Strukturierung des Verfahrens zum Projekt Neues Quartier Bundesviertel in Bonn-Gronau (ehem. Landesbehördenhaus) und Bericht zum Projektfortschritt

Beschlussvorlage
öffentlich
222469
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Strukturierung des Verfahrens zum Projekt Neues
Quartier Bundesviertel in Bonn-Gronau (ehem.
Landesbehördenhaus) und Bericht zum
Projektfortschritt
Beratungsfolge
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.01.2023 Empfehlung
Betriebsausschuss SGB 26.01.2023 Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
26.04.2023 Empfehlung
Rat 22.08.2023 Entscheidung
Projektbeirat Neues Quartier Bundesviertel 20.06.2023 Empfehlung
Beschlussvorschlag
1. Der Rat der Stadt Bonn beschließt die Strukturierung des Verfahrens (Ver-
gabeverfahren, B-Plan-Verfahren und RPW-Wettbewerb), wie im Schaubild
(Anlage 1) dargestellt.
2. Der Rat der Stadt Bonn nimmt den dargestellten Bericht zum Projektstand
zur Kenntnis.
Begründung
Zu 1.
Zur Realisierung des Neuen Quartiers Bundesviertel mit gemischter Nutzung
einschließlich einem neuen Verwaltungsgebäude und Wohnnutzungen plant die
Stadt ein europaweites, mehrstufiges Verhandlungsverfahren mit
vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb durchzuführen. Während des
Vergabeverfahrens werden die politischen Entscheidungsgremien regelmäßig
eingebunden werden. Für das Verfahren soll frühzeitig ein Fachgremium
einberufen werden. Das Vergabeverfahren wird mit dem zeitgleich laufenden
Bebauungsplanverfahren sowie einem RPW-Wettbewerb zur
Freiraumgestaltung eng verzahnt werden.
Gegenstand des Vergabeverfahrens ist die Projektentwicklung eines oder
mehrere „Baufelder“ des neuen Quartiers über die Vergabe von Erbbaurechten.
Die Stadt wird vorgeben, ob sie die Quartiersentwicklung in einem oder in
mehreren Baufeldern (d.h. in mehreren Losen) vergibt. Die Stadt stellt die
Vorgaben an die Projektentwicklung, insbesondere über Vorgaben an dieSeite 1 von 7
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Nutzung sowie Art und Maß der Bebauung (z.B. nach einem städtebaulichen
Wettbewerb und/oder der City Förster Studie und aus dem künftigen
Bebauungsplan). Ziel ist die Anmietung der zu errichtenden kommunalen
Gebäude (neues Verwaltungsgebäude, KiTa etc.) vom Investor durch die Stadt
(„Miete vom Reißbrett“). Dabei muss der Investor die Vorgaben der Stadt an
diese Gebäude erfüllen.
Dem Vergabeverfahren geht eine Markterkundung voraus, um eine erste
Rückmeldung des Marktes zu erhalten. Mit dieser Markterkundung ist die
Verwaltung im Dezember 2022 gestartet und hat erste Gespräche mit
Interessenten geführt.
Spätestens im März 2023 wird der Rat über die Genehmigung des
Kaufvertrages mit dem Land Nordrhein-Westfalen über das Grundstück zu
entscheiden haben. Die Verwaltung wird dazu eine Beschlussvorlage unter
Darlegung des dann vorliegenden Verhandlungsstands sowie aller weiteren bis
dahin vorliegenden Erkenntnisse zum Grundstück vorlegen.
Der Rat wird voraussichtlich im April 2023 über die Einleitung des EU-weiten
Vergabeverfahrens in Form eines Verhandlungsverfahrens einschließlich der
Rahmenbedingungen (Inhalte der funktionalen Leistungsbeschreibung)
entscheiden. Daran anschließend würde sodann der Teilnahmewettbewerb
eröffnet werden, in dem sich geeignete Interessenten (Investoren zusammen
mit Architekten) um Teilnahme am Verfahren bewerben können.
Der Bebauungsplanentwurf soll grundsätzlich auf dem städtebaulichen Konzept
des Büros City Förster aufbauen. Dieses Konzept wird im 1. Quartal 2023 in
einigen Aspekten eine Überarbeitung erfahren, da im Rahmen der
Projektarbeiten kleinere Anpassungsbedarfe, z.B. hinsichtlich der Zuordnung
von Nutzungen, erkannt wurden.
Der Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung gem § 3 (1)
BauGB im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sowie auch der Beschluss
zur Durchführung eines RPW-Wettbewerbsverfahrens zur Qualifizierung der
Freiraumgestaltung und der Gestaltungsleitlinien soll ca. Mitte 2023 erfolgen.
Das Verhandlungsverfahren räumt der Stadt viel Flexibilität ein, sodass die
Planungen und Konzepte im Verfahren auf Grundlage der Bieterrückmeldungen
weiter präzisiert und ausverhandelt werden können. Die Ergebnisse des RPW-
Wettbewerbs und Erkenntnisse aus dem B-Plan-Verfahren werden in das
Verhandlungsverfahren einfließen und können zu Anpassungen der jeweiligen
Planung führen.
Das Vergabeverfahren ist in mehrere Stufen gegliedert:
1. Im Teilnahmewettbewerb wählt die Stadt die Bieter entsprechend ihrer
Eignung aus. Die Zahl der zuzulassenden Bieter kann beschränkt
werden (z.B. maximal 5 Bieter).
2. Die zugelassenen Bieter geben nach Aufforderung jeweils indikative
Angebote ab, in denen sie ihre Leistungen und Planungen
konkretisieren. Diese indikativen Angebote werden in mehreren
Verhandlungsrunden unter Teilnahme der Fachverwaltung verhandelt.
Ein begleitendes Fachgremium wird über die VerhandlungsfortschritteSeite 2 von 7
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informiert werden und die Möglichkeit erhalten, Empfehlungen
abzugeben.
3. Im Anschluss an die Verhandlungsrunden geben die Bieter ihre
letztverbindlichen Angebote ab.
4. Die Verwaltung wird die letztverbindlichen Angebote vorbewerten und
dem begleitenden Fachgremium zur abschließenden Bewertung
vorlegen. Das wirtschaftlichste Angebot auf Grundlage des Preises und
der Qualitätskriterien wird ermittelt und dem Rat zur Bezuschlagung
empfohlen.
Die Bieter müssen mit ihren Angeboten Planungen, Energiekonzepte und
Kalkulationen zur Wirtschaftlichkeit (Erbbauzins, Mieten einschließlich
Bewirtschaftungskosten, Altlasten, Bodengutachten, Ankermieter,
Wertschöpfung, Vertragslaufzeiten) vorlegen. Diese Inhalte müssen im
verbindlichen Angebot gegenüber dem indikativen Angebot präzisiert werden.
Die letztverbindlichen Angebote werden auf Grundlage einzelner
Qualitätskriterien, z.B. der Architektur, durch ein Fachgremium der Stadt
bewertet. Dieses Fachgremium wird durch Mitglieder der Fachverwaltung, der
politischen Gremien sowie ggfls. weiterer externer Fachleute besetzt.
Der Rat der Stadt Bonn beschließt über den Zuschlag des wirtschaftlichsten
Angebotes (bzw. bei mehreren Baufeldern die wirtschaftlichsten Angebote)
oder die Aufhebung des Vergabeverfahrens. Das wirtschaftlichste Angebot
bestimmt sich nach dem Preis (Erbbauzins und ggfs. Miete, Betriebskosten
etc.) sowie nach Qualitätskriterien (z.B. DGNB-Standard, Raumkonzepte für die
städtischen Gebäude, Architektur, Außenanlagen etc.). Durch die Wertung der
Qualität wird sichergestellt, dass die Stadt nicht das kostengünstigste Angebot,
sondern das beste Gesamtpaket bezuschlagt.
Spätestens im Juni 2025 entscheidet der Rat der Stadt Bonn, ob die Stadt vom
Kaufvertrag mit dem Land Nordrhein-Westfalen zurücktritt. Grundlagen für
diese Entscheidung sind insbesondere etwaige
Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die Quartiersentwicklung sowie
voraussichtlich die indikativen Angebote der Bieter. Je nach Verfahrenslauf
wäre es möglich, dass ggfls. Mitte 2025 bereits die verbindlichen Angebote
vorliegen werden.
Auch im Übrigen (insbesondere im Bebauungsplanverfahren) werden die
Gremien beteiligt.
Parallel zum Vergabeverfahren wird das Bebauungsplanverfahren fortgeführt.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gem. § 3 (2) BauGB
wird voraussichtlich im Zeitraum zwischen Mitte 2024 und Ende 2025
stattfinden.
Die Festsetzungen aus dem beabsichtigten Bebauungsplan werden in das
Vergabeverfahren überführt und sind von den Bietern bei der Planung im
Rahmen ihrer letztverbindlichen Angebote einzuhalten.
Während der Erarbeitung des Bebauungsplans (d.h. vor öffentlicher Auslegung)
können die Bieter noch Optimierungsvorschläge zum Bebauungsplan
einreichen (voraussichtlich während der Phase der indikativen Angebote). Der
Satzungsbeschluss zum B-Plan soll erst nach Abschluss desSeite 3 von 7
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Vergabeverfahrens im Jahr 2026 erfolgen.
Ab Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages (März 2023) läuft die
Fertigstellungsfrist von 12 Jahren. Bis spätestens März 2035 sind die Gebäude
bezugsfertig herzustellen und die zweckentsprechende Nutzung aufzunehmen.
Aufgrund der Planungs- und Bauverpflichtungen in den noch abzuschließenden
Verträgen ist eine europaweite Ausschreibung erforderlich. Die Verwaltung wird
dem Rat den Einleitungsbeschluss zum Vergabeverfahren (EU-weite
Ausschreibung im Verhandlungsverfahren) in separatem Beschluss in der
ersten Jahreshälfte 2023 vorlegen.
Zu 2.
Die Verwaltung berichtet zum Projektstand neues Quartier Bundesviertel
(ehemaliges Landesbehördenhaus) wie folgt:
Nach der Beurkundung im Juni 2022 wurde seitens des Amtes für
Wirtschaftsförderung Abteilung Liegenschaften eine Projektstruktur entwickelt,
welche dann im Verwaltungsvorstand beschlossen wurde. Die Projektleitung
obliegt der Abteilung Liegenschaften, welche monatlich an den
Verwaltungsvorstand berichtet. Im Rahmen einer quartalsweise tagenden
Projektgruppe berichtet die Projektleitung in die Breite der Verwaltung.
Zu den einzelnen Nutzungen sowie den übergeordneten Themen wurden
Arbeitsgruppen gebildet, in denen die verschiedenen betroffenen Ämter und
Programmbüros vertreten sind. Für die fachliche Begleitung wurde eine
Rechtsanwaltskanzlei für das Vergabeverfahren und ein Ingenieurbüro für die
baufachliche Beratung, die Erstellung der funktionellen
Leistungsbeschreibungen und zur Unterstützung bei dem Projektmanagement
beauftragt.
Gemäß der Maßgabe des Rates (DS 220989) wurden die Verhandlungen mit
dem Land NRW und dem BLB NRW fortgeführt. Einzelheiten hierzu werden in
einer gesonderten Mitteilungsvorlage zur Kenntnis gebracht.
Im Rahmen einer Markterkundung soll festgestellt werden, ob es für das
Vorhaben geeignete Investoren / Bauherren gibt und wie das Vorhaben
realisiert werden kann. Die Markterkundung wurde auf der Immobilienmesse
EXPO REAL im Oktober gestartet. Die Veröffentlichung erfolgte am 02.12.2022
im EU- Amtsblatt. Der Rat wurde über die Veröffentlichung informiert (DS
222302).
Erste Gespräche mit interessierten Unternehmen wurden bereits geführt.
Im Einzelnen wurden die nachstehenden Arbeitsgruppen mit den
entsprechenden Zielsetzungen gebildet.
AG Planungsrecht / Wettbewerb
Ziel: Entwicklung eines Projektablaufs (insb. Verzahnung von B-Plan- und
Vergabeverfahren) um die folgenden Ziele zu erreichen:
1. Ansprechendes „in sich abgestimmtes“ Quartier
2. Attraktive Architektur
3. Sinnvolle Nutzbarkeit der Gebäude
4. Hohe Bauqualität
5. Wirtschaftlichkeit und Kostensicherheit
6. TerminsicherheitSeite 4 von 7
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7. Attraktive und qualifizierte Freiraumplanung
AG Lebenszyklusmodell, Recht, Wirtschaft
Ziel: Begleitung des Wettbewerbsverfahrens hinsichtlich der rechtlichen,
steuerlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen.
Aufgaben und Themen, um diese Ziele zu erreichen:
1. Festlegung der rechtlichen Rahmenbedingungen des
Lebenszyklusmodells.
2. Prüfung der haushälterischen und steuerlichen Auswirkungen der
möglichen Vertragsgestaltungen.
3. Festlegung von rechtlichen Rahmenbedingungen und Gestaltung einer
wirtschaftlichen Bewertbarkeit.
4. Wirtschaftliche und haushälterische Bewertung der Angebote.
AG Nutzung Kommunale Verwaltung
Ziel: Definition der übergreifenden Nutzeranforderungen der kommunalen
Verwaltung, Beschreibung der baulichen Qualität.
Aufgaben und Themen, um diese Ziele zu erreichen:
1. Ermittlung des Arbeitsplatzbedarfs und Abstimmung der allgemeinen
Nutzungsanforderungen.
2. Integration der Erkenntnisse aus dem Projekt „Zukunft unserer Arbeit“ in
das Projekt.
3. Schaffung von Synergieeffekten zwischen den Ämtern.
4. Gestaltung von großen Tagungsräumen hinsichtlich Multifunktionalität.
5. Gestaltungskriterien für Kita und Schule.
6. Erstellung der funktionalen Leistungsbeschreibung für die Bereiche
kommunale Verwaltung.
AG Nutzung Wohnen
Ziel: Gemischte Wohnnutzung, öffentlich gefördertes und frei finanziertes
Wohnen.
Aufgaben und Themen, um diese Ziele zu erreichen:
1. Definieren der baulichen Leitplanken und Entscheidung der
prozentualen Verteilung von gefördertem Wohnungsbau innerhalb der
Gebäude.
2. Aufstellung über Anteile und mögliche Grundriss-Größen des frei
finanzierten Wohnungsbaus.
AG Nutzung Landesinteresse, komplementäre Nutzung
Ziel: Definition der Nutzeranforderungen, Beschreibung der baulichen Qualität.
Aufgaben und Themen, um diese Ziele zu erreichen:
1. Abstimmung mit den potenziellen Nutzern im Landesinteresse
2. Festlegung des Mix aus Dienstleistungen, Gastronomie und
Nahversorgungsangebot.
AG Klima und Nachhaltigkeit (geplant)
Ziel: Einhaltung des Klimaplan 2035
Die Ergebnisse aus den Arbeitsgruppen fließen in die Wettbewerbsunterlagen
für das Vergabeverfahren ein.Seite 5 von 7
Seite 6
Anlage/n
1 Schaubild (öffentlich)Seite 6 von 7
1
Neues Quartier Bundesviertel
Darstellung Vergabeverfahren
2023 - 2026
Klärung
Nutzungsbausteine
als Grundlage
städteb. Konzept
Überarbeitung städtebauliches
Grundkonzept durch City Förster
1. Q.
Beschluss zur §3(1) Beteiligung und
Durchführung
Rücktritt vom
Kaufvertrag
30.6.2025
Offenlage
Freiraum und Erschließungsplanung
Wirtschaftliche Kalkulation auf
Grundlage des städtebaulichen
Konzepts
Satzungs-
beschluss
Vorabstimmung und Beschluss der Rahmenbedingung:
a) Verfahren
b) Rahmenbedingungen (u.a. Abriss/Erhalt
Bestandsbebauung …)
Bebauungsplan
Qualifizierung
Vergabeverfahren
Beschlüsse
Verfahrensstufen
Markterkundung
Stufe 0
VERGABEVERFAHREN (Einzelvergabe oder losweise Vergabe in Baufeldern)
Zu-
schlag
Verhandeln
Übergang
verbindliche
Angebote
Verhandeln
& ggfs.
3. indikative
Angebote
Verhandeln
&
2. indikative Angebote
1. indikative
Angebote
Teilnahme-
wettbewerb
Verbindliche
Angebote
Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Stufe 4 Stufe 5
Gremium
Bewertung
Bewerbung
Prüfung
anhand von
Eignung
(Umsatz,
Referenzen
etc.)
Bewertung,
Prüfung, Vergabe
anhand von
Beschluss
über Rücktritt
B-Planverfahren
Vergabeverfahren
Begleitung durch ein Gremium/Beirat
Einleitungsbeschluss
04.23
Qualifizierung Freiraum +
städtebauliche
Gestaltungsleitlinien nach
RPW
Einflussnahme auf den Bebauungsplan
Qualifizierung Architektur, Außenanlagen, Klima, Schwammstadt, Energie etc. anhand von stufenweiser
präzisierter Planung
Qualität (Architektur,
Klima, , Schwammstadt
Energie etc.)
Preis
(Miete, Wirtschaftlichkeit
Lebenszykluskosten)
Qualifizierung Preis (Miete- und Nebenkosten, Wirtschaftlichkeit, Lebenszykluskosten etc.) anhand von
stufenweiser präzisierter Planung
Rückkoppelung
Vergabeverfahren / B-Plan-
Verfahren
2027 ff.
Laufende Detaillierung der Anforderungen der Stadt und der Angebote der BieterSeite 7 von 7