Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
232230
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6224-2
„Im Dahl“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.01.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 30.01.2024 Anhörung
Rat 01.02.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden sowie sons-
tigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und § 4 Abs. 1
BauGB
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und
der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 BauGB am Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum vor-
habenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6224-2 werden entsprechend der Ent-
scheidung des Rates vom 09.02.2023 behandelt (Beschlussvorlage DS-Nr.
222312).
II. Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungs-
plans Nr. 6224-2 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB
Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 2 BauGB am Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum vorha-
benbezogenen Bebauungsplan Nr. 6224-2 werden entsprechend der Entschei-
dung des Rates vom 19.09.2023 behandelt (Beschlussvorlage DS-Nr.
231108).
III. Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstigen Träger
öffentlicher Belange im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung des Be-
bauungsplans Nr. 6224-2 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB i. V.
m. § 4a Abs. 3 BauGB
1. Die mit Stellungnahme 1 vom 24.10.2023 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt.Seite 1 von 72
Seite 2
2. Die mit Stellungnahme der Stadtwerke Bonn GmbH vom 30.10.2023
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen. Der Hin-
weis auf die Nähe der geplanten Stadtbahnverlängerung Buschdorf
wurde an die Vorhabenträgerin weitergeleitet.
3. Die mit Stellungnahme 2 vom 02.11.2023 vorgetragenen Aspekte
werden nicht berücksichtigt
4. Die mit Stellungnahme der BUND Kreisgruppe Bonn vom 03.11.2023
vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
5. Die mit Stellungnahme der Landesgemeinschaft Natur- und Umwelt-
schutz NRW (LNU) vom 05.11.2023 vorgetragenen Aspekte werden
nicht berücksichtigt.
IV. Hinweise
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6224-2 wurde ein Durch-
führungsvertrag abgeschlossen.
V. Satzungsbeschluss
1. Die Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs
Nr. 6224-2 in der Fassung des Beschlusses zur erneuten öffentlichen
Auslegung vom 19.09.2023 wird im Kapitel 2.3.1, Art der baulichen
Nutzung, Allgemeines Wohngebiet, letzter Absatz redaktionell wie
folgt geändert:
Mit der Zielsetzung, im Plangebiet preiswerten Wohnraum zu schaf-
fen, setzt der Bebauungsplan fest, dass im Allgemeinen Wohngebiet
260 344 m² der Bruttogrundfläche so herzustellen sind, dass sie mit
Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.
2. Die Textfestsetzung 1.2 des Rechtsplans des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanentwurfs Nr. 6224-2 in der Fassung des Beschlusses
zur erneuten öffentlichen Auslegung vom 19.09.2023 wird redaktio-
nell wie folgt geändert:
1.2 Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA sind mindestens
260 344 m² der Bruttogrundfläche (BGF) so herzustellen, dass sie
mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung [Wohnraumförderungs-
bestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und
Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung] gefördert
werden können.
Die Änderungen in der Begründung und der Textfestsetzung sind in
brauner Schrift in den Planunterlagen dargestellt.
3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, im Straßengeviert ‚Im Dahl‘ ist
gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen.Seite 2 von 72
Seite 3
Begründung
Plangebiet
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im südöstli-
chen Bereich des Stadtteils Buschdorf und umfasst das Grundstück Gemar-
kung Buschdorf (4303), Flur 4, Flurstück 439.
Der zu überplanende Bereich stellt sich derzeit überwiegend als Wiesenfläche
dar. Ergänzend befinden sich im Norden des Gebietes vereinzelnd Baum-
bestände. Das Planungsgebiet wird im Norden durch die Bestandsbebauung
des Straßenzugs ‚Im Dahl‘ bestehend aus Garagen und zweigeschossiger
Wohnbebauung begrenzt. Im Osten, im Süden und im Westen des Plangebie-
tes befindet sich die Straße ‚Im Dahl‘. Die unmittelbare Umgebung des
Straßenzuges setzt sich ebenfalls aus ein- bis zweigeschossigen Wohngebäu-
den zusammen.
Planungsvorhaben und geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als
eine Wohnbaufläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten dar. Die Neuauf-
stellung des Bebauungsplans ist daher nicht aus dem FNP entwickelt. Der FNP
wird deshalb im Wege der Berichtigung angepasst. Die Flächendarstellung
Wohnbaufläche bleibt bestehen, die Zweckbestimmung Kindergarten entfällt
jedoch. Eine Darstellung der Berichtigung ist als Anlage beigefügt.
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7425-19
„Dellweg“ vom 27.11.1981 mit diversen Änderungen vor, die für den Geltungs-
bereich des aufzustellenden Bebauungsplans nicht relevant sind. Dort wird das
Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten
festgesetzt. Innerhalb einer großen überbaubaren Grundstücksfläche sind ma-
ximal zwei Vollgeschosse zulässig. Zur Realisierung einer Wohnbebauung ist
für diesen Bereich somit die vorliegende Neuaufstellung des Bebauungsplanes
erforderlich, der in seinem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan
Nr. 7425-19 überplant.
Vorhabenbeschreibung
Auf dem Grundstück wird ein Mehrfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss geplant. Um die Anzahl der Geschosse abbilden zu
können, ist eine maximale Gebäudehöhe von 10,8 m vorgesehen. Die Dächer
sind als Flachdächer mit einer extensiven Dachbegrünung sowie Photovoltaik-
anlagen zu versehen.
Im Mehrfamilienhaus sind insgesamt zehn 1-2 Zimmer-Wohnungen mit einer
durchschnittlichen Größe von ca. 65 m² sowie sechs 3-4 Zimmer-Wohnungen
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 103 m² vorgesehen. Das
Angebot an kleineren Wohnungen richtet sich v.a. an ältere Bevölkerungsgrup-
pen, die im Stadtteil ein neues Zuhause suchen. Diese vorgesehene Nutzer-
gruppe entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf. Zum
barrierefreien Erreichen aller Wohnungen ist für dieses Gebäude ein Aufzug
vorgesehen.Seite 3 von 72
Seite 4
Der Baukörper soll mit einer hellen und freundlichen Fassadengestaltung als
Putzfassade verwirklicht werden. Als Freisitze sind im Erdgeschoss Terrassen
und im Obergeschoss Balkone geplant. Der ruhende Verkehr wird überwiegend
in der geplanten Tiefgarage untergebracht. Zusätzlich sind oberirdisch zwei
Besucherparkplätze vorgesehen. Um die Fahrräder im Plangebiet unterzubrin-
gen, ist die Errichtung eines Fahrradstellplatzes beabsichtigt. Die Erschließung
der geplanten Stellplätze erfolgt über den nordwestlichen Straßenzug ‚Im Dahl‘.
Das geplante Mehrfamilienhaus wird im Effizienzhaus-40-Standard errichtet.
Zur Versorgung des Gebäudes ist eine Luft/Wasser Wärmepumpe in Kombina-
tion mit einer Solaranlage vorgesehen, die als eine Handlungsempfehlung aus
dem erstellten Energiekonzept abgeleitet wurde.
Städtebauliche Ziele und Auswirkungen
Im Bebauungsplan Nr. 7425-24 „Otto-Hahn-Straße“, der im Jahre 2016 Rechts-
kraft für das Baugebiet ‚Apfelgarten‘ der Firma Montana Wohnungsbau GmbH
erlangt hat, wurde u.a. eine Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertageseinrich-
tung festgesetzt. Diese 4-gruppige Kindertagesstätte mit einem Angebot für ca.
72 Kinder wurde in der Zwischenzeit in Betrieb genommen. Aufgrund der räum-
lichen Nähe zur existierenden Kindertageseinrichtung im Baugebiet "Apfelgar-
ten", ist die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7425-19 "Dellweg" festge-
setzte Gemeinbedarfsfläche - Kindergarten -, nicht mehr erforderlich.
Ziel ist es daher, eine wohnungsbauliche und nachverdichtende Entwicklung im
Ortsteil Buschdorf zu ermöglichen und dabei zeitgemäße Wohnformen zu för-
dern, die vor allem ältere Bevölkerungsgruppen ansprechen.
Im Bonner Stadtgebiet besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum. Das Ver-
fahren zielt im öffentlichen Interesse darauf ab, die vorliegende Fläche einer
städtebaulichen Neuordnung zuzuführen und den Wohnstandort Buschdorf zu
stärken.
Somit entspricht das Bauvorhaben dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt
bereits erschlossene Grundstücke und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln
und damit der weiteren Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. Die Pla-
nung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohn-
bedarf durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen
Neuausweisungen von Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und
der Landschaftsverbrauch sowie die weitere Zersiedlung der Landschaft einge-
schränkt werden. Es sollen bereits erschlossene Grundstücke und bebaute
Stadtbereiche im Innenbereich entwickelt werden. Denn dort kann auf bereits
vorhandene Erschließungsinfrastrukturen, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Ein-
richtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen werden. Darüber hinaus ent-
spricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungsgrundsatz, mit
Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf
die Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung tragen dazu bei, dass sich das Gebäude in das vorhandene Bauvolu-
men der näheren Umgebung einfügt. Die Planung gliedert sich auch mit derSeite 4 von 72
Seite 5
festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart des Baugebiets der
Umgebung ein; für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder Störungen
sind nicht zu erwarten.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Der Entwurf unterliegt dem Bonner Baulandmodell (BBLM) in der bis zum
27.06.2021 geltenden Fassung, da mehr als elf Wohnungen bzw. mehr als
1.100 m² Bruttogrundfläche vorgesehen sind. Die Ratsbeschlüsse zur Modifi-
zierung des BBLM vom 28.06.2021 bzw. 27.10.2022 (DS-Nrn. 201298 und
220278) greifen hier nicht, da die Planungsvereinbarung zum Verfahren vor
den Ratsbeschlüssen unterschrieben wurde. Gemäß den Vorgaben des anzu-
wendenden BBLM sind mindestens 20 % der geplanten Wohnungen für den
öffentlich geförderten Wohnungsbau vorzusehen.
Im vorliegenden Fall sind ca. 17 Wohneinheiten im Plangebiet geplant, dem-
nach sind mindestens drei Wohnungen als geförderte Wohneinheiten zu errich-
ten.
Baumschutz / Prüfung Fassadenbegrünung
Das Planungsgebiet stellt sich größtenteils als eine intensiv gepflegte Rasen-
fläche dar. An der östlichen Plangebietsgrenze befindet sich ein Laubbaum
(Vogelkirsche), der unter die Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn fällt.
Dieser bleibt auch bei Umsetzung des Vorhabens erhalten. Die weiteren Bäu-
me im Plangebiet fallen nicht unter die Baumschutzsatzung, da sie Nadelbäu-
me unter 1,5 m Stammumfang darstellen (Hinweis: Sollte die neue Bonner
Baumschutzsatzung hinsichtlich des § 2 (1) unverändert beschlossen werden,
würden die Nadelbäume ggf. unter die dann gültige Baumschutzsatzung fallen;
maßgeblich ist der Zeitpunkt der Antragsstellung). Westlich außerhalb des
Plangebiets befinden sich drei Straßenbäume, die unter die Baumschutzsat-
zung fallen, jedoch nicht von der Planung betroffen sind. Dennoch ist ein Hin-
weis auf die einschlägigen Vorschriften zum Baumschutz bei Baumaßnahmen
in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen worden.
Die Vorhabenträgerin hat die Umsetzung einer Fassadenbegrünung geprüft
(DS-Nr. 200165) und schließt diese aus konstruktiven Gründen aus. Die über-
sichtliche Form des Gebäudes und der hohe Anteil an Fensterflächen (Vergla-
sung) lassen eine Begrünung nicht oder nur in sehr begrenzten Umfang zu. Auf
der Südseite befindet sich die Tiefgaragen-Rampe und auf der Ost- und West-
seite sind jeweils Balkone, Terrassen, Fensteranlagen etc. geplant, welche
ebenfalls eine Fassadenbegrünung nicht erlauben. Auch um die Nebenkosten
für das Wohnen gering zu halten (hier: die erhöhten Pflegekosten von Rankge-
wächsen), schließt die Vorhabenträgerin eine Fassadenbegrünung aus.
Durchführungsvertrag
Zwischen der Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn wurde ein Durch-
führungsvertrag abgeschlossen. In diesem sind die zentralen Elemente des
dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche
nicht ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart. Ein
wesentlicher Regelungsinhalt ist die Verpflichtung zur Durchführung des Vor-
habens mit der Errichtung von öffentlich geförderten Wohnraum. Weitere Rege-Seite 5 von 72
Seite 6
lungsinhalte sind Maßnahmen zur Energieeffizienz und die Erstellung einer
Konzeption zur Energieversorgung sowie die Verpflichtung zur Errichtung von
Photovoltaikanlagen.
Gemäß dem Beschluss des Hauptausschusses vom 17.08.2023 (DS-Nr.
222225-02) wird der Durchführungsvertrag innerhalb von vier Wochen nach
Unterzeichnung unter Beachtung der datenschutzrechtlichen Belange auf dem
Geodatenportal der Stadt (stadtplan.bonn.de) veröffentlicht.
Planungsablauf
Die Montana Wohnungsbau GmbH hat am 25.11.2016 einen Antrag auf Einlei-
tung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt, mit dem Ziel, die Fläche einer
wohnungswirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 25.04.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
10.04.2018 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
24.04.2018 den Zielbeschluss für die Entwicklung der Fläche mit einer Wohn-
nutzung gefasst (DS-Nr. 1810802). Das erforderliche Bebauungsplanverfahren
wird im Sinne einer Innenentwicklung unter Schonung der Freiräume am Sied-
lungsrand im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan mit frühzeitiger
Bürgerbeteiligung durchgeführt. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass
durch die Vorhabenträgerin Planungsalternativen zu erarbeiten sind, welche
sich mit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf und den damit verknüpf-
ten Themen Barrierefreiheit, Mehrgenerationen, besondere Wohnformen sowie
der demographischen Entwicklung von Buschdorf befassen.
In Abstimmung mit der Verwaltung hat die Montana Wohnungsbau GmbH zwei
Alternativen eines städtebaulichen Konzepts erarbeitet:
• Alternative 1 stellte ein Mehrfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und zu-
sätzlichem Staffelgeschoss dar.
• Alternative 2 plante auf dem Grundstück acht Haustypen mit je 1,5 Geschos-
sen zu errichten.
Auf Grundlage von zwei Alternativen eines städtebaulichen Konzepts hat die
Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 05.10.2021 die frühzeitige Beteili-
gung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr.
6224-2 „Im Dahl“ in Buschdorf mit nachfolgend benannten Maßgaben be-
schlossen (DS-Nr. 210472):
• In der Öffentlichkeitsbeteiligung wird ausschließlich das städtebauliche Kon-
zept, welches als Wohnform ein Mehrfamilienhaus vorsieht, eingebracht.
• Das Gebäude ist im Effizienzhausstandard 40 zu errichten.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im
Zeitraum vom 02.12.2021 bis einschließlich 17.12.2021 statt. Die Planung
konnte im Stadthaus, Etage 2 (vor dem Ratssaal) bzw. durch Präsentation auf
der Internetseite der Stadt Bonn (www.Bonn-macht-mit.de) eingesehen werden.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden insgesamt 18 Stellungnahmen
seitens der Öffentlichkeit eingereicht. Die geäußerten Anregungen und Beden-
ken, die zur Planung geäußert wurden, bezogen sich insbesondere auf folgen-
de Themen:
• Versiegelung
• Versickerung
• NachverdichtungSeite 6 von 72
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• Verkehrsbelastung
• Verschiebung der geplanten Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage
• Gebäudehöhe
• Mikroklima
• Artenschutz
• Starkregenereignisse
• Errichtung einer Kindertagesstätte
• negative Auswirkungen einer Photovoltaikanlage
• Folgekosten für die Wohnnachbarschaft (bspw. Verkehrswertminderung).
Neben den dargelegten Themen wurde angeregt das geplante Mehrfamilien-
haus u.a. aufgrund der kleinen Vorgärten der nordwestlich angrenzenden 1½-
geschossigen Wohnbebauung in die Mitte des Grundstücks zu verschieben.
Diese Anregung wurde im Rahmen der Überarbeitung des Bebauungsplans
berücksichtigt, indem die Baugrenzen weitere 2,5 m nach Südosten verscho-
ben wurden. Weitere Änderungen des städtebaulichen Konzepts erfolgen nicht.
Der Rat der Stadt Bonn hat in seiner Sitzung am 09.02.2023 die öffentliche
Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6224-2
beschlossen (DS-Nr. 222312), der Beschluss wurde im Amtsblatt der Stadt
Bonn am 01.03.2023 öffentlich bekannt gemacht. Die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 09.03.2023 bis 16.04.2023 statt.
Durch die Anregung der Öffentlichkeit wurde die Platzierung des Baukörpers
auf dem Flurstück durch die Vorhabenträgerin nochmals geprüft. Sie kam zu
dem Ergebnis, dass eine weitere Verschiebung des Baukörpers möglich ist und
weiterverfolgt werden soll. Die Baugrenzen sowie die Grenze der Tiefgarage
wurden daher um 2 m nach Südosten versetzt. Der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan und der Vorhaben- und Erschließungsplan wurden dementsprechend
angepasst.
Im Vorhaben- und Erschließungsplan wurden der Weg zum Haupteingang, die
Abstellfläche für Abfallbehälter sowie die Stellplätze für Fahrräder und Besu-
cher mit einem wasserdurchlässigen Belag dargestellt um weitere, wasserun-
durchlässige Versiegelung um Plangebiet zu vermeiden.
Des Weiteren wurden kleinere redaktionelle Änderungen am vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplan sowie an der Begründung vorgenommen. Im vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan wurde im Punkt 1.2 unter Hinweise der Leitfaden zum
Vogelschutz aktualisiert sowie einzelne Maßangaben zur Verschiebung des
Baukörpers berichtigt, in der Begründung wurden Aktualisierungen vorgenom-
men sowie die Bebauungsplannummer in der Auflistung der verwendeten Gut-
achten aktualisiert.
Aufgrund der o.g. Änderungen beschloss der Rat der Stadt Bonn am
19.09.2023 die erneute öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans Nr. 6224-2 (DS-Nr. 231108), der Beschluss wurde im Amtsblatt am
18.10.2023 öffentlich bekannt gemacht. Die erneute öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 19.10.2023 bis 03.11.2023 statt.
Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans wurde mit folgendem
Prüfauftrag beschlossen: „Die Verwaltung soll prüfen, ob eine Ausweitung der
PV-Anlage auf dem Dach und die Einrichtung von Unterflurcontainern für dieSeite 7 von 72
Seite 8
Müllentsorgung möglich sind.“
Die Ausweitung der Photovoltaikanlage wurde von der Vorhabenträgerin und
den Stadtwerken Bonn geprüft. Die Prüfung kam zu dem Ergebnis, dass eine
Ausweitung der Photovoltaikanlage möglich ist und die Anlagenleistung daher
von 10 kWp auf 30 kWp erhöht wurde. Diese Änderung ist bereits im Durch-
führungsvertrag berücksichtigt.
Bei der Entsorgung von Unterflurmüllcontainern werden spezielle Leerungs-
fahrzeuge benutzt, die länger als normale Müllwagen sind und eine wesentlich
größere Schleppkurve haben. Aufgrund der engen Straßen im Plangebiet ha-
ben bereits normale Leerungsfahrzeuge Probleme bei der Müllentsorgung. Bei
Verwendung von Unterflurmüllcontainern kann der geplante Müllplatz nicht zu-
verlässig von den speziellen Müllwagen an- und abgefahren werden, zusätzlich
besteht eine erhöhte Unfallgefahr mit anderen Verkehrsteilnehmern. Eine Ver-
wendung von solchen Müllcontainern wurde daher seitens der bonnorange AöR
abgelehnt.
Bei der erneuten Prüfung der Planunterlagen wurde des Weiteren ein Korrek-
turbedarf hinsichtlich der Festsetzung des Anteils geförderten Wohnraums fest-
gestellt. Die Textfestsetzung Nr. 1.2 wurde bezüglich der Flächenangabe des
Anteils förderfähigen Wohnraums entsprechend der Anforderung des Bonner
Baulandmodells (hier 20% der Gesamt BGF Wohnen von 1.718 m²) redaktio-
nell geändert (344 m² statt 260 m²).
Die Abwägung der eingereichten Stellungnahmen die im Rahmen der erneuten
öffentlichen Auslegung abgegeben wurden, liegen als Anlage dieser Vorlage
bei. Die Gutachten und der Durchführungsvertrag liegen eine Viertelstunde vor
und während der Sitzungen für die Mitglieder des Rats, des Ausschusses sowie
der Bezirksvertretung zur Einsicht bereit.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich)
5 Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentlich)
6 Stellungnahmen und Gesamtabwägung der ersten Offenlage (öffentlich)
7 Stellungnahmen und Gesamtabwägung der erneuten Offenlage (öffentlich)
8 Änderung des Flächennutzungsplans (öffentlich)Seite 8 von 72
Bebauungsplan Nr.. 66222244--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1144..0099..22002200
110000 mSeite 9 von 72
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf
Begründung
2. EntwurfSeite 10 von 72
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 1
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 1
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell .............................................................................. 1
1.2.4.2 Baumschutz .............................................................................................. 2
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 2
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 5
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 5
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 5
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 6
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 6
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................. 6
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen................................................ 7
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche ...................................................................... 7
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................. 7
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ............................................................... 8
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern ................................................................... 8
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ......................................................... 8
2.3.6 Verkehrliche Festsetzung ................................................................................. 8
2.3.7 Stellplätze und Tiefgaragen .............................................................................. 8
2.3.8 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 8
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................... 9
2.4 Erschließung ........................................................................................................... 9
2.4.1 Äußere Erschließung........................................................................................ 9
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ......................................................... 9
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................. 9
2.4.2 Ruhender Verkehr ............................................................................................ 9
2.4.3 Technische Infrastruktur ................................................................................... 9
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ....................... 9Seite 11 von 72
2.4.3.2 Energiekonzept ......................................................................................... 9
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................10
2.4.3.4 Abfallentsorgung ......................................................................................10
2.4.3.5 Soziale Infrastruktur .................................................................................10
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 11
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................11
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................11
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................11
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................11
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................12
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................13
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................14
3.3.4.1 Böden ......................................................................................................14
3.3.4.2 Niederschlagswasser ...............................................................................14
3.3.4.3 Starkregen ...............................................................................................14
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung ..........................................................................15
3.3.5 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................15
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................15
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................15
Anhang ..................................................................................................................... 17
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................17Seite 12 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im südöstlichen Bereich
des Stadtteils Buschdorf und umfasst das Grundstück Gemarkung Buschdorf, Flur 4, Flurstück
439.
Der zu überplanende Bereich stellt sich derzeit überwiegend als Wiesenfläche dar. Ergänzend
befinden sich im Norden des Gebietes vereinzelnd Baumbestände. Das Planungsgebiet wird
im Norden durch die Bestandsbebauung des Straßenzugs ‚Im Dahl‘ bestehend aus Garagen
und zweigeschossiger Wohnbebauung begrenzt. Im Osten, im Süden und im Westen des
Plangebietes befindet sich die Straße ‚Im Dahl‘. Die unmittelbare Umgebung des Straßenzu-
ges setzt sich ebenfalls aus ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden zusammen.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet eine
Wohnbaufläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten dar. Die Neuaufstellung des Bebau-
ungsplans ist daher nicht aus dem FNP zu entwickeln. Der FNP wird deshalb im Wege der
Berechtigung angepasst.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7425-19 vom
27.11.1981 mit diversen Änderungen vor, die für den Geltungsbereich des aufzustellenden
Bebauungsplans nicht relevant sind. Dort wird das Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung Kindergarten festgesetzt. Innerhalb einer großen überbaubaren Grund-
stücksfläche sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig.
Zur Realisierung einer Wohnbebauung ist für diesen Bereich somit die Neuaufstellung des
Bebauungsplanes erforderlich, der in seinem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebau-
ungsplan Nr. 7425-19 überplant.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell
Der Entwurf unterliegt dem Bonner Baulandmodell (BBLM) in der bis zum 27.06.2021 gelten-
den Fassung, da mehr als 11 Wohnungen bzw. mehr als 1.100 m² Bruttogrundfläche (BGF)
vorgesehen sind. Der Ratsbeschluss zur Modifizierung des BBLM vom 28.06.2021 (DS-Nr.
201298) greift hier nicht, da die Planungsvereinbarung zum Verfahren vor dem Ratsbeschluss
unterschrieben wurde. Gemäß den Vorgaben des anzuwendenden BBLM sind mindestens 20
% der geplanten Wohnungen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorzusehen.
Im vorliegenden Fall sind ca. 17 Wohneinheiten im Plangebiet geplant, demnach sind mindes-
tens 3 Wohnungen als geförderte Wohneinheiten zu errichten.Seite 13 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 2
Die Folgekosten sozialer Infrastruktur, die durch das Vorhaben ausgelöst werden, sind nicht
durch die Vorhabenträgerin zu übernehmen.
1.2.4.2 Baumschutz
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr gemessen in einer Höhe von 100 cm über dem
Erdboden geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nuss-
bäumen und Esskastanien. Im Plangebiet befindet sich ein Laubbaum (Vogelkirsche), welcher
der Baumschutzsatzung unterliegt und auch bei Realisierung des Vorhabens erhalten bleibt.
Drei städtische Straßenbäume befinden sich in direkter Angrenzung an das Plangebiet. Diese
sind ebenfalls durch die Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn geschützt und werden
geschützt und erhalten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Bebauungsplan Nr. 7425-24 ‚Otto-Hahn-Straße‘, der im Jahre 2016 Rechtskraft für das
Baugebiet ‚Apfelgarten‘ der Firma Montana Wohnungsbau GmbH erlangt hat, wurde u.a. eine
Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertageseinrichtung festgesetzt. Diese 4-gruppige Kinderta-
gesstätte mit einem Angebot für ca. 72 Kinder wurde in der Zwischenzeit in Betrieb genommen.
Aufgrund der räumlichen Nähe zur existierenden Kindertageseinrichtung im Baugebiet ‚Apfel-
garten‘, ist die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7425-19 ‚Im Dahl‘ festgesetzte Gemein-
bedarfsfläche -Kindergarten-, nicht mehr erforderlich. Das Plangebiet eignet sich daher für
eine wohnbauliche und nachverdichtende Entwicklung.
Im Bonner Stadtgebiet besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum. Das Verfahren zielt im
öffentlichen Interesse darauf ab, die vorliegende Fläche einer städtebaulichen Neuordnung
zuzuführen und den Wohnstandort Buschdorf zu stärken. Um die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für eine Wohnbebauung zu schaffen, ist eine Neuaufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6224-2 erforderlich.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Da im Planverfahren eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, wird die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
6224-2 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchge-
führt. Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gege-
ben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird,
das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und keine Anhalts-
punkte für eine Beeinträchtigungen vorhandener Natura 2000-Gebiete vorliegen. Ein Umwelt-
bericht gem. § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in
Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind,
gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die wesent-
lichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung zu berücksich-
tigen und die Planungsauswirkungen teilweise durch gutachterliche Untersuchungen, zu be-
schreiben und zu bewerten.
Die Montana Wohnungsbau GmbH hat am 25.11.2016 einen Antrag auf Einleitung eines Be-
bauungsplanverfahrens gestellt, mit dem Ziel, die Fläche einer wohnungswirtschaftlichen Nut-
zung zuzuführen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 25.04.2018
unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am 10.04.2018 sowie dem Ausschuss für
Umwelt und Verbraucherschutz am 24.04.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1810802) für die
Entwicklung der Fläche mit einer Wohnnutzung gefasst. Das erforderliche Bebauungsplanver-Seite 14 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 3
fahren wird im Sinne einer Innenentwicklung unter Schonung der Freiräume am Siedlungsrand
im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan mit frühzeitiger Bürgerbeteiligung durch-
geführt. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass durch die Vorhabenträgerin Planungsalter-
nativen zu erarbeiten sind, welche sich mit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf und
den damit verknüpften Themen Barrierefreiheit, Mehrgenerationen, besondere Wohnformen
sowie der demographischen Entwicklung von Buschdorf befassen.
In Abstimmung mit der Verwaltung hat die Montana Wohnungsbau GmbH zwei Alternativen
eines städtebaulichen Konzepts erarbeitet:
• Alternative 1 stellt ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und zusätzlichem Staffelge-
schoss vor.
• Alternative 2 plant auf dem Grundstück 8 Haustypen mit je 1,5 Geschossen zu errichten.
Auf dieser Grundlage hat die Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 05.10.2021 die früh-
zeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr. 6224-
2 ‚Im Dahl‘ in Buschdorf mit nachfolgend benannten Maßgaben beschlossen (DS-Nr. 210472).
Die Beschlussfassung entspricht dem Beratungsergebnis des Ausschusses für Wohnen, Pla-
nung und Bauen vom 02.09.2021:
• In der Öffentlichkeitsbeteiligung wird ausschließlich das städtebauliche Konzept, welches
als Wohnform ein Mehrfamilienhaus vorsieht, eingebracht.
• Das Gebäude ist im KfW-Effizienzhausstandard 40 zu errichten.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom
02.12.2021 bis einschließlich 17.12.2021 statt. Die Planung konnte im Stadthaus, Etage 2 (vor
dem Ratssaal) bzw. durch Präsentation auf der Internetseite der Stadt Bonn (‚www.Bonn-
macht-mit.de‘) eingesehen werden. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden insgesamt
18 Stellungnahmen seitens der Öffentlichkeit eingereicht. Die geäußerten Anregungen und
Bedenken, die zur Planung geäußert wurden, bezogen sich insbesondere auf folgende The-
men: Versiegelung, Versickerung, Nachverdichtung, Verkehrsbelastung, Verschiebung der
geplanten Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage, Gebäudehöhe, Mikroklima, Artenschutz, Starkre-
genereignisse, Errichtung einer Kindertagesstätte, negative Auswirkungen einer Photovoltaik-
anlage und Folgekosten für die Wohnnachbarschaft (bspw. Verkehrswertminderung). Die dar-
gelegten Anmerkungen konnten im Rahmen der Abwägung überwiegend nicht berücksichtigt
werden.
Neben den dargelegten Themen wurde angeregt das geplante Mehrfamilienhaus u.a. auf-
grund der kleinen Vorgärten der nordwestlich angrenzenden 1 ½ -geschossigen Wohnbebau-
ung in die Mitte des Grundstücks zu verschieben. Diese Anregung wurde im Rahmen der
Überarbeitung des Bebauungsplans berücksichtigt, indem die Baugrenzen weitere 2,5 m nach
Südosten verschoben wurden.
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes gemäß §
3 Abs. 2 BauGB wurde vom Rat der Bundesstadt Bonn am 09.02.2023 beschlossen (DS-
Nr. 222312). Der Entwurf dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde mit Vor-
haben- und Erschließungsplan, Begründung und Gutachten in der Zeit vom 09.03.2023
bis einschließlich 16.04.2023 öffentlich im Stadthaus sowie auf der Internetseite der
Stadt Bonn (‚www.Bonn-macht-mit.de‘) ausgelegt. In diesem Zeitraum sind von der Öf-
fentlichkeit insgesamt 8 Stellungnahmen eingegangen, welche Anregungen bzw. Be-
denken u.a. zur Gebäudehöhe, Starkregenereignisse, Stellplatzbedarf, technischer Inf-
rastruktur, Baustelle, Verfahren und Verkehrswertminderung des Grundstücks enthiel-
ten.
Zudem gingen, wie bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung, Stellungnahmen zu
dem Thema Verschiebung der überbaubaren Grundstücksfläche ein. Es wurde derSeite 15 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 4
Wunsch geäußert, das Gebäude in der Mitte des Grundstückes zu errichten. Die Vorha-
benträgerin hat diesen Belang erneut geprüft und die Baugrenzen sowie die Grenze der
Tiefgarage wurde um 2,0 m in Richtung Südosten versetzt.Seite 16 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 5
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Bauvorhaben entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt bereits erschlossene
Grundstücke und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln und damit der weiteren Zersiedlung
der Landschaft entgegenzuwirken. Mit dem neuen Gebäude entstehen insgesamt ca. 17 Woh-
nungen, wobei 20 % für geförderten Wohnraum zur Verfügung stehen. Die Montana Woh-
nungsbau GmbH verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, den festgelegten Anteil der Woh-
nungen für den sozialen Wohnungsbau zu errichten.
Ziel ist es daher, eine wohnungsbauliche und nachverdichtende Entwicklung im Ortsteil Busch-
dorf zu ermöglichen und dabei zeitgemäße Wohnformen zu fördern, die vor allem ältere Be-
wohnergruppen ansprechen.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Auf dem Grundstück wird ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und einem Staffelge-
schoss geplant. Um die Anzahl der Geschosse abbilden zu können, ist eine maximale Gebäu-
dehöhe von 10,8 m vorgesehen. Die Dächer sind als Flachdächer mit einer extensiven Dach-
begrünung sowie Photovoltaikanlagen zu versehen.
Im Mehrfamilienhaus sind insgesamt zehn 1-2 Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittli-
chen Größe von ca. 65 m² sowie sechs 3-4 Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittlichen
Wohnungsgröße von ca. 103 m² vorgesehen. Das Angebot an kleineren Wohnungen richtet
sich v.a. an ältere Bevölkerungsgruppen, die im Stadtteil ein neues Zuhause suchen. Diese
vorgesehene Nutzergruppe entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf.
Zum barrierefreien Erreichen aller Wohnungen ist für dieses Gebäude ein Aufzug vorgesehen.
Der Baukörper soll mit einer hellen und freundlichen Fassadengestaltung als Putzfassade ver-
wirklicht werden. Als Freisitze sind im Erdgeschoss Terrassen und im Obergeschoss Balkone
geplant.
Der ruhende Verkehr der Bewohner*innen wird überwiegend in der geplanten Tiefgarage un-
tergebracht. Zusätzlich sind oberirdisch zwei Besucherparkplätze vorgesehen. Um die Fahr-
räder im Plangebiet unterzubringen, ist die Errichtung eines Fahrradstellplatzes beabsichtigt.
Die Erschließung der geplanten Stellplätze erfolgt über den nordwestlichen Straßenzug ‚Im
Dahl‘.
Das geplante Mehrfamilienhaus wird im KfW-40-Standard errichtet. Zur Versorgung des Ge-
bäudes ist eine Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage vorgesehen.Seite 17 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 6
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Im Hinblick auf das Planungsziel der Wohnraumschaffung soll das Plangebiet insbesondere
dem Wohnen dienen und wird insofern als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Neben der Hauptnutzungsart Wohnen sind in
diesem Baugebietstyp, im Hinblick auf eine Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten grund-
sätzlich auch Nutzungen zulässig, die das Wohnen ergänzen, jedoch nicht stören.
Die in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen sind im vorliegenden Bebau-
ungsplan ausgeschlossen. Solche Nutzungen zeichnen sich im Allgemeinen durch einen er-
höhten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet nicht entsprochen wird. Das Planungsziel, eine
noch zur Verfügung stehende Wohnbaulandreservefläche einer Wohnbebauung zuzuführen
und damit insgesamt dem Bedarf an Wohnbauland Rechnung zu tragen, könnte bei Zulässig-
keit derartiger Nutzungen nicht mehr realisiert werden. Zudem würde sich vermutlich die er-
höhten Verkehrsbelastungen, die in Folge derartiger Nutzungen hervorgerufen werden, nach-
teilig auf das Plangebiet und die Nachbarschaft auswirken.
Durch den Ausschluss der gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
sind auch Ferienwohnungen ausgeschlossen.
Mit der Zielsetzung, im Plangebiet preiswerten Wohnraum zu schaffen, setzt der Bebauungs-
plan fest, dass im Allgemeinen Wohngebiet 344 m² der Bruttogrundfläche so herzustellen sind,
dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Die bauliche Dichte der Planung lässt sich mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von maximal
0,35 für das gesamte Plangebiet ermitteln. Diese liegt unterhalb den Orientierungswerten für
Allgemeine Wohngebiete des § 17 BauNVO und ermöglicht eine aufgelockerte Bebauung.
Durch die Festsetzung der GRZ wird dem Ziel des schonenden und sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden im Sinne des § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen und eine ausreichende
Belichtung, Belüftung und Besonnung gewährleistet. Es ist ein planerisches Ziel, eine gute
Ausnutzbarkeit der Grundstücke in Bezug auf die geplante Nutzung zu ermöglichen und
gleichzeitig die Inanspruchnahme der Flächen zu reglementieren.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,8. Somit wird der Orientierungswert der GFZ für
Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO unterschritten und eine maßvolle Verdichtung
ermöglicht.
Zur Minimierung von dauerhaften Auswirkungen auf die Umwelt, durch die Bebauung der Flä-
che, tragen die Pflanzung von neuen Gehölzen, der Erhalt des bestehenden Laubbaums sowie
die vorgesehene Dachbegrünung als Maßnahmen bei.
Wesentliches städtebauliches Ziel ist es, das Plangebiet weitestgehend von oberirdischen
Stellplatzflächen freizuhalten und den ruhenden Verkehr in einer Tiefgarage unterzubringen.
Oberirdisch soll nur eine geringe Anzahl an Besucherstellplätzen errichtet werden. Die Freian-
lagen sollen qualitätsvoll im Sinne der dreifachen Innenentwicklung, der Klimaanpassung und
Biodiversität gestaltet werden.Seite 18 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 7
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Die direkte Umgebung des Plangebiets wird u.a. durch zweigeschossige Reihenhäuser mit
giebelständigen Satteldächern bestimmt.
Das geplante Mehrfamilienhaus ist ebenfalls mit maximal zwei Vollgeschossen und einem zu-
sätzlichen Staffelgeschoss vorgesehen. Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plan-
gebietes und des im Bonner Raum bestehenden Wohnraumbedarfes, wird das Maß der bau-
lichen Nutzung, auch unter dem Gesichtspunkt der Nachverdichtung festgelegt. Das Gebot
des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wird wirksam umgesetzt. Vor diesen Hinter-
grund ist es angemessen, die Anzahl der zulässigen Geschosse -auch im Verhältnis der Nach-
barbebauung- in der vorgesehen Dichte zuzulassen.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse im
Detail zu steuern, wird eine maximale Gebäudehöhe in Metern über Normalnull (üNHN) fest-
gesetzt. Hierbei ist berücksichtigt, dass das Staffelgeschoss des Gebäudes mit einem Flach-
dach errichtet wird. Aus städtebaulicher Sicht wird somit ein abgestimmtes Einfügen in das
Ortsbild erreicht.
Als oberer Bezugspunkt für die festgesetzten Gebäudehöhe von 69,0 m üNHN gilt dabei die
Oberkante von baulichen Anlagen. Sie bildet den eindeutigen Rahmen für das Bauantragsver-
fahren.
Um noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen
die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen z.B. durch Fahrschächte
und dem Gebäude städtebaulich untergeordnete technische Anlagen um bis zu 1,5 m über-
schritten werden. Technische Anlagen und Einrichtungen wie Solaranlagen müssen aus orts-
gestalterischen Gründen um das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurücktreten.
Aus gestalterischen Gründen ist es zudem verpflichtend, mit Ausnahme der Anlagen für die
Nutzung von Solarenergie sowie Photovoltaik, eine Einhausung der technischen Anlagen und
Einrichtungen vorzunehmen.
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche
Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes eine
überbaubare Grundstücksfläche definiert, innerhalb derer das geplante Gebäude errichtet wer-
den darf. Die Dimensionierung stimmt mit den Außenkanten des Vorhabens überein. Um einen
ausreichenden Abstand zwischen den Baugrenzen und den Kronentraufbereichen der Stra-
ßenbäume sicherstellen zu können, wird ein Mindestabstand von 4,0 m eingehalten. Aufgrund
der Übereinstimmung des geplanten Gebäudes mit den festgesetzten Baugrenzen ist von der
Festsetzung einer Bauweise abgesehen - zudem legt der Vorhaben- und Erschließungsplan
die beabsichtigte Gebäudeform und -größe dar.
Zur Sicherstellung eines geringen Flächenverbrauchs ist festgesetzt, dass die Abstellplätze
Müllbehälter innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche und der Fläche für
Abfallsammelbehälter zulässig sind.
Im Sinne einer gewissen Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung ermöglicht der Bebau-
ungsplan, dass Balkone und Vordächer bis zu 2,0 m sowie Terrassen um bis zu 3,0 m die
festgesetzten Baugrenzen überschreiten dürfen. Diese Anlagen sind städtebaulich von unter-
geordneter Bedeutung, sodass eine solche Abweichung angemessen ist.
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Um ein möglichst einheitliches Geländeniveau zu erhalten, ist eine geplante Geländehöhe vonSeite 19 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 8
58,2 m üNHN festgesetzt. Zur Angleichung der Geländeoberfläche bedarf es im Norden des
Plangebietes teilweise der Durchführung von Geländemodellierungen. Daher ist festgesetzt,
dass Aufschüttungen, Böschungen, Stützmauern, Treppen und Rampen zur Angleichung an
das festgesetzte Höhenniveau zugelassen sind. Das festgesetzte Gelände wiederum darf
durch Geländemodellierungen ausnahmsweise um geringfügige 0,5 m über- oder unterschrit-
ten werden.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt ist festgesetzt, dass die Dächer des Mehrfamilienhauses mit Ausnahme von
Lichtkuppeln, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern brandschutzrechtli-
che Bestimmungen nicht entgegenstehen, extensiv zu begrünen sind (Substratdicke 10-15
cm, Abflussbeiwert 0,4). Die Pflanzenarten sind gemäß der Pflanzenliste auszuwählen. Dies
sichert die Umsetzung der ökologischen und gestalterischen Ziele der Dachbegrünung.
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung des Baugrundstücks mit Tiefgara-
gen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die Dächer der Tiefgarage,
sofern sie nicht überbaut wird, mit einer mindestens 0,5 m Substratschicht zzgl. einer Drain-
schicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder Terrassenfläche oder als Zuwegung
genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen und zu pflegen sind. Zur Schaffung
von günstigen Wuchsbedingungen für die Pflanzung von Bäumen wird die Erdüberdeckung
dafür auf 1,2 m zzgl. Drainschicht erhöht.
2.3.6 Verkehrliche Festsetzung
Die Verkehrserschließung des Grundstücks erfolgt über den westlich verlaufenden Straßen-
zug ‚Im Dahl‘. Der Ein- und Ausfahrtsbereich der Tiefgarage ist zeichnerisch festgesetzt, um
diese eindeutig zu definieren und die Aussagen des Lärmgutachtens sicherzustellen. Die Fest-
setzung schließt weitere Ein- und Ausfahrten an der Straße ‚Im Dahl‘ aus.
2.3.7 Stellplätze und Tiefgaragen
Stellplätze für die Bewohner*innen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und
innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Tiefgarage zulässig. Ausnahmsweise können in den
zeichnerisch festgesetzten Flächen zwei oberirdische Besucherstellplätze errichtet werden.
Die Umgrenzung der Fläche für die Tiefgarage entspricht dem im Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan dargelegten Abgrenzung.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche können ausnahmsweise, auch im Bereich
der festgesetzten Stellplatzfläche für Fahrräder, überdachte Fahrradabstellplätze errichtet
werden.
2.3.8 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Zum Schutz der Nachtruhe im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ist festgesetzt, dass im Bebau-
ungsplan zeichnerisch gekennzeichneten Baukörperabschnitt „A“ im Erdgeschoss und im 1.
Obergeschoss Fenster von Räumen, die der Schlafnutzung dienen bzw. überwiegend zum
Schlafen genutzt werden, sowie Fenster von Kinderzimmern mit einer Festverglasung verse-
hen oder sonstige, geeignete Maßnahmen (z.B. Prallscheiben) vorgesehen werden.Seite 20 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 9
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes ist die Errichtung von Flachdächern zugelassen.
Dadurch ist gesichert, dass das Gebäude auch nach erstmaliger Errichtung in einer einheitli-
chen Architektursprache erhalten wird. Die Dächer werden für die mögliche Installation solar-
genetischer Anlagen vorgerüstet. Hierbei wird die geplante Dachbegrünung berücksichtigt.
Zur Sicherstellung eines optisch positiven Erscheinungsbildes des Quartiers ist die Eingrünung
der oberirdischen Fahrradstellplätze und der Abfallsammelbehälter im rückwärtigen und seitli-
chen Bereich mit Hecken textlich festgesetzt.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Straßenzüge ‚Im Dahl‘, die als
Mischverkehrsflächen verkehrsberuhigt ausgebaut sind. In südwestlicher Richtung erreicht
man die ‚Otto-Hahn-Straße‘, die als Hauptverkehrszug für den Stadtteil Buschdorf gilt. Von
dort aus erfolgt die weitere örtliche Anbindung.
Aufgrund der kleinräumigen Planung ist davon auszugehen, dass der indizierte Verkehr über
die bestehenden Knotenpunkte leistungsfähig abgebildet werden kann.
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die nächstgelegene Bushaltestelle ‚Peter-Klein-Straße‘ des öffentlichen Personennahver-
kehrs (ÖPNV) liegt an der ‚Otto-Hahn-Straße‘ ca. 250 m Luftlinie vom Plangebiet entfernt. Dort
verkehren die Buslinien 604 (Hersel – Ückesdorf) und 630 (Tannenbusch – Bundesviertel) im
20- bzw. 30- Minuten- Regeltakt, so dass das Plangebiet vergleichsweise gut an den ÖPNV
angebunden ist.
2.4.2 Ruhender Verkehr
Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben erforderlichen 17 Kfz-Stellplätze (1 Stellplatz pro
Wohnung) werden in einer Tiefgarage angeordnet, so dass die das Gebäude umgebenden
Freiflächen -bis auf 2 vorgesehene Besucherstellplätze- als Gartenflächen begrünt und von
den Bewohnern genutzt werden können.
Das Konzept sieht vor, dass Fahrradstellplätze für die neuen Bewohner*innen und die Besu-
cher*innen oberirdisch in Hauseingangsnähe und/oder in der Tiefgarage errichtet werden. Die
erforderliche Anzahl an Fahrradstellplätzen wird im Bauantragsverfahren nachgewiesen.
Die Vorhabenträgerin wird auch Maßnahmen der E-Mobilität für Pkws und Fahrräder umset-
zen und sich hierzu im Durchführungsvertrag verpflichten.
2.4.3 Technische Infrastruktur
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Eine Versorgung des Plangebietes mit technischer Infrastruktur erscheint leistungsfähig mög-
lich, da das Plangebiet in einem Bestandsgebiet liegt.
2.4.3.2 Energiekonzept
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wurde ein Energiekon-
zept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten miteinander vergleicht. Vor demSeite 21 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 10
Hintergrund des Ratsbeschlusses ‚Unsere Stadt wird bis spätestens 2035 klimaneutral‘ (DS-
Nr. 190232) wird dabei das Ziel einer bilanziell klimaneutralen Versorgung verfolgt. Das Ener-
giekonzept kommt zu dem Ergebnis, dass zur Versorgung des Gebäudes der Einsatz einer
Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage empfohlen wird. Alternativ
besteht die Möglichkeit, die Wärmeversorgung mit dem Einsatz von Holzpellets sicherzustel-
len.
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal
Das Schmutzwasser der Wohnbebauung soll der bestehenden Kanalisation zugeleitet werden.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser kommt nach § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz
(WHG) in Betracht, da dies die Bodeneigenschaften und Grundwasserstände zulassen. Zur
Klärung des Sachverhaltes wurde im Januar 2021 hydrogeologisches Gutachten angefertigt,
das die Versickerung des Niederschlagswassers über Rigolen empfiehlt. Die Rigolen binden
in die erbohrten, stark durchlässigen Kies- und Sandschichten ein. Entsprechende Abstände
der Rigolen zu den Grundstücksgrenzen und dem geplanten Gebäude werden bei der Umset-
zung berücksichtigt.
2.4.3.4 Abfallentsorgung
Im Bereich der Neubebauung ist eine Stellfläche für Müllgefäße vorgesehen.
2.4.3.5 Soziale Infrastruktur
In Buschdorf befinden sich vier Kinderbetreuungseinrichtungen (‚FRÖBEL Kindergarten Am
Apfelbaum‘, ‚Katholische Kindertagesstätte St. Aegidius‘, ‚Städtische Kita Von-den-Driesch-
Straße 59‘, ‚Evangelische Kiga Buschdorf der evangelischen Kirchengemeinde Hersel‘) mit
zusammen neun Gruppen. Im laufenden Kindergartenjahr fehlen momentan in Buschdorf Be-
treuungsplätze für Kinder bis zur Einschulung.
Im Umkreis von ca. 1 km befinden sich zwei Grundschulen (‚Grundschule Peter-Klein-Straße‘
(GGS) und ‚Städtische katholische Grundschule Buschdorf‘ (KGS)), welche den Bedarf im Pri-
marbereich in der näheren Umgebung des Plangebietes abdecken.Seite 22 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 11
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf
durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch eingeschränkt
werden. Zudem kann hier im Innenbereich auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastruktu-
ren, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen wer-
den. Darüber hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungs-
grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarbe-
bauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung tragen dazu bei,
dass sich das Gebäude in das vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung einfügt. Die
Planung gliedert sich auch mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart des
Baugebiets der Umgebung ein; für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder Störungen
sind nicht zu erwarten.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen und leistungstechnischen Auswirkungen des Bauvorhabens wurden im Rah-
men einer Stellungnahme vom Büro AB Stadtverkehr aus Bornheim im März 2021 beschrieben
und bewertet. Insgesamt löst das Vorhaben eine tägliche Anzahl von neuen Fahrten in einer
Größenordnung von 36 bis 58 Kfz aus, welche sich in der morgendlichen- bzw. nachmittags-
täglichen Spitzenstunde auf ca. 4 bzw. 5 Fahrten verteilen.
Die Baumaßnahme hat verkehrlich sehr geringe Auswirkungen. Das Straßennetz kann die
geringe Mehrbelastung durch das Neubauvorhaben induzierte Verkehr leistungsfähig aufneh-
men. Bei den abgeschätzten Verkehrsstärken während der Tagesspitzenstunden kann eben-
falls mit großer Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die zusätzlichen Verkehre keine
negativen Beeinträchtigungen auf die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte ha-
ben werden. Für den ruhenden Verkehr werden im Rahmen der weiteren Planung 17 PKW-
Stellplätze in der Tiefgarage sowie 2 oberirdische Besucherstellplätze geschaffen. Das Kon-
zept sieht vor, dass Fahrradstellplätze für die neuen Bewohner*innen und die Besucher*innen
oberirdisch in Hauseingangsnähe und/oder in der Tiefgarage errichtet werden. Die konkrete
Anzahl der erforderlichen Fahrradabstellplätze wird im Baugenehmigungsverfahren geklärt.
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
3.3.1 Mensch / Gesundheit
Verkehrslärm
Aufgrund der abgeschirmten Lage des Plangebietes zu den Hauptverkehrszügen ‚Schlesien-
straße‘ und ‚Otto- Hahn- Straße‘ ist das Plangebiet kaum durch Straßenverkehrslärm betrof-
fen.
Bewertung nach TA Lärm - außerhalb des Plangebietes
In einem schalltechnischen Gutachten des Büros Accon aus Köln (Stand: September 2022)
wurde die Einfahrt der Tiefgarage nach TA Lärm bewertet, um mögliche Auswirkungen auf die
bestehende Wohnnachbarschaft zu ermitteln. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass
keine lärmseitigen Beeinträchtigungen auf die bestehende Wohnnachbarschaft zu erwarten
sind.Seite 23 von 72
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Bewertung nach TA Lärm - innerhalb des Plangebietes
Die schalltechnische Beurteilung der Tiefgaragenzufahrt hat oberhalb der Tiefgaragenein- und
-ausfahrt an der südwestlichen Fassadenseite im Erdgeschoss des geplanten Wohngebäudes
(IP1) im Beurteilungszeitraum nachts eine Überschreitung des herangezogenen Richtwertes
der TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet von 5 dB(A) festgestellt. Auch im ersten Ober-
geschoss dieses Fassadenabschnittes wird der Richtwert geringfügig (um 1 dB(A)) überschrit-
ten.
Die ermittelten Geräuschimmissionen können in dem Fassadenabschnitt, in dem die Über-
schreitungen zu erwarten sind, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss die Fenster von Räu-
men, die der Schlafnutzung bzw. die überwiegend zum Schlafen genutzt werden oder Fenster
von Kinderzimmern mit einer Festverglasung versehen werden oder es sind sonstige, geeig-
neten Maßnahmen (z.B. Prallscheiben) vorzusehen. Im Bebauungsplan sind diese Anlagen
und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen entsprechend textlich
festgesetzt. Somit muss der Vorhabenträger im Bauantragsverfahren mittels einer der o.g.
Maßnahmen nachweisen, dass die Richtwerte der TA Lärm im genannten Bereich eingehalten
bzw. unterschritten werden.
3.3.2 Klima / Luft
Der Planungsraum weist laut Klimaanalyse für sommerliche austauscharme Hochdruckwet-
terlagen (ZURES, 2018) am Tag eine starke Wärmebelastung auf. In der Nacht tritt mit 4,5-5
K Temperaturabweichung zur durchschnittlichen Temperatur der Bonner Freiflächen ein mä-
ßiger bis hoher Wärmeinseleffekt auf. Die Fläche wirkt als Kaltluftentstehungsgebiet mit über-
durchschnittlich hoher Kaltluftproduktionsrate.
Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Wohnnutzung im Planungsraum ist bei der Planung
und Bauausführung der thermische Komfort am Tag und in der Nacht, gerade auch im Hinblick
auf den sich weiter intensivierenden Klimawandel und dem damit einhergehenden Trend zur
weiteren Zunahme der jährlichen Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten sowie der zuneh-
menden Intensität der Wärmebelastung relevant und zu berücksichtigen.
Die Flachdächer des Gebäudes sind mit einer mindestens extensiven Dachbegründung aus-
zustatten.
Bei der Freiflächengestaltung ist auf die Schaffung bzw. den Erhalt verschatteter Bereiche zu
achten. Um die Flächenversiegelung zu minimieren, sind nicht überbaute Flächen wie Frei-,
Verkehrs-, Erholungsflächen nach Möglichkeit unversiegelt herzustellen. Oberirdische Stell-
plätze und deren Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien auszuführen und nicht
überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze, Garagen oder Neben-
anlagen genutzt werden, sind zu begrünen und mit Laubhecken und standortgerechten Laub-
bäumen zu bepflanzen. Im Bereich der Gartenfläche sind neue Bäume zu pflanzen, um zu
einer Verbesserung des Mikroklimas im Plangebiet beizutragen. Für die Pflanzung der Laub-
bäume sind folgende Größen zu verwenden: 3-mal verpflanzt mit Drahtballen und einem
Stammumfang von 18 bis 20 cm. Die o.g. Maßnahmen wurden im Vorhaben- und Er-
schließungsplan berücksichtigt.
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wurde im Dezember
2021 ein Energiekonzept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten miteinan-
der vergleicht. Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses ‚Unsere Stadt wird bis spätestens
2035 klimaneutral‘ (DS-Nr. 190232) wird dabei das Ziel einer bilanziell klimaneutralen Versor-
gung verfolgt. Das Energiekonzept kommt zu dem Ergebnis, dass zur Versorgung des Gebäu-
des eine Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage angestrebt wird.
Das ausgewählte Energiekonzept wird im Durchführungsvertrag festgeschrieben.Seite 24 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 13
Gemäß dem Beschluss der Bezirksvertretung Bonn vom 05.10.2021 soll das Gebäude im Ef-
fizienzhaus 40 Standard realisiert werden.
Gemäß Ratsbeschluss zur Solarverpflichtung im Rahmen städtebaulicher Verträge und vor-
habenbezogener Bebauungspläne (DS-Nr. 201919) vom 16.09.2021, wird auf den Dachflä-
chen eine Photovoltaikanlage in Kombination mit der geplanten Dachbegrünung errichtet.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass ein unkritisches Belas-
tungsniveau hinsichtlich der Luftschadstoffe vorhanden ist.
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz
 Flora / Fauna
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 trifft keine Aussagen zum Plan-
gebiet. Schutzgebiete (Natura 2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete) sind in der
näheren Umgebung des Plangebietes nicht vorhanden.
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der Eingriffsrege-
lung und ein Ausgleich ist dann nicht erforderlich und von einer Umweltprüfung mit Umwelt-
bericht (gem. § 2 Abs. 4 BauGB) kann abgesehen werden.
Das Planungsgebiet setzt sich größtenteils aus einer intensiv gepflegten Rasenfläche zu-
sammen. Ergänzend befindet sich gemäß dem amtlichen Lageplan ein Laubbaum, der un-
ter die Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn fällt. Dieser Laubbaum (Vogelkirsche)
besitzt laut gutachterlicher Bewertung eine sehr gute Vitalität und ist erhaltungswürdig. Der
Baum wird daher erhalten. Das Gutachten schlägt vor, dass das am Stamm hochwach-
sende Efeu stetig beseitigt werden soll. Die weiteren Bäume im Plangebiet fallen nicht unter
die Baumschutzsatzung, da sie Nadelbäume unter 1,5 m Stammumfang darstellen. Der
langfristige Erhalt der städtischen Straßenbäume in direkter Angrenzung an das Plangebiet
kann gewährleistet werden, wenn vor und während der Baumaßnahme ausgeschlossen
werden kann, dass schädliche Einflüsse durch die Umsetzung von Richtlinien und DIN-
Vorschriften (DIN 18920, RAS-LP 4 sowie ZTV-Baumpflege) vermieden werden. Im Bebau-
ungsplan ist ein Hinweis auf die genannten Richtlinien und DIN-Vorschriften enthalten.
 Artenschutz
Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im Zusammenhang mit der Auf-
stellung des Bebauungsplans wurde im Februar 2021 eine Artenschutzprüfung (ASP - Stufe
I) durch das Büro Ginster aus Meckenheim durchgeführt. Diese ermittelt und bewertet, ob
es durch die Planung zu Konflikten mit den Verbotstatbeständen für planungsrelevante Tier-
arten nach § 44 Abs. 1, Nr. 1-3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) kommen kann.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund des hohen anthropogenen Einflus-
ses und der stark eingeschränkten Habitatqualitäten im Plangebiet artenschutzrechtliche
Konflikte ausgeschlossen werden können. Für Vögel (‚Allerweltsarten‘) und Zwergfleder-
mäuse wird die Situation so bewertet, dass die im Rahmen der Realisierung hergestellten
Gärten und Freiflächen höhere Nahrungshabitat- Qualitäten haben werden als der vorge-
fundene Bestand an Scherrasenflächen. Vertiefende Untersuchungen oder vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich.
Bzgl. der Bauzeitenregelung gilt aufgrund der Regelungen des Bundesnaturschutzgebie-
tes, dass im Zeitraum vom 01.03. bis 30.09. keine Rodungsarbeiten und Baufeldfreima-
chungen erfolgen dürfen, um Konflikte mit Vogelbruten zu vermeiden.Seite 25 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 14
Der Einsatz von großflächigen Glaselementen ist aufgrund der vorgesehenen Gebäudefor-
men nicht vorgesehen, so dass besondere Gefährdungen durch Vogelschlag nicht zu er-
warten sind. Es wird rein vorsorglich auf den entsprechenden Leitfaden hingewiesen.
 Fassadenbegrünung
Die Errichtung einer Fassadenbegrünung wurde durch die Montana Wohnungsbau GmbH
geprüft. Da die Plastizität des geplanten Mehrfamilienhauses sowie der hohe Anteil an
Fensterflächen eine Begrünung nicht oder nur in sehr begrenzten Umfang zulassen, ist die
Pflanzung einer Fassadebegrünung nicht vorgesehen. Zudem befinden sich auf der Süd-
seite des Gebäudes die vorgesehene Tiefgaragenrampe und auf der Ost- und Westseite
sind jeweils Balkone, Terrassen sowie Fensteranlagen geplant, welche die Errichtung einer
Fassadenbegrünung ebenfalls nicht ermöglichen.
Die Pflanzung von Fassadenbegrünungen bieten insbesondere in verdichteten, städtischen
Räumen die Möglichkeit Natur in der Senkrechten umzusetzen. Das Plangebiet ist jedoch
nicht in einem sogenannten urban verdichteten Bereich angesiedelt. Zudem hat die Mon-
tana Wohnungsbau GmbH im Planungsverlauf bereits die GRZ zugunsten der Schaffung
von Freiflächen reduziert.
Die Pflege von sogenannten Rankgewächsen sind mit erhöhten Pflegekosten verbunden
und führen somit zu einer Steigerung der Nebenkosten. Auf Grundlage der genannten Ar-
gumente hat sich die Montana Wohnungsbau GmbH dazu entschlossen, eine Fassaden-
begrünung im Plangebiet nicht weiterzuverfolgen.
3.3.4 Boden / Wasser
3.3.4.1 Böden
Die Böden des Plangebietes sind durch eine Mutterbodenschicht und darunter liegende Kiese,
Schluffe und Sande geprägt. Im Plangebiet lagern natürlich, nur geringfügig beeinflusste Bö-
den, die im Falle einer Bebauung des Grundstücks weitgehend zerstört würden. Mittels der
Begrenzung der GRZ auf 0,35 und mit der Herstellung der geplanten grünordnerischen Maß-
nahmen (bspw. Dachbegrünung) wird der Eingriff minimiert.
3.3.4.2 Niederschlagswasser
Das Plangebiet liegt außerhalb von gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebieten und
auch außerhalb von Wasserschutzzonen.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser kommt -wie bereits dargestellt- nach § 55 Abs. 2
WHG über Rigolen auf dem Baugrundstück in Betracht. Zur Sammlung des Niederschlags-
wassers wird vor der jeweiligen Rigole ein Absetzschacht vorgesehen, welcher ggf. als Zis-
terne zur Gartenbewässerung genutzt werden kann. Weitere Details werden im Rahmen des
wasserrechtlichen Antragsverfahrens mit der Unteren Wasserschutzbehörde der Bundesstadt
Bonn abgestimmt.
3.3.4.3 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben in den letzten Jahren immer wieder
zu erheblichen Überflutungen geführt. Die Erkenntnisse aus den hierdurch entstandenen
Schäden sind bei der Objektplanung für neue Bauvorhaben zu berücksichtigen. Die Forderung
entspricht den Vorgaben des Baugesetzbuches (Beachtung der Anpassung an den Klima-
wandel) § 1 Abs. 5 BauGB.Seite 26 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 15
Die Starkregen- Gefahrenkarten der Bundesstadt Bonn zeigen für das Plangebiet kein Gefähr-
dungspotenzial für Starkregenereignisse. Dennoch soll im Rahmen des Bauantragsverfahrens
diesem Aspekt durch einen Überflutungsnachweis entsprochen werden.
Dies bedeutet, dass bei der Planung eines Bauvorhabens auszuschließen ist, dass Gefähr-
dungen durch Überflutungen auf dem eigenen Grundstück sowie bestehender Baukörper be-
nachbarter Grundstücke entstehen. Neben der Betrachtung von Grundstückslagen ist auf den
objektbezogenen Schutz hinzuweisen. Hierzu gehört die Rückstausicherung des Kanalan-
schlusses aber auch der Schutz vor oberflächlichen Überflutungen. Typische Schwachpunkte
wie
• ebenerdige Eingänge und Terrassen
• befestigte Flächen mit Gefälle zum Haus
• Einfahrten mit Gefälle zum Haus
• Souterrainwohnungen
• tiefliegende Einfahrten
sind möglichst zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern. Die Schwachpunkte wer-
den in der Planung berücksichtigt und bis zum Bauantragsverfahren entsprechend eingear-
beitet.
Empfehlungen zum Umgang mit den Gefährdungen aus Starkregenereignissen sind im dem
DWA Themenband T1/2013 „Starkregen und urbane Sturzfluten - Praxisleitfaden zur Überflu-
tungsvorsorge“ zusammengefasst. Weitere Hinweise können auch auf der Internetseite der
Stadt unter folgendem Link aufgerufen werden: www.bonn.de/hochwasser.
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung
Es liegen keine Informationen über Altlasten (Altablagerungen, Altablagerungs- Verdachtsflä-
chen, Altstandorte, Altstandort-Verdachtsflächen) oder schädliche Bodenveränderungen vor.
3.3.5 Kultur- und Sachgüter
Denkmäler jeglicher Art kommen im Plangebiet und seiner näheren Umgebung nicht vor.
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Bzgl. der Ausstattung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ist generell zu berücksichti-
gen, dass sich die Planung insb. an ältere Zielgruppen richtet.
In Buschdorf befinden sich vier Kinderbetreuungseinrichtungen (‚FRÖBEL Kindergarten Am
Apfelbaum‘, ‚Katholische Kindertagesstätte St. Aegidius‘, ‚Städtische Kita Von-den-Driesch-
Straße 59‘, ‚Evangelische Kita Buschdorf der evangelischen Kirchengemeinde Hersel‘) mit zu-
sammen neun Gruppen. Im laufenden Kindergartenjahr fehlen momentan in Buschdorf Be-
treuungsplätze für Kinder bis zur Einschulung. Das Plangebiet eignet sich jedoch wegen der
ungünstigen Zuwegung nicht für die Errichtung einer Kindertagesstätte und löst durch die ge-
plante Zielgruppe selbst kaum Bedarf an Kitaplätzen aus.
Im Umkreis von ca. 1 km befinden sich zwei Grundschulen (‚Grundschule Peter-Klein-Straße‘
(GGS) und ‚Städtische katholische Grundschule Buschdorf‘ (KGS)), welche den Bedarf im Pri-
marbereich in der näheren Umgebung des Plangebietes abdecken.
3.5 Kosten und Finanzierung
Die Vorhabenträgerin übernimmt die Kosten des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungs-
plan.Seite 27 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 16
Der Bundesstadt Bonn entstehen keine Kosten.
Bonn, den 20.06.2023Seite 28 von 72
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 17
Anhang
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten
• AB Stadtverkehr - Büro für Stadtverkehrsplanung: Stellungnahme zu den verkehrlichen
Auswirkungen des Bebauungsplanes Nr. 6224-2, „Im Dahl“ in Bonn-Buschdorf; Bornheim
im März 2021
• Accon Köln GmbH: Schalltechnische Beurteilung der geplanten Tiefgaragenzufahrt inner-
halb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 6224-2 „Im Dahl“; Köln im September
2022
• Gesellschaft für Energie- und Gebäudemanagement Bonn mbH (EGM): Für eine umwelt-
schonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung – Energiekonzept für das
Mehrfamilienhaus „Im Dahl“; Bonn im Dezember 2021
• Geologie Bau & Umweltconsult GmbH (GBU): Hydrogeologische Beurteilung zur Versicke-
rungsfähigkeit des Untergrundes; Alfter im Januar 2021
• Ginster Landschaft + Umwelt: Bebauungsplan Nr. 6224-2, Artenschutzrechtliche Prüfung;
Meckenheim im Februar 2021
• Ginster Landschaft + Umwelt: Bebauungsplan Nr. 6224-2, Stellungnahme zu einem gemäß
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Baum; Meckenheim im April 2021Seite 29 von 72
Seite 30 von 72
17.04.2023Seite 31 von 72
1
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6224-2, Im Dahl
Auswertung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB
Meinungsäußerung Stellungnahme
Stellungnahme 1, Schreiben vom 05.12.2021
Laut Planungsentwurf für das Mehrfamilienhaus soll die gesamte Wiese eingefriedet werden. Das finde ich sehr schade,
da die Wiese im ohnehin stark verdichteten Wohngebiet eine der wenigen Flächen darstellt, die Kinder noch frei nutzen
können. Mein bescheidener Wunsch und Vorschlag wäre es daher, den Teil der Wiese, der nicht bebaut wird, nicht
einzuzäunen und somit für alle Kinder weiterhin zugänglich zu machen.
Das bestehende Planungsrecht sieht für das Plangebiet die
Realisierung einer Kindertageseinrichtung vor. Daher war die
bauliche Entwicklung des Plangebietes bereits seit Jahrzehn-
ten absehbar.
Die nicht für eine Bebauung vorgesehenen Freiflächen sind
Teil des Baugrundstückes und können nicht für eine öffentli-
che Nutzung zur Verfügung gestellt werden.
Stellungnahme 2, Schreiben vom 06.12.2021 (25 Einwendende mit gleichlautender Stellungnahme)
Ich beziehe mich auf unseren telefonischen Austausch vom 15. November 2021 10.30 Uhr sowie den vorliegenden
Bürgerbrief, Veröffentlichung 14. November 2021
https/www.bonn.sitzung-online.de/public/vo020?VQLFDNR=2003713&refresh=false
Wie mit Ihnen besprochen möchten wir als Nachbarschaft folgende Einsprüche gegen die Errichtung des geplanten
Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (2 Vollgeschosse, ein Staffelgeschoss) vorbringen. Darüber hinaus möchten wir Sie
bitten, das massive Verkehrsaufkommen der Peter-Klein-Straße durch die minütige Be- und Entladung der Schüler wäh-
rend der Stoßzeiten (08.00 Uhr, 12.00 Uhr, 16.00 Uhr) umgehend zu stoppen.
Verkehrsbelästigung:
- Erhöhtes Verkehrsaufkommen und Prüfung der Auslastung des Verkehrs
- Störungen im Fußgängerverkehr, spielende Kinder, ältere Menschen, Haustierbesitzer
Die verkehrlichen Auswirkungen des Bauvorhabens wurden
im Rahmen einer Stellungnahme vom Büro AB Stadtverkehr
aus Bornheim bewertet. Insgesamt löst das Vorhaben eine
tägliche Anzahl von neuen Fahrten in einer Größenordnung
bis zu 58 Kfz aus, welche sich in der morgendlichen- bzw.
nachmittäglichen Spitzenstunde auf bis zu 5 Fahrten vertei-
len.
Zum Vergleich hat der Gutachter ermittelt, welches Ver-
kehrsaufkommen durch die ursprünglich geplante, 4- grup-
pige Kindertageseinrichtung ausgelöst worden wäre. In der
Summe der Hol-/Bringverkehre und der Beschäftigtenver-
kehre würden ca. 130 Kfz-Fahrten am Tag erzeugt. In der
morgendlichen- bzw. nachmittäglichen Spitzenstunde der
Verkehre der Kindertageseinrichtung betrüge das Verkehrs-
aufkommen über 30 Kfz-Fahrten/h.
Die Baumaßnahme hat daher verkehrlich sehr geringe Aus-
wirkungen. Das Straßennetz kann die geringe Mehrbelastung
durch das Neubauvorhaben induzierte Verkehr leistungsfähig
aufnehmen.
Daher sind die erheblichen Beeinträchtigungen für die in der
Stellungnahme erwähnten Anlieger nicht zu erwarten.Seite 32 von 72
2
- Reduktion von Wohnraum und Erholungsfläche, Grünfläche, Kaltluftzufuhr durch das Gebäude nicht mehr gegeben.
- Prüfung Kanalisation, Abwassersystem, Starkregen,
- ggf. Folgekosten,
- mögliche Wertminderung Immobilien
Der Bebauungsplan kann die Verkehrsbelastung im Umfeld
des Geltungsbereiches nicht lösen oder abmildern. Dies ist
darüber hinaus auch nicht das Ziel der Planung.
Das bestehende Planungsrecht sieht für das Plangebiet die
Realisierung einer Kindertageseinrichtung vor. Daher war die
bauliche Entwicklung des Plangebietes bereits seit Jahrzehn-
ten absehbar. Die kleinklimatischen Eingriffe durch das Vor-
haben werden, durch eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4,
begrünte Freiflächen um das Mehrfamilienhaus und eine
Dachbegrünung des Neubaus abgemildert.
Das unbelastete Niederschlagswasser wird auf dem Bau-
grundstück versickert. Es ist daher nur ein Schmutzwasser-
Anschluss notwendig. Hydraulisch ist das Plangebiet in das
Abwassernetz eingerechnet, da hier eine Kindertageseinrich-
tung vorgesehen war.
Folgekosten für die Wohnnachbarschaft sind nicht zu erken-
nen.
Grundsätzlich sind behauptete Verkehrswertminderungen
von Grundstücken in der Abwägung nur beachtlich, wenn sie
von Festsetzungen des Bebauungsplans unmittelbar betroffen
sind. Nur mittelbare Auswirkungen stellen grundsätzlich kei-
nen beachtlichen Abwägungsbelang dar (vgl. z.B. VGH Mün-
chen, Urt. V. 16.7.2019 -9 N 17.2391-). Es ist auch nicht er-
kennbar, dass die Planung zu einer Wertminderung der
Grundstücke außerhalb des Plangebiets führen wird: Die Art
der Nutzung fügt sich mit einer Wohnnutzung in die direkte
Nachbarschaft ein. Der geplante Entwurf zeichnet sich durch
eine ansprechende Architektur aus. Die attraktive Freiraum-
gestaltung trägt ebenfalls zu einer hohen Wohnqualität im
Quartier bei. Es werden in der Regel ältere Bewohner*innen
erwartet, die ebenfalls ein hohes Maß an Wohnruhe präferie-
ren. Die Verringerung der Freiflächen bezieht sich alleine auf
das Grundstück im Plangebiet und lässt die Freiflächen auf
den Grundstücken der Nachbarschaft unberührt. Es bestehen
weiterhin großzügige Abstände zwischen dem geplanten Ge-
bäude und der bestehenden Nachbarbebauung, die weit über
die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen hin-
ausgehen.Seite 33 von 72
3
Folgekosten:
- Städtebauliche Maßnahmen passen nicht in die umliegende Bebauung, die Optik passt nicht zu den Bauweisen
- Damit einhergehend eine mögliche Wertminderung der Bestandsobjekte
- Objektbauweise und Wohnklientel passen nicht zum Rest des Wohnviertels
Wir möchten darum bitten, ein verkehrliches Gutachten zur Prüfung der Verkehrsbelastung und ein Mobilitätskonzept
bezogen auf den Fußgängerverkehr einzuholen.
Ergänzend dazu ist aus unserer Sicht ein Gutachten zur Prüfung des Tiefbauamtes im Besonderen Starkregenbetrach-
tung, Kanal- und Abwassersystem sowie eine Prüfung bezüglich der Grünflächen und Raum zur Luftzufuhr Gesund-
heitskonzept erforderlich.
Ferner wären aus unserer Sicht wäre bezüglich der möglichen Wertminderungen der Gutachterausschuss der Stadt Bonn
zu befragen.
Rush-Hour Peter-Klein-Straße Be- und Entladen der Schüler. Verkehrsaufkommen:
- Während der Stoßzeiten 08.00 Uhr, 12.00 Uhr 16.00 Uhr kommt es zu einem massiven (!) Verkehrsaufkommen, da
die Kinder von den Eltern direkt vor der Schule be- und entladen werden.
Wir bitten ebenfalls um die Erstellung eines verkehrlichen Gutachtens.
Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet so-
wie seine umgebende Wohnbebauung als maximale Höhe
baulicher Anlagen 2 Vollgeschosse fest. Außerdem ist ein
Nicht- Vollgeschoss zulässig. An dieser Festsetzung soll im
Sinne der Gleichbehandlung festgehalten werden. Dem Vor-
haben kann des Weiteren nicht angelastet werden, dass die
umliegende Wohnbebauung diese Festsetzung nicht vollstän-
dig ausgeschöpft hat.
Das vorgesehene Angebot an kleineren Wohnungen soll sich
v.a. an ältere Bevölkerungsgruppen richten, die im Stadtteil
ein neues Zuhause suchen. Diese vorgesehene Nutzergruppe
entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt Busch-
dorf.
Eine verkehrliche Stellungnahme liegt bereits vor. Es wird
auf die o.g. Ausführungen verwiesen.
Es wird auf die o.g. Ausführungen verwiesen. Weitergehende
Untersuchungen sind daher nicht erforderlich.
Zum Thema Wertminderung wird auf die o.g. Ausführungen
verwiesen.
Diese Anregungen sind für das vorliegende Planverfahren
nicht relevant.Seite 34 von 72
4
Stellungnahme 3, Schreiben vom 09.12.2021
Als direkte Anwohnerin der Wiese (…) bin ich von der Bebauung der Wiese unmittelbar betroffen. Mit wachsender
Beunruhigung habe ich die bisherigen Entscheidungen und Planungen für die Wiese verfolgt, für die -wie der noch
gültige Bebauungsplan ausweist- ein Kindergarten vorgesehen war.
- 2015/16: Ohne Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte der „Tausch“ mit dem Bauträger Montana: Der Kindergarten
kam in den „Apfelgarten“. Im Gegenzug erwarb Montana die Wiese für eine Wohnbebauung. Die Wiese hätte ich
zu diesem „Vorzugpreis“ auch gerne erworben.
- 2017: erste Entwürfe von Montana zu einer Wohnbebauung
- 2021: zwei neue Vorschläge, erstellt unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Zukunftswerkstatt. Aktuell steht nur
Alternative B „Mehrfamilienhaus“ zur Diskussion.
Positiv möchte ich hervorheben, dass Alternative B den Versuch für eine verträgliche Lösung zeigt.
- Dennoch kann ich dem vorliegenden Entwurf so nicht zustimmen.
- Mit zwei Vollgeschossen plus Staffeldach ist das Mehrfamilienhaus deutlich höher als alle umliegenden Häuser.
Es fügt sich nicht in die umliegende Häuserhöhe ein. Auch ist die Platzierung des Mehrfamilienhauses in direkter Nähe
zu den 1-geschossigen Ein-Familien-Reihenhäusern Im Dahl 51-55 ist erdrückend, unfair und liegt außerhalb der festen
Baulinien im derzeit gültigen Bebauungsplan. Daher fordere ich,
- die Gebäudehöhe der umliegenden Häuserhöhe anzupassen und
- die Baugrenzen mittig auf die Wiese zu verschieben (s. Abb.), wie es der noch geltende Bebauungsplan für den
Kindergarten vorsieht. Die festen Baulinien sollten bei der Bebauungsplanänderung so platziert sein, dass das Mehr-
familienhaus in der Mitte der Wiese steht.
Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet so-
wie seine umgebende Wohnbebauung als maximale Höhe
baulicher Anlagen 2 Vollgeschosse fest. Außerdem ist ein
Nicht- Vollgeschoss zulässig. An dieser Festsetzung soll im
Sinne der Gleichbehandlung festgehalten werden. Dem Vor-
haben kann des Weiteren nicht angelastet werden, dass die
umliegende Wohnbebauung diese Festsetzung nicht vollstän-
dig ausgeschöpft hat.
Wenngleich die erforderlichen Abstandsflächen bereits ein-
gehalten wurden, wird eine zusätzliche Verschiebung des
Baukörpers um 2,5 m von der vorhandenen 1 ½- geschossigen
Wohnbebauung weg vorgenommen. Die Baugrenze der Kin-
dertageseinrichtung war ca. 14 m von der besagten Wohnbe-
bauung entfern; nunmehr sind es ca. 12 m. Eine weitere Ver-
schiebung ist wegen der Ausrichtung des Baukörpers auf dem
Baugrundstück nicht möglich.Seite 35 von 72
5
Diese Lösung wäre fair für alle Anwohner, da nun alle Häuser im Carré etwa gleich betroffen sind. Meine Gründe für
die geforderte Verschiebung:
1. Das 2,5 geschossige Mehrfamilienhaus (faktisch 3-geschossig) steht wie ein Klotz vor den eingeschossigen, etwa
halb so hohen Einfamilienhäusern und hat erdrückende Wirkung.
2. Zusätzlich zur Höhe steigt mein Leidensdruck durch die „nahen“ Fenster und Balkone des Mehrfamilienhauses, die
eine direkte Einsicht auf die Dachflächenfenster (Schlaf- und Badezimmer) der niedrigen Einfamilienhäuser ermög-
lichen.
3. Die Kaltluftzufuhr und Luftzirkulation zwischen den Häusern wäre ohne die Verschiebung in die Mitte gering und
ließe sich bei größerem Abstand zwischen den Häusern problemlos verbessern.
4. Der geringe Abstand zwischen dem Mehrfamilienhaus und unserer Häuserreihe „verschlingt“ Grünflächen, die für
den Artenschutz und vor allem als Versickerungsfläche bei Starkregenereignissen zwingend notwendig sind. Statt
an der Seite Im Dahl 51-55 mehr Fläche zuzupflastern (s. Ihr Vorschlag), würde eine breitere Grünfläche zwischen
dem Mehrfamilienhaus und der Häuserreihe Im Dahl 51-55 ein besseres Luftklima, mehr Artenschutz und einen
besseren Hochwasserschutz bedeuten. Statt der überproportionalen Versiegelung vor Im Dahl 51-55 sollte hier eine
größere Fläche artenreich bepflanzt werden.
5. Die aktuelle Platzierung ist unfair, da die niedrigsten Häuser durch die Bebauung besonders benachteiligt sind. Die
Verschiebung in die Tiefe hätte für die gegenüberliegende Häuserreihe keine erkennbaren Nachteile.
Mein Anliegen bitte ich ernsthaft zu prüfen und bei Änderung des Bebauungsplanes unbedingt zu berücksichtigen.
Stellungnahme 4, Schreiben vom 10.12.2021
Gegen die vorgesehene Änderung des Bebauungsplans für die Wiese „Im Dahl in Bonn-Buschdorf und gegen einzelne
Aspekte der veröffentlichten Planungen für die Bebauung (Flurstück 412) erhebe ich Einwände und mache folgende
Änderungsvorschläge:
(1) Der Bedarf an einer Kindertagesstätte Im Dahl ist groß
Nach dem geltenden Bebauungsplan ist für das o.g. Flurstück Im Dahl in Bonn-Buschdorf eine Kindertageseinrichtung
mit umgebenden Spielflächen vorgesehen. An dieser geplanten Nutzung hat sich auch die umliegende Wohnbebauung
orientiert: Auf unserer Seite Im Dahl 51 bis 55 wurde eingeschossig gebaut, auf den übrigen drei Seiten anderthalbge-
schossig.
Diese Festlegung für eine Kindertageseinrichtung soll nun zugunsten einer Wohnbebauung aufgegeben werden. Das ist
sozial- und familienpolitisch kontraproduktiv und letztlich nicht gerechtfertigt: Denn trotz des Neubaus einer Kinderta-
gesstätte im Wohngebiet Im Apfelgarten (2020) besteht konkreter Bedarf an einer Kinderbetreuungseinrichtung in un-
serem Wohngebiet. Auf der Wiese Im Dahl spielen bei gutem Wetter täglich kleine Kinder. Außerdem ziehen seit kur-
zem vermehrt junge Familien ins hiesige Wohngebiet. Dieser Trend wird sich mit Blick auf die Altersstruktur unserer
Siedlung fortsetzen und sich durch die Grundschule an der Peter-Klein-Straße, die derzeit weiter ausgebaut wird, sicher-
lich noch verstärken. Werden darüber hinaus die Entwicklungskonzepte realisiert und zwischen Buschdorf und Auerberg
weitere Wohnsiedlungen entstehen, ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an Kitaplätzen.
Schon heute wird aufgrund des Rechtsanspruchs auf U3-Betreuung der Bedarf bei uns in Buschdorf nicht gedeckt. Ich
gehe davon aus, dass sich bei der von mir als notwendig angesehenen erneuten Bedarfsprüfung weitere Lücken in der
Das Plangebiet eignet sich wegen der ungünstigen Zufahrt
nicht mehr für die Errichtung einer Kindertageseinrichtung,
da heutzutage vermehrt Kinder von außerhalb des Wohnquar-
tiers Im Dahl mit dem Pkw gebracht würden.
Gutachterlich wurde ermittelt, welches Verkehrsaufkommen
durch die ursprünglich geplante, 4- gruppige Kindertagesein-
richtung ausgelöst worden wäre. In der Summe der Hol-
/Bringverkehre und der Beschäftigtenverkehre würden ca.
130 Kfz-Fahrten am Tag (anstatt bis zu 58 Kfz- Fahrten am
Tag für das Mehrfamilienhaus) erzeugen. In der morgendli-
chen- bzw. nachmittäglichen Spitzenstunde der Verkehre der
Kindertageseinrichtung betrüge das Verkehrsaufkommen
über 30 Kfz-Fahrten/h (anstatt bis zu 5 Kfz- Fahrten/h für dasSeite 36 von 72
6
Kinderbetreuung zeigen werden. Deshalb bitte ich, die Änderung des Bebauungsplans Im Dahl nicht zu unterstützen,
sondern die im geltenden Bebauungsplan vorgesehene Kindertagesstätte umzusetzen und diese Entscheidung durch eine
aktuelle Bedarfsanalyse abzusichern. Diese muss die Gegenwart und zukünftige Entwicklungen erfassen. Die Wiese Im
Dahl ist aufgrund guter Erreichbarkeit und sicherer Zuwege ein guter und planerisch abgesicherter Standort für eine
Kita. Die hohe Akzeptanz und das Wachstum der neuen, direkt benachbarten Grundschule belegen dies zusätzlich.
(2) Die Bebauung widerspricht Umweltschutzbelangen
Die Wiese Im Dahl ist natur-, umwelt- und sozialgerecht! Hier spielen täglich Kinder, abends jagen im Sommer Fle-
dermäuse, die Fläche dient der Versickerung von Niederschlagswasser und als Frischluftschneise. Buschdorf hat bereits
jetzt ein ungünstiges Stadtklima, wie die früheren Analysen für das Mehrgenerationen-Haus in Buschdorf gezeigt haben.
(3) Die Kanalisationskapazitäten sind erneut zu prüfen
Da die Kanalisation für einen Kindergarten konzipiert wurde, ist bei einer Bebauungsplanänderung der Nachweis über
eine leistungsfähige Kanalisation auf der Basis neuer Prognosemodelle für das neue Bauprojekt zwingend notwendig,
um Hochwassergefahren bei Starkregenereignissen zu minimieren. Diese Verantwortung muss die Stadt gegenüber allen
Anwohnerinnen und Anwohnern wahrnehmen. Denn angesichts vermehrter Starkregenereignisse infolge des Klima-
wandels ist das Risiko relevant, wie die soeben in der Nähe erlebten Flutkatastrophen zeigen.
(4) Die geplante Platzierung des Mehrfamilienhauses ist „erdrückend und unfair
Mehrfamilienhaus). Dies wird für das Wohnquartier Im Dahl
nicht mehr als verträglich angesehen.
Das bestehende Planungsrecht sieht für das Plangebiet die
Realisierung einer Kindertageseinrichtung vor. Daher war die
bauliche Entwicklung des Plangebietes bereits seit Jahrzehn-
ten absehbar.
Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange
wurde eine Artenschutzprüfung (ASP - Stufe I) durch das
Büro Ginster aus Meckenheim durchgeführt. Diese bewertet,
ob es durch die Planung zu Konflikten mit den Verbotstatbe-
ständen für planungsrelevante Tierarten nach § 44 Abs. 1, Nr.
1-3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) kommen kann.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund des
hohen anthropogenen Einflusses und der stark eingeschränk-
ten Habitatqualitäten im Plangebiet artenschutzrechtliche
Konflikte ausgeschlossen werden können. Für Vögel (‚Aller-
weltsarten‘) und Zwergfledermäuse wird die Situation so be-
wertet, dass die im Rahmen der Realisierung hergestellten
Freiflächen höhere Nahrungshabitat- Qualitäten haben wer-
den als der vorgefundene Bestand an Scherrasenflächen.
Das unbelastete Niederschlagswasser wird auf dem Bau-
grundstück versickert. Es ist daher nur ein Schmutzwasser-
Anschluss notwendig.
Es ist nur ein Schmutzwasser-Anschluss notwendig, da das
unbelastete Niederschlagswasser auf dem Baugrundstück
versickert wird. Hydraulisch ist das Plangebiet in das Abwas-
sernetz eingerechnet, da hier eine Kindertageseinrichtung
vorgesehen war.
Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet so-
wie seine umgebende Wohnbebauung als maximale HöheSeite 37 von 72
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Sofern dennoch die Wiese mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden soll, darf dieses weder höher noch breiter sein
als im Plan ausgewiesen und muss sich bezüglich der Abstände zu den umliegenden Häusern gerecht einfügen. Deshalb
fordere ich im Sinne einer ausgewogenen Planung, das Gebäude in die Mitte des Flurstücks zu verschieben. Das heißt
konkret: Das Baufenster, also die überbaubare Fläche, und die Baulinie, die (im Nord-Westen) zu den Häusern Im Dahl
51 bis 55 weist, muss im Interesse einer ausgewogenen Planung in die Mitte des Flurstücks verschoben werden. Dieser
Abstand wäre angemessen und fair für „unsere Seite sowie für die rundum vorhandene Wohnbebauung.
Begründung: Im vorgelegten Planungsentwurf ist ein Mehrfamilienhaus mit zwei Geschossen plus Staffelgeschoss hin
zur Seite Im Dahl 51 bis 55 platziert. Dies führt zu einer ungleichen, nicht gerechtfertigten Benachteiligung „unserer
Seite. Erschwerend kommt hinzu, dass die hohe Bebauung ausgerechnet in nächster Nähe zur niedrigsten (eingeschos-
sigen) Häuserreihe vorgesehen ist. Für unsere Wohnsituation entstünde so ein „wandartiger Eindruck mit optisch be-
drängender Wirkung. Fakt ist auch, dass vom neuen hohen Gebäude aus -sozusagen von oben- in unsere Fenster, ein-
schließlich der Dachflächenfenster von Schlafzimmer und Bad, hineingesehen würde.
Ich bitte die Verwaltung und die politische Entscheidungsträgerinnen und -träger, meine im Rahmen der Bürgerbeteili-
gung vorgebrachten Argumente und Begründungen, insbesondere auch zur erforderlichen Anordnung des Mehrfamili-
enhauses in der Mitte der jetzigen Wiesenfläche, im weiteren Verfahren mit dem gebührenden Gewicht zu berücksich-
tigen.
baulicher Anlagen 2 Vollgeschosse fest. Außerdem ist ein
Nicht- Vollgeschoss zulässig. An dieser Festsetzung soll im
Sinne der Gleichbehandlung festgehalten werden. Dem Vor-
haben kann des Weiteren nicht angelastet werden, dass die
umliegende Wohnbebauung diese Festsetzung nicht vollstän-
dig ausgeschöpft hat.
Wenngleich die erforderlichen Abstandsflächen welche ge-
mäß Bauordnung NRW bereits einen adäquaten Sozialab-
stand gewährleisten, eingehalten wurden, wird eine zusätzli-
che Verschiebung des Baukörpers um 2,5 m von der vorhan-
denen 1 ½- geschossigen Wohnbebauung weg vorgenommen.
Die Baugrenze der Kindertageseinrichtung war ca. 14 m von
der besagten Wohnbebauung entfernt; nunmehr sind es ca. 12
m. Eine weitere Verschiebung ist wegen der Ausrichtung des
Baukörpers auf dem Baugrundstück nicht möglich.
Stellungnahme 5, Schreiben vom 10.12.2021
Soweit uns bekannt, wurden für das Plangebiet anfänglich zwei Alternativen diskutiert, nämlich die Errichtung von
Reihenhäusern oder die Errichtung eines Mehrfamilienhauses.
Die Zielgruppen für die beiden Planungsalternativen sind unterschiedlich. Im Fall der Ergänzung der bestehenden Be-
bauung durch weitere, ähnliche Objekte, würden wohl eher Familien mit bis zu 2 Kindern angesprochen, wohingegen
sich das geplante Mehrfamilienhaus eher an Menschen richtet, die vielleicht schon älter sind oder an Menschen, die als
Single oder als Paar Zusammenleben. Dies hängt aber sicherlich von der Größe der einzelnen Wohnungen ab. Das
insbesondere ältere Bürger angesprochen werden sollen ist sicherlich ein lobenswertes Ziel.
Allerdings haben wir Zweifel, dass Montana dazu verpflichtet werden kann, diese Gruppe vorzuziehen. Deshalb gehen
wir davon aus, dass wir hier später eine Mischung von älteren aber auch jüngeren, kinderlosen Menschen antreffen
werden.
1. Warum sich Politik, die Verwaltung oder der Planungsausschuss (?) für das Mehrfamilienhaus und gegen zusätzliche
Reihenhäuser entschieden hat ist uns nicht bekannt und transparent. Hier würden wir die Argumente „Für und Wider
gerne kennen und verstehen und bitten um einen Hinweis wer die Entscheidung getroffen hat und wo wir ein Protokoll
der entsprechenden Sitzung einsehen können.
Wie Sie selbst schreiben, besteht die umliegende Bebauung aus eingeschossigen Doppelhäusern oder zweigeschossigen
Reihendoppel- bzw. Reihenhäusern. Die Reihenhäuser haben eine Höhe von ca. 7,30 m, die eingeschossigen Doppel-
häuser sind niedriger. Geplant ist nunmehr ein Mehrfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und einem weiteren, zurück-
versetzen Geschoss, welches in älteren Bauordnungen des Landes Nordrhein-Westfalens auch als Staffelgeschoss be-
zeichnet wurde. Die aktuelle Bauordnung verwendet diesen Begriff nicht mehr. Auch muss ein solches Geschoss nicht
mehr allseitig zurückversetzt sein. Unterstellen wir, wie in den Reihenhäusern, eine Deckenhöhe von 2,47 m und eine
Decke von jeweils 0,30 m sowie die Mindesthöhe von 2,30 m für das „Staffelgeschoss, dann dürfte das geplante Objekt
Das vorgesehene Angebot an kleineren Wohnungen soll sich
v.a. an ältere Bevölkerungsgruppen richten, die im Stadtteil
ein neues Zuhause suchen. Diese vorgesehene Nutzergruppe
entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt Busch-
dorf.
Die Niederschriften der politischen Stadtratsgremiensitzun-
gen sind im Ratsinformationssystem der Bundesstadt Bonn
einsehbar.
Der rechtsgültige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet so-
wie seine umgebende Wohnbebauung als maximale Höhe
baulicher Anlagen 2 Vollgeschosse fest. Außerdem ist ein
Nicht- Vollgeschoss zulässig. An dieser Festsetzung soll im
Sinne der Gleichbehandlung festgehalten werden. Dem Vor-
haben kann des Weiteren nicht angelastet werden, dass die
umliegende Wohnbebauung diese Festsetzung nicht vollstän-
dig ausgeschöpft hat.Seite 38 von 72
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eine Höhe zwischen 8,14 m und 8,30 m aufweisen. Damit ist es deutlich höher als die umliegende Bebauung im Plan-
gebiet. Der derzeit gültige Bebauungsplan schreibt für die das Plangebiet umfassenden Wohngebiete (WR bzw. WA)
eine ausschließlich zweigeschossige Bebauung vor. Auch wenn es sich nach der Bauordnung bei einem „Staffelgeschoss
nicht um ein Vollgeschoss handelt, ist dieses zurückversetzte Geschoss eben ein weiteres Geschoss.
2. Da die konkrete Höhe des geplanten Neubaus uns unbekannt ist, bitten wir Sie um Informationen zur tatsächlichen
Höhe des Objektes.
Die Vorhabenträgerin ist, wie Sie schreiben, offen für die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Flachdach. Wir
gehen davon aus, dass sich die Errichtung einer solchen Anlage und die Begrünung des Flachdachs gegenseitig aus-
schließen. Solarmodule auf dem Flachdach müssten gegen SW geneigt aufgestellt werden, was a) das neue Objekt noch-
mals höher werden lässt und b) es zu Blend- und Spiegelungseffekten für die gegenüberliegenden Gebäude kommen
könnte.
3. Sosehr es wünschenswert ist mehr Sonnenenergie zu nutzen, befürworten wir die Errichtung einer Photovoltaikanlage
auf dem geplanten Objekt derzeit nicht, sondern bitten darum, eventuelle Blend- und Spiegelungseffekte vorab prüfen
zu lassen.
Unter Punkt Nr. 6 der Ziele und Zwecke der Planung gehen Sie u.a. auf das Thema Stellplätze ein. Geplant sind je einen
Stellplatz pro Wohnung in einer Tiefgarage sowie zwei zusätzliche öffentliche Stellplätze für Besucher und Gäste.
Die aktuelle Stellplatzsituation möchten wir heute schon als problematisch bezeichnen. Viele Anwohner parken bereits
teilweise auf der Wiese, was insbesondere in Haushalten der Fall ist, in denen beide Partner arbeiten und ein Auto
besitzen oder volljährige Kinder im Haushalt leben. Diese Situation würde sich bei aktuell vorliegender Planung für den
Bestand nochmals verschärfen.
Da sich nicht nur ältere Menschen oder Singles, die tatsächlich nur ein Auto haben mögen, für das Objekt interessieren
werden, sondern auch Paare, die vielleicht beide aus beruflichen Gründen auf ein Auto angewiesen sind, ist nach unserer
Meinung die Anzahl der Parkplätze weit unterdimensioniert.
4. Wir bitten aus vorgenannten Gründen die Anlage weiterer öffentlicher Stellflächen im Plangebiet zu prüfen. Im städ-
tebaulichen Konzept werden Möglichkeiten zur E-Mobilität berücksichtigt. Es geht daraus nicht hervor, ob diese Mög-
lichkeit nur in der Tiefgarage realisiert werden soll und/oder auf öffentlich zugänglichen Stellplätzen.
E-Mobilität wird in den nächsten Jahren definitiv deutlich zunehmen, ja zunehmen müssen. Im erweiterten Plangebiet
liegen viele Garagenhöfe, die allesamt nicht elektrifiziert sind. Vor vielen Gebäuden existiert zudem kein Raum, um
privat für eine Ladeeinrichtung zu sorgen, was den Erwerb eines E-Autos zumindest erschweren wird. Insofern halten
wir es für sinnvoll, wenn im konkreten Plangebiet auch auf mindestens einem öffentlichen Stellplatz die Möglichkeit
geschaffen wird ein E-Auto zu laden.
5. Wir bitten zu prüfen, ob mindestens einer der öffentlichen Stellplätze als Ladeplatz für E-Autos im Plangebiet reali-
siert werden kann.
Im Kapitel 7 gehen Sie auf das Thema der technischen Infrastruktur ein und schreiben, dass die bestehende Infrastruktur,
insbesondere die Kanalisation, leistungsfähig genug „erscheint. Diese Formulierung ist sehr schwach und erzeugt bei
uns den Eindruck, dass das nicht endgültig geklärt und sichergestellt ist.
Über die Festsetzung der geplanten Geländehöhe in NHN und
eine maximale Gebäudehöhe in NHN lässt der Bebauungs-
plan eine maximale Bauhöhe von 10,8 m über Gelände zu.
- Die Errichtung der Photovoltaik- Anlage wird in geneigter
Fo

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.