Koalitionsantrag: Anpassung der Erbpachtzinsen

Mitteilungsvorlage
öffentlich
231941-03
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Koalitionsantrag: Anpassung der Erbpachtzinsen
Beratungsfolge
Hauptausschuss 23.01.2024 Aktuelle
Informationen
der Verwaltung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
31.01.2024 Kenntnisnahme
Hauptausschuss 12.03.2024 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Die Verwaltung wurde um Prüfung gebeten, ob die im Grundsatzbeschluss
über Regelungen zu Erbbaurechten und Erbbauzinsen (Ds. 202197)
vorgesehenen Zinssätze auch vor dem Hintergrund des gestiegenen
Zinsniveaus und daraus resultierend gestiegenen Refinanzierungskosten der
Stadt einer Anpassung bedürfen. Hierbei wurde auch um Stellungnahme und
Bewertung nachfolgender Gesichtspunkte gebeten.
Nachstehend bezieht die Verwaltung Stellung zu den Fragen:
1. Kann in rechtlicher Hinsicht bei der Höhe der Erbpachtzinssätze nach
dem Hintergrund der Person des Erbpachtnehmers differenziert werden,
insbesondere nach einem gewerblichen Hintergrund (tendenziell höhere
Belastung) einerseits und einer privaten Nutzung für selbstgenutztes
Wohneigentum (tendenziell niedriger) andererseits?
Die Höhe des Erbbauzinses ist grundsätzlich frei verhandelbar und nicht
gesetzlich geregelt. Es gibt marktübliche Werte. Diese liegen zwischen
1 und 6 Prozent des Grundstückswerts, oft bei 4% oder 5 %. Es kann
nach verschiedenen Nutzer*innen oder Nutzungsarten beim Erbbauzins
differenziert werden.
Bei vielen Kommunen wird bei gewerblichen Grundstücken ein höherer
Erbbauzins veranschlagt als bei Wohngrundstücken. Selbstgenutzte
Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser werden häufig nochmals
begünstigt.
2. Kann in ähnlicher Weise der Zinssatz unterschieden werden hinsichtlich
der Nutzung des Grundstücks für geförderten und/oder
preisgebundenen (sofern vertraglich festgeschrieben) und „freiem“
Wohnraum?
Bei der Vergabe von Erbbaurechtsgrundstücken kann der ErbbauzinsSeite 1 von 2
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hinsichtlich der Nutzungen unterschiedlich ausgestaltet werden. Auch
hier sind die Rahmenbedingungen grundsätzlich frei
verhandelbar. Aufgrund der Anwendung des speziellen Marktpreises bei
Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau in der Stadt Bonn
würde eine Reduzierung des Erbbaurechtszinses zu einer
beihilferechtlich relevanten Doppelförderung führen.
Bei einer Entscheidung über Differenzierungen müssen neben der
sozialen Gerechtigkeit auch die Planungssicherheit für Investor*innen
und die Handhabbarkeit (vor allem im Controlling) für die
Fachverwaltung bedacht werden.
3. Wie bewertet die Verwaltung das Vorsehen eines über die Laufzeit
einheitlichen reduzierten Erbpachtzinses (in noch festzulegender Höhe)
gegenüber Privatpersonen und selbstgenutztem Wohneigentum? Der
bisherige Anstieg der Zinsbelastung nach 20 Jahren könnte dem mit der
Schaffung selbstgenutzten Wohneigentums häufig verfolgten Ziel
zuwiderlaufen, Belastungen im Alter gerade zu mindern.
Ein einheitlicher reduzierter Erbpachtzinses gegenüber Privatpersonen
und selbstgenutztem Wohneigentum kann in einem Gesamtpaket ein
Baustein sein, die Vergabe von Erbbaurechten sozialverträglich zu
gestalten.
Die Verwaltung sieht es ähnlich wie die Antragstellenden, dass die
Zinshöhe über die gesamte Laufzeit einheitlich angesetzt werden sollte,
um keine finanzielle Not im Alter zu erzeugen.
4. Angesichts der aktuellen Zinsentwicklung gilt es zu prüfen, ob die
bisherigen Sätze einer Anpassung bedürfen. Hierbei sollte erwogen
werden, ob stärkere Differenzierungen zum Zuge kommen können.
Auch im Fall eines vorherigen Ankaufs eines Grundstücks und
anschließender Vergabe in Erbpacht ist die Zinshöhe für die
Refinanzierung der städtischen Kosten von Bedeutung.
Die Verwaltung sieht ebenfalls, dass eine Aktualisierung und
Differenzierung des Grundsatzbeschlusses zu Erbbaurechten und
Erbbauzinsen erforderlich ist. Eine Beschlussvorlage hierzu plant die
Verwaltung für das erste Halbjahr 2024. Der Kauf von Grundstücken
und die anschließende Vergabe im Erbbaurecht zu einem reduzierten
Zinssatz von 1 % für den ersten Zeitraum von 20 Jahren führt durch die
aktuelle Entwicklung des Zinsniveaus zu einer Unterfinanzierung. Es
sollte vermieden werden, Zinssätze zu stark zu differenzieren und
ständig anpassen zu müssen
Anlage/n
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