Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes - Beschluss der öffentlichen Auslegung in Anlehnung an § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch

Beschlussvorlage
öffentlich
240726
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes - Beschluss der öffentlichen
Auslegung in Anlehnung an § 3 Abs. 2 und § 4 Abs.
2 Baugesetzbuch
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 22.01.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 29.01.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 29.01.2025 Empfehlung
Beirat Kinder- und Jugendbeteiligung 31.01.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 04.02.2025 Empfehlung
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
04.02.2025 Empfehlung
Beirat Bürgerbeteiligung 07.02.2025 Empfehlung
Bezirksvertretung Hardtberg 11.02.2025 Empfehlung
Ausschuss für Beteiligung der Bürgerinnen
und Bürger
12.02.2025 Empfehlung
Rat 20.03.2025 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Die Verwaltung wird beauftragt, den Entwurf der Fortschreibung des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (Anlage) in Anlehnung an § 3 Abs. 2
und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch öffentlich auszulegen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, parallel zur öffentlichen Auslegung in
geeigneter Weise über die Inhalte der Fortschreibung zu informieren.
Begründung
Ausgangslage
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt als städtebauliches
Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) ein
informelles Instrument der Stadtentwicklung zur gesamtstädtischen Steuerung
der Einzelhandelslandschaft dar. Damit dient es der Vorbereitung der
Bauleitplanung und ist nach § 34 Abs. 3 BauGB in Baugenehmigungsverfahren
im unbeplanten Innenbereich zu beachten, sodass es als Abwägungsbelang
aufzunehmen ist.
Bereits seit 1977 wird die Einzelhandelslandschaft in der Bundesstadt Bonn
gesamtstädtisch auf Grundlage eines entsprechenden Konzeptes gesteuert.
Das geltende Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) ist aus demSeite 1 von 293
Seite 2
Jahr 2008 und wurde in 2012 ergänzt (DS-Nr.: 0811198 und DS-Nr.: 111354).
Ziel der Fortschreibung
Vor dem Hintergrund des beschleunigten Wandels im Einzelhandel sowie
aufgrund von Änderungen des Planungsrechts, sind die geltenden
Steuerungsinstrumente aus 2008 und 2012 nur noch eingeschränkt umsetzbar,
sodass die Verwaltung mit Ratsbeschluss vom 28.06.2021 mit der
Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beauftragt wurde
(DS-Nr.: 202307).
Wesentliches Ziel der Fortschreibung ist eine Anpassung des
Steuerungsinstrumentariums an die aktuelle Rechtsprechung sowie die Realität
der Handelslandschaft in Bonn. Bestehende Zielsetzungen der Bundesstadt
Bonn sollen dabei beibehalten werden.
Vorgehen der Fortschreibung
Die Fortschreibungsarbeiten gliederten sich in vier Abschnitte: Die
Erhebungsphase, die Analysephase sowie die Konzeptphasen I und II. Mit der
gutachterlichen Begleitung wurde das Büro Stadt + Handel Beckmann und
Föhrer Stadtplaner PartGmbB aus Dortmund beauftragt.
Anfang 2023 wurde die umfangreiche Erhebungsphase gestartet, die neben
verwaltungsinternen Abstimmungen zu Planungsgrundlagen,
Bestandserhebungen, Zentrenrundgänge mit Stakeholder*innen und politischen
Vertreter*innen sowie eine öffentliche Auftaktveranstaltung umfasste.
Bürger*innen waren zudem in zwei Online-Umfragen eingeladen, sich zur
Nahversorgungssituation und der Attraktivität der Bezirkszentren zu äußern.
Die Erhebungsphase wurde planmäßig im ersten Halbjahr 2023
abgeschlossen.
Zeitgleich wurden erste Auswertungen zu den vorgenommenen räumlichen
Erhebungen und den Befragungen in der Analysephase durchgeführt, sodass
im zweiten Halbjahr 2023 die Konzeptphase I gestartet werden konnte. In
dieser wurde das räumliche Einzelhandelskonzept bestehend aus dem
Zentrenkonzept, dem Nahversorgungskonzept und dem
Ergänzungsstandortkonzept erarbeitet. In der Konzeptphase II wurden die
Steuerungsleitsätze sowie die Sortimentsliste abgestimmt.
Die Ergebnisse und konzeptionellen Ideen der Konzeptphasen wurden nach
ressortübergreifender Abstimmung mit dem erweiterten Konsultationskreis
Einzelhandel[1] (eKE), der Bezirksregierung Köln und den betroffenen
Umlandgemeinden im Rahmen des :rak (Regionaler Arbeitskreis Bonn/Rhein-
Sieg/Ahrweiler) beraten. Die politischen Gremien wurden entsprechend
informiert (DS-Nr.: 230488; DS-Nr.: 240101; DS-Nr.: 240707).
Ergänzend haben im September 2024 fünf öffentliche
Informationsveranstaltungen in den Stadtbezirken Bonn, Beuel, Hardtberg und
Bad Godesberg mit dem Themenschwerpunkt der Nahversorgung
stattgefunden. Im Rahmen dieser hatten Interessierte die Gelegenheit, sich
über den Stand der Fortschreibung zu informieren und in den Dialog darüber zu
treten.
Fortschreibungsentwurf
Im Ergebnis eines konzentrierten, inhaltlich breit aufgestellten und
abgestimmten Erarbeitungsprozesses ist der vorliegende Entwurf zur
Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes verfasst
(siehe Anlage 1).Seite 2 von 293
Seite 3
Typisierung der Versorgungsbereiche
Das bis dahin bekannte vierstufige System der Hierarchisierung zentraler
Versorgungsbereiche (ZVB) hat weiterhin Bestand. Um die Hierarchisierung der
Zentren inhaltlich intuitiver erfassen zu können, erfolgt mit der Fortschreibung
eine begriffliche Anpassung. Die vier Stufen, angefangen beim A-Zentrum bis
hin zu den D-Zentren, werden mit der Fortschreibung umbenannt:
1) Innenstadtzentrum (IZ) [vormals A]
2) Bezirkszentren (BZ) [vormals B]
3) Quartierszentren (QZ) [vormals C]
4) Nahversorgungszentren [vormals D]
Ergänzt wird diese vierstufige Zentrenhierarchie zum einen um so genannte
Nahversorgungsstandorte, die die nachfolgend erläuterten Anforderungen an
zentrale Versorgungsbereiche nicht erfüllen, für die Nahversorgung allerdings
von Bedeutung sind. Zum anderen gibt es auch weiterhin – wie auch im
Konzept aus den Jahren 2008/2012 – so genannte Ergänzungsstandorte als
Eignungsstandorte für großflächigen Einzelhandel mit nicht
innenstadtrelevantem Hauptsortiment (vgl. Anlage 1, Kapitel 6/ S. 52 ff. sowie
Kapitel 11/ S. 186 ff.).
Zentrale Versorgungsbereiche
Der ZVB genießt durch die Gesetzgebung einen besonderen Schutz gegenüber
Entwicklungen, die außerhalb diesem, negative wirtschaftliche Wirkungen
haben können. Er ist durch die Rechtsprechung eng definiert: neben
Einzelhandelsbetrieben mit mindestens einem Magnetbetrieb in Form eines
Lebensmittelmarktes, muss ein ZVB eine gewisse städtebauliche Qualität,
zentrenergänzende Funktionen (z.B. Gastronomie, Dienstleistungen und
Verwaltung) und eine integrierte Lage aufweisen. Eine integrierte Lage ist
gegeben, wenn anwohnende Bevölkerung bzw. direkt angrenzende
Wohnbebauung vorhanden sind. Die Zahl der ZVB wurde im Ergebnis der
Fortschreibungsarbeiten und mit der Absicht, die stationäre Einzelhandels- und
Versorgungsstruktur in der Bundesstadt zu sichern und zu qualifizieren, auf 23
(von vormals 42) reduziert. Die Standorte im Einzelnen wurden enger
abgegrenzt. Hintergrund dessen sind u.a. der Strukturwandel im Einzelhandel,
insbesondere mit einem hohen Anteil des Onlinehandels, und das Ziel, die
stationäre Einzelhandels- und Versorgungsstruktur in der Stadt zukunftsfähig
aufzustellen.
Einige ZVB im Stadtgebiet Bonn können aufgrund fehlender
Versorgungsfunktionen und Entwicklungsperspektive nicht mehr als solche
definiert werden. Andere weisen keine integrierte Lage auf, sodass sie rechtlich
nicht mehr als ZVB festgelegt werden können (vgl. Anlage 1, Kapitel 6/ S. 52 ff.
sowie Anhang 3).
Nahversorgungsstandorte
Bereits seit 2008 enthält das BEZK eine ergänzende Ausnahmeregelung für
größere Lebensmittelbetriebe außerhalb von ZVB zur Stärkung der
Nahversorgung, vor allem der fußläufigen. Diese Ausnahmeregelung wird mit
dem Fortschreibungsentwurf konkretisiert. Zudem werden 27 sogenannte
Nahversorgungsstandorte neu aufgenommen, die für einen Lückenschluss bei
der fußläufigen Nahversorgung der Bonnerinnen und Bonner besonders wichtig
sind (vgl. Anlage 1, Kapitel 7/ S. 126 ff.).
Ergänzungsstandorte
Für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem und nichtSeite 3 von 293
Seite 4
nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment (z.B. Baumärkte) sind acht
Ergänzungsstandorte im Stadtgebiet vorgesehen, sodass auch für diese
Betriebe durch eine örtliche Bündelung ein Mehrwert entstehen kann.
Darüber hinaus sehen die Regelungen des Fortschreibungsentwurfes vor,
Gewerbegebiete außerhalb der Ergänzungsstandorte von
Einzelhandelsbetrieben freizuhalten und somit der Inanspruchnahme durch
klassische Gewerbetriebe und das Handwerk Vorrang einzuräumen (vgl.
Anlage 1, Kapitel 8/ S. 159 ff. sowie Kapitel 11/ S.186 ff.).
Sortimentsliste
Neben der räumlichen Definition von Versorgungsbereichen und -standorten
definiert das Konzept eine sog. Sortimentsliste. Mit der Sortimentsliste wird
jedes Hauptsortiment der Bonner Betriebe in zentren- und/oder
nahversorgungsrelevant bzw. in nicht zentren- und nahversorgungsrelevant
eingeteilt. Die Sortimentsliste wurde im Zuge der Fortschreibung an heutige
Begrifflichkeiten der Sortimente angepasst; Änderungen sind nicht erfolgt (vgl.
Anlage 1, Kapitel 9/ S. 169 ff. sowie Anhang 5).
Steuerungsleitsätze
Zur Steuerung der räumlichen Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet und
Umsetzung der Ziele des Konzeptes enthält dieses sechs Steuerungsleitsätze,
die sich auf die räumlichen Abgrenzungen von ZVB und die sog. Sortimentsliste
beziehen.
- Leitsatz I:
Einzelhandel mit zentrenrelevantem Hauptsortiment ist vorrangig auf die
zentralen Versorgungsbereiche zu konzentrieren.
- Leitsatz II:
Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment ist zukünftig
primär in den ZVB und sekundär an den Nahversorgungsstandorten
anzusiedeln.
- Leitsatz III:
Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment ist primär an den
Ergänzungsstandorten und in ZVB vorzusehen. Sekundär ist
eine Ansiedlung oder Erweiterung auch an anderen Standorten im
gesamten Stadtgebiet möglich, wenn städtebauliche, raumordnerische und
stadtentwicklungspolitische Gründe nicht dagegensprechen. Das
Ziel Gewerbe- und Industriegebiete für Handwerk und produzierendes
Gewerbe zu sichern, ist zu berücksichtigen.
- Leitsatz IV:
Verkaufsstätten von landwirtschaftlichen Betrieben, Handwerksbetrieben
sowie Betrieben des produzierenden und weiterverarbeitenden
Gewerbes („Annexhandel) können ausnahmsweise im gesamten Stadtgebiet
zugelassen werden (Handwerkerprivileg).
- Leitsatz V:
Bei bestehenden Einzelhandelsbetrieben ist eine Modernisierung bei
Beibehaltung der Sortimentszusammensetzung möglich. Ausnahmsweise
kann im Sinne des Bestandsschutzes hierbei eine
geringfügige Verkaufsflächenerweiterung erfolgen.
- Leitsatz VI:
Eine Entwicklungsfläche für ein Einzelhandelsvorhaben in unmittelbarer
räumlicher Nähe zum ZVB kann in die zentralen
Versorgungsbereiche aufgenommen werden, wenn es zur Stärkung
und Weiterentwicklung des betreffenden ZVB beiträgt.Seite 4 von 293
Seite 5
Die ersten vier Steuerungsleitsätze (I-IV) dienen der Bewertung und räumlichen
Zuordnung konkreter Einzelhandelsvorhaben anhand der Zielsetzungen des
Konzeptes. So können vorhabenspezifisch Aussagen getroffen werden, ob ein
Vorhaben in der Bonner Innenstadt angesiedelt werden sollte oder auch
außerhalb eines ZVB verträglich ist. Diese Steuerungsleitsätze wurden unter
Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage sowie aufgrund des überarbeiteten
räumlichen Konzeptes angepasst.
Ergänzend wurde der Steuerungsleitsatz V aufgenommen, in dem der
Bestandsschutz von bestehenden Betrieben, die mit ihrer Lage im Stadtgebiet
und/oder ihrer Gestalt den Zielsetzungen des Fortschreibungsentwurf
entgegenstehen, klargestellt und der zukünftige Umgang zur Modernisierung
dieser Betriebe geregelt wird. Steuerungsleitsatz VI beschreibt die regelbasierte
Möglichkeit, ZVB in ihrer Abgrenzung zukünftig anzupassen, um dem stetigen
wirtschaftlichen Wandel im Einzelhandel Rechnung tragen zu können (vgl.
Anlage 1, Kapitel 10/ S. 174 ff.).
Rechtswirkung
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept als räumlich-funktionales
Konzept ist als informelles Instrument der Stadtentwicklung in den
raumrelevanten Planungen für Lagen im Stadtgebiet zu berücksichtigen. Eine
formelle Steuerungswirkung entfaltet es bei der Umsetzung der Konzeptziele in
der Bauleitplanung.
Ergänzend zu den Konzeptinhalten stellt der Fortschreibungsentwurf im Sinne
der Transparenz auch gegenüber Dritten Prozessabläufe zur Berücksichtigung
der Konzeptinhalte in entsprechenden Planungen und Vorhaben dar und gibt
Empfehlungen für künftige Fortschreibungen (vgl. Anlage 1, Kapitel 10/ S. 174
ff. sowie Kapitel 11/ S. 186 ff.).
Weiteres Verfahren zur Fortschreibung
Der vorliegende Fortschreibungsentwurf des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes soll in Analogie zu einem Bauleitplanverfahren nach den §§
3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt werden. Parallel zur
öffentlichen Auslegung soll eine digitale Informationsveranstaltung durchgeführt
werden. Die während der öffentlichen Auslegung eingehenden Anregungen und
Stellungnahmen werden anschließend ausgewertet und in eine
Abwägungsempfehlung überführt.
Der nach der öffentlichen Auslegung finalisierte Fortschreibungsentwurf des
„Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2025“ wird dem Rat
voraussichtlich Mitte 2025 zur Beschlussfassung vorgelegt. Abschließend ist
das Konzept zur Testierung der Bezirksregierung Köln vorzulegen. Gemäß
Nummer 4.1 Einzelhandelserlass NRW ist den Gemeinden die Abstimmung
zentraler Versorgungsbereiche mit der Bezirksregierung empfohlen, zumal sich
gemäß Nummer 5.8. Einzelhandelserlass NRW der Abstimmungsbedarf von
Einzelhandelsvorhaben mit der Bezirksregierung erhöht, wenn zuvor keine
gesamträumliche Abstimmung der zentraler Versorgungsbereiche (bspw. auf
Grundlage eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts) mit der Bezirksregierung
erfolgt ist.
AnlagenSeite 5 von 293
Seite 6
• Anlage 1: Bundesstadt Bonn (Hg.) 2024: Fortschreibung des Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2025 – Entwurfsfassung zur
Offenlage (Stand Dezember 2024). Bonn
• Anlage 2: Übersicht zentraler Versorgungsbereiche und
Nahversorgungsstandorte gemäß Fortschreibungsentwurf
• Anlage 3: Übersicht zentraler Änderungen bzw. neuer Inhalte des
Fortschreibungsentwurfs
[1] Der eKE ist ein Beratungsgremium, das sich aus Wirtschaftsvertreter*innen
wie bspw. den Gewerbegemeinschaften der Stadtbezirke und der IHK
zusammensetzt und wie in der Vergangenheit auch den
Fortschreibungsprozess beratend unterstützte.
Anlage/n
1 Anlage 1_2024_Fortschreibung_BEZK_Entwurfsfassung (öffentlich)
2 Anlage 2_Übersicht zentraler Versorgungsbereiche und
Nahversorgungsstandorte (öffentlich)
3 Anlage 3_Übersicht zentraler Änderunge bzw. neuer Inhalte
Fortschreibungsentwurf BEZK 2025 (öffentlich)Seite 6 von 293
Fortschreibung des Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzeptes (BEZK)
Entwurfsfassung zur Offenlage
12/2024Seite 7 von 293
Impressum
AUFTRAGNEHMER
Stadt + Handel Beckmann und
Föhrer Stadtplaner GmbH
info@stadt-handel.de
www.stadt-handel.de
Amtsgericht Dortmund
Handelsregisternummer
PR 3496
Hauptsitz Dortmund
Standort Dortmund
Hörder Hafenstraße 11
44263 Dortmund
Fon +49 231 86 26 890
Fax +49 231 86 26 891
Standort Hamburg
Tibarg 21
22459 Hamburg
Fon +49 40 53 30 96 46
Fax +49 40 53 30 96 47
Standort Karlsruhe
Beiertheimer Allee 22
76137 Karlsruhe
Fon +49 721 14 51 22 62
Fax +49 721 14 51 22 63
Standort Leipzig
Markt 9
04109 Leipzig
Fon +49 341 92 72 39 42
Fax +49 341 92 72 39 43
AUFTRAGGEBER
Bundesstadt Bonn
Stadtplanungsamt
Stadtentwicklung
Stadthaus
Berliner Platz 2
53111 Bonn
ENTWURFSFASSUNG
VERFASSER
Dipl.-Ing. Marc Föhrer
Andreas Q. Schuder, Geogr. M. A.
Dr. rer. nat. Fabian Schubert
Katrin Stellmach, M. A.
Dortmund & Karlsruhe
05.12.2024Seite 8 von 293
Inhaltsverzeichnis
KAPITEL SEITE
1 Einführung 5
1.1 Zielsetzungen und Fortschreibungsauftrag 5
1.2 Methodik 8
2 Grundlagen 13
2.1 Rechtliche Rahmenvorgaben 13
2.1.1 Rechtliche Einordnung von Einzelhandelskonzepten 13
2.1.2 Europäische Ebene 14
2.1.3 Landes- und Regionalplanung 14
2.2 Trends 18
2.2.1 Nachfrageseitige Aspekte 18
2.2.2 Angebotsseitige Aspekte 22
2.2.3 Fokus: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel 23
3 Markt- und Standortanalyse 27
3.1 Siedlungsräumliche Rahmenbedingungen 27
3.2 Gesamtstädtische Nachfrageanalyse 29
3.3 Gesamtstädtische Angebotsanalyse 34
3.4 Umsatz und Zentralität 37
3.5 Bewertung der Entwicklung seit 2008/2012 40
4 Zwischenfazit 42
5 Perspektiven für die künftige Einzelhandelsentwicklung 44
5.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven 44
5.1.1 Vorbemerkung zu ermittelten Entwicklungsperspektiven 44
5.1.2 Methodik und Berechnung 45
5.2 Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Stadt Bonn 49
6 Zentrenkonzept 52
6.1 Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien von zentralen
Versorgungsbereichen 52
6.2 Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) 56
6.2.1 Zentrenstruktur 2012 57
6.2.2 Zentrale Versorgungsbereiche 58
Stadtbezirk Bonn 60
Stadtbezirk Bad Godesberg 91
Stadtbezirk Beuel 108
Stadtbezirk Hardtberg 114
6.3 Zusammenfassende Bewertung 122
7 Nahversorgungskonzept 126
7.1 Methodik des Nahversorgungskonzeptes 126
7.2 Gesamtstädtische Nahversorgungsstruktur 128
7.3 Bezirksspezifisches Nahversorgungskonzept 131
7.3.1 Stadtbezirk Bonn 133
7.3.2 Stadtbezirk Bad Godesberg 143
7.3.3 Stadtbezirk Beuel 147Seite 9 von 293
7.3.4 Stadtbezirk Hardtberg 152
7.3.5 Nachversorgungsstandorte (Zusammenfassung) 155
7.4 Empfehlungen zur Nahversorgung in Bonn 156
8 Ergänzungsstandortkonzept 159
8.1 Konzeptionelle Einordnung von Ergänzungsstandorten 159
8.2 Analyse und Bewertung der Ergänzungsstandorte in Bonn 160
8.2.1 Stadtbezirk Bonn 162
8.2.2 Stadtbezirk Bad Godesberg 163
8.2.3 Stadtbezirk Beuel 164
8.2.4 Stadtbezirk Hardtberg 165
8.3 Empfehlungen für die Ergänzungsstandorte in Bonn 167
9 Sortimentsliste 169
9.1 Methodische Herleitung 169
9.2 Sortimentsliste für Bonn 170
10 Steuerungsleitsätze 174
10.1 Einordnung der Steuerungsleitsätze 174
10.2 Steuerungsleitsätze für Bonn 174
11 Umsetzung und Fortschreibung 186
11.1 Planungsrechtliche Umsetzung 186
11.1.1 An welchem Standort ist das Vorhaben geplant? 187
11.1.2 Welches Hauptsortiment weist das Vorhaben auf? 188
11.1.3 Einordnung in die Steuerungsleitsätze 189
11.2 Ergänzende Fortentwicklung von Zentralen Versorgungsbereichen 192
11.3 Monitoring und Datenfortschreibung 194
11.4 Fortschreibung 196
11.1 Anforderungen an Verträglichkeitsgutachten 197
12 Verzeichnisse 200
13 Glossar 208
14 Anhang 214Seite 10 von 293
Einführung 5
1 Einführung
Bereits seit dem Jahr 1977 wird die Entwicklung des Einzelhandels in der Bundesstadt
Bonn durch kommunale Einzelhandelsentwicklungskonzepte aktiv begleitet und gesteu-
ert. Das zuletzt beschlossene umfängliche Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept1
stammt aus dem Jahr 2008 (DS-Nr.: 0811198). Zudem wurden im Jahr 2012 Anpassun-
gen zu den Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungen zur
Nahversorgungsausnahme aufgenommen (DS-Nr.: 111354) vorgenommen.
1.1 ZIELSETZUNGEN UND FORTSCHREIBUNGSAUFTRAG
Die dynamischen Entwicklungen des Einzelhandels in Bonn, positive Bevölkerungs- und
Siedlungsentwicklungen sowie nationale und globale einzelhandels- und stadtentwick-
lungsrelevante Trends und veränderte rechtliche Rahmenbedingungen, erfordern eine
Fortschreibung und Überprüfung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Mit
der Fortschreibung wird die aktuelle Bestandssituation erfasst und Entwicklungen der
letzten Jahre beurteilt, um den Einzelhandel in Bonn zukunftsgerichtet entwickeln und
steuern zu können (DS-Nr.: 202307).
Aufgrund weltweiter Krisen (u. a. Nachwirkungen der Corona-Pandemie sowie Effekte
des Ukraine-Kriegs und der Energiekrise) ergeben sich in den letzten Jahren neue ange-
bots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen für den Einzelhandel. So ist auf der An-
gebotsseite insbesondere ein verringertes Expansionsgeschehen in vielen Branchen des
Einzelhandels zu beobachten, das v. a. auf steigende Energiekosten und Bauzinsen so-
wie eine allgemeine Konsumzurückhaltung zurückzuführen ist. Hinzu kommen Unsicher-
heiten durch gestörte Lieferketten und Lieferengpässe. Auf der Nachfrageseite wirken
sich insbesondere steigende Verbraucherpreise und inflationsbedingt sinkende Real-
löhne sowie die krisenbedingt allgemeine Konsumzurückhaltung auf den Einzelhandel
aus.
Die beschriebenen Entwicklungen haben dabei auch Einfluss auf bereits länger andau-
ernde Trends, beispielsweise auf den Onlinehandel, welcher weiter an Dynamik gewinnt.
Zeitgleich setzen sich größere gesellschaftliche Transformationsprozesse (z. B. demo-
grafischer Wandel, Wertewandel, Individualisierung) fort und äußern sich nachfrageseitig
in einem veränderten Konsumverhalten (u. a. Nachhaltigkeit, Regionalität) sowie ange-
botsseitig in Betriebsaufgaben. Diese sind nicht nur durch fehlende Nachfolgeregelungen
zu begründen, sondern auch durch eine mangelnde Ausrichtung eben dieser Betriebe auf
die stark polarisierten Ziel- und Kundengruppen und deren unterschiedliche Ansprüche
sowohl an hochwertige und erlebnisorientierte Angebote als auch an discountorientierte
Produkte. Angebotsseitig ist das Expansionsgeschehen im deutschen Einzelhandel größ-
tenteils in eine Konsolidierungsphase mit starken Konzentrationsprozessen und einem
insgesamt stagnierenden Flächenwachstum übergegangen. Nur in einzelnen Marktseg-
menten (insb. Nahrungs- und Genussmittel, Garten- und Baumarktsortimente, Fahrräder,
Möbel) sind noch steigende Flächenbedarfe festzustellen. Aber auch diese Flächenbe-
darfe sind derzeit aufgrund der aufgeführten angebots- und nachfrageseitigen Verände-
rungen beschränkt. Insgesamt bedingen die dargestellten Rahmenbedingungen deutlich
steigende betreiberseitige und kundenseitige Ansprüche an neue Einzelhandelsstandorte
1 Nachfolgend abgekürzt als BEZK 2012.Seite 11 von 293
Einführung 6
und große Anpassungsbedarfe an neue Markterfordernisse bei bestehenden Betriebsty-
pen und Standorten (z. B. Umstrukturierungsbedarfe bei SB-Warenhäusern und Ein-
kaufszentren).
Diesen größtenteils gesellschaftspolitischen und betriebswirtschaftlich bedingten Ent-
wicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis ge-
setzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und politischer Beschlüsse ge-
genüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsunternehmen sowie der Investoren
von Handelsimmobilien in Einklang zu bringen sind.
Bei der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts sind insbesondere auch
die oberzentralen Funktionen der Bundesstadt Bonn zur Versorgung ihrer Bürgerschaft
sowie für die Bevölkerung des Einzugsgebietes im Bereich des gehobenen und speziali-
sierten höheren Bedarfs zu berücksichtigen. Die Stärkung und Weiterentwicklung von le-
bendigen, multifunktionalen und attraktiven Zentren (insbesondere Innenstadt und Be-
zirkszentren) gehören damit ebenso zu den Zukunftsaufgaben von Bonn, wie die Überar-
beitung des Zentren- und Standortgefüges vor dem Hintergrund der demografischen und
gesellschaftlichen Veränderungen – darunter ist ggf. auch die Neupositionierung ausge-
wählter zentraler Versorgungsbereiche zu verstehen. Inwiefern der Einzelhandel einen
Beitrag zu diesem Ziel zu leisten vermag, wird im folgenden Konzept spezifiziert. Gleich-
zeitig gilt es, ein leistungsfähiges und städtebaulich zielführendes Nahversorgungsange-
bot durch eine differenzierte und standortspezifische Einzelhandelssteuerung zu ermög-
lichen – auch unterhalb der Ebene der zentralen Versorgungsbereiche.
Mit dem vorliegenden Konzept beabsichtigt die Bundesstadt Bonn die Weiterentwicklung
der gesamtstädtischen Zentren- und Standortstruktur auf eine tragfähige, städtebaulich-
funktional ausgewogene sowie rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch
soll die Leitfunktion des Einzelhandels stabilisiert bzw. ausgebaut und dadurch die Vitali-
tät und Attraktivität der Versorgungsstandorte gesichert werden. Nicht zuletzt wird durch
die Gesamtkonzeption eine funktionierende, wohnortnahe Grundversorgung gesichert
und optimiert.
Als inhaltliche Grundlage der Fortschreibung werden die nachfolgend zusammengefass-
ten Ziele des BEZK 2008 beibehalten:
 Erhaltung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion;
 Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität, der Einzelhandels-/ Funkti-
onsvielfalt und der Identität der Bonner Innenstadt, der Bezirkszentren und der
sonstigen zentralen Bereiche;
 „Stadt der kurzen Wege“;
 Erhalt und Stärkung der Nahversorgungsstruktur;
 Schaffung von Investitionssicherheit und zugleich einer Entscheidungssicherheit
für städtebaulich erwünschte Investitionen;
 Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe.
Neben der Überprüfung der aus den Zielen abgeleiteten Steuerungsleitlinien und Fort-
schreibung der inhaltlichen Ziele sind im Rahmen der Fortschreibung für die Bundesstadt
Bonn die folgenden Aspekte Gegenstand der Bearbeitung:
 Markt- und Standortanalyse der aktuellen Einzelhandelssituation;
 Darstellung der zukünftigen absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale vor
dem Hintergrund der Bevölkerungs- und Wohnbauentwicklung, den allgemeinenSeite 12 von 293
Einführung 7
angebots- und nachfrageseitigen Trends im Einzelhandel sowie dem oberzentra-
len Versorgungsauftrag der Bundesstadt Bonn;
 Überprüfung des alten und Erarbeitung eines neuen Zentren- und Standortmo-
dells der Bonner Einzelhandelsstruktur zur Stärkung der Zentren sowie der Nah-
versorgungsstruktur;
 Erarbeitung eines Nahversorgungsprüfschemas zur nachvollziehbaren Bewer-
tung von Neuansiedlungen und Erweiterungen;
 Überprüfung und Ausweisung der Bonner Ergänzungsstandorte;
 Überprüfung und ggf. Modifizierung der Bonner Sortimentsliste;
 Überarbeitung der Steuerungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungs-
empfehlungen, die insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidun-
gen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorberei-
ten.
Um eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur in Bonn zu sichern und dauerhaft zu stär-
ken, stellt das gesamtstädtische BEZK als städtebauliches Entwicklungskonzept2 Emp-
fehlungen und Umsetzungsinstrumente für die kommunale Baugenehmigungspraxis und
die örtliche Bauleitplanung sowie Grundlagen für die Beratung von Projektentwicklern,
Investoren und Immobilieneigentümern zur Verfügung. Das Einzelhandelsentwicklungs-
konzept schafft somit Planungs- und Investitionssicherheit sowie einen verlässlichen Ent-
scheidungsrahmen für einzelhandelsrelevante Planungen. Zudem enthält das Konzept
auch Inhalte und Empfehlungen, die für die Stadt Bonn insgesamt von Bedeutung sein
können: die Wirtschaftsförderung und das Stadtmarketing, die örtliche Händlergemein-
schaft sowie die Bonner Bürgerschaft.
Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Stadt-
entwicklung wurden alle wichtigen Zwischenschritte und erarbeiteten Empfehlungen eng
zwischen dem erstellenden Gutachterbüro und der Verwaltung in sieben Arbeitsgruppen-
treffen sowie auch ämterübergreifend in fünf Lenkungsgruppen abgestimmt und zusätz-
lich in vier Konsultationskreisen Einzelhandel mit der Fachöffentlichkeit (u.a. Vertreter der
Einzelhändler, IHK, Bezirksregierung, Politik) erörtert (siehe nachstehende Abbildung).
Darüber hinaus wurde über den Prozess der Erstellung des BEZK in einer öffentlichen
Auftaktveranstaltung informiert sowie Einzelhändler*innen und Bürger*innen im Rahmen
von vier Zentrenspaziergängen zur Mitwirkung und fünf öffentlichen Informationsveran-
staltungen eingeladen. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt,
dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und auch die besonderen ört-
lichen Gegebenheiten in Bonn Berücksichtigung finden.
2 gemäß § 176a BauGB.Seite 13 von 293
Einführung 8
Abbildung 1: Abstimmungen und Beteiligung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts
Quelle: Darstellung Stadt + Handel.
1.2 METHODIK
Die Fortschreibung des BEZK erfolgte in drei wesentlichen Erarbeitungsphasen: Der Ana-
lysephase, der Phase der Leitlinien und der Konzeptionsphase. In die einzelnen Erarbei-
tungsschritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wie-
derum auf mehrere primärstatistische, empirische Erhebungen zurückgreifen. Ausgerich-
tet sind die Erarbeitungsschritte insbesondere an den in Kapitel 1.1 bereits formulierten
Zielstellungen.
Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städte-
baulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des vorliegenden BEZK folgende Leis-
tungsbausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt:
Abbildung 2: Erarbeitungsschritte des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts
Quelle: Darstellung Stadt + Handel.
Bet eiligung, Kommunikat ion,
Ergebnispräsent at ion
Leit linienKonzept ion Analyse
Arbeit sgruppe
Lenkungsgruppe
Konsult at ionskreis
Arbeit sgruppe
Lenkungsgruppe
Konsult at ionskreis
Arbeit sgruppe
Lenkungsgruppe
Konsult at ionskreis
Analyse
Bet eiligung, Kommunikat ion, Ergebnispräsent at ion
Angebot sanalyse
Best andserhebung
Sekundärst at ist ik
Bef ragungen
Zent renrundgänge
St ädt ebauliche Analyse
Best andsanalyse
Sekundärst at ist ik
Nachfrageanalyse
Sekundärst at ist ik
Bef ragungen
Bewert ung | St ärken-Schwächen-Darst ellung
Leit -
linien Ent wicklungsprognose | Ent wicklungszielst ellungen
absat zwirt schaft lich räumlich
Räumlich-Funkt ionales Einzelhandelskonzept
Zent ren
Nahversorgung
Ergänzungsst andor t e
St euerungsleit sät zeSort im ent slist e
Konzept ion
Handlungs- und Umset zungsempfehlungen
Empfehlungen für die Bauleit planung weit ere St rat egien und EmpfehlungenSeite 14 von 293
Einführung 9
Städtebauliche Analyse
Für zentrale Versorgungsbereiche und sonstige durch Einzelhandelsagglomerationen ge-
prägte Standorte erfolgte eine städtebauliche Analyse. Ein wesentlicher Aspekt ist, ange-
sichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung, die räumliche Abgren-
zung von zentralen Versorgungsbereichen. Eine entsprechend städtebaulich-funktional
abgeleitete Abgrenzung bildet die Basis zukünftiger sortimentsspezifischer und räumli-
cher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung.
Empirische Untersuchungsmethoden und sekundärstatistische Quellen
Im Zusammenhang mit der Erarbeitung der angebots- und nachfrageseitigen Analysen
kommen die nachfolgend benannten empirischen Untersuchungsmethoden und sekun-
därstatistischen Quellen zur Anwendung (siehe Tabelle 1).
Tabelle 1: Verwendete empirische Untersuchungsmethoden und sekundärstatistischen Quellen
Datengrundlage Zeitraum Methode Inhalt
Bestands-
erhebung
Erhebung durch
Stadt + Handel
01/-
04/2023
Flächendeckende
Vollerhebung
Standortdaten, Verkaufsfläche und
Sortimente aller Einzelhandelsbe-
triebe, städtebauliche Analyse, zentr-
energänzende Funktionen (ZEF),
Leerstände
Zentren-
befra-
gung Befragung durch
Stadt + Handel
04-
06/2023
Standardisierte Online-Befragung zu
den Bezirkszentren Beuel, Bad
Godesberg, Duisdorf
Einkaufsorientierung, Angebotslü-
cken, Einschätzung zum Einzelhan-
delsstandort, Stärken-Schwächen-
Analyse
Nahversor-
gungsbe-
fragung
Befragung durch
Stadt + Handel
04-
06/2023 Standardisierte Online-Befragung
Einkaufsorientierung, Nahversor-
gungssituation, Wahl der Einkaufs-
orte, Stärken-Schwächen-Analyse
Zentren-
rundgänge
Moderation durch
Stadt + Handel 05/2023
Zentrenrundgänge in den vier Zen-
tren Innenstadt, Beuel, Bad Godes-
berg und Duisdorf
Diskussion und Einschätzungen loka-
ler Stakeholder zu Stärken/Schwä-
chen/Potenzialen der Zentren vor Ort
Vor-Ort-
Analysen
Begehung durch
Stadt + Handel 07/2023
Begehung der zentralen Versor-
gungsbereiche und weiterer prägen-
der Standortbereiche
städtebauliche Analyse
sekundär-
statistische
Analysen
Kaufkraftzahlen
IFH Retail Con-
sultants GmbH
2022
Berechnung der Umsatzwerte durch Stadt + Handel auf Basis branchen-
und betriebsüblicher Kennwerte der Fachliteratur und aus Unternehmens-
veröffentlichungen (u. a. EHI Handel aktuell, Hahn Retail Real Estate Re-
port, IFH/BBE Struktur- und Marktdaten)
Weitere sekundärstatistische Quellen
 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012
 Fachbeitrag Gewerbe- und Industrieflächen in der Bundesstadt Bonn (Dr. Jansen 2017)
 Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn mit Stand 2022
 Jahreswirtschaftsbericht 2022 der Bundesstadt Bonn
 Masterplan Innenstadt 2012
 Rahmenplanung Bundesviertel 2023
 Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2002 (:rezk) sowie die Fortschreibung in 2010 des regiona-
len Arbeitskreises Bonn, Rhein-Sieg, Ahrweiler (:rak)
 Statistische Daten Stadt Bonn zu Einwohner*innen, Studierenden, Tourismus, Wohnbaupotenzialen
 Vitale Innenstädte 2022 (Ergebnisse zur Bonner Innenstadt)
Quelle: Darstellung Stadt + Handel.Seite 15 von 293
Einführung 10
Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe
Zwischen Januar und April 2023 wurde eine flächendeckende Bestandserhebung der Ein-
zelhandelsbetriebe in der Stadt Bonn durchgeführt. Die Einzelhandelserfassung erfolgte
mittels einer Stichtagserhebung, wobei sämtliche zum Erhebungszeitpunkt vorgefunde-
nen Einzelhandelsbetriebe erfasst wurden.
Bei der vom Planungs- und Gutachterbüro Stadt + Handel durchgeführten Erhebung wur-
den neben dem Namen und der Adresse der Betriebe u. a. zwei weitere zentrale Mess-
größen erfasst. Zum einen wurden die Gesamtverkaufsflächen der einzelnen Anbieter
aufgenommen, zum anderen fand eine differenzierte Aufschlüsselung der Verkaufsflä-
chen nach Warensortimenten statt, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl
der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können.
Weiterhin wurden im Rahmen der Bestandserhebung die Verkaufsflächen großflächiger
Fachmarktkonzepte nach innen- und außenliegender Verkaufsfläche differenziert. In An-
lehnung an die bundesverwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur Definition der Ver-
kaufsfläche und der bauplanungsrechtlichen Implikation der Verkaufsflächengröße im Ge-
nehmigungsverfahren (z. B. verankert in der Großflächigkeitsschwelle) wurde die Außen-
verkaufsfläche vollumfänglich erfasst.
Bezogen auf die Erfassungsmethodik ist je nach Situation entweder die eigenständige
Vermessung der Verkaufsfläche oder die persönliche Befragung des Personals bzw. der
Geschäftsinhabenden erfolgt. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition
des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2016 (u. a. BVerwG 4 C 1.16) fand dabei
konsequente Anwendung. Persönlich erfragte Verkaufsflächen wurden grundsätzlich
auch auf ihre Plausibilität hin überprüft und ggf. modifiziert. Eine Schätzung von Verkaufs-
flächen fand nur im Ausnahmefall statt, wenn etwa trotz mehrmaliger Zugangsversuche
zu einem Ladengeschäft eine Messung oder Befragung nicht möglich war (z. B. bei La-
denleerständen aufgrund von Betriebsaufgaben).
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen
Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittel-
handwerks (z. B. Fleischer, Bäcker), Tankstellenshops, Kioske und Hofläden erfasst wor-
den. Darüber hinaus sind Ladenleerstände3 – soweit eine vorherige Einzelhandels- oder
ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war – als wichtiger Indikator der Einzel-
handelsstruktur in zentralen Bereichen erfasst worden. Außerdem wurden die zentrener-
gänzenden Funktionen der Zentren erhoben, da Art und Dichte ergänzender öffentlicher
wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bil-
dung und Kultur etc.) wesentliche Bestandteile von zentralen Versorgungsbereichen sind.
Zentrenbefragungen
Für die mit BEZK 2012 festgelegten und übergeordneten B-Zentren Bad Godesberg,
Beuel und Duisdorf wurde im Rahmen der Konzeptfortschreibung jeweils gesondert eine
Zentrenbefragung durchgeführt. Damit wurden die Ergebnisse der September bis Novem-
ber 2022 in der Bonner Innenstadt durchgeführten Befragung Vitale Innenstädte der IFK
Köln auch um Aussagen zu den B-Zentren der Stadt Bonn ergänzt. Die Fragebögen für
3 Bezüglich der Leerstände ist zu beachten, dass das vorliegende Konzept nur die Situation der Stichtagserhebung wider-
spiegelt und im Einzelhandelsbereich, so auch bei den Leerständen, stetige Veränderungen – zum Teil auch wieder
Neubelegungen – erfolgen und der Kennwert daher hier nicht zu hoch zu gewichten ist, da sie Erhebung keine strukturelle
Leerstandserhebung ersetzt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass diese Zahl auch längerfristige Leerstände umfasst.
Anhand längerfristiger Leerstände ist nicht pauschal auf die Situation im ZVB zu schließen, da die Gründe für die Leer-
stände vielfältig sein können – Eigentümer, Miethöhen, Qualität der Ladenflächen.Seite 16 von 293
Einführung 11
die Zentrenbefragung orientierten sich daher an der Befragung Vitale Innenstädte und
beinhalteten Fragen zum Einkaufsverhalten der Teilnehmenden. Neben den Besuchs-
gründen wurde nach der Besuchshäufigkeit sowie der üblichen Verweildauer im jeweili-
gen Zentrum gefragt. Auch die Wahl des Verkehrsmittels für den Zentrenbesuch wurden
thematisiert. Über Fragen zur Attraktivität des jeweiligen Zentrums sowie beispielsweise
zu derzeit vermissten Angeboten wurden Einschätzungen zum jeweiligen Einzelhandels-
standort abgefragt. Darüber hinaus konnten sich die Teilnehmenden über freie Antwort-
möglichkeiten zu ihren Wünschen, Ideen und Anregungen zur Weiterentwicklung der Zen-
tren äußern.
Die Befragungen fanden als Online-Befragungen statt. Die Bewerbung erfolgte dabei so-
wohl über Plakate und Werbebanner im öffentlichen Raum, die zufällig gewählte Direkt-
anschrift von 1000 Bonner*innen, als auch über verschiedene digitale Kanäle der Stadt
Bonn (u. a. Social Media), die Presse sowie die Beteiligungsplattform „Bonn macht mit“.
An den Zentrenbefragungen nahmen insgesamt 805 Personen teil (Davon 366 an der
Befragung zum B-Zentrum Bad Godesberg, 282 an der Befragung zum B-Zentrum Beuel
sowie 157 an der Befragung zum B-Zentrum Duisdorf).
Nahversorgungsbefragung
Parallel zu den Zentrenbefragungen fand für die Gesamtstadt Bonn eine weitere Online-
Befragung statt, welche das Thema Nahversorgung behandelte. Die Bürger*innen wur-
den im Rahmen der Befragung nach ihren Einkaufsgewohnheiten in Bezug auf die Nah-
versorgung sowie zu ihrer Zufriedenheit mit den Nahversorgungsstrukturen (z.B. im Sinne
der räumlichen Nähe, Angebotsqualität oder des Preisniveaus) gefragt. Auch die Wahl
der Einkaufsorte wurde im Rahmen der Befragung thematisiert. Die Bewerbung fand
ebenfalls über Plakate und Werbebildschirme im öffentlichen Raum, sowie über diverse
digitale Kanäle statt. Insgesamt nahmen an der Nahversorgungsbefragung 1.105 Perso-
nen teil.
Zentrenspaziergänge
Ergänzend zur städtebaulichen Analyse der Zentren sowie der durchgeführten Befragun-
gen wurden in der Innenstadt und den Bezirkszentren thematische Spaziergänge mit in-
teressierten lokalen Akteur*innen sowie interessierten Bürger*innen durchgeführt. Die Er-
gebnisse der Spaziergänge fanden Eingang in die Analyse und Bewertung der Zentren
im Zuge des Zentrenkonzepts. Folgende Leitfragen standen hierbei im Fokus:
 Wie gestalten sich die Lage und Struktur des Zentrums?
 Welche Versorgungsfunktion wird durch das Zentrum übernommen?
 Wie ist die Angebotsstruktur – insbesondere Branchen- und Nutzungsmixmix zu
bewerten?
 Wie sind die Magnetbetriebe und deren Erscheinungsbild für die Entwicklung des
Zentrums zu beurteilen?
 Welche Leerstände sind besonders relevant für die Funktionsstruktur des Zent-
rums?
 Wie ist die städtebauliche Qualität und Aufenthaltsqualität zu bewerten?
 Welche städtebaulichen Barrieren/Dominanten gibt es?
 Wie haben sich Kundenläufe und Frequenzlagen entwickelt?
 Wie stellt sich die Erreichbarkeit dar?
 Welche Entwicklungsperspektiven gibt es für das Zentrum?Seite 17 von 293
Einführung 12
Städtebauliche Analysen
Um die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche seit der Erstellung des letzten
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes nachvollziehen zu können, wurden im Juli 2023 die
zentralen Versorgungsbereiche (A-, B-, C- und D-Zentren) begangen und städtebauliche
Analysen vor Ort durchgeführt.Seite 18 von 293
Grundlagen 13
2 Grundlagen
2.1 RECHTLICHE RAHMENVORGABEN
Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kom-
mune. Das Recht sowie der Inhalt dieser Steuerungsmöglichkeiten wird durch Gesetze,
Gerichtsurteile sowie ergänzende Planwerke wie dem Landesentwicklungsplan Nord-
rhein-Westfalen (LEP NRW) vorgegeben.
Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelsentwick-
lungskonzepte werden nachfolgend die relevanten landes- und regionalplanerischen Vor-
gaben skizziert. Weitere rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. zur Abgrenzung und
Schutzfunktion von zentralen Versorgungsbereichen, zu Nahversorgungsstandorten und
zur Sortimentsliste) finden sich in den einzelnen Teilkapiteln in inhaltlicher Zuordnung zu
den jeweiligen Themenbereichen. Darüber hinaus ist wird auch die aktuelle Rechtspre-
chung der Europäischen Ebene beachtet.
2.1.1 Rechtliche Einordnung von Einzelhandelskonzepten
Wesentlich sind Kommunen durch das Bau- und Planungsrecht mit Befugnissen ausge-
stattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringen-
der Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu
betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öf-
fentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürgerschaft sowie Besuchen-
den interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Stadtteil- oder Nahversorgungszentren
und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und aus-
zubauen.
Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitpla-
nung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Be-
gründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschrän-
kung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Han-
delns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen
Steuerungsbemühungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche – also bo-
denrechtliche – Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versor-
gungsbereiche (ZVB) gehört.
Rechtliche Grundlagen für das vorliegende BEZK sind das Baugesetzbuch (BauGB) und
die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die dazu ergangene Rechtsprechung4. Der
Bundesgesetzgeber hat mit den Novellen des BauGB den Stellenwert kommunaler Ein-
zelhandelsentwicklungskonzepte im Rahmen der Bauleitplanung gestärkt. Nachdem sie
bereits als besonderer Abwägungsbelang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren,
stellen sie auch in § 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs-Bebauungspläne zur Er-
haltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungs-
grundlage dar. Die Bedeutung von kommunalen Einzelhandelskonzepten für die Recht-
fertigung der Planung hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) deutlich hervorgeho-
ben.5
4 Vgl. zahlreiche Urteile zum Themenkomplex der Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung, u. a. OVG
NRW Urteil vom 19.06.2008 – AZ: 7 A 1392/07, bestätigt durch das BVerwG Urteil vom 17.12.2009 – AZ: 4 C 2.08; OVG
NRW Urteil vom 15.02.2012 – AZ: 10 D 32/11.NE).
5 Vgl. BVerwG Urteile vom 27.03.2013 – AZ: 4 CN 6/11, 4 CN 7/11, 4 C 13/11.Seite 19 von 293
Grundlagen 14
Darüber hinaus gewährleistet das BEZK eine Konformität zu den Zielen und Grundsätzen
der Landes- und Regionalplanung.
Das BEZK soll als politisch gestützter Fachbeitrag eine grundlegende und strategische
Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten
Jahre bilden. Wesentliche Voraussetzungen für die gewinnbringende Nutzung des Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzeptes sind u. a. der politische Beschluss im Sinne eines
städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB durch den Rat der
Bundesstadt Bonn sowie das anschließende Testat der Bezirksregierung Köln, damit es
in der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen ist.
2.1.2 Europäische Ebene
Auf europäischer Ebene hat ein EuGH-Urteil aus 2018 (EuGH, Urteil vom 30.1.2018 –
C-360/15, C-31/16, zur RL 2006/123, sog. Dienstleistungsrichtlinie) in der deutschen Ein-
zelhandelsteuerung viel Beachtung gefunden. Hieraus geht hervor, dass eine nicht ver-
hältnismäßige (zur Erfüllung des verfolgten Zieles), nicht erforderliche (zwingender Grund
des Allgemeininteresses) und diskriminierende (mengenmäßige oder territoriale Be-
schränkung) Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeiten von Einzelhandel durch Bau-
leitplanung gegen Unionsrecht verstößt.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die EU-Kommission nach aktuellem
Kenntnisstand Untersuchungen im Rahmen von Vertragsverletzungsverfahren gegen
Einzelhandelsregelungen in den Landesentwicklungsplänen mehrerer Bundesländer
(u.a. Niedersachsen, Baden-Württemberg und NRW) durchführt. Dabei geht es unter an-
derem auch um die Frage, ob die Europarechtskonformität der LEP-Regelungen noch
dadurch gewährleistet wird, dass Zielabweichungsverfahren die "Schärfe" der LEP -Re-
gelungen im Bedarfsfall abmildern können. Die EU-Kommission ist davon nicht überzeugt
und bezweifelt insbesondere den praktischen Nutzen der in den landesplanerischen Re-
gelungen enthaltenen Zielabweichungsverfahren. Der Ausgang dieser Verfahren und de-
ren Auswirkungen auf die LEP-Praxis in Deutschland ist offen.
2.1.3 Landes- und Regionalplanung
Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden, trotz der kom-
munalen Planungshoheit, die landes- und regionalplanerischen Vorgaben. Die kommu-
nale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der lokalen Gegeben-
heiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind, die für die Entwicklung
des Einzelhandels in Bonn wesentlichen Vorgaben aus der Landes- und Regionalplanung
beschrieben.
Landesplanerische Vorgaben (LEP NRW 2019)
Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) in der Beschlussfassung
vom 06.08.2019 finden sich folgende Ziele [Z] und Grundsätze [G] zur Ansiedlung groß-
flächiger Einzelhandelsvorhaben, die im Folgenden zusammenfassend dargestellt wer-
den und die bei der Fortschreibung des BEZK Beachtung bzw. Berücksichtigung finden:
 [6.5-1 Z] Standorte des großflächigen Einzelhandels in allgemeinen Sied-
lungsbereichen: „Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des §
11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgeleg-
ten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.“Seite 20 von 293
Grundlagen 15
 [6.5-2 Z] Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten
Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen: „Dabei dürfen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunut-
zungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in bestehenden
zentralen Versorgungsbereichen sowie in neu geplanten zentralen Versorgungs-
bereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zu-
ordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung
zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind die Sortimente gemäß Anlage 1 und weitere von der jeweili-
gen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sorti-
mentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden,
wenn nachweislich eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städte-
baulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung ge-
wachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wert-
volles Ortsbild, nicht möglich ist und die Bauleitplanung der Gewährleistung einer
wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.“
 [6.5-3 Z] Beeinträchtigungsverbot: „Durch die Darstellung und Festsetzung von
Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Ver-
sorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“
 [6.5.4 G] Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche: „Bei der
Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11
Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll
der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglich-
ten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Ge-
meinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.“
 [6.5-5 Z] Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil
zentrenrelevanter Randsortimente: „Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des
§ 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimen-
ten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen darge-
stellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente
maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um
Randsortimente handelt.“
 [6.5-6 G] Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenre-
levanter Randsortimente: „Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente
eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsver-
ordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentra-
len Versorgungsbereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.“Seite 21 von 293
Grundlagen 16
 [6.5-7 Z] Überplanung von vorhandenen Standorten mit großflächigem Ein-
zelhandel: „Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Stand-
orte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außer-
halb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11 Ab-
satz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die
Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die
baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Wird durch diese Be-
grenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zu-
lässigkeit aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflä-
chen auf die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz
zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich.
Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn
dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von
Gemeinden erfolgt.“
 [6.5-8 Z] Einzelhandelsagglomerationen: „Die Gemeinden haben dem Entste-
hen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandels-
agglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken.
Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Er-
weiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten
Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie
haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versor-
gungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden
wird.“
 [6.5-9 G] Regionale Einzelhandelskonzepte: „Regionale Einzelhandelskon-
zepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen in die Abwägung
einzustellen.“
 [6.5-10 Z] Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des §
11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung: „Vorhabenbezogene Bebauungspläne
für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung sind, soweit
von § 12 Absatz 3a Satz 1 Baugesetzbuch kein Gebrauch gemacht wird, nur zu-
lässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 6.5-1, 6.5-7 und 6.5-8 ent-
sprechen; im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten haben sie zudem den
Festlegungen 6.5-2 und 6.5-3, im Falle von nicht zentrenrelevanten Kernsortimen-
ten den Festlegungen 6.5-3, 6.5-4, 6.5-5 und 6.5-6 zu entsprechen.“
Landesinitiative „Zukunft. Innenstadt“ und Einzelhandelserlass NRW 2021
Die Landesregierung in NRW hat jüngst die Landesinitiative „Zukunft. Innenstadt.
Nordrhein-Westfalen.“ auf den Weg gebracht, in deren Rahmen sie u.a. die Flexibilisie-
rung des Planungsrechts für den Lebensmitteleinzelhandel (LEH) anstrebt. Dadurch soll
den „Kundenanforderungen an einen barrierefreien und modernen Lebensmitteleinzel-
handel genüge“ getan werden. Zudem soll „zur Verbesserung der Nahversorgung [die]
Ansiedlungen von Lebensmitteleinzelhandelsunternehmen in städtebaulich integrierten
Lagen auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche“ weiter gefördert werden.6
6 Landesinitiative „Zukunft. Innenstadt. Nordrhein-Westfalen.“ der Landesregierung, vertreten durch die Ministerin für Hei-
mat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW, den Minister für Wirtschaft, Innovation, Digitalisierung und
Energie des Landes NRW und den Minister der Finanzen des Landes NRW).Seite 22 von 293
Grundlagen 17
Auch der Einzelhandelserlass NRW 2021 beinhaltet eine Flexibilisierung bei der raum-
ordnerischen Prüfung von Einzelhandelsvorhaben außerhalb eines festgelegten ZVB.
Nach Ziffer 5.8 des Einzelhandelserlasses (siehe S. 85) muss eine Vorlage des Bauan-
trags bzw. der Bauvoranfrage für ein Einzelhandelsvorhaben außerhalb eines festgeleg-
ten ZVB bei der zuständigen Raumordnungsbehörde erst ab einer zur Genehmigung ge-
stellten Verkaufsfläche von über 1.200 m² erfolgen. Durch diese Handlungsanweisung
soll den Kommunen mehr Eigenverantwortung bei der Zulassung von Einzelhandelsbe-
trieben bis zu dieser Größenordnung überlassen werden. Zu berücksichtigen ist in diesem
Kontext jedoch insbesondere, ob bei mehreren Einzelhandelsbetrieben um eine Funkti-
onseinheit bzw. Agglomeration handelt (vgl. hierzu EH-Erlass NRW 2021).
Darüber hinaus enthält der Einzelhandelserlass „Hinweise, Empfehlungen und Weisun-
gen [zur] landeseinheitlichen Planung und bauordnungsrechtlichen Beurteilung von groß-
flächigen Einzelhandelsbetrieben. Sie gehen vom geltenden Recht aus und berücksichti-
gen die einschlägige Rechtsprechung. Sie sind ausschließlich auf städtebauliche und
raumordnerische Ziele, insbesondere auf die Sicherung einer ausreichenden und ausge-
wogenen Versorgung mit Gütern aller Bedarfsstufen i. S. d. Daseinsvorsorge, ausgerich-
tet. Sie verfolgen nicht das Ziel, auf den Wettbewerb der unterschiedlichen Unternehmen
und Betriebsformen des Handels Einfluss zu nehmen.
Der Erlass dient somit insbesondere auch einer Stärkung der kommunalen Planungsho-
heit, die durch die Hinweise und Empfehlungen unterstützt werden soll. Denn es ist vor
allem Aufgabe der Kommunen, die Einzelhandelsentwicklung vor Ort zu steuern, um so-
wohl die Zentren zu stärken als auch die Nahversorgung zu sichern“ (EH-Erlass NRW
2021, S. 7).
Die Hinweise, Empfehlungen und Weisungen des Einzelhandelserlass Nordrhein-West-
falen 2021 wurden bei der Erstellung dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, ins-
besondere im Nahversorgungskonzept, berücksichtigt.
Regionalplanerische Vorgaben
Die Bundesstadt Bonn liegt im Regierungsbezirk Köln. Die für Bonn relevanten regional-
planerischen Vorgaben finden sich im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teil-
abschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg (GEP Region Bonn/Rhein-Sieg). Der im Mai 2009 be-
kanntgemachte Regionalplan beinhaltet folgendes regionalplanerisches Ziel, welches bei
der weiteren Erarbeitung dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts zu berücksichtigen
ist:
„Definition der Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) Ziel 1: Die Einzelhandelsent-
wicklung auf die Allgemeinen Siedlungsbereiche konzentrieren!
In der Bauleitplanung dürfen Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhan-
delsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungs-
verordnung (BauNVO) nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) geplant werden.“7
7 Bezirksregierung Köln (2009): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg, S.
13.Seite 23 von 293
Grundlagen 18
Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Im Herbst 2000 beauftragte der "Regionale Arbeitskreis Entwicklung, Planung und Ver-
kehr" (:rak) der Region Bonn/Rhein-Sieg-Ahrweiler drei Beratungsbüros damit, ein „prä-
ventives Strategiekonzept für die gesamte Region“ im Hinblick auf Einzelhandel und Zen-
trenentwicklung zu erarbeiten.
Im Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept 20028 werden die folgenden Ziele und
Prinzipien definiert, welche alle Kommunen unabhängig von ihrer Größe, Lage und Aus-
gangssituation verfolgen:
 die Sicherstellung und Förderung der materiellen Versorgung durch Einzelhandel
und Teilhabe an kulturellen und Freizeitaktivitäten,
 die Erhaltung und Entwicklung der Stadt- und Siedlungszentren als Schwerpunkte
wirtschaftlicher, kultureller und sozialer Aktivitäten und damit als „Identitätspole“,
 die Sicherstellung und Förderung von Arbeitsplätzen und Wertschöpfung in Ein-
zelhandels-, Kultur- und Freizeitbetrieben bzw. -einrichtungen,
 die Einhaltung und Verstärkung der Prinzipien der Nachhaltigkeit vor allem be-
züglich Flächenverbrauch und Verkehrsaufkommen.
Um diese Ziele zu erreichen, verabredeten die Kommunen und Kreise der Region ein
Verfahren der gemeinsamen Einzelhandelsentwicklung, das auf offener Kommunikation
und Kooperation beruht und in allen Fällen, in denen gemeindeübergreifende Belange
berührt sind, in freiwilliger, aber verbindlicher Verpflichtung nach vereinbarten Prinzipien
und Regeln erfolgt. So entwickelte der :rak in 2010 mit der Fortschreibung des :rezk Ar-
beitshilfen und Leitfäden für einheitliche Vorgehensweisen und Abstimmungsverfahren
hieraus.
Die informellen Inhalte des :rezk wurden im Rahmen der Fortschreibung des BEZK 2025
insbesondere bei der Erarbeitung der Entwicklungszielstellungen, des Zentren- und Nah-
versorgungskonzeptes und der Ansiedlungsleitsätze berücksichtigt.
2.2 TRENDS
Bevor im Rahmen der Markt- und Standortanalyse die Angebots- und Nachfragesituation
in Bonn analysiert wird, erfolgt einführend zunächst eine Darstellung der relevanten
Trends im Einzelhandel sowie ein Bezug dieser auf die Stadt Bonn.
Der Einzelhandel unterliegt als dynamischer Wirtschaftsbereich einem fortwährenden
Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei bundesweite Veränderungen auf der
Nachfrage- und Angebotsseite. Diese werden nachfolgend erläutert und auch in deren
Wirkungen auf den Bonner Einzelhandel dargestellt.
2.2.1 Nachfrageseitige Aspekte
Wertewandel: Mit jeder Generation ändern sich Wertvorstellungen, Gewohnheiten und
Ansprüche an die Lebensumwelt. Die Folge sind deutlich stärker ausdifferenzierte und
neue Lebensstile u. a. mit Fokus auf körperliches Wohlbefinden und Nachhaltigkeit sowie
im Lebensmitteleinzelhandel insbesondere einem zunehmenden Fokus auf Regionalität
und Frische der Produkte. Darüber hinaus ist ein Bedeutungsgewinn des bewussten Kon-
sums feststellbar. Zudem wird dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zu-
nehmend ein immaterieller Erlebniswert (s. u.) beigemessen.
8 Nachfolgend abgekürzt als :rezk 2002.Seite 24 von 293
Grundlagen 19
Individualisierung: Die Zahl der Privathaushalte steigt in Deutschland weiter an, wobei
sich die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt stetig reduziert. Neben dieser quan-
titativen Entwicklung führen auch qualitative Aspekte der Individualisierung (z. B. Ausdif-
ferenzierung von Zielgruppen, Individualisierung von Lebensbiografien) zu neuen Kon-
sumverhaltensmustern (s. u.).
 Die Nachfrage nach der Art der Produkte verändert sich durch den Wertewandel
und die Individualisierung. Für den stationären Einzelhandel in Bonn bedeutet
dies, dass die veränderten Konsumentenwünsche wahrgenommen werden und
Angebote angepasst werden sollten.
Demografischer Wandel: Die Bevölkerung in Deutschland wird insgesamt – trotz kurz-
fristiger, migrationsbedingter Sondereffekte – weniger und durchschnittlich älter, wobei
mit erheblichen regionalen Unterschieden zu rechnen ist. Zudem nimmt innerhalb der
Gruppe der Über-65-Jährigen der Anteil der Hochbetagten zu. Relevant ist diese Entwick-
lung vor allem für die örtliche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für
diese Kundengruppe gerade dann an Bedeutung gewinnt, wenn mit dem Alter die moto-
risierte Individualmobilität eingeschränkt wird. Bundesweit reagiert der Handel bereits auf
diese Entwicklungen mit bestimmten Betriebsformaten, angepasster Ladengestaltung
und Serviceleistungen für Senioren (z. B. Bringdienste).
 Die Bevölkerung wird älter. Somit ändern sich auch die Anforderungen, die an
Einzelhandelsangebote und insbesondere an die Erreichbarkeit dieser gestellt
werden. Dies betrifft auch die Stadt Bonn. Zukünftig kommt daher der Gewähr-
leistung einer Nahversorgung bzw. einer guten, möglichst barrierefreien Erreich-
barkeit der Lebensmittelangebote in Bonn eine besondere Bedeutung zu. Dies gilt
insbesondere vor dem Hintergrund der aktuell aus Bürger*innensicht nicht opti-
male Erreichbarkeit/Barrierefreiheit der Bonner Lebensmittelmärkte (s. Befragung
Nahversorgung) sowie der vielen in Bonn bestehenden „kleineren“ Lebensmittel-
märkte, die keine optimale Marktaufstellung (z.B. breite Gänge) aufweisen.
Onlinehandel/Digitalisierung: Die Bedeutung des Online-Handels am gesamten Einzel-
handelsumsatz wächst kontinuierlich und lag im Jahr 2021 unter anderem bedingt durch
einen verstärkten Online-Absatz hervorgerufen durch die COVID-19 Pandemie bereits bei
rd. 14,7 % des Einzelhandelsumsatzes (siehe nachfolgende Abbildung). Die Prognose für
2024 zeigt, dass der Online-Anteil nach einem leichten Rückgang 2022 aktuell stagniert.Seite 25 von 293
Grundlagen 20
Abbildung 3: Entwicklung des Online-Anteils am Einzelhandelsumsatz
Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt + Handel; Daten: Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE).
Sortimentsspezifisch sind große Unterschiede festzustellen. Während der Online-Um-
satzanteil v. a. in innenstadtaffinen Warengruppen (unter anderem Fashion & Acces-
soires und Unterhaltungselektronik) am höchsten ist, sind im Bereich des Lebensmittel-
und Drogeriewarenhandels bislang noch vergleichsweise geringe Online-Umsatzanteile
festzustellen. Auch wenn dieses Segment langfristig an Dynamik gewinnen wird, so kon-
zentrieren sich erste Entwicklungen auf Metropolen und Ballungsräume, in denen aktuell
bereits erfolgsversprechende Modelle zur Online-Bestellung von Lebensmitteln umge-
setzt werden.
Abbildung 4: Gesellschaftliche Wandlungsprozesse
Quelle: Fotos © M-SUR/Fotolia, © Worawut/AdobeStock, © oneinchpunch/Fotolia, © zapp2photo/Fotolia.
Darüber hinaus findet auch eine Digitalisierung anderer Lebensbereiche statt und die On-
line-Affinität steigt deutlich an. Der damit einhergehende Sharing-Gedanke („Nutzen statt
Besitzen“) wird auf Konsumentenseite immer deutlicher – die reine Nutzungsmöglichkeit
wird wichtiger als der eigentliche Besitz.
 Der Onlinehandel gewinnt weiterhin an Bedeutung und verändert Kundenverhal-
tensweisen. Für den stationären Einzelhandel auch in Bonn wird es daher zuneh-
mend wichtiger sich zielgerichtet zu positionieren, um Kunden weiterhin zu binden
428,3 432,2 423,1 417,2 426,3 430 ,2 432,7 427,6 432,3 418,9 427,2 437,9 445,4450 ,9458,0 478,2 493,2 514,4 527,8 545,7
579,5 588,4
630 ,8 649,1 671,8
4,4 6,4 8,4 10 ,4 12,6 15,6 20 ,2 24,4 28,0 32,0 35,6 39,9 44,2 48,9 53,3 59,2 72,8 86,7 84,5 85,4 88,3
0 ,3 0 ,4 0 ,5 0 ,7 1,0 1,5 1,9 2,4 2,9
3,7
4,7
5,6
6,3
7,1
7,8 8,3
9,0 9,5 10 ,1
10 ,8
12,6
14,7
13,4 13,2 13,1
0 ,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10 ,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20 ,0
0
10 0
20 0
30 0
40 0
50 0
60 0
70 0
80 0
Ant eil B2C-E-Commerce am Einzelhandelsumsat z in %
Net t oumsat z in Mrd. Euro
Net t oum sat z Einzelhandel Net t oum sat z B2C-E-Com m erce Ant eil B2C-E-Com m erce in %Seite 26 von 293
Grundlagen 21
und für die Kunden attraktive Angebote bereit zu halten. Darüber hinaus gewinnt
die zukünftige Attraktivierung der Zentren sowie die Nutzungsmischung an Be-
deutung.
Kopplung und Entkopplung von Konsum: Aufgrund der bereits skizzierten gesell-
schaftlichen Wandlungsprozesse, des hohen Motorisierungsgrades und sinkender Zeit-
kontingente (insb. durch die individualisierten Lebensformen und die „doppelte“ Erwerbs-
tätigkeit in Familien) wird der Einkaufsaufwand weiter durch weniger, aber dafür umfas-
sendere Einkäufe reduziert. Das so genannte one-stop-shopping begünstigt die Bildung
von flächenintensiven Kopplungsstandorten. Einkaufswege werden dabei zumeist mit be-
ruflichen oder freizeitbedingten Wegen gekoppelt. Auf der anderen Seite führt die weiter
zunehmende Nutzerfreundlichkeit von Online-Einkäufen (insb. durch die Entwicklung des
Mobile Commerce auf dem Smartphone) zu einer zeitlichen und räumlichen Entkopplung
von Konsum.
 Kopplung und Entkopplung von Konsum führt zu Veränderungen der Einkaufsorte
sowie zu Kaufkraftabflüssen in den Onlinehandel. Dies wirkt sich auch in Bonn,
teilweise steigernd, teilweise reduzierend auf die Umsätze des lokalen Einzelhan-
dels aus.
Erlebnisorientierung: Der Erlebniseinkauf spielt nicht nur beim klassischen Einzelhan-
delseinkauf eine wichtige Rolle. Auch im Bereich der Nahversorgung versuchen die An-
bieter durch hochwertigere Warenpräsentation, Erhöhung der Angebotsvielfalt (insb. auch
regionale und zielgruppenspezifische Produkte) sowie spezielle Serviceangebote die Auf-
merksamkeit der Kunden zu gewinnen. Der Einkauf wird dabei ähnlich emotional aufge-
laden wie in anderen Branchen auch. Dies führt u. a. zu einem erhöhten Platzbedarf und
damit verbunden höheren Verkaufsflächenansprüchen.
 Der reine Versorgungseinkauf im Einzelhandel bzw. das klassische „Shopping“
verliert in den letzten Jahren an Bedeutung. Kunden kaufen gezielter Produkte
und suchen die Zentren weniger zum Einkauf und vermehrt zum Erleben oder
zum Besuch der Gastronomien auf. Dies stellt auch für die Bonner Zentren eine
besondere zukünftige Herausforderung dar, da die weiteren Attraktivitätsfaktoren
von Zentren (bspw. Aufenthaltsqualität, Erlebnisse) für die Kunden (auch die Bon-
ner*innen, wie die Befragungen zeigen) stärker in den Vordergrund treten und
somit auch bei der Zentrenentwicklung verstärkt beachtet werden sollten.
Preis-/Zielgruppenpolarisierung: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltsein-
kommen zu verzeichnen ist, führt die Einkommenssteigerung erst seit den letzten Jahren
wieder zu einer Erhöhung der Ausgaben im Einzelhandel. Ein stetig wachsender Teil des
Budgets der privaten Haushalte wird weiterhin für Wohnen (steigende Mieten und
Mietnebenkosten) sowie freizeitorientierte Dienstleistungen ausgegeben. Darüber hinaus
ist eine Polarisierung der Nachfrage feststellbar: Hochwertige und hochpreisige Angebote
finden ebenso ihren Absatz wie discountorientierte Produkte. Mittelpreisige Anbieter ohne
klaren Zielgruppenfokus geraten hingegen unter Druck.
 Veränderungen des Einkommens wirken sich auf die Ausgaben im Bereich des
Einzelhandels aus. Durch die wachsende Polarisierung verändert sich die Nach-
frage nach Produkten. Dies wirkt sich auch auf die Einzelhandelsbetriebe der Bon-
ner Zentren in Form von steigenden Umsätzen der nachgefragten Produkte und
sinkenden Umsätzen nicht mehr nachgefragter Produkte aus. Für den stationärenSeite 27 von 293
Grundlagen 22
Einzelhandel wird es daher zunehmend wichtiger, sich zielgerichtet zu positionie-
ren, um Kunden weiterhin zu binden und für die Kunden attraktive Angebote bereit
zu halten.
2.2.2 Angebotsseitige Aspekte
Betriebliche Veränderungen: Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland
seit Jahrzehnten rückläufig. Verstärkt wurde diese Entwicklung insbesondere durch die
coronabedingten Auswirkungen sowie zunehmend durch die Problematik, Nachfolger für
Einzelhandelsbetriebe zu finden. Aufgrund hoher Arbeitsbelastung, langen Ladenöff-
nungszeiten, hoher Konkurrenz durch Filialisten und den Online-Handel, eigentümersei-
tigen Erwartungen an die Miethöhe und den weiteren, oben skizzierten sozioökonomi-
schen Rahmenbedingungen wird die Nachfolgersuche zunehmend anspruchsvoller.
Abbildung 5: Entwicklung der Anzahl der Betriebe im deutschen Einzelhandel
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Daten: EHI Retail Institute
Dies führt dazu, dass in den Zentren vermehrt leerstehende Ladenflächen auftreten, de-
ren Weitervermietung aufgrund von immobilienseitigen Defiziten (z. B. geringe Verkaufs-
fläche, fehlende Barrierefreiheit, Renovierungs-/Sanierungsstau) sich in Teilen schwierig
gestaltet.
In vielen Städten ist in den letzten Jahren aber auch zu beobachten, dass Geschäftsflä-
chen in den Zentren nach dem Auszug von Einzelhandelsbetrieben durch zentrenergän-
zende Funktionen (insbesondere Dienstleistungen und Gastronomie) nachgenutzt wer-
den. Zwar ist das Einzelhandelsangebot in den Zentren dementsprechend rückläufig, je-
doch bleibt die Frequentierung und Belebung der Zentren erhalten.
 Der Rückgang der Einzelhandelsbetriebe ist auch in Bonn, insbesondere in den
Bonner Zentren zu beobachten. Zielstellung der Neuabgrenzungen der zentralen
Versorgungsbereiche ist daher auch eine Konzentration auf bestehende Einzel-
handelslagen, um diese zielgerichtet zu stärken.
 In den Bonner Zentren zeigt sich auch die bundesweit feststellbare Entwicklung,
dass die Verkaufsflächen der Zentren abnehmen und Einzelhandelsgeschäftsflä-
chen durch zentrenergänzende Funktionen nachgenutzt werden.
Filialisierung/Konzentration: Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist
eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels mit
418.122
411.950 412.351 412.465 40 9.0 39
40 3.46640 0 .293
381.377
375.577 372.20 9
366.90 5
360 .335
354.434 349.952 345.445 340 .674 338.545 338.982
319.995
329.238
334.591
240 .0 0 0
260 .0 0 0
280 .0 0 0
30 0 .0 0 0
320 .0 0 0
340 .0 0 0
360 .0 0 0
380 .0 0 0
40 0 .0 0 0
420 .0 0 0
440 .0 0 0
20 0 2 20 0 3 20 0 4 20 0 5 20 0 6 20 0 7 20 0 8 20 0 9 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22
Anzahl an Unt ernehmen
Ent w icklung 20 0 2-20 22
-20 % (rd. -1% p.a.)Seite 28 von 293
Grundlagen 23
einem Trend zur Großflächigkeit und zur Filialisierung zu erkennen. Neben dem Lebens-
mitteleinzelhandel lassen sich Konzentrationsprozesse in vielen anderen Einzelhandels-
branchen (u.a. Drogeriewaren (insb. DM, Rossmann), Buchhandlungen (z. B. Thalia),
Textil-Kaufhäusern (u. a. H&M, P&C, C&A), Unterhaltungselektronik-Märkten (insb. Me-
dia Markt, Saturn) und Sporthaus-Betreibern (z. B. Intersport, Decathlon) feststellen.
 Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels sind die Konzentrationsprozesse auch
in Bonn besonders stark ausgeprägt. In Zusammenwirkung mit dem deutlichen
Rückgang des Lebensmittelhandwerks wird die räumliche Nahversorgung somit
zunehmend ausgedünnt. Zielstellung des BEZK ist daher eine genaue Analyse
der aktuellen Nahversorgungssituation sowie die Sicherung und Stärkung insbe-
sondere der räumlichen, fußläufigen Nahversorgung.
Wandel der Betriebsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist
großflächiger Betriebsformen von städtebaulicher Bedeutung, wie z. B. Factory-Outlet-
Center und Fachmarktzentren, verlieren andere Handelsformate (z. B. Warenhäuser) un-
ter anderem aufgrund ihrer undifferenzierten Zielgruppenansprache bei den Verbrau-
chern an Bedeutung. Eindrucksvoll belegt wird diese Entwicklung durch die zahlreichen
Schließungen von Warenhäusern (u. a. Hertie, Karstadt) bzw. die Fusion von Warenhaus-
ketten (insb. Kaufhof/Karstadt). Moderne Handelsformate weisen in vielen Fällen ein ho-
hes Maß an Spezialisierung (z. B. Bio-Supermärkte, Mode-Geschäfte) und Kundenorien-
tierung auf.
 Auch für die Bonner Zentren bedeutet dies, dass zukünftig daran gearbeitet wer-
den sollte, einen für Besuchende attraktiven Mix aus Einkauf, Erlebnis, Gastrono-
mie, Kultur und Entertainment zu schaffen, um eine bessere Positionierung als
soziale Orte und als „Orte der Überraschung“ zu erreichen.
2.2.3 Fokus: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel
Die bereits seit längerem beobachtbaren Entwicklungstrends zu weniger und größeren
Einheiten beim Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, insbesondere
beim Lebensmitteleinzelhandel, sowie die zunehmende Standortkonzentration in Form
von Fachmarktstandorten (siehe Trend Filialisierung/Konzentration) haben in den vergan-
genen Jahren weiter an Bedeutung gewonnen.
Wandel der Betriebsformen im Lebensmitteleinzelhandel: In den letzten Jahrzehnten
hat auch im Lebensmittel- und Drogeriewareneinzelhandel ein Wandel der Betriebsfor-
men mit erheblichen Veränderungen der Betriebs- und Standortstrukturen stattgefunden.
Besonders deutlich wird dieser an dem deutschlandweit zu beobachtenden ausgeprägten
Rückgang der absoluten Anzahl der Einzelhandelsbetriebe im Lebensmitteleinzelhandel
i. H. v. rd. 15 % ersichtlich (siehe Abbildung 6). Wird nach den jeweiligen Betriebstypen
differenziert, so sind deutlich unterschiedliche Entwicklungen festzustellen. Signifikante
Steigerungen der Marktanteile (hinsichtlich Anzahl der Betriebe und Umsätze) ergeben
sich insbesondere für die Supermärkte, welche maßgeblich vom Wertewandel profitieren.
Demgegenüber befindet sich die Betriebsform der Lebensmitteldiscounter nach einer dy-
namischen Entwicklung in den 1990er und teilweise den 2000er Jahren gegenwärtig im
Übergang zu einer Phase der Stagnation.Seite 29 von 293
Grundlagen 24
Abbildung 6: Entwicklung der Anzahl der Betriebe im deutschen Lebensmitteleinzelhandel
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Daten: EHI Retail Institute
Diese Entwicklung ist maßgeblich auf die Optimierung des Bestandsnetzes sowie einer
Neuausrichtung des Betriebstypus zurückzuführen und vollzieht sich (aufgrund des güns-
tigen Marktumfeldes) bei gleichzeitig steigenden Umsatz- und Flächenleistungen.
Auch Drogeriefachmärkte stellen zunehmend hybride Betriebskonzepte dar und positio-
nieren sich als „Kleinkaufhäuser“ mit einem entsprechend großen Warenspektrum. Die
somit gleichermaßen hohe Bedeutung für die Nahversorgung und für die zentralen Ver-
sorgungsbereiche gilt es daher verstärkt und sorgfältig abzuwägen.
 Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels sind die Konzentrationsprozesse auch
in Bonn besonders stark ausgeprägt. In Zusammenwirkung mit dem deutlichen
Rückgang des Lebensmittelhandwerks wird die räumliche Nahversorgung somit
zunehmend ausgedünnt. Zielstellung des BEZK ist daher eine genaue Analyse
der aktuellen Nahversorgungssituation sowie die Sicherung und Stärkung insbe-
sondere der räumlichen, fußläufigen Nahversorgung.
Verkaufsflächenentwicklung: Parallel zu der sinkenden Anzahl der Verkaufsstätten ist
im Lebensmittelhandel eine Zunahme der Gesamtverkaufsfläche zu beobachten, die sich
aus Anpassungsstrategien der Marktteilnehmer an den demografischen Wandel (z. B.
Verbreiterung der Gänge, Reduktion der Regalhöhen), den wachsenden Konsumansprü-
chen sowie einer steigenden Sortimentsbreite und -tiefe (z. B. Frischware, Bio- und Con-
venience-Produkte, Singlepackungen) ergibt. Bei den Lebensmitteldiscountern ist zeit-
gleich zu den sinkenden Filialzahlen eine moderat steigende Verkaufsfläche zu verzeich-
nen (siehe Abbildung 7).
9.560
9.590
9.660
9.70 0
9.980
10 .148
10 .50 5
10 .655
10 .785
10 .870
10 .90 0
10 .895
10 .960
10 .980
11.0 18
10 .850
10 .890
15.150
15.60 0
15.970
16.0 19
16.240
16.462
16.393
16.222
16.195
16.211
16.0 54
16.162
15.990
15.887
15.90 9
15.910
15.972
17.40 0
14.90 0
13.90 0
12.80 7
11.193
10 .650
10 .0 64
9.781
9.60 0
8.90 0
8.750
8.650
8.60 0
8.550
8.450
8.250
8.0 50
0
5.0 0 0
10 .0 0 0
15.0 0 0
20 .0 0 0
25.0 0 0
30 .0 0 0
35.0 0 0
40 .0 0 0
45.0 0 0
20 0 6 20 0 7 20 0 8 20 0 9 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22
Anzahl an Bet rieben
SB-W arenhäuser große Superm ärkt e Superm ärkt e Lebensm it t eldiscount er übrige Lebensm it t elgeschäf t eSeite 30 von 293
Grundlagen 25
Abbildung 7: Gesamtverkaufsfläche der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland nach Betriebsformen
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Daten: EHI Retail Institute.
Dies ist Resultat eines grundlegenden Trading-Up Prozesses des Betriebstypus, welcher
im Bereich der Expansion und der Modernisierung von Bestandsstandorten eine deutliche
Tendenz zu signifikant größeren Markteinheiten erkennen lässt und mit einer Überprü-
fung/Straffung des Standortnetzes durch die Marktteilnehmer einhergeht.
Bei Drogeriefachmärkten lässt sich aktuell reges Expansionsgeschehen beobachten, wel-
ches sich im besonderen Maße auf rentable, gut erreichbare Standorte fokussiert.
 Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels bestehen in Bonn quantitative, quali-
tative und räumliche Weiterentwicklungspotenziale. Vor dem Hintergrund des
Ziels der fußläufigen Nahversorgung bzw. der Stadt der kurzen Wege werden im
Rahmen des BEZK eine genaue Analyse der aktuellen Nahversorgungssituation
vorgenommen und Empfehlungen zur Optimierung formuliert (siehe auch Kapitel
7.2).
Verkaufsflächen- und Standortansprüche: Auch wenn es für Supermärkte und Le-
bensmitteldiscounter auch kleinere City- und Metropolfilialkonzepte gibt, werden diese
von den Einzelhandelsunternehmen nur an sehr frequenzstarken Lagen bzw. Standorten
mit einem überdurchschnittlich hohen Kaufkraftpotenzial realisiert. Nach den aktuellen ty-
pischen Betriebskonzepten (Expansionsformate) werden Neuansiedlungen oder Erweite-
rungen von Lebensmittelmärkten bei Lebensmitteldiscountern i.d.R. mit einer Gesamtver-
kaufsfläche von deutlich über 800 m² bis 1.800 m² und bei Lebensmittelsupermärkten
i.d.R. Gesamtverkaufsflächen von deutlich über 1.400 m² bis 2.500 m² realisiert.
6,0 6,1 6,1 6,1 6,3 6,3 6,3 6,3 6,1 6,1 6,0 5,9 5,8 5,7 5,4 4,8 4,8
3,0 3,0 3,1 3,2 3,4 3,5 3,5 3,6 3,7 3,7 3,9 3,9 4,0 4,0 4,0 4,1 4,2
8,1 8,3 8,5 9,0 9,6 9,7 10 ,0 10 ,2 10 ,4 10 ,6 10 ,7 11,2 11,3 11,3 11,4 12,0 12,2
10 ,7 11,1 11,4 11,5 11,7 11,9 12,1 12,1 12,2 12,5 12,5 12,6 12,6 12,6 12,8 12,9 13,2
5,8 4,6 4,6 3,5 2,9 2,8 2,8 2,8 2,7 2,6 2,6 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,4
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20 0 6 20 0 7 20 0 8 20 0 9 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22
Verkaufsfläche in Mio. m²
SB-W arenhäuser große Superm ärkt e Superm ärkt e Lebensm it t eldiscount er übrige Lebensm it t elgeschäf t eSeite 31 von 293
Grundlagen 26
Abbildung 8: Verkaufsflächenansprüche von Lebensmittelmärkten
Quelle: Darstellung Stadt + Handel 2024.
Auch die Anforderungen an den Mikro- und Makrostandort steigen zusehends und entwi-
ckeln sich aus dem Trend hin zu größerer Mobilität sowie dem Wandel der Ansprüche an
Preis, Sortimentsauswahl und Kopplungsmöglichkeiten. Entscheidende Standortkriterien
für eine Neuansiedlung im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel sind neben flächen-
seitigen Aspekten (Flächenangebot) und verkehrsseitigen Aspekten (innerörtliche Ver-
kehrsanbindung, Parkplatzangebot) in erster Linie absatzwirtschaftliche Gesichtspunkte
(Nähe zum Verbraucher, Kaufkraft, Bevölkerungsentwicklung, Bevölkerungsstruktur,
Zentralität des Ortes). Je nach Standortqualität (und damit auch je nach Renditeerwar-
tung) sind Betreiber auch zunehmend bereit, von ihren standardisierten Marktkonzepten
abzuweichen (z. B. Realisierung im Bestand, geringere Parkplatzzahl, Geschossigkeit,
Mix aus Handel und Wohnen).
In Bonn weist der durchschnittliche Lebensmitteldiscounter eine Gesamtverkaufsfläche
von rd. 880 m² und der durchschnittliche Lebensmittelvollsortimenter eine Gesamtver-
kaufsfläche von rd. 1.020 m² auf. Darüber hinaus weisen rd. 33 % der Lebensmitteldis-
counter und rd. 45 % des Lebensmittesupermärkte Gesamtverkaufsflächen unter 800 m²
(kleinflächige Märkte) auf. Es wird somit ersichtlich, dass viele der Bonner Lebensmittel-
märkte im Vergleich zu den marktüblichen Expansionsformaten der Anbieter erheblich
unterdurchschnittlich dimensioniert sind und deutliche Weiterentwicklungspotenziale bzw.
Potenziale zur qualitativen und quantitativen Verbesserung der Nahversorgung bestehen
(siehe auch Kapitel 7.2). Vor dem Hintergrund des Ziels der fußläufigen Nahversorgung
bzw. der Stadt der kurzen Wege werden im Rahmen des BEZK eine genaue Analyse der
aktuellen Nahversorgungssituation vorgenommen und Empfehlungen zur Optimierung
formuliert.Seite 32 von 293
Markt- und Standortanalyse 27
3 Markt- und Standortanalyse
Im Zuge der Markt- und Standortanalyse werden zunächst verschiedene sozioökonomi-
sche Rahmenbedingungen der Stadt Bonn untersucht. Im Anschluss daran werden die
im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts relevanten Angebots- und Nach-
fragedaten dargestellt und bewertet.
3.1 SIEDLUNGSRÄUMLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Im Folgenden werden die relevanten siedlungsräumlichen Faktoren für die Analyse und
Bewertung der Einzelhandels- und Standortstruktur vorgestellt. Eine Darstellung weiterer
relevanter angebots- und nachfrageseitiger Parameter folgt in den Kapiteln 3.2 bis 3.5.
Einordnung in den regionalen Kontext
Das Oberzentrum Bonn liegt im Süden des Bundeslandes Nordrhein-Westfahlen und ist
als Kreisfreie Stadt nahezu vollständig vom Rhein-Sieg-Kreis umgeben. Das Umland von
Bonn ist durch mehrere Mittelzentren sowie durch einige Grundzentren (im Süden und
Westen des Stadtgebiets) geprägt. In ihrem direkten Umfeld nimmt die Stadt Bonn als
einziges Oberzentrum eine zentrale Lage ein. Nördlich von Bonn befindet sich Köln als
nächstgelegenes Oberzentrum. Südlich von Bonn befindet sich mit dem Landkreis Ahr-
weiler die Landesgrenze zum Bundesland Rheinland-Pfalz (siehe Abbildung 9).
Abbildung 9: Übersichtskarte mit zentralörtlicher Funktion
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
Die siedlungsräumlichen Rahmenbedingungen bzw. das dargestellte Zentrengefüge zei-
gen insgesamt ein recht ausgeprägtes Wettbewerbsumfeld der Stadt Bonn im regionalen
Kontext, da die zahlreichen die Stadt umgebenden Mittelzentren durch ihre teilweise ho-
hen sortimentsspezifischen Einzelhandelsausstattungen (insbesondere Sankt Augustin,
Hennef, Königswinter, Siegburg) einen gewissen Konkurrenzdruck in einzelnen Waren-
gruppen auf die Stadt Bonn ausüben. Darüber hinaus ist auch durch das Oberzentrum
Köln, welches sich in räumlicher Nähe zu Bonn befindet, von einem gewissen Konkur-
renzdruck auszugehen.Seite 33 von 293
Markt- und Standortanalyse 28
Die nächstgelegenen Oberzentren neben Köln sind Düsseldorf und Koblenz in einer Ent-
fernung von rd. 70-85 Kilometern. Aufgrund dieser Entfernung ist die Konkurrenzsituation
für die Stadt Bonn als eher moderat einzuschätzen.
Siedlungsstruktur und Bevölkerung
In der Stadt Bonn wohnen insgesamt 333.536 Personen (Stand: 31.12.2021). Die Stadt
Bonn gliedert sich in die vier Stadtbezirke Bonn, Bad Godesberg, Beuel und Hardtberg,
welche wiederum in insgesamt 51 Ortsteile aufgeteilt sind. Dabei bildet der Stadtbezirk
Bonn mit rd. 47 % der Gesamtbevölkerung den bevölkerungsstärksten Stadtbezirk, wäh-
rend im Stadtbezirk Hardtberg mit rd. 10 % der Gesamtbevölkerung deutlich weniger Per-
sonen wohnen.
Tabelle 2: Bevölkerung nach Stadtbezirken
Stadtbezirk Bevölkerung
(Stand: 31.12.2021)9 Anteil der Bevölkerung
Bonn 155.014 47 %
Bad Godesberg 76.149 23 %
Beuel 67.802 20 %
Hardtberg 34.571 10 %
Gesamt 333.536 100 %
Quelle: Darstellung Stadt + Handel nach Stadt Bonn (Stand: 31.12.2021).
In den nächsten Jahren ist ein weiteres Bevölkerungswachstum der Bundesstadt Bonn
von rd. 3,5 %10 zu erwarten. Dieses ergibt sich insbesondere durch die nachfolgend dar-
gestellten Wohnbauentwicklungen.
Tabelle 3: Wohnbauentwicklungen nach Stadtbezirken
Stadtbezirk Wohneinheiten Bevölkerungszuwachs
Bonn 4.076 rd. 7.740
Bad Godesberg 634 rd. 1.200
Beuel 1.245 rd. 2.370
Hardtberg 180 rd. 340
Gesamt 6.135 rd. 11.650
Quelle: Darstellung Stadt + Handel nach Stadt Bonn 2023.
Verkehrliche Anbindung
Bonn liegt im Süden des Landes Nordrhein-Westfalen und ist durch die Autobahnen
A565, A562, A555 und A59 sowie durch die Bundesstraßen B56, B9 und B42 mit den
9 Allen Berechnungen liegt ein kleinräumig verortbarer Einwohner-Datensatz der Stadt Bonn zugrunde. Aufgrund von Da-
tenschutzbestimmungen ist dieser teils gerundet, sodass im Vergleich zur offiziellen Statistik 2.439 Einwohner*innen mit
alleinigem Wohnsitz Bonn in der Gesamtstadt weniger abgebildet werden. Insgesamt kann dadurch auf eine einheitliche
Datengrundlage über alle Berechnungen zurückgegriffen werden, da insbesondere im Nahversorgungskonzept individu-
elle räumliche Einheiten abgeleitet werden, in denen die Summen der Einwohnenden dargestellt werden. Die grundle-
genden Einschätzungen und Aussagen des BEZK, u.a. abgeleitet aus Kaufkraftwerten und Zentralitäten, sind durch die
Verwendung eines in Teilen gerundeten Datensatzes unberührt
10 Basis der angenommenen Bevölkerungsprognose ist die Zahl der durch Bauleitplanverfahren geplanten Wohnbauent-
wicklungen zum Stand 1. Quartal 2023 sowie die nach der Bundesstadt Bonn anzunehmenden 1,9 Personen je Wohnein-
heit.Seite 34 von 293
Markt- und Standortanalyse 29
Nachbarkommunen verbunden. Damit ist die Stadt Bonn in aus allen Richtungen gut zu
erreichen und in die Metropolregion Rheinland integriert.
Hinsichtlich der Anbindung an den öffentlichen Personennah- und -fernverkehr stellt Bonn
einen wichtigen Knotenpunkt des Bahnverkehrs dar. Die Erschließung erfolgt dabei durch
das Schienennetzwerk der Deutschen Bahn über den ICE, IC, RE und den S-Bahnver-
kehr. Die wichtigsten Strecken sind die Linien Köln-Stuttgart sowie Köln-Wien, die Be-
standteil des transeuropäischen Verkehrsnetzes sind. Des Weiteren bestehen lokal, regi-
onal und überregional Verbindungen des Bus- und Bahnliniennetzes der Stadtwerke
Bonn (SWB).
Insgesamt verfügt Bonn über eine gute Erreichbarkeit sowohl innerhalb des Stadtgebiets
als auch in das Umland, wodurch sich starke räumliche und funktionale Verflechtungen
ergeben.
3.2 GESAMTSTÄDTISCHE NACHFRAGEANALYSE
Neben den siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen sind bei einer Markt- und Stand-
ortanalyse auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur
Abbildung der Nachfragesituation wird auf sekundärstatistische Rahmendaten der statis-
tischen Ämter des Bundes und der Länder, der Bundesagentur für Arbeit sowie der IFH
Retail Consultants GmbH zurückgegriffen.
Sozioökonomische Rahmenbedingungen
Die folgende Tabelle stellt die sozioökonomischen Rahmendaten der Bundesstadt Bonn
im Verlauf der letzten Jahre dar. Zudem werden anhand der Abbildungen die Pendlerbe-
ziehungen zwischen Bonn und weiteren Kommunen ersichtlich. Aus den Daten lassen
sich wichtige Rückschlüsse zum Versorgungsgebiet und den daraus resultierenden Kauf-
kraftströmen ziehen.
Tabelle 4: Sozioökonomische Rahmenbedingungen der Stadt Bonn
Bonn 2020 2021 2022 Entwicklung
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte Arbeitsort 179.903 183.450 188.930 5,0 %
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte Wohnort 121.068 124.405 127.621 5,4 %
Einpendler Arbeitsort
(Einpendlerquote) 104.367 (58 %) 107.167 (58 %) 110.753 (59 %) 6,1 %
Auspendler Wohnort
(Auspendlerquote) 45.603 (38 %) 48.338 (39 %) 49.616 (39 %) 8,8 %
Pendlersaldo 58.764 58.829 61.137 +2.373
Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt + Handel; Daten: Agentur für Arbeit – Statistik Beschäftigte (Stichtag: 30.06.).
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist sowohl am Wohn- als auch am
Arbeitsort in der Stadt Bonn im betrachteten Untersuchungszeitraum stetig angestiegen.
Eine ebenso positive Entwicklung wird auch bezüglich des deutlich positiven Pendlersal-
dos ersichtlich. Pendlerbeziehungen bestehen räumlich insbesondere mit der Stadt Köln
(sehr stark ausgeprägt) als auch mit den Umlandkommunen, vor allem den nächstgele-
genen Mittelzentren.
Die Einpendlerquote von 59 % ist als relativ hoch zu bewerten, was für die Bedeutung
Bonns als Arbeitsort spricht. Wichtige Arbeitgeber sind dabei die Universität Bonn, dieSeite 35 von 293
Markt- und Standortanalyse 30
Kliniken und Krankenhäuser sowie die zahlreichen Industrie- und Gewerbeunternehmen
im Stadtgebiet.
Abbildung 10: Pendlerströme - Einpendler
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Statistische Ämter der Länder 2023 – veröffentlicht unter Pendleraltas Deutschland.
Abbildung 11: Pendlerströme - Auspendler
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Statistische Ämter der Länder 2023 – veröffentlicht unter Pendleraltas Deutschland.
Als Universitätsstadt ist die Bevölkerung Bonns zudem z. T. studentisch geprägt. Zum
01.12.2023 waren 31.444 Student*innen an der Universität Bonn eingeschrieben (vgl.
Universität Bonn (Stand 01.12.2023)). Mit der ab 2024 stattfindenden Sanierung des ba-
rocken Hauptgebäudes der Universität Bonn muss ein temporärer Umzug in Interimsflä-
chen erfolgen, was auch für die Bonner Innenstadt prägende Veränderungen mit sich
bringt. Die Universität Bonn setzt sich an dieser Stelle dafür ein, möglichst viele FlächenSeite 36 von 293
Markt- und Standortanalyse 31
in zentraler Lage zu schaffen, sodass die Universität auch weiterhin in der Innenstadt
präsent bleibt.
Ein weiterer wichtiger Faktor der Stadtentwicklung, welcher in Teilen auch die Entwick-
lung des Einzelhandels, insbesondere die Frequentierung der Zentren betrifft, ist der Tou-
rismus. Die Stadt Bonn verfügt aktuell über 85 Beherbergungsbetriebe mit 9.303 Betten.
Im Jahr 2021 fanden 851.920 Übernachtungen statt (vgl. Stadt Bonn Beherbergungssta-
tistik 2021).
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Die Stadt Bonn verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft11 in Höhe von
rd. 2.532,5 Mio. Euro. Dies entspricht einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von
rd. 7.593 Euro je Einwohner*in, wobei der größte Anteil der Kaufkraft mit rd. 3.078 Euro
je Einwohner*in auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Backwa-
ren/Fleischwaren und Getränke) entfällt (siehe nachstehende Tabelle).
11 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner*innen einer
Kommune, welches im Einzelhandel ausgegeben wird.Seite 37 von 293
Markt- und Standortanalyse 32
Tabelle 5: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Warengruppen in Bonn
Warengruppe Kaufkraft
in Mio. Euro
Kaufkraft je
Einwohner*in
in Euro
Nahrungs- und Genussmittel 1.026,6 3.078
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken 175,2 525
Blumen, zoologischer Bedarf 45,7 137
PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher 77,7 233
Kurzfristiger Bedarfsbereich 1.325,3 3.973
Bekleidung 191,8 575
Schuhe/Lederwaren 52,0 156
Pflanzen/Gartenbedarf 52,0 156
Baumarktsortiment i. e. S. 178,0 534
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör 41,0 123
Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente 54,5 163
Sportartikel/Fahrräder/Camping 79,4 238
Mittelfristiger Bedarfsbereich 648,7 1.945
Medizinische und orthopädische Artikel/Optik 58,9 177
Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/Sicht- und Sonnenschutz 25,3 76
Bettwaren, Haus-/Bett-/Tischwäsche 25,0 75
Möbel 140,2 420
Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte 85,3 256
Neue Medien/Unterhaltungselektronik 174,0 522
Uhren/Schmuck 26,7 80
Sonstiges 23,0 69
Langfristiger Bedarfsbereich 558,5 1.674
Gesamt 2.532,5 7.593
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Kaufkraft: IFH Retail Consultants GmbH 2021; PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan,
Keramik; Sonstiges = u. a. Briefmarken, Münzen; Kaufkraft auf 0,1 Mio. Euro gerundet; Differenzen in den Summen rundungsbedingt möglich.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer12 beträgt in Bonn rd. 104,7 und liegt damit
leicht über dem Bundesdurchschnitt von 100 und auch über dem durchschnittlichen Kauf-
kraftniveau von Nordrhein-Westfalen von rd. 99. Leichte Abweichungen ergeben sich in
dem Kaufkraftniveau der einzelnen Stadtbezirke und Ortsteile.
12 Die Kaufkraftkennziffer / das Kaufkraftniveau beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner*innen
einer Kommune, welches im Einzelhandel ausgegeben wird, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100).Seite 38 von 293
Markt- und Standortanalyse 33
Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Warengruppen in Bonn nach Bezirken
Warengruppe
Kaufkraft in Mio. Euro
Bonn Bad Godesberg Beuel Hardtberg
Nahrungs- und Genussmittel 477,7 232,2 211,4 105,2
Drogerie/Parfümerie/Kosme-
tik, Apotheken 81,6 39,5 36,2 17,9
Blumen, zoologischer Bedarf 21,3 10,4 9,4 4,7
PBS, Zeitungen/Zeitschrif-
ten, Bücher 36,2 17,5 16,1 7,9
Kurzfristiger Bedarfsbe-
reich
616,8 299,6 273,1 135,8
Bekleidung 89,3 43,1 39,8 19,5
Schuhe/Lederwaren 24,2 11,7 10,8 5,3
Pflanzen/Gartenbedarf 24,2 11,8 10,7 5,3
Baumarktsortiment i. e. S. 82,8 40,5 36,4 18,4
GPK/Hausrat/Einrichtungs-
zubehör 19,1 9,2 8,5 4,2
Spielwaren/Bas-
teln/Hobby/Musikinstrumente 25,4 12,3 11,3 5,6
Sportartikel/Fahrräder/Cam-
ping 37,0 17,9 16,5 8,1
Mittelfristiger Bedarfsbe-
reich
302,0 146,4 134,0 66,3
Medizinische und orthopädi-
sche Artikel/Optik 27,4 13,4 12,1 6,1
Teppiche/Gardinen/Deko-
stoffe/Sicht- und Sonnen-
schutz
11,8 5,7 5,2 2,6
Bettwaren, Haus-/Bett-
/Tischwäsche 11,6 5,6 5,2 2,6
Möbel 65,3 31,5 29,1 14,3
Elektro/Leuchten/Haushalts-
geräte 39,7 19,2 17,7 8,7
Neue Medien/Unterhaltungs-
elektronik 81,0 39,2 36,1 17,7
Uhren/Schmuck 12,4 6,0 5,6 2,7
Sonstiges 10,8 5,2 4,7 2,4
Langfristiger Bedarfsbe-
reich
260,1 125,8 115,6 57,0
Gesamt 1.178,8 571,9 522,7 259,1
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Kaufkraft: IFH Retail Consultants GmbH 2021; PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan,
Keramik; Sonstiges = u. a. Briefmarken, Münzen; Kaufkraft auf 0,1 Mio. Euro gerundet; Differenzen in den Summen rundungsbedingt möglich.
Dabei ist festzustellen, dass das Kaufkraftniveau in den zentralen und südlichen Sied-
lungsbereichen des Stadtbezirks Bonn sowie in Beuel, Bad Godesberg und Hardtberg
etwas höher als Norden des Bezirks Bonn ausfällt. Weiter wird auf der nachfolgenden
Abbildung deutlich, dass die Umlandkommunen Bonns auch über überdurchschnittliche
Kaufkraftniveaus verfügen.Seite 39 von 293
Markt- und Standortanalyse 34
Abbildung 12: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in Bonn und Umgebung 2022
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Kaufkraft: IFH Retail Consultants GmbH 2021; Kartengrundlage: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie 2018,
Digital Data Services GmbH (DDS) 2014.
3.3 GESAMTSTÄDTISCHE ANGEBOTSANALYSE
Im Stadtgebiet von Bonn wurden im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung (01-
04/2023) insgesamt 1.670 Einzelhandelsbetriebe erfasst, welche über eine Gesamtver-
kaufsfläche von rd. 432.400 m² verfügen. Sowohl die Zahl der Einzelhandelsbetriebe als
auch die Verkaufsflächen variieren deutlich nach Stadtbezirk (siehe nachstehende Ta-
belle).
Um eine Bewertung der Einzelhandelsausstattung vornehmen zu können, wird die Ge-
samtverkaufsfläche auf die Bevölkerungszahl bezogen. Hierbei zeigt sich, dass Bonn mit
einer Verkaufsflächenausstattung von rd. 1,30 m² je Einwohner*in leicht unter dem Bun-
desdurchschnitt (rd. 1,50 m² VKF/Einwohner*in 13) liegt. Dies wird auch im Vergleich mit
anderen Oberzentren im weiteren Umfeld (bspw. Siegen 2,25, Koblenz 2,61 – siehe Ka-
pitel 3.1) ersichtlich. Auch die Verkaufsflächenausstattung variiert deutlich zwischen den
Stadtbezirken. Während im Bezirk Bonn (insbesondere bedingt durch die Innenstadt) eine
leicht überdurchschnittliche Ausstattung feststellbar ist, bestehen in den weiteren Bonner
Bezirken unterdurchschnittliche Ausstattungskennwerte.
13 Quelle: Berechnung Stadt + Handel auf Basis Statistisches Bundesamt, Handelsverband Deutschland (HDE).Seite 40 von 293
Markt- und Standortanalyse 35
Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Bonn nach Bezirken
Strukturdaten Gesamtstadt Bonn Bad
Godesberg Beuel Hardtberg
Einwohner*innen
(Hauptwohnsitz)* 333.536 155.014 76.149 67.802 34.571
Anzahl der Betriebe 1.670 966 362 231 111
Gesamtverkaufsfläche in
m² 432.400 257.500 77.500 64.100 33.300
Verkaufsflächenausstat-
tung in m² je Einwoh-
ner*in
1,30 1,66 1,02 0,95 0,96
Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt + Handel; Bestandsdaten: Erhebung Stadt + Handel 01-04/2023; Einwohner*innen: Stadt Bonn (Stand:
31.12.2021); Verkaufsfläche auf 100 m² gerundet; Allen Berechnungen liegt ein kleinräumig verortbarer Einwohner-Datensatz der Stadt Bonn zugrunde;
*siehe Fußnote 9.
Bei einer Differenzierung nach Lagen wird deutlich, dass in Bonn mehr als drei Viertel der
Verkaufsflächen in städtebaulich integrierten Lagen14 (rd. 61 % in ZVB, rd. 18 % in sons-
tigen städtebaulich integrierten Lagen) verortet sind. Dementsprechend befindet sich ein
verhältnismäßig geringer Anteil von rd. 21 % der Verkaufsflächen in städtebaulich nicht
integrierten Lagen15.
Abbildung 13: Einzelhandelsbestand in Bonn nach Warengruppen und Lagebereichen
Quelle: Darstellung Stadt + Handel; Verkaufsfläche: Erhebung Stadt + Handel 01-04/2023; ZVB-Abgrenzung: BEZK 2012; PBS = Papier, Büro-,
Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan, Keramik; Sonstiges = u. a. Kfz-Zubehör.
14 Die städtebaulich integrierte Lage wird nach dem Einzelhandelserlass NRW 2021 wie folgt definiert: „Städtebaulich inte-
grierte Lagen in diesem Sinne zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Versorgung für die – insbesondere auch nicht
motorisierte – Bevölkerung an möglichst gut erreichbaren Standorten sichern. Sie liegen daher innerhalb baulich verdich-
teter Siedlungszusammenhänge mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend und verfügen in aller Regel über
eine ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)“.
15 Die städtebaulich nicht integrierte Lage wird nach dem Einzelhandelserlass NRW 2021 wie folgt definiert: „Standorte, die
hingegen nicht in einer derart typischen zentralen und für die Wohnbevölkerung allgemein gut erreichbaren Lage liegen,
dürften nicht als städtebaulich integriert anzusehen sein. So ist ein Standort städtebaulich eindeutig nicht integriert, der
ausschließlich oder weit- bzw. überwiegend durch gewerbliche, wohnfremde Nutzungen umgeben ist“.
0 20 .0 0 0 40 .0 0 0 60 .0 0 0 80 .0 0 0 10 0 .0 0 0 120 .0 0 0
Nahrungs- und Genussm it t el
Drogerie/ Parf üm erie/ Kosm et ik, Apot heken
Blum en, zoologischer Bedarf
PBS, Zeit ungen/ Zeit schrif t en, Bücher
Bekleidung
Schuhe/ Lederw aren
Pf lanzen/ Gart enbedarf
Baum arkt sort im ent i.e.S.
GPK/ Hausrat / Einricht ungszubehör
Spielw aren/ Bast eln/ Hobby/ Musikinst rum ent e
Sport art ikel/ Fahrräder/ Cam ping
Medizinische und ort hopädische Art ikel/ Opt ik
Teppiche/ Gardinen/ Dekost of f e/ Sicht - und Sonnenschut z
Bet t w aren, Haus-/ Bet t -/ Tischw äsche
Möbel
Elekt ro/ Leucht en/ Haushalt sgerät e
Neue M edien/ Unt erhalt ungselekt ronik
Uhren/ Schm uck
Sonst iges
A-Zent rum B-Zent rum C-Zent rum D-Zent rum st ädt ebaulich int egriert e Lage st ädt ebaulich nicht int egriert e LageSeite 41 von 293
Markt- und Standortanalyse 36
In den zentralen Versorgungsbereichen sind 1.175 Betriebe mit rd. 265.700 m² Verkaufs-
fläche (61 %) verortet. Angeboten werden an diesen Standorten überwiegend zentrenre-
levante sowie zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente16 (insbesondere Beklei-
dung und Nahrungs- und Genussmittel).
An städtebaulich integrierten Standorten sind 392 Betriebe mit rd. 78.100 m² Verkaufsflä-
che (18 %) verortet. Angeboten wird an diesen Standorten insb. das Sortiment Nahrungs-
und Genussmittel.
104 Betriebe mit rd. 21 % der Gesamtverkaufsfläche sind in städtebaulich nicht integrier-
ten Lagen verortet. Hier vorzufinden sind insb. Einzelhandelsbetriebe mit intensivem Flä-
chenbedarf und in der Hauptsache mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Bau-
und Gartenmärkte. Darüber hinaus sind auch einige großflächige Anbieter des Sortiments
Nahrungs- und Genussmittel in nicht integrierten Lagen verortet.
Hinsichtlich der zentralen Versorgungsbereiche (Grundlage BEZK 2012) werden deutli-
che Unterschiede in den Verkaufsflächendimensionierungen ersichtlich (siehe nachste-
hende Abbildungen). Detaillierte Informationen zu den Zentren (auch den Verkaufsflä-
chen der einzelnen Zentren) sind den Steckbriefen in Kapitel 6.2 zu entnehmen.
Abbildung 14: Verkaufsflächen nach Bedarfsstufen A

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.