Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 Abs. 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
230615
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3
Abs. 1 Baugesetzbuch für die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ im
Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
15.11.2023 Empfehlung
Bezirksvertretung Hardtberg 28.11.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 30.11.2023 Empfehlung
Rat 12.12.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Für die Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 6220-1 im Stadtbezirk
Hardtberg, Ortsteil Duisdorf für den Blockinnenbereich zwischen der
Bahnstrecke Bonn - Euskirchen, der Bahnhofstraße, Am Burgweiher
und der Lessenicher Straße ist die frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit gemäß §3 Absatz 1 Baugesetzbuch durchzuführen.
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus. Zudem
erfolgt ein Aushang der Planunterlagen auch in der
Bezirksverwaltungsstelle Hardtberg. Ort und Zeit sind öffentlich
bekannt zu geben. Eine Bürgerinformationsveranstaltung wird
durchgeführt.
Begründung
Mit Beschluss des Rates vom 28.06.2021 (DS.Nr. 202003) wurde einer
wohnbaulichen Entwicklung für das Gelände der ehemaligen Schamotte-Fabrik
im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf zugestimmt. Zur Schaffung der
planungsrechtlichen Voraussetzungen ist die Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 6220-1 erforderlich. Dieser wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gem. § 13a BauGB (Baugesetzbuch) im beschleunigten Verfahren aufgestellt.Seite 1 von 28
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Ziel des Verfahrens ist die Nachnutzung des ehemals industriell genutzten
Geländes mit einer Wohnnutzung und einer 3-gruppigen Kindertagesstätte
sowie die Schaffung von Entwicklungsoptionen für die angrenzenden
städtischen Flächen (Feuerwehrlagerfläche und Wohnheimanlage) und ggf.
einer privaten Fläche.
Vor diesem Hintergrund wurde 2022 ein hochbaulicher
Realisierungswettbewerb mit städtebaulichem Ideenteil nach RPW 2013
(Richtlinie für Planungswettbewerbe) für das insgesamt 1,44 ha große
Plangebiet durchgeführt (vgl. DS Nr. 221673). An diesem
Qualifizierungsverfahren haben sechs Planungsbüros teilgenommen. Das
Konzept der Büros Cityförster architecture+urbanism PartG mbB/Mosaik
architekten bda Part GmbB und nsp Landschaftsarchitekten stadtplaner
PartGmbBa ist durch das Preisgericht mit dem ersten Rang ausgezeichnet
worden und dient nun als Grundlage für die weiteren Schritte im
Bauleitplanverfahren.
Das Konzept sieht im zentralen Entwicklungsbereich der Vorhabenträgerin
KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH (ca. 8200qm) eine wohnbauliches
Potenzial von ca. 78 Wohneinheiten vor, bei einem Anteil von 40% öffentlich
gefördertem Wohnraum. Hier ist eine kurzfristige Realisierung vorgesehen.
Auf den städtischen und privaten Optionalflächen entstehen mittel- bis
langfristige Wohnungsbaupotenziale.
Gegenstand des städtebaulichen Konzepts ist ebenfalls eine übergeordnete
Rad(schnell)wegverbindung zwischen Bahnhofstraße und Hüttenweg entlang
der Bahntrasse, die zusammen mit dem Vorhaben der KölnGrund Haus- und
Grundbesitz GmbH hergestellt werden wird.
Bei Fassung des Zielbeschlusses wurde davon ausgegangen, dass der
Bebauungsplan Nr. 6220-1 vorhabenbezogen aufgestellt werden kann. Dies ist
jedoch aufgrund der erforderlichen Einbeziehung weiterer Flächen als
Anpassungsbereich nicht möglich. Der Bebauungsplan wird daher als
Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag gemäß § 11 BauGB
aufgestellt.
Die vorliegende Planung dient als Grundlage für die Durchführung der
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB.
Die Ziele, Zwecke und Auswirkungen dieser Planung ergeben sich wie folgt:
1. Anlass und Ziel der Planung
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund GmbH die Liegenschaft der ehemaligen
Schamotte-Fabrik im linksrheinischen Bonner Stadtbezirk Hardtberg im Ortsteil
Duisdorf mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung erworben. Der Rat der
Stadt Bonn hat am 28.06.2021 den Zielbeschluss zur wohnbaulichen
Entwicklung des Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fabrik (Bebauungsplan
Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“) gefasst. Damit wurde dem Antrag der
KölnGrund Haus- und Grundbesitz GmbH, Köln, auf Aufstellung einesSeite 2 von 28
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Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom
16.05.2019 sowie die städtischen und privaten Flächen zugestimmt.
Das insgesamt ca. 14.430 m² große Plangebiet liegt zwischen dem
rückwärtigen Bereich der Straße Am Burgweiher und der Bahnstrecke Bonn –
Rheinbach / Euskirchen und ist über eine bislang private Zufahrtsstraße von
der Straße Am Burgweiher sowie eine öffentliche Straße von der Lessenicher
Straße (Hüttenweg) aus erschlossen. Das von der KölnGrund erworbene
Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst
die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik und die Zufahrt von der
Straße Am Burgweiher aus und beinhaltet rd. 8.160 m².
Die 1912 gegründete Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre
Produktion ein. Die Gebäude der ehemaligen Schamotte-Fabrik waren stark
sanierungsbedürftig und bereits mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht
unter Denkmalschutz und wurden im Februar 2023 zurückgebaut.
Um das gesamte Areal zwischen der Bahntrasse und der Bebauung an der
Straße Am Burgweiher einer Gesamtbetrachtung zu unterziehen und die dafür
getroffenen Zielsetzungen planungsrechtlich zu sichern, sollen neben dem
Grundstück der ehemaligen Schamotte-Fabrik auch Flächen, die im Eigentum
der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes einbezogen werden. Die Notwendigkeit der Einbeziehung in
das Planverfahren ergibt sich zudem daraus, dass die Flächen im bisherigen
Bebauungsplan als Industriegebiet festgesetzt sind, was nicht mit einer
heranrückenden Wohnbebauung vereinbar ist.
Vor dem Hintergrund des drängenden Wohnraumbedarfs in Bonn und der
integrierten, aber relativ ruhigen Lage im Stadtteil Duisdorf, soll der Bereich
städtebaulich neu geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung
nicht weiterverfolgt werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles
Wohnquartier entstehen, das den Wohnstandort Duisdorf stärkt. Zur
Konkretisierung einer tragfähigen städtebaulichen Idee und einer qualitätsvollen
Architektur wurde im Jahr 2022 ein städte- und hochbaulicher
Realisierungswettbewerb durchgeführt, an dem sich sechs Planungsteams
beteiligt haben. Der Siegerentwurf der Arbeitsgemeinschaft cityförster
architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten +
stadtplaner (alle Hannover) bildet die Grundlage für das vorliegende
Bebauungsplanverfahren. Der Entwurf wird im weiteren Verfahren auf
Empfehlung der Wettbewerbsjury hinsichtlich der Detaillierung des Freiraums,
des Mobilitätskonzeptes und der Optimierung des Wohnungsmixes noch
überarbeitet. Die Erschließungssituation von Süden wurde bereits geprüft und
konkretisiert. Als Reminiszenz an die ehemalige industrielle Nutzung sollen alte
Ziegel des Fabrikgebäudes Verwendung in der Freiraumgestaltung finden.
Auf dem seit Jahren untergenutzten Grundstück der KölnGrund GmbH ist ein
attraktives und oberirdisch weitgehend autofreies Quartier mit einem
differenzierten Angebot an zeitgemäßen und zielgruppenorientierten
Mehrfamilienhäusern und einer hohen Aufenthaltsqualität im Freiraum
vorgesehen. Insgesamt sind ca. 80 Wohneinheiten sowie eine dreigruppige Kita
inkl. Freibereich vorgesehen. Zusätzlich ist auf darüber hinaus im Plangebiet
befindlichen Flächen die Realisierung weiterer rd. 64 Wohneinheiten möglich.
Durch die Umsetzung innovativer Mobilitätsmaßnahmen soll der motorisierte
Individualverkehr (MIV) verringert werden. Ebenfalls ist vorgesehen, über diese
Maßnahmen den Stellplatzbedarf im Quartier unter den Bedarf der BonnerSeite 3 von 28
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Stellplatzsatzung zu reduzieren. In die Planung wird parallel zur Bahntrasse
zudem der überregionale Landesradschnellweg Bonn – Duisdorf – Rhein-Sieg-
Kreis integriert.
Zur Umsetzung dieser Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden
Planungsrechtes. Hierzu soll der Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-
Fabrik“ aufgestellt werden, in dem zukünftig entsprechend der Zielsetzungen
ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt wird.
2. Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-
Duisdorf nur etwa 500 m entfernt von der westlichen Stadtgrenze zur
Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche von ca. 14.430 m², die sich südlich
der Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen westlich der Grundstücke an
der Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am Burgweiher
und nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe anliegender
Lageplan) im Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf erstreckt. Das Plangebiet
befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur bedingt in das bestehende
städtebauliche Gefüge eingebunden. Gegenwärtig wird das Plangebiet durch
verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück war das Gebäude der alten
Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre aufgegeben wurde.
Es wurde lange Zeit als Lager sowie durch einen Einzelhändler genutzt, ist
stark sanierungsbedürftig und konnte nicht wirtschaftlich erhalten werden.
Aufgrund der zahlreichen in der Vergangenheit durchgeführten baulichen
Veränderungen – darunter auch der teilweise Rückbau des Schornsteins – war
eine Denkmalwürdigkeit des Gebäudes nicht gegeben, woraufhin der Abbruch
ermöglicht und durchgeführt wurde.
Weiterhin befinden sich im Plangebiet noch das Wohngebäude des
Alteigentümers der Schamotte-Fabrik (Fabrikantenvilla), eine Unterkunft für
Obdachlose, sowie eine Lagerfläche mit einem Gerätehaus der Feuerwehr.
Auch für diese Flächen werden im Rahmen des städtebaulichen Konzepts
Entwicklungsperspektiven und bauliche Potenziale dargestellt, auch wenn
deren Umsetzung derzeit noch nicht absehbar ist.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben
Wohngebäuden (II-III Geschosse, jenseits der Bahn IV Geschosse) sind
insbesondere an der Straße Am Burgweiher auch IV-V-geschossige gemischt
genutzte Gebäude (VR-Bank, Feuerwache, Autohaus, Apotheke, Optiker u.a.)
vorhanden. Jenseits der Bahnhofstraße befindet sich ein Discounter mit
darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen Parkplatz sowie
einige weitere gemischt genutzte Gebäude.
Die ehemalige Schamotte-Fabrik sowie das Gebäude des Alteigentümers
werden aktuell über eine bisher private Stichstraße von der Straße Am
Burgweiher aus westlich der VR-Bank erschlossen. Die Lagerfläche der
Feuerwehr wird über das Grundstück der Feuerwache von der Straße Am
Burgweiher aus erschlossen. Die Obdachlosenunterkunft verfügt über eine
Zufahrt vom Hüttenweg aus.Seite 4 von 28
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3. Regionalplan und Planungsrecht
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Bonn/Rhein-Sieg liegt das Plangebiet innerhalb des Allgemeinen
Siedlungsbereiches (ASB). Die Bahntrasse der Bahnstrecke Bonn – Rheinbach
/ Euskirchen ist als Schienenweg für den überregionalen und regionalen
Verkehr dargestellt.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche dar. Da die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4
BauNVO vorgesehen ist, kann der Bebauungsplan nicht als „aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt“ angesehen werden. Der Flächennutzungsplan
ist im Wege der Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 anzupassen. Mit dem
Schreiben vom 20.09.2022 bestätigt die Bezirksregierung Köln die Anpassung
an die Ziele der Raumordnung.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des
Bebauungsplanes Nr. 7420-6 der Stadt Bonn. Der im Jahr 1962 von der
damaligen Gemeinde Duisdorf als Durchführungsplan Nr. 6 aufgestellte
Bebauungsplan verfolgte das städtebauliche Ziel, die Nutzung der Schamotte-
Fabrik mittels der Festsetzung eines Industriegebietes planerisch zu sichern.
Diese Nutzung wird bereits seit Anfang der 1980 mit der Aufgabe der
Schamotte-Fabrik nicht mehr verfolgt.
Planverfahren
Für die Realisierung der nun geplanten Bebauung ist die Aufstellung eines
neuen Bebauungsplanes erforderlich, der die bestehenden planungsrechtlichen
Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 7420-6 im Geltungsbereich des
Plangebietes ersetzt. Zur Umsetzung des Vorhabens wird der Bebauungsplan
Nr. 6220-1 erarbeitet. Hierzu hat der Rat der Stadt Bonn am 28.06.2021 einen
Zielbeschluss zu den grundsätzlichen Entwicklungszielen im Plangebiet gefasst
(DS-Nr. 202003).
Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung
gem. § 13a BauGB (Baugesetzbuch) aufgestellt. Die Voraussetzungen für die
Anwendung des § 13a BauGB sind gegeben:
Es handelt sich um die Wiedernutzbarmachung einer Fläche, die aktuell
untergenutzt ist. Mit der vorgesehenen Wohnnutzung wird dem Bedarf zur
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB
Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 14.430 m².
Damit wird die künftige Grundfläche, die mit dem vorliegenden Bebauungsplan
überbaut werden kann, deutlich unter dem Grenzwert nach § 13a Abs. 1 Nr. 1
BauGB von 20.000 m² liegen. Auch werden keine Vorhaben begründet, die
einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 6 UVPG (Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung) in Verbindung mit Spalte 1 der Anlage 1 des
UVPG unterliegen. Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter sind
nicht betroffen (siehe auch Pkt. 5).
Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 gelten im beschleunigten Verfahren die VorschriftenSeite 5 von 28
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des vereinfachten Verfahrens im Sinne des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB
entsprechend. Danach wird von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht
abgesehen. Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu
erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Bei der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass von einer
Umweltprüfung abgesehen wird. Die Umweltauswirkungen und Ergebnisse der
Fachgutachten werden in der Begründung zum Bebauungsplan
zusammenfassend beschrieben.
Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells.
(Ratsbeschluss vom 30.3.2017, DS-Nr. 1613742EB5, konkretisiert bzw.
modifiziert durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018, DS-Nr. 1811574EB5).
Deshalb werden insgesamt 40% der gesamten Bruttogrundfläche (BGF)
Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen, davon 20%
Förderweg A und 20% Förderweg B.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen weiteren Beschluss zur
Modifizierung des Baulandmodells gefasst (DS-Nr. 201298), nach der bei
sämtliche Wohnungsneubauvorhaben ab 20 Wohneinheiten, für die ab dem
01.07.2021 neues Planungsrecht geschaffen wird, insgesamt 50% der
gesamten Bruttogrundfläche Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau
entstehen soll. Wegen des bereits vorliegenden Zielbeschlusses wird für den
Bebauungsplan 6220-1 Schamotte-Fabrik jedoch von einem Altfall
ausgegangen, nach dem die verbindliche Mindestquote von 40% gilt.
4. Planung
4.1. Städtebauliches Konzept
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn
Duisdorf von der Arbeitsgemeinschaft Cityförster, Mosaik Architekten und nsp
Landschaftsarchitekten sieht die Transformation des ehemaligen
Industriestandorts zu einem Wohnstandort mit unterschiedlichen
Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor.
Die städtebauliche Anordnung der Gebäude leitet sich aus der Lärmeinwirkung
der nördlich gelegenen Bahntrasse sowie der Lage im Inneren eines größeren
gemischt genutzten Quartiers ab. Eine viergeschossige Riegelbebauung mit
Staffelgeschoss entlang der Bahntrasse schirmt das Ensemble vom Bahnlärm
ab. Die Erschließung erfolgt von dem autofreien Blockinnenbereich. Das
Gebäude verfügt zusätzlich auch über Zugänge an dem bahnparallelen
Radweg und ist somit von zwei Seiten erschlossen. Zwei polygonale
viergeschossige Solitärgebäude mit eingeschnittenen Dachterrassen im Süden
bilden den Übergang zur aufgelockerten Bebauung in der Umgebung. Die
beiden baugleichen Gebäude fügen sich mit ihrer Kubatur in dieSeite 6 von 28
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Umgebungsbebauung ein und bieten Raum für verschiedenartige
Wohntypologien. Sie sind gegeneinander verdreht angeordnet und bilden
dadurch differenzierte Freiräume aus.
In der Verlängerung der von Süden kommenden Zufahrt entsteht im Westen
des Haupt- Plangebietes ein weitgehend autofreier Quartiersplatz, der als
identitätsstiftende Adresse und Treffpunkt fungiert. In Richtung Osten erstreckt
sich ein begrünter Freiraum, zu welchem die gegenüberliegenden Eingänge der
Gebäude orientiert sind.
Die angrenzenden städtischen und privaten Grundstücke können in das
städtebauliche Bild integriert werden. Ziel ist es, bauliche Entwicklungsoptionen
für diese darzustellen und im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die
planungsrechtlichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen. Konkrete
hochbauliche Konzepte liegen derzeit noch nicht vor. Insbesondere für die
städtischen Flächen sollen diese erst zu einem späteren Zeitpunkt und unter
Berücksichtigung der zukünftigen Bedarfssituation definiert werden.
Das Bestandsgebäude, in dem sich heute eine Obdachlosenunterkunft
befindet, kann nach dem vorliegenden Konzept entweder erhalten bleiben und
durch eine Aufstockung und Ergänzung von Balkonen optimiert, oder alternativ
im Zuge einer Neubebauung weiterentwickelt werden.
Südlich davon besteht auf der heutigen Feuerwehrlagerfläche die Option, einen
weiteren viergeschossigen Solitärbaukörper in Anlehnung an die
Nachbargebäude zu errichten. Die Verbindung zur grünen Quartiersmitte im
Bereich der ehem. Schamotte-Fabrik wird hierbei aufgegriffen und nach Osten
hin zu einer Grünfläche mit Spielplatz verlängert.
Im Westen kann im Bereich der Fabrikantenvilla ein größer dimensionierter
Baukörper als Wohngebäude dem Quartiersplatz eine klare Kante geben und
die Lärmeinwirkung ins Quartiersinnere minimieren. Lärmschutz sowie
Raumbildung und Sicherstellung der Wohnqualität sind nicht von der
Entwicklung der Nachbargrundstücke abhängig. Auch ohne diese entsteht ein
in sich funktionierendes und grünes Wohnquartier, so dass eine
abschnittsweise Realisierung des Gesamtkonzeptes möglich ist.
Zur Deckung des zusätzlichen Bedarfes an Kitaplätzen wird im Erd- und 1.
Obergeschoss des südwestlichen Solitärs eine 3-zügige Kita mit
Außenspielbereich (mind. 612 m²) vorgesehen. Die Integration der Kita in das
Wohngebäude bewirkt eine effiziente Flächennutzung.
Insgesamt wird auf dem Gelände der KölnGrund eine oberirdische
Bruttogrundfläche (BGF) von ca. 8.500 m² mit rd. 80 Wohneinheiten und eine
dreigruppige Kita mit Außenspielfläche entstehen. Die Vorgaben des Bonner
Baulandmodells werden mit der Schaffung von einem Anteil von mindestens
40% der BGF im geförderten Mitwohnungsbau berücksichtigt. Der öffentlich
geförderte Wohnungsbau wird hauptsächlich in dem bahnparallelen Gebäude
nachgewiesen werden.
Auf den städtischen Flächen können zusätzlich weitere ca. 3.800 m² BGF (rd.
38 WE) entstehen und das Grundstück im Bereich der Fabrikantenvilla bietet
langfristig Platz für weitere ca. 2.600 m² BGF (rd. 26 WE).Seite 7 von 28
Seite 8
4.2. Verkehrliche Erschließung und ruhender Verkehr
4.2.1. Äußere Erschließung
Die Anbindung des Plangebietes an das örtliche Straßennetz erfolgt über die B
56 „Am Burgweiher“. Dies ist auch die direkte Verbindung zur Bonner
Innenstadt. Der Anschluss an das überörtliche Fernstraßennetz wird über die
Anschlussstellen Bonn-Endenich bzw. Bonn-Lengsdorf der BAB 565
sichergestellt. Diese sind in ca. 2,8 km bzw. 2,0 km Entfernung erreichbar.
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet ist sehr gut an den ÖPNV angebunden. Der Bahnhof Bonn-
Duisdorf befindet sich in ca. 400 m Entfernung und wird an Werktagen
zwischen 5 und 24 Uhr von rd. 110 Nahverkehrszügen angefahren. In dem das
Plangebiet tangierenden Streckenabschnitt ist die Strecke zweigleisig
ausgebaut und soll in den kommenden Jahren elektrifiziert werden. Bei
Realisierung des Radschnellweges mit parallelem Fußweg ist der
Bahnhaltepunkt in ca. 300 m zu erreichen. Die nächstgelegene Bushaltestelle
„Am Schickshof“ ist ca. 100 m entfernt und wird zwischen ca. 5 und 24 Uhr von
den Linien 605, 606, 607, 800, 843, 845 und 884 mit folgenden Endhaltestellen
angefahren: Alfter, Alfter-Gielsdorf, Alfter-Witterschlick, Bonn-Duisdorf Bf,
Bonn-Graurheindorf, Bonn Hbf, Bonn-Lessenich, Bonn Hardtberg-Klinikum,
Bonn-Ramersdorf, Meckenheim Industriepark, Swisttal-Heimerzheim.
Fuß- und Radverkehr
Das Plangebiet ist aktuell für den Rad- und Fußverkehr ebenfalls über die B 56
„Am Burgweiher“ angeschlossen, über den sowohl das Ortszentrum von
Duisdorf in rd. 5 Minuten zu Fuß, als auch das Bonner Zentrum und die
Nachbargemeinde Alfter in jeweils ca. 15 Minuten mit dem Rad erreichbar sind.
Durch die Realisierung des bahnparallelen Landesradschnellweges wird die
Erreichbarkeit des Duisdorfer Bahnhofs, des westlich gelegenen Rhein-Sieg-
Kreises und des Bonner Zentrums für den Radverkehr bezüglich Sicherheit und
Geschwindigkeit deutlich verbessert.
4.2.2. Innere Erschließung
Das innere Erschließungskonzept sieht ein oberirdisch nahezu autofreies
Quartier vor. Die Wohnbauflächen der KölnGrund sowie des privaten
Eigentümers werden über eine öffentliche Stichstraße von der Straße Am
Burgweiher aus erschlossen, die in einer Wendemöglichkeit für PKW endet. Die
Tiefgaragenzufahrt befindet sich unmittelbar am Quartierseingang, so dass in
der direkten Umgebung der Gebäude kein Autoverkehr stattfindet und eine
Pkw-freie Quartiersmitte mit hoher Aufenthaltsqualität und ökologischem
Anspruch realisiert werden kann.Seite 8 von 28
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Die städtischen Flächen (Obdachlosenwohnheim und Feuerwehrlagerfläche)
werden künftig über den Hüttenweg erschlossen.
Die Stichstraße wird entsprechend der geringen Verkehrsbelastung
flächensparend mit geringen Querschnitten ausgebaut. Um flächenintensive
Wendeanlagen zu vermeiden können Rettungs- und
Abfallentsorgungsfahrzeuge über den bahnparallelen Fuß- und Radweg aus
dem Plangebiet ausfahren. Für den Hol- und Bringverkehr der Kita, für
Besucher*innen mit dem Pkw sowie für Handwerksbetriebe oder
Lieferfahrzeuge werden Aufstellflächen im Bereich der Zufahrt von der Straße
Am Burgweiher eingerichtet. Hier ist zudem eine Mobilitätsstation vorgesehen.
Radfahrende und Fußgänger*innen können das Quartier in alle Richtungen
durchqueren. Über den geplanten Radschnellweg mit parallelem Fußweg
entlang der Bahntrasse, der über den Quartiersplatz (und darüber an die
Straße Am Burgweiher), die Bahnhofstraße und den Hüttenweg angebunden
werden soll, wird das Quartier an das lokale Fußwegenetz und regionale
Radwegenetz angebunden.
4.3. Ruhender Verkehr, Mobilitätskonzept
Das Konzept zur Abwicklung des ruhenden Verkehrs sieht Tiefgaragen unter
den Gebäuden vor. Es werden keine oberirdischen Stellplätze im Quartier
vorgesehen, mit Ausnahme von zwei öffentlichen Stellplätzen für den Hol- und
Bringverkehr der Kita sowie Kurzzeit-Haltemöglichkeiten für Besucher*innen
und Lieferfahrzeuge an der Zufahrtsstraße. Darüber hinaus sind zwei
oberirdische Car-Sharing Stellplätze vorgesehen. Für die Mitarbeitenden der
Kita und Besucher*innen des Quartiers werden Stellplätze in der Tiefgarage
vorgehalten.
Dementsprechend können die weiteren Erschließungsanlagen sehr
flächeneffizient und mit hoher Aufenthaltsqualität geplant werden. Die
vorgesehenen Tiefgaragen werden so dimensioniert, dass der
Versiegelungsgrad durch Erschließungsanlagen minimiert wird.
Geschützte Stellplätze für den Radverkehr sind in der Tiefgarage oder auf den
jeweiligen Grundstücken in entsprechenden Abstellanlagen vorgesehen. Im
Bereich der Hauseingänge der Mehrfamilienhäuser und der Kita werden
ebenerdige Besucherabstellplätze für Fahrräder untergebracht.
Die Stadt Bonn ist grundsätzlich bestrebt, den Anteil des MIV am Modal-Split,
also der Verteilung der verschiedenen Verkehrsarten an der
Gesamtverkehrsmenge, zu Gunsten nachhaltiger Mobilitätsformen zu
verringern. Dazu wird für dieses Vorhaben ein Mobilitätskonzept entwickelt,
welches mögliche Maßnahmen zur Stärkung alternativer Mobilitätsformen und
zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs beinhaltet und die daraus
resultierenden Auswirkungen auf den Stellplatzbedarf im Plangebiet untersucht.
Mögliche Maßnahmen zur Stellplatzreduktion, die sich aus diesem
Mobilitätskonzept ergeben, werden im weiteren Verfahren in einem
städtebaulichen Vertrag festgeschrieben."
4.4. FreiraumkonzeptSeite 9 von 28
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Das Freiraumkonzept folgt dem Prinzip „Haus im Garten“. Befestigte Flächen
werden zugunsten von pflegeextensiven Grünflächen auf ein Minimum
reduziert. Eingefriedet durch vegetative Elemente entstehen zwischen den
Gebäuden vielfältig nutzbare Grünräume aus schattenspendenden Bäumen,
Blütensäumen und darin eingebetteten attraktiven Spiel- und
Gemeinschaftsinseln. Die Funktionsansprüche von Wohnen, Spiel und
barrierefreier Erschließung werden bei der Freiraumgestaltung berücksichtigt
Die nicht bebauten Flächen sollen begrünt und durch Bäume, Sträucher und
Stauden im Sinne der Biodiversität gestaltet werden. Aufgrund der
flächeneffizienten Planung der Erschließungsanlagen und der unterbauten
Flächen können im Plangebiet in größerem Umfang tiefwurzelnde Bäume
gepflanzt werden.
Durch die Anordnung der Freiflächen entsteht eine Abfolge von öffentlich
nutzbaren Räumen mit unterschiedlichen Qualitäten. Der Quartiersplatz hat
durch seine Lage an den Haupterschließungsachsen einen öffentlicheren
Charakter, als die östlich davon in der Quartiersmitte gelegenen Freiräume. Die
gemeinschaftliche Nutzung durch alle Bewohner*innen steht jedoch in den
Wohnquartieren und auf dem Quartiersplatz im Vordergrund. Die
Bewohner*innen können die zur Verfügung stehenden Freiräume
gleichermaßen nutzen, verändern und mitgestalten.
Alle Wohnungen erhalten durch die Gebäudeanordnung und die Ausrichtung
der Balkone und Terrassen sowie die vorgesehenen Dachterrassen Bezug zum
Freiraum und Ausblicke ins Grüne.
Der Gehölzstreifen nördlich der Bahn soll nach Möglichkeit erhalten / ersetzt
werden, um gegenüber des vorgesehenen Gebäuderiegels einen Sichtschutz
zu erhalten.
Die verfügbaren, nicht durch zwingend notwendige technische Anlagen in
Anspruch genommenen Flachdächer oder flach geneigten Dächer (> 15°) der
Neubauten ab einer Größe von 200 m² sind gemäß Ratsbeschluss der Stadt
Bonn (DS-Nr. 0912064) extensiv zu begrünen (Aufbaudicke 10-15 cm;
Abflussbeiwert 0,4) und mit Solaranlagen zu kombinieren.
Ebenfalls sind Tiefgaragendächer mit einer Substratstärke von mindestens 50
cm (ohne Dränschicht) zu begrünen.
4.5. Technische Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebietes mit Trinkwasser ist über das vorhandene
Leitungsnetz herzustellen. Die bestehenden Gebäude sind über Anschlüsse an
die Gas- und Wasserversorgung angebunden.
Hinsichtlich der Wärmeversorgung der Neubauten wird im weiteren Verfahren
ein vergleichendes Energiekonzept mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2035
erstellt (siehe auch Pkt. 4.7).
Die Löschwasserversorgung kann über das neu zu dimensionierende und
erstellende Trinkwassernetz hergestellt werden. Für die
Löschwasserbereitstellung ist derzeit der Grundschutz von 96 m³/h für das
Plangebiet sichergestellt.Seite 10 von 28
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Die Abfallabholung erfolgt über jeweils grundstücksbezogene Aufstellflächen für
Müllbehältnisse. Eine Anfahrbarkeit der Abholflächen für Müllfahrzeuge wird
entsprechend den Anforderungen der Entsorgungsbetriebe gesichert. Die
Möglichkeiten einer Abfallentsorgung mit Unterflurcontainern werden im
weiteren Verfahren geprüft.
4.6. Entwässerung
Grundsätzlich kann die Entwässerung des Plangebietes über den öffentlichen
Mischwasserkanal entlang der Bahntrasse und den öffentlichen
Mischwasserkanal in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen.
Die Unterhaltung der öffentlichen Abwasseranlagen im Plangebiet ist
sicherzustellen. Dafür muss die jederzeitige, unmittelbare Anfahrbarkeit
gewährleistet sein. Entsprechend den Abmessungen der
Kanalunterhaltungsfahrzeuge ist eine Zuwegung mit einer lichten Breite von
3,50 m und lichten Höhe von 4,40 m vorzusehen. Weiterhin muss der
Untergrund so beschaffen sein, dass ihn Fahrzeuge mit einem Gesamtgewicht
von bis zu 40 t befahren können.
Zur Netzhydraulik:
Die befestigten Flächen im Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes sind
entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung im städtischen Kanalnetzmodell
berücksichtigt. Eine Aussage zum möglichen Anschluss zusätzlicher Flächen
kann erst nach Konkretisierung der Planung mit Angaben zu allen bestehenden
und geplanten befestigen Flächen erfolgen.
Zur Niederschlagswasserbeseitigung
Da der Standort bereits vor dem 01.01.1996 an das Kanalnetz angeschlossen
war, ist er von der Verpflichtung zur ortsnahen Beseitigung von
Niederschlagswasser befreit. Die befestigten Flächen sind entsprechend ihrer
derzeitigen Nutzung im städtischen Kanalnetzmodell berücksichtigt. Die
Entwässerung des Plangebietes kann über die öffentlichen Mischwasserkanäle
entlang der Bahntrasse sowie in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen. Zudem
ist der Untergrund mit den im Rahmen der Baugrunderkundung des
Geologischen Büros Dr. Georg Kleinebrinker, Erkrath, vom 28.04.2019
festgestellten Durchlässigkeitsbeiwerte (kf -Werte) von 5,77 * 10-6 m/s bis 2,69
* 10-8 m/s nur unzureichend für die ortsnahe Versickerung geeignet.
Grundsätzlich sind die „Leitlinien für hydraulische Bemessung und den
hydraulischen Nachweis öffentlicher Abwasseranlagen“ zu berücksichtigen. Die
Planung und Herstellung öffentlicher Kanäle und Verkehrsflächen im Plangebiet
wird in enger Abstimmung mit dem Tiefbauamt der Stadt Bonn durchgeführt.
Die Regenwasserrückhaltung durch begrünte Dachflächen sowie zur
Bewässerung ist im Plangebiet vorgesehen und wird im weiteren Verfahren
detaillierter betrachtet.
4.7. Energiekonzept (Klimaschutz)
Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund des Klimaschutzes hohe Ziele zurSeite 11 von 28
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Minderung der CO2-Emissionen formuliert. So wurde 2019 mit dem Leitbild der
Stadt Bonn zu Klimaschutz und Klimaanpassung der Beschluss gefasst, dass
Bonn bis 2035 klimaneutral wird (DS 190114).Da ein großer Anteil der
Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen durch besonders
energieeffiziente Neubauten CO2-Emissionen vermieden und somit ein Beitrag
zum Klimaschutz geleistet werden.
Gemäß Ratsbeschluss „Energieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015
ist dabei mindestens der Effizienzgebäudestandard 55, bezogen auf die
aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), einzuhalten.
Das Ziel der Klimaneutralität bis 2035 soll Berücksichtigung finden.
Im Zuge der Planaufstellung ist gemäß dem Beschluss des Hauptausschusses
vom 14.11.1995 ein Energiekonzept zu erstellen, bei dem verschiedene
Energieversorgungsvarianten – darunter auch Fernwärme – zu betrachten und
hinsichtlich Ihrer Energiebedarfe und CO2 -Emissionen vergleichend
darzustellen sind.
Gemäß den Beschlüssen zur Solarverpflichtung (DS 201344 und 210919) wird
die Installation von Photovoltaikanlagen auf Gebäudedächern unter
Berücksichtigung der wirtschaftlichen Angemessenheit und
gebäudetechnischer Anforderungen grundsätzlich verpflichtend
festgeschrieben. Die Kombination mit Dachbegrünung wird erwartet.
5. Auswirkungen der Planung
5.1. Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens werden im Rahmen eines
Verkehrsgutachtens geprüft. Dabei sind vor allem die Auswirkungen des
planinduzierten Mehrverkehrs auf das bestehende Verkehrsnetz sowie die
Leistungsfähigkeit der Straßen- und Kreuzungspunkte und die Anzahl der
notwendigen Stellplätze inkl. der zu erwartenden Besucherverkehre zu prüfen.
Zusätzlich ist ein Mobilitätskonzept zu erarbeiten, in welchem Maßnahmen zur
Stärkung alternativer Mobilitätsformen und deren potentiellen Auswirkungen auf
den Stellplatzbedarf im Plangebiet untersucht werden.
5.2. Schutzgut Mensch
Die ehemalige Schamotte-Fabrik Duisdorf liegt allseitig zwischen stark
befahrenen Verkehrsachsen. Im Norden grenzt das Grundstück unmittelbar an
die rd. 34 km lange, (noch) nicht elektrifizierte Strecke 2645 der Deutschen
Bahn („Voreifelbahn“), die die Städte Bonn und Euskirchen miteinander
verbindet. Aus dem Schienenverkehr resultiert gemäß
Umgebungslärmkartierung des Ministeriums für Umwelt, Landwirtschaft, Natur-
und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen (MULNV NRW) eine
Belastung des Grundstücks zwischen 70 und 55 dB(A) im 24h-Mittel, gestaffelt
von Norden nach Süden mit zunehmender Entfernung zu den Bahngleisen.
Die südliche Plangebietsgrenze verläuft nur in einem kurzen Abschnitt entlangSeite 12 von 28
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der Bundesstraße 56 „Am Burgweiher“; überwiegend ist das Plangebiet nach
Süden durch die vorgelagerten Bestandsbauten der VR-Bank Bonn und der
Feuerwache vom Verkehrslärm der B 56 abgeschirmt. Hier ist mit einer
durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von ca. 22.500 Fahrzeugen zu
rechnen, darunter auch ein hoher Anteil an Schwerlastverkehr als Quell- und
Zielverkehre der benachbarten Gewerbegebiete und aufgrund der
Verbindungsfunktion der B 56 für Bonn und die Vorgebirgsgemeinden. Auf der
Straße „Am Burgweiher“ und in der Bahnhofstraße verkehren zudem zahlreiche
Buslinien, die den DB-Haltepunkt Bonn-Duisdorf bedienen (siehe ÖPNV-
Erschließung). Im Ergebnis wird das Plangebiet durch den Straßenlärm am
südlichen und westlichen Rand mit einem 24h-Pegel Lden von 55-60 dB(A) und
einem Nachtpegel Lnight von unter 50 dB(A) belastet.
Im Bebauungsplanverfahren wird zur Gewährleistung der gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnisse bis zur öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanentwurfes eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, in
der neben den verkehrlichen Immissionen durch Straßen- und Schienenverkehr
auch die Auswirkungen der südlich des Plangebietes gelegenen gewerblichen
Nutzungen auf das Plangebiet geprüft werden. Ebenfalls untersucht werden die
Auswirkungen der Tiefgaragenzufahrt auf die angrenzende Wohnbebauung.
Ggf. erforderlich werdende Schallschutzmaßnahmen werden im
Bebauungsplan entsprechend festgesetzt.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass keine
Grenzwertüberschreitungen bei Luftschadstoffen zu erwarten sind.
Vorbelastungen z.B. durch industrielle oder landwirtschaftliche Betriebe sind
nicht bekannt.
5.3. Schutzgut Boden
Das Plangebiet ist bereits jetzt durch die bestehende oberirdische Bebauung
nahezu vollständig versiegelt. Somit werden keine natürlichen Böden in
Anspruch genommen.
Das Plangebiet ist teilweise von einer Altablagerung betroffen, die im
Altlastenkataster der Stadt Bonn unter der Ziffer 7220-063 erfasst ist. Hierbei
handelt es sich um das Gelände einer ehemaligen Fabrik für feuerfeste
Produkte, die von 1912 bis 1965 bestand. Danach wurde das Gelände von
Fuhrunternehmen genutzt. Anfang 2007 wurde von der Mayat Consulting im
Auftrag der Stadt Bonn eine beprobungslose Detailaufnahme für die
Altstandortverdachtsfläche durchgeführt. Im Ergebnis wurde festgehalten, dass
keine Gefährdung für die Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Luft oder
Boden-Grundwasser abgeleitet werden, so dass mit hoher Wahrscheinlichkeit
nicht von einer nachhaltigen Bodenverunreinigung ausgegangen wurde.
Nicht gänzlich ausgeschlossen wurde eine geringe Beeinträchtigung des
Oberbodens, der im Falle einer Nutzungsänderung hin zu einer Wohnnutzung
kontrollierend geprüft werden sollte.
Aufgrund der vorgesehenen Wohnnutzung und der Kita-Freiflächen im
Plangebiet ist wird aus diesem Grund auf der nachfolgenden Ebene des
Bauantrags eine nutzungs- und planungsbezogene Altlastenuntersuchung
durchgeführt. Werden dabei erhöhte Messwerte festgestellt, ist der betroffeneSeite 13 von 28
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Boden auszutauschen und entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu
entsorgen.
Im Rahmen des Planverfahrens wurde eine Baugrunduntersuchung (gbk
Geologisches Büro Dr. Georg Kleinebrinker, 04/2019) durchgeführt, die zu dem
Ergebnis kam, dass die Analyseergebnisse überwiegend unauffällig sind und
keine Bedenken bestehen, die Bodenmaterialien aus den Auffüllungsbereichen
einer Verwertung zuzuführen.
Bei einer durchgeführten Versickerungsuntersuchung (gbk Geologisches Büro
Dr. Georg Kleinebrinker, 11/2020) wurde darüber hinaus die Tragfähigkeit und
die Hydrogeologie im Plangebiet ermittelt. Weiterhin wurde eine topographische
Gefährdungsanalyse (siehe auch Pkt. 5.4) für das Bestandsareal erstellt
(sweco gmbh, 12/2021). Die sich daraus ergebenden Vorgaben werden im
Bebauungsplan berücksichtigt.
Aktuell gibt es im Plangebiet keine Hinweise auf das Vorhandensein von
Kampfmitteln. Ob eine Untersuchung des Plangebietes auf Kampfmittel
erforderlich ist, wird im weiteren Bebauungsplanverfahren geklärt. Sofern
Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die
zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu
verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen
wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine
Sicherheitsdetektion empfohlen. Ein entsprechender Hinweis wird in den
Bebauungsplan aufgenommen.
5.4. Schutzgut Wasser/Starkregen
Das Plangebiet liegt außerhalb eines gesetzlich festgelegten
Überschwemmungsgebietes des Rheins oder von anderen Fließgewässern,
sowie außerhalb einer festgesetzten oder geplanten Trinkwasserschutzzone.
Natürliche Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Die Forderung des Landeswassergesetzes NRW zur ortsnahmen Beseitigung
des Niederschlagswassers ist unbeachtlich, da das Grundstück bereits vor dem
01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt bzw. an das öffentliche Kanalnetz
angeschlossen war (siehe Pkt. 4.6).
Im Vorfeld des Wettbewerbs wurde eine Topographische Gefährdungsanalyse
für das Grundstück erstellt (sweco gmbh, 12/2021). Hieraus ergeben sich keine
Anhaltspunkte für eine übermäßige Überflutungsgefährdung. Die Gefahr der
Überflutung von Senken im Plangebiet wird aufgrund der
Einzugsgebietsgrößen als gering bis mäßig eingestuft (Wassertiefen in
einzelnen kleineren Teilbereichen kleiner 0,5 m). Es wird empfohlen, ein
Überflutungsrisiko durch eine entsprechende Höhen- und Gefälleausbildung an
der Oberfläche zu minimieren. Darüber hinaus werden in dem Gutachten
weitere Empfehlungen zur Ausbildung der Wege und Straßen sowie zum
Umgang mit vorhandenen Senken getroffen. Die Ergebnisse und
Empfehlungen der Gefährdungsanalyse sind bei der weiteren Planung zu
berücksichtigen.Seite 14 von 28
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5.5. Schutzgut Klima / Luft
Eine im Jahr 2018 für das gesamte Bonner Stadtgebiet durchgeführte
Klimaanalyse weist für den Standort eine hohe Wärmebelastung tagsüber und
einen nächtlichen Wärmeinseleffekt mit ca. +5,5 K Temperaturabweichung
gegenüber Freiflächen aus. Ein Kaltluftwirkbereich sowie Kaltluftleitbahnen
oder Kaltluftentstehungsgebiete sind im Plangebiet sowie in dessen näherer
Umgebung nicht vorhanden. Durch den sich weiter intensivierenden
Klimawandel ist mit einer weiteren Zunahme der Wärmebelastung sowie mit
einer zunehmenden Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten zu rechnen.
Als Beitrag zu Klimaschutz und Klimaanpassung wird eine mindestens
extensive Dachbegrünung vorgesehen. Die Möglichkeit der
Regenwasserretention auf Dachflächen wird im weiteren Verfahren geprüft.
Mit einer Begrünung von Dachflächen, Fassaden und Freiflächen auf dem
heute überwiegend versiegelten Standort und einer hellen Gestaltung von
Oberflächen und Fassaden kann einer intensiven Aufheizung und mangelnder
nächtlicher Abkühlung entgegengewirkt und zu einer Verbesserung des
Mikroklimas beigetragen werden. Die Versiegelung soll auf das notwendige
Maß beschränkt werden. Oberirdische Stellplätze und Zufahrten sollen nach
Möglichkeit mit wasserdurchlässigen Materialien ausgeführt werden. Nicht
überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze oder
Nebenanlagen genutzt werden, sind vollflächig zu begrünen und mit Bäumen
und Sträuchern zu bepflanzen. Bei der gärtnerischen Gestaltung der
Freianlagen sollte Wert auf Aufenthaltsqualität und die Schaffung kühler
beschatteter Bereiche gelegt werden.
5.6. Schutzgut Pflanzen
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, in einem
Natura-2000, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich geschützte oder
schutzwürdige Biotope sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht
betroffen. Als Biotopfläche mit besonderer Bedeutung VB-K-5208-025 ist die
Biotopverbundfläche „Bahntrasse und aufgelassene Kiesgrube im Westen von
Bonn“ ausgewiesen. Die Fläche muss von Überplanung vollkommen
freigehalten werden und ein Schutzstreifen (Pufferzone) von mind. 2 -3 m muss
den jetzigen Bestand einschließen. Die Planung des Radweges soll dergestalt
erfolgen, dass die Funktion als Verbindungs- Ergänzungs- und
Entwicklungsbereich und seine wertvollen Strukturen für den Arten- und
Biodiversitätsschutz erhalten bleiben.
Für die im Plangebiet befindlichen Bäume wurde im Februar 2022 eine
Baumbewertung vorgelegt (Gesellschaft für Umweltplanung und
wissenschaftliche Beratung, Bonn), in der die nach Baumschutzsatzung der
Stadt Bonn geschützten Bäume im Plangebiet untersucht und hinsichtlich ihres
Gesamtzustandes und der Standfestigkeit bewertet wurden. Die im Plangebiet
vorhandenen Bäume sollen nach Möglichkeit erhalten werden und sind
während der Baumaßnahmen mittels geeigneter Schutzmaßnahmen gemäßSeite 15 von 28
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ZTV-Baumpflege* 3.11 und DIN 18920 vor Beschädigung zu schützen. Ist es
erforderlich, dass Bäume entfallen müssen, werden diese entsprechend der
Vorgaben der Baumschutzsatzung im Plangebiet ersatzgepflanzt.
5.7. Schutzgut Tiere und biologische Vielfalt/ Artenschutz
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens sind die Belange des Artenschutzes
gemäß §44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu berücksichtigen und zu
bewerten. Es ist zu prüfen, ob eine Verletzung artenschutzrechtlicher
Verbotstatbestände nach §44 BNatSchG zu erwarten ist (Stufe I: Vorprüfung)
und ob ggf. weiterführende Untersuchungen oder Betrachtungen (Stufe II:
Vertiefende Prüfung) notwendig sind. Die artenschutzrechtlichen Vorschriften
des §44 Abs.1 BNatSchG stellen zwingend zu beachtende gesetzliche Verbote
dar, die nicht der Abwägung des §1 Abs.7 BauGB zugänglich sind.
Für das Plangebiet wurde im Jahr 2020/2021 vom Büro für Umweltplanung und
wissenschaftliche Beratung Gbr, Bonn, eine ASP I durchgeführt. Während die
Bahnanlage insbesondere für Reptilien ein geeignetes Habitat darstellt, bietet
die (mittlerweile beseitigte) Bestandsbebauung Potenzial als Mauersegler- und
Fledermausrevier. Daneben wurden Potenziale für die Vogelart Bluthänfling
festgestellt. Das Vorkommen des Girlitzes als besonders geschützte Art wurde
angrenzend an das Plangebiet nachgewiesen und ein Brutverdacht im
Plangebiet festgestellt. Daneben wurden auch Vorkommen von Zauneidechsen
und Wechselkröten nicht ausgeschlossen. Zur Abklärung möglicher
Vorkommen geschützter und gefährdeter Arten wurde im Jahr 2022 eine
Artenschutzprüfung Stufe II (Gesellschaft für Umweltplanung und
wissenschaftliche Beratung GbR, November 2021 /Dezember 2022) erstellt, in
der die potenzielle Betroffenheit von Fledermaus, Haselmaus, Mauersegler,
Girlitz, generell Gebäudebrütern, Wechselkröte und Zauneidechse untersucht
wurden. Das Vorkommen der Haselmaus, von Mauer- und Zauneidechsen
sowie von Wechselkröten konnte im Untersuchungsgebiet sicher
ausgeschlossen werden. Fledermäuse sowie verschiedene planungsrelevante
Vogelarten, darunter der Star und der Girlitz und der regional gefährdete
Mauersegler wurden im Plangebiet jedoch festgestellt. Die
artenschutzrechtliche Untersuchung der Stufe II gibt auf Grundlage dieser
Erkenntnisse verschiedene Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen für
Fledermäuse und Vögel sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-
Maßnahmen) für den Mauersegler vor.
Neben der Schaffung von Ersatzquartieren für Mauersegler und der Einhaltung
der Bauzeitenregelung ist eine ökologische Baubegleitung bei Abbruch des
Bestandsgebäudes erforderlich. Der genaue Umfang sowie die Lage der
Maßnahmen können den Gutachten zur ASP I und ASP II entnommen werden.
Bei Umsetzung der genannten Vermeidungs- /Minimierungsmaßnahmen sowie
der Ausgleichsmaßnahmen werden durch das Vorhaben in Bezug auf die
Fledermaus / Höhlenbrüter, Mauersegler und sonstige Vogelarten keine
Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgelöst. Bei entsprechender
Einhaltung ist das Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht nach derzeitigem
Kenntnisstand zulässig.
Die in dem Gutachten benannten Maßnahmen werden im weiteren
Planverfahren im Bebauungsplan mittels Festsetzungen und HinweisenSeite 16 von 28
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entsprechend berücksichtigt bzw. im Städtebaulichen Vertrag fixiert.
5.8. Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
Das Plangebiet, dessen Kernstück das mittlerweile zurückgebaute Gebäude
der historischen Schamotte-Fabrik war, ist aktuell überwiegend versiegelt und
wird zum Teil zu Wohnzwecken genutzt. Es weist aufgrund der bisherigen
gewerblichen / industriellen Nutzung überwiegend keine
Vegetationsentwicklung auf. An der nördlichen Grenze entlang der Bahntrasse
befinden sich einige Baumstandorte und Heckenstrukturen. An der südlichen
Grenze, am Rande des angrenzenden Parkdecks der benachbarten Gebäude
an der Straße Am Burgweiher, sowie im Plangebiet selbst, sind einige weitere,
z. T. sehr hohe Einzelbäume vorhanden.
Östlich und westlich sowie nördlich der Bahntrasse grenzen Wohngebäude an,
deren Gebäudehöhen zwischen zwei und vier Vollgeschossen liegen. Die
Gebäude südlich des Plangebietes an der Straße Am Burgweiher bestehen aus
einer Kern- oder Mischgebietstypischen Bebauungsstruktur mit bis zu fünf-
geschossigen Wohn- und Bürobauten.
Prinzipiell wird die beabsichtigte Bebauung zu einer Veränderung des
Landschafts- und Stadtbildes führen. Die Empfindlichkeit der Landschaft / des
Stadtbildes gegenüber visuellen Störungen ist im Untersuchungsraum aufgrund
der Lage innerhalb eines dicht bebauten städtischen Raumes jedoch nur
bedingt gegeben. Aufgrund der vorgesehenen Planung mit einer angepassten
Gebäudehöhe, der Schaffung von großzügigen Freiräumen für die
wohnungsnahe Erholung mit hoher Aufenthaltsqualität sind erhebliche negative
Beeinträchtigungen des Stadt- und Landschaftsbildes durch bauliche
Maßnahmen nicht zu erwarten. Eher ist hier durch die vorgesehene Planung
eine Aufwertung zu erwarten.
5.9. Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Im Plangebiet befinden sich nach derzeitigen Erkenntnissen weder Bau- noch
Bodendenkmäler. Für das Gebäude Bahnhofstraße 31 besteht ein
Denkmalverdacht. Solange die aktuellen Plangebietsabgrenzungen beibehalten
wird, bestehen diesbezüglich von Seiten der Unteren Denkmalbehörde keine
Bedenken.
Der Fund vorgeschichtlicher oder römischer Siedlungsreste oder Gräber ist
nicht zu erwarten. Ein entsprechender Hinweis im Bebauungsplan ist daher
nicht erforderlich. Der grundsätzliche Umgang mit archäologischen Funden ist
in §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW normiert.
---------------------------------
Hinweis der Verwaltung: Aufgrund der für die Sitzung des Rates am 09.11.2023
anstehenden Entscheidung zur 19. Satzung zur Änderung der Hauptsatzung
der Bundestadt Bonn (DS-Nr. 231744) wurde für diese Beschlussvorlage der
Beratungslauf angepasst .Seite 17 von 28
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Anlage/n
1 Anlage 1_Übersichtsplan (öffentlich)
2 Anlage 2_Beteiligungsplakat (öffentlich)
3 Anlage 3_Nachhaltigkeitscheckliste (öffentlich)Seite 18 von 28
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Bundesstadt Bonn – Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGBBundesstadt Bonn – Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
BebauungsplanBebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“, Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil DuisdorfNr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“, Stadtbezirk Hardtberg, Ortsteil Duisdorf
Lageplan i.M. 1:500 (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner)
Luftbild mit Plangebietsabgrenzung i.M. 1:5.000 (Plangrundlage: Land NRW 2022)
Schwarzplan mit geplanten Gebäuden i.M. 1:5.000 (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp land-
schaftsarchitekten + stadtplaner)
RichtungRichtung
AlfterAlfter
RichtungRichtung
Bonn ZentrumBonn Zentrum
RichtungRichtung
BAB 565BAB 565
Bahnhof BonnBahnhof Bonn
DuisdorfDuisdorf
Witterschlicker Str.Witterschlicker Str.
Am SchickshofAm Schickshof
BuntspechtwegBuntspechtweg
RathausRathaus
HardtbergHardtberg
Äußere Erschließung und Nahversorgung i.M. 1:5.000 (ulrich hartung gmbh)
Straßenverkehr
S- Bahn
Zufahrt Plangebiet
Lebensmitteleinzelhandel
Bushaltestelle
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
1. Anlass und Ziel der Planung
Im Jahr 2019 hat die KölnGrund GmbH die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-Fabrik im linksrheinischen Bonner
Stadtbezirk Hardtberg im Ortsteil Duisdorf mit dem Ziel einer wohnbaulichen Entwicklung erworben. Der Rat der Stadt
Bonn hat am 28.06.2021 den Zielbeschluss zur wohnbaulichen Entwicklung des Bereiches der ehemaligen Schamotte-Fa-
brik (Bebauungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“) gefasst. Damit wurde dem Antrag der KölnGrund Haus- und Grund-
besitz GmbH, Köln, auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen vom 16.05.2019
sowie die städtischen und privaten Flächen zugestimmt.
Das insgesamt ca. 14.430 m² große Plangebiet liegt zwischen dem rückwärtigen Bereich der Straße Am Burgweiher und der
Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen und ist über eine bislang private Zufahrtsstraße von der Straße Am Burgweiher
sowie eine öffentliche Straße von der Lessenicher Straße (Hüttenweg) aus erschlossen. Das von der KölnGrund erworbene
Grundstück innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes umfasst die Liegenschaft der ehemaligen Schamotte-
Fabrik und die Zufahrt von der Straße Am Burgweiher aus und beinhaltet rd. 8.160 m².
Die 1912 gegründete Schamotte-Fabrik stellte Anfang der 1980er Jahre ihre Produktion ein. Die Gebäude der ehemaligen
Schamotte-Fabrik waren stark sanierungsbedürftig und bereits mehrfach umgebaut worden. Sie standen nicht unter Denk-
malschutz und wurden im Februar 2023 zurückgebaut.
Um das gesamte Areal zwischen der Bahntrasse und der Bebauung an der Straße Am Burgweiher einer Gesamtbetrachtung
zu unterziehen und die dafür getroffenen Zielsetzungen planungsrechtlich zu sichern, sollen neben dem Grundstück der
ehemaligen Schamotte-Fabrik auch Flächen, die im Eigentum der Stadt Bonn sowie von Privatpersonen stehen, in den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Die Notwendigkeit der Einbeziehung in das Planverfahren ergibt
sich zudem daraus, dass die Flächen im bisherigen Bebauungsplan als Industriegebiet festgesetzt sind, was sich nicht mit
einer heranrückenden Wohnbebauung verträgt.
Vor dem Hintergrund des drängenden Wohnraumbedarfs in Bonn und der integrierten, aber relativ ruhigen Lage im Stadt-
teil Duisdorf, soll der Bereich städtebaulich neu geordnet und eine gewerbliche oder industrielle Nutzung nicht weiterver-
folgt werden. Es soll dort zukünftig ein urbanes, qualitätsvolles Wohnquartier entstehen, das den Wohnstandort Duisdorf
stärkt. Zur Konkretisierung einer tragfähigen städtebaulichen Idee und einer qualitätsvollen Architektur wurde im Jahr
2022 ein städte- und hochbaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, an dem sich sechs Planungsteams beteiligt
haben. Der Siegerentwurf der Arbeitsgemeinschaft cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp land-
schaftsarchitekten + stadtplaner (alle Hannover) bildet die Grundlage für das vorliegende Bebauungsplanverfahren. Der
Entwurf wird im weiteren Verfahren auf Empfehlung der Wettbewerbsjury hinsichtlich der Detaillierung des Freiraums, des
Mobilitätskonzeptes und der Optimierung des Wohnungsmixes noch überarbeitet. Die Erschließungssituation von Süden
wurde bereits geprüft und konkretisiert. Als Reminiszenz an die ehemalige industrielle Nutzung sollen alte Ziegel des Fab-
rikgebäudes Verwendung in der Freiraumgestaltung finden.
Auf dem seit Jahren untergenutzten Grundstück der KölnGrund GmbH ist ein attraktives und oberirdisch weitgehend auto-
freies Quartier mit einem differenzierten Angebot an zeitgemäßen und zielgruppenorientierten Mehrfamilienhäusern und
einer hohen Aufenthaltsqualität im Freiraum vorgesehen. Insgesamt sind ca. 80 Wohneinheiten sowie eine dreigruppige
Kita inkl. Freibereich vorgesehen. Zusätzlich ist auf darüber hinaus im Plangebiet befindlichen Flächen die Realisierung
weiterer rd. 65 Wohneinheiten möglich. Durch die Umsetzung innovativer Mobilitätsmaßnahmen soll der motorisierte
Individualverkehr (MIV) verringert werden. Ebenfalls ist vorgesehen, über diese Maßnahmen den Stellplatzbedarf im Quar-
tier unter den Bedarf der Bonner Stellplatzsatzung zu reduzieren. In die Planung wird parallel zur Bahntrasse zudem der
überregionale Landesradschnellweg Bonn Duisdorf – Rhein-Sieg-Kreis, integriert.
Zur Umsetzung dieser Planungsziele bedarf es der Änderung des bestehenden Planungsrechtes. Hierzu soll der Bebau-
ungsplan Nr. 6220-1 „Schamotte-Fabrik“ aufgestellt werden, in dem zukünftig entsprechend der Zielsetzungen ein Allge-
meines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt wird.
2. Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes Bonn-Duisdorf nur etwa 500 m entfernt von der west-
lichen Stadtgrenze zur Gemeinde Alfter. Es umfasst eine Fläche von ca. 14.430 m², die sich südlich der Bahnstrecke Bonn
– Rheinbach / Euskirchen westlich der Grundstücke an der Lessenicher Straße, nördlich der Bebauung an der Straße Am
Burgweiher und nordöstlich der Grundstücke an der Bahnhofstraße (siehe anliegender Lageplan) im Stadtbezirk Hardtberg,
Ortsteil Duisdorf erstreckt. Das Plangebiet befindet sich dort in rückwärtiger Lage und ist nur bedingt in das bestehende
städtebauliche Gefüge eingebunden. Gegenwärtig wird das Plangebiet durch verschiedene Nutzungen geprägt. Kernstück
war das Gebäude der alten Schamotte-Fabrik, deren Nutzung Anfang der 1980er Jahre aufgegeben wurde. Es wurde lange
Zeit als Lager sowie durch einen Einzelhändler genutzt, ist stark sanierungsbedürftig und konnte nicht wirtschaftlich erhal-
ten werden. Aufgrund der zahlreichen in der Vergangenheit durchgeführten baulichen Veränderungen – darunter auch der
teilweise Rückbau des Schornsteins – war eine Denkmalwürdigkeit des Gebäudes nicht gegeben, woraufhin der Abbruch
ermöglicht und durchgeführt wurde.
Weiterhin befinden sich im Plangebiet noch das Wohngebäude des Alteigentümers der Schamotte-Fabrik (Fabrikantenvil-
la), eine Unterkunft für Obdachlose, sowie eine Lagerfläche mit einem Gerätehaus der Feuerwehr.
Auch für diese Flächen werden im Rahmen des städtebaulichen Konzepts Entwicklungsperspektiven und bauliche Poten-
ziale dargestellt, auch wenn deren Umsetzung derzeit noch nicht absehbar ist.
Die direkte Umgebung des Plangebietes stellt sich als heterogen dar. Neben Wohngebäuden (II-III Geschosse, jenseits der
Bahn IV Geschosse) sind insbesondere an der Straße Am Burgweiher auch IV-V-geschossige gemischt genutzte Gebäude
(VR-Bank, Feuerwache, Autohaus, Apotheke, Optiker u.a.) vorhanden. Jenseits der Bahnhofstraße befindet sich ein Dis-
counter mit darüber liegenden Wohnungen und einem dazugehörigen Parkplatz sowie einige weitere gemischt genutzte
Gebäude.
Die ehemalige Schamotte-Fabrik sowie das Gebäude des Alteigentümers werden aktuell über eine bisher private Stich-
straße von der Straße Am Burgweiher aus westlich der VR-Bank erschlossen. Die Lagerfläche der Feuerwehr wird über das
Grundstück der Feuerwache von der Straße Am Burgweiher aus erschlossen. Die Obdachlosenunterkunft verfügt über eine
Zufahrt vom Hüttenweg aus.
3. Regionalplan und Planungsrecht
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg liegt das Plangebiet innerhalb des
Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB). Die Bahntrasse der Bahnstrecke Bonn – Rheinbach / Euskirchen ist als Schienenweg
für den überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche dar. Da die Festsetzung eines allge-
meinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO vorgesehen ist, kann der Bebauungsplan nicht als „aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt“ angesehen werden. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 anzupas-
sen. Mit Schreiben vom 20.09.2022 bestätigt die Bezirksregierung Köln die Anpassung an die Ziele der Raumordnung.
Verbindliches Planungsrecht besteht für das Plangebiet in Form des Bebauungsplanes Nr. 7420-6 der Stadt Bonn. Der im
Jahr 1962 von der damaligen Gemeinde Duisdorf als Durchführungsplan Nr. 6 aufgestellte Bebauungsplan verfolgte das
städtebauliche Ziel, die Nutzung der Schamotte-Fabrik mittels der Festsetzung eines Industriegebietes planerisch zu
sichern. Diese Nutzung wird bereits seit Anfang der 1980 mit der Aufgabe der Schamotte-Fabrik nicht mehr verfolgt.
Planverfahren
Für die Realisierung der nun geplanten Bebauung ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich, der die
bestehenden planungsrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 7420-6 im Geltungsbereich des Plangebietes er-
setzt. Zur Umsetzung des Vorhabens wird der Bebauungsplan Nr. 6220-1 erarbeitet. Hierzu hat der Rat der Stadt Bonn am
28.06.2021 einen Zielbeschluss zu den grundsätzlichen Entwicklungszielen im Plangebiet gefasst (DS-Nr. 202003).
Der Bebauungsplan Nr. 6220-1 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB (Baugesetzbuch) aufge-
stellt. Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB sind gegeben:
Es handelt sich um die Wiedernutzbarmachung einer Fläche, die aktuell untergenutzt ist. Mit der vorgesehenen Wohnnut-
zung wird dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 14.430 m². Damit wird die künftige Grundfläche, die mit
dem vorliegenden Bebauungsplan überbaut werden kann, deutlich unter dem Grenzwert nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB
von 20.000 m² liegen. Auch werden keine Vorhaben begründet, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß § 6 UVPG
(Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) in Verbindung mit Spalte 1 der Anlage 1 des UVPG unterliegen. Die in § 1
Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter sind nicht betroffen (siehe auch Pkt. 5).
Nach § 13a Abs. 1 Satz 1 gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens im Sinne des §
13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Danach wird von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht abgesehen.
Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6
BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Bei der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird. Die Umweltauswirkun-
gen und Ergebnisse der Fachgutachten werden in der Begründung zum Bebauungsplan zusammenfassend beschrieben.
Bauherrin Städtebau / Architektur Bauleitplanung
Visualisierung (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner) Ansicht Nord (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner)Mobilitätskonzept (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner)
Bonner Baulandmodell
Das Vorhaben fällt unter die Regularien des Bonner Baulandmodells. (Ratsbeschluss vom 30.3.2017, DS-Nr. 1613742EB5,
konkretisiert bzw. modifiziert durch Ratsbeschluss vom 10.07.2018, DS-Nr. 1811574EB5). Deshalb werden insgesamt 40%
der gesamten Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen in öffentlich gefördertem Wohnungsbau entstehen, davon 20% Förderweg
A und 20% Förderweg B.
Der Rat der Stadt Bonn hat am 28.06.2021 einen weiteren Beschluss zur Modifizierung des Baulandmodells gefasst (DS-
Nr. 201298), nach der bei sämtliche Wohnungsneubauvorhaben ab 20 Wohneinheiten, für die ab dem 01.07.2021 neues
Planungsrecht geschaffen wird, insgesamt 50% der gesamten Bruttogrundfläche Wohnen in öffentlich gefördertem Woh-
nungsbau entstehen soll. Wegen des bereits vorliegenden Zielbeschlusses wird für den Bebauungsplan 6220-1 Schamotte-
Fabrik jedoch von einem Altfall ausgegangen, nach dem die verbindliche Mindestquote von 40% gilt.
4. Planung
4.1.Städtebauliches Konzept
Die Konzeption für das Areal der ehemaligen Schamotte-Fabrik in Bonn Duisdorf von der Arbeitsgemeinschaft Cityförster,
Mosaik Architekten und nsp Landschaftsarchitekten sieht die Transformation des ehemaligen Industriestandorts zu einem
Wohnstandort mit unterschiedlichen Wohntypologien und hoher Wohnqualität vor.
Die städtebauliche Anordnung der Gebäude leitet sich aus der Lärmeinwirkung der nördlich gelegenen Bahntrasse sowie
der Lage im Inneren eines größeren gemischt genutzten Quartiers ab. Eine viergeschossige Riegelbebauung mit Staffel-
geschoss entlang der Bahntrasse schirmt das Ensemble vom Bahnlärm ab. Die Erschließung erfolgt von dem autofreien
Blockinnenbereich. Das Gebäude verfügt zusätzlich auch über Zugänge an dem bahnparallelen Radweg und ist somit von
zwei Seiten erschlossen. Zwei polygonale viergeschossige Solitärgebäude mit eingeschnittenen Dachterrassen im Süden
bilden den Übergang zur aufgelockerten Bebauung in der Umgebung. Die beiden baugleichen Gebäude fügen sich mit ihrer
Kubatur in die Umgebungsbebauung ein und bieten Raum für verschiedenartige Wohntypologien. Sie sind gegeneinander
verdreht angeordnet und bilden dadurch differenzierte Freiräume aus.
In der Verlängerung der von Süden kommenden Zufahrt entsteht im Westen des Haupt- Plangebietes ein weitgehend
autofreier Quartiersplatz, der als identitätsstiftende Adresse und Treffpunkt fungiert. In Richtung Osten erstreckt sich ein
begrünter Freiraum, zu welchem die gegenüberliegenden Eingänge der Gebäude orientiert sind.
Die angrenzenden städtischen und privaten Grundstücke können in das städtebauliche Bild integriert werden. Ziel ist es,
bauliche Entwicklungsoptionen für diese darzustellen und im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die planungsrecht-
lichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen. Konkrete hochbauliche Konzepte liegen derzeit noch nicht vor. Insbesondere
für die städtischen Flächen sollen diese erst zu einem späteren Zeitpunkt und unter Berücksichtigung der zukünftigen Be-
darfssituation definiert werden.
Das Bestandsgebäude, in dem sich heute eine Obdachlosenunterkunft befindet, kann nach dem vorliegenden Konzept ent-
weder erhalten bleiben und durch eine Aufstockung und Ergänzung von Balkonen optimiert, oder alternativ im Zuge einer
Neubebauung weiterentwickelt werden.
Südlich davon besteht auf der heutigen Feuerwehrlagerfläche die Option, einen weiteren viergeschossigen Solitärbaukör-
per in Anlehnung an die Nachbargebäude zu errichten. Die Verbindung zur grünen Quartiersmitte im Bereich der ehem.
Schamotte-Fabrik wird hierbei aufgegriffen und nach Osten hin zu einer Grünfläche mit Spielplatz verlängert.
Im Westen kann im Bereich der Fabrikantenvilla ein größer dimensionierter Baukörper als Wohngebäude dem Quartiers-
platz eine klare Kante geben und die Lärmeinwirkung ins Quartiersinnere minimieren. Lärmschutz sowie Raumbildung
und Sicherstellung der Wohnqualität sind nicht von der Entwicklung der Nachbargrundstücke abhängig. Auch ohne diese
entsteht ein in sich funktionierendes und grünes Wohnquartier, so dass eine abschnittsweise Realisierung des Gesamtkon-
zeptes möglich ist.
Zur Deckung des zusätzlichen Bedarfes an Kitaplätzen wird im Erd- und 1. Obergeschoss des südwestlichen Solitärs eine
3-zügige Kita mit Außenspielbereich (mind. 612 m²) vorgesehen. Die Integration der Kita in das Wohngebäude bewirkt eine
effiziente Flächennutzung.
Insgesamt wird auf dem Gelände der KölnGrund eine oberirdische Bruttogrundfläche (BGF) von ca. 8.500 m² mit rd. 80
Wohneinheiten und eine dreigruppige Kita mit Außenspielfläche entstehen. Die Vorgaben des Bonner Baulandmodells
werden mit der Schaffung von einem Anteil von mindestens 40% der BGF im geförderten Mitwohnungsbau berücksichtigt.
Der öffentlich geförderte Wohnungsbau wird hauptsächlich in dem bahnparallelen Gebäude nachgewiesen werden.
Auf den städtischen Flächen können zusätzlich weitere ca. 3.800 m² BGF (rd. 38 WE) entstehen und das Grundstück im Be-
reich der Fabrikantenvilla bietet langfristig Platz für weitere ca. 2.600 m² BGF (rd. 26 WE).
4.2.Verkehrliche Erschließung und ruhender Verkehr
4.2.1. Äußere Erschließung
Die Anbindung des Plangebietes an das örtliche Straßennetz erfolgt über die B 56 „Am Burgweiher“. Dies ist auch die direk-
te Verbindung zur Bonner Innenstadt. Der Anschluss an das überörtliche Fernstraßennetz wird über die Anschlussstellen
Bonn-Endenich bzw. Bonn-Lengsdorf der BAB 565 sichergestellt. Diese sind in ca. 2,8 km bzw. 2,0 km Entfernung erreichbar.
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet ist sehr gut an den ÖPNV angebunden. Der Bahnhof Bonn-Duisdorf befindet sich in ca. 400 m Entfernung
und wird an Werktagen zwischen 5 und 24 Uhr von rd. 110 Nahverkehrszügen angefahren. In dem das Plangebiet tangie-
renden Streckenabschnitt ist die Strecke zweigleisig ausgebaut und soll in den kommenden Jahren elektrifiziert werden. Bei
Realisierung des Radschnellweges mit parallelem Fußweg ist der Bahnhaltepunkt in ca. 300 m zu erreichen. Die nächstge-
legene Bushaltestelle „Am Schickshof“ ist ca. 100 m entfernt und wird zwischen ca. 5 und 24 Uhr von den Linien 605, 606,
607, 800, 843, 845 und 884 mit folgenden Endhaltestellen angefahren: Alfter, Alfter-Gielsdorf, Alfter-Witterschlick, Bonn-
Duisdorf Bf, Bonn-Graurheindorf, Bonn Hbf, Bonn-Lessenich, Bonn Hardtberg-Klinikum, Bonn-Ramersdorf, Meckenheim
Industriepark, Swisttal-Heimerzheim.
Fuß- und Radverkehr
Das Plangebiet ist aktuell für den Rad- und Fußverkehr ebenfalls über die B 56 „Am Burgweiher“ angeschlossen, über den
sowohl das Ortszentrum von Duisdorf in rd. 5 Minuten zu Fuß, als auch das Bonner Zentrum und die Nachbargemeinde Alf-
ter in jeweils ca. 15 Minuten mit dem Rad erreichbar sind. Durch die Realisierung des bahnparallelen Landesradschnellwe-
ges wird die Erreichbarkeit des Duisdorfer Bahnhofs, des westlich gelegenen Rhein-Sieg-Kreises und des Bonner Zentrums
für den Radverkehr bezüglich Sicherheit und Geschwindigkeit deutlich verbessert.
4.2.2. Innere Erschließung
Das innere Erschließungskonzept sieht ein oberirdisch nahezu autofreies Quartier vor. Die Wohnbauflächen der KölnGrund
sowie des privaten Eigentümers werden über eine öffentliche Stichstraße von der Straße Am Burgweiher aus erschlossen,
die in einer Wendemöglichkeit für PKW endet. Die Tiefgaragenzufahrt befindet sich unmittelbar am Quartierseingang, so
dass in der direkten Umgebung der Gebäude kein Autoverkehr stattfindet und eine Pkw-freie Quartiersmitte mit hoher
Aufenthaltsqualität und ökologischem Anspruch realisiert werden kann.
Die städtischen Flächen (Obdachlosenwohnheim und Feuerwehrlagerfläche) werden künftig über den Hüttenweg er-
schlossen.
Die Stichstraße wird entsprechend der geringen Verkehrsbelastung flächensparend mit geringen Querschnitten ausgebaut.
Um flächenintensive Wendeanlagen zu vermeiden können Rettungs- und Abfallentsorgungsfahrzeuge über den bahnparal-
lelen Fuß- und Radweg aus dem Plangebiet ausfahren. Für den Hol- und Bringverkehr der Kita, für Besucher mit dem Pkw
sowie für Handwerks- oder Lieferfahrzeuge werden Aufstellflächen im Bereich der Zufahrt von der Straße Am Burgweiher
eingerichtet. Hier ist zudem eine Mobilitätsstation vorgesehen.
Radfahrende und Fußgänger*innen können das Quartier in alle Richtungen durchqueren. Über den geplanten Radschnell-
weg mit parallelem Fußweg entlang der Bahntrasse, der über den Quartiersplatz (und darüber an die Straße Am Burgwei-
her), die Bahnhofstraße und den Hüttenweg angebunden werden soll, wird das Quartier an das lokale Fußwegenetz und
regionale Radwegenetz angebunden.
4.3.Ruhender Verkehr, Mobilitätskonzept
Das Konzept zur Abwicklung des ruhenden Verkehrs sieht Tiefgaragen unter den Gebäuden vor. Es werden keine oberirdi-
schen Stellplätze im Quartier vorgesehen, mit Ausnahme von zwei öffentlichen Stellplätzen für den Hol- und Bringverkehr
der Kita sowie Kurzzeit-Haltemöglichkeiten für Besucher*innen und Lieferfahrzeuge an der Zufahrtsstraße. Darüber hinaus
sind zwei oberirdische Car-Sharing Stellplätze vorgesehen. Für die Mitarbeitenden der Kita und Besucher*innen des Quar-
tiers werden Stellplätze in der Tiefgarage vorgehalten.
Dementsprechend können die weiteren Erschließungsanlagen sehr flächeneffizient und mit hoher Aufenthaltsqualität ge-
plant werden. Die vorgesehenen Tiefgaragen werden so dimensioniert, dass der Versiegelungsgrad durch Erschließungs-
anlagen minimiert wird.
Geschützte Stellplätze für den Radverkehr sind in der Tiefgarage oder auf den jeweiligen Grundstücken in entsprechenden
Abstellanlagen vorgesehen. Im Bereich der Hauseingänge der Mehrfamilienhäuser und der Kita werden ebenerdige Besu-
cherabstellplätze für Fahrräder untergebracht.
Die Stadt Bonn ist grundsätzlich bestrebt, den Anteil des MIV am Modal-Split, also der Verteilung der verschiedenen Ver-
kehrsarten an der Gesamtverkehrsmenge, zu Gunsten nachhaltiger Mobilitätsformen zu verringern. Dazu wird für dieses
Vorhaben ein Mobilitätskonzept entwickelt, welches mögliche Maßnahmen zur Stärkung alternativer Mobilitätsformen
und zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs beinhaltet und die daraus resultierenden Auswirkungen auf den
Stellplatzbedarf im Plangebiet untersucht. Mögliche Maßnahmen zur Stellplatzreduktion, die sich aus diesem Mobilitäts-
konzept ergeben, werden im weiteren Verfahren in einem städtebaulichen Vertrag festgeschrieben.“
4.4.Freiraumkonzept
Das Freiraumkonzept folgt dem Prinzip „Haus im Garten“. Befestigte Flächen werden zugunsten von pflegeextensiven Grün-
flächen auf ein Minimum reduziert. Eingefriedet durch vegetative Elemente entstehen zwischen den Gebäuden vielfältig
nutzbare Grünräume aus schattenspendenden Bäumen, Blütensäumen und darin eingebetteten attraktiven Spiel- und Ge-
meinschaftsinseln. Die Funktionsansprüche von Wohnen, Spiel und barrierefreier Erschließung werden bei der Freiraum-
gestaltung berücksichtigt. Die nicht bebauten Flächen sollen begrünt und durch Bäume und Sträucher ökologisch wertvoll
gestaltet werden. Aufgrund der flächeneffizienten Planung der Erschließungsanlagen und der unterbauten Flächen können
im Plangebiet in größerem Umfang tiefwurzelnde Bäume gepflanzt werden.
Durch die Anordnung der Freiflächen entsteht eine Abfolge von öffentlich nutzbaren Räumen mit unterschiedlichen Quali-
täten. Der Quartiersplatz hat durch seine Lage an den Haupterschließungsachsen einen öffentlicheren Charakter, als die
östlich davon in der Quartiersmitte gelegenen Freiräume. Die gemeinschaftliche Nutzung durch alle Bewohner*innen steht
jedoch in den Wohnquartieren und auf dem Quartiersplatz im Vordergrund. Die Bewohner*innen können die zur Verfü-
gung stehenden Freiräume gleichermaßen nutzen, verändern und mitgestalten.
Alle Wohnungen erhalten durch die Gebäudeanordnung und die Ausrichtung der Balkone und Terrassen sowie die vorge-
sehenen Dachterrassen Bezug zum Freiraum und Ausblicke ins Grüne.
Der Gehölzstreifen nördlich der Bahn soll nach Möglichkeit erhalten / ersetzt werden, um gegenüber des vorgesehenen
Gebäuderiegels einen Sichtschutz zu erhalten.
Die verfügbaren, nicht durch zwingend notwendige technische Anlagen in Anspruch genommenen Flachdächer oder flach
geneigten Dächer (> 15°) der Neubauten ab einer Größe von 200 m² sind gemäß Ratsbeschluss der Stadt Bonn (DS-Nr.
0912064) extensiv zu begrünen (Aufbaudicke 10-15 cm; Abflussbeiwert 0,4) und mit Solaranlagen zu kombinieren.
Ebenfalls sind Tiefgaragendächer mit einer Substratstärke von mindestens 50 cm (ohne Dränschicht) zu begrünen.
4.5.Technische Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebietes mit Trinkwasser ist über das vorhandene Leitungsnetz herzustellen. Die bestehenden Ge-
bäude sind über Anschlüsse an die Gas- und Wasserversorgung angebunden.
Hinsichtlich der Wärmeversorgung der Neubauten wird im weiteren Verfahren ein vergleichendes Energiekonzept mit dem
Ziel der Klimaneutralität bis 2035 erstellt (siehe auch Pkt. 4.7).
Die Löschwasserversorgung kann über das neu zu dimensionierende und erstellende Trinkwassernetz hergestellt werden.
Für die Löschwasserbereitstellung ist derzeit der Grundschutz von 96 m³/h für das Plangebiet sichergestellt.
Die Abfallabholung erfolgt über jeweils grundstücksbezogene Aufstellflächen für Müllbehältnisse. Eine Anfahrbarkeit der
Abholflächen für Müllfahrzeuge wird entsprechend den Anforderungen der Entsorgungsbetriebe gesichert. Die Möglich-
keiten einer Abfallentsorgung mit Unterflurcontainern werden im weiteren Verfahren geprüft.
4.6.Entwässerung
Grundsätzlich kann die Entwässerung des Plangebietes über den öffentlichen Mischwasserkanal entlang der Bahntrasse
und den öffentlichen Mischwasserkanal in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen.
Die Unterhaltung der öffentlichen Abwasseranlagen im Plangebiet ist sicherzustellen. Dafür muss die jederzeitige, unmit-
telbare Anfahrbarkeit gewährleistet sein. Entsprechend den Abmessungen der Kanalunterhaltungsfahrzeuge ist eine Zu-
wegung mit einer lichten Breite von 3,50 m und lichten Höhe von 4,40 m vorzusehen. Weiterhin muss der Untergrund so
beschaffen sein, dass ihn Fahrzeuge mit einem Gesamtgewicht von bis zu 40 t befahren können.
Zur Netzhydraulik:
Die befestigten Flächen im Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes sind entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung im städ-
tischen Kanalnetzmodell berücksichtigt. Eine Aussage zum möglichen Anschluss zusätzlicher Flächen kann erst nach Kon-
kretisierung der Planung mit Angaben zu allen bestehenden und geplanten befestigen Flächen erfolgen.
Zur Niederschlagswasserbeseitigung
Da der Standort bereits vor dem 01.01.1996 an das Kanalnetz angeschlossen war, ist er von der Verpflichtung zur ortsnahen
Beseitigung von Niederschlagswasser befreit. Die befestigten Flächen sind entsprechend ihrer derzeitigen Nutzung im städ-
tischen Kanalnetzmodell berücksichtigt. Die Entwässerung des Plangebietes kann über die öffentlichen Mischwasserkanäle
entlang der Bahntrasse sowie in der Straße „Am Burgweiher“ erfolgen. Zudem ist der Untergrund mit den im Rahmen der
Baugrunderkundung des Geologischen Büros Dr. Georg Kleinebrinker, Erkrath, vom 28.04.2019 festgestellten Durchlässig-
keitsbeiwerte (kf -Werte) von 5,77 * 10-6 m/s bis 2,69 * 10-8 m/s nur unzureichend für die ortsnahe Versickerung geeignet.
Grundsätzlich sind die „Leitlinien für hydraulische Bemessung und den hydraulischen Nachweis öffentlicher Abwasseranla-
gen“ zu berücksichtigen. Die Planung und Herstellung öffentlicher Kanäle und Verkehrsflächen im Plangebiet wird in enger
Abstimmung mit dem Tiefbauamt der Stadt Bonn durchgeführt.
Die Regenwasserrückhaltung durch begrünte Dachflächen sowie zur Bewässerung ist im Plangebiet vorgesehen und wird
im weiteren Verfahren detaillierter betrachtet.
4.7.Energiekonzept (Klimaschutz)
Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund des Klimaschutzes hohe Ziele zur Minderung der CO2-Emissionen formuliert. Da
ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen durch besonders energieeffiziente Neubauten
CO2-Emissionen vermieden und somit ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden.
Gemäß Ratsbeschluss „Energieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015 ist dabei derzeit mindestens der KfW-Effi-
zienzhaus 55 -Standard bezogen auf die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2020 einzuhalten. Das Ziel der
Klimaneutralität bis 2035 soll Berücksichtigung finden.
Im Zuge der Planaufstellung ist gemäß dem Beschluss des Hauptausschusses vom 14.11.1995 ein Energiekonzept zu erstel-
len, bei dem verschiedene Energieversorgungsvarianten – darunter auch Fernwärme – zu betrachten und hinsichtlich Ihrer
Energiebedarfe und CO2 -Emissionen vergleichend darzustellen sind.
Gemäß den Beschlüssen zur Solarverpflichtung (DS 201344 und 210919) wird die Installation von Photovoltaikanlagen auf
Gebäudedächern unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Angemessenheit und gebäudetechnischer Anforderungen
grundsätzlich verpflichtend festgeschrieben. Die Kombination mit Dachbegrünung wird erwartet.
5. Auswirkungen der Planung
5.1.Verkehrliche Auswirkungen
Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens werden im Rahmen eines Verkehrsgutachtens geprüft. Dabei sind vor
allem die Auswirkungen des planinduzierten Mehrverkehrs auf das bestehende Verkehrsnetz sowie die Leistungsfähigkeit
der Straßen- und Kreuzungspunkte und die Anzahl der notwendigen Stellplätze inkl. der zu erwartenden Besucherverkehre
zu prüfen. Zusätzlich ist ein Mobilitätskonzept zu erarbeiten, in welchem Maßnahmen zur Stärkung alternativer Mobilitäts-
formen und deren potentiellen Auswirkungen auf den Stellplatzbedarf im Plangebiet untersucht werden.
5.2.Schutzgut Mensch
Die ehemalige Schamotte-Fabrik Duisdorf liegt allseitig zwischen stark befahrenen Verkehrsachsen. Im Norden grenzt das
Grundstück unmittelbar an die rd. 34 km lange, (noch) nicht elektrifizierte Strecke 2645 der Deutschen Bahn („Voreifel-
bahn“), die die Städte Bonn und Euskirchen miteinander verbindet. Aus dem Schienenverkehr resultiert gemäß Umge-
bungslärmkartierung des Ministeriums für Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-
Westfalen (MULNV NRW) eine Belastung des Grundstücks zwischen 70 und 55 dB(A) im 24h-Mittel, gestaffelt von Norden
nach Süden mit zunehmender Entfernung zu den Bahngleisen.
Die südliche Plangebietsgrenze verläuft nur in einem kurzen Abschnitt entlang der Bundesstraße 56 „Am Burgweiher“;
überwiegend ist das Plangebiet nach Süden durch die vorgelagerten Bestandsbauten der VR-Bank Bonn und der Feuerwa-
che vom Verkehrslärm der B 56 abgeschirmt. Hier ist mit einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von ca. 22.500
Fahrzeugen zu rechnen, darunter auch ein hoher Anteil an Schwerlastverkehr als Quell- und Zielverkehre der benachbarten
Gewerbegebiete und aufgrund der Verbindungsfunktion der B 56 für Bonn und die Vorgebirgsgemeinden. Auf der Straße
„Am Burgweiher“ und in der Bahnhofstraße verkehren zudem zahlreiche Buslinien, die den DB-Haltepunkt Bonn-Duisdorf
bedienen (siehe ÖPNV-Erschließung). Im Ergebnis wird das Plangebiet durch den Straßenlärm am südlichen und westlichen
Rand mit einem 24h-Pegel Lden von 55-60 dB(A) und einem Nachtpegel Lnight von unter 50 dB(A) belastet.
Im Bebauungsplanverfahren wird zur Gewährleistung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bis zur öffentlichen
Auslegung des Bebauungsplanentwurfes eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, in der neben den verkehrli-
chen Immissionen durch Straßen- und Schienenverkehr auch die Auswirkungen der südlich des Plangebietes gelegenen
gewerblichen Nutzungen auf das Plangebiet geprüft werden. Ebenfalls untersucht werden die Auswirkungen der Tiefgara-
genzufahrt auf die angrenzende Wohnbebauung. Ggf. erforderlich werdende Schallschutzmaßnahmen werden im Bebau-
ungsplan entsprechend festgesetzt.
Aus lufthygienischer Sicht kann davon ausgegangen werden, dass keine Grenzwertüberschreitungen bei Luftschadstoffen
zu erwarten sind. Vorbelastungen z.B. durch industrielle oder landwirtschaftliche Betriebe sind nicht bekannt.
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landschaftsarchitekten stadtplaner PartGmbB
nsp
Landschaftsplanung Städtebau / Architektur
5.3.Schutzgut Boden
Das Plangebiet ist bereits jetzt durch die bestehende oberirdische Bebauung nahezu vollständig versiegelt. Somit werden
keine natürlichen Böden in Anspruch genommen.
Das Plangebiet ist teilweise von einer Altablagerung betroffen, die im Altlastenkataster der Stadt Bonn unter der Ziffer
7220-063 erfasst ist. Hierbei handelt es sich um das Gelände einer ehemaligen Fabrik für feuerfeste Produkte, die von 1912
bis 1965 bestand. Danach wurde das Gelände von Fuhrunternehmen genutzt. Anfang 2007 wurde von der Mayat Consul-
ting im Auftrag der Stadt Bonn eine beprobungslose Detailaufnahme für die Altstandortverdachtsfläche durchgeführt. Im
Ergebnis wurde festgehalten, dass keine Gefährdung für die Gefährdungspfade Boden-Mensch, Boden-Luft oder Boden-
Grundwasser abgeleitet werden, so dass mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht von einer nachhaltigen Bodenverunreinigung
ausgegangen wurde.
Nicht gänzlich ausgeschlossen wurde eine geringe Beeinträchtigung des Oberbodens, der im Falle einer Nutzungsänderung
hin zu einer Wohnnutzung kontrollierend geprüft werden sollte.
Aufgrund der vorgesehenen Wohnnutzung und der Kita-Freiflächen im Plangebiet ist wird aus diesem Grund auf der nach-
folgenden Ebene des Bauantrags eine nutzungs- und planungsbezogene Altlastenuntersuchung durchgeführt. Werden da-
bei erhöhte Messwerte festgestellt, ist der betroffene Boden auszutauschen und entsprechend der gesetzlichen Vorgaben
zu entsorgen.
Im Rahmen des Planverfahrens wurde eine Baugrunduntersuchung (gbk Geologisches Büro Dr. Georg Kleinebrinker,
04/2019) durchgeführt, die zu dem Ergebnis kam, dass die Analyseergebnisse überwiegend unauffällig sind und keine Be-
denken bestehen, die Bodenmaterialien aus den Auffüllungsbereichen einer Verwertung zuzuführen.
Bei einer durchgeführten Versickerungsuntersuchung (gbk Geologisches Büro Dr. Georg Kleinebrinker, 11/2020) wurde
darüber hinaus die Tragfähigkeit und die Hydrogeologie im Plangebiet ermittelt. Weiterhin wurde eine topographische Ge-
fährdungsanalyse (siehe auch Pkt. 5.4) für das Bestandsareal erstellt (sweco gmbh, 12/2021). Die sich daraus ergebenden
Vorgaben werden im Bebauungsplan berücksichtigt.
Aktuell gibt es im Plangebiet keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln. Ob eine Untersuchung des Plan-
gebietes auf Kampfmittel erforderlich ist, wird im weiteren Bebauungsplanverfahren geklärt. Sofern Kampfmittel gefunden
werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle un-
verzüglich zu verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahl-
gründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Ein entsprechender Hinweis wird in den Be-
bauungsplan aufgenommen.
5.4.Schutzgut Wasser/Starkregen
Das Plangebiet liegt außerhalb eines gesetzlich festgelegten Überschwemmungsgebietes des Rheins oder von anderen
Fließgewässern, sowie außerhalb einer festgesetzten oder geplanten Trinkwasserschutzzone. Natürliche Oberflächenge-
wässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Die Forderung des Landeswassergesetzes NRW zur ortsnahmen Beseitigung des Niederschlagswassers ist unbeachtlich, da
das Grundstück bereits vor dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt bzw. an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen
war (siehe Pkt. 4.6).
Im Vorfeld des Wettbewerbs wurde eine Topographische Gefährdungsanalyse für das Grundstück erstellt (sweco gmbh,
12/2021). Hieraus ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine übermäßige Überflutungsgefährdung. Die Gefahr der Über-
flutung von Senken im Plangebiet wird aufgrund der Einzugsgebietsgrößen als gering bis mäßig eingestuft (Wassertiefen
in einzelnen kleineren Teilbereichen kleiner 0,5 m). Es wird empfohlen, ein Überflutungsrisiko durch eine entsprechende
Höhen- und Gefälleausbildung an der Oberfläche zu minimieren. Darüber hinaus werden in dem Gutachten weitere Emp-
fehlungen zur Ausbildung der Wege und Straßen sowie zum Umgang mit vorhandenen Senken getroffen. Die Ergebnisse
und Empfehlungen der Gefährdungsanalyse sind bei der weiteren Planung zu berücksichtigen.
5.4.1. Schutzgut Klima / Luft
Eine im Jahr 2018 für das gesamte Bonner Stadtgebiet durchgeführte Klimaanalyse weist für den Standort eine hohe Wär-
mebelastung tagsüber und einen nächtlichen Wärmeinseleffekt mit ca. +5,5 K Temperaturabweichung gegenüber Frei-
flächen aus. Ein Kaltluftwirkbereich sowie Kaltluftleitbahnen oder Kaltluftentstehungsgebiete sind im Plangebiet sowie in
dessen näherer Umgebung nicht vorhanden. Durch den sich weiter intensivierenden Klimawandel ist mit einer weiteren
Zunahme der Wärmebelastung sowie mit einer zunehmenden Anzahl von Hitzetagen und Tropennächten zu rechnen.
Als Beitrag zu Klimaschutz und Klimaanpassung wird eine mindestens extensive Dachbegrünung vorgesehen. Die Möglich-
keit der Regenwasserretention auf Dachflächen wird im weiteren Verfahren geprüft.
Mit einer Begrünung von Dachflächen, Fassaden und Freiflächen auf dem heute überwiegend versiegelten Standort und
einer hellen Gestaltung von Oberflächen und Fassaden kann einer intensiven Aufheizung und mangelnder nächtlicher Ab-
kühlung entgegengewirkt und zu einer Verbesserung des Mikroklimas beigetragen werden. Die Versiegelung soll auf das
notwendige Maß beschränkt werden. Oberirdische Stellplätze und Zufahrten sollen nach Möglichkeit mit wasserdurch-
lässigen Materialien ausgeführt werden. Nicht überbaute Flächen, die nicht als Wege, Zu- und Ausfahrten, Stellplätze oder
Nebenanlagen genutzt werden, sind vollflächig zu begrünen und mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Bei der gärt-
nerischen Gestaltung der Freianlagen sollte Wert auf Aufenthaltsqualität und die Schaffung kühler beschatteter Bereiche
gelegt werden.
5.5.Schutzgut Pflanzen
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans, in einem Natura-2000, Natur- oder Landschafts-
schutzgebiet. Gesetzlich geschützte oder schutzwürdige Biotope sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht betrof-
fen. Als Biotopfläche mit besonderer Bedeutung VB-K-5208-025 ist die Biotopverbundfläche „Bahntrasse und aufgelassene
Kiesgrube im Westen von Bonn“ ausgewiesen. Die Fläche muss von Überplanung vollkommen freigehalten werden und ein
Schutzstreifen (Pufferzone) von mind. 2 -3 m muss den jetzigen Bestand einschließen. Die Planung des Radweges soll der-
gestalt erfolgen, dass die Funktion als Verbindungs- Ergänzungs- und Entwicklungsbereich und seine wertvollen Strukturen
für den Arten- und Biodiversitätsschutz erhalten bleiben.
Für die im Plangebiet befindlichen Bäume wurde im Februar 2022 eine Baumbewertung vorgelegt (Gesellschaft für Umwelt-
planung und wissenschaftliche Beratung, Bonn), in der die nach Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Bäume im
Plangebiet untersucht und hinsichtlich ihres Gesamtzustandes und der Standfestigkeit bewertet wurden. Die im Plangebiet
vorhandenen Bäume sollen nach Möglichkeit erhalten werden und sind während der Baumaßnahmen mittels geeigneter
Schutzmaßnahmen gemäß ZTV-Baumpflege* 3.11 und DIN 18920 vor Beschädigung zu schützen. Ist es erforderlich, dass
Bäume entfallen müssen, werden diese entsprechend der Vorgaben der Baumschutzsatzung im Plangebiet ersatzgepflanzt.
5.5.1. Schutzgut Tiere und biologische Vielfalt/ Artenschutz
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens sind die Belange des Artenschutzes gemäß §44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
zu berücksichtigen und zu bewerten. Es ist zu prüfen, ob eine Verletzung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach
§44 BNatSchG zu erwarten ist (Stufe I: Vorprüfung) und ob ggf. weiterführende Untersuchungen oder Betrachtungen (Stufe
II: Vertiefende Prüfung) notwendig sind. Die artenschutzrechtlichen Vorschriften des §44 Abs.1 BNatSchG stellen zwingend
zu beachtende gesetzliche Verbote dar, die nicht der Abwägung des §1 Abs.7 BauGB zugänglich sind.
Für das Plangebiet wurde im Jahr 2020/2021 vom Büro für Umweltplanung und wissenschaftliche Beratung Gbr, Bonn,
eine ASP I durchgeführt. Während die Bahnanlage insbesondere für Reptilien ein geeignetes Habitat darstellt, bietet die
(mittlerweile beseitigte) Bestandsbebauung Potenzial als Mauersegler- und Fledermausrevier. Daneben wurden Potenziale
für die Vogelart Bluthänfling festgestellt. Das Vorkommen des Girlitzes als besonders geschützte Art wurde angrenzend
an das Plangebiet nachgewiesen und ein Brutverdacht im Plangebiet festgestellt. Daneben wurden auch Vorkommen von
Zauneidechsen und Wechselkröten nicht ausgeschlossen. Zur Abklärung möglicher Vorkommen geschützter und gefähr-
deter Arten wurde im Jahr 2022 eine Artenschutzprüfung Stufe II (Gesellschaft für Umweltplanung und wissenschaftliche
Beratung GbR, November 2021 /Dezember 2022) erstellt, in der die potenzielle Betroffenheit von Fledermaus, Haselmaus,
Mauersegler, Girlitz, generell Gebäudebrütern, Wechselkröte und Zauneidechse untersucht wurden. Das Vorkommen der
Haselmaus, von Mauer- und Zauneidechsen sowie von Wechselkröten konnte im Untersuchungsgebiet sicher ausgeschlos-
sen werden. Fledermäuse sowie verschiedene planungsrelevante Vogelarten, darunter der Star und der Girlitz und der
regional gefährdete Mauersegler wurden im Plangebiet jedoch festgestellt. Die artenschutzrechtliche Untersuchung der
Stufe II gibt auf Grundlage dieser Erkenntnisse verschiedene Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen für Fledermäu-
se und Vögel sowie vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) für den Mauersegler vor.
Neben der Schaffung von Ersatzquartieren für Mauersegler und der Einhaltung der Bauzeitenregelung ist eine ökologische
Baubegleitung bei Abbruch des Bestandsgebäudes erforderlich. Der genaue Umfang sowie die Lage der Maßnahmen kön-
nen den Gutachten zur ASP I und ASP II entnommen werden.
Bei Umsetzung der genannten Vermeidungs- /Minimierungsmaßnahmen sowie der Ausgleichsmaßnahmen werden durch
das Vorhaben in Bezug auf die Fledermaus / Höhlenbrüter, Mauersegler und sonstige Vogelarten keine Verbotstatbestände
nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgelöst. Bei entsprechender Einhaltung ist das Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht
nach derzeitigem Kenntnisstand zulässig.
Die in dem Gutachten benannten Maßnahmen werden im weiteren Planverfahren im Bebauungsplan mittels Festsetzun-
gen und Hinweisen entsprechend berücksichtigt bzw. im Städtebaulichen Vertrag fixiert.
5.6.Schutzgut Landschaftsbild und Erholung
Das Plangebiet, dessen Kernstück das mittlerweile zurückgebaute Gebäude der historischen Schamotte-Fabrik war, ist ak-
tuell überwiegend versiegelt und wird zum Teil zu Wohnzwecken genutzt. Es weist aufgrund der bisherigen gewerblichen
/ industriellen Nutzung überwiegend keine Vegetationsentwicklung auf. An der nördlichen Grenze entlang der Bahntrasse
befinden sich einige Baumstandorte und Heckenstrukturen. An der südlichen Grenze, am Rande des angrenzenden Park-
decks der benachbarten Gebäude an der Straße Am Burgweiher, sowie im Plangebiet selbst, sind einige weitere, z. T. sehr
hohe Einzelbäume vorhanden.
Östlich und westlich sowie nördlich der Bahntrasse grenzen Wohngebäude an, deren Gebäudehöhen zwischen zwei und
vier Vollgeschossen liegen. Die Gebäude südlich des Plangebietes an der Straße Am Burgweiher bestehen aus einer Kern-
oder Mischgebietstypischen Bebauungsstruktur mit bis zu fünf-geschossigen Wohn- und Bürobauten.
Prinzipiell wird die beabsichtigte Bebauung zu einer Veränderung des Landschafts- und Stadtbildes führen. Die Empfind-
lichkeit der Landschaft / des Stadtbildes gegenüber visuellen Störungen ist im Untersuchungsraum aufgrund der Lage in-
nerhalb eines dicht bebauten städtischen Raumes jedoch nur bedingt gegeben. Aufgrund der vorgesehenen Planung mit
einer angepassten Gebäudehöhe, der Schaffung von großzügigen Freiräumen für die wohnungsnahe Erholung mit hoher
Aufenthaltsqualität sind erhebliche negative Beeinträchtigungen des Stadt- und Landschaftsbildes durch bauliche Maßnah-
men nicht zu erwarten. Eher ist hier durch die vorgesehene Planung eine Aufwertung zu erwarten.
5.7.Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Im Plangebiet befinden sich nach derzeitigen Erkenntnissen weder Bau- noch Bodendenkmäler. Für das Gebäude Bahn-
hofstraße 31 besteht ein Denkmalverdacht. Solange die aktuellen Plangebietsabgrenzungen beibehalten wird, bestehen
diesbezüglich von Seiten der Unteren Denkmalbehörde keine Bedenken.
Der Fund vorgeschichtlicher oder römischer Siedlungsreste oder Gräber ist nicht zu erwarten. Ein entsprechender Hinweis
im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. Der grundsätzliche Umgang mit archäologischen Funden ist in §§ 15 und 16
Denkmalschutzgesetz NRW normiert.
Lageplan - Realisierung KölnGrund (cityförster architecture+urbanism, Mosaik Architekten und nsp landschaftsarchitekten + stadtplaner)Seite 20 von 28
Zur Frühzeitigen Beteiligung
Prüffragencheckliste Nachhaltige Planung
Bauleitplanverfahren:
Gebiet:
Planungsziele:
Stufe 2
Frühzeitige Beteiligung (u.a. entwickelt aus den strategischen und den operativen Zielen der BNHS)
Fragestellung: Wie werden die berührten Themen umgesetzt? Welche Aussagen lassen sich treffen? Wie setzt sich das Vorhaben mit den relevanten Themen auseinander?
Handlungsfelder der Bonner
Nachhaltigkeitsstrategie
Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Mobilität Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Ein Beitrag zu den SDG's : Verkehr: Welche Prognoseverkehre werden durch das Vorhaben
ausgelöst (Erste grundsätzliche Aussagen aus
Voruntersuchung)?
wird noch ermittelt
Wie sieht die Erreichbarkeit von / Ausstattung mit
Nahversorgungseinrichtungen mit Ziel der
Verkehrsvermeidung aus?
verschiedene Nahversorger und das Ortszentrum von Duisdorf mit einem
vielfältigen Angebot an Einzelhandel und Gastronomie befinden sich in rd. 300
m Entfernung zum Plangebiet und sind somit fußläufig erreichbar
Wie stellen sich die Grundstrukturen des
Mobilitätskonzeptes dar bzw. können erste
Maßnahmen benannt werden?
Es ist ein Angebot aus Car- und Bike-Sharing-Möglichkeiten vorgesehen. Die
erforderliche Anzahl wird noch geprüft. Im Verfahren wird ein
Mobilitätskonzept erarbeitet.
Umweltverbund: Welche Maßnahmen sind zur Verbesserung der
Erschließung durch den Umweltverbund geplant?
(Verkehrliche Ersteinschätzung)
Anbindung des Vorhabens an den ÖPNV / SPNV? Sehr gute Anbindung: Bahnhof in ca. 200 m Entfernung, Bushaltestellen in ca.
100 m Entfernung
Bessere Vernetzung mit vorhandenen Fußwegen? Vernetzung mit vorhandenen Fußwegen in der Umgebung wird erfolgen und
damit verbessert
Ausbau der Radinfrastruktur im Quartier
notwendig/verbesserungsbedürftig?
Anbindung an Radinfrastruktur bisher über die Straße Am Burgweiher als
Bundesstraße ist verbesserungsbedürftig; Realisierung eines bahnparallelen
Radschnellweg ist mit dem Vorhaben geplant.
Angebote der kombinierten Verkehrsmittelwahl –
Mobilstationen im Umfeld vorhanden?
Angebote der kombinierten Verkehrsmittelwahl sind in Form des Bahnhofes
und der Bushaltestelle Am Schickshof vorhanden. Eine Mobilstation an der
Ecke am Burgweiher / Im Burgacker wird anvisiert.
Berücksichtigt die „Innere Erschließung“ des
Plangebietes den Umweltverbund gut ?
Ja; über die im Plangebiet vorgesehenen weitgehend autofreien "kurzen"
Wegeverbindungen
Erscheint eine Modal-Split-Verschiebung i.R. des
Umweltverbundes möglich?
Ja: Durch sehr gute ÖPNV-Anbindung und alternative Mobilitätsangebote im
Quartier
Werden E-Ladestationen vorgesehen? Ja.
Nr. 6220-1 "Schamotte-Fabrik"
ehemalige Schamotte-Fabrik
Entwicklung eines Wohnquartiers mit einer dreizügigen Kita
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Zur Frühzeitigen Beteiligung
Handlungsfelder der Bonner
Nachhaltigkeitsstrategie
Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Klima und Energie Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Ein Beitrag zu den SDG's : Klimaanpassung: Wird die bioklimatische Bedeutung bzw. Situation einer
Fläche durch die Planung voraussichtlich eher
verbessert oder verschlechtert? Gibt es
Optimierungspotenziale?
Es wird eine deutliche Verbesserung des Ist-Zustandes durch Umsetzung von
Dachbegrünung, sowie die Entsiegelung und Gestaltung der Freiräume erreicht.
Darüber hinausgehende Optimierungspotenziale werden nicht gesehen.
Ist die bioklimatische Bedeutung von Freiflächen bzw.
der bioklimatischen Situation in Siedlungsgebieten
berücksichtigt worden?
Ja. Die vorgesehene Bebauung erfolgt flächensparend. Freiflächen werden nach
Möglichkeit entsiegelt und begrünt
Ist die aktuelle stadtklimatische Situation im
Planungsraum sowie der voraussichtlichen
Auswirkungen der Planung geprüft worden?
Ja (Pkt. 5.4.1 der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung)
Ist die verbale Beschreibung der
Kaltluftleitbahnen/Strömungsfelder/Kaltluftentstehung
sgebiete im Planvorentwurf bzw. in den Allgemeinen
Zielen und Zwecken der Planung enthalten?
Ja (Pkt. 5.4.1 der der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung)
Ist eine verbale Beschreibung und Bewertung
geeigneter Maßnahmen zur Optimierung der
Durchlüftung und Reduktion zusätzlicher
Wärmebelastung erfolgt?
Nein; wird zur Offenlage ergänzt
Wie ist der lokale Wasserhaushalt (Niederschlag,
Verdunstung, Grundwasserneubildung, Abbfluss) im zu
bebauenden Gebiet?
Der überwiegende Teil des Niederschlagswassers wird der Kanalisation
zugeführt, da nur geringfügige Flächen im Plangebiet nicht versiegelt und damit
versickerungsfähig sind. Eine Dachbegrünung bei den Bestandsgebäuden ist
nicht vorhanden.
Ist bereits erkennbar, ob der lokale Wasserhaushalt
durch das Vorhaben verschlechtert wird?
Ja. Durch die Entsiegelung von Flächen und Dachbegrünung wird sich der lokale
Wsaserhaushalt gegenüber dem Ist-Zustand deutlich verbessern.
Wie berücksichtigt der Planvorentwurf die
Anforderungen an gesunde Wohn-und
Arbeitsbedingungen auch in sommerlichen
Hitzeperioden?
Durch Einhaltung der Abstandsflächen, Dachbegrünung, Pflanzung von
verschattenden tiefwurzelnden Bäumen, außenliegenden Sonnenschutz,
solaroptimierte Grundrissgestaltung;
Ist eine Nutzung durch vulnerable
Bevölkerungsgruppen angedacht?
Ja. Es ist ein dreigruppige Kindertagesstätte vorgesehen.
Wenn ja, ist der erhöhte Schutzanspruch vor
klimatischen Belastungen berücksichtigt worden?
Es werden verschattete Grün- und Freiflächen für die Kita vorgesehen.
Ist bei Hanglagen eine Erosionsproblematik beim
städtebaulichen Konzept berücksichtigt worden?
Das Plangebiet liegt nicht an einer Hanglage
Wasserwirtschaftliche
Potentialanalyse
Ist eine getrennte Regen- und Abwasserbeseitigung
geplant?
Nein
Besteht eine Versickerungspflicht oder nicht? Nein
Ist das Gebiet geeignet zur Regenwasserversickerung/ -
rückhalt?
Aufgrund der Bodenbeschaffenheit ist das Gebiet für eine dezentrale
Versickerung ungeeignet. Die Entwässerung der versiegelten Flächen muss über
die Kanalisation erfolgen.
Wie können Maßnahmen zur dezentralen
Regenwasserversickerung/natürlichem Regenrückhalt
in der Fläche nach dem
Schwammstadtprinzip/wassersensible
Stadtentwicklung umgesetzt werden?
Über die Entsiegelung von Flächen und die Dachbegrünung wird ein natürlicher
Regenrückhalt sowie eine Versickerung erfolgen. Weitere
Regenrückhaltemöglichkeiten (z.B. Kühlung durch Verdunstungsleistung)
werden geprüft.
Gibt es Verdachtsflächen und schränken diese die
Versickerungsfähigkeit ein? (Bodenaltlasten,
Beschaffenheit, Flurabstand GW, Möglichkeiten
städtischer Flächen, auf die das Wasser geleitet werden
kann)
Die Beschaffenheit des Bodens schränkt die Versickerungsfähigkeit ein.
Das Plangebiet liegt von der Altablagerung Ziffer 7220-063 betroffen. Von einer
nachhaltigen Bodenverunreinigung wird nicht ausgegangen.
Können bei Maßnahmen zur Versickerung/Rückhalt
gesetzlich festgelegte Abstände/Normen in der Fläche
eingehalten werden?
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Zur Frühzeitigen Beteiligung
Handlungsfelder der Bonner
Nachhaltigkeitsstrategie
Themenfelder Prüffragen Prüfergebnisse (Kurzdarstellung)
Wasserwirtschaftliche
Bedarfsanalyse
Welche Art der Regenwasserbewirtschaftung soll
ausgeführt werden? Kann das Niederschlagswasser
genutzt werden?
wird noch geprüft
Erfolgte eine Anpassung des Bebauungskonzepts an
Ergebnisse des Überflutungsnachweises?
Ja; Die Empfehlungen der Topographischen Gefährdungsanalyse werden
berücksichtigt; das Erfordernis einer erweiterten Überflutungsbetrachtung wird
im weiteren Verfahren geprüft
Wie gestaltet sich die Schaffung von
Versickerungsmöglichk

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.