Teilaufhebung des Bebauungsplan Nr. 7425-7 sowie Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6225-1, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, „Azaleenweg

Beschlussvorlage
öffentlich
240892
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Teilaufhebung des Bebauungsplan Nr. 7425-7
sowie Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6225-
1, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf,
„Azaleenweg
Beratungsfolge
Rat 20.06.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Bebauungsplan Nr. 7425-7 der Bundesstadt Bonn, im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Buschdorf ist für den Teilbereich zwischen der Kölnstraße,
der Otto-Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze
der Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651 gemäß §§ 2
Baugesetzbuch (BauGB) aufzuheben.
2. Der Bebauungsplan Nr. 6225-1 der Bundesstadt Bonn, Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Buschdorf, ist für den Bereich zwischen der Kölnstraße, der Otto-
Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der nordwestlichen Grenze der
Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651gemäß § 2 ff
Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.
Aufgrund der einzuhaltenden Fristen und der Sommerpause des Rates ist
eine Entscheidung des Rates erforderlich, ohne dass eine Vorberatung
hat stattfinden können. Die Anhörung der Bezirksvertretung Bonn erfolgt
gemäß § 36 Abs. 5 GO NRW als Dringlichkeitsentscheidung. Das Ergebnis
der Anhörung wird dem Rat mittels einer Stellungnahme vorgelegt. (siehe
unten)!
Mit Schreiben vom 22.03.2024 ging bei der Verwaltung ein Antrag auf
Vorbescheid zum Neubau einer Gewerbeeinheit (Einzelhandel, Drogeriemarkt)
mit zusätzlichen Wohneinheiten ein. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts hat die Kommune innerhalb von drei Monaten über
die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Baugesuchs zu entscheiden bzw.
einen Antrag auf Zurückstellung des Baugesuchs gem. § 15 BauGB zu stellen.
Die Frist beginnt, sobald die Bauvorlagen vollständig vorliegen. Da dem Antrag
nicht alle zur Beurteilung der Voranfrage erforderlichen Unterlagen beigefügt
waren, wurde der Antragsteller zur Ergänzung der Bauvorlagen aufgefordert.
Die noch fehlenden Unterlagen gingen am 29.04.2024 ein, so dass bis
zum 29.07.2024 über die Voranfrage zu entscheiden ist.
Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Planungsziele für den von derSeite 1 von 11
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Voranfrage betroffenen Bereich soll die Voranfrage auf Grundlage des
vorgelegten Aufstellungsbeschlusses gemäß § 15 BauGB zurückgestellt
werden. Die verwaltungsinterne Abstimmung über die Zurückstellung konnte
erst jetzt abgeschlossen werden. Zur Wahrung der Fristen in dem Verfahren ist
es zwingend erforderlich, mit dem Beschluss über den Aufhebungs- und den
Aufstellungsbeschluss die Sitzung des Rates am 20.06.2024 zu erreichen,
ohne dass zuvor eine Anhörung der Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am
28.05.2024 sowie eine Vorberatung in den Ausschüssen hat stattfinden
können. Die Zurückstellung muss innerhalb der Fristen – und damit vor dem
29.07.2024 - dem Bauherrn zugestellt sein. Zuvor ist der Aufstellungsbeschluss
im Amtsblatt bekanntzumachen und der Bauherr zur beabsichtigten
Zurückstellung gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW anzuhören. Zur
Wahrung dieser Fristen und vor dem Hintergrund der Sommerpause des Rates
ist eine Entscheidung in der Ratssitzung vom 20.06.2024 erforderlich.
Um das Anhörungsrecht der Bezirksvertretung Bonn zu wahren, soll die
Anhörung der Bezirksvertretung gemäß § 36 Abs. 5 GO NRW als
Dringlichkeitsentscheidung erfolgen. Über das Anhörungsergebnis wird der Rat
unterrichtet.
Ob alternativ ein bedingter Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel, ein
Bauvorhaben zurückzustellen, zulässig wäre, ist fraglich. Bei
planrechtsschaffenden Satzungsbeschlüssen ist ein Bedingungsverbot
verwaltungsgerichtlich eindeutig geklärt. Da Aufstellungsbeschlüsse ebenfalls
baurechtssteuernde Funktion haben, indem sie die Zulässigkeit eines bislang
zulässigen Vorhabens einschränken können, sollte vorsorglich ein bedingter
oder vorbehaltlicher Aufstellungsbeschluss unterbleiben.
Begründung
Plangebiet
Das Plangebiet erstreckt sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf,
zwischen der Kölnstraße, der Otto-Hahn-Straße, dem Azaleenweg und der
nordwestlichen Grenze der Grundstücke Azaleenweg 18 und Kölnstraße 651.
Das Plangebiet ist derzeit durch Einzelhandelsnutzungen geprägt. Neben
einem Lebensmitteldiscounter haben sich hier ein Fachgeschäft für Tierbedarf
und ein Textildiscounter angesiedelt. Die im Plangebiet gelegenen
Bestandsbauten orientieren sich zum Azaleenweg. Die den Gebäuden in
Richtung Kölnstraße vorgelagerten Freiflächen werden nahezu in Gänze als
Stellplatzanlagen für die Kunden genutzt. Damit stellt sich das Plangebiet als
fast vollständig versiegelt dar. Lediglich entlang der Grundstücksgrenzen
lockern schmale Grünstreifen mit geringem Baumbestand das Erscheinungsbild
auf.
Nördlich des Plangebietes besteht eine Tankstelle, die den Abschluss der
gewerblichen Nutzung hin zu einer wohnbaulichen Nutzung in Richtung Norden
und Westen markiert. Richtung Osten rundet das Plangebiet den
Siedlungsbereich zur freien Landschaft, die sich im Weiteren bis zum Rhein
erstreckt, ab. Im Süden grenzt landwirtschaftlich genutzte Fläche an, die jedoch
mittelfristig einer baulichen Entwicklung zugeführt werden soll.
Bestehendes Planungsrecht / Satzungen:
Regionalplan:
Im Regionalplan des Regierungsbezirkes Köln, Teilabschnitt Region Bonn /Seite 2 von 11
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Rhein-Sieg (Bezirksregierung Köln 2004) ist der Geltungsbereich des
Bebauungsplanes als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt.
Flächennutzungsplan:
Der Flächennutzungsplan stellt einen rund 30 m breiten Streifen parallel der
Kölnstraße als Grünfläche dar. Die übrige Plangebietsfläche ist als
Wohnbaufläche dargestellt.
Bebauungsplan:
Für ein größeres Gebiet zwischen Kölnstraße, Otto-Hahn-Straße,
Lärchenstraße und Friedlandstraße besteht derzeit Planungsrecht in Form des
Bebauungsplan Nr. 7425-7, der im Jahre 1970 als Satzung beschlossen sowie
nachfolgend in den Jahren 1979 und 1989 in kleineren Teilbereichen geändert
wurde.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, das Gebiet
im Wesentlichen einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen. Dabei sollte die
Planung zum einen auf die bereits im Umfeld vorhandenen zweigeschossige
Wohnbebauungen Rücksicht nehmen, zum anderen aber auch einen
deutlichen Abschluss der Bebauung Richtung Kölnstraße und Otto-Hahn-
Straße markieren. Entsprechend setzte der Bebauungsplan für weite Teile des
Plangebietes als Gebietstyp ein reines bzw. allgemeines Wohngebiet fest. Im
Eckbereich Lärchenstraße / Friedlandstraße ist eine ein- bis zweigeschossige
bzw. zwingend zweigeschossige Bebauung zulässig. Die Grundflächenzahl
(GRZ) beträgt hier 0,4, die Geschossflächenzahl (GFZ) variiert in Abhängigkeit
der Geschossigkeit von 0,5 bis 0,8. Im übrigen Wohngebiet setzt der
Bebauungsplan fünf Vollgeschosse in offener Bauweise fest. Die
Grundflächenzahl beträgt hier 0,3, die Geschossflächenzahl 1,0.
Den von der Teilaufhebung und Neuaufstellung betroffene Eckbereich
Kölnstraße / Otto-Hahn-Straße weist der Bebauungsplan als Gewerbegebiet in
offener Bauweise aus. Die Grundflächenzahl beträgt 0,7, die Baumassenzahl
bei einer maximalen Bauhöhe von 9 m. Die Nutzungsmöglichkeiten des
Gewerbegebietes schränkt der Bebauungsplan in der Weise ein, als nur
Anlagen und Betriebe zulässig sind, für die der Nachweis erbracht wird, dass
der von ihnen ausgehende Lärm an den Baulinien und Baugrenzen der
benachbarten WA-Gebiete 55 dB(A) am Tage und 40 dB(A) in der Nacht
(Zweitraum zwischen 22:00 und 7:00 Uhr) nicht überschreiten. Weiter sind
keine Fertigungen zulässig, die in die benachbarten WA-Gebiete belästigende
Gerüche emittieren.
Denkmal:
Die Kölnstraße ist unter der Denkmal-Nummer V 49, römische Straße, als
Bodendenkmal eingetragen und unterliegt somit dem Denkmalschutz.
Anlass der Teilaufhebung des Bebauungsplanes in Verbindung mit der
Schaffung neuen Planungsrechtes
Mit Schreiben vom 19.03.2024 wurde bei der Verwaltung ein Antrag auf
Vorbescheid für das Grundstück Kölnstraße 651 gestellt. Zielsetzung des
beabsichtigten Bauvorhabens ist, nach Niederlegung des Bestandsgebäudes
einen mehrgeschossigen Neubau mit Tiefgarage zu errichten. Dabei soll im
Erdgeschoss ein Drogeriemarkt mit rund 760 m² Verkaufsfläche entstehen. In
zwei weiteren Vollgeschossen ist eine Wohnnutzung beabsichtigt. Dem Neubau
vorgelagert soll ein weiterer Laden / Kiosk von rund 40 m² VerkaufsflächeSeite 3 von 11
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entstehen.
Der im Bestand vorhandenen Textildiscounter mit rund 650 m² Verkaufsfläche
soll damit durch eine andere Einzelhandelsnutzung ersetzt werden.
Planungsziel Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 7425-7
Im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung des Baugesuches zeigte sich,
dass der Bebauungsplan für den Bereich des Gewerbegebietes die nichtige
Festsetzung von maximal zulässigen Immissionswerten, sogenannten
„Zaunwerten“, trifft. Der im Bebauungsplan festgesetzte maximal zulässige
Pegel von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts, der gemäß der textlichen
Festsetzung an den Baulinien bzw. Baugrenzen der benachbarten WA-Gebiete
nicht überschritten werden darf, gehört nicht zu den in der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugelassenen Festsetzungen.
Zwar besteht nach § 8 Abs. 4 BauNVO in der hier maßgeblichen Fassung vom
1968 die Möglichkeit, Gewerbegebiete nach der Art der Betriebe und Anlagen
und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften zu gliedern.
Entsprechend können auch Emissionsgrenzwerte nach dem Modell der
sogenannten immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel
festgesetzt werden (BVerwG, B.v. 2.10.2013 - 4 BN 10.13 - juris Rn. 5, B.v.
27.1.1998 - 4 NB 3.97 - juris Rn. 5 f.).
Dieser immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel ist ein
zulässiger Maßstab für das Emissionsverhalten eines Betriebes oder einer
Anlage, der als deren „Eigenschaft“ im Sinne von § 8 Abs. 4 BauNVO
festgesetzt werden kann. Die Festsetzung setzt allerdings voraus, dass die
Emissionsgrenzwerte das Emissionsverhalten jedes einzelnen Betriebes und
jeder einzelnen Anlage in dem betreffenden Gebiet verbindlich regeln. Ein
Pegel für mehrere Betriebe oder Anlagen ist unzulässig, weil mit ihm keine
Nutzungsart, insbesondere nicht das Emissionsverhalten als „Eigenschaft“ von
Anlagen und Betrieben im Sinne des § 8 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, sondern
nur ein Immissionsgeschehen gekennzeichnet wird, das von unterschiedlichen
Betrieben und Anlagen gemeinsam bestimmt wird und er anders als ein
immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel nicht bestimmt,
welche Emissionen von einer einzelnen Anlage oder einem einzelnen Betrieb
ausgehen dürfen (BVerwG, U.v.16.12.1999 - 4 CN 7.98 - juris Rn. 24).
Bei dem im Bebauungsplan Nr. 7425-7 festgesetzte Pegel von 55/40 dB(A)
handelt sich um einen Pegel, der an den Baugrenzen bzw. Baulinien des
angrenzenden Wohngebietes nicht überschritten werden darf. Damit setzt der
Bebauungsplan nicht das Emissionsverhalten als „Eigenschaft“ bestimmter
Anlagen und Betriebe im Sinne von § 8 Abs. 4 BauNVO fest, sondern definiert
einen Ort, an dem ein bestimmter Pegel nicht überschritten werden. Damit hält
sich der Bebauungsplan für den Teilbereich des ausgewiesenen
Gewebegebietes nicht an den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und an die
Regelungen der BauNVO. Der Festsetzung entbehrt insofern eine
Rechtsgrundlage.
Da die Ausweisung eines Gewerbegebietes unmittelbar an die für die
angrenzende Wohnnutzung erforderliche Einschränkung des
Immissionsverhaltens der im Gewerbegebiet zulässigen Anlagen und Betriebe
gekoppelt ist, ist der Bebauungsplan für den Teilbereich des Gewerbegebietes
als Unwirksamkeit anzusehen.
Die Nichtigkeit eines solchen, in einem Teilbereich fehlerhaften
Bebauungsplans ist im Allgemeinen nicht offenkundig und solange derSeite 4 von 11
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betroffene Teilbereich des Bebauungsplans nicht in einem nach
Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich vorgeschriebenem Verfahren oder in einem
Normenkontrollverfahren förmlich aufgehoben wurde, erzeugt er nach gängiger
Rechtsprechung den Schein der Rechtsgeltung. Dementsprechend ist der
Bebauungsplan Nr. 7522-77 aufgrund seiner Unwirksamkeit für den betroffenen
Teilbereich zwischen der Kölnstraße, der Otto-Hahn-Straße, dem Azaleenweg
und der nordwestlichen Grenze der Grundstücke Azaleenweg 18 und
Kölnstraße 651 aufzuheben.
Als Folge der Nichtigkeit sind Bauvorhaben innerhalb des betroffenen
Teilgebietes derzeit nach § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Um im
Hinblick auf neue Ansiedlungsinteressen von Einzelhandelsbetrieben in diesem
Bereich einer städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzusteuern, die aus
heutiger Sicht auf der Grundlage des § 34 BauGB möglich wäre, bedarf es zur
Sicherung der neuen Planungsziele der Beschlussfassung über die
Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 7425-7 in Verbindung mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6225-1.
Planungsziel Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6225-1
Mit der Aufstellung des (Text-)Bebauungsplanes Nr. 6225-1 wird das Ziel
verfolgt, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb des Plangebiets
zu steuern. Entsprechend soll der Bebauungsplan Festsetzungen zur
Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen treffen. Auf konkretisierende
Festsetzungen zu der Art und das Maß der baulichen Nutzung, zu den
überbaubaren Grundstücksflächen und zu Verkehrsflächen soll der
Bebauungsplan dagegen verzichten. Unter Berücksichtigung der bestehenden
Bebauung im Plangebiet selbst und im direkten Umfeld kann eine künftige
bauliche Entwicklung anhand der Einfügungskriterien des § 34 Baugesetzbuch
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) ausreichend gesteuert werden.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK), das im Juni 2008
beschlossen (DS-Nr.: 0811198) und im Dezember 2012 überarbeitet wurde
(DS-Nr.: 113540EB22), berücksichtigt die Zielsetzungen der Landesplanung
(Landesentwicklungsplan NRW) und der Regionalplanung (Regionalplan für
den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg). Danach
liegt das Plangebiet nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches oder
einer Eignungsfläche.
Derzeit wird das Einzelhandels- und Zentrenkonzept erneut fortgeschrieben.
Die bisherigen genannten Zielsetzungen sollen im Wesentlichen beibehalten,
jedoch unter Berücksichtigung geänderter rechtlicher und
wirtschaftsstruktureller Rahmenbedingungen sowie von Veränderungen in der
Siedlungsstruktur aktualisiert werden.
Bereits das BEZK 2008 bzw. die Ergänzung 2012 enthält eine
Ausnahmeregelung für solitäre Einzelhandelsbetriebe mit einem
nahversorgungsrelevanten Kernsortiment. Um eine Ausnahme erteilen zu
können, müssen die Einzelhandelsbetriebe bestimmten Kriterien bzw.
Bemessungen (fußläufige Erreichbarkeit, Einzugsbereich im Verhältnis zur
Verkaufsflächendimensionierung etc.) einhalten. Dabei ist jedoch nicht
entscheidend, ob es sich um eine großflächige Verkaufsfläche über 800 m²Seite 5 von 11
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handelt. Insbesondere für das Kernsortiment Drogeriewaren, das meist
kleinflächig ist, hat sich gezeigt, dass im Gegensatz zum Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel eine wesentlich größere Mantelbevölkerung nötig ist. Der
geltenden Ausnahmeregelung liegt eine Tragfähigkeitsberechnung zur
Vorabschätzung zu Grunde. In der Berechnung wird der mögliche
Flächenumsatz des Vorhabens im Verhältnis zur vorhandenen Kaufkraft in
einem Radius von ca. 500 Metern zum Vorhaben gesetzt. Der Flächenumsatz
eines Drogeriemarktes bewegt sich je nach Anbieter innerhalb der Spanne
eines Lebensmittel-Vollsortimenters oder Discounters, die pro Kopf Ausgaben
für das Sortiment Drogeriewaren betragen im Verhältnis zu den pro Kopf
Ausgaben zu Nahrungs- und Genussmittel nur ca. ein Achtel, daraus ergibt sich
ein höherer Einzugsbereich bzw. eine höhere Kundenfrequenz damit der Markt
tragfähig ist. Bei projektbezogenen Auswirkungsanalysen, in denen die
angestrebte Nutzung ihren räumlichen Auswirkungen im Detail begutachtet
wird, hat sich bei verschiedenen Projekten gezeigt, dass der Betriebstyp des
Drogeriemarktes negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
hervorrufen kann. Schlussfolgernd kann abgeleitet werden, dass Nahversorger
mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren außerhalb eines zentralen
Versorgungsbereiches negative Auswirkungen auf umliegende zentrale
Versorgungsbereiche hervorrufen können.
Entsprechend wird im Entwurf der Fortschreibung des Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzeptes diesbezüglich eine Unterscheidung bei der Steuerung
für ergänzende Nahversorger außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen
vorgesehen. So soll sich zukünftig die Ausnahmeregelung nur auf den
Betriebstypen eines Lebensmittelmarktes mit dem Kernsortiment Nahrungs-
und Genussmittel beziehen.
Der Entwurf der Fortschreibung sieht weiterhin eine vierstufige
Zentrenhierarchie vor (Innenstadt, Stadtbezirkszentren, Quartierszentren und
Nahversorgungszentren). Zur Sicherstellung der Nahversorgung der
Bevölkerung soll zusätzlich ein räumliches Nahversorgungskonzept mit
aufgenommen werden. In diesem sollen ergänzend Nahversorgungsstandorte
dargestellt werden, sodass ein flächendeckendes Nahversorgungsnetz
entsteht, durch, dass sich die Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs,
fußläufig versorgen kann (DS-Nr.: 240707).
Wie im Entwurf der Anlage zur Mittelungsvorlage 240707 auf den Seiten drei
und vier dargestellt, sollen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, in
integrierten Lagen und innerhalb von Nahversorgungsstandorten keine
Drogeriemärkte entstehen. Auch innerhalb von zentralen
Versorgungsbereichen sollen in den niedrigsten geplanten Hierarchiestufen,
dem Quartierszentrum und dem Nahversorgungszentrum, Drogeriemärkte nur
nach eingehender Prüfung (Verträglichkeitsanalyse) entstehen. Die Erkenntnis
der Steuerungspraxis ist grundlegend, dass der Betriebstyp des
Drogeriemarktes auch unterhalb der Großflächigkeit negative Auswirkungen im
Sinne des § 11 BauNVO zu Folge haben kann, die einer weiteren Steuerung
bedürfen.
Zudem müssen zur Prüfung der Verträglichkeit von Planungen, auch wenn
Verkaufsflächen mehrerer Betriebe nicht zu einer Verkaufsfläche
zusammengerechnet werden dürfen, Synergieeffekte der Nutzungen insgesamt
untersucht werden. Entsprechend Ziel 6.5-8 - Einzelhandelsagglomeration LEP
NRW sind die Gemeinden dazu angehalten dem Entstehen, der Verfestigung
oder Erweiterungen von Einzelhandelsagglomerationen entgegenzuwirken. Der
Einzelhandelserlass führt dazu aus (siehe S. 45 f):Seite 6 von 11
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"Wann gemäß LEP NRW eine Einzelhandelsagglomeration im Sinne von Ziel
6.5-8 vorliegt, wird in den Erläuterungen zu Ziel 6.5-8 definiert. Dies ist dann
der Fall, wenn mehrere selbstständige, auch je für sich nicht großflächige
Einzelhandelsbetriebe räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt
werden sollen und davon raumordnerische Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3
BauNVO (Regelvermutung) wie bei einem Einkaufszentrum oder einem
großflächigen Einzelhandelsbetrieb ausgehen bzw. ausgehen können. Die
Regelung umfasst alle Arten von Einzelhandelsagglomerationen."
Mit Eingang vom 22.03.2024 liegt der Verwaltung ein Antrag auf Vorbescheid
zum Neubau einer Gewerbeeinheit (Einzelhandel, Drogeriemarkt) mit
zusätzlichen Wohneinheiten auf dem Grundstück Kölnstraße 651 vor, welches
im Zusammenhang mit den bestehenden Nutzungen und der bereits
konkretisierten Planung zu betrachten ist. Grundlegend können aufgrund der
bereits vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchungen zum gegenüberliegenden
Vorhaben an der Otto-Hahn-Straße (Aufstellung des Bebauungsplans 6325-1,
Zielbeschluss DS-Nr. 1710517), die zu Beginn neben einem Lebensmittel-
Vollsortimenter auch einen Drogeriemarkt enthielten, bereits negative
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO vermutet werden. Nach
zunächst der Verkleinerung der Verkaufsfläche für den projektierten
Drogeriemarkt, wurde auch in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln und
den Nachbarkommunem, der Drogeriemarkt vollständig aus der Planung
genommen. Negative Auswirkungen konnten nicht einschlägig genug widerlegt
werden bzw. wird an einem gewissen Punkt eine Verkaufsfläche erreicht, die zu
klein für einen wirtschaftlichen Betrieb ist.
Die Vorabstimmung mit den Nachbarkommunen ist auch nach den
Vereinbarungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes des regionalen
Arbeitskreises Bonn, Rhein-Sieg, Ahrweiler (:rak) durchgeführt worden (siehe
https://region-bonn.de/projekt-details/regionales-einzelhandels-und-
zentrenkonzept-rezk).
Neben möglichen Auswirkungen auf Nachbargemeinden, konnten mit dem
projektierten Drogeriemarkt (mit einer Verkaufsfläche von 800 qm) auch, nicht
unerhebliche Auswirkungen, auf die zentralen Versorgungsbereiche in Neu-
Tannenbusch sowie die Neue Auerberger Mitte und Dransdorf, ermittelt
werden. Diese lagen teilweise bei einer Umsatzumverteilung von über 20 %.
Die Umsatzumverteilung gibt an, wieviel Kaufkraft durch das Planvorhaben von
anderen Standorten abgezogen wird. Ein Wert von über 10 % wird bereits als
kritisch angesehen, wobei auch durch Werte unter 10 %, negative
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung, nicht
pauschal ausgeschlossen werden können.
Der Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sieht für das von der
Aufstellung betroffene Plangebiet, auch aufgrund der Anregungen und
Wünsche bei der Erstellung des IEK Buschdorf, einen Nahversorgungsstandort
vor. Innerhalb eines solchen Nahversorgungsstandortes sollen
Lebensmittelmärkte bis 800 m², Lebensmittelhandwerk (ins. Bäcker, Metzger),
nahversorgungsrelevante Fachgeschäfte (z.B. Zeitschriften), Tankstellenshops
und Kioske/Hofläden zulässig sein; Drogeriefachmärkte sollen nicht zugelassen
werden.
Vor diesem Hintergrund soll - der Überarbeitung des BEZK vorgreifend - bereits
jetzt für den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans derSeite 7 von 11
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planerischen Zielsetzung, die umgebenden zentralen Versorgungsbereiche in
Bonn und den Nachbarkommunen zu schützen, Vorrang eingeräumt und hier
zukünftig die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben insofern eingeschränkt
werden, als nur Lebensmittelmärkte bis 800 m² Verkaufsfläche,
Lebensmittelhandwerk (ins. Bäcker, Metzger), nahversorgungsrelevante
Fachgeschäfte (z.B. Zeitschriften), Tankstellenshops und Kioske/Hofläden
zulässig sind. Lebensmittelmärkten mit Verkaufsflächen über 800 m²
Verkaufsfläche sind nur in Einzelfällen zulässig. Hier bedarf es jeweils einer
Einzelfallbetrachtung (Verträglichkeitsanalyse); weiterhin muss ein besonderer
Begründungszusammenhang gegeben sein. Drogeriefachmärkte sollen nicht
zugelassen werden. Ebenso wird zentrenrelevanter Einzelhandel
ausgeschlossen.
Nach dem für die Bundesstadt Bonn erstellten Zentrenkonzept sind die
Sortimente (Schnitt-) Blumen, Bad- und Sanitärzubehör, Bastel- und
Geschenkartikel, Bekleidung aller Art, Beleuchtungskörper, Lampen,
Briefmarken, Bücher, Campingartikel, Computer, Kommunikationselektronik,
Drogeriewaren (nahversorgungsrelevant), Elektrokleingeräte, Fahrräder und
Zubehör, Foto, Video, Gardinen und Zubehör, Glas, Porzellan, Keramik, Haus-
und Heimtextilien, Stoffe, Haushaltswaren/Bestecke, Kosmetika und
Parfümerieartikel, Kunstgewerbe/Bilder- und Bilderrahmen, Kurzwaren,
Handarbeiten, Wolle, Leder- und Kürschnerwaren, Musikalien, Nähmaschinen,
Nahrungs- und Genussmittel (nahversorgungsrelevant), Optik und Akustik,
Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf, Pharmazeutika, Reformwaren,
Sanitätswaren, Schmuck, Gold- und Silberwaren, Schuhe und Zubehör,
Spielwaren, Sportartikel einschl. Sportgeräte, Tonträger, Uhren,
Unterhaltungselektronik und Zubehör, Waffen, Jagdbedarf, Wasch- und
Putzmittel sowie Zeitungen/Zeitschriften als zentren- bzw.
nahversorgungsrelevant einzustufen.
Zu den Sortimenten der Einzelhandelsbetriebe, die in der Regel keine
Auswirkungen auf Zentren und Nahversorgungsbereiche haben, zählen
Elektrogroßgeräte, Bad-, Sanitäreinrichtungen, Bauelemente, Baustoffe,
Beschläge, Eisenwaren, Bodenbeläge, Tapeten, Teppiche, Boote und Zubehör,
Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse, Büromaschinen (ohne Computer), Erde,
Torf, Kraftfahrzeuge aller Art und Zubehör, Farben, Lacke, Fliesen,
Gartenhäuser, -geräte, Herde/Öfen, Holz, Installationsmaterial, Küchen, Möbel
(incl. Büromöbel), Pflanzen und –gefäße, Rollläden und Markisen, Werkzeuge,
Zäune sowie Zooartikel.
Im Plangebiet vorhandene Betriebe, die aufgrund ihrer Standortlage bzw. ihres
Sortiments nicht den vorgenannten Zielsetzungen entsprechen, genießen
grundsätzlich Bestandsschutz auf den genehmigten Bestand und die
genehmigte Funktion. Um einen erweiterten Bestandsschutz zu gewähren, ist
eine sogenannte „Fremdkörperfestsetzung“ gemäß § 1 Abs. 10
Baunutzungsverordnung (BauNVO) möglich. Hiermit können auch
Erweiterungen, Erneuerungen, Nutzungsänderungen und Änderungen dieser
Anlagen zugelassen werden (Änderungen beziehen sich auf die äußere Gestalt
oder das Innere der Anlage). Die Fremdkörperfestsetzung bietet den Vorteil,
dass die Bestandsnutzungen, die nicht den grundsätzlichen Zielen des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entsprechen, nicht verfestigt werden und
die Fläche nach Betriebsaufgabe fortan den Festsetzungen des neu
aufzustellenden Bebauungsplans unterliegen, wonach hier eine eingeschränkte
Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben vorgesehen ist. Ob eine solche
Fremdkörperfestsetzung zu treffen ist, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.Seite 8 von 11
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Der mit Eingang vom 22.03.2024 der Verwaltung vorliegende Antrag auf
Vorbescheid zum Neubau einer Gewerbeeinheit (Einzelhandel, Drogeriemarkt)
mit zusätzlichen Wohneinheiten auf dem Grundstück Kölnstraße 651 soll auf
Grundlage des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 15 BauGB zurückgestellt
werden soll.
Verfahrensvorschlag:
Die Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr.7425-7 sowie die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr.6225-1 sollen jeweils als Maßnahmen der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB
durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die Durchführung des
beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da bei der Aufhebung / der
Aufstellung des Bebauungsplans – auch unter Berücksichtigung geringfügigen
Nachverdichtungspotentiale- zukünftig im Plangebiet die gemäß § 13a Abs. 1
Nr. 1 BauGB maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2
BauNVO nicht erreicht wird. Auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB soll aufgrund des § 13 Abs. 2 Ziffer 1.
Baugesetzbuch verzichtet werden. Die Öffentlichkeit und die Behörden sowie
sonstige Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der öffentlichen
Auslegungen der Teilaufhebung und des neuen Bebauungsplanes gemäß § 3
Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch ausreichend Gelegenheit haben, sich
über die Ziele der Planung zu informieren und eine Stellungnahme abzugeben.
Bei Bebauungsplänen, die als Maßnahme der Innenentwicklung aufgehoben
bzw. aufgestellt werden, ist eine förmliche Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB bzw. die Erarbeitung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB nach
den gesetzlichen Bestimmungen nicht erforderlich. Die umweltrelevanten
Gesichtspunkte werden dennoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne
formale Vorgaben geprüft und in die Planung eingestellt werden.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 7425-7 (öffentlich)
2 Übersichtsplan Bebauungsplan Nr. 6225-1 (öffentlich)Seite 9 von 11
Bebauungsplan Nr. 7425-7 -Teilaufhebung-
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Teilaufhebung des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 02.05.2024
100 mSeite 10 von 11
Textbebauungsplan Nr. 6225-1
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Textbebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 03.05.2024
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