Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6222-2 Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf, "Bürocampus Justus-von-Liebig-Straße"

Beschlussvorlage
öffentlich
240507
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
Bebauungsplan Nr. 6222-2 Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Dransdorf, "Bürocampus Justus-von-Liebig-
Straße"
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 15.05.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 28.05.2024 Anhörung
Rat 20.06.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 BauGB
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch am
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum Bebauungsplan
Nr. 6222-2 werden entsprechend dem Beschluss des Rates vom
09.11.2023 (DS-Nr.: 231025) behandelt.
II. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen
Auslegung des Bebauungsplans Nr. 6222-2 gemäß § 3 Abs. 2 und §
4 Abs. 2 BauGB
1. Die von der Deutschen Bahn AG mit Schreiben vom 08.12.2023
vorgetragenen Hinweise hinsichtlich des angrenzenden
Eisenbahnbetriebs werden zur Kenntnis genommen.
2. Die von der Ericsson GmbH mit Schreiben vom 19.12.2023
vorgetragenen Hinweise bezüglich der im Plangebiet vorhandenen
Telekommunikationsanalgen werden zur Berücksichtigung und der
weiteren Detailplanung den Vorhabenträgerinnen zur Kenntnis
weitergegeben.
3. Die von den Stadtwerken Bonn GmbH mit Stellungnahme vom
22.12.2023 und 12.03.2024 vorgetragenen Hinweise wurden bereitsSeite 1 von 111
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in der Planung berücksichtigt, als dass Standorte für Trafostationen
vorgesehen wurden. Die Hinweise zur Straßenbeleuchtung, zum
Anschluss der Hydranten sowie zur Fernwärme werden den
Vorhabenträgerinnen zur Beachtung bei der weiteren Planung und
der Bauausführung zur Kenntnis gebracht. Ebenso werden die
Hinweise hinsichtlich der Fahrwege und Verkehrsplanung an die
Vorhabenträgerinnen zur Kenntnis und Beachtung weitergeleitet.
4. Die von der Kreisgruppe Bonn des BUND durch Schreiben vom
04.01.2024 vorgebrachten Aspekte zu den Gehölzstrukturen und
deren Entfernung sowie zum Artenschutz wurden insofern
berücksichtigt, dass Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
beachtet wurden und werden, die Ausführungen zum Baumbestand
werden durch Beachtung der Baumschutzsatzung berücksichtigt und
sind teilweise unzutreffend. Die Hinweise zum Grünzug wurden
insofern berücksichtigt, als dass er zentral zwischen den Baukörpern
angeordnet ist und durch einheimische Arten bepflanzt wird. Die
angebrachten Aspekte zum Klima wurden insoweit berücksichtigt,
dass durch ein Klimagutachten entsprechende Maßnahmen
erarbeitet wurden, die in den Festsetzungen und den städtebaulichen
Verträgen Beachtung finden. Die Ausführungen zur Versickerung
wurden berücksichtigt, indem die Empfehlungen aus dem Gutachten
in den Planungen entsprochen werden. Die weiteren vorgetragenen
Aspekte werden nicht berücksichtigt.
5. Die mit Stellungnahme vom 04.01.2024 durch die
Nachbarschaftsinitiative „Campus Justus-von-Liebig-Straße“
vorgebrachten Aspekte zum Verkehr, der Verkehrserhebung und
dem Parken wurden insofern berücksichtigt, dass ein
Verkehrsgutachten sowie ein Mobilitätskonzept erstellt wurden und
entsprechende Maßnahmen in den städtebaulichen Verträgen
vereinbart werden. Die Punkte, die die Gehölzstrukturen und den
Baumbestand betreffen, wurden insofern berücksichtigt, dass
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen beachtet wurden bzw.
werden und die Baumschutzsatzung Beachtung findet. Die
angebrachten Aspekte zum Klima wurden insoweit berücksichtigt,
dass durch ein Klimagutachten entsprechende Maßnahmen
erarbeitet wurden, die in den Festsetzungen und den städtebaulichen
Verträgen Beachtung finden. Die Aspekte bezüglich Photovoltaik-
Anlagen werden durch das Einhalten der Abstandsflächen beachtet.
Spiegelungen durch Glasfassaden werden insofern berücksichtigt,
dass Lochfassaden vorgesehen sind. Die Punkte zur Sicherung der
Nahversorgung wurden ebenfalls berücksichtigt, da das umliegende
Planungsrecht in der Neuplanung berücksichtigt wurde. Die weiteren
Aspekte finden keine Berücksichtigung.
6. Die mit Stellungnahme vom 07.01.2024 durch die
Landesgemeinschaft Natur- und Umweltschutz NRW (LNU NRW)
vorgebrachten Bedenken werden insofern berücksichtigt, dass der
Bedarf an Büroflächen ermittelt wurde, die Versickerung
entsprechend den Empfehlungen des Klimagutachtens durchgeführt
wird und die textlichen Festsetzungen alle bodenrelevanten
artenschutzrechtlichen Belange beinhalten, die übrigen MaßnahmenSeite 2 von 111
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zum Artenschutz über die städtebaulichen Verträge geregelt werden.
III. Hinweise
Zu dem Bebauungsplan werden ergänzend städtebauliche Verträge
geschlossen.
IV. Satzungsbeschluss
1. Der Entwurf zur Begründung des Bebauungsplans Nr. 6222-2
der Bundesstadt Bonn in der Fassung des Beschlusses zur
öffentlichen Auslegung (Veröffentlichung) vom 09.11.2023 wird
in dem Kapitel 2.2 Beschreibung der Bauprojekte (S. 7)
redaktionell, wie folgt, geändert:
Dort ist eine gegliederte Bebauung mit 2 (plus Staffelgeschoss)
bis 5 6 Vollgeschossen geplant.
Die Änderung ist in violetter, fetter Schrift eingetragen.
2. Der Bebauungsplan Nr. 6222-2 für ein Gebiet im Stadtbezirk
Bonn, Ortsteil Dransdorf, zwischen der Justus-von-Liebig-Straße
im Süden, der Bestandsbebauung am Römerweg im Westen,
der Haberstraße im Norden und der Fraunhoferstraße im Osten
ist als Satzung beschlossen.
Begründung
Plangebiet
Das ca. 2,4 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf
und lässt sich im Wesentlichen durch die Haberstraße, die Fraunhoferstraße,
die Justus-von-Liebig-Straße sowie der Wohnbebauung am Römerweg
abgrenzen. Das Gebiet umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 045,
Flurstücke 104/1, 278/104, 393/104, 394/104, 401/105, 1386, 1387, Teil von
1641, 1730, 1731, 1850, 1860 und 1861.
Im nordwestlichen Teil des Plangebiets befand sich der Landschafts- und
Gartenbaubetrieb der Bonner Werkstätten der Lebenshilfe e.V. als soziale
gemeinnützige Einrichtung für Menschen mit Behinderung. Die Nutzung wurde
unterdessen an diesem Standort aufgegeben und die Gebäude niedergelegt.
Östlich der Bonner Werkstätten befindet sich eine brachliegende Grünfläche.
An der Ecke Fraunhoferstraße / Haberstraße befindet sich ein Lagerplatz für
Container. An der Justus-von-Liebig-Straße Nr. 28 wurde bereits der erste
Bauabschnitt des neuen Bürocampus fertiggestellt. Die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist als Hauptmieterin in das Gebäude im
1. Quartal 2023 eingezogen. Die planungsrechtliche Voraussetzung für dieses
Gebäude wurde durch eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) der bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes vorab
genehmigt (siehe DS-Nr.: 201301).
Das Umfeld des Plangebietes wird im Westen durch das hauptsächlichSeite 3 von 111
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zweigeschossige Wohngebiet am Römerweg und im Norden jenseits der
Haberstraße durch bestehende Kleingärten geprägt. Die Fraunhoferstraße im
Osten des Plangebietes ist wiederum geprägt durch den Bonner Verein für
Pflege- und Gesundheitsberufe e.V. mit Schulungsräumen sowie weiterem
Gewerbe. Die gewerblich genutzten Gebäude in diesem Bereich umfassen
ebenfalls hauptsächlich zwei Vollgeschosse.
Auf der dem Plangebiet gegenüberliegenden Südseite der Justus-von-Liebig-
Straße haben sich in zweigeschossigen Gebäuden vor allem Gewerbebetriebe
der Automobilbranche und verschiedene Fachmärkte (z.B. Bädertechnik,
Camping, Werbetechnik) etabliert. Im weiteren Verlauf der Justus-von-Liebig-
Straße befinden sich Baukörper mit vier bis fünf Vollgeschossen. Das Gebäude
des General-Anzeiger Bonn weist sieben Vollgeschosse auf.
Bestehendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet
gewerbliche Bauflächen und für den Bereich der Lebenshilfe Bonn Grünflächen
dar. Der FNP wird im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2
Baugesetzbuch (BauGB) an die vorgesehenen Nutzungen angepasst. Eine
Darstellung der Berichtigung ist als Anlage beigefügt.
Darüber hinaus gelten im Plangebiet zwei Bebauungspläne:
• Nr. 7423-17 „Römerweg“ erstmals rechtskräftig Juli 1977 und mit der 1.
Änderung rechtskräftig seit April 1985
• Nr. 7423-1 „Justus-von-Liebig-Straße“, rechtskräftig seit Juli 1960
Die Flächen östlich des Römerwegs werden im Bebauungsplan Nr. 7423-17 als
Allgemeines Wohngebiet mit bis zu zwei Vollgeschossen sowie Flächen für den
Gemeinbedarf – soziale Einrichtungen, Wohnheim für Behinderte einschließlich
Therapieräume – mit bis zu zwei Vollgeschossen festgesetzt. Der
Grundstücksteil entlang der Haberstraße ist als Grünfläche (Gärtnerei,
Gewächshäuser, Betriebsräume der Gärtnerei) festgesetzt.
Der Bebauungsplan Nr. 7423-1 setzt für den östlichen Teil des Plangebietes
eine gärtnerisch genutzte Fläche sowie ein Gewerbegebiet mit einer
Baumassenzahl von 3,5 fest. Einzelhandelsbetriebe aus dem
Lebensmittelbereich und Vergnügungsstätten sind generell ausgeschlossen.
Sonstige Einzelhandelsbetriebe sowie Betriebe für den Verkauf an letzte
Verbraucher sind nur ausnahmsweise zulässig.
Planungsanlass und städtebauliche Ziele
Die Flächeneigentümerinnen sind mit dem Wunsch an die Bundesstadt Bonn
herangetreten, einen neuen Bürocampus zu entwickeln. Teil des neuen
Bürocampus sind die Bonner Werkstätten Lebenshilfe Bonn gemeinnützige
GmbH (im Weiteren Bonner Werkstätten), die hier einen neuen
Unternehmensstandort errichten möchten. Derzeit besteht für die Bonner
Werkstätten ein erheblicher baulicher Erweiterungsbedarf, da am Standort
Beuel bereits sämtliche Kapazitäten erschöpft sind und zusätzlich die
barrierefreie Zugänglichkeit fehlt. Zudem besteht für den Standort
Graurheindorf nur eine temporäre Sondergenehmigung.
Der überwiegende Bereich des geplanten Bürocampus soll durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als HauptmieterinSeite 4 von 111
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genutzt werden. Die BaFin beabsichtigt ihre bisher in Bonn an Einzelstandorten
untergebrachten Direktionen im Bereich des Bürocampus Justus-von-Liebig-
Straße zusammenzuführen und auszubauen.
Die beabsichtigte Ansiedlung dieser Nutzungen begegnet dabei diesem Bedarf
an Büroflächen im Bonner Stadtgebiet und steht daher im Kontext der
städtebaulichen Zielsetzung, dem Büroflächenbedarf durch eine maßvolle
Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und die
Flächeninanspruchnahme sowie die weitere Zersiedlung der Landschaft
eingeschränkt werden. Dadurch entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch
definierten Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Dabei soll die Höhenentwicklung und die bauliche Dichte der angestrebten
Bebauung einen angemessenen Übergang zwischen der westlich
angrenzenden Wohnbebauung und dem östlich neu entwickelten Bürocampus
gewährleisten. Es ist daher eine gegliederte Bebauung mit zwei bis sechs
Vollgeschossen geplant.
Die Freiflächen im Zentrum des Plangebiets sollen begrünt und durch eine
platzähnliche Gestaltung sowie ein Wegenetz strukturiert und untereinander
sowie mit der angrenzenden Umgebung verknüpft werden. Diese öffentlich
zugängliche Nord-Süd-Verbindung zwischen der Stadtbahnhaltestelle sowie
dem Naturspielplatz an der Haberstraße im Norden und der Justus-von-Liebig-
Straße wird durch die Eintragung eines Geh- und Fahrradfahrrechts für eine
Nutzung durch die Allgemeinheit gesichert.
Für eine hohe Aufenthaltsqualität sollen notwendige Stellplätze unterirdisch
angeordnet werden.
Darüber hinaus sind PV-Anlagen sowie eine Begrünung auf den Dachflächen
vorgesehen. Auch die Fassaden werden auf Grundlage des Fassadenkonzepts
begrünt. Die Regelungen hierzu erfolgen in den städtebaulichen Verträgen.
Planverfahren
Am 16.03.2020 stellte die Firma Ten Brinke einen Antrag auf
Verfahrenseinleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, um die
Flächen einer wirtschaftlichen Nutzung mit einem langfristigen Mieter
(Bundesfinanzministerium) zuzuführen und das Grundstück der Bonner
Werkstätten und die weiteren Flächen mit einer städtebaulichen Neuordnung
aufzuwerten.
Da im Planverfahren eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden
Siedlungsgebietes und somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, wird die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6222-2 in einem beschleunigten
Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Die
Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind
gegeben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2
ha) eingehalten wird, das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines
Störfallbetriebes liegt und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung
vorhandener Natura 2000-Gebiete vorliegen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 26.08.2020 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
18.08.2020 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
25.08.2020 den Zielbeschluss mit Maßgaben für das Bebauungsplanverfahren
(Drucksache: 201301) gefasst. Hiervon ausgehend erarbeiteten die
Vorhabenträgerinnen in Abstimmung mit der Verwaltung einen städtebaulichen
Entwurf als Grundlage für einen Bebauungsplanentwurf und für dieSeite 5 von 111
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anschließende frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit.
Den Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit beschloss die
Bezirksvertretung Bonn gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) am
07.06.2022 nach Vorberatung des Ausschusses für Wohnen, Planung und
Bauen am 01.06.2022 (DS-Nr.: 220573).
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1
Baugesetzbuch (BauGB) wurde der Öffentlichkeit die Gelegenheit gegeben, im
Zeitraum vom 22.08.2022 bis zum 05.09.2022 den städtebaulichen Entwurf
einzusehen und eine Stellungnahme abzugeben. Gleichzeitig wurden auch die
Behörden und sonstigen Träger der öffentlichen Belange gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt.
Zudem wurde nach der frühzeitigen Beteiligung geprüft, inwiefern ein
vorhabenbezogener Bebauungsplan mit zwei Vorhabenträgern bzw.
Flächeneigentümern durchgeführt werden kann. Teile des Geltungsbereichs
des Bebauungsplanes wurden bereits als 1. Bauabschnitt umgesetzt (Justus-
von-Liebig-Straße 28), sodass für diesen Teilbereich kein konkretes Vorhaben
im Sinne des § 12 Abs. 1 BauGB besteht. Ein vorhabenbezogener
Bebauungsplan wäre aus diesem Grund an dieser Stelle nicht das richtige
Instrument zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen. Der
Bebauungsplan Nr. 6222-2 wird daher als Angebotsbebauungsplan mit zwei
ergänzenden städtebaulichen Verträgen aufgestellt.
Die Wahl des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens der Innenentwicklung
gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) wird durch diese Entscheidung nicht
berührt.
Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung wurde gemäß § 3 Abs. 2 bzw. §
4 Abs. 2 BauGB im Zeitraum vom 30.11.2023 bis 04.01.2024 sowie ergänzend
vom 29.02.2024 bis 14.03.2024 öffentlich ausgelegt (veröffentlicht) und die
Beteiligung der Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange
durchgeführt.
Im Rahmen dessen wurden die unter Ziffer II 1. bis 6. aufgeführten
Stellungnahmen abgegeben. Die bei der Verwaltung während der öffentlichen
Auslegung eingegangenen Stellungnahmen sind wiedergegeben und mit einem
Abwägungsvorschlag versehen (Beschlusspunkt II).
Die Auswertung der eingereichten Stellungnahmen, die im Rahmen der
öffentlichen Auslegung und der ergänzenden Veröffentlichung gemäß § 3 Abs.
2 bzw. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch eingegangen sind, sind als Anlage beigefügt
(Beschlusspunkt II). Gleiches gilt auch für die während der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch und der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 Baugesetzbuch eingegangenen Stellungnahmen (Beschlusspunkt I).
Die dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten sowie die
städtebaulichen Verträge, liegen den Mitgliedern der Bezirksvertretung Bonn,
des Ausschusses für für Wohnen, Planung und Bauen sowie des Rates eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit.
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über die
während der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch undSeite 6 von 111
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der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 Baugesetzbuch vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die
Behandlung der in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte
entsprechend dem Beschluss des Rates am 09.11.2023 (DS-Nr.: 231025). Auf
eine erneute Wiedergabe wird verzichtet und auf die Verwaltungsvorlage
verwiesen.
Zu Beschlusspunkt III
Städtebauliche Verträge:
Zu dem Bebauungsplan werden vor dem Satzungsbeschluss städtebauliche
Verträge zwischen den Vorhabenträgerinnen und der Stadt Bonn
abgeschlossen. Die Vorhabenträgerinnen sind rechtlich an die Inhalte der
städtebaulichen Verträge, die beschriebenen Maßnahmen und deren
Ausführung gebunden. Im Wesentlichen enthalten sie die folgenden
Regelungen:
Vorhaben:
Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich innerhalb eines vorgegebenen
Zeitraums einen Bürocampus, der aus 5 Gebäudeteilen besteht, sowie eine
soziale Einrichtung zu bauen. Die Gebäude sind mit 2 bis 6 oberirdischen
Geschossen geplant. Ergänzend dazu ist der Bürocampus mit einer zwei-
geschossigen Tiefgarage unterkellert, die soziale Einrichtung mit einer
eingeschossigen.
Gestaltung:
Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich bei der Durchführung des Vorhabens
die Fassaden der Bürogebäude und deren Außengestaltung auf Grundlage des
Fassadenkonzepts auszuführen.
Energie:
Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich zur Umsetzung der im
Energiekonzept beschriebenen Maßnahmen zum Erreichen des EG 40-
Standard. Auf allen geeigneten Dachflächen, die nicht für technische Anlagen,
Glasdächer, Belichtungselemente oder Dachterrassen genutzt werden, erfolgt
die Installation von Photovoltaikanlagen in Kombination mit Dachbegrünung.
Die Vorhabenträgerin des Bürocampus‘ wird die Gebäude nach den
Nachhaltigkeitskriterien des Gold-Zertifikats der Deutschen Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen errichten.
Mobilität:
Die Vorhabenträgerinnen verpflichten sich zu den im Vertrag aufgelisteten
Mobilitätsmaßnahmen und deren Monitoring. Beispielsweise wird der
Fahrradverkehr durch Fahrradabstellanlagen und Umkleide- sowie
Waschräume gefördert und es werden Ladestationen für E-Mobilität errichtet.
Artenschutz und Baumschutz:Seite 7 von 111
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Planungs- und baurechtlich sind derzeit keine Regularien vorhanden, die eine
eindeutige und verbindliche Rechtsgrundlage zum Vogelschutz an
Glasfassaden darstellen. Maßnahmen zum Artenschutz werden daher nicht als
Festsetzung sondern allenfalls als Hinweis in Bebauungspläne übernommen.
Aus planungsrechtlicher Sicht ist ungeklärt, ob § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eine
hinreichende Ermächtigungsgrundlage bietet z.B. Vogelschutzglas als
Maßnahme in Bebauungsplänen festzusetzen.
In Hinblick auf den Artenschutz verpflichten sich die Vorhabenträgerinnen zur
Umsetzung der im Vertrag festgelegten Maßnahmen, die sich auf die
Artenschutzprüfung 2 zurückführen lassen. U.a. werden insgesamt 170 m
Heckengehölze angepflanzt sowie Vogelnistkästen und Ersatzquartiere
angebracht. Darüber hinaus sind bei der Beleuchtung der Außenanlagen
spezielle Leuchtmittel zu verwenden. Um Vogelschlag zu vermeiden, sind bei
großflächig-verglasten Elementen entsprechende Schutzmaßnahmen
umzusetzen.
Es sind voraussichtlich acht satzungsgeschützte Bäume zu fällen, die
Ersatzpflanzungen sind innerhalb des Plangebiets vorzunehmen. Darüber
hinaus sind entsprechende Schutzmaßnahmen für die zu erhaltenden Bäume
sowie für die Saumgehölze umzusetzen.
Versickerung:
Entsprechend der Gutachten ist eine Versickerung des anfallenden
Niederschlagswassers auf dem Gebiet möglich. Die Vorhabenträgerinnen
verpflichten sich auf Grundlage der Gutachten, Anträge auf eine
wasserrechtliche Genehmigung zu stellen und nach Genehmigung
umzusetzen.
Zu Beschlusspunkt IV
Eine Änderung der Begründung zum Satzungsbeschluss ist aufgrund eines
redaktionellen Fehlers in Kapitel 2.2 Beschreibung der Bauprojekte (S. 7)
notwendig.
Dort ist eine gegliederte Bebauung mit 2 (plus Staffelgeschoss) bis 5 6
Vollgeschossen geplant.
Die Änderung ist in violetter, fetter Schrift in der Begründung zu dem
Bebauungsplan eingetragen.
Anlage/n
1 Übersichtsplan zum Bebauungsplan 6222-2 (öffentlich)
2 Bebauungsplan Nr. 6222-2 (öffentlich)
3 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 6222-2 (öffentlich)
4 Stellungnahmen und Abwägung der frühzeitigen Beteiligung (öffentlich)
5 Stellungnahmen und Abwägung der Offenlage (Veröffentlichung) (öffentlich)
6 Darstellung FNP - NEU ALT (öffentlich)Seite 8 von 111
Bebauungsplan Nr. 6222-2
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dransdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 13.07.2020
100 mSeite 9 von 111
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6222-2
„Bürocampus – Justus-von-Liebig-Straße“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dransdorf
BegründungSeite 11 von 111
Inhalt
1. Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Bestandssituation .................................................................................................... 1
1.3 Planungsvorgaben .................................................................................................. 2
1.3.1 Regionalplan .................................................................................................... 2
1.3.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 2
1.3.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 2
1.3.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.3.4.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept .............................................. 2
1.3.4.2 Vergnügungsstättenkonzept ...................................................................... 3
1.3.4.3 Baumschutz .............................................................................................. 3
1.3.4.4 Integriertes Freiraumsystem IFS ............................................................... 3
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.5 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 4
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Beschreibung der Bauprojekte ................................................................................ 6
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 8
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 8
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................10
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................10
2.3.2.2 Zahl der Vollgeschosse ............................................................................10
2.3.2.3 Baumassenzahl........................................................................................11
2.3.2.4 Geländehöhe ...........................................................................................11
2.3.2.5 Gebäudehöhen ........................................................................................11
2.3.2.6 Lichte Höhe ..............................................................................................12
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche .....................................................................12
2.3.3.1 Bauweise .................................................................................................12
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche ..............................................................12
2.3.4 Stellplätze, Untergeschosse und Nebenanlagen .............................................13
2.3.4.1 Stellplätze ................................................................................................13
2.3.4.2 Fahrradstellplätze .....................................................................................13
2.3.4.3 Untergeschosse .......................................................................................13
2.3.4.4 Müllbehälter .............................................................................................13Seite 12 von 111
2.3.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft ......................................................................................................14
2.3.5.1 Dachbegrünung........................................................................................14
2.3.5.2 Begrünung von Untergeschossen ............................................................14
2.3.5.3 Heckenbepflanzung .................................................................................14
2.3.6 Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten .................................................14
2.3.7 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
15
2.3.8 Sonstige Festsetzungen ..................................................................................16
2.3.8.1 Tiefgaragenzufahrten ...............................................................................16
2.3.8.2 Dachform .................................................................................................16
2.3.8.3 Dachflächen .............................................................................................16
2.3.9 Hinweise .........................................................................................................16
2.3.9.1 Kampfmittel ..............................................................................................16
2.3.9.2 Artenschutz ..............................................................................................16
2.3.9.3 Versickerung Niederschlagswasser..........................................................17
2.3.10 Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................17
2.3.10.1 Hochwasserrisikogebiet ...........................................................................17
2.3.10.2 Regelwerke ..............................................................................................17
2.4 Erschließung ..........................................................................................................18
2.4.1 Äußere Erschließung.......................................................................................18
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................18
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................18
2.4.2 Innere Erschließung ........................................................................................18
2.4.3 Ruhender Verkehr ...........................................................................................18
2.4.4 Ver- und Entsorgung .......................................................................................19
2.4.4.1 Entwässerung ..........................................................................................19
2.4.4.2 Strom/Wasser/Gas ...................................................................................20
2.4.4.3 Fernwärme ...............................................................................................20
2.4.4.4 Müll ..........................................................................................................20
2.4.4.5 Starkregen ...............................................................................................21
2.4.4.6 Energiekonzept ........................................................................................22
2.5 Fassadenbegrünung ..............................................................................................22
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 23
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................23
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................23
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................25Seite 13 von 111
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................25
3.3.2 Lufthygiene .....................................................................................................27
3.3.3 Klima ...............................................................................................................27
3.3.4 Energiekonzept ...............................................................................................29
3.3.5 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................30
3.3.5.1 Flora / Fauna ............................................................................................30
3.3.5.2 Artenschutz ..............................................................................................31
3.3.6 Boden / Wasser...............................................................................................32
3.3.6.1 Böden ......................................................................................................32
3.3.6.2 Wasser .....................................................................................................32
3.3.6.3 Sonstige Schutzgüter ...............................................................................34
3.4 Kosten und Finanzierung........................................................................................34
4 Anhang............................................................................................................... 36
4.1 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................36
4.2 Wesentliche umweltrelevante Stellungnahmen ......................................................36Seite 14 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 1
1. Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 2,4 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im Ortsteil Dransdorf. Es
lässt sich im Wesentlichen wie folgt abgrenzen:
 Im Norden durch die Haberstraße,
 im Osten durch die Fraunhoferstraße und die dort bestehende gewerbliche Bebauung,
 im Süden durch die Justus-von-Liebig-Straße und
 im Westen durch die Wohnbebauung am Römerweg.
Das Gebiet umfasst die Flurstücke Gemarkung Bonn, Flur 045, Flurstücke 104/1, 278/104,
393/104, 394/104, 401/105, 1386, 1387, Teil von 1641, 1730, 1731, 1850, 1860 und 1861.
1.2 Bestandssituation
Im nordwestlichen Teil des Plangebiets befand sich der Landschafts- und Gartenbaubetrieb
der Bonner Werkstätten der Lebenshilfe e.V. als soziale gemeinnützige Einrichtung für Men-
schen mit Behinderung. Diese Gebäude wurden in der Zwischenzeit abgerissen. Zentral süd-
lich der Haberstraße erstreckt sich eine brachliegende Grünfläche. An der Fraunhoferstraße /
Ecke Fußgängerweg Haberstraße liegt ein Lagerplatz für Container. Südlich im Plangebiet
entlang der Justus-von-Liebig-Straße lag ein Standort für Autoreparaturen sowie ein Gebäude
mit Dienstleistungsunternehmen. Alle Gebäude entlang der Justus-von-Liebig-Straße im Plan-
gebiet wurden bereits abgerissen. Im Südosten des Plangebiets wird bereits ein erstes Ge-
bäude für eine Bundesinstitution gebaut. Der Rohbau ist mittlerweile fertig gestellt, das Ge-
bäude ist Anfang 2023 bezugsfertig.
Das Umfeld des Plangebietes wird im Westen geprägt durch das Wohngebiet am Römerweg
und im Norden jenseits der Haberstraße durch bestehende Kleingärten. Die Wohngebäude
am Römerweg stellen sich hauptsächlich als zweigeschossige Gebäude mit einer maximalen
Gebäudehöhe von ca. 70 m üNHN dar. Die Fraunhoferstraße im Osten des Plangebietes ist
wiederum geprägt durch den Bonner Verein für Pflege- und Gesundheitsberufe e.V. mit Schu-
lungsräumen sowie weiterem Gewerbe. Die gewerblich genutzten Gebäude in diesem Bereich
umfassen ebenfalls hauptsächlich zwei Vollgeschosse und weisen eine maximale Gebäude-
höhe von ca. 73 m üNHN auf. Auf der dem Plangebiet gegenüberliegenden Südseite der
Justus-von-Liebig-Straße haben sich in zweigeschossigen Gebäuden mit einer Gebäudehöhe
von rd. 68 m üNhN vor allem das Autogewerbe und verschiedene Fachmärkte (z.B. Bäder-
technik, Camping, Werbetechnik) etabliert. Im weiteren Verlauf der Justus-von-Liebig-Straße
befinden sich Baukörper mit vier bis fünf Vollgeschossen. Das Gebäude des General-Anzeiger
Bonn weist sieben Vollgeschosse auf.
Nördlich der Haberstraße auf dem Flurstück Gemarkung Bonn, Flur 45, Nummer 1203 soll der
erste Naturspielplatz der Stadt Bonn entstehen. Entsprechende Planungen liegen bereits vor.
Die Umsetzung soll voraussichtlich 2023 erfolgen.Seite 15 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 2
1.3 Planungsvorgaben
1.3.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen.
1.3.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet ge-
werbliche Bauflächen und für den Bereich der Lebenshilfe Bonn Grünflächen dar. Der FNP
wird im Wege der Berichtigung nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB an die vorgesehenen neuen
Nutzungen angepasst.
1.3.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet besteht Baurecht in Form der Bebauungspläne Nr. 7423-17, „Römerweg“
und Nr. 7423-1 „Justus-von-Liebig-Straße“. Ersterer weist für die Flächen östlich des Römer-
wegs ein Allgemeines Wohngebiet mit bis zu zwei Vollgeschossen sowie Flächen für den Ge-
meinbedarf –soziale Einrichtungen, Wohnheim für Behinderte einschließlich Therapieräume –
mit bis zu zwei Vollgeschossen aus. Der Grundstücksteil entlang der Haberstraße ist als Grün-
fläche (Gärtnerei, Gewächshäuser, Betriebsräume der Gärtnerei) festgesetzt. Der Bebauungs-
plan Nr.7423-1 setzt für den östlichen Teil des Plangebietes eine gärtnerisch genutzte Fläche
sowie ein Gewerbegebiet mit einer Baumassenzahl von 3,5 fest. Einzelhandelsbetriebe aus
dem Lebensmittelbereich und Vergnügungsstätten sind generell ausgeschlossen. Sonstige
Einzelhandelsbetriebe sowie Betriebe für den Verkauf an letzte Verbraucher sind nur aus-
nahmsweise zulässig.
Zur Realisierung der Planung ist die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6222-2 erforderlich,
der Teile der genannten Bebauungspläne überplant.
1.3.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.4.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das im Juni 2008 beschlossene und im Dezember 2012 überarbeitete Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzept stellt Ziele und Grundsätze der künftigen Einzelhandels- und Zentrenent-
wicklung in der Bundesstadt Bonn auf, legt zentrale Versorgungsbereiche der Bundesstadt
Bonn in einer vierstufigen Zentrenhierarchie mit jeweiligen Entwicklungszielen nach Betriebs-
und Standorttypen fest, bestimmt Standorte, an denen großflächiger Einzelhandel mit nicht-
zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten in Ergänzung zu den definierten A-
Zentren (Innenstadt) und B-Zentren (Stadtbezirke) angesiedelt werden kann (Eignungsflä-
chen) und formuliert eine spezifische Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sorti-
mente und der nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Nach dem BEZK liegt das Plangebiet außerhalb der zentralen Bereiche Bonns (Innenstadt,
Stadtbezirkszentren und sonstige zentrale Bereiche). Des Weiteren befindet sich das Plange-
biet nicht innerhalb einer sogenannten Eignungsfläche für großflächigen Einzelhandel mit
nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten.Seite 16 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 3
1.3.4.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spiel-
hallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder
Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.
Gemäß dem Vergnügungsstättenkonzept sollen Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle
nur in Gewerbegebieten zulässig sein, die das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
Eignungsflächen definiert. In sonstigen Gewerbegebieten sollen sie ausgeschlossen werden.
1.3.4.3 Baumschutz
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien. Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde 2021 gutachterlich erfasst
und bewertet. Demnach befinden sich im Plangebiet insgesamt 23 Bäume, davon 8 satzungs-
geschützte Bäume. Im Zuge der Abrissarbeiten und des Bauvorhabens müssen insgesamt 21
Bäume gefällt werden, davon voraussichtlich 8 satzungsgeschützte Bäume, für die Ersatz-
pflanzungen im Plangebiet vorzunehmen sind. Gegebenenfalls können zwei satzungsge-
schützte Bäume durch entsprechende Schutzmaßnahmen im Kronen- und Wurzelbereich er-
halten werden. Im Bebauungsplan werden durch textliche Festsetzung die Mindestanzahl und
Pflanzqualität der erforderlichen Ersatzpflanzungen festgelegt. Die konkrete Regelung über
Anzahl, Baumarten und Standorte der Ersatzpflanzungen werden dann im Zusammenhang
mit der Baugenehmigung getroffen.
1.3.4.4 Integriertes Freiraumsystem IFS
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 gibt für Teile des Plangebietes
den Planungshinweis „Entwicklung“. Diese Fläche bildet zusammen mit den Gartenflächen am
Römerweg eine Grünverbindung zwischen dem Friedhof Dransdorf, den Kleingärten und dem
künftigen Naturspielplatz an der Haberstraße im Norden und der Grün-/Kinderspielfläche am
Kettelerplatz im Süden.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die Vorhabenträgerin ist mit dem Wunsch an die Bundesstadt Bonn herangetreten, einen
neuen Bürocampus, der mit dem Rückbau von bestehenden Gebäuden entlang der Justus-
von-Liebig-Straße, der Fraunhoferstraße sowie entlang der Haberstraße einhergeht, zu entwi-
ckeln. Außerdem wollen die Bonner Werkstätten Lebenshilfe Bonn gemeinnützige GmbH (im
Weiteren Bonner Werkstätten) hier einen neuen Unternehmensstandort errichten. Derzeit be-
steht für die Bonner Werkstätten ein erheblicher baulicher Erweiterungsbedarf aufgrund vor-
handener Überbelegungen am Standort Beuel, dem aufgrund der damit verbundenen Belas-
tung der betreuten Menschen dringend Rechnung getragen werden muss. Das geplante Neu-
bauvorhaben der Bonner Werkstätten mit seinem vorgesehenen Nutzungsmix wird hier zu ei-
ner deutlichen Entlastung führen. Weiterhin ist die Frühförderung der Lebenshilfe am Standort
in Graurheindorf am Margaretenplatz nicht barrierefrei. Hier besteht lediglich eine temporäreSeite 17 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 4
Sondergenehmigung für den Betrieb. Mit dem Standortwechsel nach Dransdorf wird sich die
Situation für die Kinder mit Behinderung und deren Angehörige deutlich verbessern.
Das öffentliche Interesse an der Planung besteht darin, dass durch das Vorhaben der Bedarf
an Büroflächen innerhalb der Bundesstadt Bonn gedeckt und das Angebot einer sozialen Ein-
richtung in Bonn gestärkt werden. Zusätzlich wird das Gewerbegebiet Justus-von-Liebig-
Straße städtebaulich neugeordnet und aufgewertet. Mit der bereits in Bonn ansässigen Bun-
desinstitution wird die Funktion der Stadt Bonn als Bundesstadt gefestigt. Mit der Umsetzung
des bereits vorab genehmigten Bauprojekts an der Justus-von-Liebig-Straße, der sich derzeit
mit dem Rohbau in der Umsetzung befindet und im 1.Quartal 2023 bezugsfertig wird, wurde
bereits ein erster Schritt zur Realisierung des gesamten neuen Bürocampus angegangen.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, ist die Aufstellung eines neuen
Bebauungsplanes nach den Vorgaben des § 13a BauGB im Sinne einer Innenentwicklung
unter Schonung der Freiräume am Siedlungsrand erforderlich. Die Anwendungsvoraussetzun-
gen sind gegeben, da aufgrund der vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) weniger als 2 ha
zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO realisiert wird, keine Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht, keine Natura 2000-Gebiete beeinträchtigt wer-
den und keine Störfallbetriebe im Plangebiet und in der Umgebung vorhanden sind.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Am 16.03.2020 stellte die Firma Ten Brinke einen Antrag auf Verfahrenseinleitung eines vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes, um die Flächen einer wirtschaftlichen Nutzung mit einem
langfristigen Mieter (Bundesfinanzministerium) zuzuführen und das Grundstück der Bonner
Werkstätten und die weiteren Flächen mit einer städtebaulichen Neuordnung aufzuwerten.
Vorhabenträgerin war die Office JLS Bonn GmbH gemeinsam mit der Spargelfeld JLS Bonn
GmbH. Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am
26.08.2020 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am 18.08.2020 sowie dem Aus-
schuss für Umwelt und Verbraucherschutz am 25.08.2020 den Zielbeschluss für das Bebau-
ungsplanverfahren (Drucksache: 201301) gefasst. Als Maßgaben wurden formuliert, dass eine
Regenwasserversickerung vor Ort sowie eine Fassadenteilbegrünung sichergestellt wird. Au-
ßerdem soll verpflichtend geregelt werden, dass auf den Gebäuden Photovoltaik-Anlagen auf-
gestellt werden.
Hiervon ausgehend erarbeiteten die Vorhabenträgerinnen in Abstimmung mit der Verwaltung
das vorliegende städtebaulichen Konzept. Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde damit
der Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung eingeholt. Bevor der Be-
schluss von der Bezirksvertretung Bonn gemäß § 3 Abs. 1 BauGB am 07.06.2022 gefasst
wurde, konnte der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen am 01.06.2022 Empfehlungen
zum Bebauungsplan abgeben. Der für die Beteiligung der Öffentlichkeit vorgesehene Zeitraum
und der Ort wurden im Amtsblatt Nr. 36 der Bundesstadt Bonn vom 10. August 2022 bekannt-
gemacht.
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 BauGB wurde der
Öffentlichkeit die Gelegenheit gegeben, im Zeitraum vom 22.08.2022 bis zum 05.09.2022 den
städtebaulichen Entwurf einzusehen und eine Stellungnahme abzugeben. Darüber hinaus
konnten über die Internetplattform www.bonn-macht-mit.de ebenfalls Stellungnahmen abge-
geben werden. Gleichzeitig wurden auch die Träger der öffentlichen Belange gemäß § 4 Abs.
1 BauGB beteiligt. Die im Rahmen dieser Beteiligung abgegebenen Stellungnahmen bezogen
sich insbesondere auf folgende Themen: schalltechnische Begutachtung des Plangebiets undSeite 18 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 5
der Umgebung, Berücksichtigung von Maßnahmen zum Klimaschutz und Artenschutz, ver-
kehrliche Auswirkungen auf die Umgebung des Plangebiets, Nutzungsvorstellungen innerhalb
des Plangebiets, Gebäudehöhen der Neuplanung und Baumerhalt. Im Rahmen des Bebau-
ungsplanverfahrens wurden zu den zuvor benannten Punkten Gutachten erstellt, die die dar-
gelegten Punkte umfassend untersucht und bewertet haben.
Nach Beendigung der frühzeitigen Beteiligung wurde geprüft, inwiefern ein vorhabenbezoge-
ner Bebauungsplan mit zwei Vorhabenträgern bzw. Flächeneigentümern durchgeführt werden
kann. Teile des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes wurden bereits umgesetzt (Justus-
von-Liebig-Straße 28; Gemarkung Bonn, Flur 045, Flurstücke 1860 und 1850), sodass für die-
sen Teilbereich kein konkretes Vorhaben im Sinne des §12 Abs. 1 BauGB besteht. Ein vorha-
benbezogener Bebauungsplan wäre aus diesem Grund an dieser Stelle nicht das richtige In-
strument zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen. Der Bebauungsplan Nr.
6222-2 wird daher als Angebotsbebauungsplan mit zwei ergänzenden städtebaulichen Verträ-
gen aufgestellt.Seite 19 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die bereits beschriebenen Bau-
vorhaben wird im Rahmen des Bebauungsplanes ein Gewerbegebiet festgesetzt, das so mo-
difiziert wird, das zum einen die westlich angrenzende Wohnbebauung nicht gestört und zum
anderen eine Aufwertung als Bürostandort erzielt wird. Das neue Gewerbegebiet soll sich hin-
sichtlich des baulichen Maßes sowie der Gestaltung in die nähere Umgebung einfügen.
Der Bebauungsplan soll mögliche Konflikte zwischen dem neuen Gewerbe und den bestehen-
den Wohnnutzungen vermeiden. Eine Verträglichkeit zwischen den Wohnnutzungen und den
Lärmemissionen der neuen Gewerbebetriebe soll daher durch Festsetzungen zur Art der bau-
lichen Nutzung planungsrechtlich gesichert werden.
Neben der Ausweisung von Gewerbegebieten soll der Bebauungsplan auch die private Er-
schließung der Baugebiete durch die Festsetzungen von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten so-
wie der Zufahrten zu den Tiefgaragen regeln. Im Zentrum des Plangebiets ist eine Freifläche
vorgesehen, die als Verbindungsachse zwischen Haberstraße und Justus-von-Liebig-Straße
mit einem Wegenetz, öffentlichen Sitzmöglichkeiten und die Anpflanzung von Bäumen struk-
turiert wird und zukünftig eine Verbindungsachse für Radfahrende und Fußgänger*innen zwi-
schen Haberstraße und Justus-von-Liebig-Straße darstellt.
2.2 Beschreibung der Bauprojekte
Die Realisierung des o.g. Bürocampus soll zeitversetzt über mehrere Bauabschnitte durchge-
führt und auf die zukünftigen Nachfragebedarfe hinsichtlich möglicher gewerblicher Nutzungen
sowie nachgefragter Flächengrößen zugeschnitten werden. Insgesamt wird eine Aufwertung
des heute gemischt genutzten Gewerbegebietes bei gleichzeitiger Neuordnung und Nachver-
dichtung des Plangebietes stattfinden.
In Kooperation mit den Bonner Werkstätten wird die Gesamtplanung für den Campus entwi-
ckelt. Als erster Bauabschnitt innerhalb der Campusentwicklung ist die Ansiedlung einer für
die Bundesstadt Bonn bedeutenden Bundesinstitution erfolgt. Hierfür ist der vorhandene Ge-
bäudebestand entlang der Justus-von-Liebig-Straße / Ecke Fraunhoferstraße abgerissen wor-
den und das Vorhaben wurde durch eine Befreiung von geltendem Planungsrecht genehmigt.
Der Einzug erfolgte im Februar 2023. Im nördlichen Teil soll die planungsrechtliche Voraus-
setzung für weitere Büroflächen sowie ein gemischt genutztes Gebäude der Bonner Werkstät-
ten geschaffen werden.
Das Neubauprojekt der Bonner Werkstätten kann dabei folgende Nutzungsbausteine enthal-
ten: Im Erdgeschoss und teilweise im 1. OG kann eine Werkstatt für ca. 65 Menschen mit
Behinderung nach § 219 SGB IX errichtet werden. Im zentralen Berufsbildungsbereich der
Bonner Werkstätten werden Menschen mit vorwiegend geistiger Behinderung auf eine Tätig-
keit in den Arbeitsbereichen der Werkstatt oder auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt vorberei-
tet. Es besteht eine gewisse Ähnlichkeit zu einer Ausbildung auf dem 1. Arbeitsmarkt. Es han-
delt sich um die Qualifizierung der Menschen in den Bereichen Metall/Montage, Verpackung,
Hauswirtschaft und Bürodiensten. Am neuen Standort kann außerdem ein Frühförderstandort
entstehen. Die interdisziplinäre Frühförderung besteht aus einer Kombination verschiedener
Therapien (Heilpädagogik, Logopädie, Ergotherapie, etc.). Die Räumlichkeiten sind daher amSeite 20 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 7
ehesten mit Praxisräumlichkeiten zu vergleichen. Die Kinder, häufig mit körperlichen Beein-
trächtigungen, werden von Ihren Eltern zu den Terminen begleitet. Mögliche Büroflächen kön-
nen im 1. OG/2. OG sowie im Staffelgeschoss entstehen. Im Staffelgeschoss können zudem
Konferenzräume vorgesehen werden. Ferner soll die Möglichkeit geschaffen werden, im Staf-
felgeschoss eine Verteilerküche mit Speisesaal herzustellen, in der alle Nutzende des Gebäu-
des mit und ohne Behinderung ihre Mittagspause verbringen können. Eine Tiefgarage mit
Technik- und Lagerflächen im Untergeschoss, eine Drop-Off-Zone für Shuttlebusse sowie
oberirdische Stellplätze entlang der Haberstraße, die zur Abwicklung der Verkehre und zur
Entlastung des Parkraumdrucks auf die Wohnsiedlung Römerweg führen sollen, runden das
Angebot für eine Ansiedlung einer sozialen Einrichtung ab.
Die Höhenentwicklung und bauliche Dichte soll einen angemessenen Übergang zwischen der
westlich angrenzenden Wohnbebauung und dem östlich neu entwickelten Bürocampus ge-
währleisten. Dort ist eine gegliederte Bebauung mit 2 (plus Staffelgeschoss) bis 6 Vollgeschos-
sen geplant. Der Eckbereich der Justus-von-Liebig-Straße mit der Fraunhoferstraße wird im 1.
Bauabschnitt mit einem bis zu 5-geschossigen Gebäude bebaut. Die Baumassenzahl (BMZ)
für den Bürocampus soll gegenüber dem heute hier zulässigen Umfang erhöht, allerdings auf
eine Größenordnung von 6,4 begrenzt werden. Damit kann die bauliche Dichte künftig maxi-
mal dem entsprechen, was bereits heute im Industriegebiet östlich der Fraunhoferstraße zu-
lässig ist. Diese Zunahme der baulichen Dichte in der Nähe zur vorhandenen Wohnbebauung
gegenüber dem Status quo ist erheblich, trägt aber der Maßgabe des Baugesetzbuchs zum
sparsamen Umgang mit Grund und Boden Rechnung. Die einzuhaltenden Abstandflächen ge-
währleisten die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
Die Bauherrin im nordöstlichen Bereich möchte sich die perspektivische Option für den Bau
einer betriebseigenen Kindertageseinrichtung im 2. Bauabschnitt offenhalten. Durch die An-
zahl der im Bürocampus entstehenden Arbeitsplätze könnte sich künftig ggf. ein Bedarf an
einem Betriebskindergarten ergeben. Eine betriebliche Kindertagesstätte kann in einem Ge-
werbegebiet als gebietsverträgliche Anlage für soziale Zwecke ausnahmsweise zugelassen
werden. Die durch eine Kindertageseinrichtung ausgelösten Verkehre wären innerhalb der ge-
planten Tiefgaragen abzuwickeln.
Das Freiraumkonzept wurde vom Büro studio grüngrau aus Düsseldorf erarbeitet. Die Freiflä-
chen sollen in Form eines Grünzuges angelegt und zwischen den einzelnen Gebäuden durch
eine platzähnliche Gestaltung sowie ein Wegenetz strukturiert und untereinander sowie mit
der angrenzenden Umgebung verknüpft werden. Vor allem die öffentlich zugängliche Nord-
Süd-Verbindung für Fußgänger und Radfahrende zwischen der Stadtbahnhaltestelle im Nor-
den und der Justus-von-Liebig-Straße im Süden ist ein wichtiges Ziel der Planung. In diesem
Zusammenhang soll auch eine Zufahrt von der Justus-von-Liebig-Straße zur Haberstraße für
die Feuerwehr vorgesehen werden.
Für eine hohe Aufenthaltsqualität im Bereich des Bürocampus werden notwendige Stellplätze
generell unterirdisch angeordnet. Die Tiefgaragen in den Untergeschossen sollen von der
Justus-von-Liebig-Straße und der Fraunhoferstraße aus erschlossen werden und damit die
bestehende Wohnbebauung am Römerweg nicht tangieren.
Eine Ausnahme bildet die Drop-Off-Zone der Shuttlebusse für die Lebenshilfe/Bonner Werk-
stätten sowie die aufgrund der Platzverhältnisse nicht in der Tiefgarage unterzubringenden
Stellplätze für Besuchende und Mitarbeitende der Lebenshilfe. Die Erschließung dieser Anla-
gen erfolgt -wie bereits heute- aus Richtung der Haberstraße. Im Rahmen eines Verkehrsgut-
achtens wurde nachgewiesen, dass der durch das Plangebiet ausgelöste Verkehr über dasSeite 21 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 8
bestehende Verkehrsnetz abgewickelt werden kann. Die Haberstraße soll im betreffenden Ab-
schnitt für die Erreichbarkeit der Lebenshilfe unter gefahrloser Nutzung von Fußgänger und
Radfahrer ausgebaut werden. Neue öffentliche Verkehrsflächen sind innerhalb des Plange-
biets nicht vorgesehen. Die o.g. Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Haberstraße und
Justus- von- Liebig- Straße soll mit einem Gehrecht und Fahrrecht für Radfahrende auf priva-
ten Flächen im Bebauungsplan gesichert werden. Das dort vorgesehene Leitungsrecht wird
an späterer Stelle begründet. Die Haltestelle „Tannenbusch Süd“ bietet durch den dort vor-
handenen Anschluss an die Stadtbahn sowie den Busverkehr eine gute Alternative zum Kfz-
Verkehr. Zusätzlich sollen alternative Mobilitätsangebote verwirklicht werden. Innerhalb des
Mobilitätskonzeptes wurden verschiedene Bausteine beispielsweise hohe Anzahl von dezent-
ralen Fahrradstellplätzen und weitere Maßnahmen in Abstimmung mit den Eigentümern erar-
beitet. Die Umsetzung dieser Maßnahmen wird vor dem Satzungsbeschluss städtebaulich-
vertraglich geregelt.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Entsprechend der planerischen Zielsetzung setzt der Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zwei Gewerbegebiete (GE 1 + GE 2) fest. Die Zweiteilung des
Gewerbegebiets erfolgt aufgrund der Zuordnung der Vermeidungs- und Minderungsmaßnah-
men hinsichtlich des Artenschutzes (siehe Kapitel 2.3.8.4).
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen anderer angrenzender Baugebiete sowie zur Begren-
zung von gegenseitigen Störungen unterschiedlicher Nutzungen sind aus städtebaulichen
Gründen Festsetzungen zur Modifikation der Gewerbegebiete notwendig. Folgende Nutzun-
gen und Betriebe, die in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 BauGB allgemein (Abs. 2) oder
ausnahmsweise (Abs. 3) zulässig sind, werden unter Anwendung von § 1 Abs. 5, Abs. 6 Nr. 1
und Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen.
Die in der Abstandsliste des Landes NRW gemäß Abstandserlass (Abstandserlass (Abstände
zwischen Industrie- bzw. Gewerbegebieten und Wohngebieten im Rahmen der Bauleitplanung
und sonstige für den Immissionsschutz bedeutsame Abstände) des Ministeriums für Umwelt
und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NW vom 06.06.2007 (MBI. NW S.
659) aufgeführten Betriebsarten der Abstandsklasse I bis VII werden innerhalb des Plangebie-
tes unter Anwendung von § 1 Abs. 4 BauNVO ausgeschlossen. Die Abstandsliste dient der
Gewährleistung ausreichender Abstände zwischen bestimmungsgemäß betriebenen emittie-
renden Anlagen industrieller, gewerblicher und sonstiger Art einerseits und Gebieten mit
Wohnnutzungen andererseits, um Wohnnutzungen vor unverträglichen gewerblichen Immis-
sionen zu schützen. Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebietes bleibt jedoch
weiter erhalten, da nach § 1 Abs. 4 Satz 2 Baunutzungsverordnung für Gewerbegebiete
eine gebietsübergreifende Festsetzungsmöglichkeit zulässig ist. So ist die Gliederung ei-
nes Gewerbegebietes im Hinblick auf die zulässige Nutzung auch für mehrere Gewerbe-
gebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander zulässig. Hier befindet sich zum Beispiel
das Gewerbegebiet südlich der Justus-von-Liebig-Straße zwischen Bunsenstraße und Ro-
bert-Kirchhoff-Straße in räumlicher Nähe. Der Bebauungsplan Nr. 7423-1 ermöglicht dort
die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, die auch in stärkerem Ausmaß emittieren.
Bei der Bonner Lebenshilfe handelt es sich um einen Ausbildungsbetrieb, der insoweit als
Anlage für soziale Zwecke zu werten ist, die in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässigSeite 22 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 9
ist. Je nachdem, welchen Umfang Büroflächen und Konferenzräume in der Betriebsbeschrei-
bung zu einem Bauantrag für den Neubau annehmen werden, ergibt sich insoweit ggf. eine
planungsrechtliche Einstufung als Büro- oder Verwaltungsnutzung, die hier in den Gewerbe-
gebieten allgemein zulässig sein soll.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind im Begriff der Gewerbebetriebe aller Art gem. § 8
Abs. 2 Nr. 1 BauNVO enthalten und werden in diesem Bebauungsplan ausgeschlossen, da
sie den planungsrechtlichen Zielen der dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Planung nicht
entsprechen. Die Gewerbegebiete sollen vor allem der Unterbringung von Bürogebäuden die-
nen.
Einzelhandelsbetriebe gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO sollen ebenfalls unzulässig sein. Der
Ausschluss des Einzelhandels ist erforderlich, um eine potenziell mögliche Schwächung der
gemäß dem Einzelhandelskonzept im Stadtgebiet ausgewiesenen zentralen Versorgungsbe-
reiche durch Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten zu vermeiden und die primäre Zweck-
bestimmung des Gebiets als Bürostandort zu stärken. Damit entspricht die Planung den Zielen
des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, welches die Erhaltung und Stärkung insbe-
sondere der Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren und sonstigen zent-
ralen Bereichen zum wesentlichen Ziel hat. In städtebaulich weniger integrierten Lagen sind
Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvorhaben demnach zu vermeiden. Des Weiteren be-
findet sich das Plangebiet nicht innerhalb einer sogenannten Eignungsfläche für großflächigen
Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Weiterhin
kann durch den Ausschluss der Einzelhandelsbetriebe einer Verdrängung der klassischen,
zulässigen Gewerbebetriebe entgegengewirkt werden.
Es werden Lagerhäuser und Lagerplätze gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO und Tankstellen gem.
§ 8 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO ausgeschlossen, da sie dem in der Umgebung vorhandenen und
innerhalb des Plangebiets zu entwickelnden Gebietscharakter nicht entsprechen. Das Plange-
biet soll in erster Linie der Ansiedlung von Bürogebäuden dienen. Zudem würden die zuvor
benannten Nutzungen erhebliche Fläche beanspruchen und ein nicht über das vorhandene
Verkehrsnetz zu bewältigendes Verkehrsaufkommen erzeugen. Insbesondere Tankstellen
verursachen ein starkes Verkehrsaufkommen, das vermieden werden soll.
Bordelle und bordellähnliche Einrichtungen (gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), sowie Vergnü-
gungsstätten (gem. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) werden ebenfalls ausgeschlossen. Vergnü-
gungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe stehen im Widerspruch mit dem pla-
nungsrechtlichen Ziel, die Voraussetzungen für die Realisierung eines neuen Bürostandortes
und einen Standort einer sozialen Einrichtung (Bonner Werkstätten) zu schaffen. Mit dem Aus-
schluss dieser Nutzungsarten nehmen die Festsetzungen des Bebauungsplanes Bezug auf
das Vergnügungsstättenkonzept der Bundesstadt Bonn, das Ziele und Leitlinien zur baupla-
nungsrechtlichen Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordell-
ähnlichen Einrichtungen sowie Sexshops in den Stadtbezirken aufzeigt. Der Ausschluss von
Sexshops erfolgt durch den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben. Vergnügungsstätten
können ebenso wie Bordelle und bordellartige Betriebe oder Sexshops zu einer Verschiebung
des Bodenpreisgefüges und zu Verdrängungseffekten führen. Weiterhin können diese Nut-
zungen zu einem Imageverlust, einer Niveausenkung und einem Verlust der Lagequalität des
Gebietes führen. Als Folge dieser Abwertung kann es zu Abwanderungen aus dem Plangebiet
kommen, die Neuansiedlung wird für „klassische“ Gewerbebetriebe unattraktiv, was wiederum
zu zunehmenden Leerständen führen kann. Langfristig besteht eine Gefährdung der vorhan-
denen Gebietsstruktur. Zusammenfassend können diese Entwicklungen zu einem so genann-Seite 23 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 10
ten Trading-Down-Effekt führen und einen erheblichen Imageverfall des Standortes hervorru-
fen. Eine solche städtebauliche Fehlentwicklung soll im Plangebiet vermieden werden. Ein
Attraktivitätsverlust der Gewerbegebiete würde sich auch negativ auf die Wohnqualität in den
umliegenden bestehenden Wohngebieten auswirken.
Anlagen für sportliche Zwecke gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1
BauNVO sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke gem. § 8 Abs. 3
Nr. 2 BauNVO werden ebenfalls nicht zugelassen. Eine planungsrechtliche Schaffung von be-
triebsbezogenem Wohnraum wird nicht angeboten, weil hierfür in dem eingeschränkten Ge-
werbegebiet kein Erfordernis gesehen wird. Für ein Angebot von Wohnnutzungen stehen in
Bonn geeignetere Standorte zur Verfügung. Die weiteren zuvor benannten Anlagen würden
aufgrund des erheblichen Flächenbedarfs dem Ziel einer Nachverdichtung und Neuordnung
des Plangebietes entgegensprechen.
Die Hauptnutzung „Gewerbebetriebe“ wird durch die oben aufgeführten Nutzungs- und Be-
triebsausschlüsse nicht ausgeschlossen, sondern lediglich differenziert. Der allgemeine Ge-
bietscharakter der Gewerbegebiete gemäß § 8 Abs. 1 BauNVO bleibt gewahrt.
Der Ausschluss der zuvor benannten Nutzungen dient insgesamt einem verträglichen Über-
gang zwischen dem vorgesehenen Bürostandort und der bereits bestehenden Wohnnutzung.
In den Gewerbegebieten sind gem. § 13 BauNVO auch Gebäude für die Ausübung freiberuf-
licher Tätigkeiten und Gebäude für solche Gewerbetreibender, die ihren Beruf in einer ähnli-
chen Art ausüben, zulässig. Der Bebauungsplan eröffnet damit einen gewissen Spielraum für
die zukünftigen, zulässigen Nutzungen und lässt beispielsweise auch die Unterbringung von
Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien oder ähnlichen freiberuflichen Nutzungen zu.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Zum Maß der baulichen Nutzung werden die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der Vollge-
schosse, die Baumassenzahl (BMZ), die geplanten Geländehöhen sowie die maximal einzu-
haltenden Gebäudehöhen festgesetzt. Die Festsetzungen regulieren sowohl die Dichte als
auch die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung innerhalb des Plangebietes.
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Für die Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19
BauNVO eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgesetzt. Dies entspricht dem Orientie-
rungswert für Gewerbegebiete gemäß § 17 BauNVO und trägt damit zu einer effizienten Flä-
chennutzung bei.
2.3.2.2 Zahl der Vollgeschosse
In der direkten Umgebung des Plangebiets sind vorrangig zwei- bis dreigeschossige Wohn-
und Bürogebäude zu finden. Teilweise sind die Dachgeschosse als nutzbarer Raum ausge-
baut.
Die geplanten Bürogebäude sind mit maximal IV bis VI-Vollgeschossen vorgesehen. Die Voll-
geschosse sind angrenzend an die Wohnbebauung im Römerweg im Südwesten reduziert und
erhöhen sich in Richtung Fraunhoferstraße. Das Gebäude der Bonner Lebenshilfe besitzt nach
Westen einen eingeschossigen Anbau, der die optische Wirkung des Gebäudes mildert. DieSeite 24 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 11
Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse dient zur Steuerung der Höhenentwicklung im Plan-
gebiet und wird mit der Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen kombiniert, um eine De-
tailsteuerung zu erreichen.
2.3.2.3 Baumassenzahl
Die Festsetzung einer Baumassenzahl eignet sich insbesondere für Gewerbebauten mit diffe-
renzierten Formen und ermöglicht grundsätzlich unter Berücksichtigung der zulässigen Ge-
bäudehöhen, der Bauweise usw., eine flexible Verteilung der Baumassen auf dem jeweiligen
Grundstück. Der Bebauungsplan setzt für das Teilgebiet GE 1 eine BMZ von 6,4 und für das
Teilgebiet GE 2 eine BMZ von 6,0 fest. Damit unterschreiten die festgesetzten Baumassen-
zahlen den in § 17 BauNVO für Gewerbegebiete genannten Orientierungswert von 10,0. Diese
Flexibilität wird im vorliegenden Fall allerdings wieder eingeschränkt durch weitere Festset-
zungen zum Maß der baulichen Nutzung, die getroffen werden, um insbesondere einen städ-
tebaulich verträglichen Übergang zwischen den neuen Gewerbegebieten und dem angrenzen-
den Wohngebiet sicherzustellen.
Die bauliche Dichte lehnt sich damit zukünftig maximal an die Werte an, die heute bereits
östlich der Fraunhoferstraße zulässig sind. Gegenüber dem westlich angrenzenden Wohnge-
biet wirkt diese Zunahme der baulichen Dichte zwar erheblich, jedoch trägt die Festsetzung
zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden bei. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
sind unter Einhaltung der Abstandsflächen gegeben.
2.3.2.4 Geländehöhe
Als Grundlage für die im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erarbeiteten Entwäs-
serungskonzepte mit Überflutungsnachweis und zur planungsrechtlichen Sicherung der Ge-
staltung der Freianlagen werden die geplanten Geländehöhen im Bebauungsplan festgesetzt.
Für die überbaubaren Grundstücksflächen wurden daher die Höhenlagen der Geländeoberflä-
che gemäß der Freiraumplanung in Meter über NHN festgesetzt. Um bei den späteren Detail-
planungen noch Spielraum zu belassen, darf die festgesetzte Geländeoberfläche um 0,5 m
über- oder unterschritten werden.
Innerhalb des gesamten Plangebietes sind Aufschüttungen, Abgrabungen, Böschungen,
Stützmauern, Treppen und Rampen zur Herstellung der festgesetzten Geländehöhe zulässig.
Mit Hilfe dieser Festsetzung kann insbesondere der Übergang zwischen dem geplanten Büro-
gebäude, den angrenzenden Baugebieten sowie den angrenzenden öffentlichen Straßenräu-
men modelliert und gestaltet werden.
2.3.2.5 Gebäudehöhen
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes der Neubebauung werden die Zahl der
Vollgeschosse sowie die maximale Gebäudehöhen im Bebauungsplan festgesetzt.
Dabei wird entsprechend dem städtebaulichen Konzept zwischen einem und sechs Vollge-
schossen differenziert. Zur Verwirklichung des städtebaulichen Konzepts sind insbesondere
die eingeschossigen Gebäudeteile im Bauabschnitt der Lebenshilfe sowie die Verbindungs-
brücken zwischen Bauwerken des Bürocampus hervorzuheben.
Zur ergänzenden Steuerung dieser besonderen Höhenentwicklung werden Gebäudehöhen
festgesetzt, die sich zum einen an den städtebaulichen Zielsetzungen des Vorhabens und zum
anderen an der innerhalb und außerhalb des Plangebietes vorhandenen Bebauung orientie-
ren. Die Festsetzung ermöglicht insbesondere für die Bürogebäude größere GeschosshöhenSeite 25 von 111
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für einzelne Geschosse (z.B. überhohe Erdgeschosse zur Ausbildung repräsentativer Ein-
gangsbereiche). Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Als oberer Bezugspunkt gilt die Ober-
kante Gebäude (OK), die als das Abstandsmaß zwischen der Oberkante des Erdgeschoss-
fußbodens und dem obersten Abschluss der Attika (Flachdach) definiert ist und den eindeuti-
gen Rahmen für das Bauantragsverfahren bildet.
Bei gewerblichen Nutzungen muss aus bautechnischen Überlegungen ein gewisser Spielraum
für technisch bedingte oder immissionsschutzrechtlich notwendige Dachaufbauten wie Anten-
nen, Abluftrohre, Kamine etc. gewährt werden. Es bestünde sonst die Gefahr, dass technisch
zwingend erforderliche Anlagen beispielsweise für die Abluftführung nicht zulässig sein könn-
ten. Technische Einrichtungen und Anlagen wie z.B. Fahrschächte aber auch solarenergeti-
sche Anlagen können die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen daher um bis zu 3,0 m
Höhe überschreiten. Um dabei das architektonische Erscheinungsbild des Gebäudes visuell
nicht erheblich zu beeinträchtigen, wird festgesetzt, dass bis auf Aufzugsschächte ein Min-
destabstand von der Außenseite der Attika eingehalten werden muss, der der Höhe der Anla-
gen und Einrichtungen über der Attika entspricht. Zudem sind die Anlagen und Einrichtungen
einzuhausen, um sie optisch nicht in Erscheinung treten zu lassen. Davon ausgenommen sind
solarenergetische Anlagen.
2.3.2.6 Lichte Höhe
Für die drei Bereiche, in denen die Verbindungsbrücken zwischen den Hauptkörpern vorgese-
hen sind, wird eine lichte Höhe von mind. 3,5 m festgesetzt. Die Festsetzung ist aus brand-
schutztechnischen Gründen erforderlich, da sie die Durchfahrt und damit die Erreichbarkeit
der Feuerwehr sicherstellt.
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche
2.3.3.1 Bauweise
Der Bebauungsplan setzt eine abweichende Bauweise fest, die einer offenen Bauweise ohne
Längenbegrenzung der baulichen Anlagen entspricht.
Da die Gebäude für einen Gewerbebetrieb häufig ein Längenmaß von 50 m überschreiten,
können sie nicht in der offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO errichtet werden, die
eine Längenbegrenzung von 50 m vorsieht. Die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3
BauNVO ist aufgrund der damit verbundenen Grenzbebauung für ein Gewerbegebiet ebenfalls
ungeeignet. Durch die Festsetzung einer abweichenden Bauweise können die städtebaulichen
Ziele mit den gewerblichen Nutzungsinteressen in Einklang gebracht werden. Die abwei-
chende Bauweise, welche sich in diesem Fall an den Bestimmungen einer offenen Bauweise
orientiert, sorgt durch den Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden für eine Begrünung und
Durchlüftung des Plangebiets. Durch die Aufgabe einer Längenbeschränkung der Gebäude,
wird die Ausdehnung der Gebäude aber kaum eingeschränkt, sodass auch bei einer Betriebs-
aufgabe oder einer Änderung der vorgesehenen Nutzungen Gestaltungsmöglichkeiten mit
Blick auf die Gebäudegrößen möglich sind.
2.3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche
Für das Plangebiet werden die überbaubaren Grundstücksflächen anhand des bereits erläu-
terten städtebaulichen Konzeptes durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert.Seite 26 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 13
Die Baugrenzen dürfen durch untergeordnete Bauteile wie zum Beispiel Treppen und Vordä-
cher um bis zu 3,0 m überschritten werden. Bei gewerblich genutzten Gebäuden können zum
Beispiel durch spezielle Anforderungen der Anlieferung, des Brandschutzes oder des Emissi-
onsschutzes bauliche Ergänzungen notwendig werden, die über die eigentliche Kontur der
Hauptbaukörper und die eigentlich festgesetzten Grundstücksflächen hinausgehen. Daher
werden einzelne Ausnahmen zugelassen, die einen gewissen Gestaltungsspielraum eröffnen,
ohne dabei die stadträumlichen Ziele in Frage zu stellen. Ebenfalls werden Nachbarbelange
durch die zulässigen Ausnahmen nicht berührt.
2.3.4 Stellplätze, Untergeschosse und Nebenanlagen
2.3.4.1 Stellplätze
Zur planungsrechtlichen Steuerung und Sicherung der im Plangebiet vorgesehenen Stellplatz-
flächen werden die Flächen für Stellplätze gemäß dem städtebaulichen Konzept festgesetzt.
Der Bebauungsplan sieht daher vor, dass Stellplätze nur in den dafür festgesetzten Flächen
(St) oder in Tiefgaragen in den Untergeschossen untergebracht werden dürfen. Durch die vor-
rangig unterirdische Anordnung der Stellplätze kann eine hohe Aufenthaltsqualität auf dem
Bürocampus erzeugt werden. Weiterhin unterstützt die Festsetzung eine kompakte und flä-
chensparende Bauweise.
Garagen oder überdachte Stellplätze (Carports) sind nicht zulässig. Diese sind nach der Ei-
genart der Planung auch nicht erforderlich, sie würden zudem im städtebaulichen Kontext eine
gestalterisch störende Wirkung erzeugen.
2.3.4.2 Fahrradstellplätze
Es wird festgesetzt, dass Fahrradabstellplätze nur innerhalb der Tiefgaragen oder der festge-
setzten Flächen für Fahrradabstellplätze (FSt) zulässig sind. Einzelne Fahrradabstellplätze
können auch im Bereich der Gebäudezugänge zugelassen werden. Die Festsetzung trägt dem
im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes erarbeiteten Mobilitätskonzept (Brilon
Bondzio Weiser Ingenieurgesellschaft für Verkehrswesen mbH, Mobilitätskonzept zum
Bauvorhaben Justus-von-Liebig-Straße in Bonn 2. Bauabschnitt, Juli 2022) Rechnung, wel-
ches insbesondere auf die Förderung des Radverkehrs hinweist. Weiterhin erzeugt die Fest-
setzung eine hohe Aufenthaltsqualität in den Freianlagen, indem einer gestalterisch störenden
Wirkung durch die vorrangige Unterbringung der Abstellanlagen in den Tiefgaragen vorge-
beugt wird.
2.3.4.3 Untergeschosse
Zur Unterbringung von erforderlichen Stellplätzen und Technikräumen oder Ähnlichem, wer-
den die dafür vorgesehenen unterirdischen Flächen als Untergeschosse im Bebauungsplan
planungsrechtlich geregelt. Die Untergeschosse sind daher nur in den überbaubaren Grund-
stücksflächen und den dafür zeichnerisch festgesetzten Flächen (Ug) zulässig. Die Anordnung
der Untergeschosse kann so gemäß dem städtebaulichen Konzept festgesetzt werden und
dient der Unterbringung der geplanten Tiefgaragen und Technikräume.
2.3.4.4 Müllbehälter
Der Bebauungsplan setzt für die Gewerbegebiete fest, dass Standflächen für Müllbehälter nur
in den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Müllbehälter (M) sowie innerhalb der überbau-Seite 27 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 14
baren Grundstücksflächen zulässig sind. Die Festsetzung schränkt die Unterbringung der Ab-
fallsammelbehälter ein, um das geplante städtebauliche Erscheinungsbild innerhalb des Plan-
gebietes zu schützen.
2.3.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
2.3.5.1 Dachbegrünung
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Begrünung der Flachdächer. Neben der optischen
Bereicherung des Plangebietes wirkt sich die Begrünung der Flachdachbereiche positiv auf
den Wasserhaushalt (Wasserrückhaltung) aus. Ebenso führt eine extensive Dachbegrünung
zur Verbesserung des Kleinklimas durch eine geringere Aufheizung der Gebäude, Senkung
der Lufttemperatur und Erhöhung der relativen Luftfeuchtigkeit. Weiterhin werden Lebens-
räume für Pflanzen und Tiere geschaffen, die auch als Nahrungshabitat für Insekten und Bie-
nen dienen und zur Erhaltung der Biodiversität beitragen. Von der Begrünungspflicht sind
Glasdächer, Belichtungselemente, Dachterrassen sowie technische Aufbauten, nicht jedoch
Flächen, die mit Solaranlagen überstellt werden, ausgenommen. Für diese Flächen ist eine
Begrünung möglich und sinnvoll. Gemäß dem Ratsbeschluss vom 16.09.2021 (DS 210919-01
AA) sind die geplanten Bereiche, in denen eine extensive Dachbegrünung vorgesehen ist, mit
Photovoltaikanlagen auszustatten. Durch eine verminderte Aufheizung der Dachflächen im
Sommer aufgrund des kühlenden Effektes der Begrünung wird der Wirkungsgrad der PV-An-
lage erhöht.
2.3.5.2 Begrünung von Untergeschossen
Der Bebauungsplan setzt fest, dass Untergeschosse nur in den überbaubaren Grundstücks-
flächen und den dafür zeichnerisch festgesetzten Flächen (Ug) zulässig sind. Sofern die Un-
tergeschosse nicht überbaut werden, sind diese ebenfalls zu begrünen. Die Festsetzung leistet
einen Beitrag zur Sicherstellung eines durchgrünten Gesamterscheinungsbildes der Gewer-
begebiete und damit zur optischen Aufwertung des Orts- und Landschaftsbildes.
2.3.5.3 Heckenbepflanzung
Durch die Überplanung des Plangebiets kommt es zum Verlust von bestehenden Hecken-
strukturen. Der Bebauungsplan setzt daher Flächen zur Anpflanzung neuer Heckengehölze
fest, um dem Verlust von ökologisch wertvollen Heckenstrukturen entgegenzuwirken und aus-
zugleichen. Die Flächen werden zum einen entlang der Gebäude Fraunhoferstraße 1-7 im
Osten des Plangebiets und zum anderen an der westlichen Plangebietsgrenze angeordnet.
Entlang der Gebäude an der Fraunhoferstraße befinden sich auch aktuell noch Heckenstruk-
turen, die durch die Fläche zur Anpflanzung neuer Heckengehölze ausgeglichen und durch
die dort geplanten Bäume ergänzt werden können. Im Westen des Plangebiets dient die Flä-
che zur Anpflanzung von neuen Heckengehölzen insbesondere zur Abschirmung der westlich
angrenzenden Wohnbebauung im Römerweg. Aufgrund des geringeren Abstandes zur Nach-
bargrenze und dem vorwiegenden Ziel die Wohnbebauung im Römerweg zu schützen, werden
die Flächen in den nördlichen Teilbereichen angeordnet.
2.3.6 Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
Die Freiflächen auf dem Bürocampus sollen gemäß einem Freiraumkonzept des Büros studio
grüngrau aus Düsseldorf in Form eines Grünzuges angelegt und durch ein Wegenetz struktu-
riert werden. Über das Wegenetz soll der Bürocampus an die Umgebung angeknüpft werden,Seite 28 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 15
indem eine für die Öffentlichkeit zugängliche Nord-Süd-Verbindung für Fußgänger und Rad-
fahrer entsteht. Außerdem ist über das geplante Wegenetz die Feuerwehrerschließung vorge-
sehen. Demnach wird im Bebauungsplan eine Fläche mit Geh- und Fahrrechten für Fußgänger
und Radfahrer sowie mit Leitungsrechten für Versorgungsträger an entsprechender Stelle fest-
gesetzt und damit planungsrechtlich gesichert. Sie wird zukünftig eine wichtige Verbindungs-
achse zwischen der Justus-von-Liebig-Straße und der Haberstraße darstellen.
Innerhalb des Plangebiets befindet sich außerdem eine Teilfläche des Schutzstreifens der
südlich angrenzend des Plangebiets verlaufenden LWL-KSR-Anlage (Lichtwellenleiter – Ka-
belschutzrohranlage) der Firma PLEdoc GmbH. Zur Sicherung dieses Schutzstreifens wird an
der betroffenen Stelle eine Fläche mit Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger fest-
gesetzt.
2.3.7 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Der Nahbereich des Plangebiets ist sowohl durch den Straßen- als auch durch den Schienen-
verkehr geprägt. Aufgrund dieser Emissionen wurde eine schalltechnische Untersuchung für
den Bebauungsplan (Graner + Partner Ingenieure GmbH: Schalltechnisches Prognosegutach-
ten, Angebotsbebauungsplan "Campus Bonn Nord", Bonn; 30.11.2022) durchgeführt, bei der
die auf das Plangebiet einwirkenden vorhandenen und die aus den Zusatzverkehren der Vor-
haben zu erwartenden Geräuschimmissionen der angrenzenden Straßen sowie nördlich der
Haberstraße verlaufenden Bahntrassen ermittelt und bewertet wurden. Im weiteren Verlauf
des Verfahrens wurde zudem eine ergänzende Stellungnahme (Graner + Partner Ingenieure
GmbH: Justus-von-Liebig-Straße, 2. Bauabschnitt, Bonn: Stellungnahme zum Schallimmissi-
onsschutz; 25.05.2023) eingeholt, die die Auswirkungen des 6. Geschosses im nordwestlichen
Teilbereich des Plangebiets untersucht hat. In der Stellungnahme wurde bestätigt, dass die
auf das Plangebiet einwirkenden Geräusche durch Straßen- und Schienenverkehr durch die
geänderte Planung kaum tangiert werden, so dass die Aussagen aus dem Gutachten vom
30.11.2022 weiterhin ihre Gültigkeit behalten.
Maßgebliche Bewertungsgrundlage für den auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm
stellen die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung der DIN 18005
„Schallschutz im Städtebau“ dar. Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis,
dass die Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbegebiete im Plangebiet am Tag um 4
dB(A) überschritten werden, so dass dort Schallminderungsmaßnahmen erforderlich sind.
Um eine optisch abschirmende Wirkung des Plangebietes entlang der Justus-von-Liebig-
Straße sowie der Haberstraße zu vermeiden, werden aktive Schallschutzmaßnahmen in Form
von Lärmschutzwällen oder -wänden aus städtebaulich gestalterischen Gründen ausgeschlos-
sen. Dafür spricht außerdem der ohnehin begrenzte Platz. Ferner können die oberen Stock-
werke aufgrund der geplanten Gebäudehöhe durch den Einsatz von aktiven Schallschutzmaß-
nahmen nicht geschützt werden.
Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes kommen für die Gewerbegebiete GE 1
und GE 2 daher lediglich passive Schallschutzmaßnahmen in Betracht. Die Mindestanforde-
rungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm werden im Be-
bauungsplan in Form der einzuhaltenden Lärmpegelbereiche III bis IV bei freier Schallausbrei-
tung festgesetzt. Textlich wird bestimmt, dass entsprechend dem einzuhaltenden Lärmpegel-
bereich Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen (Außenwände, Dächer, Türen sowie
Fenster) gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand dieser Festsetzung können im konkreten
Einzelfall im Baugenehmigungsverfahren die Anforderungen an den passiven SchallschutzSeite 29 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 16
ermittelt werden. Insofern sind die Büro- und Arbeitsräume entsprechend den Anforderungen
der DIN 4109 zu schützen. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher,
dass gesunden Arbeitsverhältnisse im Hinblick auf Verkehrsgeräuschimmissionen Rechnung
getragen wird.
Die Berechnungsergebnisse des Gutachtens zeigen, dass an den nächstgelegenen Wohn-
nutzungen die Beurteilungspegel durch den Straßenverkehrslärm tagsüber und nachts um
0,5 - 0,7 dB erhöht werden. Damit liegen die Pegelzunahmen in einer Größenordnung, die
nicht wahrnehmbar ist. Der übrige anlagenbezogene Lärm, wie zum Beispiel Lüfter auf den
Dachflächen, Abluftanlagen der Untergeschosse etc. ist im Rahmen des bauordnungsrechtli-
chen Genehmigungsverfahrens bei Vorliegen konkreter Detailplanungen zu untersuchen.
Auch die Lage der Zu- und Abfahrten zu den Tiefgaragen in den Untergeschossen wurde im
Hinblick auf eine Verträglichkeit mit den umgebenden Nutzungen gutachterlich bewertet. Die
Berechnungsergebnisse zeigen, dass auch das Maximalpegelkriterium nach TA Lärm tags-
über deutlich unterschritten wird. Gleiches gilt für den Nachzeitraum, da hier nur mit Betriebs-
geräuschen der haustechnischen Anlagen zu rechnen ist.
2.3.8 Sonstige Festsetzungen
2.3.8.1 Tiefgaragenzufahrten
Der Bebauungsplan setzt den Bereich an der Justus-von Liebig-Straße sowie einen Bereich
an der Fraunhoferstraße, innerhalb dem die Zu- und Abfahrten zu den Tiefgaragen in den
Untergeschossen zulässig sind, gemäß dem Verkehrskonzept fest. Weitere Zufahrten von
Tiefgaragen sind an anderer Stelle des Plangebietes damit ausgeschlossen.
2.3.8.2 Dachform
Um eine einheitliche Dachgestaltung auch nach erstmaliger Herstellung vorzugeben, wird das
bei Bürogebäuden übliche Flachdach als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen.
2.3.8.3 Dachflächen
Zur Vorbereitung der Nutzung erneuerbarer Energien sind die Dachflächen gemäß den Fest-
setzungen im Bebauungsplan statisch so auszulegen und insbesondere mit Leitungsschäch-
ten vorzubereiten, dass sie für die Aufnahme von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungs-
energie geeignet sind. Die Errichtung von PV-Anlagen wird in städtebaulichen Verträgen vor
Satzungsbeschluss vereinbart.
2.3.9 Hinweise
2.3.9.1 Kampfmittel
Die Auswertung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange lieferte Hinweise auf
Kampfhandlungen innerhalb des Plangebietes. Es wird daher eine Überprüfung auf Kampfmit-
tel empfohlen. Bei Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wird zusätzlich
eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Der Bebauungsplan weist hierauf hin.
2.3.9.2 Artenschutz
Im Rahmen einer Artenschutzprüfung der Stufe I und II (Falko Fritzsch, Büro für angewandte
Ökologie, Artenschutz & Biotopmanagement: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Faunisti-
sche Kartierung zur artenschutzrechtlichen Prüfung, Entwicklung eines Campus an der Justus-
von-Liebig-Straße in Bonn; Erkrath, November 2021) konnten im Zusammenhang mit demSeite 30 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 17
Bauvorhaben für europäisch geschützte Arten (wie die einheimischen Vogel- und Fledermaus-
arten) die in § 44 Abs.1 BNatSchG formulierten Zugriffsverbote nicht ausgeschlossen werden.
Im Rahmen der Artenschutzprüfung wurden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen erar-
beitet, nach deren Umsetzung das Vorhaben im Hinblick auf artenschutzrechtliche Verbotstat-
bestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG in Zusammenhang mit § 44 Abs. 5 BNatSchG
als zulässig angesehen werden kann. Daher enthält der Bebauungsplan Hinweise zu den
Maßnahmen zur Sicherstellung des Artenschutzes. Die Hinweise thematisieren die Unterbrin-
gung von Fledermausquartieren und Vogelnistkästen. Zudem beziehen sich die Hinweise auf
die Durchführung von Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten außerhalb des Brutzeitraums der
Vögel gemäß den gesetzlichen Vorgaben des Bundesnaturschutzgesetzes sowie auf die öko-
logische Baubegleitung bei der Fällung der innerhalb des Plangebiets vorhandenen Weiden.
Weiterhin werden in den Hinweisen Empfehlungen zur Verwendung von Vogelschutzglas und
insekten- und fledermausfreundlicher Außenbeleuchtung benannt. Diese Maßnahmen werden
in städtebaulichen Verträgen zwischen der Bundesstadt Bonn und den Vorhabenträgerinnen
konkretisiert und geregelt.
2.3.9.3 Versickerung Niederschlagswasser
In Gebieten, für die nach dem 01. Januar 1996 durch einen Bebauungsplan die Bebaubarkeit
begründet wird, lässt die Bundesstadt Bonn prüfen, wie das Niederschlagswasser beseitigt
werden kann. Auch für das Plangebiet wurde die Niederschlagswasserbeseitigung geprüft.
Der Bebauungsplan weist daher darauf hin, dass innerhalb des Geltungsbereichs dieses Be-
bauungsplans eine gemeinwohlverträgliche Versickerung möglich ist und umgesetzt werden
soll. Eine gemeinwohlverträgliche Versickerung bedeutet, dass das Niederschlagswasser un-
verschmutzt sein muss, der Boden eine ausreichende Durchlässigkeit aufweisen muss und
das Grundwasser nicht belastet werden darf. Dritte dürfen durch die Versickerung nicht beein-
trächtigt werden. Da die Versickerung von Niederschlagswasser nach dem Wasserrecht eine
Benutzung des Grundwassers darstellt, bedarf sie einer vorherigen wasserrechtlichen Erlaub-
nis durch die Untere Umweltbehörde der Bundesstadt Bonn. Der Bebauungsplan weist auch
hierauf hin.
2.3.10 Nachrichtliche Übernahmen
2.3.10.1 Hochwasserrisikogebiet
Das Plangebiet befindet sich teilweise innerhalb des Hochwasserrisikogebiets nach §78b des
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) des Dransdorfer Bachs (Hardtbach-System) im Bereich des
sog. HQ500. Der Bebauungsplan hat daher die Grenzen des Hochwasserrisikogebiets inner-
halb des Plangebiets gem. § 9 Abs., 2 Nr. 6a BauGB i.V.m. § 78b WHG nachrichtlich über-
nommen und weist auf die Beachtung einer hochwasserangepassten Bauweise nach den all-
gemein anerkannten Regeln der Technik hin.
2.3.10.2 Regelwerke
 DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand Januar 2018). Eine Möglichkeit zum Er-
werb der DIN 4109 besteht bei Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin.
 Pflanzliste der Stadt Bonn (Stand August 2004, ergänzt Juli 2014). Die Pflanzliste kann
unter www.bonn.de\pflanzlisten eingesehen werden.
 Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ der schweizerischen Vogel-
warte Sempach, 2022, S. 15ff. Der Leitfaden kann unter https://www.vogelglas.vogel-
warte.ch/de/ infothek/merkblaetter eingesehen werden.Seite 31 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 18
Leitfaden „Hochwasserschutzfibel – Objektschutz und bauliche Vorsorge“. Der Leitfaden kann
unter https://www.fib-bund.de/Inhalt/Themen/Hochwasser/ eingesehen werden.
Alle Regelwerke, auf die in den Festsetzungen verwiesen wird, können darüber hinaus im Amt
für Bodenmanagement und Geoinformation (Kundenzentrum Geodaten), Bonn, Stadthaus,
Berliner Platz, Aufzug 2, Etage 6B eingesehen werden.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt insbesondere über die Justus-von-Lie-
big-Straße als Haupterschließungsstraße und über die Fraunhoferstraße. Das Plangebiet ist
über die Justus-von-Liebig-Straße nach Osten und Westen auch regional bzw. überregional
an die Autobahnen A 555 und A 565 angebunden.
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Den zentralen Haltepunkt des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) stellt die Haltestelle
„Tannenbusch Süd“ dar, die unmittelbar nördlich des Plangebietes in fußläufiger und barriere-
freier Entfernung von ca. 350 m liegt. Dort verkehren die Stadtbahnlinie 16 (Köln – Bonn; min-
destens im alle 20 min-Regeltakt, in den Hauptverkehrszeiten im 10 min-Regeltakt), die Stra-
ßenbahnlinie 63 (Tannenbusch – Bad Godesberg; 20 min-Regeltakt) und die Buslinie 601
(Tannenbusch – Uniklinikum; 20 min-Regeltakt). Das Plangebiet ist -wie der Mobilitätsplan
aufzeigt- auch über weitere Bushaltestellen der Buslinien 630 und 631, sehr gut an den ÖPNV
angebunden. Dazu sieht die Planung einen Ausbau des Rad- und Fußweges an der Haber-
straße sowie eine Rad- und Fußwegeverbindung von Norden nach Süden innerhalb des Plan-
gebietes vor.
Südlich des Plangebiets befindet sich ein weiter Stadtbahnhaltepunkt „Bonn Robert-Kirchhoff-
Str.“, wo die Bahnen 18 und 68 verkehren. Der Haltepunkt ist ebenfalls fußläufig erreichbar.
Damit ist das Plangebiet sehr gut an den ÖPNV angebunden.
2.4.2 Innere Erschließung
Der Bebauungsplan setzt eine Tiefgaragenein-/ausfahrt an der Justus-von-Liebig-Straße und
eine weitere Tiefgaragenein-/ausfahrt an der Fraunhoferstraße für die Erschließung der Tief-
garage im GE 1 fest. Zudem befindet sich eine Tiefgaragenein-/ausfahrt an der Haberstraße,
die die Tiefgarage im GE 2 erschließt. Damit wird das vorgesehene Erschließungsprinzip ver-
bindlich fixiert.
Innerhalb des Plangebietes sind keine neuen öffentlichen Verkehrsflächen vorgesehen.
2.4.3 Ruhender Verkehr
Die Unterbringung der gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn erforderlichen Kfz-
Stellplätze erfolgt hauptsächlich in Tiefgaragen, die in Untergeschossen untergebracht
werden. Die Tiefgarage des Gebäudes im Nordosten des Plangebiets wird über eine
Tiefgaragenein-/ausfahrt an der Fraunhoferstraße erschlossen. Für die Tiefgarage unter den
Gebäuden im Westen des Plangebiets ist eine Ein- und Ausfahrt an der Justust-von-Liebig-
Straße vorgesehen. Die Zufahrt ist bereits für das Bürogebäude im Südosten des Plangebiets,Seite 32 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 19
Ecke Justus-von-Liebig-Sraße/Fraunhoferstraße vorhanden. Eine weitere Tiefgarage wird
über das Grundstück der Lebenshilfe/ Bonner Werkstätten erschlossen. Die Tiefgaragenein-
/ausfahrt befindet sich östlich des neuen Gebäudes und wird über die Haberstraße
angebunden.
Für die Realisierung der Stellplätze für die von der Lebenshilfe/ Bonner Werkstätten benötigten
Shuttlebusse und der erforderlichen oberiridischen Stellplätze lässt der Bebauungsplan
außerdem auch Stellplätze außerhalb der Untergeschosse zu. So kann sichergestellt werden,
dass innerhalb der Flächen für Stellplätze die Fahrzeuge abgestellt werden können, die
aufgrund ihres Platzbedarfs nicht in einer Tiefgarage in den Untergeschossen untergebracht
werden können. Dazu gehören beispielsweise die Poolfahrzeuge der Lebenshilfe, die
Fahrzeuge der externen Besuchenden und Mitarbeitenden sowie die Shuttlebusse der
Lebenshilfe.
Zur Förderung des Radverkehrs ist die Errichtung von Fahrradabstellanlagen vorgesehen. Zur
Dimensionierung dieser wurden im Rahmen eines Mobilitätskonzeptes die zu errichtenden
Fahrradstellplätze berechnet. Das städtebauliche Konzept sieht bereits jetzt ausreichend
Fahrradstellplätze, auch für Sonderfahrräder wie Lastenräder, sowohl in den Tiefgaragen als
auch im Außenbereich vor. Insgesamt werden ca. 409 Fahrradabstellplätze in den Tiefgaragen
vorgesehen, zusätzlich sollen weitere 80 Fahrradstellplätze im Außenbereich des Grundstücks
der Lebenshilfe/ Bonner Werkstätten errichtet werden.
Durch die vorrangige Anordnung der Stellplätze in den Untergeschossen wird der ruhende
Verkehr dem Blick sowohl der Öffentlichkeit als auch den in den Neubauten Beschäftigten
entzogen. Im Hinblick auf ein modernes, städtebaulich ansprechendes Arbeitsumfeld sollen
die Freiflächen des Geländes vielmehr auch oberhalb der unterirdischen Bauteile begrünt und
gestaltet werden. Weiterhin ist eine ebenerdige Unterbringung der Stellplätze aus Platzgrün-
den nicht umzusetzen. Entsprechend sind die Bereiche der Tiefgaragendecken, die nicht über-
baut bzw. zu Erschließungs- und Nutzungszwecken versiegelt werden, mit Substrat abzude-
cken und zu bepflanzen. Eine Baumpflanzung, die echten Bodenanschluss braucht, ist jedoch
oberhalb von Untergeschossen nicht möglich. Der Bebauungsplan trifft hierzu die Festsetzung,
dass bei Baumpflanzungen auf den Untergeschossen eine Substratdicke von 1,2 m zuzüglich
einer Drainschicht vorzusehen ist.
Um den erforderlichen Flächenbedarf für die Untergeschosse zu gewährleisten, ist diese auch
außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche innerhalb hierfür festgesetzter Bereiche zu-
lässig.
2.4.4 Ver- und Entsorgung
2.4.4.1 Entwässerung
Das Schmutzwasser soll der bestehenden Kanalisation zugeleitet werden. Aus Sicht der Netz-
hydraulik bestehen dazu grundsätzlich keine Bedenken. Die Entwässerung soll unverändert
über die Mischwasserkanäle in der Haberstraße, Justus-von-Liebig-Straße und der Fraunhof-
erstraße erfolgen.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser gemäß § 44 Abs. 1 des Wassergesetzes für das
Land Nordrhein-Westfalen (Landeswassergesetz –LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 des
Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz –WHG) ist nicht er-
forderlich, da das Plangebiet bereits vor dem 01.01.1996 weitestgehend baulich genutzt wurdeSeite 33 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 20
und entsprechend versiegelt war. Insofern besteht hier prinzipiell keine Verpflichtung, das Nie-
derschlagswasser ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder direkt oder über eine Kanalisation
ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten, soweit dem weder was-
serrechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Belange der Wasserwirt-
schaft entgegenstehen. Dennoch ist die Versickerung des Niederschlagswassers vorgesehen.
Im Bereich der Lebenshilfe/ Bonner Werkstätten ist die Versickerung des auf den Dachflächen
anfallenden Niederschlagswassers über eine Rigole vorgesehen. Das auf den Außenflächen
anfallende Niederschlagswasser wird über Mulden versickert.
Die Abflüsse des Niederschlagswassers des im Nordosten geplanten Gebäudes sollen hinge-
gen größtenteils oberflächig erfolgen werden dazu entweder direkt in verbundene Versicke-
rungsmulden oder in den Mulden zugeleitete Gräben eingeleitet werden. Die auf den im Wes-
ten des Plangebiets geplanten Gebäuden anfallenden Niederschläge sowie die Abflüsse aus
den Außenflächen der Untergeschosse sollen über eine Dachentwässerung ebenfalls an eine
Rigole angeschlossen werden. Für die restlichen Abflüsse der Außenflächen abseits der Un-
terschosse besteht wahlweise die Möglichkeit der Aufnahme über Mulden mit Anschluss mit
Anschluss an die Dränagen hin zu den Rigolen oder die Verwendung von Abläufen mit Lei-
tungsnetzen.
Die Versickerung des Niederschlagswassers ist demnach gegeben. Der Bebauungsplan weist
daraufhin, dass die Niederschlagswasserbeseitigung geprüft wurde und des Geltungsbereichs
dieses Bebauungsplans eine gemeinwohlverträgliche Versickerung möglich ist und umgesetzt
werden soll. Es wird außerdem auf die Notwendigkeit einer vorherigen wasserrechtlichen Er-
laubnis durch die Untere Umweltbehörde der Bundesstadt Bonn hingewiesen. Diesbezügliche
Vereinbarungen erfolgen in den städtebaulichen Verträgen.
2.4.4.2 Strom/Wasser/Gas
Für die Versorgung mit elektrischer Energie sind je nach Leistungsbedarf und Art der Nutzung
Standorte für zwei Trafostationen vorzusehen. Der Bebauungsplan sieht dazu zwei Standorte
vor. Eine Trafostation wird im Nordosten des Plangebiets positioniert und über die Haberstraße
erschlossen. Der Standort der zweiten Trafostation befindet sich im Südwesten des Plange-
biets und schließt an die Justus-von-Liebig-Straße an.
Die Gas- und Wasserversorgung (Ruhedruck für 5 Vollgeschosse ausreichend) ist sowohl aus
Richtung der Justus-von-Liebig-Straße als auch von der Fraunhoferstraße aus möglich.
Für die Löschwasserbereitstellung ist für die geplanten Gebäude Justus-von-Liebig-Straße
und Fraunhoferstraße derzeit der Grundschutz mit 96 m³/h sichergestellt, für die Gebäude
Haberstraße mit 48 m³/h. Zur Sicherstellung der Löschwasserentnahme wird im Rahmen der
Objektplanung ein zusätzlicher Hydrant im Plangebiet untergebracht.
2.4.4.3 Fernwärme
Eine Fernwärmeversorgung ist nicht geplant, da dafür das vorhandene Leitungsnetz der SWB
in einem unwirtschaftlichen Maße für die Vorhabenträgerinnen erweitert werden müsste.
2.4.4.4 Müll
Es werden genügend Stellflächen für Müllgefäße vorgesehen. Die Behälter können am Ab-
fuhrtag aus den Untergeschossen bereitgestellt werden. Im Bereich der Bonner Werkstätten
sind oberirdische Standorte für die Müllbehälter vorgesehen. Um eine optische EinsehbarkeitSeite 34 von 111
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6222-2– Begründung 21
zu vermeiden, sollen die Müllstandorte mit einer Heckenpflanzung, die eine maximale Höhe
von 1,5 m erreichen darf, begrünt werden.
2.4.4.5 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten Jahren zu
erheblichen Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregenereignissen können
folgende Ursachen haben: Hochwasser in einem Gewässer, Überlastung der Kanalisation,
Sturzfluten, die sich aufgrund massiver Niederschläge auf der Geländeoberfläche bilden. Bei
Starkregenereignissen ist mit schnell abfließenden Niederschlagsmengen und einer daraus
gegebenenfalls resultierenden Gefährdung zu rechnen. Weder aus technischen noch aus wirt-
schaftlichen Gründen kann die Kanalisation so ausgebaut werden, dass sie bei seltenen Ext-
remniederschlägen einen vollständigen Überflutungsschutz bietet. Bei extremen Starkregene-
reignissen ist insofern davon auszugehen, dass die Bemessungsgrenze der Kanalisation über-
schritten wird und Sturzfluten auftreten können, bei denen das Niederschlagswasser über die
Kanaleinläufe hinwegschießt.
Bei dem geplanten Bauvorhaben ist im Zuge der konkreten Hochbauplanung auszuschließen,
dass Gefährdungen durch Überflutungen sowohl für im Umfeld bestehende Baukörper als
auch für den geplanten Baukörper selbst entstehen. Im Rahmen der Realisierung der durch
den Bebauungsplan gegebenen Baumöglichkeiten ist daher insbesondere darauf zu achten,
dass ebenerdige Eingänge und Terrassen, befestigte Flächen mit Gefälle zu den Gebäuden,
Souterrainarbeitsbereiche etc. zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern sind. Dies
gilt insbesondere für die geplanten Tiefgaragenzufahrten. Darüber hinaus gehört zu einer Si-
cherung eines Gebäudes vor Starkregenereignissen auch eine Rückstausicherung des Kanal-
hausanschlusses. Die konkreten Vorkehrungen vor Starkregenereignissen obliegen den Bau-
herren und sind im Rahmen der Objektplanung durch diesen zu erarbeiten. Zudem sind
Starkregenereignisse in der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.
Für den Bauabschnitt der Lebenshilfe wurde ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 für
ein 100-jähriges Regenereignis erarbeitet (Ingenieurbüro Ennenbach, Entwässerung Zentrale
Haberstraße, Bonn-Dransdorf Erschließung BP 6222-2 „Campus Bonn Nord“, Lohmar, August
2022). Aus den Berechnungen ergibt sich ein Rückhaltevolumen von rund 15,8 m³ im Bauab-
schnitt der Lebenshilfe. Eine zusätzliche Rückhaltung des Niederschlagswassers ist nicht er-
forderlich, da das Rückhaltevolumen der bereits vorgesehenen Rigole von 51,0 m³ ausreicht.
Auch für die weiteren Bauprojekte im Plangebiet wurde bereits ein Überflutungsnachweis er-
stellt (GP Development GmbH: Niederschlagswasserbewirtschaftung, Campus Bonn Nord,
Bauabschnitte II, Justus-von-Liebig-Straße, Wachtendonk, August 2022), der ein erforderli-
ches Rückhaltevolumen berechnet. Der Überflutungsnachweis unterteilt die betrachtete Flä-
che in das 

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.