Einleitung des Planverfahrens sowie öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7114-1, Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem; „Mainzer Str. 100“

Beschlussvorlage
öffentlich
230838
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitung des Planverfahrens sowie öffentliche
Auslegung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 7114-1, Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Mehlem; „Mainzer Str. 100“
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 09.08.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.08.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
29.08.2023 Anhörung
Beschlussvorschlag
Die Beschlussfassung durch den Rat erfolgt vorbehaltlich der Anhörung des
Ausschusses für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 29.08.2023
1. Dem Antrag der Steimel Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Sankt
Augustin, vom 06.05.2015 auf Einleitung des Planverfahrens zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7114-1 für ein
Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem, zwischen Mainzer
Straße, einer Parallelen von 28 m zur Mainzer Straße, südöstlicher Grenze
des Grundstücks Mainzer Straße 102, nordöstlicher und nordwestlicher
Grenze des Grundstücks Severinsweg 8 a-d, Remagener Straße (B9),
südöstlicher Grenze des Grundstücks Mainzer Straße 82, südwestlicher
Grenze der Hausgrundstücke Mainzer Straße 96 und 98, südöstlicher
Grenze des Grundstücks Mainzer Straße 98 und einer Parallelen von ca.
25 m zur Mainzer Straße als teilweise Änderung des Text-
Bebauungsplanes Nr. 8414-1 und des Fluchtlinienplanes Nr. 14 / Mehlem
wird gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13 a
Baugesetzbuch entsprochen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7114-1 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem, zwischen Mainzer Straße,
einer Parallelen von 28 m zur Mainzer Straße, südöstlicher Grenze des
Grundstücks Mainzer Straße 102, nordöstlicher und nordwestlicher Grenze
des Grundstücks Severinsweg 8 a-d, Remagener Straße (B9), südöstlicher
Grenze des Grundstücks Mainzer Straße 82, südwestlicher Grenze der
Hausgrundstücke Mainzer Straße 96 und 98, südöstlicher Grenze des
Grundstücks Mainzer Straße 98 und einer Parallelen von ca. 25 m zur
Mainzer Straße ist als teilweise Änderung des Text-Bebauungsplanes Nr.Seite 1 von 80
Seite 2
8414-1 und des Fluchtlinienplanes Nr. 14 / Mehlem gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch einschließlich seiner Begründung öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Das ca. 6.000 qm große Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 7114-1 liegt im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem. Das
Plangebiet befindet sich innerhalb der Bebauung zwischen der Remagener
Straße (B 9) im Westen und der Mainzer Straße im Osten im rückwärtigen
Bereich der Grundstücke Mainzer Straße 100 und 102. Das Plangebiet umfasst
die Flurstücke 410/215, 411/215, 415/194, 620/200 (teilweise), 1441 (Stadt),
1647 und 1648 in der Gemarkung Mehlen (4315), Flur 1.
Das rückwärtig der Gebäude Mainzer Straße 100 und 102 gelegene Plangebiet
wurde bislang von einer Gärtnerei genutzt. Das Gelände ist von den Anlagen
der ehemaligen Gärtnerei geprägt. Dazu gehören zahlreiche kleinere
Nebengebäude und eine etwa 30 x 25 m große Halle, die u.a. zum Unterstellen
von Fahrzeugen diente. Weiter umfasste die Gärtnerei ein großes
Gewächshaus sowie größere Freiflächen, die zur Anzucht von Pflanzen
dienten. Der an die B9 angrenzende Teil des Plangebietes (städtisches
Flurstück 1441) war teilweise als Außengelände in die Nutzung der Gärtnerei
einbezogen.
Planungsziele:
Die Steimel Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Sankt Augustin,
beabsichtigt, auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei rückwärtig der
Gebäude Mainzer Straße Nr. 100 und 102 im Sinne einer Innenentwicklung
eine neue zeitgemäße Wohnbebauung zu realisieren. Das städtebauliche
Konzept sieht hierfür den Abbruch fast aller vorhandenen baulichen Anlagen
vor.
Die Erschließung erfolgt über einen öffentlichen Erschließungsstich, der
zwischen den Mehrfamilienhäusern Mainzer Straße 100 und 102 von der
Mainzer Straße abzweigt und in Richtung Westen das Plangebiet quert. Die
geplante öffentliche Straße orientiert sich somit an der bereits heute
bestehenden Einfahrt auf das Grundstück der Gärtnerei, sodass keine Bäume
der dem besonderen Schutzstatus des § 41 Landesnaturschutzgesetz
(LNatSchG) / § 29 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) unterliegenden
Baumallee der Mainzer Straße entfernt werden müssen.
Rückwärtig der Gebäude Mainzer Straße 100 und 102 sind vier
zweigeschossige Doppelhäuser sowie vier zweigeschossige Einfamilienhäuser
geplant. Die meisten Gebäude verfügen über ein zusätzliches teilweise
zurückgesetztes Geschoss, das nicht als Vollgeschoss zu werten ist, im Sinne
des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden jedoch
Wohnen auf drei Ebenen ermöglicht. Die vier Einfamilienhäuser und vier
Doppelhäuser sind so platziert und ausgerichtet, dass die für die Bebauung
verfügbaren Flächen geländeangepasst optimal genutzt werden. Die
erforderlichen Kfz-Stellplätze für die Einzel- und Doppelhäuser sollen durch
eigene Carports auf dem jeweiligen Grundstück sichergestellt werden. Die
Carports sind so dimensioniert, dass rückwärtig Abstellflächen/ -räume bspw.
für Fahrräder, Gartengeräte etc. ermöglicht werden.
Den Abschluss des neuen Wohngebietes zur B9 hin bildet einSeite 2 von 80
Seite 3
dreigeschossiges Mehrfamilienhaus, ebenfalls mit einem nicht als Vollgeschoss
zu wertenden teilweise zurückgesetzten Dachgeschoss. Eine Tiefgarage nimmt
die für das Mehrfamilienhaus bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze
für Kfz auf.
Für die neue öffentliche Erschließungsstraße ist eine Breite von 5,50 m
vorgesehen. Sie mündet in eine Wendeanlage, die mit einem Durchmesser von
21 m sowohl funktionsgerecht das Wenden von Abfallsammelfahrzeugen und
Fahrzeugen der Feuerwehr ermöglicht, als auch als Platzfläche mit
Aufenthaltsqualität gestaltet werden soll.
Die öffentliche Erschließungsstraße wird aufgrund der enormen
Höhenentwicklung des Geländes und einer damit verbundenen Längsneigung
von bis zu ca. 7,5 % nur bedingt barrierefrei sein können. Zwischenzeitliche
Planungsüberlegungen, die Zufahrtsstraße mit einem Wechsel von Rampen
und Zwischenebenen zu konzipieren, haben sich als nicht zweckmäßig
erwiesen, da auf diese Weise keine funktionsgerechten Anbindungen der
geplanten Gebäude möglich waren. Zudem hätten Zwischenebenen zu
größeren Steigungen in den Rampenbereichen geführt und somit letztlich die
Barrierefreiheit nicht verbessert.
Es können insgesamt voraussichtlich 34 neue Wohneinheiten innerhalb des
Plangebietes entstehen, davon 22 Wohneinheiten im öffentlich geförderten
Wohnungsbau im Osten des Plangebietes auf der Baufläche WA*.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als
gemischte Baufläche dar. Im Hinblick auf die Zielsetzung, innerhalb des
Plangebiets eine Wohnbebauung zu realisieren, kann der Bebauungsplan nicht
als aus dem FNP gem. § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt angesehen werden. Der
FNP wird daher im Wege der Berichtigung gemäß § 13a BauGB entsprechend
der neuen Entwicklungsziele in Wohnbaufläche angepasst.
Für das Plangebiet besteht derzeit verbindliches Planungsrecht in Form des
Text-Bebauungsplans Nr. 8414-1 aus dem Jahre 1968. Entsprechend den zum
Zeitpunkt der Aufstellung dieses Bebauungsplans bestehenden städtebaulichen
Zielsetzungen sollte der Geltungsbereich als „gemischte Baufläche“ entwickelt
werden. Festgesetzt ist eine Bebauungstiefe von 24 m entlang aller zum Anbau
bestimmten Straßen. Weitere konkrete Festsetzungen beinhaltet der
Bebauungsplan nicht.
Der Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem setzt die öffentliche Verkehrsfläche
Mainzer Straße mittels Straßenfluchten fest. Weiter weist der Fluchtlinienplan
eine Bauflucht 3 m parallel der Straßenflucht aus.
Die Beurteilung von Baugesuchen richtet sich – abgesehen von den
festgesetzten Straßen- und Baufluchten sowie der Bebauungstiefe – nach § 34
BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile).
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist die Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Planungsablauf:
Mit Schreiben vom 06.05.2015 beantragte die Steimel
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Sankt Augustin, die Aufstellung eines
Bebauungsplanes mit der Zielsetzung, auf dem gesamten Grundstück Mainzer
Straße 100 und 102 Einzel- und Doppelhäuser sowie Geschosswohnungsbau
zu realisieren. Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am
22.02.2018 stimmte nach vorangegangener Beratung in der BezirksvertretungSeite 3 von 80
Seite 4
Bad Godesberg (06.12.17) dem Antrag, den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7114-1 für den Bereich zwischen Mainzer Straße und
Remagener Straße zum Zwecke einer Wohnbaulandentwicklung aufzustellen,
zu. Dabei sollte die Aufstellung als vorhabenbezogener Bebauungsplan im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch durchgeführt und die
Öffentlichkeit frühzeitig gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch beteiligt werden.
Zudem beschloss der Ausschuss, das an der B9 gelegene städtische
Grundstück Flurstück Nr. 1441 mit in den Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzubeziehen (DS-Nr.: 1713175EB3).
Vorab hatte der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz in seiner
Sitzung am 17.01.2018 die Beratung mit der Maßgabe vertagt, mit der
Vorhabenträgerin Kontakt aufzunehmen und mit Blick auf das zu übereignende
städtische Grundstück Verhandlungen über eine 30 % Mindestquote für
öffentlich geförderten Wohnungsbau zu führen (DS-Nr.: 1713175EB3). Mit
Schreiben vom 01.02.2018 erklärte sich die Vorhabenträgerin bereit, von den
geplanten 22 Wohneinheiten auf dem städtischen Grundstück ca. 75 % der
Wohnfläche als öffentlich geförderten Wohnungsbau (ca. 17 WE) zu errichten.
Am 06.11.19 beschloss die Bezirksvertretung Bad Godesberg nach
vorangegangener Beratung im Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz (30.10.19) und vorbehaltlich der Zustimmung des Ausschusses
für Umwelt und Verbraucherschutz, die anschließend am 28.11.19 erfolgte, die
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (DS-Nr.
1912948).
Dem folgend wurde die Planung der Öffentlichkeit im Zeitraum vom 13.01.2020
bis einschließlich 24.01.2020 vorgestellt. Schriftlich ging eine Stellungnahme
ein, die im Zuge des weiteren Planverfahrens noch einmal ergänzt wurde. Die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte im
Zeitraum vom 25.11.2019 bis einschließlich 03.01.2020.
Von Seiten der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein, die im Zuge des
weiteren Planverfahrens noch einmal ergänzt wurde. Die in der Stellungnahme
vorgetragenen Aspekte bezogen sich im Wesentlichen auf das geplante
Gebäude Mainzer Straße 102.
Während des laufenden Planverfahrens wurden zwischenzeitlich die
Baugenehmigungen für die Umbauten am Gebäude Mainzer Straße 100 sowie
für den Neubau Mainzer Straße 102 auf der Basis der bestehenden rechtlichen
Grundlagen (Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem, Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß § 34 BauGB)
erteilt. Vor diesem Hintergrund sind die im Rahmen der öffentlichen Auslegung
gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch von Seiten der Öffentlichkeit vorgetragenen
Belange nicht mehr Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung.
Als Anlagen sind die Auswertungen der während der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit
sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ebenso
beigefügt wie die Begründung zum Entwurf des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 7114-1 und die Checkliste Nachhaltiges Bauen.
Da die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Maßnahme
der Innenentwicklung im Ortsteil Mehlem darstellt, wird das Verfahren zur
Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf der Grundlage des
§ 12 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13a BauGBSeite 4 von 80
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(Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt. Die
Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind gegeben, da die
festgesetzte zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) weniger als 20.000 qm beträgt. Mit der vorliegenden
Bebauungsplanaufstellung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW)
unterliegen. Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische
Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. Außerdem liegen in
der Nachbarschaft keine Störfallbetriebe.
Bonner Baulandmodell (BBM):
Nach Regelung der Beschlusslage DS-Nr. 1613742EB5 (30.03.2017) zum
Bonner Baulandmodell (BBM) gilt das Vorhaben als Altfall, da eine
Planungsvereinbarung vor dem Stichtag des 30.03.2017 unterzeichnet wurde.
Somit ist das Vorhaben von der seinerzeit beschlossenen verbindlichen 30 %-
Quotenregelung ausgenommen.
Die Vorhabenträgerin plant 22 Wohneinheiten (2.414m² Bruttogrundfläche
(BGF)) im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu realisieren.
Baumbestand / Fassadenbegrünung:
Insgesamt wurden bei einer Baumkartierung im Jahre 2020 16 Bäume sowohl
im Bereich des Bauvorhabens als auch im Umfeld erfasst, die unter die
Baumschutzsatzung fallen. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes befinden sich 2 Bäume, wobei ein Baum einen
Stammumfang von mehr als 2 m aufweist. 14 Bäume stehen nah an den
Plangebietsgrenzen auf Nachbargrundstücken bzw. in der Mainzer Straße
(Alleebäume) außerhalb des eigentlichen Plangebietes. Einer dieser 14 Bäume
(rückwärtig des Gebäudes Mainzer Str. 100) wurde zwischenzeitlich bereits
gefällt.
Zur Realisierung der Planung ist es erforderlich, einzelne der
satzungsgeschützten Bäume zu beseitigen. So kann innerhalb des
Plangebietes kein Satzungsbaum erhalten werden, Die beiden vorhandenen
Satzungsbäume sind zu fällen. Von den noch verbliebenen 13
satzungsgeschützten Bäumen im Umfeld sind zwingend 4 Bäume (Grundstück
Severinsweg 8 b – c) zu fällen. 4 weitere Bäume können erhalten werden. Bei 3
weiteren satzungsgeschützten Bäumen werden primär Schnitt- und
Wurzelmaßnahmen durchgeführt, um einen Erhalt zu ermöglichen. Damit ist im
Rahmen der Baumaßnahmen die Fällung von insgesamt 6 Bäumen
erforderlich.
Die Planung sieht 8 Ersatzpflanzungen mit natürlichem Bodenanschluss vor.
Der Bebauungsplan trifft eine entsprechende Festsetzung. Sofern trotz erfolgter
Schnitt- und Wurzelmaßnahmen zwei der drei satzungsgeschützten Bäume
außerhalb des Plangebietes auf den Nachbargrundstücken beseitigt werden
müssen, sind hier mit den insgesamt 8 zu pflanzenden Bäumen innerhalb des
Plangebietes bereits Ersatzpflanzungen erfolgt. Sollte auch der dritte Baum
abgängig werden, so bedarf es hier der Ersatzpflanzung auf dem betroffenen
Grundstück selbst oder einer Ersatzgeldzahlung. Die konkrete Regelung über
den Ausgleich in Form von Baumart und Standorten wird im Zuge der
Fällgenehmigungen von Seiten der Unteren Naturschutzbehörde getroffen.
Dicht an den Baustellenbereich angrenzende Bäume auf Privatgrundstücken
sind während der Bauzeit durch Bauzäune vom Baufeld abzugrenzen. DieSeite 5 von 80
Seite 6
Bäume sind ggfs. durch geeignete, pflegende Maßnahmen (z.B.
Kronenpflegeschnitt, Wurzelbehandlungsmaßnahmen) in Abstimmung mit der
Unteren Naturschutzbehörde zu schützen.
Des Weiteren sieht die Planung Fassadenbegrünungen vor. In den Ansichten
des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist diese dargestellt. Zudem werden
Regelungen zur Fassadenbegrünung Gegenstand des Durchführungsvertrages
werden.
Durchführungsvertrag:
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts vertraglich
vereinbart werden. Mit dem Durchführungsvertrag bindet sich die
Vorhabenträgerin, das Projekt innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig
abzuschließen.
Weitere Regelungsinhalte des Vertrages sind:
• Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnen (2.414 m²
Bruttogrundfläche innerhalb des Geschosswohnungsbaus WA*)
• Maßnahmen zur Energieeffizienz gemäß dem Ratsbeschluss vom
22.10.2015 (KfW-55 Standard bezogen auf die aktuellen Anforderungen
der Energieeinsparverordnung) einschließlich der Installation einer
Photovoltaik-Anlage mit einer Leistung von rund 90.000 kWh/a
• Durchführung von verschiedenen, in einem Mobilitätskonzept
benannten Mobilitätsmaßnahmen (u a. Vorrüstung von
Lademöglichkeiten für Fahrräder, ausreichende Anzahl an
Abstellflächen für Sonderfahrräder im Mehrfamilienhaus
(Lastenfahrräder, Fahrradanhänger), Stellplätze für Carsharing)
• Durchführung der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen (öffentlicher
Erschließungsstich)
• Fassadenbegrünungen entsprechend der Darstellung des Vorhaben-
und Erschließungsplans
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer: 1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und
Klimaanpassung, mit dem Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu
werden, auch in der Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden
bzw. bei Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Für die vorliegende Planung wurden notwendige Gutachten erstellt und bei den
Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung enthält sehr detaillierte
Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu berücksichtigen
waren. Auf dieser Grundlage wird der in Stufe II zur frühzeitigen Beteiligung
nicht durchgeführte Nachhaltigkeitscheck durch einen Check der Stufe III
ersetzt und gleichzeitig abgeschlossen. Hier steht im Vordergrund die Frage,
welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf dieSeite 6 von 80
Seite 7
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis:
Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt keine
„Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte Vorhaben
im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Anlage/n
1 Übersichtsplan Maßstab 1:2500 (öffentlich)
2 vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7114-1 (öffentlich)
3 Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 7114-1 (öffentlich)
4 A36 Anpassung FNP (öffentlich)
5 Abwägung frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs.1 und § 4 Abs. 1 BauGB
(öffentlich)
6 Begründung vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7114-1 (öffentlich)
7 Checkliste Nachhaltige Planung (öffentlich)Seite 7 von 80
Bebauungsplan Nr.. 77111144--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Mehlem
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 2288..0044..22002233
110000 mSeite 8 von 80
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67,92m
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Mehlem
Flur 1
Maßstab 1 : 250
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 7114-1
Teil 2: Vorhaben- und Erschließungsplan
Darstellungen
Für den Planentwurf
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Bonn, den
Vorhabenträger
Lage- und Gestaltungsplan mit Geländehöhen M 1 : 250
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
vom Rat der Stadt Bonn
vom zur öffentlichen Auslegung
beschlossen.
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches
in der Zeit
vom
bis öffentlich ausgelegen.
Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches
vom Rat der Stadt Bonn
am als Satzung beschlossen worden.
Bonn, den
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses dieses
Bebauungsplanes ist gemäß § 10 des Baugesetzbuches
am erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Hinweise
Zu diesem Bebauungsplan gehört eine Begründung.
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Zu diesem Bebauungsplan gehört ein Durchführungsvertrag.
Lageplan und Ansichten
Ansicht 2 (von der Erschließungsstraße auf die südlichen Gebäude)
Ansicht 1 (von der Mainzer Straße)
Ansicht 3 (von der Erschließungsstraße auf die nördlichen Gebäude)
Ansicht 4 (von der Wendanlage auf die östlichen Gebäude entlang der Zufahrt)
Rechtsgrundlagen:
· Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom November
2017 (BGBl. I S. 3634) in der zurzeit geltenden Fassung
· Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom
21. November 2017 (BGBl. I S.3786) in der zurzeit
geltenden Fassung
· Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom Dezember
1990 (BGBl. 1991 I S. 58) in der zur Zeit geltenden
Fassung
· Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21. Juli 2018 (GV
NRW S. 421) in der zurzeit geltenden Fassung
SCHALLSCHUTZWAND
WENDEANLAGE
Kontur Mainzer Straße 104
nachrichtliche
Darstellung
Mainzer Straße 102
(bereits genehmigt)
nachrichtliche
Darstellung
Mainzer Straße 100
(bereits genehmigt)
Kontur Mainzer Straße 98 und 96
nachrichtliche
Darstellung
Mainzer Straße 100
(bereits genehmigt)
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes
nachrichtliche
Darstellung
Mainzer Straße 100
(bereits genehmigt)
nachrichtliche
Darstellung
Mainzer Straße 102
(bereits genehmigt)
Anbindung an die
Mainzer Straße
Anbindung an die
Mainzer StraßeSeite 10 von 80
Die Oberbürgermeisterin der Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt 61-1
Kartengrundlage: Amt für Bodenmanagement und Geoinformation.
In Zweifelsfällen sind die Darstellungen des Originalplanes
mit allen beschlossenen Änderungen im Maßstab 1 :15000 verbindlich.
±±
1:5.0001:5.000
Änderungsbereich
Auszug aus dem rechtswirksamen FNP, Stand April 2023 A36 Am Meinzer Str.100
Z:\61-1\61-11\4_GIS_Projekte\FNP\2_Änderung_Anpassung\A36_Meinzerstr_230428.mxd deyanova 02.05.2023Seite 11 von 80
Bundesstadt Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Mehlem
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan Nr. 7114-1
der Bundesstad Bonn
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit,
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
Bearbeitungsstand: 11.05.2023
19 SeitenSeite 12 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 2 von 29
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen folgende abwä-
gungs-/ planungsrelevanten Anregungen und Stellungnahmen
ein, die nachfolgend behandelt werden:
1a Stellungnahme 1a,
Schreiben vom 24.01.2020
1b Stellungnahme 1b,
Schreiben vom 4.11.2022
2 Bezirksregierung Köln,
Schreiben vom 03.01.2020
3 BUND – Bund für Umwelt und Naturschutz
Deutschland e.V.,
Schreiben vom 03.01.2020
4 LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im
Rheinland,
Schreiben vom 10.12.2019
5 Polizeipräsidium Bonn,
Schreiben vom 02.01.2020
6 Stadtwerke Bonn,
Schreiben vom 18.12.2019
7 Landesbetrieb Straßenbau
Nordrhein-Westfalen,
Schreiben vom 26.11.2019Seite 13 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 3 von 29
Nr. Verfasser, Datum, Inhalte der Niederschrift / Schreiben Abwägungsvorschlag
1a Stellungnahme 1a, Schreiben vom 24.01.2020
Hiermit gebe ich meine Stellungnahme zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 7114-1 und zum Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 ab. […..] Das Ge-
bäude inklusive Nebengebäude, das sich auf diesem Grundstück befindet, wurde
im Jahr 1890 errichtet und im Jahr 2007 aufwendig saniert (Kernsanierung).
Zunächst begrüße ich die städtebauliche Inwertsetzung der ehem. Gärtnerei
Rieck & Rosbach und die Schaffung von Wohnraum in der stark von Wohnungs-
not betroffenen Stadt Bonn. Der städtebauliche Entwurf überzeugt m. E. auch in
architektonischer Hinsicht.
Gemäß Plankonzept soll beim Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 das Be-
standsgebäude Mainzer Straße 102 abgerissen und an gleicher Stelle ein 2- bzw.
2,5-geschossiger Neubau mit Tiefgarage errichtet werden.
Der Neubau Mainzer Straße 102 soll gemäß Plankonzept erheblich größer als
die Bestandsbebauung ausgeführt werden. Der Neubau wird tiefer und höher, da
er über die gesamte Tiefe 2- bzw. 2,5-geschossig sein wird (Satteldach); das ak-
tuelle Bestandsgebäude ist weniger tief und weniger hoch und zudem befindet
sich im hinteren Teil eine Terrasse, die den aktuellen Baukörper weniger massig
wirken lässt. Durch die höhere Baumasse des Neubaus Mainzer Straße 102
kommt es zu einer erheblichen Beeinträchtigung meines Gebäudes (vor allem
im Bereich der rückwärtigen Terrasse) hinsichtlich wegfallenden Tageslichts
(Verschattung), auch wenn der Neubau nördlich meines Hauses errichtet wird.
Ich empfehle, dass sich der Neubau Mainzer Straße 102 hinsichtlich Baumasse
(Höhe und Tiefe) stärker der ortsüblichen/umgebenden Bebauung und/oder dem
Bestandsgebäude anpasst.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan schafft nur die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung
des Vorhabens. Allgemein geltende Vorschriften und Re-
gelungen bezüglich der Voraussetzungen und Anforderun-
gen einer Grenzbebauung bleiben davon unberührt. Unge-
achtet dessen wurde das vorliegende Vorhaben so geplant,
dass es den geltenden Vorschriften und Regelungen ge-
recht wird.
Für die beiden Häuser Mainzer Straße 100 (Umbau) und
102 (Neubau) wurden zwischenzeitlich bereits Baugeneh-
migungen auf Basis bestehender rechtlicher Grundlagen
(Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem, Zulässigkeit von Vor-
haben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
gemäß § 34 BauGB) erteilt. Es bestehen daher keine wei-
teren Planungserfordernisse, die Zulässigkeit dieser bei-
den Bauvorhaben im Rahmen des vorliegenden vorhaben-
bezogenen Bebauungsplanes zu regeln. Entsprechend
wurde das Plangebiet im laufenden Planverfahren in der
Weise angepasst, als der Geltungsbereich des Bebauungs-
planes nur noch die Flächen rückwärtig der Gebäude
Mainzer Straße 100 und 102 sowie die öffentliche Ver-
kehrsfläche beginnend ab der Mainzer Straße umfasst.Seite 14 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 4 von 29
Der Neubau Mainzer Straße 102 wird in Grenzbebauung errichtet. Ich möchte
vor Beginn der Baumaßnahme darüber in Kenntnis gesetzt werden, wie der Ab-
riss des Bestandsgebäudes Mainzer Straße 102 vorgenommen wird und wie die
Abfangung und Unterfangung meines Gebäudes (Haupt- und Nebengebäude) er-
folgt. Der letzte Punkt ist von besonderer Relevanz, da für den Neubau Mainzer
Straße 102 eine Vollunterkellerung vorgesehen ist (Tiefgarage) und mein Haupt-
gebäude an der nördlichen Wand unterkellert ist. Das rückwärtige Nebenge-
bäude entlang der Grundstücksgrenze ist nicht unterkellert und muss besonders
unterfangen werden.
Hierzu fordere ich vor Beginn der Baumaßnahme die detaillierte Beschreibung
der Unterfangung (Vorgehensweise Gründungsarbeiten) und ein Gutachten über
die statische Unbedenklichkeit der Unterfangung beider Gebäude ein (statische
Unbedenklichkeitsbescheinigung).
Ungeachtet dessen sind Beeinträchtigungen der Wohn-
und Arbeitsverhältnisse der Bestandsbebauung Mainzer
Straße 104 durch die geplante Bebauung nicht zu erwarten,
da der Neubau nordwestlich des betroffenen Grundstücks
liegt. Somit wird die Belichtung des Grundstücks nicht
eingeschränkt. Auch in Bezug auf die Belüftung sind keine
wesentlichen negativen Auswirkungen zu erwarten. Der
Gebäudebestand Mainzer Straße 102 bis 112 weist derzeit
eine geschlossene Bauweise aus. Nach Abbruch und Neu-
bau wird sich diese Situation nicht wesentlich verändern.
Da sich das neue Gebäude nördlich der angesprochenen
Terrasse befindet, sind allenfalls zur Sommerzeit am
Abend Verschattungswirkungen zu erwarten, die ggf. bis-
lang nicht bestanden haben, aber in einer innerörtlichen
Lage mit enger Bebauung hingenommen werden müssen.
Bauordnungsrechtliche Belange zu regeln, insbesondere
im Umgang mit einer Grenzbebauung, ist Aufgabe des
Baugenehmigungsverfahrens.
Die Beweissicherung bezüglich möglicher Schäden am
Gebäude Mainzer Str. 104 ist nicht Gegenstand des Be-
bauungsplanverfahrens und bedarf privatrechtlicher Rege-
lungen zwischen den betroffenen Parteien.
Die detaillierte Berücksichtigung der vorgetragenen und
untersuchten nachbarlichen Belange, insbesondere die
baulichen Tätigkeiten am Gebäude Mainzer Straße 102
mit Abbruch des Bestandsgebäudes und nachfolgenden
Ausschachtungsarbeiten für die geplante Tiefgarage, sind
bereits Gegenstand eines Beweissicherungsverfahrens, inSeite 15 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 5 von 29
Die Einfahrt zur Tiefgarage des Neubaus Mainzer Straße 102 grenzt an das Ge-
bäude. Aufgrund der Tatsache, dass diese Tiefgarage von den Bewohnern des
Mehrfamilienhauses und der Einfamilienhäuser ohne Garage/Stellplatz genutzt
werden wird, befürchte ich eine massive Beeinträchtigung durch Lärmemissio-
nen aufgrund der Vielzahl ein-/ausfahrender Pkw. Heute handelt es sich bei der
Einfahrt um eine Garage mit zwei Stellplätzen, die nur für das Unterstellen von
Gärtnerei-Fahrzeugen genutzt wird. Zur Vermeidung von massiven Lärmbeein-
trächtigungen bitte um Verlegung der Einfahrt zur Tiefgarage an die andere Ecke
des Gebäudes oder an die rechte (nördliche) Seite des Gebäudes Mainzer Straße
102.
dessen Rahmen der Bestand aufgenommen wurde. Die
Abbruch- und Ausschachtungsarbeiten werden durch ei-
nen Statiker begleitet, um ggf. sofort reagieren zu können.
Welche baulichen Sicherungsmaßnahmen konkret erfor-
derlich sind, kann letztlich erst bei Realisierung des Vor-
habens erfolgen.
Bezüglich des zu erwartenden erhöhten Verkehrsaufkom-
mens in der Umgebung des Plangebiets macht das Gutach-
ten der „Ingenieurgruppe Stadt + Verkehr“ folgende Aus-
sage:
„Unter Berücksichtigung dieses Umfeldes ergaben die Ab-
schätzungen, dass die geplante Wohnnutzung zwischen
125 und 205 Kfz-Fahrten am Tag erzeugt. Im Mittel sind
dies 165 Kfz-Fahrten/d. In der Spitzenstunde am Nachmit-
tag resultiert daraus ein Quellverkehr von 5 Kfz-Fahrten/h
und ein Zielverkehr von 10 Kfz-Fahrten/h.“
Zur Ermittlung und Bewertung der auf das Plangebiet ein-
wirkenden Immissionen wurde ein schalltechnisches Gut-
achten (Schall-Immissionsgutachten; Schalltechnische
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 7114-1 „Mainzer Straße 100-102“, Henneker Zillin-
ger,13.02.2023) erstellt. Dies beleuchtet auch die Schalle-
missionen der Tiefgaragenein- und –ausfahrt für den Neu-
bau Mainzer Str. 102. Unter der Voraussetzung, dass die
Tiefgaragenzufahrt mit einer hoch schallabsorbierendenSeite 16 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 6 von 29
Decke und Wänden ausgeführt wird, sind wesentliche ne-
gative Auswirkung für die Bestandsbebauung nicht zu er-
warten.Seite 17 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 7 von 29
Die Giebelwand des Neubaus Mainzer Straße 102 grenzt unmittelbar an die Gie-
belwand meines Hauses (Grenzbebauung). Hier muss eine Schallschutz- und
Brandschutzisolierung zwischen beiden Giebelwänden vorgesehen werden. Fer-
ner muss die Fuge zwischen beiden Giebelwänden gegen jede Art von Feuchtig-
keitseintrag (Regenwasser, kapillar aufsteigende Bodenfeuchtigkeit etc.) ge-
schützt werden. Es muss auf jeden Fall sichergestellt werden, dass keine
Feuchtigkeit in mein Gebäude eindringt oder es zu Staunässe kommt, die Feuch-
tigkeitsschäden an meinem Haus hervorrufen können.
Sofern beabsichtigt ist, die südliche Giebelwand des Gebäudes Mainzer Straße
102 zu streichen, wird es bei Verwendung von weißer Farbe zu unangenehmen
Reflexionen durch gleißendes Licht aus südlicher Richtung kommen. Diese Be-
einträchtigung muss vermieden werden. Der Anstrich dieser Giebelwand muss
in einer stärker lichtabsorbierenden Farbe erfolgen.
Mein Haus wurde im Jahr 2007 kernsaniert und weist zurzeit keinerlei baulichen
Mängel (Risse, Abplatzungen, Feuchtigkeitsschäden etc.) auf. Dementspre-
chend sind sämtliche baulichen Mängel, die durch mich oder einen Gutachter
nach Fertigstellung des Bauvorhabens Mainzer Straße 100-102 festgestellt wer-
den, auf das Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 zurückführen. Diese festge-
stellten Mängel sind vom Verursacher zu beseitigen oder finanziell zu entschä-
digen. Ich empfehle, dass zur Beweissicherung ein Bauzustandsgutachten
meines Hauses durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachver-
ständigen vor Beginn der Abrissmaßnahme Mainzer Straße 100-102 auf Kosten
des Eigentümers Mainzer Straße 100-102 erstellt wird. Ich willige ein, dass das
Betreten meines Hauses für diesen Zweck - in Abstimmung mit meinen Mietern
- gestattet ist.
Sollte keine Beweissicherung bestehender Mängel an meinem Gebäude vor Be-
ginn der Abrissarbeiten vorgenommen werden, werde ich alle nach Beendigung
des Bauvorhabens Mainzer Straße 102 festgestellten Mängel auf diese Baumaß-
nahme ursächlich zurückführen.
Die angesprochene Thematik ist nicht Gegenstand eines
Bebauungsplanverfahrens. Der Vorhabenträgerin wurde
das Schreiben zur Berücksichtigung zur Kenntnis ge-
bracht.
Ein Beweissicherungsverfahren wird durchgeführt.Seite 18 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 8 von 29
Zwischen dem Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 und den angrenzenden
Grundstücken befindet sich eine baufällige Mauer aus Lava-/Tuffstein und
Eisenschwellen. Die Eigentumsverhältnisse an dieser Mauer sind meines
Wissens bis heute nicht geklärt.
Unabhängig davon befürchte ich, dass es durch die Baumaßnahme zu Erschüt-
terungen kommt,die zu einer Beschädigung oder gar zum Einsturz dieser Mauer
führen können. Welche Vorkehrungen werden hierzu getroffen?
Mein Grundstück darf nicht ohne meine vorherige Zustimmung betreten werden;
es gelten grundsätzlich die Bestimmungen des Hammerschlags- und Leiterrechts
(§ 24 NachbG-NW).
Die Baumaßnahme muss zudem so durchgeführt werden, dass die Lärm- und
Staubemissionen für die Meter meines Hauses Mainzer Straße 104 so gering wie
möglich gehalten werden.
Bitte senden Sie mir eine Empfangsbestätigung über den fristgerechten Eingang
meiner Stellungnahme zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 und
zum Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 zu.
Die angesprochene Thematik ist nicht Gegenstand des Be-
bauungsplanverfahrens. Sie obliegt einer privatrechtlichen
Klärung ggf. mit entsprechenden Vereinbarungen.
Baulärm und Staubemissionen in Folge des Neubauvorha-
bens ist sozialadäquat und im Rahmen der gesetzlichen
Grundlagen auch von den Anliegern hinzunehmen.
1b Stellungnahme 1b, Mail vom 04.11.2022
Sowohl durch unser Telefonat als auch durch Informationen, die ich in meinem
ersten Termin mit dem Bauträger Steimel Bau und dem von ihm beauftragten
Architekturbüro Piotrowski am 17.10.2022 erhalten habe, habe ich neue Er-
kenntnisse zum geplanten Neubauvorhaben "Mainzer Straße 100-102" (Bebau-
ungsplan Nr. 7114-1) gewonnen, die ich ergänzend zu meiner an das Bauord-
nungsamt im Rahmen der damaligen Frühzeitigen Beteiligung gerichteten
Derzeit besteht für das Plangebiet verbindliches Planungs-
recht in Form des Text-Bebauungsplans Nr. 8414-1 aus
dem Jahre 1968. Entsprechend den zum Zeitpunkt der
Aufstellung dieses Bebauungsplans bestehenden städte-
baulichen Zielsetzungen sollte der Geltungsbereich als
„gemischte Baufläche“ entwickelt werden. Festgesetzt ist
eine Bebauungstiefe von 24 m entlang aller zum AnbauSeite 19 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 9 von 29
Stellungnahme vom 23.01.2020 abgeben möchte (siehe unten: Meine an Frau
Bettina Müller und Herrn Nils-Simon Schütt berichtete E-Mail).
Mein Erkenntisgewinn beruht dabei insbesondere auf detaillierten Grundriss-
und Aufrisszeichnungen (Fassadenpläne und -ansichten) des geplanten Neubaus
Mainzer Straße 102, der direkt an mein Bestandsgebäude Mainzer Straße 104 in
Grenzbebauung angrenzt, die ich zum ersten Mal im o.g. Termin mit dem Bau-
träger und dem beauftragten Architekturbüro am 17.10.2022 erhalten habe.
Ergänzend zu meiner Stellungnahme vom 23.01.2022 möchte ich darauf hinwei-
sen, dass sich der geplante Neubau Mainzer Straße 102 weder hinsichtlich seiner
Höhe (ausgedrückt in der Anzahl der (Voll-)Geschosse und der Firsthöhe) noch
hinsichtlich seiner Fassadengestaltung harmonisch in die angrenzende nähere
und entfernter liegende Umgebungsbebauung einfügt.
Konkret hat der geplante Neubau Mainzer Straße 102
- eine Firsthöhe, die um mehr als 3 Meter höher ist als die Firsthöhe meines
Hauses und die Firsthöhen der angrenzenden Bebauung. Der geplante Neubau
soll mit drei Vollgeschossen (EG, 1. OG, 2. OG und DG) ein zusätzliches
Vollgeschoss im Vergleich zur Umgebungsbebauung (EG, 1. OG und DG)
erhalten.
- einen vorspringenden Erker, der rund 2/3 der gesamten Straßenfront des Ge-
bäudes umfasst und in diesem Bereich nicht in der Flucht aller anderen Um-
gebungsgebäude liegt. Ich bin mir nicht sicher, ob in diesem Bereich die An-
forderungen an eine Baulinie/Baugrenze greifen, aber rein optisch wird damit
die durchgehende Gebäudeflucht entlang der Mainzer Straße gebrochen.
- eine Tiefe an Vollgeschossen, die die aktuelle Bautiefe des Bestandsgebäudes
um einige Meter übertrifft. Das Bestandsgebäude ist im 1. Obergeschoss we-
niger tief und über dem 1. Oberschoss ist bereits das Dachgeschoss mit Sattel-
dach.
bestimmten Straßen. Weitere konkrete Festsetzungen be-
inhaltet der Bebauungsplan nicht.
Der Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem setzt die öffentliche
Verkehrsfläche Mainzer Straße mittels Straßenfluchten
fest. Weiter weist der Fluchtlinienplan eine Bauflucht 3 m
parallel der Straßenflucht aus.
Die Beurteilung von Baugesuchen richtet sich –abgesehen
von den festgesetzten Straßen- und Baufluchten sowie der
Bebauungstiefe - nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vor-
haben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ort-
steile).
Für das Haus Mainzer Straße 102 wurde bereits auf der Ba-
sis dieser bestehenden rechtlichen Grundlagen im laufen-
den Planverfahren eine Baugenehmigung erteilt. Die Ertei-
lung einer Baugenehmigung im laufenden Verfahren war
möglich, da für das Plangebiet vorab keine Veränderungs-
sperre nach § 14 BauGB beschlossen wurde und damit
rechtwirksam ist.Seite 20 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 10 von 29
Der so geplante Neubau Mainzer Straße 102 fügt sich somit nicht in die Umge-
bungsbebauung ein. Ferner führt er auch zu einer massiven Verschattung meines
Hauses, insbesondere der Terrasse im Erdgeschoss und der rückseitigen Räume.
Zwar liegt der geplante Neubau nördlich meines Hauses, aber durch die massive
Erweiterung im Vergleich zum Bestandsgebäude hinsichtlich geplanter Bauhöhe
und -tiefe führt dies trotzdem zu einer deutlichen Verschattung der genannten
Bereiche. Damit wird auch mein Vorhaben in Frage gestellt, die bestehende Gas-
heizung zeitnah durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Energie aus Photo-
voltaik, die auf dem Dach des Wirtschaftsgebäudes installiert wird, zu ersetzen.
Der geplante Neubau Mainzer Straße 102 wird eine Tiefgarage mit Stellplätzen
für alle Pkw der in den acht Wohnungen lebenden Menschen besitzen. Die Ein-
fahrt zur Tiefgarage wird dabei direkt an der Grundstücksgrenze zu meinem
Haus liegen. Angesichts der hohen Anzahl Pkw gehe ich von einer deutlich er-
höhten Lärmbelästigung für die Bewohner meines Hauses aus, da in diesen Be-
reich die Wohnküche des Hauses liegt. Die Garage im Bestandsgebäude wurde
nur als temporärer Unterstellplatz für ein einziges Gartenfahrzeug (Traktor bzw.
Aufsitzrasenmäher) genutzt. Gemäß der mir gezeigten Unterlagen werden alle
Bewohner des geplanten Neubaus diese Garageneinfahrt nutzen. Da die Zufahrt
zur Tiefgarage im geplanten Neubau direkt von der (stark befahrenen) Mainzer
Straße aus erfolgt, sehe ich zudem die Gefahr eines Rückstaus, dass auch ein
hoch frequentierter Geh- und Fahrradweg gekreuzt werden muss, der zu Ver-
kehrsstauungen und ggf. Auffahrunfällen auf der Mainzer Straße führen kann.
Warum erfolgt die Zufahrt in die Tiefgarage nicht über die neue Erschließungs-
straße? Hier wären sowohl die Lärmbelästigung für die Bewohner meines Hau-
ses reduziert als auch die Gefahr eines Rückstaus auf der Mainzer Straße ge-
bannt.
Ich möchte Sie bitten, meine ergänzenden Hinweise zu prüfen und diese in die
weiteren Planungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 und
Zum Einfügen des Bauvorhabens siehe oben Abwägung
zu 1a
Zu den Lärmauswirkungen der Tiefgarage siehe obenSeite 21 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 11 von 29
zum Bauvorhaben Mainzer Straße 100-102 zu berücksichtigen und zusammen
mit meinen Hinweisen vom 23.01.2020 als Stellungnahme im Rahmen der an-
stehenden Offenlage des Bebauungsplans einfließen zu lassen.
Grundsätzlich begrüße ich die städtebauliche Inwertsetzung der ehem. Gärtnerei
Rieck & Rosbach durch das Bauunternehmen Steimel Bau und die Schaffung
von Wohnraum in der stark von Wohnungsnot betroffenen Stadt Bonn und stehe
dem Bauvorhaben positiv gegenüber.
2 Bezirksregierung Köln, Schreiben vom 03.01.2020
Wie in den mit Schreiben vom 25.11.2019 übersandten Unterlagen dargelegt,
befindet sich das Plangebiet in der Nähe der Firma SGL Carbon. GmbH. Die
Entfernung beträgt ca. 130 m. Die Firma SGL Carbon stellt u. a. Elektrographit
her und ist damit nach der Nr. 4.7 des Anhangs 1 der Verordnung über geneh-
migungsbedürftige Anlagen (4. BlmSchV) genehmigungsbedürftig nach dem
BlmSchG. Nach dem Abstandserlass NRW ist der Betrieb der Abstandsklasse
IV (500 m) zuzuordnen. Ausschlaggebend für die Einstufung in die Abstands-
klasse IV sind die für die Anlagen typischen Emissionen an geruchsrelevanten
organischen Stoffen. Da der Abstand von 500 m deutlich unterschritten ist, kön-
nen zusätzlich zu den Geruchsemissionen auch Schallemissionen des Betriebes
für das Planverfahren relevant sein. In der Vergangenheit hat es aus der Nach-
barschaft mehrfach Beschwerden über von dem Betrieb verursachte Ge-
ruchsemissionen gegeben. Störfallgesichtspunkte sind dagegen nicht relevant,
da es sich bei dem Betrieb nicht um einen Betriebsbereich im Sinne des § 3 Abs.
5a BlmSchG handelt.
Das Plangebiet unterliegt dem Straßenverkehrslärm der
umgebenden Straßen (Remagener Straße und Mainzer
Straße) sowie dem durch die Trassen der Deutschen Bahn
bedingten Schienenverkehrslärm. Es ist damit als durch
Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten. Darüber hinaus be-
findet sich das Plangebiet im Einwirkungsbereich von Ge-
werbebetrieben sowie dem Umspannwerk Mehlem. Zur
Frage des Schallschutzes wurde daher eine gutachterliche
Untersuchung (Schall-Immissionsgutachten; Schalltech-
nische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan Nr. 7114-1 „Mainzer Straße 100-102“, Henneker
Zillinger, Beratende Ingenieure PartG mbH vom
13.02.2023) durchgeführt.
Gemäß den Ergebnissen des Gutachtens werden in den Be-
bauungsplan unter Nr. 7 „Anlagen und Vorkehrungen zumSeite 22 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 12 von 29
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ zahlreiche
Festsetzungen zum Schallschutz aufgenommen, die auch
die von dem Gelände der Firma SGL Carbon ausgehende
Schallemissionen berücksichtigen.
Insgesamt kommt das Schallgutachten zu dem Ergebnis,
dass die Schallimmissionen der nordwestlich des Plange-
bietes liegenden Gewerbebetriebe und des Umspannwer-
kes die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für ein allge-
meines Wohngebiet (WA) ausreichend unterschreiten.
Ebenso werden die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für
die Spitzenpegel aus Gewerbelärm für ein allgemeines
Wohngebiet gemäß den Berechnungen tags und nachts
eingehalten.
Den Ergebnissen liegt zugrunde, dass die Tiefgaragenzu-
fahrt zu dem an der B9 gelegenen Baukörper (WA*) in ei-
ner Tiefe von 2,5 m von der Fassade abgedeckt wird. Zu-
sätzlich sind die Wände und Decken der
Tiefgaragenrampen aller Tiefgaragen mit einer hochabsor-
bierenden Oberfläche auszuführen. Weiter setzen die Be-
rechnungen voraus, dass an der nordwestlichen Giebel-
wand (im vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit „A“
gekennzeichnet) des an der B9 gelegenen Baukörpers
(WA*) bei schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen keine öf-
fenbaren Fenster zulässig sind und Terrassen, Balkone und
Loggien nur dann ausnahmsweise zulässig sind, wenn
durch bauliche Schutzmaßnahmen ein BeurteilungspegelSeite 23 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 13 von 29
Sie führen aus, dass die Einwirkungen auf das Plangebiet im weiteren Verfahren
betrachtet werden. Hierzu kann ich Ihnen mitteilen, dass aktuelle Ergebnisse
über Lärmmessungen in meinem Hause nicht vorliegen. Nach Informationen
meiner Kollegen aus der Anlagenüberwachung ist im Jahr 2019 durch die Firma
eine Geruchsuntersuchung in Auftrag gegeben worden. Ergebnisse hierzu liegen
hier aber derzeit nicht vor. Sofern mir hierzu Erkenntnisse bekannt werden, die
für das Planverfahren relevant sein können, werde ich Sie zu einem späteren
Zeitpunkt hierüber informieren.
von Lr ≤ 62 dB(A) erreicht wird. So können Loggien bei-
spielsweise mit einer Prallscheibe versehen werden, um ei-
nen Beurteilungspegel von Lr ≤ 62 dB(A) zu erreichen.
Die Firma SGL Carbon GmbH plant die vorhandene Ab-
luftreinigungsanlage durch eine zusätzliche Abluftreini-
gungsanlage zu erweitern.
Im Zuge einer vorliegenden Antragstellung der Firma SGL
Carbon GmbH gemäß § 16 BImSchG auf Errichtung einer
zusätzlichen redundanten Abluftreinigungsanlage zur Ver-
besserung der Luftqualität im Umfeld der Anlage wurde
eine Schornsteinhöhenberechnung sowie eine Prognose
der veränderten Luftqualitätssituation durchgeführt. Diese
kommt zu dem Ergebnis, dass an allen untersuchten Im-
missionsorten (u.a. auch ein Immissionsort an der Mainzer
Straße) die Prognosewerte für die neu zu errichtende An-
lage gleich oder niedriger sind als die Werte der bestehen-
den Anlage. Die vorhandene Luftqualität wird bei Errich-
tung der Anlage entweder nicht verändert oder verbessert.
Dies gilt im Besonderen für Geruchsstoffe, die im Planzu-
stand nach Errichtung der Anlage nicht mehr imitieren
werden.
Die Erneuerung/ Erweiterung der Abluftreinigungsanlage
ist aufgrund einer Ordnungsverfügung gem. §17 BIm-
SchG durchzuführen.
Zusammenfassend sind in dem vorliegenden Bebauungs-
plan alle immissionsschutzrechtlichen Belange berück-Seite 24 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 14 von 29
sichtigt, die bauleitplanerisch relevant sind, für die ein ent-
sprechende Regelungsbedarf besteht und dafür bauleitpla-
nerische Festsetzungen geboten sind.
3 BUND – Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V., Schreiben
vom 03.01.2020
Der BUND äußert keine grundsätzlichen Bedenken, sieht aber aus umwelt- und
naturschutzfachlicher Sicht erhebliche Mängel in dem vorgelegten Bebauungs-
plan.
Der vorliegende Bebauungsplan wird als vorhabenbezoge-
ner Bebauungsplan aufgestellt, dem ein konkretes Vorha-
ben eines Vorhabenträgers zu Grund liegt.Seite 25 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 15 von 29
Gemäß § 1a Abs. 2 S. 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen
werden. Der vorgelegte Bebauungsplan widerspricht allerdings diesem Gebot
der flächensparsamen Bewirtschaftung, da die geplante offene Bauweise im In-
nenbereich der Fläche mit vier Einzel- und vier Doppelhäusern mit den Zielen
des sparsamen Umgangs mit Böden nicht zu vereinbaren ist, insbesondere auch
im Hinblick darauf, dass in dem Bebauungsplan zwar ein Mangel an Wohnraum
im preisgünstigen Segment zugegeben wird (S. 6), dieser aber in dem Konzept
nur durch 18 Wohneinheiten (von insgesamt ca. 42, S. 8) berücksichtigt wird,
wohingegen der Großteil der Fläche für teure Privathäuser mit hohem Flächen-
verbrauch vorgesehen ist. Gleichzeitig soll für den Bau eines dreigeschossigen
Mehrfamilienhauses mit gefördertem Wohnungsbau eine auch für den Immissi-
onsschutz wichtige Grünstruktur entlang der Remagener Straße zerstört werden.
Der BUND fordert daher eine Überarbeitung des Konzepts. Die Fläche bietet die
Möglichkeit einer relativ eingriffsarmen Bebauung, ohne dass darunter die Be-
reitstellung an benötigtem Wohnraum eingeschränkt würde. Wir schlagen daher
vor:
 Verzicht auf den Bau der Einzel- und Doppelhäuser und ersatzweisen Bau
eines mehrgeschossigen Wohnhauses, vorwiegend mit sozial geförderten
Wohnungen
Ungeachtet dessen unterliegt die Planung zahlreichen
Zwängen durch den beengten und ungünstig zugeschnitte-
nen Planungsraum sowie das von Ost nach West anstei-
gende Gelände. Die Erschließungsachse ist durch die
Bäume der Allee an der Mainzer Straße vorbestimmt und
soll die bestehende Zufahrt nutzen.
Weiter ist es Planungsziel, Wohnraum für unterschiedli-
che Zielgruppen zu schaffen und damit eine soziale Aus-
gewogenheit zu gewährleisten. Dazu sind Einzel-, Doppel-
und Mehrfamilienhäuser geplant, die innerhalb des Plan-
gebietes nach topografischen und erschließungstechni-
schen Anforderungen angeordnet sind.
Im Hinblick auf den nach § 2a Abs. 2 BauGB gebotenen
sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden
sieht die Planung vor, mit Ausnahmen von zwei Einzel-
häusern, die auf Grund der Abstandsflächen nur zweige-
schossig sein können, in allen Gebäuden mindestens drei
Ebenen übereinander als Wohnraum zu nutzen, statt flä-
chenintensiv Wohnen nur auf einer Ebene zu ermöglichen.
Zudem schöpft die Planung einen angemessenen Dichte-
grad der Bebauung aus und lässt dennoch ausreichend
Raum für Grünflächen und Bepflanzungen. Auch die Er-
schließung ist mit einer Straßenbreite von 5,5 m effektiv
und flächensparend, ohne die verkehrstechnischen Anfor-
derungen außer Acht zu lassen. Schließlich setzt der Be-
bauungsplan eine Reihe von Bepflanzungen sowie eine ex-
tensive Dachbegrünung von Flachdächern fest.
Die GRZ beträgt für den rückwärtigen Grundstücksbereich
0,4. Die GFZ beträgt entsprechend 0,8 bis 1,2. Damit wirdSeite 26 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 16 von 29
 Verzicht auf die Rodung der Grünstruktur entlang der Remagener Straße
durch Verlagerung des dreigeschossigen Mehrfamilienhauses in den Innen-
bereich; hier bietet sich die nordöstlich gelegene, nach der bisherigen Pla-
nung für zwei Doppelhäuser vorgesehene Fläche, an.
hier der Orientierungswert des § 17 der Baunutzungsver-
ordnung (BauNVO) für ein Allgemeines Wohngebiet ein-
gehalten. Es entsteht eine für eine Innenverdichtung im
Siedlungsbereich übliche Baudichte.
In der Summe wird den Belangen des Arten- und Natur-
schutzes damit hinreichend Rechnung getragen.
Im Rahmen eines Baumgutachtens wurde seitens eines be-
auftragten Vermessungsbüros der vorhandene Baumbe-
stand innerhalb des Plangebietes sowie der vorhandene
Baumbestand im Grenzbereich der Nachbargrundstücke,
der von den Baumaßnahmen betroffen ist, örtlich eingemes-
sen und nach Stammumfang und Kronendurchmesser auf-
genommen. Die Bäume sind gemäß § 9 Abs. 6 BauGB im
Plan nachrichtlich dargestellt.
Insgesamt wurden 16 Bäume, die unter die Baumschutz-
satzung fallen, im Bereich des Bauvorhabens und im Um-
feld erfasst. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes befinden sich 2 Bäume, wobei ein Baum
einen Stammumfang von mehr als 2 m aufweist. Ein
Ginko hinter dem Haus Mainzer Straße 100 -und damit au-
ßerhalb des Plangebietes- wurde bereits im Rahmen des
laufenden Bebauungsplanverfahrens gefällt. Nach Fällung
des Ginkos stehen noch 13 Bäume nah an den Plangebiets-
grenzen auf Nachbargrundstücken. Hierzu gehören auch
die angesprochenen Grünstrukturen entlang der Remage-
ner Straße.Seite 27 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 17 von 29
Insgesamt bedingt die Planung die Fällung einzelner
Bäume. Innerhalb des Plangebietes kann gemäß der aktuel-
len Planung kein Satzungsbaum erhalten werden, die 2 ver-
bliebenen Bäume sind noch zu fällen. Von den 13 satzungs-
geschützten Bäumen im Umfeld sind zwingend 4 Bäume
auf dem Grundstück Severinsweg 8 b – c zu fällen. Die an-
gesprochenen 4 entlang der Remagener Straße angeordne-
ten Satzungsbäume können erhalten werden. Durch den Ab-
stand, den das Gebäude zur Bundesstraße aufweist, kann
das Bauvorhaben realisiert werden, ohne mit Baugruben o-
der baulichen Anlagen zu nah an die Bäume heranrücken zu
müssen und diese damit in ihrem Fortbestand zu gefährden.
Davon ungeachtet gilt es jedoch, eine Verkehrsgefährdung
durch die vorhandenen Bäume losgelöst von der Umset-
zung des Vorhabens zu prüfen und ggf. über geeignete
Maßnahmen sicherzustellen.
Bei 3 weiteren satzungsgeschützten Bäumen im Umfeld des
Plangebietes werden primär Schnitt- und Wurzelmaßnah-
men durchgeführt, um einen Erhalt zu ermöglichen.
Damit ist im Rahmen der Baumaßnahmen die Fällung von
insgesamt 6 Bäume erforderlich.
Für alle Bäume, die beseitigt werden müssen und die unter
die Baumschutzsatzung fallen, ist eine Fällgenehmigung
bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Diese
ist verbunden mit der Verpflichtung von Ersatzpflanzungen
oder der Kompensation des Verlusts durch eine Ersatzgeld-
zahlung. Die Ersatzpflanzungen sind innerhalb des Vorha-
bengebietes und/oder in direkter räumlicher Nähe herzustel-
len. Innerhalb des Plangebietes werden 8Seite 28 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 18 von 29
Des Weiteren lässt die kritische Verkehrslage es nicht mehr zu, motorisierten
Individualverkehr durch die Bereitstellung von Parkplätzen zu fördern. Daher
sollte der Bebauungsplan im Hinblick auf die Möglichkeit der Errichtung einer
autofreien Zone geprüft werden. Unabhängig davon sollten alle Wege mit
einem stark versickerungsfähigen Substrat, wie Schotterrasen oder Kiesbelag,
versehen werden.
Ersatzpflanzungen mit natürlichem Bodenanschluss vorge-
nommen. Der Bebauungsplan trifft entsprechende Festset-
zungen.
Sofern trotz erfolgter Schnitt- und Wurzelmaßnahmen zwei
der drei satzungsgeschützten Bäume außerhalb des Plange-
bietes auf den Nachbargrundstücken beseitigt werden muss,
ist mit den insgesamt 8 zu pflanzenden Bäumen innerhalb
des Plangebietes bereits eine Ersatzpflanzung erfolgt. Sollte
auch der dritte Baum abgängig werden, so bedarf es hier der
Ersatzpflanzung auf dem betroffenen Grundstück selbst o-
der einer Ersatzgeldzahlung. Die konkrete Regelung über
den Ausgleich in Form von Baumart und Standorten wird
im Zuge der Fällgenehmigungen getroffen.
Alle dicht an den Baustellenbereich angrenzende Bäume
sind während der Bauzeit durch Bauzäune vom Baufeld ab-
zugrenzen. Die zu erhaltenden Bäume sind ggf. durch ge-
eignete, pflegende Maßnahmen (z.B. Kronenpflegeschnitt,
Wurzelbehandlungsmaßnahmen) in Abstimmung mit der
unteren Naturschutzbehörde zu schützen. Der Bebauungs-
plan trifft hierzu eine entsprechende Festsetzung.
Der Verlagerung des Mehrfamilienhauses in die Mitte des
Plangebietes stehen Lärmschutzaspekte entgegen. Das
Plangebiet ist dem von der B9 und der Mainzer Straße aus-
gehenden Verkehrslärm ausgesetzt. Nach gutachterlicher
Einschätzung bedarf es des sich entlang der B9 erstrecken-
den Mehrfamilienhauses als passive Schallschutzmaß-
nahme für die im übrigen Plangebiet vorgesehenen Einzel-Seite 29 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 19 von 29
Eine solche Bebauung sollte mit einer Aufwertung der zwischen den Gebäuden
befindlichen Flächen durch die Anpflanzung hochstämmiger,
standortheimischer Gehölze sowie der Anlage von Hecken einhergehen. Da der
Versiegelungsgrad von zurzeit ca. einem Drittel durch die vorgesehene Planung
deutlich erhöht wird, würde durch die Bereitstellung von solchen
versickerungsfähigen Flächen neben der ökologischen auch die hydrologische
Situation verbessert werden. Durch die Erhaltung der Grünstruktur entlang der
Remagener Straße würden die Bewohner im Innenbereich von einer
verminderten Immissionsbelastung profitieren.
und Doppelhäuser. Die für die Einzel- und Doppelhäuser im
Bebauungsplan festgesetzten passiven Schallschutzmaß-
nahmen sind nur dann ausreichend, wenn das dreigeschos-
sige, an der B9 gelegene Gebäude (WA*) errichtet worden
ist.
Durch die Mischung unterschiedlichen Zielgruppen wird
auch das zu erwartende Verkehrsaufkommen minimiert. In
der vorliegenden Planung sind insgesamt 137 Fahrradstell-
plätze (135 auf privaten Grundstücken, 2 innerhalb der öf-
fentlichen Verkehrsfläche) und nur 28 Stellplätze für Pkw
vorgesehen. Insofern ist nicht zu befürchten, dass der neu
entstehende Kfz-Verkehr die derzeitige Verkehrssituation
relevant beeinflusst. Die Anzahl der herzstellenden Fahr-
radparkplätze in Verbindung mit der Bereitstellung eines
Car-sharing Standortes im öffentlichen Verkehrsraum
trägt dazu bei, alternative Verkehrsformen zu stärken und
damit einen Beitrag zur Minderung des Verkehrsaufkom-
mens zu leisten.
Die Wege und Zufahrten auf den Privatgrundstücken wer-
den so hergestellt, dass diese funktionsgerecht und ver-
kehrssicher sind und zudem zu keinen unangemessenen
Unterhaltungskosten führen. Dort wo dies zweckmäßig ist,
können Wege, Zugänge oder Freisitze sicherlich wasser-
durchlässig befestigt werden. Dazu werden entsprechende
Festsetzungen getroffen.Seite 30 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 20 von 29
Über eine Berücksichtigung unserer Anregungen würden wir uns freuen. Ein wichtiger Aspekt, Flächenversiegelungen zu vermei-
den, besteht darin, dass 13 der 25 Pkw-Stellplätze unterir-
disch in einer Tiefgarage angeordnet werden.
Baumpflanzungen sind im Bebauungsplan dort vorgese-
hen und festgesetzt, wo ausreichend Raum für eine baum-
gerechte Kronenentwicklung gegeben ist. Ebenso setzt der
Bebauungsplan in größerem Umfang Flächen zum An-
pflanzen von Hecken fest.
Da das Plangebiet ungünstig und eng zugeschnitten ist so-
wie ein stark unebenes Gelände aufweist, sind um die ge-
planten Gebäude entsprechende Geländeveränderungen
und -anpassungen erforderlich, um sowohl Freiflächen als
„Wohnraum im Freien“ zu nutzen als auch Niederschlags-
wasser bei Starkregen zurückhalten zu können. Diese An-
forderungen lassen es nicht zu, vorhandene Gehölz- und
Grünstrukturen zu erhalten. Es werden jedoch neu be-
grünte und bepflanzte Freiflächen entstehen, die an das
veränderte Gelände angepasst sind und gleichzeitig Nie-
derschlagswasser bei Starkregen zurückhalten können.
Dazu wurde eine Fachplanung erstellt, die im Sinne eines
Überflutungsnachweises nach DIN 1986-100:2016-12
zeigt, wie dies planerisch möglich ist, wenn das Gelände
entsprechend angepasst und verändert wird.
Weiter wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
die Möglichkeit einer gemeinwohlverträglichen Versicke-Seite 31 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 21 von 29
rung des Niederschlagswassers im Plangebiet gutachter-
lich geprüft (Versickerungsgutachten für die Grundstücke
B03 - B11, Dr. Eberhard Schrader Nachf. Dipl.-Geol. Jörg
Schrader, Bonn, 07.06.2022). Danach kann das Nieder-
schlagswasser aus den anfallenden begrünten Dachflächen
der geplanten Bebauung B03 - B11 auf den privaten
Grundstücken versickert werden (Kiesrigolen). Auf der
Basis von geologisch-hydrologischen Untersuchungen der
Bodenverhältnisse wurde eine Vordimensionierung der
einzelnen Versickerungsanlagen (Kiesrigolen) vorgenom-
men.
Hinsichtlich einer ausreichenden Sicherheit im geplanten
Kanalnetz wurden die begrünten Dachflächen in der hyd-
raulischen Berechnung mit betrachtet, sodass theoretisch
bei nachgehenden negativ ausfallenden Antragsverfahren
(Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gewässerbenut-
zung für die Versickerung von Niederschlagswasser auf
den einzelnen Privatgrundstücken) die Option einer Ein-
leitung in das Kanalnetz besteht. Sollte keine Erlaubnis zur
Versickerung erfolgen, so sind Zisternen zur Rückhaltung
und Nutzung von Niederschlagswasser einzubauen.
Der Bebauungsplan weist darauf hin, dass das Nieder-
schlagswasser innerhalb der Baugebiete WA* und WA**
auf den Baugrundstücken selbst versickert werden soll.
4 LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Schreiben vom
10.12.2019
Ein Hinweis auf die Bestimmungen der § 15 und § 16
DSchG NRW ist im Bebauungsplan nicht erforderlich, daSeite 32 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 22 von 29
Auf Basis der derzeit für das Plangebiet verfügbaren Unterlagen sind keine Kon-
flikte zwischen der Planung und den öffentlichen Interessen des Bodendenkmal-
schutzes zu erkennen. Zu beachten ist dabei jedoch, dass Untersuchungen zum
Ist-Bestand an Bodendenkmälern in dieser Fläche nicht durchgeführt wurden.
Von daher ist diesbezüglich nur eine Prognose möglich.
Ich verweise daher auf die Bestimmungen der §§ 15, 16 DSchG NRW (Melde-
pflicht- und Veränderungsverbot bei der Entdeckung von Bodendenkmälern)
und bitte Sie, folgenden Hinweis in die Planunterlagen aufzunehmen: Bei Bo-
denbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Ge-
meinde als Untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmal-
pflege im Rheinland, Außenstelle Overath, Gut Eichthal, 51491 Overath, Tel.:
02206/9030-0, Fax: 02206/9030-22, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal
und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-
Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.
keine konkreten Hinweise auf Bodendenkmäler vorliegen.
Das DSchG ist jederzeit zu beachten.
5 Polizeipräsidium Bonn, Schreiben vom 02.01.2020
Gegen das im Betreff genannte Verfahren bestehen unter Berücksichtigung der
Technischen und Städtebaulichen Kriminalprävention keine Bedenken. (Beru-
hend auf einer Deliktauswertung)
Wir weisen auf unser kostenloses Beratungsangebot zur Städtebaulichen Krimi-
nalprävention sowie kriminalpräventiv wirkenden Ausstattungen von Bauobjek-
ten mit einbruchhemmenden Sicherungseinrichtungen (Mechanik/ Überfall- und
Einbruchmeldetechnik, Beleuchtung etc.) hin.
Wir würden es begrüßen, wenn Sie die Vorhabenträger, Bauherren oder Inves-
toren, frühzeitig auf dieses Beratungsangebot hinweisen würden. Beratungen
Die Hinweise werden der Vorhabenträgerin zur Beachtung
im Rahmen der weiteren Detailplanung zur Kenntnis ge-
bracht.Seite 33 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 23 von 29
dieser Art werden unter Berücksichtigung von Lage, Gebäudekonzeption, Nut-
zung, Ausstattung und dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis der Nutzer indi-
viduell, objektiv und kostenlos von uns durchgeführt.
Hierzu möchte ich gleichfalls anregen, einen entsprechenden textlichen Hinweis
im Bebauungsplan zu platzieren. Dieser könnte wie folgt aussehen:
Städtebauliche — und technische Kriminalprävention:
Wohngebäude und Garagen(-anlagen) sowie Gewerbeobjekte sollen zum wirk-
samen Schutz vor Einbrüchen und kriminalitätssteigernden Faktoren entspre-
chend den einschlägigen Empfehlungen der kriminalpolizeilichen Beratungs-
stellen gesichert werden. Namentlich der technischen und städtebaulichen
Kriminalprävention des Polizeipräsidiums Bonn. Die Beratung ist kostenlos.
Weitere Informationen erhalten Sie unter kkkpo.bonn@polizei.nrw.de sowie
0228-15-7621 oder 0228-15-7676.Seite 34 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 24 von 29
6 Stadtwerke Bonn, Schreiben vom 18.12.2019
Namens und im Auftrag der Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH, der Bonn Netz
GmbH und der Energie- und Wasserversorgung Bonn Rhein-Sieg GmbH teilen
wir folgendes mit:
Stellungnahme Fahrwege:
Aus den vorgelegten Planunterlagen ist erkennbar, dass keine Beeinträchtigun-
gen der betriebstechnischen Anlagen der SWBV/SSB vorhanden sind.
Gegen die Maßnahme bestehen keine Bedenken.
Sollte sich im Zuge des Weiteren planungs-/ koordinierungs- und Bauablaufes
herausstellen, dass betriebliche Belange betroffen sind, bitten wir Sie um weitere
Abstimmung mit unserem Hause. Wir möchten darauf hinweisen, dass Um-
bzw. Neuverlegungsmaßnahmen betriebstechnischer Leitungen oder baulich
Änderungen von Betriebsanlagen zu Lasten des Verursachers gehen. Diese Stel-
lungnahme bezieht sich ausschließlich auf den Bereich Fahrwege. Für Gewerke
anderer Bereiche kann keine Haftung übernommen werden.
Stellungnahme Verkehrsplanung:
Die Mainzer Straße wird im Planungsbereich von vier Buslinien in hoher Tak-
tung befahren.
Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung fin-
den und wir bei drohenden Störungen und Behinderungen des Betriebsablaufes,
sowie baulichen Veränderungen unserer Betriebsanlagen frühzeitig informiert
werden und eventuelle Kosten Bestandteil der Baumaßnahme sind.
In diesem Bereich muss mit der normalen Geräuschentwicklung aus dem Bus-
betrieb gerechnet werden.
Die Ausführungen zur Abstimmung des Bauablaufes wer-
den an die Vorhabenträgerin weitergeleitet.
Die Ausführungen werden an den Vorhabenträger weiter-
geleitet.
Das Plangebiet unterliegt dem Straßenverkehrslärm der
umgebenden Straßen (Remagener Straße und Mainzer
Straße) sowie dem durch die Trassen der Deutschen Bahn
bedingten Schienenverkehrslärm. Es ist damit als durch
Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten. Darüber hinaus be-
findet sich das Plangebiet im Einwirkungsbereich von Ge-
werbebetrieben sowie dem Umspannwerk Mehlem. ZurSeite 35 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 25 von 29
Stellungnahme Gas- und Wasserversorgung:
Gegen den Bebauungsplan 7114-1 bestehen von Seiten der BonnNetz bzw. EnW
für den Bereich Gas und Wasser keine Bedenken.
Vorhandene Versorgungsanlagen Wasser, Gas
Eine Wasserversorgungsleitung ist in der Mainzer Straße vorhanden. Das betref-
fende Gebiet liegt im Versorgungsgebiet der EnW.
Eine Gasversorgungsleitung ist in der Mainzer Straße vorhanden. Das betref-
fende Gebiet liegt im Versorgungsgebiet der Bonn-Netz.
Versorgung des Gebietes mit Gas und Wasser
Die Versorgung mit Wasser kann nach AVBWasserV erfolgen. In den öffentli-
chen Erschließungsstraßen und Wegen ist die Verlegung von Versorgungslei-
tungen erforderlich. Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem
Grundstück bzw. einer Einheit unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer wer-
den über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt. An der Übergabestelle
sind mehrere Zählpunkte möglich.
Frage des Schallschutzes wurde eine gutachterliche Unter-
suchung (Schall-Immissionsgutachten; Schalltechnische
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 7114-1 „Mainzer Straße 100-102“, Henneker Zillinger,
Beratende Ingenieure PartG mbH vom 13.02.2023) durch-
geführt. Entsprechend den gutachterlichen Empfehlungen
setzt der Bebauungsplan aktive und passive Maßnahmen
zum Schallschutz fest. Damit sind die Belange des ÖPNV
berücksichtigt.
Die Ausführungen werden an die Vorhabenträgerin zur Be-
achtung im Rahmen der weiteren Detailplanung weiterge-
leitet.
Die Ausführungen werden an die Vorhabenträgerin zur Be-
achtung im Rahmen der weiteren Detailplanung weiterge-
leitet.Seite 36 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 26 von 29
Die Versorgung mit Gas kann nach NDAV erfolgen. In den öffentlichen Er-
schließungsstraßen und Wegen ist die Verlegung von Versorgungsleitungen er-
forderlich. Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grund-
stück bzw. einer Einheit unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer werden über
einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt. An der Übergabestelle sind mehrere
Zählpunkte möglich.Seite 37 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 27 von 29
Löschwasserbereitstellung
Für die Löschwasserbereitstellung ist derzeit der Grundschutz nach DVGW Ar-
beitsblatt W 405 über Hydranten im öffentlichen Versorgungsnetz mit 48 m³/h
für das Grundstück sichergestellt. Die Grundschutzmenge steht über die Hyd-
ranten im öffentlichen Versorgungsnetz zur Verfügung.
Die Dimensionierung des Trinkwassernetzes erfolgt für neue und zu erneuernde
Leitungen nach dem jeweiligen Trinkwasserbedarf. In Kerngebieten des Stadt-
gebietes und der Stadtbezirke kann über die, nach Trinkwasserbedarf dimensio-
nierten Leitungen, der Löschwasserbedarf für den Grundschutz bereitgestellt
werden. In Randgebieten resultiert daher langfristig (über 2050 hinaus) keine
gesicherte Bereitstellung.
Auf besondere Anfrage und nach Prüfung der Kapazitäten kann möglicherweise
eine Bereitstellung von Löschwasser für den Objektschutz erfolgen.
Vorhandene Anschlüsse
Vorhandene Hausanschlussleitungen sind bei Gebäudeleerstand bzw. Gebäude-
abriss (an der Hauptleitung) abzutrennen, insbesondere zur Vermeidung von
Stagnation im Trinkwasseranschluss.
Stellungnahme Stromversorgung:
Die Versorgung des Erschließungsgebietes erfolgt aus der Station Severinsweg
17.
Stellungnahme Straßenbeleuchtung:
In wieweit Einrichtungen für die öffentliche Straßenbeleuchtung durch diese
Maßnahme betroffen sind z.B. durch Umgestaltung, Veränderung, Umbauten o-
der Neubauten ist aus den Unterlagen nicht ersichtlich.
Die Ausführungen werden an die Vorhabenträgerin zur Be-
achtung im Rahmen der weiteren Detailplanung weiterge-
leitet. Nach dem Gesetz über Brandschutz, die Hilfeleis-
tung und den Katastrophenschutz (BHKG) sind die
Gemeinden verpflichtet, Maßnahmen zur Verhütung von
Bränden zu treffen. Sie haben eine den örtlichen Verhält-
nissen angemessene Löschwasserversorgung sicherzustel-
len. Prinzipiell ist das Baugrundstück an das Versorgungs-
netz angeschlossen, so dass die Löschwasserversorgung
erfolgen kann. Insofern besteht kein weiterer Regelungsbe-
darf im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
Die Ausführungen werden an die Vorhabenträgerin zur Be-
achtung im Rahmen der weiteren Detailplanung weiterge-
leitet.
Die Ausführungen werden an die Vorhabenträgerin zur Be-
achtung im Rahmen der weiteren Detailplanung weiterge-
leitet.
Die Erschließung der neuen Baugrundstücke erfolgt über
eine öffentliche Straße. Der Anschluss der erforderlichen
Beleuchtung wird im Rahmen der Erschließungsplanung
geplant und geregelt.Seite 38 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 28 von 29
Soll eine öffentliche Straßenbeleuchtung für dieses Bauvorhaben im Stadtbezirk
Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem gewünscht werden ist die Bonn-Netz, Abtei-
lung Straßenbeleuchtung frühzeitig mit in die Planung einer neuen oder Rückbau
einer existenten Straßenbeleuchtung einzubeziehen.
7 Landesbetrieb Straßenbau Nordrhein-Westfalen, Schreiben vom
26.11.2019
Gegen die o. g. Bauleitplanung bestehen seitens der Straßenbauverwaltung vom
Grundsatz her keine Bedenken, da das Bebauungsplangebiet an den innerörtli-
chen Teil der B 9 grenzt. Damit trägt die Stadt Bonn die Auswirkungen der ver-
kehrlichen Belange.
Das Plangebiet unterliegt dem Straßenverkehrslärm der
umgebenden Straßen (Remagener Straße und Mainzer
Straße) sowie dem durch die Trassen der Deutschen Bahn
bedingten Schienenverkehrslärm. Es ist damit als durch
Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten. Darüber hinaus be-
findet sich das Plangebiet im Einwirkungsbereich von Ge-
werbebetrieben sowie dem Umspannwerk Mehlem. Zur
Frage des Schallschutzes wurde eine gutachterliche Unter-
suchung (Schall-Immissionsgutachten; Schalltechnische
Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
7114-1 „Mainzer Straße 100-102“, Henneker Zillinger, Be-
ratende Ingenieure PartG mbH vom 13.02.2023) durchge-
führt. Entsprechend den gutachterlichen Empfehlungen
setzt der Bebauungsplan aktive und passive Maßnahmen
zum Schallschutz fest. Damit sind die Belange der Straßen-
bauverwaltung berücksichtigt.Seite 39 von 80
Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB
zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 Bearbeitungsstand 11.05.2023- Seite 29 von 29Seite 40 von 80
Bearbeitungsstand 11.05.2023 Seite 1 von 35
Bundesstadt Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Mehlem
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan Nr. 7114-1
der Bundesstad Bonn
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem
BegründungSeite 41 von 80
Bearbeitungsstand 11.05.2023 Seite 2 von 35
1. Allgemeines
1.1 Plangebiet
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
1.3 Planungsanlass
1.4 Planungsablauf
2. Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
2.2. Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
2.2.1. Art der baulichen Nutzung
2.2.2. Maß der baulichen Nutzung
2.2.3. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
2.2.4. Sonstige Festsetzungen
2.2.5 Hinweise
2.3 Erschließung
2.4 Technische Infrastruktur
3. Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
3.3 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
3.4 Umweltauswirkungen
3.5 Kosten
Anhang:
Auflistung der verwendeten Gutachten und FachplanungenSeite 42 von 80
Bearbeitungsstand 11.05.2023 Seite 3 von 35
1. Allgemeines
1.1 Plangebiet
Das ca. 6.020 qm große Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7114-1 liegt
im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Mehlem. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der
Bebauung zwischen der Remagener Straße (B 9) im Westen und der Mainzer Straße im Osten,
im rückwärtigen Bereich der Grundstücke Mainzer Straße 100 und 102. Das Plangebiet umfasst
die Flurstücke 410/215, 411/215, 415/194, 620/200 (teilweise), 1441 (Stadt), 1647 und 1648,
Gemarkung Mehlen (4315), Flur 1.
Das rückwärtig der Gebäude Mainzer Straße 100 und 102 gelegene Plangebiet war bislang Teil
eines Gärtnereigeländes, das von den Anlagen der ehemaligen Gärtnerei geprägt ist. Dazu
gehören zahlreiche kleinere Nebengebäude und eine etwa 30 x 25 m große Halle, die u.a. zum
Unterstellen von Fahrzeugen diente. Weitere Anlagen der Gärtnerei waren ein großes
Gewächshaus sowie Freiflächen. Das westliche, an der B9 gelegene Teil des Plangebietes
(Flurstück 1441) war teilweise in die Nutzung als Außengelände der Gärtnerei einbezogen.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein- Sieg ist das
Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Die Planung entspricht damit
den Zielen der Raumordnung.
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche dar. Im Hinblick auf die Zielsetzung, innerhalb des Plangebiets eine Wohnbebauung
zu realisieren, kann der Bebauungsplan nicht als aus dem FNP gem. § 8 Abs. 2 BauGB entwickelt
angesehen werden. Der FNP wird daher im Wege der Berichtigung gemäß §13a BauGB
entsprechend der neuen Entwicklungsziele in Wohnbaufläche angepasst.
Für das Plangebiet besteht derzeit verbindliches Planungsrecht in Form des Text-
Bebauungsplans Nr. 8414-1 aus dem Jahre 1968. Entsprechend den zum Zeitpunkt der
Aufstellung dieses Bebauungsplans bestehenden städtebaulichen Zielsetzungen sollte der
Geltungsbereich als „gemischte Baufläche“ entwickelt werden. Festgesetzt ist eine
Bebauungstiefe von 24 m entlang aller zum Anbau bestimmten Straßen. Weitere konkrete
Festsetzungen beinhaltet der Bebauungsplan nicht.
Der Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem setzt die öffentliche Verkehrsfläche Mainzer Straße mittels
Straßenfluchten fest. Weiter weist der Fluchtlinienplan eine Bauflucht 3 m parallel der
Straßenflucht aus.
Die Beurteilung von Baugesuchen richtet sich - abgesehen von den festgesetzten Straßen- und
Baufluchten sowie der Bebauungstiefe - nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Da das bestehende Planungsrecht der Zielsetzung,
das gesamte Plangebiet einer wohnbaulichen Nutzung zuzuführen, widerspricht, bzw. eine
Genehmigung für die rückwärtig der Gebäude Mainzer Straße 100 und 102 geplante Bebauung
auf der Basis des § 34 BauGB nicht möglich ist, ist zur Realisierung der beabsichtigten Planung
die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich.
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm und
mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm geschützt. Die
innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befindlichen Laubbäume unterliegen
gänzlich dieser städtischen Satzung. Straßenbegleitend befinden sich außerhalb des
Plangebietes an der Mainzer Straße eine Aufreihung großkroniger Platanen im öffentlichen
Straßenraum. Die im Umfeld des Plangebietes befindlichen Alleebäume unterliegen der
städtischen Baumschutzsatzung. Darüber hinaus handelt es sich um eine gesetzlich geschützteSeite 43 von 80
Bearbeitungsstand 11.05.2023 Seite 4 von 35
Allee gemäß § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG). Die Allee stellt gemäß § 29 BNatSchG einen geschützten Landschaftsbestandteil
dar. Die Beseitigung einer gesetzlich geschützten Allee sowie Handlungen, die zu deren
Zerstörung, Beschädigung oder nachteiligen Veränderung führen können, sind ohne
Genehmigung der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verboten.
1.3 Planungsanlass
Auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei an der Mainzer Straße Nr. 100 und 102 sollen im
Sinne einer Innenentwicklung auf den rückwärtigen Grundstücksflächen die nicht mehr
benötigten baulichen Anlagen entfernt und durch eine neue zeitgemäße Wohnbebauung ersetzt
werden.
Die Umsetzung der Planung für die rückwärtigen Flächen ist sowohl auf der Basis des
bestehenden Planungsrechtes als auch auf der Basis des § 34 Baugesetzbuch nicht möglich.
Insofern ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7114-1 erforderlich;
insbesondere auch, um die Erschließung zu sichern.
Die Umnutzung des Geländes entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, dem bestehenden und
zukünftigen Bedarf an Wohnraum durch eine aktive Wohnbauentwicklungsplanung gerecht zu
werden. Entgegen dem bundesweiten Trend sinkender Bevölkerungszahlen wird für die Region
Bonn/Rhein-Sieg auch in den kommenden Jahren eine Bevölkerungszunahme erwartet. Bis 2050
geht die amtliche Statistik (it.nrw) davon aus, dass Bonn ausgehend vom Jahr 2021 um 8,8 %
auf dann 359.600 Einwohner wachsen wird. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre
bestätigt diesen prognostizierten Trend. Begründet wird diese Entwicklung vor allem durch
regionale und überregionale Wanderungsgewinne, von denen insbesondere Bonn als
wirtschaftlicher Wachstumsmotor der Region profitiert. Die Stadt verzeichnet zudem ein
natürliches Bevölkerungswachstum durch einen Geburtenüberschuss. Auch der Trend zur
Singularisierung der Haushalte und die weiter zunehmende Wohnflächeninanspruchnahme pro
Person fördern die Nachfrage nach Wohnraum. Lt. Zensus 2011 sind bereits 51 % der Haushalte
in Bonn Einpersonenhaushalte und 26 % Zweipersonenhaushalte.
Die sowohl quantitativ als auch qualitativ große Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein
vergleichsweise kleines Bonner Stadtgebiet, das durch große, schützenswerte
Landschaftsräume wie zum Beispiel den Kottenforst und den Ennert geprägt wird. Die Aussagen
des fortgeschriebenen Integrierten Freiraumsystems (IFS) müssen dabei besonders
berücksichtigt werden. Außerdem besitzt Bonn traditionell wenige Konversionsflächen, die aus
einer militärischen, gewerblichen oder bahntechnischen Vornutzung resultieren.
Zur Verbesserung des Wohnungsangebotes muss daher insbesondere die Nachverdichtung im
Zuge der Innenentwicklung forciert werden. Im Stadtgebiet besteht jedoch nur noch ein
begrenztes Angebot an entsprechenden Wohnbaupotentialflächen. Die Umnutzung der
Grundstücke des Plangebietes von einer ehemaligen Gärtnereinutzung hin zu einer
Wohnnutzung bietet sich aufgrund der guten Anbindung sowohl an den ÖPNV als auch an das
übergeordnete Straßennetz an.
Der Bonner Wohnungsmarkt ist insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel an
Wohnraum bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet. Die absehbare
soziodemographische Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen Wohnungsbestand und die zu
erwartenden real sinkenden Alterseinkünfte lassen noch eine weiter steigende Nachfrage an
preisgünstigen, altersgerechten und barrierefreien Wohnungen erwarten. Vor diesem
Hintergrund besteht daher für die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit dem Ziel der
Realisierung des beabsichtigten Vorhabens auch ein erhebliches öffentliches Interesse.
Die Mangelsituation an preisgünstigem Wohnraum trifft ausdrücklich nicht nur Haushalte, die
ihren Lebensunterhalt ganz oder teilweise aus Transferleistungen bestreiten, deren steigende
Kosten der Unterkunft von der Stadt übernommen werden, sondern schmälert die Kaufkraft und
/oder Versorgungsmöglichkeiten mit angemessenem Wohnraum in nahezu allen
Bevölkerungsteilen.
Im geförderten Wohnungsbau werden vor allem kleine Wohnungen entstehen, die zusätzlich
durch diese Bauweise besonders für ältere Menschen geeignet sind. Unter Bezugnahme aufSeite 44 von 80
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bestehende Ratsbeschlüsse zur sozialen Wohnungspolitik sowie der gesamtstädtischen
Zielsetzung, in allen Stadtteilen unter Berücksichtigung vorhandener Strukturen und Potenziale
mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist eine entsprechend angepasste Wohnbebauung,
insbesondere im Bereich des geförderten Wohnungsbaus, an diesem Standort zu befürworten.
1.4 Planungsablauf
Mit Schreiben vom 06.05.2015 beantragte die Vorhabenträgerin, die Steimel
Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Sankt Augustin, die Aufstellung eines Bebauungsplanes
mit der Zielsetzung, auf dem gesamten Grundstück Mainzer Straße 100 und 102 Einzel- und
Doppelhäuser sowie Geschosswohnungsbau zu realisieren. Diesem Antrag entsprechend
stimmte der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 22.02.2018 nach
vorangegangener Beratung in der Bezirksvertretung Bad Godesberg (06.12.17) dem Antrag, den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7114-1 für den Bereich zwischen Mainzer Straße und
Remagener Straße mit dem Ziel aufzustellen, die Flächen des ehemaligen Gärtnereigeländes für
eine Wohnbebauung zu entwickeln, zu. Dabei soll die Aufstellung als vorhabenbezogener
Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch durchgeführt und die
Öffentlichkeit frühzeitig gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch beteiligt werden. Zudem beschloss der
Ausschuss, das an der B9 gelegene städtische Grundstück Flurstück Nr. 1441 mit in den
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzubeziehen. Vorab hatte der
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz in seiner Sitzung am 17.01.2018 die
Beratung vertagt mit der Maßgabe, mit der Vorhabenträgerin Kontakt aufzunehmen und mit Blick
auf das zu übereignende städtische Grundstück Verhandlungen über eine 30 % Mindestquote für
öffentlich geförderten Wohnungsbau zu führen. Mit Schreiben vom 01.02.2018 erklärte sich die
Vorhabenträgerin bereit, von den geplanten 22 Wohneinheiten auf dem städtischen Grundstück
ca. 75 % der Wohnfläche als öffentlich geförderten Wohnungsbau (ca. 17 WE) zu errichten.
Am 06.11.19 beschloss die Bezirksvertretung Bad Godesberg nach vorangegangener Beratung
im Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz (30.10.19) und vorbehaltlich der
Zustimmung des Ausschusses für Umwelt und Verbraucherschutz, die am 28.11.19 erfolgte, die
frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB.
Dem folgend wurde die Planung der Öffentlichkeit im Zeitraum vom 13.01.2020 bis einschließlich
24.01.2020 vorgestellt. Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange.
Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß
§ 4 Abs. 1 Baugesetzbuch geäußerten Belange und technischen Hinweise fanden teilweise
Eingang in die weitere Konkretisierung der Planung. So wurden mehrere Fachgutachten zu
Verkehr, Immissionsschutz, Baumbestand, Artenschutz und Baugrund sowie Fachplanungen zur
Verkehrserschließung, Abwasserbeseitigung, Energienutzung und Überflutungsbetrachtung
erstellt, deren Inhalte und Ergebnisse in die Planung eingeflossen sind. Dazu gehören u.a. die
ermittelten Lärmpegelbereiche sowie Festsetzung zu Schallschutzmaßnahmen. Ebenso wurden
Artenschutzmaßnahmen getroffen. Die Planung wurde zudem so konzipiert, dass insbesondere
die geschützten Platanen an der Mainzer Straße durch das Vorhaben in ihrem Fortbestand nicht
gefährdet werden. Alle satzungsgeschützten Bäume auf dem Gelände des Vorhabens und auf
den unmittelbar angrenzenden Grundstücken zu erhalten, ist nicht möglich, wenn das Areal im
Sinne des § 1 Abs. 5 Satz 3 Baugesetzbuch effektiv genutzt werden soll. Unter Abwägung der
Gesichtspunkte Erhalt der Baumsubstanz und Schaffung von Wohnraum gegeneinander und
untereinander wird hier letzterem der Vorrang eingeräumt.
Von Seiten der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein, die im Zuge des weiteren
Planverfahrens noch einmal ergänzt wurde. Die in der Stellungnahme vorgetragenen Aspekte
bezogen sich im Wesentlichen auf das geplante Gebäude Mainzer Straße 102.
Während des laufenden Planverfahrens wurden zwischenzeitlich die Baugenehmigungen für die
Umbauten am Gebäude Mainzer Straße 100 sowie für den Neubau Mainzer Straße 102 auf der
Basis der bestehenden rechtlichen Grundlagen (Fluchtlinienplan Nr. 14 / Mehlem, ZulässigkeitSeite 45 von 80
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von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß § 34 BauGB) erteilt.
Entsprechend wurde das Plangebiet im laufenden Planverfahren derart angepasst, als der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes nur noch die Flächen rückwärtig der Gebäude Mainzer
Straße 100 und 102 umfasst.
Vor diesem Hintergrund sind die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch von Seiten der Öffentlichkeit vorgetragenen Belange nicht mehr Gegenstand der
vorliegenden Bauleitplanung. Ungeachtet dessen wurde der Neubau Mainzer Straße 102 so
geplant, dass er sich an das Nachbargebäude anschließt, ohne dessen Wohnqualität und
Bausubstanz zu beeinträchtigen. Durch die Lage nördlich der Hauses Mainzer Straße 104 sind
keine relevanten Verschattungseffekte zu erwarten. Die erforderlichen Stellplätze werden in einer
Tiefgarage platziert, deren Zufahrt gemäß gutachterlicher Überprüfung Verkehrslärm in einem für
die Nachbarbebauung verträglichem Maß erzeugt. Die Verträglichkeit des neu entstehenden
Anliegerverkehrs mit der umliegenden Nachbarbebauung gilt im Übrigen für die gesamte neue
Bebauung. Die detaillierte Berücksichtigung der nachbarlichen Belange, insbesondere die
baulichen Tätigkeiten am Gebäude Mainzer Str. 102 mit Abbruch des Bestandsgebäudes und
nachfolgenden Ausschachtungsarbeiten für die geplante Tiefgarage sowie das vorgesehene
Beweissicherungsverfahren, kann konkret bei Realisierung des Vorhabens erfolgen und ist kein
Belang des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Weiter wurde die Planung ab Dezember 2021 so geändert, dass an Stelle einer bislang geplanten
5 m breiten privaten Zufahrt zu den neuen Baugrundstücken eine öffentliche Erschließungsstraße
mit einer Breite von 5,50 m hergestellt werden soll. Die Fachplanungen zur Verkehrserschließung
einschließlich der zeichnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan wurden entsprechend
angepasst.
Zudem wurde das gesamte Gebäude im westlichen Teil des Plangebiets an der Bundesstraße
B9 (WA*) zwischenzeitlich so konzipiert, dass dort alle 22 Wohnungen mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums
für Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zur Zeit geltenden Fassung) gefördert werden
können.
Im Verhältnis zur Gesamtanzahl der im Plangebiet vorgesehenen 34 Wohneinheiten entspricht
dies einer Quote von ca. 65 % von öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Die Anzahl der
Wohnungen innerhalb des Plangebietes gliedert sich wie folgt:
Einzel-/Doppelhäuser: 12 Wohnungen
(Einzelhaus bis 200 m² Brutto-Grundfläche Wohnen,
Doppelhaushälfte 186 m² Brutto-Grundfläche Wohnen)
Mehrfamilienhaus an der B 9: 22 Wohnungen
(1 x 1-, 15 x 2- und 6 x 3-Zimmer-Wohnung)
Berücksichtigt man die bereits genehmigten Bauvorhaben Mainzer Straße 100 und 102, die
ebenfalls von der Vorhabenträgerin errichtet werden, mit, so ergibt bezogen auf insgesamt 46
Wohneinheiten eine Quote von ca. 37 %.
Die Anzahl der bereits genehmigten Wohneinheiten setzt sich wie folgt zusammen:
Mainzer Straße 100: 4 Wohnungen
(3 x 1- und 1 x 5-Zimmer-Wohnung)
Mainzer Straße 102: 8 Wohnungen
(2 x 1-, 1 x 2- und 5 x 3-Zimmer-Wohnung)
Da die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Maßnahme der
Innenentwicklung im Ortsteil Mehlem darstellt, wird das Verfahren zur Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf der Grundlage des § 12 Baugesetzbuch (BauGB) in
Verbindung mit § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt.
Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a BauGB sind gegeben, da die festgesetzte zulässige
Grundfläche nach § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) weniger als 20.000 qm
beträgt. Mit der vorliegenden Bebauungsplanaufstellung wird keine Zulässigkeit von VorhabenSeite 46 von 80
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begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen.
Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete sind von
der Planung nicht betroffen. Außerdem liegen in der Nachbarschaft keine Störfallbetriebe.
2. Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
2.1 Wesentliche Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Das städtebauliche Konzept sieht für eine wohnbauliche Entwicklung rückwärtig der Gebäude
Mainzer Straße 100 und 102 den Abbruch der hier vorhandenen baulichen Anlagen des
aufgegebenen Gärtnereibetriebes vor.
Die Erschließung des neuen Plangebietes erfolgt über einen öffentlichen Erschließungsstich, der
von der Mainzer Straße aus das Plangebiet in Richtung Westen durchquert. Die Lage der
Straßeneinmündung Mainzer Straße orientiert sich an der derzeit bestehenden Zufahrt zum
Grundstück und liegt zwischen dem Neubau Mainzer Straße 102 und dem Bestandshaus Mainzer
Straße 100. Insofern müssen keine dem besonderen Schutzstatus des § 41
Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
unterliegenden Alleebäume entlang der Mainzer Straße entfernt werden.
Rückwärtig der bereits genehmigten Bebauung Mainzer Straße 100 und 102 sind vier
zweigeschossige Doppelhäuser sowie vier zweigeschossige Einfamilienhäuser geplant. Die
meisten Gebäude verfügen über ein zusätzliches Geschoss, das nicht als Vollgeschoss zu werten
ist, im Sinne des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden jedoch Wohnen
auf drei Ebenen ermöglicht. Die vier Einfamilienhäuser und vier Doppelhäuser sind so platziert
und ausgerichtet, dass die für die Bebauung verfügbaren Flächen geländeangepasst optimal
genutzt werden. Die erforderlichen Kfz-Stellplätze für die Einzel- und Doppelhäuser sollen durch
eigene Carports auf dem jeweiligen Grundstück sichergestellt werden. Die Carports sind so
dimensioniert, dass rückwärtig Abstellflächen/ -räume bspw. für Fahrräder, Gartengeräte etc.
ermöglicht werden.
Auf dem an die B9 angrenzenden Flurstück (Baufläche WA*) soll ein dreigeschossiges
Mehrfamilienhaus mit einem zusätzlichen Geschoss, das nicht als Vollgeschoss zu werten ist,
inklusive einer Tiefgarage entstehen.
Für die neue öffentliche Erschließungsstraße ist eine Breite von 5,50 m vorgesehen. Sie mündet
in eine Wendeanlage, die mit einem Durchmesser von 21 m sowohl funktionsgerecht das Wenden
von Abfallsammelfahrzeugen und Fahrzeugen der Feuerwehr ermöglicht, als auch als Platzfläche
mit Aufenthaltsqualität gestaltet werden soll.
Die öffentliche Erschließungsstraße wird aufgrund der Höhenentwicklung des Geländes und einer
damit verbundenen Längsneigung von bis zu rund 7,5 % nur bedingt barrierefrei sein können.
Zwischenzeitliche Planungsüberlegungen, die Zufahrtsstraße mit einem Wechsel von Rampen
und Zwischenebenen zu konzipieren, haben sich als nicht zweckmäßig erwiesen, da auf diese
Weise keine funktionsgerechten Anbindungen der geplanten Gebäude möglich war. Zudem
hätten Zwischenebenen zu größeren Steigungen in den Rampenbereichen geführt und somit
letztlich die Barrierefreiheit nicht verbessert.
Es können insgesamt voraussichtlich 34 neue Wohneinheiten innerhalb des Plangebietes
entstehen, davon 22 im öffentlich geförderten Wohnungsbau im Osten des Plangebietes auf der
Baufläche WA*.Seite 47 von 80
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2.2. Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
2.2.1. Art der baulichen Nutzung
Im Hinblick auf das Planungsziel der Wohnraumschaffung bzw. –erhaltung soll das Plangebiet
insbesondere dem Wohnen dienen und wird insofern als Allgemeines Wohngebiet (WA)
festgesetzt.
In allen Allgemeinen Wohngebieten (WA* und WA **) sind vorrangig Wohngebäude zulässig. Die
der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht
störende Handwerksbetrieb gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind
zwar in der Vorhabenplanung nicht vorgesehen, sollen aber im Hinblick auf eine Verknüpfung
von Wohnen und Arbeiten für eine künftige Entwicklung des Plangebietes nicht ausgeschlossen
werden. Die nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) sowie die nach § 4 Abs. 3 Nrn. 1, 3, 4
und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) werden auf Grund ihres
potenziell höheren Störungsgrades und des in der Regel mit den Nutzungen verbundenen
höheren Verkehrsaufkommens nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit
ausgeschlossen.
Ebenfalls ausgeschlossen werden innerhalb des Plangebietes Ferienwohnungen, damit diese als
dringend benötigter Wohnraum für Dauerwohnen nicht zweckentfremdet werden. Die
Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung wirtschaftliche
Vorteile für den Eigentümer wegen höherer erzielbarer Erträge durch Kurzzeitvermietung.
Insofern soll hier ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen als
Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.
Um dem besonders hohen Bedarf an preiswertem Wohnraum Rechnung zu tragen, trifft der
vorhabenbezogene Bebauungsplan für das an der B9 gelegene Baufeld (WA*) die Festsetzung,
dass 2.414 m² Bruttogrundfläche hier so zu errichten sind, dass sie mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB), Runderlass des Ministeriums
für Bauen und Verkehr vom 26.01.2006 in der zurzeit geltenden Fassung) gefördert werden
können. Der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan soll die Errichtung
tatsächlich geförderter Wohnungen sicherstellen. Alle übrigen Einzel- und Doppelhäuser im
Plangebiet sollen im freifinanzierten Wohnungsbau errichtet werden.
Um trotz der Festsetzung von allgemein zulässigen Nutzungen den Vorhabenbezug herzustellen,
wird gemäß § 12 Abs. 3a i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Rahmen der
festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der
Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet (Errichtung von Einzel- und Doppelhäusern
sowie Geschosswohnungsbau mit insgesamt ca. 34 W

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.