Auswertung der Gutachten zum Gebäudezustand des Stadthauses

Mitteilungsvorlage
öffentlich
240197
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
Dezernat I
Dezernat:
Dez. I
Auswertung der Gutachten zum Gebäudezustand
des Stadthauses
Beratungsfolge
Hauptausschuss 12.03.2024 Kenntnisnahme
Rat 14.03.2024 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Rat nimmt den Bericht zur Auswertung der Gutachten zum baulichen und
technischen Zustand des Stadthauses sowie das Gesamtfazit zur Kenntnis.
Die von der Verwaltung in Auftrag gegebenen Gutachten zum baulichen
Zustand des Stadthauses liegen wie in der Mitteilungsvorlage „Sachstand
Status quo Erhebung Stadthaus“ (DS 232105) aus November 2023 erläutert,
inzwischen vor. Ende 2023 wurde das Büro dbp dasbauprojekt GmbH mit der
Auswertung aller vorliegenden Gutachten beauftragt. Der angekündigte
zusammenfassende Ergebnisbericht wurde inzwischen fertiggestellt und ist der
Vorlage als Anlage beigefügt.
Der Bericht kommt auf Grundlage der vorliegenden Gutachten zu dem
Ergebnis, dass eine Kernsanierung des Stadthauses möglich ist. Dies würde
folgende Maßnahmen beinhalten: Rückbau des Gebäudes bis auf den Rohbau,
Schadstoffsanierung, Sanierung und Ertüchtigung des Rohbaus entsprechend
der heutigen Anforderungen (u.a. wg. Erdbebennachweis und Brandschutz),
Erstellung einer neuen Fassade, Neuinstallation der gesamten TGA.
Weiterhin wird in dem Bericht festgestellt, dass ein Weiterbetrieb des
Stadthauses nur mit einem hohen, kostenintensiven Unterhaltungsaufwand
möglich ist und das damit verbundene Risiko einer möglichen
Betriebsunterbrechung stetig steigt. Das Ausfallrisiko lässt sich auch durch
keine Maßnahmen im laufenden Betrieb vollumfänglich ausschließen.
Daher wird seitens des beauftragten Büros empfohlen, das Gebäude bis zum
Jahr 2027 aus der Nutzung zu nehmen.Seite 1 von 39
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Anlage/n
1 Anlage_STH dbp Gesamtauswertung (öffentlich)Seite 2 von 39
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dbp
dasbauprojekt GmbH
Grunewaldstraße 14-15
10823 Berlin
Telefon 030 57714866
info@dasbauprojekt.com
www.dasbauprojekt.com
Geschäftsführung
Steffen Göbel
Amtsgericht
Berlin-Charlottenburg
HRB 227713 B
St.-Nr. 30/089/77522
Projekt Nr. 10048.01
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
Stadthaus Bonn
Auftraggeber:
Bundesstadt Bonn
Städtisches Gebäudemanagement
Berliner Platz 2
53111 Bonn
25. JANUAR
Ersteller:
dbp dasbauprojekt GmbH
Dipl.-Ing. Olga KeilSeite 3 von 39
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dbp dasbauprojekt GmbH
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10823 Berlin
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Steffen Göbel
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Inhaltsverzeichnis
GESAMTFAZIT .............................................. 3
ZAHLEN UND FAKTEN ............................... 5
ROHBAU ....................................................... 10
BRANDSCHUTZ........................................... 14
ERDBEBENNACHWEIS ............................. 18
FASSADE .................................................... 20
GEBÄUDETECHNIK ................................... 23
SCHADSTOFFE........................................... 32
ADMINISTRATIVES .................................... 33
Quellenverzeichnis ................................... 36Seite 4 von 39
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GESAMTFAZIT
Im Jahr 1977 war das Stadthaus Bonn fertig errichtet und wurde 1978 von der städtischen
Verwaltung bezogen. Nach fast 50-jähriger Nutzungsdauer haben diverse Komponenten ihre
Lebensdauer erreicht oder bei weitem überschritten und es zeigen sich die Folgen
konstruktiver Mängel der Bauzeit (nach heutigen Erkenntnissen). Als
Entscheidungsgrundlage zum künftigen Umgang mit der Liegenschaft wurden diverse
Gutachten zur Sanierungsfähigkeit des Stadthauses erstellt, die zusammengefasst und um
ausgewählte Angaben ergänzt wurden.
Das Stadthaus ist aus baufachlicher Sicht insgesamt sanierungsfähig.
Der Stahlbeton-Rohbau ist (als solches) sanierungsfähig. Für die anderen Bauteile wird eine
Kernsanierung (Rückbau und Neubau) empfohlen, insbesondere Gebäudetechnik und
Fassade. Schadstoffbelastete Bauteile müssen fachgerecht rückgebaut werden. Die
Anforderungen an den Brandschutz und die Maßnahmen für den notwendigen
Erdbebennachweis sind bei einer Sanierung zu beachten.
Aktuell besteht für diverse Komponenten der Gebäudetechnik ein hohes Ausfallrisiko, das
durch Kleinmaßnahmen und hohen Unterhaltungsaufwand zwar minimiert, aber durch keine
Maßnahme im laufenden Betrieb vollumfänglich eliminiert werden kann. Um den Aufwand für
lebenserhaltende Investitionen auf ein Minimum zu reduzieren, braucht es
Planungssicherheit, bis wann der Weiterbetrieb der heutigen Gebäudetechnik vorgesehen ist.
Insgesamt ist die Gebäudetechnik veraltet, was sich sowohl auf die Nutzbarkeit, den Komfort,
die Sicherheit als auch die Betriebskosten auswirkt.
Die Standsicherheit der Stützenfüße in den Parkdecks ist bis zum Jahr 2027
abschätzungsweise bestätigt. Somit steht das Jahr 2027 als letztmöglicher Zeitpunkt für die
erforderliche Sanierung der Stützenfüße fest. Aufgrund der Ergebnisse des laufenden
Monitorings hat der Gutachter seine Einschätzung aktuell (Bericht vom 22.12.2023) weiter
verschärft. Die Schadensintensität, insbesondere bei den schon identifizierten
sanierungsbedürftigen Stützen hat sich vergrößert. Der Gutachter testiert momentan zwar
die Standsicherheit der Stützen in beiden Parkgeschossen, weist jedoch darauf hin, dass die
Dauerhaftigkeitskriterien nicht erfüllt sind. Sollte der reguläre Sanierungsstart nicht
innerhalb der nächsten zwei Jahre (bis Ende 2025) erfolgen, rät er dringend dazu 41 weitere
Stützenfüße partiell zu ertüchtigen. Ein jährliches Monitoring ist weiterhin erforderlich. Je
nach Ergebnis kann sich der Zeitpunkt für die unabdingbare Sanierung verschieben oder
weitere temporäre Ertüchtigungsmaßnahmen erforderlich werden.Seite 5 von 39
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Der vorliegende gültige Bebauungsplan aus dem Jahr 1972 gibt Baurecht für die derzeitige
Bebauung. Unter Beachtung der insgesamt zulässigen Flächen ist im nördlichen Bereich
zusätzlich noch ein Baufenster für ein Gebäude mit fünf Vollgeschossen gegeben. Wohnungen
in den Obergeschossen sind zulässig. Auch aus baurechtlicher Sicht ist damit eine
Sanierungsfähigkeit gegeben.
In der Gemengelage
• hohes Ausfallrisiko der Gebäudetechnik und damit des Gebäudes
• die Nutzung, Sicherheit und den Komfort beschränkende veraltete
Gebäudetechnik
• hohe Betriebskosten und notwendige Investitionen zum „Lebenserhalt“
• gefährdete Standsicherheit der Stützenfüße und notwendige Maßnahmen für
den Erdbebennachweis
ist zu empfehlen, jetzt einen Zeitpunkt für die Außerbetriebsetzung bzw.
Nutzungsunterbrechung zu definieren, um diese geordnet vorzubereiten.
Aus technischer und wirtschaftlicher Sicht ist zu empfehlen, spätestens im Jahr 2027 das
Gebäude aus der Nutzung zu nehmen.
Unabhängig davon ist es jederzeit möglich, dass gebäudeseitig das Enddatum definiert wird,
ohne dass eine Vorbereitungsmöglichkeit besteht (Ausfall Gebäudetechnik, risikobehaftete
Monitoring-Ergebnisse, Erdbebenaktivitäten).Seite 6 von 39
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ZAHLEN UND FAKTEN
Allgemeines
Das Stadthaus wurde in den Jahren 1974 bis 1977 errichtet.
Es besteht aus
▪ einem Tiefkeller - Archiv und Haustechnik – ca. 8.500 m² Nutzfläche
▪ zwei Parkebenen – je ca. 13.500 m² Nutzfläche
▪ einer Eingangsebene mit Empfang, Kindergarten, Bürgerzentrum, Büros,
Gastronomie und weiteren Flächen – ca. 11.200 m ² Nutzfläche
▪ fünf Türmen mit bis zu 17 Obergeschossen mit Kantine, Ratssälen, Büros und
Nebenflächen sowie Haustechnik – ca. 44.000 m² Nutzfläche
Die Flächen und Höhen sind im Falle einer Sanierung im Rahmen einer validen
Bestandsaufnahme konkret zu erfassen. Es ist von einer Gesamtfläche von ca. 91 tm²
auszugehen, davon werden ca. 62 tm² beheizt. Auf die Büros, Büronebenflächen,
Besprechungsräume und zugehörigen Verkehrsflächen entfallen ca. 43 tm². Im Moment sind
im Stadthaus ca. 1500 Arbeitsplätze vorhanden.
Die Hauptkörper der Türme sind quadratisch. Das Außenmaß einer Turmseite beträgt ca.
26,70 m. Die Türme haben je vier mal vier Stützen im Achsabstand von ca. 8,40 m – abzüglich
Treppenhauskerne (real 14-16 Stützen je Ebene, alle Türme in Summe ca. 65 Stützen). Die
Flachdachebenen haben ebensolche Stützen. In Summe je Ebene zusätzlich ca. 115 Stützen.
Bauzeitliche Baukosten 182,5 Mio. DM (umgerechnet: 93,31 Mio. €)
Baupreisindex 1977(7) 40,3
Baupreisindex Aug 2023(7) 160,4
➔ Baupreis 1977 zu 2023 vervierfacht
Betriebs- und Investitionskosten
Die Kosten des Stadthauses wurden gemäß Angaben des SGB rückblickend für die Jahre 2018
bis 2022 ausgewertet. Die Fixkosten und variablen Kosten sind stets gestiegen, im Vergleich
2021 zu 2022 gab eine Zunahme von 12%.
Aktuell (2022) erzeugt das Stadthaus folgende jährliche Kosten in brutto:
- 1,0 Mio.€ Wartung Gebäudetechnik
- 1,4 Mio.€ Strom
- 1,4 Mio.€ Fernwärme
- 1,7 Mio.€ Sonstige BetriebskostenSeite 7 von 39
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- 2,0 Mio.€ Investitionen/lebenserhaltende Maßnahmen (Mittelwert 2021-2023)
- → in Summe 5,5 Mio. € + 2,0 Mio.€ = 7,5 Mio.€
Hinzuzurechnen ist die Abschreibung mit ca. 1,6 Mio.€. Damit liegen die jährlichen Kosten für
die Nutzung, den Betrieb und Erhalt sowie die Abschreibung bei 9,1 Mio.€ brutto.
Baurecht
Das Grundstück des Stadthauses liegt innerhalb des Bebauungsplans Nr. 7722-6, genehmigt
am 18.02.1972. Nachfolgendes Bild zeigt einen Ausschnitt dieses Bebauungsplanes. Ein
Bebauungsplan regelt Art und Umfang der möglichen Bebauung von definierten
Grundstücken. Dieser erteilt das Baurecht, so sich die Bebauung an die Vorgaben des
Bebauungsplans hält. Eine Sanierungs-/Neubau-/Umbauplanung sollte das Baurecht
beachten. Die Anpassung des Bebauungsplanes, um Baurecht für abweichende Bebauungen
zu schaffen, ist kosten- und zeitaufwendig (vorhabenbezogener Bebauungsplan), kann aber
bei entsprechend hohem städtischen Interesse dennoch sinnvoll sein.Seite 8 von 39
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Baurecht gemäß Bebauungsplan (sehr vereinfacht dargestellt):
▪ „„Baugrundstück für den Gemeinbedarf“ – Kerngebiet, gemäß §7(1)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) gilt: „Kerngebiete dienen vorwiegend der
Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der
Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.“ Der Bebauungsplan lässt in den textlichen
Festlegungen Läden und Tankstellen im Erdgeschoss sowie als Ausnahmen
Wohnungen in den Obergeschossen zu.
▪ Schwarze römische Zahlen (hier hervorgehoben): Anzahl an zulässigen
Vollgeschossen
▪ Als Vollgeschosse gelten jene oberhalb von 0,00 = 59,6 m üNN, dies entspricht dem
Fertigfußboden des 1. Parkdecks, siehe nachfolgendes Bild.
▪ Gemäß textlichen Festlegungen des Bebauungsplans sind Garagengeschosse auf die
zulässigen Geschosse nicht anzurechnen. Auch dürfen Aufzugsschächte und
Treppenhäuser höher sein.
▪ Notwendige Stellplätze unterhalb von 0,00 m werden auf die Geschossfläche nicht
angerechnet (betrifft das untere Parkdeck)
▪ GRZ 1,0 – Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Grundstücksfläche überbaut
werden darf. Dies gilt für alle betonierten Flächen, also nicht für nur ein Haus, sondern
auch für die Garage. Nebengebäude werden anteilig angerechnet. Im vorliegenden
Fall dürfen 100% überbaut werden (Faktor 1,0).
▪ GFZ 2,7 – Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter
Geschossfläche insgesamt gebaut werden dürfen.
▪ Die im Bebauungsplan dargestellten blauen Linien sind Baugrenzen. Diese geben vor,
in welchem Grundstücksbereich ein Gebäude platziert werden darf. Ein Gebäude
muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden.
Ein vereinfachter geometrischer Vergleich Bestand/Bebauungsplan zeigt, dass der Turm E
neun statt zehn erlaubte Vollgeschosse hat. Alle anderen Türme entsprechen in der Anzahl
der Vollgeschosse dem Bebauungsplan, da das obere Parkdeck nicht zu den Vollgeschossen
zählt (Annahme: notwendige Stellplätze). Die Türme liegen innerhalb gegebener Baufenster.
Im Sockelbereich mit einem erlaubten Vollgeschoss ist teilweise freier Spielraum innerhalbSeite 10 von 39
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des erlaubten Baufensters. Ein Baufenster mit fünf Vollgeschossen im Norden ist nicht
bebaut. Grundsätzlich ist mit dem vorhandenen Bebauungsplan umfangreiches Baurecht
gegeben, für Sanierung sowie Umbau als auch Neubau (inkl. Spielraum für geometrische
Anpassungen).
Im Rahmen einer Bauvoranfrage sollten, unabhängig von der Entscheidung über Sanierung,
Neubau oder Zwischenformen, frühzeitig die Möglichkeiten der baulichen Nutzung mit dem
Bauordnungsamt abgeklärt werden. Hierbei können Argumente des Bestandsschutzes und
Ausnahme-Regelungen, bei entsprechender Begründung, abgeklärt werden. Das
Bauordnungsamt wird als Basis zur Bewertung des Baurechts jedoch den gültigen
Bebauungsplan heranziehen. Bezüglich Anpassungen der Bauleitplanung (Bebauungsplan)
ist das Stadtplanungsamt Adressat, welches bei einem Objekt dieser Größenordnung in
jedem Fall mit eingebunden werden sollte.Seite 11 von 39
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ROHBAU
Zusammenfassung Rohbau
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja
Basis der Auswertung bieten die „Prüfberichte zur Bauwerksprüfung“, die „Statische
Untersuchung“ einer Berichtssammlung von HZI(3). sowie diverse Unterlagen der HIG
Ingenieurgesellschaft mbH der Jahre 2021 bis 2023(9) bis (14) und eine Stellungnahme von
SPECHT KALLEJA + PARTNER(15).
Die Unterlagen der Gutachter bestätigen, dass die Sanierbarkeit unter Beachtung
notwendiger Maßnahmen gegeben ist.
Der Rohbau des Stadthauses ist in Stahl-Beton-Bauweise hergestellt. Es ist hinsichtlich
Zustand und Sanierungsaufwand zu differenzieren zwischen den Bauteilen, die geschützt
(„trocken und ggf. warm“) liegen und jenen, die ungeschützt äußeren Einflüssen von Klima
und Witterung ausgesetzt sind (Temperaturschwankungen, Frost, Regen, Nebel, Chloride
durch Salze in den Parkdecks usw.). Dazu zählen die Fußgängerbrücke und die Parkdecks,
welche daher gesondert betrachtet werden.
Für jene Bauteile, die geschützt sind, wurden im Januar 2023 stichprobenhafte
Bauwerksprüfungen vorgenommen, die keine gravierenden Mängel feststellen konnten,
wobei ein Großteil der Bauteile durch Abhangdecken und Fassadenteile verdeckt sind. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer Entkernung des Gebäudes bislang
verdeckte Mängel festgestellt werden, die im Rahmen der Ausführungsplanung zu
berücksichtigen sind.
Das Tragwerk des Stadthauses ist dem Gutachten nach insgesamt sanierungsfähig.
Es liegen umfangreiche Altunterlagen zur Statik vor, die als Basis für eine
Sanierungsplanung herangezogen werden können. Möglicherweise erforderliche
Verstärkungen wären bereits im Rahmen der der Vorplanung statisch und im Raumkonzept
zu berücksichtigen.
Bei einer Weiternutzung des Gebäudes sind jene Bauteile zeitnah zu sanieren, die
ungeschützt den Witterungs- und Nutzungseinflüssen ausgesetzt sind, insbesondere die
Parkdecks mit Stützen, Decken und Bodenaufbauten. Mit bisherigen Maßnahmen an den
Stützen wurden lebenserhaltende Notmaßnahmen durchgeführt, um die gutachterliche
Abschätzung der Tragfähigkeit der Stützen bis zum Jahr 2027 auszuschöpfen, die im Jahr
2021 durch HIG verschriftlicht wurde. Die vorgegebenen jährlichen Monitorings seit 2022 zur
laufenden Verifizierung dieser Aussage haben bisher ergeben, dass die SchadensbilderSeite 12 von 39
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teilweise weiter vorangeschritten waren, als prognostiziert. Daher wurden seit 2022
zusätzliche Notmaßnahmen durchgeführt. Bereits 2022 wurde jedoch für mehr Stützen ein
erheblicher und dringender Sanierungsbedarf angegeben, als Stand heute provisorisch
abgesichert sind. Im jüngsten Monitoring-Bericht aus Dezember 2023 werden weitere Not-
Maßnahmen dargestellt, die erforderlich werden, wenn die grundhafte Sanierung nicht bis
Dezember 2025 gestartet wird (betrifft ca. 40 Stützen).
Die laut HIG spätestens 2027 zwingend erforderliche Sanierung der betroffenen Bereiche
(Stützen und angrenzende Bauteile) im laufenden Betrieb erfordert großen Aufwand.
Vorhandene Versorgungsleitungen, Abflussleitungen an den Stützen, Anprallschutz sowie
Asbest in den Abhangdecken des 3. Untergeschoss erhöhen den Aufwand. Zusätzlich wird
darauf hingewiesen, dass in den Parkdecks Bereiche besser gegen zu hohe
Temperaturschwankungen geschützt werden müssten. Die Planung hierzu bedürfe einer
konkreten Aussage, welche Lebenszeitverlängerung erreicht werden muss.
Hinsichtlich der Fußgängerbrücke verweisen die Gutachten auf eine Übertragbarkeit der
Aussagen zu den Parkdecks (gleiche Umwelt- und Witterungseinflüsse). Eine abschließende
Aussage zum Zustand wird in den Gutachten offengelassen, eine aussagekräftige Bestands-
und Schadensaufnahme ist im Bedarfsfall nachzuholen.Seite 13 von 39
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Details Rohbau
Hinsichtlich des geschützten Rohbaus wird ein guter Zustand testiert, der verschiedene
Optionen für dessen Sanierung zulässt. Positiv ist, dass die bauzeitliche Dimension der
Stützen überwiegend, auch nach heutigen Maßgaben, ausreichend ist und dass die Statik aus
heutiger Sicht nachweisbar wäre (Detailprüfung nach geplanter Nutzung notwendig). Im
Verlauf einer Sanierung könnte der Zustand partiell für Detailplanungen genauer untersucht
werden müssen.
Zu den ungeschützten Bauteilen ist festzustellen, dass die Sanierungsnotwendigkeit nicht nur
die vielfach im Fokus stehenden Stützen und Stützenfüße, sondern auch die angrenzenden
Bauteile betrifft (bspw. Asphalt mit Aufbau, Abdichtungen, Dehnungsfugen, Decken). Dies
wird auch in einer Stellungnahme von SPECHT KALLEJA + PARTNER zur Begutachtung der
Stützenfüße von HIG hervorgehoben.
Parkebenen in Gebäuden sind stets einer Belastung durch Wasser und Chloride ausgesetzt,
die sich bspw. im Winter im Tausalz und in Eislösungsmitteln befinden. Wenn diese Chloride
durch mangelhafte Abdichtungen in die Stahlbetonkonstruktion eindringen, kann es zu
Lochfraß an der Bewehrung kommen, wodurch die Tragfähigkeit beeinträchtigt wird. Bei
Chloridschäden kommt es nicht zu einem Quellverhalten und daher auch nicht zu einem
Abplatzen von Beton, stattdessen wird der Querschnitt der Bewehrungseisen durch
Lochfraße reduziert. Das Schadensmaß wird also nur durch Freilegung der Bewehrung
ersichtlich. Zusätzlich zeigt sich auch Korrosion durch Karbonatisierung (CO2), welches
wiederum zu Betonabplatzungen führt.
Neben den Schädigungen durch die Nutzung im Laufe der Lebenszeit bestimmen auch
konstruktive bauzeitliche Mängel das Schadensbild, da nach heutigen anerkannten Regeln
der Technik Abdichtungen und Aufbauten anders ausgeführt werden würden.
Seit vielen Jahren und im Besonderen seit 2019 wurden die Stahlbetonstützen und
angrenzenden Bauteile genauer untersucht. Im Sanierungskonzept vom 02.02.2021 wurden
188 Stützen als sanierungsbedürftig festgestellt, davon 41 Stützen stark sanierungsbedürftig.
Eine jährliche Überwachung (Monitoring) der Stützen wurde festgelegt und wird seither
dokumentiert durchgeführt.
Eine Aussage zur zeitlichen Komponente der Tragfähigkeit der Stützen ist den Gutachten
nicht zu entnehmen. Gemäß den Unterlagen von HIG aus 2021 wurde abgeschätzt, dass die
Sanierung bis auf das Jahr 2027 hinausgezögert werden kann, wenn vorgezogen Maßnahmen
durchgeführt werden (Notabstützungen, Abdichtungen, Korrosionsschutz auftragen,
Betonüberdeckungen ausbessern), die durchgeführt wurden. Die Abschätzung kann und wird
seither im Rahmen der Monitorings überprüft und aktualisiert. Im Herbst 2022 wurdeSeite 14 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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festgestellt, dass es neue betroffene Stützenbereiche und Schadensausweitungen gab, so
dass Stand 2022 insgesamt 192 Stützen sanierungsbedürftig waren. Aktuell haben 44 Stützen
eine prophylaktische Notabstützung erhalten (Kosten: ca. 980 T€ brutto). Diese
Notabstützung ersetzt keine grundhafte Sanierung, kann sie nur zeitlich nach hinten
verlagern (abhängig von den Prüfungsergebnissen der jährlichen Monitorings). Im jüngsten
Monitoring Stand Dezember 2023 wurden weitere neun Stützen mit Schadensbild festgestellt.
Es wird eine partielle Sanierung von Schadensbildern sowie ggf. einer partieller
Abdichtungseinbau für 41 Stützen empfohlen. Diese Maßnahmen können nur entfallen, wenn
die Grundsanierung innerhalb der nächsten zwei Jahre (bis Ende 2025) gestartet wird.
Zitat von HIG zur Standsicherheit(14):
„[…] Aufgrund der vorgenommenen Begutachtung kann die momentane Standsicherheit der
Stützen in P1 und P2 testiert werden. Die Dauerhaftigkeitskriterien werden hingegen nicht
erfüllt, da die bewehrungsschädigenden Chloride noch im Beton vorhanden sind und im
Zusammenhang mit Feuchtezutritt (auch über Luftfeuchte) der Fortgang der Korrosion nicht
unterbunden ist. Zudem ist die normkonforme Abdichtung gegen weiteren Feuchte- und
Chloridzutritt nicht vorhanden. […]“
Abschließend ist festzustellen, dass die Tragfähigkeit der Stützen aktuell bis Ende 2025
bescheinigt ist. Diese Aussage kann sich jedoch jährlich im Rahmen des Monitorings
verändern. Für eine Verlängerung der Tragfähigkeit bis 2027 müssen zusätzliche
Maßnahmen ergriffen werden.
Unabhängig vom heutigen Schadensbild muss im Rahmen einer Gesamtsanierung des
Gebäudekomplexes jedes ungeschützte Bauteil genau begutachtet werden, um die Sanierung
individuell zu planen. Wie auch an anderer Stelle dieser Zusammenfassung dargestellt, sind
geschlossene Parkebenen mit weniger Einfluss durch Witterung und Temperaturwechsel zu
bevorzugen und bei einer möglichen Sanierung als solche zu planen.Seite 15 von 39
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BRANDSCHUTZ
Zusammenfassung - Brandschutz
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja, tlw. als Kernsanierung
Basis der Auswertung sind die „Brandschutztechnische Schwachstellenanalyse zur
Sanierbarkeit“ von HZI aus Juli 2023 (1) und der „Bericht des konstruktiven Brandschutzes“,
Kapitel 13 einer Berichtssammlung von HZI (3). Beide Quellen sagen aus, dass die Sanierbarkeit
unter Beachtung notwendiger Maßnahmen gegeben ist.
Die bauzeitlichen Anforderungen an den Brandschutz sind überholt. Die heute gültigen
Normen und Richtlinien sehen eine weit komplexere und differenziertere Betrachtung vor.
Grundsätzlich genügt das Stadthaus brandschutztechnischen Anforderungen. Darüber
hinaus muss eine detaillierte Betrachtung der Gebäudeteile nach Anforderungen und
Nutzungen erfolgen. Dies geschieht im Rahmen eines Brandschutzkonzepts, dass in jedem
Fall bereits in der Frühphase der Planung zu erstellen ist. Die Komplexität der
brandschutztechnischen Bewertung erhöht sich mit den Anforderungen an die Nutzungen -
die auch im Bestand schon vielfältig sind – und mit der Gebäudegröße als solches (Bestand).
Insbesondere vor diesem Hintergrund ist die Bewertung der Gutachten als positiv zu
erachten (Vielfalt für künftige Nutzungen und Gestaltungen, guter konstruktiver Brandschutz
– also gute Grundsubstanz des Rohbaus).
Im Zuge einer Sanierung sind flächendeckend brandschutztechnische Maßnahmen
entsprechend den heutigen Anforderungen umzusetzen, entweder im Rahmen einer
Sanierung oder einer Kernsanierung (Kompletterneuerung), je nach Komponente.
Hinsichtlich des konstruktiven Brandschutzes ist ergänzend auf den Abschnitt ROHBAU zu
verweisen.
Im Zuge der Sanierung und Neuplanung der Nutzungen, ggf. auch eines Umbaus, ist mit Blick
auf den Brandschutz die bauordnungsrechtliche Einstufung von besonderer Bedeutung, da
diese maßgebend die Anforderungen definiert. Da das Maß der Fußbodenoberkante des
höchstgelegenen Geschosses, in dem Aufenthaltsräume
möglich sind (dies ist die
maßgebende Höhen-Definition) bei ca. 71 m über der mittleren Geländeoberfläche liegt (Turm
A), handelt es sich gemäß § 2 BauO NRW um ein Gebäude der Gebäudeklasse 5. Alle Gebäude
mit mehr als 60 m Höhe gleichen Bezugswertes gelten zudem als Hochhäuser, für die höhere
Anforderungen gelten – auch dieses trifft in der Einzelbetrachtung (mindestens) für den Turm
A zu. Da die Türme in den unteren Geschossen miteinander verbunden sind, sollte das
Gebäudeensemble als EIN Gebäude betrachtet werden. Dies wäre mit der
Bauaufsichtsbehörde und ggf. der Brandschutzdienststelle frühzeitig abzustimmen. Es
zeichnen sich folgende Optionen/mögliche Anforderungen ab:Seite 16 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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A) Bewertung Gesamtensemble als EIN Gebäude mit Anforderungen <60 m (Favorit),
sonst
B) Einhaltung Anforderungen an Hochhäuser > 60 m für den Turm A (ggf. aufwendig, aber
umsetzbar)
oder
C) Einhaltung Anforderungen an Hochhäuser > 60 m für Gesamtgebäude, alle Bauteile
(vorr. nicht wirtschaftlich umsetzbar, würde zu Option D oder E führen)
oder
D) Turm A in der Höhe reduzieren, als Teilabriss
oder
E) im Bereich > 60 m in Turm A keine Aufenthaltsräume möglich machen
Abschließend wird ausgesagt, dass gemäß §50 BauO NRW das Stadthaus als bauliche Anlage
besonderer Art und Nutzung einzustufen ist, so dass ein notwendiger Austausch mit der
Bauaufsichtsbehörde sowohl besondere Anforderungen als auch individuelle
Erleichterungen ergeben kann. Zusätzlich könnten, für den Erhalt der Höhe des Turms A,
Argumente des Bestandsschutzes herangezogen werden.
Details - Brandschutz
Im Folgenden erfolgt die Bewertung von Einzelthemen in der Annahme, dass Optionen B und
C nicht eintreten, da diese Optionen weitergehende komplexe Maßnahmen erforderlich
machen würden (bspw. Sicherheitstreppenräume, höhere Feuerwiderstandsklassen der
Bauteile). Dies müsste im Bedarfsfall im Detail näher betrachtet werden.
Das 2. Obergeschoss ist mit der derzeitigen Nutzung als Versammlungsstätte einzuordnen,
was die Vorgaben an die Flucht- und Rettungswege maßgebend bestimmt.
Die beiden Garagengeschosse im ersten und zweiten Untergeschoss sind als offene (P1) bzw.
geschlossene (P2) Großgaragen einzustufen, auch nach aktuellen bauordnungsrechtlichen
Kriterien. Die untere Garage (P2) ist als geschlossene unterirdische Großgarage mit einer
selbsttätigen Löschanlage auszustatten, ggf. gilt dies auch für andere Bereiche (Prüfung im
Rahmen der Entwurfsplanung).
Die Rettungswegsituation kann im Rahmen einer möglichen Sanierung so angepasst werden,
dass alle Rettungswege baulich sichergestellt werden können. Zudem stehen im öffentlichen
Raum ausreichend Flächen für die Feuerwehr zur Verfügung. Bereits im Istzustand ist die
Rettungswegsituation überwiegend als ausreichend bewertet. In Einzelbereichen wird auf die
Möglichkeit einfach umsetzbarer Verbesserungen verwiesen, so zum Beispiel breitere Türen
für höhere Personenzahlen in Räumen/Bereichen (Versammlungsräume). In den Parkdecks
sollten notwendige Treppenräume geöffnet werden, Ausgänge ins Freie und die Anordnung
von Schleusen sind mögliche bauliche Maßnahmen. Vor durchgehenden Treppenräumen sind
zusätzliche Feuerschutzabschlüsse vorzusehen.Seite 17 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Die Sicherheitsbeleuchtung und Rettungswegkennzeichnung ist im Rahmen einer Sanierung
auf den neuesten Stand zu bringen. Ebenso gilt dies für die Alarmierungsanlage und die
Einsprechstellen. Eine Erweiterung der Alarmierungsanlage ist aktuell beauftragt (Angabe
SGB).
Die vorhandenen Wandhydranten des Typ F sind erhaltenswert und erforderlich.
Rauch- und Brandabschnitte sind auszubilden, bei einer Sanierung analog den
Anforderungen an einen Neubau (Brandwände oder technische Lösungen wie selbsttätige
Brandmelde- und Löschanlagen). Dabei sind notwendige Trennwände herzustellen und die
Decken in Bezug auf ihre Feuerwiderstandsklasse zu prüfen. Ebenso ist die Ausführung
notwendiger Flure (Flure als Fluchtwege, die definierte Anforderungen zu erfüllen haben) im
Rahmen der brandschutztechnischen Konzeptionierung zu beachten. Der Rohbau scheint die
notwendigen Anforderungen an die Feuerbeständigkeit zu erfüllen (Bewertung ausgewählter
Bauteile), umsetzbaren Nachbesserungsbedarf gibt es ggf. im Bereich der Treppenläufe,
Podeste und Decken zwischen den Aufzugsgruppen.
Eine flächendeckende Brandmeldeanlage wird bei einer Sanierung grundsätzlich empfohlen.
Die vorhandene Fassade bildet den Feuerschutzabschluss und kann aus
brandschutztechnischer Sicht erhalten bleiben, eine neue Fassade muss die gleiche Funktion
(Feuerschutzabschluss) erfüllen. Im Einzelnen gibt es Anforderungen an die
Feuerbeständigkeit der Brüstungen. Hinsichtlich der Blitzschutzanlage wird von einer
Erneuerung ausgegangen.
Es wird bei einer Sanierung von einem Austausch der alten Haustechnik ausgegangen. Das
Gebäude lässt die Ausführung der haustechnischen Anlagen mit Verlauf in Schächten, gemäß
den bauordnungsrechtlichen Anforderungen, zu. Die Betriebsräume sind entsprechend den
bauordnungsrechtlichen Vorgaben auszuführen.
Im Rahmen einer Sanierung ist es erforderlich, Feuerwehraufzüge mit Vorräumen zu
errichten, um den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen gerecht zu werden.
Hierbei werden Druckbelüftungsanlagen (Überdruckanlagen) als erforderlich angesehen.
Insgesamt sind Rauchabzugsanlagen erforderlich, entweder natürlich oder über die
Lüftungsanlage, abhängig vom Umfang einer selbsttätigen Löschanlage.
Der konstruktive Brandschutz bewertet die tragenden Bauteile in Bezug auf ihre
brandschutztechnische Beschaffenheit. Dies sind insbesondere Stahlbeton-Bauteile, hier
also der Rohbau. Um die Feuerwiderstandsdauer der Bauteile zu bewerten, wurden die
Bauteilabmessungen und Betonüberdeckungen untersucht.Seite 18 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Bauzeitlich waren alle tragenden und aussteifenden Bauteile feuerbeständig auszuführen.
Dies entspricht der Feuerwiderstandsklasse F90 – das Bauteil muss seine Funktion auch bei
Feuer für mindestens 90 Minuten erhalten. Auch heute gilt diese Anforderung für alle
Gebäude < 60 m Höhe (siehe bauordnungsrechtliche Einstufung). Es wurden Stichproben am
Bestand vorgenommen und bewertet. Zunächst einmal wurde das Gebäude gemäß der
bauzeitlich gültigen Norm betrachtet, bei Anwendung der Bestandsschutz-Regel. Weiterhin
wurde das Gebäude nach aktueller Normierung (EUROCODE) begutachtet, wobei zusätzlich
bewertet wurde, ob und inwieweit der Turm A die Feuerwiderstandsklasse F120 erhalten
könnte, für Gebäude >60 m Höhe.
Die bauzeitliche Normung wird in den exemplarisch nachgewiesenen Bauteilen überwiegend
eingehalten. Nicht eingehalten wird die Normung bei Bauteilen der Kerne und Treppen
(Treppenläufe, Podeste, Decken zwischen den Aufzügen). Begründung ist, dass nicht oder
nicht sauber nach Planung ausgeführt wurde. Diese Bauteile lassen sich bspw. durch einen
zusätzlichen Putz ertüchtigen. Im Rahmen der weiteren Planung sollten vor Planung
konkreter Maßnahmen weitere Beprobungen und Beurteilungen vorgenommen werden.
Die aktuelle Normung würde für weitere Bauteile den konstruktiven Brandschutz im Bestand
nicht nachweisbar machen, was einseitig oder umfänglich zusätzlichen Putz erforderlich
machen könnte. Stützen in den Parkebenen müssten ggf. gesamthaft verstärkt werden. Die
Aussagen hierzu könnten sich jedoch ggf. relativieren, da im Gutachten für den Turm A von
einer erforderlichen Feuerwiderstandsklasse F120 ausgegangen wurde, die jedoch nur für
Gebäude >60 m gilt – diese bauordnungsrechtliche Einstufung gilt es, auch aus anderen
Gründen, zu vermeiden, siehe Ausführungen am Anfang dieses Kapitels.Seite 19 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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ERDBEBENNACHWEIS
Zusammenfassung - Erdbebennachweis
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja, mit konstruktiven Maßnahmen
Der „Bericht zur Erdbebensicherheit“, Kapitel 15 einer Berichtssammlung von HZI (3). sagt aus,
dass der Erdbebennachweis unter Beachtung notwendiger Maßnahmen möglich ist. Eine
Stellungnahme von IB PINKAWA(18) betont die Notwendigkeit der Maßnahmen.
Zum Zeitpunkt der Errichtung des Stadthauses gab es noch keine bauaufsichtlich eingeführte
Norm in NRW. Es erfolgte im Gutachten von HZI eine Beurteilung nach aktueller Normierung,
so wie es bei einem Neubau und einer Kernsanierung erfolgen würde. Neben der gültigen
DIN 4149 aus 2005 gibt es noch einen Eurocode 8 aus 2021, welcher abweichende Daten für
Bonn angibt, jedoch noch nicht bauaufsichtlich eingeführt ist.
Bonn liegt in der Erbebenzone 1. Die horizontale Bodenbeschleunigung wird im Eurocode 8
höher angegeben als in der gültigen DIN 4149. Da der Eurocode 8 noch nicht verbindlich
eingeführt ist, ist dies nur eine ergänzende informative Bewertung. Das letzte Erdbeben in
Bonn war am 13. April 1992.
Relevant für den Erdbebennachweis sind das zu erreichende Schutzziel (Nutzung des
Gebäudes/der Gebäudeteile) und die baulichen Gegebenheiten.
Zusammenfassend kann die Erdbebensicherheit nach heutiger Norm für den Bestand nicht
vollumfänglich nachgewiesen werden. Die drei höheren Türme haben grundsätzlich ein gutes
Ergebnis, die beiden kleineren Türme und Stützen im Bereich der Flachdächer nicht. Im Falle
einer Sanierung sind konstruktive Maßnahmen vorzusehen, die einer näheren
Voruntersuchung bedürfen. Änderungen in der Kubatur des Gebäudes werden im Gutachten
nicht untersucht, könnten sich jedoch auf den Nachweis – auch positiv – auswirken. Daher
wird vorgeschlagen, diese Thematik frühzeitig in der weiteren Planungsphase zu betrachten.
Zum Ergebnis des Gutachtens von HZI hat IB PINKAWA eine Stellungnahme zur Erfordernis
von vorgezogenen Ertüchtigungsmaßnahmen abgegeben. Diese kommt zu dem Ergebnis,
dass für die drei höheren Türme A, B und C ein minimaler Erfüllungsfaktor der Anforderungen
für eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren nachweisbar wäre. „Für die Türme D und E
hingegen erscheint das Erreichen des minimalen Erfüllungsfaktors unwahrscheinlich. In
diesem Fall wären Erdbebenertüchtigungsmaßnahmen gemäß SIA 269/8 erforderlich.“
Damit ist festzustellen, dass für die Erdbebensicherheit der Türme D und E kurzfristig
Ertüchtigungsmaßnahmen erforderlich sind.Seite 20 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Details - Erdbebennachweis
Die Kerne der Türme wurden durch HZI wie folgt einzeln beurteilt:
Die höheren Türme A, B und C verfügen über eine geringe Biegesteifigkeit und damit große
Schwingzeit, dies ist im Erdbebenfall positiv. Für diese Türme A, B und C könnte im Rahmen
der Sanierung ein Konzept mit einer begrenzten Anzahl zusätzlicher Aussteifungswände in
den Untergeschossen zielführend umgesetzt werden.
Die niedrigeren Türme D und E sind im Vergleich zu den höheren Türmen deutlich steifer, dies
wirkt sich im Erbebenfall negativ aus. So ist ggf., auch nach aktueller Norm, in den
Untergeschossen eine Verstärkung der Bewehrung (Stahl) im Stahl-Beton erforderlich, um
die Querkräfte bei einem Erdbeben aufzunehmen. Genauere Festlegungen erfordern weitere
Berechnungen auf Grundlage einer genaueren Untersuchung der Gründung, möglicherweise
werden neue lange Aussteifungselemente (Stahlbetonwände) erforderlich.
Die Flachdachbereiche in den unteren Geschossen sind konstruktiv nicht mit den Kernen der
Häuser verbunden, um den Temperaturschwankungen in den Parkdecks Sorge zu tragen.
Sollten die Parkdecks gegen Außenluft geschützt (gedämmt) werden, so könnte eine
konstruktive Verbindung erfolgen, was sich positiv auf die Erdbebennachweis-Berechnung
auswirken würde. Die möglichen Varianten müssten frühzeitig näher untersucht werden. Die
Stützen im Bereich des Flachdachs benötigen in jedem Fall Verstärkungsmaßnahmen.Seite 21 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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FASSADE
Zusammenfassung - Fassade
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja, als Kernsanierung (Komplettaustausch)
Basis der Auswertung ist das Gutachten von ibft aus 2023(4).
Die vorhandene vorgehängte Fassade mit der daran angebrachten Blechbekleidung befindet
sich in einem schlechten Zustand. Die Luft- und Regendichtigkeit sowie Wärmedämmung und
der sommerliche Wärmeschutz entsprechen nicht den heutigen Standards und
Anforderungen. Weiterhin gibt es in Teilen eine Schadstoffbelastung. Darüber hinaus haben
die vorhandenen Fenster und Fensterbänder mit ihren ca. 48 Jahren die zu erwartende
Nutzungsdauer von 30 bis 35 Jahren bereits deutlich überschritten und müssen aus o.g.
Gründen sowie wegen zunehmender Erblindung ausgetauscht werden.
Grundsätzlich ist eine Sanierungsfähigkeit der Fassade gegeben und im Gutachten
beschrieben. Da trotz einem hohen notwendigen finanziellen Einsatz auch nach einer
Sanierung Einschränkungen vorhanden wären, bewerten wir die Sanierung des Bestands als
nicht wirtschaftlich. Mit einer Erneuerung der Fassade, also einer Kernsanierung, können
neben einer zeitgemäßen Fassadengestaltung auch die energetischen Anforderungen
umgesetzt werden, im Sinne des städtischen Klimaplans und der Energieeinsparungen.
Details - Fassade
Die Fassade der Türme vom ersten Obergeschoss aufwärts, die sogenannte Regelfassade,
ist als unterbrechungsfrei durchlaufende vorgehängte sogenannte Warmfassade
ausgebildet. Es handelt sich um eine elementierte Pfosten-Riegel-Bauweise, die in den
transparenten Fensterbereichen Zweischeiben-Isolierverglasung (festverglast) und in den
intransparenten Bereichen Sandwich-Verbundpaneele mit außenseitig sichtbarer Schale aus
Glasalplatten des Herstellers Eternit aufweist.
Zusätzlich gibt es jeweils in den Kernbereichen der Türme vom ersten Obergeschoss
aufwärts ein Regelfassadenelement in Fensterbandoptik. Dieses ist konstruktiv wie die
Regelfassade hergestellt, hat jedoch schmalere/geringere Fensteranteile, die dafür öffenbar
sind. Auch hier sind die nicht transparenten Teile mit Sandwich-Verbundpaneelen gefüllt,
außen (und teilweise auch innen!) hängt jedoch eine Blechbekleidung vor.
Eine solche Blechbekleidung findet sich auch im Bereich der oberen Geschosse aller Türme
(ausgenommen Turm D), dort wo sich Technikräume befinden, und an diesen Türmen auch inSeite 22 von 39
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den Bereichen, wo sich keine oder nur vereinzelte Fenster befinden, vor massiven
Außenwänden (vom ersten Obergeschoss aufwärts). Die Flachbauten haben eine ebensolche
Blechbekleidung außen, jedoch individuelle Größen und Typen der Fenster/Fensterbänder.
Grundsätzlich müssen Fassaden dieser Art entsprechend dem Stand der Technik bereits seit
Jahrzehnten zwei funktionsfähige Dichtebenen besitzen, eine äußere Dichtebene und eine
innere Drainageebene als notwendige Absicherung zum Auffangen und Ableiten von
eindringendem Wasser. Dies bedingt, dass die innere Ebene durchgehend unterbrechungs-
und fehlstellenfrei sein muss (Entwässerungskanal).
Die äußere Dichtebene besteht beim Stadthaus Bonn aus den von außen sichtbaren Fenstern,
Glasalplatten und Blechbekleidungen, Baukörperanschlüssen und Abdichtungen und
horizontalen sowie vertikalen Druckleisten (Pfosten-Riegel-Konstruktion). Die
Isolierverglasungen und Paneele müssen durch ihre äußeren Druckleisten sicher gehalten
werden (ausreichender Anpressdruck), um horizontal wirkenden Kräften (z.B. Windkräfte)
Stand zu halten. Dies sichert die Tragkonstruktion selbst und eine möglichst gute Wind- und
Schlagregendichtheit der äußeren Dichtebene, damit (auch bei Wind) keine großen Mengen
Schlagregen in die Konstruktion eindringen.
Aufgrund des schlechten Zustands der äußeren Dichtebene wird davon ausgegangen, dass
über die Jahre mehr Schlagregen (oder sonstiges Wasser) in die Konstruktion eingedrungen
ist als bauzeitlich vorgesehen. Die oben beschriebene notwendige innere Dicht- und
Drainageebene weist Fehlstellen auf. Es sind beim Stadthaus Bonn bauzeitlich konstruktive
Mängel bei der Ausbildung der Fassade entstanden. So fehlen im Bereich der vertikalen
Pfostenprofile innere Abdichtungen, so dass Wasser in die inneren Profilhohlräume der
Fassadenpfosten und somit in den Innenraum gelangen kann. Auch an den horizontalen
Elementen gibt es konstruktive Mängel in der Ausbildung von Dichtungen, so dass sich
Wasser anstauen und über die Fassadenkonstruktion unkontrolliert verteilen kann (auch in
den Innenraum). Verstärkt wird dieses Verhalten durch die Tatsache von unsachgemäßem
Einbau der Dichtungen, zudem fehlen diese in Teilen oder sind unterbrochen (insbesondere
Fassadenecken). Darüber hinaus kann auch warme, feuchte Raumluft im Bereich der
Fehlstellen von Innen nach Außen und damit in die Konstruktion dringen, so sind
insbesondere die Fassadenecken unzureichend luft- und dampfdicht ausgeführt. Selbiges
Problem existiert auch an den Fenstern, da hier teilweise die Dichtungen der
Isolierverglasungen zu kurz sind (bauzeitlich oder geschrumpft) und im Bereich der
Verbundpaneelfüllungen, da hier die innere Dichtung gänzlich fehlt (innere Blechbekleidung
liegt direkt an Pfosten-Riegel-Konstruktion an).
Auch die Übergänge der Riegel- zu den Pfostenprofilen (Stahlhohlprofile, stumpf miteinander
verschraubt) und Profile selbst sind wegen fehlender Abdichtungen an den Kontaktstellen
und Entwässerungsöffnungen bauzeitlich unzureichend konstruiert.Seite 23 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Abschließend ist hinsichtlich der Dichtigkeit festzustellen, dass die Dichtungen
flächendeckend altersbedingt spröde geworden sind und Befestigungslöcher der
Prallscheiben, die sich bauzeitlich vor der Fassade befanden (zwischenzeitlich entfernt),
unsachgemäß verschlossen wurden (Flachprofile ohne Auflagedichtungen).
Eine thermische Trennung ist bei der vorhandenen Konstruktion dem Prinzip nach gegeben,
diese ist jedoch nicht mit heutigem Standard vergleichbar. Durch die unzureichend
gedämmten Stahl-Fassadenprofile liegen Kältebrücken vor (Kondensatbildung an der
Innenseite) und die Wärmedämmeigenschaften der gesamten Fassadenkonstruktion sind als
absolut unzureichend anzusehen.
Die verbauten Platten- und Dämmmaterialien weisen eine Schadstoffbelastung durch sowohl
schwach als auch fest gebundenen Asbest sowie Künstliche Mineralfasern (KMF) auf. Dies
wirkt sich auf die Kosten des Rückbaus und der Entsorgung aus.
Die Dickblechbekleidungen müssen mit Blick auf die Standfestigkeit auf festen Sitz überprüft
und lose Bleche zwängungsfrei nachbefestigt werden, dabei müssen Schutzmaßnahmen
bezüglich der Künstlichen Mineralfasern getroffen werden.
Die Glasscheiben weisen außenseitig teilweise starke Glasverätzungen auf. Diese sind dem
Gutachten nach auf Umwelteinflüsse in Verbindung mit einer vermutlich unzureichenden
Glasreinigung zurückzuführen und lassen sich nicht mehr entfernen. Die Verätzungen sind
als optischer Mangel einzustufen.Seite 24 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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GEBÄUDETECHNIK
Zusammenfassung - Gebäudetechnik
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja, als Kernsanierung (Neuinstallation)
Basis der Auswertung ist die Bewertung und Beurteilung von REICHEL GEBÄUDETECHNIK
aus 2023(5).
Zitat REICHEL GEBÄUDETECHNIK (5), Erläuterungsbericht:
„Die im Gebäude befindliche Anlagentechnik besteht im Wesentlichen aus der Zeit der
Errichtung. Ein Weiterbetrieb in dem hier vorliegenden Zustand ist nur mit einem hohen
Personal- und stetig wachsendem Reparaturaufwand bedingt denkbar und auch zeitlich sehr
begrenzt. Ebenso steigt das Ausfallrisiko der Anlagentechnik stetig, so dass auch mit
Betriebsunterbrechungen des Gebäudes gerechnet werden muss.“
Das Gutachten beschreibt im Detail die Notwendigkeit, aber auch Möglichkeit, der aus
technisch-wirtschaftlicher Sicht notwendigen Kernsanierung (komplette Neuinstallation) der
Gebäudetechnik.
Eine Sanierung im laufenden Betrieb (abschnittsweise) wird als sehr viel kosten- und
zeitintensiver betrachtet als eine Erneuerung bei komplettem Leerstand. Sollte dies nicht
möglich sein, wird auf die Sinnhaftigkeit einer Machbarkeitsanalyse verwiesen, um diese
Frage näher zu beleuchten.
Das Gutachten benennt auch kurzfristig notwendige Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des
Gebäudebetriebs. Diese umzusetzen sei jedoch so aufwendig, dass sie zwar in Qualität und
Güte nicht einer Neuinstallation entsprechen würden, sehr wohl aber im finanziellen Aufwand
(Teil-Maßnahmen am Altbestand könnten teurer werden als Neuinstallation), wobei ein
Ausfallrisiko in Teilen bestehen bleiben würde.
Überwiegend hat die Gebäudetechnik ihre Lebenszeit erreicht oder überschritten. Es besteht
ein Ausfallrisiko für mehrere Gewerke.
Folgende Komponenten haben ein hohes Ausfallrisiko bzw. Mängel, so dass
sofortige/kurzfristige Maßnahmen erforderlich sind:
• Wärmeversorgungsanlage: Pneumatiksystem im Verteilnetz und Hauptregelung →
Folge: Ausfall, ggf. händischer Betrieb
• Wärmeversorgungsanlage: Rohrbrüche aufgrund von Korrosion an schwer zu
erreichenden Stellen → Folge: Ausfall diverser GebäudeteileSeite 25 von 39
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• Kühlung: zwei Kühltürme auf Turm A → Folge: keine Kühlung,
Betriebsunterbrechungen
• Lüftung: Brandschutzklappen im Untergeschoss → Mangel der Betriebssicherheit
• Elektrotechnik: Trafo 3 steht im Überflutungsbereich → Folge bei Hochwasser oder
Leckagen: Ausfall und Schaden
• Elektrotechnik: Niederspannungsinstallationsanlagen (Unterverteiler,
Verlegesysteme, Leitungsnetze, Geräte und auch die Beleuchtungsanlagen) → Folge:
Ausfall
• Elektrotechnik: Niederspannungsschaltanlagen der Türme → Ausfall
• Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen → Mangel der
Betriebssicherheit, Ausfall
• Drei Aufzugsgruppen → Mangel der Betriebssicherheit, Ausfall
Für ausgewählte Komponenten werden mögliche Maßnahmen beschrieben, bspw. das
Versetzen des Trafos im Überflutungsbereich. Es wird dargestellt, dass es nicht zielführend
erscheint, einzelne Mängel aus der Gesamtinstallation herauszunehmen und im laufenden
Betrieb zu bearbeiten, hier insbesondere bezogen auf die
Niederspannungsinstallationsanlagen der Elektrotechnik.
Details - Gebäudetechnik
Die Gebäudetechnik wird gemäß DIN 276 in Kostengruppen (KG) untergliedert, zu denen die
nachfolgenden detaillierten Infos dem o.g. Gutachten – und weiteren ergänzenden Quellen –
entnommen sind.
KG 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen
Die Abwasser- und Regenwasseranlagen (asbesthaltige Faserzementrohrleitungen) sind
überwiegend bauzeitlich und haben damit ihre zu erwartende Lebensdauer von rund 50
Jahren nahezu erreicht. Es gibt Leckagen im Bereich der Muffen.
Das Abwassernetz der Kantine ist per Hebeanlage an das öffentliche Kanalnetz
angeschlossen, das übrige Abwasser ist direkt angebunden. Dies führt bei Geschossen
unterhalb der Rückstauebene (Untergeschosse) bei Starkregen zu Rückstau, wodurch Druck
auf die veralteten Dichtungen ausgeübt wird, was zu Leckagen führt. Die klimatischen
Veränderungen der Regenereignisse (Starkregen) verschärfen diese Konfliktlage.
Auch die Trinkwassertechnik (Kupferrohrleitungen und Verteiler) ist bauzeitlich. Die
Lebenserwartung von 45 Jahren ist leicht überschritten, so dass bereits aus technischer
Sicht ein Austausch notwendig ist. Aus hygienischer Sicht ist ein Austausch in jedem Fall
ratsam, auch da hier bauzeitlich eine direkte Anbindung der Nassstation zur Versorgung vonSeite 26 von 39
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Feuerlöschkästen erfolgte, was nicht dem heutigen Stand der Technik entspricht. Bis zum
Austausch müssen regelmäßig Spülungen des Trinkwassersystems erfolgen, um die
Trinkwassergüte sicherzustellen (erhöhte Betriebskosten). Hierfür ist ein Betreiberplan zu
erstellen, so nicht vorhanden. Vorhandene Stichleitungen können jedoch nicht gespült
werden, wodurch das hygienische Ergebnis eingeschränkt sein kann.
Mittel- bis langfristig ist ein Komplettaustausch erforderlich.
Dabei könnte die im dritten Untergeschoss befindliche Technikzentrale für die
sanitärtechnischen Installationen auch künftig genutzt werden, da ausreichend
dimensioniert, die Verteilung müsste insgesamt neu geplant werden.
Damit das öffentliche Kanalnetz entlastet wird, wird ein Gründach vorgeschlagen, aber auch
andere Maßnahmen sind zum Überflutungsnachweis nach Aussage des Gutachters ggf.
erforderlich.
KG 420 Wärmeversorgungsanlagen
Das Stadthaus ist an die Fernwärme angeschlossen. Nach aktueller Rechtsprechung gilt,
dass bei 65 % der notwendigen Energien aus regenerativen Quellen erzeugt werden müssen,
das Gutachten stellt bauliche Möglichkeiten hierfür dar, da das Fernwärme-Netz über 50,7 %
regenerativen Anteil verfügt. Ergänzung der Autorin: Gemäß §71b(2) GEG 2024 wird bei
Anschluss an ein Wärmenetz, dessen Baubeginn vor dem 01.01.2024 liegt, auch wenn es
weniger als 65 % regenerative Quellen hat, diese Pflicht dadurch erfüllt, dass der Wärmenetz-
Betreiber die für ihn geltenden gesetzlichen Auflagen erfüllt und schriftlich bestätigt. Die
Einhaltung des „Gesetzes für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze"
durch den Wärmenetz-Betreiber ist wesentliche Forderung.
Die zentrale Übergabestation für Fernwärme ist bauzeitlich und liegt im 2. Untergeschoss. Im
dritten Untergeschoss wiederum liegt die Heizungszentrale, die über Wärmetauscher (2007
saniert) die Wärmeversorgung des Gebäudes vornimmt. Die Anlagentechnik in der
Heizungszentrale ist durch regemäßige Wartungen und Instandsetzungen in einem guten
Zustand.
Die Wärmeverteilung erfolgt mittels Stahlrohrleitungen, die ihre rechnerische Lebenszeit von
40 Jahren überschritten haben. Es gibt Berichte über fortschreitende
Korrosionserscheinungen. Für die pneumatische Regelung im Verteilnetz gibt es nur
bedingt/schwierig Ersatzteile, was zu Ausfallzeiten führen kann. Gleiches hohes Risiko wird
für mögliche Rohrbrüche testiert.Seite 27 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Im Gebäude sind zur Wärmeübergabe Heizkörper und Konvektoren vorhanden. Deren
theoretisch angenommene Nutzungsdauer von 30 Jahren ist überschritten. Auch die
Heizflächen aus Stahlblech haben ihre technische Lebenserwartung von 40 Jahren
demnächst erreicht.
Die Schächte für das Rohrsystem und die Heizungszentrale im dritten Untergeschoss sind
für die Wärmeverteilung ausreichend dimensioniert.
KG 430 Raumlufttechnische Anlagen – ohne KG 434 Kältetechnik
Bei vier der fünf Türme liegen die Lüftungszentralen in den oberen Geschossen. Im Turm D,
dem niedrigsten Turm, liegt die Lüftungszentrale für die Obergeschosse im dritten
Untergeschoss. Die Untergeschosse und unteren Geschosse (bis maximal zweites
Obergeschoss) aller Türme werden vom Keller aus über eine separaten Lüftungsanlage
belüftet.
Die bauzeitlichen Lüftungsanlagen haben ihre Lebensdauer von 15-20 Jahren seit mehreren
Jahrzehnten überschritten. Dank fortlaufender Wartung, Pflege und Instandsetzung befinden
sich die Anlagen in einem verhältnismäßig guten Zustand. Das bauzeitliche Luftverteilnetz
hat eine Lebenserwartung von 30 Jahren. Es enthält asbesthaltige Brandschutzklappen, die
sukzessive ausgetauscht werden. Insgesamt gibt es 780 Brandschutzklappen. Aktuell sind
gemäß Angabe SGB die Brandschutzklappen in den Obergeschossen ausgetauscht (480
Stück). Der Austausch der 308 Klappen in den Untergeschossen startet im Sommer 2024.
Dieser Austausch ist zeit- und kostenaufwendig. Zusätzlich bringt dieser Austausch teilweise
erhebliche Einschränkungen für den Betrieb mit sich. Insgesamt unterliegt die
Lüftungsanlage einem hohen Ausfallrisiko. Durch Raumluftmessungen auf Asbest wurde per
Gutachten durch WESSELING(6) im Jahr 2023 nachgewiesen, dass an keinem der neun
untersuchten Messpunkte Asbestfasern in der Raumluft nachgewiesen wurden.
Weiterhin wurde durch WESSELING im selben Gutachten(6) die Belastung der TVOC-
Raumluftkonzentrationen und Kohlendioxid (CO2) untersucht. Flüchtige organische
Verbindungen (VOC) kommen praktisch immer in der Raumluft vor, die Konzentration lässt
sich als Summenprodukt aller flüchtigen organischen Verbindungen (TVOC) messen und mit
Richtwerten vergleichen. Alles unter 300 μg/m³ gilt als hygienisch unbedenklich. Die an den
Messpunkten gemessenen Mengen von 10-19μg/m³ gibt es nach Aussage des Gutachters
zudem nur in Räumen mit Zwangsbelüftung. Der Kohlendioxid-Wert wird zu einem
Interventionswert des Umweltbundesamtes referenziert und lag während der Messung bei
unter 50 % dieses Werts. Die Raumluft ist im Stadthaus demnach gut und unbedenklich.
Eine Wärmerückgewinnung, heute Stand der Technik, findet nicht statt.Seite 28 von 39
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Langfristig ist die Anlagentechnik in Gänze zu sanieren. Mit einer Sanierung sind auch die
aus brandschutztechnischer Sicht erforderlichen Druckbelüftungsanlagen zu beachten,
siehe Abschnitt BRANDSCHUTZ. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass die neuen
lufttechnischen Komponenten größeren Platzbedarf haben werden als die bauzeitlichen.
Im Weiteren erfolgt im Erläuterungsbericht(5), eine Variantenuntersuchung zur künftigen
Realisierung der Lüftungstechnik. Dabei wird auch die mögliche Kühlung von Zuluft
thematisiert, die zukünftig wünschenswert ist. Diese Betrachtung kann im Rahmen der
Sanierung herangezogen werden, wird hier jedoch nicht weiter thematisiert.
KG 434 Kältetechnische Anlagen
Die zur Kälteerzeugung verbauten zentralen Kälteanlagen weisen eine statistische
Lebenserwartung von 20 Jahren auf. Insgesamt gibt es vier Kälteanlagen. Zwei Kälteanlagen
wurden im Jahr 2001 saniert, diese haben ihre Lebenserwartung bereits überschritten, so
dass ein Austausch der Verdichter empfohlen wird. Die beiden anderen Kälteanlagen wurden
im Jahre 2013 erneuert.
Auf dem Turm A befinden sich Kühltürme zur Rückkühlung der Anlagen. Diese sind
bauzeitlich und stark sanierungsbedürftig. Es gab bereits verschiedene Ausfälle der
Kühltürme, die zur Betriebsunterbrechung führten. Da das Rückkühlnetz im Winter geleert
werden muss, um Frostschäden zu vermeiden, ist dieser Anteil der wasserführenden
Leitungen stark korrodiert. Diese Kühltürme und die Zuleitungen sind kurzfristig zu tauschen,
um weitere Ausfälle zu vermeiden.
Das Kälteverteilnetz ist bauzeitlich und aus schwarzem Stahlrohr. Die Lebenserwartung wird
mit 40 Jahren angegeben und ist somit überschritten.
Im Jahr 2011 wurde die Regelung der zentralen Kältetechnik grundlegend erneuert.
Es wird langfristig eine ganzheitliche Grundsanierung der Kältetechnik empfohlen. Da mit
einer energetischen Sanierung des Gebäudes auch der Kühlbedarf sinken sollte, ist davon
auszugehen, dass ausreichend Platz für neue Kälteanlagen und die externe Rückkühlung
gegeben ist (Kühltürme, Tischkühler).
KG 440 Elektrische Anlagen
Das Gebäude verfügt zur Starkstromversorgung über eine Mittelspanungsanlage, die aus
Umspannstationen der Stadtwerke Bonn gespeist wird. Bauzeitlich ist dasSeite 29 von 39
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Schaltanlagengehäuse, sämtliche Schalter sind jedoch in den vergangenen Jahren erneuert
worden, somit ist der Zustand insgesamt als gut zu bewerten.
Die Mittelspannungsanlage versorgt insgesamt 9 Trafos, die in den Gebäudeteilen verteilt
sind. Diese bauzeitlichen Trafos, für die eine Lebenserwartung von 30 bis 50 Jahren
angegeben wird, speisen wiederum einzelne gebäudeübergreifende Funktionen und weisen
einen guten Zustand auf. Ein Trafo steht frei aufgestellt im Überflutungsbereich (siehe KG 410
Abwasser- und Regenwasserableitung). Dies stellt ein hohes Risiko bei Leckagen oder
Hochwasser dar.
2013 wurde eine Netzersatzanlage zur Eigenstromversorgung neu errichtet. Diese ist
technisch auf aktuellem Stand.
Der Niederspannungshauptverteiler im zweiten Untergeschoss wurde 2018 erneuert und ist
ebenso technisch auf aktuellem Stand. Die Hauptverteiler der Türme A, B, C und E sind jedoch
bauzeitlich und haben ihre Lebenserwartung überschritten. Es ist möglich, dass Schalter
(Sicherungen) aufgrund von Materialalterungen nach Auslösen nicht wieder eingeschaltet
werden können. Die Ersatzteilbeschaffung scheint nicht mehr möglich, auch ist eine
Ersatzversorgung nicht vorhanden, daher besteht ein hohes Ausfallrisiko für das Normalnetz
in den Geschossen der Türme.
Bauzeitlich sind ebenso die meisten Niederspannungsinstallationsanlagen, auch wenn
Erweiterungen und Änderungen vorgenommen wurden. Einzelne Gebäudebereiche, wie
bspw. das Bürgerzentrum, verfügen überwiegend über neue Installationskomponenten und
neue Unterverteiler, jedoch wurden auch hier alte Kabel und Leitungen wiederverwendet.
Mit den durchgeführten Nachinstallationen für die Kabeltrassen und Leitungswege wurden
vielfach nicht normgerecht durchgeführt ist, sowohl in Bezug auf Leitungswege als auch
Befestigungen (bauzeitlich unzureichende Reserven gegeben). Zudem wurden alte Leitungen
nicht zurückgebaut. So sind über die Jahrzehnte „gewachsene Verkabelungsstrukturen“
entstanden, die unbeherrschbar und nicht dokumentiert sind.
Die Beleuchtungsanlagen sind mit wenigen Ausnahmen (Bürgerzentrum) solange
austauschbar, wie der Lagerbestand es zulässt, da für Leuchten mit Leuchtstofflampen seit
2023 ein Produktions- und Vertriebsverbot besteht (keine Neubeschaffung mehr möglich).
Die SGB hat jüngst ein Muster erstellen lassen, um die bauzeitlichen Lampen mit individuell
gefertigten LED-Leuchtmitteln zu versehen. Zudem werden im Bestand die normativ
geforderten Beleuchtungsstärken nicht erreicht. Da die Sicherheitsbeleuchtung über
dieselben Leuchten der Allgemeinbeleuchtung erfolgt (gespeist über Notstrom), erfüllt auch
diese nicht die aktuellen Normen und Anforderungen.Seite 30 von 39
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Eine Blitzschutzanlage ist vorhanden und erforderlich, da keine Prüfberichte vorlagen,
erfolgte keine Beurteilung.
Neben den kurzfristig notwendigen Maßnahmen wird die Sanierung der elektrischen Anlagen
im Rahmen einer Kernsanierung empfohlen (Rückbau und Erneuerung). Die
Netzersatzanlage könnte aus heutiger Sicht ggf. wieder verwendet werden, so sie während
der Bauzeit entsprechend geschützt wird und die Leistung ausreichend ist.
In Bereichen, in denen die Versammlungsstättenverordnung greift, wird künftig eine
batteriegestützte Versorgung der Sicherheitsbeleuchtung erforderlich sein, um die
geforderte Umschaltzeit von einer Sekunde zu erreichen.
KG 450 Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnische Anlagen
Die Such- und Signalanlagen mit dem Aufzugsnotruf entsprechen dem Bedarf, auch ist die
Leitstelle ständig besetzt.
Die BOS Funkanlage für die Feuerwehr ist vorhanden und in einem guten, technisch aktuellen
Zustand. Auch sind diverse funktionierende Überwachungskameras vorhanden.
Auf dem Dach des Turms A befinden sich Funkmasten, die bei einer Kernsanierung zu
beachten sind.
Die Brandmeldeanlage wurde über die Jahre immer wieder erweitert und ist bzgl.
Anlagentechnik, Zentrale/Melder technisch auf aktuellem Stand, jedoch ist das Leitungsnetz
mangelhaft. Gemäß jüngstem Prüfbericht aus 2021 entspricht die Brandmeldeanlage in vielen
Punkten nicht der aktuellen Sonderbau-Verordnung NRW.
Alle gängigen Kommunikationsmedien der verschiedenen Netzbetreiber erschließen das
Gebäude im dritten Untergeschoss. Die Datenleitungen in die Obergeschosse wurden über
die Jahre flächig nachinstalliert, jedoch fehlt es an EDV-Räumen und vernünftigen
Trassenausbauten. So gibt es durch lose Verlegungen Verstöße gegen die
Arbeitsstättenrichtlinie und Unfallverhütungsvorschriften. Die Vorgaben der DIN EN50173 für
die Netzwerkverkabelung (anwendungsneutral, flexibel, ausfallsicher und offen für
zukünftige Standards) werden nicht erfüllt.
Die Kommunikations-, sicherheits- und informationstechnischen Anlagen sollten im Rahmen
einer Kernsanierung gesamthaft neu geplant und ersetzt werden. Bei einer Sanierung im
Bestand könnte die BOS Funkanlage für die Feuerwehr ggf. auch während der Bauzeit weiter
betrieben werden (Schutz und Zwischenmessungen erforderlich).Seite 31 von 39
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KG 460 Förderanlagen
Keine Aussage im Gutachten, daher ergänzende Angabe gemäß SGB:
Drei der vier Aufzugsgruppen wurden in den Jahren 2002 und 2013 teilsaniert. Dabei wurden
Einzelkomponenten erneuert, jedoch Korpus, Schienen und Schachtsystem beibehalten.
Aktuell gibt es Mängel, die Nachrüstungen erforderlich machen. Die Aufzugsgruppe 4 mit
insgesamt sieben Anlagen wurde 2019 komplett saniert
Sechs der acht Fahrtreppen wurden 2018 komplett saniert, zwei an der Straßenbahn wurden
durch Aufzüge (SWB) ersetzt.
KG 470 Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen
Für die zuvor und unter KG480 beschriebenen pneumatischen Regelungen
(bedingt/schwierig Ersatzteile, daher hohes Ausfallrisiko) gibt es Druckluftkompressoren,
die 2021 saniert wurden. Da diese Regelungen bei einer Kernsanierung entfallen würden,
würde auch die Notwendigkeit der Drucklufterzeugung nicht mehr gegeben sein.
Die Gaswarnanlage ist im Bestand gemäß Prüfprotokollen ohne Mängel. Eine Kernsanierung
würde zur Neuerrichtung nach neuestem Stand führen.
Die Parkdecks würden im Rahmen einer Kernsanierung wahrscheinlich den Einbau einer
Sprinkleranlage notwendig machen, die aktuell nicht vorhanden ist. Verortung und Größe der
Sprinklerzentrale ist mit der Sanierung zu planen, Platzbedarf grob geschätzt 200 m².
Auf Bühnentechnik und Medienversorgung wird hier im Sinne der Verhältnismäßigkeit nicht
eingegangen. Diese ist entsprechend Bedarf zu ersetzen oder weiterzuverwenden.
KG 480 Gebäude- und Anlagenautomation
Die bauzeitliche Gebäudeautomation hat eine pneumatische Arbeitsweise, was nicht dem
Stand der Technik entspricht. Die Beschaffung von Ersatzteilen wird immer schwieriger und
der Fachverstand zur veralteten Technik schwindet. Die Technik ist seit 15-20 Jahren
überholt. Jüngere Automationsstationen, die im Rahmen der Sanierung der Kälteanlage
eingebaut wurden, „kommunizieren“ nicht mit den älteren Komponenten, so dass ein
übergreifendes automatisiertes Störungsmanagement unmöglich ist. Dies muss durch
vermehrte Kontrollgänge und damit Betriebskosten ausgeglichen werden.Seite 32 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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Langfristig ist die Gebäude- und Anlagentechnik gänzlich im Kern zu sanieren, mit einem
Gesamtkonzept entsprechend dem dann vorhandenen Bedarf. Um den Schaden durch einen
derzeit jederzeit möglichen Ausfall so gering wie möglich zu halten, sollte ein Wort-Case-
Szenario durchgeplant werden, um kurzfristige Maßnahmen darauf abzustellen.Seite 33 von 39
Gesamtauswertung Sanierungsfähigkeit
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SCHADSTOFFE
Zusammenfassung – Schadstoffe
Sanierungsfähigkeit gegeben → ja, als Kernsanierung (Schadstoffsanierung)
Die Schadstoff-Belastung wird auch in anderen Abschnitten, bspw. der FASSADE und der
GEBÄUDETECHNIK thematisiert. Im Konkreten wurde zusätzlich die Sanierungsfähigkeit
durch WESSLING im Jahr 2023(16) gesamthaft gutachterlich bewertet.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass eine Asbest- und KMF-Schadstoffsanierung
notwendig, aber auch machbar ist. Hinweise auf eine PCB-Belastung sind nicht gegeben.
Details – Schadstoffe
Asbest ist in mehreren Bauteilen vorhanden und stets ortsfest verbaut. Dieses bietet die
Möglichkeit, durch Beachtung entsprechender Maßnahmen und Kostennoten einen Rückbau
vorzunehmen. Der Ausbau muss verhältnismäßig sein, in Einzelfällen kann es auch sinnvoll
sein, diese Bauteile zu belassen (bspw. Abstandshalter im Beton), denn ein Schaden geht von
diesen nicht aus.
Folgende Elemente erhalten Asbest (ohne Anspruch auf Vollständigkeit): Elemente der
Fassade; Verkleidung von Durchbrüchen, Decken und Fugen; Platten in Medienschränken;
Holzfurnierfutter; Holztrennwände; Brandschutz-Tore und -Türe; Abdeckungen von Fugen;
Abhangdecken; Fugen; Brandschutz-Klappen; Dichtungen; Abwasserrohre und
Regenwasserrohre; Abtrennungen und Füllstoffe in Zwischendecken.
Staub auf anderen Bauteilen kann durch die Vielzahl asbesthaltiger Bauteile nicht
ausgeschlossen werden.
Belastungen durch polychlorierte Biphenyle (PCB) können gasförmig vorliegen und sich
damit in der Raumluft und in Porenräumen der Bausubstanz befinden, dort über Jahre
wirken. Diese wurden im Stadthaus nicht nachgewiesen. Ebenso sind PAK-haltige Baustoffe
nicht bekannt (PAK = Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe).
KMF (künstliche Mineralfaser = „alte Mineralwolle“) findet sich als Isolierungen, in leichten
Trennwänden, der Fassade und als Akustikplatten im Stadthaus. Diese sind also ortsfest und
analog Asbest unter Beachtung der entsprechenden Sicherheitsmaßnahmen und
Entsorgungskosten zu entfernen.Seite 34 von 39
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ADMINISTRATIVES
Urheberrecht
Das Urheberrecht für das Gebäude liegt beim Entwurfsverfasser Heinle, Wischer und
Partner.
Ausschnitt aus Liegenschaftskataster(8)
Eigentumsverhältnisse
Das Grundstück 16-802, auf dem das Stadthaus steht, ist im Eigentum der Stadt Bonn. Es ist
eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadtwerke eingetragen
(Nutzungsrecht an der Garage P1) eingetragen. Hierzu gibt es ein Vertragsverhältnis mit
Gültigkeit bis - aktuell – Ende 2024.Seite 35 von 39
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Carglass – Gebäude
Auf dem angrenzenden Grundstück 16-800, befindet sich ein Gebäude (ehemalige Tankstelle),
welches aktuell von Carglass genutzt wird. Dieses Grundstück wurde im Rahmen eines
Umlegungsverfahrens Ende der 1960er gebildet und ist im Privatbesitz. Hier ist zu Gunsten
der Stadt ein befristetes Recht zur Errichtung und Unterhaltung einer Kragplatte eingetragen
worden. Aus der textlichen Erläuterung geht hervor, dass das Recht zum 31.08.1996 ausläuft
und einer Verhandlung zur Verlängerung bedarf. Der aktuelle Stand hierzu müsste bei Bedarf
näher recherchiert werden.
Das Maß der baulichen Verbindung des Gebäudes zum Gesamtkomplex ist in jedem Fall zu
prüfen (Sanierung, Umbau, Abriss, Neubau). Der Umstand, dass dieses Grundstück fremdes
Eigentum ist, ist bei der weiteren Planung und späteren Baustelleneinrichtung zu
berücksichtigen.
„Brücke“ zur Innenstadt, Übergang Innenstadt durch Stadtloggia
Gemäß obenstehendem Ausschnitt ist ersichtlich, dass die Brücke mit Ladengeschäften im
südlichen Bereich, als überirdische Verbindung zur Innenstadt, nur zu einem geringen Anteil
auf dem Flurstück 16-802 liegt. Im weiteren Verlauf befindet sie sich über der Straße, dem
Flurstück 824, also auch im städtischen Eigentum (öffentliche Verkehrsfläche). Die Treppe
und Rolltreppe auf dem Flurstück 823 zur Innenstadt sind seit 1998 durch die Stadthaus-
Loggia überbaut. Bei diesem Grundstück sind zu Gunsten der Stadt ein Zugangsrecht für die
Allgemeinheit, ein Bebauungsverbot (dem Fußgängerverkehr behindernde Maßnahmen) und
Versorgungsleitungsrechte eingetragen.
Funkmasten
Angabe Amt 10: Auf dem Dach des Turms A befinden sich drei Funkmasten. Diese Funkmasten
sind für die Infrastruktur der Stadt Bonn momentan unverzichtbar. Neben der Nutzung durch
die Stadtverwaltung werden die Funknetze u. a. von den Kläranlagen, den Stadtwerken
(öffentlicher Nahverkehr), der Feuerwehr und der Polizei genutzt.
Sollte bei einer Sanierung der Rückbau unumgänglich sein, müssen frühzeitig
Ersatzmaßnahmen geplant und umgesetzt werden, um die Infrastruktur nicht zu gefährden.Seite 36 von 39
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Bauzeitliche Unterführung
Rein informativ sei mit angegeben, dass es im nordöstlichen Bereich der heutigen
Straßenbahnhaltestelle bauzeitlich eine Unterführung gab, die durch mehrere Treppen eine
Unterquerung der Straße zuließ, siehe nachfolgenden Ausschnitt aus der
Baugenehmigungsplanung, Grundriss Ebene -1, genehmigt am 22.05.1974. Diese Verbindung
ist heute außer Betrieb, genaueres zu den Hintergründen müsste bei entsprechendem
Interesse an einer Revitalisierung recherchiert werden.Seite 37 von 39
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Quellenverzeichnis
(1) https://www.getifix.de/glossar/sanierung-von-gebaeuden/; abgerufen am 18.12.2023
(2) Bonn, 31.07.2023, Henneker Zillinger Beratende Ingenieure Brandschutz Part GmbH,
Brandschutztechnische Schwachstellenanalyse zur Sanierbarkeit
(3) Bonn, 31.07.2023, Ingenieurbüro Henneker Zillinger Ingenieure, diverse Prüfberichte
und Berichte zur Beurteilung der Sanierungsfähigkeit des Stadthauses Bonn
(Bauwerksprüfung, konstruktiver Brandschutz, Baustoffuntersuchungen,
Erdbebennachweis, statische Untersuchungen, Kapitel 1 bis 17
(4) Düsseldorf, 05.06.2023, ibft – Institut für Bauphysik und Fassadentechnologie,
Gutachten zur Beurteilung des Zustands der Sanierbarkeit der Fassaden – Objekt
Stadthaus Bonn
(5) Bonn, 05.06.2023, REICHEL Ingenieurgesellschaft für Gebäudetechnik mbH,
Bestandsbewertung und Beurteilung Sanierbarkeit der Versorgungstechnik (TGA),
Elektrotechnik (ELT) und Gebäudeautomation (GA), Erläuterungs- und
Begehungsbericht
(6) Altenberge, 26.09.2023, WESSLING Consulting Engineering GmbH & Co. KG, Stadthaus
Bonn – Raumluftmessungen auf Asbest und flüchtige organische Verbindungen sowie
Erfassung Klimadaten
(7) https://www.statistik-bw.de/GesamtwBranchen/KonjunktPreise/BPI-LR.jsp;
abgerufen am 12.12.2023
(8) Bonn, 19.12.2023, Bundesstadt Bonn Katasteramt, Auszug aus dem
Liegenschaftskataster, Flurstück 802 - Flur 16 - Gemarkung Bonn
(9) Köln, 02.02.2021, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Stadthaus Bonn -
Sanierungskonzeption Stahlbetonstützen in den Ebenen P1 und P2 Stadthaus Bonn,
inkl. Anlagen 1 bis 6
(10) Köln, 06.09.2021, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Stellungnahme Sanierung der
Stahlbetonstützen in den Parkdecks P1 und P2 im Stadthaus Bonn - Dringlichkeit der
MaßnahmeSeite 38 von 39
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(11) Köln, 28.06.2022, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Stellungnahme Notabstützung der
stark geschädigten Stahlbetonstützen in den Parkdecks P1 und P2 im Stadthaus Bonn
- Stellungnahme zur Dauer der Abstützung
(12) Köln, 16.11.2022, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Monitoring an den Stützen der
Parkebene P1 und P2 im Stadthaus Bonn
(13) Köln, 27.03.2023, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Dokumentation freigelegter
Stützenbewehrung
(14) Köln, 22.12.2023, HIG Ingenieurgesellschaft mbH, Monitoring an den Stützen der
Parkebene P1 und P2
(15) Berlin, 09.11.2021, SPECHT KALLEJA + Partner Beratende Ingenieure GmbH,
Stellungnahme zum Gutachten(9)
(16) Altenberge, 12.10.2022, WESSLING Consulting Engineering GmbH & Co. KG, Stadthaus
Bonn – Machbarkeit der Schadstoffsanierung
(17) Bonn, 11.12.2023, HZI Henneker Zillinger Beratende Ingenieure Brandschutz PartG
mbH, Schreiben zu Parkdecks, Brandmeldeanlage, Lüftungsanlage und Brandfall
Aufzüge sowie Feuerwehrpläne
(18) Aachen, 12.01.2024, Ingenieurbüro PINKAWA, Stellungnahme Erfordernis
Erdbebenertüchtigungsmaßnahmen Stadthaus BonnSeite 39 von 39