kraft.
_________________________________
Die Satzung wird hiermit öffentlich bekanntgemacht.
Hinweise:
Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften
der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
beim Zustandekommen dieser Satzung kann nach Ablauf
von 6 Monaten seit dieser Bekanntmachung nicht mehr
geltend gemacht werden, es sei denn,
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein
vorgeschriebenes Anzeigeverfahren wurde nicht
durchgeführt,
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich be-
kanntgemacht worden,
c) die Oberbürgermeisterin hat den Satzungsbeschluss
vorher beanstandet oder
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber der
Bundesstadt Bonn vorher gerügt und dabei die ver-
letzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet
worden, die den Mangel ergibt.
Bonn, den
K. Dörner
OberbürgermeisterinSeite 6 von 6