Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 „R(h)einwohnen“ im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg, Himmerichweg, rechtsrheinischer DB-Strecke Köln-Niederlahnstein und dem Bürokomplex der Telekom

Beschlussvorlage
öffentlich
231986
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6820-2 „R(h)einwohnen“ im
Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Limperich zwischen Landgrabenweg,
Himmerichweg, rechtsrheinischer DB-Strecke Köln-
Niederlahnstein und dem Bürokomplex der
Telekom
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 30.11.2023 Empfehlung
Bezirksvertretung Beuel 06.12.2023 Anhörung
Rat 12.12.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie aus der
Informationsveranstaltung im Herbst 2022 an der Bauleitplanung zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2
Die im Rahmen
- der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB),
- der Informationsveranstaltung vom 10.07.2019,
- der Informationsveranstaltung vom 26.10.2022 und
- des Beteiligungszeitraumes vom 21.10.2022 bis zum 04.11.2022
vorgetragenen Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
6820-2 werden entsprechend der Entscheidung des Rates vom 27.04.2023
(Beschlussvorlage DS-Nr. 230516) behandelt.
II. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplans Nr. 6820-2 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2
BauGBSeite 1 von 284
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Über die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im
Planverfahren vorgetragenen Stellungnahmen zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6820-2 wird wie folgt entschieden:
1. Die in Stellungnahme Nr. 1 vom 22.08.2023 vorgetragenen Anregungen
und Bedenken werden nicht berücksichtigt
2. Die Stellungnahme Nr. 2 vom 19.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die textliche Festsetzung zur
Überschreitungsmöglichkeit der GRZ auf bis zu 1,0 für das gesamte
Plangebiet mit Ausnahme des Urbanen Gebiets, Teilfläche 6
zurückgenommen wird. Der Rechtsplan des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 6820-2 sowie die Begründung werden
entsprechend angepasst (siehe Beschlussunkt IV 2. und IV 3.) Die
Vorschläge zu den Heckeneinfriedungen der Standorte der Müllbehälter
und zum Umgang mit dem Niederschlagswasser der befestigten
Flächen sind durch den Vorhaben- und Erschließungsplan bereits
abgedeckt. Der Vorschlag zur Größe der Pflanzgrube von 12 m³ ist
Standard der Stadt Bonn und wird für die öffentlichen Verkehrsflächen
über den Erschließungsvertag vereinbart. Die übrigen Bedenken
werden nicht geteilt und die sonstigen Anregungen werden nicht
berücksichtigt.
3. Die Stellungnahme Nr. 3 vom 20.05.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die Bereitstellung dreier Carsharing-Stellplätze
im Plangebiet innerhalb der Tiefgarage über den Durchführungsvertag
verbindlich vereinbart wird. Die Tiefgarage wird für die jeweiligen Nutzer
der vorgesehenen 3 Car-Sharing-Plätze über ein technisches Verfahren
(Zugangs – Code o. Ä.) zugänglich gemacht. Deren Zugang für die
Allgemeinheit ist nicht vorgesehen.
4. Die Stellungnahme Nr. 4 vom 26.06.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass Städtebauliche Verträge und
Durchführungsverträge von Bebauungsplänen künftig nach Rechtskraft
des Bebauungsplans anonymisiert auf der Webseite der Stadt Bonn
veröffentlicht werden.
5. Die mit Stellungnahme Nr. 5 vom 29.06.2023 eingereichte positive
Beurteilung der Planung wird wohlwollend zur Kenntnis genommen.
6. Die mit Stellungnahme Nr. 6 vom 11.07.2023 vorgetragenen Bedenken
und Anregungen werden nicht berücksichtigt.
7. Die mit Stellungnahme Nr. 7 vom 22.07.2023 vorgetragenen Bedenken
und Anregungen werden nicht berücksichtigt.
8. Die Stellungnahme Nr. 8 vom 15.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die Boardinghousenutzung und die zur
Stellplatzreduktion notwendigen Mobilitätsmaßnahmen im
Durchführungsvertrag verbindlich vereinbart werden. Die übrigen
Bedenken und Anregungen werden nicht berücksichtigt.
9. Die mit Stellungnahme Nr. 9 vom 14.08.2023 vorgetragenen Bedenken
und Anregungen werden nicht berücksichtigt.
10. Die in Stellungnahme Nr. 10 vom 14.08.2023 vorgetragenen Hinweise
werden zur Kenntnis genommen.
11. Die mit Stellungnahme Nr. 11 vom 16.08.2023 vorgetragenen Bedenken
und Anregungen werden nicht berücksichtigt
12. Die Stellungnahme Nr. 12 vom 18.08.2023 wird dahingehendSeite 2 von 284
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berücksichtigt, als dass die Fassadenbegrünungen verbindlich im
Durchführungsvertrag festgeschrieben werden. Die Verträge werden
nach dem Satzungsbeschluss auf der Webseite der Stadt Bonn
veröffentlicht. Die Anregung, die Eiche am Himmerichweg zeichnerisch
darzustellen ist bereits durch die nachrichtliche Darstellung umgesetzt,
der Erhalt wird durch die Baumschutzsatzung gesichert. Der Vorschlag
zur Größe der Pflanzgrube von 12 m³ ist ohnehin Standard der Stadt
Bonn und wird für die öffentlichen Verkehrsflächen über den
Erschließungsvertag vereinbart. Die übrigen Bedenken werden nicht
geteilt und die sonstigen Anregungen werden nicht berücksichtigt.
13. Die Stellungnahme Nr. 13 vom 21.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass der Flächennutzungsplan für den Bereich des
Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans parallel
zum Bebauungsplanverfahren mit der 203. Änderung des FNP geändert
wird. Der Kritik an der automatisch zu schließenden Tür in der
Lärmschutzverglasung wird entgegengehalten, dass diese nur für den
Fall realisiert wird, dass der Beginn der Wohnnutzung vor der Errichtung
der durch die Bahn AG im Zuge des S13 Ausbaus herzustellenden
Lärmschutzwände erfolgt. Sofern die bahnseitigen Lärmschutzwände
bestehen, ist ein entsprechender Durchlass ohne Schließung
ausreichend. Berücksichtigt wird die Forderung nach
wasserdurchlässigen Oberflächenmaterialien dahingehend, als dass
diese im Rahmen der Ausführungsplanung für befestigte Flächen
außerhalb der privaten Erschließungs- und Rettungszufahrten
vorzusehen sind, was verbindlich über den Durchführungsvertrag
vereinbart wird. Die Aussage zur Unverbindlichkeit der
Fassadenbegrünung wird dahingehend zurückgewiesen, als dass die
Fassadenbegrünungen verbindlich im Durchführungsvertrag
festgeschrieben werden. Die Forderung nach Dachbegrünung im
Bereich des Gartenmarkts wird entsprochen, da diese im
Bebauungsplan festgesetzt ist. Für die Teilbereiche, für die dies nicht
festgesetzt ist, ist eine Kombination aus Glaselementen zur Belichtung
und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie vorgesehen, deren
Installation im städtebaulichen Vertrag verbindlich vereinbart wird. Die
Verträge werden nach dem Satzungsbeschluss auf der Webseite der
Stadt Bonn veröffentlicht. Die Aussage, dass die Tiefgarage nicht bei
der Versiegelung berücksichtigt wurde, wird zurückgewiesen. Die
Tiefgarage wurde berücksichtigt. Die übrigen Bedenken werden nicht
geteilt und die sonstigen Anregungen werden nicht berücksichtigt.
14. Die mit Stellungnahme Nr. 14 vom 17.08.2023 vorgetragenen Bedenken
und Anregungen werden nicht berücksichtigt.
15. Die Stellungnahme Nr. 15 vom 18.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die Fassadenbegrünungen verbindlich im
Durchführungsvertrag festgeschrieben werden. Die Verträge werden
nach dem Satzungsbeschluss auf der Webseite der Stadt Bonn
veröffentlicht. Die Anregung, die Eiche am Himmerichweg zeichnerisch
darzustellen ist bereits umgesetzt, der Erhalt wird durch die
Baumschutzsatzung gesichert. Der Vorschlag zur Größe der
Pflanzgruben von 12 m³ ist Standard der Stadt Bonn und wird für die
öffentlichen Verkehrsflächen im Erschließungsvertrag verbindlich
vereinbart. Die Forderung nach Begrünungs- und
Klimaanpassungsmaßnahmen Bereich des Gartenmarkts wird
entsprochen, da eine intensive Dachbegrünung für TeilflächenSeite 3 von 284
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festgesetzt ist. Für die Teilbereiche, für die dies nicht festgesetzt ist, ist
eine Kombination aus Glaselementen zur Belichtung und Anlagen zur
Nutzung solarer Strahlungsenergie vorgesehen, deren Installation im
städtebaulichen Vertrag verbindlich vereinbart wird. Darüber hinaus wird
die Freiflächengestaltung über einen städtebaulichen Vertrag
verbindlich vereinbart. Diese umfasst die Pflanzung von mindestens 10
Bäumen. Die übrigen Bedenken werden nicht geteilt und die sonstigen
Anregungen werden nicht berücksichtigt.
16. Die in Stellungnahme Nr. 16 vom 24.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
17. Die in Stellungnahme Nr. 17 vom 25.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
18. Die Stellungnahme Nr. 18 vom 23.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die Absturzsicherungen transparent ausgeführt
werden und dass das Kanalnetz von der
Niederschlagswasserbeseitigung vollständig entkoppelt wird. Der
Vorschlag zur Größe der Pflanzgrube von 12 m³ ist Standard der Stadt
Bonn und wird für die öffentlichen Verkehrsflächen im
Erschließungsvertrag verbindlich vereinbart. Die Forderung nach
Begrünungs- und Klimaanpassungsmaßnahmen Bereich des
Gartenmarkts wird entsprochen, da eine intensive Dachbegrünung für
Teilflächen festgesetzt ist. Für die Teilbereiche, für die dies nicht
festgesetzt ist, ist eine Kombination aus Glaselementen zur Belichtung
und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie vorgesehen, deren
Installation im städtebaulichen Vertrag verbindlich vereinbart wird.
Darüber hinaus wird die Freiflächengestaltung über einen
städtebaulichen Vertrag verbindlich vereinbart. Diese umfasst die
Pflanzung von mindestens 10 Bäumen. Die Aussage zur
Unverbindlichkeit der Fassadenbegrünung wird dahingehend
zurückgewiesen, als dass die Fassadenbegrünungen verbindlich im
Durchführungsvertrag festgeschrieben werden. Die Aussagen zum
Artenschutz werden zurückgewiesen. Die übrigen Bedenken werden
nicht geteilt und die sonstigen Anregungen werden nicht berücksichtigt.
19. Die Stellungnahme Nr. 19 vom 25.08.2023 wird dahingehend
berücksichtigt, als dass die Geländemodellierungen im Bereich der
angrenzenden Flächen außerhalb des Geltungsbereichs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Himmerichsweg,
bahnparalleler Fuß- und Radweg, Telekom) derart gestaltet werden,
dass sich keine Höhensprünge von > 1,0 m ergeben.
20. Die in Stellungnahme Nr. 20 vom 24.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
21. Die in Stellungnahme Nr. 21 vom 24.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
22. Die in Stellungnahme Nr. 22 vom 24.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
23. Die in Stellungnahme Nr. 23 vom 25.08.2023 vorgetragenen
Behauptungen zu im Lärmgutachten nicht berücksichtigten technischen
Anlagen auf dem Bauteil T der Telekom sowie der Wärmepumpe auf
dem geplanten Bürogebäude werden dahingehend berücksichtigt, als
dass die Anlagen im Gutachten berücksichtigt wurden. Die Ergebnisse
der Schalltechnischen Untersuchung zur Aufstellung einer
Rückkühlanlage auf dem Gebäudekomplex T-Mobile, Bauteil T in Bonn,
Kramer Schalltechnik GmbH vom 24.04.2006, wurden mit denSeite 4 von 284
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entsprechenden Angaben den Rückkühler betreffend in das
Schalltechnische Gutachten TAC - Technische Akustik GmbH
Grevenbroich März 2023 aufgenommen. In Tabelle 6.5 dieses
Gutachtens wurde der Rückkühler berücksichtigt. Die Wärmepumpe auf
dem Dach des Bürogebäudes wurde in einer Stellungnahme zu diesem
Gutachten TAC 4591-22-7-D „Wärmepumpe“ vom 11.07.2022
behandelt und in die Berechnungen aufgenommen. Die sonstigen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt. Die sonstigen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
24. Die in Stellungnahme Nr. 24 vom 25.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
25. Die Stellungnahme Nr. 25 der GASLINE / Pledoc vom 06.06.2023 wird
zur Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht erforderlich.
26. Die Stellungnahme Nr. 26 der GASLINE vom 06.06.2023 wird zur
Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht erforderlich.
27. Die Stellungnahme Nr. 27 der Landeseisenbahnverwaltung vom
04.07.2023 wird zur Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht
erforderlich.
28. Die Stellungnahme Nr. 28 des Landschaftsverband Rheinland –
Immobilienmanagement vom 17.07.2023 wird zur Kenntnis genommen.
Plananpassungen sind nicht erforderlich.
29. Die Stellungnahme Nr. 29 der Bundeswehr vom 14.08.2023 wird zur
Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht erforderlich.
30. Die Stellungnahme Nr. 30 der Vodafone GmbH vom 11.07.2023 wird
zur Kenntnis genommen. Auswirkungen der Planungen auf die
Richtfunkstrecken sind nicht zu erwarten, Plananpassungen sind nicht
erforderlich.
31. Die Stellungnahme Nr. 31 Bundesnetzagentur vom 09.06.2023 wird zur
Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht erforderlich.
32. Die Stellungnahme Nr. 32 der Landwirtschaftskammer vom 30.07.2023
wird zur Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht erforderlich.
33. Die Stellungnahme Nr. 33 vom Wahnbachtalsperrenverband vom
14.06.2023 wird zur Kenntnis genommen. Plananpassungen sind nicht
erforderlich.
34. Die mit Stellungnahme Nr. 34 des FUSS e.V. vom 22.08.2023
vorgetragenen Anregungen dahingehend berücksichtigt, als dass im
Rahmen mit der Stadt abgestimmten und von der Bezirksvertretung
Beuel vor dem Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 6820-2 zu beschließenden Entwurfsplanung der
Erschließung die Zufahrt zum Parkplatz des Gartenmarkts gepflastert
wird. Die Zufahrt zum öffentlichen Parkplatz vor dem gewerblichen
Baukörper am Landgrabenweg wird dagegen nicht gepflastert.
35. Die Stellungnahme Nr. 35 der Behindertengemeinschaft Bonn vom
08.06.2023 wird dahingehend berücksichtigt, als dass die
Behindertengemeinschaft in die Abstimmung der Erschließungsplanung
eingebunden wurde.
36. Die Stellungnahme Nr. 36 der der Bonn Netz GmbH, der Energie- und
Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH und der Stadtwerke Bonn
Verkehrs GmbH vom 21.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.
Anpassungen des Bebauungsplans sind nicht erforderlich.
37. Die Stellungnahme Nr. 37 der DB AG wird zur Kenntnis genommen.
Anpassungen des Bebauungsplans sind nicht erforderlich.
38. Die Stellungnahme Nr. 38 der der DB Netz AG vom 17.08.2023, wirdSeite 5 von 284
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zur Kenntnis genommen. Anpassungen des Bebauungsplans sind nicht
erforderlich.
39. Die in Stellungnahme Nr. 39 des Polizeipräsidiums Bonn vom
25.08.2023 vorgetragenen Hinweise zur Kriminalprävention werden zur
Kenntnis genommen und an die Vorhabenträgerin weitergereicht
40. Die in Stellungnahme Nr. 40 des Naturschutzbund Deutschland (NABU)
vom 24.08.2023 vorgetragenen Aussagen zum Artenschutz werden
zurückgewiesen. Die übrigen Bedenken werden nicht geteilt und die
sonstigen Anregungen werden nicht berücksichtigt.
41. Die in Stellungnahme Nr. 41 des Bund für Umwelt- und Naturschutz
Deutschland (BUND) vom 25.08.2023 vorgetragenen Aussagen zum
Artenschutz werden teilweise zur Kenntnis genommen. Die übrigen
Bedenken werden nicht geteilt und die sonstigen Anregungen können
nur teilweise berücksichtigt werden.
42. Die Stellungnahme Nr. 42 der WestNetz GmbH vom 07.06.2023 wird
zur Kenntnis genommen.
43. Die mit Stellungnahme Nr. 43 der Landesarbeitsgemeinschaft der
Naturschutzverbände (LNU) vom 22.08.2023 vorgetragenen
Anregungen und Bedenken werden nicht berücksichtigt.
44. Die Stellungnahme Nr. 44 des LVR Amts für Bodendenkmalpflege vom
05.09.2023 wird zur Kenntnis genommen und der Vorhabenträgerin
weitergereicht. Ein Hinweis auf das mögliche Vorhandensein von
Bodendenkmälern ist im Bebauungsplan enthalten.
III. Hinweise
Zu dem Bebauungsplan Nr. 6820-2 wurde ein Durchführungsvertrag und ein
städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
IV. Satzungsbeschluss
1. Die Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 6820-
2 in der Fassung des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung vom 27.04.2023
wird redaktionell wie folgt geändert:
1.1. Im Kapitel 2.2.4, Maß der baulichen Nutzung, fällt auf Seite 24 nach dem 5.
Absatz die Aufzählung
„Im Bebauungsplan werden festgesetzt für das
Sondergebiet GRZ = 0,6
Urbane Gebiet TF 1 – TF 4 GRZ = 0,4;
Urbane Gebiet TF 5 GRZ = 0,5
Urbane Gebiet TF 6 GRZ = 0,6“
vollständig weg.
1.2. Im Kapitel 2.2.5, Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise, wird
nach dem letzten Absatz folgender Absatz eingefügt:
„Die Überbaubare Grundstücksfläche im Urbanen Gebiet auf der Teilfläche 6Seite 6 von 284
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mit der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,6 darf abweichend vom §19 Abs.
4 Baunutzungsverordnung bis zu einer GRZ II von 1,0 erhöht werden. Dies ist
notwendig, um die auf dieser Teilfläche ausgedehnte Tiefgarage unterbringen
zu können. Auf den anderen Teilflächen des Urbanen Gebietes sowie im
Sondergebiet gilt die Überschreitungsmöglichkeit des §19 Abs. 4
Baunutzungsverordnung mit einer zulässigen GRZ II von zusätzlichen 50% der
jeweiligen festgesetzten Grundflächenzahl.“
1.3. Im Kapitel 2.2.3.1. und im Kapitel 3.5. werden wie folgt geändert:
Die Flächenangabe für die Größe der dreizügigen Kindertagesstätte wird von
760 m² in 813 m² geändert
1.4. im Kapitel 2.3.6. Ver- und Entsorgung wird im Abschnitt "Energiekonzept"
im ersten Absatz der letzte Satz "Ausnahmen sind dann zugelassen, wenn die
Beheizung der Gebäude überwiegend (zu mehr als 50%) aus regenerativen
Energien erfolgt" gestrichen.
1.5. im Kapitel 4.5.7., Auswirkungen auf das Klima und Anfälligkeit gegenüber
den Folgen des Klimawandels, wird im 1. Absatz der Satz "Diese Ziele sind in
ihren Grundzügen bereits im Aktionsprogramm Klimaschutz 2020
festgeschrieben (Die Bundesregierung 2015)" gestrichen. Stattdessen wird
folgender Satz eingefügt: "Mit der Änderung des Klimaschutzgesetzes hat die
Bundesregierung die Klimaschutzvorgaben verschärft und das Ziel der
Treibhausgasneutralität bis 2045 verankert. Bereits bis 2030 sollen die
Emissionen um 65 Prozent gegenüber 1990 sinken. Die Stadt Bonn hat sich
das Ziel der Treibhausgasneutralität bereits bis 2035 gesetzt."
2. Der Rechtsplan des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs Nr. 6820-2
in der Fassung des Beschlusses zur öffentlichen Auslegung vom 27.04.2023
wird redaktionell wie folgt geändert:
2.1. Die textliche Festsetzung Nr. 3 des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Nr. 6820-2 wird wie folgt ergänzt:
Hinter dem Wort „darf“ wird folgender Textbestandteil eingefügt: „im Urbanen
Gebiet auf der Teilfläche 6“.
2.2. Die Überschrift der textlichen Festsetzung Nr. 11 wird ergänzt:
"Maßnahmen zum Artenschutzrechtlichen Ausgleich".
2.3. Unter Nr. 13 ( Hinweise ) wird die Teilüberschrift "Eingriff / Ausgleich" um
den Bergiff "naturschutzrechtlicher Ausgleich" (in Klammern) ergänzt.
3. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. Nr. 6820-2 der Bundesstadt
Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Limperich
zwischen der Deutschen Telekom AG, dem Landgrabenweg, dem
Himmerichweg sowie dem Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-
Niederlahnstein der Deutschen Bahn AG ist gemäß § 10 Baugesetzbuch
(BauGB) als Satzung beschlossen.
Begründung:
PlangebietSeite 7 von 284
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Das ca. 30.500 m² große Plangebiet besteht aus dem Betriebsstandort eines
Gartenbaubetriebes mit zugehörigem Gartenmarkt mit einer genehmigten
Verkaufsfläche von max. 2.500 m². Ferner ist im Plangebiet ein Wohnhaus des
Betriebsinhabers vorhanden, welches erhalten bleiben soll. Das Umfeld des
Plangebietes ist durch stark unterschiedliche Strukturen geprägt. Im
Nordwesten grenzt ein Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und
Drachenfelsweg an das Grundstück. Südöstlich des Plangebietes erstrecken
sich großflächige Bürogebäude der Deutschen Telekom AG. Im Nordosten
begrenzt der Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Niederlahnstein
der Deutschen Bahn AG den Standort, daran schließen sich hangseitig
Wohngebiete bis hin zum Waldgebiet des Ennerts sowie die
vegetationsbestandenen Flächen im Bereich des Mehlbergweges an. Südlich
des Landgrabenweges dehnt sich der denkmalgeschützte Rheinauenpark bis
unmittelbar an das Rheinufer aus.
Geltendes Planungsrecht
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes
eine Sonderbaufläche für Hauptstadteinrichtungen mit parkartigem Charakter
dar. Das Vorhaben kann daher nicht als aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes entwickelt angesehen werden. Durch die
Nichtanwendung des §13a BauGB ist die Möglichkeit der Berichtigung des
Flächennutzungsplans im Nachgang des Bebauungsplanverfahrens ebenfalls
versperrt, weshalb parallel zum Bebauungsplanverfahren ein Verfahren zur
Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt wird (siehe DS-Nr. 230529
und DS-Nr. 232040).
Rechtskräftiger Bebauungsplan
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Nr. 8021-19 aus dem Jahre 2002. Danach ist für den nordwestlichen Teil des
Plangebiets „Fläche für die Landwirtschaft“ festgesetzt. Für den südwestlichen
Teilbereich setzt der Bebauungsplan ein Sondergebiet mit der
Zweckbestimmung "Gartenmarkt" bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4
und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ebenfalls 0,4 und I - geschossiger
Bauweise fest. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 65,0 m über NN, was einer
maximalen Höhe von etwa 7,0 m über Gelände entspricht.
Verfahrensart
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6820-2 wird im Vollverfahren mit
Umweltbericht und Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung der Eingriffe in Natur und
Landschaft aufgestellt. Für die Kompensation der Eingriffe werden Flächen des
Bonner Ökokontos in Anspruch genommen, die im Kottenforst verortet werden.
Die Sicherstellung der Inanspruchnahme und die Zuordnung zum Vorhaben
wird über den zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehörigen
Durchführungsvertrag gewährleistet.
Das Plangebiet besteht aus einem Vorhabenteil (Vorhaben- und
Erschließungsplan für das Wohn- und Gewerbeprojekt R(h)einwohnen mit
Durchführungsvertrag) und einem Anpassungsbereich, in dem das
Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel mit dem weitgehenden Neubau desSeite 8 von 284
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Gartenmarkts Kissener umgesetzt werden soll, dessen Realisierung von einem
ebenfalls bereits unterzeichneten städtebaulichen Vertrag mit dem Betreiber
flankiert wird. Darüber hinaus gehört zum Anpassungsbereich des
Bebauungsplans der Bereich des vorhandenen Wohnhauses Himmerichweg
73, das unverändert bleiben soll und dessen Nutzung planungsrechtlich
gesichert wird.
Bisheriges Planverfahren
Die M & LP R(h)einwohnen GmbH & Co.KG, Köln hat seit Anfang Juli 2016 mit
notariellem Vertrag Verfügungsberechtigung über die Flächen des
Gartenbetriebes am Landgrabenweg mit Ausnahme der Fläche des
eigentlichen Gartenmarktes erlangt. Mit Datum vom 15.07.2016 hat die M & LP
R(h)einwohnen GmbH einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes für die ca. 25.000 qm große Fläche gestellt. Das derzeit
noch von dem Gartenbetrieb genutzte Areal soll nach den Vorstellungen der M
& LP R(h)einwohnen GmbH nach Aufgabe der Anbau- und Produktionsflächen
allerdings unter Beibehaltung eines dann verkleinerten Gartenmarktes für eine
wohnbauliche Nutzung umgewandelt werden.
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 wurde bereits
im 19.01.2017 mit der Fassung eines Grundsatzbeschlusses zur Entwicklung
des ehemaligen Gartenmarktareals (DS-Nr. 1613035EB6) durch den
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz eingeleitet.
Am 06.12.2018 wurde der Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-2 gefasst (DS.-
Nr.: 1812868), welche im Zeitraum vom 01.07. – 12.07.2019 stattfand.
Grundlage der Beteiligung war ein städtebauliches Konzept des Büros Scherf
Architekten, welches noch Optimierungsbedarf im Hinblick auf die klimatische
Situation aufwies. Vorgaben eines für die Planung erstellten Klimagutachtens
sollten in die Planung einfließen.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte im Zeitraum vom 01. Juli bis
zum 12. Juli 2019, die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange im Zeitraum vom 05.11.2019 bis 06.12.2019. Bereits zuvor
sind aufgrund der Ankündigung durch Bürgerbrief Stellungnahmen
eingegangen. Insgesamt sind im Zeitraum der Öffentlichkeitsbeteiligung sowie
in den darauffolgenden Wochen 23 Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie 9
Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
eingegangen. Teil der frühzeitigen Beteiligung war zudem eine
Präsenzveranstaltung mit Vorstellung und Diskussion der Pläne am
10.07.2019, bei der ca. 90 Personen aus der Öffentlichkeit teilnahmen.
Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung hat die Vorhabenträgerin
M&LP R(h)einwohnen GmbH mit dem Architekturbüro Oezen-Reimer und
Partner sowie dem Landschaftsarchitekturbüro wbp die Planungsbüros
gewechselt und ein überarbeitetes und optimiertes städtebauliches Konzept
vorgelegt.
Die Änderungen wurden aufgrund der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit
sowie aus sachlichen Erwägungen eingearbeitet. Das überarbeitete KonzeptSeite 9 von 284
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wurde durch eine Mitteilungsvorlage Anfang 2022 den politischen Gremien
präsentiert (DS-Nr. 220358). Das neue Konzept zeichnet sich gegenüber dem
alten Planungsstand wie folgt aus:
Die städtebauliche Struktur sieht nun deutlich weniger, dafür größere und
teilweise auch um ein Geschoss erhöhte Wohngebäude vor. Für den
Gartenmarkt verbleibt eine größere Fläche, so dass bestehende
Gewächshäuser und bauliche Anlagen in ihrer Nutzung verbleiben. Am
südlichen Teil des Himmerichswegs ergibt sich damit keine Änderung des
bisherigen Erscheinungsbilds. Die vormals geplanten Reihenhäuser sind
entfallen, wobei die Anzahl der geplanten Wohneinheiten insgesamt annähernd
gleichbleibt. Entlang der Bahnstrecke ist ein Riegel aus drei Gebäuden, welche
durch gläserne, gebäudehohe Lärmschutzwände verbunden sind, geplant.
Dieser Riegel ist mit weiteren Glaswänden mit zwei rechtwinklig dazu
angeordneten Baukörpern verbunden, die zusammen U-förmig einen
schallgeschützten, ruhigen und begrünten Hof umschließen. Zur Vermeidung
von Vogelschlag und des Eintretens von Verbotstatbeständen nach
Bundesnaturschutzgesetz werden die Lärmschutzglaswände mit
entsprechenden Schutzmaßnahmen versehen oder in
vogelschlagvermeidender Bauweise gemäß dem Leitfaden "Vogelfreundliches
Bauen mit Glas und Licht (3. überarbeitete Auflage, schweizerische Vogelwarte
Sempach)" errichtet. Um den Lärmschutz im Gebiet zu verbessern, sind sowohl
die Gebäude entlang der Bahn als auch entlang der Telekom auf 4 Geschosse
plus Staffelgeschoss erhöht worden. In Richtung der kleinteiligeren
Bestandsbebauung am Himmerichweg wird die Bebauung bis auf 2 Geschosse
plus Staffelgeschoss abgestaffelt, sodass ein städtebaulich verträglicher
Übergang geschaffen wird. Zentral ist ein Quartiersplatz vorgesehen, an dem
auch ein Gebäude mit 3-gruppiger Kita und Wohnnutzung in den
Obergeschossen angeordnet ist.
Das Nutzungskonzept sieht eine Mischung aus gefördertem Wohnen,
freifinanziertem Wohnen, Seniorenwohnen, Kita, Gartenmarkt, Gastronomie
(Bäckerei und Quartierscafé), Büro und Boardinghaus vor. Insgesamt
entstehen ca. 194 Wohneinheiten. Zusätzlich werden im Boardinghouse ca.
100 Boardingzimmer angeboten.
Der geförderte Wohnraum erreicht eine Quote von mindestens 40% der Wohn-
Bruttogrundfläche, davon mindestens die Hälfte Förderweg A. Maßgebend für
die Anwendung des Bonner Baulandmodells sind aufgrund der Altfallregelung
des Beschlusses vom 28.10.2021 die Maßgaben des Beschlusses vom
10.07.2018. Das Vorhaben R(h)einwohnen sieht konkret ca. 45% Anteil
geförderten Wohnungsbaus vor. Die Kita wird über das Mietmodell realisiert,
bei der die Vorhabenträgerin die Kita errichtet und an einen anerkannten Träger
der Jugendhilfe vermietet.
Das Quartier wird größtenteils oberirdisch autoarm geplant. Bis auf eine kleine
Stichstraße zur Erschließung des Gartenmarktes, zur Andienung einer
Bäckerei/Café und zur Abwicklung des ausfahrenden Verkehrs aus der
Tiefgarage wird das Gebiet selbst nur für Müll- und Rettungsfahrzeuge sowie
Anlieferungsvorgänge zugänglich sein. Die Stichstraße wird als öffentliche
Verkehrsfläche festgesetzt, die Wege im Quartier werden in privater Hand
bleiben, jedoch durch die Festsetzung entsprechender Rechte zugunsten der
Öffentlichkeit zugänglich sein.Seite 10 von 284
Seite 11
Oberirdische Stellplätze sind auf die Stellplätze des Gartenmarktes, Stellplätze
zur Abwicklung des Hol- und Bringverkehrs der Kita sowie einige Stellplätze für
Besuchende reduziert und nur im südlichen Bereich in Richtung
Landgrabenweg angeordnet. Der sonstige ruhende Verkehr wird in der
geplanten Tiefgarage abgewickelt, welche durch eine direkte Zufahrt vom
Landgrabenweg und eine Ausfahrt in die geplante Stichstraße erschlossen ist.
Die Tiefgarage beinhaltet neben den Kfz-Stellplätzen auch Car-Sharing-
Stellplätze sowie einen Großteil der Fahrradabstellplätze. Für einige Gebäude
besteht ein direkter Zugang zur Tiefgarage, für Bewohnende der anderen
Gebäude besteht die Möglichkeit über einen gesonderten zentralen Zugang die
Tiefgarage barrierefrei zu erreichen.
Der Quartierseingang wird weiterhin durch ein gewerblich genutztes Gebäude
einerseits und den neu zu errichtenden Gartenmarkt andererseits geformt.
Neben der Büronutzung ist nun auch eine gewerbliche Nutzung als
Boardinghouse in dem Gebäude vorgesehen, welches im Norden einen 4-
geschossigen und zum Landgrabenweg hin einen 5-geschossigen Bauteil,
jedoch in gleicher Gebäudehöhe aufweisen wird.
Die Freiraumplanung sieht mehrere kleinere durchgrünte Begegnungsräume
sowie einen zentralen Quartiersplatz mit „grünen Inseln“ vor. Die Gestaltung
des Quartiersplatzes war Ergebnis des Qualifizierungsverfahrens unter
Teilnahme von Vertreterinnen und Vertretern von Politik, Verwaltung, des
Städtebau- und Gestaltungsbeirats sowie der Vorhabenträgein für das
Wohnprojekt. Bespielt wird der Platz zusätzlich durch eine Bäckerei mit Café im
Erdgeschoss des gewerblich genutzten Gebäudes.
Bei der Freiraumgestaltung wurde viel Wert auf eine Durchgrünung des
Quartiers gelegt. Aussparungen in der Tiefgaragenplanung ermöglichen die
Pflanzung von großkronigen Bäumen zwischen den Gebäuden und bieten
Flächen für die Regenwasserversickerung im Gebiet. Durch weitere
Maßnahmen wie Fassadenbegrünung entlang der Bahnstrecke,
Pflanzvorrichtungen an den Balkonen und intensiv begrünte Dachgärten wird
ein stark durchgrüntes Quartier vorgesehen. Der Gartenmarkt, das
Bürogebäude sowie das Gebäude mit Kita und integrierter Wohnnutzung
werden extensiv begrünt und zusätzlich mit PV-Anlagen ausgestattet. Der
Ratsbeschluss zur Solarverpflichtung vom 16.09. 2021 (DS-Nr. 210919) wird
damit als erfüllt angesehen. Aufgrund der auf einem Teil der Wohngebäude
vorgesehenen intensiven Dachbegrünung in Kombination mit der Nutzung als
Dachgärten für die Bewohner*innen wird auf diesen Dachflächen auf die
Installation von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie verzichtet. Mit
dem Vorhaben entsteht ein verdichtetes, gemischt genutztes, durchgrüntes und
oberirdisch weitgehend autoarmes Quartier.
Eine angemessene bauliche Verdichtung wird im Quartier durch höhere
Geschossigkeiten sowie eine effizientere Flächeninanspruchnahme erreicht.
Der Mix aus verschiedenen Wohnformen (Seniorenwohnen, geförderter
Wohnraum, freifinanzierter Wohnraum) mit Gewerbe und gastronomischen
Angeboten sowie einer Kita und gut gestalteten Freiräumen sorgen für eine
gute Nutzungsmischung im Gebiet und ein attraktives Wohnumfeld.
Weitreichende Begrünungsmaßnahmen in Form von Fassadenbegrünung,
intensiver und extensiver Dachbegrünung sowie einer hochwertigenSeite 11 von 284
Seite 12
Freiraumplanung werten das Quartier auf und sorgen für eine attraktive
Durchgrünung des Gebiets und sind im Durchführungsvertrag verbindlich
vereinbart (siehe Beschlusspunkt III).
Die im Mobilitätskonzept zum Vorhaben genannten Maßnahmen wie Car-
Sharing, Bike-Sharing und umfangreiche Fahrradabstellanlagen werden
ebenfalls über die vertragliche Absicherung realisiert. In Verbindung mit der
guten ÖPNV-Anbindung, welche sich durch den Ausbau der S13 sowie
gegebenenfalls auch mit der projektierten Seilbahn noch weiter verbessern
wird, sowie der guten Anbindung an bestehende Rad- und Fußwege wird der
Ansatz der mehrfachen Innenentwicklung vervollständigt.
Das so überarbeitete städtebauliche Konzept wurde in einer zusätzlichen
Informationsreihe im Vorfeld der Offenlage der interessierten Öffentlichkeit
vorgestellt. Dazu fand in der Zeit vom 21.10.2022 bis zum 04.11.2022 eine
Online-Informationsmöglichkeit auf dem Format „Bonn macht mit“ statt.
Flankierend dazu wurde am 26.10.2022 eine Präsenzveranstaltung zur
Information der Öffentlichkeit in der Bezirksverwaltungsstelle Beuel
durchgeführt.
Nach Auswertung der während der Informationsveranstaltung eingegangenen
Stellungnahmen wurde keine Veranlassung gesehen, weitere Änderungen am
Plankonzept vorzuschlagen und auf dieser Grundlage der
Bebauungsplanentwurf finalisiert und die Offenlage beschlossen. Insbesondere
den mehrfach vorgetragenen Befürchtungen zur Behinderung der Durchlüftung,
zur Verstärkung der Aufheizung der bestehenden Wohnbebauung, zur
Erhöhung des Schienenlärms durch Schallreflexion und zum geplanten
Stellplatzangebot kann nach Vorliegen der Gutachten und Ausarbeitung der
vorzusehenden Maßnahmen entgegengehalten werden, dass Auswirkungen
auf die angrenzenden Bestandsquartiere als geringfügig oder moderat
anzusehen sind und diese in Abwägung zu den Zielen einer Verbesserung der
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnflächen und aufgrund der gegebenen
hervorragenden Eignung des Plangebiets für die Siedlungsentwicklung
hingenommen werden können. Somit wurde auf dieser Grundlage der
Offenlageentwurf des Bebauungsplans ausgearbeitet, welcher schließlich am
27.04.2023 zur öffentlichen Auslegung beschlossen werden konnte. Noch vor
der Beschlussfassung durch den Rat konnte der Prüfauftrag aus dem
Ausschuss für Umwelt, Klimaschutz und Lokale Agenda abgearbeitet werden,
nach dem statt ursprünglich 32 großkronigen Bäumen nun 57 Bäume
festgesetzt werden. Diese Änderung ist daher in violett in den Rechtsplan des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie an zwei Stellen in der
Planbegründung eingetragen. Im Rahmen des Beschlusses der Offenlage
wurde die Auswertung der Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligung gem. §
3 Abs. 1 BauGB und der zusätzlichen Informationsveranstaltung im Herbst
2022 vorgenommen, womit deren Abwägung bereits erfolgt ist (siehe
Beschlusspunkt I). Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs fand
in der Zeit zwischen dem 15.05.2023 und dem 25.08.2023 statt, somit über die
gesamten NRW-Sommerferien und zusätzlich über einen Monat außerhalb der
Ferien. Insgesamt sind in diesem Zeitraum 24 Stellungnahmen der
Öffentlichkeit sowie 20 Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange eingegangen. Die Auswertung der Stellungnahmen ist als
Anhang „Gesamtauswertung zur Offenlage“ dieser Vorlage beigefügt (siehe
Beschlusspunkt II).Seite 12 von 284
Seite 13
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über
die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
einschließlich der Informationsveranstaltung vom 10.07.2019, über die im Zuge
der Informationsveranstaltung vom 26.10.2022 sowie über die während des
Beteiligungszeitraumes vom 21.10.2022 bis zum 04.11.2022 vorgetragenen
Stellungnahmen beraten. Auf eine erneute Wiedergabe wird verzichtet und auf
die entsprechende Verwaltungsvorlage (DS-Nr. 230516) verwiesen. Die
Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden von der
Verwaltung zur Kenntnis genommen und in der Planung wenn möglich
berücksichtigt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden die Behörden
und Träger öffentlicher Belange im gleichen Zeitraum erneut beteiligt, für diese
Stellungnahmen werden unter Beschlusspunkt II Abwägungsvorschläge
unterbreitet.
Zu Beschlusspunkt II
Zur besseren Verständlichkeit befindet sich in der als Anlage zu dieser Vorlage
beigefügten Gesamtabwägung der Offenlage unter Abschnitt A ein
Gesamtabwägungsvorschlag, der auf alle in den Stellungnahmen
vorgetragenen Aspekte eingeht. Die eingereichten Stellungnahmen der
öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und Träger
öffentlicher Belange werden in der Reihenfolge der Beschlusspunkte
anschließend im Abschnitt B der Gesamtabwägung wiedergegeben. Durch
diese Zusammenfassung wird den Mitgliedern des Rates sowie der
Bezirksvertretung Beuel und dem Ausschuss für Wohnen, Planen und Bauen
eine vollständige Abwägung über die vorgebrachten Stellungnahmen im
Zusammenhang ermöglicht. Zur besseren Nachvollziehbarkeit wird bei jeder
Eingabe auf die entsprechende Behandlung der vorgebrachten Einzelthemen
des Gesamtabwägungsvorschlags verwiesen.
Zu Beschlusspunkt III
Es wurde ein Durchführungsvertrag mit integriertem Erschließungsvertrag (zu
den Inhalten des Erschließungsvertrags siehe DS-Nr. 231401, die
Entwurfsplanung der späteren öffentlichen Verkehrsflächen des Plangebiets ist
vor dem Satzungsbeschluss durch die Bezirksvertretung Beuel zu beschließen)
mit der Vorhabenträgerin des Wohn- und Gewerbeprojekts R(h)einwohnen für
den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans abgeschlossen.
Für den Bereich des Sondergebiets Gartenmarkt wurde zudem ein
städtebaulicher Vertrag mit dem Betreiber des Gartenmarkts abgeschlossen.
Beide Verträge enthalten Fristen zur Durchführung der Vorhaben. Die Verträge
liegen vor und während der Sitzungen der politischen Gremien für deren
Mitglieder zur Einsicht bereit. Aufgrund des Beschlusses des
Hauptausschusses vom 17.08.2023 (DS-Nr. 222225-02) werden neu
abgeschlossene städtebauliche Verträge künftig nach Rechtskraft eines
Bebauungsplans anonymisiert im Rahmen der Gesetzgebung zum Datenschutz
auf der Website der Stadt Bonn veröffentlicht. Die städtebaulichen Verträge
umfassen Regelungen, welche aufgrund des Festsetzungskatalogs des § 9
Abs. 1 BauGB nicht über den Rechtsplan des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans abgesichert werden können.Seite 13 von 284
Seite 14
Der Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan (Projekt
R(h)einwohnen im Urbanen Gebiet) umfasst u.a. folgende Vertragsinhalte:
Wohnungsbau/Geförderter Wohnungsbau: Die Vorhabenträgerin verpflichtet
sich, innerhalb eines vorgegebenen Zeitraumes Wohngebäude mit ca. 194
Wohneinheiten einschließlich der privaten Erschließung zu errichten; mind.
9.324 m² Bruttogrundfläche sind nach den Wohnraumförderbestimmungen
(WFB) als geförderter Wohnraum zu errichten, davon mindestens zur Hälfte
Förderweg A.
Kindertagesstätte: Durch das Vorhaben wird ein zusätzlicher Bedarf an
Kinderbetreuungsplätzen entstehen, der nicht durch bestehende Einrichtungen
gedeckt werden kann. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich daher, im Rahmen
der Realisierung des Vorhabens eine mindestens dreigruppige
Kindertagesstätte im Mietmodell mit einer Bruttogrundrissfläche von mind. 813
m² zuzüglich Außenspielflächen im urbanen Gebiet zu errichten.
Vogelschutz: Zur Vermeidung des Vogelschlagrisikos ist an den großflächigen
Glasflächen der neuen Bürogebäude der von der Schweizerischen Vogelwarte
Sempach herausgegebene Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht“ (2012) zu berücksichtigen. Die Einzelheiten werden im
Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
Lichtverschmutzung: Zur Vermeidung von Lichtverschmutzung sind zur
Gebäude- und Freiflächenbeleuchtung nur vertikal abstrahlende Leuchten zu
verwenden.
Photovoltaik: Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, auf dem Gebäude des
Büro- und Bordinghouse Photovoltaikanlagen zu errichten, dauerhaft zu
betreiben und zu unterhalten. Die Installation der Photovoltaikanlagen ist in
Kombination mit der festgesetzten extensiven Dachbegrünung vorzunehmen.
Energieeffizienz und -versorgung: Dem Vertrag ist ein mit der Stadt
abgestimmtes Energiekonzept beigefügt. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich
bei den Wohngebäuden die KfW-Förderstufe „Effizienzhaus 55 - Erneuerbare
Energien-Klasse“ umzusetzen, diese umfasst zusätzliche Anforderungen an die
Nutzung regenerativer Heiz- und Kühltechnik gegenüber dem herkömmlichen
KfW 55-Standard. Für die Beheizung und Warmwasserversorgung der
Wohngebäude ist eine zentrale Wärmeerzeugung über eine hocheffiziente Luft-
Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit einem Gas-Brennwertkessel zur
Spitzenlastabdeckung in einer Heizzentrale vorgesehen. Die Wohnungen
werden mit dezentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
ausgestattet. Das Bürogebäude/Boardinghouse wird eigenständig über VRF-
Technik (VRF-Anlagen kombinieren Kühlung, Lüftung und Wärmeerzeugung)
beheizt und gekühlt, die Warmwasserbereitstellung für das Boardinghouse
erfolgt anteilig über Solarkollektoren; ebenso wird auf den Dachflächen des
Bürogebäudes/Bordinghouse sowie dem Baukörper mit der Kita im EG+1.OG
jeweils eine PV-Anlage zur vorrangigen Eigenstromnutzung errichtet. Die
Lüftung der Kita sowie der Büroräume erfolgt jeweils über gebäudezentrale
Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung.
Architektur und Freiflächengestaltung: Die vertragliche Regelung bezieht sich
auf die Umsetzung der im Vorhaben- und Erschließungsplan Blatt 1 und 2
dargestellten Gebäudeansichten und des Lageplans.Seite 14 von 284
Seite 15
Fassadenbegrünung: Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, an diversen
Baukörpern an bestimmten Fassaden bodengebundene Fassadenbegrünungen
anzupflanzen und zu erhalten, die nach angemessenen Wuchszeiträumen in
der Lage sind, mindestens 20% der jeweiligen Fassadenfläche zu bedecken.
Mobilitätsmaßnahmen: Die in der Mobilitätsuntersuchung empfohlenen
Maßnahmen werden durch die Anlage von Stellplätzen für Car-Sharing,
Abstellflächen für Bike-Sharing und Förderung von Fahrgemeinschaften und
Informationen zur ÖPNV-Nutzung umgesetzt. Der Kfz- Stellplatzbedarf ist auf
diese Maßnahmen abgestimmt
Bewilligungen: Die Abstände der Baumrigolen zur östlich der
Erschließungsfläche vorgesehenen Tiefgarage liegen unterhalb der
Mindestabstände, welche aus technischen Regelwerken resultieren. Durch eine
entsprechende Ausschlussdienstbarkeit verzichtet daher der jeweilige
Eigentümer des Vorhabengrundstücks auf die ihm diesbezüglich zustehenden
Nachbarrechte durch Schäden aus Wassereintritt und Wurzelwuchs. Die
Bewilligung zur Eintragung der Dienstbarkeit ins Grundbuch erfolgt im Rahmen
der Beurkundung des Durchführungsvertrags. Zur Absicherung des im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Geh- und Radfahrrechts für
die Allgemeinheit hat die Vorhabenträgerin die Eintragung einer beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt beantragt und bewilligt. Zur
Absicherung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ist die Eintragung einer
auf 20 Jahre befristeten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten
der Stadt beantragt und bewilligt worden.
Der städtebauliche Vertrag zum Sondergebiet Gartenmarkt umfasst u.a.
folgende Vertragsinhalte:
Architektur und Freiflächengestaltung: Die vertragliche Regelung bezieht sich
auf die Umsetzung von als Anlage beigefügten Gebäudeansichten und des
Lageplans. Diese umfasst u.a. die Pflanzung von mindestens 10 Bäumen im
Vertragsgebiet (zusätzlich zu den 57 festgesetzten Bäumen im urbanen Gebiet
und auf den Erschließungsflächen)
Energiekonzept: Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe in Kombination
mit einer Gas-Brennwertanlage zur Deckung der Spitzenlast.
Solarenergie: Installation von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie
im Bereich der Glasdächer des Verkaufsraums.
Zu Beschlusspunkt IV 1.1
Die aufgeführten festgesetzten Grundflächenzahlen auf Seite 24 der
Begründung sind zum Teil falsch und finden sich bereits auf Seite 23 nach dem
1. Absatz in korrekter Ausführung. Diese Aufzählung kann daher entfallen.
Zu Beschlusspunkt IV 1.3.
Die Flächengröße der Kindertagesstätte wird an aktuelle Vorgaben der Stadt
Bonn angepasst.
Zu Beschlusspunkt IV 1.4 und 1.5Seite 15 von 284
Seite 16
Diese beiden Änderungen dienen der Aktualisierung und der Klarstellung.
Zu Beschlusspunkt IV 2.
Die Überschreitungsmöglichkeit bis zu einer GRZ von 1,0 ist nicht für das
ganze Plangebiet, sondern nur für die Teilfläche 6 des Urbanen Gebiets
notwendig, da die Fläche fast vollflächig durch eine Tiefgarage unterbaut wird.
Für das restliche Plangebiet ist die Regelung des §19 Abs. 4
Baunutzungsverordnung ausreichend. Insgesamt wird durch die Vorhaben im
Plangebiet lediglich eine Über- oder Unterbauung von ca. 57% der Fläche
umgesetzt, somit belieben 43% der Fläche unversiegelt. Für das Urbane Gebiet
liegt die tatsächliche Versieglung noch niedriger. Die beiden weiteren
Änderungen dienen lediglich der Klarstellung. Die redaktionellen Änderungen
sind im Rechtsplan des vorhabenbezogenen Bebauungsplans in orange
eingetragen, die Änderungen der Planbegründung sind ebenfalls in orange
gekennzeichnet.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung mit Umweltbericht (öffentlich)
3 Rechtsplan (öffentlich)
4 VEP Blatt 1 (öffentlich)
5 VEP Blatt 2 (öffentlich)
6 Gesamtabwägung der Offenlage (öffentlich)Seite 16 von 284
Bebauungsplan Nr.. 66882200--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Limperich
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 0066..1100..22002222
110000 mSeite 17 von 284
Bebauungsplan Nr. 6820-2
der Bundesstadt Bonn
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Limperich
Begründung (Teil A)
Umweltbericht (Teil B)Seite 18 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 2
Teil A:
Begründung
1 Allgemeines
1.1 Plangebiet
Das Gebiet am südlichen Rande des Ortsteils Limperich am Übergang zum Ortsteil Ramersdorf ist be-
grenzt durch den Landgrabenweg im Süden, den Himmerichweg im Westen, den Bahnkörper der
rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG im Norden sowie den Gebäudekom-
plex der Zentralen der Deutschen Telekom AG (vormals T-Mobile) im Osten.
Das Umfeld des Plangebietes ist durch unterschiedliche Strukturen geprägt. Im Westen grenzt ein
Wohngebiet um Himmerichweg, Petersbergweg und Drachenfelsweg an das Grundstück an. Östlich
des Plangebietes beherrschen die baulichen Anlagen der Zentrale der Deutschen Telekom AG (T-Mo-
bile) mit einem großen Arbeitsplatzangebot den Planungsraum. Im Norden und Süden prägen mit dem
Bahnkörper der rechtsrheinischen Strecke Köln-Koblenz der Deutschen Bahn AG bzw. dem Landgra-
benweg zwei stark frequentierte Verkehrsbänder den Standort. Jenseits der Bahntrasse schließt sich
zunächst ein etwa 175 m tiefes teilweise bewaldetes Gelände an, das weitgehend als Fläche zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (SPE-Fläche) als Ausgleich für
die Bebauung des Wohngebietes Schießbergweg (B-Plan Nr. 8021-10 aus dem Jahre 2000) festgesetzt
wurde. Hangseitig schließt sich an diese nicht bebaubare Fläche das jenseits der Trasse der Straßen-
bahn gelegene Siedlungsgebiet des Ortsteils Ramersdorf bis zum hin Waldgebiet des Ennerts an. Süd-
lich des Landgrabenweges dehnt sich eine Grünzone bis unmittelbar an das Rheinufer aus.
Das Plangebiet wurde lange Zeit durch einen Gärtnereibetrieb genutzt, der durch einen zum Landgra-
benweg hin orientierten Gartenmarkt ergänzt wird. Größere Grundstücksteile im rückwärtigen Bereich
liegen mittlerweile brach, da die Pflanzenproduktion weitestgehend aufgegeben wurde. Neben dem
Gartenmarkt existieren auf dem Plangrundstück zwei Wohngebäude, die durch die Betreiberfamilie
genutzt werden.
Die äußere Erschließung sowohl des Plangebietes als auch der westlich angrenzenden Wohnbebauung
und des Areals der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom AG erfolgt über den Landgrabenweg.
Dieser bindet im Osten nach wenigen hundert Metern mit der Anschlussstelle Bonn Ramersdorf an die
BAB 562 und damit an das überörtliche Verkehrsnetz an.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg (ehemals Ge-
bietsentwicklungsplan GEP Bonn/ Rhein-Sieg) stellt das Plangebebiet als Allgemeinen Siedlungsbereich
(ASB) dar. Mithin steht der geplanten Entwicklung des Plangebietes aus regionalplanerischen Gründen
nichts im Wege, eine Anpassung oder Änderung des Regionalplans ist nicht erforderlich.Seite 19 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 3
Abb. 1: Ausschnitt aus dem Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg mit Kennzeich-
nung des betroffenen Bereichs (Ausrichtung nach Norden, Quelle: Bezirksregierung Köln))
Flächennutzungsplan
Abb. 2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bonn mit Kennzeichnung des Plangebietes
(Ausrichtung nach Norden)Seite 20 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 4
Der gültige Flächennutzungsplan der Bundestadt Bonn stellt im Bereich des Plangebietes eine Sonder-
baufläche für Hauptstadteinrichtungen mit parkartigem Charakter (H) dar. Östlich des Plangebietes
schließen sich weitere Sonderbauflächen für Hauptstadteinrichtungen (heute Telekom) an, im Süden
jenseits des Landgrabenweges sind für den angrenzenden Rheinauenpark Grünflächen, im westlich
angrenzenden bebauten Bereich Wohnbauflächen dargestellt.
Da das Vorhaben andersartige Nutzungen als die dargestellten Nutzungen vorsieht, kann der vorha-
benbezogene Bebauungsplan nicht als aus den Darstellungen des FNPs gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ent-
wickelt angesehen werden. Insofern ist der Flächennutzungsplan an die zukünftigen Nutzungen anzu-
passen. Mit Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan da-
her im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert.
Bebauungsplan
Die städtebaulichen Zielsetzungen werden für das Plangebiet bislang durch den rechtsverbindlichen
Bebauungsplan Nr. 8021-19 aus dem Jahre 2002 bestimmt. Dieser setzt für den nördlichen Teil des
Plangebiets eine Fläche für die Landwirtschaft fest. Für den südlichen Teilbereich setzt der Bebauungs-
plan ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von
0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ebenfalls 0,4 sowie einer I - geschossigen Bauweise fest.
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe beträgt 65,0 m über NN, was einer maximalen Höhe von etwa
7,0 m über Gelände entspricht.
Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans verlieren innerhalb dessen Geltungs-
bereichs die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 ihre Wirksamkeit, der pla-
nungsrechtliche Regelungsinhalt ergibt sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 6820-2. Sollte sich
die Unwirksamkeit des neuen Planungsrechts ergeben oder sollte das Vorhaben nicht umgesetzt wer-
den, so treten an die Stelle des neuen Planungsrechts wieder die bisherigen Festsetzungen.
Integriertes Freiraumsystem (IFS)
Das integrierte Freiraumsystem (IFS) sieht für den Bereich des Plangebietes keine Grünflächen oder
Grünverbindungen vor. Durch die Bauleitplanung werden die Belange des integrierten Freiraumsys-
tems nicht betroffen.
1.3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Stadtbezirk Beuel verfügt über insgesamt 10 zentrale Versorgungsbereiche, davon ein B-Zentrum
(Beuel Zentrum), zwei C-Zentren (Oberkassel, Pützchen) sowie mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich
Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramersdorf, Holzlar und Hoholz). Das Bonner Einzel-
handels- und Zentrenkonzept aus dem Jahre 2008 wurde 2012 fortgeschrieben, macht aber keine un-
mittelbaren Aussagen zu dem in Rede stehenden Planbereich am Landgrabenweg. Insofern ist der vor-
handene Gartenmarkt als Einzelstandort zu bewerten. Die nächstgelegenen Zentren zum Plangebiet
sind das C-Zentrum Oberkassel sowie das D-Zentrum Küdinghoven / Ramersdorf, die etwa 0,5 – 2,25
km vom Standort entfernt sind.Seite 21 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 5
1.4 Planungsanlass
Bonn wächst – diese Feststellung galt für die Entwicklung der Einwohner durch die erfolgreiche Um-
strukturierung von der Bundeshauptstadt zur Bundesstadt mit ihrer inzwischen diversifizierten Wirt-
schaftsstruktur, der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn mit rund 33.000 Studierenden,
den zahlreichen kleinen, mittleren und großen Arbeitgebern, einigen Bundesministerien und sonstigen
Bundesinstitutionen sowie mit zahlreichen internationalen Organisationen. Diese Feststellung gilt –
den Prognosen der verschiedenen Marktbeobachter folgend - auch für die Zukunft und dies nicht nur
für die Stadt Bonn, sondern nach wie vor auch für das direkte Umland und die umliegende Region.
Diese Entwicklung verlief vor allem vor dem Hintergrund der Flüchtlingsbewegung in der jüngeren Ver-
gangenheit sogar sprunghaft. Mit der Zunahme der Wanderbewegungen hat sich die Situation auf dem
Wohnungsmarkt, insbesondere im Segment des preisgünstigen und geförderten Wohnraums, weiter
verschärft und stellt daher eine große Herausforderung dar. Das Stadtgebiet von Bonn ist mit rund 141
km² zwar verhältnismäßig groß, der besiedelte Raum aufgrund des hohen Anteils an Grünflächen mit
46 km² allerdings eher klein. Zum Stichtag 1. Januar 2022 lebten 335.974 Personen mit Hauptsitz in
Bonn. 1
In Bonn existieren kaum größere Flächenpotenziale für Wohnungsneubau, auch das Potenzial an Um-
nutzungsflächen (militärische Konversionsflächen, Gewerbebrachen, Areale der Deutschen Bahn etc.)
ist in Bonn vergleichsweise gering.
Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen wird jedoch für die Region
Bonn/Rhein-Sieg auch in den kommenden Jahren eine Bevölkerungszunahme erwartet. Bis 2040 geht
die städtische Statistikstelle davon aus, dass Bonn ausgehend vom Jahr 2022 um 9,2 % auf dann
367.000 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre bestätigt diesen
prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch regionale und überregio-
nale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als wirtschaftlicher Wachstumsmotor der
Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein natürliches Bevölkerungswachstum durch einen Ge-
burtenüberschuss. Auch der Trend zur Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende
Wohnflächeninanspruchnahme pro Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum.
Mit der wachsenden Einwohnerzahl gewinnen sämtliche Flächenpotentiale, die bisher nicht für Zwe-
cke der Stadtentwicklung und insbesondere als Wohnstandort zur Verfügung standen, in steigendem
Maße an Bedeutung. Durch die Aufgabe der Pflanzenproduktion auf dem Gärtnereigelände bietet sich
nun die Gelegenheit, an einem integrierten Standort einen Beitrag zur Minderung der hohen Nach-
frage nach Wohnraum zu liefern. Der Standort ist aufgrund seiner günstigen Lage zu bestehenden
Wohngebieten, seiner Zentrennähe, seiner direkten Nachbarschaft zu einem Arbeitsschwerpunkt im
rechtsrheinischen Bonn sowie der Nähe zu den Naherholungsgebieten Rheinaue und Ennert / Sieben-
gebirge besonders geeignet, Wohnraum in größerem Umfang aufzunehmen. Zusätzlich ist der Stand-
ort durch die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln begünstigt.
Die Planung sieht vor, den bestehenden Gartenmarkt an seinem jetzigen Standort zu belassen, die in
Anspruch genommenen Flächen aber stark zu verkleinern. Dafür müssen bestehende Gebäude z.T.
1 Quelle: Bundesstadt Bonn https://www.bonn.de/service-bieten/aktuelles-zahlen-fakten/bonn-in-zahlen.phpSeite 22 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 6
abgerissen und neu errichtet werden. Die Produktion von Pflanzen wird vollständig aufgegeben und
der Betrieb wird auf den Wiederverkauf von Pflanzen und Gartenartikeln konzentriert.
Ferner wird flankierend zu den geplanten neuen Wohngebäuden ein Bürogebäude mit integriertem
Boardinghouse errichtet, das gemeinsam mit dem neuen Gartenmarkt am Landgrabenweg platziert
wird und die dahinter liegende Wohnbebauung vor den auf dem Landgrabenweg erzeugten Verkehrs-
lärmemissionen schützt.
1.5 Planverfahren
Mit Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde davon aus-
gegangen, dass das Vorhaben als Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit als eine Maßnahme der Innenentwicklung anzusehen ist und insofern die Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6820-2 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Bauge-
setzbuch (BauGB) durchgeführt werden kann.
Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung 2 kommt es für die Anwendbarkeit des beschleunigten Ver-
fahrens nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse und nicht auf
den planungsrechtlichen Status der zu überplanenden Flächen an. Im vorliegenden Fall erfüllt die Plan-
gebietsfläche nicht die Voraussetzung zur Anwendung des § 13a BauGB, da sie nicht Bestandteil des
zusammenhängenden Siedlungsgebietes ist. Insofern kann der § 13 a BauGB nicht zur Anwendung
kommen. Zwar schließt sich nach Westen mit der Bebauung am Himmerichweg und nach Osten mit
der Bebauung der Hauptverwaltung der Deutschen Telekom jeweils Bebauung an, aber nach Norden
und Süden öffnet sich der Siedlungskörper derart, dass von einer geschlossenen Siedlungswirkung
nicht sicher ausgegangen werden kann. Ferner schließt auch die Festsetzung eines Sondergebiets für
großflächigen Einzelhandel die Anwendung des beschleunigten Verfahrens aus bzw. verlangt eine ent-
sprechende Vorprüfung.
Nach § 2 Abs. 4 BauGB hat die Gemeinde im Bebauungsplanverfahren für die Belange des Umwelt-
schutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Gemäß § 2a Satz
2 Nr. 2 BauGB ist ferner ein Umweltbericht zu erstellen, in dem die voraussichtlich erheblichen Um-
weltauswirkungen beschrieben und bewertet werden.
Ferner sind gemäß § 1 a BauGB die Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplans zu erwarten sind, zu bewerten und auszugleichen.
Der Umweltbericht und die Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich sind zusammen mit dem Entwurf
des Bebauungsplans nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB öffentlich auszulegen und gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
der Begründung beizufügen.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über das Grundstück wird der Bebauungsplan als
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß §12 Baugesetzbuch (BauGB) mit Anpassungsbereich auf-
gestellt. Für Teile des Anpassungsbereichs (Gartenmarkt) wird ein Angebotsbebauungsplan aufgestellt
sowie ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen.
2 Urteil des 4. Senats vom 25. Juni 2020 - BVerwG 4 CN 5.18Seite 23 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 7
1.6 Planungsablauf
Am 19.01.2017 traf der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz nach vorangegangener
Beratung in der Bezirksvertretung Beuel (Sitzung am 18.01.2017) den Grundsatzbeschluss zur Ände-
rung des Bebauungsplanes Nr. 8021-19 für einen Teil eines durch einen Gartenbaubetrieb und einen
Pflanzenmarkt genutzten Grundstücks mit der Zielsetzung, ein hochwertiges Wohngebiet an dieser
Stelle zu errichten. Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im Zuge der Aufstellung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans Nr. 6820-2.
Am 06.12.2018 erfolgte durch die Bezirksvertretung Beuel der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungspla-
nes Nr. 6820-2 „R(H)EINWOHNEN“. Zuvor hatten der Umweltausschuss (Sitzung am 14.11.2018) sowie
der Planungsausschuss (Sitzung am 28.11.2018) die Planungsinhalte beraten.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte daraufhin in der Zeit vom
01.07.2019 bis einschließlich 12.07.2019. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffent-
licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 05.11 bis 06.12 2019 statt. Darüber
hinaus fand am 10.07.2019 eine Bürgerversammlung statt. Die Öffentlichkeit konnte somit einen um-
fassenden Überblick über die angestrebte Entwicklung erhalten.
Grundsätzlich wurden die angestrebte Entwicklung des Planungsraumes und deren Zielsetzung seitens
der Bürger mit großem Interesse aufgenommen. Die aus der Bürgerschaft vorgetragenen Anregungen
bezogen sich insbesondere auf die Dichte der vorgesehenen Bebauung. Ferner wurden Bedenken im
Hinblick auf befürchtete negative Auswirkungen auf das lokale Klima und die Beeinträchtigung der
Frischluftzufuhr in die bestehenden Wohngebiete aufgrund der Neubebauung geäußert.
Hinsichtlich der Flächenversiegelung und der damit einhergehenden Verschlechterung der Versicke-
rungsfähigkeit und den damit verbundenen möglichen Überflutungen bei Starkregenereignissen wur-
den ebenfalls Bedenken geäußert. In der Ausarbeitung des Bebauungsplanes fanden die Äußerungen
der Bürger teilweise Berücksichtigung bzw. es konnten befürchtete negative Auswirkungen der Pla-
nung entkräftet werden. Mehrere Einlassungen der Bürger konnten indes nicht berücksichtigt werden.
So wurde zwar das Gesamtkonzept stark überarbeitet, jedoch wurde dem Wunsch nach einer geringe-
ren städtebaulichen Dichte der Bebauung durch Verzicht auf ein Baufeld und Verringerung der Außen-
maße von weiteren Gebäudekörpern nicht entsprochen. Stattdessen ergibt sich nach Überarbeitung
des Plankonzepts gegenüber den in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung präsentierten Entwür-
fen ein höheres Gebäudevolumen, das sich ausschließlich in der Zahl der Vollgeschosse widerspiegelt.
Diese Erhöhung geht auf das städtebauliche Ziel zurück, dem in Bonn erkennbaren Druck auf den Woh-
nungsmarkt mit immer weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen zu begegnen.
Eine weitere wesentliche Änderung gegenüber dem im Zuge der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteili-
gung gezeigten Plankonzept besteht in der Erweiterung des Anteils der Fläche, die für den Gartenmarkt
verbleibt. Dadurch entfallen ein Teil der entlang des Himmerichweges geplanten Einfamilienhäuser
sowie ein Stadthaus mit insgesamt etwa 12 Wohneinheiten. Die am nördlichen Abschnitt parallel zum
Himmerichweg als Reihenhäuser geplante Hausgruppe wird als Geschosswohnungsbau ausgeführt mit
gleicher Höhenausprägung wie zuvor, so dass sich gegenüber den Bestandsgebäuden am Himmerich-
weg keine wesentliche städtebauliche Veränderung ergibt. Die Abkehr von der Einfamilienhausbebau-
ung hin zum Geschosswohnungsbau ging auf das politisch motivierte Ziel zurück, die Anzahl derSeite 24 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 8
Wohneinheiten zu erhöhen. Durch den Fortfall der 10 Reiheneinfamilienhäuser mit je einer Wohnein-
heit und Ersatz durch 3 Geschosswohnungsbauten können in diesem Bereich nun 26 Wohneinheiten
geschaffen werden.
Die Bezirksvertretung Beuel hat in ihrer Sitzung vom 16.03.2022 die Verwaltung beauftragt, zusätzlich
zu der förmlichen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zusammen mit dem
Vorhabenträger eine weitere ausführliche Bürgerinformationsveranstaltung vorzubereiten und die
Beuelerinnen und Beueler hierzu einzuladen. Zweck der zweiten Informationsveranstaltung soll im
Vorgriff zu der anstehenden öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 die detaillierte
Vorstellung der geänderten Planung des Vorhabens „R(h)einwohnen“ sein.
Die Informationsveranstaltung erfolgte am 26.10.2022 im großen Sitzungssaal des Rathauses des
Stadtbezirks Beuel. Zusätzlich konnten die Bürgerinnen und Bürger im Zeitraum vom 21.10.2022 bis
zum 04.11.2022 auf der Internetseite „Bonn macht mit“ in die Planung Einblick nehmen und ihre Mei-
nungsäußerungen dazu abgeben.
2 Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan zielt im Wesentlichen auf die Schaffung eines neuen gemischten Quartiers im süd-
lichen Teil des Beueler Stadtbezirks als Ergänzung zu den bestehenden Wohngebieten und als Über-
gang zur südlich angrenzenden Bürobebauung ab. Flankiert wird die überwiegende Wohnnutzung
durch den bestehenden und zukünftig verkleinerten Gartenmarkt. Die zum heutigen Gartenmarkt ge-
hörenden Anbauflächen für Blumen und Pflanzen werden nicht mehr benötigt und liegen bereits seit
mehreren Jahren brach. Neben diesem Gartenmarkt schafft der Bebauungsplan für ein kleineres Teil-
gebiet auch die Voraussetzungen für die Errichtung eines gewerblichen Gebäudekomplexes, der der
Büronutzung und der Ansiedlung eines Boardinghouse dient. Diese Form gewerblicher Nutzungen wer-
den momentan im Beueler Süden nachgefragt, gleichzeitig dient das Gebäude gemeinsam mit dem
Gartenmarktgebäude der Abschottung der dahinter liegenden geplanten Wohnbebauung gegenüber
den vom Landgrabenweg ausgehenden Verkehrsemissionen. Die vom Eigentümer des Grundstücks ge-
tragene und in Kooperation mit einem Investor skizzierte städtebauliche Entwicklung von einer sich
weitgehend im Siedlungszusammenhang befindlichen landwirtschaftlich bzw. gartenbaulich genutzten
Fläche hin zu einem Quartier mit Wohnen, Einzelhandel und Gewerbe deckt sich mit der städtebauli-
chen Zielsetzung der Bundesstadt Bonn, dem bestehenden und zukünftigen Bedarf an Wohnraum
durch eine entsprechende Bereitstellung von Wohnbauflächen gerecht zu werden.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes muss daher insbesondere die Nachverdichtung im Zuge
der Entwicklung innerhalb des Siedlungsbereichs liegender Flächen forciert werden. Im Stadtgebiet
besteht jedoch nur noch ein begrenztes Angebot entsprechender Wohnbaupotentialflächen. Eine Um-
wandlung dieser brachliegenden Gärtnereifläche zu Wohnbauzwecken bietet sich durch die günstige
Lage mit einer guten Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Infrastruktur und der zentralen Versorgungs-
einrichtungen daher in besonderem Maße an.
Ziel der Planung ist somit, im Beueler Süden einen hochwertigen Wohnstandort für alle Bevölkerungs-
schichten zu schaffen, der gleichzeitig auch preiswerten Wohnraum bietet. Dazu werden entsprechendSeite 25 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 9
der durch den Rat vom 10.07.2018 beschlossenen Vorgaben des Bonner Baulandmodells für den öf-
fentlich-geförderten Wohnungsbau im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen bis zu 40% der Brutto-
grundfläche (BGF) des Wohnungsbauvorhabens als geförderter Mietwohnungsbau errichtet. Zwar ist
gemäß der aktuellen Beschlusslage zum Bonner Baulandmodell eine Quote von 50 % der geplanten
Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau (30 % Förderweg A und 20 % Förderweg B) entsprechend
der Wohnraumförderungsbestimmungen NRW nachzuweisen, jedoch unterliegt die hier vorliegende
Bauleitplanung der sogenannten Altfallregelung (40 % bzw. 20/20), da der Einleitungsbeschluss zur
Aufstellung des Bebauungsplanes bereits in 2019 erfolgt ist.
Die Bereitstellung von Flächen für den geförderten Wohnungsbau entspricht den politischen und städ-
tebaulichen Zielsetzungen der Stadt Bonn und fördert die Durchmischung vielfältiger Bevölkerungs-
gruppen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für
eine Realisierung der Bebauung mit den nachstehend formulierten Zielen geschaffen werden:
 Berücksichtigung der Anforderungen der Nachbarschaft,
 Beibehaltung eines Teils des Gartenmarktes am aktuellen Standort,
 Sparsamkeit bei der Erschließung,
 maßvolle Siedlungsdichte bei gleichzeitiger Vermeidung geschlossener Baustrukturen,
 Vielfalt der Gebäudetypen,
 weitestgehende Konzentration des ruhenden Verkehrs unterhalb der Erdoberfläche,
 weitestgehende Berücksichtigung der Barrierefreiheit,
 Integration eines dreizügigen Kindergartens,
 konsequente Nutzung aller Möglichkeiten des ökologischen Bauens und der Freiraumgestal-
tung.
Gemäß Hauptausschussbeschluss vom 14.11.1995 ist ein Energiekonzept zu erstellen. Dabei ist der
Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom 22.10.2015 zum KfW-Effizienzhaus 55 zu berücksichtigen.
Städtebauliche Kennziffern:
Geltungsbereich des Bebauungsplanes: 30.517 m² 100 %
Gesamtfläche der Baugrundstücke: 28.868 m² 94,6 %
davon Wohnbaufläche 19.439 m² 67,3 %
davon Gartenmarkt 6.233 m² 21,6 %
gewerbliche Nutzung 3.196 m² 11,1 %
Flächen für Versorgungsanlagen (Trafo-Standorte, Mulde) 129 m² 0,4 %
Öffentliche Verkehrsfläche (incl. Straßenbegleitgrün) ca. 1.520 m² 5,0 %
Geschossigkeit: II bis V
Zahl der Wohneinheiten: ca. 198Seite 26 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 10
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplanes
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB können die Gemeinden durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan
die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der
Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen
(Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb ei-
ner bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und
Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflich-
tet (Durchführungsvertrag). Da es sich vorliegend im Bereich der Wohnbauflächen und den für das
Bürogebäude / Boardinghouse / Kindergarten vorgesehenen Grundstücksteilen um ein konkretes Vor-
haben handelt und mit dem privaten Bauherrn und Investor auch ein Vorhabenträger die Planung ini-
tiiert, erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6820-2 als vorhabenbezogener Bebauungsplan
nach § 12 BauGB.
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1 Abs.
3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den vorhaben-
bezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 aufgenommen worden. Vor Satzungsbeschluss werden mit dem
Vorhabenträger und dem Eigentümer des Gartenmarktgeländes vertragliche Vereinbarungen getrof-
fen, in denen sie sich jeweils verpflichten, die Planung entsprechend der Festsetzungen des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans umzusetzen.
2.2.1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst insgesamt die Flurstücke Ge-
markung Beuel, Flur 68, Nrn. 405, 406, 445, 446, 448, 468, 469 mit einer Gesamtgröße von 30.517 m².
Für diesen gesamten Bereich wird neues Planungsrecht geschaffen. Auf Teilen der Flurstücke 468 und
469 soll der zukünftige verkleinerte Gartenmarkt entstehen. Die Umgestaltung des Gartenmarktes so-
wie die Bebauung dieses Grundstücks erfolgen durch den Eigentümer. Für den überwiegenden Teil des
Geltungsbereichs erfolgt die Bauleitplanung als Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 BauGB.
Für den kleineren Teil, für den der Erhalt bzw. die Erneuerung des Gartenmarktes vorgesehen ist, wird
ein Angebotsbebauungsplan erstellt. Gemeinsam bilden sie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 6820-2.
2.2.2 Bedingte Festsetzung
Da der wesentliche Teil des Geltungsbereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans von Lärmemissi-
onen, die von der Bahntrasse herrühren, betroffen ist, setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
fest, dass ein Beginn der Wohnnutzung im Urbanen Gebiet in den Teilflächen 3 und 5 erst dann zulässig
ist, wenn der Baukörper im MU Teilfläche 4 im Rohbau einschließlich der seitlichen und der zwischen
den Baukörpern zu errichtenden Lärmschutzeinrichtungen (Glaswände) fertiggestellt worden ist und
damit Schallschutzwirkung übernimmt.
2.2.3 Art der baulichen Nutzung
Da der größere Teil des Geltungsbereichs als vorhabenbezogener Bebauungsplan, also zur Berücksich-
tigung eines konkreten Bauvorhabens aufgestellt wird, werden hier nur solche Nutzungen zulässig
sein, wie sie im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen und festgesetzt sind. Dementsprechend
werden diese Nutzungen mit dem Durchführungsvertrag zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt
Bonn verbindlich vereinbart. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass imSeite 27 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 11
Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich
die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags
oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit dem Ziel, auch andere Nutzungen des im
Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu etablieren, sind zulässig.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans weist im Wesentlichen die drei Nut-
zungskategorien öffentliche Erschließungsflächen, Gartenmarktgelände und Wohnbauflächen ein-
schließlich der gewerblich orientierten Nutzungen – hier: Bürogebäude und Boardinghouse - auf. Die
Hauptnutzungen werden planungsrechtlich in Form eines Urbanen Gebietes (MU) gemäß § 6a BauNVO
für den Bereich der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzungen, für den Bereich des Gartenmark-
tes in Form eines Sondergebietes (SO) differenziert.
2.2.3.1 Urbanes Gebiet (MU):
Auf dem Gesamtareal des ehemaligen Gärtnereibetriebes, das den Geltungsbereich des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans 6820-2 abdeckt, soll insgesamt ein gemischt genutztes und lebendiges Quar-
tier entstehen. Die unterschiedlichen Nutzungen dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von
Gewerbebetrieben (Büro, Boardinghouse, Café / Bistro) und sozialen und anderen Einrichtungen, die
die Wohnnutzung nicht wesentlich stören (Kindergarten). Aus diesem Grunde erfolgt für den überwie-
genden Teil des Geltungsbereichs die Nutzungsfestsetzung eines Urbanen Gebietes gemäß § 6a
BauNVO, in dem das Nebeneinander von derartigen Nutzungen zulässig ist und planungsrechtlich ge-
steuert wird. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgestaltung der geplanten Teilbereiche des Plangebie-
tes, der Zahl der Geschosse und der Gebäudehöhen wird der Bereich des Urbanen Gebietes in Teilflä-
chen TF 1 bis TF 6 differenziert. Diese Differenzierung dient der Beschreibung und der Verortung der
unterschiedlichen Zulässigkeiten.
Grundsätzlich sind in Urbanen Gebieten
 Wohngebäude,
 Geschäfts- und Bürogebäude,
 Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsge-
werbes,
 sonstige Gewerbebetriebe,
 Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke
zulässig. Ausnahmsweise können
 Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur
in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
 Tankstellen.
zugelassen werden.
Durch Ausweisung der Gebietskategorie des Urbanen Gebietes (MU) kann eine flexible Nutzungsmi-
schung gewährleistet werden, die den planerischen Zielen für das Quartier entspricht und sich an der
dort bzw. den im Umfeld befindlichen Nutzungsstrukturen orientiert.Seite 28 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 12
Aufgrund der integrierten Lage des Standortes soll eine Mischung aus Wohnen mit einem Anteil an
gewerblicher Nutzung und darüber hinaus einer sozialen Einrichtung realisiert werden.
Die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) nach § 4 BauNVO anstelle eines Urbanen Ge-
bietes ließe in einem gewissen Anteil zwar auch die der Versorgung des Gebietes dienende Läden,
Schank- und Speisewirtschaften (hier Café / Bistro) sowie weitere das Wohnen ergänzende Nutzungen
zu. Sonstige, nichtstörende Gewerbebetriebe wären jedoch nur ausnahmsweise zulässig.
Demzufolge überwiegt in dem Bauvorhaben zwar der Anteil an Wohnnutzungen, die Ausweisung eines
Allgemeinen Wohngebietes wäre jedoch aufgrund der zuvor genannten Gründe planungsrechtlich
nicht zielführend, um die gewünschte städtebauliche Mischnutzung umzusetzen.
Die beschriebene Nutzungsmischung soll die vorhandenen Nutzungsstrukturen im Beueler Süden er-
gänzen. Das Plangebiet eignet sich aufgrund seiner Lage sowie der Nähe zu Wohnfolge- und Infrastruk-
tureinrichtungen für die angestrebte Nutzung.
Wohnen
Im urbanen Gebiet sind Wohnen und gewerbliche Nutzungen sowie soziale, kulturelle und andere Ein-
richtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, grundsätzlich gleichberechtigt zulässig. In
Verbindung mit der geplanten Wohnnutzung ist jedoch ein Anteil gewerblicher Nutzungen im MU vor-
zusehen. Das konkrete Vorhaben sieht zum derzeitigen Planungsstand einen Anteil von etwa 24 % der
Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen (Büro / gewerbliches Wohnen) vor. Der übrige Anteil wird
durch die Wohnfunktion (70 %) und durch den Kindergarten (6 %) abgedeckt.
Durch die geplante Nutzung „Wohnen“ reagiert das Vorhaben auf die vorhandene Vorprägung im Um-
feld des Plangebietes. Im Zusammenspiel mit den im Umfeld bereits vorhandenen Wohnnutzungen
kann durch die Entstehung neuer Wohnungen die Funktionsfähigkeit des Stadtteils insgesamt gestützt
werden. Die Bebauung des Gebiets mit Wohnnutzung ist auch aufgrund der verkehrlich gut erschlos-
senen Lage sinnvoll. Wegen seiner Strukturierung und Lage ist das Plangebiet für unterschiedliche Nut-
zergruppen, z.B. auch für Seniorinnen und Senioren, attraktiv.
Durch die Schaffung zusätzlicher Wohnbauflächen im Stadtbezirk Beuel wird somit auch ein Beitrag zu
einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt und zur Bereitstellung von bezahlbaren Wohnungen für weite
Kreise der Bevölkerung geleistet.
Neben der Wohnnutzung ist das Plangebiet auch für kulturelle, soziale und gastronomische Nutzungen
geeignet. Diese fehlen im näheren Umfeld des Standortes. Mit der Realisierung des Wohnprojekts
ergibt sich ein fester Nutzerkreis, der durch die im Umfeld bestehenden Wohneinheiten potenziell ge-
stärkt wird.
Förderung von preiswertem Wohnraum
Eine der wesentlichen städtebaulichen Zielsetzungen besteht in der Schaffung von sowohl geförder-
tem als auch frei finanziertem Wohnraum entsprechend dem Bonner Baulandmodell (Ratsbeschluss
vom 10.07.2018, Drucksachen-Nr. 1811574EB5).Seite 29 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 13
Um den Bedarf, insbesondere an preiswertem Wohnraum in der Stadt zu decken, setzt der Bebauungs-
plan für Teilbereiche des Urbanen Gebietes fest, dass hier Wohngebäude vollständig oder teilweise so
herzustellen sind, dass sie den Kriterien des sozialen Wohnungsbaus entsprechen. In den Teilgebieten
TF 1, TF 4 und TF 5 sind insgesamt 9.324 m² Bruttogrundfläche so herzustellen, dass sie mit Mitteln der
Sozialen Wohnraumförderung errichtet werden könnten. Diese teilen sich wie folgt auf: TF 1 mit 828
m², TF 4 mit 5.418 m² und TF 5 mit 3.078 m². Bezogen auf die gesamte Wohnfläche aller Teilflächen
entspricht dies einem Anteil von ca. 45 %. Die konkrete Beantragung von Fördermitteln kann gemäß
§9 Abs. 1 BauGB nicht festgesetzt werden, dies wird daher im Durchführungsvertrag vereinbart. Der
Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, mindestens 40% der Bruttogrundfläche
Wohnen in den genannten Bereichen mit Belegungsbindungen für den geförderten Wohnungsbau zu
errichten. Dem folgend ist im Bebauungsplan durch eine textliche Festsetzung abschließend geregelt,
dass mindestens 40% der Flächen im Plangebiet in den Urbanen Gebieten TF 1, TF 4 und TF 5 so zu
errichten sind, dass sie den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung entsprechen. Mit dem Anteil
von ca. 45 % werden die für das Vorhaben geltenden Anforderungen des Baulandmodells übertroffen.
Gewerbliche Einrichtungen
Vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven Bürostandorten in Bonn ist die
Schaffung eines neuen Gebäudes mit rd. 7.720 m² oberirdischer Geschossfläche auf dem Grundstück
geplant, die sich mit ca. 5.225 m² für das Boardinghouse und ca. 2.495 m² für Büronutzung aufteilen.
Diese Büronutzungen an diesem Standort sind dem unmittelbar benachbarten Großbetrieb auf dem
östlich angrenzenden Areal geschuldet, der für flankierende Nutzungen dieser Art in dessen Nähe eine
hohe Attraktivität genießt. Zudem schafft der Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Errichtung
eines Gebäudeteils, in dem ein Boardinghouse mit 109 Appartements, das gewerbliches Wohnen auf
Zeit ermöglicht, untergebracht werden kann. In dieser gewerblich orientierten Einrichtung dürfen sich
die Nutzenden nicht dauerhaft zu Wohnzwecken aufhalten. Der Begriff des gewerblichen Wohnens
umfasst alle Räume, die ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung
gestellt werden, ohne dass diese dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Diese Räume können auch über
eine Küchenzeile (Pantry) verfügen.
Maßgebliches Kriterium neben der zeitlich befristeten Aufenthaltsdauer ist die verbrauchsunabhän-
gige Abrechnung wie in einem Hotelbetrieb, wo gesonderte Nebenkosten nicht ausgewiesen werden.
Regelmäßig verfügt gewerbliches Wohnen auch über Serviceangebote wie Reinigungs- und Wäsche-
service.
Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen für Gäste und Personal wird auf dem Vorhabengrundstück in
der Tiefgarage realisiert.
Die Gebäudetypologie und die Nutzflächen des Gewerbeobjekts sollen flexibel sowohl auf große als
auch auf kleine Nutzungseinheiten abstellen. Dabei sollen vielfältige, moderne Büroraumorganisatio-
nen ermöglicht werden.
Ebenfalls sind auch Arztpraxen, Physiotherapiepraxen oder Ähnliches sowie sonstige medizinische Ver-
sorgungseinrichtungen einschließlich Apotheken entsprechend dem Gebietstyp allgemein zulässig, so-
fern die Nachfrage nach Büroflächen nicht ausreicht, den Gebäudeabschnitt mit Büros zu füllen.Seite 30 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 14
Im Erdgeschoss angrenzend an dem vorgelagerten Quartiersplatz sollen ergänzende Dienstleistungen
wie beispielsweise ein Café / eine Bäckerei angeboten werden. Diese Einrichtung steht auch zur Ver-
sorgung der benachbarten Wohneinheiten zur Verfügung und wurde im Zuge der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit nachgefragt.
Durch dieses gewerblich orientierte Gebäude wird das Plangebiet gemeinsam mit dem Sondergebiet
Gartenmarkt funktional und räumlich nach Süden hin zum Landgrabenweg abgegrenzt, so dass nörd-
lich davon eine hochattraktive urbane Bebauung mit überwiegender Wohnfunktion entwickelt werden
kann.
Die Einbeziehung des betreffenden Areals in das Urbane Gebiet (TF 6) fördert die direkte Nachbar-
schaft von Arbeiten und Wohnen und begründet mit den dort vorgesehenen Nutzungen den entspre-
chenden Gebietscharakter.
Kindertagesstätte
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6820-2 soll neben der Wohn- und Büronutzung zudem ein
Gebäude entstehen, in dem eine dreizügige Kindertagesstätte untergebracht wird, der im Erdgeschoss
über die erforderlichen Gruppenräume und Sanitärbereiche und im Obergeschoss über weitere Flä-
chen, die in heutigen Kindergarteneinrichtungen erforderlich sind, verfügt. Die darüber liegenden Ge-
schosse sind für weitere Wohnflächen vorgesehen.
Insgesamt stehen innerhalb der in der Planzeichnung mit TF 1 bezeichneten Teilfläche für die drei
Gruppen mindestens 760 m² Bruttogrundfläche im Erdgeschoss- sowie im ersten Obergeschoss auf
einem etwa 1.550 m² großen Grundstück zur Verfügung. Damit ist ein ausreichend großes Potential
für den Kindergarten und für die Außenspielfläche nach den Vorgaben der Stadt Bonn vorgesehen. Die
Bruttogrundfläche teilt sich in gruppenbezogene Räume (Hauptgruppenräume, Nebengruppenräume,
Sanitärbereiche, Differenzierungsräume usw.) und weiteren Funktionsräumen (Büro, Personal, Tech-
nik, Mehrzweckraum mit Geräteraum usw.) auf.
Der Bebauungsplan trifft eine entsprechende Festsetzung, nach der innerhalb des Urbanen Gebietes
in der Teilfläche 1 (TF 1) im Erd- und 1. Obergeschoss auf einer Bruttogrundfläche von mindestens
760m² 813 m² ausschließlich eine Kindertagesstätte zulässig ist. Ausnahmsweise sind hier auch andere
in einem Urbanen Gebiet allgemein zulässige Nutzungen zulässig, wenn ein Bedarf für die Kindertages-
stätte nicht besteht oder nur für einen Teilbereich der Fläche gegeben ist. Diese alternativen Nutzun-
gen beziehen sich ausschließlich auf die Nutzungen, die im Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO allge-
mein zulässig und im vorliegenden Bebauungsplan wie nachfolgend beschrieben nicht ausgeschlossen
sind.
Durch die vorgesehene Planung wird generell ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Ge-
werbe gewährleistet. Es ist daher auch denkbar, dass sich die Nutzungsmischung in dem ausgewiese-
nen urbanen Gebiet zumindest langfristig auch anders zusammensetzt als derzeit vorgesehen. So wird
durch die Ausweisung eines urbanen Gebiets ein flexibler planungsrechtlicher Rahmen gesetzt, der
auch langfristig eine nachhaltige Nutzungsmischung im Plangebiet ermöglicht.
Nutzungsausschlüsse für den Bereich des Urbanen Gebietes
VergnügungsstättenSeite 31 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 15
Gem. § 1 Abs. 2 Nr. 8 i. V. m. § 6a BauNVO dienen Urbane Gebiete dem Wohnen und
der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die
das Wohnen nicht wesentlich stören. Ausnahmsweise können gem. § 6a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch
Vergnügungsstätten zugelassen werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 6820-2 setzt für den
Bereich des Urbanen Gebietes fest, dass die Nutzungen, die nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise
zugelassen werden können (Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder
ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, und Tankstellen), nicht Bestandteil des Be-
bauungsplanes sind. Tankstellen zeichnen sich aufgrund ihres Publikumsverkehrs und der langen Öff-
nungszeiten durch einen erhöhten Störungsgrad aus und sind im Allgemeinen mit einem gesteigerten
Flächenbedarf verbunden, dem im Plangebiet aufgrund der beabsichtigten überwiegenden Wohnnut-
zung nicht entsprochen werden kann.
Die Rechtsprechung definiert Vergnügungsstätten als Gewerbebetriebe besonderer Art. Eine exakt de-
finierte und abschließende Auflistung hierzu wurde jedoch bewusst nicht vorgenommen, da Vergnü-
gungsstätten einem steten Wandel unterworfen sind und Nuancen in der Definition der Betriebsbe-
schreibung zu Zweifeln im Genehmigungsverfahren führen können. Beispiele hierfür sind „Internet-
Cafes" oder „Wettbüros". Im Allgemeinen definiert die Rechtsprechung daher Vergnügungsstätten als
Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen, Nachtlokale, welche sich unter Ansprache des Sexual-,
Spiel- und/oder Geselligkeitstriebes einer bestimmten gewinnbringenden Freizeitunterhaltung wid-
men.
Für das Planverfahren ist der Begriff „Vergnügungsstätten" einzig und allein entscheidend in seiner
städtebaulichen Ausprägung. Kommerzielle, steuer-, gewerberechtliche oder moralische Betrachtun-
gen sind nicht relevant. Im planungsrechtlichen Sinn ist nur zu unterscheiden zwischen kerngebietsty-
pischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Hierzu hat der Gesetzgeber es bewusst
unterlassen, eine abschließende eindeutige Definition und Auflistung vorzunehmen. So hat sich bei-
spielsweise in der Rechtsprechung für Spielhallen ein Schwellenwert von rund 100 m2 als Unterschei-
dung von nicht kerngebietstypischen zu kerngebietstypischen Spielhallen eingependelt.
Die in Urbanen Gebieten analog zu Mischgebieten grundsätzlich zulässigen Spielhallen bis zu einer
Größe von 100 m² können zu erheblichen negativen Auswirkungen wie Beeinträchtigung des Straßen-
und Stadtbilds durch besonders auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame führen. Ferner geht
von ihnen häufig eine Wirkung als Fremdkörper im Straßenraum sowie eines negativen Erscheinungs-
bildes auf benachbarte Betriebe aus. Wegen langer Öffnungszeiten - auch an Wochenenden und in
späten Abendstunden - und höherer Mietzahlungsfähigkeit kommt es häufig zur Verdrängung von ge-
bietsverträglichen höherwertigen Nutzungen. Im vorliegenden Fall würden Vergnügungsstätten jegli-
cher Art den städtebaulichen Zielen für die angrenzenden Baugebiete innerhalb und außerhalb des
Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung entgegenstehen.
Während Cafés, Gaststätten und Restaurants, die planungsrechtlich als Schank- und Speisewirtschaf-
ten einzustufen sind, zur Attraktivität des Gebietes beitragen, sind Vergnügungsstätten nicht mit der
angrenzenden geplanten Wohnnutzung sowie dem hier geplanten Kindergarten vereinbar und sollen
daher ausgeschlossen werden.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Vergnügungs-
stätten einschließlich solcher, die im Urbanen Gebiet allgemein zulässig wären (Spielhallen bis zu einer
Größe von 100 m²), aus, da von ihnen eine Störung der hier angesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.Seite 32 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 16
Sexshops
Verkaufsstellen für Sex-Artikel („Sexshops“) sind keine Vergnügungsstätten, sondern Einzelhandelsbe-
triebe bzw. Läden (vgl. Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band 5, § 4a BauNVO, Rn.
58a). Diese sind in Urbanen Gebieten grundsätzlich zulässig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan
sieht die überwiegende Ansiedlung von Wohnnutzung im Verbund mit einer Kindertagesstätte, einem
Bürogebäude, einem Boardinghouse sowie weiterer flankierender Nutzungen, die dieses Gesamten-
semble nicht wesentlich stören, vor. Ein Sexshop würde dieses Nutzungsgefüge stören, da durch ihn
möglicherweise ein Publikum angezogen wird, welches insbesondere die Nutzer der Kindertagesstätte
(Kinder, Beschäftigte, Eltern) beeinträchtigen würde. Zudem würde durch einen derartigen Einzelhan-
delsbetrieb überörtlicher Verkehr angezogen, da nicht davon auszugehen ist, dass die Kundschaft voll-
kommen aus dem Plangebiet selbst oder aus der näheren Umgebung stammt.
Die Ansiedlung derartiger Betriebe würde zudem zu einem unerwünschten Absinken des Niveaus des
Standortes und im näheren Umfeld führen (Trading- Down- Effekt) und somit die Sicherung der beste-
henden bzw. geplanten Nutzung als Urbanes Gebiet erschweren.
Insofern setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass Sex-Shops als Unterart der Einzelhan-
delsbetriebe gem. § 1 Abs. 9 BauNVO im Urbanen Gebiet nicht zulässig sind. Die Einschränkung bzw.
der Ausschluss dieser Nutzungen im Bebauungsplan erfolgt, da von ihnen negative städtebauliche Aus-
wirkungen zu erwarten sind. Diese negativen städtebaulichen Auswirkungen, die z.B. in einer Beein-
trächtigung der Wohnruhe im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans selbst wie in
den angrenzenden Wohngebieten und einer Beeinträchtigung des Gesamtbildes des Wohnstandortes
bestehen, sind städtebaulich nicht vertretbar.
Bordelle und bordellartige Betriebe
Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 entschieden, dass ein Bordell in einem Mischgebiet
bauplanungsrechtlich nicht per se als unzulässig anzusehen ist (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021,
4 C 5.20). In Analogie dazu ist davon auszugehen, dass auch für Urbane Gebiete eine vergleichbare
Situation gegeben ist.
Das Urteil änderte die bisherige Rechtsprechung, weil bislang die ganz überwiegende Anzahl der Ge-
richte in Deutschland davon ausgegangen war, dass alle Bordellarten in einem Mischgebiet generell
unzulässig sind.
Urbane Gebiete im Sinne von § 6a BauNVO (Baunutzungsverordnung) dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Bordelle und bordell-
artige Betriebe sind keine Vergnügungsstätten, sondern gemäß Rechtsprechung des Bundesverwal-
tungsgerichts als „Gewerbebetriebe aller Art“ anzusehen.
Bordelle und bordellartige Betriebe wurden in der Vergangenheit regelmäßig nach einer typisierenden
Betrachtungsweise aufgrund eines „milieubedingten Störpotentials“ als störende Gewerbebetriebe
angesehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es zu konkreten Störungen gekommen ist. Vielmehr
genügt ein "abstraktes Potential für Störungen", das aufgrund der Besonderheiten des Gewerbes als
gegeben angesehen worden ist.Seite 33 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 17
Denn bei gewerblicher Prostitution ist nach hergebrachter Rechtsprechung stets mit milieutypischen
Begleiterscheinungen (Kriminalität) zu rechnen.
Ein Bordell oder bordellartiger Betrieb kann mit der im Mischgebiet zulässigen Wohnnutzung trotz der
damit bei typisierender Betrachtung verbundenen "milieutypischen Unruhe" vereinbar sein.
Die Unverträglichkeit von bordellartigen Betrieben und Wohnnutzung beruht gemäß Bundesverwal-
tungsgericht auf der Annahme, dass die Betriebe nach außen als solche in Erscheinung treten und dies
gerade in den Abend- und Nachtstunden zu Störungen insbesondere durch den Zu- und Abgangsver-
kehr führen. Dieses typische Störpotenzial kommt einem auf Diskretion angelegten, nach 22.00 Uhr
geschlossenen so genannten Wohnungsbordell allerdings nicht zu, da es sich für den Betrachter nicht
erkennbar von der sonst zulässigen Nutzung unterscheidet und insbesondere keine Laufkundschaft
anzieht. Die typisierende Betrachtungsweise kann auf einen Betrieb, der nicht nach außen in Erschei-
nung tritt und/oder nicht in den Nachstunden (ab 22:00 Uhr) betrieben wird, nicht zugrunde gelegt
werden.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit derartiger Wohnungsbordelle, die nicht von außen erkennbar
und nicht nach 22:00 Uhr geöffnet sind, muss daher im Wege einer Einzelfallbetrachtung geprüft wer-
den.
Bei der Beurteilung der Zulässigkeit von derartigen Betrieben im hier vorliegenden Urbanen Gebiet
können aufgrund des deutlich höheren Wohnanteils und des Kindergartenstandortes insofern im Falle
einer Einzelfallbetrachtung höhere Maßstäbe angelegt werden.
So ist gemäß § 15 Abs. 1 BauNVO im Einzelfall ein Vorhaben nach „Anzahl, Lage, Umfang oder Zweck-
bestimmung unzulässig, wenn es der Eigenart des Baugebiets“ widerspricht oder von ihm „Belästigun-
gen und Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets in diesem selbst oder in
dessen Umgebung unzumutbar sind.
Von einem Bordell gehen unzweifelhaft Störungen und Belästigungen für die Umgebung und die Um-
welt aus, die sich nachteilig auf das Plangebiet selbst und die Nachbarschaft auswirken (so beispiels-
weise der induzierte Straßenverkehr der Freier und Kunden, das mögliche Ansprechen unbeteiligter
Personen in der Umgebung und weitere typische Begleiterscheinungen). Aufgrund der Empfindlichkeit
der im Plangebiet vorgesehenen und in der Umgebung anzutreffenden Nutzungen ist insofern die An-
siedlung derartiger Betriebe und Nutzungen städtebaulich nicht angezeigt.
Aus diesem Grunde schließt der vorhabenbezogene Bebauungsplan jegliche Form von Bordellen und
bordellartigen Betrieben innerhalb des Urbanen Gebietes aus, da von ihnen eine Störung der hier an-
gesiedelten Nutzungen zu erwarten ist.
Ferienwohnungen
Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung wirtschaftliche
Vorteile für den Eigentümer. Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plange-
bietes Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
zogen werden könnten. Das Plangebiet würde aufgrund seiner Lage in unmittelbarer Nähe zur reizvol-
len Umgebung (Siebengebirge, Rheinauenpark) auch günstige Voraussetzungen für eine touristische
Nutzung bieten.Seite 34 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 18
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden daher im gesamten Plangebiet Ferien-
wohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es, Wohnraum für
dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in Bonn Rechnung zu tragen.
Der umfangreiche Katalog der zulässigen festgesetzten Nutzungen gewährleistet auch zukünftig eine
hohe Flexibilität der Nutzungen bei sich verändernden Rahmenbedingungen.
2.2.3.2 Sondergebiet Großflächiger Einzelhandel / Gartenmarkt (SO)
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 8021-19 ist der Bereich des Gartenmarktes als Sonderge-
biet mit der Zweckbestimmung "Gartenmarkt" und einer zulässigen Verkaufsfläche von 2.500 m² fest-
gesetzt.
Der bestehende Betrieb mit insgesamt etwa 30.500 m² Betriebsfläche ist eine gewachsene Kombina-
tion aus einem Gartencenter und einem Gartenbaubetrieb. Das Betriebsgrundstück teilt sich im Be-
stand in überdachte Verkaufsflächen (Hallen), Freiluft-Verkaufsflächen, Wohngebäude für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter/ Büro, Flächen für gartenbauliche Erzeugung, Lagerflächen sowie Flächen für
Erschließung und Stellplätze auf.
Die Planung sieht eine Reduzierung der Betriebsgröße auf insgesamt etwa 6.230 m² Grundstücksfläche
vor. Wesentliches Merkmal dieses Betriebes ist wie bisher der Verkauf von Gartenerzeugnissen und
Gartenbedarf, wobei die ehemals ausgeübte gartenbauliche Komponente nicht mehr zum Tragen
kommt. Die zukünftige in einem massiven Hauptgebäude sowie zwei Glasbaukörpern untergebrachte
innere Verkaufsfläche beträgt etwa 1.850 m², zudem werden auf einer Freifläche von etwa 650 m²
Pflanzen und gartenaffine Sortimente angeboten. Ferner sind im Obergeschoss des Hauptgebäudes
Wohnflächen für Betriebsinhaber vorgesehen.
In einem kleinen parallel zum Himmerichweg gelegenen Betriebsteil bleiben ein Wohngebäude, ein
Gewächshaus sowie ein Unterstand erhalten. Zukünftig sind wie heute ca. 2.500 m² Verkaufsfläche
vorgesehen, womit die bereits nach geltendem Planungsrecht zulässige Verkaufsfläche nicht über-
schritten wird.
Aufgrund der Charakterisierung des Gartenmarktes als ein Einzelhandelsobjekt mit einer Verkaufsflä-
che von bis zu 2.500 m² ist die planungsrechtliche Festsetzung eines Sondergebietes für den großflä-
chigen Einzelhandel gem. § 11 BauNVO erforderlich.
Gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit einer Verkaufsfläche größer
bzw. gleich 800 m²), die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raum-
ordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwe-
sentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Grundsätzlich ist gemäß Landesentwicklungsplan NRW die Ansiedlung von Betrieben des großflächigen
Einzelhandels nur innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zulässig. Der Stadtbezirk Beuel ver-
fügt über insgesamt ein B-Zentrum (Beuel Zentrum), zwei C-Zentrem (Oberkassel, Pützchen) sowie
mehrere D-Zentren (Vilich, Neu-Vilich, Vilich-Müldorf, Vilich-Rheindorf, Küdinghoven / Ramersdorf,
Holzlar und Hoholz) mit jeweils abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen. Der Standort des hier
betrachteten Gartenmarktes wird nicht durch einen dieser zentralen Versorgungsbereiche erfasst.Seite 35 von 284
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6820-2 mit Umweltbericht Seite 19
Im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind
"... großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht
nur unwesentlich auswirken können, ... außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebie-
ten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere... Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich
der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Ge-
meinde oder in anderen Gemeinden ..."
Unabhängig von Standortlagen in Kerngebieten bzw. in für Einzelhandel festgesetzten Sondergebieten
können großflächige Einzelhandelsbetriebe auch in anderen Baugebietstypen, in denen Einzelhandels-
betriebe grundsätzlich möglich sind, zugelassen werden, wenn die in der Regelvermutung des Gesetz-
gebers unterstellten negativen Auswirkungen auf Städtebau und Raumordnung nicht zu erwarten sind
und somit eine atypische Fallgestaltung vorliegt.
Eine Integration des Betriebes und seiner Flächen in das Urbane Gebiet scheidet aus, da keine Atypik
nachgewiesen werden konnte und davon ausgegangen werden kann, dass sich die Nutzung des Betrie-
bes wesent

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.