Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6323-1 "Schneidemühler Straße", Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch

Beschlussvorlage
öffentlich
230671
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
öffentlichen Auslegung des Entwurfs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6323-1
"Schneidemühler Straße", Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Tannenbusch
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.05.2023 Anhörung
Bezirksvertretung Bonn 23.05.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.05.2023 Empfehlung
Rat 13.06.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der VEBOWAG vom 21.12.2014 auf Einleitung des
Planverfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes (Nr. 6323-1) für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Tannenbusch, zwischen der Oppelner Straße, der
Schneidemühler Straße und der Görlitzer Straße, wird gemäß § 12 Abs.
2 Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen. Das Planverfahren wird im
beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
durchgeführt.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6323-1 der Bundesstadt
Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Tannenbusch, zwischen der Oppelner Straße, der Schneidemühler
Straße und der Görlitzer Straße ist gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) einschließlich seiner Begründung öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Das ca. 1,4 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil
Tannenbusch, Bezirk Alt-Tannenbusch.
Der zu überplanende Bereich zwischen der Oppelner Straße und der
Schneidemühler Straße wird momentan als Garagenhof mit 50 Stellplätzen,
davon 42 Garagen genutzt. Im Eckbereich der Schneidemühler Straße mit derSeite 1 von 79
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Görlitzer Straße besteht der Lebensmittelmarkt „Mix-Markt“ (Schneidemühler
Straße 1) in einem eingeschossigen Baukörper. Diese Bereiche sind in der
Planzeichnung mit dem Geltungsbereich des Vorhaben- und
Erschließungsplans umfasst.
Die benachbarten Grundstücke, welche bestandsbezogen in den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Anpassungsbereich einbezogen
werden, sind an der Oppelner Straße durch eine 8- geschossige
Wohnbebauung sowie entlang der Schneidemühler Straße durch eine 4-
geschossige Wohnbebauung geprägt und sollen als Teile des neu
entstehenden Bauensembles mit in die Betrachtung der gesamten
städtebaulichen Konzeption einbezogen werden. Sowohl die Grundstücke im
Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans als auch die übrigen
Grundstücke befinden sich im Eigentum der Vorhabenträgerin.
Abseits des Plangebietes geht die bestehende und unmittelbar südlich
angrenzende Wohnbebauung in eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen über.
Außerdem bestehen östlich gegenüber dem Mix-Markt in einem weiteren 8-
geschossigen Hochhaus kleinteilige, gewerbliche Einstreuungen, so dass
insgesamt von einem vorwiegend wohnbaulich geprägten Gebiet ausgegangen
werden kann.
Planungsvorgaben und geltendes Planungsrecht
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das
Plangebiet Wohnbauflächen dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann
daher aus den Vorgaben des FNPs entwickelt werden.
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7423-78
vom 22.05.1956 vor, der als Durchführungsplan Nr. 78 in den Geltungsbereich
des BauGB übergeleitet wurde. Es ist ein Baugebiet ohne Typenzuweisung
festgesetzt mit eng gefassten überbaubaren Grundstücksflächen, wobei für das
Baufenster Oppelner Straße Nr. 27 bestimmt ist, dass keine Läden und
Garagen im Erdgeschoss zulässig sind. Der Garagenhof ist als private
Verkehrsfläche (Garagen) mit einer maximalen Bauhöhe von 2,50 m
festgesetzt. Ein- und Ausfahrten sind nur zur Schneidemühler Straße hin
zulässig. Das Gebäude des Lebensmittelmarkts ist innerhalb des Baugebietes
mit einer Ausnutzung von 2,2 m³ pro Quadratmeter bei einer maximalen
Bauhöhe von 6,0 m ausnahmsweise zulässig.
Städtebauliche ZieleSeite 2 von 79
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Die Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) ist als Vorhabenträgerin
mit dem Wunsch an die Bundesstadt Bonn herangetreten, auf den Flächen des
heutigen Garagenhofes zwischen Schneidemühler Straße/Oppelner Straße und
des eingeschossigen Lebensmittelmarktes im Eckbereich Görlitzer
Straße/Oppelner Straße ihren Wohnungsbestand an diesem Standort durch
zwei weitere Mehrfamilienhäuser (ca. 100 Wohneinheiten) zu erweitern.
Dabei sollen 100 % der Wohnungen durch öffentliche Mittel gefördert werden.
Die Bindung beträgt mindestens 25 Jahre. Sofern möglich, beabsichtigt die
VEBOWAG, die Bindung auf 30 Jahre zu verlängern.
Im Bonner Stadtgebiet besteht insgesamt ein hoher Bedarf an Wohnraum,
wobei der Bonner Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigen Segment
von einem Mangel bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet ist.
Die absehbare soziodemographische Entwicklung im Vergleich zum derzeitigen
Wohnungsbestand und die zu erwartenden real sinkenden Alterseinkünfte
lassen noch eine weitere steigende Nachfrage an preisgünstigen,
altersgerechten und barrierefreien Wohnungen erwarten.
Vor diesem Hintergrund besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der
Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.
Das vorhandene Planungsrecht lässt jedoch mit der festgesetzten Nutzung
einer Stellplatzfläche und der festgesetzten Höhenbegrenzung auf 6 m im
Eckbereich Görlitzer Straße / Schneidemühler Straße eine derartige
städtebauliche Entwicklung nicht zu. Auch eine aufgrund des angespannten
Bonner Wohnungsmarktes nach § 31 (3) BauGB denkbare Befreiung von den
Festsetzungen des Bebauungsplanes kommt nicht in Betracht, weil es in
seinem Geltungsbereich mehrere weitere vergleichbare Grundstückssituationen
gibt und deswegen die gesetzliche Voraussetzung eines Einzelfalls nicht
gegeben ist. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7423-78 ist daher durch die
Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6323-1
zu ändern.
Öffentlicher geförderter Wohnungsraum
Durch den Rat der Stadt Bonn wurde beschlossen, dass das Bonner
Baulandmodell zur Schaffung von gefördertem Wohnraum zur vollen
Anwendung kommt, sofern für die Realisierung des Vorhabens ein
Bebauungsplan aufgestellt oder angepasst werden soll und mehr als 2.200 m²
BGF (Bruttogrundfläche) Wohnen oder mehr als 24 Wohneinheiten errichtet
werden.
Im vorliegenden Fall plant die Vorhabenträgerin die Errichtung von ca. 100
Wohneinheiten, welche vollständig mit Mitteln der Wohnraumförderung errichtet
werden sollen. Wird durch einen Vorhabenträger 100% öffentlich geförderter
Wohnungsbau errichtet, verzichtet die Stadt Bonn entsprechend der Richtlinien
zur Anwendung des Bonner Baulandmodells auf die Erhebung vonSeite 3 von 79
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Finanzierungsbeiträgen zur Errichtung von Kita-Plätzen.
Vorhabenbeschreibung
Die VEBOWAG möchte im Planbereich Mehrfamilienhäuser für den eigenen
Bestand errichten. Dabei wird als Zielgruppe insbesondere an ältere
Bevölkerungsgruppen gedacht, die infolge geringer Rentenbezüge auf
preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Der Wohnungsmix wird einen
Schwerpunkt auf überwiegend 2- Zimmer- und kleinere 3- Zimmer- Wohnungen
setzen. Zur Vermeidung einer einseitigen Bevölkerungsstruktur sind darüber
hinaus auch einzelne 4- Zimmer- Wohnungen an der Oppelner Straße
vorgesehen. Der genaue Mix wird in der Abstimmung mit dem Amt für Soziales
und Wohnen definiert.
Im Rahmen des Bauvorhabens sollen auch besondere Wohnformen
(begleitetes Wohnen) möglich sein. Zum barrierefreien Erreichen der
Wohnungen an der Oppelner Straße sind für dieses Gebäude zwei Aufzüge
vorgesehen. Ein Aufzug wird sich auch für Liegend-Transporte eignen. Dadurch
ist dort auch ein zweiter Rettungsweg baulich gegeben.
Das Gebäude an der Oppelner Straße soll mit sechs Vollgeschossen (ohne
weiteres Staffelgeschoss) errichtet werden. In diesem Gebäude sind ca. 70
Wohnungen vorgesehen.
Im Bereich der Schneidemühler Straße soll der „Kopf“ der bestehenden
Hauszeile unter Abbruch des Lebensmittelmarktes neu gefasst werden. Dort ist
eine gestaffelte Bebauung mit vier bis sechs Vollgeschossen (ebenfalls ohne
weiteres Staffelgeschoss) geplant. Hier sind ca. 27 Wohnungen in den
Obergeschossen realisierbar. In diesem Gebäude sind nach derzeitigem Stand
eine Niederlassung eines Pflegedienstes für die Betreuung der
Bewohner*innen in den Neubauten, eine Kinderbetreuung (Tagespflege) sowie
eine Physiotherapie oder eine Fußpflege und Wohnen zum Gartenbereich
vorgesehen.
Es soll für beide Baukörper eine helle und freundliche Fassadengestaltung als
Klinkerfassade verwirklicht werden. Als Freisitze sind Loggien, Balkone und
Terrassen im Erdgeschoss vorgesehen.
Das Vorhaben soll in zwei Bauabschnitten verwirklicht werden. Der 1.
Bauabschnitt soll an der Oppelner Straße im nördlichen Teil errichtet werden.
Den 2. Bauabschnitt bildet nach Auslaufen des Mietvertrages das Grundstück
mit dem heutigen Lebensmittelmarkt im südlichen Teil.
Fassadenbegrünung
Die VEBOWAG plant im Bereich des Fahrstuhlturms im WA 2 – eine
wirtschaftlich vertretbare Lösung zur vertikalen Fassadenbegrünung
vorzunehmen. Dies ist im Vorhabenplan durch Darstellung festgesetzt.Seite 4 von 79
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Energiestandard / -effizienz
Die vorgesehene Bauweise mit dem Ziel der Errichtung eines kfW
Effizienzhauses 40 bewirkt einen sehr hohen Dämmstandard. Allerdings ist die
wirtschaftliche Darstellung der Vorhabenträgerin von Photovoltaikanlagen oder
Solarthermie zur Erfüllung der beschlossenen Verpflichtung für die Ausführung
von Solaranlagen noch nicht abgeschlossen. Bislang vorgesehen ist der
Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Bonn.
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses zur Solarverpflichtung vom 16.09.2021
sind auf den Gebäuden Photovoltaikanlagen zu errichten. Eine Kombination mit
Dachbegrünung wird erwartet. Vor dem Hintergrund der unterschiedlichen
möglichen Konzepte, (bspw. Mieterstrom) und der damit verbundenen
Abhängigkeit von Förderprogrammen und rechtlichen Vorgaben, kann im
jetzigen Planungsstand noch keine verbindliche Aussage über die die
Größenordnung der Photovoltaikanlage gemacht werden. Ein entsprechendes
Konzept wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens mit dem Amt für Umwelt
und Stadtgrün abgestimmt und Grundlage für die Baugenehmigung. Neben
dem geplanten Energieeffizienzstandard wird ausnahmsweise aus den zuvor
genannten Gründen auch die Solarverpflichtung im Durchführungsvertrag
festgeschrieben, statt diese im Vorhaben- und Erschließungsplan durch
Planungseintrag festzusetzen.
Planungsablauf
Die Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) hat am 22.12.2014 den
Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur entsprechenden Änderung einer
Teilfläche des Bebauungsplanes Nr. 7423-78 gestellt.
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung
am 12.12.2018 unter Vorberatung in der Bezirksvertretung Bonn am
27.11.2018 sowie dem Ausschuss für Umwelt und Verbraucherschutz am
12.09.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1812033) zur Einleitung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplans gefasst.
Die Bezirksvertretung Bonn hat in ihrer Sitzung am 15.06.2021 die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 BauGB (Baugesetzbuch) mit
nachfolgend benannten Maßgaben beschlossen (DS-Nr. 201824). Die
Beschlussfassung entspricht dem Beratungsergebnis des Ausschusses für
Wohnen, Planung und Bauen vom 19.05.2021:
• An die Stelle der ursprünglich geplanten zweistöckigen Tiefgarage mit
insgesamt 82 Stellplätzen sollen zwei einstöckige Tiefgaragen unterhalb
der geplanten Gebäude mit insgesamt 58 Stellplätzen und zwei
Carsharing-Parkplätzen auf dem Gelände der Vorhabenträgerin geplant
werden, um Grünflächen im Bestand zu schonen.
[Anmerkung der Verwaltung: Die beiden Carsharing-Plätze sind nunmehr
direkt von der öffentlichen Straße anfahrbar auf privatem Grund geplant].
• Das Projekt soll nach Möglichkeit im KfW-Effizienzhausstandard 40
realisiert werden. Ein Bau im KfW-Effizienzhausstandard 55 ist dannSeite 5 von 79
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möglich, wenn die VEBOWAG nachweist, dass sie an anderer Stelle in
ihren Bestandsbauten in Bonn zusätzliche Energieeinsparmaßnahmen
einleitet, die in ihrer Effizienz und Effektivität die Differenz zwischen KfW
40- und KfW 55- Standard kompensiert bzw. überkompensiert. Dabei
sind Quartierslösungen (Heizzentralen, die ganze Quartiere versorgen)
zu bevorzugen.
[Anmerkung der Verwaltung: Der KfW-Effizienzhausstandard 40 soll bei
beiden Neubauten umgesetzt werden].
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im
Zeitraum vom 27.10.2021 bis einschließlich 10.11.2021 statt. Die Planung
konnte im Stadthaus, Etage 2 (vor dem Ratssaal) bzw. durch Präsentation auf
den Beteiligungsportalen der Stadt Bonn eingesehen werden. Die Behörden
und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden parallel gemäß § 4 Abs. 1
BauGB am Planverfahren beteiligt.
Aus der Öffentlichkeit gingen 13 Stellungnahmen ein, welche sich überwiegend
auf die Themen geförderter Wohnungsbau, Nutzung, Parkplätze, Sicherheit
und bauliche Dichte beziehen.
Aufgrund der nach der BauO NRW einzuhaltenden Abstandsflächen hat sich
der geplante Bau im Eckbereich der Schneidemühler Straße / Görlitzer Straße
im Bebauungsplanentwurf gegenüber dem Vorhabenplan zur frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit entsprechend verkürzt.
Insgesamt zeigt sich ein Planungsablauf über einen längeren Zeitraum. Dies ist
u.a. damit begründet, dass die Vorhabenträgerin das Vorhaben nach Fassung
des Zielbeschlusses zunächst in der Priorität zurückgestellt hatte. Nachdem die
Vorhgabenträgerin einen Entwurf vorgelegt hatte, ergab sich im weiteren
Planungsablauf die Notwendigkeit diverse Gutachten erarbeiten zu lassen und
diese verwaltungsintern zu prüfen. Dieser Prozess wurde durch das Auftreten
der Covid 19-Pandemie zudem erschwert.
Planverfahren
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und
somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in einem Verfahren gemäß § 13 a
Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung
durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die Durchführung dieses
Verfahrens sind gegeben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der
Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird, das Plangebiet nicht im
relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und Anhaltspunkte für
Beeinträchtigungen vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete nicht
vorliegen. Ein Umweltbericht gem. § 2a Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist im
Verfahren gemäß § 13 a BauGB nicht erforderlich. Eingriffe in Natur und
Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten
sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Dennoch sind die wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen
der vorliegenden Planung zu berücksichtigen und die Planungsauswirkungen
sind, teilweise durch gutachterliche Untersuchungen, zu beschreiben und zu
bewerten.Seite 6 von 79
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Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über die Grundstücke im
Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird der
Bebauungsplan auf deren Antrag hin, als vorhabenbezogener Bebauungsplan
gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt. Der Vorhaben- und
Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden:
Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die Verpflichtung zur Durchführung des
Vorhabens sowie die Durchführung der notwendigen Erschließungsarbeiten
(Umbau der öffentl. Parkstände sowie Herstellung eines Gehweges).
Weitere Regelungsinhalte sind Maßnahmen zur Energieeffizienz
(Ratsbeschluss vom 22.10.2015, DS-Nr.: 1512547) und die Erstellung einer
Konzeption zur Energieversorgung (Hauptausschuss vom 14.11.1995, DS-Nr.
9500876NV2), die Verpflichtung zur Errichtung von PV-Anlagen (Ratsbeschluss
vom 16.09.2021, DS-Nr.: 210919), die Durchführung von vorgesehenen
Mobilitätsmaßnahmen (Fahrradabstellplätze) sowie die Verpflichtung zur
Durchführung der im Vorhabenplan dargestellten Fassadenbegrünung. Die
Vertragsbestandteile werden zum Satzungsbeschluss konkretisiert.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer:1812770) sowie des Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung,
mit dem Vorhaben bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung
enthält detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu
berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der Nachhaltigkeitscheck direkt
in Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im Vordergrund, welche im
Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie sich
durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im
Durchführungsvertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.Seite 7 von 79
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Planentwurf
Der Bebauungsplanentwurf Nr. 6323-1 „Schneidemühler Straße“ wird hiermit
zur Beratung und Beschlussfassung der öffentlichen Auslegung vorgelegt. Die
Begründung zum Bebauungsplanentwurf sowie die Auswertung der
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Trägerbetebeteiligung
sowie die Nachhaltigkeitscheckliste sind als Anlage beigefügt.
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und die Gutachten liegen eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen den Mitgliedern des Rats, der
Ausschüsse sowie der Bezirksvertretung zur Einsicht bereit.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6323-1
haben die Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher
Belange erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und hierzu
gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 6323-1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 6323-1 BP-Entwurf Offenlage (öffentlich)
3 6323-1_VEP-A Lageplan (öffentlich)
4 6323-1 VEP_B Ansichten (öffentlich)
5 6323-1 Begründung (öffentlich)
6 6323-1 Abwägung frühz. Beteiligung (öffentlich)
7 6323-1 NaPla-Checkliste (öffentlich)Seite 8 von 79
Bebauungsplan Nr.. 66332233--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Tannenbusch
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1122..0011..22002233
110000 mSeite 9 von 79
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch
BegründungSeite 13 von 79
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................. 1
1.2.1 Regionalplan .................................................................................................... 1
1.2.2 Flächennutzungsplan ....................................................................................... 1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ................................................................................. 1
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ....................... 2
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell .............................................................................. 2
1.2.4.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept .............................................. 2
1.2.4.3 Baumschutz .............................................................................................. 3
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 3
1.4 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 4
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Vorhabenbeschreibung ........................................................................................... 6
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 7
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................ 7
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet ........................................................................... 7
2.3.1.2 Öffentlich geförderter Wohnraum .............................................................. 8
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. 8
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ................................................... 8
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhe.................................................. 9
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ..............................................10
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) .................................................11
2.3.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen ..........................................................11
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote und Pflanzbindungen ............................11
2.3.6.1 Begrünung von Flachdächern ..................................................................11
2.3.6.2 Begrünung von Tiefgaragendächern ........................................................12
2.3.6.3 Ersatzpflanzungen / Fassadenbegrünung ................................................12
2.3.6.4 Pflanzbindung ..........................................................................................12
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ..................................................12
2.3.7.1 Verkehrslärmimmissionen auf das Plangebiet ..........................................12
2.3.7.2 Verkehrsimmissionen auf das Umfeld ......................................................15
2.3.7.3 Gewerbelärmimmissionen ........................................................................15
2.3.8 Öffentliche Verkehrsflächen / Öffentliche Parkstände ......................................16Seite 14 von 79
2.3.9 Technische Maßnahmen an Dachflächen .......................................................16
2.3.10 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................16
2.4 Erschließung ..........................................................................................................16
2.4.1 Äußere Verkehrserschließung .........................................................................16
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ........................................................16
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................17
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung..........................................................17
2.4.2 Innere Verkehrserschließung ..........................................................................17
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept .............................................................17
2.4.3 Technische Infrastruktur ..................................................................................18
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ......................18
2.4.3.2 Energiekonzept ........................................................................................18
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal ..............................................................................18
2.4.3.4 Abfallentsorgung ......................................................................................18
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 19
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................19
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................19
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................20
3.3.1 Mensch / Gesundheit ......................................................................................20
3.3.1.1 Verkehrs- und Gewerbelärm ....................................................................20
3.3.1.2 Schutzbedürftigkeit durch Nutzungen .......................................................20
3.3.2 Klima / Luft ...........................................................................................................20
3.3.2 Flora / Fauna / Artenschutz .............................................................................21
3.3.3 Boden / Wasser...............................................................................................23
3.3.3.1 Böden ......................................................................................................23
3.3.3.2 Niederschlagswasser ...............................................................................23
3.3.3.3 Starkregen ...............................................................................................23
3.3.3.4 Altlasten / Altablagerung ..........................................................................24
3.3.4 Kultur- und Sachgüter .....................................................................................24
3.4 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................................................24
3.5 Kosten und Finanzierung........................................................................................25
Anhang ..................................................................................................................... 26
3.6 Auflistung der verwendeten Gutachten ...................................................................26
3.7 Umweltrelevante Stellungnahmen ..........................................................................26Seite 15 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Das ca. 1,4 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch, Bezirk Alt-
Tannenbusch und ist Teil einer großflächigen Zeilenbebauung aus den 60er Jahren.
Der zu überplanende Bereich zwischen der Oppelner Straße und der Schneidemühler Straße
wird momentan als Garagenhof mit 50 Stellplätzen, davon 42 Garagen genutzt. Im Eckbereich
der Schneidemühler Straße mit der Görlitzer Straße besteht der Lebensmittelmarkt „Mix-
Markt“ (Schneidemühler Straße 1) in einem eingeschossigen Baukörper. Diese Bereiche sind
in der Planzeichnung mit dem Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans um-
fasst.
Die benachbarten Grundstücke, welche bestandsbezogen in den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan als Anpassungsbereich in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen
wurden, werden an der Oppelner Straße durch eine 8- geschossige Wohnbebauung sowie
entlang der Schneidemühler Straße durch eine 4- geschossige Wohnbebauung geprägt und
sollen als Teile des neu entstehenden Bauensembles mit in die Betrachtung der gesamten
städtebaulichen Konzeption einbezogen werden. Sowohl die Grundstücke im Geltungsbereich
des Vorhaben- und Erschließungsplans als auch die übrigen Grundstücke befinden sich im
Eigentum der Vorhabenträgerin. Den südlichen Abschluss des Plangebiets bildet der Wohn-
weg der Görlitzer Straße 2-8.
Abseits des Plangebietes geht die bestehende und unmittelbar südlich angrenzende Wohnbe-
bauung in eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen über. Außerdem bestehen östlich gegenüber
dem Mix-Markt in einem weiteren 8-geschossigen Hochhaus kleinteilige, gewerbliche Ein-
streuungen, so dass insgesamt von einem vorwiegend wohnbaulich geprägten Gebiet ausge-
gangen werden kann.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg ist das Plan-
gebiet als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Da in Allgemeinen Siedlungs-
bereichen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche
Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten zusammenge-
fasst werden sollen, entspricht die Planung den Zielen der Raumordnung.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt für das Plangebiet
Wohnbauflächen dar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann daher aus den Vorgaben
des FNPs entwickelt werden.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet liegt derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 7423-78 vom
22.05.1956 vor, der als Durchführungsplan Nr. 78 in das Bundesrecht übergeleitet wurde. Es
ist ein Baugebiet ohne Typenzuweisung festgesetzt mit eng gefassten überbaubaren Grund-
stücksflächen, wobei für das Baufenster Oppelner Straße Nr. 27 bestimmt ist, dass keine Lä-
den und Garagen im Erdgeschoss zulässig sind. Der Garagenhof ist als private Verkehrsfläche
(Garagen) mit einer maximalen Bauhöhe von 2,50 m festgesetzt. Ein- und Ausfahrten sind nurSeite 16 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 2
zur Schneidemühler Straße hin zulässig. Das Gebäude des Lebensmittelmarkts ist innerhalb
des Baugebietes mit einer Ausnutzung von 2,2 m³ pro Quadratmeter bei einer maximalen Bau-
höhe von 6,0 m zulässig.
1.2.4 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.4.1 Bonner Baulandmodell
Durch den Rat der Stadt Bonn wurde beschlossen (DS-Nr. 1613742EB5 und 1811574EB5),
dass das Bonner Baulandmodell zur Schaffung von gefördertem Wohnraum zur vollen Anwen-
dung kommt, sofern für die Realisierung des Vorhabens ein Bebauungsplan aufgestellt oder
angepasst werden soll und mehr als 2.200 m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen oder mehr
als 24 Wohneinheiten errichtet werden.
Im vorliegenden Fall plant die Vorhabenträgerin die Errichtung von ca. 100 Wohneinheiten,
welche vollständig mit Mitteln der Wohnraumförderung errichtet werden sollen. Wird durch ei-
nen Vorhabenträger 100% öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet, verzichtet die Stadt
Bonn entsprechend der Richtlinien zur Anwendung des Bonner Baulandmodells auf die Erhe-
bung von Finanzierungsbeiträgen zur Errichtung von Kita-Plätzen.
1.2.4.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Grundstück Schneidemühler Straße 1 (Mix-Markt) liegt im erweiterten Umgriff des D-Zent-
rums Alt- Tannenbusch mit zentralem Bereich am Paulusplatz. Das D-Zentrum wurde bereits
im Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2008 (BEZK) als gefährdet eingestuft, da die
Entwicklungsmöglichkeiten durch gewachsene Strukturen eingeschränkt und wegen der
räumlichen Nähe zum C-Zentrum Neu-Tannenbusch sowie dem Einzelstandort eines Lebens-
mitteldiscounters an der Hohe Straße und des ALDI-Discounter an der Brühler Straße auch
erheblich gefährdet sind. In der Anpassung des BEZK 2012 wurde das D-Zentrum Alt-Tan-
nenbusch entlang der Oppelner Straße einschließlich des Grundstücks Schneidemühler
Straße 1 erweitert, sodass bestehende nahversorgungsrelevante Einzelhandelsnutzungen wie
der Mix-Markt an der Schneidemühler Straße 1 und der Mevlana Market an der Oppelner
Straße 23 in das Zentrum einbezogen wurden. Dadurch sollte das D-Zentrum mehr Entwick-
lungsmöglichkeiten erhalten.
Die vorliegende Planung sieht für den Standort des heutigen Mix-Marktes keinen neuen Ein-
zelhandel vor. Das Sortiment des heutigen Marktes umfasst insbesondere osteuropäische Le-
bensmittel und richtet sich nach Angaben des Betreibers an Kunden in einem eher regionalen
Einzugsgebiet (Bonn, Rhein- Sieg-Kreis linksrheinisch). In der Vergangenheit ist es daher am
Standort aufgrund des erhöhten PKW-Verkehrs zu Konflikten mit hier Wohnenden gekommen.
Der Betreiber stellt also kein klassisches Angebot der Nahversorgung dar.
Bei der anstehenden Fortschreibung des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wird
u.a. auch geprüft werden, ob der heutige zentrale Versorgungsbereich Alt-Tannenbusch die
aktuellen Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche erfüllt. Mit dem Betrieb des heuti-
gen Nahkaufs am Paulusplatz konnte eine wichtige Stabilisierung erreicht werden. Vor diesem
Hintergrund erscheint es vertretbar, dem Wohnungsbau für den Standort Schneidemühler
Straße den Vorzug zu geben, auch wenn ein wohnverträgliches kleinteiliges Nahversorgungs-
angebot an dieser Stelle sinnvoll erscheint.Seite 17 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 3
1.2.4.3 Baumschutz
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien. Die im Vorhaben- und Erschließungsplan befindlichen Laubbäume unterliegen
bis auf einen Baum im Flurstück Nr. 135 gänzlich dieser Satzung, im übrigen Anpassungsbe-
reich der überwiegende Teil.
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Die Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG (VEBOWAG) ist als Vorhabenträgerin mit dem
Wunsch an die Bundesstadt Bonn herangetreten, auf den Flächen des heutigen Garagenhofes
zwischen Schneidemühler Straße/Oppelner Straße und des eingeschossigen Lebensmittel-
marktes im Eckbereich Görlitzer Straße/Oppelner Straße ihren Wohnungsbestand an diesem
Standort durch zwei weitere Mehrfamilienhäuser (ca. 100 Wohneinheiten) zu erweitern.
Dabei sollen 100 % der Wohnungen durch öffentliche Mittel gefördert werden. Die Bindung
beträgt mindestens 25 Jahre. Sofern möglich, beantragt die VEBOWAG, die Bindung auf 30
Jahre zu verlängern.
Im Bonner Stadtgebiet besteht insgesamt ein hoher Bedarf an Wohnraum, wobei der Bonner
Wohnungsmarkt insbesondere im preisgünstigen Segment von einem Mangel bei gleichzeitig
steigender Nachfrage gekennzeichnet ist. Die absehbare soziodemographische Entwicklung
im Vergleich zum derzeitigen Wohnungsbestand und die zu erwartenden real sinkenden Al-
terseinkünfte lassen noch eine weitere steigende Nachfrage an preisgünstigen, altersgerech-
ten und barrierefreien Wohnungen erwarten. Vor diesem Hintergrund besteht ein erhebliches
öffentliches Interesse an der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.
Das vorhandene Planungsrecht lässt jedoch mit der festgesetzten Nutzung einer Stellplatzflä-
che und der festgesetzten Höhenbegrenzung auf 6 m im Eckbereich Görlitzer Straße / Schnei-
demühler Straße eine derartige städtebauliche Entwicklung nicht zu. Der rechtskräftige Be-
bauungsplan Nr. 7423-78 ist daher durch die Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplans Nr. 6323-1 zu ändern.
Die Einbeziehung der Grundstücksflächen Schneidemühler Straße 3-9 und Oppelner Straße
27 in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde vorgenommen um zu verdeutlichen,
dass aus städtebaulichen Gründen - über die nun vorgesehene Verdichtung hinaus - keine
weitere Innenverdichtung in der direkten Nachbarschaft gewünscht ist. In Bezug auf die Flä-
chengrößen der zu überplanenden Baugrundstücke errechnen sich relativ hohe Dichtewerte
welche weit über dem Orientierungswert der Baunutzungsverordnung (BauNVO) für ein Allge-
meines Wohngebiet liegen; in der Gesamtbetrachtung mit den umliegenden locker bebauten
Grundstücken werden diese rechnerischen Werte gegenwärtig auf ein verträgliches Maß rela-
tiviert. Die auf den Nachbargrundstücken im Bestand vorgefundenen Freiflächen mit ihrem
Baumbestand sollen daher erhalten werden. Hiermit wird auch der Empfehlung des Städte-
bau- und Gestaltungsbeirates als beratendes Gremium der Stadtentwicklung Rechnung ge-
tragen, mit den Bestandsgebäuden und den Freiräumen behutsam umzugehen (siehe auch
Zielbeschluss DS-Nr.: 1812033). Zur Sicherung des Baumbestands und zum Erhalt der Aus-
gleichsfunktion als Grünraum werden diese daher in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
aufgenommen und eine entsprechende Pflanzbindung festgesetzt. Zudem wird im Rahmen
eines Flächentauschs eine heute privat genutzte Teilfläche im Eckbereich Oppelner Straße /
Görlitzer Straße als öffentliche Versorgungsfläche für die Abfallbeseitigung festgesetzt.Seite 18 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 4
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Der Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 12.12.2018
unter Vorberatung der Bezirksvertretung Bonn am 27.11.2018 sowie des Ausschusses für Um-
welt und Verbraucherschutz am 12.09.2018 den Zielbeschluss (DS-Nr. 1812033) zur Einlei-
tung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans gefasst.
Die Bezirksvertretung Bonn hat in ihrer Sitzung am 15.06.2021 die frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß § 3 BauGB (Baugesetzbuch) mit nachfolgend benannten Maßgaben be-
schlossen (DS-Nr. 201824). Die Beschlussfassung entspricht dem Beratungsergebnis des
Ausschusses für Wohnen, Planung und Bauen vom 19.05.2021:
• „An die Stelle der ursprünglich geplanten zweistöckigen Tiefgarage mit insgesamt 82 Stell-
plätzen sollen zwei einstöckige Tiefgaragen unterhalb der geplanten Gebäude mit insge-
samt 58 Stellplätzen und zwei Car Sharing Parkplätzen im öffentlichen Raum geplant wer-
den.um Grünflächen im Bestand zu schonen.“
[Anmerkung: Die beiden Carsharing-Plätze sind direkt von der öffentlichen Straße anfahr-
bar auf privatem Grund geplant].
• „Das Projekt soll nach Möglichkeit im KfW-Effizienzhausstandard 40 realisiert werden. Ein
Bau im KfW-Effizienzhausstandard 55 ist dann möglich, wenn die VEBOWAG nachweist,
dass sie an anderer Stelle in ihren Bestandsbauten in Bonn zusätzliche Energieeinspar-
maßnahmen einleitet, die in ihrer Effizienz und Effektivität die Differenz zwischen KfW 40-
und KfW 55- Standard kompensiert bzw. überkompensiert. Dabei sind Quartierslösungen
(Heizzentralen, die ganze Quartiere versorgen) zu bevorzugen.“
[Anmerkung der Verwaltung: Der KfW-Effizienzhausstandard 40 soll bei beiden Neubauten
umgesetzt werden].
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom
27.10.2021 bis einschließlich 10.11.2021 statt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange wurden parallel gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am Planverfahren beteiligt.
Da eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden Siedlungsgebietes und somit eine Innen-
entwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt wer-
den. Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben,
da der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird, das
Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und Anhaltspunkte für Be-
einträchtigungen vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete nicht vorliegen. Ein Umweltbe-
richt gem. § 2a Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist im beschleunigten Verfahren nicht erforder-
lich. Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu
erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch
sind die wesentlichen Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung
zu berücksichtigen und die Planungsauswirkungen, teilweise durch gutachterliche Untersu-
chungen, zu beschreiben und zu bewerten.
Aufgrund der Verfügbarkeit der Vorhabenträgerin über die Grundstücke im Geltungsbereich
des Vorhaben- und Erschließungsplans wird der Bebauungsplan auf deren Antrag hin, als
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt. Der
Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungs-Seite 19 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 5
plans. Die Durchführung der Vorhaben wird vor dem Satzungsbeschluss im Durchführungs-
vertrag vertraglich sichergestellt. Die Durchführung des Vorhabens, die Deckung des Wohn-
raumbedarfs von gefördertem Wohnraum sowie die Übernahme der Planungskosten werden
vertraglich zwischen der Vorhabenträgerin VEBOWAG und der Stadt Bonn gesichert.Seite 20 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Bauvorhaben entspricht dem Ziel der Bundesstadt Bonn, bevorzugt bereits erschlossene
Grundstücke und bebaute Stadtbereiche zu entwickeln und damit der weiteren Zersiedlung
der Landschaft entgegenzuwirken. Zudem ist aufgrund der Flächenknappheit im Bonner Stadt-
gebiet die urbane Entwicklung von unbebautem Raum fast gänzlich erschöpft. Mit den neuen
Gebäuden wird ausschließlich Wohnungsraum zu den Bedingungen des geförderten Woh-
nungsbaus geschaffen.
Mit der Realisierung des oben beschriebenen Vorhabens in zeitgemäßer Architektur und dem
Abriss des nicht mehr zeitgemäßen Garagenhofes und des Mix-Marktes kann der Standort
stadtgestalterisch aufgewertet werden.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Die VEBOWAG möchte im Planbereich Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand errich-
ten. Alle Wohnungen sollen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung (Förderweg A) finan-
ziert werden. Es ist vorgesehen, insgesamt rund 100 Wohnungen zu bauen. Dabei wird als
Zielgruppe insbesondere an ältere Bevölkerungsgruppen gedacht, die infolge geringer Ren-
tenbezüge auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Der Wohnungsmix wird nach Anga-
ben der Vorhabenträgerin einen Schwerpunkt auf überwiegend 2- Zimmer- und kleinere 3-
Zimmer- Wohnungen setzen. Zur Vermeidung einer einseitigen Bevölkerungsstruktur sind dar-
über hinaus auch einzelne 4- Zimmer- Wohnungen an der Oppelner Straße vorgesehen. Der
genaue Mix wird in der Abstimmung mit dem Amt für Soziales und Wohnen definiert.
Im Rahmen des Bauvorhabens sollen auch besondere Wohnformen (begleitetes Wohnen)
möglich sein. Zum barrierefreien Erreichen der Wohnungen an der Oppelner Straße sind für
dieses Gebäude zwei Aufzüge vorgesehen. Ein Aufzug wird sich auch für Liegend-Transporte
eignen. Dadurch ist dort auch ein zweiter Rettungsweg baulich gegeben.
Das Gebäude an der Oppelner Straße soll mit sechs Vollgeschossen (ohne weiteres Staffel-
geschoss) errichtet werden. In diesem Gebäude sind ca. 70 Wohnungen vorgesehen.
Im Bereich der Schneidemühler Straße soll der „Kopf“ der bestehenden Hauszeile unter Ab-
bruch des Lebensmittelmarktes neu gefasst werden. Dort ist eine gestaffelte Bebauung mit
vier bis sechs Vollgeschossen (ebenfalls ohne weiteres Staffelgeschoss) geplant. Hier sind ca.
27 Wohnungen in den Obergeschossen realisierbar. In diesem Gebäude sind nach derzeiti-
gem Stand eine Niederlassung eines Pflegedienstes für die Betreuung der Bewohner in den
Neubauten, eine Kinderbetreuung (Tagespflege) sowie eine Physiotherapie oder eine Fuß-
pflege und Wohnen zum Gartenbereich vorgesehen.
Es soll für beide Baukörper eine helle und freundliche Fassadengestaltung als Klinkerfassade
verwirklicht werden. Als Freisitze sind Loggien, Balkone und Terrassen im Erdgeschoss vor-
gesehen.
Das Vorhaben soll in zwei Bauabschnitten verwirklicht werden. Der 1. Bauabschnitt soll an der
Oppelner Straße im nördlichen Teil errichtet werden. Den 2. Bauabschnitt bildet nach Auslau-
fen des Mietvertrages das Grundstück mit dem heutigen Lebensmittelmarkt im südlichen Teil.
Die im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellte Spielplatzfläche auf dem Bestands-
grundstück Oppelner Straße Nr. 27 (WA1) dient dem bauordnungsrechtlich notwendigenSeite 21 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 7
Spielplatznachweis für die neue Wohnbebauung an der Oppelner Straße (WA2). Die Fläche
wird mittels Baulast gesichert und muss daher nicht in den Geltungsbereich des Vorhaben-
und Erschließungsplanes einbezogen werden.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Da der Bebauungsplan vorhabenbezogen, also zur Berücksichtigung eines konkreten Bauvor-
habens aufgestellt wird, werden im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans
– unabhängig vom festgesetzten Zulässigkeitskatalog - nur solche Nutzungen zulässig sein,
zu deren sich die Vorhabenträgerin verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags mit
dem Ziel, auch andere Nutzungen innerhalb des festgesetzten Zulässigkeitskatalogs zu reali-
sieren, sind grundsätzlich zulässig.
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet
Im Hinblick auf das Planungsziel der Wohnraumschaffung soll das Plangebiet insbesondere
dem Wohnen dienen und wird insofern als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Neben der Hauptnutzungsart Wohnen sind in
diesem Baugebietstyp, im Hinblick auf eine Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten, grund-
sätzlich auch Nutzungen zulässig, die das Wohnen ergänzen, jedoch nicht stören. Dies sind
ausnahmsweise auch gebietsverträgliche Anlagen für Verwaltungen (ggfs. für städtische
Dienststellen insb. im Rahmen von Beratungs- und Betreuungsangeboten sowie Dienstleis-
tungs- und Servicebereiche). Allgemein zulässig sind die der Versorgung des Gebiets dienen-
den Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anla-
gen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe, können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie gebiets-
verträglich sind.
Die in einem Allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen „Beherbergungsbetriebe, Gartenbaubetriebe“ und „Tankstellen“ werden im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan ausgeschlossen. Solche Nutzungen zeichnen sich im Allge-
meinen durch einen erhöhten Flächenbedarf aus, dem im Plangebiet nicht entsprochen wer-
den kann. Das Planungsziel, eine noch zur Verfügung stehende Wohnbaulandreservefläche
einer Wohnbebauung zuzuführen und damit insgesamt dem Bedarf an Wohnbauland Rech-
nung zu tragen, könnte bei Zulässigkeit derartiger Nutzungen nicht mehr realisiert werden.
Zudem könnten sich erhöhte Verkehrsbelastungen und der entsprechend hohe Stellplatzbe-
darf, die in Folge derartiger Nutzungen hervorgerufen werden, nachteilig auf das Plangebiet
und die Nachbarschaft auswirken.
Außerdem werden auch solche Ferienwohnungen ausgeschlossen, die nicht ohnehin als Be-
triebe des Beherbergungsgewerbes – wie zuvor erläutert – ausgeschlossen sind, da dies zu
einer Zweckentfremdung dringend benötigten Wohnraumes führen würde. Die Feriennutzung
von Wohnungen hat gegenüber einer dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vor-
teile für den Eigentümer. Auch wenn der Standort sich augenscheinlich nicht für eine touristi-
sche Nutzung hervorhebt, so kann nicht ausgeschlossen werden, dass innerhalb des Plange-
bietes Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungs-
markt entzogen werden.Seite 22 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 8
2.3.1.2 Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung mit bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende,
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch weni-
gen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaffung
von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter Flächen, in
der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulückenschließung. Dem ent-
sprechend werden mit dem durch Ratsbeschluss anzuwendenden Bonner Baulandmodell Pla-
nungsbegünstigte verpflichtet, bis zu 40% der Bruttogrundfläche (BGF) des Wohnungsbauvor-
habens als geförderten Mietwohnungsbau zu errichten.
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich über diese Zielsetzung hinaus vertraglich, alle Wohnein-
heiten im Plangebiet mit Belegungsbindungen für den sozialen Wohnungsbau zu errichten.
Dem folgend ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt, dass alle Wohneinheiten
im Plangebiet so zu errichten sind, dass sie den Kriterien der sozialen Wohnraumförderung
entsprechen.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig sind; die Geschossflächenzahl (GFZ) wieviel Quadratmeter Ge-
schossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche.
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) benennt für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) Orien-
tierungswerte von einer GRZ1 mit 0,4 mit einer Überschreitungsmöglichkeit für Garagen, Stell-
plätze, Tiefgaragen und Nebenanlagen bis zu einer GRZ2 von 0,6 und einer GFZ von 1,2.
Die bauliche Dichte der Planung lässt sich mit einer Grundflächenzahl (GRZ1) von maximal
0,4 für das gesamte Plangebiet ermitteln. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans
ist, aufgrund der erforderlichen Stellplatz- und Nebenanlagen, zusätzlich eine Überschreitung
bis zu einer GRZ2 von 0,8 zulässig. Die Geschossflächenzahl für das gesamte Plangebiet
(GFZ) beträgt 1,8. Damit werden die Orientierungswerte der BauNVO überschritten, – wodurch
unter Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der Vermeidung städ-
tebaulicher Missstände – ein besonderer Abwägungsbedarf hervorgerufen wird. Bezogen auf
das zurzeit vorhandene einzelne Baugrundstück wird die festgesetzte Nutzungskennziffer teil-
weise unter- oder überschritten, im Mittel jedoch eingehalten (siehe auch Kap. 1.3).
Auch wenn der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht unmittelbar und strikt der Bindung an
§ 17 BauNVO unterliegt, lässt sich diese Überschreitung der Orientierungswerte insbesondere
im Bereich des heutigen Garagenhofes städtebaulich wie folgt begründen:
Die Neubebauung an der Oppelner Straße mit 6 Vollgeschossen soll zwischen den beiden
Nachbargebäuden an der Oppelner Straße, die mit 8 Vollgeschossen errichtet wurden, höhen-
mäßig vermitteln. Eine Neubebauung, die die GFZ mit 1,2 einhalten würde, dürfte mit maximal
3 Vollgeschossen ausgeführt werden. Dieses Dichtegefälle fügt sich jedoch städtebaulich nicht
in die bestehende Situation ein und entspräche somit nicht der beabsichtigten städtebaulichenSeite 23 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 9
Konzeption. Gleiches gilt für den geplanten Neubau an der Schneidemühler Straße 1, welcher
zwischen dem 4- und 8- geschossigen Bestand vermittelt.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch im
unmittelbaren räumlichen Zusammenhang liegenden öffentlichen Grün- und Sportflächen, die
als Erholungsraum dienen, als ausgleichende Umstände gewahrt. Auch innerhalb des Plan-
gebietes bleiben großzügige private Grünflächen erhalten und werden teilweise durch Fest-
setzung als Flächen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern gesichert.
Außerdem tragen eine teilweise Entsiegelung der Baugrundstücke - im Verhältnis zur derzei-
tigen Nutzung des vollständig versiegelten Garagenhofes und des Lebensmittelmarkts -, neue
Gehölzpflanzungen im Bereich der Straßenräume und der Baugrundstücke sowie die vorge-
sehene Dachbegrünung als Maßnahmen dazu bei, dass dauerhafte Auswirkungen auf die Um-
welt minimiert werden.
Wesentliches städtebauliches Ziel ist es, das Plangebiet weitestgehend von oberirdischen
Stellplatzflächen frei zu halten und den ruhenden Verkehr in Tiefgaragen unterzubringen. Die
Freianlagen sollen ansprechend gestaltet werden. Unter den Maßgaben dieser Bedingungen
ist es vertretbar, dass für die Herstellung von Stellplätzen, Nebenanlagen und Tiefgaragen der
Versiegelungsgrad bis auf 80 % erhöht werden darf. Die Beeinträchtigungen der Bodenfunk-
tion werden durch eine Begrünung und Bepflanzung der Tiefgaragen kompensiert, so dass ein
optisch ansprechender Gesamteindruck entsteht. Ohne die erforderlichen Tiefgaragen wäre
eine Realisierung des Wohnraums hier nicht möglich. Die Alternative, die Tiefgaragenflächen
rückwärtig der Grundstücke Schneidemühler Straße Nr. 11-19 unterzubringen, wurde durch
Beschlussfassung der Gremien zwecks Erhalt der dortigen Freiflächen verworfen.
2.3.2.2 Vollgeschosse / maximale Gebäudehöhe
Die Umgebung des Plangebiets ist überwiegend durch drei- bis viergeschossige Zeilenbauten
mit flach geneigtem Satteldach geprägt. Zur Oppelner Straße hin befinden sich auch achtge-
schossige Wohnhochhäuser mit Flachdach.
Die geplanten Mehrfamilienhäuser sind demgegenüber mit maximal sechs Vollgeschossen
ohne einem zusätzlichen Nicht-Vollgeschoss in einer dazwischen vermittelnden Geschossig-
keit vorgesehen. Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes und des im Bon-
ner Raum bestehenden Wohnraumbedarfes wird das Maß der baulichen Nutzung entspre-
chend hoch bestimmt. Unter dem Gesichtspunkt der Nachverdichtung wird hierdurch auch das
Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wirksam umgesetzt. Vor diesen Hin-
tergrund ist es angemessen, die Anzahl der zulässigen Geschosse - auch im Verhältnis zur
Nachbarbebauung – in der vorgesehen Dichte zuzulassen.
Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse im
Detail zu steuern, werden maximale Gebäudehöhen (GH) in Metern über Normalnull
(m ü.NHN) festgesetzt. Hierbei ist berücksichtigt, dass die Neubauten mit Flachdächern er-
richtet werden. Bei den Bestandsgebäuden werden die Gebäudehöhen, bzw. die Trauf (TH)-
und Firsthöhen (FH) in Anlehnung an ihre gebauten Höhen festgesetzt. Aus städtebaulicher
Sicht kann somit ein abgestimmtes Einfügen in das Ortsbild erreicht werden.
Um noch einen geringen Gestaltungsspielraum bei der Bauausführung zu belassen, dürfen
die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen zum Beispiel durch Auf-
zugsüberfahrten und dem Gebäude untergeordnete, technische Anlagen um bis zu 1,5 Meter
überschritten werden. Technische Anlagen müssen aus ortsgestalterischen Gründen um dasSeite 24 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 10
Maß ihrer Höhe von der Dachkante zurücktreten. Solaranlagen müssen einen Abstand von
mindestens 50 cm zur Außenwand einhalten.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Bauweise
Die festzusetzende Bauweise orientiert sich zum einem am Bestand, zum anderen an der
Vorhabenplanung.
Die offene Bauweise wird im Bereich des WA1 festgesetzt, um das Bestandsgebäude, wel-
ches eine Länge von weniger als 50 m und damit eine aufgelockerte Bauweise aufweist, zu
sichern. In der offenen Bauweise dürfen die einzelnen Hausformen eine Gesamtlänge von
50 m nicht überschreiten.
Im Bereich des WA2 und WA3 überschreiten die bestehenden bzw. geplanten, Zeilenbauten
eine Länge von 50 m, erfordern aber aufgrund der vorgefundenen städtebaulichen Baustruktur
einen seitlichen Grenzabstand. Im WA4 hingegen soll ein IV- bis VI-geschossiger Baukörper
mit Längen von fast 30 m jeweils entlang der beiden Straßenseiten als Ersatz für den heutigen
I- geschossigen Markt errichtet werden. Die Objektplanung sieht vor, das Eckgebäude im Erd-
geschoss allseits mit Grenzabstand und die darüber liegenden Geschosse straßenseits grenz-
ständig zu errichteten.
Entsprechend den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist in diesen Fällen die
abweichende Bauweise festzusetzen.
Insgesamt wird das städtebauliche Konzept verfolgt, dass sich die Neubauten in die umge-
bende Siedlungsstruktur der Zeilenbauweise einfügen. Gleichzeitig kann mit der neuen Rie-
gelbebauung in WA2 sichergestellt werden, dass an der straßenabgewandten Gebäudeseite
lärmruhigere Bereiche geschaffen werden können.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen entsprechen in ihrer Dimensionierung den geplanten
Wohngebäuden und greifen somit das städtebauliche Konzept auf. Sie sind durch Baugrenzen
bestimmt, welche nur geringe Spielräume für bauliche Erweiterungen zulassen.
Aufgrund dieser engen Festlegung der Baugrenzen können Terrassen sowie untergeordnete
Bauteile nicht innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche untergebracht werden. Im Sinne
einer gewissen Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung ermöglicht der vorhabenbezogene
Bebauungsplan, dass Balkone, Vordächer und Wintergärten ausnahmsweise bis zu 1,5 m so-
wie Terrassen und Treppenhäuser im WA2 um bis zu 3,5 m ausnahmsweise die festgesetzten
Baugrenzen überschreiten dürfen. Diese Anlagen sind städtebaulich nicht wirksam, so dass
diese Abweichung angemessen ist.
Abstandsflächen
Grundsätzlich sind gemäß den Vorschriften der Bauordnung (BauO NRW) ausreichend be-
messene Abstandsflächen einzuhalten. Die Abstandsflächen müssen auf dem Baugrundstück
selbst bzw. bis zur Mitte der Verkehrsflächen liegen und dürfen in der Regel nicht von Ab-
standsflächen anderer Gebäude überdeckt werden (Überdeckungsverbot). Die Einhaltung der
erforderlichen Abstandsflächen ist gegeben. Dementsprechend kann grundsätzlich davon
ausgegangen werden, dass eine ausreichende Belichtung und Besonnung von Wohnräumen
gewährleistet ist.Seite 25 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 11
2.3.4 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Um ein möglichst einheitliches Geländeniveau im Neubaubereich WA2 und WA4 zu erhalten,
wird dort eine Geländehöhe von 59,70 m üNHN festgesetzt. Zur Angleichung der Gelände-
oberfläche bedarf es ggf. in Teilbereichen der Durchführung von geringfügigen Geländemo-
dellierungen. Daher ist festgesetzt, dass Aufschüttungen, Böschungen, Stützmauern, Treppen
und Rampen zur Angleichung an das festgesetzte Höhenniveau zugelassen sind. Das festge-
setzte Gelände wiederum darf durch Geländemodellierungen an das vorhandene Geländeni-
veau der Nachbarschaftsgrundstücke, den angrenzenden Straßenraum bzw. an die Höhen-
lage der Eingangsbereiche angepasst werden.
Da sich in der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung der Hochbauten oder der Tiefgarage
aufgrund der weiteren Detailierung, von Anforderungen der Haustechnik, Statik o.ä. noch Än-
derungen in der Planung ergeben können, wird in den textlichen Festsetzungen eine Unter-
schreitung und Überschreitung der gem. Planzeichnung festgesetzten Geländehöhe bis zu
0,5 m ermöglicht. Somit ergibt sich eine Spanne für die herzustellende Geländehöhe. In Bezug
auf die Hoch- und Tiefpunkte im angrenzenden öffentlichen Straßenraum ergeben sich somit
nur geringe Flexibilitäten für die Geländenivellierung im Plangebiet.
Die dort bestehenden Straßenbäume sollen durch entsprechende Maßnahmen, die in der DIN
18920 (Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und
Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen), der RAS-LP 4 (Schutz von Bäumen, Vegetations-
beständen und Tieren bei Baumaßnahmen) und der ZTV-Baumpflege (Zusätzliche technische
Vertragsbedingungen und Richtlinien für Baumpflege) niedergelegt sind, geschützt werden.
Der Bebauungsplan weist auf diese Regelwerke hin. Drei Straßenbäume an der Oppelner
Straße, die außerhalb der Plangebietsgrenzen liegen, sind durch die Abmessungen der Tief-
garagen gefährdet. Statt des Aushubs einer geböschten Baugrube sollen senkrechte Spund-
wände errichtet werden.
2.3.5 Flächen für Stellplätze und Tiefgaragen
Um die Grundstücksflächen frei von störenden Verkehren zu halten ist festgesetzt, dass Stell-
plätze im WA2 und WA4 ausschließlich in Tiefgaragen zulässig sind. Hierdurch kann eine voll-
ständige Versiegelung der Freiflächen vermieden werden. Die Herstellung von jeweils zwei
Stellplätzen für Nichtbewohner (z.B. Pflegepersonal, Ärzte usw.) im WA2 und für Car-Sharing
im WA1 ist hingegen zulässig.
Innerhalb der bebauten Grundstücke im WA1 und WA3 wird auf eine Festsetzung verzichtet.
Die Zulässigkeit von Stellplätzen richtet sich hier nach den Bestimmungen der Baunutzungs-
verordnung (§ 23 (5) BauNVO).
2.3.6 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote und Pflanzbindungen
2.3.6.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Minderung der nachteiligen Auswirkungen der geplanten Gebäude auf das Klima und den
Wasserhaushalt wird festgesetzt, dass die Flachdächer der Mehrfamilienhäuser, mit Aus-
nahme von Lichtkuppeln, Glasdächern, Terrassen, technischen Aufbauten und sofern brand-
schutzrechtliche Bestimmungen nicht entgegenstehen, mindestens extensiv zu begrünen sind
(10-15 cm Aufbaudicke bei einem Abflussbeiwert von max. 0,4). In der Regel werden niedrig-
wüchsige Pflanzen (Moose, Sukkulenten, Kräuter, Gräser) verwendet, die sich weitgehend
selbst erhalten und sich auch ohne bzw. geringen Pflegeaufwand weiterentwickeln.Seite 26 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 12
2.3.6.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung des Baugrundstücks mit Tiefgara-
gen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die Flachdächer der Tiefgara-
gen, sofern sie nicht überbaut werden, mit einer mindestens 0,5 m Substratschicht zuzüglich
einer Drainschicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder Terrassenfläche oder als
Zuwegung genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen und zu pflegen sind. Um
günstige Wuchsbedingungen für die Pflanzung von Bäumen zu schaffen, ist die Erdüberde-
ckung in diesen Fällen auf 1,2 m zzgl. Drainschicht zu erhöhen, wobei eine durchwurzelbare
Schicht von 12 m³ sicherzustellen ist.
2.3.6.3 Ersatzpflanzungen / Fassadenbegrünung
Nach der vorliegenden Planung werden 8 Bäume, davon 7 satzungsgeschützte Bäume nicht
erhalten bleiben können. Für alle Bäume im Plangebiet, die unter die Baumschutzsatzung fal-
len und die nicht erhalten werden können, sind gem. Baumschutzsatzung Ersatzpflanzungen
vorzunehmen. Es ist vorgesehen, die Ersatzbäume des geschützten Bestands innerhalb des
öffentlichen Raums u.a. zwischen den Parkplätzen und teilweise auf den Grundstücken anzu-
pflanzen. Die konkrete Regelung über Anzahl, Baumarten und Standorte werden in Abstim-
mung mit den Fachbehörden im Zusammenhang mit der Baugenehmigung getroffen.
Zusätzlich ist eine Fassadenbegrünung am Treppenhausturm zur Oppelner Straße hin vorge-
sehen, welche im Vorhaben- und Erschließungsplan durch Darstellung festgesetzt ist.
2.3.6.4 Pflanzbindung
Zum Erhalt des Baumbestands und der Grünflächen ist eine Fläche mit Erhaltungsbindung
festgesetzt. Bauliche Anlagen sind hier – mit Ausnahme von Spielbereichen, Versorgungslei-
tungen mit ihren Zufahrten und Feuerwehrzufahrten - unzulässig.
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
2.3.7.1 Verkehrslärmimmissionen auf das Plangebiet
Das Plangebiet unterliegt dem Straßenverkehrslärm der angrenzenden Oppelner Straße so-
wie dem Schienenlärm der Bahnstrecke Köln-Koblenz, die in mehr als 600 m Entfernung zum
Plangebiet liegt. Das Plangebiet ist damit als durch Verkehrslärm vorbelastet zu bewerten.
Grundsätzlich sollen die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1 „Schallschutz im
Städtebau“ - hier für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) – von tags 55 dB(A) und nachts
45 dB(A) eingehalten werden. Diese Werte sind – insbesondere in vorbelasteten Bereichen -
jedoch nicht als Grenzwert anzusehen und unterliegen der Abwägung mit anderen Belangen.
Im Rahmen einer gutachterlichen Untersuchung1 werden an den zur Oppelner Straße hin ori-
entierten Fassadenteilen mit 73 dB(A) tags sowie von 62 dB(A) nachts die höchsten Beurtei-
lungspegel2 prognostiziert. Die Überschreitung der Orientierungswerte nach DIN 18005 für all-
gemeine Wohngebiete beträgt hier tagsüber bis zu 18 dB(A) und in der Nacht bis zu 17 dB(A).
Die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts werden
an den straßenorientieren Fassaden des Neubaus an der Oppelner Straße am Tag um bis zu
1 Henneker Zillinger: Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
6323-1 „Schneidemühler Straße“ Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Tannenbusch, Bonn 25.11.2022
2 Ebenda, Beurteilungspegel in 3m Höhe und maximale Beurteilungspegel, Anlage 3 u. 4Seite 27 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 13
3 dB(A) und in der Nacht um bis zu 2 dB(A) überschritten. Durch die gebäudeeigene Abschir-
mung liegen die Werte der straßenabgewandten Seite jedoch unter der Schwelle einer Ge-
sundheitsgefährdung.
Beim Neubau an der Görlitzer Straße wird ein Beurteilungspegel tagsüber von bis zu 68 dB(A)
und nachts bis zu 57 dB(A) erreicht.
 Aktiver Lärmschutz
Eine aktive Schallschutzmaßnahme zur Einhaltung der Orientierungswerte würde den Bau ei-
ner Lärmschutzwand entlang der Oppelner Straße erfordern. Ein effektiver aktiver Schall-
schutz für alle Geschosse müsste über eine ähnliche Höhe wie die Bebauung verfügen. Eine
Umsetzung erscheint – auch hinsichtlich des Aufwands für lediglich ein Gebäude des geför-
derten Wohnraums - aus wirtschaftlichen Aspekten nicht tragbar. Aber auch aus städtebaulich-
gestalterischen Gründen sollen in der Vorgartenzone entlang der Oppelner Straße, optische
Barrieren mit einer erdrückenden Wirkung vermieden werden.
Gleiches gilt für eine Lärmschutzwand als Verbindung zwischen den Gebäuden an der Oppel-
ner Straße, wobei in diesem Fall noch eine Beeinträchtigung durch Verschattung der Fenster
am Bestandsgebäude Nr. 27 zu erwarten wäre und die Wegeverbindung – auch zur Bushal-
testelle – evtl. nicht offengehalten werden könnte.
 Passiver Lärmschutz an den Gebäuden
Zur Gewährleistung annehmbarer Wohn- und Arbeitsverhältnisse bedarf es daher passiver,
d.h. an den Gebäuden selbst vorzunehmender Lärmschutzmaßnahmen. Neben der Außen-
dämmung von Fassaden sind dies zum einen lärmoptimierte Grundrisse im Gebäude entlang
der Oppelner Straße sowie zum anderen der Einbau von Schalldämmlüftern bei Schlafräumen
und akustisch günstige Ausbildungen bzw. Anordnungen der Freibereiche (Loggien oder Bal-
kone). Die zu treffenden Maßnahmen werden in den nachfolgenden Kapiteln kurz erläutert.
 Passiver Schutz von Außenbauteilen
Zur Gewährleistung annehmbarer Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind im vorhabenbezogenen
Bebauungsplan auf der Grundlage des Schallschutzgutachtens Lärmpegelbereiche des Tags
gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand 2018) von III bis VI bei freier Schallaus-
breitung ausgewiesen. Die lärmabschirmende Wirkung von neuen Gebäuden bleibt bei dieser
Darstellung unberücksichtigt.
In den gekennzeichneten Lärmpegelbereichen sind für Neu-, Um- und Anbauten an Außen-
bauteilen (Außenwände, Dächer, Türen sowie Fenster) entsprechende bauliche Vorkehrun-
gen zum Schutz vor Außenlärm zu treffen. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen
stellt sicher, dass den schallimmissionsschutzrechtlichen Anforderungen zur Erzielung gesun-
der Wohnverhältnisse im Hinblick auf Verkehrsgeräuschimmissionen sowohl im Tag- als auch
im Nachtzeitraum Rechnung getragen werden kann.
Die Anforderungen, welche sich bei maßgeblichen Außenlärmpegeln von 60 dB(A) und in den
meisten Situationen auch bis zu Außenlärmpegeln von 65 dB(A) an die Fassaden ergeben,
werden in der Regel bereits von den heute aus Wärmeschutzgründen erforderlichen Isolier-
glasfenstern bei ansonsten üblicher Massivbauweise und entsprechendem Flächenverhältnis
von Außenwand zu Fenster erfüllt.Seite 28 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 14
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz unter Berücksichtigung der in Zukunft auftretenden Abschirm- und Reflexionsbe-
dingungen ermittelt und bei der Dimensionierung der Außenbauteile berücksichtigt. Im Rah-
men einer Ausnahme werden daher für das Bauantragsverfahren Abweichungen von den
Festsetzungen vorgesehen, sofern gutachterlich nachgewiesen wird, dass geringere Anforde-
rungen an den passiven Schallschutz zu stellen sind. Dies betrifft sowohl die Eigenabschir-
mung der geplanten Gebäude als auch die jeweils vorgesehene Art des Raumtyps.
 Raumbelüftung bei Außenlärm
An allen Fassaden liegen nach den Ergebnissen des Gutachtens3 Belastungen mit Beurtei-
lungspegeln von mehr als 45 dB(A) vor. Bei Beurteilungspegeln über 45 dB(A) ist selbst bei
nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf im Allgemeinen nicht mehr möglich. Um
eine ausreichende Luftwechselrate bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen ist daher fest-
gesetzt, dass für alle Schlafräume eine schallgedämpfte integrierte oder fensterunabhängige
Lüftungsanlage vorzusehen ist, wenn Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nachtzeitraum vorlie-
gen.
 Grundrissoptimierung
Die höchsten Beurteilungspegel liegen an den zur Oppelner Straße (WA2) orientierten Fassa-
denseiten des dortigen Neubaues (s.o.). Hier liegt eine Überschreitung der Orientierungswerte
in einem erheblichen Maße vor. Daher ist die Objektplanung darauf ausgerichtet, dass ein
verträgliches Wohnen gewährleistet werden kann. Es ist Zielsetzung, schutzbedürftige Räume
4 weitestgehend abgewandt zur Lärmquelle zu errichten.
In besonders geräuschbelasteten Bereichen kann dies durch so genannte Laubenganghäuser
erreicht werden. Sofern an der stark verlärmten Fassadenseite kein Laubengang als Puffer
vorgelagert wird, sind schutzbedürftige Räume nicht zulässig. Eine entsprechende Festset-
zung hierzu ist für den in der Planzeichnung mit „A“ gekennzeichneten Bereich getroffen.
Am Bestandsgebäude Oppelner Straße 27 (WA1) werden ebenfalls die o.g. Orientierungs-
werte überschritten. Dies jedoch in einem geringeren Maße als im WA2. Der Grundriss des
Bestandsgebäudes zeigt einen Mittelgang-Typ, der zur Oppelner Straße hin nur eine Vergla-
sung des Flures aufweist. Da der Flur kein schutzbedürftiger Raum ist, sind im Bestand keine
erheblichen Lärmkonflikte gegeben. Für den Fall, dass das Bestandsgebäude saniert oder
abgerissen und neu gebaut werden sollte, sind die in der Planzeichnung festgesetzten Lärm-
pegelbereiche und die Maßgaben für Schlafräume zu berücksichtigen.
 Lärmschutz im Bereich von Außenwohnbereichen
Die Planung ist insbesondere auch darauf ausgerichtet, dass sowohl das Leben innerhalb der
Gebäude als auch eine möglichst ungestörte Nutzung der Außenwohnbereiche gewährleistet
werden kann.
Schallschutzmaßnahmen zum Schutz der Außenwohnbereiche sind erforderlich, wenn der für
den Tageszeitraum ermittelte Beurteilungspegel Lr > 62 dB(A) ist5. Nachts besteht hingegen
3 Henneker Zillinger: Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
6323-1 „Schneidemühler Straße“, 25.11.2022
4 Definition von schutzbedürftigen Räumen: DIN 4109-1, Ziff. 3.16. In Wohngebieten üblicherweise
Wohnräume einschl. Wohndielen, Wohnküchen und Schlafräume sowie sonstige Übernachtungs- und
Büroräume
5 (OVG NRW Urteil vom 13.03.2008 - 7 D 34/07.NE)Seite 29 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 15
für Außenwohnbereiche kein erhöhtes Schutzbedürfnis, da diese Bereiche nach 22 Uhr zur
Nachtzeit üblicherweise nicht oder nur sehr eingeschränkt in mitteleuropäischen Breiten ge-
nutzt werden können. Dieser maximal zulässige Anforderungswert wird an den Gebäudeseiten
zur Schneidemühler Straße und Görlitzer Straße hin überschritten. Selbst die geplanten Log-
gien an den von der Oppelner Straße abgewandten Fassadenseiten werden aus schalltechni-
scher Sicht kritisch betrachtet.
Aus diesen Gründen werden Terrassen, Balkone und Loggien ab einem Beurteilungspegel
von Lr > 62 dB(A) ausgeschlossen. Sie sind nur zulässig, sofern durch bauliche Schutzmaß-
nahmen mindestens ein Beurteilungspegel von Lr < 62 dB(A) erreicht wird. Die Loggien in
Bestandsgebäuden sind hiervon unberührt, solange daran keine baulichen Veränderungen
vorgenommen werden. Andersfalls sind auch dort entsprechende bauliche Maßnahmen zu
treffen.
2.3.7.2 Verkehrsimmissionen auf das Umfeld
Neben den auf die geplante Bebauung einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind des Wei-
teren die Auswirkungen der geplanten Bebauung und die damit zusammenhängenden Mehr-
verkehre im Vergleich zur Situation ohne Realisierung der Planungen auf die Verkehrslärmim-
missionen in der Nachbarschaft des Plangebietes zu prüfen.
Derzeit sind auf dem Garagenhof über 50 Stellplätze zwischen Oppelner Straße und Schnei-
demühler Straße sowie ca. 20 Stellplätze an dem Einzelhandel an der Görlitzer Straße vor-
handen. Die Stellplätze des Garagenhofs sind nach Auskunft des Bauherrn an nicht im unmit-
telbaren Umfeld wohnhafte Personen vermietet. In der neuen Planung werden mit den beiden
Tiefgaragen (40 und 18 Stellplätze) insgesamt weniger Stellplätze vorgesehen.
Nach den Ergebnissen der Verkehrsuntersuchung vom 04.03.2022 des Büros VSU Beratende
Ingenieure für Verkehr, Städtebau, Umweltschutz GmbH führt das Bauvorhaben zu einer Ver-
besserung der Gesamtleistungsfähigkeit der öffentlichen Verkehrsanlagen. Die Leistungsfä-
higkeit der umliegenden Knoten wird durch das geplante Projekt nicht beeinträchtigt. Durch
den Wegfall der Supermarkt-Nutzung ergibt sich eine geringere Verkehrsbelastung auf den
Erschließungsstraßen des Untersuchungsgebietes. Somit entsteht kein relevanter Mehrver-
kehr durch die Neuplanung.
2.3.7.3 Gewerbelärmimmissionen
 Tiefgaragenzufahrten
Die Ein- und Ausfahrtsbereiche der beiden neuen Tiefgaragen wurden im o.g. Schallschutz-
gutachten nach der TA Lärm bewertet. Eine gewerbliche Vorbelastung liegt im Plangebiet nicht
vor und muss daher auch nicht berücksichtigt werden. Gewerbelärmimmissionen sind zu mes-
sen bzw. zu berechnen in einem Abstand von 0,5 m vor dem geöffneten Fenster der nächst-
gelegenen Wohn- und Aufenthaltsräume. Im Plangebiet und im Umfeld wird der Immissions-
wert der TA-Lärm tags von 55 dB(A) eingehalten. Nachts wird der Immissionsrichtwert von
40 dB(A) um bis zu 8 dB(A) am Plangebäude Görlitzer Straße überschritten. In diesem Bereich
der Tiefgaragenrampe (in der Planzeichnung mit „B“ gekennzeichneter Baukörperabschnitt)
dürfen keine Räume, die bauordnungsrechtlich zur Schlafnutzung genehmigt sind, mit öffen-
baren Fenstern vorgesehen werden. Dieser Bereich ist durch ein Längenmaß und eine Hö-
henbegrenzung in m.ü.NHN durch textlichen Festsetzung bestimmt. Für die Wohnnachbar-
schaft ergeben sich daraus keine erheblichen Beeinträchtigungen.Seite 30 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 16
2.3.8 Öffentliche Verkehrsflächen / Öffentliche Parkstände
Die Schneidemühler Straße wird bestandsbezogen als öffentliche Verkehrsflächen im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan festgesetzt, wobei ein Teil von den vorhandenen öffentlichen
Parkständen und der Zufahrtsbereich zum heutigen Garagenhof den privaten Grundstücksflä-
chen zugeschlagen werden soll.
Im Bereich der Schneidemühler Straße sowie der Görlitzer Straße wird der ruhende Verkehr
neu geordnet. Dort werden 21 Senkrechtparker (vorher 27/28 Stellplätze) auf der Nordseite
der Schneidemühler Straße bzw. 7 Längsparker im Bereich des ehemaligen Mix-Marktes (vor-
her 16 Stellplätze) neu hergestellt. Mit der Neuordnung des Straßenraumes werden ca. 15-16
öffentliche Stellplätze entfallen. Allerdings wird durch den Wegfall der Supermarkt-Nutzung -
welcher keine eigenen Kundenparkplätze besitzt – der diesbezügliche Parkdruck auf den öf-
fentlichen Raum entfallen. Baumpflanzungen sollen den Straßenraum aufwerten und die Park-
plätze beschatten.
An der Nordseite der Schneidemühler Straße wird auf heutigem Privatgrundstück ein neuer
Gehweg von 2 m Breite bis zur Einmündung in die Görlitzer Straße geschaffen, der die Er-
schließung der nördlichen bzw. nordwestlichen Baugrundstücke für Fußgänger verbessert.
Dieser Gehweg wird in die öffentliche Verkehrsfläche aufgenommen.
Es ist beabsichtigt, die für die Neuordnung der erforderlichen Grundstücksflächen zwischen
der Bundesstadt Bonn und der VEBOWAG möglichst flächenmäßig 1:1 zu tauschen, so dass
keine Verrechnung von Grundstückswerten stattfinden muss.
2.3.9 Technische Maßnahmen an Dachflächen
Bei der Errichtung der Gebäude sind die Dachflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB statisch
so auszulegen und insbesondere mit Leitungsschächten so vorzubereiten, dass sie für die
Aufnahme von Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie geeignet sind.
Die Sicherung der Installation von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen erfolgt verbindlich
über den Durchführungsvertrag.
2.3.10 Örtliche Bauvorschriften
Dachform
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Dachform als Flachdach vorgegeben.
Dadurch wird gesichert, dass die Gebäude auch nach erstmaliger Errichtung in einer einheit-
lichen Architektursprache erhalten werden.
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Verkehrserschließung
2.4.1.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Die übergeordnete verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über den Hauptverkehrs-
zug Oppelner Straße, die nach Westen den Anschluss zum Tannenbuscher Zentrum und nach
Osten zur Autobahn sowie der Bonner Nordstadt herstellt.
Nach dem Verkehrsgutachten kann der durch das Neubauvorhaben induzierte Verkehr über
die bestehenden Knotenpunkte leistungsfähig abgewickelt werden, da durch den Wegfall des
Lebensmittelmarkts die Verkehrsbelastung merklich nachlassen wird.Seite 31 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 17
2.4.1.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die nächstgelegene Bushaltestelle „Schneidemühler Straße“ des ÖPNV liegt unmittelbar nörd-
lich des Plangebietes an der Oppelner Straße. Das Wartehäuschen steht auf dem Gelände
der VEBOWAG, so dass die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche nicht zwingend
erforderlich ist. Dort verkehrt die Buslinie 602 zwischen Tannenbusch, Agnetendorfer Straße
und Venusberg, Waldau im 20-Minuten-Regeltakt, so dass das Plangebiet vergleichsweise gut
an den ÖPNV angebunden ist.
2.4.1.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung
Der Gehweg, der zwischen der Oppelner Straße und der Schneidemühler Straße (Flurstück
136) verläuft, wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Fläche, die mit einem Gehrecht
und einem Fahrrecht für Fahrradfahrende zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten ist, fest-
gesetzt. Damit wird der öffentliche Charakter der Verbindung öffentlich-rechtlich über eine ent-
sprechende Dienstbarkeit gesichert, geht aber in das Eigentum der VEBOWAG über.
2.4.2 Innere Verkehrserschließung
Die innere Erschließung erfolgt über die vorhandene Stichstraße Schneidemühler Straße.
Diese wird lediglich in Bereichen umgebaut (siehe Kap. 2.3.7)
2.4.3 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Zur Umsetzung der Planungsabsicht ist es erforderlich, den bestehenden Garagenhof, der
sich derzeit noch auf dem nördlichen Teil des Baugrundstückes (WA2) erstreckt, abzubrechen.
Die Bezirksvertretung Bonn hat im Rahmen des Beschlusses über die frühzeitige Beteiligung
der Öffentlichkeit in ihrer Sitzung am 15.06.2021 bestimmt, dass „zwei einstöckige Tiefgaragen
unterhalb den geplanten Gebäuden mit insgesamt 58 Stellplätzen und zwei Carsharing- Park-
plätzen“ realisiert werden sollen. Diese Maßgabe wurde der Planung zugrunde gelegt.
Der rechnerische Nachweis für die notwendigen Stellplätze für die Neubebauung ergibt sich
aus der Stellplatzsatzung der Stadt Bonn. Der Bedarf für die ca. 100 Wohneinheiten beläuft
sich dabei aufgrund der Wohnraumförderung (0,5 Stellplätze je Wohnung), der Stellplatzmin-
derung um 25 % wegen Lage in der Zone II der o.g. Stellplatzsatzung, sowie der ergänzenden
Mobilitätsmaßnahmen (u.a. 2 Car-Sharing-Stellplätze, E-Mobilität, Fahrradstellplätz) auf 42
Kfz-Stellplätze für die Wohnnutzung. Hinzu kommt noch ein zu ermittelnder Bedarf an Stell-
plätzen für die Nutzungen im Erdgeschoss des WA4, die bisher noch nicht im Detail festste-
hen.
Gutachterlich wird zusammenfassend davon ausgegangen, dass „mit den geplanten 58 Stell-
plätzen bei der Bauantragstellung der rechnerische Nachweis für die notwendigen Pkw- Stell-
plätze des Vorhabens erbracht werden kann“ (siehe Seite 13 der Verkehrsuntersuchung des
Büros VSU Beratende Ingenieure für Verkehr, Städtebau, Umweltschutz GmbH).
Da der bestehende Garagenhof keinem Wohngebäude bauordnungsrechtlich über Baulasten
o.ä. zugeordnet ist, die Garagen teilweise an nicht im unmittelbaren Umfeld wohnhafte Perso-
nen vermietet sind und zahlreiche Altverträge bestehen, die aufgrund der Altersstruktur in ab-
sehbarer Zeit enden, ist eine vollständige Kompensation in den Tiefgaragen bau- und pla-
nungsrechtlich nicht zwingend erforderlich.Seite 32 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 18
Für Besucherinnen und Besucher stehen im direkten Umfeld 28 Stellplätze im öffentlichen
Straßenraum zur Verfügung. Zusätzlich sollen 2 Car-Sharing-Stellplätze innerhalb des Nach-
bargrundstücks Oppelner Straße Nr. 27 hergestellt werden, welche von der Schneidemühler
Straße aus direkt anfahrbar sind.
Für andere Nutzer, z.B. Pflegepersonal oder Ärzte usw. sollen Stellplätze an der Oppelner
Straße zugelassen werden und sind daher im Bebauungsplan festgesetzt. Die für Betreuungs-
personal notwendigen Stellplätze sollen hingegen in der Tiefgarage untergebracht werden.
Als weiterer Baustein des vorliegenden Mobilitätskonzeptes werden ca. 165 Fahrradstellplätze
für die neuen Bewohner oberirdisch (im südlichen Bereich des Grundstücks entlang der
Schneidemühler Straße) und in Fahrradkellern sowie weitere Fahrradstellplätze für die Besu-
cher in Hauseingangsnähe angelegt.
2.4.3 Technische Infrastruktur
2.4.3.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation
Aufgrund der Vornutzung haben die Stadtwerke Bonn bestätigt, dass eine Versorgung des
Plangebietes mit allen Medien der technischen Infrastruktur leistungsfähig möglich ist. Die
Löschwasserbereitstellung kann für den Grundschutz sichergestellt werden.
2.4.3.2 Energiekonzept
Auf der Grundlage des Hauptausschussbeschlusses vom 14.11.1995 wurde ein Energiekon-
zept erstellt, dass verschiedene Energieversorgungsvarianten (u.a. auch die vorhandene
Fernwärmeversorgung) miteinander vergleicht. Vor dem Hintergrund des Ratsbeschlusses
"Unsere Stadt wird bis spätestens 2035 klimaneutral" (DS-Nr. 190232) wird dabei das Ziel
einer bilanziell klimaneutralen Versorgung verfolgt. Das Energiekonzept kommt zu dem Er-
gebnis, dass die weitere Nutzung der vorhandenen Fernwärmeversorgung angestrebt wird.
Im Bereich des Plangebiets verlaufen Fernwärmeleitungen. Diese werden im Bebauungsplan
nachrichtlich übernommen und im Bebauungsplan wird eine Fläche für ein Leitungsrecht zu
Gunsten des Versorgungsträgers festgesetzt.
2.4.3.3 Entwässerung / Kanal
Das komplette Abwasser der Wohnbebauung soll der bestehenden Kanalisation zugeleitet
werden. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist nach § 55 Abs. 2 WHG nicht erfor-
derlich, da das Plangebiet seit ca. 60 Jahren bereits überwiegend bebaut bzw. befestigt ist.
2.4.3.4 Abfallentsorgung
Es werden genügend Stellflächen für die Müllgefäße im Bereich der Neubebauung auf den
Grundstücken der Vorhabenträgerin vorgesehen.
Die Verlegung der Wertstoffcontainer in den Bereich der Görlitzer Straße wird im Bereich der
öffentlichen Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung „Abfall“ berücksichtigt.Seite 33 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 19
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Die Planung steht im Kontext der städtebaulichen Zielsetzung, dem dringenden Wohnbedarf
durch eine maßvolle Innenentwicklung gerecht zu werden. So sollen Neuausweisungen von
Bauflächen in den Stadtrandbereichen minimiert und der Landschaftsverbrauch eingeschränkt
werden. Zudem kann hier im Innenbereich auf bereits vorhandene Erschließungsinfrastruktu-
ren, ÖPNV-Haltepunkte und soziale Einrichtungen des Gemeinbedarfs zurückgegriffen wer-
den. Darüber hinaus entspricht die Planung dem im Baugesetzbuch definierten Planungs-
grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
Aufgrund der Baumaßnahmen sind keine städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarbe-
bauung zu erwarten. Vielmehr werden der bestehende städtebaulich unattraktive Garagenhof
abgebrochen und die Stellplätze zukünftig in Tiefgaragen untergebracht. Damit wird sich der
optische Gesamteindruck des Plangebietes verbessern.
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung tragen dazu bei, dass sich die Gebäude
in das vorhandene Bauvolumen der näheren Umgebung einfügen. Die Planung fügt sich auch
mit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung in die Eigenart des Baugebiets der Umgebung
ein; für das Wohngebiet untypische Belästigungen oder Störungen sind nicht zu erwarten.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen und leistungstechnischen Auswirkungen des Bauvorhabens wurden im Rah-
men eines Verkehrsgutachtens beschrieben und bewertet. Insgesamt löst das Vorhaben eine
tägliche Anzahl von neuen Fahrten in einer Größenordnung von 367 Kfz (343 Kfz für die Wohn-
nutzung und 24 Kfz für die Großtagespflege für Kinder) aus, welche sich in der morgendlichen
Spitzenstunde auf ca. 24 Fahrten und in der nachmittäglichen Spitzenstunde auf ca. 44 Fahr-
ten verteilen. Der Gutachter schätzt, dass die ungleiche Verteilung der Spitzenbelastung, die
aus den Tagesganglinien für die Nutzung des Garagenhofes abgeleitet ist, auf Schichtdienste
der Bewohnerinnen und Bewohner zurückgeführt werden können.
Der durch das Neubauvorhaben induzierte Verkehr kann über die bestehenden Knotenpunkte
leistungsfähig abgewickelt werden, da durch den Wegfall des Mix-Marktes die Verkehrsbelas-
tung merklich nachlässt. Dies wird auch ein positiver Effekt auf das Parkangebot im öffentli-
chen Straßenraum haben, da der Mix-Markt keine eigenen Stellplätze aufweisen kann.
Andererseits kann sich aus gutachterlicher Sicht der Parkdruck – durch regelwidriges Parken
- in den öffentlichen Parkplätzen erhöhen. Dem geplanten Vorhaben kann allerdings nicht die
Bewältigung der bestehenden Parkraumsituation angelastet werden. Eine Parkraumbewirt-
schaftung ist gemäß der gesamtstädtischen Parkraumstrategie aktuell nicht vorgesehen. Viel-
mehr besteht die Bestrebung, eine großflächige Parkraumbewirtschaftung aus den Zentren in
die Stadtrandgebiete heraus zu entwickeln. Eine Parkraumbewirtschaftung in „Insellagen“
ohne Anschluss an ein Gesamtsystem führt in der Regel, insbesondere in den Randbereichen,
nur zu Verdrängungseffekten in benachbarte Quartiere und somit zu weiteren Problemen. Für
Tannenbusch wäre eine Parkraumbewirtschaftung somit erst langfristig denkbar.
In Siedlungen kann mit zusätzlichen Maßnahmen der Mobilitätsförderung der Gebrauch und
der Besitz von Pkw weiter reduziert werden. Das Mobilitätskonzept sieht mindestens 165 Fahr-
radstellplätze für die neuen Bewohnerinnen und Bewohner oberirdisch (teilweise überdacht
und gesichert) und in Fahrradkellern vor. Weitere Fahrradstellplätze für die Besucher sollen inSeite 34 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 20
Hauseingangsnähe untergebracht werden. Außerdem sind 2 Parkplätze für Car-Sharing-Pkw
mit Option zur E-Mobilität eingeplant. Alle o.g. Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag
gesichert.
3.3 Auswirkungen auf die Umwelt
3.3.1 Mensch / Gesundheit
3.3.1.1 Verkehrs- und Gewerbelärm
Das Plangebiet ist insbesondere durch Straßenverkehrslärm von der Oppelner Straße her be-
troffen. Es werden Beurteilungspegel von bis zu 73 dB(A) am Tag und 62 dB(A) in der Nacht
am nördlichen Rand des Plangebietes prognostiziert.
Planerisches Ziel ist es, wohnverträgliche Voraussetzungen an diesem Standort zu schaffen
Durch eine Grundrissoptimierung des 6-geschossigen Baukörpers entlang der Oppelner
Straße werden schutzbedürftige Räume mit Loggien in den rückwärtigen lärmruhigeren Berei-
chen angeordnet. Dennoch ist aufgrund schalltechnischer Anforderungen für Außenwohnbe-
reiche auch diese Lage noch kritisch zu betrachten und erforderlichenfalls sind Schallschutz-
maßnahmen zu ergreifen.
Allerdings profitiert die bestehende Bebauung entlang der Schneidemühler Straße von diesem
neuen, abschirmenden Effekt. Zur Oppelner Straße hin wird das o.g. Gebäude mittels eines
geschlossenen, teils verglasten Laubenganges erschlossen.
Entsprechend den Vorgaben des Schallschutzgutachtens wurden zur Festlegung der erforder-
lichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außenlärm Lärmpegelbereiche
nach DIN 4109 definiert, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bei freier Schallausbrei-
tung festgesetzt wurden. Damit sollen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch bauliche
Maßnahmen sichergestellt werden.
Die Ein- und Ausfahrtsbereiche der beiden neuen Tiefgaragen wurden ebenfalls im o.g. Lärm-
gutachten nach der TA Lärm bewertet. Da es im WA4 nachts zu Überschreitungen des Immis-
sionsrichtwerts der TA-Lärm kommt, sind hier keine öffenbaren Fenster an schutzbedürftigen
Schlafräumen vorzusehen.
Für die Wohnnachbarschaft ergeben sich durch die Tiefgaragenzufahrten keine erheblichen
Beeinträchtigungen.
3.3.1.2 Schutzbedürftigkeit durch Nutzungen
Die neu geplante Bebauung fügt sich mit ihrer Nutzung in das Umfeld ein. Daher sind weder
für die Nachbarschaft noch für die neuen Anwohner und Anwohnerinnen unzumutbare Belas-
tungen zu erwarten.
3.3.2 Klima / Luft
Der Planungsraum ist bereits heute in weiten Teilen versiegelt und weist laut Klimaanalyse
für sommerliche austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine starke Wärmebelastung
auf. In der Nacht tritt mit 4-5 K Temperaturabweichung zur durchschnittlichen Temperatur der
Bonner Freiflächen ein mäßiger bis hoher Wärmeinseleffekt auf. Vor dem Hintergrund der vor-
gesehenen Wohnnutzung im Planungsraum ist bei der Planung und Bauausführung der ther-
mische Komfort am Tag und in der Nacht, gerade auch im Hinblick auf den sich weiter inten-
sivierenden Klimawandel und dem damit einhergehenden Trend zur weiteren Zunahme derSeite 35 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 21
jährlichen Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten sowie der zunehmenden Intensität der
Wärmebelastung relevant und zu berücksichtigen.
Zur Minderung der thermischen Belastungen im Plangebiet werden die Dachflächen extensiv
begrünt.
Zudem werden im Bereich des freistehenden Treppenturms an der Bebauung Oppelner
Straße die Fassadenflächen für eine Fassadenbegrünung vorgesehen. Diese sind in der Plan-
zeichnung des Vorhaben- und Erschießungsplans dargestellt.
Bei der Freiflächengestaltung ist auf die Schaffung bzw. den Erhalt verschatteter Bereiche zu
achten. Die geplante Errichtung der Wohngebäude soll auf Teilbereichen erfolgen, welche
auch aktuell bereits überwiegend versiegelt sind. Im Zuge der weiteren Entwicklung des Pla-
nungsraumes ist eine weitere Zunahme der Versiegelung daher zu vermeiden und Potenziale
zur Entsiegelung (z.B. bei der Umnutzung des Parkplatzes) und anschließenden Begrünung
sind zu nutzen. Um die Flächenversiegelung zu minimieren, sind nicht überbaute Flächen wie
Frei-, Verkehrs-, Stellplatz- und Erholungsflächen nach Möglichkeit unversiegelt bzw. mit mög-
lichst sickerfähigem Pflaster herzustellen. Nicht überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu-
und Ausfahrten, Stellplätze, Garagen oder Nebenanlagen genutzt werden, sollten begrünt und
mit Bäumen und Sträuchern sowie Ersatzpflanzung standortgerechter Laubbäume bepflanzt
werden.
Das für das Projekt erstellte Energiekonzept kommt zu dem Ergebnis, dass die weitere Nut-
zung der vorhandenen Fernwärmeversorgung angestrebt wird. Das ausgewählte Energiekon-
zept wird zum Satzungsbeschluss im Durchführungsvertrag festgeschrieben. Das Projekt soll
im KfW-Effizienzhausstandard 40 realisiert werden.
Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses zur Solarverpflichtung vom 16.09.2021 sind auf den
Gebäuden Photovoltaikanlagen zu errichten. Eine Kombination mit Dachbegrünung wird er-
wartet. Vor dem Hintergrund der unterschiedlichen möglichen Konzepte, (bspw. Mieterstrom)
und der damit verbundenen Abhängigkeit von Förderprogrammen und rechtlichen Vorgaben,
kann im jetzigen Planungsstand noch keine verbindliche Aussage über die die Größenordnung
der Photovoltaikanlage gemacht werden. Ein entsprechendes Konzept wird im Rahmen des
Bauantragsverfahrens mit dem Amt für Umwelt und Stadtgrün abgestimmt und Grundlage für
die Baugenehmigung. Neben dem geplanten Energieeffizienzstandard wird auch die Solarver-
pflichtung im Durchführungsvertrag festgeschrieben.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass ein unkritisches Belas-
tungsniveau hinsichtlich der Luftschadstoffe vorhanden ist.
3.3.2 Flora / Fauna / Artenschutz
 Flora / Fauna
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans oder in einem Natura-
2000-, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Bio-
tope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung für den Biotopverbund sind von der Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht betroffen.
Das Plangebiet liegt in einem Abstand von ca. 150 m zum Naturschutzgebiet „Düne Tannen-
busch“ und weist Gehölz- und Baumbestand auf, der teilweise satzungsgeschützt und bei Ro-
dung im Sommerhalbjahr artenschutzrechtlich relevant sein kann.
Das Integrierte Freiraumsystem der Stadt Bonn, Stand 2012 liefert keine Planungshinweise.Seite 36 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 22
Im beschleunigten Verfahren (§ 13a (2) Nr. 4 BauGB) gelten Eingriffe, die auf Grund der Auf-
stellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) BauGB vor der pla-
nerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Abhandlung der Eingriffsregelung und ein
Ausgleich ist dann nicht erforderlich und von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht (gem.
§ 2 (4) BauGB) kann abgesehen werden. Mögliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnah-
men werden in dieser Begründung dargestellt.
Für alle Bäume im Plangebiet, die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht erhalten
werden können, sind gem. Baumschutzsatzung Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Die ge-
plante Ersatzpflanzung werden im Rahmen der Fällanträge verbindlich festgelegt.
Die bestehenden Straßenbäume an der Oppelner Straße werden durch entsprechende Maß-
nahmen, die in der DIN 18920 (Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen,
Pflanzbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen), der RAS-LP 4 (Schutz von
Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren bei Baumaßnahmen) und der ZTV-Baumpflege
(Zusätzliche technische Vertragsbedingungen und Richtlinien für Baumpflege) niedergelegt
sind, geschützt. Sofern die dort angegebenen Standards zum Schutz des Wurzelbereiches im
Kronentraufbereich nicht ausreichen, ist die Errichtung einer Spundwand vorgeschrieben, um
jegliches Abgraben im Wurzelbereich auszuschließen.
 Artenschutz
Zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im Zusammenhang mit der Aufstel-
lung des Bebauungsplans wurde eine Artenschutzprüfung (ASP – Stufe I) durchgeführt. Diese
ermittelt und bewertet, ob es durch die Planung zu Konflikten mit den Verbotstatbeständen für
planungsrelevante Tierarten nach § 44 Abs. 1, Nr. 1-3 BNatSchG kommen kann.
Demnach ist ein Quartiersvorkommen von Fledermäusen in den abzubrechenden Gebäuden
bzw. den zu rodenden Gehölzen aufgrund fehlender Spalten und Höhlen ausgeschlossen.
Eine Einschränkung des für Fledermäuse genutzten Nahrungslebensraumes in Folge der Neu-
bebauung ist nicht ableitbar.
Nach fachlicher Einschätzung sind durch den Bau der mehrgeschossigen Wohngebäude mit
Tiefgaragen keine Niststätten planungsrelevanter Vogelarten betroffen. Der Verlust von Nist-
stätten siedlungstypischer, ungefährdeter Vogelarten führt zu keiner Verletzung des Arten-
schutzrechts, da die ökologische Funktion in der Umgebung gewahrt bleibt.
Ein Vorkommen streng geschützter Amphibien- und Reptilienarten im Plangebiet und der nä-
heren Umgebung wird ebenfalls ausgeschlossen, da entsprechende Lebensräume in der nä-
heren Umgebung fehlen.
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I) kommt zu dem Ergebnis, dass bei verbind-
licher Umsetzung notwendiger Vermeidungsmaßnahmen, Verletzungen artenschutzrechtli-
cher Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3 BNatSchG (Zugriffsverbote) im Plangebiet
nicht zu erwarten sind. Um diese Konflikte mit Vogelbruten und Verbotsbestände nach § 44
(1) BNatSchG zu vermeiden, sind Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, einschließlich der
Entfernung von Fassadenbewuchs, ausschließlich außerhalb des allgemeinen Brutzeitraums
der Vögel (d.h. außerhalb des Zeitraumes vom 01. März bis 30. September. Bauzeitenrege-
lung gem. § 39 (5) Nr. 2 BNatSchG) durchzuführen. Dicht an den Baustellenbereich angren-
zende Bäume sind während der Bauzeit durch Bauzäune vom Baufeld abzugrenzen. Die zu
erhaltenden Bäume sind ggf. durch geeignete, pflegende Maßnahmen (z.B. Kronenpflege-
schnitt, Wurzelbehandlungsmaßnahmen) zu schützen.Seite 37 von 79
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6323-1 – Begründung Offenlage 23
Als Maßnahme zum Artenschutz und zur Habitatverbesserung wird empfohlen, an geeigneten
Standorten im Plangebiet Nisthilfen für Fledermäuse sowie für Fassadenbrüter fachgerecht
anzubringen. Dazu sollen an den Dachtraufen bzw. an geeigneten Stellen der neuen Ge-
schossbebauung zwei Nistkästen für Höhlenbrüter und zwei Quartierkästen für Fledermäuse
angebracht oder in die Fassade integriert werden. Die Installation hat jeweils auf die entspre-
chende Art angepasst und nach individuellen Artvorgaben zu erfolgen. In Fassaden integrierte
Nisthilfen sind bereits bauseitig mitzuplanen.
Zusätzlich und nach der Veröffentlichung des Leitfadens zur Neugestaltung und Umrüstung
von Außenbeleuchtungsanlagen des Bundesamts für Naturschutz (BfN-Skript Nr. 543, 2019)
trat im März 2022 nach der Novellierung des BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz) auch das
dazugehörige Gesetz in Kraft. Zum Schutz von Tieren und Pflanzen vor den Auswirkungen
von Beleuchtungen sollen neu zu errichtende Beleuchtungen an Straßen und Wegen – ebenso
wie Außenbeleuchtungen baulicher Anlagen und Grundstücke und beleuchtete oder lichtemit-
tierende Werbeanlagen - konstruktiv so gestaltet und mit Leuchtmitteln ausgestattet werden,
dass Tiere und Pflanzen vor Lichtimmissionen umfassend geschützt werden.
Bei der Beleuchtung des Geländes, auch während der Bauphase, sind generell insekten-
freundliche Leuchtmittel mit staubdichter Abdeckung zum Schutz von Insekten zu verwenden.
Es sind Lichtquellen mit geringem UV-Anteil und einer warmweißen Lichtfarbe zu verwenden.
Die Lampen dürfen nur nach unten abstrahlen (keine vertikalen Glasflächen) und einen Streu-
licht-Anteil von < 3 % aufweisen.
Zur Vermeidung von Vogelschlag und damit der Vorbeugung des Eintretens von Verbotstat-
beständen nach § 39, 44 BNatSchG wird empfohlen, großflächigen Verglasungen zu vermei-
den und an Gebäudeteilen mit verglasten Sichtachsen Maßnahmen nach dem Leitfaden der
Vogelschutzwarte Sempach durchzuführen.
3.3.3

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.