Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8123-27 „Adelheidisplatz“, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Pützchen/Bechlinghoven

Beschlussvorlage
öffentlich
231253
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplans
Nr. 8123-27 „Adelheidisplatz“, Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Pützchen/Bechlinghoven
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 09.08.2023 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.08.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8123-27 „Adelheidisplatz“ der
Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil
Pützchen/Bechlinghoven, zwischen Siegburger Straße, Friedenstraße,
Karmeliterstraße, Rottlandstraße, Marktstraße, Rosenbach, der Trasse der
ehemaligen Beueler Industriebahn, Holtorfer Straße, Maarstraße, Im
Thelenpfand und Am Herz-Jesu-Kloster ist gemäß §§ 2ff. Baugesetzbuch
(BauGB) aufzustellen.
Begründung
Plangebiet
Das vom Aufstellungsbeschluss betroffene Plangebiet ist ca. 36 ha groß und
befindet sich im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Pützchen/Bechlinghoven. Das
Plangebiet umfasst ausschließlich Flurstücke der Gemarkung Beuel, Flur 57
und wird durch die Straßen Siegburger Straße, Friedenstraße, Karmeliterstraße
Rottlandstraße, Marktstraße, Rosenbach, der Trasse der ehemaligen Beueler
Industriebahn, Holtorfer Straße, Maarstraße, Im Thelenpfand sowie Am Herz-
Jesu-Kloster räumlich eingegrenzt.
Die Bebauung besteht aus zwei- bis zweieinhalbgeschossigen, freistehenden
Einzel- und Doppelhäusern, im östlichen allgemeinen Wohngebiet und
nördlichen Mischgebiet sind auch Reihenhäuser vorhanden. Im nordwestlichen
Bereich des Plangebietes ist eine Grünfläche mit Sportanlagen vorhanden, die
südlich an die katholische Kindertagesstätte St. Adelheid, das St. Adelheid-
Gymnasium und das Herz-Jesu-Kloster anschließt.
Im nördlichen Bereich ist eine große Autowerkstatt mit Fahrzeughandel
vorhanden, im südlichen Gewerbegebiet existieren gewerblich genutzte
Gebäude und Lagerhallen.Seite 1 von 6
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Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als Grünfläche,
Wohnbaufläche, Gemischte Baufläche, Gewerbliche Baufläche,
Hauptverkehrsfläche und Fläche für Gemeinbedarf mit den
Zweckbestimmungen Schule, Kindergarten und Altenheim dar.
Das Plangebiet umfasst den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans
Nr. 8123-27 „Adelheidisplatz“, der am 30.12.1968 Rechtskraft erlangt hat.
Aufgrund der Größe des Plangebietes wird von einer detaillierten Beschreibung
der vorhandenen Festsetzungen abgesehen. Das Plangebiet wird
hauptsächlich von vier Arten der baulichen Nutzung geprägt: Im nordöstlich bis
südöstlichen Bereich des Plangebiets sind Mischgebiete vorhanden, für die
eine GRZ von 0,4 festgesetzt ist. Die GFZ beläuft sich auf eine Spanne von 0,7
bis 0,8. In den Mischgebieten sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. Im
zentral gelegenen Teil des Bebauungsplans sind fünf allgemeine Wohngebiete
vorhanden, die GRZ ist als 0,4 festgesetzt, die GFZ ist in allen allgemeinen
Wohngebieten mit 0,7, die Zahl der Vollgeschosse mit maximal zwei
ausgewiesen. Im Norden des Bebauungsplans befindet sich eine Fläche für
den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Schule, Kirche und Kloster“,
daran angrenzend liegt eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung
„Parkanlage“. Im südlichen Teil des Bebauungsplans ist ein Gewerbegebiet
festgesetzt, dessen Bestimmungen eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 1,2
aufweisen, es sind maximal zwei Vollgeschosse erlaubt.
Das Plangebiet befindet sich dabei nicht in einem ausgewiesen Bonner
Einzelhandelszentrum und stellt keine Eignungsfläche für großflächigen nicht
zentrenrelevanten bzw. nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel nach
dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK) dar.
Planungsanlass und städtebauliche Zielsetzungen
Innerhalb des gesamten Stadtgebietes bestehen derzeit vermehrt Wünsche zur
Ansiedlung von Vergnügungsstätten des Segmentes „Glücksspiel“ mit der
Folge einer hohen Zunahme von Anträgen auf Genehmigung dieser Vorhaben.
Vergnügungsstätten aus dem Segment „Glücksspiel“ (Wettbüros, Spielhallen
usw.) sind im Änderungsbereich aktuell nicht vorzufinden. Diesbezüglich hat
der Rat der Stadt Bonn bereits 1988 ein „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Entwicklungskonzept
sollten Voraussetzungen geschaffen werden, die bauplanungsrechtlichen
Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Ansiedlung von Spielhallen in den
Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen zu steuern. Ein
Ansiedlungsvorhaben eines Wettbüros im Ortsteilzentrum Kessenich wurde
vom Rat zurückliegend bereits in seiner Sitzung am 31. Mai 2012 zum Anlass
genommen, die Verwaltung zu beauftragen, ein auf Spielhallen/Wettbüros
fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten (DS-Nr.
1210191NV7). Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur
Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu
überarbeiten. Nach entsprechender Vorbereitung wurden mit Datum vom 15.
November 2012 daher zunächst die „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen (DS-Nr. 1210191NV8). Ziel dieses
Konzeptes ist es, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet aus
den nachstehend genannten Gründen planungsrechtlich zu steuern und zuSeite 2 von 6
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regulieren:
• Schutz des Stadt- und Ortsbildes vor Beeinträchtigungen durch die
äußere
Gestaltung von Vergnügungsstätten
• Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen, Verhinderung des
Tradingdown-Effektes, Wahrung der Attraktivität der Innenstädte
• Schutz der traditionellen Gewerbebetriebe in den Gewerbegebieten
(produzierendes Gewerbe, Handwerk, Dienstleistung) durch
Flächensicherung
• Schutz des Bodenpreisgefüges insbesondere in innerstädtischen
Nebenlagen und den Gewerbegebieten
• Schutz der Wohnnutzungen und sonstiger schutzbedürftiger Nutzungen
vor Beeinträchtigungen durch die mit Vergnügungsstätten
einhergehenden Emissionen und drohende Minderung insbesondere
der Wohnqualität.
• Vermeidung einer Konzentration von Vergnügungsstätten in
„Vergnügungsvierteln“, um eine Potenzierung negativer Auswirkungen
zu vermeiden
Am 03.04.2023 erhielt die Verwaltung einen Antrag auf Nutzungsänderung
(Az.: 40239/2023 BG) einer Ausstellungsfläche (Pützchens Chaussee 198) in
eine Spielhalle. Die zuvor genannte Immobilie befindet sich im südlich
ausgewiesenen Gewerbegebiet und grenzt an eines der im Plangebiet
liegenden Wohngebiete im südlichen Plangebietsteil an.
Da das Plangebiet von einem Nutzungsmix von Gewerbeflächen, allgemeinen
Wohngebieten, Misch- und Gemeinbedarfsflächen durchzogen ist, ist der
Antrag auf Nutzungsänderung unter den verschiedenen Schutzbedürfnissen
der einzelnen Nutzungsarten auf seine Zulässigkeit und Verträglichkeit mit den
einzelnen Nutzungen und städtebaulichen Zielsetzungen für das Areal zu
prüfen.
Die Beurteilung von Bauvorhaben ist dabei jedoch auf der Grundlage der
BauNVO zu prüfen, die zu dem Zeitpunkt rechtskräftig war, als der
Bebauungsplan Rechtskraft erlangt hat. Da der Bebauungsplan Nr. 8123-27 am
30.12.1968 rechtskräftig wurde, ist dementsprechend die BauNVO aus dem
Jahre 1962 heranzuziehen. Nach der BauNVO von 1962 sind nicht
kerngebietstypische Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten und
Mischgebieten allgemein und in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise
zulässig. Im Rahmen der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8123-27 soll
die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten daher entsprechend den
städtebaulichen Zielsetzungen und Leitlinien des Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes gesteuert werden.
Demnach soll in Wohngebieten die Ansiedlung von Vergnügungsstätten allerSeite 3 von 6
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Kategorien zum Schutz der Wohnnutzungen vor potentiellen
Beeinträchtigungen vollständig ausgeschlossen werden.
Die Zielsetzung des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes zum vollständigen
Ausschluss aller Arten von Vergnügungsstätten soll bei den gemischten
Bauflächen auch für Mischgebiete gelten. In diesen Baugebieten ist das
Wohnen selbst allgemein zulässig und sie grenzen in der Regel unmittelbar an
allgemeine oder sogar reine Wohngebiete an.
Mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten aus Wohn- und Mischgebieten
wird zugleich erreicht, dass in den Ortsteilzentren (C-Zentren) und
Nahversorgungszentren (D-Zentren) im Sinne des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes deren Versorgungsfunktion dadurch gestärkt wird, dass
Flächenkonkurrenz durch ertragsstarke Vergnügungsstätten verhindert und
Tradingdown-Effekten vorgebeugt wird.
Im Hinblick auf das Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den
Wirtschaftsstandort Bonn ist darüber hinaus zu beachten, dass auf Grundlage
der nur begrenzt nutzbaren bzw. begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen
für Gewerbebetriebe die Sicherung vorgenannter Flächen als vorrangig
anzusehen ist.
Die Leitlinien des Vergnügungsstättenkonzeptes der Stadt Bonn sehen daher
den Ausschluss von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten vor, sofern das
Gewerbegebiet nach dem BEZK keine Eignungsfläche für großflächigen, nicht
zentrenrelevanten bzw. nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel darstellt.
Begründet wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten
insbesondere durch:
- die Verdrängung des produzierenden Gewerbes aus Gewerbegebieten
wegen der Fähigkeit, höhere Grundstücks- oder Mietpreise zu zahlen
und wegen negativer Adressenbildung durch Spielhallen.
- Störungen von benachbarten Wohnnutzungen auf Grund langer
Öffnungszeiten auch an Wochenenden, Feiertagen und in den späten
Abendstunden durch an- und abfahrende Autos oder motorisierte
Zweiräder.
Da die Grundzüge der vorhandenen Planung durch die geplante 4. Änderung
des Bebauungsplan Nr. 8123-27 nicht berührt werden, kann das Verfahren im
vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden. Von einer
Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und einer frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs.1 BauGB wird daher abgesehen.
Nach Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses soll der Antrag auf
Nutzungsänderung einer Ausstellungsfläche in eine Spielhalle für ein Jahr
zurückgestellt werden. Falls innerhalb dieses Jahres der Zurückstellung die
Planaufstellung nicht zur Rechtskraft gebracht werden kann, wird die
Verwaltung rechtzeitig eine Satzung über eine Veränderungssperre zur
politischen Beschlussfassung vorlegen.Seite 4 von 6
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Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)Seite 5 von 6
Bebauungsplan Nr.. 88112233--2277,, 44.. Änderung
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil Pützchen // Bechlinghoven
Maßstab 11:: 55000000 Datum:: 1166..0066..22002233
115500 m 330000 mSeite 6 von 6