Konkretisierung des Raumprogramms Stadthalle Bad Godesberg

Mitteilungsvorlage
öffentlich
240764
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Konkretisierung des Raumprogramms Stadthalle
Bad Godesberg
Beratungsfolge
Projektbeirat Sanierung Stadthalle Bad
Godesberg
28.05.2024 Kenntnisnahme
Bezirksvertretung Bad Godesberg 21.08.2024 Kenntnisnahme
Rat 29.08.2024 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Im weiteren Sanierungsprozess der Stadthalle Bonn-Bad Godesberg stehen in
den nächsten Schritten die Beauftragungen der Planungen durch Fachpla-
ner:innen und Architekt:innen an. Als Grundlage für diese wird das erstellte
Raumprogramm weiterhin konkretisiert und erweitert. Durch die vorbereitenden
Überlegungen soll es den Planer:innen möglich sein, die zukünftigen Nut-
zungsprioritäten zu erkennen und die Räumlichkeiten dieser entsprechend pla-
nen zu können.
Hierfür sind folgende Parameter zu berücksichtigen:
1. Die Infrastruktur der Stadthalle Bad Godesberg soll so ausgestattet
werden, dass ein autarker Betrieb der Veranstaltungsstätte im Objekt
möglich ist. Das heißt, es sind die notwendigen Büros und Betriebs-
/Logistikflächen zu planen.
2. Neben der Vollküche für das Restaurant soll vor Ort nicht gekocht, son-
dern ausschließlich mit externem Catering gearbeitet werden.
3. Die zukünftige Konzeption der Stadthalle Bad Godesberg wird unter
steuerlichen Gesichtspunkten dahingehend ausgerichtet diese weiterhin
als Betrieb gewerblicher Art zu führen, mit der Zielsetzung die Optierung
zur Umsatzsteuer beizubehalten.
Zu. 1. Autarker Betrieb der Veranstaltungsstätte
Um Nutzungsprioritäten, Betreiberkonstrukte und bauliche Anforderungen ablei-
ten zu können, wurden in den vergangenen Monaten verschiedene vergleich-
bare Locations besichtigt, die lokalen Vereine befragt, Fragen an die politischen
Fraktionen gestellt, die Entwicklungen des Eventmarktes der letzten Jahre ana-
lysiert und weitere Experteninterviews mit verschiedenen Marktteilnehmern,
Betreibern, Veranstaltern, Caterern etc. geführt. Die gesammelten Erkenntnisse
wurden in Gesprächen mit dem ehemaligen Pächter der Stadthalle rückgekop-
pelt. Sie bilden die Basis für den dafür notwendigen Raumbedarf, die zukünfti-
gen Nutzungsansprüche und die technischen Erfordernisse.
Die Planungen sollen darauf ausgerichtet werden, dass die Stadthalle zukünftig
autark betrieben werden kann. Das bedeutet, dass erforderliche Logistik-, Büro-
und Betriebsflächen direkt vor Ort vorgesehen und die Flächen nicht als „Satel-
lit“ einer externen Betriebsstruktur konzeptioniert werden. So soll gewährleistetSeite 1 von 4
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werden, dass die am 17.11.2022 beschlossene konzeptionelle Ausrichtung auf
große Veranstaltungen und Kongresse wie auch auf örtliche Vereine, Gemein-
schaften und sonstige Initiativen gewährleistet werden kann. Die Erkenntnisse
aus zahlreichen Gesprächen haben gezeigt, dass andere Locations, die eine
ähnliche inhaltliche Ausrichtung besitzen, oftmals mit zu knapp bemessenen
Flächen ausgestattet sind. Insbesondere Verwaltungs- und Büroflächen sind
von besonders hoher Bedeutung. Eine multifunktionale Nutzung führt zu einer
sehr hohen Anzahl von Veranstaltungen unterschiedlicher Größen, was auch
vom ehemaligen Pächter bekräftigt wurde. Um Schnittstellen koordinieren, in
unterschiedlichen Preisniveaus flexibel agieren und als guter Ansprechpartner
für alle Nutzer zur Verfügung stehen zu können, ist es essenziell, dass nicht nur
der operative Ansprechpartner, sondern auch die unterschiedlichen weiteren
erforderlichen Kompetenzen vor Ort und greifbar sind. Nur so kann gewährleis-
tet werden, dass sich spontan und unkompliziert um Veranstaltungen geküm-
mert werden kann, sich ergebende Zeitfenster aber auch für andere Tätigkeiten
wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können
Zu. 2. Externes Catering für Veranstaltungsstätte
Der politische Beschluss stellt Multifunktionalität, Flexibilität und eine Vielzahl
unterschiedlicher Nutzungen in den Fokus. Um diese speziellen Anforderungen
auch gastronomisch erfüllen zu können, werden die weiteren Planungen in eine
Richtung gelenkt, welche es ermöglicht, möglichst alle Veranstaltungsgrößen
mit dem gewünschten gastronomischen Angebot zu bewirtschaften. Da es sich
um Veranstaltungen mit sehr unterschiedlichem Charakter handelt, sollen die
weiteren Planungen vorsehen, dass die Küchenflächen individuell und von
mehreren Beteiligten parallel genutzt werden können.
Kleine Veranstaltungen mit weniger als 50 Teilnehmern mit oder ohne Spei-
senwunsch stellen sich in den allerhäufigsten Fällen für externe Caterer als
unwirtschaftlich dar. Sie stellen im Gegenzug auf Grund der vor Ort vorhande-
nen Infrastruktur und des ohnehin erforderlichen Tagesgeschäftes für den
Pächter des Restaurants einen sehr attraktiven Grundumsatz dar. Deshalb ist
davon auszugehen, dass sich kleinere Veranstaltungen gastronomisch vom
Pächter des Restaurants beliefern lassen werden. Die planerische Vorgabe,
das Restaurant mit einer Vollküche vorzusehen, erscheint sinnvoll, um diesen
sehr attraktiven Gastronomiestandort in Innenstadt- und Parklage mit einem
geeigneten und ansprechenden Konzept versehen zu können, eine Drittnutz-
barkeit direkt einzuplanen und um als Caterer für das Segment der kleinen
Veranstaltungen arbeiten zu können. Ein sehr großer Teil der Veranstaltungen
mit weniger als 50 Personen ohne gewünschtes Speisenangebot findet in einer
intensiveren Terminhäufigkeit statt. Die Versorgung mit einem gewünschten
Getränkeangebot erfolgt sehr oft durch die Aufstellung von Kühlschränken, aus
denen die Getränke durch Selbstbedienung entnommen und am Ende auf Ver-
brauchsbasis abgerechnet werden können. Um den zukünftigen Pächter des
Restaurants nicht mit Veranstaltungen dieser Art zu umfangreichen Öffnungs-
zeiten und/oder unwirtschaftlichen Personaleinsätzen „zu zwingen“, wird im
Planungsprozess vorgesehen, dass die Versorgung mit einem Getränkeange-
bot auch direkt durch den Betreiber der Eventflächen erfolgen kann.
Um dennoch die unterschiedlichen Veranstaltungsformate angemessen mit
einem ansprechenden Speisenangebot ausstatten zu können, soll zukünftig im
Eventbereich nicht mehr vor Ort gekocht, sondern mit einem oder mehreren
externen Caterern gearbeitet werden. Da in den allermeisten Fällen nicht in
Veranstaltungscentern gekocht wird, wird die Planung der Küchenausstattung
darauf ausgerichtet. Im Eventbereich sollte daher mit einer oder mehreren Ca-Seite 2 von 4
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teringküchen (evtl. modular verbindbar) geplant werden, welche die erforderli-
chen Arbeitsflächen bieten, jedoch keine umfangreiche Küchenausstattung
erhalten. Hierdurch soll auch vermieden werden, Geräte anzuschaffen, welche
in der Folge nicht regelmäßig genutzt, jedoch gepflegt und gewartet werden
müssen. Des Weiteren sollten separat nutzbare Lager- und Kühlflächen, aber
auch Logistikwege geschaffen werden.
Zu. 3. Betrieb gewerblicher Art
Die Bundesstadt Bonn möchte die Stadthalle Bad Godesberg modernisieren
und an einen Pächter verpachten, welcher wiederum die Stadthalle an Unter-
nehmen, Vereine, Verbände, Parteien, Privatpersonen etc. überlässt (sog. Zwi-
schenvermietung).
Dabei geht die Bundesstadt Bonn davon aus, dass das Finanzamt die ihr von
den mit der Durchführung der Baumaßnahmen betrauten Unternehmen in
Rechnung gestellte Umsatzsteuer (Vorsteuer) unter bestimmten Voraussetzun-
gen ganz oder teilweise erstatten wird.
Das Recht zur Geltendmachung der gesamten in Rechnung gestellten Umsatz-
steuer (= vollständiger Vorsteuerabzug) hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Nach derzeitiger Rechtslage erfolgt die umsatzsteuerliche Würdigung eines
Sachverhaltes nur, wenn die Voraussetzungen für einen Betrieb gewerblicher
Art (BgA) erfüllt sind. Als BgA einer juristischen Person des öffentlichen Rechts
(jPdöR) gilt auch die Verpachtung eines solchen Betriebes (Verpachtungs-
BgA). Die Stadthalle Bad Godesberg erfüllt bislang die Voraussetzungen eines
Verpachtungs-BgA und wird derzeit im BgA „Gaststättenverpachtung“ geführt.
Mit Einführung des § 2b UStG (vermutlich zum 01.01.2025) ist die umsatzsteu-
erliche Würdigung eines Sachverhaltes nicht mehr von dem Vorliegen eines
BgA abhängig. An der im Folgenden vorgenommenen umsatzsteuerlichen
Würdigung ändert sich hierdurch allerdings nichts.
Nach § 4 Nr. 12 S. 1 a) des Umsatzsteuergesetzes (UStG) ist die Vermietung
und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. Werden
Eingangsleistungen (hier: die Ausführung von Baumaßnahmen durch die damit
beauftragten Firmen) für die Erbringung steuerfreier Ausgangsumsätze ver-
wendet, ist der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG ausgeschlossen.
Unter gewissen Voraussetzungen besteht nach § 9 UStG die Möglichkeit, auf
die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 S. 1 UStG zu verzichten und die Ausgangs-
umsätze somit als steuerpflichtig zu behandeln. Die Voraussetzungen für die
Anwendung des § 9 UStG wurden seit 1980 stetig erweitert, sodass es Stand
heute sechs Fassungen gibt. In welcher Fassung § 9 UStG anzuwenden ist, ist
vom Baubeginn und der Fertigstellung eines Gebäudes abhängig. Wird durch
einen Anbau an einem Gebäude oder eine Aufstockung eines Gebäudes er-
tragsteuerlich ein selbständiges Wirtschaftsgut hergestellt, ist für dieses neue
Wirtschaftsgut erneut zu prüfen, welche Fassung von § 9 UStG anzuwenden
ist. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude nachträglich durch Herstellungsarbeiten so
umfassend saniert oder umgebaut wird, dass nach ertragsteuerlichen
Grundsätzen ein anderes Wirtschaftsgut entsteht. Die Anwendung des § 9
UStG ist daher für jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen.
Die Option nach § 9 UStG setzt mindestens voraus, dass die Verpachtung an
einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Die weiterenSeite 3 von 4
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Voraussetzungen sind von der anzuwendenden Fassung abhängig. Werden die
Räumlichkeiten auf der Endstufe für nichtunternehmerische Zwecke genutzt
(z.B. Überlassung an Vereine, Verbände, Parteien, Privatpersonen), kann die
Option ausgeschlossen sein.
Im Hinblick auf die Modernisierungskosten für die Stadthalle Bad Godesberg
besteht das Risiko, dass die Stadt die ihr in Rechnung gestellte Umsatzsteuer
nicht voll als Vorsteuer abziehen kann, falls die künftig gegenüber dem Pächter
erbrachten Verpachtungsumsätze nicht voll umsatzsteuerpflichtig sein sollten.
Für eine vorsteueroptimierte Planung ist es unerlässlich den gesamten Sach-
verhalt zu kennen. Insbesondere die folgenden Punkte sind für die Beurteilung
von entscheidender Bedeutung:
➢ Abriss oder Sanierung des großen Saals
➢ Erhalt oder Beeinträchtigung der wesentlichen Substanz der Gebäude-
teile (z.B. Fundamente, tragende Innen- und Außenwände, Geschoss-
decken und Dachkonstruktionen)
➢ Nutzungskonzept
Eine abschließende umsatzsteuerrechtliche Gestaltung mit dem Ziel der Optie-
rung zur Umsatzsteuer kann erst erfolgen, wenn zu den vorgenannten Punkte
alle erforderlichen Erkenntnisse vorliegen.
Anlage/n
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