Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 Deutschherrenstraße 175-187, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
232236
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1
Deutschherrenstraße 175-187, Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 17.01.2024 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.01.2024 Empfehlung
Rat 01.02.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlich-
keit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) an der Bauleitplanung zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7014-1.
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Bauge-
setzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trä-
ger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) am
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7014-1 werden entsprechend der Entscheidung des
Rates vom 23.03.2023 (Beschlussvorlage 221871) behandelt.
[siehe hierzu auch Ziffer (11) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt I“]
II Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplans Nr. 7014-1 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
Über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonsti-
gen Träger öffentlicher Belange (in Fettdruck) gemäß § 4 Abs. 2 Bauge-
setzbuch (BauGB) im Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird wie folgt entschie-
den:
[siehe hierzu auch Ziffer (11) Beschlüsse „zu Beschlusspunkt II“]
1. Die mit Stellungnahme 1 vom 08.06.2023 der Behindertengemein-Seite 1 von 245
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schaft vorgetragenen Aspekte zur Barrierefreiheit werden weitge-
hend in der Planung berücksichtigt oder sind durch gesetzliche Vor-
gaben der BauO NRW zu beachten.
2. Der mit Stellungnahme 2 vom 16.06.2023 vorgetragenen Zuspruch
zur Planung wird zur Kenntnis genommen.
3. Die mit Stellungnahme 3 vom 25.07.2023 und im Brief an das Bürge-
ramt vom 04.09.2023 vorgetragenen Bedenken werden zurückge-
wiesen. Die Aspekte zum Erhalt des Ortskerns und dem vorhande-
nen Leerstand werden zur Kenntnis genommen.
4. Der mit Stellungnahme 4 vom 13.06.2023 des Einzelhandelsver-
bandes vorgetragene Zuspruch zur Planung wird zur Kenntnis ge-
nommen.
5. Die mit Stellungnahme 5 vom 29.07.2023 vorgetragenen Aspekte zur
sozialen Infrastruktur (Kita-Plätze) werden zur Kenntnis genommen.
6. Der mit Stellungnahme 6 vom 03.08.2023 vorgetragenen Zuspruch
zur Planung wird zur Kenntnis genommen.
7. Die mit Stellungnahme 7 vom 05.08.2023 vorgetragenen Aspekte zur
gewünschten Außengastronomie in Lannesdorf werden zur Kenntnis
genommen.
8. Der mit Stellungnahme 8 vom 10.08.2023 vorgetragenen Zuspruch
zur Planung wird zur Kenntnis genommen.
9. Die mit Stellungnahme 9 vom 16.08.2023 der Stadtwerke Bonn vor-
getragenen Aspekte zur Planung werden ebenso wie die Empfehlung
zur Fahrgastzählung an der Haltestelle „Lannesdorf Mitte“ zur Kennt-
nis genommen.
10. Die mit Stellungnahme 10 vom 18.08.2023 vorgetragenen Bedenken
werden zurückgewiesen.
11. Die mit Stellungnahme 11 vom 19.08.2023 vorgetragenen Aspekte
bzw. Bedenken werden nicht berücksichtigt bzw. zurückgewiesen.
Die Thematik Architektur wurde insofern berücksichtigt, als dass ein
Wettbewerb für die straßenseitig gelegenen Fassaden durchgeführt
wurde, welcher die örtlichen Gegebenheiten mitberücksichtigt hat.
12. Die mit Stellungnahme 12 vom 22.08.2023 vorgetragenen Bedenken
werden zurückgewiesen.
13. Die mit Stellungnahme 13 vom 23.08.2023 vorgetragenen Bedenken
werden zurückgewiesen.
14. Die mit Stellungnahme 14 vom 22. u. 23.08.2023 vorgetragenen Be-
denken werden nicht berücksichtigt.
15. Die mit Stellungnahme 15 vom 23.08.2023 vorgetragenen Bedenken
werden nicht berücksichtigt.Seite 2 von 245
Seite 3
16. Die mit Stellungnahme 16 vom 23.08.2023 vorgetragenen Aspekte
zum ÖPNV (Bustaktung) und zum Fahrradverleihstandort sowie der
Zuspruch für die Planung des Marktes werden zur Kenntnis genom-
men. Die Bedenken bzgl. der Architektur werden zurückgewiesen.
17. Die mit Stellungnahme 17 vom 23.08.2023 vorgetragenen Bedenken
werden zurückgewiesen. Der Anregung hinsichtlich der Sperrung des
Schenkpfädchens für den Durchgangsverkehr wurde insofern
berücksichtigt, als diese Variante hinsichtlich der Verkehrsverteilung
und der hieraus resultierenden Emissionen geprüft wurde. Der Anre-
gung wird nicht gefolgt. Im Durchführungsvertrag wird jedoch durch
eine Fahrbahnverengung und/oder der Anpflanzung eines Baumes in
der Privaterschließung eine entsprechende Einschränkung für den
Durchgangsverkehr festgelegt.
18. Die mit Stellungnahme 18 vom 24.08.2023 vorgetragenen Aspekte
bzw. Bedenken werden nicht berücksichtigt bzw. zurückgewiesen.
Die Thematik Architektur wurde insofern berücksichtigt, als dass ein
Wettbewerb für die straßenseitig gelegenen Fassaden durchgeführt
wurde, welcher die örtlichen Gegebenheiten mitberücksichtigen soll.
19. Die mit Stellungnahme 19 vom 20.08.2023 vorgetragenen Aspekte
bzw. Bedenken werden nicht berücksichtigt bzw. zurückgewiesen.
20. Die mit Stellungnahme 20 vom 25.08.2023 des Polizeipräsidiums
vorgetragenen Hinweise zum Beratungsangebot der Polizei werden
zur Kenntnis genommen und an die Vorhabenträgerin weitergeleitet.
21. Die mit Stellungnahme 21 vom 25.08.2023 des BUND vorgetragenen
Aspekte werden insofern berücksichtigt als mit Datum vom
03.11.2023 eine aktualisierte faunistische Potenzialeinschätzung
vorgenommen wurde, die bestätigt, dass weder mit dem Auftreten
streng geschützter Arten noch der Betroffenheit anderer planungsre-
levanter Arten zu rechnen ist. Die übrigen Bedenken werden zurück-
gewiesen. Der Anregung zur Entwicklung einer Grünfläche mittels
Reduzierung des Eingriffs wird nicht gefolgt.
22. Die mit Stellungnahme 22 vom 25.08.2023 des NABU vorgetragenen
Aspekte werden insofern berücksichtigt als mit Datum vom
03.11.2023 eine aktualisierte faunistische Potenzialeinschätzung
vorgenommen wurde, die bestätigt, dass weder mit dem Auftreten
streng geschützter Arten noch der Betroffenheit anderer planungsre-
levanter Arten zu rechnen ist. Die übrigen Bedenken werden zurück-
gewiesen. Der Anregung zur Entwicklung einer Grünfläche mittels
Reduzierung des Eingriffs wird nicht gefolgt.
23. Die mit Stellungnahme 23 vom 20.08.2023 vorgetragenen Aspekte
bzw. Bedenken werden nicht berücksichtigt bzw. zurückgewiesen.Seite 3 von 245
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III Hinweise
Zu dem Bebauungsplan Nr. 7014-1 wurde ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen.
IV Satzungsbeschluss
1. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-1 der Bundesstadt
Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf,
zwischen Paracelsustraße und Deutschherrenstraße ist gemäß § 10
Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung beschlossen.
Begründung
(1) Plangebiet
Das im Ortszentrum von Lannesdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg liegende
Vorhabengrundstück umfasst eine Fläche von rund 1,24 ha zwischen der
Deutschherrenstraße im Südwesten und der Paracelsusstraße im Nordosten
des Plangebiets. Zusammen mit der im städtischen Eigentum verbleibenden
Wegeparzelle des nordwestlich angrenzenden Schenkpfädchens ergibt sich
eine Plangebietsgröße von rund 1,27 ha.
Der an diesem Standort in den 1950er Jahren gegründete Metallverarbeitungs-
betrieb Lubig wurde aufgrund der Lage inmitten von Lannesdorf und den damit
verbundenen Emissionen für die umgebende Wohnbebauung aufgegeben. Im
Jahr 1999 wurde die Produktion und im Jahr 2014 die Verwaltung nach Deu-
selbach im Landkreis Bernkastel-Wittlich verlagert.
Nach den Abriss- und Räumungsarbeiten stellt sich das Betriebsareal derzeit
als Brachfläche dar. Das Plangebiet neigt sich von der Deutschherrenstraße
Richtung Paracelsusstraße. Der Höhenunterschied beträgt rund 3,0 m. Die
Deutschherrenstraße wiederum fällt auf der Länge des Plangebiets mit ca. 2,6
% in Richtung Schenkpfädchen um ca. 2,5 m.
Die benachbarte Bebauung ist westlich und südlich im Bereich Deutschherren-
straße / Drachenburgstraße von einer gemischten Nutzung aus Handel, Ge-
werbe, Dienstleistung und Wohnen bestimmt. Von der Paracelsusstraße her
prägt nördlich und östlich die Wohnnutzung den Charakter des Gebietes.
(2) Planungsvorgaben und geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet
als gemischte Baufläche (M) dar. Diese umfasst weiter die Ortskernflächen von
Lannesdorf. Im Übrigen schließen umlaufend Wohnbauflächendarstellungen
an.
Die geplante gemischte Nutzung – Einzelhandel und Wohnen – entspricht von
der grundsätzlichen Ausrichtung den Darstellungen des Flächennutzungspla-
nes. Alleine wegen der Vorgaben des § 11 der BaunutzungsverordnungSeite 4 von 245
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(BauNVO) zum großflächigen Einzelhandel muss der Teilbereich mit der ge-
planten Einzelhandelsnutzung als Sondergebiet dargestellt werden. Im Rahmen
der hierzu parallel erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplans wird
auch die Darstellung der östlichen Teilfläche an die Wohnbauflächendarstellung
der umgebenden Grundstücke angepasst.
Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung besteht - mit Ausnahme an
der Paracelsusstraße in nordöstlicher Angrenzung zum Plangebiet - kein quali-
fizierter Bebauungsplan. Der Bebauungsplan Nr. 8315-28 überlappt jedoch
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan um rund 4,50 m parallel zur nordöstli-
chen Grundstücksgrenze und setzt hier nicht überbaubare Grundstücksflächen
eines allgemeinen Wohngebiets fest. Mit Rechtskraft des vorliegenden Bebau-
ungsplans Nr. 7014-1 wird dieser Teilbereich ersetzt.
Zusätzlich besteht ein Fluchtlinienplan „1/L“ aus dem Jahr 1895, welcher im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 aussch-
ließlich Fluchtlinien im Bereich der Deutschherrenstraße und Verkehrsflächen
beidseits des Schenkpfädchens festsetzt. Dieser Fluchtlinienplan mit Zielset-
zung zur Schaffung eines neuen Erschließungssystems parallel zur Drachen-
burgstraße in Höhe des Schenkpfädchens wird heute nicht mehr verfolgt und ist
durch den Bebauungsplan Nr. 8315-28 bereits in Teilen überplant. Mit Rechts-
kraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 wird der Fluchtlini-
enplan in dessen Geltungsbereich ebenfalls ersetzt.
Bauvorhaben sind heute u.a. nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
(3) Baumschutz / Prüfung Fassadenbegrünung
Im Plangebiet befinden sich sieben Bäume, von denen sechs dem Baumschutz
unterliegen. Keiner dieser Bäume kann im Zuge der Realisierung der Planung
erhalten werden. Sie werden durch Neupflanzungen kompensiert. Zwei dieser
Bäume weisen durch ihre Mehrstämmigkeit in ihrer Summe einen Stammum-
fang von mehr als 2 m auf.
Darüber hinaus wurde in Vorbereitung der Sanierung des Altstandortes für
neun Satzungsbäume eine Fällgenehmigung mit der Auflage erteilt, die Ersatz-
pflanzungen auf dem Baugrundstück vorzunehmen. Da von den ursprünglich
15 satzungsgeschützten Bäumen drei wegen Zustandsverände-
rung/Fehldeklaration aus der Ausgleichsverpflichtung entfallen, sind zur Kom-
pensation des Verlustes satzungsgeschützter Bäume insgesamt 12 Bäume zu
pflanzen.
Fassadenbegrünung ist sowohl innerhalb des Sondergebietes als auch im All-
gemeinen Wohngebiet vorgesehen. In den Ansichten der Vorhabenpläne ist
dies dargestellt.
(4) Öffentlich geförderter Wohnraum
Die vorliegende Planung wurde bereits 2009 eingeleitet und unterliegt somit alsSeite 5 von 245
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„Altfall“ nicht den Vorgaben des Bonner Baulandmodells. Dennoch werden
30 % der Wohnflächen als öffentlich geförderter Wohnraum hergestellt. Im Be-
bauungsplan wird diese Quote verbindlich festgesetzt. Die Verpflichtung zur
Herstellung des geförderten Wohnraums erfolgt im Durchführungsvertrag.
(5) Städtebauliche Ziele
Nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes an
der Deutschherrenstraße plant die Eigentümerin, die Flächen einer Neubebau-
ung und Nutzung zu unterziehen. Die Planung der Vorhabenträgerin sieht rund
3.300 m² Verkaufsfläche vor, die sich auf rund 2.500 m² Lebensmitteleinzel-
handel und knapp 800 m² Drogeriemarkt verteilen. Die Planung entspricht inso-
fern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept formulierten städtebaulichen
Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen Bereich.
Weiter ist die Errichtung von ca. 88 Wohnungen auf dem Einzelhandelsgebäu-
de an der Deutschherrenstraße sowie ca. 72 Wohnungen an der Paracelsuss-
traße geplant. Mit diesem Konzept erfährt der Lannesdorfer Ortskern eine Er-
weiterung durch eine gemischte Nutzung, die seine Versorgungsfunktion stärkt
und gleichzeitig die bisherige Lücke im städtebaulichen Zusammenhang
schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn wird dabei auf
der Grundlage der Beschlusslage zur Einleitung des Planverfahrens durch ca.
30 % geförderten Wohnungsbau und 70 % frei finanzierten Wohnungen Rech-
nung getragen.
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des ehemaligen
Betriebsgeländes der Firma Lubig einer dem Standort gerechten Entwicklung
als Einzelhandelsstandort und Wohnquartier.
Für die mit dem Vorhaben verbundene Nutzungsänderung durch Ansiedlung
eines Vollsortimenters als ergänzende Marktfläche des Versorgungsbereichs
und Schaffung neuen Wohnraums in kompakter Bauweise ist die Beurteilung
auf der Grundlage des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile) nicht ausreichend, so dass ein Pla-
nungserfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Nr. 7014-1 besteht. Gleichzeitig werden die betroffenen Umweltbelange aufge-
nommen, bewertet und die Ergebnisse in die Planung eingestellt sowie die
Auswirkungen auf die Versorgungsbereiche im projektrelevanten Einzugsgebiet
untersucht.
(6) Vorhabenbeschreibung
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen westlichen
Teil an der Deutschherrenstraße und den tiefer gelegenen Teil an der Paracel-
susstraße. Die Höhendifferenz von ca. drei Metern entspricht etwa der Höhe
eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße sind ein großflächiger Lebensmittelmarkt sowie
ein Drogeriemarkt geplant. Unter diesen Betrieben ist eine Tiefgarage vorgese-Seite 6 von 245
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hen, die parallel zum Schenkpfädchen entlang der nordwestlichen Grund-
stücksgrenze angefahren wird.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss setzt sich
insgesamt aus drei bis vier sichtbaren Geschossen von der Deutschherren-
straße und drei bis sechs sichtbaren Geschossen von der rückwärtigen Seite
zusammen. Die in den Obergeschossen oberhalb des Marktes enthaltenden
Wohnungen werden U-förmig um einen gemeinsamen Dachgarten angeordnet.
Die Höhenentwicklung wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in Richtung
des Ortskerns straßenseitig mit IV sichtbaren Geschossen deutlich herausge-
stellt wird, um dann in nördlicher Richtung mit III sichtbaren Geschossen auf
den Maßstab der anschließenden II-geschossigen freistehenden Bebauung
abzufallen. Rückwärtig des Marktgebäudes sind im Bereich der Marktebene
und der Tiefgaragenebene zusätzlich Wohnungen vorgesetzt, wodurch sich die
Anzahl der sichtbaren Geschosse erhöht. Der Markt ist folglich von dieser Seite
aus nicht direkt wahrnehmbar.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone,
deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche
zurückgesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen Geh-
weg anschließt. Aufgrund des Straßengefälles in nördlicher Richtung wird das
Plateau des Vorbereichs zu den dem Gehweg parallel verlaufenden privaten
Vorflächen jeweils mit Treppenanlagen angeglichen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende Bebauung
Deutschherrenstraße Nr. 189 (Apotheke) an und führt die geschlossene Bau-
weise des Ortskerns an dieser Stelle fort. Die Fortsetzung der Grenzbebauung
über die Gebäudetiefe des Marktgebäudes ist aus städtebaulicher Sicht ver-
träglich. Die mittlerweile niedergelegten Fabrikgebäude der Firma Lubig waren
zu Teilen ebenfalls als Grenzbebauung errichtet.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit Etagenwoh-
nungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils zwei der vier-
bzw. fünfgeschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten offenen Hof.
Der Raum zwischen den Gebäuden wird als Garten gestaltet. Er dient teilweise
der gemeinsamen Nutzung und teilweise als Freibereich der Erdgeschosswoh-
nungen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über einen Stich von der Paracel-
susstraße. Die Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden Bebauung mit vier
Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Die beiden Quartiere werden durch eine „Grüne Fuge“ – eine aufgeweitete We-
geerschließung in Pflasterung und ungebundener Wegedecke mit Baumreihe –
optisch voneinander getrennt.
Entlang der nordwestlichen Grenze der Baugrundstücke verläuft auf einer 2,25
m breiten Parzelle das Schenkpfädchen als Verbindungsweg zwischen Para-
celsusstraße und Deutschherrenstraße. Dieser öffentliche Weg soll in seiner
Funktion als Quartiersverbindung zwischen der Paracelsusstraße und der
Deutschherrenstraße durch eine Verbreiterung auf 3,0 m gestärkt und gleich-Seite 7 von 245
Seite 8
zeitig für die fußläufige Erschließung des neuen Wohngebietes ausgebaut wer-
den. Des Weiteren werden Anpassungen an den Verkehrsanlagen in den jewei-
ligen Zufahrtsbereichen in der Deutschherren- und Paracelsusstraße notwen-
dig. Die Kosten für diese Erschließungsarbeiten im Zusammenhang mit dem
Vorhaben trägt die Vorhabenträgerin.
(7) Planverfahren
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist – auch wenn es sich hier um eine
Maßnahme der Innenentwicklung handelt – aufgrund der erforderlichen Um-
weltprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung,
Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im Normalverfahren durchzuführen. Die
hier geforderte Umweltverträglichkeitsprüfung der Einzelhandelsbetriebe wird
als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB)
durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil der Begründung. Die mit
der Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind zu
bilanzieren und bei einer negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete Maß-
nahmen auszugleichen.
(8) Planungsablauf
• Einleitung des Verfahrens
Im März 2009 hatte die damalige Vorhabenträgerin ein Antrag auf Einleitung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Sinne des § 12 Baugesetz-
buch (BauGB) für die Fläche des ehemaligen Fabrikgeländes gestellt. Der Rat
der Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer Einzelhandels- und Wohn-
entwicklung im Grundsatz zugestimmt und am 07.05.2009 die Einleitung der
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Bauge-
setzbuch (BauGB) beschlossen (DS-Nr. 0910930). Die von der Bezirksvertre-
tung Bad Godesberg am 29.09.2009 beschlossene frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit wurde auf Grundlage eines mit der Verwaltung abgestimmten
Vorhaben- und Erschließungsplans mit einem Lebensmittelvollsortimenter,
sechs Wohnungen in Obergeschossen sowie einer oberirdischen großflächigen
Stellplatzanlage durchgeführt. Das weitere Verfahren wurde anschließend auf-
grund einer Altlastproblematik nicht fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im Jahr
2016 durch die Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die damalige Vorha-
benträgerin in Abstimmung mit der Eigentümerin einen erneuten Antrag auf
Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt. Die
Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte darauf am 08.03.2017, unter Vorbehalt
der vorherigen planerischen Umsetzung von städtebaulichen Maßgaben, eine
erneute frühzeitige Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung
mit ebenerdigen Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der Deutschher-
renstraße beschlossen (DS-Nr. 1710452). Daraufhin erfolgte ein Wechsel des
Projektträgers von der damaligen Vorhabenträgerin zu Lubig Real Estate
GmbH & Co. KG und die Beauftragung des Architekturbüros BauWerkStadt mit
dem Ziel, ein neues städtebauliches Konzept mit mehr Aufenthaltsqualität zuSeite 8 von 245
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erarbeiten.
• Frühzeitige Beteiligung
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate GmbH & Co. KG das Vorha-
ben weiterentwickelte und an Stelle der oberirdischen Stellplatzanlage eine
Wohnbebauung plante, wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB auf der Grundlage dieser neuen Vorhabenplanung
von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 25. August 2020 beschlossen
(DSNr.: 201273) und im Zeitraum vom 12.04.2021 bis einschließlich
07.05.2021 durchgeführt. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke der Planung konnten auf der Internetseite der Stadt Bonn und unter
www.bonnmacht-mit.de sowie im Ratssaalfoyer des Stadthauses eingesehen
werden.
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte im Zeitraum
vom 18.10.2021 bis 19.11.2021. Im Ergebnis wurden im Rahmen der frühzeiti-
gen Öffentlichkeitsbeteiligung im Wesentlichen folgende Themenbereiche the-
matisiert:
Parkplatzsituation, zukünftiges Verkehrsaufkommen, Regelung des Verkehrs-
flusses sowie der Straßenausbau, bauliche Dichte und Architektur, Erhaltung
des bisherigen Dorfcharakters, Aktualität des „Bonner Einzelhandels- und Zen-
trenkonzepts“, (Verkehrs-)Lärm und Lärmschutz.
Um die in den Stellungnahmen aufgeführten Anregungen und Bedenken an-
gemessen bewerten zu können, wurden mehrere Gutachten in Auftrag gege-
ben. Zur Darstellung der zu erwartenden Verkehrssituation wurde ein Ver-
kehrsgutachten erarbeitet, welches im Ergebnis die Möglichkeit zur Er-
schließung des Plangebietes in drei Varianten zur Verkehrslenkung nicht ne-
giert. Die zu erwartenden Lärmimmissionen durch den Verkehr und die Anliefe-
rung wurden gleichfalls durch ein Gutachten untersucht, dessen Ergebnisse
zum passiven Lärmschutz am Bau und einem aktiven Schallschutz durch eine
Lärmschutzwand im Bereich des Schenkpfädchens in die Festsetzungen des
Bebauungsplanes aufgenommen wurden. Die Auswirkungen des Lebensmittel-
ladens und des Drogeriemarktes wurden mittels einer Auswirkungsanalyse
dargelegt und der Standort in Lannesdorf als geeignet bewertet. Darüber hin-
aus wurde ein Klimagutachten erstellt, welches insbesondere die bioklimati-
schen Auswirkungen des Vorhabens untersuchte und eine Erhöhung der
Baumpflanzungen im Bereich der Dachterrasse oberhalb des Marktes bewirkte.
• Offenlagebeschluss
In seiner Sitzung am 23.03.2023 hat der Rat nach Anhörung der BV Bad Go-
desberg (08.02.2023) und Beratung im Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen (15.03.2023) sowie im Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda
(09.03.2023) den Einleitungs- und Offenlagebeschluss des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans Nr. 7014-1 unter Erfüllung von Maßgaben (Beschlussvor-
lage 221871, Ziff. A-E) zugestimmt. Zudem wurde die Verwaltung unter Ziff. 3
des Ratsbeschlusses beauftragt, unter Einbeziehung der BV Godesberg, IdeenSeite 9 von 245
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zur wirtschaftlichen Stärkung des Lannesdorfer Ortskerns zu entwickeln (siehe
hierzu auch Ziff. (8)).
Der Beschlussvorlage waren die Auswertungen der Stellungnahmen aus der
frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB als Anlage bei-
gefügt.
• Öffentliche Auslegung
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-
1 erfolgte, ebenso wie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange, in dem Zeitraum vom 15.06.2023 bis einschließlich
25.08.2023. Während der Offenlage wurden insgesamt 22 Stellungnahmen
abgegeben (dabei wurden zwei Stellungnahmen derselben Absenderin als eine
Stellungnahme gezählt und gewertet).
Die bei der Verwaltung während der öffentlichen Auslegung eingegangenen
Stellungnahmen sind in der Anlage „Gesamtabwägung Offenlage“ wiedergege-
ben und mit einer Abwägung versehen. Die Beschlussvorschläge sind unter
Beschlusspunkt II aufgeführt. Die Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit wur-
den anonymisiert.
Wie auch im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit waren die
meisten eingebrachten Stellungnahmen folgenden Themenbereichen zugeord-
net:
• Vollsortimenter,
• Städtebau / Innenentwicklung / Architektur
• Verkehr/ Mobilität
• Klima / Emissionen
In Folge von Stellungnahmen des BUND und des NABU zum Artenschutz wur-
de im Nachgang der öffentlichen Auslegung eine „Aktualisierte faunistische
Potenzialeinschätzung unter besonderer Berücksichtigung planungsrelevanter
Arten (03.11.2023) erarbeitet. Das Ergebnis dieser Untersuchung wurde in die
Abwägung zum Thema Artenschutz aufgenommen.
Parallel zu diesem Planverfahren hat die Vorhabenträgerin mit den zuständigen
Ämtern der Stadt Bonn über die Möglichkeit diskutiert, Räume für eine Großta-
gespflege in einem Mietmodell zur Verfügung zu stellen und dies durch eine
entsprechende Vereinbarung im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan zu sichern. Die Gesprächsergebnisse haben nach Prüfung
der Situation jedoch ergeben, dass die wohnraumbaulichen Rahmenbedingun-
gen den Anforderungen einer Tagespflege nicht entsprechen und auf eine Ver-
einbarung verzichtet werden soll.
• Abwägung / Durchführungsvertrag
Die Auswertungen der während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicherSeite 10 von 245
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Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (Beschlusspunkt I) sowie die Auswertung
der Stellungnahmen aus der Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der er-
neuten Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 2 BauGB (Beschlusspunkt II)
sind als Anlage beigefügt. Die Gutachten liegen eine Viertelstunde vor und
während der Sitzungen für die Mitglieder des Rats, des Ausschusses für Woh-
nen, Planung und Bauern sowie der Bezirksvertretung Bad Godesberg zur Ein-
sicht bereit. Letzteres gilt auch für den zwischen der Bundesstadt Bonn und der
Vorhabenträgerin vereinbarten Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7014-1.
(9) Maßgaben zum Offenlagebeschluss (221871, Ziff. A-F) sowie Prüfauf-
trag Ziff.3
A. Im weiteren Verlauf des Verfahrens ist zu prüfen, ob die Durchfahrt ne-
ben dem Schenkpfädchen durch versenkbare Poller oder andere Lö-
sungen auf den Anlieferverkehr für die Märkte beschränkt werden kann
und Kund:innen der Märkte, die mit dem Auto anfahren, ausschließlich
über die Deutschherrenstr. Zugang zur vorderen Tiefgarage erhalten.
Die Durchfahrt ist im Bereich der Wohnbebauung verkehrsberuhigt aus-
zuführen.
Der Vorschlag, die Belastung der Wohnbebauung unmittelbar am Schenkpfäd-
chen durch eine Sperrung der neuen Erschließungsstraße für den Durchgangs-
verkehr zu vermeiden, wurde bereits vor Veröffentlichung der Planunterlagen
durch ergänzende Berechnungen des Verkehrsgutachters und des Lärmgut-
achters geprüft (Variante 3) und in die Begründung zum Bebauungsplanentwurf
aufgenommen. Dieses wurde den Gremien durch die Mitteilungsvorlage
221871-04 zur Kenntnis gegeben.
Laut der Verkehrsuntersuchung sind im Ergebnis alle drei Varianten umsetzbar.
Die voraussichtliche zusätzliche Lärmeinwirkung bei Variante 3 am Immissi-
onspunkt IP5 (Paracelsusstraße Nr. 106) würde sich in diesem Fall gegenüber
dem Bezugsfall (Geräuscheinwirkungen die sich im Zusammenhang mit der
derzeitigen Verkehrssituation ergeben) um 5,3 dB(A) tagsüber und 4,5 dB(A)
nachts erhöhen. Dies fällt im Vergleich zur Variante 1 (keine Einschränkungen
auf der Durchfahrt neben dem Schenkpfädchen) günstiger aus. Auf Grund der
dann vollständigen Verlagerung des Kundenverkehrs auf die Deutschherren-
straße würden sich dort die Beurteilungspegel (IP1, IP10) allerdings zusätzlich
erhöhen. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BimSchV für ein Mischgebiet von
64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts würden dadurch an beiden ausgewählten
Immissionspunkten in der Deutschherrenstraße mehr als nur geringfügig über-
schritten.
Da mit einer Verteilung des Kundenverkehrs der Einzelhandelsbetriebe auf
zwei Zufahrten eine Überschreitung der einschlägigen Grenzwerte in der
Deutschherrenstraße minimiert und in der Paracelsusstraße vermieden werden
kann, kommt eine einseitige Minderung der zusätzlichen Belastung für die Pa-
racelsusstraße durch eine Sperrung der neuen Erschließungsstraße für den
Pkw- Verkehr im Rahmen der planerischen Abwägung nicht in Betracht.Seite 11 von 245
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Um jedoch die Durchfahrt für Fremdverkehr unattraktiv zu machen, wird im
Durchführungsvertrag eine Durchfahrtserschwernis z.B. durch eine Aufpflaste-
rung (Drempel) in der Mitte der Erschließungsstraße und / oder eine Fahrbahn-
verengung mit Baumbeet im östlichen Abschnitt gesichert.
Im Beschlussvorschlag zu Nr. 17 wurde dies entsprechend aufgenommen.
B. Im weiteren Verlauf des Verfahrens wird geprüft, ob auch ein separates
Brauchwassernutzsystem im Neubau umgesetzt werden kann.
Diese Anfrage wurde durch die Vorhabenträgerin folgendermaßen beantwortet:
„Die Nutzung von Regenwasser in Mietwohnobjekten führt oftmals zu Proble-
men mit den Nutzern, da diese in dem trüben Wasser einen Mangel sehen. Die
technischen Anlagen, um das Regenwasser zu nutzen (Filter, Pumpen, Zister-
nen) sind wartungsintensiv und kostenintensiv. Das Umweltbundesamt rechnet
mit einer Amortisation von deutlich über 10 Jahren. Für ein Mietobjekt lässt sich
keine Wirtschaftlichkeit darstellen, da die erheblichen Mehrkosten nicht vergütet
werden. Seit 2005 werden Regenwassernutzungsanlagen nicht mehr gefördert.
Auf den Einsatz einer Regenwassernutzungsanlage wird deshalb verzichtet.“
Es wird an dieser Stelle seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass eine
rechtliche Forderung zur Brauchwassernutzung nach geltendem Planungsrecht
nicht durchsetzbar ist.
C. Im Rahmen des Fassadenwettbewerbs wird berücksichtigt, dass das
Gebäude hin zum Lannesdorfer Dorfplatz einladend und offen gestaltet
sein soll. Daher ist auf beschränkende Elemente wie Geländer im Vor-
bereich des Gebäudes und großflächige Werbetafeln zu verzichten.
Der Fassadenwettbewerb ist aktuell abgeschlossen. Im Auslobungstext wurde
folgende Passage aufgenommen: „Das Gebäude hin zum Lannesdorfer Dorf-
platz soll dementsprechend einladend und offen gestaltet werden. Daher ist auf
beschränkende Elemente wie Geländer im Vorbereich des Gebäudes und
großflächige Werbetafeln zu verzichten. Übliche Werbung des Lebensmitte-
marktes und Drogeriemarktes sowie des Shops sind vorzusehen.“
Der Siegerentwurf zum Fassadenwettbewerb der POS4 Architekten, Düsseldorf
wurde am 12.10.2023 gekürt. Die Leitidee der Konstruktion besteht im Marktbe-
reich aus einer Pfosten-Riegel-Konstruktion mit Glasflächen und im Übrigen
aus einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) mit horizontalem Strukturputz.
Es ist eine helle Farbkonzeption gewählt (beige und weiß), welche vom Preis-
gericht für den Standort als angemessen ersehen wurde. Die mittels einer Bo-
denplatte zusammengefassten Erker im Bereich Schenkpfädchen/ Deutschher-
renstraße lassen eine Austrittsmöglichkeit der zukünftigen Nutzenden erwarten,
was als gute Lösung gewürdigt wurde. Positiv wurden auch die Loggien zur
Deutschherrenstraße gesehen, die zur Belebung des öffentlichen Raums bei-
tragen. Die Transparenz mit der in der Sockelzone gearbeitet wird, wirkt einla-
dend. Insgesamt weiß die Arbeit durch ihre detaillierte Auseinandersetzung mit
der Örtlichkeit sowie der angemessenen Architektursprache zu überzeugen.Seite 12 von 245
Seite 13
(Abb. Siegerentwurf Fassadenwettbewerb siehe Anlage 7014-1 Bildnachweis)
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich vertraglich, die Fassadengestaltung der
Gebäude auf Basis der Wettbewerbsergebnisse und unter Berücksichtigung
der Auflagen des Fachgremiums der vom Gremium empfohlenen Überarbei-
tung zu realisieren:
Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung, Einführung einer dritten Fuge in
der Fassade an der Deutschherrenstraße wie im VEP vorgesehen, Aufgeifen
von verkehrsüblicher Größe der Logos der Betreibenden sowie Findung von
Alternativlösungen der Gestaltung der „Welle“(Swinging Cubes aus Holz) im
EG-Bereich des Marktes zu realisieren.
D. In der Tiefgarage unter dem Markt sind Stellflächen für Lastenräder in
unmittelbarer Nähe zum Aufgang zum Einkaufsbereich vorzusehen.
Nach der zurzeit aktuellen Grundrissplanung wurden fünf Stellplätze für Lasten-
räder im Bereich des Zugangsbereichs eingeplant:
(Abb.: Ausschnitt TG Marktgebäude im Zugangsbereich der Markthalle siehe
Anlage 7014-1 Bildnachweis)
E. In den Tiefgaragen ist eine ausreichende Ladeinfrastruktur einzuplanen.
Dies umfasst in der Tiefgarage unter dem Markt auch Schnellladesäulen
für die Kund:innen der Märkte.
Die Tiefgarage wird nach Angaben der Vorhabenträgerin mit einer Ladeinfra-
struktur entsprechend der Erfahrungswerte der späteren Nutzer sowie den An-
forderungen der GEIG (Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade-
und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität) ausgestattet.
Ziff.3 Die Verwaltung wird beauftragt, gemeinsam mit dem Investor und wei-
teren Grundeigentümern, den Gewerbetreibenden und dem Ortsaus-
schuss Lannesdorf unter Einbeziehung der BV Bad Godesberg Ideen
zur wirtschaftlichen Stärkung und Entwicklung des Lannesdorfer Orts-
kerns zu entwickeln.
Am 9. August 2023 fand ab 19.00 Uhr im großen Saal des "Lannesdorfer Hof"
die Sitzung des Ortsausschuss Lannesdorf e. V. statt. An der Sitzung haben die
Stadtverwaltung Bonn (Wirtschaftsförderung) sowie Immobilieneigentümer und
Gewerbetreibende aus Lannesdorf teilgenommen. Auch waren Vertreter der
Vorhabenträgerin anwesend und haben über den Sachstand der Projektent-
wicklung berichtet und Fragen hierzu beantwortet. Bei diesem Termin wurde
seitens der Vorhabenträgerin zugesagt, dass sie Mietinteressenten, welche
sich im Zuge des Bauprojekts „Marktgebäude“ an die Bauherrschaft wenden,
bei Interesse an Eigentümer:Innen/Besitzer:Innen von Leerstandsflächen ver-
mitteln. Entsprechende Kontaktdaten wurden im allseitigen Einvernehmen aus-
getauscht. Die Unterstützungsmöglichkeiten der städtischen Wirtschaftsförde-
rung wurden ebenfalls dargestellt.Seite 13 von 245
Seite 14
(10) Durchführungsvertrag
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wurde ein Durch-
führungsvertrag abgeschlossen. In diesem sind die zentralen Elemente des
dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebauli-
chen Konzept vertraglich vereinbart. Im Wesentlichen enthält der Durch-
führungsvertrag folgende Punkte:
1. Wohnungsbau/Geförderter Wohnungsbau:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb eines vorgegebenen
Zeitraumes Wohngebäude mit rund 160 Wohneinheiten einschließlich
der privaten Erschließung und Tiefgaragen zu errichten. 30 % der
Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung WoFLV) werden so herge-
stellt, dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert
werden können.
2. Einzelhandel:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, innerhalb eines vorgegebenen
Zeitraumes im Sondergebiet Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss
(max. 2.500 m² Verkaufsfläche für einen Lebensmittelmarkt und
max. 800 m² Verkaufsfläche für einen Drogeriemarkt) mit kleineren Lä-
den/Schank- und Speisewirtschaften bis max. 100 m² inclusive einer
Tiefgarage zu errichten.
3. Qualitätssicherung Fassaden (Fassadenwettbewerb):
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, bei der Durchführung des Vorha-
bens die Fassadengestaltung der Gebäude entsprechend den durch
das Empfehlungsgremium bestimmten Wettbewerbsergebnissen
(Fassadenstudie) zu realisieren.
4. Energieeffizienz und Solarverpflichtung:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich auf der Grundlage des Ratsbe-
schlusses vom 22.10.2015 mindestens den Standard Effizienzhaus/-
gebäude 55 umzusetzen und die Wärmeversorgung mittels Wärme-
pumpen vorzusehen. Auf den Dachflächen, welche nicht als Freiraum
genutzt oder für technische Anlagen erforderlich sind, werden Photovol-
taikanlagen installiert. Die Installation der Photovoltaikanlagen wird in
Kombination mit der festgesetzten extensiven Dachbegrünung vorge-
nommen.
5. Mobilitätsmaßnahmen:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich zur Stärkung der Verkehrsmittel
des Umweltverbunds zur Umsetzung der in der Mobilitätsuntersuchung
abgeleiteten Mobilitätsmaßnahmen (Fahrradabstellplätze, Abstellräume
für Kinderwagen, Ladestationen für Elektroautos und Fahrräder, Bereit-
stellung einer Fläche zur Installation eines Abfahrtsmonitors der Ver-
kehrsbetriebe für ÖPNV-Nutzer) und deren Monitoring.
6. Durchfahrtserschwerung Privatstraße:
Im Ausbau der Privatstraße wird die Vorhabenträgerin eine Aufpflaste-Seite 14 von 245
Seite 15
rung (Drempel) in der Mitte der privaten Erschließungsstraße sowie eine
Fahrbahnverengung durch ein Baumbeet im östlichen Abschnitt vor-
nehmen), um somit die Durchfahrt für Fremdverkehr unattraktiv zu ge-
stalten.
7. Naturschutzrechtlicher Ausgleich, Ökokonto:
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, die Inanspruchnahme der ermit-
telten Ökopunkte abzulösen. Hierzu zahlt die Vorhabenträgerin der
Stadt einen einmaligen Ablösungsbetrag.
8. Grundstücksentwässerung:
Aufgrund der starken Auslastung der öffentlichen Kanäle in der
Deutschherrenstraße und Paracelsusstraße sind aus netzhydraulischer
Sicht Vorgaben bezüglich der Einleitung der Grundstücksentwässerung
erforderlich.
Des Weiteren enthält der Durchführungsvertrag Vereinbarungen zur Erweite-
rung und Ausbau des bestehenden Schenkpfädchens sowie der notwendigen
Anpassungsarbeiten im öffentlichen Straßenraum der Deutschherren- und Pa-
racelsusstraße.
Zur Absicherung des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten
Geh- und Fahrrechts für die Allgemeinheit hat die Vorhabenträgerin die Eintra-
gung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Allgemein-
heit vertreten durch die Stadt beantragt und bewilligt.
(11) Beschlüsse
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des Bebauungs-
planentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über die während
der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch und der Betei-
ligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.
1 Baugesetzbuch (BauGB) am Planverfahren zur Einleitung des Bebauungs-
planes Nr. 7014-1 vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die Behandlung der
in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte entsprechend der Ent-
scheidung des Rates (Beschlussvorlage 221871). Auf eine erneute Wiedergabe
wird verzichtet und auf die Verwaltungsvorlage verwiesen.
Zu Beschlusspunkt II
Die eingereichten Stellungnahmen werden in der Reihenfolge der Beschluss-
punkte unter II in der als Anlage zu dieser Vorlage beigefügten Gesamtabwä-
gung unter A wiedergegeben. Zur besseren Verständlichkeit schließt sich unter
B ein Gesamtabwägungsvorschlag an, der auf alle in den Stellungnahmen vor-
getragenen Aspekte eingeht. Durch diese Zusammenfassung wird den Mitglie-
dern des Rates sowie der Bezirksvertretung Bad Godesberg und dem Aus-
schuss für Wohnen, Planung und Bauen eine vollständige Abwägung über dieSeite 15 von 245
Seite 16
vorgebrachten Stellungnahmen im Zusammenhang ermöglicht. Zur besseren
Nachvollziehbarkeit wird bei jeder Eingabe auf die entsprechende Behandlung
der vorgebrachten Einzelthemen des Gesamtabwägungsvorschlags verwiesen.
Anlage/n
1 7014-1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 7014-1 VBP Satzung (öffentlich)
3 7014-1 VEP_Lageplan (öffentlich)
4 7014-1 VEP_Ansichten Marktgebäude (öffentlich)
5 7014-1 VEP_Ansichten Wohngebäude (öffentlich)
6 7014-1 Begründung+Umweltbericht (öffentlich)
7 7014-1 Gesamtabwägung aus frühz. Beteiligung (öffentlich)
8 7014-1 Gesamtabwägung aus Offenlage (öffentlich)
9 7014-1 Bildnachweis (öffentlich)Seite 16 von 245
Bebauungsplan Nr..77001144--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Lannesdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1155..0099..22002222
110000 mSeite 17 von 245
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7014-1
„Deutschherrenstraße 175-187“
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Begründung mit UmweltberichtSeite 22 von 245
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben..................................................................................... 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................ 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................... 2
1.2.1 Regionalplan ..................................................................................................... 2
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel 2
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept...................................................... 3
1.2.4 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 5
1.2.5 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 5
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen........................ 6
1.2.6.1 Vergnügungsstätten ................................................................................... 6
1.2.6.2 Denkmalschutz .......................................................................................... 6
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz ......................................................................... 7
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ............................................... 7
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................... 8
1.5 Nutzungseignung ..................................................................................................... 9
2 Inhalt der Planung ........................................................................................ 10
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ..................................................................10
2.2 Vorhabenbeschreibung ...........................................................................................10
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................12
2.3.1 Art der baulichen Nutzung................................................................................12
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)..................................................................12
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“ ...........................................13
2.3.1.3 Öffentlich geförderter Wohnraum ..............................................................15
2.3.1.4 Ferienwohnungen .....................................................................................15
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................15
2.3.2.1 Grundflächenzahl ......................................................................................15
2.3.2.2 Geschossflächenzahl ................................................................................16
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen .........................................................................17
2.3.2.4 Bauweise ..................................................................................................18
2.3.2.5 Überbaubare Grundstücksflächen .............................................................21
2.3.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)..................................................21
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .......................................22
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote...............................................................22Seite 23 von 245
2.3.5.1 Flächige Begrünungsmaßnahmen, Tiefgaragenbegrünung und Dachgärten
22
2.3.5.2 Pflanzung von Einzelbäumen ....................................................................23
2.3.5.3 Dachbegrünung/Fassadenbegrünung .......................................................23
2.3.6 Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzmaßnahmen ...................................................24
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen...................................................25
2.3.7.1 Schalltechnische Untersuchungen ............................................................26
2.3.7.2 Schalltechnische Schutzmaßnahmen........................................................32
2.3.8 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr ......................................33
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften ...................................................................................33
2.3.9.1 Werbeanlagen...........................................................................................33
2.3.9.2 Flachdächer ..............................................................................................34
2.4 Erschließung...........................................................................................................34
2.4.1 Äußere Erschließung .......................................................................................34
2.4.2 Interne Erschließung ........................................................................................34
2.4.2.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .........................................................35
2.4.2.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................36
2.4.2.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ..........................................................37
2.4.3 Ruhender Verkehr / Parkstände .......................................................................37
2.4.3.1 Stellplätze Vorhaben .................................................................................37
2.4.3.2 Parkstände im öffentlichen Raum ..............................................................38
2.4.4 Mobilitätskonzept .............................................................................................38
2.4.5 Technische Infrastruktur...................................................................................40
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation .......................40
2.4.5.2 Energiekonzept .........................................................................................40
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ...............................................................................40
2.4.5.4 Abfallentsorgung .......................................................................................41
3 Auswirkungen der Planung .......................................................................... 41
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .................................................................................41
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................45
3.3 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..............................................................45
3.4 Kosten und Finanzierung ........................................................................................46
B Umweltbericht .............................................................................................. 47
1 Einleitung ..................................................................................................... 47
1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans....................................47
1.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................48Seite 24 von 245
1.3 Plangebiet...............................................................................................................52
1.4 Planerische Vorgaben ............................................................................................53
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen ................................................................................... 53
2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes (Basisszenario) und Nullvariante..........53
2.1.1 Naturräumliche Gliederung ..............................................................................54
2.1.2 Potenzielle natürliche Vegetation .....................................................................54
2.1.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung - Nullvariante......................................................................................55
2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
und die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter .............................................55
2.2.1 Schutzgut Flora, Fauna, Lebensräume und Biodiversität .................................55
2.2.1.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................55
2.2.1.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................56
2.2.1.3 Ergebnis....................................................................................................56
2.2.2 Schutzgut Boden und Fläche ...........................................................................57
2.2.2.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................57
2.2.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................57
2.2.2.3 Ergebnis....................................................................................................58
2.2.3 Schutzgut Wasser ............................................................................................58
2.2.3.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................58
2.2.3.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................58
2.2.3.3 Ergebnis....................................................................................................59
2.2.4 Schutzgut Klima und Luft .................................................................................59
2.2.4.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................59
2.2.4.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................60
2.2.4.3 Ergebnis....................................................................................................63
2.2.5 Schutzgut Mensch und seine Gesundheit ........................................................63
2.2.5.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................63
2.2.5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................64
2.2.5.3 Ergebnis....................................................................................................67
2.2.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung .........................................................67
2.2.6.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................67
2.2.6.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................68
2.2.6.3 Ergebnis....................................................................................................68
2.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................68
2.2.7.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................68Seite 25 von 245
2.2.7.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................68
2.2.7.3 Ergebnis....................................................................................................68
2.2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und Kumulation benachbarter
Plangebiete ......................................................................................................69
2.2.9 Sonstige Umweltbelange .................................................................................71
2.2.9.1 Umgang mit Emissionen, Abfall und Abwasser .........................................71
2.2.9.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ................................71
2.2.9.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen.....................................71
2.2.9.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ....................................................71
2.2.9.5 Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels .............71
2.3 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichmaßnahmen sowie
Überwachungsmaßnahmen ....................................................................................72
2.3.1 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ..................................................72
2.3.2 Maßnahmen zum Artenschutz .........................................................................72
2.3.3 Maßnahmen zum Ausgleich und zur Kompensation ........................................73
2.4 Plankonforme Alternativprüfungen ..........................................................................73
2.5 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ..................................................................74
3 Prüfmethoden und Zusammenfassung ........................................................ 75
3.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung ........................75
3.2 Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) ..................76
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ...........................................................76
3.4 Referenzliste der Quellen, die für die im Bericht enthaltenden Beschreibungen und
Bewertungen herangezogen wurden ......................................................................78
4 Anhang Ergänzende Pflanzliste zur Bonner Pflanzliste „Klimaresiliente
Gehölze und Stauden“ ................................................................................. 81Seite 26 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
Die Eigentümerin der Flächen des ehemaligen Metallverarbeitungsbetriebes Lubig plant nach
der erfolgten Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes eine Neube-
bauung. Aufgrund der Lage in nördlicher Angrenzung des Ortszentrums im Ortsteil von Lan-
nesdorf soll der hier vorhandene Versorgungsbereich auf das Plangebiet erweitert und somit
gestärkt werden. Hierzu ist eine bedarfsgerechte Einzelhandelsnutzung für die Nahversorgung
und eine Wohnnutzung zur Ergänzung der innerstädtischen Wohnbebauung vorgesehen.
1.1 Plangebiet
Das im Ortszentrum von Lannesdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg liegende Vorhabengrund-
stück (Flurstück 1051, Flur 2) umfasst eine Fläche von rund 1,24 ha zwischen der Deutsch-
herrenstraße im Südwesten und der Paracelsusstraße im Nordosten. Zusammen mit der rund
300 m² großen in städtischem Eigentum verbleibenden Wegeparzelle des nordwestlich an-
grenzenden Schenkpfädchens (Flurstück 745) ergibt sich eine Plangebietsgröße von rund
1,27 ha. Das Plangebiet neigt sich vom Süd-Westen, von der Deutschherrenstraße Richtung
der Paracelsusstraße im Norden. Der Höhenunterschied beträgt rund 3,0 m. Die Deutschher-
renstraße wiederum fällt auf der Länge des Plangebiets mit ca. 2,6 % Gefälle in Richtung
Schenkpfädchen um ca. 2,5 m ab.
Der hier im Jahre 1949 gegründete Metallverarbeitungsbetrieb wurde aufgrund der Lage in-
mitten von Lannesdorf und den damit verbundenen Emissionen für die umgebende Wohnbe-
bauung aufgegeben. Im Jahr 1999 wurde die Produktion und im Jahr 2014 die Verwaltung
nach Deuselbach im Landkreis Bernkastel-Wittlich verlagert.
Im nördlichen Teil des Plangebiets war bis in das Jahr 2017 umfangreicher, Baum- und Ge-
hölzbestand vorhanden, der z.T. satzungsgeschützt ist und in gewissem Umfang artenschutz-
rechtlich relevant war. Nur wenige, vereinzelte Bäume stehen derzeit noch, denn im Zusam-
menhang mit dem Abriss fanden bereits umfangreiche Baumfällungen statt. Für die dabei be-
troffenen satzungsgeschützten Bäume sind Ersatzpflanzungen im Bebauungsplan festgesetzt.
Das restliche Plangebiet ist in hohem Maß verdichtet, anthropogen geprägt und befindet sich
im Entwicklungsstand einer Brach- und Ruderalfläche mit derzeitig noch wenig Pflanzenbe-
wuchs.
Die benachbarte Bebauung ist westlich und südlich im Bereich Deutschherrenstraße / Dra-
chenburgstraße von einer gemischten Nutzung aus Handel, Gewerbe, Dienstleistung und
Wohnen bestimmt. Von der Paracelsusstraße her prägt nördlich und östlich die Wohnnutzung
den Charakter des Gebietes.Seite 27 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 2
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn /Rhein-Sieg (GEP
Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Geltungsbereich des Plangebietes einen Allgemeinen
Siedlungsbereich (ASB) aus.
In den Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen,
wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie
gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit
unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind (vgl. Kap. D.I.
Ziel 2.1.9 LEP NRW). Innerhalb der ASB sollen entsprechend dem Bedarf in der Bauleitpla-
nung dargestellt bzw. festgesetzt werden:
 Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen Folgeeinrichtungen,
 Flächen für die zentralörtlichen Einrichtungen,
 Flächen für die sonstigen privaten und öffentlichen Einrichtungen der Bildung und Kul-
tur sowie der sozialen und medizinischen Betreuung,
 gewerbliche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener Ge-
werbebetriebe und für die Ansiedlung neuer, überwiegend nicht erheblich belästigen-
der Gewerbebetriebe,
 wohnungsnahe Sport-, Freizeit-, Erholungs- und sonstige Grünflächen.
Des Weiteren formuliert der Regionalplan als Ziel, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete
für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im
Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in ASB geplant werden
dürfen (Ziel 1, Kapitel 1.1.1 „Allgemeine Siedlungsbereiche“).
Somit ist die geplante Nutzung – Einzelhandel Standort mit rund 3.300 m² Verkaufsfläche und
160 Wohneinheiten – aus den Zielen und Darstellungen des Regionalplanes entwickelt.
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel1
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen bestehen Ziele und Grundsätze der
Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet (Ziele)
bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen. Für das Planvorhaben sind folgende Ziele
und Grundsätze von Bedeutung:
 Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur
in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden. Der Regionalplan stellt für den Untersuchungsstandort einen Allgemeinen Siedlungs-
bereich dar, das landesplanerische Ziel wird somit gewahrt.
1 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der Deutschher-
renstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung Oktober 2020,
BBE Handelsberatung, Kap. 6.4]Seite 28 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 3
 Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen
Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die
aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen
sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
- die Sortimente gemäß Anlage 1 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypi-
sche Sortimentsliste).
Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf, der
Nahversorgungsfunktionen für Lannesdorf und die benachbarten Ortsteile Muffendorf, Ober-
Mehlem und (faktisch) Pennenfeld übernehmen soll. Auch die geplante Dimensionierung der
geplanten Einzelhandelsbetriebe ist - bezogen auf das sortimentsrelevante Nachfragepoten-
zial im zugeordneten Verflechtungsbereich - als maßstabsgerecht zu bewerten.
Unter Berücksichtigung des Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzials im Nahversorgungsbereich
(ca. 19.870 Einwohner/ ca. 57,3 Mio. € nahversorgungsrelevante Kaufkraft) ist die projektierte
Dimensionierung des Lebensmittel- und des Drogeriemarktes mit zusammen ca. 3.300 m²
Verkaufsfläche als bedarfsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende nahversorgungsrelevante
Umsatz von zusammen max. 13,2 Mio. € (Gesamtumsatz: 15,5 Mio. €) entspricht ca. 23 % der
nahversorgungsrelevanten Kaufkraft im zugeordneten Verflechtungsbereich.
Das Planvorhaben entspricht somit der im kommunalen Einzelhandelskonzept vorgesehenen
Versorgungsbedeutung des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf und hält damit
gleichzeitig das landesplanerische Ziel ein.
 Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche
von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von
dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine Ge-
fährdung (anderer) städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und deren
Entwicklungsfähigkeit ausgehen wird. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit gewahrt.
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Ziel des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008, mit Fort-
schreibung im Jahr 2012, ist die Stärkung der gewachsenen Stadt-, Stadtbezirks- und Ortsteil-
zentren. Zum einen soll die zentrale Versorgungsfunktion und die wohnungsnahe VersorgungSeite 29 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 4
gesichert werden. Zum anderen soll die Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der Innenstadt,
der Stadtbezirks- und Ortsteilzentren erhalten und gestärkt werden.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn stuft die Ortsmitte von Lan-
nesdorf als D-Zentrum in Bonn ein. Es beschreibt den Planungsraum wie folgt: „Das im attrak-
tiven Dorfkern von Lannesdorf am Brunnenplatz gelegene gefährdete Nahversorgungszent-
rum besticht durch seine funktionale Vielfalt und soll trotz seiner Nähe zum nicht integrierten
Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße aktiv gestützt werden. In diesem Zusam-
menhang ist neben Privataktivitäten der Eigentümer und Handeltreibenden die städtebauliche
Erweiterung nach Norden durch die Einbeziehung des Grundstücks der ehemaligen Maschi-
nenfabrik Lubig als Möglichkeit der Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelmagneten zu
sehen.“
In der Auswirkungsanalyse zur Entwicklung des Einzelhandels2 heißt es hier: Das Bonner Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzept gibt Leitlinien zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben vor,
grenzt die zentralen Versorgungsbereiche ab und definiert die zentren- und nahversorgungs-
relevanten Sortimente.
Sowohl der Lebensmittel- als auch der Drogeriemarkt ist als Einzelhandelsbetrieb mit nahver-
sorgungsrelevantem Kernsortiment zu bewerten. Der Ansiedlungsstandort ist einem zentralen
Versorgungsbereich zugeordnet. Zentrale Versorgungsbereiche werden als Vorrangstandorte
zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben vor allem mit zentren- und nahversorgungsrele-
vanten (Kern-)Sortimenten bestimmt. Dabei sollen sich neue Einzelhandelsbetriebe an der
Versorgungsfunktion des jeweiligen zentralen Versorgungsbereiches orientieren. Das Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept weist demgemäß Zentren der Kategorien A (Innenstadt)
bis D (Nahversorgungszentrum) aus. Grundsätzlich sollen in C- und D-Zentren keine großflä-
chigen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten angesiedelt werden. Um
den Größenordnungen der jeweiligen Betriebseinheiten Rechnung zu tragen, wurde für Le-
bensmittelmärkte in C-Zentren eine Ausnahmeregelung mit max. 1.500 m² Verkaufsfläche auf-
genommen. In D-Zentren sind großflächige Lebensmittelmärkte nur dann ausnahmsweise ge-
nehmigungsfähig, wenn das Vorhaben eine sinnvolle Ergänzung benachbarter Zentren dar-
stellt. In jedem Fall soll sich die Dimensionierung des Vorhabens an der im Nahbereich leben-
den Einwohnerzahl orientieren.
Das Untersuchungsvorhaben ist dem D-Zentrum Lannesdorf zugeordnet, das Versorgungs-
funktionen für die angrenzenden Ortsteile Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld und Obermeh-
lem mit zusammen ca. 19.850 Einwohnern (inkl. 160 zusätzlicher Einwohner des Wohnbau-
vorhabens) übernehmen soll. Der projektierte Lebensmittelmarkt3 überschreitet die Grenze
der Großflächigkeit deutlich, stellt jedoch eine sinnvolle Ergänzung benachbarter Versor-
gungszentren dar, ohne die Versorgungsstrukturen und deren Entwicklungsfähigkeit der be-
nachbarten zentralen Versorgungsbereiche Mehlem (C-Zentrum), Pennenfeld, Heiderhof und
Rüngsdorf (D-Zentren) wesentlich einzuschränken.
Nach der vorgelegten Umsatzprognose kann der projektierte Supermarkt am Vorhabenstand-
ort innerhalb des zugewiesenen Verflechtungsbereiches des D-Zentrums ca. 8,3 Mio. € der für
Nahrungs- und Genussmittel verfügbaren Kaufkraft von ca. 50 Mio. € binden. Dies entspricht
2 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der Deutschher-
renstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung Oktober 2020,
BBE Handelsberatung, Kap. 6.3]
3 Anmerkung: Im Rahmen der Prüfung wurde die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit ca.
2.500 m² und eines Drogeriemarktes mit 800 m² zu Grunde gelegt.Seite 30 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 5
einer Kaufkraftbindung von etwa 16 %, eine - bezogen auf den Versorgungsanspruch an ein
D-Zentrum - immer noch geringe Versorgungsleistung.
Im Fazit ist festzuhalten, dass der projektierte Lebensmittelmarkt als heute marktüblicher Be-
triebstyp mit ca. 2.500 m² Verkaufsfläche den seit 2008 gültigen Grenzwerte für Lebensmittel-
märkte in D-Zentren deutlich überschreitet. Gleichwohl ist das Planvorhaben mit den Vorgaben
des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus Sicht der Gutachter vereinbar. Denn
die Versorgungsfunktion orientiert sich am zugeordneten Verflechtungsbereich und das Vor-
haben stellt eine sinnvolle Ergänzung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche dar.
Auch der projektierte Drogeriemarkt entspricht als nicht-großflächiger Einzelhandelbetrieb den
Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes.
1.2.4 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche (M) dar. Diese erstreckt sich von dem am Nordrand der Mischbaufläche gelegenen
Plangebiet bis zu der Wohnbebauung am Floßweg und an der Hoverstraße im Süden, von der
Ellesdorfer Straße im Osten bis zu Lynsbergstraße im Westen. Die Mischbau-fläche erfasst
den Kern des Ortsteils Lannesdorf.
Das Plangebiet grenzt mit Ausnahme seiner Südkante umlaufend an Wohnbauflächen-dar-
stellungen an.
Die geplante gemischte Nutzung – Einzelhandel und Wohnen – entspricht von der grundsätz-
lichen Ausrichtung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Alleine wegen der Vorga-
ben des § 11 der BauNVO zum großflächigen Einzelhandel muss der Teilbereich mit der ge-
planten Einzelhandelsnutzung als Sondergebiet dargestellt werden. Im Rahmen der hierzu
parallel erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplans wird auch die Darstellung der öst-
lichen Teilfläche an die Wohnbauflächendarstellung der umgebenden Grundstücke ange-
passt.
1.2.5 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung besteht mit Ausnahme der Wohnbebauung
an der Paracelsusstraße in nordöstlicher Angrenzung zum Plangebiet, für die der rechtsver-
bindliche Bebauungsplan Nr. 8315-28 ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt, kein ver-
bindliches Planungsrecht durch einen qualifizierten Bebauungsplan. Der Bebauungsplan Nr.
8315-28 überlappt den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 um rund
4,50 m im Bereich der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Mit Rechtskraft des vorhabenbezo-
genen Bebauungsplans Nr. 7014-1 wird dieser Teilbereich ersetzt. Nach bisherigem Recht
sind hier nicht überbaubare Grundstücksflächen des angrenzenden allgemeinen Wohngebiets
festgesetzt und es bestehen Baulasten des benachbarten Wohngebäudes und seiner Gara-
gen.
Das Plangebiet wird durch den Fluchtlinienplan „1/L“ aus dem Jahr 1895 überlagert, welcher
im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 ausschließlich
Fluchtlinien im Bereich der Deutschherrenstraße und Verkehrsflächen beidseits des Schenk-
pfädchens festsetzt. Dieser Fluchtlinienplan mit Zielsetzung zur Schaffung eines neuen Er-
schließungssytems parallel zur Drachenburgstraße wird heute nicht mehr verfolgt und ist durchSeite 31 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 6
den Bebauungsplan Nr. 8315-28 bereits in Teilen überplant. Mit Rechtskraft des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird der Fluchtlinienplan in dessen Geltungsbereich
ebenfalls ersetzt.
Bauvorhaben im Plangebiet sind heute u.a. nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.6.1 Vergnügungsstätten
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexs-
hops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu kön-
nen, beauftragte der Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein
auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkon-
zept oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genom-
men, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu
überarbeiten. In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungs-
stättenkonzeptes durch den Rat beschlossen, welche die Grundlage auch für die vorliegende
Planung bilden.
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen soll sich grundsätzlich auf
die Hauptgeschäftsbereiche in der Bonner Innenstadt und in den Stadtbezirkszentren be-
schränken. Somit sind die Ortsteilzentren, zu den auch das Lannesdorfer Zentrum zählt, als
ungeeignet für eine Ansiedlung der vorgenannten Einrichtungen eingestuft. Durch diesen Aus-
schluss werden die Ortsteilzentren, die kleinteiliger und privater sind, vor negativen Auswir-
kungen geschützt. Eine Zulässigkeit dieser Nutzungen ist im allgemein Wohngebiet nicht ge-
geben und im Sondergebiet nicht vorgesehen.
1.2.6.2 Denkmalschutz
Das Denkmalschutzgesetz bildet die Grundlage auf welcher die Zeugnisse der menschlichen
Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte - einzelne Gebäude, technische Bauten oder ganze
Bereiche wie Straßenzüge, die Altstädte und Parkanlagen dem Schutz unterliegen.
Innerhalb des Plangebiets sind Denkmäler jeglicher Art nicht bekannt. In der näheren Nach-
barschaft existieren vier Baudenkmäler:
 Bildstock VII, Kreuzwegstationen Muffendorf/Lannesdorf an der Kreuzung Deutschher-
renstraße mit der Splickgasse (A 2481),
 Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock III in der
Drachenburgstraße (A 2481),
 Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock I in der
Lannesdorfer Straße (A 2481) und
 Steinkreuz Lannesdorf - Kirchberg Anna-Kreuz in der Lannesdorfer Straße (A 2353)4.
Aufgrund der Entfernung sowie der abschirmenden Wirkung der vorhandenen Bebauung wer-
den alle vier Denkmäler von der vorliegenden Planung nicht beeinträchtigt.
4 Denkmalschutz _ Bundesstadt Bonn,
https://www.bonn.de/themen-entdecken/planen-bauen/denkmalschutz.phpSeite 32 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 7
Belange der Bodendenkmalpflege sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht berührt. Die
großflächige Erdbewegung im Rahmen der Sanierung des Altstandortes hat keine Befunde
hervorgebracht.
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz
Zur Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sind die städtischen Laub-
bäume mit einem Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr,
gemessen in einer Höhe von 100 cm durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn unter
Schutz gestellt. Die Bäume sollen wegen ihrer Seltenheit, Eigenart und Schönheit sowie zur
Belebung, Gliederung oder Pflege des Orts- und Landschaftsbildes erhalten und gepflegt wer-
den. Für alle Bäume die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht erhalten werden
können, ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Über
die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 200 cm
berät die Baumkommission und entscheidet die Bezirksvertretung.
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen im Plangebiet, auf gewachsenem Boden außer-
halb des Bereiches von Tiefgaragen, vorzunehmen. Des Weiteren sind für die Wurzel- und
Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (ausreichende Entfernung zu Fassa-
den/Leitungen/Grundstücksgrenzen) damit eine Ausgleichpflanzung anerkannt werden kann.
Neben dem Ziel der dauerhaften Erhaltung ist eine regelmäßige Pflege und Ersatz bei Abgang
verpflichtend. Die konkrete Regelung über Anzahl, Baumarten und Standorte werden im Zu-
sammenhang mit der Baugenehmigung getroffen.
Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und Esskas-
tanien.
Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde 2017 gutachterlich erfasst und bewertet.
Im Zuge der Abrissarbeiten und des Bauvorhabens wurden bereits oder müssen noch insge-
samt 12 satzungsgeschützte Bäume gefällt werden für die Ersatzpflanzungen im Plangebiet
vorzunehmen sind. Für die derzeit noch auf der Fläche stehenden Bäume ist zudem noch eine
Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.
Natura-2000, Natur- und Landschaftsschutzgebiete, schutzwürdige Biotope oder Biotopver-
bundflächen sind nicht betroffen
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes an der Deutsch-
herrenstraße plant die Eigentümerin die Flächen einer Neubebauung und Nutzung unterzuzie-
hen. Die Planung der Vorhabenträgerin sieht rund 3.300 m² Verkaufsfläche vor, die sich auf
rund 2.500 m² Lebensmittel-Einzelhandel und knapp 800 m² Drogeriemarkt verteilt. Die Pla-
nung entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept formulierten städtebauli-
chen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen Bereich.
Weiter ist die Errichtung von ca. 88 Wohnungen auf dem Einzelhandelsgebäude an der
Deutschherrenstraße sowie ca. 72 Wohnungen an der Paracelsusstraße geplant. Mit diesem
Konzept erfährt der Lannesdorfer Ortskern eine Erweiterung durch eine gemischte Nutzung,
die seine Versorgungsfunktion stärkt und gleichzeitig die bisherige Lücke im städtebaulichen
Zusammenhang schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn wird dabei
auf der Grundlage der Beschlusslage zur Einleitung des Planverfahrens durch ca. 30% geför-
derten Wohnungsbau und 70% frei finanzierten Wohnungen Rechnung getragen.Seite 33 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 8
Für die mit dem Vorhaben verbundene Nutzungsänderung durch Ansiedlung eines Vollsorti-
menters als ergänzende Marktfläche des Versorgungsbereichs und Schaffung neuen Wohn-
raums in kompakter Bauweise ist die Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB (Zuläs-
sigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) nicht ausreichend,
so dass ein Planungserfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Nr. 7014-1 besteht.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Im März 2009 wurde seitens der Vorhabenträgerin die VDH Projektmanagement GmbH in Ab-
stimmung mit Lubig ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im
Sinne des § 12 BauGB auf der Fläche des ehemaligen Fabrikgeländes gestellt. Der Rat der
Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer Einzelhandels- und Wohnentwicklung im Grund-
satz zugestimmt und am 07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen (DS-Nr. 0910930). Die
von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 29.09.2009 beschlossene frühzeitige Beteili-
gung der Öffentlichkeit wurde auf Grundlage eines mit der Verwaltung abgestimmten Vorha-
ben- und Erschließungsplans mit einem Lebensmittelvollsortimenter, sechs Wohnungen in
Obergeschossen, sowie einer oberirdischen großflächigen Stellplatzanlage durchgeführt. Das
weitere Verfahren wurde anschließend aufgrund einer Altlastproblematik nicht fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im Jahr 2016 durch die
Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die damalige Vorhabenträgerin in Abstimmung mit
der Eigentümerin einen erneuten Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplanes gestellt. Die Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte darauf am 08.03.2017, unter
Vorbehalt der vorherigen planerischen Umsetzung von städtebaulichen Maßgaben, eine er-
neute frühzeitige Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung mit ebenerdigen
Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der Deutschherrenstraße beschlossen (DS-Nr.
1710452). Daraufhin erfolgte ein Wechsel des Projektträgers von der damaligen Vorhabenträ-
gerin zu Lubig Real Estate GmbH & Co. KG und die Beauftragung des Architekturbüros Bau-
WerkStadt mit dem Ziel, ein neues städtebauliches Konzept mit mehr Aufenthaltsqualität im
öffentlichen Raum zu erarbeiten.
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate das Vorhaben nunmehr deutlich weiterent-
wickelt hat und an Stelle der oberirdischen Stellplatzanlage eine Wohnbebauung plant, wurde
die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3(1) BauGB auf der Grundlage dieser
neuen Vorhabenplanung von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 25. August 2020 be-
schlossen (DS-Nr.: 201273) und im Zeitraum vom 12.04.2021 bis einschließlich 07.05. 2021
durchgeführt. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung konn-
ten auf der Internetseite der Stadt Bonn und unter www.bonn-macht-mit.de sowie im Ratssaal-
foyer des Stadthauses eingesehen werden.
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 18.10.2021 bis
19.11.2021.
Im Ergebnis wurden im Rahmen dieser frühzeitigen Beteiligung im Wesentlichen folgende
Themenbereiche thematisiert:
- Das Zentrenkonzept und die Notwendigkeit einer Zentrumsergänzung wurden in Bezug
auf Notwendigkeit und Umfang hinterfragt,
- die geplante Dichte, die Zahl der Wohnungen und den geförderten Wohnungsbau,
- das Verkehrsaufkommen und der Parkraum sowie Lärmemission,Seite 34 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 9
- die Architektur,
- die Schaffung bezahlbaren Wohnraum und dessen Einfluss die Bevölkerungsstruktur,
- die Auswirkungen auf das lokale Klima
- die Grün- und Freiflächenplanung
- die Entwässerung sowie
- die Auswirkungen auf die im Ortskern vorhandenen Betriebe.
Zur Klärung einiger Sachverhalte wurden im weiteren Verfahren diverse Gutachten beauftragt
und in der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist – auch wenn es sich hier um eine Maßnahme der
Innenentwicklung handelt – aufgrund der erforderlichen Umweltprüfung nach dem UVPG (Ge-
setz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im Nor-
malverfahren durchzuführen. Die hier geforderte Umweltverträglichkeitsprüfung der Einzel-
handelsbetriebe wird als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
(BauGB) durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil dieser Begründung. Die mit der
Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind unter Berücksichtigung
der bestehenden Eingriffe im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB zu bilanzieren und bei einer
negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete Maßnahmen auszugleichen.
Vor Fassung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird
gemäß § 12 BauGB der Vertrag über die Durchführung des Vorhabens und der Erschließungs-
maßnahmen (Durchführungsvertrag) abgeschlossen.
Mit dem Beschluss zur Offenlage am 23.03.2023 hat der Rat folgenden Prüfauftrag beschlos-
sen: „Im weiteren Verlauf des Verfahrens ist zu prüfen, ob die Durchfahrt neben dem Schenk-
pfädchen durch versenkbare Poller oder andere Lösungen auf den Anlieferverkehr für die
Märkte beschränkt werden kann und Kund:innen der Märkte, die mit dem Auto anfahren, aus-
schließlich über die Deutschherrenstr. Zugang zur vorderen Tiefgarage erhalten. Die Durch-
fahrt ist im Bereich der Wohnbebauung verkehrsberuhigt auszuführen.“ Zur Prüfung dieses
politischen Auftrags wurden ein zusätzliches Verkehrsgutachten und eine ergänzende Unter-
suchung der daraus resultierenden Veränderungen des Verkehrslärms erstellt. Die Ergebnisse
wurden in die vorliegende Bebauungsplanbegründung aufgenommen.
1.5 Nutzungseignung
Das Plangebiet liegt in der direkten Nachbarschaft zum historischen Zentrum Lannesdorf um
den Brunnenplatz mit Wohnen, Handels- und wesentlich nicht störenden Gewerbebetrieben.
Dieses Zentrum bietet keinen Raum für Anpassung der Handelsflächen des örtlichen Vollsor-
timenters (EDEKA) am Brunnenplatz an die aktuellen Anforderungen des Lebensmittel- Ein-
zelhandels. Der Ortskern soll aber als Nahversorgungszentrum wesentliche Versorgungsfunk-
tionen für den Siedlungsraum Lannesdorf, Muffendorf und Obermehlem übernehmen. Im Vor-
feld der Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7018-4 wurde dies im Rahmen
eine Auswirkungsanalyse zur Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen5 noch einmal
bestätigt.
5 Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der Deutschherrenstraße
im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung Oktober 2020, BBE Han-
delsberatungSeite 35 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 10
Aktuell kann der Standort mit den vorhandenen kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsbetrieben nur eine sehr ausschnittweise Versorgung sicherstellen. Insbesondere der an-
sässige Edeka-Markt kann aufgrund der sehr geringen Geschäftsgröße von ca. 350 m² Ver-
kaufsfläche nicht die notwendige Ausstrahlungskraft entfalten. Der städtebaulich nicht inte-
grierte Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße weiter östlich übernimmt weitrei-
chende Versorgungsfunktionen auch für Lannesdorf, was sich negativ auf die Wirtschaftskraft
und die Vielfalt der Betriebe im Lannesdorfer Zentrum auswirkt.
Aus der siedlungsstrukturellen Einbindung ergeben sich für das Nahversorgungszentrum Lan-
nesdorf Potenziale für einen großflächigen Lebensmittelmarkt und einen ergänzenden Droge-
riemarkt, die die wohnungsnahe Versorgung für Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld und
Obermehlem übernehmen können. Die Nähe zum bestehenden Ortsteilzentrum und der damit
verbundenen fußläufigen Erreichbarkeit sowie der begünstigte Zugang zum ÖPNV prädesti-
niert das Plangebiet zur Entwicklung bzw. Erweiterung eines vielfältigen Einzelhandelsstand-
orts sowie eines Wohnquartiers. Durch diese Nutzung des Areals wird das Zentrum in seiner
Funktion als Wohn- und Einzelhandelsstandort gestärkt.
Aufgrund der Größe des Vorhabens und der Wettbewerbssituation sind städtebaulich negative
Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung
auszuschließen. Die geplante Ansiedlung von nahversorgungsbezogenen Einzelhandelsbe-
trieben im zentralen Versorgungsbereich Lannesdorf ist mit den Vorgaben des gemeindlichen
Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar. Dabei ist von
Bedeutung, dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für den zugewiese-
nen Verflechtungsbereich orientieren. (siehe auch Kap. 3.1 Städtebauliche Auswirkungen).
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des ehemaligen Betriebsgelän-
des der Firma Lubig einer dem Standort gerechten und gewollten Entwicklung als Einzelhan-
delsstandort und Wohnquartier. Die geplante Neustrukturierung der Fläche und die Erschlie-
ßung des Marktes erfordern die Schaffung eines verbindlichen Planungsrechts. Gleichzeitig
werden die betroffenen Umweltbelange aufgenommen, bewertet und die Ergebnisse in die
Planung eingestellt sowie die Auswirkungen auf die Versorgungsbereiche im projektrelevanten
Einzugsgebiet untersucht.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 –
187“ schafft das Planungsrecht für den vorliegenden Vorhabenplan. Die Errichtung eines viel-
fältigen Einzelhandelsstandorts und neuer Wohnbebauung wirkt sich positiv auf das Ortszent-
rum und die umgebenden Wohngebiete aus.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen westlichen Teil an der
Deutschherrenstraße und den tiefer gelegenen Teil an der Paracelsusstraße. Die Höhendiffe-
renz von ca. drei Metern entspricht etwa der Höhe eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße ist ein Einzelhandelsgebäude mit einer Verkaufsfläche von ins-
gesamt ca. 3.300 m² (ca. 2.500 m² Lebensmittelmarkt + 800m² Drogeriemarkt) zulässig. UnterSeite 36 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 11
diesem Gebäude ist eine Tiefgarage vorgesehen, die parallel zum Schenkpfädchen entlang
der nordwestlichen Grundstücksgrenze angefahren wird.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss setzt sich insgesamt aus
drei bis vier sichtbaren Geschossen von der Deutschherrenstraße und drei bis sechs sichtba-
ren Geschossen von der rückwärtigen Seite zusammen. Die Obergeschosse oberhalb des
Marktes enthalten 88 Wohnungen, die U-förmig um einen gemeinsamen Dachgarten herum
angeordnet sind. Die Höhenentwicklung wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in Rich-
tung des Ortskerns an der Drachenburgstraße straßenseitig mit IV sichtbaren Geschossen
deutlich herausgestellt wird, um dann in nordwestlicher Richtung mit III sichtbaren Geschossen
auf den Maßstab der anschließenden II geschossigen freistehenden Bebauung abzufallen. In
rückwärtiger Angrenzung zum Grundriss des Marktgebäudes sind im Bereich der Marktebene
und der Tiefgaragenebene zusätzlich Wohnungen vorgesetzt, wodurch sich die Anzahl der
sichtbaren Geschosse erhöht. Der Markt ist folglich von dieser Seite aus nicht direkt wahr-
nehmbar.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone (69,30 m
ü.NHN), deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche zurück-
gesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen Gehweg anschließt. Aufgrund
des Straßengefälles in nördliche Richtung (71,00 – 68,5 m ü.NHN) wird das Plateau zu den
dem Gehweg parallel verlaufenden privaten Vorflächen jeweils mit Treppenanlagen angegli-
chen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende Bebauung Deutschherren-
straße Nr. 189 an und führt die geschlossene Bauweise des Ortskerns an dieser Stelle fort.
Die Fortsetzung der Grenzbebauung über die Gebäudetiefe des Marktgebäudes ist aus der
städtebaulichen Sicht verträglich. Die mittlerweile niedergelegten Fabrikgebäude der Firma
Lubig waren zu Teilen ebenfalls als Grenzbebauung errichtet.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit Etagenwohnungen für 72
Wohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils zwei der vier- bzw. fünf-
geschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten offenen Hof. Der Raum zwischen den
Gebäuden wird als Garten gestaltet. Er dient teilweise der gemeinsamen Nutzung und teil-
weise als Freibereich der Erdgeschosswohnungen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über
einen Stich von der Paracelsusstraße. Die Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden Be-
bauung mit vier Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Die nun vorgesehene Wohn- und Geschäftsnutzung an Stelle des ehemaligen Gewerbebetrie-
bes, trägt dazu bei, das Ortszentrum zu stärken und dem erhöhten Wohnungsbedarf in der
Stadt Bonn Rechnung zu tragen.
Die beiden Teilbereiche werden durch eine „Grüne Fuge“ – eine aufgeweitete Wegeerschlie-
ßung in Pflasterung und ungebundener Wegedecke mit Baumreihe – optisch voneinander ge-
trennt.
Der Entwurf gliedert die Bauvolumina durch Freiraumachsen zwischen den Gebäuden bzw.
durch einen Dachgarten auf dem Dach des Einzelhandels.
Innerhalb dieser Freiräume sind neben Wegen und Freisitzbereichen vier Kinderspielflächen
angeordnet. Jeweils zwei Flächen finden sich in den Innenhöfen der Wohnbebauung an der
Paracelsusstraße und innerhalb des Dachgartens auf dem Marktgebäude. Die Größe der
Spielflächen orientiert sich dabei an den Vorgaben der Spielplatzsatzung der Stadt Bonn.Seite 37 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 12
Durch die parallele Führung der Zuwegung zum Schenkpfädchen erhält der öffentlich zugäng-
liche Verkehrsraum eine Erweiterung und Aufwertung. Gleichfalls über diese Verkehrsfläche
erschlossen wird die in das Gebäude integrierte und durch Toranlagen eingehauste Anliefe-
rung der Einzelhandelsbetriebe. Es ist geplant das Anfahren und Verlassen der Garagen von
Pkw sowohl über die Deutschherren- als auch über die Paracelsusstraße zu ermöglichen. Das
Anfahren der Lkw für die Anlieferung erfolgt ausschließlich in Einbahnverkehr von der Para-
celsusstraße zur Deutschherrenstraße. Der ruhende Pkw- Verkehr der geplanten Nutzung wird
vollständig in zwei Tiefgaragen, die einmal über die parallel zu Schenkpfädchen geführte Zu-
wegung und einmal über eine Zufahrt an der Paracelsusstraße angefahren werden, unterge-
bracht. Innerhalb des neuen Quartiers entsteht so ein autofreier Binnenraum. Lediglich die
Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge dürfen dort das Plangebiet befahren.
Im nordwestlichen Teil des Baugrundstücks sind nach den Abbruchsarbeiten noch insgesamt
sechs (5x Laubbäume; 1x Nadelbaum) nach der Satzung der Bundesstadt Bonn geschützte
Bäume vorhanden, die bei Realisierung des Vorhabens nicht erhalten werden können. Diese,
sowie alle im Zuge der Baufeldfreimachung zuvor entfernten, satzungsgeschützten Bäume,
werden durch Neupflanzungen innerhalb des Plangebietes kompensiert. Der Entwurf sieht zwi-
schen den beiden Gebäudekomplexen neun Bäume und vor dem südöstlichen Wohngebäude
drei weitere Bäume mit direktem Bodenkontakt als Ersatzpflanzungen nach der Baumschutz-
satzung vor. An der Deutschherrenstraße sind im Eingangsbereich der Märkte drei weitere Bäume
mit Bodenkontakt zur Gestaltung und zur sommerlichen Verschattung der Fassade geplant. Auf
dem Dach des Einzelhandelsgebäudes sowie auf der Tiefgarage im Allgemeinen Wohngebiet
sieht der Vorhabenplan zusätzlich mehrere kleine Bäume vor.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive Dachbegrünung. Für
die Tiefgarage der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße berücksichtigt der konstruktive
Aufbau eine intensive Begrünung.
Entlang des Schenkpfädchens ist eine Schallschutzwand (teilweise) bzw. ein schmaler Grün-
streifen zu den angrenzenden Erschließungsflächen vorgesehen.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben-
und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in einem Durchführungsvertrag
verpflichtet. Dies sind die geplanten Einzelhandelsbetriebe und die Wohnnutzung. Änderun-
gen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit
dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs
zu etablieren, sind zulässig.
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)
Innerhalb des Plangebiets an der Paracelsusstraße wird von der Vorhabenträgerin in Anpas-
sung an die an der Paracelsusstraße vorhandene Nutzung ausschließlich Wohnbebauung er-
richtet. Die bestehende Wohnbebauung in nordöstlicher Angrenzung beidseits der Paracelsu-
sstraße ist über den Bebauungsplan Nr. 8315-28 als ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest-
setzt. Somit ist die Ausweisung bzw. Fortführung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) alsSeite 38 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 13
aus der Nachbarschaft abgeleitet und der Sicherung des Gebiets als Wohnstandort dienend,
begründet.
Zur Entwicklung einer Stadt der kurzen Wege und zur Anpassung an sich verändernde Aus-
gestaltungen der Arbeitswelt lässt der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr.
7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ mit Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets
(WA) über die geplante Wohnnutzung hinaus auch die nach § 4 (2) Baunutzungsverordnung
(BauNVO) zulässigen Nutzungen [Wohngebäude, die der Versorgung dienenden Läden,
Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für kirch-
liche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke] zu. Damit ist auch innerhalb
der geplanten Wohngebäude eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten zulässig, wie
sie beispielsweise in Form von Kleinbetrieben, die aus der eigenen Wohnung heraus betrieben
werden wohnverträglich möglich ist. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässige Nut-
zungen [Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetrieb, An-
lagen für Verwaltungen, Gartenbaubetrieb, Verwaltungen] werden zur Wahrung des innen-
städtischen Charakters des Zentrums und dessen Stärkung gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO nicht
Bestandteil des Bebauungsplanes. Gleichzeitig wird durch diesen Ausschluss das oftmals hö-
here Verkehrsaufkommen dieser Nutzungen unterbunden.
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“
In dem zur Deutschherrenstraße orientierten Teilbereich sind ein Vollsortimenter und ein Do-
geriemarkt im Erdgeschossbereich sowie Wohnen in den Obergeschossen geplant.
Bei der Festsetzung der Gebietskategorie eines Sondergebietes (SO) orientiert sich die Pla-
nung vom Grundsatz her an der Charakteristik bzw. Zulässigkeit der Nutzungen in einem Ur-
banen Gebiet (MU). Urbane Gebiete ermöglichen eine flexiblere Nutzungsdurchmischung als
andere Baugebietstypen. Sie dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebe-
trieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht we-
sentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Gemäß § 6a (2)
BauNVO sind innerhalb eines Urbanen Gebiets:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke
allgemein zulässig.
Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe
(d.h. Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m²) formal in einem Urbanen Gebiet
(MU) nicht vorgesehen. Diese können nach § 11 (3) Satz1 BauNVO ausschließlich in Sonder-
gebieten (SO) und Kerngebieten (MK) festgesetzt werden. Einer Ausweisung als Kerngebiet
(MK) steht vorliegend entgegen, dass das Zentrum Lannesdorf nicht maßgeblich durch zent-
rale Einrichtungen der Wirtschaft, Büro- und Verwaltungsgebäude und sonstige Gewerbebe-
triebe geprägt ist und diese auch künftig nicht erfolgen soll.
Eine Beschränkung des Kerngebietes auf die Wohn- und die Einzelhandelsnutzung wiederum
ist nicht zulässig, da bei einer Gliederung nach § 1 (5) BauNVO die allgemeine Zweckbestim-Seite 39 von 245
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 14
mung des Baugebiets gewahrt bleiben muss, sodass die bestimmenden Nutzungen nicht aus-
geschlossen werden können. Durch den Nutzungskatalog des MK hat der Verordnungsgeber
der BauNVO (Baunutzungsverordnung) jedoch verdeutlicht, dass großflächige Einzelhandels-
betriebe und Wohnungen dem Grundsatz nach für miteinander gebietsverträglich gehalten
werden.
Der vorliegende Bebauungsplan setzt daher zur Reglementierung der großflächigen Einzel-
handelsnutzung einerseits und zur Erweiterung des Ortskerns andererseits ein Sondergebiet
mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel + Wohnen“ fest. Mit dieser Gebietsdefinition wird eine
urbane Nutzungsmischung im Lannesdorfer Zentrum ermöglicht, die den für die Nahversor-
gung erforderlichen Einzelhandel in die Wohnbebauung integriert. Nutzungskonflikte sind mit
dieser Baugebietstypisierung und den hier getroffenen Festsetzungen nicht zu erwarten.
a) Versorgung
Unter Berücksichtigung der Versorgungsfunktion des zu ergänzenden Nahversorgungszent-
rums wird die Zulässigkeit des geplanten Nutzungskonzepts (3.300 m² Verkaufsfläche ge-
samt) mit einem Lebensmittelmarkt mit bis zu 2.500 m² Verkaufsfläche und einem Drogerie-
markt mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche planungsrechtlich festgesetzt. Kleinflächige Läden in
den Bereichen Backshops/Café, Blumen, Toto/Lotto und Zeitschriften/Kiosk sollen innerhalb
dieser Verkaufsflächen ermöglicht werden.
Das Erfordernis zur Ansiedlung dieser Märkte bzw. inwieweit hierdurch eine Beeinträchtigung
anderer Versorgungsbereiche hervorgerufen werden könnte, wurde mittels einer Auswir-
kungsanalyse geprüft. Im Fazit ist festzuhalten, dass die projektierten Einzelhandelsbetriebe
der Verbesserung der Versorgung in der Stadt Bonn dienen werden. Dabei ist von Bedeutung,
dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für den zugewiesenen Verflech-
tungsbereich orientieren (siehe auch Kap. 1.2.2 Landesentwicklungsplan NRW/ 1.2.3 Bonner
Einzelhandelskonzept/ 1.5 /3.1 Städtebauliche Auswirkungen).
Darüber hinaus soll ein eigenständig nutzbarer Laden das Angebot ergänzen, welcher nicht in
einen der Märkte integriert ist, für beispielsweise Gastronomiebetriebe (z.B. Imbiss, Café) oder
sonstige kleinere Läden (z.B. Blumen) das Angebot ergänzen. Dies wird durch die Zulässigkeit
von Läden bis zu einer Verkaufsfläche von 100 m² bzw. durch Schank- und Speisewirtschaften
bis zu einer Grundfläche von 100 m² planungsrechtlich ermöglicht. Die Größenbeschränkung
der Verkaufsfläche bewirkt eine weitergehende Steuerung des Einzelhandels.
Üblicherweise besteht bei einem Angebotebauungsplan für eine auf das Sondergebiet insge-
samt bezogene Verkaufsflächenobergrenze keine Ermächtigungsgrundlage. Eine baugebiets-
bezogene, vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des Einzelhan-
dels ist ebenso wie eine Beschränkung der Anzahl der Mä

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