Projekt Neues Quartier Bundesviertel in Bonn-Gronau (ehem. Landesbehördenhaus), Vorzugsvariante für ein städtebauliches Konzept als Grundlage zur weiteren Planung

Beschlussvorlage
öffentlich
240458
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Projekt Neues Quartier Bundesviertel in Bonn-
Gronau (ehem. Landesbehördenhaus),
Vorzugsvariante für ein städtebauliches Konzept
als Grundlage zur weiteren Planung
Beratungsfolge
Projektbeirat Neues Quartier Bundesviertel 19.03.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 09.04.2024 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.04.2024 Empfehlung
Rat 18.04.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Rat stimmt, unter Berücksichtigung der Empfehlungen aus der
Empfehlungskommission, der Entwurfsalternative 1 („Urbane Bausteine“) von
Cityförster zu.
2. Nach der Beschlussfassung über die Vorzugsvariante einschließlich der
Empfehlungen soll das Büro Cityförster eine finale Variante entwickeln,
eventuell mit Alternativen hinsichtlich der Nutzungsverteilung. Diese Variante
wird erneut den Gremien zur Beschlussfassung vorgelegt, voraussichtlich im
Juni. Diese Überarbeitung wird dann Grundlage für den Beschluss zur
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB. Parallel hierzu wird
die Qualifizierung des Freiraums weiter vorangetrieben.
Begründung
Die Stadt Bonn beabsichtigt den Standort des ehemaligen
Landesbehördenhauses an der Friedrich-Ebert-Allee 144 im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Gronau, zu erwerben, städtebaulich neu zu entwickeln und in einem
europaweiten, mehrstufigen Vergabeverfahren zu vergeben. Ob Teile der
Flächen, insbesondere die für die Stadtverwaltung vorgesehenen Gebäude
durch die Stadt selbst errichtet werden, ist noch nicht abschließend
entschieden“ (aus DS 231371).
Das Büro Cityförster wurde beauftragt, auf der Basis ihres Nutzungskonzeptes
aus dem März 2022, mehrere Entwurfsalternativen zu entwickeln (geänderter
Beschluss des Rates zur DS 231371), welche durch eine
Empfehlungskommission diskutiert und bewertet wurden.
Diese Kommission setzte sich aus zwei Vertreter*innen des MHKBD, drei
externe Fachexpert*innen aus den Bereichen Stadtplanung, Architektur undSeite 1 von 14
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Landschaftsplanung, u.a. Mitglieder des Städtebau- und Gestaltungsbeirat der
Stadt Bonn, dem Stadtbaurat der Stadt Bonn, vier politische Vertreter*innen
und den Leiterinnen der Wirtschaftsförderung und des Stadtplanungsamtes
zusammen.
Nach einem Auftaktgespräch und einer Zwischenpräsentation hat die
Empfehlungskommission in einer nicht-öffentlichen Sitzung am 08.03.2024
einstimmig vorgeschlagen, die Entwurfsalternative 1 („Urbane Bausteine“) als
Vorzugsvariante und damit Grundlage für das weitere Verfahren auszuwählen.
Rahmenbedingungen der städtebaulichen Qualifizierung gemäß der DS
231371
• Die Rahmenplanung Bundesviertel (Hochhauskonzept, EG-Nutzung,
Anteil Wohnen, Mobilität) und der Grünrahmenplan Bundesviertel
(Anforderung an private und öffentliche Freiflächen), geben die Leitlinien
für die räumliche Entwicklung vor.
• Der hohe Wohnungsanteil im Quartier (60%), der auch das
Landesinteresse an der Vergabe des Grundstückes an die Stadt Bonn
widerspiegelt, sowie die 50%ige Quote für den geförderten Wohnungsbau
erfordern eine hohe Qualität der Wohnungen und des Wohnumfelds.
• Ab einer Größenordnung von 70 Wohneinheiten für den geförderten
Wohnungsbau muss der Quartiergedanke Richtschnur für die
städtebauliche Entwicklung sein. Ein besonderes Augenmerk soll daher
auf die Freiraumgestaltung und die Adressbildung gelegt werden. Dies
auch vor dem Hintergrund, da das Quartier nicht an bestehende
Landschaftsräume angrenzt und vergleichsweise isoliert dreiseitig entlang
von Infrastrukturtrassen angeordnet ist.
• Für den geförderten Wohnungsbau besteht nach den
Förderrichtlinien die Maßgabe, dass 1/3 der Grundstücksfläche als
Grünfläche gestaltet werden muss. Diese Quote soll im vorliegenden Fall
- dem Quartiergedanken folgend - durch eine zentrale Freifläche im
Plangebiet erfüllt werden. Ebenfalls ist auf ausreichende Freiflächen direkt
angrenzenden an die Wohnbebauung zu achten.
• Eine Kombination des Schul- und Kitastandortes sollte geprüft
werden. Die Kita und Schule müssen in jedem Fall gut erreichbar
positioniert werden.
• Laut der beschlossenen Rahmenplanung für das Bundesviertel sind
zwei Hochpunkte vorzusehen.
• Die Möglichkeit, die Bebauung noch etwas näher an die Friedrich-
Ebert-Allee zu verschieben, um die Gestaltungsmöglichkeiten für den
Freiraum im Inneren des Quartiers zu erhöhen, muss, unter Erhalt der
Bestandsbäume, geprüft werden.
• Der Schallschutz für das Quartier stellt eine besondere
Herausforderung dar. Hier sollen die westlichen, südlichen und östlichen
Ränder zu den Verkehrsflächen eher geschlossen ausgeführt werden.
Nach Norden erscheint eine Öffnung des Quartiers möglich.
• Wohnungsbau entlang der Verkehrsachsen erscheint nur möglich,
wenn durchbindende Grundrisse möglich sind und die Schlafräume
möglichst auf der lärmabgewandten Seite angeordnet werden können.
Für die potenziellen Wohnflächen in den Hochhäusern ist dieser
Nachweis noch bis zum Auftaktgespräch zu erbringen.
• Die Anzahl der Stellplätze soll, aufgrund der begrenzten
Flächenverfügbarkeit, möglichst weitgehend minimiert werden. Daher sindSeite 2 von 14
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ca. 750 PKW-Stellplätze im Plangebiet vorzusehen (heutiger Bestand ca.
500 Stpl.).
• Die ersten Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchungen,
insbesondere zu Lärm, Altlasten, Verkehr, Artenschutz,
Gebäudeschadstoffe und Gebäudestatik sind zu berücksichtigen.
• Im Hinblick auf das Ziel der Stadt Bonn, bis 2035 klimaneutral zu
werden, sich kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln
und Vulnerabilitäten im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu
reduzieren, sind bereits in der städtebaulichen Planung entsprechende
Maßnahmen zu berücksichtigen, wie beispielsweise die solarenergetisch
optimierte Ausrichtung und Gestaltung, klare kompakte Strukturen, die
Optimierung der Durchlüftung oder die Minimierung der
Oberflächenversiegelung.
• Bei der Erstellung der Entwurfsalternativen ist eine Realisierung der
Gebäude in verschiedenen Baufeldern zu beachten, sodass ein hohes
Maß an Flexibilität für die zukünftige Vergabe der Baugrundstücke
erreicht wird.
Beurteilungskriterien (gemäß Aufgabenstellung Seiten 18-19 DS 231371
Anlage 2)
Folgende Kriterien wurden bei der Beurteilung der Entwurfsalternativen 1-3
durch die Empfehlungskommission herangezogen:
• Städtebau
➢ Umgang mit Gebäudebestand (L-Gebäude, „Liegende 8“, Tiefgarage)
➢ Lage der Hochhäuser
➢ Städtebauliche Körnigkeit
➢ Öff. Verkehrsflächenanteil
➢ Art der Unterbringung des ruhenden Verkehrs
➢ Minderung des Stellplatzschlüssels
• Freiraum
➢ Lage, Qualität und Zuordnung der Freiräume
➢ Erhalt der Alleen
➢ Umgang mit satzungsgeschütztem Baumbestand
➢ Öffentlicher Grünflächenanteil
• Nachhaltigkeit
➢ Ausrichtung der Gebäude zur passiven Nutzung der Solarenergie
➢ Einsatz von PV- Anlagen
• Wirtschaftlichkeit
➢ Umgang mit dem Bestand
➢ Bestandserhalt / Umfang der Einbindung des Bestandes
➢ Für den Bau notwendiger Baugrubenaushub
➢ Anzahl der Tiefgaragenebenen
➢ Anzahl der Tiefgaragen und TG-Zufahrten generell
➢ Größe der BGF aller Erdgeschosse (je geringer, desto weniger Aushub
notwendig)
➢ GRZ
➢ Gebäudeformen / Baukörper Gebäudehöhen / EtagenSeite 3 von 14
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➢ gesamt BGF
➢ Eigenständigkeit der unterschiedlichen Nutzungsbereiche (Wohnen,
Verwaltung, Schule, etc.) in Bezug auf die Möglichkeit, einer Vergabe
an unterschiedliche bauliche Ausführenden, ohne große Schnittstellen
und Berührungspunkte durch Zuschnitt der Baufelder, Lose, etc.
Qualifizierung des Städtebaus für das Areal
Der Ablauf des Qualifizierungsverfahrens gestaltete sich wie folgt:
Der Versand der Aufgabenstellung an alle Teilnehmenden des
Qualifizierungsverfahrens erfolgte am 22.09.2023. Nach kurzer Einarbeitung
und Rückfragen von Cityförster fand das Auftaktkolloquium mit Vorbesprechung
der Empfehlungskommission im Stadthaus am 26.09.2023 statt. Dieser Termin
diente zur gegenseitigen Klärung der noch offenen Fragen der
Aufgabenstellung.
Die erste Bearbeitungsphase des Qualifizierungsverfahrens konnte mit der
Abgabe der drei geforderten Entwurfsalternativen durch Cityförster am
10.11.2023 abgeschlossen werden. Hierzu erfolgte nur eine kurze erste
Sichtung zur Erfüllung der Aufgabenstellung durch das mit dem
Verfahrensmanagement betraute Stadtplanungsbüro H+B Stadtplanung aus
Köln.
In der Zwischenpräsentation im Stadthaus konnte das Büro Cityförster der
Empfehlungskommission am 17.11.2023 seine drei erarbeiteten
Entwurfsalternativen selbst vorstellen und zu Rück- und Verständnisfragen
Stellung nehmen. Die Empfehlungskommission gab Anregungen und Hinweise
für die weitere Bearbeitung der Entwurfsalternativen. Dabei wurde Cityförster
insb. gebeten, die beiden Bestandsgebäude der weiteren Bearbeitung der
Entwurfsaufgabe zu Grunde zu legen.
Die zweite Bearbeitungsphase wurde am 02.02.2024 mit der Abgabe der
finalen Entwurfsalternativen durch Cityförster beendet.
Die Vorprüfung mit Vertreter*innen des Amtes für Wirtschaftsförderung, des
Bauaufsichtsamtes, des Stadtplanungsamtes, des Amtes für Umwelt und
Stadtgrün, des Büros H+B Stadtplanung und dem für die Betrachtung der
Wirtschaftlichkeit betrauten Büro Zarinfar fand am 15.02.2024 ganztägig beim
Amt für Wirtschaftsförderung statt. Dabei wurden die drei überarbeiteten
Entwurfsalternativen einer wertungsfreien Vorprüfung bzgl. der formalen und
inhaltlichen Berücksichtigung der Anforderungen der Auslobung des
Qualifizierungsverfahrens unterzogen.
Sitzung der Empfehlungskommission am 08.03.2024
Die Empfehlungskommission hat über die eingereichten Arbeiten des Büros
Cityförster am 08.03.2024 im Beueler Rathaus beraten und entsprechende
Empfehlungen für die weitere Konkretisierung der Planung aufgezeigt.
Im Rahmen der Beurteilung der drei von Cityförster erarbeiteten
Entwurfsalternativen wurden wie folgt beschrieben:Seite 4 von 14
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Entwurfsalternative 1, „Urbane Bausteine“
Die Stärke der Arbeit liegt in der Ausbildung der zwei klaren und großzügigen
Wohnblöcke. Die städtebauliche Körnigkeit ist dem Areal angemessen und tritt
mit dem Bestand gut in einen Dialog.
Die Hochpunkte sind richtig platziert.
Das Entrée des Quartiers ist gut formuliert und mit dem Hochpunkt richtig
markiert. Der Zugang zur öffentlichen Mitte, dem grünen Forum, erfolgt über die
Fuge zwischen dem nördlich gelegenen Hochpunkt und der „Liegenden 8“.
Eine Belebung dieses Raumes ist wichtig.
Von der südöstlich gelegenen Grundstückseite, wo sich der ÖPNV-Halt
befindet, ist das Auffinden der grünen Mitte nicht eindeutig. Eine Verbindung
auf anderer Hierarchieebene erscheint wünschenswert, z.B. die Durchwegung
im südlichen Teil der „Liegenden 8“ von der Bundesstraße in Richtung des
Quartiers, verbunden mit einer Belebung des Innenhofs.
Durch die zweigeschossige Aufstockung wird die „Liegende 8“ zum Hochhaus
(> 22m), einhergehend mit allen Schwierigkeiten der dazugehörigen erhöhten
baulichen Anforderungen. Daher sollte die Hochhausgrenze nicht auf dem
gesamten 8-Gebäude überschritten werden, gegebenenfalls nur punktuell.
Die Quartiersgarage liegt in einem Bereich, der zu den am wenigsten
lärmbelasteten Stellen im Plangebiet gehört und ist daher dort nicht richtig
platziert. Weiterhin beeinträchtigt die Lage der Quartiersgarage den
zugehörigen Wohnhof in hohem Maße, da sie mit der gesamten Seite direkt an
den Wohnhof angrenzt. Daher ist eine Teilunterbauung des Wohnblocks
wünschenswert, um den ruhenden Verkehr unterirdisch anzuordnen.
Es wird diskutiert, ob die Sichtbarkeit des grünen Forums von der Olof-Palme-
Allee stärker sein sollte. Wichtig bleibt allerdings die Fassung des Freiraums an
der nördlichen Seite.
In dem 40 m-Hochpunkt könnten Sonderformen des Wohnens, z.B.
studentisches Wohnen untergebracht werden. Generell sollten die
programmierten Nutzungsoptionen überdacht und verschiedene Varianten
ausgelotet werden:
- Nahversorger in der „Liegenden 8“ mit Gastronomie und Bezug zum
grünen Forum
- Schule in der „Liegenden 8“
- Wohnen in der „Liegenden 8“ im Bereich des grünen Forums
- Kita über der Schule mit Freiraum auf dem Dach des Schulgebäudes
Entwurfsalternative 2, „Große Kleinteiligkeit“
Der Entwurf zeigt eine stark differenzierte Bebauung auf der Westseite.
Das Hochhaus wird an die „Liegende 8“ angedockt. Dieses Andocken sieht das
Gremium kritisch.Seite 5 von 14
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Positiv bewertet wird die Lage des grünen Platzes und ebenfalls die Lage des
Campus, bestehend aus Grundschule und Kita. Hier stellt sich die Frage, ob es
denkbar ist, die Freifläche der Schule mit der mittleren Grünfläche zu
verknüpfen, da hier möglicherweise schulverwaltungstechnisch Probleme
auftreten können. Kritisch gesehen wird auch die Lage der Kita im obersten
Geschoss und darüber liegend die notwendige Freifläche der Kita.
Bei der Ausformung der Wohnbauflächen im Süden und im Westen wird die
Kleinkörnigkeit kritisch gesehen. Hier entstehen nicht eindeutig zugeordnete
Freiräume. Die Jury würde bevorzugen, wenn auf einer Seite der Gebäude
Erschließungsräume und auf der anderen Seite ruhige Grünflächen für die
Bewohner angeordnet werden könnten. Dieses Ziel erfüllt die vorgeschlagene
Struktur nicht.
Die Lage der Quartiersgarage im Südwesten kann nach Auffassung der Jury
entfallen, wenn im südwestlichen Bereich die vorhandene Topographie genutzt
und hier eine eingeschossige Tiefgarage geplant würde.
Zur besseren Durchwegung des Gebiets und einer besseren Anbindung an den
Haltepunkt der Straßenbahn ist ein Durchgang durch die „Liegende 8“
empfehlenswert. In der Entwurfsalternative sind sowohl das Entrée noch die
Adressen nicht eindeutig formuliert.
Insgesamt ist das Gremium der Auffassung, dass diese Entwurfsalternative
nicht weiterverfolgt werden soll.
Entwurfsalternative 3, „Gemeinsam vielfältig
Die Variante „Gemeinsam vielfältig“ erhält die beiden prägenden Gebäude im
Plangebiet und stockt sie für die Erzielung einer höheren baulichen Dichte
jeweils um 2 Stockwerke auf. Zur Erzielung eines kleinen Gebäudeabstands
werden geringfügige Abbrucharbeiten am L-Gebäude erforderlich.
Besondere Merkmale dieses Beitrages sind die eher introvertierte Lage des
Grünraumes und die ausschließliche Unterbringung des ruhenden Verkehrs in
der vorhandenen und neu zu ergänzenden Tiefgarage unten dem Hochhaus an
der B9.
Nachvollziehbar wird der gemischt genutzte Hochpunkt mit einem
Verwaltungssockel von 5 Geschossen und einem differenzierten Wohnangebot
in den übrigen Geschossen entwickelt. Diesem Auftakt folgend wird der
Supermarkt im nördlichen Sockel der sog. „Liegenden 8“ positioniert.
Positiv wird gesehen, dass aufgrund der Lage der Haltestelle an der B9 eine
Durchwegung durch die „Liegende 8“ zum Platz vorgesehen wird und das
Potenzial zur Belebung des Innenhofs hat. Der zentrale Platz ist zu groß
dimensioniert und für das Gebiet falsch platziert. Der außen liegende
Hochpunkt und das 40 m-Hochhaus, das an der stark lärmbelasteten
Bahntrasse liegt, sind städtebaulich nicht hinreichend integriert.
Die Schule liegt als solitärer Baustein von der „Quartiersmitte“ zu weit entfernt.
Die Dimensionierung der Innenhöfe erscheint ausgesprochen klein und mit demSeite 6 von 14
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vorgeschlagenen Hochpunkt von 40 m ergibt sich eine erhebliche
Verschattung. Zudem erscheint das Problem des Lärmeintrags nicht gelöst. Die
geforderten Spielflächen sind im privaten Freiraumbereich nicht umsetzbar, nur
die grüne Mitte hätte ausreichendes Flächenpotenzial.
Auffällig sind bei dieser Entwurfsalternative die hohen Kosten, die aufgrund der
Hochhausrichtlinie - besondere Anforderungen an die Gründung, hoher
technischer Aufwand u.a. - sowie die Erstellung einer zusätzlichen Tiefgarage
entstehen. Die baulichen Kosten liegen nach Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
obwohl 10.000 m² BGF weniger als in den beiden anderen Varianten
vorgeschlagen werden, in einem ähnlichen Bereich.
Votum der Empfehlungskommission
Die Empfehlungskommission schlägt einstimmig vor, die Entwurfsalternative 1
(„Urbane Bausteine“) als Vorzugsvariante und damit als Grundlage für das
weitere Verfahren auszuwählen. Dabei werden folgende Empfehlungen für die
weitere Bearbeitung ausgesprochen:
• Die Quartiersgarage sollte als Tiefgarage im Nordwesten des Plangebietes
angeordnet werden, dabei die vorhandenen topographischen
Gegebenheiten ausnutzen und die Wohngebäude unterbauen. Der
Innenhof sollte - soweit möglich - von Unterbauung frei bleiben.
• Der Nahversorger sollte im nördlichen Bereich der „Liegenden 8“ platziert
werden, um die Anlieferung problemlos zu gewährleisten und den
Lagevorteil für externe und interne Kundschaft zu nutzen.
• Die Entrée-Situation im Nord-Osten ist als Haupteingang in das Quartier gut
platziert. Hier sollte jedoch geprüft werden, wie der schmale Durchgang zur
grünen Mitte zwischen dem 120 m-Hochhaus und der „Liegenden 8“
zumindest im EG-Bereich (z.B. durch Arkaden) verbreitert werden kann.
Eine weitere Durchwegung sollte im südlichen Bereich der „Liegenden 8“
geschaffen werden, um so eine zweite Verbindung zwischen der Mitte des
Quartiers und der Straßenbahnhaltestelle zu sichern.
• Die Kita sollte baulich mit dem Schulgebäude verbunden werden. Darüber
sollte in dem 40 m-Hochhaus als Sonderform des Wohnens z.B.
„studentisches Wohnen“ vorgesehen werden. Alternativ sollte geprüft
werden, ob sich das Bestandsgebäude der „Liegenden 8“ für eine
Schulnutzung eignet. Die entsprechenden Anteile der Verwaltung können
dann in dem 120 m-Hochpunkt verortet werden.
• Die Verortung von förderfähigem Wohnraum in einem Hochhaus gem. § 50
Abs. 2 Nr. 1 BauO NRW ist wegen der hohen Baukosten nicht realisierbar.
Es sollte generell darauf geachtet werden, den förderfähigen Wohnraum
nicht in Hochhäusern zu platzieren.
• Für die „Liegende 8“ ist zu prüfen, ob eine Wohnnutzung (geförderter
Wohnraum) unmittelbar an der grünen Mitte realisierbar ist. Teile der
Verwaltungsnutzung könnten dann in den 120 m-Hochpunkt verlagert
werden.Seite 7 von 14
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• In der Entwurfsalternative 1 wurde das L-Gebäude aufgeteilt, wodurch eine
kleine Fuge entstanden ist. Die Fuge sollte entweder weiter geöffnet oder
ganz geschlossen werden. Durch die Verlagerung der Kita könnte auch das
Erdgeschoss für Wohnen genutzt werden. Der bisher vorgesehene
Vorsprung des Gebäudes im EG könnte dadurch entfallen.
• Es sind beispielhafte, schematische Grundrisse zu entwickeln, um zu
prüfen, inwieweit die Nutzungen in den verschiedenen Gebäuden
untergebracht werden können. Außerdem sollte geprüft werden, welche
Gebäude durch ihre Höhe die Hochhausgrenze überschreiten, da sich
daraus besondere, kostspielige Anforderungen an Gründung und
Brandschutz ergeben.
• Durch die Nutzungsverschiebung und die neue Sonderwohnform kann es
Abweichungen von den bisher vorgegebenen Nutzungsanteilen geben.
Grundsätzlich sollte sich bei der Überarbeitung weiterhin möglichst an den
Vorgaben aus dem Kaufvertrag orientiert werden. Sollten sich Änderungen
ergeben, wird die neue Nutzungsverteilung mit dem Land abgestimmt.
Insgesamt ist bei der Überarbeitung der Fokus auf eine belebte, grüne Mitte zu
legen. Die Nutzungen an der grünen Mitte sowie am Eingangsbereich zum
Quartier sollten so gewählt werden, dass die Belebung der grünen Mitte
gefördert wird.
Weiteres Vorgehen
Die Entwurfsalternativen von Cityförster werden vom 11.03.2024 bis
08.04.2024 im Stadthaus ausgestellt.
Nach der Beschlussfassung über die Vorzugsvariante einschließlich der
Empfehlungen wird die Verwaltung das Büro Cityförster beauftragen, eine finale
Variante zu entwickeln, eventuell mit Alternativen hinsichtlich der
Nutzungsverteilung. Diese Variante wird erneut den Gremien zur
Beschlussfassung vorgelegt, voraussichtlich im Juni. Diese Überarbeitung
wird dann Grundlage für den Beschluss zur frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB. Parallel hierzu wird die
Qualifizierung des Freiraums weiter vorangetrieben.
Anlage/n
1 NQB_QV_P2_Praesentationsplaene A3 II (öffentlich)Seite 8 von 14
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