Wohnungsmarktbericht 2022 (Bericht über die Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2021 in Bonn)

Mitteilungsvorlage
öffentlich
230245
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Wohnungsmarktbericht 2022 (Bericht über die
Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung 2021
in Bonn)
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 15.03.2023 Kenntnisnahme
Rat 23.03.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Soziales, Migration und
Gesundheit
09.05.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Europa, Internationales,
Wissenschaft, Wirtschaft und Arbeit
17.05.2023 Kenntnisnahme
Mitteilung:
Der Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2021 zeigt auf, dass die Bundesstadt
Bonn weiterhin durch eine angespannte Wohnungsmarktlage gekennzeichnet
ist. Signifikante Entwicklungen sind der anhaltende und sich im Jahr 2021
weiter verstärkende Anstieg der Angebotsmieten für Mietwohnungen sowie der
Kaufpreise insbesondere für unbebaute und bebaute Grundstücke. Auf dem
vorgelagerten Grundstücksmarkt hat das Transaktionsvolumen hinsichtlich der
Anzahl der Grundstückskäufe im Vergleich zum Jahr 2020 wieder
zugenommen. Insbesondere der Geldumsatz bei Transaktionen von baureifem
Land hat in 2021 einen deutlichen Zuwachs erfahren, während zeitgleich ein
Rückgang des Flächenumsatzes zu verzeichnen war. Auch über diese beide
gegenläufigen Entwicklungen wird die grundsätzliche Preissteigerung auf dem
Grundstücks- und Wohnungsmarkt zum Ausdruck gebracht.
Diese Entwicklung kann unter anderem auch auf das stetige Bevölkerungs- und
insbesondere das Haushaltewachstum zurückgeführt werden, das im Jahr 2021
gegenüber dem Vorjahr an Dynamik hinzugewonnen hat. Auf der Angebots-
seite sind 2021 vor allem kleinere Wohnungen im Mehrgeschosswohnungsbau
fertiggestellt worden, insbesondere in Wohngebäuden mit einer höheren
Wohneinheitenanzahl. Wenngleich der Umfang der Fertigstellungen keine
Steigerung im Vergleich zu 2020 aufweisen konnte, lässt das gestiegeneSeite 1 von 60
Seite 2
Niveau der Baugenehmigungen bei tatsächlicher Baurealisierung auf eine
erneute Erhöhung der Wohnungsbaufertigstellungen in den Folgejahren hoffen.
Anlage/n
1 230224_Wohnungsmarktbericht_2022_Berichtsjahr 2021 (öffentlich)Seite 2 von 60
Wohnungsmarktbericht 2022
Bericht über die Ergebnisse der
Wohnungsmarktbeobachtung 2021 in BonnSeite 3 von 60
Inhaltsverzeichnis
1. Anlass und Zielsetzung .................................................................................................................... 1
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland und Nordrhein-Westfalen......... 2
2.1. Baukonjunktur ......................................................................................................................... 2
2.2. Verbraucherpreisindizes.......................................................................................................... 4
2.3. Kapitalmarktbedingungen ....................................................................................................... 4
3. Wohnungsnachfrage ....................................................................................................................... 5
3.1. Bevölkerungsentwicklung in Bonn .......................................................................................... 5
3.2. Haushalteentwicklung in Bonn ................................................................................................ 8
3.3. Wohnungsgrößen und Wohnflächeninanspruchnahme ....................................................... 11
4. Wohnungsangebot ........................................................................................................................ 13
4.1. Gebäude- und Wohnungsbestand ........................................................................................ 13
4.2. Exkurs I: barrierefreier Wohnraum ...................................................................................... 16
4.3. Baurechtschaffung................................................................................................................. 17
4.4. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Jahren ................................................................... 19
4.5. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße .................................................. 20
4.6. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken ....................................................... 22
4.7. Bauintensität in den Stadtbezirken ....................................................................................... 24
4.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Gebäudetyp ................................................................. 26
4.9. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten .......................................... 28
4.10. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse......................................... 30
4.11. Fertiggestellte Wohngebäude und Neubauwohnungen nach Wohnfläche ...................... 32
5. Geförderter Wohnungsbau ........................................................................................................... 33
5.1. Geförderter Wohnungsbestand ............................................................................................ 33
5.2. Wohnungssuchende Haushalte ............................................................................................. 35
5.3. Bewilligte geförderte Wohneinheiten und Fördermittel ...................................................... 35
5.4. Auslaufende Mietpreis- und Belegungsbindungen, regionaler Vergleich............................. 37
6 Grundstücks- und Immobilienmarkt ............................................................................................. 38
6.1. Anzahl der Verträge / Kauffälle ............................................................................................. 39
6.2. Flächenumsatz unbebauter Grundstücke ............................................................................. 40
6.3. Flächenumsatz bebauter Grundstücke ................................................................................. 41
6.4. Geldumsatz unbebauter Grundstücke .................................................................................. 42
6.5. Geldumsatz bebauter Grundstücke ...................................................................................... 42
6.6. Indexreihe für Baulandpreise ................................................................................................ 43
6.7. Entwicklung der Anzahl von Wohnungsangeboten .............................................................. 44Seite 4 von 60
6.8. Entwicklung der Angebotsmieten ......................................................................................... 45
6.9. Exkurs II: Zusammenhang Wohnflächengröße und Mietpreis in €/m2 ................................. 47
6.10. Exkurs III: Regionale Einbettung der Bodenrichtwertentwicklung (2017-2021) ............... 48
7 Ausblick auf Bautätigkeiten in 2022 .............................................................................................. 49
8 Fazit ............................................................................................................................................... 52
Glossar ................................................................................................................................................... 53Seite 5 von 60
1
1. Anlass und Zielsetzung
Auch mit dem für das Berichtsjahr 2021 fortgeschriebenen Wohnungsmarktbericht möchte die Ver-
waltung über die Entwicklung des Bonner Wohnungsmarkt sowie seiner Teilmärkte berichten. Die
Grundlage hierfür stellt wie im zurückliegenden Jahr ein Indikatorensatz, der neben der amtlichen Sta-
tistik auf ergänzende Datenquellen (unter anderem Angebotspreisdaten, regionale Grundstücksmarkt-
berichte, pp.) zurückgreift und für den aktuellen Bericht entsprechend erweitert worden ist.
Der vorliegende Wohnungsmarktbericht 2021 ist damit auch in diesem Berichtsjahr einerseits als eine
Fortsetzung der in den Vorjahren vorgelegten Berichte zur Baurechtschaffung und Bautätigkeit in Bonn
zu verstehen (DS 1912457 und DS 200829). Er vermittelt darüberhinausgehend Informationen zur Ent-
wicklung vorgelagerter Märkte und Rahmenbedingungen, die sich auch auf das Bonner Wohnungs-
marktgefüge auswirken und beschreibt anhand der Bevölkerungs-, Haushalte- und Wohnflächensta-
tistik die Entwicklung auf der Nachfrageseite. Auf der Angebotsseite des Bonner Wohnungsmarktes
wird die Entwicklung des Gebäude- und Wohnungsbestands zusammengefasst sowie mit den Vorjah-
reswerten verglichen. Bilanzierend wird zudem das Geschehen auf dem Grundstücks- und Immobili-
enmarkt wiedergegeben und die in den Vorjahren entwickelte Zeitreihenbetrachtung weiter fortge-
schrieben.
Die kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung der Bundesstadt Bonn soll auf einer beschreibenden
Ebene Auskunft über Entwicklungstrends auf dem Wohnungsmarkt geben, um darauf aufbauend vo-
rausschauend und gemeinwohlorientiert auf Marktveränderungen reagieren zu können. Sie stellt da-
mit die Grundlage für die Ableitung von Handlungsempfehlungen, um möglichst allen Akteur*innen
sowohl auf der Angebots-, als auch auf der Nachfrageseite eine möglichst bedarfsgerechte und breite
Teilhabe auf dem Bonner Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Ein umfangreiches kommunales Informa-
tionssystem kann dabei als Entscheidungsgrundlage die Steuerungs- und Koordinierungsfunktion der
Kommune stärken, ihre Erkenntnisse können als Grundlagen in Planungen, Konzepte und Förderan-
träge einfließen. Insbesondere in sich zunehmend dynamisch und komplex entwickelnden Wohnungs-
marktgefügen kann sie helfen, sich auf die wesentlichen Handlungsfelder in der Stadtplanung und –
Entwicklung auf dem weiten Feld „des Wohnens“ zu fokussieren.
Da der Wohnungsmarkt der Stadt Bonn weiterhin und intensiviert als angespannt einzuordnen ist, ist
die Bedeutung der systematischen Analyse des Bonner Wohnungsmarktes für die zukünftige Ausrich-
tung der Bonner Stadtentwicklung im Handlungsfeld Wohnen anhaltend hoch. Das Bonn gegenwärtig
einen eindeutig angespannten Wohnungsmarkt aufweist, zeigt auch die jüngst durch das MinisteriumSeite 6 von 60
2
für Heimat, Kommunales, Bauen und Digitalisierung (MKHBD) des Landes Nordrhein-Westfalen er-
folgte Einordnung Bonns im Zusammenhang der Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten
Wohnungsmarkt für die Baulandmobilsierungs-Verordnung in Nordrhein-Westfalen1. Hierüber steht
seit dem 6. Januar 2023 allen nordrhein-westfälischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärk-
ten ein zusätzlicher Instrumentenkasten2 für die Wohnbaulandmobilisierung zur Verfügung, dessen
Effekte sich bei Anwendung erst in den nachfolgenden Jahren entfalten dürften und deren Wirkkraft
mit Blick auf die mögliche Bereitstellung neuer Wohnungsbaupotenzialflächen im Kontext einer konti-
nuierlich fortgeführten Wohnungsmarktbeobachtung genauer untersucht und eingeordnet werden
können. Auch weil sich die angespannte Wohnungsmarktsituation in Bonn weiterhin durch die Ver-
knappung vorhandener und mobilisierbarer Flächen für den Wohnungsbau speist, wird der kommuna-
len Wohnungsmarktbeobachtung in diesem Zusammenhang eine wichtige Aufgabe zuteil.
2. Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland und Nord-
rhein-Westfalen
2.1. Baukonjunktur
In Deutschland wurden bis Ende des Jahres 2021 mit rund 293.000 Wohnungen etwas weniger
Wohneinheiten als im Vorjahr2 fertiggestellt3. Entsprechend ist bundesweit im Vergleich zu 2020 ein
Rückgang um 4,3 %, absolut von rund 13.000 fertiggestellten Wohnungen zu verzeichnen, was in etwa
dem Zugewinnniveau entspricht, das im Jahr 2020 noch zu beobachten war.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2021 deutschlandweit wiederum höher als im Vorjahr aus-
gefallen. Insgesamt wurden Baugenehmigungen für rund 380.000 Wohnungen erteilt, knapp 12.000
Wohnungen mehr als Ende 2020, was eine relative Zunahme der Baugenehmigungen um knapp 3,3 %
ausmacht. Diese Entwicklung erhöht weiterhin den Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertig
gestellten Wohnungen, und beträgt nun fast 800.000 Wohnungen.
1 https://www.mhkbd.nrw/sites/default/files/media/document/file/2022-11-22_mhkbd_rvo-baumobg_gutachten.pdf
2 https://www.mhkbd.nrw/themen/bau/bau-und-kammerrecht/baulandmobilisierungs-verordnung
2 Quelle: Statistisches Bundesamt (2022)
3 Beinhaltet Neu- und UmbautenSeite 7 von 60
3
Abbildung 1: Entwicklung der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von Wohnungen in Deutschland und Nordrhein-
Westfalen (2001-2021)
Beim Vergleich der Anzahl der genehmigten und der fertiggestellten Wohnungen in NRW mit derjeni-
gen auf gesamtdeutscher Ebene fällt auf, dass das Niveau der Bautätigkeitsentwicklung in NRW insge-
samt unter dem gesamtdeutschen Niveau liegt (vgl. Abbildung 1). Insbesondere die Entwicklung der
Baugenehmigungen weist in Nordrhein-Westfalen verglichen mit dem Entwicklungstrend aus dem
Vorjahr einen Rückgang auf, während bundesweit eine Zunahme festzustellen ist. Bei fertiggestellten
Wohnungen schneidet die NRW-Entwicklung wieder besser als die gesamtdeutsche ab. Während der
Umfang der Baufertigstellungen hier nahezu stagniert, war für 2021 bundesweit ein Rückgang von 4
Prozentpunkten auf nunmehr 90% des Ausgangswertes im Jahr 2001 zu beobachten.
Die Kosten für den Neubau von Wohngebäuden haben sich in Deutschland im Zeitraum Mai 2021 bis
Mai 20224 um 12 Prozentpunkte erhöht. Verglichen mit der zuletzt betrachteten Entwicklung von Mai
2020 bis Mai 2021 (+6,5 Prozentpunkte) aus dem zurückliegenden Wohnungsmarktbericht ist somit
fast eine Verdopplung der Teuerungsrate beobachten, die somit auch einen neuen Höchststand im
Zeitreihenvergleich seit 2000 wiederspiegelt. In dieses Bild fügt sich auch ein, dass die Preise für Roh-
bauarbeiten an Wohngebäuden von Ende 2020 bis 2021 um 11,9 Prozentpunkte zugelegt haben. Einen
Hauptanteil an den Preissteigerungen stellen, wie bereits im zurückliegenden Berichtszeitraum, die
gestiegenen Rohstoff- und Materialkosten.
4 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/07/PD21_332_61261.html
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
130%
140%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Deutschland: genehmigte Wohnungen Deutschland: fertiggestellte Wohnungen
NRW: genehmigte Wohnungen NRW: fertiggestellte WohnungenSeite 8 von 60
4
2.2. Verbraucherpreisindizes
Mit 5,3% erreichte die Inflationsrate in Deutschland − gemessen als Veränderung des Verbraucher-
preisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – im Dezember 2021 ihren höchsten Stand im Jahresverlauf5.
Der Verbraucherpreisindex erhöhte sich bundesweit insgesamt seit Ende 2020 um 3,3 Indexpunkte im
Vergleich zum Basisjahr 2015, dieser Anstieg ist seit 2015 gleichzeitig der stärkste. Der Verbrauchpreis-
index für Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe entwickelte sich bis zum Ende des
Jahres 2021 ähnlich, der Zuwachs war mit 2,4 Indexpunkten aber etwas moderater. Die Entwicklungen
in Nordrhein-Westfalen fielen in diesem Zusammenhang mit einem Plus von 3,4 Indexpunkten für den
Verbraucherpreisindex insgesamt und mit +2,4 Indexpunkten für den Verbraucherpreisindex für Woh-
nung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe nahezu identisch aus.
Der Verbraucherpreisindex für die Nettokaltmiete, der die Entwicklung von Bestandsmieten und von
Neu- und Wiedervermietungsmieten in allen Regionen Deutschlands beinhaltet, lag Ende 2021 1,4 In-
dexpunkte über dem Niveau des Vorjahresmonats und war somit ähnlich ausgeprägt, wie im zurück-
liegenden Wohnungsmarktbericht noch für das erste Halbjahr 2021 konstatiert. Für Nordrhein-West-
falen war im gleichen Beobachtungszeitraum ein etwas stärkerer Anstieg um 1,6 Indexpunkte zu be-
obachten. Die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie6 stiegen ebenfalls um 1,4 Indexpunkte gegen-
über dem Vorjahresmonat Dezember 2020. Aus der Zunahme der ausgewählten Verbraucherpreisin-
dizes lässt sich eine steigende Kostenbelastung der Haushalte ableiten, die sich negativ auf Teilhabe-
und Konsummöglichkeiten der Daseinsgrundfunktion Wohnen auswirkt.
2.3. Kapitalmarktbedingungen
Die Niedrigzinsphase der letzten Jahre hat sich, wie bereits im zurückliegenden Wohnungsmarktbe-
richt abzusehen, auch aufgrund der global steigenden Teuerungsraten im Verlauf des Jahres 2021 dem
Ende zugeneigt. Obwohl der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB)zum 31.12.2021 weiterhin bei
0 % lag, sind Wohnungsbaukredite mit Sollzinsbindungslaufzeiten von 10 und 20 Jahren bis zum Jah-
resende 2021 weiter angestiegen. Zum Stichtag 31.12.2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für Woh-
nungsbaukredite mit anfänglicher Sollzinsbindung von 10 Jahren bei 1,00 %. Der Zinssatz für Kredite
mit anfänglicher Sollzinsbindung von 20 Jahren lag bei 1,46 % (siehe Abbildung 2). Hieraus geht eine
für das Berichtsjahr 2021 zunehmende Belastung kreditbedingungensensibler Wohnungsunterneh-
men hervor.
5 Quelle: Statistisches Bundesamt (2022)
6 In den Verbraucherpreisen für Haushaltsenergie werden die Energieträger zusammengefasst, die zum Kochen, Heizen, für
die Beleuchtung oder den Betrieb von Haushaltsgeräten benötigt werdenSeite 9 von 60
5
Abbildung 2: Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite mit 10- und 20-jähriger Sollzinsbindung7 (2013-2021)
3. Wohnungsnachfrage
3.1. Bevölkerungsentwicklung in Bonn
Die Bundesstadt Bonn weist weiterhin ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum auf, zum
31.12.2021 umfasste die Hauptwohnsitzbevölkerung 335.975 Personen. Das absolute Bevölkerungs-
wachstum betrug im Vergleich zu 2020 2.181 Personen, was einem relativen Zuwachs von 0,65 % und
einer Verdopplung der Zuwachsrate im Vergleich zum vorherigen Berichtsjahr entspricht. Im Vergleich
zum Ausgangsjahr der in Abbildung 3 fortgeschriebenen Bevölkerungsentwicklung hat sich die Bevöl-
kerungszahl in Bonn seit 1991 um 49.106 Personen, beziehungsweise um 17,1 % erhöht.
Im Stadtbezirk Bonn waren Ende 2021 mit 156.096 zum 31.12.2021 die meisten Einwohner*innen ge-
meldet, gefolgt von Bad Godesberg mit 76.906, Beuel mit 68.078 und Hardtberg mit 34.895 (siehe
Abbildung 4).
7 Quelle: Interhyp AG (2023, zuletzt abgerufen am 02.02.2023)Seite 10 von 60
6
Abbildung 3: Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in Bonn (1991-2021)
Abbildung 4: Entwicklung der Hauptwohnbevölkerung in den Bonner Stadtbezirken
Im Jahr 2021 war mit 0,98% der prozentual stärkste Bevölkerungszuwachs hingegen im Stadtbezirk
Bad Godesberg (+ 750 Personen) im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Es folgten die Stadtbezirke
Hardtberg mit 0,92 % (+319), Bonn mit 0,55 % (+ 861 Personen) und Beuel mit 0,37 % (+ 251 Personen).
-1,50%
-1,00%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
260.000
270.000
280.000
290.000
300.000
310.000
320.000
330.000
340.000
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Entwicklung zum Vorjahr Bevölkerungsstand
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk HardtbergSeite 11 von 60
7
Kleinräumigere Daten zur Entwicklung der Bevölkerung auf Ebene der statistischen Bezirke sowie wei-
tere Analysen und Grafiken können auch für das Berichtsjahr 2021 dem Internetauftritt der Bonner
Statistikstelle entnommen werden8.
Die Bonner Bevölkerung war zum 31.12.2021 im Durchschnittswertvergleich zum Vorjahr etwas geal-
tert, das Durchschnittsalter betrug zu diesem Zeitpunkt nunmehr 42,2 Jahre. Bezirksbezogen lebte die
durchschnittlich jüngste Bevölkerung weiterhin im Stadtbezirk Bonn, das Durchschnittsalter lag hier
mit 40,3 Jahren deutlich unter dem der anderen drei Stadtbezirke. Im Bezirk Hardtberg belief sich der
Altersdurchschnitt auf 42,9 Jahre, im Stadtbezirk Bad Godesberg auf 43,9 Jahre und im Stadtbezirk
Beuel mit dem höchsten Durchschnittsalter auf 44,0 Jahre.
Bei der Betrachtung der Bevölkerungsverteilung nach Altersgruppen auf gesamtstädtischer Ebene ent-
fiel im Jahr 2021 der größte Anteil auf die 25- bis unter 45-Jährigen. Ihr Anteil ist im Vergleich zum
Vorjahr leicht gestiegen (+0,1 Prozentpunkte  29 %, 97.548 Personen), weiterhin gefolgt von den 45
bis unter 65-Jährigen mit leichtem Anteilsrückgang (-0,3 Prozentpunkte  26,1 %, 87.800 Personen)
und den unter 18-Jährigen (unverändert  16,7 %, 55.892 Personen). Der Anteil der älteren Bevölke-
rung (über 65-Jährige) an der Gesamtbevölkerung hatte, wie im zurückliegenden Bericht aus dem Jahr
2020 bereits in Aussicht gestellt, unter den Vorzeichen des demographischen Wandels auch in 2021
weiterhin zugenommen (+0,2 Prozentpunkte  18,5%, 62.033 Personen).
Auf der Ebene der Stadtbezirke entfiel der höchste relative Anteil sowohl der unter 18-Jährigen (18,6%,
14.302 Personen) als auch der der über 75-Jährigen (11,91%, 9.162 Personen) auf Bad Godesberg. Bad
Godesberg wich damit insgesamt von allen vier Bonner Stadtbezirken am stärksten von den gesamt-
städtischen Durchschnittswerten in Bezug auf die Verteilung nach Altersklassen ab.
8 https://www2.bonn.de/statistik/Seite 12 von 60
8
Abbildung 5: Bevölkerungsverteilung nach Bonner Stadtbezirken und Altersgruppen (2021)
3.2. Haushalteentwicklung in Bonn
Auch im Jahr 2021 war die Anzahl der Bonner Haushalte, wie bereits in den zurückliegenden Jahren,
gestiegen. Mit nunmehr 175.340 Haushalten hatte sich ihre Anzahl im Vergleich zum Vorjahr um rund
1,1 Prozentpunkte, in absoluten Zahlen um rund 1.860 Haushalte erhöht9. Seit 2015 hat die Bun-
desstadt Bonn somit fast 10.000 Haushalte dazugewonnen, was gleichzeitig die Erhöhung des Nach-
fragedrucks auf dem Bonner Wohnungsmarkt in diesem Zeitraum abbildet. Der Trend zum stärkeren
prozentualen Haushaltezuwachs vor dem Einwohner*innenzuwachs war dabei weiterhin auch für das
Jahr 2021 festzustellen, im aktuellen Berichtsjahr war diese Entwicklung zudem für alle Stadtbezirke
und auf gesamtstädtischer Ebene zu beobachten.
9 Die Diskrepanz zwischen der Zunahme des Wohnungsbestandes in Wohn- und Nichtwohngebäuden um 1.333 Wohneinhei-
ten und dem gleichzeitigen Zugewinn von 1.860 Haushalten muss nicht zwangsläufig auf Unstimmigkeiten beim Datenabruf
hinweisen. Die Belegung einer Wohneinheit durch mehrere Haushalte ist erfassungstechnisch möglich und in unterschiedli-
chen Konstellationen denkbar (zum Beispiel im Kontext von Studierenden-Wohngemeinschaften, Geflüchteten-Haushalten,
u.a.). Eine genauere Betrachtung dieser Entwicklung kann darüber hinaus eines der kommenden Exkurs-Kapitel des Woh-
nungsmarktberichts 2023 stellen.
24.308 14.302 11.120 6.162 55.892
18.785 5.601 5.221 3.095 32.702
51.232
18.924 18.011 9.381 97.548
36.763
21.743 20.156 9.138 87.800
12.208 7.174 6.641 3.481 29.504
12.800 9.162 6.929 3.638 32.529
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bonn Bad Godesberg Beuel Hardtberg Bundesstadt Bonn
unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre
45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 75 Jahre 75 Jahre und älterSeite 13 von 60
9
Abbildung 6: Prozentuale Entwicklung der Anzahl der Haushalte und der Anzahl der Einwohner*Innen in Bonn (2015 - 2021)
Mit Blick auf die gesamtstädtische Haushaltestruktur ist festzustellen, dass der Anteil der Ein-Perso-
nen-Haushalte in Bonn weiter zugenommen hat. Im Jahr 2021 lebte in Bonn in 51,7 % aller Haushalte
nur eine Person, 0,4 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2020. 26,2 % entfielen auf Zwei-Personen-Haus-
halte, 10,1% auf Drei-Personen-Haushalte und 12,0 % aller Bonner Haushalte umfassten vier und mehr
Personen. Damit hat insbesondere der Anteil größerer Haushalte im Vergleich zu 2020 leicht abgenom-
men.
Auch im Jahr 2021 lebte der Großteil der Bonner Haushalte im Stadtbezirk Bonn. Verglichen mit dem
Vorjahreswert hatte sich ihre Anzahl in 2021 um 732 Haushalte auf 85.222 Haushalte erhöht. Ebenso
angestiegen war der Anteil der Ein-Personen-Haushalte an allen Haushalten im Stadtbezirk Bonn, mit
56,2 % stellten sie weiterhin die größte Gruppe. Sowohl die jeweils absolute Anzahl im Zeitverlauf
(2015-2021), als auch die jeweilige strukturelle Zusammensetzung aller Haushalte in den vier Bonner
Stadtbezirken für das Jahr 2021 ist in den nachfolgenden Abbildungen abgebildet.
5,8 6,0
4,4
7,2
5,7
5,0
5,9
2,6
5,3
4,7
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad
Godesberg
Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt
Bonn
Haushalte Einwohner*innenSeite 14 von 60
10
Abbildung 7: Entwicklung der Anzahl von Haushalten in Bonn nach Stadtbezirken (2015-2021)
Abbildung 8: Haushalte nach Größe und Stadtbezirk (2021)
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadtbezirk Hardtberg 16.189 16.487 16.729 16.793 16.950 17.145 17.349
Stadtbezirk Beuel 33.515 33.758 33.943 34.039 34.404 34.485 34.988
Stadtbezirk Bad Godesberg 35.655 35.860 36.393 36.814 37.067 37.360 37.781
Stadtbezirk Bonn 80.555 81.938 83.007 83.605 84.488 84.490 85.222
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel Stadtbezirk Hardtberg
56,2 %
47,0 %
48,5 %
45,8 %
24,4 %
27,3 %
27,9 %
29,4 %
8,8 %
11,4 %
11,1 %
11,4 %
10,5 %
14,3 %
12,4 %
13,4 %
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
Stadtbezirk Bonn
Stadtbezirk Bad Godesberg
Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg
Ein-Personen-Haushalte 2-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 4 und mehr PersonenSeite 15 von 60
11
3.3. Wohnungsgrößen und Wohnflächeninanspruchnahme
Eine entscheidende Einflussgröße der Wohnraumnachfrage und –Bedarfsentwicklung ist die Ausprä-
gung der Wohnflächeninanspruchnahme pro Kopf. Bundesweit hat die Wohnfläche pro Kopf zwischen
2011 und 2021 von 46,1 m² um 1,6 m2 auf 47,7 m2 zugelegt, was einer Zunahme von rund 3,5 % ent-
spricht. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung ist bis Ende 2021 um 1 % auf 92,2 m² gestie-
gen10. Ein Grund für diese Entwicklung ist die anhaltende Zunahme von kleineren, insbesondere Ein-
Personen-Haushalten vor allem durch Remanenzeffekte, die das Verbleiben in Wohnungen bei Haus-
haltsverkleinerungen umschreiben, welches mit einer Vergrößerung der Wohnflächeninanspruch-
nahme pro Kopf einhergeht.
Abbildung 9: Durchschnittliche Wohnungsgröße (in m²) differenziert nach Bonner Stadtbezirken (2021)
Die Zusammensetzung der Wohnflächenstruktur hat sich in Bonn im Jahr 2021, in Bezug zu den Vor-
jahreswerten gesetzt, kaum verändert. Gesamtstädtisch belief sich die durchschnittliche Wohnfläche
von Bonner Wohnungen zum 31.12.2021 wie in 2020 auf 82,6 m². Tendenziell hat sich die durchschnitt-
liche Wohnungsgröße in Einfamilienhäusern in allen Stadtbezirken hingegen geringfügig erhöht, die
Zuwächse liegen im Schnitt bei 0,2 m2. Die für das zurückliegende Berichtsjahr herausgearbeiteten Un-
terschiede zwischen den Bonner Stadtbezirken sind grundsätzlich bestehen geblieben, es hat in diesem
Zusammenhang nur geringfügige Veränderungen gegeben.
Zum 31.12.2021 betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf in der Bundesstadt Bonn 43,4 m²
und ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,1 m2 gestiegen. Sie liegt damit aber weiterhin unter dem ge-
10 Statistisches Bundesamt (2022)
Bundesstadt
Bonn
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk
Bad
Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Durchschnittliche Wohnfläche (m²) in
Wohnungen 82,6 76 91,8 87,6 84,1
in Einfamilienhäusern 137,3 137,2 143,8 134,4 130,4
in Mehrfamilienhäusern 72,6 69,8 78,3 72,5 73,8
0
20
40
60
80
100
120
140
160Seite 16 von 60
12
samtdeutschen Durchschnittswert, wenngleich sich die Differenz zum Durchschnitt in der Bundesre-
publik mit 3,3 m2 etwas verringert hat. Der höchste Wohnflächenwert je Einwohner*in war mit 46,2
m² (- 0,2 m2 im Vergleich zum Vorjahr) Ende 2021 in Bad Godesberg festzustellen, gefolgt von Beuel
mit 45,3 m² (+ 0,1 m2 im Vergleich zum Vorjahr). Der Stadtbezirk Hardtberg mit 41,6 m2 (+ 0,2 m2 im
Vergleich zum Vorjahr) und der Stadtbezirk Bonn mit 41,5 m2 (+ 0,1 m2 im Vergleich zum Vorjahr) un-
terschieden sich im Berichtsjahr 2021 nur leicht, wiesen aber weiterhin die niedrigsten Durchschnitts-
werte auf.
Abbildung 10: Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf (in m2) differenziert nach Bonner Stadtbezirken (2021)
Abbildung 11: Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf (in m²) differenziert nach Bonner Stadtbezirken (2011-2021)
41,6
46,2
45,3
41,6
43,4
39,0
40,0
41,0
42,0
43,0
44,0
45,0
46,0
47,0
Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf (in m²)
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg Bundesstadt Bonn
41,0
42,0
43,0
44,0
45,0
46,0
47,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg Bundesstadt BonnSeite 17 von 60
13
In den Stadtbezirken Bonn und Bad Godesberg hat sich die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf
auch über den um einen Jahr verlängerten Beobachtungszeitraum von 2011 bis 2021 verringert (siehe
Abbildung 11). Insbesondere für Bad Godesberg hatte sich diese Entwicklung im Jahr 2021 verstärkt,
während sich für den Stadtbezirk Bonn seit 2020 wieder eine leichte Zunahme der durchschnittlichen
Wohnfläche pro Kopf nachvollziehen ließ. In Bonn war sie im Jahr 2021 mit 41,6 m² nahezu unverän-
dert, in Bad Godesberg um 0,4 % auf 46,2 m² gesunken. Im Bezirk Hardtberg (+0,4% auf 41,6 m2) und
auch für den gesamtstädtischen Durchschnittswert (+0,1% auf 43,4 m2) hatte sich über die Fortschrei-
bung im Jahr 2021 eine leichte Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche ergeben. Die Zunahme
um + 0,2 % führte im Stadtbezirk Beuel zu einem Wohnflächendurchschnitt von 45,3 m² je Einwoh-
ner*in.
4. Wohnungsangebot
4.1. Gebäude- und Wohnungsbestand
Die Anzahl der Wohngebäude belief sich zum 31.12.2021 in Bonn auf insgesamt 58.105 Wohngebäude
(+ 136 im Vergleich zu 2020), die der Wohnungen auf 176.421 (+1358 im Vergleich zu 2020). Die Mehr-
heit der Wohngebäude wurde dabei durch Wohngebäude mit ein bis zwei Wohnungen gestellt, auf
diesen Wohngebäudetyp entfielen 39.249 Gebäude (+37 im Vergleich zu 2020). Insgesamt 16.109
Wohngebäude (+55 im Vergleich zu 2020) verfügten in Bonn über 3-9 Wohnungen, 2.150 (+29 im Ver-
gleich zu 2020) über 10-19 Wohnungen und 597 über 20 und mehr Wohnungen (+15 im Vergleich zu
2020). Auf die Wohngebäude der Kategorie mit der höchsten Wohnungsanzahl entfiel dabei im Jahr
2021 mit 2,5 % der größte prozentuale Zuwachs.Seite 18 von 60
14
Abbildung 12: Wohngebäudebestand in Bonn differenziert nach Anzahl der Wohnungen (2021)
Die strukturelle Zusammensetzung des Wohnraums in Bonner Wohnungen war, verglichen mit den
Anteilsverhältnissen aus dem Jahr 2020, im Jahr 2021 nahezu unverändert geblieben. Weiterhin ver-
fügte der Großteil der Wohnungen in Bonn über drei (43.643 Wohnungen) oder vier (38.966) Räume.11
Den stärksten prozentualen Zuwachs (+ 1,9 %) verzeichneten in Bonn im Jahr 2021 Wohnungen mit
einem Raum. Unterschiede in der Zusammensetzung des Wohnungsbestandes differenziert nach der
Anzahl der Räume haben sich im Vergleich zum Vorjahr auch auf der Betrachtungsebene der Bonner
Stadtbezirke nicht ergeben. Der Stadtbezirk Bonn wies im Vergleich zu den anderen Stadtbezirken wei-
terhin einen deutlich höheren Anteil an Wohnungen mit nur einem Raum oder zwei Räumen auf, sie
machten im Berichtsjahr 2021 zusammen rund 30% aller Wohnungen aus. Weitere Details zur struk-
turellen Aufgliederung der Wohnungen nach der Anzahl der Räume können den nachfolgenden Abbil-
dungen entnommen werden (siehe Abbildung 13 bis Abbildung 16). Im kommenden Wohnungsmarkt-
bericht für das Berichtsjahr 2022 kann anhand der dann weiter fortgeschriebenen Zeitreihe ein vertie-
fender Vergleich der strukturellen Zusammensetzung des Bonner Bestandswohnraums mit der Vertei-
lung der Haushaltsgrößenstruktur vorgenommen werden. Ein solcher Vergleich kann sich dabei relati-
vierend der Fragestellung annähern, in welchem Angebotssegment augenscheinlich quantitative Ver-
sorgungsdefizite vorliegen sowie darüberhinausgehend, ob Versorgungsdefizite aufgrund nicht vor-
handener Marktgängigkeit bestimmter Wohnungsgrößen mitunter qualitativer Natur sind.
11 Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlafräume konzipiert sind. Auch zweckentfrem-
dete Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder mehr Quadratmetern Fläche werden als Räume gezählt. Bad, Toi-
letten, Flur und Wirtschaftsräume unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt. Der baustatistische Begriff weicht vom
auf dem Wohnungsmarkt gebräuchlichen Begriff „Zimmer“ ab, welcher z. B. die Küche nicht mitzählt.
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk
Bad Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Bundesstadt
Bonn
20 und mehr Wohnungen 308 120 107 62 597
10-19 Wohnungen 1.105 372 398 275 2.150
3-9 Wohnungen 8.076 3.793 2.947 1.293 16.109
1-2 Wohnungen 14.588 9.864 10.621 4.176 39.249
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
1-2 Wohnungen 3-9 Wohnungen 10-19 Wohnungen 20 und mehr WohnungenSeite 19 von 60
15
Abbildung 13: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Bonn (2021)
Abbildung 14: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Beuel (2021)
Abbildung 15: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Bad Godesberg (2021)
Abbildung 16: Wohnungen nach Anzahl der Räume
im Stadtbezirk Hardtberg (2021)
15%
15%
25%
21%
11%
6%
7%
1 2 3 4 5 6 7+
7%
14%
24%
22%
13%
10%
10%
1 2 3 4 5 6 7+
6%
14%
24%
24%
14%
8%
10%
1 2 3 4 5 6 7+
7%
13%
26%
25%
14%
8%
7%
1 2 3 4 5 6 7+Seite 20 von 60
16
4.2. Exkurs I: barrierefreier Wohnraum
Abbildung 17: Barrierefreie Mietwohnungsinserate in Bonn (2019-2021)
Als zusätzliche Fokuskapitel wird im diesjährigen Wohnungsmarktbericht nachfolgend der Umfang und
die Entwicklung barrierefreien Wohnraums12 in Bonn dargestellt. Hierfür wurde auf eine zur Verfügung
stehende Datenbasis, die Marktpreisdatenbank13 der Value AG zurückgegriffen, die in Kapitel 6 einge-
hender beschrieben wird. Die vorgenommene Auswertung ist dabei als Ansatz zu verstehen, sich nä-
herungsweise mit der Thematik auseinanderzusetzen und gegebenenfalls in kommenden Berichtsjah-
ren eine vertiefende Untersuchung vorzunehmen. Vorerst standen für die Auswertung die Daten der
Jahre 2019 bis 2021 zur Verfügung, sie setzen sich aus den jeweils innerhalb eines Jahres zur Verfügung
stehenden, inserierten Wohnungen auf dem Bonner Mietwohnungsmarkt zusammen.
Dabei zeigt sich grundsätzlich, dass der Anteil der barrierefreien Wohnungen in Bonn jeweils nur einen
Bruchteil der insgesamt angebotenen Mietwohnungen ausmacht und sich der Anteil im Beobachtungs-
zeitraum jeweils zwischen rund 5,7 % (2020) und 6,9 % (2019) bewegte. Nach einem Rückgang des
prozentualen Anteils im Jahr 2020, in dessen Verlauf grundsätzlich weniger Wohnungsinserate ge-
schaltet wurden, war im Jahr 2021 sowohl das mengenmäßige Inserateniveau als auch der Anteil bar-
rierefreier Wohnungen wieder gestiegen. Um den Herausforderungen des demographischen Wandels
im Wohnungsbestand in den kommenden Jahren begegnen zu können, beziehungsweise entspre-
chende Handlungsempfehlungen für die Stadtentwicklung hieraus ableiten zu können, soll die Zeit-
reihe im kommenden Berichtsjahr weiter fortgeführt werden.
12 Als barrierefrei gelten in diesem Zusammenhang Wohnungsinserate, wenn sie über die Erfassungsmatrizen der Marktpreis-
datenbank entsprechend eingestuft worden sind, also Wohnungen zum Beispiel im Erdgeschoss liegen oder bei nichtebener-
digen Verortungen im Wohngebäude zusätzlich über das Ausstattungsmerkmal Lift oder andere barriereaufhebende Merk-
male verfügen.
13 Die zugrundeliegenden Angaben und Einstufen sind im derzeitigen Datenbezugsformat nicht ohne Weiteres falsifizierbar,
im Kontext weiterführender Untersuchung ließe sich eine eingehendere Untersuchung der Datenbasis vornehmen.
410 264 363
5915
4669
5341
6,9%
5,7%
6,8%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2019 2020 2021
Barrierefreie WE WE-Inserate gesamt Anteil barrierefreie WESeite 21 von 60
17
4.3. Baurechtschaffung
Wie bereits im zurückliegenden Bericht aus dem Jahr 2020 ist an dieser Stelle nachfolgend zusammen-
gefasst, wie viele Wohneinheiten und Geschossfläche über die Schaffung von Baurecht im Zeitraum
von 2016 bis nunmehr 2021 in Bonn entstanden sind. Die Angaben des zurückliegenden Wohnungs-
marktberichts wurden in diesem Zusammenhang überprüft und nach erfolgtem Abgleich angepasst.
Für den Prognosezeitraum sind ebenfalls die zuletzt verfügbaren Daten zum absehbaren Umfang der
Wohneinheiten und der zu erwartenden Geschossfläche (für Nicht-Wohnnutzungen) ausgewertet so-
wie der Prognosezeitraum bis 2025 ausgedehnt worden.
In den Jahren 2013 bis 2016 konnte Baurecht für durchschnittlich etwa 250 Wohneinheiten pro Jahr
durch Bebauungsplanverfahren geschaffen werden. Nachdem die Anzahl der durch Bebauungsplan-
verfahren neu begründeten Wohneinheiten 2017 bei 1.856 Wohneinheiten lag, war für die Folgejahre
ein Rückgang auf 688 (2018), beziehungsweise 180 (2019) Wohneinheiten zu verzeichnen. In 2020
wurde die Anzahl auf 450 Wohneinheiten gesteigert, im Jahr 2021 sank die Zahl der Wohneinheiten
wieder auf 77. Sie lag damit aber noch über dem für dieses Jahr (2021) vormals prognostizierten Volu-
men von 0 Wohneinheiten. Im Jahr 2022 liegt sie aller Voraussicht nach bei 380 Wohneinheiten, dieser
Umfang wird im kommenden Wohnungsmarktbericht für das Berichtsjahr 2022 abschließend über-
prüft.
Die über den Zeitverlauf variierenden Entwicklungen verdeutlichen, dass die diesbezügliche Baupro-
duktivität und entsprechende Wohnungsangebotserweiterung von vielen Faktoren abhängt und zu
starken Schwankungen der Ergebnisse auf Jahresbasis führt. Das lässt sich auch anhand der für die
Folgejahre prognostizierte Zunahme der Baurechtschaffung nachvollziehen. Für 2023 liegt der abseh-
bare Umfang auf der Grundlage von neu geschaffenem Baurecht bei 416 Wohneinheiten, für 2024
wird ein potenzielles Volumen von 1.345 Wohneinheiten erwartet und für das Jahr 2025 eine Größen-
ordnung von 2.946 Wohneinheiten (siehe Abbildung 18). Insbesondere die projektierten Angaben für
die kommenden Jahre sind dabei über den jeweiligen Werdegang des Planungsverlaufs Verschiebun-
gen unterworfen und können sich aus unterschiedlichsten Gründen (unter der anderem aufgrund der
Dauer und des Ausgangs der kommunalpolitischen Beratungen) verzögern und entsprechend auf spä-
tere Planungsjahre verlagern, wie in der Vergangenheit bereits erfolgt.Seite 22 von 60
18
Abbildung 18: In Bonn erreichte (2016-2022), bzw. zu erwartende Baurechtschaffung für Wohneinheiten (2023-2025) (Stand:
02/2023)
Wie viele Wohneinheiten faktisch über abgeschlossene Bebauungsplanverfahren das Angebot auf dem
Bonner Wohnungsmarkt jährlich erweitern, lässt sich gesichert erst bei Bauantragsstellung erfassen.
Eine systematische Erfassung und statistische Auswertung, auf welcher Genehmigungsgrundlage ba-
sierend Wohneinheiten errichtet wurden (z.B. nach § 34 BauGB; „jüngere Bebauungspläne“; Bebau-
ungspläne, welche bereits länger in Kraft sind) erfolgt bislang nicht.
321
1.856
688
180
450
77
380 416
1.345
2.946
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025Seite 23 von 60
19
4.4. Fertiggestellte Neubauwohnungen14 nach Jahren
Bis zum 31.12.2021 waren in der Bundesstadt 998 Neubauwohnungen in Wohn- und Nichtwohnge-
bäuden errichtet worden. Damit wurde das Neubauniveau aus dem Vorjahr (992 Neubauwohnungen
in Wohn- und Nichtwohngebäuden) nahezu gehalten. Die Fertigstellungszahlen lagen im Berichtsjahr
2021 damit weiterhin über dem langfristigen, aber unter dem mittelfristigen Mittelwert der Jahre 2010
bis 2021. Der Zeitreihenvergleich, dessen Funktion und Bedeutung im zurückliegenden Wohnungs-
marktbericht beschrieben worden war, geht aus der nachfolgenden Abbildung hervor (siehe Abbildung
19).
Abbildung 19: Entwicklung fertiggestellter Wohnungen in Bonn (Neubau, 2010-2021)
Im Jahr 2021 hat der Zuwachs des Wohnungsbestandes durch Umbautätigkeiten15 in Bestandsgebäuden im Vergleich zum
Vorjahr wiederum zugelegt. Mit 335 Wohnungen war in diesem Zusammenhang eine prozentuale Steigerung von rund 12%
zu verzeichnen. Der Wohnungszugang16 belief sich im Jahr 2021 somit auf insgesamt 1.333 Wohnungen. Der Anteil der durch
Umbau geschaffenen Wohnungen an allen Wohnungszugängen hat damit weiter zugenommen, rund jede vierte (25,1 %) neu
geschaffene Wohnung war im Jahr 2021 auf Umbautätigkeiten zurückzuführen (siehe
Abbildung 20).
14 Rechtlich erfolgt die Fertigstellung einer Baumaßnahme mit der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Als Fertigstel-
lungs- bzw. Genehmigungsdatum für die Statistik wird zur Vermeidung von Nachkorrekturen i.d.R. das Datum der Verarbei-
tung in der Statistikstelle verwendet. Da Baustatistikbögen bei der Statistikstelle gelegentlich mit einiger Verzögerung einge-
hen, kann dies zu Verschiebungen führen.
15 Dies umfasst bspw. die Neuschaffung von Wohnungen durch Teilung oder die Umnutzung von vorher für Nichtwohnzwecke
genutzten Räumlichkeiten
16 Neubauten zzgl. Saldo der Umbautätigkeiten, ohne Totalabgang
601 621
908
593 675
1 302 1 229 1 223
656
1 424
992 998
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021Seite 24 von 60
20
Abbildung 20: Fertiggestellte Wohnungen inklusive Zugang aus Umbautätigkeiten in Bonn (2017-2021)
4.5. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße
In der strukturellen Zusammensetzung der Wohnungsgrößen nach Räumen sind im Berichtsjahr 2021
bei fertiggestellten Neubauwohnungen Veränderungen nachzuvollziehen. Der Anteil großer Neubau-
wohnungen mit 5 und vor allem mit 6 oder mehr Räumen17 war in 2021 zurückgegangen, während
kleinere Wohnungen, insbesondere Ein- und Zweiraumwohnungen, anteilige Zugewinne verzeichnen
konnten (siehe Abbildung 21). Entsprechend unterbot die Anzahl fertiggestellter Wohnungen in der
größten Bonner Wohnungstypkategorie im Jahr 2021 den bislang niedrigsten Zeitreihenwert aus dem
Vorjahr.
Neu gebaute Wohnungen mit ein oder zwei Räumen18 stellten wiederum bis zum 31.12.2021 die zah-
lenmäßige Mehrheit, sie erweiterten mit 421 Wohnungen den Bonner Wohnungsbestand und stellten
damit 42,1% aller Neubauwohnungen. Das macht im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von rund 5
Prozentpunkten aus. 27,6% der in 2021 neu gebauten Wohnungen verfügten über drei, 18,7% über
vier, 6,1% über fünf und 5,3% über sechs oder mehr Räume. Der Trend zu Errichtung kleinerer Woh-
nungen aus dem Vorjahr hat sich im Jahr 2021 damit verstärkt.
18 Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlafräume konzipiert sind. Auch zweckentfremdete
Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder mehr Quadratmetern Fläche werden als Räume gezählt. Bad, Toiletten,
Flur und Wirtschaftsräume unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt.
1270
834
1537
1291 1333
1223
656
1424
992 998
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2017 2018 2019 2020 2021
Zunahme des Wohnungsbestandes in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Neubauten zzgl. Saldo der
Umbautätigkeiten, ohne Totalabgang)
Neubau von Wohnungen in Wohn- und NichtwohngebäudenSeite 25 von 60
21
Abbildung 21: Fertiggestellte Bonner Neubauwohnungen nach Wohnungsgröße (Räume, 2011-2021)
Abbildung 22:Wohnungsbestand der Stadt Bonn
nach Anzahl der Räume zum 31.12.2021
Abbildung 23:Fertiggestellte Wohnungen
nach Anzahl der Räume zum 31.12.2021 (Neubau)
Im Durchschnitt umfassten im Jahr 2021 neu errichtete Wohnungen in Bonn eine Wohnfläche von 82,9
m2. Der prozentuale Rückgang von rund 10% unterstreicht dabei, dass der Großteil der im aktuellen
Berichtsjahr neu gebauten Wohnungen kleiner als noch im Vorjahr war. Überdurchschnittlich hoch war
mit nunmehr 195,6 m2 der Durchschnittsflächenzuwachs bei neu errichteten Einfamilienhäusern in
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
6+ Räume 194 156 151 113 179 121 152 194 183 98 53
5 Räume 70 95 100 107 148 102 170 62 84 72 61
4 Räume 111 165 125 126 286 214 167 69 186 179 187
3 Räume 146 220 156 116 342 359 263 133 337 277 276
1-2 Räume 100 272 61 213 347 433 471 198 634 366 421
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
25%
25%22%
12%
16%
1-2 3 4 5 6 u.m.
42%
28%
19%
6% 5%
1-2 3 4 5 6 u.m.Seite 26 von 60
22
Bonn. Rückläufig hat sich im Jahr 2021 hingegen die durchschnittliche Größe von neuen Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern entwickelt, sie betrug 76,1 m2.
Abbildung 24: Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) fertiggestellter Bonner Wohnungen19 insgesamt und differenziert nach
Gebäudetyp20(2018-2021)
4.6. Fertiggestellte Neubauwohnungen nach Stadtbezirken
Die regelmäßige Verteilung der in Bonn auf Stadtbezirksebene neu errichteten Wohnungen aus dem
Vorjahr hat sich im Jahr 2021 verschoben. Der Stadtbezirk Bonn hat dabei deutliche Zugewinne ver-
zeichnen können und eine Verdopplung der Anzahl der Baufertigstellungen im Vergleich zum Vorjahr
erfahren, während in Bad Godesberg, Beuel und Hardtberg ein deutlicher Rückgang der Fertigstellun-
gen im Wohnungsbau zu beobachten war. Der stärkste Rückgang war im Jahr 2021 mit rund 55,6
Prozentpunkte dem Stadtbezirk Beuel zuzuordnen. Nach 248 fertiggestellten Neubauwohnungen im
Jahr 2020 waren es im Jahr 2021 nur noch 110 (siehe Abbildung 25).
19 Durchschnittliche Wohnfläche (m²) fertiggestellter Wohnungen (ohne Wohnheime)
20 Differenzierung nach Gebäudetyp erst seit 2018
90,9
75,0
91,4
82,9
136,7
153,1
169,4
195,6
72,3
81,3 83,3 76,1
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
160,0
180,0
200,0
2018 2019 2020 2021
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²)
je Wohnung insgesamt
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²)
je Wohnung in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²)
je Wohnung in MFHSeite 27 von 60
23
Abbildung 25: Fertiggestellte Bonner Neubauwohnungen differenziert nach Stadtbezirken (2011-2021)
Auch in Bad Godesberg und in Hardtberg war ein Rückgang neu errichteter Wohneinheiten zu be-
obachten. Die in Bad Godesberg in 2021 170 neu errichteten Wohnungen beliefen sich dabei auf ein
Minus von 37,5 Prozentpunkten. In Hardtberg lagen die Fertigstellungszahlen im Jahr 2021 mit 153
Wohneinheiten über dem nunmehr elfjährigen Mittelwert, wenngleich auch hier ein leichter Rückgang
des Fertigstellungsniveaus im Wohnungsbau zu verzeichnen war.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadtbezirk Hardtberg 133 120 29 148 120 106 55 78 20 189 153
Stadtbezirk Beuel 213 174 118 100 148 232 188 213 442 248 110
Stadtbezirk Bad Godesberg 74 130 312 178 146 200 208 116 191 272 170
Stadtbezirk Bonn 201 484 134 249 888 691 772 249 771 283 565
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400Seite 28 von 60
24
Abbildung 26: Durchschnittliche Wohnungsgröße von in Bonn fertiggestellten Wohnungen differenziert nach Gebäudetyp und
Stadtbezirk (2021)
Die im Durchschnitt insgesamt kleinsten Wohnungen aller vier Bonner Stadtbezirke wurden im Be-
richtsjahr 2021 mit 77,5 m2 im Stadtbezirk Bonn errichtet, dieser Wert rangierte deutlich unter dem
gesamtstädtischen Durchschnitt. Die durchschnittlich größten Wohnungen entfielen wiederum auf
den Stadtbezirk Beuel, der Wohnflächendurchschnitt betrug hier im Jahr 2021 113,1 m2. Im Segment
der Einfamilienhäuser wurden die kleinsten Wohnungen mit durchschnittlich 165,4 m² im Bezirk Bonn,
die größten mit 322 m² in Hardtberg errichtet. Mit Blick auf die Gesamtstatistik sind in diesem Stadt-
bezirk aber nur wenige Mehrfamilienhäuser insgesamt neu errichtet worden. Im Mehrfamilienhaus-
bau wurden die kleinsten Wohnungen im Durchschnitt in Bonn (76,1 m²), die im Durchschnitt größten
Wohnungen in Beuel errichtet (83,9 m²).
Um das Niveau der weiterhin starken Schwankungen unterworfenen, in Bonn fertiggestellten Woh-
nungen besser einordnen zu können, wird im nachfolgenden Kapitel wie bereits im Wohnungsmarkt-
bericht aus dem vorherigen Jahr, die Bauintensität in den vier Bonner Stadtbezirken beschrieben.
4.7. Bauintensität in den Stadtbezirken
Die durchschnittliche Bauintensität lässt Rückschlüsse auf das Bauaufkommen in einem Stadtbezirk
oder auf gesamtstädtischer Ebene zu. Hierfür werden die Baufertigstellungen eines Zeitraums in Bezug
zum jeweiligen Wohnungsbestand zu Beginn des Zeitraums gesetzt. Auch im Jahr 2021 lag die Bauin-
tensität wie bereits im Jahr 2020 bei 0,6 % und verharrt im Zeitreihenvergleich damit auf einem mitt-
leren Niveau. Die Trendlinie („linear“) behält auch nach der aktuellen Fortschreibung ihre kontinuier-
liche Steigung seit Beginn des Beobachtungszeitraums im 2011 bei (siehe Abbildung 27).
Bundesstadt
Bonn
Stadtbezirk
Bonn
Stadtbezirk
Bad
Godesberg
Stadtbezirk
Beuel
Stadtbezirk
Hardtberg
Durchschnittliche Wohnfläche (m²) in
Wohnungen 82,9 77,5 84,5 113,1 79,5
in Einfamilienhäusern 195,6 165,4 196,9 207,5 322,0
in Mehrfamilienhäusern 76,1 74,4 77,4 83,9 76,2
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0Seite 29 von 60
25
Abbildung 27: Durchschnittliche Neubauintensität in Bonn nach Stadtbezirk (Prozent pro Jahr, 2012-2021)
Der Stadtbezirk Hardtberg war in Relation zum Gesamtwohnungsbestand zum 31.12.2021 derjenige
Bonner Stadtbezirk mit den meisten fertiggestellten Wohnungen. Verglichen mit der Bauintensität des
Vorjahres ist dennoch ein leichter Rückgang zu verzeichnen, entsprechend liegt die Bauintensität in
Hardtberg bei 0,9 %. In absolute Werte übersetzt wurden im Stadtbezirk Hardtberg bei einem Woh-
nungsbestand von 17.009 Wohnungen (zum 31.12.2020) 153 Wohnungen im Jahr 2021 neu errichtet.
Einen deutlichen Zuwachs hat die Bauintensität im Stadtbezirk Bonn erfahren, mit 0,7 % liegt sie wie-
der deutlich über dem Vorjahreswert. Die in 2021 565 neu geschaffenen Wohnungen bei einem Be-
stand zum 31.12.202 von 84.707 Wohnungen stellten mehr fertiggestellte Wohnungen als alle anderen
drei Stadtbezirke zusammen. In Beuel belief sich die Bauintensität im Jahr 2021 auf 0,4 %, was gemes-
sen am Wert für 2020 einen leichten Rückgang darstellt. Gleiches gilt auch für Bad Godesberg mit einer
Bauintensität von 0,3% in 2021.
-0,1%
0,1%
0,3%
0,5%
0,7%
0,9%
1,1%
1,3%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Stadtbezirk Bonn Stadtbezirk Bad Godesberg Stadtbezirk Beuel
Stadtbezirk Hardtberg Bundesstadt Bonn Linear (Bundesstadt Bonn)Seite 30 von 60
26
Abbildung 28: Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart und Kreistypen in Deutschland (2005 bis 2021)
Dass sich die Entwicklung der Baufertigstellungen in Bonn insbesondere in den Jahren 2020 und 2021
nicht vom bundesweit zu beobachtenden Trend abhebt, zeigt eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt-
und Raumforschung (BBSR) vorgenommene Untersuchung auf (siehe Abbildung 28 ). Insbesondere für
das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser geht aus dieser Untersuchung für große kreisfreie Groß-
städte, denen auch die Bundesstadt Bonn zuzuordnen ist, für das Jahr 2021 eine Stagnation hervor.
Positive Abweichungen im Segment des Mehrfamilienhausbaus werden unter anderem im nachfolgen-
den Kapitel eingehender betrachtet.
4.8. Fertiggestellte Wohngebäude nach Gebäudetyp
Im Jahr 2021 sind in der Bundesstadt 57 Einfamilienhäuser (entspricht einem Anteil von 42 % an allen
Fertigstellungen im Wohnungsbau) und 80 Mehrfamilienhäuser (58 % aller Fertigstellungen im Bonner
Wohnungsbau) und damit insgesamt 137 Wohngebäude errichtet worden. Bezogen auf den Vorjah-
reswert 2020 entspricht das einem Rückgang der Wohngebäudefertigstellungen gegenüber dem Vor-
jahr von 59 Wohngebäuden, beziehungsweise von 35,9 %. Damit ist auch das niedrigste absolute Fer-
tigstellungsniveau seit Beginn der Zeitreihenbetrachtung erreicht.Seite 31 von 60
27
Abbildung 29: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) in Bonn nach Gebäudetyp (2016 – 2021)
Gegenüber 2020 war die Anzahl der errichteten Mehrfamilienhäuser mit 80 Fertigstellungen zwar
rückläufig, ihr prozentualer Anteil an allen fertiggestellten Wohngebäuden hat sich deutlich erhöht.
Mehrfamilienhäuser stellen zum ersten Mal seit 2017 wieder die Mehrheit vor dem Segment der Ein-
familienhäuser. Neben einem grundsätzlichen Trend zum Rückgang der Baufertigstellungen ist in Ab-
bildung 29 vor allem eine in Bonn anhaltende Abkehr von Einfamilienhausbau nachzuvollziehen. Nach
dem deutlichen Minus zwischen 2019 und 2020 sind bis zum Ende des Jahres 2021 noch einmal 52
Bonner Einfamilienhäuser weniger als im Vorjahr entstanden, was einem relativen Minus von rund
47,7 % entspricht.
Dass die Zahl der Fertigstellungen im Bonner Mehrfamilienhausbau im regionalen Vergleich über-
durchschnittlich hoch ausfällt, geht auch aus einer Analyse des BBSR aus dem Jahr 2022 hervor. Wie in
Abbildung 30 zu erkennen, liegt die Bautätigkeit in Bonn einer gehobenen Kategorie und kann sich
dabei mit den jeweiligen Volumina aus Köln und Düsseldorf messen.
111
95
163 169
109
57
103 102
66
101 102
80
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Einfamilienhäuser MehrfamilienhäuserSeite 32 von 60
28
Abbildung 30: Bundesweite Bautätigkeit nach Gebäudeart 2021
4.9. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Wohneinheiten
Auch in 2021 verfügte die Mehrheit der in diesem Jahr fertiggestellten Wohngebäude über ein bis zwei
Wohnungen. Allerdings wurde mit 65 Wohngebäuden in dieser Kategorie nur noch knapp die Hälfte
des Fertigstellungsvolumens aus dem Vorjahr erreicht. Entsprechend machte der Anteil der Wohnge-
bäude mit ein und zwei Wohnungen im Jahr 2021 nur noch 47% aus. Der bereits in den vergangenen
Jahren insgesamt zu beobachtenden Trend zur Reduzierung von fertiggestellten Wohngebäuden mit
ein oder zwei Wohnungen hält damit weiter an.Seite 33 von 60
29
Abbildung 31: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) in Bonn nach Anzahl der Wohnungen 2011 - 2021 (absolute Werte)
Abbildung 32: Fertiggestellte Wohngebäude (WG) nach Anzahl der Wohnungen in Bonn 2011 - 2021 (prozentual)
0
50
100
150
200
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
WG mit 1-2 Wohnungen WG mit 3-9 Wohnungen
WG mit 10-19 Wohnungen WG mit 20 oder mehr Wohnungen
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
WG mit 1-2 Wohnungen WG mit 3-9 Wohnungen
WG mit 10-19 Wohnungen WG mit 20 oder mehr WohnungenSeite 34 von 60
30
Eine deutliche Steigerung hatte sich im Jahr 2021 in der Gruppe der Wohngebäude mit mehr als 20
Wohnungen ergeben, verglichen mit dem Jahreswert aus 2020 war eine Verdreifachung auf nunmehr
13 Wohngebäude zu verzeichnen. Diese deutliche Zunahme fing den Rückgang der Fertigstellungen in
allen anderen Kategorien im Jahr 2021 auf und war hauptsächlich dafür verantwortlich, dass die Vor-
jahresanzahl aller in Bonn fertiggestellten Wohnungen gehalten und leicht übertroffen werden konnte
(siehe 0). Auch in diesem Zusammenhang scheint sich der Trend der Vorjahre zu verfestigen, der in
Bonn zunehmend weniger Wohngebäude, dafür aber vor allem solche mit vielen Wohnungen entste-
hen lässt.
4.10. Fertiggestellte Wohngebäude nach Anzahl der Vollgeschosse
In Summe wurden im Jahr 2021 84 von insgesamt 137 Wohngebäuden mit ein oder zwei Vollgeschos-
sen errichtet. Mit 61% lag der gemeinsame Anteil dieser Gebäudetypen damit unter dem Vorjahres-
wert und fügte sich in die in den vorherigen Kapiteln gegengezeichneten Entwicklungen mit ein. Haupt-
sächlich verantwortlich hierfür war ein starker Rückgang der Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen
um 11 Prozentpunkte auf nunmehr 52 % im Jahr 2021.
Der Anteil fertiggestellter größerer Wohngebäude hat erneut zugenommen, bis zum 31.12.2021 vor
allem in der Gruppe derjenigen Wohngebäude mit mehr als 6 Vollgeschossen. Nachdem in 2020 in
dieser Kategorie gar keine Fertigstellungen zu verzeichnen waren, waren es 2021 insgesamt 6 Wohn-
gebäude. In der Kategorie der Wohngebäude mit mehr als vier Vollgeschossen hat sich im Vorjahres-
vergleich fast eine Verdreifachung auf 13 Wohngebäude ergeben. Die Gruppen der Wohngebäude mit
drei und fünf Vollgeschossen hatten in 2021 wiederum anteilige Einbußen erlitten, die jedoch unter
denen der Kategorie mit zwei Vollgeschossen rangieren. Details hierzu können der Abbildung 34 ent-
nommen werden.Seite 35 von 60
31
Abbildung 33: Baufertigstellungen von Bonner Wohngebäuden (WG) 2017 bis 2021 nach Vollgeschossen (VG) - absolute Werte
Abbildung 34: Baufertigstellungen von Bonner Wohngebäuden (WG) 2017 bis 2021 nach Vollgeschossen (VG) - prozentual
19
102
45
19
7 6
197
17
172
28
9 3 0
229
19
176
34
18 18
5
270
17
124
35
5
30
0
211
13
71
20 13 11 9
137
0
50
100
150
200
250
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
WG insgesamt
2017 2018 2019 2020 2021
10%
52%
23%
10%
4% 3%
7%
75%
12%
4% 1% 0%
7%
65%
13%
7% 7%
2%
9%
63%
18%
3%
15%
0%
9%
52%
15%
9% 8% 7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
WG mit 1 VG WG mit 2 VG WG mit 3 VG WG mit 4 VG WG mit 5 VG WG mit 6 oder
mehr VG
2017 2018 2019 2020 2021Seite 36 von 60
32
4.11. Fertiggestellte Wohngebäude21 und Neubauwohnungen nach Wohnfläche
Die durchschnittlichen Wohnfläche22 hat sich im Jahr 2021 von der Vorjahresentwicklung entkoppelt,
insgesamt und im Wohnungsmarktsegment der Mehrfamilienhäuser hatte sich eine Verringerung der
durchschnittlichen Wohnfläche eingestellt. Dies gilt allerdings nicht für die Gruppe der Einfamilienhäu-
ser, in diesem Zusammenhang war insbesondere bei den in 2021 fertiggestellten Wohngebäuden eine
Vergrößerung der Wohnfläche zu verzeichnen.23 Bei den in 2021 fertiggestellten Einfamilienhäusern
betrug die durchschnittliche Wohnfläche nunmehr 195,6 m², bei Mehrfamilienhäusern 76,1 m² je
Wohneinheit. Die durchschnittliche Wohnfläche aller fertiggestellten Wohnungen (unter Einbeziehung
von Wohnheimplätzen) reduzierte sich wiederum von 91,4 m² in 2020 auf 82,9 m² im Jahr 2021.
Abbildung 35: Durchschnittliche Wohnfläche (in m²): Vergleich Bestand - Neubau - Baugenehmigungen (2020-2021)
Sowohl die genehmigten, als auch die in 2021 fertiggestellten Wohnungen waren weiterhin, wie im
zurückliegenden Wohnungsmarktbericht bereits festzuhalten war, größer als Wohnungen des gleichen
Typs aus dem Wohnungsbestand. Allerdings nahm die Differenz zum Gebäudebestand im Vorjahres-
vergleich insbesondere bei den Baugenehmigungen ab. Die Durchschnittsflächen der in 2021 erteilte
Baugenehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern fielen um 34,1 m2 (die Differenz verringerte
sich im Vergleich zu 2020 damit um 0,5 m2), für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um 10,5 m² (die
Differenz verringerte sich im Vergleich zu 2020 damit um 6,5 m2) größer aus als der Wohnungsbestand.
21 Als Wohngebäude (WG) gilt in diesem Zusammenhang jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient.
22 Die Wohnfläche umfasst im Sinne der Bundeswohnflächenverordnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu
einer Wohnung gehören.
23 Wohngebäude ohne Wohnheime (Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung werden hier zu den Mehrfamilienhäusern ge-
zählt)
91,4 82,9 94,2 89,3 82,6
169,4 195,6 171,7 171,4
137,3
83,3 76,1 89,6 83,1 72,6
0
50
100
150
200
Baufertigstellungen
Neubau 2020
Baufertigstellungen
Neubau 2021
Baugenehmigungen
2020
Baugenehmigungen
2021
Gebäudebestand
Bonn (31.12.2021)
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung insgesamt
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in EFH
Durchschnittliche Wohnfläche (in m²) je Wohnung in MFHSeite 37 von 60
33
5. Geförderter Wohnungsbau
Der preisgebundene Wohnungsbestand wird in Bonn überwiegend durch Mietwohnungen gestellt, die
unter Abruf von Landesfördermitteln der NRW.BANK geschaffen wurden und die für eine bestimmte
Zeitdauer (bei Förderungen vor dem 31.12.2002 bis zur planmäßigen Ablösung der Darlehen bzw. 10
Jahre nach vorzeitiger, außerplanmäßiger Rückzahlung; bei Förderungen ab dem 01.01.2003 laut
Wohnraumförderbestimmungen NRW 20, 25 oder 30 Jahre) Mietpreis- und Belegungsbindungen un-
terliegen. In Bonn betrug die in 2021 um 0,20 €/m² erhöhte Bewilligungsmiete für Neubauwohnungen
der Einkommensgruppe A (Haushalte, die die entsprechend definierte Einkommensgrenze für den Be-
zug eines Wohnberechtigungsscheins einhalten) 7,00 €/m² Wohnfläche, für die der Einkommens-
gruppe B (Haushalte, die die Einkommensgrenze um bis zu 40 % überschreiten können) 7,80 €/m²
Wohnfläche. Das Mietniveau entspricht damit dem der Städte Köln, Düsseldorf und Münster, während
für den Großteil der übrigen Kommunen in NRW geringere Bewilligungsmiethöhen für das Förderjahr
2021 festgelegt wurden. Für die Nutzung öffentlich geförderter Wohnungen ist ein Wohnberechti-
gungsschein der jeweiligen Einkommensgruppe erforderlich.
5.1. Geförderter Wohnungsbestand
Da für das Berichtsjahr 2021 keine validierten kommunalen Daten verfügbar sind, werden für die Aus-
wertung des öffentlich geförderten Wohnungsmarktsegments alternativ daher für die nachfolgenden
Unterkapitel 2018 bis 2021 die von der NRW.BANK für Bonn veröffentlichten Daten für die Berichts-
jahre verwendet. Die von der NRW.BANK erfassten Daten können von den kommunalen Datenniveaus
abweichen, stellten aber zum Redaktionsschlusszeitpunkt für den vorliegenden Wohnungsmarkt die
einzige verwendbare Auswertungsalternative dar.
Zum 31.12.2021 gab es in Bonn 10.872 öffentlich geförderte Wohnungen. Darunter fallen Mietwoh-
nungen, unterteilt in öffentlich geförderte Wohnungen für die Einkommensgruppen A und B, ebenso
wie geförderte und selbst genutzte Eigentumswohnungen, beziehungsweise Eigenheime. Nachdem
sich der geförderte Wohnungsbestand in den vergangenen Jahren rückläufig entwickelt hat, war im
Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr wiederum ein Anstieg des geförderten Wohnungsbestands zu ver-
zeichnen. Mit 68 Wohnungen, die einem prozentualen Zuwachs von 0,6% entsprechen, fiel dieser Zu-
gewinn aber gering aus und konnte den Rückgang des Wohnungsangebots der zurückliegenden Jahre
in diesem besonders angespannten Segment des Bonner Wohnungsmarkts nicht kompensieren. Nach-
vollziehen lässt sich diese Entwicklung auch anhand des stetig rückläufigen Anteils öffentlich geförder-
ter Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand seit 2018 (siehe Abbildung 36). Auch im Jahr 2021 war
in diesem Zusammenhang ein Rückgang zu verzeichnen, der absolute Zugewinn an öffentlich geför-
dertem Wohnraum war in 2021 also schwächer ausgefallen als der Zuwachs des Bonner Wohnungsbe-
standes insgesamt.Seite 38 von 60
34
Abbildung 36: Gesamtbestand geförderter Wohnungen und Anteil am Gesamtwohnungsbestand in Bonn (2018-2021, Quelle:
NRW.BANK)
Abbildung 37: Entwicklung geförderter Wohnungsbestand differenziert nach Wohnungstypen (2018-2021,Quelle: NRW.BANK)
Seit 2018 verschiebt sich die Struktur des öffentlich geförderten Wohnraums eindeutiger hin zu geför-
dertem Mietwohnraum für die Einkommensgruppe A. Lag der Anteil 2018 noch bei rund 91%, betrug
er Ende 2021 94%. Der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums sowie der der Mietwohnungen für die
11.359
11.228
10.804
10.872
6,58%
6,45%
6,17% 6,16%
5,90%
6,00%
6,10%
6,20%
6,30%
6,40%
6,50%
6,60%
6,70%
10.500
10.600
10.700
10.800
10.900
11.000
11.100
11.200
11.300
11.400
2018 2019 2020 2021
Geförderte Wohneinheiten insgesamt Anteil geförderte Wohnungen am Wohnungsbestand
10.318 10.391 10.065 10.192
220 106 106 92821 731 633 588
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2018 2019 2020 2021
Mietwohnungen (Einkommensgruppe A) Mietwohnungen (Einkommensgruppe B)
Selbstgenutztes WohneigentumSeite 39 von 60
35
Einkommensgruppe B hat in diesem Zusammenhang ebenfalls stetig abgenommen (siehe Abbildung
37).
5.2. Wohnungssuchende Haushalte
Abbildung 38: Summe aller wohnungssuchender Haushalte und Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Mietwohnungen
in Bonn (2018-2021, Quelle: NRW.BANK)
Seit 2018 hat die Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte mit Wohnberechtigungsschein in Bonn
zugenommen, bis 2021 stieg sie um 391 Haushalte, beziehungsweise um rund 14 % an. War im Zeit-
reihenvergleich im Jahr 2020 noch ein leichter Rückgang der Anzahl wohnungssuchender Haushalte
nahezu auf den Ausgangswert aus dem Jahr 2018 zu beobachten, stieg er im Jahr 2021 wieder deutlich
an (siehe Abbildung 38). Entsprechend entwickelte sich auch die Anzahl der wohnungssuchenden
Haushalte je 100 preisgebundener Wohnungen. Mit einem Zuwachs von rund 19% zwischen 2018 und
2021 war der prozentuale Zugewinn etwas stärker ausgeprägt als der Anstieg aller wohnungssuchen-
den Haushalte in den jeweiligen Förderjahren.
5.3. Bewilligte geförderte Wohneinheiten und Fördermittel
Im Jahr 2021 war die Anzahl der Bonner Wohnungen, für die Maßnahmen aus Mitteln der Wohnraum-
förderung Nordrheinwestfalens bewilligt wurden, im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Waren es 2020
noch 177 Wohnungen, hatte sich deren Umfang in 2021 um 72 auf 105 Wohnungen reduziert. Im Jahr
2021 wurden dabei Fördermittel für 66 Neubauwohnungen, für 49 Modernisierungen und erstmalig
seit Beginn des Beobachtungszeitraums keine Fördermittel für Eigentumsmaßnahmen bewilligt.
2.781
2.939
2.797
3.172
26
28
27
31
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
2.500
2.600
2.700
2.800
2.900
3.000
3.100
3.200
3.300
2018 2019 2020 2021
Summe aller wohnungssuchenden Haushalte
Wohnungssuchende je 100 preisgebundene MietwohnungenSeite 40 von 60
36
Abbildung 39: Anzahl der Wohnungen für die Maßnahmen aus Mitteln der Wohnraumförderung NRW bewilligt wurden (2018-
2021, Quelle: NRW.BANK)
Analog hierzu war in 2021 auch ein entsprechender Rückgang des Gesamtvolumens der bewilligten
Wohnraumfördermittel zu verzeichnen. Mit 13.389.000 € fiel der Umfang der bewilligten Wohnraum-
fördermittel in Bonn um 7.737.000 € geringer aus, als noch in 2020. 146.000 € entfielen in 2021 dabei
auf Eigentumsmaßnahmen, 3.811.000 € auf die Modernisierung von Mietwohnungen und 9.432.000 €
auf den Neubau von Mietwohnungen (siehe Abbildung 40).
Abbildung 40: Bewilligte Wohnraumfördermittel NRW differenziert nach Verwendungszweck (2018-2021)
107
13
135
66
17
32
41
49
6
3
1
0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2018 2019 2020 2021
Bewilligte Neubauwohnungen Bewilligte Modernisierungen Bewilligte Eigentumsmaßnahmen
2018 2019 2020 2021
Eigentumsmaßnahmen 970.000 465.000 140.000 146.000
Modernisierung Mietwohnungen 789.000 1.656.000 2.234.000 3.811.000
Neubau Mietwohnungen 13.575.000 1.738.000 18.752.000 9.432.000
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
Neubau Mietwohnungen Modernisierung Mietwohnungen EigentumsmaßnahmenSeite 41 von 60
37
5.4. Auslaufende Mietpreis- und Belegungsbindungen, regionaler Vergleich
Mietwohnungen die mit Mitteln der Wohnraumförderung Nordrhein-Westfalen errichtet werden, un-
terliegen sowohl einer zeitlich befristeten Mietpreis-, als auch und einer Belegungsbindung.
Abbildung 41: Anteil preisgebundener Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist an allen preisgebundenen Mietwohnungen
in NRW (2021)
Wie im zurückliegenden Wohnungsmarktbericht dargestellt, hat sich der Bestand öffentlich geförder-
ter Wohnungen in den letzten Jahren stark reduziert, da insbesondere Bindungen älterer Bestände
durch vorzeitige, außerplanmäßige Rückzahlungen der Darlehen durch die Verfügungsberechtigten
verkürzt wurden und der Neubau geförderter Wohnungen diesen Rückgang nicht kompensieren
konnte. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung ist weiterhin absehbar. In diesem Berichtsjahr soll anhand
der Daten der NRW.BANK-Wohnraumförderung ein kurzer, vergleichender Überblick über das Niveau
in der Nachwirkungsfrist befindlichen, preisgebundenen Mietwohnungen an allen preisgebundenen
Mietwohnungen gegeben und dabei die Bonner Ausgangssituation im Jahr 2021 mit anderen NRW-
Kommunen verglichen werden. Auch wenn Bonn in der Kategorie von mehr als 40 % bis 50 % im Ver-
gleich mit seinen nordrheinwestfälischen Anrainerkommunen nur von Wachtberg übertroffen wird,
entsprach im Jahr 2021 das Anteilsniveau einem leicht gehobenen Durchschnittswert (siehe Abbildung
41). Andere nordrhein-westfälische Großstädte wie Aachen oder Mönchengladbach, aber auch viele
Kommunen in Ostwestfalen-Lippe oder aber im Hochsauerlandkreis wiesen mit 50 % und mehr deut-
lich höhere Anteile auf. Der Anstieg aus der Bindung fallender preisgebundener Wohnungen ließ sich
in 2021 sich in nahezu in allen Kommunen Nordrhein-Westfalens gegenzeichnen und hat auf Bundes-
landebene in den vergangenen Förderjahren insgesamt zu einem Anstieg des Anteils preisgebundener
Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist an allen preisgebundenen Mietwohnungen geführt.Seite 42 von 60
38
6 Grundstücks- und Immobilienmarkt
Auch in diesem Berichtsjahr stammen die Informationen zum Bonner Grundstücks- und Immobilien-
markt in Bonn überwiegend aus dem Grundstücksmarktbericht 2022, der jährlich durch den Gutachter-
ausschuss für Grundstückswerte herausgegeben wird24. Nähere Erläuterungen zum Grundstücks-
marktbericht können dem Bericht selbst oder dem Wohnungsmarktbericht aus dem Vorjahr entnom-
men werden. Die Auswertungen zur Höhe und zur Entwicklung der Angebotsmieten basieren ebenfalls
wie im zurückliegenden Jahr auf der Preisdatenbank der Value AG, die auf die Verarbeitung, Analyse
und Bereitstellung von Immobilienmarktdaten und -informationssystemen spezialisiert ist25. Die Daten
werden primär von der Statistikstelle der Stadt Bonn ausgewertet und für verschiedene Verwendungs-
zwecke aufbereitet.
Abbildung 42: Entwicklung der Preisindizes für Eigentumswohnungen differenziert nach Kreistypen (2016-2021)
Im Verlauf des Jahres 2021 gab es, wie bereits im vorausgegangenen Jahr zu beobachten war, eine
nahezu ausschließliche Aufwärtsbewegung für Eigentumswohnungen-Preisindizes für die in Abbildung
42 dargestellten Kreistypen. Damit wird an diesem ausgewählten Wohnungsmarktsegment das wei-
tere Anziehen unter anderem der Baupreise, aber auch des demographisch bedingt erhöhten Nach-
fragedrucks sowie der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die im Jahr 2021 Investitionen in Wohn-
eigentum weiterhin begünstigten, zum Ausdruck gebracht. Anhaltend am stärksten waren davon Met-
ropolen betroffen, gefolgt von kreisfreien Städten. Zum vierten Quartal 2021 waren in den sieben
24 https://www.bonn.de/microsite/gutachterausschuss/produkte/Grundstuecksmarktbericht.php
25 Die Marktdatenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Im-
mobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr
als 100 Quellen.Seite 43 von 60
39
größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) Preisstei-
gerungen von 23 Indexpunkten gegenüber dem Wert aus dem vierten Quartal 2020 festzustellen und
damit nahezu eine Verdopplung des Anstiegs zwischen 2019 (viertes Quartal) und 2020 (viertes Quar-
tal). In anderen kreisfreien Großstädten26 stieg der zusammengefasste Kaufpreisindex bis Ende 2021
um 17,4 Indexpunkte gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal, was einer Steigerung im Vor-
jahresvergleich um rund ein Drittel entspricht. In städtischen Kreisen waren zwischen 2020 und 2021,
Zunahmen um 16,1 Indexpunkten, in dichter besiedelten ländlichen Kreisen um 16,3 und in dünn be-
siedelten ländlichen Kreisen um 20,7 Prozentpunkte festzustellen. Auch diese Werte lagen deutlich
über den im zurückliegenden Berichtsjahr zu konstatierenden Vergleichswerten.
6.1. Anzahl der Verträge / Kauffälle
Insgesamt ließen sich auf dem Bonner Grundstücksmarkt im Jahr 2021 2.992 Kauffälle, die auf der
Grundlage von 2.562 Urkunden zustande kamen, registrieren. Die Auswertung aller Unterlagen zu
Kauffällen, die dem Gutachterausschuss von Notaren, Amtsgerichten, der Enteignungsbehörde und
der Umlegungsstelle zur Verfügung gestellt wurden, zeigten im Vergleich zum vorherigen Berichtsjahr
2021 eine grundsätzlich aufsteigende Tendenz für viele Grundstücksmarktsegmente. Lediglich das
Transaktionsvolumen gemischt und gewerblich genutzter Wohngrundstücke wies eine rückläufige Ent-
wicklung auf. Die Summe aller im Jahr 2021 registrierten Kauffälle hat sich im Vergleich zum Vorjahr
um rund 4 % erhöht. Insbesondere Wohnungs- und Teileigentum mit etwas mehr als 7% Steigerung
und die Grundstücktransaktionen in Erbbaurecht mit rund 17 % (Zunahme erstmalig seit 2018 bei ins-
gesamt geringer absoluter Fallzahl) belegten als Segmentbeispiele das anziehende Transaktionsge-
schehen.
26 Zu kreisfreien Großstädten zählen in dieser Auswertung Städte mit mehr als 100.000 Einwohner*innenSeite 44 von 60
40
Abbildung 43: Langfristige Entwicklung verschiedener Kauffallzahlen in Bonn (2008-2021)
6.2. Flächenumsatz unbebauter Grundstücke27
Mit 13,2 ha war der Umsatz für baureifes Land in Bonn im Vergleich zum Vorjahr um 3,7 ha, bezie-
hungsweise prozentual um 21,9 % deutlich zurückgegangen. Ein Unterschreiten der Flächenumsatz-
Vorjahreswerte ließ sich in der Bundesstadt in diesem Grundstücksmarktsegment zuletzt 2017 be-
obachten. Das flächenhafte Umsatzvolumen für Rohbauland war in 2021 mit 0,3 ha verglichen mit
2020 auf niedrigem Niveau konstant geblieben, der Umfang des umgesetzten Bauerwartungslands
hatte sich mit 0,4 ha in Relation zum Vorjahreswert halbiert. Damit setzte sich die langfristige Entwick-
lung des anhaltenden Umsatzrückgangs in diesem Grundstücksmarktsegment fort, was auch auf die
zunehmend begrenzte Flächenverfügbarkeit zurückzuführen sein dürfte.
27 Die Situation auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke wird neben der Zahl der Kauffälle auch durch den während
eines Jahres erzielten Flächen- und Geldumsatz wiedergegeben. Die folgenden Diagramme zeigen die Veränderungen dieser
Umsätze seit 2012 für baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland. Nicht dargestellt ist der Umsatz für Flächen, de-
nen im Zuge der Kaufvertragsauswertung kein Entwicklungszustand (z.B. Verkehrsflächen) zugeordnet wurde (in 2021 entfie-
len wie im vorherigen Jahr hierauf 0,03 ha)Seite 45 von 60
41
Abbildung 44: Langfristige Entwicklung des Flächenumsatzes unbebauter Grundstücke in Bonn (2012-2021)
6.3. Flächenumsatz bebauter Grundstücke
Bei für Wohnzwecke bebauten Grundstücken wird auf dem Grundstücksmarkt zwischen Grundstücken
mit Ein- und Zweifamilienhäusern und Grundstücken mit Mehrfamilienhaus- und Mischobjekten diffe-
renziert. Verglichen mit 2020 war der Flächenumsatz der Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäu-
sern um einen Hektar auf 26 ha abgesunken, Grundstücke mit Mehrfamilienhaus- und Mischobjekten
haben wiederum um einen Hektar dazugewonnen und kamen in 2021 insgesamt auf 15 ha. Auch daran
lässt sich der bereits zuvor beobachtete Trend (siehe 4.8) zur Mehrfamilienhausbebauung ablesen.
Abbildung 45: Langfristige Entwicklung des Flächenumsatzes bebauter Grundstücke (2015-2021)Seite 46 von 60
42
6.4. Geldumsatz unbebauter Grundstücke
Der Gesamtumsatz bebauter Grundstücke hat im Jahr 2021 einen Preissprung vollzogen. Mit 130,5
Mio. Euro lag der Wert um 43,1 % höher als noch im Jahr zuvor. Auch in 2021 war mit 128 Mio. Euro
der Großteil des Geldumsatzes baureifem Land zuzuordnen. Die Geldumsätze für Rohbauland und für
Bauerwartungsland sind hingegen im Verhältnis zu den Vorjahreswerten weiterhin gesunken und be-
wegten sich auf einem entsprechend noch niedrigeren Umsatzniveau von nunmehr 0,3 bzw. 0,8 Mio.
Euro.
Abbildung 46: Langfristige Entwicklung des Geldumsatzes unbebauter Grundstücke (2012-2021)
6.5. Geldumsatz bebauter Grundstücke
Im Jahr 2021 wurden insgesamt 316 Mio. Euro für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern und
mit 340 Mio. Euro erstmalig seit 2018 wieder größere Summen für Grundstücke mit Mehrfamilienhäu-
sern und Mischobjekten umgesetzt, als für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäuser. Entspre-
chend höher fiel mit rund 34% die prozentuale Zuwachsrate für Grundstücke mit Mehrfamilienhaus-
und Mischobjektbebauung aus, die damit den Geldumsatzzugewinn von 8% im Segment der mit Ein-
und Zweifamilienhäuser bebauten Grundstücke um knapp 26 Prozentpunkte überflügelte.Seite 47 von 60
43
Abbildung 47: Langfristige Entwicklung des Geldumsatzes bebauter Grundstücke in Bonn (2015-2021)
6.6. Indexreihe für Baulandpreise
Bei der Auswertung der Entwicklung der Wohnbaugrundstückspreise in Bonn, der Entwicklung der
Baukosten für Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk) in NRW28 sowie der
Verbraucherpreisentwicklung in Deutschland29 sind auch in der nunmehr um ein Jahr verlängerten
Zeitreihenbetrachtung besonders starke Preisanstiege bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken
und bei Mehrfamilienhausgrundstücken zu konstatieren. Wie aus Abbildung 48 hervorgeht, haben sich
dabei sowohl die Preisindizes der Bonner Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, sowie der
Mehrfamilienhausgrundstücken im Jahr 2021 sehr deutlich von der Baukosten- und insbesondere von
der Verbraucherpreisentwicklung entkoppelt. Belegt wird dieses Entwicklung durch die in den
vorhergehenden Unterkapiteln herausgestellten Umsatzvolumina bei einer sich nicht in gleicher Weise
vollziehenden Entwicklung der Kauffälle innerhalb der betrachteten Grundstücksmarktsegmente. Die
Vielzahl der preiserhöhenden Einflussfaktoren wird auch im kommenden Berichtsjahr der weiteren
Beobachtung unterzogen.
28 www.it.nrw.de
29 www.destatis.deSeite 48 von 60
44
Abbildung 48: Entwicklung der Indexreihen von Baulandpreisen, Wohngebäude-Baukosten und Verbraucherpreisen in Bonn30
(2005-2021)
6.7. Entwicklung der Anzahl von Wohnungsangeboten
Erstmals seit Beginn der Zeitreihenbetrachtung 2015 (frühester vorliegender Datensatz) hat sich die
Anzahl der im freifinanzierten Mietwohnungsmarkt inserierten Wohnungsangebote wieder erhöht
(siehe Abbildung 49). In 2021 belief sich die Anzahl der in der Marktpreisdatenbank für Bonn geführten
Wohnungsannoncen auf 5.454, was im Vergleich zu 2015 und zum Vorjahreswert einen nunmehr leicht
geminderten Rückgang 1.337 oder prozentual rund 20% darstellt. Gegenüber 2020 war ein Zuwachs
von 11 %, beziehungsweise von 540 Angeboten zu konstatieren. Auch die Anzahl der inserierten Miet-
Neubauwohnungen war im Jahr 2021 wieder angewachsen und betrug 344 Angebote.
30 Umfasst Mietwohnungen in 10-jähriger und verkürzter Nachwirkungsfrist sowie mit planmäßig auslaufender Zweckbin-
dung.Seite 49 von 60
45
Abbildung 49: Entwicklung der Anzahl von Mietangeboten in Bonn (2015-2021)
6.8. Entwicklung der Angebotsmieten31
In 2021 lag die durchschnittliche Kaltmiete inserierter Bestands- und Neubauwohnungen in der Bun-
desstadt Bonn bei 11,31 €/m² 32. Sie war im Vergleich zum Vorjahr damit um 0,48 €/m² gestiegen, was
einem prozentualen Zuwachs von 4,4% entspricht. Damit war im Jahr 2021 die Steigerung aus dem
Vorjahr leicht überschritten. In der langen Zeitreihenbetrachtung liegt die Angebotsmietspreisentwick-
lung damit auch immer noch über der Entwicklung der Verbraucherpreisindizes (siehe 2.2).33 Die wei-
terhin steigende Angebotsmietpreisentwicklung ließ sich im Jahr 2021 sowohl in allen Wohngrößen-
klassen als auch in den kleinräumig untersuchten Bonner Teilräumen nachvollziehen.
31 Angebotsmieten basieren auf veröffentlichten Inseraten aus Immobilienplattformen und Internet-Angeboten von Tages-
zeitungen für Erst- und Wiedervermietungen von Wohnungen. Sie stellen nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarktes
dar und liegen in der Regel über den Miethöhen langfristig bestehender Mietverhältnisse (Bestandsmieten); Quelle: Value
AG Marktpreisdatenbank
32 Nicht berücksichtigt werden:
- Wohnungen in Wohnheimen und sonstigen Einrichtungen, die nicht dem freien Wohnmarkt zur Verfügung stehen, sofern
diese identifiziert werden können.
- Wohnungen mit weniger als 25 m² oder mehr als 175 m² anrechenbarer Mietfläche. Beide Fälle sind im Mietwohnmarkt
selten, und es handelt sich i. d. R. um Ausreißer mit eher außergewöhnlichen Konditionen, wenn nicht gar um fehlerhafte
Datensätze. Da der Quadratmeterpreis von Wohnungen mit zunehmender Größe sinkt, können solche Sonderfälle das Er-
gebnis verzerren.
- Angebote, die einen Wohnungsberechtigungsschein voraussetzen (Geförderter Wohnraum). Diese sind definitionsgemäß
auf eine Untergruppe der Wohnungssuchenden begrenzt und stehen nicht dem freien Markt zur Verfügung. Bei der Analyse
ist gleichwohl zu berücksichtigen, dass für auf günstigere Mieten angewiesene Wohnungssuchende zusätzliche Angebote
zur Verfügung stehen.
33 Quelle: Verbraucherpreisindex NRW (IT.NRW)
6791 6404 6361
5881 5481
4914
5454
442 496 495 457 447 256 344
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Anzahl von Angeboten im freien Mietmarkt davon im NeubauSeite 50 von 60
46
Abbildung 50: Entwicklung der Bonner Angebotsmieten (2015-2021)
Der Kaltmietenunterschied zwischen Bestands- und Neubauwohnungen hat sich im Jahr 2021 etwas
erhöht, weiterhin waren Bestandswohnungen nur unwesentlich günstiger als die der inserierten Woh-
nungen insgesamt. Die Aussagekraft der Neubaumietenentwicklung war aufgrund der geringen Fall-
zahl in diesem Segment aber wie bereits im Vorjahr eingeschränkt.
Die durchschnittliche Kaltmiete inserierter Neubauwohnungen hatte im Jahr 2021 erstmals die Grenze
von 13 €/m² überschritten und lag zum Jahresende bei 13,89 €/m². Damit hatte sie sich im Vergleich
zum Vorjahreswert um 0,96 €/m², beziehungsweise rund 7,3 % verteuert und lag damit über der durch-
schnittlichen Preissteigerung in 2021 insgesamt.
Abbildung 51: Entwicklung der Bonner Mietwohnungsangebote nach Preiskategorien (2015-2021)
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Durchschnittliche Kaltmiete in €
pro m² 9,15 € 9,44 € 9,76 € 10,12 € 10,47 € 10,91 € 11,39 €
im Bestand 9,01 € 9,32 € 9,63 € 9,98 € 10,29 € 10,79 € 11,22 €
im Neubau 11,09 € 10,87 € 11,35 € 11,86 € 12,46 € 12,94 € 13,89 €
8,00 €
9,00 €
10,00 €
11,00 €
12,00 €
13,00 €
14,00 €
Durchschnittliche Kaltmiete in € pro m² im Bestand im Neubau
14,9% 11,3% 7,8% 4,9% 3,9% 3,2% 2,1%
36,0% 32,4% 29,8%
24,6% 20,4% 15,7% 10,3%
35,2% 38,9%
39,1%
41,9%
40,6%
39,1%
37,2%
13,9% 17,5% 23,3% 28,5% 35,1% 42,0% 50,4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
unter 7,50 7,50 bis < 9,00 9,00 bis < 11,00 11,00 und mehrSeite 51 von 60
Seite 52 von 60
48
ausgeprägt und ebenso darf nicht außer Acht gelassen werden, dass in dieser annähernden Auswer-
tung ausschließlich Angebotsmietpreise abgebildet sind. Bestandsmieten, aus denen mitunter andere
Zusammenhänge hervorgehen könnten, sind entsprechend nicht in die Auswertung mit eingeflossen
und auch die Veröffentlichung sowie Erfassung der jeweiligen Mietwohnungsparameter lassen keinen
direkten Rückschluss auf die faktische Wohnungsmarktlage in dem untersuchten Segment zu.
Die Auswertung zeigt aber auf, dass eine eingehendere Untersuchung zur genaueren Einschätzung des
augenscheinlichen Zusammenhangs für das ausgewählte Segment, insbesondere bei gleichzeitigem
Anhalten eines Neubautrends zu kleineren Wohnungen sinnvoll sein kann.
6.10. Exkurs III: Regionale Einbettung der Bodenrichtwertentwicklung (2017-2021)
Abbildung 53: Bodenrichtwertentwicklung in Bonn und NRW-Anrainerkommunen (2017-2021)
Das nachfolgende Fokuskapitel soll näherungsweise die regionale Einbettung der Bundesstadt Bonn,
insbesondere die ihres dem Wohnungsmarkt vorgelagerten Grundstücksmarkts wiedergeben und an-
satzweise Darstellungsmöglichkeiten jenseits der rein kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung auf-
zeigen. Keine der in Abbildung 53 dargestellten nordrhein-westfälischen Nachbarkommunen besaßSeite 53 von 60
49
zum 31.12.2021 ein ähnlich hohes Bodenrichtwertniveau für unbebaute, baureife und erschließungs-
beitragsfreie Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau in guter Lage wie die Bundesstadt.
Neben dem Vergleich der absoluten Bodenrichtwerte für die ausgewählte Grundstückskategorie ist
zudem die Entwicklung der Bodenrichtwerte zwischen den Jahren 2017 und 2021 interessant. Hier
rangiert Bonn ebenso wie Sankt Augustin, Siegburg und Hennef in der untersten Zuwachskategorie mit
einem Ansteigen der Bodenrichtwerte von bis zu 55 %. Insbesondere Kommunen zwischen den Kölner
und Bonner Agglomerationszentren weisen deutlich höhere Zuwachsraten auf, wie zum Beispiel Swist-
tal, Wachtberg (über + 72 %) oder aber Niederkassel und Troisdorf (zwischen + 64 % und + 72 %).
Gründe hierfür können einerseits in dem seit Jahren hohen Bonner Bodenrichtwertniveau liegen, das
keine weiteren ähnlich hohen und vermeintlich nachholenden Preisentwicklungen wie in den meisten
Nachbarkommunen mehr zulässt. Nachfrageverschiebungen, die sich mitunter über die zurückliegen-
den Jahre der Corona-Pandemie und dem gleichzeitigen Erstarken von mobiler Arbeit sowie einer hö-
heren Pendeltoleranz zum eigentlichen Arbeitsort, können hierfür aber ebenso in Betracht gezogen
werden. Eine vertiefende Betrachtung dieses Entwicklungsaspekts gegebenenfalls unter Einbezug der
siedlungsräumlichen Erschließungsinfrastruktur wie ÖPNV-/SPNV- und MIV-Knotenpunkte in diesem
Zusammenhang in einem der kommenden Berichtsjahr weitere Zusammenhangsmöglichkeiten unter-
suchen.
7 Ausblick auf Bautätigkeiten in 2022
Die Statistikstelle der Bundesstadt Bonn erstellt im Zusammenhang Baufertigstellungsstatistik zudem
eine Baugenehmigungsstatistik34 sowie eine Statistik zu Bauüberhängen. Die Statistik zum Bauüber-
hang umfasst dabei alle bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahmen35. In der Praxis
können formell noch gültige Baugenehmigungen verworfen oder hinfällig geworden sein, oder sich
gegenseitig ausschließen (zum Beispiel im Fall einer Genehmigung mehrerer Planungen für ein Gebiet).
Daher bietet der Bauüberhang kein zuverlässiges Bild der in Kürze zu erwartenden Baufertigstellungen,
kann aber als eine erste Annäherung angesehen werden.
34 Die Baugenehmigungsstatistik umfasst die Gesamtheit aller bewilligten Baumaßnahmen des Vorjahres
35 In der Regel verfallen Baugenehmigungen in NRW nach drei Jahren ohne Baubeginn, können aber verlängert werden.Seite 54 von 60
50
Abbildung 54: Baugenehmigungen von Wohngebäuden
in 2020 (156 Neubau-Wohngebäude insgesamt)
Abbildung 55: Baugenehmigungen von Wohngebäuden
in 2021 – (192 Neubau-Wohngebäude insgesamt)
Im Jahr 2021 konnte in der Bundesstadt mit 192 Baugenehmigungen wieder eine Steigerung der
Baugenehmigungszahlen für Wohngebäude gegenüber dem Vorjahr (2020 = 156 genehmigte
Wohngebäude) festgestellt werden. Deutlich höher fällt der Anteil der Wohngebäude mit ein oder
zwei Wohnungen aus, er stellte in 2021 mit 68% die überwiegende Mehrheit aller genehmigten
Wohngebäude. Alle weiteren Wohngebäudekategorien (siehe Abbildung 54 & Abbildung 55) haben im
Vergleich zum Vorjahr wiederum prozentuale Einbußen hinnehmen müssen.
Der Bauüberhang36 – also die Anzahl der ausstehenden Neubau-Wohngebäude37 – belief sich 2021 auf
222 Wohngebäude. Damit setzte sich der bereits seit 2018 zu beobachtende Trend auch in 2021 fort,
die Anzahl der Bauüberhänge ist weiterhin rückläufig. Gegenüber 2020 ist im direkten Vergleich fest-
zustellen, dass der Anteil an ausstehenden Neubau-Wohngebäuden mit lediglich ein oder zwei Woh-
nungen zugenommen hat und bei 49% lag. Der absolute Umfang hat sich entsprechend der reduzierten
Gesamtzahl weiter verringert.
36 Die Gesamtheit aller bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen, Baumaßnahmen. Standardmäßig verfallen Baugeneh-
migungen in NRW nach 3 Jahren ohne Baubeginn (bzw. nach einjährigem Baustopp), können aber verlängert werden.
37 Neubau-Wohngebäude ohne Wohnheime
78; 50%
37; 24%
25; 16%
16; 10%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr Wohnungen
131; 68%
34; 18%
20; 10%
7; 4%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungen
mit 20 oder mehr WohnungenSeite 55 von 60
51
Abbildung 56: Bauüberhang 2020
(365 ausstehende Neubau-Wohngebäude insgesamt)
Abbildung 57: Bauüberhang 2021
(222 ausstehende Neubau-Wohngebäude insgesamt)
Gemäß den Bestimmungen des Bonner Baulandmodells müssen - nach einer im Oktober 2021 durch
den Rat beschlossenen Modifizierung - bei allen Vorhaben ab einem Schwellenwert von 20 Wohnein-
heiten, beziehungsweise ab einer Bruttogrundfläche (BGF) von 2.100 m2, für welche neues Planungs-
recht geschaffen wird, 50% der BGF Wohnen im geförderten Wohnungsbau errichtet werden (DS-Nr.
220278). Bei Vorhaben mit 8 bis 20 Wohneinheiten oder einer Mindest-BGF von 850 m2 müssen 40%
der BGF Wohnen als geförderter Wohnungsbau errichtet werden. Wie in 5.1 dargestellt, ist davon aus-
zugehen, dass öffentlich geförderter Wohnungsbau dabei in der Regel im Geschosswohnungsbau rea-
lisiert wird. Auch im Jahr 2021 galt aufgrund der üblichen Verfahrens- und Entwicklungsdauer noch
kein Planverfahren mit durch das Baulandmodell vorgegebenen fixen prozentualen Anteilen geförder-
ten Wohnungsbaus als vollständig abgeschlossen. Spätestens ab dem Jahr 2023 wird das Baulandmo-
dell aber faktisch zu einem höheren Anteil geförderter Wohnungen an den Baufertigstellungszahlen
führen. Genauere Informationen zur Anwendung des Bonner Baulandmodells und den Potentialen der
von ihm erfassten Bebauungsplanverfahren hat die Verwaltung mit dem Bericht zur Evaluierung des
Bonner Baulandmodells im Sommer 2020 vorgelegt (Ds-Nr. 201298).
Auch die Erstellung und Umsetzung des Konzepts zur Wohnbaulandaktivierung (Ds-Nr. 1912433) wird
bis einschließlich 2022 noch direkten keinen Einfluss auf die Baufertigstellungszahlen haben, weil für
die zunächst in den Fokus genommenen größeren Wohnbaupotentiale die entsprechenden Verfahren
zur Baurechtschaffung erst noch durchgeführt werden müssen und einen entsprechenden zeitlichen
Vorlauf benötigen.
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums und insbesondere den anhalten-
den Trends der Haushalteentwicklung (Zunahme kleiner Haushalte) sowie aktuellen demographischen
Entwicklungen (Remanenzeffekte durch demographischen Wandel und Preisentwicklung, Migration,
171; 47%
106; 29%
58; 16%
30; 8%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungne
mit 20 oder mehr Wohnungen
110; 49%
68; 31%
29;
13%
15; 7%
mit 1 oder 2 Wohnungen
mit 3 bis 9 Wohnungen
mit 10 bis 19 Wohnungne
mit 20 oder mehr WohnungenSeite 56 von 60
52
pp.) wird eine wohnbauliche Entwicklung im Innenbereich mit den aktuellen durchschnittlichen Dich-
tewerten alleine nicht mehr ausreichend sein, um den zukünftig anfallenden resultierenden Wohn-
raumbedarf zu decken. Auch die gegenwärtige Regionalplanüberarbeitung lässt keine nennenswerte
Zunahme der zur Verfügung stehenden Siedlungsflächen erwarten, daher ist auch vor diesem Hinter-
grund eine strategische Diskussion und demographieorientierte Potentialanalyse zur Weiterentwick-
lung der Wohnbauflächen und deren Ausnutzung dringend erforderlich.
8 Fazit
Der Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2021 zeigt auf, dass die Bundesstadt Bonn weiterhin durch
einen angespannten Wohnungsmarkt gekennzeichnet ist. Signifikante Entwicklungen sind der weiter-
hin anhaltende und sich im Jahr 2021 weiter verstärkende Anstieg der Angebotsmieten für Mietwoh-
nungen sowie der Kaufpreise insbesondere für unbebaute und bebaute Grundstücke. Auf dem vorge-
lagerten Grundstücksmarkt hat das Transaktionsvolumen hinsichtlich der Anzahl der Grundstücks-
käufe im Vergleich zum Jahr 2020 wieder zugenommen. Insbesondere der Geldumsatz bei Transaktio-
nen von baureifem Land hat in 2021 einen deutlichen Zuwachs erfahren, während zeitgleich ein Rück-
gang des Flächenumsatzes zu verzeichnen war. Auch über diese beide gegenläufigen Entwicklungen
wird die grundsätzliche Preissteigerung auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt zum Ausdruck ge-
bracht.
Diese Entwicklung ist unter anderem auch auf das stetige Bevölkerungs- und insbesondere das Haus-
haltewachstum zurückzuführen, das im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr noch einmal an Dynamik
hinzugewonnen hat. Auf der Angebotsseite sind in 2021 vor allem kleinere Wohnungen im Mehrge-
schosswohnungsbau fertiggestellt worden, insbesondere in Wohngebäude mit einer höheren
Wohneinheitenanzahl. Wenngleich der Umfang der Fertigstellungen keine Steigerung im Vergleich zu
2020 aufweisen konnte, lässt das gestiegene Niveau der Baugenehmigungen bei tatsächlicher Baurea-
lisierung auf eine erneute Erhöhung der Wohnungsbaufertigstellungen in den Folgejahren hoffen.Seite 57 von 60
53
Glossar
Begriffe und Anmerkungen
Sofern nicht anders ausgewiesen, gelten für alle Indikatoren diejenigen Definitionen, welche von
IT.NRW im Anhang des Erhebungsbogens „Statistik der Baugenehmigungen“ aufgeführt werden. Die-
ses Dokument kann unter https://www.statistik-bw.de/baut/servlet/LaenderServlet heruntergeladen
werden. Im Folgenden werden die verwendeten Begriffe kurz zusammengefasst und ggf. um indikator-
spezifische, methodische Anmerkungen erweitert.
Bauüberhang
Die Gesamtheit aller bewilligten, aber noch nicht abgeschlossenen, Baumaßnahmen. Beim Bauüber-
hang und den Baugenehmigungen ist aus methodischer Sicht darauf hinzuweisen, dass diese nicht un-
bedingt die Gesamtheit aller in Durchführung befindlichen Baumaßnahmen erfassen. Es ist nicht un-
üblich, dass der Genehmigungsbogen mit starker Verzögerung oder sogar zeitgleich mit der Fertigstel-
lungsbenachrichtigung bei der Statistikstelle eingeht. Gerade bei Großprojekten erfolgt die formelle
Genehmigung zudem u. U. zu einem fortgeschrittenen Zeitpunkt des Abstimmungsprozesses zwischen
Stadt und Bauherrn. Standardmäßig verfallen Baugenehmigungen in NRW nach 3 Jahren ohne Baube-
ginn (bzw. nach einjährigem Baustopp), können aber verlängert werden. In der Praxis können formell
noch gültige Baugenehmigungen verworfen oder hinfällig geworden sein, oder sich gegenseitig aus-
schließen (Beispiel: ein Bauherr hat für ein Gebiet mehrere Planungen genehmigen lassen). Aus all
diesen Gründen bildet der Bauüberhang kein zuverlässiges Bild der in Kürze zu erwartenden Baufertig-
stellungen ab.
Fertigstellung
Rechtlich erfolgt die Fertigstellung einer Baumaßnahme mit der Abnahme durch die Bauaufsichtsbe-
hörde. Für die Statistik wird aber das Verarbeitungsdatum in der Statistikstelle als Fertigstellungsda-
tum verbucht. Dies dient der Vermeidung häufiger Nachkorrekturen.
Gebäude
Auf Dauer eingerichtete, überdachte Bauwerke, welche von Menschen betreten werden können und
geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Gegenständen zu dienen.Seite 58 von 60
54
Nichtwohngebäude
Als Nichtwohngebäude im statistischen Sinn gelten alle Gebäude, die nicht primär zu Wohnzwecken
dienen. Nichtwohngebäude (NWG) können aber sehr wohl Wohnungen beinhalten. Hauptkriterium
der Unterscheidung von Wohngebäuden bei Mischnutzung ist der zu Nichtwohnzwecken verwendete
Flächenanteil. Zu den Nichtwohngebäuden zählen auch Hotels, Gasthöfe, Pensionen sowie die soge-
nannten Anstaltsgebäude - eine vielfältige Gruppe von Gebäuden mit Sonderfunktionen, zu denen u.
A. Krankenhäuser, Pflegeheime, Kasernen, Internate, Klöster oder Justizvollzugsanstalten gehören.
Diese Gebäude können zwar durchaus auch zum Wohnen dienen, laut Gesetzgeber ist ihre primäre
Funktion aber eine andere. Im Gegensatz zu den Statistischen Bundes- und Landesämtern zählt die
Bonner Statistikstelle auch die Kategorie der ‚Sammelunterkünfte für Flüchtlinge‘ zu den Anstaltsge-
bäuden.
Räume
Eigentlich: Wohnräume. Umfasst alle Räume in Wohnungen, die als Küchen, Wohn-, Ess- und Schlaf-
räume konzipiert sind. Auch zweckentfremdete Räume wie Heimbüros sowie Dielen etc. mit 6 oder
mehr Quadratmetern Fläche werden als Räume gezählt. Bad, Toiletten, Flur und Wirtschaftsräume
unter 6 m² werden dagegen nicht berücksichtigt. Der baustatistische Begriff weicht vom auf dem Woh-
nungsmarkt gebräuchlichen Begriff „Zimmer“ ab, welcher z. B. die Küche nicht mitzählt.
Umbau
Umgangssprachlicher Begriff zur Erfassung aller genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen an beste-
henden Gebäuden. Abgesehen von unter die Bagatellregelung fallenden Baumaßnahmen, zählen dazu
alle Bautätigkeiten, bei denen Wohn- bzw. Nutzfläche gewonnen, verändert, verloren oder umgewid-
met wird.
Vollgeschosse
Gezählt werden Geschosse im Sinne der Landesbauordnung (§20 Abs. 1 BauNVO NRW). Keller- und
Dachgeschosse werden i. d. R. nicht berücksichtigt.
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst im Sinne der Bundeswohnflächenverordnung die Grundflächen der Räume,
die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Bei Wohnheimen zählen zudem die Flächen der Ge-
meinschaftsräume zur Gesamtwohnfläche.Seite 59 von 60
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Wohngebäude
Als Wohngebäude (WG) gilt jedes Gebäude, das primär zu Wohnzwecken dient. Unter diese Definition
fallen auch Wohnheime (siehe dort). Wohngebäude, welche keine Wohnheime sind, werden im Rah-
men dieser Statistik zur Abgrenzung auch als ‚sonstige Wohngebäude‘ geführt.
Wohnheime
Wohnheime sind eine Sonderform der Wohngebäude, in denen bestimmte Gesellschaftsgruppen
(bspw. Senioren oder Studenten) gemeinschaftlich wohnen und Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. Ge-
meinschaftsverpflegung, Gemeinschaftsräume) nutzen. Bewohner von Wohnheimen führen einen ei-
genen Haushalt. Zu beachten ist, dass in der Baustatistik nicht primär zu Wohnzwecken dienende Un-
terkünfte als sogenannte Anstaltsgebäude ebenso unter die Nichtwohngebäude gezählt werden wie
Hotels und Gasthöfe (siehe: Nichtwohngebäude).
Wohnung
Zu Wohnzwecken bestimmte, nach außen abgeschlossene Einheit aus einem oder mehreren Räumen,
welche – u. U. unter Verwendung zusätzlicher Gemeinschaftsräume - die Führung eines eigenen Haus-
halts ermöglicht.Seite 60 von 60