Abschlussbericht zu der Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg

Mitteilungsvorlage
öffentlich
232248
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Abschlussbericht zu der Entwicklungsmaßnahme
Bonn-Hardtberg
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Hardtberg 05.03.2024 Kenntnisnahme
Rat 14.03.2024 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.04.2024 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Im Jahr 2012 wurde nach fast 50-jähriger Laufzeit (1965 - 2012) die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg endgültig
abgeschlossen. Bereits 1995 erschien der Bericht „30 Jahre
Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg“, welcher den ersten großen
Abschnitt der Entwicklungsmaßnahme zusammenfasst und diesen
dokumentiert.
Der vorliegende Abschlussbericht zu der Entwicklungsmaßnahme Bonn-
Hardtberg dokumentiert nun die Jahre 1995 bis 2012 als Ergänzung zu dem
Bericht „30 Jahre Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg“. Der Bericht wird
als verwaltungsinterner Abschluss der Maßnahme angesehen und nach der
politischen Beratung der Bezirksregierung vorgelegt.
Das finale Layout zur gedruckten und digitalen Veröffentlichung des Berichtes
wird nach Kenntnisnahme durch die politischen Gremien erstellt.
Anlage/n
1 Abschlussbericht Hardtberg (öffentlich)Seite 1 von 52
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Bonn Hardtberg ab 1965|
Ergänzende Abschlussdokumentation für
die Jahre 1995-2012Seite 2 von 52
Inhalt
1. Einführung ....................................................................................................................................... 6
2. Ausgangslage ................................................................................................................................. 10
2.1. Natur- und Stadträumliche Situation .................................................................................... 10
2.2. Städtebauliche Konzept und Zentrenbildung ........................................................................ 11
2.3. Nutzungen ............................................................................................................................. 13
Arbeitsplätze.................................................................................................................................. 13
Wohnen und notwendige ergänzende Nutzungen. ...................................................................... 13
2.4. Verkehrserschließung ............................................................................................................ 16
2.5. Grundlagen der Realisierung ................................................................................................. 16
Bodenordnung ............................................................................................................................... 17
Ordnungs- und Erschließungsstrukturmaßnahmen ...................................................................... 17
3. Das Gebiet ..................................................................................................................................... 18
3.1. Größe des Entwicklungsgebietes .......................................................................................... 19
3.2. Teilgebiete des Entwicklungsgebietes ................................................................................... 19
3.3. Neubaugebiet Medinghoven ................................................................................................. 19
3.4. Neubaugebiet Brüser Berg .................................................................................................... 20
Ortsteilzentrum Brüser Berg ......................................................................................................... 21
3.5. Neubaugebiet Ückesdorf ....................................................................................................... 21
3.6. Naherholungsgebiete Derletal, Hardtbergwald, Kottenforst ................................................ 22
3.7. Waldfriedhof Kottenforst ...................................................................................................... 22
4. Finanzierung .................................................................................................................................. 22
4.1. Ausgleichsbeträge in der Entwicklungsmaßnahme Hardtberg ............................................. 22
Warum Ausgleichsbeträge? .......................................................................................................... 23
Wer musste (nicht) zahlen?........................................................................................................... 23
4.2. Der Ausgleichsbetrag............................................................................................................. 23
4.3. Nutzungsvorteil ..................................................................................................................... 24
4.4. Erschließungsvorteil .............................................................................................................. 24
4.5. Infrastrukturvorteil ................................................................................................................ 25
4.6. Kürzungsfaktoren / Abschläge bei der Ausgleichsbeitragsermittlung .................................. 25
5. Projektsteuerung und Koordination des Verfahrens .................................................................... 25
6. Bedeutende Projekte seit 1995 bis 2012 ...................................................................................... 27
Projekt 1: Entwicklung Umfeld Haltepunkt Bonn-Duisdorf ....................................................... 28
(Bebauungspläne „Ladestraße“ Nr. 7320-26 und -27) ...................................................................... 28
Projekt 2: Wohnbebauung Fontainengraben ............................................................................ 30
(Bebauungsplan Nr. 7419-16) ........................................................................................................... 30Seite 3 von 52
Projekt 3: Südwachenanschluss des BMg .................................................................................. 32
(Bebauungsplan Nr. 7318-15) ........................................................................................................... 32
Projekt 4: Brünkerhof................................................................................................................. 34
(Bebauungsplan Nr. 7320-32) ........................................................................................................... 34
Projekt 5: Wohnbebauung an der Realschule Medinghoven .................................................... 36
(Bebauungsplan Nr. 7320-29) ........................................................................................................... 36
Projekt 7: Dichbach .................................................................................................................... 38
(Bebauungsplan Nr. 7319-38) ........................................................................................................... 38
Projekt 8: Telekom Dome .......................................................................................................... 40
(Bebauungsplan Nr. 7419-24) ........................................................................................................... 40
Projekt 9: Rettungswache IV, HS Bike (Radon) .......................................................................... 42
(Bebauungsplan Nr. 7519-14 v. 24.09.1976) ..................................................................................... 42
Projekt 10: Wohnpark Hardtberg ................................................................................................ 44
(Bebauungsplan Nr. 7419-23) ........................................................................................................... 44
Projekt 11: Henriettenstraße und Heinrich-Dittmaier-Straße ..................................................... 46
(Bebauungsplan Nr. 7518-13) Stadtteil Ückesdorf............................................................................ 46
Projekt 12: Gallwitz-Kaserne / BGS-Halle..................................................................................... 48
(Bebauungsplan Nr. 7419-26) ........................................................................................................... 48
7. Schlusswort ................................................................................................................................... 50Seite 4 von 52
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Luftbildaufnahme Hardtberg ............................................................................................. 6
Abbildung 2: Modell Hardtberg............................................................................................................... 7
Abbildung 3: Strukturelemente des Hauptneubaugebietes Brüser Berg................................................ 7
Abbildung 4: Brüser Berg, Gesamtaufbau, 1967, 26.500 Einwohner Zentrum mit „Rückgrat“ .............. 8
Abbildung 5: Entwickungsbereich Hardtberg.......................................................................................... 9
Abbildung 6: Fußgängerzone Brüser Berg ............................................................................................. 10
Abbildung 7: Fußgängerzone Brüser Berg ............................................................................................. 10
Abbildung 8:Historische Karte Hardtberg ............................................................................................. 10
Abbildung 9: Landschaftliche Gliederung.............................................................................................. 11
Abbildung 10: Fußgängerzone Rochusstraße ........................................................................................ 12
Abbildung 11: Fußgängerzone Rochusstraße ........................................................................................ 12
Abbildung 12: Lengsdorfer Hauptstraße ............................................................................................... 12
Abbildung 13: Lengsdorfer Hauptstraße ............................................................................................... 12
Abbildung 14: Finkenhof ....................................................................................................................... 12
Abbildung 15: Finkenhof ....................................................................................................................... 12
Abbildung 16: Ev. Gemeindezentrum ................................................................................................... 12
Abbildung 17: Medinghoven ................................................................................................................. 12
Abbildung 18: Medinghoven ................................................................................................................. 12
Abbildung 19: Ev.+Kath.Kirche .............................................................................................................. 12
Abbildung 20: Hauptfußgängerzone Brüser Berg ................................................................................. 12
Abbildung 21: Stadtteilbücherei im Stadtteilzentrum .......................................................................... 12
Abbildung 22: Standorte der Ministerien.............................................................................................. 13
Abbildung 23:Übersicht Wohnsiedlungen ............................................................................................ 14
Abbildung 24: Abenteuerspielplatz ....................................................................................................... 14
Abbildung 25: Abenteuerspielplatz ....................................................................................................... 14
Abbildung 26: Am Schickshof ................................................................................................................ 15
Abbildung 27: Am Schickshof ................................................................................................................ 15
Abbildung 28: Am Schickshof ................................................................................................................ 15
Abbildung 29: Modell Brünkerhof ......................................................................................................... 15
Abbildung 30: Modell Brünkerhof ......................................................................................................... 15
Abbildung 31: Brünkerhof - altes Gebäude ........................................................................................... 15
Abbildung 32: Brünkerhof - altes Gebäude ........................................................................................... 15
Abbildung 33: Brünkerhof - neues Gebäude ......................................................................................... 16
Abbildung 34: Brünkerhof - neues Gebäude ......................................................................................... 16
Abbildung 35: Blick von der Burg Medinghoven über den Konrad Adenauer Damm........................... 20
Abbildung 36: Luftbildaufnahme Stadtzentrum Brüser Berg ................................................................ 21
Abbildung 37: Projektübersicht Lageplan ............................................................................................. 27
Abbildung 38: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-26 und -27 ................................. 28
Abbildung 39: Bahnhof Duisdorf ........................................................................................................... 29
Abbildung 40: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-16 .............................................. 30
Abbildung 41: Fontainengraben ............................................................................................................ 31
Abbildung 42: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7318-15 .............................................. 32
Abbildung 43: Kreisverkehr – Brüser Damm, Hardthöhe, An der Haeschmaar - .................................. 33
Abbildung 44: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-32 .............................................. 34
Abbildung 45: Brünkerhof ..................................................................................................................... 35
Abbildung 46: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-29 .............................................. 36
Abbildung 47: Wohnbebauung an der Realschule Medinghoven......................................................... 37Seite 5 von 52
Abbildung 48: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7319-38 .............................................. 38
Abbildung 49: Am Dichbach .................................................................................................................. 39
Abbildung 50: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-24 .............................................. 40
Abbildung 51: Telekom Dome ............................................................................................................... 41
Abbildung 52: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7519-14 .............................................. 42
Abbildung 53: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-23 .............................................. 44
Abbildung 54: Wohnpark ...................................................................................................................... 45
Abbildung 55: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7518-13 .............................................. 46
Abbildung 56: Henriettenstraße............................................................................................................ 47
Abbildung 57: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-26 .............................................. 48
Abbildung 58: Gallwitz - Kaserne........................................................................................................... 49
Impressum: Stadtplanungsamt der Bundesstadt Bonn
Quellen der Abbildungen: Bundesstadt Bonn - Amt für Bodenmanagement und Geoinformation und
eigene AufnahmenSeite 6 von 52
6
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bonn
Hardtberg |
Ergänzende Abschluss-Dokumentation für die Jahre 1995-2012
1. Einführung
Mit der im Jahr 1949 getroffenen Entscheidung, Bonn zum provisorischen Sitz der Bundesregierung zu
machen, mussten die Stadt und ihre umliegenden Gemeinden innerhalb kürzester Zeit zahlreiche neue
Funktionen erfüllen. Damit einher ging die Aufgabe, die bauliche Infrastruktur für den neuen Regie-
rungssitz und seine Ministerien bereitzustellen sowie den entsprechenden Wohnraum für Mitarbei-
tende der Regierung zu schaffen. Dies setzte in der gesamten Region Umstrukturierungsprozesse in
Gang, die zu einer erheblichen Ausdehnung der Siedlungsflächen führten.
Bis zur kommunalen Neuordnung des Bonner Raums im Jahr 1969 wurden an den drei Standorten
„Neu- Tannenbusch“ im Bonn Norden, in der Siedlung „Heiderhof“ in der damals noch selbstständigen
Stadt Bad Godesberg sowie im „Finkenhof“ in der damaligen selbständigen Gemeinde Duisdorf, die
zum Zweckverband Hardtberg gehörte, neue Siedlungsbereiche erschlossen und baulich entwickelt.
Bereits 1964 wurden weitere potenzielle Entwicklungsbereiche im Rahmen eines städtebaulichen Gut-
achterverfahrens untersucht. In einem durch die Bundesrepublik Deutschland und das Land Nord-
rhein-Westfalen ausgelobten Wettbewerb setzte sich der Entwurf von Prof. Fritz Eggeling (Berlin)
durch.
Abbildung 1: Luftbildaufnahme HardtbergSeite 7 von 52
7
Abbildung 2: Modell Hardtberg
Dieser sah einen Siedlungsschwerpunkt mit Wohnraum für 20 000 Einwohner im heutigen Stadtbezirk
Hardtberg vor. Der in den Jahren 1965/68 entstandene „Gesamtaufbauplan“ hatte darüber hinaus das
Ziel, die Neubaugebiete in diesem Bereich mit den umliegenden alten Ortslagen zu einer städtebauli-
chen Einheit zu verbinden. Im Rahmen der kommunalen Neugliederung 1969 wurde die Planung na-
hezu ohne Veränderungen in die gesamtstädtische Planung übernommen.
Abbildung 3: Strukturelemente des Hauptneubaugebietes Brüser BergSeite 8 von 52
8
Ab 1969 wurde die Deutsche Bau- und Grundstücks AG (BauGrund), jetzt Deutsche Stadt- und Grund-
stücksentwicklungsgesellschaft (DSK), mit der Verfahrenssteuerung des Projektes Bonn-Hardtberg be-
auftragt, welches 1972 schließlich durch das Land Nordrhein-Westfalen als Entwicklungsgebiet nach-
dem Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) per Rechtsverordnung festgelegt wurde.
Im gleichen Jahr wurde die BauGrund als treuhänderischer Entwicklungsträger der Stadt Bonn für diese
Maßnahme und Treuhänder der Stadt Bonn beauftragt. Die stadtplanerischen und bauleitplanerischen
Aufgaben wurden dem von Prof. Eggeling gegründeten Planungsbüro „Hardtberg“, später „Gruppe
Hardtberg" übertragen.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen stellen ein besonderes Instrument des Planungs-, Bau- und
Bodenrechts zur Steuerung umfassender städtebaulicher Neuordnungen dar, welches 1971 mit dem
Städtebauförderungsgesetz eingeführt wurde. Für Entwicklungsmaßnahmen wurden nach damaliger
Rechtslage Rechtsverordnungen des Landes für das untersuchte Gebiet oder Teile davon auf Grund-
lage ausführlicher Voruntersuchungen erlassen.
Mit der besonderen Position, die den Kommunen dadurch verliehen wird und die man auch mit „Pla-
nung und Bauen in einer Hand“ umschreiben kann, ermöglicht die Entwicklungsmaßnahme eine zent-
rale Steuerung der Bodenordnung und Erschließung. Dies beinhaltet die Vorbereitung, Planung, Kon-
trolle und Durchführung aller Grundstücksgeschäfte. Zudem müssen für den Maßnahmenbereich zur
Steuerung der Entwicklung Bebauungspläne erlassen werden.
Abbildung 4: Brüser Berg, Gesamtaufbau, 1967, 26.500 Einwohner Zentrum mit „Rückgrat“Seite 9 von 52
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Abbildung 5: Entwickungsbereich Hardtberg
(Die Entwicklungsmaßnahme weicht von der Abgrenzung des Bezirks ab und nur die Flächen der Neuansiedlungen wurden als Entwicklungs-
maßnahmen aufgenommen s. Abb. Abgrenzung Stadtgebiet Hardtberg )
Im September 1995 wurde eine Dokumentation “30 Jahre Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg”
erstellt. Die nun vorliegende ergänzende Abschlussdokumentation baut auf dieser auf und soll Maß-
nahmen und Projekte dokumentieren, die nach der letzten Veröffentlichung stattgefunden haben und
in Verbindung mit dem ersten Bericht einen Bogen vom Anfang bis zum Abschluss der Maßnahme
spannen.
Im Zeitraum der mehr als 50 Jahre für Planung und Realisierung des Projektes andauerte, musste -
unter Beibehaltung der städtebaulichen Konzeption - die Entwicklung stetig den verschiedenen Fakto-
ren, wie der allgemeinen Wirtschaftslage, den aktuellen städtebaulichen Leitbildern, der Nachfrage
nach Wohnraum etc., angepasst werden.
Die grundsätzlichen Ideen von Prof. Eggeling, wie beispielsweise das den Brüser Berg als Hauptbauge-
biet durchziehende Rückgrat der Hauptfußgängerzone, blieben jedoch erhalten, unter anderem da dasSeite 10 von 52
10
Abbildung 7: Fußgängerzone Brüser Berg Abbildung 6: Fußgängerzone Brüser Berg
Grundnetz an technischer Infrastruktur frühzeitig festgelegt und bei Baubeginn der jeweiligen Hoch-
baumaßnahmen weitestgehend fertiggestellt war.
2. Ausgangslage
Abbildung 8:Historische Karte Hardtberg
2.1. Natur- und Stadträumliche Situation
Die topographische Situation des Bonner Stadtgebietes ist sowohl durch die Randlage an der Köln-
Bonner Bucht, als auch durch den Übergang in die mittelrheinische Berglandschaft gekennzeichnet.
Durch das Gebot der Erhaltung der charakteristischen Merkmale des Landschaftsraumes, war es ledig-
lich an wenigen Stellen gestattet, großzügige Ausweitungen der Siedlungsflächen vorzunehmen.
Auf der linksrheinischen Seite zählen hierzu vornehmlich die Flächen auf der sogenannten Oberter-
rasse.Seite 11 von 52
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Abbildung 9: Landschaftliche Gliederung
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bonn Hardtberg prägt aufgrund ihrer Lage im Übergangs-
bereich zwischen den historisch besiedelten Flächen der Rheinebene (Duisdorf, Lengsdorf, Endenich)
und den Hochflächen der Ville das Landschaftsbild an den vorspringenden Spornen des Hardtbergs und
des Brüser Bergs.
2.2. Städtebauliche Konzept und Zentrenbildung
Das zu Grunde liegende städtebauliche Konzept für die Entwicklungsmaßnahme Hardtberg war die
Bildung von mehreren Entwicklungszentren unterschiedlicher Größe. Diese sollten sich zum Teil an die
bestehenden Dorfkerne angliedern.
Die zunächst vorgesehene Entwicklung nach dem Leitbild „Urbanität durch Dichte“ und der damit vor-
gesehene Bau von Großwohnsiedlungen wurden, entsprechend der zeitgemäßen Paradigmenwechsel
in der Stadtentwicklungsplanung, durch kleinteiligere Bauformen abgelöst.
Der Erfolg der Entwicklungsmaßnahme basiert auf folgenden Leitsätzen:
Einbeziehung mehrerer Ortsteile mit einem jeweils zugeordneten Versorgungszentrum in das
Gesamtkonzept.
Die Schaffung bzw. Stärkung der Anbindung an die Bonner Innenstadt durch den Konrad-Ade-
nauer-Damm und dessen Anschlüsse an die B 56 (Rochusstraße), die Bundesautobahn 565 und
die L 261 (Provinzialstraße).
Die behutsame Einbindung der Entwicklungsmaßnahmen in den Naturraum.
Der Erhalt der bestehenden Dorfkerne als Identifikationspunkte.
Der Ortskern des Ortsteils Duisdorf wurde als Stadtbezirkszentrum ausgebaut. Darüber hinaus entwi-
ckelten sich kleinere Ortsteilzentren in Lengsdorf, im Finkenhof und in Medinghoven. Außerdem ent-
stand ein weiteres Zentrum im Rahmen der Besiedelung des Brüser Berges.Seite 12 von 52
12
Abbildung 11: Fußgängerzone RochusstraßeAbbildung 10: Fußgängerzone Rochusstraße
Abbildung 13: Lengsdorfer Hauptstraße
Abbildung 19: Ev.+Kath.Kirche Abbildung 20: Hauptfußgängerzone Brüser Berg Abbildung 21: Stadtteilbücherei im Stadtteilzentrum
Abbildung 12: Lengsdorfer Hauptstraße
Abbildung 17: Medinghoven Abbildung 18: MedinghovenAbbildung 16: Ev. Gemeindezentrum
Stadtteil Duisdorf
Stadtteil Lengsdorf
Stadtteil Finkenhof
Abbildung 14: Finkenhof Abbildung 15: Finkenhof
Stadtteil Medinghoven
Stadtteil Brüser BergSeite 13 von 52
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2.3. Nutzungen
Arbeitsplätze
Im Laufe der 50er Jahre wurden drei Ministerienstandorte mit rund 10.000 Arbeitsplätzen im Bereich
des Hardtbergs angesiedelt (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, Bundesministerium
für Ernährung und Landwirtschaft, Bundesministerium für Arbeit und Sozialordnung). Trotz des Weg-
zuges der Regierung nach Berlin, blieben diese drei Standorte erhalten.
Wohnen und notwendige ergänzende Nutzungen.
Die dadurch entstandenen Arbeitsplätze führten zu einer kontinuierlichen Nachfrage nach Wohnraum
und damit einer erheblichen Ausdehnung der besiedelten Flächen. Insgesamt entstanden bis 1995
6.420 Wohneinheiten für ca. 17.000 Einwohner mit zahlreichen Bildungs- und Sozial- und Versorgungs-
einrichtungen (s. „30 Jahre Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg“).
Bundesministerium für Arbeit und Soziales
Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft
Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Abbildung 22: Standorte der MinisterienSeite 14 von 52
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Abbildung 23:Übersicht Wohnsiedlungen
Abbildung 24: AbenteuerspielplatzAbbildung 25: Abenteuerspielplatz
Wohnsiedlungen:
Schulen + Freiraum/ Sportstätten:Seite 15 von 52
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Abbildung 29: Modell Brünkerhof
Abbildung 30: Modell Brünkerhof
Abbildung 27: Am SchickshofAbbildung 26: Am Schickshof
Abbildung 28: Am Schickshof
Trotz vieler Erfolge gab es auch Projekte, die nur in kleinen Schritten durchgeführt werden konnten.
Die Neugestaltung des Brünkerhof-Geländes nahm beispielsweise mehr als 30 Jahre in Anspruch.
Heute erinnert nichts mehr an den verfallenen Hof, um dessen Schicksal lange zwischen Befürwortern
einer Erhaltung und Restaurierung und den Interessenten für eine Neubebauung gerungen wurde.
2007 wurde der Neubau mit Wohnungen und Gewerbe fertiggestellt, wobei die bauliche Figuration
die ursprüngliche Hofanlage nachzeichnen sollte.
Abbildung 31: Brünkerhof - altes Gebäude Abbildung 32: Brünkerhof - altes GebäudeSeite 16 von 52
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Abbildung 34: Brünkerhof - neues Gebäude Abbildung 33: Brünkerhof - neues Gebäude
2.4. Verkehrserschließung
Der Entwicklungsbereich Hardtberg wurde über die Autobahn A 565, die ihn östlich tangiert und teil-
weise durchläuft, an das regionale Verkehrsnetz angeschlossen; die westlichen Gebiete sind zudem
über die Bundesstraße B 56 ebenfalls regional angebunden. Diese Anschlüsse stellen die wichtigsten
Verkehrsverbindungen zur Bonner City und den übrigen Stadtteilen dar.
Im nordwestlichen Bereich des Stadtbezirks unterhält die Deutsche Bahn an der Eisenbahnlinie Bonn-
Euskirchen die Haltepunkte „Duisdorf“ und "Helmholtzstraße". Eine Stadtbahnlinie, die sowohl die Mi-
nisterien als auch die Zentren anfährt, ist seit langem in Planung („Westbahn“, früher „Hardtberg-
bahn“). Die „Westbahn“ stellt einen wichtigen Baustein, für die Mobilitätswende dar. Daher wurde die
Verwaltung im Jahr 2015, mit der Erstellung einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Im Zuge dieser soll-
ten verschiedene Varianten der „Westbahn“ geprüft werden. Insgesamt entstanden im Rahmen der
Machbarkeitsstudie fünft Varianten. Daraufhin hat der Rat der Bundesstadt Bonn eine Variante der
Trassenführung beschlossen und somit die Verwaltung beauftragt, diese planerisch weiter auszuarbei-
ten (siehe DS. 201001).
2.5. Grundlagen der Realisierung
Die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen dieser Größenord-
nung sind mit vielschichtigen rechtlichen, sozialen, wirtschaftlichen und technischen Fragestellungen
verknüpft. Die Beteiligten eines solchen Vorhabens müssen nicht nur die organisatorischen Vorausset-
zungen für die komplexen Abwägungsprozesse im Vorfeld bereitstellen, sondern auch eine kontinuier-
liche Planung und Koordinierung aller Ausführungsmaßnahmen für den gesamten Umsetzungszeit-
raum gewährleisten. Die enge und zeitlich abgestimmte Zusammenarbeit verschiedener Fachbereiche
und Betriebe über einen so langen Zeitraum hinweg erfordert ein äußerst komplexes Management der
Aufgaben und ihrer Verteilung.
Daraus leitet sich eine Folge von Arbeitsschritten und Entscheidungen ab, die im Grundsatz für alle
Maßnahmen räumlicher Entwicklung ab einer bestimmten Größenordnung gelten:
1. Schritt: Definition der entwicklungspolitischen Ziele auf Basis der Regional- und Landespla-
nung sowie der vorbereitenden Bauleitplanung / Flächennutzungsplanung.
2. Schritt: Bewertung und Strukturierung der Vorgaben durch Bestandsaufnahme, Analyse
und Formulierung der materiellen Rahmenbedingungen.
3. Schritt: Städtebauliche Programmformulierungen und Testentwürfe.
4. Schritt: Städtebaulicher Rahmenplan und Schaffung von Planungsrecht.Seite 17 von 52
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5. Schritt: Absteckung des Zeitrahmens und die Festlegung der Realisierungsabschnitte in Ver-
bindung mit Grunderwerb, Erschließung und Prioritätensetzung der Nutzungsansprüche.
Ausschlaggebend für die Kalkulation des zeitlichen Rahmens sind insbesondere der Grunderwerb, die
äußere Erschließung für die Heranführung der gesamten technischen Infrastruktur einschließlich des
Verkehrs sowie die Einbeziehung politischer Entscheidungsvorgänge mit ihren spezifischen Zeithori-
zonten. Dabei ist das allgemeine Gebot der zügigen Durchführung der Maßnahme zu beachten, was
allerdings aufgrund der umfangreichen Prozesse zur Neuordnung von Eigentumsverhältnissen nicht
ohne Herausforderungen ist. Wichtig ist dabei, dass die Umsetzung des gesamten Prozesses auf Kon-
sens beruht, um mögliche Enteignungen zu vermeiden.
Das Entwicklungsgebiet wurde bereits seit 1965 vom Land Nordrhein-Westfalen und seit 1972 im Rah-
men des Städtebauförderungsgesetzes (StBauG) finanziell gefördert. Seit 1979 wurde die Durchfüh-
rung der Entwicklungsmaßnahme durch Erlöse aus Grundstücksverkäufen der neugeordneten Bau-
grundstücke finanziert.
Bei der Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg galt es, das Organisationsdreieck (Stadt Bonn – Ent-
wicklungsträger BauGrund – Planung durch die Gruppe Hardtberg) durch effektive Aufgabenverteilung
und Koordinierung in seiner Funktionsfähigkeit optimal auszurichten. Der Entwicklungsträger war ne-
ben der Vorbereitung und Durchführung der Bodenordnung und Erschließung auch für die Koordinie-
rung der Maßnahmenbeteiligten sowie die Finanzierung und Vermarktung der baureifen Grundstücke
verantwortlich. Dazu gehörte auch die Endabwicklung und Abrechnung der Maßnahme u. a. durch
Übertragung der öffentlichen Flächen an die Stadt Bonn sowie die Ausarbeitung der Unterlagen für die
Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Im Einzelnen handelte es sich schwerpunktmäßig um die folgenden
Arbeitsschritte:
Bodenordnung
Treuhänderischer Erwerb einschließlich des Austausches von Grundstücken und der Ersatz-
landbeschaffung der für die Bodenordnung erforderlichen Grundstücke.
Freimachung der im Entwicklungsgebiet liegenden Flächen, einschließlich Abbruch und Altlas-
tenbeseitigung, Feststellung von Entschädigungsleistungen und Stellungnahmen zu Abwen-
dungsvereinbarungen.
Verwaltung und Bewirtschaftung des erworbenen Grundbesitzes bis zur Veräußerung.
Ausarbeitung der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Bedingungen, zu denen die
neugebildeten Baugrundstücke zu veräußern und zu vergeben waren.
Auftragserteilung zur Vermessung der neu gebildeten Grundstücke.
Veräußerung einschließlich Tausch von Grundstücken sowie die Einräumung von Grundstücks-
rechten und Ersatzlandbeschaffung für landwirtschaftliche Betriebe.
Koordinierung der Hochbauvorhaben im Entwicklungsgebiet.
Überwachung der Übereinstimmung der Vorhaben mit den planerischen Zielen; Überwachung
von sonstigen vertraglichen Absprachen, die die Baudurchführung und Finanzierung betrafen.
Ordnungs- und Erschließungsstrukturmaßnahmen
Vergabe von Aufträgen an Dritte für Fachgutachten und Sonderplanungen insbesondere zu
Beginn des Verfahrens (u.a. Gutachten über den Baugrund des Siedlungsgebietes Hardtberg,
Voruntersuchung des öffentlichen Nahverkehrs im Raum Bonn/Duisdorf, Vorentwurf zur Lini-
enführung der Hardtbergbahn/Westbahn, geologische, klimatologische und biologisches Gut-
achten für das Planungsgebiet Hardtberg, Landschaftsaufbau und landschaftliche Eingliede-
rung des Planungsgebietes Hardtberg, Gutachten zur Gewerbe- und Einzelhandelsplanung
Duisdorf Hardtberg).Seite 18 von 52
18
Ausschreibung von städtebaulichen Ideen-, Realisierungs- und Investorenwettbewerben so-
wie Gutachterverfahren.
Begleitung aller Maßnahmen der inneren und äußeren Erschließung, bei der Ausschreibung,
Vergabe, Überwachung, Koordinierung und Abrechnung der Ingenieurleistungen für Vermes-
sung und Tiefbau bis einschließlich Übergabe der fertiggestellten Anlagen an die jeweiligen
Fachämter der Stadt.
Koordinierung aller Versorgungsträger und deren Überwachung.
Mitwirkung bei der Umsetzung der Bauleitplanung, insbesondere bei Ausschreibung und
Vergabe der Baugrundstücke sowie der Entwicklung von Vermarktungsstrategien.
Ermittlung, Aufbereitung und Fortschreibung des Mittelbedarfs für die mittelfristige, mehrjäh-
rige Finanzplanung der Stadt einschließlich der kalkulierten Endfinanzierung.
Erstellung des jährlichen Maßnahmen- und Finanzierungsprogramms für den Haushalt der
Stadt sowie der haushaltsmäßigen Abstimmungen, insbesondere zum jeweiligen Haushaltsab-
schluss.
Ausarbeitung, Begründung und Vorlage von förderrechtlichen Anträgen zwecks Anerkennung
durch die Bewilligungsbehörde.
In der „Deutsche Bau- und Grundstücks AG (BauGrund)“, die später mit der „Deutsche Stadt- und
Grundstücksentwicklungsgesellschaft (DSK)“ verschmolzen wurde, hatte die Stadt Bonn über Jahr-
zehnte einen verlässlichen Partner.
Zusammen mit dem Entwicklungsträger trugen die unterschiedlichsten Fachverwaltungen zum Gelin-
gen der Entwicklungsmaßnahme bei. So mussten u.a. flächendeckend Bebauungspläne durch die Ver-
waltung aufgestellt und fachliches Know-how u.a. bei den Erschließungsanlagen, Umweltbelangen etc.
eingebracht werden. Aber auch die Erteilung der Genehmigungen nach § 144 BauGB wurde durch die
Verwaltung bearbeitet und erteilt, wobei teilweise circa 200 bis 300 Rechtsvorgänge pro Jahr bearbei-
tet wurden. Die verwaltungsinterne Koordinierung erfolgte durch das Stadtplanungsamt der Stadt
Bonn.
Maßgeblich am Erfolg beteiligt waren die politischen Entscheidungsträger, welche über den gesamten
Zeitraum die Entwicklung begleiteten und unterstützten.
3. Das Gebiet
Mit ursprünglich 746 ha zählt die Entwicklungsmaßnahme Hardtberg zu den größten umgesetzten
Maßnahmen der Bundesrepublik.
Der Abgrenzung des Gebietes sind umfangreiche Untersuchungen des damaligen Zweckverbandes
Hardtberg vorausgegangen. Die Festlegung des förmlichen Entwicklungs- und der Anpassungsgebiete
sind das Ergebnis der Voruntersuchungen über die Notwendigkeiten der beabsichtigten, erkennbaren
und in einem absehbaren Zeitraum durchführbaren Entwicklungsziele. Die Eingrenzung der Anpas-
sungsgebiete mit rund 700 größtenteils bebauten Grundstücken erfolgte soweit in diesen Gebieten
Ordnungsmaßnahmen anstehen im Sinne einer Anpassung an die vorgesehene Entwicklung.
Rechtlich wirksam wurde die Grenzziehung – nach Prüfung der Vorgaben durch die Landesbehörden
und Erlass der Rechtsverordnung der Landesregierung – durch Beschluss des Rates der Stadt Bonn.Seite 19 von 52
19
3.1. Größe des Entwicklungsgebietes
Der Entwicklungsbereich Bonn-Hardtberg unterlag in den Jahrzehnten seit seiner Entstehung mehr-
fachen Veränderungen, welche die Gebietskulisse betrafen. Im Zeitpunkt der Festlegung der Rechts-
verordnung 1972 umfasste er ca. 760 ha. Veränderungen resultierten aus der förmlichen Entlassung
von Teilflächen nach der jeweiligen Umsetzung.
Dies bedeutet, dass die besonderen rechtlichen Rahmenbedingungen in den entlassenen Bereichen
dann nicht mehr fortwirkten. Jeweils 1975 und 1979 wurden Teile von Ückesdorf förmlich aus der
Maßnahme entlassen, die in der Maßnahme verbleibende Fläche verringerte sich somit um ca. 44 ha
auf etwa 716 ha. 1979 erfolgte eine weitere Entlassung von Bereichen im Hardtbergwald von weiteren
ca. 118 ha. Im Jahr 1991 wurden dann umfangreiche Teilbereiche von mehreren hundert Hektar ent-
lassen, unter anderem Gebiete in Medinghoven und Flächen im Bereich der Gemeinde Alfter. Zuletzt
erfolgte im Jahr 2001 eine weitere Entlassung von Flächen südlich des Konrad-Adenauer-Damms und
zusammenhängend bebaute Bereiche im Duisdorfer Oberdorf. Durch diese erneute Anpassung ver-
blieben nur noch geringe Teil des anfänglichen Gebiets unter den besonderen Regelungen durch die
Maßnahme. Die Aufhebung der Maßnahme erfolgte ebenfalls per Rechtsverordnung mit Ablauf des
31. Dezember 2009.
3.2. Teilgebiete des Entwicklungsgebietes
Die Unterschiedlichkeit der Teilabschnitte definiert sich weniger über die Größe als über ihre jeweili-
gen Funktionen. Grob lassen sich die Teilgebiete zum einen in Siedlungsgebiete und zum anderen in
Grün- und Waldflächen bzw. landwirtschaftlich genutzten Flächen (Hardtbergwald/Derletal und Wald-
friedhof) einteilen.
Die Siedlungsbereiche auf die hier im weiteren genauer eingegangen werden soll unterscheiden sich
in Siedlungsbereiche durch
neu angelegte Baugebiete wie Medinghoven, Brüser Berg und große Teile von Ückesdorf .
Ergänzungen von Ortsteile mit historischen Gebäuden und gewachsenen Strukturen (wie
Duisdorf und Lengsdorf).
3.3. Neubaugebiet Medinghoven
Die Erschließung des Neubaugebiets Medinghoven begann 1967 als erste größere Umsetzung der städ-
tebaulichen Entwicklungsmaßnahme und sah die Entwicklung eines Wohngebiets für etwa 5.000 Ein-
wohner*innen vor. Nach 10 Jahren konnte diese Maßnahme mit der Fertigstellung der letzten Woh-
nungsbauten im Wesentlichen abgeschlossen werden.
Die stadträumliche Situation von Medinghoven ist geprägt durch einen leicht nach Norden geneigten
Hang, der an der Südseite auf der Hangoberkante durch den Rand des Hardtbergwaldes begrenzt wird.
Die Burg Medinghoven mit dem umgebenden Parkgelände im nördlichen Talbereich fungiert als städ-
tebaulicher Blickpunkt. Der am Nordrand des Wohngebietes verlaufende Konrad-Adenauer-Damm er-
schließt den Siedlungsbereich verkehrlich und verbindet Medinghoven mit dem Umland, stellt aber
auch eine Zäsur zu angrenzenden Ortsteilen dar. Insgesamt sind in dem Bereich 3 Schulanlagen mit
überörtlichem Einzugsbereich errichtet worden.
Die städtebauliche Konzeption ist durch stark gliederte, maximal siebengeschossige Gebäude mit je-
weils ca. 80 Wohnungen gekennzeichnet. Die einzelnen Gebäudeblöcke umschließen nach Süden ori-
entierte Wohnhöfe mit Spielanlagen für Kleinkinder und stellen somit halböffentliche Bereiche dar.
Jedem Gebäudeblock ist außerdem nach Norden hin ein gestaffelter Garagenhof mit unmittelbarerSeite 20 von 52
20
Anbindung an das innere Straßennetz zugeordnet, der die Hanglage ausnutzt. Diese mehrgeschossige
Mittelstruktur vom Neubaugebiet wird auf seiner West- und Ostseite durch Baugebiete mit Reihen-
und Einfamilienhäusern ergänzt, die zum Hardtbachtal (B56/ mit Lärmschutz) und Derletal hin orien-
tiert sind.
Unmittelbar am Waldrand wurde ein Abenteuerspielplatz einschließlich eines Spielhauses mit breitem
Angebot für spielerische Aktivitäten angelegt. Die von den Straßen getrennten Fußwege verlaufen in
süd-nördlicher Richtung. Diese verbinden die Wohngebiete mit dem Kindergarten, einer Grundschule,
einem Kirchenzentrum und der zentral gelegenen Ladenzeile. Zwei Fußgängerbrücken ermöglichen die
Überquerung des Konrad-Adenauer-Damms in Richtung Talbereich (Schulanlagen und Park an der Burg
Medinghoven). Auf dieser Seite der Haupterschließungsstraße befindet sich im Randbereich des Parks
an der Burg auch eine große Sportanlage mit mehreren Plätzen.
3.4. Neubaugebiet Brüser Berg
Das Baugebiet Brüser Berg stellt mit ca. 10.000 Einwohner*innen innerhalb der Entwicklungsmaß-
nahme den städtebaulichen Schwerpunkt der Gesamtmaßnahme dar. Dieses Teilgebiet befindet sich
auf der fast ebenen Oberterrasse über der Kölner Bucht.
Die geographische Mitte des Baugebietes ist nach Prof. Eggelings Entwurf auch durch die größte bau-
liche Dichte gekennzeichnet. Gleichzeitig wird hier eine starke Nutzungsmischung erreicht. Je weiter
man in die Randbereiche des Gebietes vorstößt, desto stärker dominiert der Anteil der reinen Wohn-
bebauung.
In den Bereichen hoher Dichte dominiert der Geschossbau mit halboffenen Hofformen in drei- bis vier-
geschossiger Bauweise, hier liegt auch die zentrale, autofreie Erschließungsachse des Stadtteils. In den
Randzonen öffnet sich die Bebauung. Hier stehen überwiegend gestaffelte, zeilenartige Gebäudetypen
und freistehende Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.
Neben einem Schulzentrum mit Haupt-, Realschule und Gymnasium sind alle sonstigen öffentlichen
und sozialen Versorgungseinrichtungen vorhanden, die für einen eigenständigen, in sich geschlosse-
nen Stadtteil erforderlich sind.
Abbildung 35: Blick von der Burg Medinghoven über den Konrad Adenauer DammSeite 21 von 52
21
Die beiden Teilbereiche Medinghoven und Brüser Berg sind jeweils von einer Architektursprache ge-
prägt, die den Baustil ihrer Epoche repräsentieren. Während die Geschossbauten in Medinghoven
durch einen einzelnen Bauträger im einheitlichen Elementbausystem entstanden sind und in kurzer
Zeit errichtet wurden, ist der Brüser Berg durch eine größere architektonische Vielfalt gekennzeichnet.
Die einzelnen, relativ kleinen Baugruppen mit maximal 200 Wohneinheiten wurden von einer Vielzahl
verschiedener Architekturbüros in unterschiedlicher Ausformung entworfen. Hierdurch entstand eine
heterogene Stadtstruktur.
Ortsteilzentrum Brüser Berg
Schon die ersten Planungen für den Brüser Berg, der mit knapp 10.000 Einwohner*innen die Größe
einer Kleinstadt besitzt, beinhalteten einen zentralen Ort, der als städtischer Treffpunkt für das Ver-
weilen und Vergnügen dienen sollte. Sowohl die katholische wie auch die evangelische Kirchenge-
meinde vor Ort griffen diesen Gedanken auf und entschlossen sich an diesem Ort ein gemeinsames
ökumenisches Zentrum zu errichten. Auf diese Weise entstand eine erste kommunikative Einrichtung.
Darüber hinaus wollten beide Kirchen ursprünglich nicht nur ihren jeweils eigenen Kirchenraum als
Stätte des Gottesdienstes errichten, sondern auch eigene Angebote im sozialen Bereich schaffen. Ba-
sierend auf diesem Grundstein entstand in den Folgejahren ein Stadtteilzentrum für den Brüser Berg,
dem neben der Stadtbibliothek auch eine weitere Kindertagesstätte angegliedert wurde.
Heute bildet das Ortsteilzentrum eine Art Schlussstein im Gesamtkonzept des Brüser Berges und ist,
wenn man es denn so sehen möchte, der städtebauliche Höhepunkt in der Gesamtanlage, mitten im
Zentrum des Siedlungsbereiches und der fußläufigen Erschließung.
3.5. Neubaugebiet Ückesdorf
Ückesdorf ist mit ca. 35 ha das kleinste Teilgebiet in der Entwicklungsmaßnahme. Bis in die Mitte der
1980er Jahre zählte es jedoch noch zu den größeren, in sich geschlossenen Neubaugebieten im Bonner
Stadtgebiet und war ausschließlich für den Bau von Eigenheimen vorgesehen. Wenige Jahre später,
seit Anfang der 1990er Jahre, entstanden nördlich und westlich der vorhandenen Ortslage von Ückes-
dorf Einfamilienhäuser in unterschiedlichster Bauweise (freistehende, Doppelhäuser, Reihenhäuser,
Atriumhäuser) für ca. 800 Einwohner*innen.
Abbildung 36: Luftbildaufnahme Stadtzentrum Brüser BergSeite 22 von 52
22
3.6. Naherholungsgebiete Derletal, Hardtbergwald, Kottenforst
Die Wohngebiete sind durch die Waldgebiete auf dem Hochplateau naturräumlich nach Süden hin be-
grenzt. Die Gebiete auf der Hardthöhe und auf dem Brüser Berg werden außerdem durch den Ein-
schnitt des Derletals topographisch gegliedert. Im Zuge der Entwicklung wurde die Landschaft um drei
kleine Stauseen und eine Kleingartenanlage ergänzt, darüber hinaus aber naturnah belassen. In den
Randlagen sind dem Erholungsgebiet einige größere Spiel- und Sportanlagen angegliedert.
Die Naherholungsgebiete können durch das neu entwickelte Wegenetz unmittelbar zu Fuß oder mit
dem Fahrrad von den Wohngebieten aus erreicht werden.
3.7. Waldfriedhof Kottenforst
Am Rande des Kottenforstes, begleitet von den landschaftlich reizvollen Tälern von Olligs- und Schloss-
bach, entstand ein neuer Friedhof, der die seinerzeit erschöpften Kapazitäten der kleinen Friedhöfe in
den alten Ortsteilen ergänzt. Eine neue Friedhofskapelle, die in die Gebäude eines ehemaligen Bau-
ernhofes integriert ist, bestimmt den Eingangsbereich der Gesamtanlage. Der Friedhof sollte in seinem
geplanten Endzustand eine Gesamtfläche von circa 9 ha umfassen und somit Platz für bis zu 3.000
Gräber bieten. Aufgrund der Beerdigungszahlen und Änderungen in der Bestattungskultur ist dieser
Platzbedarf aktuell nicht nötig und eine Erweiterung derzeit nicht mehr vorgesehen. Dementspre-
chend ist der Waldfriedhof nur auf einer Größe von circa einem Drittel der ursprünglich geplanten
Anlage umgesetzt worden.
4. Finanzierung
Seit den ersten Bewilligungen von Städtebaufördermitteln des Landes Nordrhein-Westfalen für das
Gebiet im Jahr 1965, also noch vor der förmlichen Festlegung als Entwicklungsgebiet, bis zum Ab-
schluss der Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg am 31.12.2009 (mit einer anschließenden drei-
jährigen Abwicklungsphase bis 31.12.2012, um begonnene Maßnahmen abzuschließen) wurden nach
der Schlussabrechnung Ausgaben mit einem Volumen von rd. 239 Mio. Euro getätigt. Gleichzeitig er-
zielte die Entwicklungsmaßnahme in diesem Zeitraum Einnahmen von ca. 170 Mio. Euro, so dass sich
eine Rentierlichkeit der Maßnahme von rund 73,5 % ergibt. Die unrentierlichen Kosten von insgesamt
rd. 63 Mio. € haben die Zuwendungsgeber Bund/Land (85 %) und Stadt (15 %) folglich in Höhe von rd.
52 Mio. € (Bund/Land) bzw. rund 11 Mio. € (Stadt) getragen.
4.1. Ausgleichsbeträge in der Entwicklungsmaßnahme Hardtberg
Wer heute, mehr als vier Jahrzehnte nach Beginn der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Hardt-
berg durch diesen lebhaften, praktisch in Gänze neu entwickelten Bonner Stadtbezirk wandert, dem
fällt es vermutlich schwer, sich den ursprünglichen Zustand vorzustellen. Überall sind neue Wohnun-
gen, neue Arbeitsplätze, neue Straßen und neue Ortsteile entstanden.
Über 63 Millionen Euro an Städtebaumitteln sind von Bund, Land und Stadt in die Entwicklungsmaß-
nahme Hardtberg eingebracht worden. Weitere Millionenbeträge wurden aus sonstigen öffentlichen
Förderungsprogrammen für Gemeinbedarfseinrichtungen und Infrastrukturmaßnahmen aufgewandt.
Damit wurden Straßen wie der Konrad-Adenauer-Damm, die Erschließung neuer Baugebiete mit Stra-
ßen, Wasser und Abwasser, sowie Wohnumfeld Beruhigungsmaßnahmen finanziert, konnten Wohn-
oder Gemeinbedarfseinrichtungen – wie beispielsweise der Bürgerpark Derletal, das Freibad Hardt-
berg, das Ortsteilzentrum Brüser Berg, das Kulturzentrum in Duisdorf und der Waldfriedhof in Ückes-
dorf – umgesetzt werden.
Diese mannigfaltigen öffentlichen Investitionen waren Anstoß für private Baumaßnahmen in Milliar-
denhöhe.Seite 23 von 52
23
Das waren wesentliche Voraussetzungen, um den Stadtbezirk Hardtberg zu einem attraktiven Standort
für Wohnen und Arbeiten und zu einem begehrten Bonner Lebensraum werden zu lassen.
Warum Ausgleichsbeträge?
Das Baugesetzbuch bestimmt, dass in einem förmlich festgelegten Gebiet der aufgrund öffentlicher
Stadtentwicklungsmaßnahmen von Eigentümern erzielbare Grundstücksmehrwert über Ausgleichsbe-
träge an die Stadt zurückfließen muss (§ 166 BauGB). Sollten allerdings im Bereich einer Entwicklungs-
maßnahme Einnahmeüberschüsse erzielt werden, so sind diese an die Eigentümer im Entwicklungsbe-
reich zu verteilen. An diese Gesetzesbestimmung ist jede Gemeinde gebunden.
Die Grundstückswerte im Stadtbezirk Hardtberg sind überdurchschnittlich gestiegen. Das ist ein Zei-
chen für die nachhaltig hohe Attraktivität dieses Stadtbezirks. Wie begehrt Duisdorf und der Stadtbe-
zirk Hardtberg sind, kann man an der Entwicklung des Bodenpreises ablesen. 1973 zahlte man im
Duisdorfer Oberdorf für einen Quadratmeter Bauland einschließlich der Erschließungskosten 115,-DM.
In 2023, nachdem die mit Steuergeldern (vor-)finanzierten Entwicklungsmaßnahmen abgeschlossen
sind, bekommt man im freien Erwerb hier kaum Bauland unter €500-600,-/m² einschließlich der Er-
schließungskosten.
Die unrentierlichen Kosten von ca. 63 Millionen Euro werden den Finanzierungssaldo („Verlust“) von
Bund, Land und Stadt für die Maßnahmen am Hardtberg ergeben – dies jedoch ohne Betrachtung der
fälligen Ausgleichsbeträge. Die Ausgleichsbeiträge (entsprechen den Grundeigentümeranteilen für
den zugefallenen Bodenwertgewinn) waren deswegen unverzichtbar, auch wenn sie nur begrenzt zur
Refinanzierung dieser öffentlichen Vorleistungen beigetragen haben und werden in der Folge näher
erläutert.
Diese ähneln den Erschließungs- und Kanalbeiträge, die jeder Grundstückseigentümer bezahlt und als
„Rückzahlungen“ an die Gemeinde oder den jeweiligen Entwicklungsträger für die vorfinanzierten Kos-
ten des Straßenbaus und des Kanalbaus fungieren. Ausgleichsbeträge funktionieren ähnlich. Auch hier
gilt, dass die Alteigentümer, die ihr Grundstück in einem Entwicklungsgebiet haben, nicht besser, aber
auch nicht schlechter dastehen sollen als ohne Entwicklungsmaßnahme. Die Ausgleichsbeträge wer-
den jedoch anders berechnet.
Wer musste (nicht) zahlen?
Von Ausgleichsbeträgen waren Grundstückseigentümer nicht mehr betroffen, die ihr Grundstück erst
nach der Neuordnung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme vom Entwicklungsträger erworben ha-
ben. Außerdem fielen Ausgleichsbeträge nur bei Alteigentümern von Grundstücken an, deren Grund-
stück in dem förmlich festgelegten Entwicklungsgebiet lag und wenn die Wertsteigerung des Grund-
stücks auf die öffentlichen Maßnahmen im Entwicklungsbereich zurückzuführen war.
Neben der zumindest teilweisen Rückzahlung der öffentlichen Vorfinanzierung wurde so vermieden,
dass Alteigentümer gegenüber jenen, die im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme ihre Grundstücke
nur zum „Anfangswert“ (entwicklungsunbeeinflusster Wert)) verkaufen konnten oder mussten, einen
„unverdienten“ Zugewinn hatten.
4.2. Der Ausgleichsbetrag
Der Ausgleichsbetrag war nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme zu entrichten, der durch die
Aufhebung der Rechtsverordnung mit Ablauf des 31. Dezember 2009 erfolgte. Gleiches gilt für die Vor-
gängerrechtsverordnungen, aufgrund derer Teilbereiche der Entwicklungsmaßnahme aufgehoben
wurden. Bei der Ermittlung des individuellen Ausgleichsbetrags wurde nur die besondere Bodenwert-
steigerung erfasst, die ausschließlich aufgrund der Entwicklungsmaßnahme seit dem 16. DezemberSeite 24 von 52
24
1972 eingetreten ist. Erfasst wurde nur die Wertsteigerung des Bodens, der Wert auf dem Grundstück
stehender Gebäude ist für Ausgleichsbeträge nicht zu berücksichtigen.
Ausgangspunkt der Ausgleichsbetragsberechnung ist der sogenannte Anfangswert. Das ist eine Fort-
schreibung des Bodenwertes, wie er ohne Entwicklungsmaßnahme, aber unter Berücksichtigung der
allgemeinen Preissteigerungen zum Zeitpunkt des Abschlusses ist. Diesem Anfangswert wird der soge-
nannte Endwert gegenübergestellt. Er wurde zum Zeitpunkt der Entlassung aus dem Entwicklungsge-
biet unter Berücksichtigung der Entwicklungsmaßnahme ermittelt.
Die Bewertung erfolgt nach den gesetzlich festgelegten Grundsätzen für die Wertermittlung (vgl. Bau-
gesetzbuch, Wertermittlungsverordnung, Immobilienwertermittlungsverordnung). Dabei werden alle
wertbeeinflussenden Merkmale berücksichtigt, die den Wert eines Grundstücks mitbestimmen.
Eine wichtige Grundlage waren die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Entwicklungs-
bereich Hardtberg ermittelten durchschnittlichen Lagewerte bzw. besonderen Bodenrichtwerte i.S.
von § 196 Abs. 1 BauGB im Anfangswertniveau sowie die Lagewerte im Endwertniveau aufgrund punk-
tuell erstellter Gutachten. Diese Anfangs- und Endwerte wurden jährlich fortgeschrieben. Der aus der
Differenz von End- und Anfangswert errechnete Ausgleichsbetrag ist keine anteilige Kostenberech-
nung wie bei den Erschließungsbeiträgen, sondern die sich aus der Maßnahme ergebende Bodenwer-
terhöhung für das jeweilig betroffene Grundstück. Bei dieser Wertgegenüberstellung und -berechnung
sind folgende Faktoren wesentlich:
Nutzungsvorteil,
Erschließungsvorteil,
Infrastrukturvorteil.
Sie sind jeweils einzeln für jedes Grundstück festzustellen, zu bewerten und einzeln oder in Kombina-
tion in die Ausgleichsbetragsermittlung einzubeziehen (§ 154 BauGB).
4.3. Nutzungsvorteil
Neben der Lage eines Grundstückes ist das Maß und die Art der möglichen baulichen Nutzung für des-
sen Wert ausschlaggebend. Die Möglichkeiten der baulichen Nutzung bestimmen die wirtschaftliche
Verwertbarkeit des Bodens und damit auch den Preis. Es ist ein bedeutender geldwerter Vorteil, wenn
man anstelle eines einstöckigen Einfamilienhauses auf demselben Grundstück z.B. ein mehrgeschossi-
ges Wohn- und Geschäftshaus errichten darf.
Solche von der städtebaulichen Entwicklung bestimmten baurechtlichen Wertsteigerungen ergeben
sich, wenn bestehende Bebauungspläne im Entwicklungsbereich unter entwicklungspolitischen Ge-
sichtspunkten geändert, d.h. höherwertige, erweiterte Grundstücksnutzungen ermöglicht werden. Die
Entwicklungsziele finden in den Bebauungsplänen ihren Niederschlag. Die Bebauungspläne sind
Grundlage für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme.
4.4. Erschließungsvorteil
Die gesetzlichen Bestimmungen besagen, dass neben dem Ausgleichsbetrag im Rahmen einer städte-
baulichen Entwicklungsmaßnahme kein zusätzlicher Erschließungsbeitragsbescheid ergehen darf. Der
Ausgleichsbetrag beinhaltet auch den Erschließungsvorteil.
Nach dem Baugesetzbuch, dem Kommunalabgabengesetz und der Erschließungsbeitragssatzung der
Stadt Bonn sind außerhalb eines Entwicklungsgebietes für alle Grundstücke die anteiligen Erschlie-
ßungskosten der Stadt zu erstatten, auch Maßnahmen wie Lärmschutzvorrichtungen und innerörtliche
Grünanlagen sind beitragspflichtig.Seite 25 von 52
25
Außerhalb des Entwicklungsbereiches lag im Stadtbezirk Hardtberg der Erschließungskostenanteil zum
damaligen Zeitpunkt zwischen DM 40,- und DM 90,- je qm Grundstücksfläche.
Insoweit von den Alteigentümern für die Grundstücke im Entwicklungsgebiet im Vorhinein noch keine
Erschließungsbeiträge geleistet wurden oder die Erschließung erst zum Teil abgerechnet worden war,
ergibt sich daraus ein Vorteil gegenüber den anderen Eigentümern. Dieser Vorteil war bei der Aus-
gleichsbetragsermittlung zu berücksichtigen.
4.5. Infrastrukturvorteil
Weit über 100 Millionen Euro öffentliche Mittel sind in den Ausbau des Entwicklungsgebietes investiert
worden. Zu den zentralen Infrastrukturmaßnahmen im Bereich des Entwicklungsgebietes, die ohne
dieses städtebauliche Entwicklungsprogramm nicht erfolgt wären, gehören unter anderem:
Eine Verbesserung der Verkehrserschließung über die Neuanlage von Straßen wie beispiels-
weise Derlestraße, Heilsbachstraße, Auf dem Kirchbüchel, Hardtbergstraße
Die Umgestaltung der Rochusstraße mit den angrenzenden verkehrsberuhigten Zonen und
Platzanlagen
Die Wohnumfeld Verbesserungsmaßnahmen mit neugestalteten öffentlichen Verkehrsflä-
chen, Grünzonen, kleineren Platzanlagen und Spielplätzen
Die umfassende Neugestaltung des Derletals als Grün- und Parkfläche mit Fuß- und Radwege-
verbindungen zum Oberdorf, zum Ortskern und zu den angrenzenden Ortsteilen
Die Erweiterung des Angebotes gut erreichbarer öffentlicher Parkplätze sowohl im Gebiet der
Geschäfts- und Dienstleistungseinrichten als auch im Freizeitbereich
4.6. Kürzungsfaktoren / Abschläge bei der Ausgleichsbeitragsermittlung
Soweit Grundstückseigentümer anstelle des Entwicklungsträgers Aufwendungen erbracht haben, die
der Erreichung des Entwicklungszieles dienten, sind diese zu Gunsten des Grundeigentümers bei der
Ausgleichsbetragsermittlung berücksichtigt worden.
Ferner wurden Abschläge berücksichtigt, wenn im Einzelfall durch die Entwicklungsmaßnahme eine
objektive Verschlechterung des Lagewertes, d.h. eine Reduzierung des Grundstückswertes eingetreten
ist (z.B. durch neu entstandene, erhebliche Lärmquellen oder ähnliches).
5. Projektsteuerung und Koordination des Verfahrens
Die angeführten vielfältigen Aufgaben verdeutlichen, dass eine städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme, insbesondere in der vorliegenden Größenordnung, ein umfassendes Geschehen mit zahlrei-
chen und sehr unterschiedlichen Beteiligten ist. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bonn-
Hardtberg betraf Tausende von Wohnungen und Arbeitsstätten, Grundstücksbewegungen und
Vermessungen, an denen eine Vielzahl unterschiedlicher Planer und Gutachter sowie eine Vielzahl von
Behörden, Versorgungsträgern und sonstigen Trägern öffentlicher Belange beteiligt waren. Ferner wa-
ren eine große Zahl von Grundstückskäufer*innen, Bauherr*innen, Ingenieur*innen, Architekt*innen
und Baufirmen über den gesamten Prozess hinweg beteiligt.
Für den Erfolg einer Entwicklungsmaßnahme ist eine gelungene, effiziente Projektsteuerung durch ei-
nen Entwicklungsträger, der gleichzeitig die Aufgabe des Treuhänders wahrnimmt, neben den Aufga-
ben von Verwaltung und Politik unabdingbar. Gerade seine Funktion als Mittler zwischen der Kom-
mune und den übrigen Beteiligten ist eine der wichtigsten Aufgaben und eine ständige Herausforde-
rung. Es bedarf hierzu unter anderem einer institutionalisierten Koordinierung durch eine Lenkungs-
und Koordinationsgruppe, in der die zuständigen Ämter, Stadtplaner*innen und der Träger vertretenSeite 26 von 52
26
sind. In diesem Gremium werden administrative Vorgaben sowie Erfordernisse der Durchführung in
regelmäßigen Abständen erörtert und abgestimmt.
In der Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg war die enge Abstimmung mit der Politik, die auf Basis
einer regelmäßigen, monatlichen Abstimmung stattfand, von Bedeutung, um die anstehenden Heraus-
forderungen und Projekte zu besprechen. Die Verfahrensweisen wurden im Laufe der Zeit eingespiel-
ter und routinierter, die Inhalte veränderten sich permanent mit dem Fortgang der Maßnahme. Die
Kernanforderung an die an der Planung Beteiligten bleibt daher immer das Bemühen zur Findung ge-
eigneter Lösungen.
Die Gesamtprojektsteuerung musste Lösungen für die zunehmenden Kollisionen von den unterschied-
lichen Interessen aller Beteiligten finden. So sind auf der einen Seite bebaute Flächen gefordert, auf
der anderen Seite sollen Naturräume erhalten bleiben; es werden leistungsfähige Verkehrsmittel und
Straßennetze benötigt, zugleich sind ruhige Wohngebiete gewünscht; es sollen Arbeitsstätten geschaf-
fen, aber auch die Umwelt geschützt werden; einerseits gibt es das Recht auf privates Eigentum an
Grund und Boden, andererseits ist die öffentliche Hand auf die Verfügbarkeit von Grundstücken für
öffentliche Aufgaben angewiesen. Bei zunehmender Besiedlungsdichte wird es daher immer auf-
wendiger, eine Interessenkonkurrenz in Interessenkongruenz umzuwandeln. Für diesen Interessen-
ausgleich bringt der Entwicklungsträger als neutraler Dritter und Vermittler daher gute Voraussetzun-
gen mit. Das Know-how eines Entwicklungsträgers muss breit gefächert sein. Die Unterschiedlichkeit
der Aufgaben im Rahmen der Umsetzung der Maßnahmen in Bonn-Hardtberg veranschaulicht dies:
Erschließung von Neubaugelände
Erneuerungs- und Umgestaltungsmaßnahmen im Anpassungsgebiet der alten Ortslagen
Schaffung von Fußgängerzonen in alten und neuen Stadtteilzentren
Marketingkonzepte und Vermarktung von Büroarealen
Veräußerung von Grundstücken für Einzelhäuser und Geschosswohnungsbau
Errichtung einer neuen Friedhofsanlage
Errichtung von Kleingartenanlagen
Ideen- und Realisierungswettbewerbe für Büroprojekte, Wohnbauanlagen und Ortszentren.
Diese ganz unterschiedlichen Aufgaben mussten zugleich in eine integrierte Steuerung von Gesamt-
projekten einmünden. Die Spannbreite des Überblicks, den ein Träger besitzen muss, bezieht sich aber
auch auf den Zeitablauf des Projektes: Nicht alle Aufgaben können nacheinander abgewickelt werden
vieles muss gleichzeitig, manches durch vorausschauende sowie rückverfolgende Tätigkeiten erledigt
werden. Die laufende Abwicklung aller Arbeitsvorgänge für eine Entwicklungsmaßnahme erfordert
eine klare und zugleich flexible Organisation, eingespielte Arbeitsabläufe sowie zeitgemäße Arbeits-
mittel, wie zum Beispiel eine leistungsfähige EDV.
Neben der Bereitstellung von fachspezifischem Know-how müssen Verwaltung und Entwicklungsträ-
ger auch in Grundsatzfragen kompetente Partner sein: Sei es für Rechts- oder Vertragsfragen, für
Steuer-, Bilanzierungs- oder Finanzierungsaufgaben. Die fachspezifischen Leistungen mussten in eine
leistungsfähige Unternehmensinfrastruktur eingebettet sein, damit eine kontinuierliche Erledigung
der Aufgaben, auch bei besonderen Problemen, gewährleistet ist.Seite 27 von 52
27
6. Bedeutende Projekte seit 1995 bis 2012
1995 erschien die Dokumentation über „30 Jahre Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg“, die einen
umfassenden Überblick über den zeitlichen Ablauf der Entwicklungsmaßnahme der anfänglichen 30
Jahre und insbesondere des Ursprungs der Maßnahme als auch der Qualitäten der im Rahmen der
Maßnahme entstandenen oder erweiterten Stadtteile gibt. Dieser Bericht soll in der Tradition der Do-
kumentation stehen und die seit der 25 Jahre zurückliegenden Veröffentlichung erfolgten ergänzen-
den Projekte vorstellen und dokumentieren.
Da zum damaligen Zeitpunkt bereits absehbar war, dass einige der Bereiche noch weiterer Entwicklung
bedürfen bzw. einzelne Projekte zu einer Komplettierung der Entwicklungsmaßnahme noch weiterlau-
fen mussten, wurde gemeinsam mit dem Land Nordrhein-Westfalen eine Verlängerung des Maßnah-
menzeitraums bis 2012 erwirkt, um einen umfassenden Abschluss der gesamten Maßnahme zu reali-
sieren. Wichtig war dabei das 1991 erlassene Berlin/Bonn-Gesetz, welches die die Aufteilung der Re-
gierung und der Bundesbehörden auf die beiden Städte regelte und aufgrund dieser einige der vorhe-
rigen Planungen für die Behörden nicht fortgeführt wurden und dementsprechend angepasst bzw. neu
ausgerichtet werden mussten.
Aufgrund der Verschiebung des Aufgabenfeldes weg von einer (Neu-)Entwicklung ganzer Stadtteile hin
zu einem Umgang mit bisher nicht entwickelten Teilbereichen/-flächen und der Ergänzung der beste-
henden Angebote liegt der Fokus bei dem vorliegenden Dokument damit weniger auf der übergeord-
neten Ebene der Entwicklung der betroffenen Stadtteile und ihrer jeweiligen Qualitäten, sondern ver-
schiebt sich auf die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen, die die bereits entstandenen Gebiete er-
gänzen und auch komplettieren. Diese sollen in der Folge vorgestellt werden, wobei eine kurze Be-
schreibung der Projekte, des jeweiligen Projektablaufs und ihrer Besonderheiten erfolgen soll und
diese Dokumentation somit einer im Vergleich zum ersten Bericht eher ergänzende Funktion erfüllt.
Abbildung 37: Projektübersicht LageplanSeite 28 von 52
28
Abbildung 38: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-26 und -27
Projekt 1: Entwicklung Umfeld Haltepunkt Bonn-Duisdorf
(Bebauungspläne „Ladestraße“ Nr. 7320-26 und -27)
Größe: ca. 5,9 ha
Zielsetzung: Belange des öffentlichen Nahverkehrs stärken und planungsrechtliche Voraussetz-
ungen für den Ausbau der Ladestraße als Park&Ride Anlage
Primäres Ziel des Bebauungsplanes „Ladestraße“ Nr. 7320-26 im Ortsteil Duisdorf aus dem Jahr 1993
war der Ausbau des Bahnhaltepunktes Bonn-Duisdorf und damit die Stärkung seiner Funktion als Kno-
tenpunkt für den öffentlichen Nahverkehr im Bonner Westen. Hierfür wurde durch einen zentralen
Busbahnhof die Anbindung an die umliegenden Ortsteile ausgebaut sowie ein Angebot an Park + Ride-
bzw. Bike + Ride- Parkplätzen geschaffen, dass den Umstieg zum Nahverkehr verbesserte. Insgesamt
konnte damit die Attraktivität des öffentlichen Nahverkehrs gegenüber dem Individualverkehr deutlich
verbessert und die Strecke der historischen Voreifelbahn als eine staufreie Alternative zwischen Bonn
und Euskirchen etabliert werden.
In den Folgejahren wurde durch die Stadt Bonn bei der Deutschen Bahn eine Taktverdichtung der Zug-
verbindung nach Witterschlick bestellt und umgesetzt.
Auf Grundlage eines Planfeststellungsbeschlusses aus dem Jahr 2004 wurden sukzessive bis 2015 weite
Teile der Voreifelstrecke zwischen Bonn und Euskirchen zweigleisig ausgebaut, wodurch die Leistungs-
fähigkeit sowie die Bedeutung des Haltepunktes Bonn-Duisdorf weiter erhöht werden konnte.
Über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 7320-26 wurden zudem die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die Ansiedlung von Gewerbe im östlichen Teil des Plangebietes geschaffen sowie die
angrenzende Wohnbebauung gesichert.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7320-27 im Jahr 2002 setzte die Entwicklung des Bahnhofbe-
reiches in Duisdorf im westlichen Bereich fort. In Folge der stetig steigenden Fahrgastzahlen wurden
das Angebot an Park + Ride – Parkplätzen erweitert und die Ladestraße an die Rochusstraße bzw. dieSeite 29 von 52
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Bundesstraße B56 angebunden. Der seinerzeit durch einen Bau- sowie einen Gartenmarkt genutzte
Gewerbestandort wurde planungsrechtlich gesichert und Erweiterungsmöglichkeiten geschaffen.
Eine besondere Herausforderung bestand in der Finanzierung der Park-and-Ride-Anlage, die zu Teilen
aus Städtebaufördermitteln sowie aus Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz finanziert wurde. Im
Rahmen der unterschiedlichen Programme musste den jeweiligen spezifischen Kriterien und Anforde-
rungen Rechnung getragen werden, was final gelang und die Durchführung des Plans ermöglichte.
Abbildung 39: Bahnhof DuisdorfSeite 30 von 52
30
Projekt 2: Wohnbebauung Fontainengraben
(Bebauungsplan Nr. 7419-16)
Abbildung 40: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-16
Größe: ca. 3,8 ha
Zielsetzung: Sicherung der vorhandenen Bausubstanz und Schaffung von neuem Wohnraum
Wohnen: bis zu 50 neue Wohneinheiten
Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wurde im Jahr 1990 der Bebauungsplan
7419-16 „Fontainengraben“ im Bereich zwischen Brunnenstraße, Katharinenstraße, Weierbornstraße
und Fontainengraben aufgestellt.
Das Ziel war die Schaffung von Planungsrecht für eine wohnbauliche Nutzung von bis zu 50 neuen
Wohneinheiten im Bereich einer innerstädtischen, jedoch noch landwirtschaftlich genutzten Fläche.
Darüber hinaus sollte eine Schließung der Baulücken entlang der gewachsenen Bebauung der Kathari-
nenstraße und Brunnenstraße ermöglicht werden und der historische und kleinteilige bauliche Cha-
rakter des Duisdorfer Oberdorfes bewahrt bleiben.
Die neue Bebauung war ursprünglich durch eine Ringstraße vom Fontainengraben her erschlossen und
entspricht in ihrer offenen Struktur aus Einzel- und Doppelhäusern der umgebenden Bebauungsstruk-
tur. Das Gebiet durch Fuß- und Radweg angebunden und verfügt über einen eigenen Spielplatz. Der
mit der Planung verbundene Eingriff in Natur und Landschaft konnte durch die Gestaltung einer Grün-
fläche im Inneren des Plangebietes und damit vor Ort kompensiert werden.Seite 31 von 52
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Schwierige Eigentumsverhältnisse und langwierige Grunderwerbsverhandlungen führten dazu, dass
die Erschließung des Gebietes und die darauffolgende Vermarktung der Baugrundstücke erst lange Zeit
nach Aufstellung des Bebauungsplanes Ende der 1990er Jahre beginnen konnte.
Auf Grundlage einer Änderung des Bebauungsplanes aus dem Jahr 2002 erfolgte die Umplanung bzw.
Umgestaltung der Ringstraße zu einer Stichstraße mit einem Wendehammer.
Abbildung 41: FontainengrabenSeite 32 von 52
32
Projekt 3: Südwachenanschluss des BMg
(Bebauungsplan Nr. 7318-15)
Größe: ca. 7,4 ha
Zielsetzung: Anbindung des Geländes des Bundesverteidigungsministeriums an das kommunale
Straßennetz
Bereits in den ersten Planungen des Gesamtaufbauplanes aus dem Jahr 1967 war eine weitere Anbin-
dung des Geländes des Bundesverteidigungsministeriums an das kommunale Straßennetz durch die
Zufahrt an der sogenannte „Südwache“ vorgesehen. Bestandteil der Planung war ebenfalls die Er-
schließung der Liegenschaft und der neuen Ortsteile durch die Hardtbergbahn, die ihren Endhalte-
punkt ebenfalls im Bereich der Südwache erhalten sollte. Zu diesem Zweck wurde bereits 1974 ein
Bebauungsplan aufgestellt; der Ausbau und die Anbindung an den Brüser Damm erfolgte jedoch nur
provisorisch, da lange Zeit eine unklare Situation hinsichtlich der Entwicklung von Flächen und Ansied-
lung weiterer Institutionen in diesem Bereich herrschte.
Bis zum Jahr 1990 war die Zahl der Bediensteten im Bundesverteidigungsministerium von ca. 3 000 auf
ca. 5 500 gestiegen. Eine leistungsfähigere Erschließung der Bundesliegenschaft von Süden aus wurde
damit unabdingbar; die mit dem alten Bebauungsplan vorliegende Planung entsprach jedoch nicht
mehr den damaligen städtebaulichen Rahmenbedingungen und verkehrstechnischen Ansprüchen, so-
dass die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7318-15 erforderlich wurde.
Die Planung wurde an die neuen verkehrstechnischen Ansprüche angepasst und ermöglicht auch eine
bessere Anbindung des Brüser Bergs an die Ortslage der benachbarten Ortsteils Witterschlick der Ge-
meinde Alfter. Der neu aufgestellte Bebauungsplan berücksichtigt erneut Flächen für eine auf separa-
tem Gleisbett geführte Stadtbahn und eine Endhaltestelle, aber auch Flächen für eine Bushaltestelle
und entsprechende Wendeanlagen.
Abbildung 42: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7318-15Seite 33 von 52
33
Zum Ausgleich des Eingriffs wurden die Bereiche um die Zufahrt zur Südwache als Wald festgesetzt.
Dieser sollte sich im Rahmen der Sukzession natürlich entwickeln und statt forstwirtschaftlichen Zwe-
cken in erster Linie der Erholungs- und Schutzfunktion dienen. Der natürliche Bewuchs ist bereits heute
größtenteils abgeschlossen. Zusätzlich wurden auf dem Gelände des Bundesverteidigungsministeri-
ums versiegelte Flächen zurückgebaut und mit Baumpflanzungen Parkplätze begrünt.
Abbildung 43: Kreisverkehr – Brüser Damm, Hardthöhe, An der Haeschmaar -Seite 34 von 52
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Projekt 4: Brünkerhof
(Bebauungsplan Nr. 7320-32)
Größe: ca. 0,8 ha
Zielsetzung: Entwicklung der Brachfläche, räumliche Fassung der nördlichen Ortsmitte von
Duisdorf
Wohnen: In den Geschossen oberhalb der verkaufs- und Lagerfläche ist eine Wohnnutzung
vorgesehen
Gewerbe: ca. 1.500m² Verkaufs- und Lagerfläche
Bereits im Jahr 1991 wurde durch Bohrungen nachgewiesen, dass im Bereich der zentral, jedoch zu
dieser Zeit brachliegenden Fläche zwischen „Am Burgweiher“ und Bahnhofstraße umfangreiche Bo-
dendenkmäler vorhanden sind.
Hier befand sich eine 1441 erstmals erwähnte Wasserburg, die über die Jahrhunderte mehrfach aus-
gebaut und schließlich Ende des 18. Jahrhunderts in weiten Teilen abgerissen wurde, um an gleicher
Stelle eine landwirtschaftliche Hofanlage zu errichten. 1924 erwarb Johann Brünker die Anlage. Der
Bezeichnung „Brünkerhof“ geht auf seinen Namen zurück. Im Jahr 1981 ging die Liegenschaft schließ-
lich in den Besitz der Stadt Bonn über. Mit der Entwicklung der Liegenschaft war die Zielsetzung ver-
bunden, das Bezirkszentrum in Duisdorf in seiner Versorgungsfunktion zu ergänzen und zu stärken
sowie die räumliche Verbindung zwischen Ortsmitte und Bahnhof zu verbessern.
Erste Pläne zur Errichtung eines Kaufhauses scheiterten 1982 an öffentlichem Widerstand. Eine Bür-
gerinitiative erreichte damals die denkmalrechtliche Unterschutzstellung des sich schon zu dieser Zeit
in schlechtem baulichen Zustand befindlichen Gebäudes. Auch ein erneuter Versuch, ein Einkaufs-
zentrum zu etablieren, konnte 1986 gegen den Widerstand der Duisdorfer Geschäftsleute nicht um-
gesetzt werden.
Im Jahr 1991 wurde durch Bohrungen der Umfang der Bodendenkmäler auf der Fläche bestimmt.
Abbildung 44: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-32Seite 35 von 52
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Auch die in den Folgejahren vorgelegten Konzeptideen, die unter anderem auch Wohn- und kultu-
relle Nutzungen vorsahen, konnten angesichts der städtebaulichen Anforderungen sowie der schwie-
rigen denkmalpflegerischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht realisiert werden.
Anfang der 2000er Jahre wurde schließlich ein erneuter Versuch unternommen, das jahrelang brach-
liegende Areal zu entwickeln. Dem im Jahr 2002 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplan Nr. 7320-
32 lag ein Konzept zugrunde, das einen Nutzungsmix aus diversen Dienstleistungen, einer Bankfiliale
sowie Wohnungen ermöglicht und darüber hinaus Flächen für Einzelhandelsnutzungen zur Verfügung
stellt.
Erst das denkmalrechtliche Zugeständnis, den geschützten Torbogen der ehemaligen Hofanlage in
eine an das historische Gebäude angelehnte neue Bebauung intergieren zu können, sowie der nur
nach Zustimmung des Ministeriums für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen geneh-
migte Abriss der restlichen Bausubstanz ebneten 2005 den Weg für die Realisierung der Planung.
Teile des früheren Wassergrabens wurden zudem wieder freigelegt und als Wasserflächen in die Ge-
staltung der Freianlagen eingebunden.
Abbildung 45: BrünkerhofSeite 36 von 52
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Projekt 5: Wohnbebauung an der Realschule Medinghoven
(Bebauungsplan Nr. 7320-29)
Größe: ca. 1,2 ha
Zielsetzung: Vorhandene Freifläche mit einer angemessenen Wohnbebauung versehen
Wohnen: ca. 9.000 m² Wohnbaufläche mit 55-60 Wohneinheiten
Die westlich an das Gelände der Margot-Barnard-Realschule in Medinghoven angrenzende 1,2 ha
große Fläche war zunächst als Schulerweiterungsfläche vorgesehen und daher planungsrechtlich als
Gemeinbedarfsfläche mit entsprechender Zweckbestimmung gesichert worden. Als deutlich wurde,
dass die Fläche für einen Ausbau des Schulstandortes dauerhaft nicht benötigt wird, wurde im Jahr
1999 die Entscheidung für eine wohnbauliche Folgenutzung getroffen.
Im Folgejahr wurde schließlich ein kombinierter Planungs- und Investorenwettbewerb ausgelobt, um
eine städtebauliche Struktur und angemessene Bebauungsdichte zu ermitteln. Insgesamt acht Bewer-
ber reichten daraufhin Unterlagen ein, die den zuständigen politischen Gremien vorgestellt wurden.
Die ausgewählte Konzeption wurde schließlich als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 7320-29 herangezogen.
Umgesetzt wurde ein klar orthogonal gegliedertes Konzept mit circa 60 Wohneinheiten. Die Erschlie-
ßung des Gebietes erfolgt über eine Stichstraße von der Straße „An der Burg Medinghoven“ aus sowie
über kammartig angeordnete Wohnwege. Ein durchgehend dreigeschossiger Gebäuderiegel als Ge-
schosswohnungsbau entlang der Rochusstraße bzw. der Bundesstraße B56 schirmt dabei die dahinter-
liegende Bebauung in Form von Hausgruppen und Doppelhaushälften vom Verkehrslärm ab. Zur süd-
lich gelegenen Burg Medinghoven fasst eine öffentliche Grünfläche das Gebiet ein.
Im Rahmen der Errichtung der Erschließungsanlagen stieß man zu Beginn der Umsetzung des Projekts
auf eine römische Wasserleitung, die umfassend dokumentiert wurde. Es war vorgesehen, dass ein
Abbildung 46: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7320-29Seite 37 von 52
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Teilstück auch im Rahmen der Baumaßnahmen als Denkmal aufgestellt wird und auf die Geschichte
des Ortes hinweist. Trotz vorsichtiger Arbeiten konnte aber aufgrund des schlechten baulichen Zustan-
des der Wasserleitung eine Konservierung als Denkmal leider nicht mehr ermöglicht werden.
Abbildung 47: Wohnbebauung an der Realschule MedinghovenSeite 38 von 52
38
Projekt 7: Dichbach
(Bebauungsplan Nr. 7319-38)
Größe: ca. 6,2 ha
Zielsetzung: Neuordnung und wohnbauliche Entwicklung der Freiflächen
Wohnen: 60 bis 80 Wohneinheiten
Erste Planung für die ehemals landschaftlich genutzten Flächen um den damals komplett verrohrten
Dichbach erfolgten bereits zu Beginn der Entwicklungsmaßnahme gegen Ende der 1970er Jahre. Der
Prozess zur Aufstellung eines Bebauungsplans, der eine wohnbauliche Entwicklung für die innerstädti-
sche Freifläche vorsah, wurde bereits 1983 angestoßen. Doch aufgrund von Einsprüchen der Anwoh-
ner*innen als auch Komplikationen beim Flächenerwerb durch den Entwicklungsträger verzögerte sich
die Planung. Mit den Grundstückseigentümern, die sich aus einer Erbengemeinschaft bestanden und
die Flächen landwirtschaftlich nutzten, wurde über 10 Jahre verhandelt. Letztendlich schlossen diese
mit der Stadt Bonn eine umfangreiche Vereinbarung über die Zahlung des Ausgleichsbetrages ab und
vermarkteten die Grundstücke anschließend in Eigenregie.
Mitte der 1990er-Jahre wurden dann neue Konzepte für eine Bebauung erarbeitet, bei denen vor allem
ökologische Überlegungen im Vordergrund standen. Die vorgesehene bauliche Dichte wie auch die
öffentlichen Flächen im Gebiet wurden reduziert und der namensgebende, im Gebiet damals verrohrt
verlaufende Dichbach wurde in Teilen wieder renaturiert. Die komplizierte Planung umfasste die Schaf-
fung eines neuen, nun freigelegten Bachlaufs auf ebenfalls neu zu schaffenden Grundstücken der
Stadt. Um dies zu ermöglichen mussten Verhandlungen mit allen Eigentümern geführt werden. Daher
konnte der Bebauungsplan erst im Jahr 2003 rechtskräftig werden.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes konnten die landwirtschaftlichen Restflächen für eine ge-
ordnete, am Wohnbedarf der Bevölkerung orientierte Wohnbebauung mit insgesamt ca. 60 bis 80
Wohneinheiten genutzt werden. Heute verläuft der offengelegte Dichbach im Herzen des Gebiets. Der
Abbildung 48: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7319-38Seite 39 von 52
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offengelegte Teil beginnt südlich der Brunnenstraße und endet im Norden in der Nähe der „Alte
Straße“.
Abbildung 49: Am DichbachSeite 40 von 52
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Projekt 8: Telekom Dome
(Bebauungsplan Nr. 7419-24)
Größe: ca. 6,6 ha
Zielsetzung: Realisierung großflächigen Einzelhandels und Sporthalle für die Telekom Baskets
Gewerbe: ca. 7.780 m² Verkaufsfläche, ca. 240m² Restaurant
Sonstiges: Fläche für die Sportanlage ca. 11.620 m²
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes und dem Bau der Erschließung dieses ca. 6 ha großen Berei-
ches konnten der „Telekom Dome“ sowie ein großflächiger Einzelhandelsstandort für die umliegenden
Stadtteilbereiche realisiert werden. Vor der Entwicklung war die Fläche frei von Bebauung und wurde
überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Das Gelände fällt in nordöstliche Richtung stark ab, so dass
zwischen dem höchsten Punkt im Südwesten und dem niedrigsten Punkt im Nordosten die Höhendif-
ferenz etwa 24 Meter beträgt. Dies stellte eine besondere Herausforderung für die Entwicklung der
großen Gebäudestrukturen dar, das Gelände musste erst umfassend terrassiert werden, um die Be-
bauung zu ermöglichen. Ursprünglich war das Grundstück für die Zwecke des Bundesgrenzschutzes
(BGS) vorgesehen, nach der Wiedervereinigung und den Regelungen zur Verteilung der Aufgaben
durch den "Bonn-Berlin-Beschluss" von 1994 wurden diese Planungen jedoch nicht mehr weiterver-
folgt. Stattdessen konnte nach intensiver Abstimmung auf vielen Ebenen ein Standort für die seit 1999
auf Standortsuche befindlichen Telekom Baskets gefunden werden, womit die Zusammenführung der
bisher weit in der Stadt verteilten Standorte gelingen konnte. Der Bau auf dem durch die Hanglage
ohnehin schwierigen Baugrundstück wurde durch den Fund einer wasserführenden Kieslinse weiter
verkompliziert, eine kostenintensive Pfahlgründung der Sporthalle wurde nötig.
Abbildung 50: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-24Seite 41 von 52
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Die 2008 eröffnete Mehrzweckhalle fasst ca. 6.000 Zuschauer*innen und bietet nicht nur sportaffine
Nutzungen. Die angegliederte Dreifach-Sporthalle mit komplementären Funktionseinheiten wird über-
wiegend vom Breitensport genutzt, hier sind viele ehrenamtlich tätige Trainer im Einsatz.
Mit der BAB 565 und der unmittelbar angrenzenden Anschlussstelle Bonn- Hardtberg ist eine günstige
Erreichbarkeit für den Individualverkehr gegeben. Des Weiteren kann der Standort mit mehreren Bus-
linien erreicht werden. Allein mit dem Stadtbezirk Hardtberg sowie den umliegenden Ortsteilen ist ein
Bevölkerungspotential in einer Größenordnung von fast 45.000 Einwohnern gegeben, das in einem
Radius von unter drei Kilometern um diesen Standort lebt. Ein wesentlicher Aspekt für diesen Standort
ist auch die Verbundenheit der Telekom Baskets Bonn mit dem Hardtberg, da hier viele der bisherigen
Erfolge errungen wurden und der Hardtberg national als Synonym für die Heimstatt dieses Vereins
steht. Diese Verbundenheit kann mit der Wahl dieses Standortes in direkter Nachbarschaft zum bishe-
rigen Austragungsort der Heimspiele beibehalten werden.
Des Weiteren wurden auf dem Gelände ein Vollsortimenter, ein Discounter, ein Drogeriemarkt und
ein Fastfoodrestaurant, sowie rund 1000 oberirdische Stellplätze realisiert.
Abbildung 51: Telekom DomeSeite 42 von 52
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Projekt 9: Rettungswache IV, HS Bike (Radon)
(Bebauungsplan Nr. 7519-14 v. 24.09.1976)
Größe: ca. 5,6 ha
Zielsetzung: Städtebauliche Ordnung im Bereich Lengsdorf Gewerbegebiet Nord
Gewerbe: ca. 20.000 m² Verkaufsfläche
Sonstiges: Ansiedlung der Rettungswache IV
Wie viele der vorgestellten Projekte war auch dieses erst zumindest teilweise für eine andere Nutzung
vorgesehen. Ein Teil der Flächen war während der Maßnahmenlaufzeit für die Errichtung von Reihen-
häusern der Katholischen-Arbeitnehmer-Bewegung im östlichen Bereich vorgesehen, die auch errich-
tet wurden. Das restliche Gelände sollte für ein Postverteilungszentrum für Bonn vorgehalten werden,
welches an dem geplanten Standort aber schlussendlich nicht mehr benötigt wurde. Für die Entwick-
lung des Verteilzentrums wurde damals die Straße „Auf dem Kirchbüchel“ so geplant und ausgebaut,
dass sie den Anforderungen für LKW-Verkehr genügte.
In den 1990er Jahren wurde die ungenutzte Fläche an der Ziegelei durch die Telekom genutzt, die dort
bis heute einen Standort der Fahrzeugflotte betreibt, in der Folge wurde der nordwestliche Bereich für
die Ansiedlung eines Discounters genutzt. Ein großer Teil der Fläche verblieb jedoch in seinem wild
bewachsenen Zustand.
Erst in den 2000er-Jahren wurde für den Bonner Fahrradhersteller „H & S Bike Discount“ stadtweit
Flächen für einen Standort gesucht und dieser konnte schließlich im Jahr 2011 auf einem 20.000 m²
großen Teil der Fläche angesiedelt werden. Dort entstand ein Verkaufsstandort in Verbindung mit ei-
Abbildung 52: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7519-14Seite 43 von 52
43
ner Mountainbike-Teststrecke. Zudem konnten in diesem Zuge auch die vormals in Duisdorf stationier-
ten Fahrzeuge des Rettungsdienstes in der namensgebenden Rettungswache IV angesiedelt werden,
welche für den Hardtberg neu gebaut wurde. Die Umsiedlung war aufgrund der langen Anfahrtszeit
von Duisdorf zu den Universitätskliniken von Nöten.
Ferner ist auf der restlichen Freifläche das Projekt „Wohnen An der Ziegelei“ geplant. Mit dem Verkauf
des Grundstückes “An der Ziegelei” wurden 2012 die bodenordnerischen Maßnahmen des ca. 710 ha
großen Entwicklungsgebietes erfolgreich abgeschlossen. Für die Realisierung von bis zu 100 Wohnein-
heiten muss das Planungsrecht noch entsprechend angepasst werden, was durch die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6319-2 geschaffen werden soll.Seite 44 von 52
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Projekt 10: Wohnpark Hardtberg
(Bebauungsplan Nr. 7419-23)
Größe: ca. 1,5 ha
Zielsetzung: Bindeglied zwischen Finkenhofsiedlung und dem Neubaugebiet Brüser Berg schaffen
Wohnen: ca 143 Wohneinheiten
Diese Fläche wurde in den 1980er Jahren von der Maßnahme erworben. Beabsichtigt war ursprünglich
eine Bebauung mit Bürogebäuden, die in großen Teilen auch umgesetzt wurde. Konkret war die (Teil-
Fläche) des heutigen Wohnparks für die Ansiedlung des Einzelhandelsverbands (HDE e.V.) und ver-
schiedener Tochtergesellschaften vorgesehen, wofür ein gemeinsames „Haus des Handels“ vorgese-
hen und bereits geplant war. Die notariellen Verträge waren bereits unterschriftsreif, durch das
Bonn/Berlin-Gesetz wurden diese aber nicht mehr unterzeichnet und der HDE siedelte sich dann in
Berlin an.
Das Grundstück mit einer Größe von 14.600 m² wurde ab dem Beschluss oft für eine Nutzung als Bü-
rostandort ausgeschrieben. Im Gespräch waren beispielsweise lange Zeit eine Hotelnutzung sowie
kirchliche Bauvorhaben, jedoch konnte trotz verschiedenster Interessenten schlussendlich kein Inves-
tor für die Planungen gefunden werden. Es drohte bereits der Rückfall des Grundstückes an die Stadt,
da diese bei einer Nichtvermarktung verpflichtet gewesen wäre, das Grundstück von der Entwicklungs-
gesellschaft zu kaufen und somit den Endwert in die Maßnahme einzubringen.
Erst bei erneuter Ausschreibung im Jahr 2011, bei der dann auch für eine planungsrechtlich zulässige
Wohnnutzung ausgeschrieben wurde, konnte erfolgreich ein Investor gefunden werden. Dabei war
eine große Herausforderung, dass sichergestellt werden musste, dass ein durch die direkte Nähe zum
Konrad-Adenauer-Damm nötiger Lärmschutz gewährleistet ist.
Abbildung 53: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-23Seite 45 von 52
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Der Investor setzte ab dem Jahr 2013 den Bau einer Wohnanlage mit 143 hochwertigen Wohnungen
in mehreren Bauabschnitten um. Im ersten Bauabschnitt wurden zehn Gebäude mit 84 Wohnungen
und gemeinsamer zweigeschossiger Tiefgarage errichtet. Im zweiten Bauabschnitt folgten 51 Wohnun-
gen in 5 Gebäuden, die ebenfalls mit Tiefgarage errichtet wurden. Der dritte Bauabschnitt konnte 2015
mit der Errichtung der restlichen 8 Reihenhäuser abgeschlossen werden. Das Gebiet konnte zudem
über die bereits früh vorgesehene Versorgungsleitung mit Fernwärme der Stadtwerke versorgt wer-
den.
Das Gebiet bildet das städtebauliche Bindeglied zwischen der Finkenhofsiedlung und dem Neubauge-
biet Brüser Berg und ist mit diesem insbesondere über eine Brücke für Fußgänger und Radfahrer ver-
bunden. Diese ermöglicht bei Großveranstaltungen in der nahen Basketshalle auch eine Entlastung der
Parksituation im Gebiet.
Abbildung 54: WohnparkSeite 46 von 52
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Projekt 11: Henriettenstraße und Heinrich-Dittmaier-Straße
(Bebauungsplan Nr. 7518-13) Stadtteil Ückesdorf
Größe: ca. 9,8 ha
Zielsetzung: Planungsrechtliche Festsetzungen für den nördlichen Rand von Lengsdorf
Wohnen: ca 60 bis 70 Wohneinheiten
Der von der Planung betroffene Bereich war früher im Wesentlichen in landwirtschaftlicher Nutzung
und bildet heute den nördlichen Abschluss von Ückesdorf. Im Bereich des Bebauungsplanes wurden
dafür die Henriettenstraße und die Heinrich-Dittmaier-Straße ausgebaut, so dass ca. 60 bis 70
Wohneinheiten errichtet werden konnten. Im Gebiet sind vor allem Einzel- und Doppelhäuser entstan-
den. Die frühere landwirtschaftliche Nutzung hat sich im Bereich heute so weit verlagert, dass sich um
den neu erweiterten Stadtrand in großen Teilen ein durch natürliche Sukzession entstandener bewal-
deter Bereich gebildet hat.
Erste Planungen für den Bereich erfolgten bereits zu einem frühen Zeitpunkt der Entwicklungsmaß-
nahme, anfangs war die Fläche für eine kleingärtnerische Nutzung der Bewohner*innen des nahen
Geschosswohnungsbaus am Brüser Berg vorgesehen. Der Bereich wurde fußläufig mit diesem durch
eine Unterführung unter der Bundesautobahn 565 verbunden. Eine Planungsänderung ging mit einer
deutlichen Senkung der Dichte der ursprünglich geplanten Siedlung am Brüser Berg einher und ermög-
lichte eine Umplanung des Bereichs in Ückesdorf. Der Randbereich von Ückesdorf konnte für eine den
dörflichen Strukturen angepasste Wohnbebauung vorgesehen werden. Ursprung der Bebauung waren
in den 1960er Jahren die charakteristischen Gartenhofhäuser im Nordwesten von Ückesdorf, die zu-
dem durch das entstandene Planungsrecht gesichert wurden.
Die Eigentümersituation war auch in diesem Fall nicht ganz einfach, es drohte lange Zeit ein Enteig-
nungsverfahren, was jedoch final verhindert werden konnte. Eine Familie entschloss sich erst sehr spät
Abbildung 55: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7518-13Seite 47 von 52
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zum Verkauf ihrer Fläche an die Entwicklungsmaßnahme, die die angekauften Flächen auch vermark-
tete. Die Entwicklung dieser Flächen konnte in den späten neunziger Jahren abgeschlossen werden.
Der verbliebene Teil befand sich komplett in einer Hand und sollte durch eine Baufirma entwickelt
werden, die jedoch vor der Umsetzung in Insolvenz ging. Eine weitere Baufirma konnte die Flächen im
Rahmen des folgenden Insolvenzverfahrens erwerben und war auch bereit, den entsprechenden Aus-
gleichsbetrag zu zahlen, so dass der restliche Teil erst nach dem Jahrtausendwechsel entwickelt und
zum Abschluss gebracht werden konnte.
Abbildung 56: HenriettenstraßeSeite 48 von 52
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Projekt 12: Gallwitz-Kaserne / BGS-Halle
(Bebauungsplan Nr. 7419-26)
Größe: ca. 8 ha
Zielsetzung: Brachliegende, nicht öffentliche Fläche einer baulichen Nutzung zuzuführen
Wohnen: ca 540 Wohneinheiten
Gewerbeflächen: für nicht störende Gewerbebetriebe
Sonstiges: Ansiedlung einer Jugendfreizeiteinrichtung und Kindertagesstätte
Als letztes und derzeit noch in Umsetzung befindliches Projekt wird auf einem Teilbereich der ehema-
ligen Gallwitz-Kaserne ein neues Wohnquartier errichtet. Diese wurde ursprünglich 1936 als Artillerie-
kaserne erbaut und nach dem Krieg 1949 Sitz des Wirtschaftsministeriums. Der südliche Teilbereich
der ehemaligen Kaserne diente dann der Unterbringung des Grenzschutzkommandos West, einem
Vorläufer des späteren Bundesgrenzschutzes. In den 1980er Jahren wurden noch Planungen zu einer
Erweiterung des BMWi bei einer Verlegung des BGS-Standorts auf das Gelände der heutigen Halle der
Telekom Baskets verfolgt, diese wurden aber nicht umgesetzt. Der Bereich, der vom BGS belegt wurde,
wurde ab 2003 nicht mehr genutzt und eine mögliche Nachnutzung in der Folge immer wieder disku-
tiert. Da allerdings nur ein Anteil des Gebiets im Bereich der Entwicklungsmaßnahme lag, wurden nur
die zur Entwicklung notwendigen Gutachten und Vorplanungen von der Entwicklungsmaßnahme in
Auftrag gegeben und vorfinanziert. Bei Abschluss der Entwicklungsmaßnahme wurden diese Kosten
wieder dem Maßnahmenhaushalt zugeführt.
Wesentliches Ziel der Stadtentwicklungsplanung war es, die nicht öffentlich zugänglichen, brachliegen-
den Flächen einer neuen baulichen Nutzung zuzuführen. Der Gebäudebestand befand aufgrund des
Alters und etwaiger erfolgter Anpassungen in einem schlechten Zustand und sollte dabei überplant
werden. Der infrastrukturell bereits gut ausgestattete Standort ist angesichts seiner guten äußeren
Abbildung 57: Luftbildaufnahme – Gebiet Bebauungsplan Nr. 7419-26Seite 49 von 52
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Erschließung, seiner geringen Entfernung zum Stadtbezirkszentrum Duisdorf (ca. 800 m) und zum neu
geschaffenen Nahversorgungsstandort im Bereich des Telekom Dome (ca. 400 m) in besonderem
Maße für eine Nutzung als Wohn- und Dienstleistungsstandort geeignet.
Nach einer Ausschreibung der BImA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) konnte 2016 ein Investor
für die Umsetzung von gemischter Bebauung mit Fokus auf Wohnnutzung gefunden werden. Dafür
musste ein entsprechender Bebauungsplan aufgestellt werden. Zur Gestaltung der öffentlichen Räume
wurde zudem ein freiraumplanerischer Wettbewerb ausgelobt, bei dem der Preisträger das Zusam-
menspiel der Erschließung des Gebiets mit der zentralen Freifläche und ihrer Funktion als Quartiers-
mitte thematisiert hat. Die Erschließung des Gebiets wird nach der Planung nicht mehr über die nörd-
lich gelegene Villemombler Straße, sondern über die südlich angrenzende Julius-Leber-Straße sowie
Auf dem Kirchbüchel erfolgen.
Bereits 2019 erfolgte die komplette Niederlegung der bisherigen Bebauung. Das Projekt befindet sich
mittlerweile in der Umsetzung des ersten Bauabschnittes, im Jahr 2020 sind dort 400 Wohnungen ent-
standen. An der westlichen Gebietsgrenze sollen ein Kindergarten und eine Jugendfreizeiteinrichtung
angesiedelt werden. In Zukunft sollen im zweiten Bauabschnitt, der als Mischgebiet ausgewiesen ist,
weitere 140 geförderte Wohnungen entstehen. Zur Abschirmung sollen entlang der östlich angrenzen-
den Autobahn A 565 zusätzlich gewerbliche, das Wohnen nicht störende Betriebe (Büro, etc.) angesie-
delt werden. Durch die Konversion wird zudem ermöglicht, dass der Versiegelungsgrad im Gebiet im
Vergleich zur vorherigen Nutzung deutlich reduziert wird.
Abbildung 58: Gallwitz - KaserneSeite 50 von 52
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7. Schlusswort
Mit dem Ablauf des Jahres 2012 wurde die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bonn-Hardtberg
endgültig abgeschlossen und nach einer Laufzeit von fast 50 Jahren beendet. Wenn auch der Zeitraum
vielleicht die Idee, die viele mit der Maßgabe einer zügigen Durchführung verbinden mögen, etwas
übersteigt, so kann am Ende doch ein positives Ergebnis für die Stadt Bonn und insbesondere für alle
Menschen in ihrem neuen Wohnumfeld auf dem Hardtberg festgestellt werden.
Zwar gab es über den gesamten Zeitraum der Maßnahme immer wieder Herausforderungen, die ge-
meistert werden mussten, wie beispielswiese die bereits früh nach Aufnahme der Maßnahme erfolgte
Umplanung, die aus den in der Gesamtplanung der Maßnahme im Jahr 1973 vorgesehenen 25.000 bis
30.000 Einwohner, am Ende „nur“ 18.000 machte. Oder auch der Abschluss des Berlin/Bonn-Gesetzes,
der viele bereits vorgesehene Pläne für Standorte der Einrichtungen der Bundesregierung noch einmal
umwarf und Anpassungen der Planungen für die entsprechenden Areale erforderlich machte. Nicht zu
vergessen sind auch die allgemeinen Anpassungen an eine veränderte Planungskultur oder die sich
wandelnden Bedürfnisse der Menschen.
Unter diesem Aspekt kann der lange Zeitlauf der Maßnahme aber auch als Vorteil gesehen werden,
der ermöglichte, dass die zeitliche Dauer als Korrektiv der Planung fungieren konnte. So sind im Rah-
men der ersten Modifikation der Gesamtplanung statt der dichten Bebauung mit zwölf- bis siebzehn-
geschossigen Bauten in der Umsetzung nur bis zu sechsgeschossige Bauten entstanden. Die längere
Zeit und das daraus folgende behutsamere Wachsen hat somit menschengerechteres Bauen und Woh-
nen ermöglicht. Der Mensch braucht Zeit zur Anpassung, er braucht Maßstäblichkeit; wie viele der
umgesetzten Planungen aus den 1970iger Jahren zeigen, kann trotz vieler positiver Denkansätze
schnell alles Massenhafte zu einem Problem werden und umfangreiche Anpassungen von Nöten ma-
chen.
Auf dem Hardtberg haben hohe Ansprüche an Städtebau und Architektur, die Einbindung vieler re-
nommierter Städteplaner*innen und Architekt*innen Qualität und Vielseitigkeit und dadurch auch
eine lebendige Spannung schaffen können. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, dass für eine
erfolgreiche Umsetzung das Zusammenspiel vieler verschiedener Akteur*innen unabdingbar ist, wie
auch die intensive Einbindung und Abstimmung mit der Politik und ihrer Ideen für die zukünftige Ent-
wicklung maßgeblich war.
Trotz vieler positiver und erfreulicher Äußerungen bleibt aber auch nach Aufhebung der Rechtsverord-
nung weiterhin einiges zu tun. Dabei muss man sich bewusst sein, dass es im Städtebau und in der
Stadtentwicklung nie ein „fertig“ gibt. Städte sind dynamisch, sie wandeln sich konstant und bedürfen
somit in vielen Bereichen kontinuierliche kleinere und größere Anpassungen, die sich an den aktuellen
und zukünftigen gesellschaftlichen Herausforderungen orientieren. Das Verbessern, Ändern, Erwei-
tern sollte dabei mit Augenmaß geschehen.
Die Deckung des anhaltend hohen Wohnraumbedarfs gehört zu den größten gesamtstädtischen Her-
ausforderungen. Dabei gilt es im Sinne einer flächensparenden Bodenpolitik vor allem Innenentwick-
lungspotenziale im Stadtbezirk zu identifizieren, gleichzeitig aber auch die Qualität der bestehenden
Wohnquartiere weiterzuentwickeln und den Ausbau einer bedarfsgerechten sozialen Infrastruktur im
Blick zu behalten.
Von besonderer Bedeutung für den Stadtbezirk Hardtberg ist ebenfalls die räumliche Aufwertung und
strukturelle Stärkung der Versorgungsbereiche, insbesondere des Bezirkszentrums in Duisdorf.Seite 51 von 52
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Die Anpassung der unterschiedlichen Stadträume an die Folgen des Klimawandels, die Berücksichti-
gung klimaneutraler Energieträger sowie die Ziele der Mobilitätswende müssen auf den verschiedenen
Planungsebenen mitgedacht werden.
Nicht nur vor dem Hintergrund der Mobilitätswende werden aktuell auch wieder die Anbindung des
Stadtbezirks an die Kernstadt über eine Stadtbahntrasse, der so genannten Westbahn (ehem. Hardt-
bergbahn), diskutiert und entsprechende Planungen aktualisiert. Eine solche Anbindung lässt den
Stadtbezirk näher an das Zentrum heranwachsen und stärkt den Standort voraussichtlich in all seinen
Funktionen, bringt jedoch auch die schwierige Aufgabe mit sich, die geplante Trasse und insbesondere
die Haltepunkte in den überwiegend schon gewachsenen Stadtraum zu integrieren.
Für all diese Herausforderungen ist heute mehr denn je ein umfassender Planungsansatz erforderlich,
den Alexander Mitscherlich in den 1971 erschienenen „Thesen zur Stadt und Zukunft“ so formulierte:
„Die städtische Lebensweise bietet dem Menschen das vielseitigste Angebot an Arbeitsplätzen, Aus-
bildungs- und Kulturstäten, an Gütern, an Waren und Dienstleistungen, an Begegnungen und Aus-
tausch, Differenzierung und Leistungssteigerung. Nicht die Auflösung der Stadt, sondern ihre sinnvolle
Neuordnung, mit allen Mitteln unserer Technik und unter Anwendung aller schöpferischen Phantasie
unserer Zeit, wird dieser Aufgabe gerecht.“Seite 52 von 52