Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6817-4, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Godesberg-Nord; „Weststraße“

Beschlussvorlage
öffentlich
231251
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6817-4,
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Godesberg-
Nord; „Weststraße“
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 09.08.2023 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.08.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Der Bebauungsplan Nr. 6817-4 für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg,
Ortsteil Godesberg-Nord, zwischen Weststraße, Sankt-Augustinus-Straße,
Elsässer Straße und Friesdorfer Straße ist gemäß § 2 ff Baugesetzbuch
(BauGB) als Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8017-15 aufzustellen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet befindet sich im Gewerbegebiet „Bad Godesberg - Nord“
zwischen der Friesdorfer Straße, der Weststraße, der Sankt-Augustinus-Straße
und der Elsässer Straße im Ortsteil Godesberg-Nord.
Das Gebiet ist geprägt durch gewerbliche Nutzungen, es finden sich jedoch
auch Einzelhandelsnutzungen (Discounter, Getränkehandel) an der Elsässer
Straße sowie Betriebswohnungen entlang der Weststraße und der Friesdorfer
Straße. Des Weiteren befindet sich an der Friesdorfer Straße innerhalb des
Plangebiets die Feuerwache 3 der Berufsfeuerwehr Bonn. Es ist somit im
Plangebiet eine historisch gewachsene Gemengelage entstanden, welche eine
städtebauliche Ordnung vermissen lässt und aus immissionsschutzrechtlichen
Gründen (Lärm) Konfliktpotential birgt, auch in Bezug auf die nordwestlich und
südöstlich des Plangebietes gelegenen Wohnbebauung. Im Westen des
Plangebietes schließt sich gewerbliche Nutzung sowie Büronutzung, im Osten
gewerbliche Nutzung an.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als „Gewerbliche
Baufläche“ dar. Für den Bereich der Feuerwache 3 erfolgt ergänzend zur Art
der Nutzung die nähere Zweckbestimmung Feuerwehr.Seite 1 von 9
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Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des Text-
Bebauungsplans Nr. 8017-15. Dieser schließt in seinem Geltungsbereich
Einzelhandelsbetriebe mit zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten
Sortimenten aus, um schädliche Auswirkungen auf das Godesberger Zentrum
und das Ortsteilzentrum Friesdorf, die die wohnungsnahe Versorgung der
Bevölkerung sicherstellen, zu verhindern. Die bereits im Plangebiet ansässigen
Discounter und sonstigen Einzelhandelsbetriebe genießen dabei einen
erweiterten Bestandsschutz, so dass ihr Bestand und ihre weitere
bedarfsgerechte Entwicklung gesichert ist. Weitergehende Festsetzungen
hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und
der überbaubaren Grundstücksflächen trifft der Text-Bebauungsplan Nr. 8017-
15 nicht. Eine künftige bauliche Entwicklung im Plangebiet ist daher in einem
Baugenehmigungsverfahren hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen anhand der
Einfügungskriterien des § 34 Baugesetzbuch (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Planungsanlass und Planungsablauf:
Auf den Grundstücken Friesdorfer Straße 137 und 139 befindet sich ein
größerer Gewerbebetrieb, der sich auch auf die gegenüberliegende
Straßenseite und damit in den Geltungsbereich des aufzustellenden
Bebauungsplanes Nr. 6817-4 hinein erstreckt.
In der Vergangenheit gab es bereits im Umfeld des Plangebietes
Bestrebungen, vorhandene und planungsrechtlich gesicherte Gewerbeflächen
wohnbaulich „umzunutzen“. So nunmehr auch für die teilweise im Plangebiet
befindlichen Flächen des Gewerbebetriebes. Zwischenzeitlich hat der
Gewerbebetrieb seine Produktion am Standort aufgegeben; als
Nachfolgenutzung strebt der Grundstückseigentümer eine wohnbauliche
Nutzung an. Entsprechend wurden jüngst Bauvoranfragen für verschiedene
Gewerbegrundstücke eingereicht.
Da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8017-15 als einfacher Bebauungsplan
keine Festsetzungen hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen trifft, wäre
unter Berücksichtigung der vorhandenen Gemengelage zukünftig eine
wohnbauliche Entwicklung im Plangebiet nicht gänzlich auszuschließen. Eine
solche Entwicklung hin zu einer Wohnbebauung würde jedoch u.a. das bereits
bestehende Konfliktpotential zwischen Wohnen und Gewerbe hinsichtlich der
Problematik Lärm noch einmal verschärfen. Und darüber hinaus würde eine
wichtige vorhandene Gewerbefläche im Bonner Stadtgebiet für eine
gewerbliche Nutzung verloren gehen. Aufgrund der ohnehin nur begrenzt
vorhandenen Gewerbeflächenpotentiale im Bonner Stadtgebiet ist der Erhalt
der bestehenden Gewerbeflächen Ziel der Wirtschaftsförderung und der
Stadtentwicklung.
Prinzipiell kann die Gemeinde, um mögliche, den städtebaulichen Zielen für
den Bereich entgegenstehende Planungsabsichten zu verhindern, gemäß § 14
Baugesetzbuch (BauGB) zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre
u.a. mit dem Inhalt erlassen, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht
durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen. Sofern keine
Veränderungssperre erlassen wurde, obwohl die Voraussetzungen gegeben
sind, kann nach § 15 BauGB die Entscheidung über die Zulässigkeit vonSeite 2 von 9
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Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum von zwölf Monaten ausgesetzt
werden, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das
Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde.
Nach aktueller Rechtsprechung muss einer Veränderungssperre gemäß § 14
BauGB und damit auch einer Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15
BauGB eine sicherungsfähige, d.h. eine erforderliche und hinreichend
bestimmte städtebauliche Planung zu Grunde liegen. Die Planung hat ein
Mindestmaß dessen erkennen zu lassen, was Inhalt des zu erwartenden
Bebauungsplanes sein soll. Nach richterlicher Auffassung muss die Gemeinde
zum Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre bzw. der Zurückstellung
eines Baugesuches zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen
Nutzung (z.B. Baugebietstyp, festsetzbare Nutzungen gemäß § 9 Abs. 1 bis
2aBauGB) sowie Vorstellungen über das Maß der baulichen Nutzungen ins
Auge gefasst haben.
Die für das Plangebiet beabsichtigten städtebaulichen Ziele werden daher
nachfolgend ausführlich dargelegt.
Der Bebauungsplan soll gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch als einfacher
Bebauungsplan aufgestellt werden.
Planungsziele:
Auch wenn die Stadt Bonn überwiegend dienstleistungsorientiert geprägt ist,
hat das produzierende Gewerbe sowie das Handwerk aus strukturpolitischen
und beschäftigungsrelevanten Gesichtspunkten einen hohen Stellenwert. So
gewährleistet das produzierende Gewerbe beispielsweise ein breites Spektrum
an Arbeitsplätzen etwa in der Fertigung. Außerdem sind viele Bonner Industrie-
und Gewerbebetriebe führend auf nationalen und internationalen Märkten. Ziel
ist es daher, auch künftig attraktive Gewerbeflächen für Ansiedlung, Expansion
und Verlagerung von Gewerbebetrieben und Handwerksunternehmen anbieten
zu können. Weil Flächenpotenziale im Stadtgebiet insgesamt knapp sind, steht
der Bedarf an Gewerbeflächen meist in Konkurrenz zum Bedarf an
Wohnbauflächen sowie Büro- und Handelsnutzungen. Daher liegt neben der
Entwicklung neuer Gewerbeflächen ein besonderer Fokus auf der Sicherung
vorhandener Gewerbeflächen sowie der Aktivierung von untergenutzten
Flächenpotenzialen für eine gewerbliche Nutzung.
Bereits im Jahre 2018 untersuchte der Fachbeitrag „Gewerbe- und
Industrieflächen – Bundesstadt Bonn“ von dem Büro Stadt- und
Regionalplanung Dr. Jansen GmbH die Bedarfe an Gewerbe- und
Industrieflächen bis 2035 sowie die vorhandenen Reserve- und mögliche
Potenzialflächen. Im Ergebnis ist für die Bundesstadt Bonn erkennbar, dass im
Stadtgebiet bereits heute und dementsprechend auch künftig nicht ausreichend
Flächen zur Verfügung gestellt werden können, um die erforderlichen Bedarfe
zu decken. Weiterhin wird deutlich, dass die Bundesstadt Bonn sukzessive
Gewerbe- und Industrieflächen verliert und konkurrierende Nutzungen wie
Wohnen und Dienstleistungen regelmäßig die originären gewerblich-
industriellen Standorte belegen und überformen. Dies hat zur Folge, dass es
maßgebliche Engpässe in der Flächendisposition für Gewerbe- und
Industriebetriebe gibt und relevante Unternehmen aufgrund dessen abwandern.
Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, ist eine Sicherung der Gewerbe-
und Industrieflächen unerlässlich.Seite 3 von 9
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Um die bestehende Gewerbeflächenknappheit abzumildern und mittelfristig
auch wieder Gewerbeflächennachfragen von Unternehmen bedienen zu
können, verfolgt die Stadt Bonn eine 3-Baustein-Strategie mit den Bausteinen
Entwicklung neuer städtebaulicher Potentialflächen und Flächenreaktivierung,
Interkommunale Gewerbeflächenentwicklung im Rahmen von
Kooperationsmodellen (Zwischenstufe) und Interkommunale
Gewerbeflächenentwicklung im Sinne des Regionalplans (siehe Kap. II.5
Jahreswirtschaftsbericht 2022 der Bundesstadt Bonn).
Neben der Entwicklung neuer städtischer Gewerbegebiete wird auch die
Weiterentwicklung und Qualifizierung von Gewerbegebieten im Bestand
verfolgt. So soll im Einzelnen für das Gewerbegebiet Bad Godesberg - Nord im
Hinblick auf die Bestandsqualifizierung die Möglichkeit einer mehrfachen
Innenentwicklung untersucht werden. Dabei sollen bauliche
Verdichtungspotenziale bei gleichzeitiger Sicherung und Entwicklung von
Grünvolumen und Freiraumpotenzialen identifiziert werden. Ebenfalls soll die
Realisierung von nachhaltigen Mobilitätsformen und die Einführung eines
Energiekonzepts geprüft werden. Das entstehende Konzept soll dabei im
Einklang mit den Leitbildern für Klimaschutz und Klimaanpassung stehen.
Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplanes befindet sich im
Gewerbegebiet „Bad Godesberg - Nord“ und soll als Bestandteil dieses
Gewerbegebietes entsprechend der allgemeinen Planungsziele der Stadt Bonn
für Gewerbeflächen in seiner Funktion erhalten werden. In diesem Kontext
steht eine mögliche Umwandlung bestehender gewerblich genutzter Flächen in
Wohnbauland den Zielen der dargestellten Strategie entgegen, sodass eine
planerische Sicherung der bestehenden Gewerbeflächen durch die Aufstellung
eines Bebauungsplans angezeigt ist.
Neben allgemeinen Ausführungen zum Gewerbeflächenbedarf untersuchte der
Fachbeitrag „Gewerbe- und Industrieflächen – Bundesstadt Bonn“ bereits die
einzelnen im Bonner Stadtgebiet vorhandenen Gewerbegebiete. Die
Standortvoraussetzungen für das Gewerbegebiet Bad Godesberg-Nord wurden
dabei als gut eingestuft, wonach eine gewerbliche Folgenutzung ohne weiteres
umsetzbar sein dürfte.
Vor dem dargelegten Hintergrund soll das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE)
ausgewiesen werden. Unter Berücksichtigung der innerhalb des Plangebietes
und im näheren Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen ist das Gewerbe jedoch
im Hinblick auf die von hier ausgehenden Emissionen in der Nutzung
einzuschränken. So soll die gewerbliche Nutzung auf solche Betriebe
beschränkt werden, die nicht erheblich belästigend sind und damit das Wohnen
nicht wesentlich stören.
Im Weiteren sind bei der Aufstellung des Bebauungsplanes auch die Ziele des
Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu berücksichtigen.
Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (BEZK), das im Juni 2008
beschlossen (DS-Nr.: 0811198 ) und im Dezember 2012 überarbeitet wurde
(DS-Nr.: 1113540), berücksichtigt die Zielsetzungen der Landesplanung
(Landesentwicklungsplan NRW) und der Regionalplanung (Regionalplan für
den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg). Die
Erhaltung und Stärkung der zentralörtlichen Funktion der Stadt Bonn alsSeite 4 von 9
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Oberzentrum durch Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion und der
Einkaufsbereiche in der Innenstadt sowie die Erhaltung und Stärkung der
Einzelhandelszentralität in den einzelnen Stadtbezirkszentren und sonstigen
zentralen Bereichen sind die vorrangigen Ziele des Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes. In städtebaulich nicht integrierten Lagen sind
Beeinträchtigungen durch Einzelhandelsvorhaben zu vermeiden. Mit diesem
städtebaulichen Entwicklungskonzept reagiert die Bundesstadt Bonn auf die
äußerst dynamische Entwicklung im Bereich des Einzelhandels, insbesondere
auf die generelle Zunahme der Einzelhandelsunternehmen an nicht integrierten
Standorten. Folgen sind neben der Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte,
Nutzungskonflikten in den peripheren Bereichen und Investitionsunsicherheit
für die öffentliche Hand und die private Wirtschaft vor allem die Gefährdung der
wohnungsnahen Grundversorgung. Die Umsetzung des Ziels lebendiger,
multifunktionaler, attraktiver Zentren ist vor diesem Hintergrund erheblich
erschwert. Ziel des Konzeptes ist es daher, für die weitere Entwicklung und
Steuerung des Einzelhandels einen Handlungsrahmen zu setzen, der einerseits
die vorhandene Zentrenstruktur erhält und andererseits zugleich auch die
Entwicklungsschwerpunkte für den großflächigen nicht zentren- und nicht
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel definiert. Außerdem sollen
funktionsfähige Nahversorgungsstrukturen in den Ortsteilen gefördert werden.
Das BEZK stellt Ziele und Grundsätze der künftigen Einzelhandels- und
Zentrenentwicklung in der Bundesstadt Bonn auf, legt zentrale
Versorgungsbereiche der Bundesstadt Bonn in einer vierstufigen
Zentrenhierarchie mit jeweiligen Entwicklungszielen nach Betriebs- und
Standorttypen fest, bestimmt Standorte, an denen großflächiger Einzelhandel
mit nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten in
Ergänzung zu den definierten A- (Innenstadt) und B- (Stadtbezirke) Zentren
angesiedelt werden kann (Eignungsflächen) und formuliert eine spezifische
Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente und der nicht-
zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Das Plangebiet liegt innerhalb eines Bereiches, den das Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzept als Eignungsfläche für großflächigen, nicht zentren- und
nicht nahversorgungsrelevanten Einzelhandel einstuft.
Die Zielaussagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für das hier
festzusetzende Gewerbegebiet (Eignungsfläche) sind in nachfolgender Tabelle
zusammengefasst:
Gewerbegebiet
(hier: Eignungsfläche für nicht-zentren- und nicht-
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel)
Verkaufsfläc
he
(VK)
z/nv
zentren- u.
nahversorgungsrelevant
nicht z/nv
nicht-zentren- u. nicht-
nahversorgungsrelevantSeite 5 von 9
Seite 6
großflächig
> 800 m²
Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A- oder B-
Zentrum, und auch kein C-
oder D-Zentrum für eine
Ausnahme) vorliegt
z: Zulassung außerhalb der
abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls nicht
mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet werden
muss (Kriterien werden hier
nicht erfüllt)
nv: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls
Kriterien für Einzelstandorte
erfüllt werden (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
Zulässig, da Eignungsfläche,
dabei zentrenrelevante
Randsortimente nur bis 10 %
und max. 800 m² VK absolut
nicht
großflächig
< 800 m²
Grundsätzlich keine
Zulassung, da kein
Zentrum (A-, B-, C- oder D-
Zentrum) vorliegt
z: Zulassung außerhalb der
abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls nicht
mit einer spürbaren
Beeinträchtigung der
benachbarten zentralen
Bereiche gerechnet werden
muss
nv: Zulassung außerhalb
der abgegrenzten Zentren
ausnahmsweise, falls
Kriterien für Einzelstandorte
erfüllt werden (Kriterien
werden hier nicht erfüllt)
Zulässig
Entsprechend den vorgenannten Entwicklungszielen soll für das gesamte
Plangebiet festgesetzt werden, dass Einzelhandelsbetriebe oder sonstige
Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher
grundsätzlich - aber nicht ausnahmslos - nicht zulässig sind, sofern sich das
Kernsortiment aus zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten der
Bonner Sortimentsliste zusammensetzt.
Zentrenrelevante Randsortimente von Einzelhandelsbetrieben sollen zulässig
sein, sofern diese in direktem Bezug zum Kernsortiment stehen und die
Verkaufsfläche dieser Sortimente 10 % der gesamten Verkaufsfläche desSeite 6 von 9
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jeweiligen Betriebes, jedoch nur bis maximal 800 m², nicht überschreiten.
Nahversorgungsrelevante Randsortimente sollen unzulässig sein.
Verkaufsflächen an letzte Verbraucher von Handwerks-, produzierenden und
weiterverarbeitenden Betrieben mit betriebsbezogenem zentrenrelevanten
Einzelhandel (Annexhandel) sollen ausnahmsweise bis maximal 800 m² pro
Betrieb zulässig sein, wenn eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb
besteht und diese im betrieblichen Zusammenhang errichtet werden, sowie
eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb
gegeben ist. Diese Ausnahme gilt nicht für nahversorgungsrelevante
Sortimente.
Derzeit wird das Einzelhandels- und Zentrenkonzept erneut fortgeschrieben.
Genannte Zielsetzungen sollen im Wesentlichen beibehalten werden und auf
geänderte rechtliche und wirtschaftsstrukturelle Rahmenbedingungen sowie
Veränderungen in der Siedlungsstruktur aktualisiert werden (DS-Nr.: 202307).
Die Fortschreibung ist in vier wesentliche Abschnitte unterteilt. Mitte 2023
wurde die zweite, die Analysephase gestartet (DS-Nr.: 230488). Inwieweit die
Ergebnisse der Fortschreibung in das Bauleitplanverfahren eingearbeitet
werden können, bleibt abzuwarten.
Im weiteren Planverfahren sind die Möglichkeiten einer mehrfachen
Innenentwicklung zu prüfen. Dabei ist im Einklang mit den Leitbildern für
Klimaschutz und Klimaanpassung eine bauliche Verdichtung, die gleichzeitige
Sicherung und Entwicklung von Grünvolumen und Freiraumpotenzialen und die
Realisierung von nachhaltigen Mobilitätsformen zu prüfen.
Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren
Grundstücksflächen und über Verkehrsflächen soll der einfache
Bebauungsplan nicht enthalten. Die Zulässigkeit von Vorhaben soll sich in
Bezug auf die Art der baulichen Nutzung nach § 8 (Gewerbegebiete)
Baunutzungverordnung (BauNVO) - unter Feinsteuerung im Hinblick auf
Lärmemissionen und Einzelhandelsnutzungen - und im Übrigen nach § 34
Baugesetzbuch (BauGB) richten.
Verfahrensvorschlag:
Der Bebauungsplan soll im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB
aufgestellt werden, da sich mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets der sich
aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende
Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert. Auf eine frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB soll aufgrund des § 13
Abs. 2 Ziffer 1. Baugesetzbuch verzichtet werden. Die Öffentlichkeit und die
Behörden sowie sonstige Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der
öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs.
2 Baugesetzbuch ausreichend Gelegenheit haben, sich über die Ziele der
Planung zu informieren und eine Stellungnahme abzugeben.
Bei Bebauungsplänen, die im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden, ist
eine förmliche Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB bzw. die Erarbeitung
eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB nach den gesetzlichen
Bestimmungen nicht erforderlich. Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden
dennoch im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne formale Vorgaben geprüft
und in die Planung eingestellt.Seite 7 von 9
Seite 8
Anlage/n
1 Übersichtsplan Bebauungsplan Nr. 6817-4 (öffentlich)Seite 8 von 9
Bebauungsplan Nr.. 66881177--44
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Godesbarg--Nord
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1133..0077..22002233
110000 mSeite 9 von 9