Veröffentlichung des Textbebauungsplans Nr. 6522-6 und Änderung der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-46 und 7722-63, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum

Beschlussvorlage
öffentlich
230214
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Veröffentlichung des Textbebauungsplans Nr.
6522-6 und Änderung der Bebauungspläne Nrn.
7722-8, 7722-46 und 7722-63, Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Bonn-Zentrum
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 24.01.2024 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 30.01.2024 Anhörung
Rat 01.02.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Textbebauungsplan Nr. 6522-6 der Stadt Bonn für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum, zwischen der Kasernenstraße
Nr. 22 bis nördliche Grenze der Nr. 32, der Kesselgasse Nr. 1a bis nörd-
liche Grenze der Nr. 3 und der Friedrichstraße ist gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 13 Baugesetzbuch (BauGB) einsch-
ließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich
öffentlich auszulegen.
2. Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ der
Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-
Zentrum, zwischen der nördlichen Grenze der Kasernenstraße Nr. 32,
Oxfordstraße und der südlichen Grenze der Kesselgasse Nr. 5 ist
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 13 Baugesetzbuch
(BauGB) einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen
und zusätzlich öffentlich auszulegen.
3. Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ der
Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im Stadtgebiet Bonn, Ortsteil Bonn-
Zentrum, zwischen der Oxfordstraße Nrn. 1-13, der Bonngasse und der
Friedrichstraße Nrn. 15-35 ist gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) i.V.m. § 13 Baugesetzbuch (BauGB) einschließlich seiner Be-
gründung im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszu-
legen.
4. Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-63 „Kesselgasse“ der
Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-
Zentrum, zwischen der Kesselgasse, der Oxfordstraße Nr. 15 und der
östlichen und südlichen Grenze des Grundstücks Kesselgasse Nr. 2 ist
gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 13 Baugesetzbuch
(BauGB) einschließlich seiner Begründung im Internet zu veröffentlichen
und zusätzlich öffentlich auszulegen.Seite 1 von 52
Seite 2
Begründung
Zusammenfassung
Im November 2021 wurde ein Bauantrag für eine Nutzungsänderung einer
Gewerbefläche in eine Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ im Bon-
ner Zentrum gestellt (Wettbüro; 10465/2021 BG). Ein Ausbreiten von Vergnü-
gungsstätten der Segmente „Glücksspiel“ und „Erotik“ sowie Bordelle und bor-
dellartige Betriebe im Bonner Zentrum ist gemäß des Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzept sowie dem Vergnügungsstättenkonzept nicht gewünscht
und soll eingeschränkt werden. Daher wurde am 10.02.2022 der Beschluss zur
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6522-6 sowie zur Änderung der Bebau-
ungspläne Nrn. 7722-8, 7722-46 und 7722-63 gefasst (DS-Nr. 220146). Nach
Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Bonn am 23.02.2022 wurde der
Antrag auf Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro am
01.03.2022 zurückgestellt. Gegenstand dieser Vorlage ist der
Beschlussvoschlag zur Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung der Be-
bauungsplanentwürfe.
Am 27.10.2022 wurde eine Veränderungssperre für die künftigen Geltungs-
bereiche der Bebauungsplanentwürfe erlassen (DS-Nr. 221474).
Gesamtgebiet der Bebauungspläne
Der von den Aufstellungsverfahren erfasste räumliche Bereich ist Teil des Bon-
ner Zentrums zwischen der Kasernenstraße, der Oxfordstraße, der Bonngasse
und der Friedrichstraße. Das Plangebiet tritt vorwiegend durch Einzelhandel,
Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe insbesondere in den Erdgeschossla-
gen in seinem städtebaulichen Bild in Erscheinung. Die Obergeschosse sind
vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Das gesamte Plangebiet ist durchgehend versiegelt. Die Bebauung stellt sich
als in Gänze geschlossen dar. Die Geschossigkeit ist heterogen, entlang der
Straßen meist 4-5 geschossig, in den Blockinnenbereichen vorwiegend 1-2
geschossig. Das städtebauliche Bild ist geprägt durch diverse Gründerzeitbau-
ten und Gebäude der Nachkriegszeit. Es stehen zahlreiche Gebäude unter
Denkmalschutz.
Anlass der Planaufstellung und Planänderungen
Die Bereiche der Planaufstellung sind dem Bonner Zentrum „Zentrentyp A“ zu-
zuordnen. Die Ziele und Leitlinien des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes in
Verbindung mit dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept beschreiben
für den „Zentrentyp A“, dass die Angebotsvielfalt gesichert und dem Entstehen
bzw. Verfestigen von Trading-Down Effekten durch eine Ausbreitung von Ver-
gnügungsstätten entgegengewirkt werden soll.
Mit Eingang vom 25.11.2021 wurde der Verwaltung ein Antrag (Aktenzeichen
10465/2021 BG) auf Nutzungsänderung einer Gewerbefläche in ein Wettbüro
vorgelegt. In einem Umkreis von ca. 300 m befinden sich bereits 5 Wettbüros.
Prinzipiell ist das beantragte Vorhaben genehmigungsfähig, es widerspricht
jedoch in Gänze den städtebaulichen Zielsetzungen für den Bereich des Bon-Seite 2 von 52
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ner Zentrums, die durch das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts defi-
niert werden und den Zielen und Leitlinien des Bonner Vergnügungsstättenkon-
zepts. Eine weitere Ausbreitung von Vergnügungsstätten aus dem Bereich
„Glücksspiel“ soll dementsprechend in diesem Bereich nicht gestattet werden.
Stattdessen sollen hier die übrigen zulässigen und die Innenstadt belebenden
kerngebietsprägenden Nutzungsarten, wie z.B. Einzelhandelbetriebe und
Schank- und Speisewirtschaften weiterhin zulässig sein.
Die beantragte Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ in der Kessel-
gasse 5 ist dort schon seit mehreren Jahren vorhanden, jedoch nicht geneh-
migt. Die Vergnügungsstätte ist deshalb als formell-rechtlich unzulässig einzu-
schätzen. Aufgrund der Veränderungssperre ist das Vorhaben nunmehr auch
materiell-rechtlich unzulässig. Der entsprechende Bauantrag wurde zurückge-
stellt; auf die Zurückstellung kann gemäß § 14 Baugesetzbuch (BauGB) eine
Ablehnung des Bauantrags folgen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans
wird davon ausgegangen, dass eine Nutzungsuntersagung für das beantragte
Vorhaben erteilt wird.
Um solche Entwicklungen im Bonner Zentrum zu verhindern, sollen neben der
Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-8, in dessen Geltungsbereich das
betreffende Ladenlokal liegt, auch die unmittelbar angrenzenden Bebauungs-
pläne geändert sowie der Textbebauungsplan Nr. 6522-6 neu aufgestellt wer-
den.
Bei Planerfordernis wird künftig auch in der weiteren Umgebung des räumli-
chen Bereichs ebenso verfahren.
Durch die Planaufstellung des Textebauungsplans Nr. 6522-6 und die Planän-
derungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46 soll die
Angebotsvielfalt in diesem Teilbereich des Bonner Zentrums gesichert und
einem Entstehen oder Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt
werden.
Vorhandenes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bonn stellt den gesamten Bereich als ge-
mischte Baufläche dar.
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 7722-8 vom 03.03.1960 setzt für seinen
Geltungsbereich ein Geschäftsgebiet (D) fest. Geschäftsgebiete sind hinsicht-
lich ihrer Nutzungsstruktur mit heutigen Kerngebieten vergleichbar. Zulässig ist
eine fünfgeschossige, geschlossene Bebauung mit Flachdach.
Der Bebauungsplan Nr. 7722-63 vom 05.05.2011 setzt für seinen Geltungsbe-
reich zwei Kerngebiete mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von jeweils 1,0 fest.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist entlang der Oxfordstraße mit 3,5, entlang
der Kesselgasse und im Blockinnenbereich mit 2,2 festgesetzt. Die Geschos-
sigkeit wird mit bis zu 5 Vollgeschossen respektive einer maximalen Gebäu-
dehöhe von 75,3 in m über NHN festgesetzt. Darüber hinaus trifft der Bebau-
ungsplan hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung Aussagen. Es
sind in Erdgeschossebene gastronomische Einrichtungen bis zu einer Ge-
schossfläche von 150 m² zulässig, oberhalb des Erdgeschosses sind aussch-
ließlich Wohnräume für studentisches Wohnen zugelassen. Ausnahmsweise
sind im ersten Obergeschoss Nutzungen zulässig, die mit der Nutzung im Erd-Seite 3 von 52
Seite 4
geschoss eine bauliche, funktionale und nutzungsmäßige Einheit bilden. Des
Weiteren werden Festsetzungen zu Flächen für Stellplätze und Garagen getrof-
fen.
Der Bebauungsplan Nr. 7722-46 vom 13.02.1987 setzt für seinen Geltungsbe-
reich drei Kerngebiete mit einer GRZ von 1,0 fest. Entlang der Oxfordstraße ist
eine GFZ von 3,5, entlang der Bonngasse eine GFZ von 3,0 und an der Fried-
richstraße eine GFZ von 2,7 festgesetzt. Für die Gebäude entlang der Fried-
richstr. und der Bonngasse sind 3-4 Vollgeschosse festgesetzt, in den Blockin-
nenbereichen sind bis zu 2 Vollgeschosse zulässig. An der Oxfordstraße ist
durchgängig eine 5 geschossige Bebauung festgesetzt, in den Innenblockbe-
reichen 4 Vollgeschosse. Außerdem schließt der Bebauungsplan für die Art der
baulichen Nutzung Tankstellen, Einkaufszentren und großflächige Einzelhan-
delsbetriebe aus. Ab dem 1. Obergeschoss sind Wohnungen zulässig, Vergnü-
gungsstätten und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind nur aus-
nahmsweise zulässig. Darüber hinaus werden Festsetzungen zu Stellplätzen,
Garagen und dem Ausbau der Dachgeschosse getroffen.
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich der
Neuaufstellung bzw. Planänderungen Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für je-
weils bestimmte Bereiche (Ortsteile) durch besondere Anforderungen an die
Gestaltung bei künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches Einfügen
in das bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Ei-
genart des Straßenbildes. Der Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung ist
in seinem Erscheinungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke, er-
haltenswerte bauliche Strukturen, Straßenräume und Plätze unterschiedlicher
Entstehungsgeschichten.
Städtebauliche Ziele
Auf Grundlage des vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlosse-
nen und im Dezember 2012 überarbeiteten „Bonner Einzelhandels- und Zen-
trenkonzeptes“ (DS-Nr. 0811198, 1113540) liegen die Plangebiete innerhalb
eines Zentrentyps „A“ und werden als Hauptgeschäftsbereiche aller Bedarfsbe-
reiche mit gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbe-
sondere für mittel- und langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wich-
tiger bzw. wichtigster Standort der Stadt Bonn und der umliegenden Kreise. Ziel
ist es, die Angebotsvielfalt sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch
der Preissegmente in der Bonner Innenstadt zu sichern und zu entwickeln.
Innerhalb des Stadtgebietes bestehen derzeit vermehrt Wünsche zur Ansied-
lung von Spielhallen und Wettbüros, was eine hohe Zunahme von Anträgen auf
Genehmigung dieser Vorhaben nach sich zieht.
Bereits 1988 wurde diesbezüglich durch den Rat der Stadt Bonn ein „Konzept
zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Ent-
wicklungskonzept sollten Voraussetzungen geschaffen werden, die baupla-
nungsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Ansiedlung von Spiel-
hallen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen zu steuern.
Ein Ansiedlungsvorhaben eines Wettbüros im Ortsteilzentrum Kessenich wurde
vom Rat zurückliegend in seiner Sitzung am 31. Mai 2012 zum Anlass genom-
men, die Verwaltung zu beauftragen, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertesSeite 4 von 52
Seite 5
städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten (DS-Nr. 1210191NV7) und
das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahr
1988 zu überarbeiten. Nach entsprechender Vorbereitung wurden mit Datum
vom 15. November 2012 daher zunächst die „Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen (DS-Nr. 1210191NV8).
Auf Grundlage des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, das für das
Bonner Zentrum die Stärkung in Hinblick auf die Vielfalt an Funktionen und eine
Durchmischung von Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und
Wohnen anstrebt, wurde beschlossen in den Hauptgeschäftsbereichen Ver-
gnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“ sowie
Bordelle und bordellartige Betriebe auszuschließen.
Begründet wird dies im vorliegenden Fall insbesondere durch:
• Den Schutz des Straßen- und Stadtbilds vor Beeinträchtigung durch
besonders auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame.
• Die Vermeidung einer Leerstands- und Zäsurwirkung (Unterbrechung
der funktionalen Raumabfolge und von Kundenströmen) durch zuge-
klebte oder verdunkelte Schaufenster, auch im Hinblick auf das Sicher-
heitsbedürfnis von Passanten und Passantinnen sowie Anwohnern und
Anwohnerinnen insbesondere in den Abendstunden.
• Vermeidung einer Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzel-
handels aus den Zentren aufgrund höherer Ertragsstärke und damit
höherer Mietzahlungsfähigkeit von Spielhallen und Wettbüros. Eine
solche Verdrängung bewirkt zusammen mit einer räumlichen Konzen-
tration von Billig-Posten-Läden, Imbissbetrieben, diskontierenden Filia-
listen und temporären Nutzungen einen Trading-Down-Prozess und die
Abnahme der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt.
Vergnügungsstätten der Kategorie „Geselligkeit und Unterhaltung“ können in
den Hauptgeschäftsbereichen jedoch insbesondere in den Abendstunden zu
einer erwünschten Belebung führen, so dass zunächst kein Bedarf für eine pla-
nungsrechtliche Beschränkung gesehen wird.
Nach Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 14. April
2011, verliert ein Wettbüro dann den Charakter einer bloßen Wettannahmestel-
le und ist als Vergnügungsstätte zu werten, wenn die Kunden durch die konkre-
te Ausgestaltung der Räumlichkeiten animiert werden, sich dort länger aufzu-
halten und in geselligem Beisammensein (gemeinschaftliches Verfolgen der
Sportübertragungen) Wetten abzuschließen.
Dies kann hier durch die beantragte Ausgestaltung der Räumlichkeiten – 16
Sitzplätze an Tischgruppen, Servicebereich (Verkauf von alkoholfreien Kaltge-
tränken), sowie 13 Terminals und 6 Flachbildschirme – nicht ausgeschlossen
werden. Folglich macht dieses Ansiedlungsvorhaben nun die Aufstellung ver-
schiedener Bebauungsplanverfahren notwendig, um entsprechend dem Einzel-
handels- und Zentrenkonzept sowie dem Konzept zur Steuerung der Ansied-
lung von Spielhallen lenkend in die bauliche Fortentwicklung eingreifen zu kön-
nen.Seite 5 von 52
Seite 6
Diese lenkenden Eingriffe erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans
6522-6 sowie die Aufstellungen der 1. Änderungen der Bebauungspläne Nrn.
7722-8, 7722-63 und 7722-46.
Mit der Aufstellung und den Änderungen der vorgenannten Bebauungspläne
kann die Angebotsvielfalt des Bonner Zentrums gesichert werden und einem
Entstehen oder Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt wer-
den.
Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung des Textbebauungsplans Nr. 6522-6 und die
Planänderungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46
fasste der Rat der Stadt Bonn am 10.02.2022 nach vorheriger Empfehlung der
Bezirksvertretung Bonn (08.02.2022) sowie des Ausschusses für Wohnen, Pla-
nung und Bauen (26.01.2022) (DS-Nr. 220146).
Nach Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Bonn am 23.02.2022 wurde der
Antrag auf Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro am
01.03.2022 innerhalb der nach Rechtsprechung grundsätzlich einzuhaltenden
dreimonatigen Frist zurückgestellt. Zudem wurde eine Veränderungssperre
erlassen (DS-Nr. 221474, 27.10.2022).
Da im Rahmen der Aufstellung und der Änderung der Bebauungspläne lediglich
Festsetzungen über die Zulässigkeit bzw. den Ausschluss von Vergnü-
gungsstätten und Sexshops sowie auch von Bordellen oder bordellartigen Be-
trieben getroffen werden, werden die Aufstellung und die Änderungen jeweils
im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt.
Die Änderungen wahren die Grundzüge der Planung, da die in den Baugebi-
eten jeweils zulässigen Nutzungen ansonsten unberührt bleiben. Auf Grundlage
der Regelungen des § 13 Baugesetzbuch wurde auf eine frühzeitige Beteili-
gung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet.
Die Bürgerinnen und Bürger sowie die Behörden und sonstigen Träger öf-
fentlicher Belange haben nunmehr im Rahmen der Veröffentlichung des Be-
bauungsplanentwurfs gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ausreichend
Gelegenheit, sich über die Folgen der Bebauungsplanänderungen zu in-
formieren sowie ihre Stellungnahmen in das Planverfahren einzubringen.
Darüber hinaus wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch
(BauGB) von einer förmlichen Umweltprüfung abgesehen. Ein Umweltbericht ist
somit nicht erforderlich.
Anlage/n
1 Übersichtsplan alle Pläne (öffentlich)
2 Begründungen (öffentlich)
3 Bebauungsplan Nr. 6522-2 (öffentlich)
4 Bebauungsplan 7722-8 1. Änderung Übersichtsplan und textliche
Festsetzungen (öffentlich)
5 Bebauungsplan 7722-46 1. Änderung Übersichtsplan und textliche
Festsetzungen (öffentlich)Seite 6 von 52
Seite 7
6 Bebauungsplan 7722-63 1. Änderung Übersichtsplan und textliche
Festsetzungen (öffentlich)Seite 7 von 52
Bebauungsplan Nr.. 66552222--66,, 77772222--88 ((11Ä)),, 77772222--4466 ((11Ä99 und 77772222--6633 ((11Ä))
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereiche der Bebauungspläne // Bebauungsplanänderungen
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Bonn--Zentrum
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 2244..0011..22002222
110000 mSeite 8 von 52
Bundesstadt Bonn
Textbebauungsplan Nr. 6522-6
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
BegründungSeite 9 von 52
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen .............................. 1
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................. 1
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ..................................................... 2
1.3.3 Gestaltungssatzung.......................................................................................... 2
1.3.4 Denkmalschutz................................................................................................. 2
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.5 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................. 8
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................. 8
3.2 Sonstige Auswirkungen ........................................................................................... 8Seite 10 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Textbebauungsplans Nr. 6522-6 erstreckt sich auf ein Gebiet im
Bonner Zentrum zwischen der Kasernenstraße Nr. 22 bis nördliche Grenze der Nr. 32, der
Kesselgasse Nr. 1a bis nördliche Grenze Nr. 3 und der Friedrichstraße. Das Plangebiet ist Teil
der Bonner Innenstadt. Das Plangebiet tritt vorwiegend durch Einzelhandel, Gastronomie und
Dienstleistungsbetriebe insbesondere in den Erdgeschosslagen in seinem städtebaulichen
Bild in Erscheinung. Die Obergeschosse sind vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Die Bebauung stellt sich als durchgehend geschlossen dar. Das gesamte Plangebiet ist durch-
gehend versiegelt. Die Geschossigkeit ist heterogen, entlang der Straßen meist 4-5 geschos-
sig, in den Blockinnenbereichen vorwiegend 1-2 geschossig. Das städtebauliche Bild ist ge-
prägt durch diverse Gründerzeitbauten und Gebäude der Nachkriegszeit. Es stehen zahlreiche
Gebäude entlang der Kasernenstraße und der Friedrichstraße unter Denkmalschutz.
Vergnügungsstätten des Segments „Erotik, Sexualität“ sind aktuell nicht innerhalb des Plan-
gebiets vorhanden, eine Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ (Spiel-in Spielhalle,
Kasernenstraße 26) liegt innerhalb des Plangebiets. Diese Vergnügungsstätte ist im Weiteren
durch Art. 14 Grundgesetz in ihrem Bestand geschützt (passiver Bestandsschutz).
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln für den Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg
stellt die gesamte Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich dar.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den gesamten Bereich als Mischbau-
fläche dar.
Verbindliches Planungsrecht in Form eines Bebauungsplans besteht für den Geltungsbereich
des Bebauungsplan Nr. 6522-6 nicht. Die Zulässigkeit von Vorhaben in diesem Bereich der
Bonner Innenstadt richtet sich insofern nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Ein Bauvorhaben
ist im Wesentlichen dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung,
der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der nähe-
ren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept
Um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszen-
tren aus städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung
am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches
Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser
Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spiel-
hallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien
eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat beschlossen, welche Grundlage
für die vorliegende Planung sind.Seite 11 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 2
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet im Zen-
trentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller Bedarfsbereiche mit gesamtstädtischer
und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbesondere für mittel- und langfristigen Bedarfs-
güter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw. wichtigster Standort der Stadt Bonn und der um-
liegenden Kreise.
1.3.3 Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich der Neuaufstellung
Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für jeweils bestimmte Bereiche (Ortsteile) durch besondere
Anforderungen an die Gestaltung bei künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches
Einfügen in das bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Eigenart
des Straßenbildes. Der Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung ist in seinem Erschei-
nungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke, erhaltenswerte bauliche Strukturen,
Straßenräume und Plätze unterschiedlicher Entstehungsgeschichten.
1.3.4 Denkmalschutz
Die Gebäude Kasernenstraße Hausnummern 26 und 32 sowie die Gebäude in der Friedrich-
straße Hausnummern 3, 9 und 11 und die Fassade des Gebäudes Kasernenstraße 26 ste-
hen als Baudenkmäler unter Denkmalschutz.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Innerhalb des gesamten Stadtgebietes bestehen immer wieder Wünsche zur Ansiedlung von
Vergnügungsstätten des Segmentes „Glücksspiel“ mit der Folge einer hohen Zunahme von
Anträgen auf Genehmigung dieser Vorhaben. So auch angrenzend zum Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 6522-6. Hier ist auf einen Antrag auf Nutzungsänderung einer Gewerbe-
fläche in eine Vergnügungsstätte für Sportwetten (Büro zur Annahme von Sportwetten per
Computerterminal) zu reagieren.
Bereits im Jahre 1988 hat der Rat der Bundesstadt Bonn diesbezüglich ein „Konzept zur Steu-
erung der Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Entwicklungskonzept sollten
Voraussetzungen geschaffen werden, die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöp-
fen, um die Ansiedlung von Spielhallen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Grün-
den zu steuern. Weiter beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in seiner Sitzung am
31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Ent-
wicklungskonzept zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept
zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. Nach
entsprechender Vorbereitung wurden am 15.11.2012 zunächst die „Ziele und Leitlinien eines
Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen. Danach ist eine planungsrechtliche
Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten in den Zentren aus städtebaulichen Grün-
den unter anderem mit folgenden Zielen verbunden:Seite 12 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 3
- Schutz des gewachsenen Ortsbildes vor Beeinträchtigung durch die äußere Gestaltung
von Vergnügungsstätten
- Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-
trieben in den Geschäftslagen, Verhinderung des Trading-Down-Effekts, Wahrung der
Attraktivität des lokalen Geschäftsbereichs
- Schutz der Wohnnutzungen und sonstiger schutzbedürftiger Nutzungen vor Beein-
trächtigungen durch die mit Vergnügungsstätten einhergehenden Emissionen und dro-
hende Minderung insbesondere der Wohnqualität
- Schutz des vorhandenen Mietpreisgefüges für die lokalen Gewerbeeinheiten im Zent-
rum. In Folge eines deutlichen Anstiegs des Mietpreisgefüges ist zu befürchten, dass
die ortsteilprägenden, meist inhabergeführten Einzelhändler einem Verdrängungsef-
fekt unterliegen und aus diesem Bereich abwandern.
Auf Grundlage des Bonner Einzelhandels und Zentrenkonzeptes (DS-Nr. 0811198, 1113540)
liegt das Plangebiet innerhalb des Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller
Bedarfsbereiche mit gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbeson-
dere für mittel- und langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw. wichtigs-
ter Standort der Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
Basierend auf dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das für das Bonner Zentrum
die Stärkung in Hinblick auf die Vielfalt an Funktionen und eine Durchmischung von Einzel-
handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen anstrebt, wurde beschlossen in
den Hauptgeschäftsbereichen Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ (Wettbüros,
Spielhallen, Casinos usw.) und „Erotik/Sexualität“ (Sexkinos, Swingerclubs usw.) sowie Bor-
delle und bordellartige Betriebe auszuschließen. In die letztgenannte Kategorie von Vergnü-
gungsstätten sind in der Regel auch Sexshops mit Videokabinen einzubeziehen. Der Aus-
schluss dieser Nutzungen ist durch die genannten besonderen städtebaulichen Gründe ge-
rechtfertigt. Ein Ausschluss von Verkaufsräumen für Artikel mit sexuellem Charakter ist jedoch
auf Grundlage der städtebaulichen Zielsetzungen nicht zu rechtfertigen. Ein planungsrechtli-
cher Ausschluss von Sexshops ohne Videokabinen (Einzelhandelsbetrieb) in den Hauptge-
schäftsbereichen ist daher jedenfalls grundsätzlich nicht vorzusehen. Die nachstehende Ta-
belle fasst die Strategien zur Steuerung von Vergnügungsstätten und Einzelhandels- und Ge-
werbebetrieben des Rotlichtsektors zusammen:Seite 13 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 4
Der Ausschluss wird im vorliegenden Fall insbesondere durch folgende Punkte begründet:
- Den Schutz des Straßen- und Stadtbilds vor Beeinträchtigung durch besonders auffäl-
lige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame.
- Die Vermeidung einer Leerstands- und Zäsurwirkung (Unterbrechung der funktionalen
Raumabfolge und von Kundenströmen) durch zugeklebte oder verdunkelte Schaufens-
ter, auch im Hinblick auf das Sicherheitsbedürfnis von Passanten und Passantinnen
sowie Anwohnern und Anwohnerinnen insbesondere in den Abendstunden.
- Vermeidung einer Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzelhandels aus dem
Zentrum aufgrund höherer Ertragsstärke und damit höherer Mietzahlungsfähigkeit von
Spielhallen und Wettbüros. Eine solche Verdrängung bewirkt zusammen mit einer
räumlichen Konzentration von Billig-Posten-Läden, Imbissbetrieben, diskontierenden
Filialisten und temporären Nutzungen einen Trading- Down-Prozess und die Abnahme
der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt.
Die genannten Nutzungen (Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“, „Erotik, Sexua-
lität“ und Bordelle sowie bordellartige Betriebe) erhöhen zwar die Besucherfrequenz der In-
nenstadt, sind aber aufgrund ihres Angebots insbesondere dazu geeignet, andere kernge-
bietstypische Nutzungen in ihrer Nachbarschaft zu beeinträchtigen und zu verdrängen.
Vergnügungsstätten der Kategorie “Geselligkeit, Unterhaltung” wie z.B. Tanzgaststätten,
Gaststätten mit regelmäßigen Unterhaltungsprogrammen, Kinos, Billard-, Dart- und Bowling-
center usw. tragen ihrerseits zur erwünschten Belebung der Innenstadt insbesondere in denSeite 14 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 5
Abendstunden bei, führen aber in der Regel nicht oder allenfalls in geringerem Umfang dazu,
dass die umgebenden Nutzungen einen Attraktivitätsverlust erfahren.
Nach Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 14. April 2011, verliert
ein Wettbüro dann den Charakter einer bloßen Wettannahmestelle und ist als Vergnügungs-
stätte zu werten, wenn die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der Räumlichkeiten ani-
miert werden, sich dort länger aufzuhalten und in geselligem Beisammensein (gemeinschaft-
liches Verfolgen der Sportübertragungen) Wetten abzuschließen.
Dies kann hier durch die beantragte Ausgestaltung der Räumlichkeiten – 16 Sitzplätze an
Tischgruppen, Servicebereich (Verkauf von alkoholfreien Kaltgetränken), sowie 13 Terminals
und 6 Flachbildschirme – nicht ausgeschlossen werden. Folglich macht dieses Ansiedlungs-
vorhaben nun die Aufstellung verschiedener Bebauungsplanverfahren notwendig, um entspre-
chend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie dem Konzept zur Steuerung der An-
siedlung von Spielhallen lenkend in die bauliche Fortentwicklung eingreifen zu können.
Diese lenkenden Eingriffe erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 6522-6 sowie
die Aufstellungen der 1. Änderungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46.
Mit ihnen kann die Angebotsvielfalt des Bonner Zentrums gesichert werden und einem Entste-
hen oder Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt werden.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6522-6 fasste der Rat der Stadt
Bonn in seiner Sitzung am 10.02.2022; zuvor hatten die Bezirksvertretung Bonn in der Sitzung
am 08.02.2022 sowie der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner Sitzung am
26.01.2022 die Aufstellung empfohlen.
Da im Rahmen der vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplans lediglich Festsetzungen
über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und wenigen weiteren Arten der baulichen Nut-
zung getroffen werden, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB Anwendung
finden. Dies bedeutet, dass auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.
1 BauGB verzichtet werden kann. Die Bürger haben im Rahmen der öffentlichen Auslegung
des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend Gelegenheit, sich über
die Folgen der Aufstellung zu informieren und ihre Stellungnahmen in das Planverfahren ein-
zubringen. Darüber hinaus kann im vereinfachten Verfahren von einer förmlichen Umweltprü-
fung abgesehen werden, ein Umweltbericht ist somit nicht erforderlich.Seite 15 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Gemäß dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegt der Geltungsbereich
des Bebauungsplans im Zentrentyp A Bonner Innenstadt. Der Zentrentyp A zeichnet sich
dadurch aus, dass er als Hauptgeschäftsbereich nicht nur eine gesamtstädtische, sondern
auch überregionale Bedeutung hat, gleichzeitig deckt er alle Bedarfsbereiche ab. Die Innen-
stadt liegt zentral und ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz angeschlos-
sen. Ziel ist es, die Angebotsvielfalt sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch der
Preissegmente in der Bonner Innenstadt zu erhöhen.
Zur Umsetzung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in Verbindung mit den
Zielen des Vergnügungsstättenkonzeptes bedarf es der Sicherung der Angebotsvielfalt in der
Bonner Innenstadt. Der Entstehung oder der Verfestigung von Trading-Down-Effekten muss
in diesem Zusammenhang entgegengewirkt werden.
Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich im Geltungsbereich der Aufstellung des Bebauungs-
planes Nr. 6522-6 Nutzungen einzuschränken, die Trading-Down-Effekte hervorrufen bzw. för-
dern. Zu den betroffenen Nutzungen gehören neben Vergnügungsstätten der Kategorien
„Glücksspiel“ und „Erotik, Sexualität“ auch Bordelle und bordellartige Betriebe. Diese Nutzun-
gen sind frequenzabhängig und siedeln sich gerne in der Nähe von Einzelhandelsbetrieben
an. Durch Umnutzungen vorhandener Betriebe in ertragsstarke Vergnügungsstätten kann es
zu ungünstigen Entwicklungen des Mietpreisniveaus kommen, was sich auf andere Einzelhan-
delsbetriebe nachteilig auswirken kann und zu einer Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben
bzw. zu Leerstand und Verlusten von Stammkundschaft in umliegenden Einzelhandelsge-
schäften führt. In Folge erleidet der Versorgungsbereich eine Niveauabsenkung und einen At-
traktivitätsverlust. Die städtebauliche Funktion des A-Zentrums der Stadt Bonn wäre in ihrem
Bestand und der Entwicklung gefährdet. Dementsprechend ist frühzeitig auf Prozesse zu rea-
gieren, die eine Abwertung des Zentrums herbeiführen könnten. Durch die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 6522-6 wird diesem Ansinnen Rechnung getragen.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
Innerhalb des Plangebiets erfolgt daher mittels einer textlichen Festsetzung der Ausschluss
von Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“. Bordelle und
bordellartige Betriebe werden ebenfalls durch Textfestsetzung als nicht zulässig erklärt. Ver-
gnügungsstätten, welche den oben genannten Kategorien zugeordnet sind, genießen grund-
sätzlich auf Grundlage des Art. 14 Grundgesetz (GG) Bestandsschutz auf den genehmigten
Bestand und die genehmigte Funktion. Diese Eigentumsgarantie setzt voraus, dass das Vor-
haben formell und materiell rechtmäßig ist. Dies betrifft im vorliegenden Fall die Spielhalle in
der Kasernenstraße 26, die eine Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ darstellt. Die
derzeit ausgeübte, genehmigte Nutzung der Vergnügungsstätte kann auch nach Rechtskraft
des Bebauungsplans Nr. 6522-6 weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden. Eine Erweite-
rung oder auch Wiedererrichtung der genehmigten Nutzung als Spielhalle ist jedoch aufgrund
der getroffenen Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnügungsstätten der Kategorien
„Glücksspiel“ nicht möglich, um die negativen Auswirkungen solcher Betriebe auf die Innen-
stadt zu verhindern.Seite 16 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 7
Durch diese Zurücksetzung der bestehenden Spielhalle in der Kasernenstraße 26 auf den
Bestandsschutz ist nicht davon auszugehen, dass Ansprüche auf Entschädigung nach §§ 39
– 44 Baugesetzbuch begründet werden:
In einem Gebiet nach § 34 – wie hier - fehlt es an der spezifisch planerischen Gewährleis-
tungsgrundlage für das Entstehen von Vertrauensschäden im Sinne des § 39 BauGB. Selbst
wenn Eigentümer des Grundstücks Kasernenstraße 26 Vorbereitungen zur Ausübung von
Nutzungsmöglichkeiten im Vertrauen auf den unveränderten Fortbestand des bis Inkrafttreten
des Bebauungsplans anzuwendenden Planungsrechts getroffen hätten, wären diese nicht
deshalb entschädigungspflichtig, weil der rechtskräftige Bebauungsplan zu ihrer Vergeblich-
keit führen würde. Ein Vertrauen auf den Fortbestand der Nutzungsmöglichkeiten, die sich aus
den Vorschriften des § 34 BauGB ergeben, ist verfassungsrechtlich nicht geschützt.
Ein Entschädigungsanspruch nach § 42 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) aufgrund der Ände-
rung bzw. Aufhebung einer zulässigen Nutzung greift nicht, da die wirtschaftliche Verwertung
des Grundstücks weder unmöglich noch wesentlich erschwert wird (§ 42 Abs. 3 S.1 BauGB).
Grundsätzlich ist jede zulässige Nutzung eines Grundstücks gegen planungsrechtliche Ein-
griffe entschädigungsrechtlich geschützt. Es kommt dabei jedoch auf die vor dem planungs-
rechtlichen Eingriff vorhandene baurechtliche Qualität des Grundstücks im Sinne eines jeder-
zeit durchsetzbaren Rechtsanspruchs auf Bebauung an. Die bisher rechtlich zulässige Nut-
zung des Grundstücks ergibt sich aus planungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 Baugesetzbuch
(BauGB). Nach § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch ist zulässig, was sich nach Art und Maß der bau-
lichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die seinerzeit beantragte Nut-
zung einer Spielhalle wurde vor dem Ratsbeschluss des „Konzept zur Steuerung der Ansied-
lung von Spielhallen“ erteilt und war nach damaligem Verständnis genehmigungsfähig. Durch
das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“, „Ziele und Leitlinien eines Bon-
ner Vergnügungsstättenkonzeptes“ sowie das „Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept“
wäre die Nutzung heute nicht mehr so zu genehmigen. Jedoch verbleibt nach Rechtskraft des
Bebauungsplans Nr. 6522-6 eine Vielzahl von wirtschaftlichen Nutzungsoptionen für das be-
troffene Grundstück. Auch ein Planungsschaden nach § 42 Baugesetzbuch kann insofern aus-
geschlossen werden.
Da durch die Festsetzungen des Bebauungsplan Nr. 6522-6 keine fremdnützige Überplanung
von baulich nutzbaren Grundstücken z.B. durch Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche
oder Grünfläche erfolgt, scheiden auch Entschädigungsansprüche nach § 40 Baugesetzbuch
aus.
Sollten weitere Bestandsbetriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplans betroffen sein, in-
soweit dass die Nutzung durch den Bebauungsplan eingeschränkt wird, gelten für sie diese
Aussagen gleichermaßen.Seite 17 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 6522-6 – Begründung 8
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6522-6 sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr wird durch die neuen Festsetzungen ein Beitrag zum
Erhalt der Attraktivität des Bonner Zentrums für die Gesamtbevölkerung der Stadt und des
Umlands als Einkaufsmittelpunkt durch die Stärkung des dortigen Einzelhandels geleistet wer-
den. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Sexshops im Geltungsbereich des
Bebauungsplans könnte die wirtschaftliche Existenz der dortigen und im Umfeld befindlichen,
teils inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe sowie der schank- und gastwirtschaftlich geführ-
ten Betriebe gefährdet werden. Einer Beeinträchtigung der wohnlichen Nutzungen im Gel-
tungsbereich kann ebenso entgegengewirkt werden.
3.2 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 6522-6
werden die Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt.
Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier
dem Erhalt des Bonner Zentrums als Einkaufsmittelpunkt und als Ort hochwertiger gastrono-
mischer Einrichtungen sowie als Wohnstandort Vorrang vor der uneingeschränkten Nutzung
der Grundstücke eingeräumt. Des Weiteren handelt es sich bei Aufstellung des Bebauungs-
plans Nr. 6522-6 nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die grundrechtlich geschützte
Eigentümerposition, da für die betroffenen Grundstücke auch zukünftig noch ein umfangrei-
cher Katalog an potentiellen, baugebietsadäquaten Nutzungen verbleibt.
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflan-
zen sowie Landschaft, Boden, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf die
Planung nicht erkennbar.
Bonn,Seite 18 von 52
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 7722-8 (1. Änderung)
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
BegründungSeite 19 von 52
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen .............................. 1
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................. 1
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ..................................................... 2
1.3.3 Gestaltungssatzung.......................................................................................... 2
1.3.4 Denkmalschutz................................................................................................. 2
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.5 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................. 7
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................. 7
3.2 Sonstige Auswirkungen ........................................................................................... 7Seite 20 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ erstreckt sich auf ein
Gebiet im Bonner Zentrum zwischen der nördlichen Grenze der Kasernenstraße Nr. 32, der
Oxfordstraße und der südlichen Grenze der Kesselgasse Nr. 5. Das Plangebiet ist Teil der
Bonner Innenstadt. Das Plangebiet tritt vorwiegend durch Einzelhandel, Gastronomie und
Dienstleistungsbetriebe insbesondere in den Erdgeschosslagen in seinem städtebaulichen
Bild in Erscheinung. Die Obergeschosse sind vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Die Bebauung stellt sich als durchgehend geschlossen dar. Das gesamte Plangebiet ist
durchgehend versiegelt. Die Geschossigkeit ist heterogen, entlang der Straßen meist 4-5
geschossig, in den Blockinnenbereichen vorwiegend 1-2 geschossig. Das städtebauliche Bild
ist geprägt durch Gebäude aus den 1960er und 1970er Jahren.
Vergnügungsstätten des Segments „Erotik, Sexualität“ sind aktuell nicht innerhalb des
Plangebiets vorhanden.
Die beantragte Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ in der Kesselgasse 5 ist dort
schon seit mehreren Jahren vorhanden, jedoch nicht genehmigt. Die Vergnügungsstätte ist
deshalb als formell-rechtlich unzulässig einzuschätzen. Aufgrund der Veränderungssperre ist
das Vorhaben nunmehr auch materiell-rechtlich unzulässig. Der entsprechende Bauantrag
wurde zurückgestellt; auf die Zurückstellung kann gemäß § 14 Baugesetzbuch (BauGB) eine
Ablehnung des Bauantrags folgen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans wird davon
ausgegangen, dass eine Nutzungsuntersagung für das beantragte Vorhaben erteilt wird.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln für den Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg
stellt die gesamte Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich dar.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den gesamten Bereich als
Mischbaufläche dar.
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 7722-8 vom 03.03.1960 setzt für seinen Geltungsbereich
ein Geschäftsgebiet (D) fest. Geschäftsgebiete sind hinsichtlich ihrer Nutzungsstruktur mit
heutigen Kerngebieten vergleichbar. Zulässig ist eine fünfgeschossige, geschlossene
Bebauung mit Flachdach.
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept
Um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen in den
Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.Seite 21 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 2
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet im
Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller Bedarfsbereiche mit
gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbesondere für mittel- und
langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw. wichtigster Standort der
Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
1.3.3 Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich der Planänderung
Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für jeweils bestimmte Bereiche (Ortsteile) durch besondere
Anforderungen an die Gestaltung bei künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches
Einfügen in das bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Eigenart
des Straßenbildes. Der Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung ist in seinem
Erscheinungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke, erhaltenswerte bauliche
Strukturen, Straßenräume und Plätze unterschiedlicher Entstehungsgeschichten.
1.3.4 Denkmalschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-8 befinden sich keinerlei Denkmäler.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Innerhalb des gesamten Stadtgebietes bestehen immer wieder Wünsche zur Ansiedlung von
Vergnügungsstätten des Segmentes „Glücksspiel“ mit der Folge einer hohen Zunahme von
Anträgen auf Genehmigung dieser Vorhaben. Hier ist auf einen Antrag auf Nutzungsänderung
eines Ladenlokals in eine Vergnügungsstätte für Sportwetten (Büro zur Annahme von
Sportwetten per Computerterminal) zu reagieren, der im vorliegenden Geltungsbereich gestellt
wurde (Kesselgasse 5).
Bereits im Jahre 1988 hat der Rat der Bundesstadt Bonn diesbezüglich ein „Konzept zur
Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Entwicklungskonzept
sollten Voraussetzungen geschaffen werden, die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten
auszuschöpfen, um die Ansiedlung von Spielhallen in den Stadtbezirkszentren aus
städtebaulichen Gründen zu steuern. Weiter beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass
genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988
zu überarbeiten. Nach entsprechender Vorbereitung wurden am 15.11.2012 zunächst die
„Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen. Danach ist
eine planungsrechtliche Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten in den Zentren
aus städtebaulichen Gründen unter anderem mit folgenden Zielen verbunden:
- Schutz des gewachsenen Ortsbildes vor Beeinträchtigung durch die äußere Gestaltung
von Vergnügungsstätten
- Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen, Verhinderung des Trading-Down-
Effekts, Wahrung der Attraktivität des lokalen GeschäftsbereichsSeite 22 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 3
- Schutz der Wohnnutzungen und sonstiger schutzbedürftiger Nutzungen vor
Beeinträchtigungen durch die mit Vergnügungsstätten einhergehenden Emissionen
und drohende Minderung insbesondere der Wohnqualität
- Schutz des vorhandenen Mietpreisgefüges für die lokalen Gewerbeeinheiten im
Zentrum. In Folge eines deutlichen Anstiegs des Mietpreisgefüges ist zu befürchten,
dass die ortsteilprägenden, meist inhabergeführten Einzelhändler einem
Verdrängungseffekt unterliegen und aus diesem Bereich abwandern.
Auf Grundlage des Bonner Einzelhandels und Zentrenkonzeptes (DS-Nr. 0811198, 1113540)
liegt das Plangebiet innerhalb des Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereiche aller
Bedarfsbereiche mit gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft.
Insbesondere für mittel- und langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw.
wichtigster Standort der Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
Basierend auf dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das für das Bonner Zentrum
die Stärkung in Hinblick auf die Vielfalt an Funktionen und eine Durchmischung von
Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen anstrebt, wurde
beschlossen in den Hauptgeschäftsbereichen Vergnügungsstätten der Kategorien
„Glücksspiel“ (Wettbüros, Spielhallen, Casinos usw.) und „Erotik/Sexualität“ (Sexkinos,
Swingerclubs usw.) sowie Bordelle und bordellartige Betriebe auszuschließen. In die
letztgenannte Kategorie von Vergnügungsstätten sind in der Regel auch Sexshops mit
Videokabinen einzubeziehen. Der Ausschluss dieser Nutzungen ist durch die genannten
besonderen städtebaulichen Gründe gerechtfertigt. Ein Ausschluss von Verkaufsräumen für
Artikel mit sexuellem Charakter ist jedoch auf Grundlage der städtebaulichen Zielsetzungen
nicht zu rechtfertigen. Ein planungsrechtlicher Ausschluss von Sexshops ohne Videokabinen
(Einzelhandelsbetrieb) in den Hauptgeschäftsbereichen ist daher jedenfalls grundsätzlich nicht
vorzusehen. Die nachstehende Tabelle fasst die Strategien zur Steuerung von
Vergnügungsstätten und Einzelhandels- und Gewerbebetrieben des Rotlichtsektors
zusammen:Seite 23 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 4
Der Ausschluss wird im vorliegenden Fall insbesondere durch folgende Punkte begründet:
- Den Schutz des Straßen- und Stadtbilds vor Beeinträchtigung durch besonders
auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame.
- Die Vermeidung einer Leerstands- und Zäsurwirkung (Unterbrechung der funktionalen
Raumabfolge und von Kundenströmen) durch zugeklebte oder verdunkelte
Schaufenster, auch im Hinblick auf das Sicherheitsbedürfnis von Passanten und
Passantinnen sowie Anwohnern und Anwohnerinnen insbesondere in den
Abendstunden.
- Vermeidung einer Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzelhandels aus dem
Zentrum aufgrund höherer Ertragsstärke und damit höherer Mietzahlungsfähigkeit von
Spielhallen und Wettbüros. Eine solche Verdrängung bewirkt zusammen mit einer
räumlichen Konzentration von Billig-Posten-Läden, Imbissbetrieben, diskontierenden
Filialisten und temporären Nutzungen einen Trading- Down-Prozess und die Abnahme
der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt.
Die genannten Nutzungen (Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“, „Erotik,
Sexualität“ und Bordelle sowie bordellartige Betriebe) erhöhen zwar die Besucherfrequenz der
Innenstadt, sind aber aufgrund ihres Angebots insbesondere dazu geeignet, andere
kerngebietstypische Nutzungen in ihrer Nachbarschaft zu beeinträchtigen und zu verdrängen.
Vergnügungsstätten der Kategorie “Geselligkeit, Unterhaltung” wie z.B. Tanzgaststätten,
Gaststätten mit regelmäßigen Unterhaltungsprogrammen, Kinos, Billard-, Dart- und
Bowlingcenter usw. tragen ihrerseits zur erwünschten Belebung der Innenstadt insbesondereSeite 24 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 5
in den Abendstunden bei, führen aber in der Regel nicht oder allenfalls in geringerem Umfang
dazu, dass die umgebenden Nutzungen einen Attraktivitätsverlust erfahren.
Nach Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 14. April 2011, verliert
ein Wettbüro dann den Charakter einer bloßen Wettannahmestelle und ist als
Vergnügungsstätte zu werten, wenn die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der
Räumlichkeiten animiert werden, sich dort länger aufzuhalten und in geselligem
Beisammensein (gemeinschaftliches Verfolgen der Sportübertragungen) Wetten
abzuschließen.
Dies kann hier durch die beantragte Ausgestaltung der Räumlichkeiten – 16 Sitzplätze an
Tischgruppen, Servicebereich (Verkauf von alkoholfreien Kaltgetränken), sowie 13 Terminals
und 6 Flachbildschirme – nicht ausgeschlossen werden. Folglich macht dieses
Ansiedlungsvorhaben nun die Aufstellung verschiedener Bebauungsplanverfahren notwendig,
um entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie dem Konzept zur Steuerung
der Ansiedlung von Spielhallen lenkend in die bauliche Fortentwicklung eingreifen zu können.
Diese lenkenden Eingriffe erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 6522-6 sowie
die Aufstellungen der 1. Änderungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46.
Mit der Aufstellung und den Änderungen der vorgenannten Bebauungspläne kann die
Angebotsvielfalt des Bonner Zentrums gesichert werden und einem Entstehen oder
Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt werden.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 7722-8 fasste der Rat der Stadt
Bonn in seiner Sitzung am 10.02.2022; zuvor hatten die Bezirksvertretung Bonn in der Sitzung
am 08.02.2022 sowie der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner Sitzung am
26.01.2022 die Aufstellung empfohlen.
Da im Rahmen der vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplans lediglich Festsetzungen
über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und wenigen weiteren Arten der baulichen
Nutzung getroffen werden, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB
Anwendung finden. Dies bedeutet, dass auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet werden kann. Die Bürger haben im Rahmen der
öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend
Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren und ihre Stellungnahmen in
das Planverfahren einzubringen. Darüber hinaus kann im vereinfachten Verfahren von einer
förmlichen Umweltprüfung abgesehen werden, ein Umweltbericht ist somit nicht erforderlichSeite 25 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Gemäß dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegt der Geltungsbereich
des Bebauungsplans im Zentrentyp A. Der Zentrentyp A zeichnet sich dadurch aus, dass er
als Hauptgeschäftsbereich nicht nur eine gesamtstädtische, sondern auch überregionale
Bedeutung hat, gleichzeitig deckt er alle Bedarfsbereiche ab. Die Innenstadt liegt zentral und
ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz angeschlossen. Ziel ist es, die
Angebotsvielfalt sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch der Preissegmente in der
Bonner Innenstadt zu erhöhen.
Zur Umsetzung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in Verbindung mit den
Zielen des Vergnügungsstättenkonzeptes bedarf es der Sicherung der Angebotsvielfalt in der
Bonner Innenstadt. Der Entstehung oder der Verfestigung von Trading-Down-Effekten muss
in diesem Zusammenhang entgegengewirkt werden.
Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich im Geltungsbereich der 1. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7722-8 Nutzungen einzuschränken, die Trading-Down-Effekte
hervorrufen bzw. fördern. Zu den betroffenen Nutzungen gehören neben Vergnügungsstätten
der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik, Sexualität“ auch Bordelle und bordellartige Betriebe.
Diese Nutzungen sind frequenzabhängig und siedeln sich gerne in der Nähe von
Einzelhandelsbetrieben an. Durch Umnutzungen vorhandener Betriebe in ertragsstarke
Vergnügungsstätten kann es zu ungünstigen Entwicklungen des Mietpreisniveaus kommen,
was sich auf andere Einzelhandelsbetriebe nachteilig auswirken kann und zu einer
Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben bzw. zu Leerstand und Verlusten von
Stammkundschaft in umliegenden Einzelhandelsgeschäften führt. In Folge erleidet der
Versorgungsbereich eine Niveauabsenkung und einen Attraktivitätsverlust. Die städtebauliche
Funktion des A-Zentrums der Stadt Bonn wäre in ihrem Bestand und der Entwicklung
gefährdet. Dementsprechend ist frühzeitig auf Prozesse zu reagieren, die eine Abwertung des
Zentrums herbeiführen könnten. Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-8 wird
diesem Ansinnen Rechnung getragen.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
Innerhalb des Plangebiets erfolgt daher mittels einer textlichen Festsetzung der Ausschluss
von Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“. Bordelle und
bordellartige Betriebe werden ebenfalls durch Textfestsetzung als nicht zulässig erklärt.
Vergnügungsstätten, welche den oben genannten Kategorien zugeordnet sind, genießen
grundsätzlich auf Grundlage des Art. 14 Grundgesetz (GG) Bestandsschutz. Die Nutzung der
entsprechenden Betriebe kann auch weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden. Eine
Erweiterung oder auch Wiedererrichtung der Nutzung ist jedoch aufgrund der Festsetzungen
zum Ausschluss von Vergnügungsstätten der Kategorie „Glücksspiel“ und „Erotik“ nicht
möglich, um die negativen Auswirkungen solcher Betriebe auf die Innenstadt zu verhindern.
Eine nicht genehmigte, unzulässige Nutzung genießt nicht den Schutz auf den Bestand gemäß
Art. 14 Grundgesetz (GG), da sie als formell-rechtlich unzulässig einzustufen ist. Entsprechend
greift für die nicht genehmigte Vergnügungsstätte der Kategorie „Glücksspiel“ in der
Kesselgasse 5 kein Bestandsschutz.Seite 26 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-8 „Oxfordstraße“ – Begründung 7
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7722-8 sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr wird durch die neuen Festsetzungen ein Beitrag zum
Erhalt der Attraktivität des Bonner Zentrums für die Gesamtbevölkerung der Stadt und des
Umlands als Einkaufsmittelpunkt durch die Stärkung des dortigen Einzelhandels geleistet
werden. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Sexshops im Geltungsbereich des
Bebauungsplans könnte die wirtschaftliche Existenz der dortigen und im Umfeld befindlichen,
teils inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe sowie der schank- und gastwirtschaftlich
geführten Betriebe gefährdet werden. Einer Beeinträchtigung der wohnlichen Nutzungen im
Geltungsbereich kann ebenso entgegengewirkt werden.
3.2 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 7722-8
werden die Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt.
Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier
dem Erhalt des Bonner Zentrums als Einkaufsmittelpunkt und als Ort hochwertiger
gastronomischer Einrichtungen sowie als Wohnstandort Vorrang vor der uneingeschränkten
Nutzung der Grundstücke eingeräumt. Des Weiteren handelt es sich bei der 1. Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7722-8 nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die grundrechtlich
geschützte Eigentümerposition, da für die betroffenen Grundstücke auch zukünftig noch ein
umfangreicher Katalog an potentiellen, baugebietsadäquaten Nutzungen verbleibt.
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und
Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf
die Planung nicht erkennbar.
Bonn,Seite 27 von 52
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 7722-46 (1. Änderung)
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
BegründungSeite 28 von 52
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen .............................. 1
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................. 1
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ..................................................... 2
1.3.3 Gestaltungssatzung.......................................................................................... 2
1.3.4 Denkmalschutz................................................................................................. 2
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.5 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................. 7
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................. 7
3.2 Sonstige Auswirkungen ........................................................................................... 7Seite 29 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ erstreckt sich auf ein
Gebiet im Bonner Zentrum zwischen der Oxfordstraße Hausnummern 1-13, der Bonngasse
und der Friedrichstraße Hausnummern 15-35. Das Plangebiet ist Teil der Bonner Innenstadt.
Das Plangebiet tritt vorwiegend durch Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe
insbesondere in den Erdgeschosslagen in seinem städtebaulichen Bild in Erscheinung. Die
Obergeschosse sind vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Die Bebauung stellt sich als durchgehend geschlossen dar. Das gesamte Plangebiet ist
durchgehend versiegelt. Die Geschossigkeit ist heterogen, entlang der Straßen meist 4-5
geschossig, in den Blockinnenbereichen vorwiegend 1-2 geschossig teilweise bis zu
viergeschossig. Das städtebauliche Bild ist entlang der Friedrichstraße geprägt durch
Gründerzeitbauten, im Bereich der Oxfordstraße durch Gebäude der 1960er und 1970er
Jahre.
Vergnügungsstätten des Segments „Glücksspiel“ oder „Erotik, Sexualität“ sind aktuell nicht
innerhalb des Plangebiets vorhanden.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln für den Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg
stellt die gesamte Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich dar.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den gesamten Bereich als
Mischbaufläche dar.
Der Bebauungsplan Nr. 7722-46 vom 13.02.1987 setzt für seinen Geltungsbereich drei
Kerngebiete mit einer GRZ von 1,0 fest. Entlang der Oxfordstraße ist eine GFZ von 3,5, entlang
der Bonngasse eine GFZ von 3,0 und an der Friedrichstraße eine GFZ von 2,7 festgesetzt.
Für die Gebäude entlang der Friedrichstr. und der Bonngasse sind 3-4 Vollgeschosse
festgesetzt, in den Blockinnenbereichen sind bis zu 2 Vollgeschosse zulässig. An der
Oxfordstraße ist durchgängig eine 5 geschossige Bebauung festgesetzt, in den
Innenblockbereichen 4 Vollgeschosse. Außerdem schließt der Bebauungsplan für die Art der
baulichen Nutzung Tankstellen, Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe aus. Ab
dem 1. Obergeschoss sind Wohnungen zulässig, Vergnügungsstätten und sonstige nicht
störende Gewerbebetriebe sind nur ausnahmsweise zulässig. Darüber hinaus werden
Festsetzungen zu Stellplätzen, Garagen und dem Ausbau der Dachgeschosse getroffen.
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept
Um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen in den
Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächstSeite 30 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 2
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet im
Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller Bedarfsbereiche mit
gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbesondere für mittel- und
langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw. wichtigster Standort der
Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
1.3.3 Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich der Planänderung
Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für jeweils bestimmte Bereiche (Ortsteile) durch besondere
Anforderungen an die Gestaltung bei künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches
Einfügen in das bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Eigenart
des Straßenbildes. Der Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung ist in seinem
Erscheinungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke, erhaltenswerte bauliche
Strukturen, Straßenräume und Plätze unterschiedlicher Entstehungsgeschichten.
1.3.4 Denkmalschutz
Die Gebäude Bonngasse Nr. 23 und Friedrichstraße Nr. 29 stehen als Baudenkmäler unter
Denkmalschutz.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Innerhalb des gesamten Stadtgebietes bestehen immer wieder Wünsche zur Ansiedlung von
Vergnügungsstätten des Segmentes „Glücksspiel“ mit der Folge einer hohen Zunahme von
Anträgen auf Genehmigung dieser Vorhaben. So auch angrenzend zum Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 7722-46. Hier ist auf einen Antrag auf Nutzungsänderung einer
Gewerbefläche in eine Vergnügungsstätte für Sportwetten (Büro zur Annahme von
Sportwetten per Computerterminal) zu reagieren.
Bereits im Jahre 1988 hat der Rat der Bundesstadt Bonn diesbezüglich ein „Konzept zur
Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Entwicklungskonzept
sollten Voraussetzungen geschaffen werden, die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten
auszuschöpfen, um die Ansiedlung von Spielhallen in den Stadtbezirkszentren aus
städtebaulichen Gründen zu steuern. Weiter beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass
genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988
zu überarbeiten. Nach entsprechender Vorbereitung wurden am 15.11.2012 zunächst die
„Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen. Danach ist
eine planungsrechtliche Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten in den Zentren
aus städtebaulichen Gründen unter anderem mit folgenden Zielen verbunden:Seite 31 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 3
- Schutz des gewachsenen Ortsbildes vor Beeinträchtigung durch die äußere Gestaltung
von Vergnügungsstätten
- Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen, Verhinderung des Trading-Down-
Effekts, Wahrung der Attraktivität des lokalen Geschäftsbereichs
- Schutz der Wohnnutzungen und sonstiger schutzbedürftiger Nutzungen vor
Beeinträchtigungen durch die mit Vergnügungsstätten einhergehenden Emissionen
und drohende Minderung insbesondere der Wohnqualität
- Schutz des vorhandenen Mietpreisgefüges für die lokalen Gewerbeeinheiten im
Zentrum. In Folge eines deutlichen Anstiegs des Mietpreisgefüges ist zu befürchten,
dass die ortsteilprägenden, meist inhabergeführten Einzelhändler einem
Verdrängungseffekt unterliegen und aus diesem Bereich abwandern.
Auf Grundlage des Bonner Einzelhandels und Zentrenkonzeptes (DS-Nr. 0811198, 1113540)
liegt das Plangebiet innerhalb des Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller
Bedarfsbereiche mit gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft.
Insbesondere für mittel- und langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw.
wichtigster Standort der Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
Basierend auf dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das für das Bonner Zentrum
die Stärkung in Hinblick auf die Vielfalt an Funktionen und eine Durchmischung von
Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen anstrebt, wurde
beschlossen in den Hauptgeschäftsbereichen Vergnügungsstätten der Kategorien
„Glücksspiel“ (Wettbüros, Spielhallen, Casinos usw.) und „Erotik/Sexualität“ (Sexkinos,
Swingerclubs usw.) sowie Bordelle und bordellartige Betriebe auszuschließen. In die
letztgenannte Kategorie von Vergnügungsstätten sind in der Regel auch Sexshops mit
Videokabinen einzubeziehen. Der Ausschluss dieser Nutzungen ist durch die genannten
besonderen städtebaulichen Gründe gerechtfertigt. Ein Ausschluss von Verkaufsräumen für
Artikel mit sexuellem Charakter ist jedoch auf Grundlage der städtebaulichen Zielsetzungen
nicht zu rechtfertigen. Ein planungsrechtlicher Ausschluss von Sexshops ohne Videokabinen
(Einzelhandelsbetrieb) in den Hauptgeschäftsbereichen ist daher jedenfalls grundsätzlich nicht
vorzusehen. Die nachstehende Tabelle fasst die Strategien zur Steuerung von
Vergnügungsstätten und Einzelhandels- und Gewerbebetrieben des Rotlichtsektors
zusammen:Seite 32 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 4
Der Ausschluss wird im vorliegenden Fall insbesondere durch folgende Punkte begründet:
- Den Schutz des Straßen- und Stadtbilds vor Beeinträchtigung durch besonders
auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame.
- Die Vermeidung einer Leerstands- und Zäsurwirkung (Unterbrechung der funktionalen
Raumabfolge und von Kundenströmen) durch zugeklebte oder verdunkelte
Schaufenster, auch im Hinblick auf das Sicherheitsbedürfnis von Passanten und
Passantinnen sowie Anwohnern und Anwohnerinnen insbesondere in den
Abendstunden.
- Vermeidung einer Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzelhandels aus dem
Zentrum aufgrund höherer Ertragsstärke und damit höherer Mietzahlungsfähigkeit von
Spielhallen und Wettbüros. Eine solche Verdrängung bewirkt zusammen mit einer
räumlichen Konzentration von Billig-Posten-Läden, Imbissbetrieben, diskontierenden
Filialisten und temporären Nutzungen einen Trading- Down-Prozess und die Abnahme
der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt.
Die genannten Nutzungen (Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“, „Erotik,
Sexualität“ und Bordelle sowie bordellartige Betriebe) erhöhen zwar die Besucherfrequenz der
Innenstadt, sind aber aufgrund ihres Angebots insbesondere dazu geeignet, andere
kerngebietstypische Nutzungen in ihrer Nachbarschaft zu beeinträchtigen und zu verdrängen.
Vergnügungsstätten der Kategorie “Geselligkeit, Unterhaltung” wie z.B. Tanzgaststätten,
Gaststätten mit regelmäßigen Unterhaltungsprogrammen, Kinos, Billard-, Dart- undSeite 33 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 5
Bowlingcenter usw. tragen ihrerseits zur erwünschten Belebung der Innenstadt insbesondere
in den Abendstunden bei, führen aber in der Regel nicht oder allenfalls in geringerem Umfang
dazu, dass die umgebenden Nutzungen einen Attraktivitätsverlust erfahren.
Nach Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 14. April 2011, verliert
ein Wettbüro dann den Charakter einer bloßen Wettannahmestelle und ist als
Vergnügungsstätte zu werten, wenn die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der
Räumlichkeiten animiert werden, sich dort länger aufzuhalten und in geselligem
Beisammensein (gemeinschaftliches Verfolgen der Sportübertragungen) Wetten
abzuschließen.
Dies kann hier durch die beantragte Ausgestaltung der Räumlichkeiten – 16 Sitzplätze an
Tischgruppen, Servicebereich (Verkauf von alkoholfreien Kaltgetränken), sowie 13 Terminals
und 6 Flachbildschirme – nicht ausgeschlossen werden. Folglich macht dieses
Ansiedlungsvorhaben nun die Aufstellung verschiedener Bebauungsplanverfahren notwendig,
um entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie dem Konzept zur Steuerung
der Ansiedlung von Spielhallen lenkend in die bauliche Fortentwicklung eingreifen zu können.
Diese lenkenden Eingriffe erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 6522-6 sowie
die Aufstellungen der 1. Änderungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46.
Mit ihnen kann die Angebotsvielfalt des Bonner Zentrums gesichert werden und einem
Entstehen oder Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt werden.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7722-46 fasste der
Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 10.02.2022; zuvor hatten die Bezirksvertretung Bonn
in der Sitzung am 08.02.2022 sowie der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner
Sitzung am 26.01.2022 die Aufstellung empfohlen.
Da im Rahmen der vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplans lediglich Festsetzungen
über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und wenigen weiteren Arten der baulichen
Nutzung getroffen werden, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB
Anwendung finden. Dies bedeutet, dass auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet werden kann. Die Bürger haben im Rahmen der
öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend
Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren und ihre Stellungnahmen in
das Planverfahren einzubringen. Darüber hinaus kann im vereinfachten Verfahren von einer
förmlichen Umweltprüfung abgesehen werden, ein Umweltbericht ist somit nicht erforderlich.Seite 34 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 6
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Gemäß dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegt der Geltungsbereich
des Bebauungsplans im Zentrentyp A. Der Zentrentyp A zeichnet sich dadurch aus, dass er
als Hauptgeschäftsbereich nicht nur eine gesamtstädtische, sondern auch überregionale
Bedeutung hat, gleichzeitig deckt er alle Bedarfsbereiche ab. Die Innenstadt liegt zentral und
ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz angeschlossen. Ziel ist es, die
Angebotsvielfalt sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch der Preissegmente in der
Bonner Innenstadt zu erhöhen.
Zur Umsetzung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in Verbindung mit den
Zielen des Vergnügungsstättenkonzeptes bedarf es der Sicherung der Angebotsvielfalt in der
Bonner Innenstadt. Der Entstehung oder der Verfestigung von Trading-Down-Effekten muss
in diesem Zusammenhang entgegengewirkt werden.
Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich im Geltungsbereich der 1. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7722-8 Nutzungen einzuschränken, die Trading-Down-Effekte
hervorrufen bzw. fördern. Zu den betroffenen Nutzungen gehören neben Vergnügungsstätten
der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik, Sexualität“ auch Bordelle und bordellartige Betriebe.
Diese Nutzungen sind frequenzabhängig und siedeln sich gerne in der Nähe von
Einzelhandelsbetrieben an. Durch Umnutzungen vorhandener Betriebe in ertragsstarke
Vergnügungsstätten kann es zu ungünstigen Entwicklungen des Mietpreisniveaus kommen,
was sich auf andere Einzelhandelsbetriebe nachteilig auswirken kann und zu einer
Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben bzw. zu Leerstand und Verlusten von
Stammkundschaft in umliegenden Einzelhandelsgeschäften führt. In Folge erleidet der
Versorgungsbereich eine Niveauabsenkung und einen Attraktivitätsverlust. Die städtebauliche
Funktion des A-Zentrums der Stadt Bonn wäre in ihrem Bestand und der Entwicklung
gefährdet. Dementsprechend ist frühzeitig auf Prozesse zu reagieren, die eine Abwertung des
Zentrums herbeiführen könnten. Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-8 wird
diesem Ansinnen Rechnung getragen.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
Innerhalb des Plangebiets erfolgt daher mittels einer textlichen Festsetzung der Ausschluss
von Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“. Bordelle und
bordellartige Betriebe werden ebenfalls durch Textfestsetzung als nicht zulässig erklärt.
Vergnügungsstätten, welche den oben genannten Kategorien zugeordnet sind, genießen
grundsätzlich auf Grundlage des Art. 14 Grundgesetz (GG) Bestandsschutz. Die Nutzung der
entsprechenden Betriebe kann auch weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden. Eine
Erweiterung oder auch Wiedererrichtung der Nutzung ist jedoch aufgrund der Festsetzungen
zum Ausschluss von Vergnügungsstätten der Kategorie „Glücksspiel“ und „Erotik“ nicht
möglich, um die negativen Auswirkungen solcher Betriebe auf die Innenstadt zu verhindern.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-46 sind keine Betriebsstätten bekannt, die
durch die Aufstellung des Bebauungsplans in ihrer Nutzung eingeschränkt werden würden.Seite 35 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-46 „Kesselgasse“ – Begründung 7
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7722-46 sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr wird durch die neuen Festsetzungen ein Beitrag zum
Erhalt der Attraktivität des Bonner Zentrums für die Gesamtbevölkerung der Stadt und des
Umlands als Einkaufsmittelpunkt durch die Stärkung des dortigen Einzelhandels geleistet
werden. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Sexshops im Geltungsbereich des
Bebauungsplans könnte die wirtschaftliche Existenz der dortigen und im Umfeld befindlichen,
teils inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe sowie der schank- und gastwirtschaftlich
geführten Betriebe gefährdet werden. Einer Beeinträchtigung der wohnlichen Nutzungen im
Geltungsbereich kann ebenso entgegengewirkt werden.
3.2 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 7722-46
werden die Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstückseigentümer teilweise eingeschränkt.
Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird hier
dem Erhalt des Bonner Zentrums als Einkaufsmittelpunkt und als Ort hochwertiger
gastronomischer Einrichtungen sowie als Wohnstandort Vorrang vor der uneingeschränkten
Nutzung der Grundstücke eingeräumt. Des Weiteren handelt es sich bei der 1. Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7722-46 nicht um einen unverhältnismäßigen Eingriff in die
grundrechtlich geschützte Eigentümerposition, da für die betroffenen Grundstücke auch
zukünftig noch ein umfangreicher Katalog an potentiellen, baugebietsadäquaten Nutzungen
verbleibt.
Anzeichen einer wesentlichen Umweltrelevanz für die Schutzgüter Mensch, Tiere und
Pflanzen sowie Landschaft, Boden, Luft, Klima und Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf
die Planung nicht erkennbar.
Bonn,Seite 36 von 52
Bundesstadt Bonn
Bebauungsplan Nr. 7722-63 (1. Änderung)
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Zentrum
BegründungSeite 37 von 52
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
1.1 Plangebiet ............................................................................................................... 1
1.2 Vorhandenes Planungsrecht ................................................................................... 1
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen .............................. 1
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept ............................................................................. 1
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ..................................................... 2
1.3.3 Gestaltungssatzung.......................................................................................... 2
1.3.4 Denkmalschutz................................................................................................. 2
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung............................................... 2
1.5 Planungsablauf / Planverfahren............................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 6
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .................................................................. 6
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans ....................................................................... 6
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................. 7
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ................................................................................. 7
3.2 Sonstige Auswirkungen ........................................................................................... 7Seite 38 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-63 „Kesselgasse“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-63 „Kesselgasse“ erstreckt sich auf ein
Gebiet im Bonner Zentrum zwischen der Kesselgasse, der Oxfordstraße Nr. 15 und der
östlichen und südlichen Grenze des Grundstücks Kesselgasse Nr. 2. Das Plangebiet ist Teil
der Bonner Innenstadt. Das Plangebiet tritt vorwiegend durch Einzelhandel, Gastronomie und
Dienstleistungsbetriebe insbesondere in den Erdgeschosslagen in seinem städtebaulichen
Bild in Erscheinung. Die Obergeschosse sind vorwiegend durch Wohnnutzungen geprägt.
Die Bebauung stellt sich als durchgehend geschlossen dar. Das gesamte Plangebiet ist
durchgehend versiegelt. Die Geschossigkeit ist 4-5 geschossig. Das städtebauliche Bild ist
durch das große, moderne Studierendenwohnheim sowie ein modernes Bürogebäude
geprägt.
Vergnügungsstätten des Segments „Glücksspiel“ oder „Erotik, Sexualität“ sowie Bordelle oder
bordellartige Betriebe sind aktuell nicht innerhalb des Plangebiets vorhanden.
1.2 Vorhandenes Planungsrecht
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln für den Teilabschnitt Region Bonn / Rhein-Sieg
stellt die gesamte Fläche als Allgemeinen Siedlungsbereich dar.
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn stellt den gesamten Bereich als
Mischbaufläche dar.
Der Bebauungsplan Nr. 7722-63 vom 05.05.2011 setzt für seinen Geltungsbereich zwei
Kerngebiete mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von jeweils 1,0 fest. Die Geschossflächenzahl
(GFZ) ist entlang der Oxfordstraße mit 3,5, entlang der Kesselgasse und im Blockinnenbereich
ist eine GFZ von 2,2 festgesetzt. Die Geschossigkeit wird mit bis zu 5 Vollgeschossen
respektive einer maximalen Gebäudehöhe von 75,3 in m über NHN festgesetzt. Darüber
hinaus trifft der Bebauungsplan hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung
Aussagen. Es sind in Erdgeschossebene gastronomische Einrichtungen bis zu einer
Geschossfläche von 150 m² zulässig, oberhalb des Erdgeschosses sind ausschließlich
Wohnräume für studentisches Wohnen zugelassen. Ausnahmsweise sind im ersten
Obergeschoss Nutzungen zulässig, die mit der Nutzung im Erdgeschoss eine bauliche,
funktionale und nutzungsmäßige Einheit bilden. Des Weiteren werden Festsetzungen zu
Flächen für Stellplätze und Garagen getroffen
1.3 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.3.1 Vergnügungsstättenkonzept
Um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen in den
Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu können, beauftragte der Rat in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu
erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der
Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächstSeite 39 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-63 „Kesselgasse“ – Begründung 2
die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat
beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.
1.3.2 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Nach dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet im
Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller Bedarfsbereiche mit
gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft. Insbesondere für mittel- und
langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw. wichtigster Standort der
Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
1.3.3 Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung der Bundesstadt Bonn findet im gesamten Bereich der Planänderung
Anwendung. Sie verfolgt das Ziel für jeweils bestimmte Bereiche (Ortsteile) durch besondere
Anforderungen an die Gestaltung bei künftigen baulichen Veränderungen ein harmonisches
Einfügen in das bestehende Ortsbild zu erreichen. Sie dient damit dem Schutz der Eigenart
des Straßenbildes. Der Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung ist in seinem
Erscheinungsbild geprägt durch denkmalwerte Einzelbauwerke, erhaltenswerte bauliche
Strukturen, Straßenräume und Plätze unterschiedlicher Entstehungsgeschichten.
1.3.4 Denkmalschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-63 befinden sich keinerlei Denkmäler.
1.4 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Innerhalb des gesamten Stadtgebietes bestehen immer wieder Wünsche zur Ansiedlung von
Vergnügungsstätten des Segmentes „Glücksspiel“ mit der Folge einer hohen Zunahme von
Anträgen auf Genehmigung dieser Vorhaben. So auch angrenzend zum Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 7722-63. Hier ist auf einen Antrag auf Nutzungsänderung einer
Gewerbefläche in eine Vergnügungsstätte für Sportwetten (Büro zur Annahme von
Sportwetten per Computerterminal) zu reagieren.
Bereits im Jahre 1988 hat der Rat der Bundesstadt Bonn diesbezüglich ein „Konzept zur
Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ beschlossen. Mit diesem Entwicklungskonzept
sollten Voraussetzungen geschaffen werden, die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten
auszuschöpfen, um die Ansiedlung von Spielhallen in den Stadtbezirkszentren aus
städtebaulichen Gründen zu steuern. Weiter beauftragte der Rat der Bundesstadt Bonn in
seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes
städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass
genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988
zu überarbeiten. Nach entsprechender Vorbereitung wurden am 15.11.2012 zunächst die
„Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes“ beschlossen. Danach ist
eine planungsrechtliche Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten in den Zentren
aus städtebaulichen Gründen unter anderem mit folgenden Zielen verbunden:
- Schutz des gewachsenen Ortsbildes vor Beeinträchtigung durch die äußere Gestaltung
von VergnügungsstättenSeite 40 von 52
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7722-63 „Kesselgasse“ – Begründung 3
- Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen, Verhinderung des Trading-Down-
Effekts, Wahrung der Attraktivität des lokalen Geschäftsbereichs
- Schutz der Wohnnutzungen und sonstiger schutzbedürftiger Nutzungen vor
Beeinträchtigungen durch die mit Vergnügungsstätten einhergehenden Emissionen
und drohende Minderung insbesondere der Wohnqualität
- Schutz des vorhandenen Mietpreisgefüges für die lokalen Gewerbeeinheiten im
Zentrum. In Folge eines deutlichen Anstiegs des Mietpreisgefüges ist zu befürchten,
dass die ortsteilprägenden, meist inhabergeführten Einzelhändler einem
Verdrängungseffekt unterliegen und aus diesem Bereich abwandern.
Auf Grundlage des Bonner Einzelhandels und Zentrenkonzeptes (DS-Nr. 0811198, 1113540)
liegt das Plangebiet innerhalb des Zentrentyp A. Dieser wird als Hauptgeschäftsbereich aller
Bedarfsbereiche mit gesamtstädtischer und überregionaler Bedeutung eingestuft.
Insbesondere für mittel- und langfristigen Bedarfsgüter ist das Bonner Zentrum wichtiger bzw.
wichtigster Standort der Stadt Bonn und der umliegenden Kreise.
Basierend auf dem Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das für das Bonner Zentrum
die Stärkung in Hinblick auf die Vielfalt an Funktionen und eine Durchmischung von
Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Kultur und Wohnen anstrebt, wurde
beschlossen in den Hauptgeschäftsbereichen Vergnügungsstätten der Kategorien
„Glücksspiel“ (Wettbüros, Spielhallen, Casinos usw.) und „Erotik/Sexualität“ (Sexkinos,
Swingerclubs usw.) sowie Bordelle und bordellartige Betriebe auszuschließen. In die
letztgenannte Kategorie von Vergnügungsstätten sind in der Regel auch Sexshops mit
Videokabinen einzubeziehen. Der Ausschluss dieser Nutzungen ist durch die genannten
besonderen städtebaulichen Gründe gerechtfertigt. Ein Ausschluss von Verkaufsräumen für
Artikel mit sexuellem Charakter ist jedoch auf Grundlage der städtebaulichen Zielsetzungen
nicht zu rechtfertigen. Ein planungsrechtlicher Ausschluss von Sexshops ohne Videokabinen
(Einzelhandelsbetrieb) in den Hauptgeschäftsbereichen ist daher jedenfalls grundsätzlich nicht
vorzusehen. Die nachstehende Tabelle fasst die Strategien zur Steuerung von
Vergnügungsstätten und Einzelhandels- und Gewerbebetrieben des Rotlichtsektors
zusammen:Seite 41 von 52
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Der Ausschluss wird im vorliegenden Fall insbesondere durch folgende Punkte begründet:
- Den Schutz des Straßen- und Stadtbilds vor Beeinträchtigung durch besonders
auffällige Gestaltung oder aggressive Lichtreklame.
- Die Vermeidung einer Leerstands- und Zäsurwirkung (Unterbrechung der funktionalen
Raumabfolge und von Kundenströmen) durch zugeklebte oder verdunkelte
Schaufenster, auch im Hinblick auf das Sicherheitsbedürfnis von Passanten und
Passantinnen sowie Anwohnern und Anwohnerinnen insbesondere in den
Abendstunden.
- Vermeidung einer Verdrängung des traditionellen, gehobenen Einzelhandels aus dem
Zentrum aufgrund höherer Ertragsstärke und damit höherer Mietzahlungsfähigkeit von
Spielhallen und Wettbüros. Eine solche Verdrängung bewirkt zusammen mit einer
räumlichen Konzentration von Billig-Posten-Läden, Imbissbetrieben, diskontierenden
Filialisten und temporären Nutzungen einen Trading- Down-Prozess und die Abnahme
der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt.
Die genannten Nutzungen (Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“, „Erotik,
Sexualität“ und Bordelle sowie bordellartige Betriebe) erhöhen zwar die Besucherfrequenz der
Innenstadt, sind aber aufgrund ihres Angebots insbesondere dazu geeignet, andere
kerngebietstypische Nutzungen in ihrer Nachbarschaft zu beeinträchtigen und zu verdrängen.
Vergnügungsstätten der Kategorie “Geselligkeit, Unterhaltung” wie z.B. Tanzgaststätten,
Gaststätten mit regelmäßigen Unterhaltungsprogrammen, Kinos, Billard-, Dart- undSeite 42 von 52
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Bowlingcenter usw. tragen ihrerseits zur erwünschten Belebung der Innenstadt insbesondere
in den Abendstunden bei, führen aber in der Regel nicht oder allenfalls in geringerem Umfang
dazu, dass die umgebenden Nutzungen einen Attraktivitätsverlust erfahren.
Nach Auffassung des OVG Rheinland-Pfalz in seinem Beschluss vom 14. April 2011, verliert
ein Wettbüro dann den Charakter einer bloßen Wettannahmestelle und ist als
Vergnügungsstätte zu werten, wenn die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der
Räumlichkeiten animiert werden, sich dort länger aufzuhalten und in geselligem
Beisammensein (gemeinschaftliches Verfolgen der Sportübertragungen) Wetten
abzuschließen.
Dies kann hier durch die beantragte Ausgestaltung der Räumlichkeiten – 16 Sitzplätze an
Tischgruppen, Servicebereich (Verkauf von alkoholfreien Kaltgetränken), sowie 13 Terminals
und 6 Flachbildschirme – nicht ausgeschlossen werden. Folglich macht dieses
Ansiedlungsvorhaben nun die Aufstellung verschiedener Bebauungsplanverfahren notwendig,
um entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie dem Konzept zur Steuerung
der Ansiedlung von Spielhallen lenkend in die bauliche Fortentwicklung eingreifen zu können.
Diese lenkenden Eingriffe erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 6522-6 sowie
die Aufstellungen der 1. Änderungen der Bebauungspläne Nrn. 7722-8, 7722-63 und 7722-46.
Mit ihnen kann die Angebotsvielfalt des Bonner Zentrums gesichert werden und einem
Entstehen oder Verfestigen von Trading-Down-Effekten entgegengewirkt werden.
1.5 Planungsablauf / Planverfahren
Den Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7722-63 fasste der
Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 10.02.2022; zuvor hatten die Bezirksvertretung Bonn
in der Sitzung am 08.02.2022 sowie der Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in seiner
Sitzung am 26.01.2022 die Aufstellung empfohlen.
Da im Rahmen der vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplans lediglich Festsetzungen
über die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und wenigen weiteren Arten der baulichen
Nutzung getroffen werden, kann hier das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB
Anwendung finden. Dies bedeutet, dass auf eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet werden kann. Die Bürger haben im Rahmen der
öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ausreichend
Gelegenheit, sich über die Folgen der Aufstellung zu informieren und ihre Stellungnahmen in
das Planverfahren einzubringen. Darüber hinaus kann im vereinfachten Verfahren von einer
förmlichen Umweltprüfung abgesehen werden, ein Umweltbericht ist somit nicht erforderlich.Seite 43 von 52
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2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Gemäß dem vom Rat der Bundesstadt Bonn im Juni 2008 beschlossenen und im Dezember
2012 überarbeiteten Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes liegt der Geltungsbereich
des Bebauungsplans im Zentrentyp A. Der Zentrentyp A zeichnet sich dadurch aus, dass er
als Hauptgeschäftsbereich nicht nur eine gesamtstädtische, sondern auch überregionale
Bedeutung hat, gleichzeitig deckt er alle Bedarfsbereiche ab. Die Innenstadt liegt zentral und
ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz angeschlossen. Ziel ist es, die
Angebotsvielfalt sowohl in der Vielfalt der Warensortimente als auch der Preissegmente in der
Bonner Innenstadt zu erhöhen.
Zur Umsetzung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes in Verbindung mit den
Zielen des Vergnügungsstättenkonzeptes bedarf es der Sicherung der Angebotsvielfalt in der
Bonner Innenstadt. Der Entstehung oder der Verfestigung von Trading-Down-Effekten muss
in diesem Zusammenhang entgegengewirkt werden.
Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich im Geltungsbereich der 1. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 7722-63 Nutzungen einzuschränken, die Trading-Down-Effekte
hervorrufen bzw. fördern. Zu den betroffenen Nutzungen gehören neben Vergnügungsstätten
der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik, Sexualität“ auch Bordelle und bordellartige Betriebe.
Diese Nutzungen sind frequenzabhängig und siedeln sich gerne in der Nähe von
Einzelhandelsbetrieben an. Durch Umnutzungen vorhandener Betriebe in ertragsstarke
Vergnügungsstätten kann es zu ungünstigen Entwicklungen des Mietpreisniveaus kommen,
was sich auf andere Einzelhandelsbetriebe nachteilig auswirken kann und zu einer
Verdrängung von Einzelhandelsbetrieben bzw. zu Leerstand und Verlusten von
Stammkundschaft in umliegenden Einzelhandelsgeschäften führt. In Folge erleidet der
Versorgungsbereich eine Niveauabsenkung und einen Attraktivitätsverlust. Die städtebauliche
Funktion des A-Zentrums der Stadt Bonn wäre in ihrem Bestand und der Entwicklung
gefährdet. Dementsprechend ist frühzeitig auf Prozesse zu reagieren, die eine Abwertung des
Zentrums herbeiführen könnten. Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7722-63 wird
diesem Ansinnen Rechnung getragen.
2.2 Festsetzungen des Bebauungsplans
Innerhalb des Plangebiets erfolgt daher mittels einer textlichen Festsetzung der Ausschluss
von Vergnügungsstätten der Kategorien „Glücksspiel“ und „Erotik/Sexualität“. Bordelle und
bordellartige Betriebe werden ebenfalls durch Textfestsetzung als nicht zulässig erklärt.
Vergnügungsstätten, welche den oben genannten Kategorien zugeordnet sind, genießen
grundsätzlich auf Grundlage des Art. 14 Grundgesetz (GG) Bestandsschutz. Die Nutzung der
entsprechenden Betriebe kann auch weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden. Eine
Erweiterung oder auch Wiedererrichtung der Nutzung ist jedoch aufgrund der Festsetzungen
zum Ausschluss von Vergnügungsstätten der Kategorie „Glücksspiel“ und „Erotik“ nicht
möglich, um die negativen Auswirkungen solcher Betriebe auf die Innenstadt zu verhindern.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7722-63 sind keine Betriebsstätten bekannt, die
durch die Aufstellung des Bebauungsplans in ihrer Nutzung eingeschränkt werden würden.Seite 44 von 52
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3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7722-63 sind keine nachteiligen städtebaulichen
Auswirkungen zu erwarten. Vielmehr wird durch die neuen Festsetzungen ein Beitrag zum
Erhalt der Attraktivität des Bonner Zentrums für die Gesamtbevölkerung der Stadt und des
Umlands als Einkaufsmittelpunkt durch die Stärkung des dortigen Einzelhandels geleistet
werden. Durch die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Sexshops im Geltungsbereich des
Bebauungsplans könnte die wirtschaftliche Existenz der dortigen und im Umfeld befindlichen,
teils inhabergeführten Einzelhandelsbetriebe sowie der schank- und gastwirtschaftlich
geführten Betriebe gefährdet werden. Einer Beeinträchtigung der wohnlichen Nutzungen im
Geltungsbereich kann ebenso entgegengewirkt werden.
3.2 Sonstige Auswirkungen
Im Rahmen der neuen, planungsr

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