Verzicht auf das Vorkaufsrecht an Grundstücken nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz NRW

Beschlussvorlage
öffentlich
230967
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Verzicht auf das Vorkaufsrecht an Grundstücken
nach § 31 (1) Denkmalschutzgesetz NRW
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.08.2023 Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
16.08.2023 Empfehlung
Unterausschuss Denkmalschutz 16.08.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Bundesstadt Bonn verzichtet über den 31.12.2023 hinaus bis auf Widerruf
auf die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW.
Begründung
Der Rat hatte am 27.10.2022 beschlossen, dass die Stadt Bonn bis Ende 2023
auf die Ausübung des neuen Vorkaufsrechts nach § 31 Denkmalschutzgesetz
NRW verzichtet. Die Befristung erfolgte abweichend vom Vorschlag der
Verwaltung, den Verzicht unbefristet und bis auf Weiteres zu erklären (DS-Nr.
221616).
Der befristete Verzicht wurde in Form einer Allgemeinverfügung im Amtsblatt
vom 23.11.2022 bekanntgemacht. Seit Bekanntmachung einer weiteren
Allgemeinverfügung am 11.1.2023 sind die Notariate auch von der
Verpflichtung befreit, Kopien von Kaufverträgen bei der Verwaltung bei der
Stadt vorzulegen, wenn der Vertrag vom Verzicht auf die Ausübung betroffen
ist.
Durch den Verzicht konnte die Verwaltung von dem Aufwand entlastet werden,
den Bodenverkehr zeitlich verzögernde Bescheide ("Zeugnisse") über eine
Nichtausübung zu erteilen. Den Verzicht auf die fachlichen Prüfungen und die
Empfehlung zur Erklärung des unbefristeten Verzichts hatte die Verwaltung wie
folgt begründet:
• Den Denkmalbehörden steht zur Durchsetzung des denkmalrechtlichen
Erhaltungsgebotes auch ohne das wieder eingeführte Vorkaufsrecht ein
hinreichendes ordnungsbehördliches Instrumentarium zur Verfügung,
das durchgängig anzuwenden ist und nicht von der Zufälligkeit einesSeite 1 von 5
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Verkaufsfalls abhängt.
• Aufwand und Schwierigkeit eines denkmalfachlichen Nachweises, nur
durch Überführung in städtisches Eigentum könne ein Denkmal erhalten
werden, weil der Erwerber dazu nicht in der Lage wäre, sind erheblich.
Ein solcher - gesetzlich erforderlicher - Nachweis wäre voraussichtlich
nur schwer gerichtsfest zu führen. Gleichzeitig sind aus der
Vergangenheit keine Fälle bekannt, wonach die Überführung eines
Baudenkmals in städtisches Eigentum aus Gründen des Erhalts
geboten gewesen wäre, weil die Stadt das Denkmal besser als ein
Erwerber unterhalten könnte.
• Eine denkmalfachliche Prüfung der Verkaufsfälle in jedem Einzelfall
kann mangels personeller Ressourcen nicht stattfinden und würde
weiteren Personalbedarf auslösen. Da das VK-recht auch für
Bodendenkmäler gilt, würde die gebotene fachliche Einbeziehung des
LVR in den Prüfprozess dazu führen, dass sämtlicher Bodenverkehr in
der Stadt noch weiter zeitlich verzögert würde.
• Die personellen und finanziellen Ressourcen der Verwaltung zur
Gebäudeunterhaltung sind bereits durch die originär städtischen
Liegenschaften gebunden und erschöpft. Der hierdurch bedingte
bauliche Zustand vieler städtischer Gebäude führt nicht zu der
Schussfolgerung, dass die Stadt grundsätzlich der bessere
Gebäudeeigentümer im Vergleich zum privaten Eigentümer ist.
• Ein Erwerb im Vorkauf aus sachfremden Erwägungen – weil die Stadt
im Denkmal zum Beispiel eine wohnungspolitisch, sozialpolitisch oder
kulturpolitisch gewünschte Nutzung etablieren wollte - wäre
unrechtmäßig, weil nicht vom DSchG gedeckt. Einen Erwerb zugunsten
Dritter sieht das neue Denkmalrecht – anders als das nach wie vor
anzuwendende Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch und anders als
noch das DSchG NRW bis 1997 – nicht vor.
• Der Verwaltungsaufwand für die von den Notariaten neu eingeforderten
Negativatteste zu denkmalrechtlichen VK-rechten war seit Inkrafttreten
der DSchG-Novelle 2022 um ca. 50 % gestiegen (bisher 1.000
Fälle/Jahr), insbesondere aufgrund der Einbeziehung von Rechten nach
dem Wohnungseigentumsgesetz. Dem stehen beim Vorkaufsrecht nach
DSchG mangels Ermächtigung zur Erhebung von Gebühren keine
Einnahmen für die Stadt gegenüber. Der Bodenverkehr in der Stadt
wurde - vor Erklärung des befristeten Verzichts - alleine wegen dieses
formalen Mehraufwands zeitlich gehemmt.
• Würde die Stadt VK-rechte nach Denkmalrecht ausüben, wäre der
Ankaufspreis – anders als bei öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen
Grünflächen oder Gemeinbedarfsflächen – nicht wie beim Vorkaufsrecht
nach dem Baugesetzbuch auf den Verkehrswert beschränkt, sondern
die Stadt müsste wegen Verweis des DSchG auf § 464 (2) BGB zu dem
Preis erwerben, der zwischen den Parteien vereinbart wurde. Hierzu
wären jeweils sehr kurzfristig Haushaltsmittel freizugeben, weil für einen
Prüfvorgang und die Ausübung laut Gesetz maximal drei Monate zur
Verfügung stehen.
Mittlerweile hat zum Beispiel auch die Stadt Köln den zunächst befristeten
Verzicht auf die Ausübung des denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts unbefristet
bis auf Widerruf erklärt (Allgemeinverfügung vom 12.12.2022). Die
Beschlussvorlage für den Kölner Rat (3456/2022, Ratssitzung am 8.12.2022)Seite 2 von 5
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führt folgende Begründung aus:
• Seit Inkrafttreten des neuen DSchG NRW am 01.06.2022 werden die
Gemeinden bei allen einschlägigen Verkäufen um Erklärung über das
Bestehen und die Ausübung eines denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts
durch die Notariate gebeten. Diese Erklärung ist im Rahmen der
Abwicklung dieser notariellen Kaufverträge von erheblicher Bedeutung,
da von ihrem Eingang in der Regel die Fälligkeit des Kaufpreises
abhängig gemacht wird und ohne diese der Kaufvertrag durch die
Notarin/den Notar nicht weiter vollzogen wird. In der Praxis führt die
verzögerte Vorlage dieser Erklärung für die Verkäuferin/den Verkäufer
dazu, dass sie ihren/ seinen Kaufpreis erst verspätet erhält und dadurch
z. B. die neue Immobilie nicht erworben bzw. sonstige Vorhaben nicht
wie geplant umgesetzt werden können. Für die Käuferin/den Käufer
führt eine verzögerte Vorlage der o. g. Erklärung z. B. dazu, dass
abgeschlossene Finanzierungen nicht bzw. erst verspätet zustande
kommen und ggf. Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen. Die
Anfrage bei der Gemeinde hat mit einer unverzüglichen
Verkaufsmitteilung zu erfolgen, die den Inhalt des Kaufvertrages
vollständig enthalten muss. Eine Vorkontrolle seitens der Notarinnen
und Notare dahingehend, ob bei einem zu veräußernden Grundstück
und/oder einer Eigentumswohnung bzw. eines Erbbaurechts ein
Denkmal vorliegt bzw. ein ortsfestes Bodendenkmal vorhanden ist, wäre
nur bzgl. der in der Denkmalliste erfassten Baudenkmäler möglich. Für
die Bodendenkmäler gibt es dagegen kein öffentlich zugängliches
Verzeichnis, in dem alle ortsfesten Bodendenkmäler aufgeführt sind.
Grund hierfür ist nicht zuletzt, dass ein solches Verzeichnis zur
gezielten illegalen Suche und Ausplünderung von Bodendenkmälern
durch Raubgräber missbraucht werden könnte. Unter den aktuellen
rechtlichen Rahmenbedingungen ist es derzeit nicht zielführend und
organisatorisch nicht möglich, das bestehende Vorkaufsrecht durch die
Stadt Köln gemäß § 31 DSchG NRW auszuüben.
• Der rechtliche Rahmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 31
DSchG NRW ist unklar: Es ist derzeit nicht geklärt und aufklärbar, wie
die Anforderung des § 31 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW (Das Vorkaufsrecht
darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des
Denkmals ermöglicht werden soll) faktisch ermittelt werden kann. Dies
würde voraussetzen, dass die Untere Denkmalbehörde im Vorfeld
bewerten muss, dass die Käuferschaft gewillt ist, das Denkmal
denkmalgerecht zu pflegen und dessen dauerhaften Erhalt – u.a. auch
wirtschaftlich - zu gewährleisten. Bislang ist nicht geklärt, welche
Kriterien für diese Entscheidungen heranzuziehen sind. Je nachdem,
welche Anforderungen notwendig sind, ist weiter fraglich, ob diese
Entscheidung in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit (max. drei
Monate) mit belastbaren Argumenten überhaupt getroffen werden
könnte. Notarinnen und Notare können aktuell nicht mit der gebotenen
Sicherheit erkennen, ob bzgl. eines Grundstücks ggf. ein Vorkaufsrecht
gemäß § 31 DSchG NRW besteht. Die Praxis ... hat gezeigt, dass die
Notarinnen und Notare vorsorglich jeden Vertrag (unabhängig von der
möglichen Denkmaleigenschaft) vorlegen und um die Erteilung eines
sogenannten Negativattests bitten. Dies betrifft alle Verträge über
Grundstücksverkäufe - inkl. Wohn- und Teileigentum und/oder
Erbbaurechte - im Kölner Stadtgebiet... Die ordnungsgemäße undSeite 3 von 5
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zeitnahe bürgerfreundliche Prüfung und Beantwortung der von den
Notariaten in sehr großer Anzahl zu erwartenden Zuschriften ... allein
bzgl. der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW ist
durch die Verwaltung aktuell weiterhin nicht leistbar.
• Weitere Instrumentarien im Denkmalschutzgesetz sind ausreichend: Die
an der Erarbeitung der möglichen Handlungsoptionen beteiligten
Fachämter haben die Vorteile der Ausübung eines Vorkaufsrechts
gemäß § 31 DSchG NRW im Verhältnis zu den anderen vorhandenen
Instrumentarien im Denkmalschutz bewertet. Nach Einschätzung des
Amtes für Denkmalschutz und Denkmalpflege sowie des Römisch-
Germanischen Museums/ Amt für Archäologische Bodendenkmalpflege
und –denkmalschutz sind die derzeit geregelten Instrumente des
Denkmalschutzgesetzes ausreichend, um den Denkmalschutz für die
Objekte in der Stadt Köln sicherzustellen (siehe hierzu besonders: die
Erhaltungspflicht von Denkmälern in § 7 und § 14 sowie die
Erlaubnispflichten von Eigentümern bei Baumaßnahmen in § 9 und § 15
DSchG NRW). Des Weiteren hat das neue Denkmalschutzgesetz
ausreichend Instrumentarien geregelt und weiterentwickelt, um die
Denkmalbehörden in ihrer Funktion als Ordnungsbehörden zu stärken
(siehe z.B. Pflicht zur Veräußerungsanzeige (§ 6 DSchG NRW),
Einstellung von Arbeiten und Nutzungsuntersagung,
Wiederherstellungs- und Instandsetzungsverlangen (§ 25 DSchG
NRW)). Darüber hinaus haben Denkmaleigentümer*innen auch die
Möglichkeit, die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde
(selbst) zu verlangen (§ 32 DSchG NRW). Schließlich bilden die
Ordnungswidrigkeitentatbestände des § 41 DSchG NRW einen
angemessenen Rahmen, um die Belange des Denkmalschutzes
konsequent durchzusetzen. Demgegenüber stellt sich die Ausübung
des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW, insbesondere mit Blick auf
die oben skizzierten Bedenken, als ein nur aufwendig umsetzbares
Instrument dar, das für die Aufgaben des Denkmalschutzes und der
Denkmalpflege in der Stadt Köln keinen besonderen Mehrwert hat.
Derzeit sieht die Denkmalpflege in der Stadt Köln keine Veranlassung,
das Vorkaufsrecht über seltene Einzelfälle hinaus anzuwenden.
Derartige Einzelfälle sind aktuell aber nicht mit der nötigen Schärfe
erkennbar. Um auf eine (auch kurzfristig) eintretende Änderung der
Sach- und Rechtslage angemessen reagieren zu können, wird der
Verzicht auf die Ausübung ausdrücklich unter den Vorbehalt des
Widerrufs gestellt
Diese ausführliche Begründung der Kölner Stadtverwaltung vertieft und
bestätigt die bereits von der Bonner Stadtverwaltung vorgenommene
Bewertung der Problemstellung (DS-Nr. 221616).
Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Verwaltung, auch in der Bundesstadt
Bonn über den 31.12.2023 hinaus bis auf Widerruf auf die Ausübung des
Vorkaufsrechts nach § 31 Denkmalschutzgesetz NRW zu verzichten.
Nach Beschluss würde die Verwaltung eine entsprechende Allgemeinverfügung
erstellen und bekanntmachen und anschließend die Rheinische und die
Westfälische Notarkammer gesondert unterrichten.Seite 4 von 5
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Anlage/n
KeineSeite 5 von 5