Erlass einer Satzung über das besondere Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, zwischen Christian-Miesen-Straße, Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG, Dottendorfer Straße, der Straße In der Raste, Dottendorfer Straße („ehemaliges Christian-Miesen-Gelände“ und „ehemals Lubig“, Bebauungsplan Nr. 6719-5)

Beschlussvorlage
öffentlich
231601
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Dottendorf, zwischen Christian-Miesen-
Straße, Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der
Deutschen Bahn AG, Dottendorfer Straße, der
Straße In der Raste, Dottendorfer Straße
(„ehemaliges Christian-Miesen-Gelände“ und
„ehemals Lubig“, Bebauungsplan Nr. 6719-5)
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 14.11.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 30.11.2023 Empfehlung
Rat 12.12.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über das besondere Vorkaufsrecht nach §
25 BauGB für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, zwischen
Christian-Miesen-Straße, Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der Deutschen
Bahn AG, der Straße In der Raste und Dottendorfer Straße (Teilbereiche
„ehemaliges Christian-Miesen-Gelände“ und „ehemals Lubig“) mit den
Flurstücken Gemarkung Dottendorf, Flur 3, Flurstücksnummern 391, 447, 520,
521, 526, 531, 535, 536, 541, 545, 546, 547, 548, 553, 554, 555, 556, 557, 558
und 562 sowie Gemarkung Dottendorf, Flur 4, Flurstücksnummern 189, 280
und 281 ist in der als Anlage beigefügten Fassung als Satzung beschlossen.
Begründung
Im Rahmen der Beratungen über die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung der
Bebauungspläne Nrn. 6719-5, 6718-2 und 6718-3 im Plangebiet „urban dot“ im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, beschloss die Bezirksvertretung Bonn in
der Sitzung am 06.12.2022 nach vorangegangener Beratung in dem Ausschuss
für Wohnen, Planung und Bauen am 16.11.2022, dass für die Teilbereiche
„ehemaliges Christian-Miesen Gelände“ (BPlan Nr. 6718-3) und „ehemals
Lubig“ (BPlan Nr. 6719-5) zur Sicherung der städtebaulichen Ziele eineSeite 1 von 10
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Vorkaufssatzung aufgestellt werden soll (DS-Nr.: 220458-02 AA) der Koalition
hatte unter Punkt 4 den folgenden Wortlaut: “Eine Vorkaufssatzung wird für das
unter 1. genannte Bebauungsplangebiet (Teilbereiche A (ehem. Christian-
Miesen Gelände) und B (ehem. Lubig) aufgestellt, um die städtebaulichen Ziele
langfristig zu sichern.” Mit erneutem Beschluss am 31.1.23 bekräftigte die
Bezirksvertretung Bonn den Auftrag (DS-Nr. 220458-03).
Nachfolgend wurde der Verwaltungsauftrag dem Hauptausschuss
zuständigkeitshalber in seiner Sitzung am 06.06.2023 zur Beschlussfassung
vorgelegt und von ihm gleichfalls beschlossen (DS-Nr.: 220458-004).
Der Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung erstreckt sich entsprechend
der Beschlussfassung auf das Gebiet zwischen der Christian-Miesen-Straße,
dem Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG, der
Dottendorfer Straße, der Straße In der Raste und der Dottendorfer Straßeim
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf und beinhaltet die Flurstücke Gemarkung
Dottendorf, Flur 3, Flurstücksnummern 391, 447, 520, 521, 526, 531, 535, 536,
541, 545, 546, 547, 548, 553, 554, 555, 556, 557, 558 und 562 sowie
Gemarkung Dottendorf, Flur 4, Flurstücksnummern 189, 280 und 281 (Anlage
Übersichtsplan Vorkaufssatzung).
Der Rat stimmte mit Beschluss vom 07.11.2019 einer städtebaulichen
Entwicklung für ein gemischt genutztes Quartier auf den Flächen des ehem.
Christian-Miesen-Geländes, des Lubig-Geländes sowie der südlich
angrenzenden Teilflächen (Friedhofserweiterungsfläche und Hundesportfläche)
zu (Teilbereiche A bis E entsprechend Anlage Planungsraum „urban dot“) (DS-
Nr.: 1912938). Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2020 in Kooperation
zwischen der Stadt Bonn und den privaten Flächeneigentümer*innen ein
zweiphasiger städtebaulicher Realisierungswettbewerb für das 13,8 ha
umfassende Plangebiet ausgelobt. Im Ergebnis wird vorgesehen, nördlich der
Dottendorfer Straße einen Bürostandort mit rd. 7.000m² BGF zu entwickeln.
Südlich der Dottendorfer Straße soll auf dem ehem. Lubig Gelände
Studierendenwohnen mit rd. 15.000m² BGF entwickelt werden sowie ein
Discounterstandort mit einer Verkaufsfläche von max. 800m² angesiedelt
werden. Auf den Flächen der Friedhofserweiterungsfläche und
Hundesportwiese sowie südlich zum Bestand In der Raste wird ein
Wohnquartier mit unterschiedlichen Wohnformen mit ca. 45.000m² BGF
geplant. Zusätzlich soll eine mind. 3 gruppige Kindertagesstätte entstehen. Im
südlichen Abschluss des Plangebiets werden 0,5 ha Freiflächen für
kleingärtnerische Nutzungen vorgehalten. Die gewerblichen Nutzungen im
Bestand in der Raste bleiben erhalten.
Der Planungsraum „urban dot“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf,
befindet sich seit den 1990er Jahren im Umbruch. Durch die Aufgabe
industrieller Produktion sind größere zusammenhängende Brachflächen
entstanden, die heute eines der letzten großen Flächenentwicklungspotentiale
in gesamtstädtisch zentraler Lage darstellen. Die Reaktivierung der ehemals
gewerblich genutzten Flächen nördlich und südlich der Dottendorfer Straße
unter Einbezug des Gewerbestandortes In der Raste und die Entwicklung von
innerstädtischen Freiflächen, soll den Zielsetzungen einer mehrfachen
Innenentwicklung gerecht werden (u.a. Nachnutzung von Brachflächen, hohe
bauliche Qualitäten, Nutzungsvielfalt durch bauliche Entwicklung etablieren,
Qualifizierung der Freiräume, vielseitige Mobilitätsangebote schaffen).
Ziel ist es, durch eine Kombination von „Arbeiten & Wohnen“ ein lebendigesSeite 2 von 10
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urbanes zukunftsfähiges Quartier zu entwickeln. Hierfür sollen ein geeigneter
Nutzungsmix etabliert, sowie innovative Ansätze hinsichtlich verschiedener
Wohnformen, Mobilität sowie nachhaltigem Bauen verfolgt werden. Dabei ist für
eine perspektivische Erweiterung der Bahntrasse auf vier Gleise ein rund 25
Meter breiter Korridor von Bebauung freizuhalten. In diesem Korridor sind auch
Flächen für eine bahnparallele Radwegeverbindung vorgehalten. Der
bestehende Radweg soll zukünftig auf 4,00m verbeitert werden. Zusätzlich wird
ein Gehweg mit 2,50 m Breite geplant. Die Radwegeverbindungen sollen mit
dem Quartier verzahnt werden.
Ein Wettbewerbsverfahren mit 13 Entwurfsteams aus den Fachrichtungen
Architektur, Stadtplanung und Landschaftsarchitektur fand im September 2020
mit der Sitzung des Preisgerichts seinen Abschluss. Der Siegerentwurf von
GBP Architekten mit HOLZWARTH Landschaftsarchitektur stellt mit den
zwischenzeitlich umgesetzten Überarbeitungsempfehlungen des Preisgerichts
die Grundlage für die spätere Realisierung die erforderlichen
Bebauungsplanverfahren dar. Die Überarbeitungsempfehlungen betrafen
insbesondere konzeptionelle Ansätze für ein hybrides Parkhaus, welches die
Voraussetzungen für einen (Teil-) Umbau in Wohnflächen bietet, eine
günstigere Verortung der geplanten Kita im nördlichen Teilbereich, eine
Reduktion der Dichte im südlichen Teil des Quartiers zugunsten des
Stadtklimas und Optimierung der Durchlüftung, eine Orientierung der
Baukörper zum Freihaltekorridor in einer Fluchtlinie mit der Bestandsbebauung
sowie eine punktuelle Nachverdichtung nördlich der Dottendorfer Straße.
Für das ehemalige Christian-Miesen-Gelände (Teilbereich A) ist die
Entwicklung eines Büro- und Wissenschaftscampus beabsichtigt sowie entlang
der Dottendorfer Straße -sofern gutachterliche Aussagen zu den tieffrequenten
Schallemissionen des Heizkraftwerks Süd dem nicht entgegen stehen-
Wohnnutzung.
Auf dem Areal der ehemaligen Großbäckerei (Teilbereich B) sollen
studentische Wohnformen, davon 40% als gefördertes studentisches Wohnen
mit ergänzenden Serviceangeboten im Erdgeschoss entstehen. Vorgesehen ist
hier auch die Ansiedlung eines Discounters bis maximal 800 m² Verkaufsfläche.
Es besteht eine grundsätzliche Bereitschaft des Eigentümers zur Ansiedlung
sowie die Interessensbekundung eines Discounters.
Die Dottendorfer Straße soll als verbindender urbaner Raum zwischen
Teilbereich A und Teilbereich B durch gestalterische Aufwertung der sich
anschließenden Flächen und Straßenbegleitgrün integriert werden. Auch der
geplante Ausbau einer niveaufreien Bahnquerung (Unterführung / Rampen) zur
Ollenhauerstraße ist in der weiteren Planung zu berücksichtigen.
Die verbleibenden überwiegend unbebauten Teilbereiche C-F, die sich
mehrheitlich im Eigentum der Stadt Bonn befinden, sollen primär einer
Wohnbauentwicklung zugeführt werden. Die Teilbereiche C-F sollen nicht unter
die nun vorgeschlagene Vorkaufsrechtsatzung fallen.
Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht § 25
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung Flächen zu bezeichnen, an
denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Im räumlichen
Geltungsbereich einer solchen Satzung unterliegen sowohl bebaute als auch
unbebaute Grundstücke gleichermaßen dem Vorkaufsrecht.Seite 3 von 10
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Die gesetzliche Grundlage ermöglicht eine an städtebaulichen Interessen
orientierte Bodenvorratspolitik zur Sicherung einer langfristig geordneten
Planung und Entwicklung: „Die Vorschrift knüpft den Erlass einer
Vorkaufssatzung an geringe tatbestandliche Voraussetzungen. Es genügt, dass
die Gemeinde irgendwelche städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht.
Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die der
Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen,
vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Förmlich
konkretisierter Planungsabsichten bedarf es nicht“ (BVerwG, 4 B 70/94,
Beschluss vom 14.4.1994). Der Rat der Gemeinde muss sich aber spätestens
bei Satzungsbeschluss die Entwicklungsüberlegungen aus derartigen
informellen Planungsgrundlagen zu Eigen machen (OVG NRW - 10a D
31/97.NE, Urteil vom 28.7.1997).
Diese Anforderungen der Rechtsprechung werden vorliegend erfüllt, weil
bereits vor dem Satzungsbeschluss über das besondere Vorkaufsrecht der Rat
der Stadt Bonn am 07.11.2019 einer städtebaulichen Entwicklung für ein
gemischt genutztes Quartier auf den Flächen des ehem. Christian Miesen
Geländes, des Lubig Geländes sowie der südlich angrenzenden Teilflächen
(Friedhofserweiterungsfläche und Hundesportfläche) zugestimmt (DS-Nr.:
1912938) sowie die Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 06.12.2022
bzw. 31.01.2023 den Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB gefasst hatte.Auf die
Begründungen zu den Beschlussfassungen, in denen die Inhalte der
vorgesehenen Planung ausführlich beschrieben werden, wird verwiesen (DS-
Nr.: 1912938 bzw. 220458).
Mit Beschluss vom 31.01.2023 beauftragte die Bezirksvertretung Bonn die
Verwaltung, die Teilbereiche ehem. Christian-Miesen Gelände und ehem. Lubig
in einem Angebotsbebauungsplan mit dem Baugebietstyp Urbanes Gebiet
(MU) zusammenzufassen (Bebauungsplan Nr. 6719-5). Diesen Beschluss setzt
die Verwaltung im weiteren Planverfahren um.
Entsprechend ist auch -dem Sicherungsbedürfnis der Vorkaufssatzung gerecht
werdend- der Geltungsbereich der Vorkaufssatzung und der Geltungsbereich
des vorgesehenen Bebauungsplanes Nr.6719-5 deckungsgleich.
Das Vorkaufsrecht darf durch die Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn das
Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Angesichts des hohen
Nachfragedrucks auf dem Bonner Immobilienmarkt (Wohnen, Büronutzung,
Dienstleistungen) ist eine Rechtfertigung der Ausübung durch die Stadt Bonn
grundsätzlich gegeben. Ein Käufer kann die Ausübung jedoch abwenden, wenn
die Verwendung des Grundstückes nach den Zielen und Zwecken der
städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit
bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen
angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf von
zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages hierzu verpflichtet.
Vorrangiges Ziel der Stadt Bonn ist es, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste
Fläche den Zielen der politischen Beschlüsse entsprechend einer gemischten
Nutzung aus Wohnen, studentischem Wohnen und Büro / Dienstleistungen
zugeführt wird. Sofern sich ein Käufer der Fläche zu einer entsprechenden
Nutzung gegenüber der Gemeinde verpflichtet, besteht kein Erfordernis zur
Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Abwendung begründet ein einseitigSeite 4 von 10
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verpflichtendes Schuldverhältnis des Käufers mit der Gemeinde und ist nicht
von der Zustimmung der Stadt Bonn abhängig. Sofern die in Betracht gezogene
städtebauliche Maßnahme der Gemeinde eine Bandbreite zulässiger Vorhaben
eröffnet, reicht zur Abwendung des Vorkaufsrechtes eine Selbstverpflichtung
zur Realisierung irgendeiner dieser zulässigen Nutzungen aus. Aus diesem
Grunde sind die künftig hier vorgesehenen zulässigen Nutzungen in den
benannten Beschlüssen vornan bereits beschrieben. (DS-Nrn.: 1912938 bzw.
220458 ).
Sofern der zwischen Eigentümer und Käufer vereinbarte Grundstückskaufpreis
den Verkehrswert (§ 194) deutlich überschreitet, ist die Gemeinde gemäß § 28
Abs. 3 S. 1 Baugesetzbuch befugt, den von ihr im Rahmen der Ausübung des
Vorkaufsrechtes zu zahlenden Preis für das Grundstück zu ändern. Anders als
bei der Ausübung von Vorkaufsrechten für Flächen öffentlicher
Zweckbestimmung, die ggfls. enteignet werden können, ist hier der
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufsfalls zugrunde zu legen.
Nach Beschlussfassung über die neuen städtebaulichen Zielsetzungen und die
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den
Gesamtplanungsraum „urban dot“ hat sich der Grundstücksmarkt darauf
einzustellen, dass für den Teilbereich „ehemaliges Christian-Miesen-Gelände“
des Satzungsgebietes künftig eine Nutzung im Sinne eines Büro- und
Wissenschaftscampus mit ergänzender Wohnnutzung und für den Teilbereich
„ehemals Lubig“ gefördertes studentisches Wohnen mit Serviceangeboten im
Erdgeschoss sowie einem Discounter mit maximal 800 m² Verkaufsfläche
erfolgen soll.
Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn entsprechende
Ankaufmittel vorhanden sind. Für die Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nur
ein gesetzlich vorgegebener Zeitraum von zwei Monaten nach Mitteilung des
Kaufvertrages durch den Eigentümer zur Verfügung. In diesem Zeitraum ist
eine Entscheidung der zuständigen politischen Gremien der Stadt über die
Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen und das Recht gegenüber dem
Verkäufer durch Verwaltungsakt auszuüben.
Die Stadt Bonn kann das ihr aufgrund der Vorkaufssatzung zustehende
Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks
innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet.
Hierzu bedarf es keiner besonderen Regelungen in der Vorkaufssatzung.
Die Vorkaufssatzung verliert ihre Funktion mit Verwirklichung des
aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 6719-5. Da der Zeitpunkt dieser
Verwirklichung noch unbestimmt ist, wird das Außerkrafttreten der Satzung
nicht festgelegt.
Der Entwurf der Satzung über das besondere Vorkaufsrecht ist als Anlage
beigefügt.Seite 5 von 10
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Anlage/n
1 Übersichtsplan Vorkaufsrechtsatzung (öffentlich)
2 Entwurf der Vorkaufrechtssatzung (öffentlich)
3 Übersichtsplan urban dot - Teilfächenübersicht (öffentlich)
4 Übersichtsplan städtebaulicher Entwurf (öffentlich)Seite 6 von 10
Vorkaufsrechtssatzung (Bebauungsplan Nr.. 66771199--55))
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der
Vorkaufsrechtssatzung
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Dottendorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1122..0011..22002233
110000 mSeite 7 von 10
Satzung der Bundesstadt Bonn
über ein besonderes Vorkaufsrecht im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Dottendorf, für den Bereich zwischen Christian-
Miesen-Straße, Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der
Deutschen Bahn AG, der Dottendorfer Straße, der Straße
In der Raste und der Dottendorfer Straße (Gemarkung
Dottendorf, Flur 3, Flurstücksnummern 391, 447, 520,
521, 526, 531, 535, 536, 541, 545, 546, 547, 548, 553,
554, 555, 556, 557, 558 und 562 sowie Gemarkung Dot-
tendorf, Flur 4, Flurstücknrn. 189, 280 und 281)
vom
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am
XX.XX.XXXX aufgrund des § 25 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des
Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fas-
sung und des § 7 Abs. 1 der Gemeindeordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen in der zurzeit geltenden Fas-
sung folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Die Bezirksvertretung Bonn hat in ihren Sitzungen am
06.12.2022 und 31.01.2023 beschlossen, für den in § 2
benannten Bereich zwischen der Christian-Miesen-
Straße, dem Heizkraftwerk Süd, den Gleisanlagen der
Deutschen Bahn AG, der Straße in der Raste und Dotten-
dorfer Straße die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
durchzuführen (Bebauungsplan Nr. 6719-5). Zur Siche-
rung der Planung für dieses Gebiet wird für die in § 2 be-
zeichneten Flurstücke eine Satzung über das besondere
Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn erlassen.
§ 2
Das besondere Vorkaufsrecht der Bundesstadt Bonn er-
streckt sich auf folgende Flurstücke:
Gemarkung Dottendorf, Flur 3, Flurstücke Nrn. 391, 447,
520, 521, 526, 531, 535, 536, 541, 545, 546, 547, 548,
553, 554, 555, 556, 557, 558 und 562
Gemarkung Dottendorf, Flur4, Flurstücke Nrn. 189, 280
und 281
§ 3
(1) In dem in § 2 genannten Gebiet steht der Bun-
desstadt Bonn ein Vorkaufsrecht an unbebauten
und bebauten Grundstücken im Sinne des § 25 Ab-
satz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu.
(2) Der/ Die Eigentümer/innen des unter das Vorkaufs-
recht nach dieser Satzung fallenden Flurstücke
ist/sind verpflichtet, der Bundesstadt Bonn den Ab-
schluss eines Kaufvertrages über ihre Flurstücke
unverzüglich anzuzeigen.
§ 4
Die Satzung tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt
der Bundesstadt Bonn in Kraft.
_________________________________
Die Satzung wird hiermit öffentlich bekanntgemacht.
Hinweise:
Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften
der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
beim Zustandekommen dieser Satzung kann nach Ablauf
von 6 Monaten seit dieser Bekanntmachung nicht mehr
geltend gemacht werden, es sei denn,
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein
vorgeschriebenes Anzeigeverfahren wurde nicht
durchgeführt,
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich be-
kanntgemacht worden,
c) der Oberbürgermeister hat den Satzungsbeschluss
vorher beanstandet oder
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber der
Bundesstadt Bonn vorher gerügt und dabei die ver-
letzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet
worden, die den Mangel ergibt.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
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