Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf – Stellungnahmen und Beschluss zur erneuten öffentlichen Auslegung

Beschlussvorlage
öffentlich
231108
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6224-2
„Im Dahl“, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf –
Stellungnahmen und Beschluss zur erneuten
öffentlichen Auslegung
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
29.08.2023 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 05.09.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 13.09.2023 Empfehlung
Rat 19.09.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen der Öffentlichkeit im Rahmen der öffentlichen Auslegung
des Bebauungsplanes Nr. 6224-2 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
1. Die mit Stellungnahme 1 vom 24.02.2023 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als dass grünordnerische Maßnahmen als graphische
Darstellungen in den Vorhaben- und Erschließungsplan aufgenommen werden.
Die anderen vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
2. Die mit Stellungnahme 2 vom 07.03.2023 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als dass die Fragen zur Verfahrensart beantwortet
werden. Die anderen vorgetragenen Aspekte werden nicht berücksichtigt.
3. Die mit Stellungnahme 3 vom 13.03.2023 vorgetragenen Aspekte werden
nicht berücksichtigt.
4. Die mit Stellungnahme 4 vom 29.03.2023 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als dass die genannten Fragen an die Vorhabenträgerin
übermittelt werden.
5. Die mit Stellungnahme 5 vom 04.04.2023 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als dass das Baufenster der geplanten Wohnbebauung
2 m in Richtung Südosten verschoben wird. Die anderen vorgetragenen
Aspekte werden nicht berücksichtigt.
6. Die mit Stellungnahme 6 vom 05.04.2023 vorgetragenen Aspekte werden
nicht berücksichtigt.Seite 1 von 57
Seite 2
7. Die mit Stellungnahme 7 vom 06.04.2023 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als dass das Baufenster der geplanten Wohnbebauung
2 m in Richtung Südosten verschoben wird.
8. Die mit Stellungnahme 8 vom 12.04.2023 vorgetragenen Aspekte werden
nicht berücksichtigt.
II. Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange im
Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 6224-2 gemäß §
4 Abs. 2 BauGB
1. Die mit Stellungnahme der PLEdoc GmbH GasLINE vom 01.03.2023
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
2. Die mit Stellungnahme der PLEdoc GmbH OGE vom 01.03.2023
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
3. Die mit Stellungnahme der Thyssengas GmbH vom 01.03.2023
vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
4. Die mit Stellungnahme der Amprion GmbH vom 03.03.2023 vorgetragenen
Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
5. Die mit Stellungnahme des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz und
Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen - Landeseisenbahnverwaltung vom
09.03.2023 vorgetragenen Aspekte werden zur Kenntnis genommen.
6. Die mit Stellungnahme der Landesgemeinschaft Natur- und Umweltschutz
NRW (LNU) vom 25.03.2023 vorgetragenen Aspekte werden nicht
berücksichtigt.
7. Die mit Stellungnahme der Stadtwerke Bonn vom 03.04.2023 vorgetragenen
Hinweise werden zur Kenntnis genommen und der Vorhabenträgerin
weitergeleitet.
8. Die mit Stellungnahme der BUND Kreisgruppe Bonn vom 14.04.2023
vorgetragenen Aspekte werden insoweit berücksichtigt, als dass
grünordnerische Maßnahmen als graphische Darstellungen in den Vorhaben-
und Erschließungsplan aufgenommen werden. Die anderen vorgetragenen
Aspekte werden nicht berücksichtigt.
9. Die mit Stellungnahme des Polizeipräsidiums Bonn vom 21.04.2023
vorgetragenen Hinweise werden zur Kenntnis genommen und der
Vorhabenträgerin weitergeleitet. Von einer Aufnahme der Hinweise in den
Bebauungsplan wird abgesehen.
III. Beschluss zur Änderung und erneuten öffentlichen Auslegung
1. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6224-2 „Im
Dahl“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf, im Straßengeviert Im Dahl ist
soweit zu ändern, als dass die Baugrenzen der überbaubaren
Grundstücksfläche sowie die Grenze der Tiefgarage um 2 m nach SüdostenSeite 2 von 57
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verschoben werden (in der Planzeichnung als Magenta dargestellt), sowie
grünordnerische Maßnahmen als graphische Darstellungen in den
Vorhaben- und Erschließungsplan aufgenommen werden.
2. Der geänderte vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6224-2 "Im Dahl" ist
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 3 S. 1-3 BauGB
einschließlich seiner Begründung erneut öffentlich auszulegen. Dabei wird
bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten
Teilen abgegeben werden können; die Dauer der Auslegung und die Frist
zur Stellungnahme wird auf 14 Tage verkürzt.
Begründung
Plangebiet
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im
südöstlichen Bereich des Stadtteils Buschdorf und umfasst das Grundstück
Gemarkung Buschdorf (4303), Flur 4, Flurstück 439.
Der zu überplanende Bereich stellt sich derzeit überwiegend als Wiesenfläche
dar. Ergänzend befinden sich im Norden des Gebietes vereinzelnd
Baumbestände. Das Planungsgebiet wird im Norden durch die
Bestandsbebauung des Straßenzugs ‚Im Dahl‘ bestehend aus Garagen und
zweigeschossiger Wohnbebauung begrenzt. Im Osten, im Süden und im
Westen des Plangebietes befindet sich die Straße ‚Im Dahl‘. Die unmittelbare
Umgebung des Straßenzuges setzt sich ebenfalls aus ein- bis
zweigeschossigen Wohngebäuden zusammen.
Planungsvorhaben und geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als
eine Wohnbaufläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten dar. Die
Neuaufstellung des Bebauungsplans ist daher nicht aus dem FNP entwickelt.
Der FNP wird deshalb im Wege der Berichtigung angepasst. Die
Flächendarstellung Wohnbaufläche bleibt bestehen, die Zweckbestimmung
Kindergarten entfällt jedoch. Eine Darstellung der Berichtigung ist als Anlage
beigefügt.
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7425-19
„Dellweg“ vom 27.11.1981 mit diversen Änderungen vor, die für den
Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans nicht relevant sind. Dort
wird das Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
Kindergarten festgesetzt. Innerhalb einer großen überbaubaren
Grundstücksfläche sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. Zur Realisierung
einer Wohnbebauung ist für diesen Bereich somit die vorliegende
Neuaufstellung des Bebauungsplanes erforderlich, der in seinem
Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7425-19 überplant.Seite 3 von 57
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Vorhabenbeschreibung
Auf dem Grundstück wird ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und
einem Staffelgeschoss geplant. Um die Anzahl der Geschosse abbilden zu
können, ist eine maximale Gebäudehöhe von 10,8 m vorgesehen. Die Dächer
sind als Flachdächer mit einer extensiven Dachbegrünung sowie
Photovoltaikanlagen zu versehen.
Im Mehrfamilienhaus sind insgesamt zehn 1-2 Zimmer-Wohnungen mit einer
durchschnittlichen Größe von ca. 65 m² sowie sechs 3-4 Zimmer-Wohnungen
mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von ca. 103 m² vorgesehen. Das
Angebot an kleineren Wohnungen richtet sich v.a. an ältere
Bevölkerungsgruppen, die im Stadtteil ein neues Zuhause suchen. Diese
vorgesehene Nutzergruppe entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt
Buschdorf. Zum barrierefreien Erreichen aller Wohnungen ist für dieses
Gebäude ein Aufzug vorgesehen.
Der Baukörper soll mit einer hellen und freundlichen Fassadengestaltung als
Putzfassade verwirklicht werden. Als Freisitze sind im Erdgeschoss Terrassen
und im Obergeschoss Balkone geplant. Der ruhende Verkehr wird überwiegend
in der geplanten Tiefgarage untergebracht. Zusätzlich sind oberirdisch zwei
Parkplätze für Besucher*innen vorgesehen. Um die Fahrräder im Plangebiet
unterzubringen, ist die Errichtung eines Fahrradstellplatzes beabsichtigt. Die
Erschließung der geplanten Stellplätze erfolgt über den nordwestlichen
Straßenzug ‚Im Dahl‘.
Das geplante Mehrfamilienhaus wird im Effizienzhaus-40-Standard errichtet.
Zur Versorgung des Gebäudes ist eine Luft/Wasser-Wärmepumpe in
Kombination mit einer Solaranlage vorgesehen, die als eine
Handlungsempfehlung aus dem erstellten Energiekonzept abgeleitet wurde.
Städtebauliche Ziele und Auswirkungen
Im Bebauungsplan Nr. 7425-24 „Otto-Hahn-Straße“, der im Jahre 2016
Rechtskraft für das Baugebiet ‚Apfelgarten‘ der Firma Montana Wohnungsbau
GmbH erlangt hat, wurde u.a. eine Gemeinbedarfsfläche für eine
Kindertageseinrichtung festgesetzt. Diese 4-gruppige Kindertagesstätte mit
einem Angebot für ca. 72 Kinder wurde in der Zwischenzeit in Betrieb
genommen. Aufgrund der räumlichen Nähe zur existierenden
Kindertageseinrichtung im Baugebiet "Apfelgarten", ist die im rechtskräftigen
Bebauungsplan Nr. 7425-19 "Dellweg" festgesetzte Gemeinbedarfsfläche -
Kindergarten -, nicht mehr erforderlich.
Ziel ist es daher, eine wohnungsbauliche und nachverdichtende Entwicklung im
Ortsteil Buschdorf zu ermöglichen und dabei zeitgemäße Wohnformen zu
fördern, die vor allem ältere Bewohner*innengruppen ansprechen.
Im Bonner Stadtgebiet besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum. Das
Verfahren zielt im öffentlichen Interesse darauf ab, die vorliegende Fläche einer
städtebaulichen Neuordnung zuzuführen und den Wohnstandort Buschdorf zu
stärken.Seite 4 von 57
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Somit entspricht das Bauvorhaben dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt
bereits erschlossene Grundstücke und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln
und damit der weiteren Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. Die
Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden
Wohnbedarf durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So
sollen Neuausweisungen von Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert
und der Landschaftsverbrauch sowie die weitere Zersiedlung der Landschaft
eingeschränkt werden. Es sollen bereits erschlossene Grundstücke und
bebaute Stadtbereiche im Innenbereich entwickelt werden. Denn dort kann auf
bereits vorhandene Erschließungsinfrastrukturen, ÖPNV-Haltepunkte und
soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen werden. Darüber
hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten
Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf
die Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung tragen dazu bei, dass sich das Gebäude in das vorhandene
Bauvolumen der näheren Umgebung einfügt. Die Planung gliedert sich auch
mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart des Baugebiets
der Umgebung ein; für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder
Störungen sind nicht zu erwarten.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Der Entwurf unterliegt dem Bonner Baulandmodell (BBLM) in der bis zum
27.06.2021 geltenden Fassung, da mehr als 11 Wohnungen bzw. mehr als
1.100 m² Bruttogrundfläche (BGF) vorgesehen sind. Die Ratsbeschlüsse zur
Modifizierung des BBLM vom 28.06.2021 bzw. 27.10.2022 (DS-Nrn. 201298
und 220278) greifen hier nicht, da die Planungsvereinbarung zum Verfahren
vor den Ratsbeschlüssen unterschrieben wurde. Gemäß den Vorgaben des
anzuwendenden BBLM sind mindestens 20 % der geplanten Wohnungen für
den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorzusehen.
Im vorliegenden Fall sind ca. 17 Wohneinheiten im Plangebiet geplant,
demnach sind mindestens 3 Wohnungen als geförderte Wohneinheiten zu
errichten.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger NachhaltigkeitscheckSeite 5 von 57
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durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung
enthält detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu
berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der Nachhaltigkeitscheck direkt
durch Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im Vordergrund, welche im
Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie sich
durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im
Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planungsablauf
Die Montana Wohnungsbau GmbH hat am 25.11.2016 einen Antrag auf
Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens gestellt, mit dem Ziel, die Fläche
einer wohnungswirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 25.04.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
10.04.2018 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
24.04.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr.1810802) für die Entwicklung der Fläche
mit einer Wohnnutzung gefasst. Das erforderliche Bebauungsplanverfahren
wird im Sinne einer Innenentwicklung unter Schonung der Freiräume am
Siedlungsrand im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan mit frühzeitiger
Bürgerbeteiligung durchgeführt. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass
durch die Vorhabenträgerin Planungsalternativen zu erarbeiten sind, welche
sich mit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf und den damit
verknüpften Themen Barrierefreiheit, Mehrgenerationen, besondere
Wohnformen sowie der demographischen Entwicklung von Buschdorf
befassen.
In Abstimmung mit der Verwaltung hat die Montana Wohnungsbau GmbH zwei
Alternativen eines städtebaulichen Konzepts erarbeitet:
• Alternative 1 stellte ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und
zusätzlichem Staffelgeschoss dar.
• Alternative 2 plante auf dem Grundstück 8 Haustypen mit je 1,5 Geschossen
zu errichten.
Auf Grundlage von zwei Alternativen eines städtebaulichen Konzepts hat die
Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 05.10.2021 die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan
Nr. 6224-2 „Im Dahl“ in Buschdorf mit nachfolgend benannten Maßgaben
beschlossen (DS-Nr. 210472):
• In der Öffentlichkeitsbeteiligung wird ausschließlich das städtebaulicheSeite 6 von 57
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Konzept, welches als Wohnform ein Mehrfamilienhaus vorsieht, eingebracht.
• Das Gebäude ist im Effizienzhausstandard 40 zu errichten.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im
Zeitraum vom 02.12.2021 bis einschließlich 17.12.2021 statt. Die Planung
konnte im Stadthaus, Etage 2 (vor dem Ratssaal) bzw. durch Präsentation auf
der Internetseite der Stadt Bonn (www.Bonn-macht-mit.de) eingesehen werden.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden insgesamt 18 Stellungnahmen
seitens der Öffentlichkeit eingereicht. Die geäußerten Anregungen und
Bedenken, die zur Planung geäußert wurden, bezogen sich insbesondere auf
folgende Themen:
• Versiegelung
• Versickerung
• Nachverdichtung
• Verkehrsbelastung
• Verschiebung der geplanten Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage
• Gebäudehöhe
• Mikroklima
• Artenschutz
• Starkregenereignisse
• Errichtung einer Kindertagesstätte
• negative Auswirkungen einer Photovoltaikanlage
• Folgekosten für die Wohnnachbarschaft (bspw. Verkehrswertminderung).
Neben den dargelegten Themen wurde angeregt das geplante
Mehrfamilienhaus u.a. aufgrund der kleinen Vorgärten der nordwestlich
angrenzenden 1½-geschossigen Wohnbebauung in die Mitte des Grundstücks
zu verschieben. Diese Anregung wurde im Rahmen der Überarbeitung des
Bebauungsplans berücksichtigt, indem die Baugrenzen weitere 2,5 m nach
Südosten verschoben wurden. Weitere Änderungen des städtebaulichen
Konzepts erfolgen nicht.
Der Rat der Stadt Bonn hat in seiner Sitzung am 09.02.2023 die öffentliche
Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6224-2
beschlossen (DS-Nr. 222312), der Beschluss wurde im Amtsblatt der Stadt
Bonn am 01.03.2023 öffentlich bekannt gemacht. Die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 09.03.2023 bis 16.04.2023 statt.
Während der ersten öffentlichen Auslegung wurden die unter den Ziffern I. und
II. aufgeführten Stellungnahmen von Träger*innen öffentlicher Belange und der
Öffentlichkeit abgegeben. Die bei der Verwaltung während dieser öffentlichen
Auslegung eingegangenen Stellungnahmen sind in der Anlage wiedergegeben
und mit einem Abwägungsvorschlag versehen.Seite 7 von 57
Seite 8
Durch die Anregung der Öffentlichkeit, insbesondere durch die Stellungnahmen
5 bzw. 7, wurde die Platzierung des Baukörpers auf dem Flurstück durch die
Vorhabenträgerin nochmals geprüft. Sie kam zu dem Ergebnis, dass eine
weitere Verschiebung des Baukörpers möglich ist und weiterverfolgt werden
soll. Die Baugrenzen sowie die Grenze der Tiefgarage wurden daher um 2 m
nach Südosten versetzt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan und der
Vorhaben- und Erschließungsplan wurden dementsprechend angepasst.
Im Vorhaben- und Erschließungsplan wurden der Weg zum Haupteingang, die
Abstellfläche für Abfallbehälter sowie die Stellplätze für Fahrräder und
Besucher*innen mit einem wasserdurchlässigen Belag dargestellt, um weitere
wasserundurchlässige Versiegelung um Plangebiet zu vermeiden.
Des Weiteren wurden kleinere redaktionelle Änderungen am
vorhabenbezogenen Bebauungsplan sowie an der Begründung vorgenommen.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde im Punkt 1.2 unter Hinweise der
Leitfaden zum Vogelschutz aktualisiert sowie einzelne Maßangaben zur
Verschiebung des Baukörpers berichtigt, in der Begründung wurden
Aktualisierungen vorgenommen sowie die Bebauungsplannummer in der
Auflistung der verwendeten Gutachten aktualisiert.
Nach § 4a Abs. 3 BauGB ist ein Bauleitplan erneut zu beteiligen, wenn er nach
der öffentlichen Auslegung geändert wurde. Daher ist der überarbeitete
Bebauungsplan Nr. 6224-2 erneut öffentlich auszulegen und wird hiermit zur
Beratung vorgelegt. Die überarbeitete Begründung ist beigefügt. Gemäß § 4a
Abs. 3 S. 2 BauGB sind bei der erneuten Offenlage des vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 6224-2 nur Stellungnahmen zu den geänderten oder
ergänzten Teilen zugelassen, die Dauer der erneuten öffentlichen Auslegung
wird ebenfalls nach § 4a Abs. 3 S. 3 BauGB auf 14 Tage verkürzt.
Die Abwägung der eingereichten Stellungnahmen die im Rahmen der ersten
öffentlichen Auslegung abgegeben wurden, liegen als Anlage dieser Vorlage
bei. Die Gutachten liegen eine Viertelstunde vor und während der Sitzungen für
die Mitglieder des Rats, der Ausschüsse sowie der Bezirksvertretung zur
Einsicht bereit.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich)
5 Stellungnahmen und Gesamtabwägung der 1. Offenlage (öffentlich)
6 Änderung des Flächennutzungsplans (öffentlich)Seite 8 von 57
Seite 9
7 Checkliste Nachhaltige Planung (öffentlich)Seite 9 von 57
Bebauungsplan Nr. 6224-2
Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Buschdorf
Maßstab 1: 2500 Datum: 14.09.2020
100 m
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Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 6224-2. „Im Dahl“
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf
BegründungSeite 11 von 57
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 1
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 1
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell .............................................................................. 1
1.2.4.2 Baumschutz .............................................................................................. 2
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 2
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 5
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 5
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 5
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 6
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 6
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl.................................................. 6
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen................................................ 7
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche ...................................................................... 7
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................. 7
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote ............................................................... 8
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern ................................................................... 8
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ......................................................... 8
2.3.6 Verkehrliche Festsetzung ................................................................................. 8
2.3.7 Stellplätze und Tiefgaragen .............................................................................. 8
2.3.8 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 8
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften ................................................................................... 9
2.4 Erschließung ........................................................................................................... 9
2.4.1 Äußere Erschließung........................................................................................ 9
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ......................................................... 9
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................. 9
2.4.2 Ruhender Verkehr ............................................................................................ 9
2.4.3 Technische Infrastruktur ................................................................................... 9
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ....................... 9Seite 12 von 57
2.4.3.2 Energiekonzept ......................................................................................... 9
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................10
2.4.3.4 Abfallentsorgung ......................................................................................10
2.4.3.5 Soziale Infrastruktur .................................................................................10
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 11
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................11
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................11
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................11
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................11
3.3.2 Klima / Luft ......................................................................................................12
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................13
3.3.4 Boden / Wasser...............................................................................................14
3.3.4.1 Böden ......................................................................................................14
3.3.4.2 Niederschlagswasser ...............................................................................14
3.3.4.3 Starkregen ...............................................................................................14
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung ..........................................................................15
3.3.5 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................15
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................15
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................15
Anhang ..................................................................................................................... 17
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................17Seite 13 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 0,3 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn und dort im südöstlichen Bereich
des Stadtteils Buschdorf und umfasst das Grundstück Gemarkung Buschdorf, Flur 4, Flurstück
439.
Der zu überplanende Bereich stellt sich derzeit überwiegend als Wiesenfläche dar. Ergänzend
befinden sich im Norden des Gebietes vereinzelnd Baumbestände. Das Planungsgebiet wird
im Norden durch die Bestandsbebauung des Straßenzugs ‚Im Dahl‘ bestehend aus Garagen
und zweigeschossiger Wohnbebauung begrenzt. Im Osten, im Süden und im Westen des
Plangebietes befindet sich die Straße ‚Im Dahl‘. Die unmittelbare Umgebung des Straßenzu-
ges setzt sich ebenfalls aus ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden zusammen.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet eine
Wohnbaufläche mit der Zweckbestimmung Kindergarten dar. Die Neuaufstellung des Bebau-
ungsplans ist daher nicht aus dem FNP zu entwickeln. Der FNP wird deshalb im Wege der
Berechtigung angepasst.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7425-19 vom
27.11.1981 mit diversen Änderungen vor, die für den Geltungsbereich des aufzustellenden
Bebauungsplans nicht relevant sind. Dort wird das Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung Kindergarten festgesetzt. Innerhalb einer großen überbaubaren Grund-
stücksfläche sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig.
Zur Realisierung einer Wohnbebauung ist für diesen Bereich somit die Neuaufstellung des
Bebauungsplanes erforderlich, der in seinem Geltungsbereich den rechtskräftigen Bebau-
ungsplan Nr. 7425-19 überplant.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell
Der Entwurf unterliegt dem Bonner Baulandmodell (BBLM) in der bis zum 27.06.2021 gelten-
den Fassung, da mehr als 11 Wohnungen bzw. mehr als 1.100 m² Bruttogrundfläche (BGF)
vorgesehen sind. Der Ratsbeschluss zur Modifizierung des BBLM vom 28.06.2021 (DS-Nr.
201298) greift hier nicht, da die Planungsvereinbarung zum Verfahren vor dem Ratsbeschluss
unterschrieben wurde. Gemäß den Vorgaben des anzuwendenden BBLM sind mindestens 20
% der geplanten Wohnungen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorzusehen.
Im vorliegenden Fall sind ca. 17 Wohneinheiten im Plangebiet geplant, demnach sind mindes-
tens 3 Wohnungen als geförderte Wohneinheiten zu errichten.Seite 14 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 2
Die Folgekosten sozialer Infrastruktur, die durch das Vorhaben ausgelöst werden, sind nicht
durch die Vorhabenträgerin zu übernehmen.
1.2.4.2 Baumschutz
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr gemessen in einer Höhe von 100 cm über dem
Erdboden geschützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nuss-
bäumen und Esskastanien. Im Plangebiet befindet sich ein Laubbaum (Vogelkirsche), welcher
der Baumschutzsatzung unterliegt und auch bei Realisierung des Vorhabens erhalten bleibt.
Drei städtische Straßenbäume befinden sich in direkter Angrenzung an das Plangebiet. Diese
sind ebenfalls durch die Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn geschützt und werden
geschützt und erhalten.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Im Bebauungsplan Nr. 7425-24 ‚Otto-Hahn-Straße‘, der im Jahre 2016 Rechtskraft für das
Baugebiet ‚Apfelgarten‘ der Firma Montana Wohnungsbau GmbH erlangt hat, wurde u.a. eine
Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertageseinrichtung festgesetzt. Diese 4-gruppige Kinderta-
gesstätte mit einem Angebot für ca. 72 Kinder wurde in der Zwischenzeit in Betrieb genommen.
Aufgrund der räumlichen Nähe zur existierenden Kindertageseinrichtung im Baugebiet ‚Apfel-
garten‘, ist die im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7425-19 ‚Im Dahl‘ festgesetzte Gemein-
bedarfsfläche -Kindergarten-, nicht mehr erforderlich. Das Plangebiet eignet sich daher für
eine wohnbauliche und nachverdichtende Entwicklung.
Im Bonner Stadtgebiet besteht ein erheblicher Bedarf an Wohnraum. Das Verfahren zielt im
öffentlichen Interesse darauf ab, die vorliegende Fläche einer städtebaulichen Neuordnung
zuzuführen und den Wohnstandort Buschdorf zu stärken. Um die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für eine Wohnbebauung zu schaffen, ist eine Neuaufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6224-2 erforderlich.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Da im Planverfahren eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, wird die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
6224-2 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchge-
führt. Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gege-
ben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird,
das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und keine Anhalts-
punkte für eine Beeinträchtigungen vorhandener Natura 2000-Gebiete vorliegen. Ein Umwelt-
bericht gem. § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in
Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind,
gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die wesent-
lichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung zu berücksich-
tigen und die Planungsauswirkungen teilweise durch gutachterliche Untersuchungen, zu be-
schreiben und zu bewerten.
Die Montana Wohnungsbau GmbH hat am 25.11.2016 einen Antrag auf Einleitung eines Be-
bauungsplanverfahrens gestellt, mit dem Ziel, die Fläche einer wohnungswirtschaftlichen Nut-
zung zuzuführen.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 25.04.2018
unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am 10.04.2018 sowie dem Ausschuss für
Umwelt und Verbraucherschutz am 24.04.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1810802) für die
Entwicklung der Fläche mit einer Wohnnutzung gefasst. Das erforderliche Bebauungsplanver-Seite 15 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 3
fahren wird im Sinne einer Innenentwicklung unter Schonung der Freiräume am Siedlungsrand
im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan mit frühzeitiger Bürgerbeteiligung durch-
geführt. Darüber hinaus wurde beschlossen, dass durch die Vorhabenträgerin Planungsalter-
nativen zu erarbeiten sind, welche sich mit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf und
den damit verknüpften Themen Barrierefreiheit, Mehrgenerationen, besondere Wohnformen
sowie der demographischen Entwicklung von Buschdorf befassen.
In Abstimmung mit der Verwaltung hat die Montana Wohnungsbau GmbH zwei Alternativen
eines städtebaulichen Konzepts erarbeitet:
• Alternative 1 stellt ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und zusätzlichem Staffelge-
schoss vor.
• Alternative 2 plant auf dem Grundstück 8 Haustypen mit je 1,5 Geschossen zu errichten.
Auf dieser Grundlage hat die Bezirksvertretung Bonn in ihrer Sitzung am 05.10.2021 die früh-
zeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplan Nr. 6224-
2 ‚Im Dahl‘ in Buschdorf mit nachfolgend benannten Maßgaben beschlossen (DS-Nr. 210472).
Die Beschlussfassung entspricht dem Beratungsergebnis des Ausschusses für Wohnen, Pla-
nung und Bauen vom 02.09.2021:
• In der Öffentlichkeitsbeteiligung wird ausschließlich das städtebauliche Konzept, welches
als Wohnform ein Mehrfamilienhaus vorsieht, eingebracht.
• Das Gebäude ist im KfW-Effizienzhausstandard 40 zu errichten.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom
02.12.2021 bis einschließlich 17.12.2021 statt. Die Planung konnte im Stadthaus, Etage 2 (vor
dem Ratssaal) bzw. durch Präsentation auf der Internetseite der Stadt Bonn (‚www.Bonn-
macht-mit.de‘) eingesehen werden. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung wurden insgesamt
18 Stellungnahmen seitens der Öffentlichkeit eingereicht. Die geäußerten Anregungen und
Bedenken, die zur Planung geäußert wurden, bezogen sich insbesondere auf folgende The-
men: Versiegelung, Versickerung, Nachverdichtung, Verkehrsbelastung, Verschiebung der
geplanten Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage, Gebäudehöhe, Mikroklima, Artenschutz, Starkre-
genereignisse, Errichtung einer Kindertagesstätte, negative Auswirkungen einer Photovoltaik-
anlage und Folgekosten für die Wohnnachbarschaft (bspw. Verkehrswertminderung). Die dar-
gelegten Anmerkungen konnten im Rahmen der Abwägung überwiegend nicht berücksichtigt
werden.
Neben den dargelegten Themen wurde angeregt das geplante Mehrfamilienhaus u.a. auf-
grund der kleinen Vorgärten der nordwestlich angrenzenden 1 ½ -geschossigen Wohnbebau-
ung in die Mitte des Grundstücks zu verschieben. Diese Anregung wurde im Rahmen der
Überarbeitung des Bebauungsplans berücksichtigt, indem die Baugrenzen weitere 2,5 m nach
Südosten verschoben wurden.
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes gemäß §
3 Abs. 2 BauGB wurde vom Rat der Bundesstadt Bonn am 09.02.2023 beschlossen (DS-
Nr. 222312). Der Entwurf dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde mit Vor-
haben- und Erschließungsplan, Begründung und Gutachten in der Zeit vom 09.03.2023
bis einschließlich 16.04.2023 öffentlich im Stadthaus sowie auf der Internetseite der
Stadt Bonn (‚www.Bonn-macht-mit.de‘) ausgelegt. In diesem Zeitraum sind von der Öf-
fentlichkeit insgesamt 8 Stellungnahmen eingegangen, welche Anregungen bzw. Be-
denken u.a. zur Gebäudehöhe, Starkregenereignisse, Stellplatzbedarf, technischer Inf-
rastruktur, Baustelle, Verfahren und Verkehrswertminderung des Grundstücks enthiel-
ten.
Zudem gingen, wie bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung, Stellungnahmen zu
dem Thema Verschiebung der überbaubaren Grundstücksfläche ein. Es wurde derSeite 16 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 4
Wunsch geäußert, das Gebäude in der Mitte des Grundstückes zu errichten. Die Vorha-
benträgerin hat diesen Belang erneut geprüft und die Baugrenzen sowie die Grenze der
Tiefgarage wurde um 2,0 m in Richtung Südosten versetzt.Seite 17 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 5
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Bauvorhaben entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt bereits erschlossene
Grundstücke und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln und damit der weiteren Zersiedlung
der Landschaft entgegenzuwirken. Mit dem neuen Gebäude entstehen insgesamt ca. 17 Woh-
nungen, wobei 20 % für geförderten Wohnraum zur Verfügung stehen. Die Montana Woh-
nungsbau GmbH verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, den festgelegten Anteil der Woh-
nungen für den sozialen Wohnungsbau zu errichten.
Ziel ist es daher, eine wohnungsbauliche und nachverdichtende Entwicklung im Ortsteil Busch-
dorf zu ermöglichen und dabei zeitgemäße Wohnformen zu fördern, die vor allem ältere Be-
wohnergruppen ansprechen.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Auf dem Grundstück wird ein Mehrfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen und einem Staffelge-
schoss geplant. Um die Anzahl der Geschosse abbilden zu können, ist eine maximale Gebäu-
dehöhe von 10,8 m vorgesehen. Die Dächer sind als Flachdächer mit einer extensiven Dach-
begrünung sowie Photovoltaikanlagen zu versehen.
Im Mehrfamilienhaus sind insgesamt zehn 1-2 Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittli-
chen Größe von ca. 65 m² sowie sechs 3-4 Zimmer-Wohnungen mit einer durchschnittlichen
Wohnungsgröße von ca. 103 m² vorgesehen. Das Angebot an kleineren Wohnungen richtet
sich v.a. an ältere Bevölkerungsgruppen, die im Stadtteil ein neues Zuhause suchen. Diese
vorgesehene Nutzergruppe entspricht damit den Zielen der Perspektivwerkstatt Buschdorf.
Zum barrierefreien Erreichen aller Wohnungen ist für dieses Gebäude ein Aufzug vorgesehen.
Der Baukörper soll mit einer hellen und freundlichen Fassadengestaltung als Putzfassade ver-
wirklicht werden. Als Freisitze sind im Erdgeschoss Terrassen und im Obergeschoss Balkone
geplant.
Der ruhende Verkehr der Bewohner*innen wird überwiegend in der geplanten Tiefgarage un-
tergebracht. Zusätzlich sind oberirdisch zwei Besucherparkplätze vorgesehen. Um die Fahr-
räder im Plangebiet unterzubringen, ist die Errichtung eines Fahrradstellplatzes beabsichtigt.
Die Erschließung der geplanten Stellplätze erfolgt über den nordwestlichen Straßenzug ‚Im
Dahl‘.
Das geplante Mehrfamilienhaus wird im KfW-40-Standard errichtet. Zur Versorgung des Ge-
bäudes ist eine Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage vorgesehen.Seite 18 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 6
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Allgemeines Wohngebiet
Im Hinblick auf das Planungsziel der Wohnraumschaffung soll das Plangebiet insbesondere
dem Wohnen dienen und wird insofern als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Neben der Hauptnutzungsart Wohnen sind in
diesem Baugebietstyp, im Hinblick auf eine Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten grund-
sätzlich auch Nutzungen zulässig, die das Wohnen ergänzen, jedoch nicht stören.
Die in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe oder Tankstellen sind im vorliegenden Bebau-
ungsplan ausgeschlossen. Solche Nutzungen zeichnen sich im Allgemeinen durch einen er-
höhten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet nicht entsprochen wird. Das Planungsziel, eine
noch zur Verfügung stehende Wohnbaulandreservefläche einer Wohnbebauung zuzuführen
und damit insgesamt dem Bedarf an Wohnbauland Rechnung zu tragen, könnte bei Zulässig-
keit derartiger Nutzungen nicht mehr realisiert werden. Zudem würde sich vermutlich die er-
höhten Verkehrsbelastungen, die in Folge derartiger Nutzungen hervorgerufen werden, nach-
teilig auf das Plangebiet und die Nachbarschaft auswirken.
Durch den Ausschluss der gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
sind auch Ferienwohnungen ausgeschlossen.
Mit der Zielsetzung, im Plangebiet preiswerten Wohnraum zu schaffen, setzt der Bebauungs-
plan fest, dass im Allgemeinen Wohngebiet 260 m² der Bruttogrundfläche so herzustellen sind,
dass sie mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl
Die bauliche Dichte der Planung lässt sich mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von maximal
0,35 für das gesamte Plangebiet ermitteln. Diese liegt unterhalb den Orientierungswerten für
Allgemeine Wohngebiete des § 17 BauNVO und ermöglicht eine aufgelockerte Bebauung.
Durch die Festsetzung der GRZ wird dem Ziel des schonenden und sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden im Sinne des § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen und eine ausreichende
Belichtung, Belüftung und Besonnung gewährleistet. Es ist ein planerisches Ziel, eine gute
Ausnutzbarkeit der Grundstücke in Bezug auf die geplante Nutzung zu ermöglichen und
gleichzeitig die Inanspruchnahme der Flächen zu reglementieren.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,8. Somit wird der Orientierungswert der GFZ für
Allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO unterschritten und eine maßvolle Verdichtung
ermöglicht.
Zur Minimierung von dauerhaften Auswirkungen auf die Umwelt, durch die Bebauung der Flä-
che, tragen die Pflanzung von neuen Gehölzen, der Erhalt des bestehenden Laubbaums sowie
die vorgesehene Dachbegrünung als Maßnahmen bei.
Wesentliches städtebauliches Ziel ist es, das Plangebiet weitestgehend von oberirdischen
Stellplatzflächen freizuhalten und den ruhenden Verkehr in einer Tiefgarage unterzubringen.
Oberirdisch soll nur eine geringe Anzahl an Besucherstellplätzen errichtet werden. Die Freian-
lagen sollen qualitätsvoll im Sinne der dreifachen Innenentwicklung, der Klimaanpassung und
Biodiversität gestaltet werden.Seite 19 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 7
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhen
Die direkte Umgebung des Plangebiets wird u.a. durch zweigeschossige Reihenhäuser mit
giebelständigen Satteldächern bestimmt.
Das geplante Mehrfamilienhaus ist ebenfalls mit maximal zwei Vollgeschossen und einem zu-
sätzlichen Staffelgeschoss vorgesehen. Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plan-
gebietes und des im Bonner Raum bestehenden Wohnraumbedarfes, wird das Maß der bau-
lichen Nutzung, auch unter dem Gesichtspunkt der Nachverdichtung festgelegt. Das Gebot
des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wird wirksam umgesetzt. Vor diesen Hinter-
grund ist es angemessen, die Anzahl der zulässigen Geschosse -auch im Verhältnis der Nach-
barbebauung- in der vorgesehen Dichte zuzulassen.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse im
Detail zu steuern, wird eine maximale Gebäudehöhe in Metern über Normalnull (üNHN) fest-
gesetzt. Hierbei ist berücksichtigt, dass das Staffelgeschoss des Gebäudes mit einem Flach-
dach errichtet wird. Aus städtebaulicher Sicht wird somit ein abgestimmtes Einfügen in das
Ortsbild erreicht.
Als oberer Bezugspunkt für die festgesetzten Gebäudehöhe von 69,0 m üNHN gilt dabei die
Oberkante von baulichen Anlagen. Sie bildet den eindeutigen Rahmen für das Bauantragsver-
fahren.
Um noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen
die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen z.B. durch Fahrschächte
und dem Gebäude städtebaulich untergeordnete technische Anlagen um bis zu 1,5 m über-
schritten werden. Technische Anlagen und Einrichtungen wie Solaranlagen müssen aus orts-
gestalterischen Gründen um das Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurücktreten.
Aus gestalterischen Gründen ist es zudem verpflichtend, mit Ausnahme der Anlagen für die
Nutzung von Solarenergie sowie Photovoltaik, eine Einhausung der technischen Anlagen und
Einrichtungen vorzunehmen.
2.3.3 Überbaubare Grundstücksfläche
Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes eine
überbaubare Grundstücksfläche definiert, innerhalb derer das geplante Gebäude errichtet wer-
den darf. Die Dimensionierung stimmt mit den Außenkanten des Vorhabens überein. Um einen
ausreichenden Abstand zwischen den Baugrenzen und den Kronentraufbereichen der Stra-
ßenbäume sicherstellen zu können, wird ein Mindestabstand von 4,0 m eingehalten. Aufgrund
der Übereinstimmung des geplanten Gebäudes mit den festgesetzten Baugrenzen ist von der
Festsetzung einer Bauweise abgesehen - zudem legt der Vorhaben- und Erschließungsplan
die beabsichtigte Gebäudeform und -größe dar.
Zur Sicherstellung eines geringen Flächenverbrauchs ist festgesetzt, dass die Abstellplätze
Müllbehälter innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche und der Fläche für
Abfallsammelbehälter zulässig sind.
Im Sinne einer gewissen Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung ermöglicht der Bebau-
ungsplan, dass Balkone und Vordächer bis zu 2,0 m sowie Terrassen um bis zu 3,0 m die
festgesetzten Baugrenzen überschreiten dürfen. Diese Anlagen sind städtebaulich von unter-
geordneter Bedeutung, sodass eine solche Abweichung angemessen ist.
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Um ein möglichst einheitliches Geländeniveau zu erhalten, ist eine geplante Geländehöhe vonSeite 20 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 8
58,2 m üNHN festgesetzt. Zur Angleichung der Geländeoberfläche bedarf es im Norden des
Plangebietes teilweise der Durchführung von Geländemodellierungen. Daher ist festgesetzt,
dass Aufschüttungen, Böschungen, Stützmauern, Treppen und Rampen zur Angleichung an
das festgesetzte Höhenniveau zugelassen sind. Das festgesetzte Gelände wiederum darf
durch Geländemodellierungen ausnahmsweise um geringfügige 0,5 m über- oder unterschrit-
ten werden.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.3.5.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt ist festgesetzt, dass die Dächer des Mehrfamilienhauses mit Ausnahme von
Lichtkuppeln, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern brandschutzrechtli-
che Bestimmungen nicht entgegenstehen, extensiv zu begrünen sind (Substratdicke 10-15
cm, Abflussbeiwert 0,4). Die Pflanzenarten sind gemäß der Pflanzenliste auszuwählen. Dies
sichert die Umsetzung der ökologischen und gestalterischen Ziele der Dachbegrünung.
2.3.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung des Baugrundstücks mit Tiefgara-
gen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die Dächer der Tiefgarage,
sofern sie nicht überbaut wird, mit einer mindestens 0,5 m Substratschicht zzgl. einer Drain-
schicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder Terrassenfläche oder als Zuwegung
genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen und zu pflegen sind. Zur Schaffung
von günstigen Wuchsbedingungen für die Pflanzung von Bäumen wird die Erdüberdeckung
dafür auf 1,2 m zzgl. Drainschicht erhöht.
2.3.6 Verkehrliche Festsetzung
Die Verkehrserschließung des Grundstücks erfolgt über den westlich verlaufenden Straßen-
zug ‚Im Dahl‘. Der Ein- und Ausfahrtsbereich der Tiefgarage ist zeichnerisch festgesetzt, um
diese eindeutig zu definieren und die Aussagen des Lärmgutachtens sicherzustellen. Die Fest-
setzung schließt weitere Ein- und Ausfahrten an der Straße ‚Im Dahl‘ aus.
2.3.7 Stellplätze und Tiefgaragen
Stellplätze für die Bewohner*innen sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und
innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Tiefgarage zulässig. Ausnahmsweise können in den
zeichnerisch festgesetzten Flächen zwei oberirdische Besucherstellplätze errichtet werden.
Die Umgrenzung der Fläche für die Tiefgarage entspricht dem im Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan dargelegten Abgrenzung.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche können ausnahmsweise, auch im Bereich
der festgesetzten Stellplatzfläche für Fahrräder, überdachte Fahrradabstellplätze errichtet
werden.
2.3.8 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Zum Schutz der Nachtruhe im Bereich der Tiefgaragenzufahrt ist festgesetzt, dass im Bebau-
ungsplan zeichnerisch gekennzeichneten Baukörperabschnitt „A“ im Erdgeschoss und im 1.
Obergeschoss Fenster von Räumen, die der Schlafnutzung dienen bzw. überwiegend zum
Schlafen genutzt werden, sowie Fenster von Kinderzimmern mit einer Festverglasung verse-
hen oder sonstige, geeignete Maßnahmen (z.B. Prallscheiben) vorgesehen werden.Seite 21 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 9
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes ist die Errichtung von Flachdächern zugelassen.
Dadurch ist gesichert, dass das Gebäude auch nach erstmaliger Errichtung in einer einheitli-
chen Architektursprache erhalten wird. Die Dächer werden für die mögliche Installation solar-
genetischer Anlagen vorgerüstet. Hierbei wird die geplante Dachbegrünung berücksichtigt.
Zur Sicherstellung eines optisch positiven Erscheinungsbildes des Quartiers ist die Eingrünung
der oberirdischen Fahrradstellplätze und der Abfallsammelbehälter im rückwärtigen und seitli-
chen Bereich mit Hecken textlich festgesetzt.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Straßenzüge ‚Im Dahl‘, die als
Mischverkehrsflächen verkehrsberuhigt ausgebaut sind. In südwestlicher Richtung erreicht
man die ‚Otto-Hahn-Straße‘, die als Hauptverkehrszug für den Stadtteil Buschdorf gilt. Von
dort aus erfolgt die weitere örtliche Anbindung.
Aufgrund der kleinräumigen Planung ist davon auszugehen, dass der indizierte Verkehr über
die bestehenden Knotenpunkte leistungsfähig abgebildet werden kann.
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die nächstgelegene Bushaltestelle ‚Peter-Klein-Straße‘ des öffentlichen Personennahver-
kehrs (ÖPNV) liegt an der ‚Otto-Hahn-Straße‘ ca. 250 m Luftlinie vom Plangebiet entfernt. Dort
verkehren die Buslinien 604 (Hersel – Ückesdorf) und 630 (Tannenbusch – Bundesviertel) im
20- bzw. 30- Minuten- Regeltakt, so dass das Plangebiet vergleichsweise gut an den ÖPNV
angebunden ist.
2.4.2 Ruhender Verkehr
Die im Zusammenhang mit dem Vorhaben erforderlichen 17 Kfz-Stellplätze (1 Stellplatz pro
Wohnung) werden in einer Tiefgarage angeordnet, so dass die das Gebäude umgebenden
Freiflächen -bis auf 2 vorgesehene Besucherstellplätze- als Gartenflächen begrünt und von
den Bewohnern genutzt werden können.
Das Konzept sieht vor, dass Fahrradstellplätze für die neuen Bewohner*innen und die Besu-
cher*innen oberirdisch in Hauseingangsnähe und/oder in der Tiefgarage errichtet werden. Die
erforderliche Anzahl an Fahrradstellplätzen wird im Bauantragsverfahren nachgewiesen.
Die Vorhabenträgerin wird auch Maßnahmen der E-Mobilität für Pkws und Fahrräder umset-
zen und sich hierzu im Durchführungsvertrag verpflichten.
2.4.3 Technische Infrastruktur
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Eine Versorgung des Plangebietes mit technischer Infrastruktur erscheint leistungsfähig mög-
lich, da das Plangebiet in einem Bestandsgebiet liegt.
2.4.3.2 Energiekonzept
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wurde ein Energiekon-
zept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten miteinander vergleicht. Vor demSeite 22 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 10
Hintergrund des Ratsbeschlusses ‚Unsere Stadt wird bis spätestens 2035 klimaneutral‘ (DS-
Nr. 190232) wird dabei das Ziel einer bilanziell klimaneutralen Versorgung verfolgt. Das Ener-
giekonzept kommt zu dem Ergebnis, dass zur Versorgung des Gebäudes der Einsatz einer
Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage empfohlen wird. Alternativ
besteht die Möglichkeit, die Wärmeversorgung mit dem Einsatz von Holzpellets sicherzustel-
len.
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal
Das Schmutzwasser der Wohnbebauung soll der bestehenden Kanalisation zugeleitet werden.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser kommt nach § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz
(WHG) in Betracht, da dies die Bodeneigenschaften und Grundwasserstände zulassen. Zur
Klärung des Sachverhaltes wurde im Januar 2021 hydrogeologisches Gutachten angefertigt,
das die Versickerung des Niederschlagswassers über Rigolen empfiehlt. Die Rigolen binden
in die erbohrten, stark durchlässigen Kies- und Sandschichten ein. Entsprechende Abstände
der Rigolen zu den Grundstücksgrenzen und dem geplanten Gebäude werden bei der Umset-
zung berücksichtigt.
2.4.3.4 Abfallentsorgung
Im Bereich der Neubebauung ist eine Stellfläche für Müllgefäße vorgesehen.
2.4.3.5 Soziale Infrastruktur
In Buschdorf befinden sich vier Kinderbetreuungseinrichtungen (‚FRÖBEL Kindergarten Am
Apfelbaum‘, ‚Katholische Kindertagesstätte St. Aegidius‘, ‚Städtische Kita Von-den-Driesch-
Straße 59‘, ‚Evangelische Kiga Buschdorf der evangelischen Kirchengemeinde Hersel‘) mit
zusammen neun Gruppen. Im laufenden Kindergartenjahr fehlen momentan in Buschdorf Be-
treuungsplätze für Kinder bis zur Einschulung.
Im Umkreis von ca. 1 km befinden sich zwei Grundschulen (‚Grundschule Peter-Klein-Straße‘
(GGS) und ‚Städtische katholische Grundschule Buschdorf‘ (KGS)), welche den Bedarf im Pri-
marbereich in der näheren Umgebung des Plangebietes abdecken.Seite 23 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 11
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf
durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch eingeschränkt
werden. Zudem kann hier im Innenbereich auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastruktu-
ren, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen wer-
den. Darüber hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungs-
grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarbe-
bauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung tragen dazu bei,
dass sich das Gebäude in das vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung einfügt. Die
Planung gliedert sich auch mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart des
Baugebiets der Umgebung ein; für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder Störungen
sind nicht zu erwarten.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen und leistungstechnischen Auswirkungen des Bauvorhabens wurden im Rah-
men einer Stellungnahme vom Büro AB Stadtverkehr aus Bornheim im März 2021 beschrieben
und bewertet. Insgesamt löst das Vorhaben eine tägliche Anzahl von neuen Fahrten in einer
Größenordnung von 36 bis 58 Kfz aus, welche sich in der morgendlichen- bzw. nachmittags-
täglichen Spitzenstunde auf ca. 4 bzw. 5 Fahrten verteilen.
Die Baumaßnahme hat verkehrlich sehr geringe Auswirkungen. Das Straßennetz kann die
geringe Mehrbelastung durch das Neubauvorhaben induzierte Verkehr leistungsfähig aufneh-
men. Bei den abgeschätzten Verkehrsstärken während der Tagesspitzenstunden kann eben-
falls mit großer Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die zusätzlichen Verkehre keine
negativen Beeinträchtigungen auf die Leistungsfähigkeit der umliegenden Knotenpunkte ha-
ben werden. Für den ruhenden Verkehr werden im Rahmen der weiteren Planung 17 PKW-
Stellplätze in der Tiefgarage sowie 2 oberirdische Besucherstellplätze geschaffen. Das Kon-
zept sieht vor, dass Fahrradstellplätze für die neuen Bewohner*innen und die Besucher*innen
oberirdisch in Hauseingangsnähe und/oder in der Tiefgarage errichtet werden. Die konkrete
Anzahl der erforderlichen Fahrradabstellplätze wird im Baugenehmigungsverfahren geklärt.
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
3.3.1 Mensch / Gesundheit
Verkehrslärm
Aufgrund der abgeschirmten Lage des Plangebietes zu den Hauptverkehrszügen ‚Schlesien-
straße‘ und ‚Otto- Hahn- Straße‘ ist das Plangebiet kaum durch Straßenverkehrslärm betrof-
fen.
Bewertung nach TA Lärm - außerhalb des Plangebietes
In einem schalltechnischen Gutachten des Büros Accon aus Köln (Stand: September 2022)
wurde die Einfahrt der Tiefgarage nach TA Lärm bewertet, um mögliche Auswirkungen auf die
bestehende Wohnnachbarschaft zu ermitteln. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass
keine lärmseitigen Beeinträchtigungen auf die bestehende Wohnnachbarschaft zu erwarten
sind.Seite 24 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 12
Bewertung nach TA Lärm - innerhalb des Plangebietes
Die schalltechnische Beurteilung der Tiefgaragenzufahrt hat oberhalb der Tiefgaragenein- und
-ausfahrt an der südwestlichen Fassadenseite im Erdgeschoss des geplanten Wohngebäudes
(IP1) im Beurteilungszeitraum nachts eine Überschreitung des herangezogenen Richtwertes
der TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet von 5 dB(A) festgestellt. Auch im ersten Ober-
geschoss dieses Fassadenabschnittes wird der Richtwert geringfügig (um 1 dB(A)) überschrit-
ten.
Die ermittelten Geräuschimmissionen können in dem Fassadenabschnitt, in dem die Über-
schreitungen zu erwarten sind, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss die Fenster von Räu-
men, die der Schlafnutzung bzw. die überwiegend zum Schlafen genutzt werden oder Fenster
von Kinderzimmern mit einer Festverglasung versehen werden oder es sind sonstige, geeig-
neten Maßnahmen (z.B. Prallscheiben) vorzusehen. Im Bebauungsplan sind diese Anlagen
und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen entsprechend textlich
festgesetzt. Somit muss der Vorhabenträger im Bauantragsverfahren mittels einer der o.g.
Maßnahmen nachweisen, dass die Richtwerte der TA Lärm im genannten Bereich eingehalten
bzw. unterschritten werden.
3.3.2 Klima / Luft
Der Planungsraum weist laut Klimaanalyse für sommerliche austauscharme Hochdruckwet-
terlagen (ZURES, 2018) am Tag eine starke Wärmebelastung auf. In der Nacht tritt mit 4,5-5
K Temperaturabweichung zur durchschnittlichen Temperatur der Bonner Freiflächen ein mä-
ßiger bis hoher Wärmeinseleffekt auf. Die Fläche wirkt als Kaltluftentstehungsgebiet mit über-
durchschnittlich hoher Kaltluftproduktionsrate.
Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Wohnnutzung im Planungsraum ist bei der Planung
und Bauausführung der thermische Komfort am Tag und in der Nacht, gerade auch im Hinblick
auf den sich weiter intensivierenden Klimawandel und dem damit einhergehenden Trend zur
weiteren Zunahme der jährlichen Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten sowie der zuneh-
menden Intensität der Wärmebelastung relevant und zu berücksichtigen.
Die Flachdächer des Gebäudes sind mit einer mindestens extensiven Dachbegründung aus-
zustatten.
Bei der Freiflächengestaltung ist auf die Schaffung bzw. den Erhalt verschatteter Bereiche zu
achten. Um die Flächenversiegelung zu minimieren, sind nicht überbaute Flächen wie Frei-,
Verkehrs-, Erholungsflächen nach Möglichkeit unversiegelt herzustellen. Oberirdische Stell-
plätze und deren Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien auszuführen und nicht
überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze, Garagen oder Neben-
anlagen genutzt werden, sind zu begrünen und mit Laubhecken und standortgerechten Laub-
bäumen zu bepflanzen. Im Bereich der Gartenfläche sind neue Bäume zu pflanzen, um zu
einer Verbesserung des Mikroklimas im Plangebiet beizutragen. Für die Pflanzung der Laub-
bäume sind folgende Größen zu verwenden: 3-mal verpflanzt mit Drahtballen und einem
Stammumfang von 18 bis 20 cm. Die o.g. Maßnahmen wurden im Vorhaben- und Er-
schließungsplan berücksichtigt.
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wurde im Dezember
2021 ein Energiekonzept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten miteinan-
der vergleicht. Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses ‚Unsere Stadt wird bis spätestens
2035 klimaneutral‘ (DS-Nr. 190232) wird dabei das Ziel einer bilanziell klimaneutralen Versor-
gung verfolgt. Das Energiekonzept kommt zu dem Ergebnis, dass zur Versorgung des Gebäu-
des eine Luft/ Wasser Wärmepumpe in Kombination mit einer Solaranlage angestrebt wird.
Das ausgewählte Energiekonzept wird im Durchführungsvertrag festgeschrieben.Seite 25 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 13
Gemäß dem Beschluss der Bezirksvertretung Bonn vom 05.10.2021 soll das Gebäude im Ef-
fizienzhaus 40 Standard realisiert werden.
Gemäß Ratsbeschluss zur Solarverpflichtung im Rahmen städtebaulicher Verträge und vor-
habenbezogener Bebauungspläne (DS-Nr. 201919) vom 16.09.2021, wird auf den Dachflä-
chen eine Photovoltaikanlage in Kombination mit der geplanten Dachbegrünung errichtet.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass ein unkritisches Belas-
tungsniveau hinsichtlich der Luftschadstoffe vorhanden ist.
3.3.3 Flora / Fauna / Artenschutz
 Flora / Fauna
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 trifft keine Aussagen zum Plan-
gebiet. Schutzgebiete (Natura 2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiete) sind in der
näheren Umgebung des Plangebietes nicht vorhanden.
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der Eingriffsrege-
lung und ein Ausgleich ist dann nicht erforderlich und von einer Umweltprüfung mit Umwelt-
bericht (gem. § 2 Abs. 4 BauGB) kann abgesehen werden.
Das Planungsgebiet setzt sich größtenteils aus einer intensiv gepflegten Rasenfläche zu-
sammen. Ergänzend befindet sich gemäß dem amtlichen Lageplan ein Laubbaum, der un-
ter die Baumschutzsatzung der Bundesstadt Bonn fällt. Dieser Laubbaum (Vogelkirsche)
besitzt laut gutachterlicher Bewertung eine sehr gute Vitalität und ist erhaltungswürdig. Der
Baum wird daher erhalten. Das Gutachten schlägt vor, dass das am Stamm hochwach-
sende Efeu stetig beseitigt werden soll. Die weiteren Bäume im Plangebiet fallen nicht unter
die Baumschutzsatzung, da sie Nadelbäume unter 1,5 m Stammumfang darstellen. Der
langfristige Erhalt der städtischen Straßenbäume in direkter Angrenzung an das Plangebiet
kann gewährleistet werden, wenn vor und während der Baumaßnahme ausgeschlossen
werden kann, dass schädliche Einflüsse durch die Umsetzung von Richtlinien und DIN-
Vorschriften (DIN 18920, RAS-LP 4 sowie ZTV-Baumpflege) vermieden werden. Im Bebau-
ungsplan ist ein Hinweis auf die genannten Richtlinien und DIN-Vorschriften enthalten.
 Artenschutz
Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im Zusammenhang mit der Auf-
stellung des Bebauungsplans wurde im Februar 2021 eine Artenschutzprüfung (ASP - Stufe
I) durch das Büro Ginster aus Meckenheim durchgeführt. Diese ermittelt und bewertet, ob
es durch die Planung zu Konflikten mit den Verbotstatbeständen für planungsrelevante Tier-
arten nach § 44 Abs. 1, Nr. 1-3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) kommen kann.
Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund des hohen anthropogenen Einflus-
ses und der stark eingeschränkten Habitatqualitäten im Plangebiet artenschutzrechtliche
Konflikte ausgeschlossen werden können. Für Vögel (‚Allerweltsarten‘) und Zwergfleder-
mäuse wird die Situation so bewertet, dass die im Rahmen der Realisierung hergestellten
Gärten und Freiflächen höhere Nahrungshabitat- Qualitäten haben werden als der vorge-
fundene Bestand an Scherrasenflächen. Vertiefende Untersuchungen oder vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich.
Bzgl. der Bauzeitenregelung gilt aufgrund der Regelungen des Bundesnaturschutzgebie-
tes, dass im Zeitraum vom 01.03. bis 30.09. keine Rodungsarbeiten und Baufeldfreima-
chungen erfolgen dürfen, um Konflikte mit Vogelbruten zu vermeiden.Seite 26 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 14
Der Einsatz von großflächigen Glaselementen ist aufgrund der vorgesehenen Gebäudefor-
men nicht vorgesehen, so dass besondere Gefährdungen durch Vogelschlag nicht zu er-
warten sind. Es wird rein vorsorglich auf den entsprechenden Leitfaden hingewiesen.
 Fassadenbegrünung
Die Errichtung einer Fassadenbegrünung wurde durch die Montana Wohnungsbau GmbH
geprüft. Da die Plastizität des geplanten Mehrfamilienhauses sowie der hohe Anteil an
Fensterflächen eine Begrünung nicht oder nur in sehr begrenzten Umfang zulassen, ist die
Pflanzung einer Fassadebegrünung nicht vorgesehen. Zudem befinden sich auf der Süd-
seite des Gebäudes die vorgesehene Tiefgaragenrampe und auf der Ost- und Westseite
sind jeweils Balkone, Terrassen sowie Fensteranlagen geplant, welche die Errichtung einer
Fassadenbegrünung ebenfalls nicht ermöglichen.
Die Pflanzung von Fassadenbegrünungen bieten insbesondere in verdichteten, städtischen
Räumen die Möglichkeit Natur in der Senkrechten umzusetzen. Das Plangebiet ist jedoch
nicht in einem sogenannten urban verdichteten Bereich angesiedelt. Zudem hat die Mon-
tana Wohnungsbau GmbH im Planungsverlauf bereits die GRZ zugunsten der Schaffung
von Freiflächen reduziert.
Die Pflege von sogenannten Rankgewächsen sind mit erhöhten Pflegekosten verbunden
und führen somit zu einer Steigerung der Nebenkosten. Auf Grundlage der genannten Ar-
gumente hat sich die Montana Wohnungsbau GmbH dazu entschlossen, eine Fassaden-
begrünung im Plangebiet nicht weiterzuverfolgen.
3.3.4 Boden / Wasser
3.3.4.1 Böden
Die Böden des Plangebietes sind durch eine Mutterbodenschicht und darunter liegende Kiese,
Schluffe und Sande geprägt. Im Plangebiet lagern natürlich, nur geringfügig beeinflusste Bö-
den, die im Falle einer Bebauung des Grundstücks weitgehend zerstört würden. Mittels der
Begrenzung der GRZ auf 0,35 und mit der Herstellung der geplanten grünordnerischen Maß-
nahmen (bspw. Dachbegrünung) wird der Eingriff minimiert.
3.3.4.2 Niederschlagswasser
Das Plangebiet liegt außerhalb von gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebieten und
auch außerhalb von Wasserschutzzonen.
Eine Versickerung von Niederschlagswasser kommt -wie bereits dargestellt- nach § 55 Abs. 2
WHG über Rigolen auf dem Baugrundstück in Betracht. Zur Sammlung des Niederschlags-
wassers wird vor der jeweiligen Rigole ein Absetzschacht vorgesehen, welcher ggf. als Zis-
terne zur Gartenbewässerung genutzt werden kann. Weitere Details werden im Rahmen des
wasserrechtlichen Antragsverfahrens mit der Unteren Wasserschutzbehörde der Bundesstadt
Bonn abgestimmt.
3.3.4.3 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben in den letzten Jahren immer wieder
zu erheblichen Überflutungen geführt. Die Erkenntnisse aus den hierdurch entstandenen
Schäden sind bei der Objektplanung für neue Bauvorhaben zu berücksichtigen. Die Forderung
entspricht den Vorgaben des Baugesetzbuches (Beachtung der Anpassung an den Klima-
wandel) § 1 Abs. 5 BauGB.Seite 27 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 15
Die Starkregen- Gefahrenkarten der Bundesstadt Bonn zeigen für das Plangebiet kein Gefähr-
dungspotenzial für Starkregenereignisse. Dennoch soll im Rahmen des Bauantragsverfahrens
diesem Aspekt durch einen Überflutungsnachweis entsprochen werden.
Dies bedeutet, dass bei der Planung eines Bauvorhabens auszuschließen ist, dass Gefähr-
dungen durch Überflutungen auf dem eigenen Grundstück sowie bestehender Baukörper be-
nachbarter Grundstücke entstehen. Neben der Betrachtung von Grundstückslagen ist auf den
objektbezogenen Schutz hinzuweisen. Hierzu gehört die Rückstausicherung des Kanalan-
schlusses aber auch der Schutz vor oberflächlichen Überflutungen. Typische Schwachpunkte
wie
• ebenerdige Eingänge und Terrassen
• befestigte Flächen mit Gefälle zum Haus
• Einfahrten mit Gefälle zum Haus
• Souterrainwohnungen
• tiefliegende Einfahrten
sind möglichst zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern. Die Schwachpunkte wer-
den in der Planung berücksichtigt und bis zum Bauantragsverfahren entsprechend eingear-
beitet.
Empfehlungen zum Umgang mit den Gefährdungen aus Starkregenereignissen sind im dem
DWA Themenband T1/2013 „Starkregen und urbane Sturzfluten - Praxisleitfaden zur Überflu-
tungsvorsorge“ zusammengefasst. Weitere Hinweise können auch auf der Internetseite der
Stadt unter folgendem Link aufgerufen werden: www.bonn.de/hochwasser.
3.3.4.4 Altlasten / Altablagerung
Es liegen keine Informationen über Altlasten (Altablagerungen, Altablagerungs- Verdachtsflä-
chen, Altstandorte, Altstandort-Verdachtsflächen) oder schädliche Bodenveränderungen vor.
3.3.5 Kultur- und Sachgüter
Denkmäler jeglicher Art kommen im Plangebiet und seiner näheren Umgebung nicht vor.
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Bzgl. der Ausstattung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ist generell zu berücksichti-
gen, dass sich die Planung insb. an ältere Zielgruppen richtet.
In Buschdorf befinden sich vier Kinderbetreuungseinrichtungen (‚FRÖBEL Kindergarten Am
Apfelbaum‘, ‚Katholische Kindertagesstätte St. Aegidius‘, ‚Städtische Kita Von-den-Driesch-
Straße 59‘, ‚Evangelische Kita Buschdorf der evangelischen Kirchengemeinde Hersel‘) mit zu-
sammen neun Gruppen. Im laufenden Kindergartenjahr fehlen momentan in Buschdorf Be-
treuungsplätze für Kinder bis zur Einschulung. Das Plangebiet eignet sich jedoch wegen der
ungünstigen Zuwegung nicht für die Errichtung einer Kindertagesstätte und löst durch die ge-
plante Zielgruppe selbst kaum Bedarf an Kitaplätzen aus.
Im Umkreis von ca. 1 km befinden sich zwei Grundschulen (‚Grundschule Peter-Klein-Straße‘
(GGS) und ‚Städtische katholische Grundschule Buschdorf‘ (KGS)), welche den Bedarf im Pri-
marbereich in der näheren Umgebung des Plangebietes abdecken.
3.5 Kosten und Finanzierung
Die Vorhabenträgerin übernimmt die Kosten des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungs-
plan.Seite 28 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 16
Der Bundesstadt Bonn entstehen keine Kosten.
Bonn, den 20.06.2023Seite 29 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr.6224-2– Begründung 17
Anhang
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten
• AB Stadtverkehr - Büro für Stadtverkehrsplanung: Stellungnahme zu den verkehrlichen
Auswirkungen des Bebauungsplanes Nr. 6224-2, „Im Dahl“ in Bonn-Buschdorf; Bornheim
im März 2021
• Accon Köln GmbH: Schalltechnische Beurteilung der geplanten Tiefgaragenzufahrt inner-
halb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 6224-2 „Im Dahl“; Köln im September
2022
• Gesellschaft für Energie- und Gebäudemanagement Bonn mbH (EGM): Für eine umwelt-
schonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung – Energiekonzept für das
Mehrfamilienhaus „Im Dahl“; Bonn im Dezember 2021
• Geologie Bau & Umweltconsult GmbH (GBU): Hydrogeologische Beurteilung zur Versicke-
rungsfähigkeit des Untergrundes; Alfter im Januar 2021
• Ginster Landschaft + Umwelt: Bebauungsplan Nr. 6224-2, Artenschutzrechtliche Prüfung;
Meckenheim im Februar 2021
• Ginster Landschaft + Umwelt: Bebauungsplanes Nr. 6224-2, Stellungnahme zu einem ge-
mäß Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Baum; Meckenheim im April 2021Seite 30 von 57
17.04.2023Seite 31 von 57
17.04.2023Seite 32 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
Seite 1 von 19
Wiedergabe der Stellungnahmen / Gesamtabwägung
Stellungnahmen und Abwägungsvorschläge der Verwaltung über die Beteiligung der Öffent-
lichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der öffent-
lichen Auslegung des Bebauungsplans Nr. 6224-2 gemäß § 3 Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2 Bauge-
setzbuch für den Bereich im Dahl im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Buschdorf.
Die eingegangenen Stellungnahmen wurden entsprechend der Rangfolge ihres Eingangsda-
tums nummeriert. Diese Rangliste liegt den Rats- und Ausschussmitgliedern zur Einsicht-
nahme vor. Dabei wurde nicht differenziert, ob es sich um ein Schreiben aus der Öffentlichkeit
oder eines Trägers öffentlicher Belange handelt. Nachfolgend sind die Stellungnahmen jedoch
gruppiert, so dass die Durchnummerierung nicht fortlaufend ist.
1.: Stellungnahme der Bürger/in 1 vom 24.02.2023
Die Überflutungskarten im Geoportal zeigen für den Starkregenfall in einigen Teilen der Stra-
ßenzüge Im Dahl bereits jetzt eine Gefährdung durch Oberflächenwasser im Anstau bis 1 m
Höhe (vor allem vor Hs. Nr. 27-35).
Durch jede weitere Versiegelung nimmt die Gefährdung zu.
Daher bitten wir um Prüfung und möglichst Umsetzung von Rückhaltesystemen auch in den
Freiflächen des o.a. Bauvorhabens (Muldensysteme).
B1 Umwelt
- Boden / Wasser
B2 Erschließung
- Technische Infrastruktur
2.: Stellungnahme der Bürger/in 2 vom 07.03.2023
1.) was heißt "beschleunigtes Verfahren..."?
2.) wie kann ich mir die ausgelegten Dokumente ansehen, benötige ich dafür einen Termin?
3.) wie kann ich Kontakt mit dem Bauträger aufnehmen, der mir Auskunft über den zu erwarten-
den Zaun und die hoffentlich stattfindenden Lärm- und Schmutzschutzmaßnahmen geben
kann?
4.) und nun mein Hauptanliegen: Ich mache mir unverändert große Sorgen um die Versickerung
von Regenwasser und vor allem der Abwässerung. Wie versickert das Wasser, was bisher auf
der Wiesenfläche ins Erdreich laufen konnte und wo jetzt die Oberfläche versiegelt ist?
Die Anmerkungen der Stadt (Nr. 4 Pkt. 3) sind in meinen Augen falsch. Selbst wenn ein Kinder-
garten eingeplant war, so bedeutet das die Abwässerung von ca. 30 Kindern zzgl. Betreuern
mit Toilettenspülung, Händewaschen, Küchenarbeit und vielleicht etwas mehr an fünf Tagen in
der Woche. Was nun eintritt, sind an sieben Tagen in der Woche komplette Körperpflege von
ca. 30 Erwachsenen, Waschprogramme, Kochen, Spülen und ich weiß nicht was noch alles. Ist
z.B. eine volle Badewanne mit der Tagespflege eines Kindergartenkindes vergleichbar? Da
A.1– Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit
Abwägungsvorschlag zu 1Seite 33 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
Seite 2 von 19
mein Haus neben zwei anderen am tiefsten in dem Carree liegen, habe ich große Angst davor,
dass die vorhandene Kanalisierung diese neuen Massen nicht schaffen wird und ich Wasser-
schäden erleiden werde. Ich bitte dringend, dies für mein Haus zu überprüfen und seitens der
Stadt Bonn VOR Baubeginn eine Lösung zu finden.
B1 Umwelt
- Boden / Wasser
B2 Erschließung
- Technische Infrastruktur
B4 Sonstige Themen
- Baustelle
- Verfahren
3.: Stellungnahme der Bürger/in 3 vom 13.03.2023
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans 6224-2, Bonn Buschdorf, Im Dahl,
äußern wir die nachfolgenden Bedenken gegen die aktuelle Planung. Dabei möchten wir beto-
nen, dass sich unsere Bedenken nicht grundsätzlich gegen eine Bebauung richten, auch nicht
gegen die Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus. Massive Bedenken haben wir aber hinsicht-
lich der Höhe des geplanten Objektes (siehe Seite 28 des Einleitungsbeschlusses sowie zu-
sätzlich Position 2.2 der entsprechenden textlichen Festsetzungen).
Als direkte Anwohner und Betroffene haben wir uns an der vorgezogenen Bürgerbeteiligung mit
unserem Schreiben vom 10.12.2022 beteiligt. Im Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öf-
fentlichen Auslegung des Entwurfs haben sie als Planungsamt hierzu Stellung bezogen. Am
10.01.2023 hatten wir uns nochmals u.a. an den Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen
der Stadt Bonn gewandt und Bedenken geäußert, hierzu aber keinerlei Rückantwort erhalten
hinsichtlich der vorgebrachten Argumente. Aus diesem Grunde bringen wir diese im Rahmen
der öffentlichen Auslegung erneut vor.
Das Planungsamt entkräftet unsere vorgebrachten Argumente mit dem Hinweis: „Der rechtsgül-
tige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet sowie seine umgebende Wohnbebauung als ma-
ximale Höhe baulicher Anlagen 2 Vollgeschosse fest. Außerdem ist ein Nicht-Vollgeschoss zu-
lässig. An dieser Festsetzung soll im Sinne der Gleichbehandlung festgehalten werden."
Der zurzeit für die umliegende Bebauung existierende Bebauungsplan erlangte seine Rechts-
gültigkeit am 27.11.1981. Bauvorhaben aller benachbarten Reihen- und Doppelhausbebauun-
gen waren zu den damals gültigen Bauordnungen und Baunutzungsverordnungen zu genehmi-
gen. Die Genehmigungen wurden überwiegend 1982 erteilt.
Enthält ein Bebauungsplan Festsetzungen zur Geschossigkeit, beziehen sich diese Festsetzun-
gen nach unseren Recherchen grundsätzlich auf die Landesbauordnung, die zu der Zeit galt,
als der Satzungsbeschluss getroffen wurde, hier also 1981. Die Festsetzungen des Bebauungs-
plans verweisen also „statisch" in das seinerzeit geltende Bauordnungsrecht und entwickeln
sich nicht „dynamisch" mit dem jeweils geltenden Bauordnungsrecht fort.
Wenn wir heute an unserem Haus eine bauliche Änderung vornehmen wollten, so müsste also
das Bauordnungsrecht aus dem Jahre 1981 herangezogen werden.
Der Begriff eines Staffelgeschosses wurde aber unserer Ansicht nach erstmals in der Landes-
bauordnung 1984 geprägt. Den Begriff des „Staffelgeschosses" gibt es in der heute gültigen
Bauordnung ohnehin nicht mehr. An die Stelle des Staffelgeschosses ist das „Nicht-Vollge-
schoss" getreten. Es unterscheidet sich vom Staffelgeschoss insbesondere dadurch, dass es
Abwägungsvorschlag zu 2Seite 34 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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nicht mehr allseitig zurückspringen muss, sondern sogar drei Viertel der Grundfläche des da-
runterliegenden Geschosses umfassen darf (früher: zwei Drittel). Ihrer Ansicht nach ist für die
umliegende Bebauung, basierend auf dem Bebauungsplan aus 1981, aber bereits ein Nicht-
Vollgeschoss (Staffelgeschoss) zulässig. Wir zweifeln diese Aussage an und bitten deshalb um
Klärung, erneute Prüfung und Stellungnahme.
Weiterhin haben Sie ausgeführt: „Dem Vorhaben kann des Weiteren nicht angelastet werden,
dass die umliegende Wohnbebauung diese Festsetzung nicht vollständig ausgeschöpft hat." -
Das ist sicherlich korrekt. Wir möchten aber darauf hinweisen, dass unser Haus, genauso wie
die benachbarten Reihenhäuser mit einer Grundfläche von 6,49 m x 10,74 m = 69,70 qm bei
einer Grundstücksgröße von 195 qm die zulässige GRZ von 0,4 lediglich um 8 qm unterschrei-
tet. Insofern halten wir auch diese Gegenrede für nicht stichhaltig.
Sie führen aus: „Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf
die Nachbarbebauung zu erwarten. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung tragen
dazu bei, dass sich das Gebäude in das vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung ein-
fügt. Die Planung gliedert sich auch mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Ei-
genart des Baugebiets der Umgebung ein: für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder
Störungen sind nicht zu erwarten."
Wir vertreten hier nach wie vor eine andere Meinung. In mehreren u.a. höchstrichterlichen
Rechtsprechungen wurde entschieden: „dass in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen
ist, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen
Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen, und dass sich
deshalb vorrangig die (absolute) Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschossfläche, Ge-
schosszahl und Höhe und bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden
Freifläche als Bezugsgröße zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung anbie-
ten. Damit ist eine Berücksichtigung der anderen Maßfaktoren der Baunutzungsverordnung
zwar nicht ausgeschlossen; sie werden allerdings vielfach nur eine untergeordnete bis gar keine
Bedeutung für die Frage des Einfügens haben."
Weiterhin: „In der Regel erstreckt sich die gegenseitige Ausstrahlungswirkung auf den räumli-
chen Bereich, der vom betroffenen Baugrundstück aus wahrgenommen werden kann und über
den das Vorhaben, wenn es verwirklicht ist, wahrnehmbar ist. Einem Neubauvorhaben sind auf
diese Weise engere Grenzen gesetzt, wenn die wahrnehmbare Umgebungsbebauung einheit-
lich ist (BVerwG, Urt. v. 26.5.1978, a.a.O., 385). Ist die Bebauung uneinheitlich, hält ein Bau-
vorhaben den Rahmen in der Regel ein, wenn in der prägenden Umgebung mindestens ein
vergleichbares Vorhaben bereits vorhanden ist. Bauliche Anlagen, die für den Betrachter als
Fremdkörper erscheinen, werden bei der Bestimmung der Bebauung in der näheren Umgebung
des Bauvorhabens nicht berücksichtigt."
„Bei der Bestimmung des sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstabes ist
grundsätzlich alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhan-
den ist."
Ein Objekt, welches in seiner Höhe so erheblich von der umgebenden Bebauung abweicht, be-
trachten wir als Fremdkörper und als ein Objekt, was sich nicht in die Eigenart der unmittelbaren
Umgebung einpasst. Wir bitten daher um Prüfung, ob sich nicht ein Mehrfamilienhaus ohne aus
unserer Sicht faktisch drittes Geschoss realisieren lässt.
Wir möchten Sie freundlichst bitten unsere vorgebrachten Bedenken nochmals zu diskutieren,
zu prüfen und insbesondere zu unseren Bedenken Stellung zu nehmen. Auch wenn wir eine
andere Meinung vertreten, werden wir uns sachlichen Argumenten nicht entgegenstellen. Wir
erwarten aber eine höhere Transparenz der Entscheidungen von Politik und Verwaltung.
B3 Städtebauliche Auswirkungen
Abwägungsvorschlag zu 3Seite 35 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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- Maß der baulichen Nutzung
4.: Stellungnahme Bürger/in 2 vom 29.03.2023 (Ergänzung zur Stellungnahme 2)
Wer ist nun letztendlich der Bauträger mit dessen Kontaktdaten, damit ich mit ihm u.a. folgendes
klären kann:
- Baustellenzeitenarbeitszeiten
- Absicherung der Baustelle
- Schutzwand gegen Lärm und Schmutz (wie Sie wissen, ist die Wiese mit Einfamilienhäusern
regelrecht eingekastet) für die Anwohner
- Nutzung der Sicherungsmaßnahme Bauwatch
- Zuwegung zur Baustelle mit Überlegungen zum Schutz der vorhandenen Straßenpflaste-
rung.
Von Ihnen bitte ich um Information, wie die Überlegungen zu meinem Punkt 4 fortgeschritten
sind. Dies muss logischerweise vor dem ersten Spatenstich geklärt werden. Desweiteren
möchte ich wissen, wer perspektivisch die Kosten für die zu erwarteten Straßenschäden (s.o.)
übernimmt, da es sich ja bei den Straßenzügen hier Im Dahl lediglich um Pflasterungen handelt.
Ich bitte, meine Formulierungen zu entschuldigen, aber ich bin mit der Baumaßnahme GGS
Apfelgarten auf meiner Gartenseite wirklich gebeutelt und möchte hier rechtzeitig agieren.
B4 Sonstige Themen
- Baustelle
5.: Stellungnahme der Bürger/in 4 vom 04.04.2023
In vorbezeichneter Angelegenheit kommen wir zurück auf unsere bisherigen Eingaben an den
Bauausschuss des Bonner Stadtrates, an welchen wir uns in diesem Planungsverfahren bereits
als betroffene Anwohner des vorbezeichneten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie
Eigentümer des Hauses Im Dahl (…) gewandt haben. Leider wurden unsere bisherigen Argu-
mente nicht hinreichend in den Planungen berücksichtigt. Die von uns nachstehend vertieften
Bedenken und Argumente gegen den derzeitigen Planungsstand des interessierenden Bebau-
ungsplanes werden von unseren unmittelbaren Nachbarn, den Familien (…) und (…), in gleicher
Weise geteilt.
Vorab wollen wir erneut klarstellen, dass wir eine Nachverdichtung mit Wohnbebauung im Plan-
gebiet nicht grundsätzlich verhindern wollen, sondern bloß auf eine Änderung der Planung hin-
wirken wollen.
Im derzeitigen Planungszustand stellt sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6224-2
Im Dahl nämlich aus unserer Sicht als Eingriff in unsere grundrechtlich geschützten Rechtspo-
sitionen dar, weshalb dieser einer Normenkontrolle gemäß § 47 I Nr. 1VwGO nicht standhalten
dürfte. Auch unter stadtplanerischen Gesichtspunkten wäre eine geänderte Gestaltung des
Plangebiets erstrebenswert. Schließlich wäre das intendierte Bauvorhaben nach hiesiger Auf-
fassung auch nicht genehmigungsfähig.
Nach unserem Dafürhalten berücksichtigt der derzeitige Planungsstand die nachbarschaftlichen
Belange und Interessen der Bewohner von Im Dahl 51-55 nicht hinreichend und lässt eine aus-
reichende Abwägung von öffentlichen und privaten Belangen gemäß § 1 VII BauGB vermissen.
Einseitige Ausrichtung des geplanten Baukörpers zulasten von Im Dahl 51-55.
Konkret bringen wir gegen den derzeitigen Entwurfsstand folgenden Einwand vor:
Abwägungsvorschlag zu 4Seite 36 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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Die intendierte Bebauung mit dem 17-Parteien-Mehrfamilienhaus fügt sich nicht in die vorhan-
denen baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung ein. Der wuchtige Bau würde
geradezu als Fremdkörper in der bestehenden Siedlungsstruktur Im Dahl wirken, was gegen
das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme verstößt und auch stadtplanerisch abzu-
lehnen ist.
Diese Wirkung entsteht dadurch, dass die intendierte Bebauung nicht mittig und zentriert auf
der Freifläche vorgesehen ist, sondern im Planentwurf ohne ersichtlichen Grund sehr nahe an
die Nordwestseite herangerückt wurde und so die Einfamilienhäuser Im Dahl 51-55 stark vers-
chattet. Die so versursachte Verschattung verunmöglicht auch die Versorgung der dortigen Häu-
ser durch Photovoltaikverstromung, was perspektivisch von den Unterzeichnern vorgesehen
und gesellschaftlich im Rahmen der Energiewende erstrebenswert ist. Auch würde der archi-
tektonische Bruch bei einer mittigen Ausrichtung des Baukörpers auf der Freifläche optisch völ-
lig anders wahrgenommen werden und wäre nicht nur weniger schlimm, sondern könnte städ-
tebaulich sogar zu begrüßen sein.
Das derzeit genehmigte und geltende Baufenster für den bei Planung der Siedlung Im Dahl
vorgesehenen Kindergarten, Bebauungsplan 7425-19, lag nicht ohne Grund näher zur Häuser-
reihe Im Dahl 82-90 zugewandt und weiter von Im Dahl 51-55 abgerückt. Es ist nicht ersichtlich,
warum hiervon nunmehr ohne jede Not abgewichen werden soll. Es wurde zwar in den Planun-
gen eine geringfügige Verschiebung des Baukörpers (laut 6224-2) um 2,5 m vor Im Dahl 51-55
in Richtung Wiesenmitte geplant, doch ist diese Verschiebung noch unzureichend.
(1) Die geplante Bebauung liegt im Bereich Im Dahl 51-55 immer noch zwei Meter außerhalb
der genehmigten Baugrenzen für den Kindergarten im gültigen Bebauungsplan 7425-19.
Dies wird in der Stellungnahme zur Meinungsäußerung (S. 33) auch eingeräumt. Warum
„Eine weitere Verschiebung wegen der Ausrichtung des Baukörpers auf dem Baugrund-
stück nicht möglich“ sei, ist aus hiesiger Sicht nach Konsultation von Architekten und
Rechtsanwälten nicht nachvollziehbar. Sofern eingewandt werden könnte, dass dann die
geplante Bepflanzung des rückseitigen Gartens nicht wie intendiert erfolgen könnte, so ver-
mag dieses Argument nicht zu verfangen, denn bei einer mittigen Bebauung des Grundstü-
ckes könnten sogar auf beiden Seiten der Grundstücksgrenzen eine Begrünung und Be-
pflanzung der Freiflächen erfolgen. Flach wurzelnde Bepflanzung kann auch über der Tief-
garage erfolgen, soweit das eine Sorge gewesen sein sollte.
(2) Im gültigem Bebauungsplan 7425-19 war der Kindergarten näher an die 2-geschossige
Häuserreihe Im Dahl 82-90 geplant und nicht an die 1,5-geschossige Reihe Im Dahl 51-55.
Dies ist die aus stadtplanerischer Sicht deutlich harmonischere Umgebungsgestaltung, die
vorzugswürdig ist. Dass nun lt. derzeitigem Planentwurf das Mehrfamilienhaus so unaus-
gewogen von der 2-geschossigen Häuserreihe Im Dahl 82-90 zu der 1,5-geschossigen
Häuserreihe Im Dahl 51-55 gerückt wurde, ist ein massiver Vertrauensbruch und „ohne
jedes Maß“. Im Ergebnis ist das Ungleichgewicht im Abstand laut Planentwurf 6224-2 ekla-
tant: ca. 12m Grünfläche vor Im Dahl 51-55 gegenüber ca. 22m vor Im Dahl 82-90. Dieser
ungleiche Abstand führt für die Bewohner von Im Dahl 51-55 zu einer optisch erdrückenden
Wirkung und widerspricht dem einheitlichen Erscheinungsbild der Siedlung und dem Gebot
der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme. Insbesondere in Bezug auf die Terrassen sowie
Balkone verkürzt sich der tatsächliche Abstand von 12 m auf 9 m bzw. 10 m, sodass eine
ungestörte Blickbeziehung von den Balkonen zu den Schlafzimmern der Hausreihe Im Dahl
51-55 in kurzer Distanz kreiert würde. Eine weitere Verschiebung des Baukörpers in Rich-
tung der Mitte der Freifläche würde Abhilfe schaffen.
(3) Gestalterisch unangemessen und einseitig belastend ist auch die geplante Platzierung von
drei oberirdischen Müll-Containern auf der Seite Im Dahl 51-55 in nur 4,8 m Abstand (Stra-
ßenbreite).
(4) Die Belichtung wäre für die Häuser Im Dahl 51-55 durch die Nähe des nach Südosten aus-
gerichteten Mehrfamilienhaus sehr ungünstig. Circa fünf Meter zusätzliche VerschiebungSeite 37 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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zur Mitte brächte für die 1,5-geschossigen Häuser eine enorme Verbesserung in der Be-
lichtung, ohne dass der gegenüberliegenden Hausbebauung Nachteile in der Belichtung
entstünden. Bereits eine Verschiebung des Baukörpers um drei Meter würde einen stark
messbaren Effekt erwirken. Es wird diesbezüglich gerügt, dass trotz bereits erfolgtem dies-
bezüglichem Hinweis der Unterzeichner kein Verschattungsgutachten durch die Verwaltung
eingeholt wurde, was aus hiesiger Sicht erforderlich wäre. Nicht nur betrifft die drohende
Verschattung den Lichteinfall in die Wohnräume der betroffenen Häuserreihe. Schlimmer
wirkt die Verschattung der bereits geplanten PV-Anlage. Durch den intendierten Bau könnte
eine PV-Anlage auf den Dächern der Häuser Im Dahl 51-55 kaum wirtschaftlich betrieben
werden. Schon eine Verschiebung der Baugrenze um nur drei Meter würde bereits eine um
zwei Stunden längere Sonneneinstrahlungszeit bewirken. Angesichts der gesamtpolitisch
dringend gebotenen Beschleunigung der Energiewende ist die drohende Verschattung der
Häuser Im Dahl 51-55 und insbesondere die drohende Verschattung der jeweiligen Dächer
ein gewichtiges Argument, die drohende Verschattung so minimalinvasiv wie irgendwie
möglich zu gestalten. Denn die Eigentümer der Häuser Im Dahl 51-55 sind für eine sinnvolle
energetische Sanierung ihrer Häuser maßgeblich auf den wirtschaftlichen Betrieb von PV-
Anlage auf ihren Dächern angewiesen. Verwehrt man den Unterzeichner den derzeit mög-
lichen wirtschaftlichen Betrieb von PV-Anlagen, der nach der derzeit geltenden Plansitua-
tion (7425-19) im Gegensatz zum hier diskutierten Bebauungsplan wirtschaftlich möglich
wäre, so käme dies einem unverhältnismäßigen Eigentumseingriff gleich, weil sodann der
Betrieb einer Wärmepumpe finanziell eine exorbitante Belastung darstellen würde. Dies ist
auch unter dem kürzlich beschlossenen Neubauverbot von Gasheizungsanlagen zu bewer-
ten. Nicht zuletzt würde die Stadt Bonn daher mit der Genehmigung des derzeitigen Pla-
nungsstandes (und der unmittelbaren Verhinderung der PV-Anlage auf den Dächern Im
Dahl 51-55) erheblich (und unerwünscht) gegen ihre eigene Nachhaltigkeitsstrategie ver-
stoßen sowie Maßnahmen mit negativen Auswirkungen auf das Bonner Leitbild der Kli-
maneutralität 2035 bewirken.
(5) Für die Verschiebung des Baukörpers zur Mitte streitet ferner, dass auf der Seite Im Dahl
51-55 die 1,5-geschossigen Häuser unmittelbar an die schmale Wohngebietsstraße ohne
Bürgersteig und Parkbuchten mit Baumbestand stoßen. Ferner ist der Straßenquerschnitt
hier deutlich schmaler als in den übrigen Straßenabschnitten. Dadurch verschärft sich zu-
sätzlich die bedrückende Enge, die schon aufgrund der unterschiedlichen Höhe und Breite
des Mehrfamilienhauses gegenüber den 1,5-geschossigen Häusern entsteht. Außerdem
zerstört diese unausgewogene Platzierung des Baukörpers außerhalb der Mitte noch stär-
ker den Charakter der Siedlung. Eine mittige Platzierung würde sich dagegen besser in die
ansonsten stimmige Gesamtumgebung der Siedlung einfügen.
Daher bringen wir erneut den Antrag ein, den Baukörper mittig auf der Freifläche zu platzieren.
Nur auf diese Weise ließe sich eine ausgewogene, rücksichtsvolle und für die vorhandene Um-
gebungsbebauung gerechte Lösung erreichen, ohne das grundsätzlich begrüßenswerte Ziel der
maßvollen Nachverdichtung mit Wohnbebauung zu gefährden. Es wurden die Häuser Im Dahl
51-55 vor 30 Jahren im Vertrauen auf den Bestand des Bebauungsplans 7425-19 erworben,
weshalb ein gewichtiger Bestandsschutz besteht, der bei den Planungen entsprechend zu be-
rücksichtigen ist. Höchst hilfsweise drängen wir daher nachdrücklich darauf, zumindest eine
weitere Verschiebung des Baukörpers um wenigstens drei Meter in der dringend zu korrigieren-
den Planung zu berücksichtigen, weil so insbesondere die Verschattung weniger dramatisch
ausfallen würde und wir in unseren Nutzungsmöglichkeiten in Bezug auf die zu installierende
PV-Anlage weniger eingeschränkt wären.
Wir dürfen Sie daher freundlich bitten, die vorstehende Argumentation bei der Bewertung des
derzeitigen Planungsentwurfes entscheidend zu berücksichtigen.
B2 Erschließung
- Technische Infrastruktur
Abwägungsvorschlag zu 5Seite 38 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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B3 Städtebauliche Auswirkungen
- Maß der baulichen Nutzung
- Überbaubare Grundstücksfläche
B4 Sonstige Themen
- Verfahren
6.: Stellungnahme der Bürger/in 5 vom 05.04.2023
Hiermit schließe ich mich den Ausführungen der Eheleute (…) lm Dahl (…), 53117 Bonn, mit
Schreiben vom 04.04.2023 an.
Ergänzend zu meinen früheren Schreiben bitte ich Sie noch folgende Sachen zu klären oder
zu ändern:
1981 wurde bei der geplanten Erstbebauung (EFH und Kindergarten) nur eine 2 geschossige
Bebauung gestattet, warum besteht hier kein Bestandsschutz...? und warum wurde dies geän-
dert.? Außerdem nimmt man uns die Sonne für eine spätere Photovoltaik- Anlage, wie es von
der Stadt Bonn gewünscht ist und wird.
Ich bitte Sie hiermit noch einmal die Müllentsorgung zu überdenken:
Der Müll soll auf unserer Seite (51-55) in Großcontainern entsorgt (Müll, Papier, Gelbe Tonne,
Grüne Abfälle) werden und wohl von einer Hecke umgeben, Ich bitte um eine Entsorgung wie
im Neubaugebiet Am Apfelgarten (versenkbare Mülltonnen). Es ist doch nicht richtig das an un-
serer schmalen Straße uns gegenüber, Mülltonnen, Radfahrständer, Stellplatz, Tiefgaragenein-
fahrt etc. in so kurzem Abstand geplant wird. Das alles wird zu unserer Seite ausgerichtet.
Man weiß ja aus Erfahrung wie die Müllplätze aussehen können, wenn der Müll oberirdisch
abtransportiert wird.
Dann das leidige Thema Parken, die Straße (zu den Häusern 51-55) ist nur 4,45 breit, es gibt
keinen Bürgersteig oder Gehweg, unsere Grundstücke enden direkt an der Straße, ein Auswei-
chen beim Gegenverkehr je nach Fahrzeugbreite nicht möglich, Bisher wich man mit einem
Schlenker auf die Wiese aus. Heute schon kommen täglich DHL, Hermes, Amazon und diverse
Paketdienste vorbei.
Und dann zwei Besucherparkplätze für 16/17 Parteien! Was ist wenn 5 Besucher kommen? Bei
dem Bauprojekt Apfelgarten der Firma Montana, wurden pro Wohneinheit je 1 Tiefgaragenstell-
platz und 1 Stellplatz draußen vorgeschrieben. Geht man davon aus, das die neuen Bewohner
keine Autos haben oder eventuell nur eins? Ist es nicht möglich auf der anderen Seite des Wohn-
hauses weitere Stellplätze anzubieten?
Denn vor meinem Haus (…) kann man nicht parken. Was mache ich, wenn der Pflegedienst
kommt? Ich habe eine Schwerbehinderung von 80% und diese wird bekanntlich nicht besser
sondern schlechter.
B2 Erschließung
- Verkehrliche Auswirkungen
- Stellplatzbedarf
- Technische Infrastruktur
B3 Städtebauliche Auswirkungen
- Maß der baulichen Nutzung
- Überbaubare Grundstücksfläche
Abwägungsvorschlag zu 6Seite 39 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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B4 Sonstige Themen
- Verfahren
7.: Stellungnahme der Bürger/in 6 vom 06.04.2023
Wir verweisen auf die Eingabe von Familie (…) vom 04. April 2023 und schließen uns ihr voll-
umfänglich an.
siehe Abwägungsvorschlag zu 5
8.: Stellungnahme der Bürger/in 7 vom 12.04.2023
Gegen den am 09.03.2023 bis einschließlich 16.04.2023 öffentlich ausgelegten Bebauungs-
plan, möchte ich folgende Einwände vorbringen:
1. Die direkte Umgebung des Plangebietes wird u.a. durch zweigeschossige Reihenhäuser
mit giebelständigen Satteldächern und 1,5 geschossigen Wohngebäuden bestimmt. Mein
Haus Im Dahl (…) ist 7,25 hoch. Für ihr geplantes Bauvorhaben wird eine maximale Höhe
von 10,8m angegeben. Diese Gebäudehöhe darf um weitere 1,5 m überschritten werden
für die geplanten Photovoltaikanlagen. Das ist eine Differenz von 3,55 m bzw. 5,05 m. Die-
ses Bauvorhaben ist erheblich höher und hat eine erdrückende Wirkung auf mein Grund-
stück und Haus, da es lediglich 8m von meiner Grundstücksgrenze entfernt geplant ist, und
der Balkon diese Entfernung noch um weitere 2 m unterschreiten darf. Es besitzt an Höhe
und Volumen ein Übermaß und ist auch den vorhandenen Gebäuden nicht annähernd
gleichartig.
In der gesamten Wohnsiedlung gibt es nicht annähernd ein so hohes, voluminöses Haus.
2. Ich habe das Haus Im Dahl (…) gekauft, wohl wissend, dass im Garten bis spät abends die
die Sonne scheint und dort ein Kindergarten auf der freien Fläche geplant ist. Dies ist nach
dem geplanten Bebauungsplan nicht mehr gegeben, da das Gebäude wesentlich höher ist,
als beispielsweise der neu erbaute Kindergarten am Apfelbaum, der nur 2 Etagen mit Flach-
dach hat. Es wird der Bebauungsplan 6224-2 neu aufgestellt, ohne die Interessen der Be-
sitzer, der direkt angrenzenden Grundstücke, mit einzubeziehen. Es wäre angemessen ge-
wesen, diese Besitzer anzuschreiben. Ich bin nicht durchgehend in Bonn und kann deshalb
nicht das Wochenblatt etc. lesen. Hätte mein Vermieter mich nicht durch Zufall informiert,
hätte ich bis heute keine Informationen.
3. Zwischen den meisten Gärten innerhalb der Siedlung gibt es kleine Fußwege um in die
Gärten von hinten auf zu suchen. Auf dem Bebauungsplan ist ein solcher Fußweg nicht
vorgesehen, was bedeutet, dass die Gärten nur durch die Häuser erreichbar sind. Ich bitte
einen solchen Fußweg einzurichten.
4. Mein 2. Wohnhaus steht im Dellweg (…) Auch das Wohnen in diesem Haus ist sehr einge-
schränkt, durch Baulärm, Schullärm auf dem Schulhof und dem öffentlichen Spielplatz, als
auch durch den Hol- und Bringservice der Eltern der Schulkinder. Ich werde jetzt nicht hin-
nehmen, dass auch der Verkehrswert meines zweiten Hauses sinkt.
5. Bei geplanten 17 Wohnungen, wird es ein erhebliches Verkehrsaufkommen geben durch
Anwohner und Besucher. Für die eng bebaute Siedlung wird es eine weitere Belastung
sein. Bisher hat die Stadt Bonn auch nichts unternommen, um dass hohe Verkehrsaufkom-
men in der Peter-Klein Str. und den benachbarten Anliegerstraßen, während der Hol- und
Abholphase der Schulkinder, einzuschränken und auf die stehenden Autos mit laufenden
Motoren einzuwirken.
Abwägungsvorschlag zu 7Seite 40 von 57
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6224-2 „Im Dahl“ – Auswertungen der Stellungnahmen
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Mit der geplanten Bebauung bin ich nicht einverstanden, mit der Alternative 2 hätte ich keine
Probleme. Sollten Sie dennoch die Gebäudehöhe nicht ändern, werde ich alle Rechtsmittel nut-
zen. Sollte der Verkehrswert meiner Immobilie sinken, werde ich Sie in Haftung nehmen.
Wenn der Bau genehmigt werden sollte (Baugenehmigung), fordere ich Sie auf, mir unverzüg-
lich diese Information per mail und Post zukommen zu lassen.
B2 Erschließung
- Stellplatzbedarf
- Verkehrliche Auswirkungen
- Mistweg
B3 Städtebauliche Aus

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.