Verlängerung einer Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr. 6719-2 Kurt-Schumacher-Straße, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau

Beschlussvorlage
öffentlich
231877
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Verlängerung einer Veränderungssperre für den
Bebauungsplan Nr. 6719-2 Kurt-Schumacher-
Straße, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 05.12.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 30.11.2023 Empfehlung
Rat 12.12.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über die erste Verlängerung der
Veränderungssperre für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau,
zwischen der Kurt-Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-
Brüning-Straße, der Winston-Churchill-Straße und der Heussallee – mit
Ausnahme der Grundstücke Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-
Straße 5 und 7 - wird in der als Anlage beigefügten Fassung als Satzung
beschlossen.
Begründung
Gebiet der Veränderungssperre:
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre erstreckt sich zwischen der Kurt-
Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-Brüning-Straße, der
Winston-Churchill-Straße und der Heussallee – mit Ausnahme der Grundstücke
Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7 - und umfasst
circa 5,3 ha.
Das Plangebiet ist weitgehend bebaut. Die städtebauliche Struktur ist von
überwiegend drei- bis siebengeschossigen Bürogebäuden geprägt, einzelne
Gebäude werden wohnbaulich genutzt. Im Eckbereich Kurt-Schumacher-
Str./Fritz-Erler-Str. (ehemalige Landesvertretung Niedersachsen) entsteht
zurzeit ein Gebäude mit bis zu 11 Bürogeschossen.
Die Bürogebäude treten entweder als mehrgeschossige Gebäude oder als
Umnutzung von um die Jahrhundertwende errichteten Villen an der Kurt-
Schumacher-Straße und der Heinrich-Brüning-Straße in Erscheinung. Dabei
nehmen die neuzeitlichen Gebäude zunehmend die Stelle der ehemaligen
Wohn- und Villenbebauung ein.Seite 1 von 7
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Vorhandenes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Sondergebiet mit der
näheren Zweckbestimmung Dienstleistung, Kongress und Verwaltung dar.
Darüber hinaus liegt hier der Bebauungsplan Nr. 7920-22 vom 16.04.1982 vor,
zuletzt geändert am 11.04.1988. Dieser setzt ein Sondergebiet mit der näheren
Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ in offener Bauweise fest.
Zulässig sind Vertretungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland,
Einrichtungen der Nachrichtenmedien, Abgeordnetenwohnungen und
Kindertagesstätten; Wohnungen sind als Ausnahme zulässig. Bei ein- bis
dreigeschossiger Bauweise beträgt die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4, die
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Es sind nur geneigte Dachformen mit einer
Neigung von 20 bis 45° zulässig. Stellplätze und Tiefgaragen müssten in den
überbaubaren Grundstücksflächen oder in Tiefgaragen untergebracht werden.
In der 1. Änderung des Bebauungsplanes 7920-22 wurden unter anderem die
Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse in den Baufenstern an der
Heussallee 18-20 von II- auf III und in der Heussallee 22-26 von II- auf IV
Geschosse erhöht. Darüber hinaus wurden die überbaubaren
Grundstücksflächen geringfügig vergrößert, um eine mögliche Erweiterung der
Bebauung zu ermöglichen.
Weiter wurde ein südlicher Teil an der Winston-Churchill-Straße, Ecke Fritz-
Erler-Straße unter neuer Bebauungsplannummer 7920-40 modifiziert und als
eigenständiger Plan beschlossen. Dieser Planbereich ist nicht Bestandteil des
Geltungsbereichs der Veränderungssperre.
Städtebauliche Ziele:
Nach dem Beschluss des Bundestages, den Sitz der Bundesregierung und
einen großen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, wurde der
Strukturwandel im Bundesviertel hin zu einem modernen und attraktiven Büro-
und Verwaltungsstandort erfolgreich bewältigt.
Auch zukünftig ist es städtebauliches Planungsziel, die Strukturen im
Bundesviertel derart zu entwickeln, dass die Voraussetzungen für die weitere
bauliche Entwicklung hin zu einem modernen Büro- und Verwaltungsstandort
verbunden mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung gegeben sind. Der Rat hat
daher am 08.12.2016 die Verwaltung beauftragt, für das ehemalige
Regierungsviertel eine Rahmenplanung aufzustellen (DS-Nr.: 1613311).
Darüber hinaus hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 23.03.2017
beschlossen, dass die Verwaltung eine städtebauliche Planung erarbeitet, die
Bereiche aufzeigt, wo prioritär größere Ansiedlungen von Büroarbeitsplätzen
inkl. Gebäuden mit mehr als acht Geschossen städtebaulich vertretbar sind
(DS-Nr.: 1613819).
Die vom Rat beschlossene Rahmenplanung Bundesviertel (Beschluss
Rahmenplanung vom 07.05.2020, DS-Nr. 190315; Beschluss Überarbeitung
hinsichtlich Wohnanteil vom 28.06.2021, DS-Nr.: 210819), gegliedert in ein
Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, definiert
als strategisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen
Ausrichtungen für die künftige Entwicklung des Bundesviertels. DasSeite 2 von 7
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Nutzungskonzept zeigt für jeden Baublock entwicklungsperspektivisch ein
spezifisches Nutzungsspektrum auf.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6719-2 (ehemals 7920-22) ist in der
Rahmenplanung bezüglich der Art der baulichen Nutzung ein „Hybrid-Büro“
Standort definiert. In der „Hybrid-Büro-Form“ soll ein Nutzungsmix von ca. 40 %
Wohnen und 60 % Nicht-Wohnen entstehen. Dabei wird eine Öffnung der
Erdgeschosszonen durch entsprechende Nutzungen (Café, Kiosk etc.)
angestrebt, um somit eine Belebung und Attraktivitätssteigerung des
öffentlichen Raums zu erreichen. Das Strukturkonzept empfiehlt für den in
Rede stehenden Bereich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung für
zukünftige Bebauung Höhenspannen von 3 - 5 Geschossen. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-2 liegt nicht in einer der in der
Rahmenplanung auf Grund der Kriterien "Lage", "Anbindung" und
"Angemessenheit" definierten Eignungszonen für Hochpunkte. Diese sind laut
Rahmenplan anderen räumlichen Bereichen des Bundesviertels vorbehalten.
Zu weitergehenden Ausführungen hinsichtlich der städtebaulichen Ziele wird
auf den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6719-2 verwiesen (DS-
Nr.: 220195).
Stand des Planverfahrens:
Im Hinblick auf Bauabsichten im Bereich der ehemaligen Landesvertretung
Niedersachsen fasste der Rat in seiner Sitzung am 18.04.2013 den Beschluss,
für den Bebauungsplan Nr. 7920-22 ein Änderungsverfahren einzuleiten, weil
der Bebauungsplan Rechtsmängel aufweist, die zu seiner Unwirksamkeit
führen. Dabei sollten Festsetzungen des Bebauungsplanes, die Baugrenzen,
Bauhöhen sowie Grund- und Geschossflächenzahlen betreffen, erhalten
bleiben. Baugesuche, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7920-
22 widersprechen, sollten zunächst zurückgestellt werden (DS-Nr.:
1311194NV2).
Zwischenzeitlich wurde jedoch bereits – unter Ausklammerung des als
unwirksam eingestuften Bebauungsplanes - die Zulässigkeit eines
Bauvorhabens mit neun oberirdischen Bürogeschossen im Eckbereich der Kurt-
Schumacher-Straße/ Fritz-Erler-Straße, gegenüber dem Posttower, am
06.03.2013 mit einem Bauvorbescheid festgestellt. Da der obengenannte
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 zu dieser Zeit noch
nicht vorlag, wurde die Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach § 34
BauGB beurteilt.
Im Zuge des nachfolgenden Bauantragsverfahrens wurde das Vorhaben dann
genehmigt, da das Vorhaben dabei im Wesentlichen mit der für den erteilten
Vorbescheid gegenständlichen Form übereinstimmte. Somit konnten der
Änderungsbeschluss und die damit verbundene Maßgabe, die im
ursprünglichen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen (Baugrenzen,
Bauhöhen sowie GRZ und GFZ) einzuhalten, der Zulässigkeit des Vorhabens
nicht entgegengehalten werden.
Dies galt jedoch nach Auffassung der Verwaltung nicht mehr für den im Mai
2020 eingereichten Nachtrag über die Errichtung des Dachgartens. Die damit
verbundene weitere Erhöhung des neungeschossigen Baukörpers um zweiSeite 3 von 7
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Gartengeschosse war nicht mehr vom erteilten Vorbescheid umfasst, womit ein
Erfordernis zur Geltendmachung der mit dem Änderungsbeschluss (DS-Nr.:
0310843) beschlossenen Planungsziele gesehen wurde. Dementsprechend
wurde der Bauantrag über die Errichtung des Dachgartens mit Bescheid vom
10.02.2021 nach § 15 BauGB zur Sicherung dieser Planungsziele um 12
Monate zurückgestellt, da der nunmehr XI-geschossig wirkende Baukörper
gegen die für das Vorhabengrundstück auch künftig vorgesehenen
Festsetzungen bezüglich der Baugrenzen, Bauhöhen sowie GRZ und GFZ des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 verstößt.
Gegen den genannten Bescheid wurde erfolgreich Klage vor dem
Verwaltungsgericht Köln erhoben. Das Gericht stellte fest, dass eine für eine
Zurückstellung nach § 15 BauGB erforderliche hinreichend bestimmte Planung,
für welche ein Sicherungsbedürfnis seitens der Gemeinde besteht, nicht
gegeben ist. Das Gericht geht zudem von der Funktionslosigkeit des
Bebauungsplanes 7920-22 aus, so dass ein Änderungsverfahren keine
passende Verfahrensart zur Korrektur der fehlerhaften Festsetzungen darstellt.
Die Baugenehmigung für den Nachtrag "Errichtung eines Dachgartens (2
Geschosse)" musste daher erteilt werden.
Aufgrund der mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichts einhergehenden
Rechtslage sah die Verwaltung die Notwendigkeit zu den im folgenden
aufgeführten Beschlussfassungen, um das Aufstellungsverfahren des
Bebauungsplans 6719-2 auf einer rechtssicheren Grundlage durchführen zu
können. Diese Beschlüsse wurden am 10.02.2022 vom Rat der Stadt Bonn
(DS-Nr.: 220195) mit Vorberatung im Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen am 26.01.2022, sowie in der Bezirksvertretung Bonn am 08.02.2022,
unverändert gefasst:
• Die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 vom 18.04.2013: Auf Grundlage der oben
ausgeführten Entscheidung des VG Köln ist die Änderung eines funktionslosen
Bebauungsplans nicht möglich. Daher wurde der Aufstellungsbeschluss
aufgehoben.
• Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2: Zur
planungsrechtlichen Sicherung der städtebaulichen Ziele entsprechend den
Zielvorstellungen aus der Rahmenplanung Bundesviertel war die Aufstellung
eines Bebauungsplanes erforderlich. Anderenfalls wären zukünftig
Bauvorhaben im Plangebiet ausschließlich auf Grundlage des § 34 BauGB zu
beurteilen.
Fünf Bauvoranfragen (unter anderem Errichtung von 17 Vollgeschossen
zuzüglich zwei Gartengeschossen, Aufstockungen um bis zu
acht Vollgeschosse) wurden auf Grundlage des Aufstellungsbeschlusses vom
10.02.2022 nach § 15 BauGB ebenfalls für 12 Monate
zurückgestellt. Maßgeblich für die Fristen ist hierfür die Zurückstellung der
Bauvoranfrage für 17 Vollgeschosse zuzüglich zweigeschossiger Dachgärten,
der am 04.03.2022 zurückgestellt wurde.
Die Beratung des Entwurfs zum Beschluss zur Veröffentlichung des
Bebauungsplans Nr. 6719-2 wird für das Quartal 1/2024 angestrebt.Seite 4 von 7
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Sicherung der Planungsziele:
Um einer städtebaulichen Fehlentwicklung entgegenzusteuern beschloss der
Rat in seiner Sitzung am 08.12.2022 den Erlass einer Veränderungssperre
(DS-Nr. 221998). Die am 21.12.2022 mit der Bekanntmachung im Amtsblatt Nr.
56 in Kraft getretene Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren
außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der
Zurückstellung des Baugesuchs am 04.03.2022 abgelaufene Zeitraum
anzurechnen, so dass die individuelle Wirksamkeit der Veränderungssperre für
das Grundstück, für das die Zurückstellung angesprochen wurde, bereits
Anfang März 2024 abläuft. Der neue Bebauungsplan Nr. 6719-2 hat jedoch
noch keine Rechtskraft erlangt.
Für eine lückenlose Sicherung der mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes verfolgten Planungsziele ist es daher erforderlich, die
Verlängerung der Veränderungssperre rechtzeitig vor dem Ablauf der
individuellen Wirksamkeit für das genannte Grundstück noch in der
Ratssitzung am 01.02.2024 zu beschließen und spätestens im Amtsblatt
am 28.02.2024 bekanntzumachen.
Der Entwurf einer Satzung über die Veränderungssperre und der
Übersichtsplan sind an die Vorlage angehängt.
Anlage/n
1 Satzungsentwurf für die Verlängerung einer Veränderungssperre für den
Bebauungsplan Nr. 6719-2 (öffentlich)
2 Übersichtsplan Geltungsbereich der Veränderungssperre (öffentlich)Seite 5 von 7
Satzung der Bundesstadt Bonn
über die erste Verlängerung der Veränderungssperre im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Gronau, für die Fläche zwischen der Kurt-Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße,
der Heinrich-Brüning-Straße, der Winston-Churchill-Straße und der Heussallee – mit
Ausnahme der Grundstücke Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-Straße
5 und 7.
vom …
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am XXX aufgrund der §§ 14, 16,
17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung und des § 7 Abs.
1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zurzeit geltenden
Fassung folgende Satzung beschlossen:
Einziger Paragraph
Die Geltungsdauer der Satzung vom 08.12.2022 über die Veränderungssperre für ein
Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau für eine Fläche zwischen Kurt-
Schumacher-Straße, Fritz-Erler-Straße, Heinrich-Brüning-Straße, Winston-Churchill-
Straße und Heussallee – mit Ausnahme der Grundstücke Winston-Churchill-Straße 3
und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7, die mit Bekanntmachung am 21.12.2022 in Kraft
getreten ist, wird um ein Jahr verlängert.
Bonn, den
K. Dörner
OberbürgermeisterinSeite 6 von 7
Bebauungsplan Nr.. 66771199--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1122..1100..22002211
110000 mSeite 7 von 7