Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 6920-2, Innovation Greenhouse im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Oberkassel

Beschlussvorlage
öffentlich
230530
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 6920-
2, Innovation Greenhouse im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Oberkassel
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 09.08.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 10.08.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
I. Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch an der
Bauleitplanung
Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch am Planverfahren vorgetragenen
Stellungnahmen werden entsprechend dem Beschluss des Rates vom
09.12.2021 (DS-Nr.: 211593) behandelt.
II. Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung des
1. Entwurfs nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange gemäß § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch am Planverfahren vorgetragenen
Stellungnahmen werden entsprechend dem Beschluss des Rates vom
27.10.2022 (DS-Nr.: 221251) behandelt.
III. Stellungnahmen der betroffenen Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung
des 2.Entwurfs nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
1. Die seitens der Autobahn GmbH mit E-Mail am 22.12.2022 zugesandte
Stellungnahme Nr. 1 verweist auf die Stellungnahme vom 07.03.2022 über
deren Behandlung bereits in der Ratssitzung am 27.10.2022 entschieden
wurde (siehe Beschlusspunkt II). Die darin vorgebrachte Forderung nach einem
Nachweis über die Leistungsfähigkeit der beiden Anschlussknoten der A562Seite 1 von 49
Seite 2
wird insoweit berücksichtigt, als die im Rahmen eines Verkehrsgutachtens
entwickelten Mobilitätsmaßnahmen in einem städtebaulichen Vertrag mit der
Vorhabenträgerin vereinbart werden und sicherstellen, dass mit der
vorliegenden Planung keine Verkehrsentwicklung zu erwarten ist, die über den
bereits bestehenden planungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen hinausgeht. Die
Hinweise in der Stellungnahme vom 07.03.2022, dass keine Ansprüche
bezüglich Lärmschutz und Schadstoffbelastung an die Autobahn GmbH gestellt
werden können, werden zur Kenntnis genommen und der Vorhabenträgerin
übermittelt. Die darüber hinausgehenden Bedenken werden nicht geteilt und
bleiben unberücksichtigt.
2. Die seitens des Bund für Umwelt- und Naturschutz Deutschland (BUND) am
22.12.2022 zugesandte Stellungnahme Nr. 2 verweist zum einen auf die
Stellungnahme vom 07.03.2022 über deren Behandlung bereits in der
Ratssitzung am 27.10.2022 entschieden wurde (siehe Beschlusspunkt II). Die
zum anderen dargelegte Befürchtung, dass durch den zusätzlich ermöglichen
Wintergarten für die Gastronomie die Gefahr des Vogelschlags noch verschärft
wird, wird zurückgewiesen.
3. Die seitens der Deutschen Bahn AG, DB Immobilien mit Schreiben vom
05.12.2022 eingegangene Stellungnahme Nr. 3, die einen Bezug zu dem am
02.11.2022 dem Bauordnungsamt zugesandten Schreiben (Stellungnahme Nr.
3a) herstellt, wird dahingehend berücksichtigt, als dass die Hinweise zur
Bauausführung entlang der bestehenden Bahnstrecke, den notwendigen
Abständen und Sicherheitsvorkehrungen sowie den von der Bahnlinie bei Bau
und Betrieb ausgehenden Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zur
Kenntnis genommen und an die Trägerin des Vorhabens weitergegeben
werden.
4. Die seitens des Landesbüros der Naturschutzverbände mit E-Mail vom
22.12.2022 zugesandte Stellungnahme Nr. 4 wird insofern berücksichtigt, als
dass eine ergänzende Bewertung der Gefahr durch Vogelschlag in der dieser
Vorlage angehängten gutachterlichen Stellungnahme zur Vermeidung von
Vogelschlag vorgenommen wurde. Der Anregung, die Bauelemente anders
anzuordnen wird nicht gefolgt.
5. Die seitens der Stadtwerke Bonn mit E-Mail vom 07.12.2022 vorgebrachte
Stellungnahme Nr. 6 wird insofern berücksichtigt, als dass eine Trafostation im
Bebauungsplan durch eine entsprechende Festsetzung berücksichtigt ist. Die
sonstigen Hinweise werden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis gereicht.
6. Die seitens des Wahnbachtalsperrenverbands mit E-Mail vom 07.11.2022
vorgebrachte Stellungnahme Nr. 7 wird insofern berücksichtigt, als dass die
Hinweise der Vorhabenträgerin zur Kenntnis gereicht werden.
IV. Satzungsbeschluss
Der Bebauungsplan Nr.6920-2 der Bundesstadt Bonn, im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Oberkassel zwischen rechtsrheinischer DB-Strecke Köln-
Niederlahnstein, Heinrich-Konen-Straße, Konrad-Zuse-Platz und Karl-Duwe-
Straße ist gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen. Die Begründung des
Bebauungsplanes Nr. 6920-2 ist als Anlage beigefügt.Seite 2 von 49
Seite 3
Begründung
Plangebiet
Das Plangebiet befindet sich auf einem dreieckförmigen Grundstück zwischen
der rechtsrheinischen Bahntrasse und der Karl-Duwe-Straße im Bereich des
Projektgebietes Bonner Bogen, auf dem die Flächen einer ehemaligen
Zementfabrik unmittelbar am Rheinufer und dem rechtsrheinischen Teil der
Rheinaue zu einem modernen Büro- und Dienstleistungsstandort entwickelt
wurden. Im Bereich des Plangebiets befindet sich ein Parkhaus mit 450
Stellplätzen und dem vorgelagerten Bürogebäude „Haus der freien Berufe“
sowie einer brachliegenden Fläche, auf der das Innovation Greenhouse
entstehen soll. Die Fläche wurde bei der Errichtung des Parkhauses und des
Hauses der freien Berufe als Baustelleneinrichtungsfläche genutzt. Die Fläche
ist überwiegend geschottert, eine befestigte Fläche wird als Fahrradabstellplatz
genutzt. Bäume oder sonstige Bepflanzungen sind auf der Fläche bis auf eine
spärliche Randvegetation und der mit Gehölzen bewachsenen Böschung zur
Bahnstrecke nicht vorhanden.
Vorhandenes Planungsrecht
Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist das Plangebiet zum Teil als
gemischte Baufläche und zum Teil als Grünfläche sowie als Fläche für
Bahnanlagen dargestellt, diese Grünfläche trennt als schmales Band die
gemischte Baufläche von der nördlich angrenzenden Sonderbaufläche. Der
Flächennutzungsplan wird nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens auf
dem Wege der Berichtigung (künftig: Sonderbaufläche) angepasst. Für die
verbleibenden Mischgebietsflächen, die überwiegend im gesetzlich
festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins liegen, wird der
Flächennutzungsplan nachfolgend in einem eigenständigen Verfahren
geändert.
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 8120-15 vom 09.07.2008 setzt das
Plangebiet als Mischgebiet mit zulässiger Nutzung als Parkhaus mit
Einzelläden im Erdgeschoss sowie einem Fitnesscenter im Staffelgeschoss
fest. Angelehnt an diese Festsetzungen ist im Planbereich durch die
Vorhabenträgerin ein Parkhaus mit rund 450 Einstellplätzen mit vorgelagertem
Bürogebäude und gastronomischen und dienstleistungsorientierten Nutzungen
im Erdgeschoss errichtet worden. Die bestehende Nutzung entspricht jedoch
hinsichtlich Art und Maß sowie der Lage der überbauten Flächen nicht den
Planfestsetzungen des bestehenden Bebauungsplans, daher soll das
Planungsrecht der über Befreiungen genehmigten Nutzung angepasst werden.
In Verbindung mit dem Vorhaben Innovation Greenhouse ist eine Anhebung
der Grundflächenzahl (GRZ) für das Gesamtgrundstück notwendig.
Aufgrund der für den Bonn-Visio Innovationspark noch bestehenden
Baupotentiale und Nutzungsüberlegungen sowie des damit verbundenen
Stellplatzbedarfs beabsichtigte die Vorhabenträgerin im Jahr 2009 eine
deutliche, über den planungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen erheblich
hinausgehende Erweiterung der Parkhauskapazitäten auf ca. 880 Stellplätze.Seite 3 von 49
Seite 4
Neben einer Verlängerung des Parkhauses in südlicher Richtung und einer
Erhöhung der Geschossigkeit auf VIII Geschosse sollten gleichzeitig die
ursprünglich vorgesehenen Sondernutzungen im Staffelgeschoss und den
darüber liegenden Dachflächen (Fitnesscenter/sportliche Nutzung) entfallen.
Auf dieser Grundlage hat der Rat der Bundesstadt Bonn am 24.09.2009 den
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 8120-16 gefasst (DS-Nr.
0910297). Die Planung wurde jedoch nicht weitergeführt.
Planungsanlass und Planungsziele
Die Vorhabenträgerin beabsichtigt die Bestandsbebauung zwischen
rechtsrheinischer DB-Strecke, Heinrich-Konen-Straße und Karl-Duwe-Straße in
Richtung Süden zu erweitern. Geplant ist ein 6-geschossiges Bürogebäude mit
einer gastronomischen Nutzung im Erdgeschoss. Insgesamt ist eine
Bruttogeschossfläche von ca. 4.300 m² beabsichtigt. Parallel dazu beabsichtigt
die Vorhabenträgerin, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 8120-17
aufzustellen, um den Bau des gastronomisch zu nutzenden Rheinpavillons auf
einer Fläche südwestlich des Plangebiets direkt am Rheinufer umsetzen zu
können (DS-Nr. 1713510 und 1713510EB3). Die beiden Planverfahren laufen
getrennt, die Planunterlagen für eine zu beschließende öffentliche Auslegung
werden derzeit erarbeitet. Die Fachgutachten wurden jedoch zum Teil für beide
Vorhaben zusammen ausgearbeitet.
Die Notwendigkeit der durch den Aufstellungsbeschluss von 2009
vorgesehenen Parkhauserweiterung mit einem zusätzlichen Angebot von ca.
430 Stellplätzen für den Bonner Bogen ist zwischenzeitlich vor dem Hintergrund
einer veränderten Stellplatznachfrage und der freien Kapazitäten im
bestehenden Parkhaus infrage zu stellen. Durch eine Parkraumuntersuchung
des Büros BSV wurde im Jahr 2018 eine Unterauslastung der vorhandenen
Parkhäuser und Tiefgaragen im Gesamtgebiet des Bonner Bogens attestiert.
Das statt der Parkhauserweiterung von der Vorhabenträgerin geplante
Innovation Greenhouse soll den letzten Baustein der Arrondierung des Konrad-
Zuse-Platzes mit modernen Arbeitsplätzen bilden. Nach dem künftigen Ausbau
der Trasse für die S-Bahn-Linie13 und dem zugehörigen Bahnhof Oberkassel
soll das Gebäude für die mit der Bahn Ankommenden das „Tor“ zum
Gesamtareal Bonner Bogen sein. Der Standort soll mit der Errichtung moderner
Büroflächen für die Nutzung durch innovative Technologieunternehmen /
digitale Startups gesichert und etabliert werden, um die enge räumliche
Zuordnung und Verknüpfung mit den benachbarten Einrichtungen dauerhaft
sicher zu stellen.
Aufgrund der bereits heute bestehenden mangelnden Leistungsfähigkeit des
Kreisverkehrs Landgrabenweg/Josef-Schumpeter-Allee/A562 in den
Spitzenzeiten war die Anforderung an das Planverfahren, dass durch das
Innovation Greenhouse keine zusätzlichen Kfz-Verkehre erzeugt werden, als
bereits durch die im Bestandsbebauungsplan planungsrechtlich zulässige
Nutzung erzeugt werden würde.
Das im Verkehrsgutachten ermittelte zusätzliche Verkehrsaufkommen für das
Innovation Greenhouse und den Rheinpavillon entspricht in der morgendlichen
Spitzenstunde 21 Kfz-Fahrten. Für die nachmittägliche Spitzenstunde erzeugen
die geplanten Nutzungen ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von 31 Kfz-Seite 4 von 49
Seite 5
Fahrten.
Um diese Fahrtenanzahl zu minimieren bzw. auszugleichen wurde ein
umfangreiches Paket mit Mobilitätsmaßnahmen entwickelt, welches zum einen
auf die zusätzliche Nutzung des Innovation Greenhouse ausgelegt ist, zum
anderen aber auch auf das Gesamtverkehrsaufkommen am Bonner Bogen
abzielt, so dass rechnerisch nur eine geringe Anzahl zusätzlicher Fahrten in
den problematischen Spitzenstunden entsteht.
Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist aufgrund der nahen
Haltepunkte von DB, Stadtbahn und Bus sowie zukünftig der S-Bahn-Linie 13
begünstigt. Für den Radverkehr ist der Standort ebenfalls aufgrund der
rheinuferbegleitenden Radwege sehr attraktiv zu erreichen. Ein Carsharing-
Angebot ist in näherer Umgebung nicht vorhanden. Ein Fahrradleihsystem ist
hingegen bereits vorhanden.
Zur Umsetzung und zum Monitoring der Mobilitätsmaßnahmen verpflichtet sich
die Vorhabenträgerin in einem städtebaulichen Vertrag.
Bei der Umsetzung des vorgeschlagenen Mobilitätskonzeptes wird laut
Gutachten eine Reduzierung des Verkehrsaufkommens im Gesamtgebiet
Bonner Bogen von 15 Kfz-Fahren in der morgendlichen und 6 Kfz-Fahrten in
der nachmittäglichen Spitzenstunde erreicht.
Im Ergebnis kommt es durch die zusätzlichen Nutzungen rechnerisch zunächst
zu geringfügigen Mehrverkehren durch die Planung, die jedoch durch die
Mobilitätsmaßnahmen aufgefangen werden können, so dass letztlich eine
Verringerung der Kfz-Fahrten gegenüber dem bestehenden Planungsrecht
prognostiziert werden kann.
Die bauordnungsrechtlich benötigten 41 Stellplätze für das Innovation
Greenhouse und für das geplante Restaurant Rheinpavillon werden im
Parkhaus P3 – das bereits im Plangebiet vorhanden ist - untergebracht werden,
da für einen Großteil der dort vorhandenen Stellplätze keine
bauordnungsrechtliche Bindung vorliegt. Die Fahrradabstellplätze werden auf
dem Plangrundstück und im Erdgeschoss des Parkhauses P3 dem Bedarf
entsprechend verteilt.
Planungsablauf
Die DevelopVisio Innovation Greenhouse GmbH hat - stellvertretend für die
DevelopVisio Pavillon am Bonner Bogen GmbH - mit Schreiben vom
18.07.2019 für das Vorhaben „Innovation Greenhouse“ die Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt. Am 27.11.2019 erfolgte der
entsprechende Zielbeschluss durch den Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz (DS-Nr. 190395).
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 12 BauGB, wie zunächst
beabsichtigt, kann aus Gründen des Zuschnitts des Plangebiets mit dem
Einbezug der benachbarten vorhandenen Nutzung mit Parkhaus und
Bürogebäude nicht umgesetzt werden, wie nachfolgend erläutert wird. Die
vorhandene Bebauung muss in das Plangebiet mit einbezogen werden, weil sieSeite 5 von 49
Seite 6
aufgrund umfangreicher Befreiungen im Baugenehmigungsverfahren weder
dem ursprünglich vorgesehenen und festgesetzten Planungsrecht entspricht,
noch mit dem geplanten Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen
Nutzung vereinbar ist. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren
der Innenentwicklung gem. §13a BauGB aufgestellt, auf die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs. 1 und die Erstellung eines
Umweltberichts wird dabei verzichtet.
Entsprechend einer Empfehlung des Ausschusses für Wohnen, Planung und
Bauen hat der Rat der Bundesstadt Bonn am 09.12.2021 die öffentliche
Auslegung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 6920-2 mit der Maßgabe
beschlossen, dass das Technikgeschoss in seiner Fläche auf ein notwendiges
Mindestmaß reduziert werden soll (siehe DS-Nr. 211593).
Eine flächenmäßige Rücknahme der Technikaufbauten ist nicht möglich, jedoch
ist im Bebauungsplan für das Technikgeschoss ein eigenes Baufenster mit
einer gegenüber dem sonstigen Baukörper um 3m erhöhten zulässigen Höhe
festgesetzt. Darüber hinausgehende Überschreitungen sind durch
Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen. Zudem ist eine Einhausung
der Anlagen festgesetzt. Das Baufenster für das Technikgeschoss weicht
gegenüber der rheinseitigen Fassade um mindestens 3m, überwiegend sogar
um 9m zurück und wird daher vom öffentlichen Straßenraum aus kaum in
Erscheinung treten.
Durch den Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale Agenda am 25.11.2021
wurde die Verwaltung gebeten, folgende Frage zu Protokoll zu beantworten:
“Inwiefern wurde bzw. wird eine Einbindung in das Geothermie System
geprüft?”
Nach Rücksprache mit der Vorhabenträgerin konnte ermittelt werden, dass im
Rahmen der Vorplanung des Gebäudes die Errichtung einer weiteren Wasser-
Wasser-Wärmepumpenanlage an dem Standort Bonner Bogen verworfen
wurde. Da bereits ein solcher Antrag der Ewald Hohr Wohnungsbau & Co. KG
am 22.10.2012 durch die Untere Wasserbehörde abgelehnt wurde, wurde dies
auch für das Innovation Greenhouse erwartet.
Die Genehmigungsfähigkeit scheitert laut unterer Wasserbehörde an der
Vielzahl bereits vorhandener Anlagen in der Umgebung (z.B. Bonner Bogen,
Polizeipräsidium, T-Mobile), die bereits die Grundwassertemperatur stark
erwärmen. Diese Wärmepumpen werden fast ganzjährlich zur Kühlung der
Bürogebäude genutzt, da diese sich durch Menschen, technische Geräte und
Sonneneinstrahlung in Verbindung mit leistungsfähiger Wärmedämmung
bereits stark selbst aufheizen.
Eine Unterbringung der notwendigen Brunnen auf dem eng bebauten,
dreieckförmigen Grundstück des IGH ist zudem kaum möglich. Die Anbindung
an das bestehende Geothermiesystem am Bonner Bogen ist laut
Vorhabenträgerin aufgrund der Entfernung des geplanten Gebäudes zur
Energiezentrale im Hotel Kameha technisch zu aufwändig und auch nicht
umsetzbar, da die maximal zulässige Gesamtfördermenge durch die
bestehende Bebauung und die vorhandene Brunnenanlage ausgeschöpft ist.
Der unverhältnismäßig hohe technische Aufwand für eine Anbindung war
bereits bei der Projektierung des Hauses der freien Berufe (direkt an das
Vorhaben angrenzender Bestandsbau der Vorhabenträgerin) einSeite 6 von 49
Seite 7
Ausschlusskriterium.
Es folgten im Planverfahren zwei öffentliche Auslegungen des
Bebauungsplanentwurfs gem. §3 Abs. 2 und §4 Abs. 2 BauGB.
Zu Beschlusspunkt I
Im Rahmen der Beschlussfassung zur öffentlichen Auslegung der
Bebauungsplanentwürfe gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch wurde bereits über
die während der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange vorgetragenen Stellungnahmen beraten. Die Behandlung
der in den Stellungnahmen vorgetragenen Aspekte erfolgte entsprechend dem
Beschluss des Rates am 09.12.2021 (DS-Nr.: 211593). Auf eine erneute
Wiedergabe wird verzichtet und auf die Verwaltungsvorlage verwiesen.
Zu Beschlusspunkt II
Die erste öffentliche Auslegung des daraufhin ausgearbeiteten
Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 12.01.2022 bis 07.03.2022 statt.
In diesen Zeitraum inkludiert war der sich aus §13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
ergebende Zeitraum zur Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Ziele und
Zwecke und die wesentlichen Auswirkungen der Planung, die bei dem hier
erfolgten Verzicht auf eine Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs.1 BauGB
erforderlich ist.
Während der ersten Offenlage wurden sieben Stellungnahmen von Trägern
öffentlicher Belange abgegeben. Aus der Öffentlichkeit wurden während der
Offenlage keine Stellungnahmen eingebracht. Die bei der Verwaltung während
der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen wurden in der
Beschlussvorlage zur erneuten Offenlage wiedergegeben und mit einem
Abwägungsvorschlag versehen, welcher am 27.10.2022 (DS-Nr. 221251) im
Rat beschlossen wurde.
Zu Beschlusspunkt III
Während der erneuten Offenlage wurden sieben Stellungnahmen von Trägern
öffentlicher Belange abgegeben. Aus der Öffentlichkeit wurden während der
Offenlage keine Stellungnahmen eingebracht. Für die bei der Verwaltung
während der erneuten öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen
sind unter Beschlusspunkt III Abwägungsvorschlage aufgeführt.
Folgende Stellungnahmen gingen während der erneuten Offenlage ein:
1.: Stellungnahme der Autobahn GmbH des Bundes mit Mail vom 22.12.2022
seitens der Autobahn GmbH des Bundes, Niederlassung Rheinland ist mit
Schreiben vom 07.03.2022 eine Stellungnahme zu vorbezeichneter
Bauleitplanung abgegeben worden. Die darin gegebenen Anregungen,
Hinweise und Bedingungen sind auch im Rahmen des vorliegenden
Verfahrensschrittes weiter zu beachten.Seite 7 von 49
Seite 8
Stellungnahme der Autobahn GmbH des Bundes mit Mail vom 07.03.2022
die Niederlassung Rheinland der Autobahn GmbH des Bundes (AdB) ist für den
Betrieb und die Unterhaltung der südlich des Plangebietes verlaufenden A562,
Abschnitt 3/ Anschlussstelle Bonn-Ramsdorf zuständig.
Seitens der Straßenbauverwaltung weise ich darauf hin, dass eine
leistungsfähige und sichere Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz bei
Realisierung des o.a. Vorhabens in jedem Fall sicherzustellen ist. Sämtliche
Kosten für erforderliche Straßenumbau- und Verkehrssteuerungsmaßnahmen
gehen dabei zu Lasten der Stadt Bonn.
In der Begründung zum Bebauungsplanverfahren unter Kap. 2.2 wird erwähnt,
dass die Leistungsfähigkeit des als Kreisverkehr ausgebauten Knotenpunktes
Landgrabenweg/Josef-Schumpeter-Allee/ AS Bonn-Ramsdorf (Östlicher
Anschluss an die A 562) bereits heute schon an "diversen" Ästen im Bereich
von QSV E oder F liegt. Rückstaulängen bis auf die Hauptfahrbahn der A 562
treten nach Aussage im Bericht jedoch i. d. R. nicht auf.
Aus der dem Verfahren beiliegenden Verkehrsuntersuchung sind diese
Angaben nicht ersichtlich, da sich diese Untersuchung hauptsächlich auf das
innerörtliche Verkehrskonzept bezieht. Die Leistungsfähigkeit zu dem
westlichen Anschluss an die A 562 wird nicht erwähnt.
Da für uns aus den Unterlagen nicht ersichtlich ist woraus sich die Angaben zur
Leistungsfähigkeit ableiten, ist für uns ein verkehrstechnischer Nachweis über
die Anschlussstelle Bonn Ramsdorf (westliche und östliche Anbindung an den
Landgrabenweg) einschließlich der A 562 im Bereich der Anschlussstelle nach
dem HBS-Verfahren erforderlich.
Eine abschließende Stellungnahme der Straßenbauverwaltung ist daher zum
jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.
Ich weise darauf hin, dass gegenüber der Straßenbauverwaltung weder jetzt
noch zukünftig aus dieser Planung Ansprüche auf aktiven und/oder passiven
Lärmschutz oder ggfls. erforderlich werdende Maßnahmen bzgl. der
Schadstoffausbreitung geltend gemacht werden können.
Der Straßenbauverwaltung sind erforderlich werdende externe Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen mitzuteilen, um Planungskollisionen auszuschließen.
2.: Stellungnahme des Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND)
mit Schreiben vom 22.12.2022
Leider wurden unsere Kritikpunkte (Stellungnahme vom 06. März 2022) – auf
die wir weiterhin verweisen - nicht aufgenommen. Durch den nun in den
Bebauungsplan neu aufgenommenen Wintergarten wird die Problematik des
Vogelschlags noch verschärft. Wir weisen nochmals insbesondere auf die
Notwendigkeit hin, dass zur Vermeidung von Vogelschlag ausschließlich
anerkannte hoch wirksame Markierungen, wie sie in der - kürzlich aktualisierten
- Broschüre der Schweizerischen Vogelwarte Sempach1 publiziert sind, zurSeite 8 von 49
Seite 9
Anwendung kommen dürfen. Die auch in der zweiten Offenlage als Möglichkeit
dargestellte Abweichung von diesem Standard lehnen wir ab, da damit eine
Aufweichung artenschutzrechtlicher Verpflichtungen und das Eintreten von
Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu erwarten sind. Die
Auflagen, die sich gemäß der o.a. Broschüre ergeben, sind konkret und
verbindlich im Genehmigungsverfahren zu formulieren.
Stellungnahme des BUND mit Schreiben vom 06.03.2022
wir bedanken uns für die erneute Beteiligung im o.a. Verfahren und nehmen
wie folgt Stellung:
Zu Begründung, 2.3.2 Klima I Luft:
Der Planungsraum ist praktisch vollständig versiegelt und weist bei
sommerlichen, austauscharmen Hochdruckwetterlagen tagsüber eine extreme
Wärmebelastung auf, nachts tritt mit einer Temperaturabweichung von bis zu 6
K zur durchschnittlichen Temperatur der Bonner Freiflächen ein
hoher Wärmeinseleffekt auf. Dieser bioklimatisch kritischen Situation ist mit
geeigneten Maßnahmen entgegenzutreten. Leider ist aus der Begründung nicht
ersichtlich, daß die Stadt Bonn der zusätzlichen Versiegelung und damit
einhergehenden Verstärkung der negativen Effekte mit adäquaten Maßnahmen
(Flächenentsiegelung und Begrünung im Bonner Bogen) entgegentreten
möchte.
Selbst die im bisher gültigen B-Plan (8120-15 Konrad-Zuse-Platz) festgesetzte
Dachbegrünung wurde auf den Dachflächen des Parkhauses nicht umgesetzt.
Wir erwarten daher, dass angesichts der extremen Versiegelung des
Plangebietes und seiner Umgebung (Bonner Bogen) die im B-Plan (S. 18)
aufgeführte geplante Begrünung der Flachdächer als verpflichtend festgesetzt
und die Umsetzung überprüft wird.
Zu Begründung, 2.3.3 Flora I Fauna I Artenschutz:
Das geplante Gebäude wird einen sehr hohen Anteil massiv spiegelnder
Fassaden aufweisen. Dadurch kann ein Tötungsrisiko sowohl für
„planungsrelevante“ als auch für „nicht planungsrelevante“ Vogel-arten an
Glasscheiben des Neubaus nicht ausgeschlossen werden. Dies betrifft sowohl
die heimischen Brutvogelarten als auch Nahrungsgäste, Durchzügler und
Wintergäste. Um zu vermeiden, daß die strengen Maßstäbe, die an einen
wirksamen, den gesetzlichen Ansprüchen genügenden Schutz vor Vogelschlag
anzuwenden sind, in der Praxis umgangen werden, sind in der
Baugenehmigung genaue Vorgaben zu formulieren. Die in den einschlägigen
Werken publizierten, quantifizierten und damit nachvollziehbaren, und auch in
der Begründung (S. 20/21) als verbindlich aufgeführten
Vermeidungsmaßnahmen sind daher in der Genehmigung textlich exakt
vorzugeben. Eine Abweichung von den Festsetzungen und der Beachtung des
Leitfadens unter Hinweis auf gutachterlichen Nachweis adäquater Maßnahmen
ist strikt abzulehnen, da durch den entstehenden Ermessensspielraum die
gesetzlichen Ansprüche an den Artenschutz aufgeweicht werden.Seite 9 von 49
Seite 10
3.: Stellungnahme der DB Immobilien mit Schreiben vom 05.12.2022
die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG
bevollmächtigtes Unternehmen, übersendet Ihnen hiermit beigefügte
Stellungnahme zum Bauvorhaben „Errichtung eines Büro- und
Verwaltungsgebäudes 6-geschossig mit Cafeteria“ als Stellungnahme zu o.g.
Vorhaben „zweiter Entwurf des Bebauungsplan Nr. der Bundesstadt Bonn
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)“.
Wir weisen hiermit neben den in der Stellungnahme bereits aufgenommenen
für einen Bebauungsplan gültigen Hinweisen bereits jetzt, bzw. auf Grund des
vorliegenden Bauantrages auch auf weitere einzuhaltende Punkte hin.
Die beigefügte Anlage „142706 Stellungnahme“ (siehe Stellungnahme Nr. 3a)
ist Bestandteil dieser Stellungnahme
3a.: Stellungnahme der DB AG Immobilien mit Schreiben vom 02.11.2022
die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG
bevollmächtigtes Unternehmen, übersendet Ihnen zu o.g. Bauanfrage folgende
Gesamtstellungnahme: Bezüglich der Bauanfrage bestehen unsererseits keine
grundsätzlichen Bedenken, wenn die nachfolgenden Auflagen und Hinweise
beachtet werden:
Einfriedung
Der Bauherr muss außerhalb der Grenzbebauung auf der Eigentumsgrenze zur
DB Netz AG einen ≥2 m hohen Zaun aus Doppelstabmatten errichten.
Oberleitungsanlagen
Eine Zustimmung des Anlageverantwortlichen ist gegeben, wenn der
Vorhabenträger den Schutzabstand zwischen dem geplanten
Verwaltungsgebäude und den geplanten Oberleitungsanlagen von ≥5,00 m
schriftlich bestätigt. Der Antragsteller muss sich hierfür an folgende
Ansprechpartner wenden: DB Netz AG, Infrastrukturprojekte West, Hermann-
Pünder-Str. 3, 50679 Köln, Projektingenieur Herr Jorg Weydandt
(Joerg.Weydandt@deutschebahn.com), Tel.-Nr. 0221/14171117 sowie DB
Netz AG, Bezirksleiter Oberleitung Köln, Brügelmannstr. 16-18, 50679 Köln,
Herr Gerd Glesmann (gerd.glesmann@deutschebahn.com) , Tel.-Nr.
0221/14140400.
Schall- und Erschütterungsschutz
Für das geplante 6-geschossigen Büro- und Verwaltungsgebäudes besteht kein
Anspruch auf aktiven oder passiven Schallschutz aus dem Projekt “3-/4-
gleisiger Ausbau Troisdorf – Bonn-Oberkassel“ und auf Maßnahmen gegen
Erschütterungen aus dem Bahnbetrieb.
Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen
Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe
z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische
Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.Seite 10 von 49
Seite 11
Entschädigungsansprüche oder Ansprüche auf Schutz- oder
Ersatzmaßnahmen können gegen die DB AG nicht geltend gemacht werden,
da die Bahnstrecke eine planfestgestellte Anlage ist. Spätere Nutzer der
Flächen sind frühzeitig und in geeigneter Weise auf die Beeinflussungsgefahr
hinzuweisen.
Berücksichtigung von Eisenbahnlasten Druck und Sog
Bei Hochbauten in unmittelbarer Nachbarschaft von Bahntrassen sind Lasten
aus Druck und Sog zu berücksichtigen, in diesem Fall bei einer
planfestgestellten Bahnanlage.
Ausbreitung von Eisenbahnverkehrslasten im Boden
In Abhängigkeit des Gebäudeabstandes zum Gleis ist beim
Standsicherheitsnachweis die Ausbreitung
von vertikalen Eisenbahnlasten zu berücksichtigen. Hier können die Lasten
nach Bild 1 (siehe Anlage zur Vorlage) angesetzt werden.
Baulärm
Bei der Umsetzung des Projektes “3-/4-gleisiger Ausbau Troisdorf – Bonn-
Oberkassel“ kommt es zu Baulärm und zu erheblichen Staubentwicklungen,
auch an Wochenenden, an Feiertagen und nachts. Der Bauherr für das
geplante 6-geschossige Büro -und Verwaltungsgebäude hat keine
Schadensersatzansprüche gegenüber der DB Netz AG.
Geländeverlauf an der Eigentumsgrenze
Das Gelände des Nachbargeländes (des Bauherrn) muss - sofern dort ein
Gefälle vorgesehen ist – in Richtung der Karl-Duwe-Straße verlaufen. Dach-,
Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen nicht auf oder über Bahngrund
abgeleitet werden. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation
abzuleiten.
Die Abstandsflächen gemäß LBO (z.B. § 6 BauO NRW usw.) sowie sonstige
baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten. Sollte
dies nicht möglich sein und Abstandflächen auf Eigentumsflächen der
Deutschen Bahn AG übertragen werden müssen, so ist vor Baubeginn
zwingend ein kostenpflichtiger Gestattungsvertrag abzuschließen. Sollten
daraus Baulasten resultieren, so müssen für die Abstandsflächen separate
Flurstücke auf Kosten des Antragstellers gebildet werden. Die zu prüfenden
Unterlagen sind durch den Antragsteller unter DBSImm-KLN-
Baurecht@deutschebahn.com einzureichen.
Bei der Planung von Lichtzeichen und Beleuchtungsanlagen in der Nähe der
Bahn (zum Beispiel Beleuchtungen von Parkplätzen, Leuchtwerbung aller Art,
etc.) ist darauf zu achten, dass Blendungen der Triebfahrzeugführer
ausgeschlossen sind und Verfälschungen, Überdeckungen und
Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen.
Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeraten (z.B. (Mobil-) Kran,Seite 11 von 49
Seite 12
Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der
Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken
verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer
Überschwenkbegrenzung sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller
bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen. Das Aufstellen eines Kranes hat auf
der gleisabgewandten Seite oder in Absprache zu erfolgen.
Das Betreten von Bahnanlagen ist nach § 62 EBO grundsätzlich untersagt und
bedarf daher im Einzelfall einer Genehmigung. Auch dürfen hier keine Geräte
oder Materialien gelagert werden. Bei notwendiger Betretung für die
Bauausführung muss der Bauherr bei der DB Netz AG rechtzeitig einen
schriftlichen Antrag stellen. In keinem Falle dürfen die Bahnanlagen ohne
Genehmigung der DB Netz AG betreten werden. Alle hieraus entstehenden
Kosten müssen vom Antragsteller getragen werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass auf oder im unmittelbaren Bereich von DB
Liegenschaften jederzeit mit dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel,
Leitungen oder Verrohrungen gerechnet werden muss. Auf oder im
unmittelbaren Bereich von DB Liegenschaften muss jederzeit mit dem
Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel, Leitungen oder Verrohrungen
gerechnet werden.
Sollten innerhalb der Arbeiten unbekannte Rohre oder Kabel aufgefunden
werden, so sind die Arbeiten unverzüglich einzustellen und die Störstelle der
DB Netz AG unter AVE.NL.WEST@deutschebahn.com zu informieren.
Schon heute können wir Ihnen mitteilen, dass der angefragte Bereich ein U-
Kanal mit Streckenfernmeldekabel der DB Netz AG enthält.
Ein Grenzabstand von >2m zur Kabeltrasse muss gewährleistet sein.
Fernmeldekabel der DB Netz dürfen nicht überbaut werden und müssen
jederzeit zum Zwecke der Inspektion, Wartung und Instandsetzung frei
zugänglich sein. Einzelheiten entnehmen Sie bitte beigefügten
Lageplanausschnitt.
Bei anfallenden Arbeiten an der Bahnlinie und im Grenzbereich ist vor Beginn
der Baumaßnahme eine örtliche Einweisung durch einen Mitarbeiter der DB
Kommunikationstechnik notwendig (Übergabe Kabelmerkblatt der DB AG). Die
Forderungen des Kabelmerkblattes der DBAG sind einzuhalten.
Bitte teilen Sie uns schriftlich (mindestens 15 Arbeitstage vorher und unter
Angabe unserer Bearbeitungs-Nr. 2022029265 bzw. der Bahnstrecken-
Nummer und der Bahn-Kilometrierung) den Termin (Datum, Uhrzeit, Treffpunkt)
zur Kabeleinweisung mit:
DB Kommunikationstechnik GmbH
Dokumentationsservice Süd
Gutschstraße 4
76137 KarlsruheSeite 12 von 49
Seite 13
E-Mail:DB.KT.Trassenauskunft-TK@deutschebahn.com
Wir möchten Sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass die DB
Kommunikationstechnik GmbH für die Beschädigung an
Telekommunikationsanlagen, die auf übermittlungsbedingte Planungenauigkeit
zurückzuführen sind, keine Haftung übernimmt. Im Falle von Ungenauigkeiten
oder Zweifel an der Plangenauigkeit darf mit der Baumaßnahme nicht
begonnen werden, bevor diese durch die DB Kommunikationstechnik GmbH
ausgeräumt sind.
Sollten Sie bei den Bauarbeiten auf in den Plänen nicht angegebene TK-Kabel
oder TK-Anlagen stoßen, informieren Sie uns bitte unverzüglich.
Dies Gültigkeit der Betreiberauskunft bezieht sich ausschließlich für den
Zeitraum von 24 Monaten. Für Vorhaben außerhalb dieses Zeitraumes ist die
Betreiberauskunft erneut einzuholen. Dies gilt ebenso für Maßnahmen
außerhalb des in der Zeichnung genau abgegrenzten Bereiches.
Allgemeiner Hinweis:
Die parallel an das Grundstuck angrenzenden Strecke 2324 wird derzeit ein-
bis zweigleisig für die S-Bahn S13 ausgebaut und ist bereits in Teilabschnitten
gebaut. Nach Inbetriebnahme der Strecke wird der Verkehr dort stark
zunehmen. Beim Bau des Hauses ist die Schallzunahme und die erweiterte
Streckeninfrastruktur zwingend zu berücksichtigen.Der Bau des Bürogebäudes
darf nicht zu einer Verhinderung der für die Mobilitätswende erforderlichen
Mehrverkehre und der dafür notwendigen Infrastrukturausbauten führen! Bei
möglichen Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
4.: Stellungnahme des Landesbüro Naturschutzverbände mit Mail
vom 22.12.2022
für die LNU Bonn verweise ich auf unsere unten stehende Stellungnahme vom
7.3. d.J. Ergänzend ist zu bemerken:
- Beim Überflutungsnachweis wurde auch in der zweiten Fassung nur der
Niederschlag auf der Fläche selbst betrachtet und nicht das bedeutend höhere
Wasservolumen, das der Ankerbach erfahrungsgemäß liefert.
- Durch den geplanten Wintergarten wird die in der Artenschutzprüfung
thematisierte Gefahr des Vogelschlags verschärft. Dennoch wurde keine
ergänzende Bewertung vorgenommen. Das ist nachzuholen. Maßnahmen zur
Vermeidung, die sich daraus ergeben, sind verbindlich in den baurechtlichen
Genehmigungen festzulegen. Dabei sollte nicht alleine auf "vogelsichere"
Fenster rekurriert werden. Es ist auch zu prüfen, ob eine veränderte Anordnung
der Bauelemente und Erhalt bestehender Großgehölze dem Vogelschutz in
dieser Hinsicht dienlich sein könnten.
5. Stellungnahme des Landesbüro Naturschutzverbände mit Mail vom
07.03.2022Seite 13 von 49
Seite 14
Wir begrüßen zunächst, dass an Stelle eines weiteren Parkhauses eine
zukunftsfähigere Bebauung geplant ist. Dennoch ist die fortschreitende
Versiegelung in unmittelbarer Nähe des Ankerbachsystems kritisch zu
bewerten.
Folgende Punkte schlagen wir vor, zu überprüfen:
- Die Begrünung der Dachflächen ist ein Schritt in die richtige Richtung. Es
sollte erwogen werden, auch die ohnehin aus Lärmschutzgründen fensterlose
Fassade zur Bahn hin als grüne Wand zu gestalten.
- Wir gehen davon aus, dass die Maßnahmen zum Vogelschutz an den
Glasflächen als Auflage fest-geschrieben werden. Darüber hinaus sind
Nisthilfen für Höhlenbrüter in die Fassaden zu integrieren.
- Auf Grund eines Fundes des Feuersalamanders am 26.12.21 (wurde der UNB
gemeldet) in unmittelbarer Nähe der überplanten Fläche halte ich die Aussage
der Gutachter, dass das Gelände keine Lebensräume für planungsrelevante
Amphibien vorhält, für nicht stichhaltig, auch wenn der Feurersalamander selbst
noch nicht zu den planungsrelevanten Arten im engeren Sinne gehört. Eine
Neubewertung unter diesem Aspekt erscheint geboten.
- Der Überflutungsnachweis sollte auf den Abfluss des Ankerbaches bei
Starkregen Rücksicht nehmen. Dabei sind auch die Ereignisse vom 14.7.2021
zu berücksichtigen. Berechnungen auf Basis der dreißig-jährigen Hochwässer
erscheinen vor diesem Hintergrund problematisch.
6.: Stellungnahme der Stadtwerke Bonn mit Mail vom 07.12.2022
namens und im Auftrag der Bonn Netz GmbH, der Energie- und
Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH und der Stadtwerke Bonn Verkehrs
GmbH teilen wir Ihnen folgendes mit:
Stellungnahme Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH/ Bereich
Fahrwege: Aufgrund der Entfernung der Maßnahme zu unseren Anlagen,
besteht für den Bereich Fahrwege keine Betroffenheit.
Stellungnahme Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH/ Bereich Planung (PV/P):Die
an das Baugrundstück angrenzende Heinrich-Konen-Straße und der Konrad-
Zuse-Platz werden von der Buslinie 606 befahren, in unmittelbarer Nähe
befindet sich auch die Bushaltestelle „Konrad-Zuse-Platz“.
Die genannten Haltestelle muss dauerhaft barrierefrei erreichbar sein.
Wir weisen vorsorglich auf den Flächenbedarf der aufgeführten Haltestellen hin.
Sollten aus unvermeidlichen Gründen Veränderungen der Haltestellenfläche
stattfinden müssen, sind diese frühzeitig mit uns abzustimmen. In diesem
Bereich muss mit der normalen Geräuschentwicklung aus dem Busbetrieb
gerechnet werden.
Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung
finden und wir bei drohenden Störungen und Behinderungen desSeite 14 von 49
Seite 15
Betriebsablaufes sowie baulichen Veränderungen unserer Betriebsanlagen
frühzeitig informiert werden und eventuelle Kosten Bestandteil der
Baumaßnahmen sind.
Stellungnahme Bonn Netz GmbH/ Bereich Strom: Da das vorhandene
Parkhaus, das Bauprojekt Greenhouse sowie das Steakhaus als eine
Versorgungseinheit zu betrachten ist, muss die zukünftige Stromversorgung
über eine kundeneigene Trafostation erfolgen. Hierfür ist eine Fläche von ca.
20 m² für eine C-Station einzuplanen. Siehe auch Stellungnahme vom
02.03.2022.
Nach Inbetriebnahme der neuen kundeneigenen Trafostation wird der
Niederspannungsanschluss des Parkhauses zurückgebaut.
Stellungnahmen Bonn Netz GmbH/ Bereich Straßenbeleuchtung: Keine
Bedenken, keine Ergänzung zur Stellungnahme vom 02.03.2022.
Stellungnahme Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH/
Bereich Fernwärme: Es bestehen keine Bedenken.
Stellungnahme Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH/
Bereich Gas/Wasser: Keine Bedenken,
keine Ergänzung zur Stellungnahme vom 02.03.2022.
Stellungnahme Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH/
Bereich Gas/Wasser/Anlagen: Der Bebauungsplan weist ein Grundstück am
Konrad-Zuse-Platz aus. Hier soll das bestehende Gebäude erweitert werden.
Gegen die geplante Bebauung bestehen von Seiten der BonnNetz bzw. EnW
für den Bereich Gas und Wasser Anlagen, kathodischer Korrosionsschutz
(KKS), Messanlagen keine Bedenken.
Vorhandene Versorgungsanlagen Wasser, Gas
In der Heinrich-Konen-Straße ist eine Anlage der Gas- oder Wasserversorgung
(KKS- Messanlagen), (ober- und unterirdisch) vorhanden.
Weitere Anlagen der Gas- oder Wasserversorgung (Schacht, Gebäude, KKS,
Messanlagen), (ober- oder unterirdisch) sind im Bereich der vorgesehenen
Bebauung nicht vorhanden, bzw. nicht betroffen. Geplante Versorgungsanlagen
Wasser, Gas
Im Bereich der vorgesehenen Bebauung sind derzeit keine Anlage für die Gas-
oder Wasserversorgung (Schacht, Gebäude, KKS, Messanlagen), (ober- oder
unterirdisch) (ober- und unterirdisch) vorgesehen. Rückbau vorhandener
Versorgungsleitungen Wasser, Gas
In der Karl-Duwe-Straße wurden auf Grundlage des Bebauungsplanes 8120-16
(2009) innerhalb des Straßenausbaus Karl-Duwe-Straße Versorgungleitungen
Gas und Wasser zur Erschließung der vorgesehenen Bebauung neu
hergestellt.Seite 15 von 49
Seite 16
Die vorgesehen Bebauung ist bisher nicht umgesetzt. BonnNetz bittet um
Information zum Bestand des Bebauungsplanes 8120-16. Zur Sicherstellung
der Trinkwasserhygiene ist beabsichtigt die Versorgungsleitung Wasser in der
Karl-Duwe-Straße stillgelegt, stillgelegt wird auch die Gasleitung. Das Gebäude
Karl-Duwe-Straße 9 wird weiterhin mit Trinkwasser versorgt.
Im Anhang finden Sie die benannte Stellungnahme vom 02.03.2022.
Stellungnahme der Stadtwerke Bonn mit Mail vom 02.03.2022
namens und im Auftrag der Bonn Netz GmbH, der Energie- und
Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH und
der Stadtwerke Bonn Verkehrs GmbH teilen wir Ihnen folgendes mit:
Stellungnahme FW:
Aufgrund der Entfernung der Maßnahme zu unseren Anlagen besteht keine
Betroffenheit für den Bereich Fahrwege.
Stellungnahme Gas/ Wasser:
Gegen den, zu erstellenden Bebauungsplan bestehen von Seiten der BonnNetz
bzw. Energie- und Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH für den Bereich
Gas und Wasser keine Bedenken
Vorhandene Versorgungsanlagen Wasser, Gas
Eine Wasserversorgungsleitung ist in der Karl-Duwe-Straße vorhanden. Das
betreffende Gebiet liegt im Versorgungsgebiet der Energie- und
Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH.
Eine Gasversorgungsleitung ist in der Karl-Duwe-Straße vorhanden.
Das betreffende Gebiet liegt im Versorgungsgebiet der Energie- und
Wasserversorgung Bonn/Rhein-Sieg GmbH.
Versorgung des Gebietes mit Gas und Wasser
Die Versorgung mit Wasser kann nach AVBWasserV über einen Anschluss
erfolgen. Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem
Grundstück bzw. einer Einheit unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer
werden über einen gemeinsamen Netzanschluss versorgt. An der
Übergabestelle sind mehrere Zählpunkte möglich.
Die Versorgung mit Gas kann nach NDAV über einen Anschluss erfolgen.
Gebäudekomplexe, auch eigenständige Gebäude auf einem Grundstück bzw.
einer Einheit unterschiedlicher Nutzung und Eigentümer werden über einen
gemeinsamen Netzanschluss versorgt. An der Übergabestelle sind mehrere
Zählpunkte möglich.
Löschwasserbereitstellung
Die erforderliche Löschwasserbereitstellung aus dem öffentlichen
Versorgungsnetz richtet sich nach der überwiegenden Bauart bzw. nach demSeite 16 von 49
Seite 17
derzeit gültigen Bebauungsplan.
Die Löschwasserbereitstellung für die vorgesehene Bebauung ist möglich.
Für die Löschwasserbereitstellung ist derzeit der Grundschutz mit 96 m³/h für
das Grundstück sicher-gestellt. Die Grundschutzmenge steht über die
Hydranten im öffentlichen Versorgungsnetz zur Verfügung.
Die Dimensionierung des Trinkwassernetzes erfolgt für neue und zu
erneuernde Leitungen nach dem jeweiligen Trinkwasserbedarf. In Kerngebieten
des Stadtgebietes und der Stadtbezirke kann über die, nach Trinkwasserbedarf
dimensionieren Leitungen, der Löschwasserbedarf für den Grundschutz
bereitgestellt werden. In Randgebieten resultiert daher langfristig (über 2050
hinaus) keine gesicherte Bereitstellung.
Grundschutz und Objektschutz Löschwasser über Hausanschluss
(Wandhydranten Typ F, Sprinkleranlagen, Hydranten u. ä.)
Eine Löschwasserbereitstellung für den Objektschutz über einen
Hausanschluss erfolgt nicht. Die Dimensionierung erfolgt nach dem
Trinkwasserbedarf. Auf besondere Anfrage und nach Prüfung der Kapazitäten
kann möglicherweise eine Bereitstellung von Löschwasser für den Objektschutz
erfolgen.
Stellungnahme Strom / Anlagen:
Für das Bauprojekt „Greenhouse“ ist im Bereich des Bebauungsplanes zur
Karl-Duwe-Straße hin ein Standort für eine Trafostation einzuplanen.
Stellungnahme Straßenbeleuchtung:
In den an das Plangebiet angrenzenden Straßen befinden sich Anlagen der
öffentlichen Straßenbeleuchtung. Inwieweit diese Einrichtungen von der
geplanten Maßnahme betroffen sind, ist aus den Unterlagen nicht ersichtlich.
Eine Umlegung bzw. Versetzung von Anlagen der öffentlichen
Straßenbeleuchtung sowie die Errichtung einer provisorischen Beleuchtung ist
für den Erschließungsträger kostenpflichtig und muss frühzeitig mit der Bonn-
Netz GmbH (T / N-S) abgestimmt werden.
Gemäß Beleuchtungsvertrag zwischen der Stadt Bonn und den Stadtwerken
Bonn (SWB) sind die SWB (Bonn-Netz GmbH / T / N-S) für die Planung,
Errichtung und den Betrieb der öffentlichen Straßenbeleuchtung im Stadtgebiet
Bonn verantwortlich. Sollte sich im Zuge des Planungsprozesses heraus-
stellen, dass der Bau einer neuen, öffentlichen Beleuchtungsanlage erforderlich
ist, müssen wir frühzeitig an der weiteren Planung beteiligt werden. Die
Festlegung von Leuchten-Standorten sowie die Auswahl von Leuchten und
Masten muss in Rücksprache mit uns erfolgen. In diesem Zusammenhang
weise ich nochmal darauf hin, dass es für das Stadtgebiet Bonn je nach
Anwendung festgelegte Leuchten-Typen gibt.
Stellungnahme Fernwärme:
Es bestehen keine Bedenken.Seite 17 von 49
Seite 18
Stellungnahme Verkehrsplanung:
Die Joseph-Schumpeter-Allee wird derzeit durch die Buslinie 606 befahren. Im
Bereich des Plangebietes befindet sich die Haltestelle Konrad-Zuse-Platz. Im
weiteren Verlauf befährt diese Buslinie die Heinrich-Konen-Straße, die in ihrem
Querschnitt sehr beengt ist, sodass ein Begegnungsverkehr dort nicht auf der
gesamten Länge stattfinden kann. Aus diesem Grund ist der Linienweg in
diesem Bereich von weiteren Einschränkungen frei zu halten.
Wenn sich im Rahmen der weiteren Planung herausstellt, dass Behinderungen
für den ÖPNV nicht vermieden werden können, müssen diese frühestmöglich
aber spätestens vier Wochen vor Baubeginn final mit uns abgestimmt sein,
damit die Auswirkungen auf den ÖPNV von uns geprüft und notwendige
betriebliche Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet und kommuniziert werden
können.
Wir gehen davon aus, dass die Belange des ÖPNV ausreichend Beachtung
finden und wir bei drohen-den Störungen und Behinderungen des
Betriebsablaufes sowie baulichen Veränderungen unserer Betriebsanlagen
frühzeitig informiert werden und eventuelle Kosten Bestandteil der
Baumaßnahme sind.
Wir weisen vorsorglich auf den Flächenbedarf der aufgeführten Haltestelle hin.
Sollten aus unvermeidlichen Gründen Veränderungen der Haltestellenfläche
stattfinden müssen, sind auch diese frühzeitig mit uns abzustimmen. In diesem
Bereich muss mit der normalen Geräuschentwicklung aus dem Busbetrieb
gerechnet werden.
Zu Beschlusspunkt III. 2
Mit der Ausweisung einer zusätzlichen eingeschossig überbaubaren Fläche an
der Nordostseite des bestehenden Gebäudes wurden auch die
voraussichtlichen Auswirkungen auf die Gefahr des Vogelschlags und deren
Vermeidung geprüft. Der Wintergarten soll im Bereich der bereits von Schirmen
überdachten Terrasse errichtet werden. Bäume und sonstige Großgehölze
werden hierfür nicht gerodet. Die Erdgeschossfassade weist im Bereich des
geplanten Anbaus bereits bodentiefe Fenster und insgesamt einen hohen
Glasanteil auf. Lediglich die Seitenwände des geplanten Wintergartens werden
zusätzlich errichtet. Mit den empfohlenen Maßnahmen zum Vogelschutz an den
neu zu errichtenden Glasflächen ist dem Belang des Artenschutzes
weitreichend und in ausreichendem Maße Rechnung getragen. Der Anregung
zur planungsrechtlichen Festsetzung von Maßnahmen zum Schutz vor
Vogelschlag ist im vorliegenden Plan bereits mit Ziffer 5 der textlichen
Festsetzungen gefolgt. Dies geschieht aus grundsätzlichen Überlegungen auch
in diesem Bereich, in dem an den bestehenden Gebäuden der
Planveranlasserin in unmittelbarer Nachbarschaft kein signifikantes Risiko für
Vogelschlag festzustellen ist.
Es ist rechtssystematisch geboten, den Grundstückseigentümer nicht zu einer
bestimmten Maßnahme zu zwingen, wenn das Ziel auch mit anderen
Maßnahmen erreicht werden kann. Daher ist die im Plan eröffnete Möglichkeit
der Abweichung aufgrund eines gutachterlichen Nachweises für den
Rechtsbestand der Festsetzung erforderlich.Seite 18 von 49
Seite 19
Im konkreten Vorhaben plant die Vorhabenträgerin, Solarzellen in die Gläser
der Fassaden zu integrieren. Hierdurch verändert sich der visuelle Eindruck der
Fassade auch für Vögel. U.a. für diesen Anwendungsfall kann keine
schematische Vorgabe von Maßnahmen nach einer nicht als Norm
eingeführten Handlungsempfehlung im Plan festgesetzt werden. Für die
Umsetzung dieser kombinierten Solar- und Glasfassade wurde eine
gutachterliche Stellungnahme durch ein Landschaftsplanungsbüro angefertigt,
in welcher die Geeignetheit der Maßnahme in Bezug auf die Vermeidung von
Vogelschlag nachgewiesen wird. Diese Stellungnahme ist dieser Vorlage
beigefügt.
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und eine Liste mit den Namen
derjenigen, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch eine Stellungnahme abgegeben haben, liegen den Mitgliedern
der Bezirksvertretung Beuel, dem Ausschuss für Wohnen, Planen und Bauen
sowie des Rates eine Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur
Einsicht bereit. Gleiches gilt auch für die während der frühzeitigen Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
Baugesetzbuch zum Bebauungsplan Nr. eingegangenen Stellungnahmen
(Beschlusspunkt I) und die dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Gutachten
und Stellungnahmen.
Zu Beschlusspunkt III.4
Der Anregung, die Bauelemente anders anzuordnen wird nicht gefolgt, da sich
die Erweiterung nur an der geplanten Stelle sinnvoll anordnen lässt und andere
Standorte zur Vermeidung des Vogelschlags keine Vorteile bringen. Eine
Beseitigung von Großgehölzen wird durch diesen Bebauungsplan nicht
ausgelöst, ein Großteil der an das Plangebiet angrenzenden Gehölzkulisse
muss jedoch voraussichtlich im Zuge der Umsetzung des S-Bahn-Projekts S13
Troisdorf-Oberkassel durch die DB beseitigt werden. Der
Überflutungsnachweis betrachtet regelwerkkonform ein 100-jährliches
Starkregenereignis. Eine Überflutung durch zusätzlich vom Ankerbach
herbeigeführte Wassermassen wird dabei nicht berücksichtigt. Die
Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarte des Ministeriums für
Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW zeigt
sowohl für das 100-jährliche als auch für ein 500-jährliches Hochwasser jeweils
nur eng umgrenzte lineare Überschwemmungsbereiche im unmittelbaren
Gewässerverlauf des Ankerbachs, welche das Plangebiet nicht betreffen. Für
den Überflutungsnachweis des Baugrundstücks ergeben sich hieraus keine
zusätzlich zu berücksichtigenden Wassermengen.
Städtebaulicher Vertrag:
Zum Bebauungsplan wird vor dem Satzungsbeschluss ein städtebaulicher
Vertrag zwischen Vorhabenträgerin und der Stadt Bonn geschlossen. Darin
werden diejenigen Aspekte der Planung vereinbart, die in den Festsetzungen
des Bebauungsplans nicht geregelt werden können. Der Vertrag sieht im
wesentlichen folgende Vereinbarungen vor:
Das Vorhaben betrifft die Errichtung eines sechsgeschossigen Bürogebäudes
mit insgesamt rd. 4.300 qm Brutto-Grundfläche (BGF) Des Weiteren wird im
Rahmen des Vorhabens im Erdgeschoss eine öffentlich zugängliche Nutzung in
Form einer gastronomischen Nutzung realisiert. Die Gebäudeansichten und derSeite 19 von 49
Seite 20
Lageplan sind ebenfalls Bestandteil des Vertrags.
Es wird eine Durchführungsverpflichtung vereinbart, in der die
Vorhabenträgerin verpflichtet wird, binnen 6 Monaten nach Rechtskraft des
Bebauungsplanes einen Bauantrag zu stellen und das Vorhaben innerhalb von
24 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung fertigzustellen
Die Stadt Bonn hat vor dem Hintergrund des Klimaschutzes ehrgeizige Ziele
zur Minderung der CO2-Emissionen formuliert. Da ein großer Anteil der
Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, sollen durch besonders
energieeffiziente Neubauten CO2-Emissionen vermieden und somit ein Beitrag
zum Klimaschutz geleistet werden. Gemäß dem Ratsbeschluss
„Energieeffizienzstandards beim Neubau“ vom 22.10.2015 (DS-Nr. 1512547)
wird mindestens der KfW-Effizienzhausstandard 55 bezogen auf die
Energieeinsparverordnung 2014 (zweite Verordnung zur Änderung der
Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013) ausgeführt. Die zur
öffentlichen Auslegung am 09.12.2021 vom Rat beschlossene und ausgelegte
Planbegründung sieht darüber hinausgehend den KfW-40-Standard für das
Innovation Greenhouse vor. Das zu vereinbarende Energiekonzept sieht eine
flexible, kaskadenförmig aufgebaute Luft-Wärmepumpe vor, die über eine
entsprechend dimensionierte Photovoltaikanlage versorgt wird. Darüber hinaus
wird über den Eigenverbrauch produzierter Strom in Speichermedien
gespeichert. Die Be- und Entlüftungsanlage erhält eine Wärmerückgewinnung
mit einem Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 78 %. Primär werden
die Büroflächen natürlich gemäß den gesetzlichen Anforderungen be- und
entlüftet, was die Installation einer Glas-Doppelfassade erfordert. Der Heiz- und
Kühlbedarf wird über intelligent gesteuerte Heiz- und Kühldeckensegel
abgedeckt.
Verglaste bauliche Anlagen des Vorhabens sollen unter Berücksichtigung von
Maßnahmen zum Vogelschutz ausgeführt werden. Hinweise auf geeignete
Maßnahmen enthält der Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht“ der schweizerischen Vogelwarte Sempach, der als Anlage zum Vertrag
beigefügt und zu beachten ist.
Inzwischen wurde das Energiekonzept dahingehend konkretisiert, als dass eine
gebäudeintegrierte Solarfassade vorgesehen ist. Besonderheit hierbei ist, dass
die Photovoltaikfolien gleichzeitig die Funktion des Vogelschutzes übernehmen.
Eine positive Einschätzung der Wirksamkeit in Bezug auf den Vogelschlag
wurde durch die gutachterliche Stellungnahme eines Fachbüros abgegeben.
Das Energiekonzept wird als Anlage dem städtebaulichen Vertrag beigefügt.
Es werden folgende Mobilitätsmaßnahmen verbindlich umgesetzt:
- Errichtung einer Carsharing-Station,
- Förderung von Fahrgemeinschaften durch Stellplatzvorteile,
- gemeinsames Pendler-Portal für das Gesamtgebiet Bonner Bogen,
- Bikesharing-Station, Umkleiden mit Spinden und Duschmöglichkeiten sowie
eine Do-It-Yourself Fahrradwerkstatt,
- Ladeinfastruktur für E-Bikes und Elektroautos,Seite 20 von 49
Seite 21
- Infoanzeigetafeln für ÖPNV.
In der Vorlage zum Beschluss der erneuten öffentlichen Auslegung wurde hier
noch die Bereitstellung von Jobtickets aufgeführt. Da die Bereitstellung von
Jobtickets für die Vorhabenträgerin aufgrund der vorgesehenen teilweise
Weitervermietung von Büroräumen an kleine Unternehmen oder Einzelnutzer
nicht wie im Mobilitätskonzept vorgesehen umgesetzt werden kann, wird dies
nicht mehr in den Vertrag aufgenommen. Der Wegfall der durch das Jobticket
prognostizierten Reduktion der Erzeugung von Kfz-Verkehren wird jedoch nach
Einschätzung des Gutachtenbüros durch die Einführung des 49-Euro-
Deutschlandtickets, welches bundesweit ab dem 01.05.2023 erhältlich ist, mehr
als kompensiert werden. Da die Dauerhaftigkeit dieser Maßnahme heute noch
nicht abgeschätzt werden kann soll durch ein im städtebaulichen Vertrag
vereinbartes Monitoring der Mobilitätsmaßnahmen die mittelfristige
Verkehrsentwicklung analysiert und gegebenenfalls mit geeigneten
Maßnahmen nachgesteuert werden.
Darüber hinaus sind dem Städtebaulichen Vertrag ein Lageplan mit der
Freiflächengestaltung und die mit der Stadt abgestimmten Gebäudeansichten
beigefügt, womit diese ebenfalls eine Verbindlichkeit erlangen. Der
städtebauliche Vertrag liegt den Mitgliedern der Bezirksvertretung Beuel, des
Ausschusses für Wohnen, Planen und Bauen sowie des Rates eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit.
Anlage/n
1 Übersichtsplan (öffentlich)
2 Rechtsplan (öffentlich)
3 Begründung zum Satzungsbeschluss (öffentlich)
4 Bild 1 DB Netz Vertikale Eisenbahnlasten (öffentlich)Seite 21 von 49
Bebauungsplan Nr.. 66992200--22
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil OberkasselSeite 22 von 49
Fläche für Bahnanlagen
Hauptverkehrsleitung Trinkwasser mit
Schutzstreifen
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Oberkassel
Flur 12
Maßstab 1:500
Bebauungsplan Nr. 6920-2 - 2. Entwurf
"Innovation Greenhouse"
Planbereich: rechtsrheinische DB-Strecke Köln-Niederlahnstein,
Heinrich-Konen-Straße und Karl-Duwe-Straße
Allgemeine Darstellungen Nachrichtliche Darstellungen
Es wird bescheinigt, dass die Darstellung mit den Anga-
ben des Liegenschaftskatasters übereinstimmt.
(Stand der Plangrundlage: ___.___.______
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch
Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetzbuches durch
Beschluss des Rates der Stadt Bonn vom ___.___.______
zur öffentlichen Auslegung beschlossen.
Bonn, den ___.___.______
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Rechtsgrundlagen
- Baugesetzbuch (BauGB) vom 3. November 2017
(BGBl. I S. 3634) in der zur Zeit geltenden Fassung.
- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) vom 21. Novem-
ber 2017 (BGBl. I S. 3786) in der zur Zeit geltenden
Fassung.
- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne
und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenver-
ordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990,
(BGBl. 1991 I S.58) in der zur Zeit geltenden Fassung.
- Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Lan-
desbauordnung (BauO NRW 2018) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 21. Juli 2018 (GV. NRW S. 421),
in der zur Zeit geltenden Fassung.
Bauliche Nutzung
Art
Sondergebiet (SO)
- Büro und Verwaltung -
Grundflächenzahl
Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze
maximal zulässige Gebäudehöhe im m ü. NHN
Maß
Sonstige Nutzung
Mit Leitungsrecht zu Gunsten der Versor-
gungsträger zu belastende Fläche
Mit Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit
zu belastende Fläche
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Guns-
ten des Versorgungsträgers zu belastende
Fläche
Versorgungsfläche - Umspannstation
Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) des
Baugesetzbuches in der Zeit vom ___.___.______ bis
___.___.______ öffentlich ausgelegen.
Bonn, den ___.___.______
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Bonn, den ___.___.______
Oberbürgermeisterin
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusse dieses
Bebauungsplanes ist gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB)
am ___.___.______ erfolgt.
Mit dieser Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Bonn, den ___.___.______
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des Stadtplanungsamtes
Bauweise, Begrenzungs-, Baulinien u.ä.
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes
geschlossene Bauweise
Baugrenze
Kennzeichnung der Lärmpegelbereiche
(LPB) nach DIN 4109 in 71,56 m ü. NHN
Umgrenzung der Flächen für besondere
Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz
vor schädlichen Umwelteinwirkungen im
Sinne des BImSchG
Für den Planentwurf
Bonn, den ___.___.______
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat Leiterin des Stadtplanungsamtes
Durch diesen Plan werden, soweit sie in den Geltungs-
bereich dieses Bebauungsplanes fallen, ersetzt:
- Bebauungsplan Nr.: 8120-15 (teilweise)
Hinweise
- Die innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen und der
Grünflächen dargestellten Einzelheiten sind unverbindlich
- zu diesem Bebauungsplan gehört eine Begründung
- zu diesem Bebauungsplan gehört ein städtebaulicher
Vertrag
- Eine Auskunft zum Bebauungsplan kann über das
„Kundenzentrum Geodaten“ der Stadt Bonn, Stadthaus,
Berliner Platz, Aufzug 2, Etage 6B erteilt werden.
Gemarkungsgrenze
Flurgrenze
Flurstücksgrenze
vorhandenes Gebäude
vorhandene Höhe in m ü.NHN
Parallelmaß / Streckenmaß
rechter Winkel
gestreckter Winkel
vorhandene Traufhöhe
vorhandener Kanaldeckel
Ein- und Ausfahrtbereich
I Textliche Festsetzungen
1 Art der baulichen Nutzung
1.1 Es ist ein Sondergebiet (SO) - Büro und Verwaltung - gemäß
§ 11 BauNVO festgesetzt.
1.2 Das Sondergebiet (SO) - Büro und Verwaltung - dient vorwiegend
der Unterbringung von Büro- und Verwaltungseinrichtungen sowie
nicht wesentlich störenden Einrichtungen für Forschung und Ent-
wicklung.
1.3 Allgemein zulässig sind:
- Büro- und Verwaltungsgebäude,
- Gebäude und Anlagen für nicht wesentlich störende Einrichtungen
für Forschung und Entwicklung,
- Parkhäuser.
1.4 Ausnahmsweise zulässig sind:
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Läden, die die dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dienen, Kioske
- Anlagen für kulturelle, sportliche und soziale Zwecke,
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal.
2 Maß der baulichen Nutzung
2.1 Das Maß der baulichen Nutzung ist bestimmt durch die festgesetz-
te Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der Vollgeschosse sowie die
maximal zulässigen Gebäudehöhen (Hmax.).
2.2 Die im Plan festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) darf durch
die Grundflächen von ebenerdigen Terrassen sowie von sonsti-
gen baulichen Anlagen nach § 19 (4) Satz 1 BauNVO bis zu einer
Grundflächenzahl von 0,9 überschritten werden.
2.3 Die festgesetzten Gebäudehöhen (Hmax.) sind absolute Höhen in m
über Normallhöhennull (m ü. NHN) und berücksichtigen auch die
Höhen der technischen Anlagen wie zum Beispiel Fahrschächte,
Anlagen für die Nutzung von Solarenergie und / oder Fotovoltaik
und dürfen nicht überschritten werden. Die technischen Anlagen
und Einrichtungen sind einzuhausen; ausgenommen sind Anlagen
für die Nutzung von Solarenergie.
2.4 Als oberer Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzten
Gebäudehöhen (Hmax.) wird die Oberkante über dem obersten Ab-
schluss der Außenwand von baulichen Anlagen festgesetzt.
3 Flächen für Stellplätze und Garagen
3.1 Stellplätze für Pkw sind ausschließlich innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
3.2 Abstellanlagen für Fahrräder sind ausschließlich innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
4. Versorgungsflächen
Die im Plan festgesetzte Versorgungsfläche dient der Errichtung
einer Mittelspannungs- Umspannstation (Trafo). Ausnahmswei-
se kann eine solche Anlage auch an anderer Stelle im Plangebiet
zugelassen werden, sofern der Versorgungsträger dem zustimmt.
5 Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen
5.1 Innerhalb der mit den Lärmpegelbereichen (LBP) II bis VII gekenn-
zeichneten Flächen müssen die Außenbauteile (z.B. Wand, Dach,
Fenster, Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen, Roll-
ladenkästen) von Gebäuden entsprechend der unterschiedlichen
Raumarten oder Nutzungen die Anforderungen an die Luftschall-
dämmung nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Teil 1 und
Teil 2, Ausgabe Januar 2018 für den entsprechenden Lärmpegel-
bereich erfüllen.
Tabelle: Zuordnung zwischen Lärmpegelbereichen und maßgebli-
chen Außenlärmpegel (Tabelle 7 der DIN 4109)
Festgesetzter Lämpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel La
I
II
III
IV
V
VI
VII
< 55 dB(A)
56 - 60 dB(A)
61 - 65 dB(A)
66 - 70 dB(A)
71 - 75 dB(A)
76 - 80 dB(A)
>80 dB(A)
Für maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforderungen aufgrund
der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. Quelle: DIN 4109 (01/2018)
Die maßgeblichen Lärmpegelbereiche sind in der Planzeichnung
gekennzeichnet.
5.2 Schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 sind mit Fenstern
mit integrierten schallgedämpften Lüftungen oder mit einem fens-
terunabhängigem Lüftungssystem auszustatten.
5.3 Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren kann durch einen
Sachverständigen nachgewiesen werden, dass aufgrund der kon-
kreten Ausbildung des Baukörpers auch die Anforderungen ei-
nes geringeren maßgeblichen Außenlärmpegels ausreichenden
Schallschutz gewährleisten.
5.4 Die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Stand 2018) kann wäh-
rend der Öffnungszeiten im Amt für Bodenmanagement und Geoin-
formation (Kundenzentrum Geodaten) eingesehen werden. Eine
Möglichkeit zum Erwerb der DIN 4109 besteht bei der Beuth Verlag
GmbH, 10772 Berlin.
6 Maßnahmen zum Schutz der Natur (Artenschutz)
Verglaste Bauteile sind nur mit einem Außenreflexionsgrad von
max. 15 % zulässig und mittels hochwirksamer Markierungen wie
- Vertikale Linien (mind. 5 mm breit bei max. 10 cm Abstand) oder
- Horizontale Linien (mind. 3 mm breit bei max. 3 cm Abstand oder
mind. 5 mm breit bei max. 5 cm Abstand) oder
- Punktraster (mind. 25 % Deckungsgrad bei mind. 5 mm Durch-
messer oder mind 15 % Deckungsgrad ab 30 mm Durchmesser)
oder mittels der Verwendung von halbtransparenten Materialien
für Vögel sichtbar zu machen.
Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren kann von Maßnahmen
nach Satz 1 abgesehen werden, wenn gutachterlich nachgewiesen
wird, dass mit anderen Maßnahmen gleichwertiger Schutz vor Vo-
gelschlag gewährleistet ist.
7 Pflanzgebot
Flachdächer sind, mit Ausnahme von Flächen von Dachterrassen,
Stellplätzen und deren Zufahrten, Glasdächern, Lichtkuppeln,
Technischen Aufbauten und Wartungsgängen – soweit brand-
schutztechnische oder sicherheitstechnische Bestimmungen
nicht entgegenstehen – intensiv zu begrünen. Die Begrünung
ist mindestens als einfach intensive Dachbegrünung mit einer
Aufbaudicke von 15-25 cm und einem Abflussbeiwert von Cs=0,3
auszuführen und dauerhaft funktionsgerecht zu erhalten.
8 Flächen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren
Energien
Bei der Errichtung von Gebäuden sind Dachflächen statisch so
auszulegen und insbesondere mit Leitungsschächten so vorzube-
reiten, dass sie für die Aufnahme von Anlagen zur Nutzung solarer
Strahlungsenergie geeignet sind.
Hinweise
Artenschutz
1. Bei der Beleuchtung des Geländes sind insektenfreundliche Leuchtmittel
mit staubdichter Abdeckung zum Schutz von Insekten zu verwenden. Die
Leuchten sollten nicht über die Horizontale hinaus nach oben hin abstrahlen.
2. Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, die Entfernung von Fassadenbe-
wuchs, sind ausschließlich außerhalb des Brutzeitraums der Vögel (im
Zeitraum vom 1. Oktober bis 28. (29.) Februar) durchzuführen (§ 39 Abs.
5 BNatSchG). Alternativ kann eine Kontrolle auf Brutnester vor Beginn der
Rodungsarbeiten durchgeführt werden. Nachweise über die erfolgten Un-
tersuchungen sind der Unteren Naturschutzbehörde vorzulegen.
3. Zur Vermeidung von Vogelschlag ist bei der Ausführung verglaster Bautei-
le über die textliche Festsetzung Nr. 5 hinaus der Leitfaden „Vogelfreund-
liches Bauen mit Glas und Licht“ der schweizerischen Vogelwarte Sem-
pach, 2012, S. 15ff. auszuführen. Sollte im Baugenehmigungsverfahren
nachgewiesen werden, dass mit anderen Maßnahmen ein gleichwertiger
Vogelschutz erzielt wird, so kann vom Leitfaden abgewichen werden. Der
Leitfaden kann während der Öffnungszeiten im Amt für Bodenmanage-
ment und Geoinformation (Kundenzentrum Geodaten) eingesehen wer-
den.
4. Vor Abbruch sind Gebäude fachkundig auf Quartiere von Zwergfledermäu-
sen zu untersuchen. Bei Verlust bestehender Quartiere sind saisonal an-
gepasste Ersatzquartiere bereitzustellen.
5. In der Winterpause (Mitte November bis Ende Februar) vor Beginn der
Baumaßnahmen ist ein Amphibienschutzzaun am Nordost- und am Süd-
ostrand des Plangebiets für die gesamte Dauer der Baumaßnahme zu
errichten. Die Entfernung von Gehölzen sowie potenziellen Versteckmög-
lichkeiten für Reptilien (z.B. Gehölzschnitt, Erdaushub, Schuttablagerun-
gen) ist ausschließlich im Winter durchzuführen.
6. Die zu erhaltenden Bäume und Gehölze angrenzend zum Plangebiet sind
während der Bauzeit durch Bauzäune abzugrenzen und somit zu schützen.
Bodendenkmalpflege
Auf die §§ 15 und 16 DSchG NW wird hingewiesen. Demnach sind beim
Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde die Bundesstadt
Bonn als Untere Denkmalbehörde oder das Amt für Bodendenkmalpflege
im Rheinland des LVR, Außenstelle Overath, Gut Eichtal unverzüglich zu
informieren.
Kampfmittel
Empfehlung einer geophysikalischen Untersuchung, da Auswertung einer
Teilfläche nicht möglich. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechani-
schen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten
etc. empfiehlt der Kampfmittelbeseitigungsdienst zusätzlich eine Sicher-
heitsdetektion. Ansprechpartner ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf
das Dezernat 22 / Gefahrenabwehr, Hafensicherheit, Kampfmittel-
beseitigung.
Dieser Plan ist gemäß § 10 Baugesetzbuch vom Rat der
Stadt Bonn am ___.___.______ als Satzung beschlossen
worden.
Bonn, den ___.___.______
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Stadtbaurat
5 6 . 9 6
5 7 . 5 4
5 6 . 4 6
5 4 . 7 1
5 4 . 6 1
5 4 . 6 4
5 4 . 7 4
5 4 . 7 8
5 6 . 0 5
5 6 . 5 1
5 6 . 6 3
5 6 . 5 1
5 6 . 4 6
5 6 . 5 2
5 6 . 0 0
5 5 . 9 5
5 5 . 9 8
5 6 . 0 5
5 6 . 1 9
5 6 . 8 9 5 6 . 9 0
5 1 .6 6
5 1 .7 5
5 2 . 7 2
5 2 . 5 9
O K M a u e r
KD 54.0 2
5 6 . 4 5
5 4 . 2 0
5 4 . 1 2
5 6 . 3 0
5 6 . 1 2
5 4 . 1 3
5 4 . 0 6
53 .9 5
5 4 . 1 6
5 4 . 0 5
KD 54 .06
5 4 . 8 2
5 4 . 7 9
5 5 . 9 9
5 6 . 0 5
5 5 . 9 0
5 6 . 0 0
5 6 . 9 6
56.80
Schacht
5 7 . 0 2
5 6 . 6 5
KD 57.3 5
5 7 . 4 7 O K
5 7 . 3 0 O K
5 6 . 7 7 O K
5 6 . 7 3 U K
K D 56.72
KD 56 .76
5 7 . 2 3 U K
5 6 . 9 4
5 6 . 8 6
5 6 . 9 1
5 6 . 8 1
56 .63
5 6 . 6 9
56.6 2
56.92
56 .7 05 6 .69
56.62
56.59
5 6 . 5 8
5 6 . 6 2
5 6 . 4 1
56 .5 3
56 .54
5 6 . 5 0
56 .6 0
56.6 8
5 6 . 6 2
5 6 . 7 8
5 6 . 7 3
5 6 . 7 0
5 6 . 7 0
5 6 . 6 9
5 6 . 6 9
5 6 . 3 9
5 6 . 4 0
5 7 . 1 5
D N 2 50
DN 2 50
D N 250
56.76
56.16
OK Mauer
54.27
Sch ilderbrücke
Schacht
Wasser
56.84
Bach (verrohrt )
Fahrba hn
Fahrb ahn
OK Mauer
54.27
56.3 8
P P
KD 56.76
KE 5 2, 62
KS 51 ,48
PP P
<-
g ep lante
Z ufahrt
P
OK Mauer
54.27
Treppe
Sch ilderbrücke
EFH 56.73
56.45
Bundesbahn (2324)
P
<-
S chu t zs t r ei fe n # 6 ,0
Ein-/Aus fahrt
Parkhaus
S t ahl D N 60 0
Großgarage
0-13 Ebenen
Pflaster
vo n Du is b u rg -W e d a u
n a ch N ie de rlah ns te i n
57.40 UK
B o rd ste i n ( b rei t 0, 22 )
B or ds tei n (b rei t 0, 12 )
Fahrba hn
Fahrb ahn
Bach
KD 56,74
KS 54,57
KD 56,74
K E 5 1,26
KS 51,12
B auw erk
Pflaster
B e et
56.78
Tre ppe
56.80
BRH 75,06
VI FD
KD 57.35
KS 5 3,06
KD 56.72
KS 51 ,32
Karl-Duwe-Straße
Konrad-Zuse-Platz
Heinrich-Konen-Straße
Joseph-Schumpeter-Allee
Rheinwerkallee
Oberkasseler Ufer
Heinrich-Konen-Str
230
227
228
210
188
211
214
192
182
220
213
500
478
221
219
477
510
479
471
508
501
428
483 427
426
519
235
236
237
233
520
452
217
492
191
488
180
Beuel
Flur 67
516
239
347
208
229 204
9
9
5
Anschluss
BP 8120-13
Anschluss
BP 8120-15
Flur 66
Oberkassel
Flur 12
LPB III
LPB V
LPB VI
LPB VII
LPB IV
LPB II
LPB III
LPB IV
LPB V LPB VI
LPB VII
#7,30
-5,00-
#6,00
38°
VI0,75
#4,50-65,55-
SO
- Büro und Verwaltung -
H 78,00max.
G L
T 74,25
T 77,40
T 77,40
T=77,40
#1,50
H 81,00max.
#8,50
-4,50--40,00--56,50-
g
L
-2,00-
-2,50-
#8,00
#2,40
#3,50
GFL
#4,00
#20,50
H 61,00max.
-11,00-
SO
VI
0,75
#4,50 / -4,50-
H 78,00max.
LPB V
g
T 77,40
SO
VI
0,75
H 78,00max.
L
LPB V
g
G
GFLSeite 23 von 49
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr.. 66992200--22
„Innovation Greenhouse“
Stadtbezirk Beuel,, Ortsteil Oberkassel
Begrüündung
zur erneuten öffentlichen AuslegungSeite 24 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 11
STÄDTEBAULICHE ARBEITSGEMEINSCHAFT
BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND SIEDLUNGSWESEN
Thomas--Mann--Straßße 4411 · 5533111111 Bonn · TEL..:: 00222288 //222277 223366 1100 · FAX:: 00222288// 222277 223366 1199
Bearbeitung:: Dipl.. Ing.. Ralf Thielecke
M..A.. Agnieszka Kosa
Inhalt
11 Allgemeine Vorgaben ...................................................................................................................................................................................... 22
11..11 Plangebiet .............................................................................................................................................................................................................................. 22
11..22 Planungsvorgaben .................................................................................................................................................................................................... 22
11..33 Planungsablauf // Planverfahren.............................................................................................................................................................. 33
11..44 Nutzungseignung ........................................................................................................................................................................................................ 55
11..55 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................................................................................... 55
11..66 Vorhabenbeschreibung ...................................................................................................................................................................................... 66
11..77 Festsetzungen des Bebauungsplans .............................................................................................................................................. 66
11..77..11 Art der baulichen Nutzung ................................................................................................................................................................ 66
11..77..22 Maßß der baulichen Nutzung .......................................................................................................................................................... 77
11..77..33 Bauweise und üüberbaubare Grundstüücksfläche .............................................................................................. 88
11..77..44 Grüün-- und Freiflächen // Pflanzgebote .............................................................................................................................. 99
11..77..55 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ...................................................................................................... 99
11..77..66 Verkehrsflächen // Flächen füür den ruhenden Verkehr............................................................................1100
11..77..77 Örtliche Bauvorschriften ....................................................................................................................................................................1100
11..88 Erschließßung ....................................................................................................................................................................................................................1111
11..88..11 Technische Infrastruktur ....................................................................................................................................................................1122
22 Auswirkungen der Planung ................................................................................................................................................................ 1144
22..11 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................................................................................................1144
22..22 Verkehrliche Auswirkungen ........................................................................................................................................................................1144
22..33 Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................................................................................................1155
22..33..11 Mensch // Gesundheit ............................................................................................................................................................................1155
22..33..22 Klima // Luft ............................................................................................................................................................................................................1155
22..33..33 Flora // Fauna // Artenschutz ..........................................................................................................................................................1188
22..33..44 Boden // Wasser..............................................................................................................................................................................................2222
22..33..55 Landschaftsbild // Erholung ............................................................................................................................................................2233
22..33..66 Kultur-- und Sachgüüter ..........................................................................................................................................................................2233
22..44 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..........................................................................................................................2233
22..55 Bodenordnung,, Kosten und Finanzierung ............................................................................................................................2233
Anhang .......................................................................................................................................................................................................................................... 2244
Auflistung der verwendeten Gutachten ..........................................................................................................................................................2244Seite 25 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 22
11 Allgemeine Vorgaben
11..11 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ umfasst das
rund 00,,55 ha großße Teilstüück des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr.. 88112200--1155 nördlich der
Karl--Duwe--Straßße in Bonn Oberkassel.. Es erstreckt sich üüber das Flurstüück 550088 sowie
Teilflächen der Flurstüücke 445522 und 448888 ((Bahnanlage)) der Flur 1122 der Gemarkung Oberkassel..
Dieser Bereich umfasst das bestehende Parkhaus P33,, das daran angeschlossene
Büürogebäude ((Haus der freien Berufe)) sowie die östlich angrenzende Fläche des geplanten
Innovation Greenhouse..
Das Plangrundstüück liegt außßerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes des
Rheins und jeglicher anderen Schutzgebiete..
11..22 Planungsvorgaben
Regionalplan
Der Regionalplan füür den Regierungsbezirk Köln;; Teilabschnitt Region Bonn // Rhein--Sieg stellt
das Plangebiet und seine Umgebung als allgemeinen Siedlungsbereich ((ASB)) dar.. Entlang
der Nordostgrenze des Flurstüücks 550088 ist die rechtsrheinische Schienenstrecke Köln--
Niederlahnstein der DB dargestellt.. Somit entspricht die geplante Nutzung der
regionalplanerischen Darstellung..
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan ((FNP)) der Stadt Bonn stellt die Fläche des Plangebietes und seiner
näheren Umgebung als Mosaik von Mischbauflächen,, Grüünflächen und Flächen füür
Bahnanlagen dar.. Das westlich angrenzende Quartier Bonner Bogen ist als Sonderbaufläche
– Büüro und Verwaltung dargestellt.. Auch jenseits der Bahnanlagen schließßen sich
Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung Büüro und Verwaltung an.. Das Plangrundstüück
soll zuküünftig entsprechend der näheren Umgebung als Sondergebiet füür Büüro und Verwaltung
festgesetzt werden.. Die Darstellung des Flächennutzungsplanes ist nach Erlangung der
Rechtskraft des Bebauungsplans entsprechend auf dem Wege der Berichtigung anzupassen
((küünftig:: Sonderbaufläche)).. Füür die verbleibenden Mischgebietsflächen,, die üüberwiegend im
gesetzlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Rheins liegen,, wird der
Flächennutzungsplan nachfolgend in einem eigenständigen Verfahren geändert..
Geltendes Planungsrecht
Das Plangrundstüück liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr.. 88112200--1155 aus
dem Jahr 22000088 füür das Areal zwischen dem Weg,, der den Ankerbach westlich begleitet,,
Konrad--Zuse--Platz,, Heinrich--Konen--Straßße,, DB--Trasse Köln--Niederlahnstein und einer
Parallelen ca.. 113300 m süüdöstlich der Rheinwerkallee.. Es erstreckt sich üüber den im
rechtskräftigen BP Nr.. 88112200--1155 als Grundstüück J definierten Bereich – die Fläche zwischen
der rechtsrheinischen DB--Strecke Köln--Niederlahnstein,, Heinrich--Konen--Straßße und Karl--
Duwe--Straßße.. Der Plan setzt füür das Plangebiet ein Mischgebiet ((MI)) in geschlossener
Bauweise mit Zweckbestimmung Parkhaus mit untergeordneten Nutzungen – Einzelhandel
und Fitnesscenter fest.. Darüüber hinaus sind mindestens 11..220000 m22 der Dachfläche extensiv zu
begrüünen..Seite 26 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 33
Das Maßß der baulichen Nutzung ist mit einer Grundflächenzahl ((GRZ)) von 00,,66 und maximalen
Gebäudehöhe von 7777,,4400 m üü.. NHN sowie Höchstgrenzen füür die Zahl der Vollgeschosse mit
VI und bei einer Bauhöhe von etwa 2211 m einem Staffelgeschoss ((BauNVO 11999900)) festgesetzt..
Die üüberbaubaren Grundstüücksflächen sind durch parallel zu der Bahntrasse und der Karl--
Duwe--Straßße verlaufende Baugrenzen bestimmt.. Zur Heinrich--Konen--Straßße und zum
Konrad--Zuse--Platz berüücksichtigen die Baugrenzen einen Vorplatz.. Die noch unbebaute
Teilfläche des Planbereichs war bislang füür eine Erweiterung des Parkhauses P33 bestimmt..
Eine solche Erweiterung ist jedoch nicht mehr erforderlich..
Mit seinen Festsetzungen steht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr.. 88112200--1155 dem
städtebaulichen Ziel und der Vorhabenplanung des Innovation Greenhouse als
sechsgeschossigem Büürogebäude mit Ladenflächen//Bistro in verschiedenen Punkten
entgegen.. Insbesondere die Art der baulichen Nutzung sowie die der Karl--Duwe--Straßße
zugewandte Baugrenze und die festgesetzten Nutzungsmaßße erweisen sich als zu eng
gefasst.. Daher soll das Planungsrecht den neuen städtebaulichen Zielsetzungen mit der
Zulässigkeit einer Sondergebietsnutzung füür Büüro und Verwaltung statt eines Parkhauses mit
Einrichtungen füür sportliche Zwecke durch die Aufstellung des Bebauungsplanes 66992200--22
angepasst werden..
Das bereits realisierte Parkhaus P33 sowie das daran angeschlossene Büürogebäude werden
in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen.. Angelehnt an die Festsetzungen
des Bebauungsplans Nr.. 88112200--1155 ist im Planbereich durch die Vorhabenträgerin ein Parkhaus
mit rund 445500 Einstellplätzen mit vorgelagertem Büürogebäude und gastronomischen und
dienstleistungsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss errichtet worden.. Die bestehende
Nutzung entspricht jedoch hinsichtlich Art und Maßß sowie der Lage der üüberbauten Flächen
nicht den Planfestsetzungen des bestehenden Bebauungsplans,, daher soll hier das
Planungsrecht der üüber Befreiungen genehmigten Nutzung angepasst werden.. An der
ursprüünglichen Festsetzung einer Nutzung füür sportliche Zwecke soll nicht mehr festgehalten
werden.. In Verbindung mit dem Vorhaben Innovation Greenhouse ist eine Anhebung der
Grundflächenzahl ((GRZ)) füür das Gesamtgrundstüück notwendig..
11..33 Planungsablauf // Planverfahren
Die DevelopVisio Innovation Greenhouse GmbH hat mit Schreiben vom 1188..0077..22001199 einen
Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zur vorhabenbezogenen Änderung des
bestehenden Planungsrechts füür den Teilbereich – Grundstüück J – des Bebauungsplans 88112200--
1155 gestellt.. Die dort festgesetzte Nutzung „Parkhaus“ wurde auf einer Teilfläche mit einer
Stellplatzkapazität von rund 448800 Stellplätzen realisiert.. Insgesamt verfüügt der Bonner Bogen
derzeit üüber einen Parkraum von üüber 11..225500 Stellplätzen,, die in den Tiefgaragen P11 und P22
und dem Parkhaus P33 güünstig sowohl füür Kurz-- als auch füür Dauerparker erreichbar sind.. Füür
eine Erweiterung besteht kein Bedarf mehr,, da zurzeit laut der Verkehrsuntersuchung11 aus
dem Januar 22002200 an den meisten Tagen ((9955 %% der Werktage)) üüber den ganzen Tag in den
Tiefgargen P11 und P22 und dem Parkhaus P33 durchschnittlich 222266 freie Stellplätze zur
Verfüügung stehen.. Im Hinblick auf die effiziente Auslastung und Erhaltung der vorhandenen
Infrastruktur an diesem Standort sollen anstelle eines weiteren Parkhauses neue Büüro--,,
Verwaltungs-- und Forschungsflächen entwickelt werden..
11 Verkehrsuntersuchung zum „Innovation Greenhouse“ und „Rheinpavillon“ in Bonn,, Januar 22002200,, AachenSeite 27 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 44
Der Ausschuss füür Planung,, Verkehr und Denkmalschutz hat in seiner Sitzung am 2277..1111..22001199
den Zielbeschluss üüber die Entwicklung der Fläche zwischen rechtsrheinischer DB--Strecke
Köln--Niederlahnstein,, Heinrich--Konen--Straßße und Karl--Duwe-- Straßße vertagt.. Der Verwaltung
wurde der Auftrag erteilt,, die Abweichungen des Vorhabens vom rechtskräftigen
Bebauungsplan darzulegen.. In der Sitzung des Ausschusses füür Planung,, Verkehr und
Denkmalschutz am 2222..0011..22002200 erfolgte der Zielbeschluss füür die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr.. 66992200--22 ((DS--Nr.. 119900339955 und 11990033995511 ST))..
Ziel des Bebauungsplanes Nr.. 66992200--22 ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung des
Gebietes als Bestandteil des Büüro-- und Verwaltungsstandorts im rechtsrheinischen Teil von
Bonn.. Die Konzentration einer Vielfalt an Branchen und deren ergänzenden Nutzungen hat
einen innovativen Arbeitsstandort entstehen lassen.. Eine Intensivierung und Erweiterung des
Nutzungsangebots in dieser Lage soll im Rahmen der Stadtteilentwicklung zur Attraktivität des
Standortes beitragen.. Diese Ziele werden mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.. 66992200--
22 umgesetzt..
Da der Bebauungsplan als Plan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gem.. §§1133a
BauGB aufgestellt wird,, hat der Ausschuss füür Planung,, Verkehr und Denkmalschutz von einer
früühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem.. §§ 33 ((11)) BauGB abgesehen ((§§ 1133a Abs..33 Satz
Nr..22 BauGB))..
Die früühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäßß
§§ 44 ((11)) BauGB fand im Zeitraum vom 1177..0022 bis einschließßlich 1133..0033..22002200 statt..
Das Vorhaben des Büürogebäudes dient der Innenentwicklung durch Wiedernutzbarmachung
und Nachverdichtung eines bestehenden Areals.. Die füür die Zulässigkeit des beschleunigten
Verfahrens zulässige Grundfläche von maximal 2200..000000 m²² nach §§ 1133a Abs.. 11 Nr.. 11 wird nicht
üüberschritten.. Eine Pflicht zur Durchfüührung einer Umweltverträglichkeitsprüüfung und der
Erstellung eines Umweltberichts liegt nicht vor.. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte füür eine
Beeinträchtigung von Natura--22000000--Gebieten ((Vogelschutzgebiet // FFH--Gebiet)).. Pflichten zur
Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach §§ 5500 Satz 11 des
Bundes--Immissionsschutzgesetzes sind nicht zu beachten,, da das Plangebiet weder im
relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt,, noch selber Störfallbetriebe aufnehmen kann..
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüüfung nach §§ 22 Abs.. 44 BauGB und dem
Umweltbericht nach §§ 22a BauGB sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach §§ 1100a
Abs.. 11 BauGB abgesehen.. Eingriffe in Natur und Landschaft gelten im Sinne des §§ 11a Abs.. 33
Satz 55 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig..
Die umweltrelevanten Gesichtspunkte werden im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ohne
formale Vorgaben geprüüft und in die Abwägung eingestellt.. Grundlage der Prüüfung sind die
Ziele des Bebauungsplanes sowie die allgemeinen Grundsätze und Ziele füür die einzelnen
Schutzgüüter nach den jeweiligen Fachgesetzen..
Zur Ermittlung der voraussichtlichen Auswirkungen der Planung wurden im Januar 22002200 eine
Verkehrsuntersuchung ((Verkehrsuntersuchung zum „Innovation Greenhouse“ und
„Rheinpavillon“ in Bonn,, Januar 22002200)),, eine Artenschutzprüüfung ((ASP Stufe I und II vom
1155..0011..22002211)),, ein Lärmgutachten ((2222..0022..22002211)) sowie ein Überflutungsnachweis ((April 22002200))
erarbeitet.. Obwohl dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben zugrunde liegt,, wird dieser
nicht als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäßß §§ 1122 Baugesetzbuch ((BauGB))
aufgestellt,, da der üüberwiegende Teil des Plangebietes nicht dem Vorhaben Innovation
Greenhouse dient und bereits bebaut wurde.. Die Durchfüührung des Vorhabens und seiner
Erschließßung unter Beachtung der durch den Rat der Bundesstadt Bonn beschlossenenSeite 28 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 55
Vorgaben füür Bauleitpläne auf Veranlassung eines Vorhabenträgers werden durch einen
städtebaulichen Vertrag vor dem Satzungsbeschluss vertraglich sichergestellt.. Hierzu hat sich
die Vorhabenträgerin im Rahmen einer Planungsvereinbarung bereits verpflichtet..
Erneute Auslegung des Bebauungsplanentwurfs
Nach der öffentlichen Auslegung des Entwurfs in der Zeit vom 0022..0011..22002222 bis 0077..0033..22002222
wurden diverse Planänderungen erforderlich.. Zum einen entfiel das Erfordernis füür die
Absorptionsklasse der bahnseitigen Fassade.. Zum anderen machte die in der Zwischenzeit
weiter vertiefte Gebäudeplanung Korrekturen an den üüberbaubaren Flächen erforderlich..
Durch die Planänderung soll im Bereich der bestehenden Terrasse westlich des
Bestandsgebäudes ein fester Wintergarten entstehen.. Dieser soll als ganzjährig nutzbarer
Gastraum die derzeit lediglich durch einen Sonnenschutz abgedeckte Terrasse ersetzen..
Eine weitere Änderung geringerer Bedeutung ist ein geänderter Zuschnitt des Baufensters füür
das Technikgeschoss und füür die gläserne Atriumabdeckung,, durch den sich die geringe
Wahrnehmbarkeit dieser Bauteile vom öffentlichen Raum aus jedoch nicht verändert.. An den
tatsächlichen Bedarf angepasst werden zum Teil die Geh--,, Fahr--,, und Leitungsrechte auf den
Flächen außßerhalb der üüberbaubaren Grundstüücksflächen.. Zur Sicherstellung der
Stromversorgung wird zudem ein Trafostandort festgesetzt..
Nach §§ 44a ((33)) BauGB ist ein Bauleitplan erneut zu beteiligen,, wenn er nach der öffentlichen
Auslegung geändert wurde.. Da sich die Betroffenheit der Änderungen nicht eindeutig
abgrenzen lässt,, wurde eine erneute Offenlage notwendig..
11..44 Nutzungseignung
Die reale Situation und die Verkehrsuntersuchung zeigen auf,, dass die Erweiterung des
Stellplatzangebots im Quartier Bonner Bogen nicht sinnvoll wäre..
Am Standort Bonner Bogen steht den Kurz-- und Dauerparkern Parkraum füür üüber 11..225500 Pkw
in zwei Tiefgaragen P11 und P22 sowie einem Parkhaus P33 zur Verfüügung.. Dieser wird
einheitlich durch die EcoVisio GmbH22 bewirtschaftetet.. Die durch den Gutachter durchgefüührte
Bestandaufnahme kommt zum Ergebnis,, dass im Parkhaus P33 angrenzend an das geplante
Büürogebäude von den rund 448800 Stellplätzen 443300 Stellplätze bauordnungsrechtlich keinem
Bauvorhaben als notwendige Stellplätze zugeordnet sind.. Somit besteht die Möglichkeit,, die
vorhandene Büürofläche mit den untergeordneten Läden-- und Gastronomielokalen zu erweitern
und die Nutzung füür sportliche Zwecke zurüückzunehmen,, um den Standort noch attraktiver zu
gestalten..
11..55 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Das Innovation Greenhouse bildet den letzten Baustein der Arrondierung des Konrad--Zuse--
Platzes mit modernen Arbeitsplätzen.. Nach dem küünftigen Ausbau der Trasse füür die S--Bahn--
Linie 1133 und mit dem zugehörigen Bahnhof Oberkassel wird das Gebäude füür die mit der Bahn
Ankommenden das „Tor“ zum Gesamtareal Bonner Bogen sein..
Der vorliegende Bebauungsplan dient dem Zweck,, das Planungsrecht füür den vorliegenden
Entwurf herzustellen.. Gleichzeitig soll der Standort mit der Errichtung moderner Büüroflächen
füür die Nutzung zum Beispiel durch innovative Technologieunternehmen // digitale Startups
22 www..parkenambonnerbogen..comSeite 29 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 66
gesichert und etabliert werden,, um die enge räumliche Zuordnung und Verknüüpfung mit den
benachbarten Einrichtungen dauerhaft sicher zu stellen..
11..66 Vorhabenbeschreibung
Der vorgestellte Entwurf der Ulrich Griebel Planungsgesellschaft mbH,, Köln,, zeigt ein
sechsgeschossiges Gebäude mit einer Doppelfassade aus Glas und Holzfenstern zur Karl--
Duwe--Straßße.. Entlang dieser Kante orientieren sich sowohl Großßraum-- als auch konventionell
aufgeteilte Büüro-- und Tagungsräume und ein Bistro.. Mit der markanten Spitzform wird auf den
Grundstüückszuschnitt reagiert.. Die der Bahnanlage zugewandte Fassade präsentiert sich als
geschlossene Wand.. In dem Teil des Gebäudes sind ein Funktionsraum,, Sanitärräume und
der Rettungsweg angeordnet.. Das oberste Geschoss hat eine der Karl--Duwe--Straßße
zugewandte,, begehbare Terrasse.. Um die Klimaschutzanforderungen zu berüücksichtigen,, ist
eine Dachteilfläche mit intensiver Dachbegrüünung in Kombination mit Photovoltaikanlagen
geplant.. Der städtebauliche Vertrag wird eine Verpflichtung zur Installation und zum Betrieb
der PV--Anlage enthalten.. Das Gebäude soll barrierefrei von der Karl--Duwe--Straßße aus
begehbar sein.. Das im Erdgeschoss liegende Bistro erhält einen separaten Eingang und ist
somit füür die Öffentlichkeit zugänglich.. Zudem stellt das Gebäude in dieser Lage eine
Abschirmung gegen den Schienenlärm der Bahnanlage füür die süüdlich existierenden bzw..
geplanten Nutzungen dar..
Die benötigten Stellplätze können innerhalb des unmittelbar angrenzenden Parkhaus P33
nachgewiesen werden.. Mit der Realisierung des Vorhabens wird der Raum füür moderne
Arbeitsflächen in Form eines Shared Service Centers und einem vielfältigen Angebot an
Coworking--Flächen erweitert.. Es wird damit die Kooperation zu bestehenden Unternehmen
ermöglicht und der Standort gestärkt..
11..77 Festsetzungen des Bebauungsplans
11..77..11 Art der baulichen Nutzung
Sondergebiet
Füür das Plangrundstüück wird ein sonstiges Sondergebiet nach §§ 1111 ((22)) BauNVO mit der
Zweckbestimmung „Büüro und Verwaltung“ festgesetzt..
Das Sondergebiet ((SO)) -- Büüro und Verwaltung -- dient vorwiegend der Unterbringung von Büüro--
und Verwaltungseinrichtungen sowie nicht wesentlich störenden Einrichtungen füür Forschung
und Entwicklung sowie füür eine Nutzung als Parkhaus,, dessen Stellplatzangebot üüber den
Bedarf der Nutzungen im Plangebiet hinausgeht..
Ausnahmsweise zulässig sind Schank-- und Speisewirtschaften,, Läden,, die dem Verkauf
verzehrfertiger Waren dienen,, Kioske,, Anlagen füür kulturelle,, sportliche und soziale Zwecke
sowie Wohnungen füür Aufsichts-- und Bereitschaftspersonal.. Die ausnahmsweise zulässigen
Nutzungen sind dem Hauptzweck des Sondergebietes untergeordnet und sind nur in
begrenztem Umfang zulässig.. Der Gebietscharakter muss dabei gewahrt bleiben..
Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr.. 88112200--1155 war das Grundstüück J als Mischgebiet ((MI))
festgesetzt.. Die Änderung des Bebauungsplanes wird u..a.. notwendig,, weil mit der
Realisierung des vorliegenden Vorhabens die Wohnnutzung als wesentlicher Bestandteil
eines Mischgebiets ((MI)) nicht mehr umsetzbar ist.. Auch auf dem Grundstüück H22 ((süüdliche
Teilfläche des BP Nr.. 88112200--1155,, im Anschluss süüdlich der Karl--Duwe--Straßße)) wurde keine
Wohnnutzung realisiert..Seite 30 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 77
Mit der Festsetzung des Sondergebietes ((SO)) mit Zweckbestimmung Büüro und Verwaltung,,
wird sich das Plangrundstüück an die angrenzenden Baugebiete anpassen und diese erweitern..
Das Plangrundstüück in der direkten Lage an der DB Trasse ist aus heutiger Sicht füür eine
Wohnnutzung praktisch nicht geeignet..
Einzelhandel
Die im Plangebiet zulässigen Nutzungen umfassen keine großßflächigen Einzelhandels--
betriebe.. Großßflächige Betriebe sind innerhalb des bisher füür das Plangebiet und seine nähere
Umgebung festgesetzten Mischgebiets ((MI)) grundsätzlich nicht zulässig.. Da im Plangebiet und
seiner direkten Umgebung eine Wohnnutzung lediglich in Form von Betrieben des
Beherbergungsgewerbes sowie Wohnungen füür Aufsichts-- und Bereitschaftspersonal zulässig
sind,, ist die Ansiedlung von großßflächigem Einzelhandel nicht gerechtfertigt.. Das Plangebiet
liegt in einer Entfernung von 550000 m zum C--Zentrum Oberkassel.. Eine Versorgung mit den
Güütern des täglichen Bedarfs ist damit gegeben..
Zudem sieht das Einzelhandelskonzept der Bundesstadt Bonn vom 1188..0066..22000088 ((geändert am
1133..1122..22001122)),, wonach die der Versorgung der Bevölkerung dienenden Haupt-- und
Nebenzentren gestärkt werden sollen,, im Bereich des Plangebietes keinen großßflächigen
Einzelhandel vor..
Aber auch nicht--großßflächiger Einzelhandel soll an diesem Standort nur ausnahmsweise und
mit beschränktem Angebot zulässig sein und wird deshalb auf solche Läden beschränkt,, die
dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dienen.. Hierunter ist z..B.. ein Backshop zu verstehen..
Weiter sollen als typische Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs Kioske zulässig sein..
Solche Läden dienen als kleine Versorgungsstüützpunkte füür die Bewohner der näheren
Umgebung,, füür Passanten und füür die arbeitende Bevölkerung in der Mittagspause,, ohne dabei
eine wesentliche Konkurrenz füür die im Umfeld befindlichen Ortsteilzentren gemäßß dem
Einzelhandels-- und Zentrenkonzept der Stadt Bonn darzustellen.. Das angebotene
Warensortiment deckt in Umfang und Vielfalt kein vollständiges Nahversorgungsangebot ab,,
so dass die Sicherung und die Förderung der zentralen Versorgungsbereiche gewährleistet
bleiben..
11..77..22 Maßß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl ist mit 00,,7755 festgesetzt,, was die üüberbauten und die zu üüberbauenden
Flächen innerhalb des Plangrundstüücks berüücksichtigt.. Mit dem Vorhaben wird die füür den
Bebauungsplan Nr.. 88112200--1155 festgesetzte Grundflächenzahl ((GRZ)) von 00,,66 üüberschritten.. Der
Orientierungswert des §§ 1177 BauNVO von 00,,88 füür sonstige Sondergebiete wird jedoch nicht
ausgeschöpft..
Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nach §§ 1199 ((44)) Satz 11 BauNVO die Grundflächen von
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,, Nebenanlagen im Sinne des §§ 1144 BauNVO und
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,, durch die das Baugrundstüück lediglich
unterbaut wird,, mitzurechnen.. Nach §§ 1199 ((44)) Satz 22 BauNVO darf die zulässige Grundfläche
durch die Grundflächen der in Satz 11 bezeichneten Anlagen bis zu 5500 vom Hundert
üüberschritten werden,, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 00,,88.. Im
Bebauungsplan können davon abweichende Bestimmungen getroffen werden.. Hier trifft der
Bebauungsplan eine solche Abweichung,, indem eine Überschreitung der festgesetzten GRZ
von 00,,7755 um 2200 %%,, also auf bis zu 00,,99 zulässt..Seite 31 von 49
Stadt Bonn,, Bebauungsplan Nr.. 66992200--22 „Innovation Greenhouse“ -- Begrüündung 88
Die vorgenannte Überschreitung ermöglicht es,, die Gestaltung des Konrad--Zuse--Platzes üüber
das private Grundstüück bis an die Gebäudekante heranzufüühren und den öffentlichen Platz
durch eine Gastronomieterrasse zu beleben..
Auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl wird analog zum rechtskräftigen Plan
verzichtet,, da die bauliche Nutzung üüber die eng am Vorhaben orientierten Baugrenzen und
eine absolut festgesetzte maximale Bauhöhe bereits hinreichend gefasst wird.. Dies ist insofern
auch sinnvoll,, als das Parkhaus P33 mit seinen halbgeschossig versetzten Ebenen den
wesentlichen Teil des Plangrundstüücks einnimmt..
Vollgeschosse // Gebäudehöhen
Die Obergrenze füür die Zahl der Vollgeschosse wird füür das geplante Büüro-- und
Verwaltungsgebäude mit VI aus dem rechtskräftigen Plan üübernommen.. Die maximal
zulässigen Gebäudehöhen werden in Abstimmung auf das Vorhaben und den
Gebäudebestand absolut in m üü.. NHN festgesetzt.. Durch die Begrenzung der Gebäudehöhen
auf rund 2211 m üüber vorhandenem Gelände ((7788 m üü.. NHN)) wird die Errichtung zusätzlicher
Nicht--Vollgeschosse wirksam ausgeschlossen..
Die technischen Anlagen an der Bahnseite üüberschreiten jedoch die in dem rechtskräftigen BP
Nr.. 88112200--1155 festgesetzte Gebäudehöhe..
Entsprechend einer Empfehlung des Ausschusses füür Wohnen,, Planung und Bauen hat der
Rat der Bundesstadt Bonn am 0099..1122..22002211 die öffentliche Auslegung des Bebauungs--
planentwurfs Nr.. 66992200--22 mit der Maßßgabe beschlossen,, dass das Technikgeschoss in seiner
Fläche auf ein notwendiges Mindestmaßß reduziert werden soll ((siehe DS--Nr.. 221111559933))..
Im Bebauungsplan sind keine Technikaufbauten außßerhalb der zulässigen Gebäudehöhen
vorgesehen.. Die Planung wu

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.