Neila Siedlungsentwicklungskonzept

Beschlussvorlage
öffentlich
231202
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Neila Siedlungsentwicklungskonzept
Beratungsfolge
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
26.09.2023 Empfehlung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
19.10.2023 Empfehlung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.10.2023 Empfehlung
Rat 09.11.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Das regionale Siedlungsentwicklungskonzept (SiKo) vom 24.04.2023
wird zur Kenntnis genommen.
2. Das regionale Siedlungsentwicklungskonzept (SiKo) soll in Planungs-
prozessen der Bundesstadt Bonn in den Abwägungsvorgang eingestellt
werden.
Begründung
Die Begründung kann der Anlage 0 entnommen werden.
Anlage/n
1 Anlage 0 Begründung (öffentlich)
2 Anlage_1_NEILA_Siedlungsentwicklungskonzept (öffentlich)
3 Anlage_2_Anhang_Siedlungsentwicklungskonzept (öffentlich)
4 Anlage_3_NEILA_Dichtebroschüre (öffentlich)
5 Anlage_4_Regionaler_Atlas_Bonn (öffentlich)
6 Anlage_5_Erläuterung der kartographischen Darstellung (öffentlich)
7 Anlage_6_Flächeninfos_Tabellen (öffentlich)
8 Anlage_7_FAQ (öffentlich)Seite 1 von 129
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Begründung zu DS-Nr. 231202 - Neila Siedlungsentwicklungskonzept:
Im Forschungsprojekt NEILA (Nachhaltige Entwicklung durch interkommunales
Landmanagement) haben die Bundesstadt Bonn, der Rhein-Sieg-Kreis und der Kreis
Ahrweiler gemeinsam mit den kreisangehörigen Städten, Gemeinden und
Verbandsgemeinden im Zeitraum von 2018 bis 2023 ein regionales
Siedlungsentwicklungskonzept (SiKo) erarbeitet. Dieses stellt eine regionale
Entwicklungsperspektive für die nächsten Jahrzehnte (Zieljahr 2040) dar. Weitere
Projektpartner sind die Technische Universität Dortmund, das ILS – Institut für Landes- und
Stadtentwicklungsforschung gGmbH sowie die Wirtschaftsförderungs- und
Wohnungsbaugesellschaft mbH der Stadt Königswinter. Bei der Erarbeitung wurde auf die
bestehenden und bewährten Struktur des :rak (Regionaler Arbeitskreis Bonn, Rhein-Sieg-
Kreis, Kreis Ahrweiler) zurückgegriffen. Das Projekt wurde durchgängig durch
Facharbeitsgruppen (AG Siedlung, AG Grüne Infrastruktur, Fokus-Workshops etc.) begleitet.
Hierzu gehörten Vertreter*innen der Kommunen und Kreise sowie regionale Institutionen wie
beispielsweise Wirtschaftskammern oder die Regionalplanungsbehörden.
Das regionale Siedlungsentwicklungskonzept (SiKo)
Das regionale Siedlungsentwicklungskonzept stellt eine regional abgestimmte
Entwicklungsperspektive für die Siedlungsentwicklung der Region dar. Dafür wurden
gemeinsam mit den beteiligten Kommunen Potenzialflächen für eine Siedlungs- und
Freiraumentwicklung identifiziert und nach objektiven, regional einheitlichen Kriterien
hinsichtlich ihrer Eignung für Wohn-, Gewerbe- und Industrienutzungen sowie der Bedeutung
für die grüne Infrastruktur und möglichen Konfliktpotentialen in der Entwicklung bewertet.
In der Folge wurden durch die Kommunen Flächen bestimmt, die im regionalen SiKo mit einer
Nutzungsperspektive (Wohnen, Gewerbe etc.) dargestellt werden. Die Möglichkeiten und
Absichten der einzelnen Kommunen hinsichtlich der Nutzungsperspektive waren dabei
maßgebend. Die Siedlungsentwicklung soll vorrangig an verkehrlich gut erschlossenen, gut
versorgten (Lebensmitteleinzelhandel, Gesundheit, Schulen) Flächen und vorzugsweise im
Innenbereich erfolgen.
Die Darstellung von Entwicklungsperspektiven ist im Rahmen des SiKos stets mit
Informationen zu naturfachlichen Fragestellungen und planungsrechtlichen Restriktionen
verknüpft. Flächen, deren Entwicklung hiermit voraussichtlich nicht vereinbar ist
(beispielsweise festgesetzte Naturschutz- und Überschwemmungsgebiete) oder für die die
Kommune keine Entwicklungsabsicht sieht, sind im SiKo nicht dargestellt.
Das Siedlungsentwicklungskonzept und hiermit verbunden eine Vielzahl planungsrelevanter
Informationen stehen den Kommunen im neu geschaffenen Flächeninformationssystem
GeoNode zur Verfügung. Dieses dient den Kommunalverwaltungen damit als Tool, um
Abwägungsentscheidungen für zukünftige Siedlungsentwicklungen zu erleichtern.Seite 2 von 129
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Regionale Bilanz
Für die :rak-Region wird ein Bedarf von ca. 89.000 Wohneinheiten bis 2040 prognostiziert (die
Bedarfsrechnung für Wohnraum und Gewerbeflächen beruht auf dem Verfahren der
Bezirksregierung Köln und liegt ebenfalls der Neuaufstellung des Regionalplans zu Grunde.).
Der Bedarf an Gewerbeflächen wird regional mit ca. 1.250 Hektar beziffert (siehe Anlage 1,
Seite 6ff). Im Siedlungsentwicklungskonzept werden 1.610 Einzelflächen mit einer
Gesamtfläche von 3.389 Hektar dargestellt. Diese können nach der Nutzungsperspektive
(Wohnen, Gewerbe, Wahlnutzung und Sondernutzung) differenziert werden. Wahlnutzung
bedeutet dabei, dass eine Nutzungsperspektive für Wohnen und /oder Gewerbe besteht. Für
alle Flächen wurde zudem ermittelt, welche Bedeutung die Flächen für die Grüne Infrastruktur
der Region haben, sowie welche Konfliktpotenziale mit einer möglichen Siedlungsentwicklung
bestehen.
Sollten sämtliche SiKo-Flächen mit Nutzungsperspektive Wohnen und die Hälfte der
Wahlnutzungsflächen in der Region (unabhängig von Ihrem Konfliktpotential) mit ihrer
bisherigen Umgebungsdichte bebaut werden, könnten hierdurch nur circa 40 Prozent der
Wohnraumbedarfe bis 2040 gedeckt werden (36.000 WE bei Anwendung der
Umgebungsdichte bei gleichzeitig 89.000 WE Bedarf).Seite 3 von 129
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Bebauungsdichte im Siedlungsentwicklungskonzept (Dichtekonzept)
Aufgrund dieser Erkenntnis empfiehlt das SiKo lokal angemessene Bebauungsdichten für jede
einzelne Fläche (Dichtekonzept). Die Zuweisung erfolgt mithilfe sehr differenzierter
Indikatoren, unabhängig von kommunalen Grenzen. Maßgeblich hierbei sind die Lage im
bestehenden Siedlungsgefüge, die verkehrliche Anbindung (SPNV) sowie die
Versorgungslage der einzelnen Fläche. Aus diesen Faktoren wird ein Korridor für
Bebauungsdichten empfohlen. Die Berücksichtigung dieser Dichtevorschläge hilft dabei,
Flächenversieglung zu vermeiden, durch sinnvolle, effiziente Ausnutzung geeigneter Flächen
den wertvollen Freiraum zu schützen und die hohen Wohnraumbedarfe in der :rak-Region in
größerem Umfang zu decken. Die Schaffung qualitätsvoller Bebauungsdichten trägt dabei zur
Realisierung sozialverträglichen Wohnraums bei.
Der Wohnungs- und Gewerbeflächenmarkt ist in vielen Teilen der Region angespannt. Die
bevorstehende Herausforderung kann nur in regionaler Zusammenarbeit bewältigt werden.
Das SiKo kann als gemeinsame Planungsgrundlage mit einem abgestimmten
Entwicklungskonzept und dem dazugehörigen Dichtekonzept einen Beitrag dazu leisten.
Die Berücksichtigung des SiKos für zukünftige Planungsprozesse bietet sowohl den einzelnen
Kommunen als auch der gesamten Region Vorteile. Mit dem vorliegenden Konzept liegen den
Kommunen des :rak nun erstmalig gesamtregional die Entwicklungspotentiale der nächsten
Jahrzehnte transparent vor. Dies ermöglicht zukünftig gemeinsame interkommunale Projekte
anzustoßen und damit Vorhaben zu realisieren, die einzelne Kommunen alleine nicht
realisieren können. Ebenfalls ermöglicht es der Region, sich vor dem Hintergrund immer
restriktiverer landesplanerischer und gesetzlicher Vorgaben für Flächenneuentwicklungen
regional abgestimmt und planungsfachlich fundiert aufzustellen. Neben der Transparenz und
der Förderung interkommunaler Kooperationen liegt ein Gewinn für die Region im
nachhaltigen, flächensparenden Umgang mit der begrenzten Ressource Boden. Eine regional
vereinbarte und abgestimmte Planung erleichtert es, Wohn- und Gewerbeentwicklung
bedarfsgerecht und nachhaltig im Einklang mit der grünen Infrastruktur zu entwickeln.
Mit der Berücksichtigung des SiKos und den damit verbundenen Informationen bezüglich
Nutzungsperspektive, sinnvollen Bebauungsdichten, Konflikten, Restriktionen und den
Anforderungen an die Grüne Infrastruktur in zukünftigen Planungsprozessen wird
sichergestellt, dass die gemeinsam und regional erarbeiteten Projektergebnisse umgesetztSeite 4 von 129
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werden können und eine informelle Planungsgrundlage für die Kommunen des :rak darstellen.
Die kommunale Planungshoheit bleibt dabei selbstverständlich gewahrt.
Beispiel einer Flächenbeschreibung im SiKo
Erläuterung von Begriffen
Der Begriff Nutzungsperspektive beschreibt die durch die Verwaltungen der Kommunen
vorgeschlagene Hauptnutzung, falls es zu einer städtebaulichen Nutzung der Fläche kommen
sollte. Dies beinhaltet keine Vorwegnahme einer Abwägung zur möglichen
Freiflächenentwicklung. Die Bedeutung für die Grüne Infrastruktur ist für die Flächen
ebenfalls erfasst worden und ist transparent sichtbar (siehe Anlage 2, Seite 16ff). Als wichtiger
Teil der städtebaulichen Abwägung kann anhand dieser Information eine erste Einschätzung
geschehen. Hierbei ist jedoch anzumerken, dass unter diesem Indikator ebenfalls das
Potenzial zur Entwicklung einer Grünen Infrastruktur erfasst wurde, welche möglicherweise
mit einer städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Dies bedeutet, dass die Gründe für die
Einschätzung zur Bedeutung für die Grüne Infrastruktur im Einzelfall zu prüfen sind. Für Bonn
liegen für die Einschätzung für die Bedeutung für die Grüne Infrastruktur ebenfalls weitere
Planungsgrundlagen wie das IFA, der Freiraumplan oder ZURES vor.
NEILA hat gemeinsam mit den Kommunen objektive Eignungskriterien für unterschiedliche
Nutzungen entwickelt. Durch diese Eignungskriterien kann eine fundierte Empfehlung
ausgesprochen werden, welche städtebauliche Nutzung sich vorwiegend eignen würde, falls
es zu einer städtebaulichen Entwicklung kommt. Die NEILA-Nutzungsempfehlung bestätigt die
Einschätzungen der Verwaltungen. Einzige Ausnahmen in Bonn sind bspw. die Flächen BN8
in Hoholz und BN126 in Holtorf, bei denen die Verwaltung nicht Gewerbe, sondern Wohnen
empfiehlt bzw. bei denen eine Wohnnutzung z.T. bereits realisiert wurde. Dies wurde im SiKo
durch die Kategorie „Wohnen b“ (abweichende Nutzungsperspektive) ausgedrückt.
Unter den Begriff Wahlnutzung fallen Flächen, die aus Sicht der Verwaltung für Wohnen,
Gewerbe oder möglicherweise als Mischgebiet geeignet sind.Seite 5 von 129
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Bewertung und Folgerungen des Siedlungsentwicklungskonzepts
für die Bundesstadt Bonn
Mit NEILA liegt erstmals eine gemeinsam abgestimmte, transparente Datengrundlage für die
weitere Siedlungsentwicklung der Region Bonn / Rhein-Sieg-Ahrweiler vor. Damit sind
konkrete Aussagen für die Region und für jede einzelne Kommune möglich. Der Mehrwert
bezieht sich also nicht nur auf die regionale Betrachtung, sondern auch auf die Diskussionen
und Entwicklungen innerhalb der teilnehmenden Kommunen. So wird beispielsweise die
Diskussion der Priorisierung verschiedener Flächenentwicklungen aufgrund der
Planungshoheit eher innerhalb jeder einzelnen Kommune als in der Gesamtregion geführt
werden. Das in NEILA entwickelte GIS-System GeoNode (GIS = graphisches
Informationssystem), in das verschiedenste öffentlich zugängliche Daten eingeflossen sind,
bietet darüber hinaus auch Informationen für weitere Fragestellungen, deren Zusammenhänge
über die kommunalen Grenzen hinausreichen. GeoNode bietet die Möglichkeit der regionalen
Betrachtung und Einschätzung der Siedlungsentwicklung und kann potenziell weitere Themen
abdecken (Klimaschutz/ -wandel, Potenzialflächen für Solar- oder Windenergie etc.). Das
ermöglicht es den Kommunen, ihre Rolle als Akteur in der Region bewusst zu reflektieren und
wahrzunehmen, da kommunale Projekte Auswirkungen auf die Nachbargemeinden und die
gesamte Region haben. Um dieses Potenzial zu nutzen, ist es allerdings unbedingt notwendig,
die zusammen getragenen Daten aktuell zu halten, die laufenden Entwicklungen
einzuspeisen, im Rahmen eines Monitorings auszuwerten und das Tool GeoNode für neue
Fragestellungen anzupassen. Wie der :rak und die Kommunen dieser Herausforderung
kontinuierlich gerecht werden können, wird derzeit geprüft und diskutiert.
Kernerkenntnisse für die Bundesstadt Bonn
Die wesentlichen Erkenntnisse für Bonn liegen nicht in erster Linie in den Aussagen zu
einzelnen Flächen, da hier eine hohe Deckungsgleichheit mit weiteren Instrumenten und
Planungsebenen (Regionalplanung, Projekt Wohnbaulandaktivierung etc.) vorliegt. Wichtig ist
für Bonn darüber hinaus die Bilanzierung wesentlicher Entwicklungsflächen, die Einbeziehung
der regionalen Flächenkulisse und die Ableitung von Schlussfolgerungen aus der regionalen
Betrachtung, etwa für die örtlichen Immobilienmärkte. Dies lässt sich für Bonn kurzgefasst wie
folgt darstellen:
 Bonn kann seine Wohnraum- und Gewerbeflächenbedarfe nicht decken. Abhängig von
den getroffenen Annahmen ist die Unterversorgung höher oder niedriger. Ca. 7 % bis
21 % der Wohnraumbedarfe können auf den SiKo-Flächen im Betrachtungszeitraum
von 20 Jahren verwirklicht werden. Für Gewerbe wird eine ca. 14 %ige
Bedarfsdeckung prognostiziert.
 Die Bonner SiKo-Flächen weisen nach regionalen Kriterien hohe Eignungen für ihre
jeweiligen Nutzungsperspektiven auf.
 Die Region kann die überschüssigen Bedarfe Bonns nicht ausgleichen. In einer
realistischen Gesamtbetrachtung reichen auch hier die Flächen nicht aus, um die
Bedarfe abzubilden.
 Interkommunale Kooperationen können jedoch dabei unterstützen, Flächenpotenziale
in und für die Region für den Wohnungs- oder Gewerbebau zu aktivieren.Seite 6 von 129
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 Es ist zu erwarten, dass der überwiegende Anteil der Maßnahmen der
Potenzialentwicklung in Bonn kleinteilig und komplex sein wird. Daher wird auf die
vermutlich häufig langen Entwicklungszeiten von Potenzialflächen hingewiesen.
 Aus diesen Gründen ist nicht mit einer Entspannung, sondern im Gegenteil mit
weiteren deutlichen Preissteigerungen auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt zu
rechnen.
 Nach der Feststellung der Flächenkulisse bleiben die Themen der städtebaulichen
Dichte und der Innenentwicklung als „Variablen“ und stellen den wesentlichen
kommunalen Handlungsspielraum dar.
 Die Anwendung der Bebauungsdichten aus dem NEILA-Dichtekonzept kann zu einer
höheren Deckung der Wohnraumbedarfe beitragen. Aber auch bei Anwendung der
(höheren) Bebauungsdichten des Dichtekonzepts können die Bonner
Wohnraumbedarfe voraussichtlich nicht gedeckt werden.
 Die Innenentwicklung muss daher möglichst effektiv umgesetzt werden. Dieses Ziel
deckt sich mit den aktuellen Planungsgrundsätzen in Bonn und ist Thema
verschiedener Beschlüsse, die bereits gefasst worden sind (bspw. DS 210537-03).
Auch im Klimaplan erhält das Thema der Innenentwicklung zentrale Bedeutung
(Maßnahme 4.2.1.1 Umsetzungsstrategie systematische Erschließung der
Flächenoptimierungspotenziale).
 Es muss geprüft werden, welche weiteren Maßnahmen seitens der Stadt Bonn
ergriffen werden können. Denkbar sind hier bspw. die Handlungsmöglichkeiten einer
künftigen Stadtentwicklungsgesellschaft oder aber eine Modifizierung des Bonner
Baulandmodells. Letzteres könnte nach Abschluss der Evaluation im Verlauf des 2.
Halbjahres 2023 fundiert diskutiert werden.
Flächenauswahl
Die Auswahl der Flächen, die die Verwaltung an das NEILA-Projekt gemeldet hat, erfolgte auf
Grundlage bestehender Beschlüsse, insbesondere der Stellungnahme zur Neuaufstellung des
Regionalplanes (DS-Nr.: 220637-08 ST). Dadurch unterscheiden sich die Flächen im SiKo
nicht von den Flächen, die der Bezirksregierung Köln zur Offenlage des Regionalplans
genannt wurden. Aufgrund der Erfassungssystematik sind kleine Abweichungen bei der
Abgrenzung mancher Flächen vorhanden. Grundsätzlich sind nur Flächen enthalten, die
größer als 0,2 ha sowie unbebaut sind. Da die NEILA-Flächen jedoch nicht als flächenscharf
zu verstehen sind, sind diese geringen Abweichungen nicht von Belang. Die Abgrenzung der
Plangebiete würde durch die Bauleitplanung erfolgen.
Dichtekonzept
Das NEILA-Dichtekonzept schlägt für jede Fläche Dichtekorridore vor, basierend auf lokalen
Indikatoren. Die Dichtekorridore sind als Orientierungswerte zu verstehen. Einfluss auf die
Dichtevorschläge nehmen die Lage innerhalb der Region, die Anbindung an den
schienengebundenen öffentlichen Nahverkehr und die lokale Versorgungslage.Seite 7 von 129
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Dies führt dazu, dass für einen Großteil der Flächen in Bonn die höchste Dichtekategorie von
60 bis 100+ WE/ha (Wohneinheiten pro Hektar) vorgeschlagen wird. Aufgrund der fehlenden
Nähe zum schienengebundenen öffentlichen Nahverkehr empfiehlt das Dichtekonzept für
manche Flächen einen reduzierten Dichtwert von 50 bis 60 WE/ha (z.B. Lengsdorf, Muffendorf
oder Holzlar). Für Flächen in Niederholtorf und Hoholz wird ein Dichtewert von 20 bis 30 WE/ha
vorgeschlagen.
Um eine Vorstellung zu geben, wie solche Bebauungsdichten in Bonn bereits aussehen: Der
Wohnpark I in Vilich-Müldorf hat eine Bebauungsdichte von ca. 40 WE/ha. (Das NEILA
Dichtekonzept würde an dieser Stelle eine Bebauungsdichte von mind. 60 WE/ha
vorschlagen.) Das Projekt an der Schumannhöhe hat eine Bebauungsdichte von ca. 100
WE/ha. Die Südstadtgärten haben eine Bebauungsdichte von ca. 136 WE/ha (siehe Anlage
3).
Für Gewerbeflächen beinhaltet das Dichtekonzept keine Dichte-Vorschläge.
In Anlage 6 (Tabelle B) befindet sich eine Tabelle aller Bonner SiKo Flächen mit den
Dichtevorschlägen von NEILA. In Anlage 2 (Seite 21ff) befinden sich Erläuterungen zum
NEILA-Dichtekonzept.
Bonner Bilanzen
Insgesamt wurden für Bonn im SiKo 106 Flächen mit insgesamt 282,4 ha aufgenommen (siehe
Anlage 6).
Die Nutzungsperspektiven der Bonner SiKo-Flächen teilen sich wie folgt auf. Hinweis: Unter
den Begriff Wahlnutzung fallen Flächen, die aus Sicht der Verwaltung für Wohnen, Gewerbe
oder möglicherweise als Mischgebiet geeignet sind.Seite 8 von 129
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Das Konfliktpotenzial der Bonner SiKo-Flächen teilt sich wie folgt auf:
Konfliktpotenziale sind unter anderem die Lage in Wasserschutz- oder Extrem-
Hochwassergebieten, eine bisherige landwirtschaftliche Nutzung oder die Lage in regionalen
Grünzügen. Aus Anlage 2 (Seite 2ff) kann entnommen werden, auf welche Konflikte die
Flächen untersucht wurden und wie die Bewertung des Konfliktpotenzials zustande kommt.
Insgesamt liegen für 127,5 ha (45 %) hohe und für 24,5 ha (9 %) mittlere Konfliktpotenziale
vor. Dies kann zu Planungshindernissen und komplexen Vorhaben führen, die im Einzelfall zu
klären sind. (Aufgrund von Nachmeldungen konnte für einen Teil der Flächen keine
systematische Erfassung der Konfliktpotenziale mehr durchgeführt werden (35,2 ha; 12 %).)
Die Bedeutung für die Grüne Infrastruktur der Bonner SiKo-Flächen teilt sich wie folgt auf:Seite 9 von 129
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Aus Anlage 2 (Seite 16ff) kann entnommen werden, aus welchen Faktoren und nach welchen
Regeln sich die Bewertung für die Bedeutung für die Grüne Infrastruktur zusammensetzt
(beispielsweise Bodenwertzahl oder Hemerobie).
30,5 ha (11 %) werden mit einer vielfältig herausragenden Bedeutung und 117,9 ha (42 %) mit
einer vielfältig hohen Bedeutung für die Grüne Infrastruktur bewertet. (Auch hier gilt, dass
aufgrund von Nachmeldungen nach Abschluss der Aufnahmephase für einen Teil der Flächen
keine systematische Erfassung der Bedeutung für die Grüne Infrastruktur mehr durchgeführt
werden konnte (35,2 ha; 12 %).)
Konfliktpotenzial der SiKo-Flächen nach Nutzungsperspektive
Nutzungsperspektive Konfliktpotenzial
Nicht erfasst Keine Eher gering Mittel Hoch
Wohnen (ha) 14,9 (12 %) 8,7 (7 %) 27,4 (23 %) 16,4 (14 %) 52,2 (44%)
Gewerbe (mit
Industrie-eignung)
(ha)
3,3 (8 %) 1,8 (4 %) 30,7 (70 %) 0 (0%) 8,2 (19%)
Wahlnutzung (ha) 13,9 (13 %) 11,9 (11 %) 9 (8 %) 8,1 (7 %) 67,1 (61 %)
Sondernutzung (ha) 3,1 (52 %) 2,2 (37 %) 0,6 (10 %) 0 (0%) 0 (0%)Seite 10 von 129
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Bedeutung der grünen Infrastruktur der SiKo-Flächen nach Nutzungsperspektive
Nutzungsper
spektive
Bedeutung für die grüne Infrastruktur
Nicht erfasst
Geringe
Bedeutung
Hohe
Bedeutung
Vielfältig hohe
Bedeutung
Herausragende
Bedeutung
Vielfältig
herausragende
Bedeutung
Wohnen (ha) 14,9 (12
%)
1,2
(1 %)
33,1
(28 %)
4,3 (4 %) 46,1 (39
%)
20 (17 %)
Gewerbe (mit
Industrie-
eignung) (ha)
3,3 (8 %) 2,6
(6 %)
15,1
(34 %)
14,8 (34
%)
8,2 (19 %) 0 ( 0%)
Wahlnutzung
(ha)
13,9 (13
%)
4,9
(4 %)
22,2
(20 %)
0 (0 %) 61,4 (56
%)
7,6 (7 %)
Sonder-
nutzung (ha)
3,1 (52 %) 0
(0%)
0,6
(10 %)
0 (0 %) 2,2 (37 %) 0 (0 %)
Szenarien für Bonn
Mit den SiKo-Ergebnissen können unterschiedliche Entwicklungsszenarien für Bonn
abgebildet werden. Dabei gibt es unterschiedliche Variablen wie beispielsweise die
Auswahlkriterien für die Entwicklung von Flächen oder die Nutzungsverteilung auf den
Wahlnutzungsflächen. Im Folgenden werden exemplarisch zwei unterschiedliche Szenarien
geschildert.
Szenario A
Szenario A sieht vor, dass sämtliche SiKo-Flächen in Bonn innerhalb der nächsten 20 Jahre
entwickelt werden. Dabei werden ebenfalls sämtliche Flächen einbezogen, die eine vielfältig
herausragende Bedeutung für die Grüne Infrastruktur besitzen, als auch die Flächen, welche
hohe Konfliktpotenziale aufweisen. In diesem Szenario wird zudem angenommen, dass
sämtliche Wahlnutzungsflächen zu 100 % mit Wohnen bebaut werden.
Insgesamt lässt sich so das theoretische Maximum zur Wohnbauentwicklung auf den SiKo-
Flächen in Bonn abbilden, wobei allerdings einige Annahmen getroffen wurden, die nicht
realistisch sind. Dieses Szenario ist also zu optimistisch in Bezug auf die Deckung der
Wohnraumbedarfe.Seite 11 von 129
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Das Szenario verdeutlicht, dass die Wohnraumbedarfe der Bundesstadt Bonn für die nächsten
20 Jahre nicht gedeckt werden können. Sollten die Bonner SiKo-Flächen entsprechend dem
Szenario mit der jeweiligen kleinräumigen Umgebungsdichte bebaut werden, könnten auf
diese Weise nur ca. 7190 WE entstehen, was 20 % der Wohnraumbedarfe entspricht. Bei
Anwendung des NEILA Dichtekonzepts würden zwischen 13300 und 21230 WE entstehen
können, was 37 % bis 60 % der Wohnraumbedarfe entspricht. Es ist jedoch nochmals darauf
hinzuweisen, dass in diesem Szenario zu optimistische Annahmen getroffen wurden.Seite 12 von 129
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In Bezug auf Gewerbeflächen könnten in diesem Szenario 44 ha Gewerbeflächen entstehen,
was eine ca. 17 %ige Bedarfsdeckung ermöglichen würde.
Szenario B
Szenario B soll eine realistischere Prognose abgeben. Es wird angenommen, dass Flächen
mit einer vielfältig herausragenden Bedeutung für die Grüne Infrastruktur und Flächen, welche
hohe Konfliktpotenziale aufweisen, nicht entwickelt werden. Wahlnutzungsflächen werden mit
einem Nutzungsmisch von 80 % Wohnen und 20 % Gewerbe berechnet. Insgesamt werden
Flächen zu einem Anteil von 80 % bebaut.
Mit dem realistischeren Ansatz zur Entwicklung der SiKo-Flächen ist die Deckung der
Wohnraumbedarfe wesentlich geringer als im Szenario A. Sollten die Umgebungsdichten
genutzt werden, beträgt die Deckung der Wohnraumbedarfe nur ca. 7 %. Bei der Anwendung
des NEILA Dichtekonzepts deckt Bonn nur ca. 13 % bis 21 % der aufkommenden
Wohnraumbedarfe der nächsten 20 Jahre auf den SiKo-Flächen.Seite 13 von 129
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In Bezug auf Gewerbeflächen könnten in diesem Szenario 35 ha Gewerbeflächen entstehen,
was eine ca. 14 %ige Bedarfsdeckung ermöglichen würde.
Hinweise
In den Szenarien wird die kleinteilige Innenentwicklung als Generator und Wohn- und
Gewerbeeinheiten aufgrund der regionalen Systematik und Maßstäblichkeit von NEILA nicht
berücksichtigt. Für die Potenziale der Innenentwicklung liegen für Bonn keine aktuellen
Abschätzungen vor. Der Sachstandsbericht nach "Überprüfung der vorliegenden Hinweise aus
der laufenden Verwaltungstätigkeit" (DS-Nr.: 190349) beschreibt die Wohnraumpotenziale auf
Grundlage des Innenentwicklungsatlas mit dem Stichjahr 2019. Dort werden die wesentlichen
Wohnraumpotenziale in der Innenentwicklung mit 5645 Wohneinheiten beziffert. Es ist jedoch
darauf hinzuweisen, dass manche Flächen – insbesondere die größeren Flächen – ebenfalls
im SiKo enthalten sind und dadurch in beiden Bilanzierungen auftauchen.
Die Bedarfsrechnung für Wohnraum und Gewerbeflächen beruht auf dem Verfahren der
Bezirksregierung Köln und liegt ebenfalls der Neuaufstellung des Regionalplans zu Grunde.
Interpretation der regionalen Bilanzen und Szenarien
Die regionalen Bilanzen machen deutlich, dass viele Kommunen die Bereitstellung von
ausreichenden Wohn- und Gewerbeflächen nicht gewährleisten können. Die Region kannSeite 14 von 129
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daher die überschüssigen Bedarfe von Bonn nicht vollständig aufnehmen. Bei gleichen
Annahmen wie im realistischer eingeschätzten Szenario B können regionsweit nur ca. 61 %
der Wohnraumbedarfe und 57 % der Gewerbebedarfe gedeckt werden. Ebenfalls ersichtlich
sind große Unterschiede in den Bilanzierungen, da einige Kommunen große Flächenreserven
besitzen, die über den eigenen kommunalen Bedarf hinausgehen. Eine Aktivierung dieser
Flächen könnte auch den Bonner Markt entspannen. Interkommunale Kooperationen könnten
zu einer Aktivierung von Flächen in anderen Kommunen beitragen. Dennoch ist festzustellen,
dass die Region auch im Falle der Aktivierung dieser Flächen insgesamt nicht ihre
Wohn- und Gewerbebedarfe decken kann.
Insgesamt machen die Ergebnisse auch deutlich, dass die Innenentwicklung ein
entscheidender Faktor in der Siedlungsentwicklung der Region ist.
Regionale Bedeutung des SiKos
Das SiKo ist ein wichtiger Schritt für eine regional transparente Entwicklungsperspektive.
Aufgrund des regional abgestimmten Vorgehens zur Identifikation und Bewertung von
potenziellen Entwicklungsflächen wurde eine Planungsgrundlage geschaffen, die als wichtiger
Baustein für künftige regionale oder interkommunale Kooperationen dienen kann. Zudem ist
das gemeinsam erarbeitete regionale Dichtekonzept eine planerische Neuheit, welches bei
Anwendung einen erheblichen Anteil zur zukünftigen Wohnraumversorgung beitragen kann.
Die Berücksichtigung lokaler Faktoren im Dichtekonzept ermöglicht die Fokussierung der
Siedlungsentwicklung entlang von Siedlungsachsen.
Aufgrund der systematischen Identifikation von Konfliktpotenzialen sowie der Bewertung für
die Grüne Infrastruktur kann die Siedlungsentwicklung nach unterschiedlichen Kriterien
erfolgen.
Die Daten des SiKos sind im neu geschaffenen Flächeninformationssystem GeoNode
hinterlegt, wodurch nun eine gemeinsame Datenplattform zur Siedlungsentwicklung zwischen
den :rak-Kommunen besteht.
Die konkreten Ergebnisse und Bilanzierungen ermöglichen es der Region zudem abgestimmte
Stellungnahmen an die Regional- und Landesplanung zu geben.
Verstetigung der NEILA-Ergebnisse / Erweiterung der :rak Geschäftsstelle
Im Rahmen zur Verstetigung der NEILA-Produkte wird im :rak aktuell die Erweiterung der :rak-
Geschäftsstelle diskutiert. Diese Erweiterung soll sicherstellen, dass die Erkenntnisse und
Ergebnisse in den Kommunen platziert werden, die NEILA-Ergebnisse, insbesondere das
SiKo, aktuell gehalten und Hilfestellung bei der Anwendung und Nutzung der Produkte zur
Verfügung steht. Ebenfalls werden in diesem Zusammenhang Möglichkeiten weiterführender
Kooperationen diskutiert.Seite 15 von 129
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Das regionale Siedlungsentwicklungskonzept ermöglicht es erstmals, die kommunale
Siedlungsentwicklung bewusst auch in den regionalen Kontext zu stellen. Aufgrund der
engen Verflechtungen der Kommunen (Wohnen, Mobilität - Pendlerströme,
gewerblicher Entwicklungen, Infrastrukturausstattung und -nutzung,
Freiraumentwicklung, Arbeitsplatzentwicklung etc.) stellt dies eine notwendige
Ergänzung in der Bauleitplanung dar. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung die
künftige Berücksichtigung des Konzeptes im Abwägungsvorgang der Bauleitplanung
vor.
Hinweis
Das in der Anlage befindliche Siedlungsentwicklungskonzept (Anlage 1) wird mit einem neuen
Layout versehen. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Beschlussvorlage durch die Verwaltung
lag das fertig gelayoutete Siedlungsentwicklungskonzept noch nicht vor. Die Änderungen im
Layout werden keine Inhalte betreffen.Seite 16 von 129
SIEDLUNGSENTWICKLUNGSKONZEPT
FÜR DIE :RAK-REGION
MÄRZ 2023
Stand: 24.04.2023Seite 17 von 129
Verbundpartner
Technische Universität
Dortmund (Verbundkoordination)
Prof. Dr. Thorsten Wiechmann
Dr. Thomas Terfrüchte
Katharina Fesel
Maximiliane Seitz
David O’Neill
ILS Research gGmbH
Eine Tochter der ILS - Institut für Landes- und
Stadtentwicklungsforschung gGmbH
Dr. Angelika Münter
Peter Stroms
Für den Regionalen Arbeitskreis Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (:rak)
Bundesstadt Bonn
Katja Dörner
Helmut Wiesner
Petra Denny
Jeannette Wagner
Julia Zendel
Malte Krämer
Kreis Ahrweiler
Cornelia Weigand
Anja Tönneßen
Michael R. Schäfer
Reinhold Reichert
Pascal Glass
Rhein-Sieg-Kreis
Sebastian Schuster
Regina Rosenstock
Dr. Mehmet H. Sarikaya
Tobias Henning
Wirtschafsförderungs- und Wohnungsbau
GmbH der Stadt Königswinter
Dr. Andreas Pätz
Förderkennzeichen: 033L203Seite 18 von 129
Grußwort
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
mit dem vorliegenden Siedlungsentwicklungskonzept des Projektes NEILA vollzieht die Region
Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler einen großen Schritt in Richtung einer gemeinsamen nachhaltigen Regio-
nalentwicklung. Es zeigt die Potentiale der Region für zukünftige Wohn- und Gewerbestandorte auf
und berücksichtigt dabei auch den wertvollen Freiraum, der das Leben der Region so besonders at-
traktiv macht. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass wir die vielfältigen Herausforde-
rungen unserer Zeit nur gemeinsam angehen können und müssen. Der Klimawandel und die daraus
resultierenden Maßnahmen und Anpassungen, wie etwa die Hochwasservorsorge, oder der nachhal-
tige Wiederaufbau in den von der Flut zerstörten Gemeinden, all dies kann uns nur gemeinsam gelin-
gen. Denn die Ursachen und die Folgen gehen über die Zuständigkeiten und Möglichkeiten der ein-
zelnen Kommune weit hinaus. So verhält es sich auch bei der Siedlungsentwicklung. Die Bewoh-
ner*innen schätzen die lebenswerte Region, bewegen sich durch diesen Raum, etwa zur Arbeit oder
für Freizeitaktivitäten, und nehmen dabei kommunale Grenzen in ihrem Alltag kaum noch wahr. Für
Unternehmen spielen Faktoren wie die verkehrliche Erschließung und die Verfügbarkeit von Flächen
eine gewichtige Rolle, in welcher Kommune konkret ein Betrieb angesiedelt wird, ist hingegen oft
zweitrangig.
Planung ist aufgrund der gesetzlichen Vorgaben in hohem Maße kommunal verankert. Das vorlie-
gende Siedlungsentwicklungskonzept möchte der kommunalen Planungshoheit nicht entgegentre-
ten; im Gegenteil: als informelles Instrument zeigt das Konzept einen Weg auf, wie Städte und (Ver-
bands-)Gemeinden der :rak-Region im Rahmen und durch ihre Planungshoheit gemeinsam eine
nachhaltige Siedlungs- und Freiraum-Entwicklung betreiben können. Zudem gibt es praktische Hin-
weise, etwa in welchen Lagen eine höhere Bebauungsdichte angemessen erscheint und bietet somit
eine Unterstützung darin, weniger wertvolle Flächen im Freiraum in Anspruch zu nehmen.
Nun liegt es an den Kommunen und ihren politischen Gremien, den vorgezeichneten Weg mit Leben
zu füllen; sprich, die dargestellten Nutzungsperspektiven in förmliche Verfahren wie insbesondere
die kommunale Bauleitplanung einfließen zu lassen. Hiermit kann ein großer Beitrag zur nachhaltigen
Entwicklung der :rak-Region geleistet werden.
Wir bedanken uns bei allen Beteiligten für die Unterstützung bei der Erarbeitung des Siedlungsent-
wicklungskonzepts und wünschen allen Akteuren gutes Gelingen bei der Umsetzung!
Mit regionalen Grüßen,
Katja Dörner
Oberbürgermeisterin
Bundesstadt Bonn
Sebastian Schuster
Landrat
Rhein-Sieg-Kreis
Cornelia Weigand
Landrätin
Kreis AhrweilerSeite 19 von 129
Inhalt
1. Anlass und Ziel................................................................................................................1
2. Rahmenbedingungen der interkommunalen Kooperation in der Siedlungsentwicklung .............3
3. Der Beitrag NEILAs zur Umsetzung des :rak-Leitbilds ............................................................4
4. Analyse der Entwicklungsbedarfe in der :rak-Region ............................................................6
4.1. Wohneinheitenbedarfe .............................................................................................6
4.2. Gewerbe- und Industriebedarfe .................................................................................8
4.3. Entwicklungsbedarf der Grünen Infrastruktur............................................................. 10
5. Analyse der Flächenpotenziale in der :rak-Region .............................................................. 12
5.1. Erstellung und Quellen des Flächenpools ................................................................... 12
5.2. Bewertung der Potenzialflächen im Flächenpool ......................................................... 13
5.3. Flächenauswahl und Flächendarstellung .................................................................... 14
6. Bilanzierung der Flächen im Siedlungsentwicklungskonzept ................................................ 17
7. Handlungsempfehlungen für eine regionale Siedlungsentwicklung in der :rak-Region ............. 21Seite 20 von 129
Verzeichnis der Abbildungen
Abbildung 1: Vergleich der relevanten Ziele und Grundsätze aus dem Regionalplan Köln (Entwurf
2021) (NRW) und Regionaler Raumordnungsplan (RLP) ...............................................................4
Abbildung 2: Darstellung der Potenzialflächen im regionalen Atlas .............................................. 15
Abbildung 3: Darstellung der Potenzialflächen im digitalen Siedlungsentwicklungskonzept ............ 16
Abbildung 4: Übersicht Nutzungsperspektiven der Siedlungsentwicklungsflächen ......................... 17
Abbildung 5: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario I ...................................................... 19
Abbildung 6: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario II ..................................................... 19
Abbildung 7: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario III .................................................... 20
Abbildung 8: Deckung des Gewerbebedarfs Szenario I .............................................................. 20
Verzeichnis der Karten
Karte 1: Regionale Grüne Infrastruktur in der :rak-Region .......................................................... 11
Verzeichnis der Tabellen
Tabelle 1: Gewichtete Eignungskriterien zur Ermittlung der Nutzungsperspektive Wohnen............. 13
Tabelle 2: Gewichtete Eignungskriterien zur Ermittlung der Nutzungsperspektive Gewerbe &
Industrie ............................................................................................................................. 13
Zur besseren Lesbarkeit wird das generische Maskulinum verwendet. Sämtliche Personenbezeich-
nungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.Seite 21 von 129
1
1. Anlass und Ziel
Die Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (:rak-Region) ist ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstand-
ort und eine dynamische Wachstumsregion. Um die Attraktivität der :rak-Region langfristig zu si-
chern und zu entwickeln, bietet das interkommunale Siedlungsentwicklungskonzept (SiKo) eine Ab-
wägungsgrundlage für eine nachhaltige und bedarfsgerechte räumliche Entwicklung. Aus einer regio-
nalen Perspektive heraus wurden in einem gemeinsamen Prozess mit Wissenschaft und Praxis poten-
zielle Entwicklungsflächen und deren Nutzungsperspektive ermittelt. Darauf aufbauend trifft das
Konzept Aussagen über die Möglichkeiten Wohnraum- und Gewerbebedarfe in der :rak-Region zu
decken und zeigt die Notwendigkeit einer interkommunal angestimmten Siedlungsentwicklung auf.
Die :rak-Region steht vielfältigen Herausforderungen der räumlichen Entwicklung gegenüber. Ange-
sichts des starken Wachstums in der Kernregion ergibt sich ein erhöhter Nutzungsdruck auf die Flä-
chen der angrenzenden Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises und des Kreises Ahrweiler. Dieser wird
durch steigende Boden- und Immobilienpreise und den bereits angespannten Wohnungsmarkt in der
:rak-Region verstärkt. Trotz des erhöhten Nutzungsdrucks gilt es zugleich, eine Zersiedlung zu ver-
meiden und die Qualität der regionalen Grünen Infrastruktur zu sichern und zu entwickeln. Auch der
demografische Wandel, der sich durch die Alterung der Gesellschaft auszeichnet, stellt die :rak-Re-
gion vor komplexe Aufgaben. Das Nebeneinander von Bevölkerungswachstum auf der einen sowie
Stagnations- oder Schrumpfungsprozessen auf der anderen Seite erfordert integrierte Ansätze zur Si-
cherung der Daseinsvorsorge und der Bereitstellung von sozialer Infrastruktur. Dabei gilt es nicht nur
der wirtschaftlichen Auslastung von Infrastruktur gerecht zu werden, sondern auch die besonderen
naturräumlichen Begabungen der :rak-Region zu stärken. Um ein nachhaltiges Wachstum für die :rak-
Region zu ermöglichen, werden neben einem hohen Bedarf nach Wohnflächen weitere Entwicklungs-
flächen für Gewerbe- und Industriebetriebe benötigt.
Zugleich braucht es eine Auseinandersetzung mit den Herausforderungen des Klimaschutzes und den
notwendigen Anpassungen an den Klimawandel, die zunehmend nur noch interkommunal und im re-
gionalen Maßstab behandelt werden können. Die historische Flut- und Starkregenkatastrophe im Juli
2021 hat verdeutlicht, dass die räumliche Planung aktiv werden muss, um die Bevölkerung und Unter-
nehmen sowie die Kulturlandschaften der Region zu schützen und die Siedlungsentwicklung an die sich
verändernden Rahmenbedingungen anzupassen. Auch übergeordnete Leitvorstellungen wie die Nach-
haltigkeitsziele der Vereinten Nationen oder die Neue Leipzig Charta 2020 erfordern eine Transfor-
mation der Planung. Ein wichtiger Faktor dafür ist die Digitalisierung der Planung, die es erlaubt, vor-
handene Flächenpotenziale und Nutzungskonflikte gemeinsam in den Blick zu nehmen. Digitale Anwen-
dungen bieten so einen konkreten Mehrwert für alltägliche kommunale Entscheidungen und regio-
nale Abstimmungen.Seite 22 von 129
2
Die skizzierten Herausforderungen erfordern eine abgestimmte Siedlungsentwicklung, die die ver-
schiedenen Begabungen, aber auch Nutzungskonflikte in der :rak-Region adressiert. Das vorliegende
Konzept soll daher, ausgehend von dem Leitbild des :raks, dazu beitragen, die regionale Betrach-
tungsweise zu stärken. Den einzelnen Kommunen wird es ermöglicht, ihr eigenes Planen und Han-
deln in den regionalen Kontext zu stellen und zu beurteilen. Hierdurch kann die regionale Betrach-
tung und Verantwortung zu einem eigenen Belang in der kommunalen Bauleitplanung werden.
Ziel des Siedlungsentwicklungskonzepts ist es, eine regionsweite, nachhaltige und bedarfsgerechte
Wohn-, Gewerbe und Industrieflächenentwicklung sicherzustellen und Entwicklungen auf dafür ge-
eignete Flächen zu lenken sowie bedeutsame Flächen für die Grüne Infrastruktur vorzuhalten. Im Fol-
genden werden zunächst die Rahmenbedingungen der interkommunalen Kooperation in der :rak-
Region skizziert, bevor der Beitrag des vorliegenden Konzepts zum Leitbild der :rak-Region erläutert
wird. Es folgt die Erläuterung der Bedarfsberechnung und die Analyse der unterschiedlichen Flächen-
potenziale im Projekt. Der Operationalisierungskatalog im Anhang ermöglicht eine weiterführende
Auseinandersetzung mit den ausgewählten Indikatoren zur Flächenbewertung. Die ausgewählten Po-
tenzialflächen können im erstellten regionalen Atlas sowie im digitalen Siedlungsentwicklungskon-
zept in GeoNode eingesehen werden. Die Einsicht ist über das jeweilige kommunale Planungsamt zu
erlangen. Ausgehend von den getätigten Analysen wird im sechsten Kapitel eine regionale Flächenbi-
lanz gezogen, die Auskunft über die potenzielle Wohnraum- und Gewerbebedarfsdeckung gibt. Das
erarbeitete Dichtekonzept im Anhang erläutert die vorgeschlagenen Bebauungsdichten für eine
nachhaltige Wohnraumversorgung in der :rak-Region. Schlussendlich werden vier Handlungsempfeh-
lungen formuliert, um den interkommunal erarbeiteten Mehrwert des Siedlungsentwicklungskon-
zepts langfristig in der :rak-Region zu verankern.
Die kommunale Planungshoheit und die Zuständigkeit der Regionalplanungsbehörden bleiben dabei
selbstverständlich gewahrt, da das Siedlungsentwicklungskonzept nur über die freiwillige Selbstver-
pflichtung der beteiligten Kommunen Verbindlichkeit erlangt.
Das Forschungsprojekt NEILA
NEILA steht für Nachhaltige Entwicklung durch Interkommunales Landmanagement in der Region
Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler und ist ein vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF)
gefördertes Forschungsprojekt. Ziel des transdisziplinären Projekts ist die Etablierung eines Sys-
tems für ein nachhaltiges Landmanagement in der Region. In der Projektlaufzeit von 2018 bis
2023 wurde gemeinsam mit den Kommunen der :rak-Region eine regionsweit einheitliche Erhe-
bung und Bewertung von Potenzialflächen für eine mögliche Siedlungsentwicklung durchgeführt.
Die Ergebnisse wurden in das digitale Flächeninformationssystem GeoNode eingespeist und ste-
hen den Kommunen zur Verfügung. Auf dieser Grundlage wurde das hier vorliegende Siedlungs-
entwicklungskonzept für die Kommunen der :rak-Region entwickelt.Seite 23 von 129
3
2. Rahmenbedingungen der interkommunalen Kooperation in der
Siedlungsentwicklung
Die :rak-Region kann auf einer langjährigen und erfolgreichen interkommunalen Kooperation auf-
bauen. Um die Herausforderungen des damaligen Hauptstadtbeschlusses zu meistern, wurde ab
1991 die regionale Zusammenarbeit schrittweise entwickelt. Mit dem strukturpolitischen “Fünf-Säu-
len-Modell” gab sich die Region im Jahr 1991 erstmals ein Profil. Seit dem Jahr 2001 ist die Koopera-
tion im Rahmen eines regionalen Arbeitskreises (:rak) durch einen Kooperationsvertrag zwischen der
Bundesstadt Bonn und den Kreisen Rhein-Sieg und Ahrweiler verankert. Durch einstimmig verab-
schiedete Leitsätze im regionalen Leitbild setzt sich die :rak-Region zudem thematische Schwer-
punkte, die kooperativ bearbeitet werden.
Der :rak erfüllt dabei eine wichtige Scharnierfunktion zwischen der örtlichen Planungshoheit der
Städte und den (Verbands-) Gemeinden sowie der Regional- und Landesplanung. Mithilfe von gemein-
sam formulierten und politisch abgestimmten Positionen kann sich die :rak-Region mit einer Stimme
im Sinne des Gegenstromprinzips in formelle Verfahren einbringen. Die Erarbeitung von strategi-
schen Konzepten ermöglicht zudem einen koordinierten Umgang mit den räumlichen Herausforderun-
gen, die sich über kommunale Grenzen hinweg erstrecken.
Die :rak-Kommunen sind Teil unterschiedlicher Regionalplanungsregionen. Auf nordrhein-westfäli-
scher Seite ist die Bezirksregierung Köln Regionalplanungsbehörde, während auf rheinland-pfälzi-
scher Seite die Planungsgemeinschaft Mittelrhein-Westerwald und die Struktur- und Genehmigungs-
direktion Nord zuständig sind. Letztere hat ihren regionalen Raumordnungsplan zuletzt im Jahr 2017
neu aufgestellt. Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln befindet sich derzeit in der Neuaufstel-
lung. In beiden Dokumenten wird die Bedeutung einer verstärkten Kommunal- und Ländergrenzen
übergreifenden Zusammenarbeit betont. Außerdem gibt es große Übereinstimmungen bezüglich der
bedarfsgerechten Siedlungsentwicklung und der Qualifizierung von Freiräumen. Auch die Verbesse-
rung der Erreichbarkeit von Wohn- und Gewerbestandorten – vor allem im Umweltverbund – wird
beidseitig der Landesgrenze gleichermaßen prioritär behandelt (siehe Abbildung 1).Seite 24 von 129
4
Das Erfordernis der interkommunalen Zusammenarbeit ergibt sich insbesondere durch die unter-
schiedlichen funktionalen Verflechtungen in der Region, die sich in den Pendlerbewegungen und den
regional getroffenen Wohn- und Gewerbestandortentscheidungen wiederspiegeln. Vor dem Hinter-
grund aktueller Prognosen der Statistischen Landesämter, die ein Bevölkerungswachstum von ca. 6%
in den nächsten 20 Jahren prognostizieren, zeigt sich, dass eine regionale Entwicklung über kommu-
nale Grenzen hinweg passieren muss, um die Nachfrage der bestehenden und zukünftigen Bevölke-
rung nach Wohnraum und Arbeitsplätzen zu befriedigen.
3. Der Beitrag NEILAs zur Umsetzung des :rak-Leitbilds
Das vorliegende Siedlungsentwicklungskonzept trägt aktiv dazu bei, dass die im Leitbild formulierten
Schritte sowie Ziele der nachhaltigen Regionalentwicklung erreicht werden. Zudem stärkt es nicht nur
die Handlungskapazität der einzelnen Kommunen, sondern auch die der gesamten :rak-Region, um
die Herausforderungen einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung zu bewältigen. Die folgenden vier
Aspekte werden im Konzept aufgegriffen:
Das im Projekt NEILA erarbeitete Flächeninformations- und Analysesystem stellt eine wichtige Grund-
lage zur aktiven Gestaltung der Raumstrukturen dar. Basierend auf einem intensiven Dialogprozess
wurden regionale Kriterien für eine Siedlungsflächenentwicklung erarbeitet und in einem Flächenin-
formationssystem festgehalten. Besonderes Augenmerk wurde dabei auf die Erreichbarkeit und infra-
strukturelle Versorgung von Wohnbauflächen sowie auf die Sicherung von Entwicklungspotenzialen
für Gewerbe gelegt, um eine lebenswerte und attraktive Region für Bevölkerung und Unternehmen zu
schaffen.
Abbildung 1: Vergleich der relevanten Ziele und Grundsätze aus dem Regionalplan Köln (Entwurf 2021)
(NRW) und Regionaler Raumordnungsplan (RLP)Seite 25 von 129
5
Somit ist eine interkommunale Informations- und Abwägungsgrundlage für eine gemeinsame Posi-
tion entstanden, die die Region bei zukünftigen raumordnerischen Entscheidungen unterstützt.
Im Kontext eines nachhaltigen Landmanagements für künftige Generationen ist eine demografie-
und generationsgerechte Entwicklung essentiell. Dabei ist zur Steuerung eines regional ausgeglichenen
Wachstums, eine standort- und mengenbezogene Steuerung der Wohnbauentwicklung notwendig.
Das in NEILA entwickelte Dichtekonzept (siehe Anhang) unterstützt die Region dabei, Wohnraum auf
gut erreichbaren und gut versorgten Flächen zu verorten. Durch gestaffelte Dichteansätze stimuliert
es abgestimmte Wachstumseffekte in der ganzen :rak-Region. Zugleich ermöglicht es eine verant-
wortungsvolle Neuinanspruchnahme von Flächen und nutzt die wertvolle Ressource Boden mit Be-
dacht. Eine neue Versiegelung sollte stets mit einer orts- und lagespezifischen Bebauungsdichte ein-
hergehen, um eine verhältnismäßige Anzahl an Wohneinheiten zu schaffen.
Das Siedlungsentwicklungskonzept unterstützt die :rak-Region mit der Identifizierung von Entwick-
lungsflächen für gewerbliche Ansiedlung und Erweiterung dabei, regionale Unternehmen zu stärken.
Somit trägt das gemeinsame Siedlungsentwicklungskonzept auch dazu bei, attraktive Standorte zu
qualifizieren und zukunftsorientierte Branchen anzuziehen. Die Bereitstellung von potenziellen Ent-
wicklungsflächen für zukünftige gewerbliche Ansiedlung ist eine wichtige Grundlage, um die Innova-
tionskraft der :rak-Region zu unterstützen.
Bereits im Fünf-Säulen-Modell (1991) strebte die :rak-Region an, ein Modell einer umweltgerechten
Städtelandschaft und Kulturregion zu werden. Auch im Leitbild der :rak-Region (2016) und im Sied-
lungsentwicklungskonzept bleiben ökologische Ziele essentiell. Um den schonenden Umgang mit na-
türlichen Ressourcen zu fördern, wurde die Bedeutung und Wertigkeit im Sinne der Grünen Infrastruk-
tur für jede potenzielle Entwicklungsfläche ermittelt und steht als Abwägungsgrundlage zur Verfü-
gung. Durch die regional vorliegenden Erkenntnisse können die Balance zwischen Siedlungsentwick-
lung und Freiraumsicherung gewahrt und kommunale Klimaschutzstrategien besser aufeinander ab-
gestimmt werden. Die Weiterqualifizierung des regionalen Landschaftsraums trägt zudem nicht nur
zur Klimaanpassung bei, sondern ermöglicht auch neue Chancen für die Naherholung in der Region,
die sich an den Begabungen der Teilräume orientiert.
Zur Umsetzung der formulierten Schritte im :rak-Leitbild ist eine differenzierte Analyse der berechne-
ten Entwicklungsbedarfe der Siedlungsentwicklung sowie der Grünen Infrastruktur notwendig. Dem
gegenüberzustellen sind die identifizierten potenziellen Entwicklungsflächen in der Region. Die fol-
genden Kapitel präsentieren die entsprechenden Analysen, bevor im sechsten Kapitel die regionale
Flächenbilanz und Wohnbau- und Gewerbebedarfsdeckungsszenarien vorgestellt werden. Aus diesen
Ergebnissen werden schlussendlich vier Handlungsempfehlungen formuliert.Seite 26 von 129
6
4. Analyse der Entwicklungsbedarfe in der :rak-Region
Raumplanung ist in die Zukunft gerichtet. Eine wesentliche Grundlage für planerische Entscheidungen
sind daher absehbare Entwicklungsbedarfe für die Siedlungsentwicklung. Für die Nutzungsarten Woh-
nen, Gewerbe und Industrie werden dafür i. d. R. Mengengerüste landes- und/oder regionalplanerisch
vorgegeben. Für die Bundesstadt Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis erfolgt mit der gebietsscharfen Aus-
weisung von Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) für Wohnnutzung und wohnverträgliches Ge-
werbe sowie Bereichen für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) im Regionalplan Köln auch
eine Steuerung ausgehend von den ermittelten quantitativen Bedarfen. Für den Kreis Ahrweiler defi-
niert der Regionale Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald Schwellenwerte für die Bedarfe an
Wohnsiedlungsflächen ausgehend von der Bevölkerungsprognose; eine entsprechende Steuerung für
gewerblich-industrielle Nutzungen besteht nicht. NEILA greift beide Ansätze auf, um ein regionswei-
tes Mengengerüst getrennt nach Wohnbedarfen und gewerblich-industriellen Bedarfen zu ermitteln.
Die Bedarfsermittlung verwendet das Basisjahr 2018. Unterschieden wird in der Betrachtung zudem
zwischen dem kommunalen und regionalen Bedarf. Wie viel Fläche für die Realisierung der formulier-
ten Bedarfe erforderlich ist, hängt – für die Wohnnutzung – maßgeblich von den tatsächlich umge-
setzten Bebauungsdichten ab. Durch das gemeinsam entwickelte Dichtekonzept (siehe Anhang) be-
steht nun eine Grundlage Bebauungsdichten in der Region auf einander abzustimmen. Die Flächen-
bedarfe im gewerblichen Bereich sind hingegen spezifisch von den Anforderungen einzelner Bran-
chen und Unternehmen abhängig. Das Dichtekonzept kann hier keine Anwendung finden.
4.1. Wohneinheitenbedarfe
Für die Ermittlung der Bedarfe für Wohnraumflächen werden in Nordrhein-Westfalen1 und Rhein-
land-Pfalz 2 unterschiedliche Berechnungsmethoden angewendet (siehe Infobox). Unter Berücksichti-
gung der jeweiligen Methoden der Regionalplanungsbehörden ergibt sich ein Gesamtbedarf zusätzli-
cher Wohneinheiten und ein daraus ermittelter Flächenbedarf in Abhängigkeit vom Planungszeit-
raum (Laufzeit von 23 Jahren in Anlehnung an den Regionalplan Köln). Der Gesamtbedarf der :rak-
Region liegt bei 88.638 Wohneinheiten.
1 https://www.bezreg-koeln.nrw.de/brk_internet/leistungen/abteilung03/32/regionalplanung/ueberarbei-
tung/regionalplan/bedarfsberechnung/bedarf_wohnen.pdf
2 https://mittelrhein-westerwald.de/index.php/veroeffentlichungen/raumordnungsplanSeite 27 von 129
7
Ein erheblicher Teil dieses Bedarfs ist jedoch wanderungsinduziert (durch in die Region zuziehende
Haushalte), während nur ein kleiner Teil der Nachfrage durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung
bedingt wird. Für eine differenzierte Betrachtung wird daher zwischen einem endogenen Bedarf (aus
natürlicher positiver Bevölkerungsentwicklung sowie der nötigen Fluktuationsreserve und dem Er-
satzbedarf) und einem regionalen (wanderungsinduzierten) Bedarf unterschieden. Diese Differenzie-
rung folgt der Annahme, dass wanderungsinduzierte Nachfrage zunächst auf die Region ausgerichtet
ist und territoriale (kommunale) Grenzen nachrangig sind. Für Haushalte wie auch Betriebe wird somit
unterstellt, dass eine Ansiedlung vorrangig in der Region passieren soll und bei räumlicher Nähe oder
ähnlichen Fahrtzeiten die konkrete Kommune zweitrangig ist. Der endogene Bedarf beläuft sich auf
35.581 WE (40 % des Gesamtbedarfs), der regionale Bedarf auf 53.057 WE (60 % des Gesamtbe-
darfs).
Wohnbauflächenbedarfsberechnung in Nordrhein-Westfalen
Der Neubedarf (WE) ergibt sich aus der prognostizierter Zahl privater Haushalte abzüglich der ak-
tuellen Zahl privater Haushalte.
Der Ersatzbedarf (WE) soll Wohnungen ausgleichen, die dem Wohnungsmarkt aufgrund der Zusam-
menlegung von Wohnungen, Abriss oder aus anderen Gründen nicht mehr zur Verfügung stehen.
Dafür werden jährlich 0,2 % des Wohnungsbestandes angesetzt.
Die Fluktuationsreserve (WE) soll für Um- bzw. Zuzugswillige ein ausreichendes Wohnungsangebot
gewährleisten. Sie beträgt 1,5 % des Wohnungsbestandes.
Der Planungszuschlag dient der Flexibilität der Kommunen und gleicht mögliche Probleme bei der
Flächenmobilisierung aus. Er umfasst einen Aufschlag von 20 % auf den Gesamtbedarf in ha.
𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 (𝑊𝑊𝑊𝑊)
= Neubedarf (WE) + Ersatzbedarf (WE) + Fluktuationsreserve (WE)Seite 28 von 129
8
4.2. Gewerbe- und Industriebedarfe
Im Gegensatz zu den Flächenbedarfen für die Wohnnutzung ist die Prognosebasis für Gewerbeflächen
mit weitaus größerer Unsicherheit behaftet. Eine amtliche Vorausberechnung für Beschäftigte und Be-
triebe gibt es nicht. Zur Gewährleistung der Anschlussfähigkeit an die Regionalplanung nutzt NEILA die
in NRW etablierte GIFPRO-Methode3 (Gewerbe- und Industrieflächenbedarfsprognose). Für die Wirt-
schaftsflächenbedarfsberechnung werden vier Komponenten herangezogen, die sich für die Gewer-
beflächenbedarfe im GIB (Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzung) und im ASB (Allge-
meine Siedlungsbereiche) teilweise unterscheiden (siehe Infobox). Grundannahme ist, dass der ge-
genwärtige Beschäftigtenbesatz und die Arbeitsplatzdichte – jeweils getrennt nach Wirtschaftsgrup-
pen – in hohem Maße den künftigen Bedarf statistisch erklären können.
Daraus ergibt sich ein Gesamtbedarf zusätzlicher Gewerbe- und Industrieflächen in Abhängigkeit vom
Planungszeitraum (Laufzeit von 23 Jahren in Anlehnung an den Regionalplan Köln). Der Gesamtzu-
wachs an Beschäftigten (inkl. Verlagerung) liegt bei 27.057 Beschäftigen und der daraus abgeleitete
Flächenbedarf in der :rak-Region liegt bei 903 ha.
3 https://www.bezreg-koeln.nrw.de/brk_internet/leistungen/abteilung03/32/regionalplanung/ueberarbei-
tung/regionalplan/bedarfsberechnung/bedarf_wirtschaft.pdf
Wohnbauflächenbedarfsberechnung in Rheinland-Pfalz
Der Bedarfswert (ha) stellt den Bedarf an weiteren Wohnbauflächen dar.
𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 = 𝑊𝑊𝐸𝐸𝐸𝐸𝐵𝐵𝐸𝐸ℎ𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝑛𝑛𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝑛𝑛𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝑛𝑛ℎ𝐸𝐸𝑛𝑛𝐸𝐸𝑛𝑛 𝑥𝑥 𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝑛𝑛𝐺𝐺𝑛𝑛𝐺𝐺𝐸𝐸𝑛𝑛𝐺𝐺𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 𝑥𝑥 𝑃𝑃𝑃𝑃𝐺𝐺𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝐸𝐸𝑛𝑛ℎ𝐵𝐵𝐺𝐺𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺
𝑊𝑊𝐸𝐸ℎ𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝑛𝑛𝐺𝐺𝐸𝐸𝑛𝑛ℎ𝐺𝐺𝐺𝐺 𝑥𝑥 1.000
Der Potenzialwert (ha) umfasst das vorhandene Wohnbauflächenpotenzial und ist die Summe des
im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Außenpotenzials und des verfügbaren Innenpotenzials zu-
züglich verfügbarer Baulücken.
𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝐸𝐸𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝑃𝑃𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 = 𝐴𝐴𝑛𝑛ß𝐺𝐺𝐸𝐸𝑒𝑒𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝐸𝐸𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝑃𝑃 + 𝐼𝐼𝐸𝐸𝐸𝐸𝐺𝐺𝐸𝐸𝑒𝑒𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝐸𝐸𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝑃𝑃
Der Schwellenwert (ha) wird als Ziel der Raumordnung zur weiteren Wohnbauflächenentwicklung
festgelegt und ergibt sich aus der Differenz des Bedarfswerts und des Potenzialwerts.
𝑆𝑆𝑛𝑛ℎ𝐵𝐵𝐺𝐺𝑃𝑃𝑃𝑃𝐺𝐺𝐸𝐸𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 = 𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺 − 𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝐺𝐺𝐸𝐸𝑃𝑃𝐸𝐸𝐺𝐺𝑃𝑃𝐵𝐵𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺𝐺Seite 29 von 129
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Analog zur Ermittlung der Bedarfe für die Wohnnutzung unterscheidet NEILA auch hier zwischen en-
dogenem und regionalem Bedarf. Als endogen wird dabei der Verlagerungsbedarf innerhalb einer
Kommune abzgl. der Reaktivierungsquote definiert, als regional induziert der Neuansiedlungsbedarf;
jeweils zzgl. des Planungszuschlags von 20 %. Auf den endogenen Bedarf entfallen 583 ha (65 %), auf
den regionalen 320 ha (35 %).
Hinzu kommen Flächen für wohnverträgliches Gewerbe, die jeweils auch in den primär durch Wohn-
nutzung geprägten Siedlungsflächen verortet sind bzw. werden müssen. Eine raumordnerisch begrün-
dete Berechnungsmethode für Gewerbe liegt für den Kreis Ahrweiler nicht vor, sodass hier ersatzweise
auch die Annahmen des Regionalplans Köln (sog. GIFPRO-Methode) zur Anwendung kommen. Daraus
ergibt sich ein Gesamtbedarf zusätzlicher Wohnbauflächen für wohnverträgliches Gewerbe in Abhän-
gigkeit vom Planungszeitraum (Laufzeit von 23 Jahren in Anlehnung an den Regionalplan Köln). Der
Gesamtbedarf an Flächen für wohnverträgliches Gewerbe in der :rak-Region liegt bei 363 ha, abge-
leitet aus 48.704 Beschäftigten (inkl. Verlagerung). Davon entfallen 263 ha (72 %) auf den endogenen
Bedarf.
Wirtschaftsflächenbedarfsberechnung in Nordrhein-Westfalen
Es wird der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort auf Gewerbeflä-
chen in den einzelnen Wirtschaftsgruppen ermittelt. Für Gewerbeflächenbedarfe im GIB und im
ASB werden die Wirtschaftsgruppen dafür unterschiedlich stark einbezogen.
Für die Neuansiedlung, Verlagerung bzw. Reaktivierung von Gewerbeflächen werden Quoten an-
gesetzt. Diese betragen für die Neuansiedlungen 0,3 % jährlich und für den Verlagerungsbedarf
0,7 % jährlich. Vom Verlagerungsbedarf werden aufgrund der dadurch zu erwartenden Flächen-
freisetzung wieder 25 % abgezogen.
Die Flächenkennziffer für Flächenbedarfe im GIB bezieht ein, zu welchem Anteil die Gewerbe- und
Industrieflächen durch die Erwerbstätigen einer Kommune in Anspruch genommen werden. Für
Flächenbedarfe im ASB werden hingegen nur solche Flächen berücksichtigt, die dem nicht stören-
den Gewerbe zugeordnet werden können. Die Flächenkennziffer wurde einmalig im Regionalplan-
verfahren erhoben und den Siedlungsstrukturtypen zugeordnet.
Einen ausreichenden Entwicklungs- und Handlungsspielraum erhalten die Kommunen durch den
Planungszuschlag, der 20 % beträgt.Seite 30 von 129
10
4.3. Entwicklungsbedarf der Grünen Infrastruktur
Die Veränderung der Landnutzung und Landbedeckung ist ein zentraler Bestandteil der ökologisch,
ökonomisch und sozial nachhaltigen Transformation von Ballungsräumen. Diese ist für eine Mitiga-
tion des Klimawandels essentiell, da dieser nicht nur durch nationale, sondern auch durch regionale
und besonders lokale Handlungen beeinflusst wird. Basierend auf dem letzten Bericht des Weltklima-
rats aus dem Jahr 2022 ist zu erwarten, dass es trotz globaler Anstrengungen zu unabwendbaren Aus-
wirkungen kommen wird. Die Flut- und Starkregenkatastrophe im Kreis Ahrweiler und in Teilen des
Rhein-Sieg Kreises im Juli 2021 führte dies auf dramatische Weise vor Augen.
Die begrenzte Ressource Boden erfüllt im Sinne der Ökosystemleistungen vier zentrale Funktionen:
die regulierende Funktion (Klimaregulation); die unterstützende Funktion mit der Bereitstellung von
z.B. Nährstoffkreisläufen; die produzierende Funktion, die Ressourcen zur Gewinnung von Nahrungs-
mitteln und Frischwasser zur Verfügung stellt sowie die kulturelle Funktion, die zur Erholung im Frei-
raum und in der Naturlandschaft dient. Die drei Säulen der Nachhaltigkeit greifen hier ineinander: So
sind etwa ein angenehmes Mikroklima durch den Erhalt von Kaltluftschneisen, ein ausgeglichener
Bodenwasserhaushalt durch den Schutz unversiegelter Flächen sowie eine sozial durchmischte Bevöl-
kerungsstruktur durch die Schaffung attraktiver Siedlungsräume Folgen eines sorgfältigen Freiraum-
schutzes.
Neben diesen kurz- und mittelfristigen Faktoren besitzt eine nachhaltige Siedlungsentwicklung auch
das Potenzial, die Folgen des Klimawandels lokal abzumildern und sich an diese anzupassen. Hierbei
ist die Qualifizierung von Grüner Infrastruktur essenziell. Dies kann im Wesentlichen durch eine ver-
änderte Flächennutzung geschehen, da diese die Sensitivität von Regionen gegenüber klimawandelin-
duzierten Extremereignissen wie z.B. Trockenheit, Hitzeperioden, Starkregen und Hochwasser maß-
geblich beeinflusst. Im Forschungsprojekt NEILA wurden daher formelle Schutzkategorien (z.B. FFH
Schutzgebiet) sowie informelle Konzepte (z.B. Grünes C) berücksichtigt und regionsweit erhoben. Die
berücksichtigten formellen sowie informellen Gegebenheiten der Region sind in Karte 1 abgebildet.
Der entwickelte Indikator Bedeutung für die Grüne Infrastruktur (siehe Kap. 5.2 und Anhang) zeigt für
jede Fläche die ökologische Relevanz auf und ermöglicht eine daran angepasste Entwicklung.
Das Ziel dabei ist es, einerseits eine regional abgestimmte Übersicht über die ökologisch wertvollen
Flächen zu erhalten und andererseits diese Flächen frühzeitig zu identifizieren und zu sichern. Eine
regional abgestimmte Flächeninanspruchnahme sensibilisiert für überörtliche Wirkungen und verhin-
dert die einseitige Verlagerung von Risiken zu anderen Gemeinden. Somit können kommunal veran-
kerte Maßnahmen effektiver geplant werden und zur Sicherung der Lebensqualität und des Ökosys-
tems beitragen. Diese frühzeitige, interkommunale planerische Einflussnahme ermöglicht somit eine
Siedlungsentwicklung mit vermindertem Schadensrisiko und reduziert die Gefährdung der gesamten
Region.Seite 31 von 129
11
Karte 1: Regionale Grüne Infrastruktur in der :rak-RegionSeite 32 von 129
12
5. Analyse der Flächenpotenziale in der :rak-Region
Um das Ziel einer nachhaltigen und flächensparenden Siedlungsentwicklung zu erreichen, gilt es die
vorhandenen Flächenpotenziale effizient zu nutzen und Flächen einer bedarfsgerechten Nutzung zu-
zuführen. Hierfür wurden zunächst potenzielle Entwicklungsflächen in der :rak-Region gesammelt,
um diese in einen regionalen Flächenpool zu überführen. Ausgeschlossen wurden dabei jedoch Flä-
chen, die z.B. dem Naturschutz zuzuordnen sind. Zur Bewertung der gesammelten Potenzialflächen
wurden regionsweit einheitliche Eignungskriterien entwickelt. Durch die Gewichtung der Eignungskri-
terien konnte so eine Nutzungsperspektive für jede Fläche ermittelt werden. Ebenfalls wurden Kon-
flikte, die einer Inanspruchnahme der dargestellten Nutzung gegenüberstehen erhoben sowie die
Wertigkeit im Sinne der Grünen Infrastruktur für jede Fläche ermittelt. Dieses Kapitel stellt den skiz-
zierten Prozess in seinen Einzelheiten dar und ermöglicht somit eine differenzierte Betrachtung der
Wohn- und Gewerbepotenziale in der :rak-Region.
5.1. Erstellung und Quellen des Flächenpools
Gemeinsam mit Vertretern der 27 :rak-Kommunen und den Verbundpartnern des Projekts NEILA wur-
den sogenannte Ausschlusskriterien für eine Siedlungsentwicklung definiert. Zu diesen gehören bei-
spielsweise gesetzlich festgesetzte Überschwemmungsgebiete oder Naturschutzgebiete (siehe Kapi-
tel 7.1). Auf Flächen, die unter eines oder mehrere der Ausschlusskriterien fallen, findet keine Sied-
lungsentwicklung statt. Ein Ausschluss wurden mithilfe einer geografischen Restriktionsanalyse er-
mittelt.
Ausgehend von den Ergebnissen der Restriktionsanalyse wurde für jede Kommune eine Weißflä-
chenanalyse durchgeführt, um konkrete Potenzialflächen genauer abzugrenzen. Im Rahmen von
kommunalen Gesprächen wurden so ebenfalls weitere, bisher nicht erfasste Flächen kartiert, die the-
oretisch für eine Siedlungsentwicklung zur Verfügung stünden. Auch wurden die Siedlungsflächen-
monitoringsysteme der Länder gesichtet, sowie auf der NRW-Seite der Regionalplanentwurf zur Iden-
tifizierung von Potenzialflächen herangezogen. Zusätzlich wurden verschiedene Konzepte der einzel-
nen Kommunen und weitere sektorale Konzepte wie beispielsweise das Gewerbeflächengutachten
des Rhein-Sieg-Kreises und der Bundesstadt Bonn4 berücksichtigt.
Ziel der kommunalen Gespräche war es, zu einem möglichst umfassenden Flächenpool zu gelangen,
der anschließend systematisch bewertet werden konnte. Nach Überarbeitungen und erneuten Rück-
sprachen mit Vertretern der Kommunen konnten insgesamt 2.238 Potenzialflächen mit einer Ge-
samtflächensumme von 4.776 ha identifiziert werden.
4 https://www.rhein-sieg-kreis.de/wirtschaft-bildung/wirtschaftsfoerdeung/gemeinsames-gewerbeflaechen-
konzept-fuer-bonn-und-den-rhein-sieg-kreis.phpSeite 33 von 129
13
5.2. Bewertung der Potenzialflächen im Flächenpool
Alle identifizierten Flächen wurden mithilfe von acht Eignungskriterien bewertet. Dabei wurde stets
eine regionale Perspektive verfolgt, um eine nachhaltige regionale Entwicklung der gesamten :rak-
Region zu gewährleisten. Diese Eignungskriterien wurden gemeinsam mit Planern ermittelt und kön-
nen im Detail im Operationalisierungskatalog (siehe Anhang) nachvollzogen werden. Zur Ermittlung
der konkreten Nutzungsperspektive für eine Siedlungsentwicklung wurden die Eignungskriterien zu-
sammen mit kommunalen Planern gewichtet (siehe Tabelle 1 und Tabelle 2).
Tabelle 1: Gewichtete Eignungskriterien zur Ermittlung der Nutzungsperspektive Wohnen
Nutzungsperspektive Gewerbe Industrie
ÖPNV 15% 15%
Gewerbeerreichbarkeit 50% 30%
Multimodale Aktivierbarkeit 20%
Lagetyp 10%
Wiedernutzung von Brachflächen 15% 15%
Topographie 10% 20%
Abstandserfordernisse zu störsensib-
len Nutzungen
0 =
Ausschluss
Tabelle 2: Gewichtete Eignungskriterien zur Ermittlung der Nutzungsperspektive Gewerbe & Industrie
Die Bewertung der Einzelflächen wurde in einem Flächenranking festgehalten und in der Software
GeoNode durch unterschiedliche Signaturen dargestellt. Neben einer identifizierten Eignung für eine
Wohn-, Gewerbe-, oder Industrienutzung wurden alle Flächen auf unterschiedliche Konkurrenzen
(sogenanntes Konfliktpotenzial) für die Siedlungsentwicklung geprüft. Die berücksichtigen Indikato-
ren basierend auf Zielen und Grundsätzen der Landes- und Regionalplanung in den jeweiligen Bun-
desländern, auf unterschiedlichen Kooperationsvereinbarungen und Landschaftsschutzplänen. Die
identifizierten Konflikte wurden mit kommunalen Planern je nach Bundesland in drei Kategorien ein-
geordnet, sodass sich jeweils ein hohes, mittleres oder eher geringes Konfliktpotenzial ergibt (siehe
Anhang). Das ermittelte Konfliktpotenzial steht einer Eignung für die Siedlungsentwicklung als Abwä-
gungsgrundlage gegenüber, schließt jedoch eine Inanspruchnahme nicht aus.
Nutzungsperspektive Wohnen
ÖPNV 25%
MIV 5%
Radpendlerrouten 5%
Versorgung 20%
Zugang zur Grünen Infrastruktur 15%
Lagetyp 20%
Wiedernutzung von Brachflächen 5%
Lärm 5%Seite 34 von 129
14
Auch die Wertigkeit einer Fläche für die Grüne Infrastruktur wurde mithilfe von sieben Indikatoren
ermittelt. Diese wurden erneut gemeinschaftlich eingeteilt, sodass fünf Klassen: geringe Bedeutung,
hohe Bedeutung, vielfältig hohe Bedeutung, herausragende Bedeutung und vielfältig herausragende
Bedeutung Auskunft über die Bedeutung und Funktion einer Fläche im Rahmen der Grünen Infra-
struktur geben (siehe Anhang). Abermals steht die ermittelte Bedeutung einer Fläche neben einer
Nutzungsperspektive für die Siedlungsentwicklung und bietet somit eine Grundlage zur Abwägung
bei einer möglichen Inanspruchnahme.
Der Indikator Grüne Infrastruktur ist neben der Abbildung des vorhandenen Wertes der Grünen Inf-
rastruktur auch als Indikator für eine mögliche Qualifizierung derselben zu betrachten. Insbesondere
der Aspekt des Naherholungspotenzials einer Fläche bildet im Wortsinn deren Potenzial ab, für die
Naherholung aufgrund der umgebenden Bevölkerungs- und Grünflächendichte entsprechend in Wert
gesetzt zu werden. Im Sinne der mehrfachcodierten Nutzung stellt hierbei die Entwicklung der Grü-
nen Infrastruktur und die gleichzeitige bauliche Entwicklung einer Fläche nicht zwangsläufig einen
Widerspruch dar. Bepflanzungen etc. können hier sogar für eine Aufwertung der Grünen Infrastruk-
tur sorgen. Anders verhält es sich beispielsweise beim Thema Boden: Eine bauliche Entwicklung auf
einem wertvollen Boden zerstört diesen unwiderruflich. Welche Aspekte bei den Flächen für eine
hohe Bewertung der Grünen Infrastruktur sorgen, ist im Einzelfall zu betrachten und dem digitalen
Siedlungsentwicklungskonzept in GeoNode zu entnehmen.
5.3. Flächenauswahl und Flächendarstellung
Aufbauend auf der Bewertung der Flächen im regionalen Flächenpool durch die gewichte-
ten Eignungskriterien, wurden in 27 bilateralen Gesprächen für jede Kommune des :rak die-
jenigen Flächen ausgewählt, die in das Siedlungsentwicklungskonzept aufgenommen wer-
den. Grundsätzlich sind in diesem Konzept nur Flächen dargestellt, welche aus Sicht der
Kommunen eine Nutzungsperspektive haben. Zu unterscheiden ist jedoch zwischen einer
Nutzungsperspektive, die mit der von NEILA ermittelten Eignung einhergeht, sowie einer
Nutzungsperspektive, bei der für die dargestellte Nutzung keine Eignung von NEILA festge-
stellt wurde. Flächen, bei denen keine Eignung für die dargestellte Nutzung festgestellt
wurde, sind im regionalen Atlas sowie im digitalen Siedlungsentwicklungskonzept mit dem
Buchstaben B gekennzeichnet z.B. „Wohnen B“. Ca. 3 % der Flächen sind nicht kartografisch
dargestellt, finden jedoch in der Flächenbilanzierung Beachtung. Dabei handelt es sich um
Flächen, die auf Wunsch der Kommunen nicht im gemeinsamen Siedlungsentwicklungskon-
zept dargestellt werden sollen, aber dennoch eine Nutzungsperspektive haben. Die Darstel-
lung einer Nutzungsperspektive im Siedlungsentwicklungskonzept stellt eine Nutzungsemp-
fehlung im Sinne einer Abwägungsgrundlage dar. Die ermittelten Flächen werden in zwei
unterschiedlichen Formaten präsentiert.Seite 35 von 129
15
Zum einen im regionalen Atlas, der Wohn- und Gewerbeflächen sowie Flächen für die
Wahl5- oder Sondernutzung6 darstellt. Ebenfalls wird die mögliche Industrieeignung7 einer
Gewerbefläche kenntlich (siehe Abbildung 2). Der regionale Atlas steht den Kommunen in
A3 Format zur Verfügung.
5 Wahlnutzungsflächen, stehen für eine Mischnutzung oder reine Wohn- und Gewerbenutzung
6 Fläche von Kommune für Sondernutzung vorgesehen
7 Mindestens 2 ha im Abstand von 200 m zur störsensiblen Nutzungen, flache Topographie
Abbildung 2: Darstellung der Potenzialflächen im regionalen AtlasSeite 36 von 129
16
Zum anderen werden die Flächen in einem digitalen Siedlungsentwicklungskonzept auf der
Plattform GeoNode für die Kommunen zur Verfügung gestellt. Diese digitale Form der Er-
gebnispräsentation ermöglicht u.a. eine höhere Informationsdichte in Bezug auf flächenre-
levante Informationen. So kann das ermittelte Konfliktpotenzial, die zu realisierenden
Wohneinheiten oder die Wertigkeit der Fläche im Sinne der Grünen Infrastruktur entnom-
men werden. Beispielhaft ist dies in Abbildung 3 zu sehen. Zusätzlich ermöglicht die Verfüg-
barkeit des Siedlungsentwicklungskonzepts in einem web-basierten Geoinformationssystem
die Verschneidung mit weiteren GIS-Daten für räumliche Analysen. Durch die interaktiven
Bearbeitungsmöglichkeiten können zudem Flächendaten aktualisiert werden, sodass eine
Nachverfolgung der Inanspruchnahme der Potenzialflächen sowie die daraus resultierende
Bedarfsdeckung ermöglicht wird. Alle involvierten Kommunen haben bereits Zugriff auf das
WebGIS GeoNode. Nachfragen bezüglich der Nutzerrechte können an die :rak-Geschäfts-
stelle gerichtet werden.
Abbildung 3: Darstellung der Potenzialflächen im digitalen SiedlungsentwicklungskonzeptSeite 37 von 129
17
6. Bilanzierung der Flächen im Siedlungsentwicklungskonzept
Im Siedlungsentwicklungskonzept wurden gemeinsam mit den 27 :rak-Kommunen 1.610
Einzelflächen mit einer Gesamtfläche von 3.389 ha identifiziert. Dies entspricht ca. 1,5 %
der Gesamtfläche der :rak-Region. Diese können zum einen nach der Nutzungsperspektive
(Wohnen, Gewerbe, Wahlnutzung und Sondernutzung) differenziert werden. Zum anderen
wurde auch ermittelt, welche Bedeutung die Flächen für die Grüne Infrastruktur der :rak-
Region haben und welche Konkurrenzen einer möglichen Siedlungsentwicklung gegenüber-
stehen (siehe Abbildung 4). Potenzialflächen, die von den Kommunen gewünscht sind, je-
doch erst nach Fristende gemeldet wurden, konnten nicht mehr in allen Belangen bewertet
werden. Diese Flächen sind mit ‚nicht erfasst‘ in Abbildung 4 dargestellt.
Abbildung 4: Übersicht Nutzungsperspektiven der Siedlungsentwicklungsflächen
Zu unterstreichen ist, dass im Projekt nur Neubauflächen betrachtet wurden. Um den formulierten
Bedarf flächensparend zu decken, müssen bzw. sollte vorrangig Wohnraum in Zuge einer Innenent-
wicklung im Siedlungsbestand z.B. in Baulücken, als Ersatzneubau oder Nachverdichtung realisiert
werden. Entscheidend bei einer flächensparenden Siedlungsentwicklung ist die Realisierung von orts-
und lageangemessener Bebauungsdichte. Die jeweiligen siedlungsstrukturellen Umrechnungsschlüs-
sel wurde mithilfe des regionalen Dichtekonzepts ermittelt (siehe Anhang).
Zur Veranschaulichung des Einflusses von unterschiedlichen Bebauungsdichten auf den identifizier-
ten Potenzialflächen zur Siedlungsentwicklung wurden drei Bebauungsvarianten betrachtet (siehe
Infobox).Seite 38 von 129
18
Durch die Betrachtung der drei unterschiedlichen Bebauungsvarianten auf der einen und einer diffe-
renzierten Auswahl der Potenzialflächen auf der anderen Seite, ergeben sich unterschiedliche Be-
darfsdeckungsszenarien. Die Auswahl der Potenzialflächen kann abhängig von der Wertigkeit einer
Fläche für die Grünen Infrastruktur, des ermittelten Konfliktpotenzials und der Bebauung von Wahl-
nutzungsflächen variiert werden. Zu beachten ist, dass Teilmengen zwischen Flächen mit Konfliktpo-
tenzial und Flächen mit einer Wertigkeit für die Grüne Infrastruktur bestehen.
Alle Szenarien können mithilfe eines Excel-basierten Bilanzierungstools nachvollzogen werden. Im
Bilanzierungstool sind alle Informationen zur jeweiligen Nutzungsperspektive, Konfliktpotenzialen
der Flächen und Bedeutung der Flächen für die Grüne Infrastruktur hinterlegt. Somit kann abhängig
von den gewählten Prämissen z.B. eine Bilanz zur Wohnraumbedarfsdeckung für die jeweilige Kom-
Bebauungsvariante I - Status Quo
Die Annahme der Status-Quo Variante besagt, dass die potenziell zu realisierenden Wohneinhei-
ten auf einer Fläche mit der bestehenden Umgebungsdichte berechnet werden. Die Umgebungs-
dichte bezeichnet die Wohneinheitendichte, die in der Umgebung der Fläche vorherrscht. Diese
Dichte wird mit der Flächengröße multipliziert, wodurch sich für jede Fläche eine Wohneinheiten-
zahl ergibt, die insgesamt auf den für Wohnnutzung ausgewiesenen Potenzialflächen entstehen
könnte. Diese Werte können für alle Flächen summiert werden, um die regionalen Wohneinhei-
tenpotenziale zu erhalten.
Bebauungsvariante II - Bezirksregierung Köln (BRK) bzw. Regionaler Raumordnungsplan (RROP)
Die Variante BRK/RROP geht davon aus, dass eine bestimmte Zieldichte auf allen Flächen der je-
weiligen Kommune unabhängig von der Lage oder anderen Eigenschaften realisiert wird. Die Ziel-
dichten werden von den jeweiligen Regionalplanungsbehörden vorgegeben. Diese Werte werden
mit den Flächengrößen multipliziert, wodurch sich eine Gesamtsumme von potenziellen
Wohneinheiten pro Kommune nach diesen Zielvorgaben ergibt.
Bebauungsvariante III - NEILA-Dichtekonzept
Das NEILA-Dichtekonzept macht individuell für jede Fläche Vorschläge für Wohnbaudichten, ab-
hängig von der Siedlungsstruktur sowie der Verfügbarkeit von Versorgungsinfrastruktur und der
Lage zum schienengebundenen Nahverkehr (siehe Dichtekonzept im Anhang). Die Variante
NEILA-Dichtekonzept zeichnet sich also durch eine differenziertere Betrachtung des Raums und
Empfehlungen für ortsverträgliche höhere Dichten aus. Die vorgeschlagene Bebauungsdichte
durch das Projekt wird immer in einem Korridor angegeben.Seite 39 von 129
19
mune oder die gesamte :rak-Region gezogen werden. Das Bilanzierungstool steht allen im Projekt in-
volvierten Kommunen zur Verfügung. Im Folgenden werden vier beispielhafte Szenarien für die ge-
samte :rak-Region präsentiert. In den Szenarien werden nur Flächen betrachtet, die nicht durch z.B.
naturschutzrechtliche Gründe ausgeschlossen wurden. Der Ausschluss mithilfe einer Restriktionsana-
lyse geschah am Anfang der Erstellung der Flächenpools (siehe Kapitel 5.1 und Anhang).
Im ersten Szenario werden alle
identifizierten Wohnbauflächen
für die Realisierung des Wohnein-
heitenbedarfs in Anspruch ge-
nommen und Wahlnutzungsflä-
chen werden mit 50% Wohnnut-
zung bebaut (siehe Abbildung 5).
Die Wertigkeit der Flächen für die
Grüne Infrastruktur sowie das er-
mittelte Konfliktpotenzial werden
nicht berücksichtigt. Trotz einer
fraglichen Inanspruchnahme aller
identifizierten Potenzialflächen
(2.073 ha) mit der Nutzung Woh-
nen, könnte der Wohneinheitenbedarf ausschließlich in der Bebauungsvariante III (NEILA-Dichtekon-
zept) gedeckt werden. Jedoch auch nur, wenn der gesamte Korridor ausgenutzt werden würde.
Würde die momentan bestehende Umgebungsdichte auf den Potenzialflächen fortgeführt werden
(Bebauungsvariante I - Status Quo) könnte sogar nur ca. 40% des Wohneinheitenbedarfs bis 2040 ge-
deckt werden. Mit der Anwendung der regionalplanerischen Bebauungsdichten auf die im Siedlungs-
entwicklungskonzept identifizierten Flächen mit den Nutzungsperspektive Wohnen, wäre eine Be-
darfsdeckung von ca. 80% in der :rak-Region erreichbar.
Im zweiten Szenario würden er-
neut alle identifizierten Wohn-
bauflächen betrachtet, abzüg-
lich derer, die ein hohes Kon-
fliktpotenzial (783 ha) aufwei-
sen. Dies bedeutet auch, dass
Flächen, bei denen das Konflikt-
potenzial bislang noch nicht er-
fasst (237 ha) wurde, in diesem
Szenario inbegriffen sind. Wie
zuvor wird 50% Wohnbebauung
auf den Wahlnutzungsflächen umgesetzt. Die Wertigkeit einer Fläche für die Grüne Infrastruktur wird
nicht betrachtet. Es zeigt sich, dass eine Bedarfsdeckung erneut nicht erreicht werden kann. Mit er-
höhten Dichten nach dem Dichtekonzept könnte jedoch eine Deckung von 86% erreicht werden.
Abbildung 5: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario I
Abbildung 6: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario IISeite 40 von 129
20
Durch die Realisation der restlichen 14% im Bestand, würde eine Bedarfsdeckung gelingen. Anzumer-
ken ist jedoch, dass insgesamt 2.578 ha in Anspruch genommen werden müssten.
Im dritten Szenario werden erneut
alle Flächen mit einem hohen Kon-
fliktpotenzial aus der Berechnung
herausgefiltert (783 ha) und die An-
nahme belassen, dass die verblei-
benden Wahlnutzungsflächen mit
50% Wohnnutzung bebaut werden.
Zusätzlich werden Flächen mit einer
herausragenden und vielfältig her-
ausragenden Bedeutung (1.099 ha)
für die Grüne Infrastruktur selek-
tiert. Auch hier ist zu beachten, dass die Flächen mit noch nicht erfasstem Konfliktpotenzial und nicht
erfasster Wertigkeit für die Grüne Infrastruktur im Szenario inbegriffen sind. Das Ausmaß einer sol-
chen Filterung der Grünen Infrastruktur wird in der Grafik (Abbildung 7) mit dem grün schraffierten
Bereich der jeweiligen Balken dargestellt. Hierdurch zeigt sich, dass viele Potenzialflächen ein großes
Qualifizierungspotenzial in Bezug auf die Grüne Infrastruktur aufweisen. Im Sinne einer mehrfachco-
dierten Nutzung stellt die Entwicklung der Grünen Infrastruktur und die gleichzeitige bauliche Ent-
wicklung einer Fläche nicht zwangsläufig einen Widerspruch dar (siehe auch Kapitel 5.2). Um eine
nachhaltige Wohnbaulandentwicklung sicherzustellen, bedarf es jedoch der genauen Prüfung des
ausschlaggebenden Indikators für die jeweilige Fläche im digitalen Siedlungsentwicklungskonzept in
GeoNode (siehe Abbildung 3).
Außerdem können unterschied-
liche Szenarien für die Bedarfs-
deckung bei Gewerbeflächen
ermittelt werden. In der :rak-
Region konnten 1.115 ha poten-
zielle Gewerbeflächen identifi-
ziert werden, wovon 374 ha
ebenfalls eine Industrieeignung
aufweisen. Zudem wurden 336
ha potenzielle Wahlnutzungsflä-
chen identifiziert. Diese Poten-
ziale stehen einem berechneten
Bedarf von 1.267 ha gegenüber. Eine Realisierung der Bedarfe auf ausschließlich gewerblichen Flä-
chen würde eine Bedarfsdeckung von 88% ergeben, wohingegen 101% der Bedarfe gedeckt werden
könnten, wenn Gewerbeflächen und Wahlnutzungsflächen in Anspruch genommen würden. Dies
würde jedoch auch bedeuteten, dass die Wahlnutzungsflächen zu 100% von gewerblichen Betrieben
beansprucht werden, wodurch diese Potenziale als Wohnbauflächen fehlen würden.
Abbildung 7: Deckung des Wohneinheitenbedarfs Szenario III
Abbildung 8: Deckung des Gewerbebedarfs Szenario ISeite 41 von 129
21
Mittels dieser unterschiedlichen Wohn- und Gewerbeszenarien wurde eine differenzierte Abwä-
gungsgrundlage geschaffen, die es ermöglicht, eine gezielte räumliche Entwicklung zu verfolgen und
zugleich im Voraus Informationen über die Bedarfsdeckung in der Region und in jeder Kommune zu
erhalten. Um flächensparend und bedarfsgerecht zu wachsen, ist nach den vorliegenden Berechnun-
gen, eine Erhöhung der orts- und lagespezifischen Bebauungsdichten unumgänglich.
7. Handlungsempfehlungen für eine regionale Siedlungsentwick-
lung in der :rak-Region
Das vorliegende Siedlungsentwicklungskonzept zeigt die regionale Entwicklungsperspektive bis zum
Jahr 2040 in Bezug auf die Inanspruchnahme von Neubauflächen in der :rak-Region auf. Dabei wurde
deutlich, dass zwar Flächenpotenziale in der Region vorhanden sind, diese jedoch durch Nutzungs-
konflikte oder eine ökologische Wertigkeit gekennzeichnet sind. Ferner ist die Notwendigkeit deut-
lich geworden, die formulierten Wohnraumbedarfe auf weniger Fläche oder im Bestand zu realisie-
ren, um dem Anspruch einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung gerecht zu werden. Dies geht mit
den Zielen der Vereinten Nationen, insbesondere dem Nachhaltigkeitsziel 11 einher und unterstützt
zugleich das formulierte 30 ha Ziel der Bundesregierung.
Die im Rahmen des Projekts NEILA entwickelten Instrumente tragen zu einer verbesserten interkom-
munalen Abstimmung bei, die frühzeitig Flächennutzungskonflikte identifiziert und eine regionale
und flächensparende Entwicklungsperspektive bietet. Folgende Instrumente wurden in einem ge-
meinsamen Prozess zwischen Wissenschaft und Praxis entwickelt:
Durch die gemeinsame Erarbeitung von regionsweit einheitlichen Kriterien konnte ein Entschei-
dungshilfesystem entwickelt werden, das auf die vorliegenden Rahmenbedingungen der :rak-Region
zugeschnitten ist. Des Weiteren integriert es die normativen Entwicklungsvorstellungen der regiona-
len Akteure und kann als Operationalisierung des Leitbilds des :rak verstanden werden. Somit festigt
es das geteilte Problemverständnis in der :rak-Region in Bezug auf eine nachhaltige Siedlungsent-
wicklung und den Schutz der Grünen Infrastruktur.
Das web-basierte Flächeninformations- und Analysesystem in GeoNode ermöglicht eine detaillierte
Darstellung der Nutzungsperspektiven und gestattet zugleich die Integration verschiedener planungs-
relevanter Informationen. Das digitale Format ermöglicht die Nachverfolgung der in Anspruch ge-
nommenen Flächen und der realisierten Wohneinheiten. Ferner kann das Flächeninformations- und
Analysesystem stetig an die sich verändernden Rahmenbedingungen und Ansprüche an eine nachhal-
tige Raumplanung angepasst werden. Somit ergibt sich eine aktualisierbare und transparente Über-
sicht der regionalen Flächenpotenziale z.B. in Form des regionalen Atlas. Aufbauend auf dieser ver-
besserten Informationsbasis können Vorausberechnungen in Form von Bilanzen erstellt werden, die
eine abgestimmte regionale Siedlungsentwicklung unterstützen.Seite 42 von 129
22
Das im Projekt entwickelte Dichtekonzept präsentiert einen interkommunalen erarbeiteten Umrech-
nungsschlüssel zur Ermittlung der zur siedlungsstrukturellen Umgebung passenden Menge von
Wohneinheiten auf Siedlungsflächen. Es fördert somit abgestimmte Wachstumseffekte in der Region
und unterstützt die effiziente Inanspruchnahme der begrenzten Ressource Boden. Durch die Formu-
lierung von orts- und lagespezifischen Bebauungsdichten sowie einem Dichtekorridor, werden lokale
Gegebenheiten berücksichtigt.
Der Prozess im Forschungsprojekt NEILA sowie die Ergebnisse des vorliegenden Siedlungsentwick-
lungskonzepts haben deutlich gemacht, dass die Herausforderungen durch eine Intensivierung der
regionalen Kooperation angegangen werden können. Aufbauend auf den Erkenntnissen im vorlie-
genden Siedlungsentwicklungskonzept können die folgende vier Handlungsempfehlungen ausgespro-
chen werden:
Die Etablierung des gemeinsam erarbeiteten regionale Flächeninformations- und Analy-
sesystem, welches vielfältige relevante Flächendaten der Region vereint, um informierte
Entscheidungen über zukünftige Flächeninanspruchnahme treffen zu können.
Die Erhöhung der Bebauungsdichte und die Konzentration von dichter Wohnbauentwick-
lung auf gut erreichbaren und gut versorgten Flächen mithilfe des regionalen Dichtekon-
zepts.
Die Durchführung einer Evaluation und Berichterstattung bezüglich der Siedlungsflächen-
entwicklung und Implementierung der erarbeiteten Instrumente in regelmäßigen Abstän-
den.
Die Fortführung und Intensivierung der interkommunalen Kooperation für eine nachhal-
tige Siedlungsflächenentwicklung in der gesamten Region.Seite 43 von 129
Anhang zum
Siedlungsentwicklungskonzept im
Forschungsprojekt NEILA
Anhang 1
Kriterienkatalog zur Flächenbewertung: Erläuterung zur Operationalisierung
der Kriterien
Anhang 2
Regionales Dichtekonzept: Erläuterung des siedlungsstrukturellen
UmrechnungsschlüsselsSeite 44 von 129
Kriterienkatalog zur Flächenbewertung:
Erläuterung zur Operationalisierung der Kriterien
Überarbeitung 2023Seite 45 von 129
Inhalt
1 Vorbemerkung ............................................................................................................................. 1
2 Ausschlusskriterien ....................................................................................................................... 2
3 Konkurrenzen für die Siedlungsentwicklung (Konfliktpotenzial) ........................................................... 2
4 Eignungskriterien Siedlungsentwicklung .......................................................................................... 4
4.1 Verfügbarkeit.................................................................................................................................................................... 4
4.2 Erreichbarkeit ................................................................................................................................................................... 5
4.2.1 Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel.......................................................................................... 5
4.2.2 Erreichbarkeit durch motorisierten Individualverkehr ................................................................................ 7
4.2.3 Erreichbarkeit Radverkehr ............................................................................................................................. 7
4.2.4 Gewerbespezifische Erreichbarkeit............................................................................................................... 8
4.2.5 Multimodale Aktivierbarkeit.......................................................................................................................... 8
4.3 Versorgung........................................................................................................................................................................ 9
4.3.1 Erreichbarkeit zentralörtlicher Funktionen (grundzentrale Daseinsvorsorge) .......................................... 9
4.3.2 Zugang zu Freizeit und Erholung.................................................................................................................. 10
4.4 Weitere Kriterien einer nachhaltigen Entwicklung...................................................................................................... 11
4.4.1 Lagetyp .......................................................................................................................................................... 11
4.4.2 Brachflächenentwicklung............................................................................................................................. 12
4.5 Nutzungsbezogene Kriterien ......................................................................................................................................... 12
4.5.1 Topographie .................................................................................................................................................. 12
4.5.2 Altlasten......................................................................................................................................................... 13
4.5.3 Lärm............................................................................................................................................................... 13
4.5.4 Eignung für emittierende Betriebe.............................................................................................................. 14
4.6 Gewichtung der Einzelkriterien und Eignungen........................................................................................................... 15
5 Grüne Infrastruktur und ihre Funktionen........................................................................................ 16
5.1 Wasser............................................................................................................................................................................. 17
5.2 Boden .............................................................................................................................................................................. 17
5.3 Thermische Ausgleichfunktion...................................................................................................................................... 18
5.4 Netzwerke....................................................................................................................................................................... 19
5.5 Naturnähe....................................................................................................................................................................... 19
5.6 Funktion für Freizeit und Erholung ............................................................................................................................... 20Seite 46 von 129
1
1 Vorbemerkung
Ein Ziel des Projekts NEILA (Nachhaltige Entwicklung durch interkommunales Landmanagement in der
Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler) ist die Etablierung eines Raumentwicklungsmonitorings sowie die
daraus folgende Erarbeitung eines Siedlungsentwicklungskonzepts für die gesamte :rak-Region (Regio-
naler Arbeitskreis Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler). Der Kriterienkatalog zur Flächenbewertung legt die
Grundlagen zur Datenerfassung und Flächenbewertung fest. Anhand der beschriebenen Indikatoren
erfolgt eine regionsweite Bewertung in Form eines Flächenrankings von Potenzialflächen ab einer
Größe von 0,2 ha. Die Bewertung dient als Grundlage für den Aushandlungsprozess zur Erstellung des
Siedlungsentwicklungskonzepts. Das Flächenranking, das sich aus der Bewertung ergibt, ist nicht als
finale Aussage darüber zu verstehen, ob eine Fläche tatsächlich entwickelt werden soll. Vielmehr han-
delt es sich um eine Abwägungsgrundlage aus regionaler Perspektive.
Die normativen Vorgaben des Katalogs wurden gemeinsam mit kommunalen Vertreter: innen auf Basis
landes- und regionalplanerischer Vorgaben und Monitoringsysteme sowie Erfahrungen der Projekt-
partner von NEILA entwickelt. Damit wird sichergestellt, dass die für die Praxis relevanten Regelungen
berücksichtigt werden. Die NEILA-Lenkungsgruppe hat in ihrer Sitzung am 02.12.2019 empfohlen den
Kriterienkatalog für die weitere Arbeit zugrunde zu legen.
Der Kriterienkatalog definiert:
- Kriterien, die Potenzialflächen auf Grund bestehender Vorgaben für eine Wohn- oder Gewerbenut-
zung ausschließen (sog. Ausschlusskriterien, Kapitel 2).
- Vorgaben, z. B. aus Raumordnungsplänen, die mit einer Siedlungsentwicklung (Wohnen, Gewerbe
und Industrie1) potenziell im Konflikt stehen (Kapitel 3)
- Eignungskriterien, die die Eignung einer Fläche für Wohnen, Gewerbe und Industrie oder Grüne Inf-
rastruktur bewerten (Kapitel 4 und 5)
Für die weitere Operationalisierung der normativen Kriterien wurden diese durch die Mitarbeiter:in-
nen des Projekts NEILA und durch Workshops mit kommunalen Vertreter:innen quantifizierbare Indi-
katoren übersetzt. Die Erläuterungen dazu finden sich im vorliegenden Dokument. Die meisten Krite-
rien können durch vorhandene Daten unterschiedlicher Quellen (z.B. Geodatenportale der Länder
NRW und RLP) erhoben werden. Zusätzlich wurden einige Aspekte durch Kommunen anhand von Flä-
chensteckbriefen ergänzt. Die Erhebungsmerkmale, die sich durch die Operationalisierung des Kriteri-
enkatalogs ergeben, werden in das regionsweite Monitoring des :rak eingespeist. Dieses wird momen-
tan mit der GeoNode Software umgesetzt.
Der Kriterienkatalog dient dazu, die Bewertung von Flächen vereinfacht zu gestalten. Jede Potenzialflä-
che wird anhand der aufgeführten Kriterien bewertet, die in ihrer Summe ein individuelles Ergebnis für
jede Fläche bilden. Es gilt zu beachten, dass die Erhebung der Daten in den Jahren 2018-2022 stattge-
funden hat. Um die Aktualität der Bewertung zukünftig zu gewährleisten, bedarf es einer regelmäßigen
Neubewertung, die rechtlicher und datenbasierter Veränderungen ebenso wie veränderter Entwick-
lungsabsichten der Region Rechnung trägt.
1 Gewerbe wird im Sinne von nicht störenden Betrieben verstanden, während der Begriff Industrie eher für
emittierendes Betriebe genutzt wird.Seite 47 von 129
2
2 Ausschlusskriterien
Auf Flächen, die unter eines oder mehrere der Ausschlusskriterien fallen, findet keine Entwicklung statt.
Diese werden nicht weiter bewertet.
Grundlagen Zielvorgaben der Landesplanung der Bundesländer Nordrhein-Westfalen und
Rheinland-Pfalz
Indikatoren - Gewässer
- gesetzlich festgesetzte Überschwemmungsgebiete
- Wasserschutzgebiete I, II und II a
- Naturschutzgebiete
- Flora-Fauna-Habitat Gebiete (FFH) und
- Anbauverbotszone an Autobahn und Bundesstraßen.
Operationalisierung
und Bewertung Für jede Fläche wird geprüft, welche der o.g. Restriktionen vorhanden sind.
Sobald eine Restriktion min. 10% einer Potenzialfläche betrifft, wird sie als
vorhanden angesehen und die Potenzialfläche von der weiteren Bewertung
ausgeschlossen.
Datengrundlage Geodatendienste der Länder
3 Konkurrenzen für die Siedlungsentwicklung (Konfliktpotenzial)
Die berücksichtigten Indikatoren stehen meist als Vorgaben der Raumordnungspläne oder auf Grund von
Vereinbarungen potenziell mit einer Siedlungsentwicklung (Wohnen und Gewerbe) im Konflikt.
Grundlagen Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalplanungen in NRW und RLP,
Kooperationsvereinbarungen, Landschaftspläne
Indikatoren Natur und Landschaft
- Landschaftsschutzgebiete
- Vogelschutzgebiete (in RLP, in Bonn/Rhein-Sieg-Kreis bereits
über NSG ausgeschlossen)
- Biotopverbund
- Grünes C (Bonn und Umlandkommunen in NRW)
- Chance7 (Rhein-Sieg-Kreis, Bonn), chance.natur / Naturschutzgroß-
projekt „Obere Ahr-Hocheifel“ (Kreis Ahrweiler)
- Landwirtschaftliche Nutzung
- Wald
- Regionale Grünzüge (Vorranggebiete in NRW und RLP)
- Wasserschutzgebiete Zone IIb und III
- Hochwasserrisikobereiche (HQ Extrem)
- Vorgaben aus Landschaftsplänen, die eine bauliche Entwicklung
untersagen, sofern diese Vorgaben noch nicht durch die aufgeführ-
ten Schutzgebiete abgegolten sind.
Weitere Vorgaben in NRW (u.a. Regionalplan Köln)
- Flughafenschutzzone I und II
- Pufferzone FFH-Gebiete (300m)
- Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche mit sonstigen Zweckbin-
dungen
- ASB für zweckgebundene Nutzungen
- GIB für zweckgebundene Nutzungen
- Waldbereiche mit sonstiger ZweckbindungSeite 48 von 129
3
- Bedeutsame Kulturlandschaftsbereiche: Baudenkmäler und de-
ren Umgebungsschutz 2
Weitere Vorgaben durch den regionalen Raumordnungsplan Mittel-
rhein-Westerwald (Vorranggebiete)
- Rohstoffabbau
- Ressourcenschutz
- Grundwasserschutz
- Forstwirtschaft
- Landwirtschaft
- Landschaftsbestimmende Gesamtanlagen und deren Umgebungs-
schutz nach Tab. 2 RROP (Einzelfallprüfung)
Operationalisierung
und Bewertung Für jede Fläche wird geprüft, welche der o.g. Restriktionen vorhanden
sind. Sobald eine Restriktion min. 10% einer Potenzialfläche betrifft,
wird sie als vorhanden angesehen. Entsprechend der u.s. Tabelle wer-
den die Restriktionen nach ihrem Konfliktpotenzial eingeteilt. Die Ein-
teilung beschreibt näherungsweise für jede Fläche, welches Konfliktpo-
tenzial die Restriktionen für eine Siedlungsentwicklung haben. Die Ein-
teilung orientiert sich an den Vorgaben der Landes- und Regionalpla-
nung sowie an den Rückmeldungen der kommunalen Vertreter: innen.
Die einzelnen Restriktionen werden nicht miteinander verrechnet und
nicht aufaddiert, d.h. mehrere schwächere Konfliktpotenzial werden
nicht zu einem starken Konfliktpotenzial. Auf die Fläche wird stets das
höchste Konfliktpotenzial übertragen. Die festgestellten Konflikte
werden nachrichtlich übernommen.
Einteilung NRW RLP
Hohes Konfliktpo-
tenzial
insbesondere raum-
ordnerische Ziele:
Regionale Grünzüge,
Wald, Biotopverbund,
Flughafenschutzzone I
und II, Vorranggebiete,
Hochwasserrisiko
Insbesondere raumord-
nerische Ziele: Vogel-
schutzgebiete, Regionale
Grünzüge, Vorrangge-
biete (Forstwirtschaft,
Rohstoffabbau etc.), Bio-
topverbund, Hochwas-
serrisiko
Mittleres Konflikt-
potenzial
insbesondere raumord-
nerische Grundsätze:
Landschaftsschutzge-
biete, Chance7, Grünes
C, Vorgaben aus Land-
schaftsplänen, Umge-
bungsschutz, Gebiete
mit Zweckbindung (noch
geltender RP Plan)
Chance.natur, Wald
Eher geringes
Konfliktpotenzial
Wasserschutzgebiete IIb
und III, Landwirtschaftli-
che Nutzung, Pufferzone
FFH Gebiete
Landschaftsschutzge-
biete, Wasserschutzge-
biete IIb und III, Land-
wirtschaftliche
Nutzung
2 ‚Fachbeitrag Kulturlandschaften zum Regionalplan Köln‘ vom Dezernat Kultur und Landschaftliche Kulturpflege
NRW – Umgebungsschutz ist Teil der Bauleitplanung / UVP. Umgebungsschutzzonen sind zudem abhängig vom
geplanten Vorhaben.Seite 49 von 129
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Datengrundlage Geodatendienste der Länder
4 Eignungskriterien Siedlungsentwicklung
Mit Hilfe der folgenden Kriterien soll die Eignung einer Potenzialfläche für Siedlungsentwicklung bewer-
tet werden. Dieser Eignung gegenübergestellt werden Kriterien, die den Wert einer Fläche im Sinne der
Grünen Infrastruktur bewerten (siehe Kapitel 5).
Soweit möglich basieren alle Eignungskriterien auf quantitativ messbaren Indikatoren. Ist dies der Fall
werden in der Regel keine Klassen gebildet, sondern die Werte auf einer Skala von 0 bis 1 normalisiert.
Der Wert 1 entspricht dabei dem besten tatsächlich gemessenen Ergebnis. Alle Flächen erhalten jeweils
proportional zum Maxi- und Minimum der :rak-Region einen Wert zwischen 0 und 1.
Alle Kriterien werden zunächst unabhängig von einer möglichen Nutzungsart der Fläche erhoben. Durch
eine nutzungsartbezogene Gewichtung der Kriterien, erhalten die Flächen allerdings dennoch unter-
schiedliche Werte für die Nutzungsarten Wohnen, Gewerbe (im Sinne von nicht störendem Gewerbe)
und Industrie (im Sinne von eher störendem Gewerbe). Darüber hinaus wird durch unterschiedliche Ge-
wichtung eine nicht beabsichtigte Substituierbarkeit einzelner Indikatoren eingeschränkt bzw. ausgegli-
chen.
Die normalisierten Werte werden mit ihrem spezifischen Gewicht verrechnet und ergeben je einen Wert
pro Fläche für Wohnen, Gewerbe und Industrie. Nicht alle Indikatoren gehen in die Gewichtung ein.
Diese Indikatoren werden nachrichtlich übernommen. Der Wert zur Bedeutung im Sinne der Grünen
Infrastruktur wird gesondert und ohne rechnerische Gewichtung der einzelnen Kriterien ermittelt (siehe
Kapitel 5). Daraus ergibt sich im regionalen Vergleich ein Flächenranking.
4.1 Verfügbarkeit
Grundlagen Nach NRW LEP Ziel 6.1-1 Begründung ist die Marktfähigkeit einer Fläche ist zu
berücksichtigen.
Indikatoren Die Verfügbarkeit einer Fläche stützt sich auf drei Teilkriterien, die jeweils di-
rekte Angaben zur Fläche sind:
Planungsrechtliche Vorgaben
- Darstellung im Flächennutzungsplan (FNP)
- Vorhandensein eines einfachen bzw. qualifizierten Bebauungsplans
(B-Plan)
- Festlegung / Darstellung im Regionalplan
Eigentumsverhältnisse
- Vollständig im Zugriff der Kommune / einfache Verhältnisse / schwie-
rige Verhältnisse
Entwicklungsabsicht der Kommune
- Vorhanden / nicht vorhanden
Operationalisierung
und Bewertung
Die Verfügbarkeit einer Fläche wird nicht mit den anderen Eignungskriterien
verrechnet, da sie nicht die inhärente Eignung einer Fläche für eine bestimmte
Nutzung ansp

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