Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7022-1, Waldcáfe, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, „Am Rehsprung 33-35“

Beschlussvorlage
öffentlich
222308
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Stellungnahmen sowie Satzungsbeschluss zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7022-1,
Waldcáfe, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, „Am
Rehsprung 33-35“
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Beuel 31.05.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.05.2023 Empfehlung
Rat 13.06.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Beschlussvorschlag:
I. Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung des
Bebauungsplanes Nr. 7022-1 gemäß § 3 Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB)
1. Die mit Stellungnahme 1 vom 10.03.2016 und 12.04.2016 vorgetragenen
Aspekte werden insoweit berücksichtigt, als der Geltungsbereich des
Bebauungsplanes neben dem geplanten Appartement- und Boardinghouse
das gesamte Betriebsgrundstück des Hotelbetriebes erfasst, ein
schallschutztechnisches und ein verkehrstechnisches Gutachten für den
bestehenden Betrieb und die geplante Erweiterung erstellt wurden und der
vorhabenbezogene Bebauungsplan neben einer Gliederung zur Art der
baulichen Nutzung Festsetzungen zum aktiven Schallschutz trifft. Die
darüber hinausgehenden Aspekte werden nicht berücksichtigt.
2. Die mit Stellungnahme 2 vom 27.10.2020 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als die umweltrelevanten Auswirkungen der
Planung untersucht, bewertet und die Ergebnisse in den
Abwägungsvorgang eingestellt wurden. Die darüber hinausgehenden
Gesichtspunkte werden nicht berücksichtigt.
3. Die mit Stellungnahme 3 vom 27.10.2020 vorgetragenen Aspekte werden
insoweit berücksichtigt, als die umweltrelevanten Auswirkungen der
Planung untersucht, bewertet und die Ergebnisse in den
Abwägungsvorgang eingestellt wurden. Die darüber hinausgehendenSeite 1 von 64
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Gesichtspunkte werden nicht berücksichtigt.
4. Die von der Abteilung 6 Bergbau und Energie in NRW der Bezirksregierung
Arnsberg mit Mail am 19.10.2020 vorgetragenen Hinweise und Aspekte zur
bergbaulichen Situation werden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis
gegeben.
5. Die von der Stadtwerke Bonn GmbH vorgetragene Stellungnahme vom
29.10.2020 wird insoweit berücksichtigt, als die Hinweise zur Gas- und
Wasserversorgung der Vorhabenträgerin zur Kenntnis gegeben werden.
Die darüberhinausgehenden Aspekte werden nicht berücksichtigt.
6. Die vom Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND)
Kreisgruppe Bonn im Schreiben vom 29.10.2020 vorgetragenen
Gesichtspunkte werden nicht berücksichtigt.
7. Die von der Bezirksregierung Düsseldorf vorgetragene Stellungnahme vom
29.10.2020 wird insoweit berücksichtigt, als in der Begründung zu dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereits auf die gegebene
Lärmvorbelastung des Plangebietes durch Fluglärm hingewiesen wird. Die
darüber hinausgehenden Bedenken werden nicht berücksichtigt.
8. Die vom Polizeipräsidium Bonn mit Stellungnahme vom 30.10.2020
vorgebrachten Hinweise sowie das Beratungsangebot zur
Kriminalprävention werden der Vorhabenträgerin zur Kenntnis gegeben.
Von einer Aufnahme der Hinweise in den Bebauungsplan wird abgesehen.
II. Hinweise:
Zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird vor der Fassung des
Satzungsbeschlusses ein Durchführungsvertrag abgeschlossen.
III. Satzungsbeschluss:
1. Die Begründung zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr.
7022-1 der Bundesstadt Bonn in der Fassung des Beschlusses zur
öffentlichen Auslegung (Stand Juli 2020) wird unverändert als
Satzungsbegründung übernommen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7022-1 der Bundesstadt Bonn
für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, Flurstücke 154 und
155, Flur 10, Gemarkung Holzlar (Hausgrundstücke Am Rehsprung 33 und
35) ist gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung beschlossen.
BegründungSeite 2 von 64
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Plangebiet:
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan betrifft das an der Straße „Am
Rehsprung“ in Beuel gelegene Grundstück Gemarkung Holzlar, Flur 10,
Flurstücke 154 und 155 (Hausgrundstücke Am Rehsprung 33 und 35). Ein Teil
des Grundstücks ist mit dem Hotel- und Gaststättenbetrieb Waldcafé bebaut
(Flurstück 155), der übrige Teil des Grundstücks ist unbebaut (Flurstück 154).
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst dieses
gesamte 6.275 m² große Areal. Für einen Bereich, der das Flurstück Nr. 154
sowie einen geringen Teil des Flurstücks 155 einnimmt, soll durch einen
Vorhaben- und Erschließungsplan das zukünftige Planungsrecht bestimmt
werden. Für den übrigen Bereich des Flurstücks Nr. 155 mit den bestehenden
baulichen Einrichtungen des Gaststätten- und Hotelbetriebes erfolgt eine
Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen. Die nähere Umgebung des
Plangebietes ist neben dem zu erweiternden Beherbergungsbetrieb durch ein-
und zweigeschossige Wohnbebauung geprägt. Diese erstreckt sich beidseitig
entlang des nördlichen Abschnitts der Straße Am Rehsprung zwischen
Holzlarer Weg und Hauptstraße sowie beidseitig der Straße Küppersgarten.
Das Plangebiet grenzt unmittelbar nördlich an ausgedehnte Waldflächen des
FFH- und Naturschutzgebiets “Siebengebirge, Teilgebiet Ennert an. Westlich
der Straße Am Rehsprung erstreckt sich ein weitläufiges, im überwiegenden
Teil im Landschaftsschutzgebiet gelegenen, Kleingartengelände mit einer
zugehörigen Stellplatzanlage.
Regionalplan:
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn
stellt das Plangebiet als Waldbereich dar, der sich im Übergangsbereich zum
Allgemeinen Siedlungsbereich des Ortsteils Holzlar befindet. Die Darstellungen
sind überlagert mit der Signatur für einen regionalen Grünzug sowie als Bereich
zum Schutz der Landschaft und zur landschaftsorientierten Erholung. Die
Planung widerspricht nicht den Darstellungen des Regionalplans, da dieser
zum einen nicht flächenscharf betrachtet werden kann und zum anderen auch
kleinere, untergeordnete Siedlungsteile – zum Teil auch ganze Ortslagen - im
Regionalplan den Freiraumbereichen zugeordnet sein können und nur größere
zusammenhängende Bereiche als Siedlungsbereiche dargestellt werden. Der
bereits aus dem Regionalplan entwickelte Flächennutzungsplan stellt das
Plangebiet vollumfänglich als Baufläche dar. Durch die geringe
Inanspruchnahme der Flächen, die weiterhin bestehende Durchgrünung und
die nur geringfügige Erweiterung bestehender Baurechte sind die Ziele des
Regionalplans durch den VEP nicht beeinträchtigt.
Flächennutzungsplan:
Der Flächennutzungsplan stellt den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans einschließlich des bestehenden Hotel- und
Restaurantbetriebes sowie die angrenzenden Flächen entlang der Straße
Küppersgarten als Wohnbaufläche dar. Östlich des Standortes ist eine kleine
Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, die durch die vorliegende
Planung nicht berührt wird. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
wird ein Sondergebiet für Hotel und Gastronomie entwickelt. Aufgrund der
bestehenden Darstellung des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche) ist der
vorhabenbezogene Bebauungsplan zwar nicht aus dem Flächennutzungsplan
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB 2 entwickelt, die geordnete städtebaulicheSeite 3 von 64
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Entwicklung des Gemeindegebiets wird durch die künftige Darstellung einer
Sonderbaufläche jedoch nicht beeinträchtigt. Da hier ein Bebauungsplan der
Innenentwicklung gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, ist der
Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Wege der
Berichtigung anzupassen.
Geltendes Planungsrecht:
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmt
der aus dem Jahre 1982 stammende Bebauungsplan Nr. 8223-11 der
Bundesstadt Bonn die städtebaulichen Zielsetzungen. Für den Bereich des
Waldcafés (Am Rehsprung 35) setzt der Bebauungsplan das vorhandene
Hotel- und Gaststättengebäude in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) in
seinem Bestand fest. Für das nördlich angrenzende zum Waldcafé zugehörige
Grundstück Am Rehsprung 33 setzt der Bebauungsplan eine weitere
Baumöglichkeit für ein Wohngebäude fest. Der Bebauungsplan weist hier ein
reines Wohngebiet (WR) bei einer eingeschossigen offenen Bauweise und
einer maximal zulässigen Anzahl von 2 Wohnungen je Wohngebäude aus. Die
festgesetzte Grundflächenzahl sowie Geschossflächenzahl entsprechen mit 0,3
bzw. 0,4 den Festsetzungen, die auch für das Bestandsgebäude Am
Rehsprung 35 gelten. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch
Baugrenzen eng gefasst.
Von der Möglichkeit einer Bebauung dieses Grundstücksteils ist bis heute kein
Gebrauch gemacht worden.
Der angrenzende bebaute Bereich entlang der Straße Küppersgarten wird
planungsrechtlich durch den Bebauungsplan 8223-4 bestimmt. Mit den
Festsetzungen eines reinen Wohngebiets (WR), GRZ = 0,4 und GFZ = 0,5
sowie einer eingeschossigen offenen Bauweise sind vergleichbare
städtebauliche Rahmenbedingungen wie auf dem südlich angrenzenden
Grundstück des Waldcafés gegeben. Die überbaubaren Grundstücksflächen
sind hingegen etwas großzügiger gefasst.
Das angrenzende Waldgebiet ist Bestandteil des Naturschutzgebietes
Siebengebirge, das hier durch den Landschaftsplan Ennert festgesetzt ist. Die
südlich gelegenen Waldflächen werden darüber hinaus auch durch das Fauna-
Flora-Habitatgebiet Siebengebirge erfasst.
Die westlich angrenzenden Flächen jenseits der Straße Am Rehsprung
unterliegen dem Landschaftsschutz. Im Umfeld des Eingriffsgebietes (1 km
Radius) liegen mehrere gesetzlich geschützte Biotope nach § 62
Landschaftsgesetz NRW.
Planungsanlass / Planverfahren:
Anlass der Planung ist die Absicht des Eigentümers und Betreibers des
Waldcafés, die auf dem benachbarten Flurstück 154 gemäß geltendem
Planungsrecht bereits bestehende Baumöglichkeit auszunutzen und die
Hotelnutzung auf diesen Bereich auszudehnen. Die überbaubare
Grundstücksfläche soll von bisher von ca. 12 m x 18 m auf künftig 14 m x 19 m
vergrößert werden. Gleichzeitig soll die Beschränkung auf bisher 2
Wohneinheiten im reinen Wohngebiet zugunsten von 5 Gästeappartements
sowie einer Wohnung für den Betreiber des benachbarten Hotel-RestaurantsSeite 4 von 64
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„Waldcafé“ aufgehoben werden. Die 5 Appartements dienen der Nutzung durch
Hotelgäste. Momentan verfügt die Einrichtung über 45 Gästezimmer.
Eine gemeinsame Studie der IHK-Bonn und der Internationalen Hochschule
Bad Honnef aus dem Jahre 2014 weist für die Stadt Bonn einen hohen Bedarf
an Hotelzimmern im 3- und 4-Sterne Segment aus. Um den geänderten
Marktanforderungen gerecht zu werden, empfiehlt zudem die Firma HOTOUR
den Bonner Hotels ihre Betriebsgröße zu optimieren und sich noch weiter den
Standards Geschäftsreisender anzupassen, wobei die Hoteliers jedoch auch
den Freizeittouristen, die individuelle Hotels bevorzugen, Rechnung tragen
sollten. Zurzeit gibt es an vielen Wochen des Jahres für Geschäftsreisende
nicht genug bezahlbare Übernachtungsmöglichkeiten. Die steigende Anzahl an
Kongressen und Veranstaltungen im zwischenzeitlich fertig gestellten World
Conference Center Bonn erhöht den Bedarf.
Mit einem erhöhten Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sieht sich der
Betreiber des Hotel-Restaurants „Waldcafé“ künftig in der Lage, den
wachsenden Erfordernissen des Hotelmarktes gerecht zu werden.
Insbesondere die Auslastung des Personals ist ein wesentliches Argument für
eine Mindestbetriebsgröße. Momentan sind im Hotel-Restaurant „Waldcafé“ 20
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Vollzeit beschäftigt, dazu 8
Auszubildende und 10 geringfügig Beschäftigte. Diese Arbeitsplätze sollen mit
der Erweiterung gesichert werden. Hinzu kommen zwei neue Arbeitsplätze, die
konkret mit der Erweiterungsmaßnahme eingerichtet werden sollen.
Da im betreffenden Bereich das vorhandene Planungsrecht die Nutzung als
Beherbergungsbetrieb nur ausnahmsweise für kleine Betriebe zulässt und der
bestehende Betrieb gemeinsam mit dem Erweiterungsbau einen größeren
Betrieb darstellt, ist zur Realisierung der Ziele des Grundstückseigentümers die
Änderung des Planungsrechts erforderlich. Entsprechend wurde mit Schreiben
vom 13.03.2016 ein Antrag auf Einleitung eines Planverfahrens gestellt mit dem
Ziel, die Änderung des Planungsrechts für die angestrebte Nutzung zu
erlangen. In der Sitzung des Ausschusses für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 01.09.2016 erfolgte ein entsprechender
Grundsatzbeschluss.
Da mit der beabsichtigten Planaufstellung die Nachverdichtung eines bereits
bestehenden Wohngebietes und somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist,
kann die Aufstellung des Bebauungsplanes in einem beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die Durchführung
des Verfahrens sind gegeben.
So wird der Schwellenwert gemäß § 13a Absatz 1 Ziffer 1 Baugesetzbuch
eingehalten; Anhaltspunkte für nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter
im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 b Baugesetzbuch sowie evtl. vorhandener FFH-
bzw. Vogelschutzgebiete liegen gemäß der durchgeführten FFH Vorprüfung
und der Artenschutzprüfung (ASP 1) nicht vor. Ein Umweltbericht gemäß
§ 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in
Natur und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Dennoch wurden die Umweltbelange im Rahmen der vorliegenden Planung
berücksichtigt und die Planungsauswirkungen durch gutachterlicheSeite 5 von 64
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Untersuchungen beschrieben und bewertet.
Baumbestand:
Im Norden des Plangebiet ist durch das jahrelange Brachliegen der Fläche eine
Wiese mit unterschiedlichen Baumarten entstanden. Im südwestlichen
Grundstücksbereich stehen zwei Laubbäume, die der Baumschutzsatzung der
Stadt Bonn unterliegen. Durch die Verschiebung des Baufensters in östliche
Richtung wird gewährleistet, dass die satzungsgeschützten Bäume nicht von
der Baumaßnahme betroffen werden und erhalten werden können. Einzelne
Bäume müssen im Zuge der Erschließung und der Bebauung auf dem
Grundstück gefällt werden. Diese fallen allerdings nicht unter die
Baumschutzsatzung der Stadt Bonn.
Artenschutz:
Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wurde eine artenschutzrechtliche
Vorprüfung (ASP I), durchgeführt, bei der naturschutzrechtlich fest umrissene
Artenspektren einem besonderen Prüfverfahren unterzogen wurden. Im Zuge
der Durchführung der vor Ort erfolgten Untersuchungen sowie bei Einhaltung
allgemeiner Vermeidungsmaßnahmen können etwaige artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände ausgeschlossen werden.
Um Konflikte mit Vogelbruten und Verbotsbestände nach § 44 (1) BNatSchG zu
vermeiden, werden die Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, ausschließlich
außerhalb des allgemeinen Brutzeitraums der Vögel (d.h. außerhalb des
Zeitraumes vom 01. März bis 30. September, Bauzeitenregelung gem. § 39 (5)
Nr. 2 BNatSchG) durchgeführt.
Weitere Maßnahmen zum Artenschutz und zur Habitatverbesserung, mit
Ausnahme von vogelschlagvermeidenden baulichen Maßnahmen aufgrund der
unmittelbaren Nähe zum FFH-/Vogelschutzgebiet sind nicht angezeigt und
werden gutachterlich nicht empfohlen.
Da in der direkten Nachbarschaft ein FFH-Gebiet liegt, ist für das Plangebiet
eine FFH-Vorprüfung durchgeführt worden. Die FFH-Vorprüfung kam zu dem
Ergebnis, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele oder
des Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete vorliegen (vgl. 3.4.2 Begründung).
Die durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
ermöglichte maßvolle Neubebauung fügt sich in die umgebende Bebauung ein.
Mit der Aufstellung verlieren die bisherigen Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 8223-11 ihre Wirksamkeit, die planungsrechtlichen
Regelungen ergeben sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 7022-1. Sollte
trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes
dessen Unwirksamkeit eintreten, so treten anstelle des neuen Planungsrechts
wieder die bisherigen Festsetzungen. Aufgrund der Verfügbarkeit der
Vorhabenträgerin über die vom Bauleitplanverfahren betroffenen Grundstücke
wird der Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12
Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt.
Planungsablauf:Seite 6 von 64
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Zur Realisierung der Planungsziele ist die Änderung des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 8223-11 erforderlich. Diese erfolgt als Neuaufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7022-1 zur Nachverdichtung
eines bereits bestehenden bebauten Bereichs für die genannten Flurstücke 154
und 155. Der übrige Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes
bleibt unverändert. Da eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die
Aufstellung des Bebauungsplanes in einem Verfahren gemäß § 13 a
Baugesetzbuch durchgeführt werden. Die Voraussetzungen für die
Durchführung des Verfahrens nach § 13 a BauGB sind gegeben.
Entsprechend wurde mit Schreiben vom 13.03.2016 ein Antrag auf Einleitung
eines Planverfahrens mit dem Ziel, die Änderung des Planungsrechts für die
angestrebte Nutzung zu erlangen, gestellt. In der Sitzung des Ausschusses für
Planung, Verkehr und Denkmalschutz am 01.09.2016 erfolgte ein
entsprechender Grundsatzbeschluss (DS-Nrn. 1612012 und 1612012EB4). In
der Sitzung der Bezirksvertretung Beuel vom 13.09.2017 erfolgte dann der
Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach
vorangegangener Beratung im Ausschuss für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 06.09.2017 (DS-Nr. 1712371).
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB):
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Zeitraum vom 06.
November bis zum 17. November 2017 durch Aushang der Planunterlagen in
der Bezirksverwaltungsstelle Beuel sowie im Stadtplanungsamt im Stadthaus.
Während dieser Zeit sind keine Stellungnahmen der Öffentlichkeit
eingegangen.
Aufgrund anderer prioritär zu bearbeitenden Bebauungsplanverfahren zur
Schaffung von dringend benötigten Wohnbauflächen, musste das vorliegende
Verfahren zur Realisierung einer erweiterten Hotelnutzung in der Bearbeitung
zeitweise zurückgestellt werden.
Öffentliche Auslegung Bebauungsplanentwurf" (§ 3 Abs. 2 BauGB):
Nach vorheriger Anhörung in der Bezirksvertretung Beuel (11.08.2020) und des
Ausschusses für Umwelt und Verbraucherschutz (18.08.2020) beschloss der
Ausschuss für Planung, Verkehr und Denkmalschutz in seiner Sitzung am
26.08.2020, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7022-1 „Am
Rehsprung 33-35“ der Bundesstadt Bonn für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel,
Ortsteil Holzlar, Flur 10, Flurstück 154 und 155 gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) einschließlich seiner Begründung und aller Gutachten
öffentlich auszulegen (DS-Nr. 201250).
Die öffentliche Bekanntmachung hierzu erfolgte am 09.09.2020. Anschließend
erfolgte die öffentliche Auslegung in der Zeit vom 17.09.2020 bis einschließlich
30.10.2020 im Stadthaus der Bundesstadt Bonn. Darüber hinaus bestand die
Möglichkeit, verkleinerte Farbkopien des Planes in der Bezirksverwaltungsstelle
Beuel einzusehen. Die Öffentlichkeit hatte damit erneut Gelegenheit, sich über
die Planungsziele zu informieren und gegebenenfalls eine Stellungnahme
abzugeben. Wegen der pandemiebedingten Zugangsbeschränkungen zum
Stadthaus war die Einsichtnahme vor Ort nur mit Termin und Maske möglich.
Zusätzlich konnten die Planunterlagen im Rahmen öffentlichen Auslegung aufSeite 7 von 64
Seite 8
der Internetseite der Bundesstadt Bonn eingesehen und bei Bedarf
Stellungnahmen per e-mail abgegeben werden. Die Behörden und Träger
sonstiger öffentlicher Belange wurden über die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplanes unterrichtet.
In diesem Zeitraum sind 2 Stellungnahmen aus der Bevölkerung eingegangen.
Im Vorfeld der Planung sind im März 2016 und April 2016 darüber hinaus 2
Schreiben eines Bürgers zum Bebauungsplan eingegangen, die ebenfalls als
Stellungnahme gewertet werden. Die Stellungnahmen der Öffentlichkeit wurden
anonymisiert. Insgesamt sind damit 3 Stellungnahmen von seitens der
Bevölkerung eingegangen.
- Stellungnahme 1 am 10.03.2016 und dem 12.04.2016
- Stellungnahme 2 am 27.10.2020
- Stellungnahme 3 am 27.10.2020
Diese Stellungnahmen umfassten verschiedene thematische Schwerpunkte.
Darunter Lärm, Schallschutz- und Umweltaspekte als auch generelle
planungsrechtliche Bedenken gegen den Ausbau des vorhandenen
Beherbergungsbetriebs durch das geplante Gästehaus.
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB:
Die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte ebenfalls im Zeitraum von 17.09.2020 bis
30.10.2020. Hierzu gingen 5 Stellungnahmen ein.
Im Rahmen dieser Beteiligung wurden keine grundlegenden Bedenken gegen
das Vorhaben vorgetragen. Die eingegangenen Stellungnahmen beschränken
sich im Wesentlichen auf Hinweise zur Strom- und Wasserversorgung,
möglichen Fluglärm innerhalb des Plangebiets aufgrund dessen Lage am
Rande der An- und Abflugstrecken des Flughafens Hangelar sowie auf
bergbauliche Hinweise.
Insgesamt sind während der Offenlage 8 Stellungnahmen im Rahmen der
Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlichen Belange
eingegangen. Diese sind in der Anlage "Abwägung" zu dieser Vorlage unter
den Ziffern 1 bis 8 wiedergegeben und mit einem Abwägungsvorschlag
versehen worden (Beschlusspunkt I).
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und eine Liste mit den Namen
der derjenigen, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2
Baugesetzbuch (BauGB) eine Stellungnahme abgegeben haben, liegen den
Mitgliedern der Bezirksvertretung Beuel, des Ausschusses für Wohnen,
Planung und Bauen und des Rates der Bundesstadt Bonn eine Viertelstunde
vor und während den Sitzungen zur Einsicht bereit. Gleiches gilt für die gemäß
§ 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eingegangenen Stellungnahmen
(Beschlusspunkt I) und die dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden
Gutachten, sowie für den zwischen der Bundesstadt Bonn und der
Vorhabenträgerin abgeschlossenen Durchführungsvertrag.
Durchführungsvertrag:Seite 8 von 64
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Vor Fassung des Satzungsbeschlusses wurde zwischen der Vorhabenträgerin
und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. Mit dem
Durchführungsvertrag bindet sich die Vorhabenträgerin im Wesentlichen, in
einem festgesetzten Zeitraum nach Erteilung der Baugenehmigung mit der
baulichen Maßnahme zu beginnen und das Vorhaben innerhalb des
vereinbarten Zeitraums vollständig abzuschließen.
Zusätzlich sind vertragliche Vereinbarungen zur Errichtung einer
Lärmschutzwand entlang der Flurstückgrenzen zwischen den Flurstücken 154
und 155 sowie zum KfW-Effizienzhaus 55 Standard EnEV 2014 für das
geplante Appartementhaus getroffen worden.
Da die Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit bereits vor dem Ratsbeschluss
zur Solarverpflichtung im Neubau (DS-Nr. 210919) durchgeführt wurde, werden
hier keine Vereinbarungen zur Installation und den Betrieb von PV-Anlagen
getroffen.
Zur Vermeidung von Auslösen des strikten Tötungsverbotes nach §44 Abs. 1
BNatSchG für alle in Europa nachgewiesenen vorkommenden Vogelarten sind
zur Minimierung der Gefährdungsquellen für Glasflächen bereits bauseitig
nachweislich wirksame Maßnahmen zu ergreifen. Empfehlungen und
Praxisbeispiele zum Umgang mit Vögeln bei der Fassaden- und Lichtgestaltung
von Gebäuden finden sich im Leitfaden:
Leitfaden: Rössler, M. (et al. (2022)): Vogelfreundliches Bauen mit Glas und
Licht. 3., überarbeitete Auflage. Schweizerische Vogelwarte Sempach.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-Nr.
1812770) sowie des Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung, mit dem
Vorhaben bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird daher entsprechend der
Mehrstufigkeit von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger
Nachhaltigkeitscheck (Zielbeschluss, Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
sowie Offenlagebeschluss) durchgeführt (DS-Nr. 220501).
Hier steht im Vordergrund die Frage, welche im Verfahren erreichten Qualitäten
im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im
Bebauungsplan oder durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag
verbindlich sichern lassen. Die Nachhaltigkeitscheckliste wird daher nach der
politischen Sommerpause im Jahr 2022 verpflichtend für jedes Verfahren
durchgeführt.
Da das Verfahren bereits vor der Einführung der Checkliste nachhaltiges
Planen den Verfahrensschritt der Offenlage abgeschlossen hat kam die
Checkliste bei den zurückliegenden Verfahrensschritten nicht zur Anwendung.Seite 9 von 64
Seite 10
Aufgrund von Anregungen der unteren Naturschutzbehörde im
Mitzeichnungsprozess sind die öffentlich ausgelegen Planunterlagen
(Offenlagezeitraum 17.09.2020- 30.10.2020) redaktionell überarbeitet und die
dazugehörigen Anlagen der Vorlage ausgetauscht worden.
Es hat allerdings keine inhaltliche Änderung in den Planunterlagen gegeben.
Die Planunterlagen sind um einen Hinweis zum Vogelschlag und kleinere
redaktionelle Änderungen („Der Oberbürgermeister“ wurde teilweise durch „Die
Oberbürgermeisterin“ in der Planlegende ersetzt) abweichend gegenüber den
ausgelegten Planunterlagen geändert worden.
Anlage/n
1 Übersichtsplan VEP Nr. 7022-1 (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Bebauungsplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich)
5 Abwägung (öffentlich)
Anlage/n
1 ÜPLAN 7022-1 (öffentlich)
2 Begründung (öffentlich)
3 Bebauungsplan (öffentlich)
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (öffentlich)
5 Abwägung (öffentlich)Seite 10 von 64
Bebauungsplan Nr.. 77002222--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Beuel
Ortsteil HolzlarSeite 11 von 64
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7022-1
Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, Am Rehsprung
BegründungSeite 12 von 64
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ................................................................................................ 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................................1
1.2 Planungsvorgaben .................................................................................................................1
1.2.1 Regionalplan ...........................................................................................................................1
1.2.2 Flächennutzungsplan.............................................................................................................1
1.2.3 Geltendes Planungsrecht ......................................................................................................2
1.3 Planungsanlass / Planverfahren ..........................................................................................2
2 Inhalt der Planung ...................................................................................................... 3
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans .............................................................................4
2.2 Vorhabenbeschreibung .........................................................................................................4
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ..................................................................................4
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................................4
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................5
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche................................................................6
2.3.4 Grün- und Freiflächen............................................................................................................7
2.3.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen....................................................................8
2.3.6 Örtliche Bauvorschriften ..................................................................................................... 10
2.4 Erschließung ........................................................................................................................ 11
2.4.1 Äußere Erschließung .......................................................................................................... 11
2.4.2 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept ............................................................................. 11
2.4.3 Ver- und Entsorgung ........................................................................................................... 11
2.4.3.1 Niederschlagswasser.......................................................................................................... 11
2.4.3.2 Starkregen ............................................................................................................................ 12
3 Auswirkungen der Planung .....................................................................................12
3.1 Städtebauliche Auswirkungen ........................................................................................... 12
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ............................................................................................... 13
3.3 Sonstige Auswirkungen ...................................................................................................... 15
3.4 Auswirkungen auf die Umwelt ........................................................................................... 15
3.4.1 Mensch / Gesundheit .......................................................................................................... 15
3.4.2 Klima / Luft ........................................................................................................................... 16
3.4.3 Flora / Fauna / Artenschutz ............................................................................................... 17
3.4.3.1 Schutzgut Fauna ................................................................................................................. 17
3.4.3.2 Schutzgut Flora.................................................................................................................... 18
3.4.3.3 FFH-Richtlinie ...................................................................................................................... 18
3.4.3.4 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung .......................................................................... 19
3.4.4 Boden / Wasser ................................................................................................................... 19
3.4.4.1 Schutzgut Boden ................................................................................................................. 19
3.4.4.2 Schutzgut Wasser ............................................................................................................... 20
3.4.5 Landschaftsbild / Erholung ................................................................................................ 20
3.4.6 Kultur- und Sachgüter......................................................................................................... 20
3.5 Kosten und Finanzierung ................................................................................................... 20Seite 13 von 64
1
1 Allgemeine Vorgaben
1.1 Plangebiet
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan betrifft das an der Straße Am Rehsprung in Beuel
gelegene Grundstück Gemarkung Holzlar, Flur 10, Flurstücke 154 und 155. Ein Teil des
Grundstücks ist mit dem Hotel- und Gaststättenbetrieb Waldcafé bebaut (Flurstück 155), der
übrige Teil des Grundstücks ist unbebaut (Flurstück 155).
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst dieses gesamte
6.275 m² große Areal. Für einen Bereich, der das Flurstück Nr. 154 sowie einen geringen Teil
des Flurstücks 155 einnimmt, soll durch einen Vorhaben- und Erschließungsplan das
zukünftige Planungsrecht bestimmt werden. Für den übrigen Bereich des Flurstücks Nr. 155
mit den bestehenden baulichen Einrichtungen des Gaststätten- und Hotelbetriebes erfolgt eine
Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen. Die nähere Umgebung des Plangebietes
ist neben dem zu erweiternden Beherbergungsbetrieb durch ein- und zweigeschossige
Wohnbebauung geprägt. Diese erstreckt sich beidseitig entlang des nördlichen Abschnitts der
Straße Am Rehsprung zwischen Holzlarer Weg und Hauptstraße sowie beidseitig der Straße
Küppersgarten.
Der Standort ist in das südlich und östlich angrenzende Waldgebiet des Ennerts eingebettet,
westlich der Straße Am Rehsprung erstreckt sich ein weitläufiges Kleingartengelände mit einer
zugehörigen Stellplatzanlage.
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn stellt das
Plangebiet als Waldbereich dar, der sich im Übergangsbereich zum Allgemeinen
Siedlungsbereich des Ortsteils Holzlar befindet. Die Darstellungen sind überlagert mit der
Signatur für einen regionalen Grünzug sowie als Bereich zum Schutz der Landschaft und
landschaftsorientierter Erholung. Die Planung widerspricht nicht den Darstellungen des
Regionalplans, da dieser zum einen nicht flächenscharf betrachtet werden kann und zum
anderen auch kleinere, untergeordnete Siedlungsteile – zum Teil auch ganze Ortslagen - im
Regionalplan den Freiraumbereichen zugeordnet sein können und nur größere
zusammenhängende Bereiche als Siedlungsbereiche dargestellt werden. Der bereits aus dem
Regionalplan entwickelte Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet vollumfänglich als
Baufläche dar. Durch die geringe Inanspruchnahme der Flächen, die weiterhin bestehende
Durchgrünung und die nur geringfügige Erweiterung bestehender Baurechte sind die Ziele des
Regionalplans durch den VEP nicht beeinträchtigt.
1.2.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan stellt den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans einschließlich des bestehenden Hotel- und Restaurantbetriebes sowie die
angrenzenden Flächen entlang der Straße Küppersgarten als Wohnbaufläche dar. Östlich des
Standortes ist eine kleine Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, die durch die
vorliegende Planung nicht berührt wird. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird
ein Sondergebiet für Hotel und Gastronomie entwickelt. Aufgrund der bestehenden
Darstellung des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche) ist der vorhabenbezogene
Bebauungsplan zwar nicht aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 BauGBSeite 14 von 64
2
entwickelt, die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird durch die
künftige Darstellung einer Sonderbaufläche jedoch nicht beeinträchtigt. Da hier ein
Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB aufgestellt wird, ist der
Flächennutzungsplan nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Wege der Berichtigung
anzupassen.
1.2.3 Geltendes Planungsrecht
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bestimmt der aus dem
Jahre 1982 stammende Bebauungsplan Nr. 8223-11 der Bundesstadt Bonn die
städtebaulichen Zielsetzungen. Für den Bereich des Waldcafés (Am Rehsprung 35) setzt der
Bebauungsplan das vorhandene Hotel- und Gaststättengebäude in einem allgemeinen
Wohngebiet (WA) in seinem Bestand fest. Für das nördlich angrenzende zum Waldcafé
zugehörige Grundstück Am Rehsprung 33 setzt der Bebauungsplan eine weitere
Baumöglichkeit für ein Wohngebäude fest. Der Bebauungsplan weist hier ein reines
Wohngebiet (WR) bei einer eingeschossigen offenen Bauweise und einer maximal zulässigen
Anzahl von 2 Wohnungen aus. Die festgesetzte Grundflächenzahl sowie Geschossflächenzahl
entsprechen mit 0,3 bzw. 0,4 den Festsetzungen, die auch für das Bestandsgebäude Am
Rehsprung 35 gelten. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen eng gefasst.
Von der Möglichkeit einer Bebauung dieses Grundstücksteils ist bis heute kein Gebrauch
gemacht worden.
Der angrenzende bebaute Bereich entlang der Straße Küppersgarten wird planungsrechtlich
durch den Bebauungsplan 8223-4 bestimmt. Mit den Festsetzungen eines reinen Wohngebiets
(WR), GRZ = 0,4 und GFZ = 0,5 sowie einer eingeschossigen offenen Bauweise sind
vergleichbare städtebauliche Rahmenbedingungen wie auf dem südlich angrenzenden
Grundstück des Waldcafés gegeben. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind hingegen
etwas großzügiger gefasst.
Das angrenzende Waldgebiet ist Bestandteil des Naturschutzgebietes Siebengebirge, das hier
durch den Landschaftsplan Ennert festgesetzt ist. Die südlich gelegenen Waldflächen werden
darüber hinaus auch durch das Fauna-Flora-Habitatgebiet Siebengebirge erfasst.
Die westlich angrenzenden Flächen jenseits der Straße Am Rehsprung unterliegen dem
Landschaftsschutz. Im Umfeld des Eingriffsgebietes (1 km Radius) liegen mehrere gesetzlich
geschützte Biotope nach § 62 Landschaftsgesetz NRW.
1.3 Planungsanlass / Planverfahren
Anlass der Planung ist die Absicht des Eigentümers und Betreibers des Waldcafés, die auf
dem benachbarten Flurstück 154 gemäß geltendem Planungsrecht bereits bestehende
Baumöglichkeit auszunutzen und die Hotelnutzung auf diesen Bereich auszudehnen. Die
überbaubare Grundstücksfläche soll von bisher von ca. 12 x 18 auf künftig 14 x 19 m
vergrößert werden. Gleichzeitig soll die Beschränkung auf bisher 2 Wohneinheiten im Reinen
Wohngebiet zugunsten von 5 Gästeappartements sowie einer Wohnung für den Betreiber des
benachbarten Hotel-Restaurants „Waldcafé“ aufgehoben werden. Die 5 Appartements dienen
der Nutzung durch Hotelgäste. Momentan verfügt die Einrichtung über 45 GästezimmerSeite 15 von 64
3
Eine gemeinsame Studie der IHK-Bonn und der Internationalen Hochschule Bad Honnef aus
dem Jahre 2014 weist einen hohen Bedarf an Hotelzimmern im 3- und 4-Sterne Segment aus.
Um den geänderten Marktanforderungen gerecht zu werden, empfiehlt zudem die Firma
HOTOUR den Bonner Hotels ihre Betriebsgröße zu optimieren und sich noch weiter den
Standards Geschäftsreisender anzupassen, wobei die Hoteliers jedoch auch den
Freizeittouristen, die individuelle Hotels bevorzugen, Rechnung tragen sollten. Zurzeit gibt es
an vielen Wochen des Jahres für Geschäftsreisende nicht genug bezahlbare
Übernachtungsmöglichkeiten. Die steigende Anzahl an Kongressen und Veranstaltungen im
zwischenzeitlich fertig gestellten WCCB erhöht den Bedarf.
Mit einem erhöhten Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten sieht sich der Betreiber künftig
in der Lage, den wachsenden Erfordernissen des Hotelmarktes gerecht zu werden.
Insbesondere die Auslastung des Personals ist ein wesentliches Argument für eine
Mindestbetriebsgröße. Momentan sind 20 Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in Vollzeit
beschäftigt, dazu 8 Auszubildende und 10 geringfügig Beschäftigte. Diese Arbeitsplätze sollen
mit der Erweiterung gesichert werden. Hinzu kommen zwei neue Arbeitsplätze, die konkret mit
der Erweiterungsmaßnahme eingerichtet werden sollen.
Da im betreffenden Bereich das vorhandene Planungsrecht die Nutzung als
Beherbergungsbetrieb nur ausnahmsweise für kleine Betriebe zulässt und der bestehende
Betrieb gemeinsam mit dem Erweiterungsbau einen größeren Betrieb darstellt, ist zur
Realisierung der Ziele des Grundstückseigentümers die Änderung des Planungsrechts
erforderlich. Entsprechend wurde mit Schreiben vom 13.03.2016 ein Antrag auf Einleitung
eines Planverfahrens gestellt mit dem Ziel, die Änderung des Planungsrechts für die
angestrebte Nutzung zu erlangen. In der Sitzung des Ausschusses für Planung, Verkehr und
Denkmalschutz am 01.09.2016 erfolgte ein entsprechender Grundsatzbeschluss.
Da mit der beabsichtigten Planaufstellung eine Nachverdichtung eines bereits bestehenden
Wohngebietes und somit eine Innenentwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des
Bebauungsplanes in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a durchgeführt werden. Die
Voraussetzungen für die Durchführung des Verfahrens sind gegeben. So wird der
Schwellenwert gemäß § 13a Absatz 1 Ziffer 1 Baugesetzbuch eingehalten; Anhaltspunkte für
nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 b
Baugesetzbuch sowie evtl. vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete liegen gemäß der
durchgeführten Artenschutzprüfung (ASP 1) nicht vor.
Die durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ermöglichte maßvolle
Neubebauung fügt sich in die umgebende Bebauung ein. Mit der Aufstellung verlieren die
bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8223-11 ihre Wirksamkeit, die
planungsrechtlichen Regelungen ergeben sich zukünftig aus dem Bebauungsplan Nr. 7022-1.
Sollte sich trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Aufstellung des neuen Bebauungsplanes
dessen Unwirksamkeit eintreten, so treten anstelle des neuen Planungsrechts wieder die
bisherigen Festsetzungen.
2 Inhalt der PlanungSeite 16 von 64
4
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll auf einem Teil des
unbebauten Grundstücks ein Gebäude mit 5 Gästeappartements sowie einer Wohnung für
den Eigentümer des Hotel- und Restaurantbetriebes errichtet werden. Die Ausdehnung der
betrieblichen Nutzung auf dieses Grundstück in direkter Nachbarschaft zum bestehenden
Beherbergungsbetrieb ist notwendig, um die Existenz des Betriebes und der Arbeitsplätze zu
sichern und dessen Entwicklungsmöglichkeiten zu begünstigen.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das Vorhaben sieht insofern für das gesamte Grundstück des Hotelbetriebes die Umwidmung
des reinen Wohngebiets (WR) bzw. des allgemeinen Wohngebietes (WA) zu einem
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Beherbergungsbetrieb" (SO) vor. Für den Bereich
des bisher unbebauten Grundstücks ermöglicht die Bebauungsplanänderung eine maßvolle
Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche. Zudem soll hier die Beschränkung auf
ein zulässiges Vollgeschoss aufgehoben und durch eine zweigeschossige Bauweise ersetzt
werden. Ferner wird die Beschränkung auf 2 Wohneinheiten zugunsten von 5 Appartements
und einer Betreiberwohnung geändert. Das zusätzliche Gebäude wird in seiner Längs- und
Tiefenausdehnung nur moderate Unterschiede gegenüber dem nach geltendem
Planungsrecht möglichen Baukörper aufweisen. Für den Bereich des bestehenden Hotel- und
Gaststättenbetriebes erfolgt lediglich die Änderung der festgesetzten Nutzung, eine
wesentliche bauliche Erweiterung der Bestandsgebäude wird mit der Änderung des
Bebauungsplanes nicht ermöglicht.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO sind in reinen Wohngebieten kleine Beherbergungsbetriebe
ausnahmsweise zulässig. Dabei sollen sich diese Betriebe gemäß Rechtsprechung dem
Charakter des Wohngebietes angleichen und eine dem Wohnen besonders angenäherte Form
der Beherbergung darstellen. Sie sollen baulich nicht besonders in Erscheinung treten. Im
vorliegenden Fall ist die Errichtung des neuen Gebäudes im Zusammenhang mit dem
bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb mit seinen 48 Zimmern, 70 Betten und ca. 150
Restaurantplätzen zu sehen, so dass bei gemeinsamer Betrachtung nicht von einem kleinen
Beherbergungsbetrieb auszugehen ist.
Das bestehende Hotel-Restaurant ist im Allgemeinen Wohngebiet des rechtskräftigen
Bebauungsplanes zwar ausnahmsweise zulässig, da es sich aber um das einzige Gebäude
im WA handelt, wäre die Zweckbestimmung eines Allgemeinen Wohngebiets, das vorwiegend
dem Wohnen dienen soll, nicht gewahrt. Daher sollen zur Realisierung der Baumaßnahme die
Baugebiete für das unbebaute Flurstück (bisher: WR) und für den Bestandsbetrieb (bisher:
WA) zusammengefasst und in ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung
"Beherbergungsbetrieb" geändert werden.
Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt eine differenzierte
Nutzungsfestsetzung in SO 1 für den Bereich des bestehenden Hotel- und
Gaststättenbetriebes (Flurstück 155) und SO 2 für den Bereich des bisher unbebauten
Grundstücksteils (Flurstück 154), der zusätzlich bebaut werden soll. Der BebauungsplanSeite 17 von 64
5
beschränkt hier den Umfang der Nutzungseinheiten auf 5 Gästeappartements und eine
Betreiberwohnung.
Für die Teilbereiche des Sondergebiets trifft der Bebauungsplan durch textliche Festsetzungen
unterschiedliche Zulässigkeiten. So sind im SO1 für den bestehenden Betrieb (Flurstück 155)
nur die folgenden Nutzungen zulässig:
• Hotelgebäude für die Fremdenbeherbergung sowie Gaststätte / Restaurant
• Branchenübliche Nebennutzungen und Dienstleistungen,
• Anlagen und Räume für Einrichtungen der Fort-und Weiterbildung, sofern sie in
sachlichem Zusammenhang mit den Nutzungen des Beherbergungsgewerbes stehen
• Nebenanlagen
• Personal- und Betriebsleiterwohnungen
• Räumlichkeiten zur Unterbringung von Büros und Verwaltung
• Wellnessanlagen (Spa, Fitness, Sauna)
Für das Sondergebiet SO 2 (Flurstück 154) mit der Zweckbestimmung Beherbergungsbetrieb
sind nur die folgenden Nutzungen zulässig
• 5 Gästeappartements als Appartement- und Boarding-Haus für nicht-dauerhaftes
Wohnen.
• als Bestandteil des benachbarten Beherbergungsbetriebes (SO 1) eine
Betreiberwohnung
Für den Bereich des SO 2 schließt der Bebauungsplan Einrichtungen zum Zwecke der
Bewirtung von Gästen sowie zur Durchführung von Feierlichkeiten aus. Derartige
Einrichtungen und Aktivitäten würden die benachbarte Wohnnutzung im reinen Wohngebiet
im Bereich der Straße Küppersgarten beeinträchtigen.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans wird
gegenüber dem bestehenden Planungsrecht geringfügig verändert. Einschließlich der
Terrasse nimmt das Gebäude eine Fläche von ca. 330 m² ein, bei einer zweigeschossigen
Bauweise ergibt sich eine Geschossfläche von etwa 530 m². Dies entspricht bei einer
Grundstücksgröße von 2.050 m² einem Anteil von 16 bzw. 26 %. Aufgrund dieser geringen
Inanspruchnahme von Flächenressourcen und der Erhöhung der Zahl der Vollgeschosse von
bisher I auf künftig II für das Appartementhaus wird dem erforderlichen Flächenanspruch für
die vorgesehene Erweiterung des Hotelbetriebes Rechnung getragen bei gleichzeitig
möglichst beschränkter Inanspruchnahme von Freiflächen.
Im SO 2 werden mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und Geschossflächenzahl (GFZ)
von 0,3 (bisher: 0,4) die zulässigen Werte des § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
für die Allgemeine und Reine Wohngebiete, die für die nähere Umgebung des Plangebiets
prägend sind, deutlich unterschritten.
Maximale Traufhöhen von 88 m ü. NHN und maximale Firsthöhen von 90 m ü. NHN im SO 2
schränken eine zu massive Gebäudeentwicklung gegenüber der Umgebungsbebauung ein.
So liegt die Firsthöhe der Neubebauung etwa 5 - 6 m unterhalb des Firsts des bestehendenSeite 18 von 64
6
Hotelbetriebes. Gegenüber dem mit einem Flachdach versehenen Nachbargebäude Am
Rehsprung 31 liegt der First des Neubaus etwa 4 m höher, die Traufe des Neubaus überragt
das Nachbargebäude um 2,5 m. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Gelände vom
Küppersgarten aus betrachtet nach Süden ansteigt und allein daraus bereits eine Erhöhung
um etwa 1,5 m resultiert. Gegenüber dem Gebäude Küppersgarten 4 werden die Werte für
First (89,7 m ü. NHN) bzw. Traufe (88,1 m ü.NHN) nur sehr geringfügig über- bzw.
unterschritten.
Zur Sicherung des Gebäudes vor Überflutung bei Starkregenereignissen (vgl.
Gliederungspunkt 2.4.3.2. Starkregen) wird die Mindesthöhe des Erdgeschossfußbodens
(EGFOK) auf 82,1 m ü. NHN festgesetzt, die damit ca. 0,3-1,0 m über der natürlichen
Geländeoberfläche liegt.
Für das Bestandsgebäude des Hotel- und Gaststättenbetriebes im SO 1 werden die bisherigen
planungsrechtlichen Festsetzungen weitestgehend übernommen. Zur Anpassung des
Planungsrechts an die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten erfolgt eine leichte Erhöhung
der GRZ auf 0,4 (vormals 0,3), die GFZ bleibt unverändert bei 0,4.
Bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl kann gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO die
zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 vom
Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Im vorliegenden
Fall ergibt sich für das bestehende Gebäudeensemble im SO 1 einschließlich der Terrassen
eine Überbauung des 4.386 m² großen Grundstücks zu 33 %. Unter Berücksichtigung der
Zuwegungen und der Stellplätze einschließlich der bestehenden Garage ergibt sich eine
Flächenversiegelung von 57 % des Gesamtgrundstücks. Mithin wird bei einer Festsetzung der
GRZ = 0,4 die Bestandssituation im Bereich des Hotel- und Gaststättenbetriebes
planungsrechtlich abgebildet.
Für die Gebäudehöhe im SO 1 setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan entsprechend
dem Gebäudebestand eine Firsthöhe von maximal 96,2m ü.NHN fest. Diese Höhe entspricht
etwa der maximalen Höhe des Bestandsgebäudes.
Für beide Teilgebiete SO 1 und SO 2 gilt, dass die festgesetzte maximale Firsthöhe durch
Anlagen, die der Gewinnung regenerativer Energien dienen, um bis zu 1 m überschritten
werden dürfen. Damit wird eine Möglichkeit geschaffen, künftigen technischen Anforderungen
bei der Nutzung erneuerbarer Energien zu entsprechen.
2.3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen festgesetzt. Die Positionierung
entspricht etwa der im Bebauungsplan 8223-11 festgesetzten überbaubaren
Grundstücksfläche. Um das erforderliche Bauvolumen für den Teilbereich des SO 2 realisieren
zu können, ist die überbaubare Grundstücksfläche hier nach Osten und nach Süden jeweils
geringfügig erweitert worden von bisher ca. 12m x 18m auf künftig 14m x 19m. Die Erweiterung
nach Süden erfolgte unter dem Gesichtspunkt, dass ein Heranrücken des Neubaus an das
Wohngrundstück Am Rehsprung 31 möglichst vermieden wird und gleichzeitig die funktionale
Zuordnung des Neubaus zu den Bestandsgebäuden des Hotel- und Gaststättenbetriebes und
dessen Nutzungen sichergestellt ist.Seite 19 von 64
7
Zum Schutz eines durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn geschützten Baumes (Eiche)
wird die überbaubare Grundstücksfläche zusätzlich um etwa 3,5 m nach Osten verschoben.
Der bezeichnete Baum hat sich im Verlauf der Jahrzehnte derart entwickelt, dass er mit seinem
Wurzelwerk in die durch den bestehenden Bebauungsplan Nr. 8223-11 festgesetzte
überbaubare Grundstücksfläche hineinragt.
Diese Verschiebung und die Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksfläche nach Osten
führen dazu, dass sich der Abstand zwischen dem neuen Baufenster und den nördlich schräg
angrenzenden Wohngrundstücken geringfügig gegenüber dem Status quo verkürzt.
Unzumutbare Beeinträchtigungen sind damit jedoch nicht verbunden.
Da Terrassen zu den baulichen Anlagen der Hauptnutzung zählen, sind sie gem. § 23 BauNVO
nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Angesichts der maßvoll
festgesetzten Bautiefen wird festgesetzt, dass bei der Errichtung von Terrassen im SO 2
Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen auf der Ostseite des Gebäudes um bis zu 5
m zulässig sind. Dies ist aufgrund der großzügigen Grundstückzuschnitts und der Weite des
Freiraums in Richtung zum östlich gelegenen Wald unbedenklich.
Für den Bereich des SO 1 orientiert sich die künftige überbaubare Grundstücksfläche am
heutigen Gebäudebestand. Für die vorhandene Terrasse auf der westlichen Gebäudeseite
sind Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen um bis zu 10 m zulässig.
Die vorhandenen Stellplätze im Umfeld des Hotel- und Gaststättenbetriebes werden im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan planungsrechtlich festgesetzt. Der Bebauungsplan weist
sie als Fläche für Stellplätze aus. Das vorhandene Garagengebäude mit insgesamt 4
Stellplätzen wird entsprechend als Fläche für Garagen planungsrechtlich festgesetzt.
2.3.4 Grün- und Freiflächen
Das Flurstück 154 als Teil des Plangebietes, für das zwecks Neubebauung das Planungsrecht
aufgestellt wird, ist derzeit unbebaut und stellt sich als große Wiese mit zahlreichen
Baumplanzungen dar. Dieser junge Baumbestand ist teilweise von der Neubebauung
betroffen, der überwiegende Anteil kann jedoch erhalten bleiben. Eine Festsetzung von
Flächen für Anpflanzungen oder Bindungen für Bepflanzungen ist nicht vorgesehen. Aus
Gründen des Natur-, Arten- und Klimaschutzes werden Ersatzpflanzungen im Plangebiet zur
Kompensation allerdings empfohlen.
Grundsätzlich haben extensive Dachbegrünungen vielfältige positive Umweltauswirkungen,
wie Schadstoffbindung, Kleinklimaverbesserung und Regenwasserrückhaltung zur Folge.
Extensivbegrünungen sind naturnah angelegte Vegetationsformen, die sich weitgehend selbst
erhalten und weiterentwickeln. Abgesehen von der Zusatzbewässerung im Rahmen der
Fertigstellungs- und Entwicklungspflege beschränkt sich die weitere Pflege auf ein bis zwei
Kontrollgänge im Jahr. Extensivbegrünungen erfordern eine relativ geringe statische Auflast
und sind in der Regel kostengünstig herstellbar. Da im vorliegenden Fall der Neubau mit einem
flach geneigten Satteldach von etwa 15 ° Dachneigung versehen werden soll, setzt der
Bebauungsplan eine extensive Dachbegrünung fest. Die Verpflichtung zu einer
Dachbegrünung ergibt sich aus dem Ratsbeschluss vom 08.09.2010: „Dachbegrünung in
Bonn“, Drucksachen-Nr.: 0912064), demnach Dächer von mehr als 200 m² Dachfläche und
einer Neigung bis 15 ° extensiv zu begrünen sind.Seite 20 von 64
8
2.3.5 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Hotel-Restaurant Wald-Café wird täglich im Durchschnitt von 126 Restaurant- und 34
Hotelgästen besucht. Diese Gästezahlen stellen den Durchschnitt des Jahres 2018, gebildet
aus den täglich erstellten Controllingwerten des Betriebes dar.
Damit wird deutlich, dass sich durch das geplante Gästehaus mit maximal zusätzlichen 5
Appartements keine messbaren Mehrbelastungen in immissionsschutzrechtlicher Hinsicht
ergeben. Auch die technische Ausstattung sowohl des bestehenden Betriebes als auch des
geplanten Gästehauses (keine Klimaanlage oder Wärmepumpen vorgesehen, Belüftung der
Hotelzimmer erfolgt nur über Fenster) sichert eine ruhige Wohnqualität für die nähere
Umgebung.
Aufgrund seiner Lage am Waldrand und abseits von Hauptverkehrsstraßen ist das Plangebiet
durch Straßenverkehrslärm nur gering vorbelastet. Lärmauswirkungen sind hingegen in
geringem Umfang durch den bestehenden Hotelbetrieb sowie durch den vorhandenen
Parkplatz im Bereich der Kleingartenanlage gegeben. Mit der Erweiterung der Hotelnutzung
werden zwar zusätzliche Fahrten generiert, die jedoch bei fünf Appartements und einer
Wohnung im Vergleich zur bestehenden verkehrlichen Inanspruchnahme keine relevanten
zusätzlichen Verkehrslärmemissionen bewirken.
Der bestehende Hotel- und Gaststättenbetrieb ist in einem WA-Gebiet ausnahmsweise
zulässig und hat auf dieser Grundlage seine Genehmigung erhalten. Der Betrieb in seinem
jetzigen Umfang hatte sich daher am Störgrad eines allgemeinen Wohngebiets zu orientieren.
Durch die Erweiterung des Gewerbebetriebes um ein Appartementhaus und durch die
gebotene zusammengefasste Betrachtung beider Gebietsteile mit ihren Nutzungen ergibt sich
die Notwendigkeit, den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als
Sondergebiet "Beherbergungsbetrieb" festzusetzen, da das betreffende Areal vollständig
durch diese Art der baulichen Nutzung geprägt wird. Insofern haben sich beide Betriebsteile
künftig untereinander am Störgrad des festzusetzenden SO zu orientieren.
Aufgrund des Abstandes von ca. 21m des Baufensters für das Appartementhaus im SO 2 zum
nächsten Wohngebäude im benachbarten reinen Wohngebiet (WR) sind auch unter
Berücksichtigung des Ausschlusses von störenden Nutzungen (Einrichtungen zur Bewirtung
sowie zur Durchführung von Feierlichkeiten) im SO 2 für dieses keine störenden Auswirkungen
zu erwarten.
Die Erhöhung des Verkehrslärms auf den öffentlichen Verkehrsflächen erscheint durch die
rechnerisch 10 zusätzlichen Fahrzeugbewegungen pro Tag vernachlässigbar.
Die Verkehrslärmimmissionen dürften aber in Teilen des angrenzenden reinen Wohngebiets
auch bereits ohne die Planung über den Orientierungswerten der DIN 18005 (50 dB (A) tags/40
dB(A) nachts) liegen. So ist nach überschlägiger Abschätzung für den Bereich der Kreuzung
Küppersgarten/Am Rehsprung bei 1.200 Kraftfahrzeugen (Schwerverkehr konnte nicht
nachgewiesen werden) von Schalleistungspegeln von ca. 55/48 dB(A) an den Wohngebäuden
des dort befindlichen WR auszugehen. Diese Werte erhöhen sich durch den planbedingten
Mehrverkehr in einem zu vernachlässigenden Umfang, der unterhalb der
Wahrnehmbarkeitsschwelle liegt.Seite 21 von 64
9
Verkehrsbedingte Lärmemissionen, die auf dem vorhandenen Betriebsgelände des Hotels
sowie auf dem benachbarten öffentlichen Parkplatz im Bereich der Kleingartenanlage erzeugt
werden, könnten beeinträchtigend auf die Wohnnutzung im reinen Wohngebiet wirken, auch
wenn aufgrund der Entfernung zum WR und der Stellung des neuen Baukörpers auch hier
kaum störende Auswirkungen bzw. Immissionsrichtwertüberschreitungen zu erwarten sind.
Das geplante Gebäude wirkt zudem abschirmend und reduziert die möglicherweise hier
auftretenden Emissionen.
Da auf der rückwärtigen straßenabgewandten Seite des Neubaus Grundstücke mit reiner
Wohnnutzung unmittelbar angrenzen, könnten durch gastronomische Aktivitäten auf der
Terrasse des Neubaus schützenswerte Belange beeinträchtigt sein. Aus diesem Grunde setzt
der Bebauungsplan fest, dass im Geltungsbereich des SO2-Beherbergungsbetrieb
Einrichtungen zum Zwecke der Bewirtung von Gästen sowie zur Durchführung von
Feierlichkeiten nicht zulässig sind. Mit diesem Ausschluss von potentiell störenden Aktivitäten
sind die verbleibenden Nutzungen mit denen eines reinen Wohngebiets vergleichbar und es
ergeben sich im Vergleich zur jetzigen planungsrechtlichen Situation keine weiteren
Lärmemissionen im Umfeld des Standortes. Von der ausschließlich
beherbergungsspezifischen Wohnfunktion gehen somit insgesamt voraussichtlich keine
unzulässigen Beeinträchtigungen auf das Wohnumfeld aus.
Zur Überprüfung dieser Zusammenhänge wurde ein Lärmgutachten erarbeitet, das die
bestehenden Einrichtungen des Restaurant- und Hotelbetriebs in schalltechnischer Hinsicht
bewertet.
Dabei wurde eine Gesamtlärmbetrachtung aller Betriebs-Nutzungen (geplante und
bestehende) gemäß TA Lärm durchgeführt. Hieraus ergab sich eine schalltechnische
Untersuchung, in der neben der geplanten Erweiterung innerhalb des Geltungsbereichs des
Vorhaben- und Erschließungsplans zudem der angrenzende bestehende Hotel- und
Gaststättenbetrieb „Waldcafé“ aufsummiert betrachtet wurde. Das der Untersuchung
zugrunde gelegte Nutzungskonzept inklusive der geplanten und vorhandenen
Gebäudestruktur, stellt dabei ebenso eine einzuhaltende bzw. sicherzustellende
schalltechnische Voraussetzung dar, wie eine geplante 2,5 m hohe Lärmschutzwand, die
nördlich entlang des bestehenden Hotelparkplatzes festgesetzt werden soll. Vergleicht man
die ermittelten Beurteilungspegel durch alle zugrunde gelegten Geräuschquellen des
Gesamtbetriebs des Waldcafés zur Tageszeit zum einen an Werktagen und zum anderen an
Sonn- und Feiertagen mit den entsprechenden Immissionsrichtwerten, so wird ersichtlich,
dass diese an allen berücksichtigten Immissionsorten eingehalten werden. Dabei werden die
geltenden Immissionsrichtwerte im Bereich der Baugrenzen des geplanten Vorhabens im SO
2 tagsüber an Werktagen um mindestens 4 dB und an Sonn- und Feiertagen um mindestens
3 dB unterschritten. An den bestehenden Wohnhäusern werden die Immissionsrichtwerte
tagsüber an Werktagen um mindestens 6 dB und an Sonn- und Feiertagen um mindestens 4
dB unterschritten. Die geltenden Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm werden ebenso zur
Nachtzeit an allen berücksichtigten Immissionsorten eingehalten. An den bestehenden
Wohnhäusern ist von einer Unterschreitung der Immissionsrichtwerte um mindestens 1 dB
auszugehen.
Kurzzeitige Überschreitungen durch einzelne Schallereignisse, die die Immissionsrichtwerte
tags um mehr als 30 dB und nachts um mehr als 20 dB überschreiten, können ausgeschlossenSeite 22 von 64
10
werden. Betriebsbezogene Verkehrsgeräusche auf öffentlichen Verkehrsflächen sind im
vorliegenden Fall nicht beurteilungsrelevant.
Unter Beachtung und Umsetzung der vorgesehenen und hier beschriebenen
Nutzungen/Ansätze sowie der grundsätzlichen schalltechnischen Voraussetzungen - hier:
Errichtung einer 2,5 m hohen Lärmschutzwand - werden die Immissionsrichtwerte gemäß TA
Lärm zur Tages- und Nachtzeit ausgehend vom gesamten Hotel- und Gaststättenbetrieb
„Waldcafé“ inklusive der geplanten Errichtung des Appartementgebäudes eingehalten. Unter
diesen Voraussetzungen kann dieser Gesamtbetrieb aus schalltechnischer Sicht wie geplant
realisiert werden.
Die bezeichnete geplante Lärmschutzwand liegt auf dem Betriebsgelände des Hotel- und
Restaurantbetriebes, innerhalb des Geltungsbereichs dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplans. Die verpflichtende Errichtung dieser Wand entsprechend der Vorgaben des
Lärmgutachtens wird in den Festsetzungskatalog dieses vorhabenbezogenen
Bebauungsplans textlich und zeichnerisch aufgenommen. Zugleich wird festgesetzt, dass die
Nutzung der baulichen Einrichtungen im SO 2 erst zulässig ist, wenn die festgesetzte
Lärmschutzeinrichtung hergestellt ist.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird durch Aktivitäten im
Zusammenhang mit dem Verkehrslandeplatz im Sankt Augustiner Stadtteil Hangelar betroffen.
Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Auswirkungen des Fluglärms im Rahmen der
Ausübung von Freizeitaktivitäten bei Überflug über das Plangebiet. Diese finden überwiegend
an Wochenenden statt. Aufgrund der Nutzung der im Plangebiet vorgesehenen
Erweiterungsflächen findet keine dauerhafte Wohnnutzung statt, sondern die Appartements
werden überwiegend während der späten Abendstunden und in der Nacht bewohnt, wenn der
Flugbetrieb nachgelassen hat. Es ist insofern davon auszugehen, dass keine wesentlichen
durch den Flugbetrieb hervorgerufene Beeinträchtigungen auf die Nutzung im Plangebiet
hervorgerufen werden. Gleichzeitig hat der Flugbetrieb bereits heute auf die an das Plangebiet
angrenzenden Reinen Wohngebiete Rücksicht zu üben. Durch die Errichtung eines
Appartementhauses treten keine schutzbedürftigen Nutzungen hinzu, die den Flugbetrieb zu
verstärkter Rücksichtnahme über den Status quo hinaus verpflichten.
2.3.6 Örtliche Bauvorschriften
Der bestehende Gebäudekomplex des Hotel- und Gaststättenbetriebes ist in all seinen Teilen
mit Satteldächern ausgestattet. Der im SO-2 vorgesehene Neubau soll diesem
Gestaltungsprinzip folgen und ebenfalls mit einem Satteldach ausgestattet werden um daraus
die Zugehörigkeit mit dem Hauptbetrieb hervorzuheben. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan setzt für das Appartementhaus entsprechend die Dachform fest und begrenzt
gleichzeitig die Dachneigung auf ≤ 15°. Damit werden in Verbindung mit den festgesetzten
Höhen von First und Traufe eine maßvolle Bebauung und ein Einordnen in die bauliche
Struktur der Umgebung bewirkt.Seite 23 von 64
11
2.4 Erschließung
2.4.1 Äußere Erschließung
Das Plangebiet ist an das örtliche Verkehrsnetz über die Straße Am Rehsprung, die im
betreffenden Bereich ausschließlich auf den Hotel- und Gaststättenbetrieb sowie auf die
Nutzer und Besucher der Kleingartenanlage und Erholungssuchende ausgerichtet ist, sowie
über Holzlarer Weg und Küppersgarten angeschlossen. Der Holzlarer Weg verbindet die
Ortsteile Pützchen und Holzlar, ist aber am Ortsausgang Pützchen in Höhe der Jugendfarm
abgebunden. Der Küppersgarten stellt eine leistungsfähige reine Erschließungsstraße für ein
angrenzendes Wohngebiet dar und nimmt im Wesentlichen reinen Anliegerverkehr auf. Die
verkehrlichen Belastungen sind gering.
Die nächsten erreichbaren Buslinien verlaufen über die Hauptstraße in einer fußläufigen
Entfernung von etwa 350 m. Die Linien 516, 608, 635 mit der Haltestelle Holzlar, Am
Rehsprung binden den Standort unmittelbar an das Beueler Zentrum an.
Einer inneren Erschließung des Grundstücks bedarf es nicht. Der Geltungsbereich der
Planänderung befindet sich direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche Am Rehsprung und ist
damit erschlossen. Vorgesehen ist, die Zuwegung über das bestehende Grundstück des
Hotelbetriebes anzulegen.
2.4.2 Ruhender Verkehr / Mobilitätskonzept
Für den ruhenden Verkehr sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich. Die bestehende
Stellplatzanlage für den Hotel- und Restaurantbetrieb verfügt über insgesamt 45 Stellplätze.
Bauordnungsrechtlich sind hingegen lediglich 35 Stellplätze erforderlich, so dass ein Überhang
von 10 Stellplätzen besteht. Die Neubaumaßnahme erfordert somit keine zusätzlichen
Stellplätze, da auf diese überzähligen Stellplätze zurückgegriffen werden kann.
Die innerhalb der Garage vorhandenen 4 Stellplätze werden momentan vom Eigentümer des
Hotelbetriebes für seine eigenen Fahrzeuge genutzt. Sie werden von Osten angefahren.
Im Rahmen der Bauausführung werden an geeigneter Stelle im Gesamtzusammenhang mit
dem bestehenden Hotelkomplex Stellplätze für Fahrräder sowie eine Ladestation für
Elektrofahrräder errichtet.
2.4.3 Ver- und Entsorgung
Die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom, Medienleitungen,
Mischwasserkanalisation) in der Straße Am Rehsprung gewährleisten die technische
Erschließung des Plangebietes.
2.4.3.1 Niederschlagswasser
Grundsätzlich besteht die Verpflichtung, das Niederschlagswasser gemäß § 44 Abs. 1
Landeswassergesetz (LWG) nach Maßgabe des § 55 Abs. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
zu beseitigen. Das Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder
über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet
werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften
noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen (§ 55 Abs. 2 WHG). Im vorliegenden FallSeite 24 von 64
12
ist jedoch die Versickerungsfähigkeit aufgrund der Bodenverhältnisse nicht gegeben, so dass
das Niederschlagswasser in den in der Straße Am Rehsprung vorhandenen Kanal eingeleitet
werden soll.
Im Zuge des Bauantragsverfahrens zur Errichtung des Appartementhauses soll jedoch geprüft
werden, ob die Einleitung des Niederschlagswassers in einen Nebenarm des Alaunbaches,
der auf der westlichen Seite der Straße Am Rehsprung verläuft, möglich ist. Dazu müsste die
Straße gequert werden. Die Einleitung in einen auf der östlichen Seite des Grundstücks
verlaufenden Seitenarm des Alaunbaches scheidet aufgrund der Topografie und der großen
Distanz von etwa 110 m zwischen Bachlauf und Neubau aus.
2.4.3.2 Starkregen
Starkregenereignisse mit extremen Niederschlägen haben vielerorts in den letzten Jahren zu
erheblichen Überflutungen geführt. Überflutungen infolge von Starkregenereignissen können
folgende Ursachen haben: Hochwasser in einem Gewässer, Überlastung der Kanalisation,
Sturzfluten, die sich aufgrund massiver Niederschläge auf der Geländeoberfläche bilden. Bei
den geplanten Bauvorhaben ist auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen
sowohl für im Umfeld bestehenden Baukörper als auch für die geplanten Baukörper selbst
entstehen. Empfehlungen zum Schutz vor Starkregen und Gewittern geben zum Beispiel die
Stadt Bonn auf ihrer Internetseite www.bonn.de und der DWA-Themenband T1/2013
„Starkregen und urbane Sturzfluten – Praxisleitfaden zur Überflutungsvorsorge“. Im Rahmen
der Realisierung der durch den Bebauungsplan gegebenen zusätzlichen Baumöglichkeiten ist
daher insbesondere darauf zu achten, dass ebenerdige Eingänge und Terrassen, befestigte
Flächen mit Gefälle zum Haus, Einfahrten mit Gefälle zum Haus, Souterrainarbeitsbereiche,
tiefliegende Einfahrten zu vermeiden oder mit geeigneten Mitteln zu sichern sind. Darüber
hinaus gehört zu einer Sicherung der Gebäude vor Starkregenereignissen auch eine
Rückstausicherung des Kanalanschlusses. Der Bebauungsplan trägt dieser Problematik in der
Weise Rechnung, als eine Erdgeschossfußbodenhöhe von 82,10 ü. NHN als Mindesthöhe
festgesetzt wird, die leicht über dem Niveau der Straße Am Rehsprung und des umliegenden
natürlichen Geländes liegt. Im Rahmen der Bauausführung wird auf der Basis eines im Hinblick
auf die Standfestigkeit des Neubauprojekts noch zu erstellenden Bodengutachtens auch die
Problematik von drückendem Grund- und Schichtenwasser untersucht, so dass
entsprechende Sicherungsmaßnahmen sodann erfolgen können.
3 Auswirkungen der Planung
3.1 Städtebauliche Auswirkungen
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7022-1 sind keine
wesentlichen städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zu erwarten. Mit der
vorgesehenen baulichen Ergänzung zwischen den Bestandsbauten des Hotel- und
Restaurantbetriebes und der Wohnbebauung im Eckbereich von Küppersgarten und Am
Rehsprung wird im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung eine Nachverdichtung eines
bereits bisher bebaubaren Bereiches betrieben. Gleichzeitig erfolgt dadurch eine
Bestandsicherung des Gewerbebetriebes und damit die Sicherung von Arbeitsplätzen.Seite 25 von 64
13
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie einer zweigeschossigen Bauweise
im SO 2 in Verbindung mit einer Begrenzung der Gebäudehöhen tragen dazu bei, dass sich
das Gebäude an die vorhandenen Bauvolumina in der näheren Umgebung anpasst.
Die Dichte der vorgesehenen Neubebauung unterschreitet die im Umfeld vorhandene Struktur.
Mit den zusätzlichen Gästeappartements und einer Wohneinheit steht die Planung im Kontext
mit der städtebaulichen Zielsetzung der Stadt Bonn, durch Förderung der Innenentwicklung
der Zersiedelung der Landschaft entgegen zu wirken.
Das städtebauliche Erscheinungsbild erfährt bei Realisierung der Neubebauung unter
Berücksichtigung des bestehenden Planungsrechts nur einen geringfügigen Wandel. Der
Bereich war bisher bereits bebaubar, die geringe Erweiterung des möglichen Bauvolumens in
horizontaler und vertikaler Richtung führt unter Zugrundelegung des sehr großen Grundstücks
zu einer maßvollen städtebaulichen Dichte.
Mit der Planänderung erfolgt insofern eine Anpassung an die gegebenen städtebaulichen
Strukturen. Durch das Heranziehen bereits weitestgehend erschlossener Siedlungsflächen
können Neuausweisungen von Bauflächen in der freien Landschaft minimiert und der
Landschaftsverbrauch eingeschränkt werden. So entspricht die Planung dem im
Baugesetzbuch definierten Planungsgrundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen.
3.2 Verkehrliche Auswirkungen
Eine Verkehrszählung hat ergeben, dass die verkehrlichen Beziehungen im Planungsraum in
erster Linie auf den Straßenzug westlicher Abschnitt Am Rehsprung - Küppersgarten
ausgerichtet sind. Innerhalb des 4-Stunden-Blocks zwischen 15.00 Uhr und 19.00 Uhr
befuhren insgesamt 411 Kfz (100 %) den Knotenpunkt Am Rehsprung / Küppersgarten /
Rothwiesenweg. Bei Betrachtung der einzelnen Straßenquerschnitte ist ersichtlich, dass der
maßgebliche südliche Straßenabschnitt Am Rehsprung in diesem Zeitraum von 88 ein- und
ausfahrenden Kfz, mithin von 11 % des Gesamtverkehrs (822 Kfz) betroffen wird.
Schwerlastverkehr wurde in diesem Zeitraum nicht angetroffen. Die Querschnitte Westlicher
Rehsprung (401 Kfz) und Küppersgarten (294 Kfz) tragen mit 49 % bzw. 36 % die Hauptlast
der Verkehrsbeziehungen. Der Querschnitt Rothwiesenweg ist mit etwa 5 %
Verkehrsbelastung nahezu vernachlässigbar.Seite 26 von 64
14
In der abendlichen Spitzenstunde zwischen 16.30 und 17.30 Uhr ergaben sich mit 14 %
(Rehsprung), 48 % (westlicher Rehsprung), 34 % (Küppersgarten) und 4 % (Rothwiesenweg)
ähnliche verkehrliche Verhältnisse.
Eine Differenzierung zwischen dem auf den Hotelbetrieb ausgerichteten Verkehr einerseits
und Besuchern der Kleingartenanlage sowie Wanderern und Spaziergängern, die das
Waldgebiet Ennert aufsuchten, andererseits, wurde nicht vorgenommen.
Die überwältigende verkehrliche Bedeutung kommt insofern dem Straßenzug Küppersgarten
- Holzlarer Weg - westlicher Ast Am Rehsprung - zu. Mit etwa 82 % hat diese Beziehung
sowohl in der Spitzenstunde wie auch im 4-Stundenblock mit 84 % die weitaus größte
Verkehrsbedeutung.
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind aufgrund der
bestehenden Verkehrsverhältnisse keine wesentlichen Auswirkungen auf das vorhandene
Verkehrsgefüge zu erwarten. Nach überschläglicher Abschätzung des Verkehrsaufkommens
ist bei 1 Wohneinheit und 5 Gästeappartements mit einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen
von lediglich maximal 5 Bewegungen in der morgendlichen Spitzenstunde zwischen 7.00 und
8.00 Uhr zu rechnen, wenn man davon ausgeht, dass alle Hotelgäste motorisiert sind und in
diesem Zeitraum das Hotel verlassen. Gleiches gilt für den Abend, wenn diese Gäste das Hotel
wieder aufsuchen, dann jedoch über einen längeren Zeitraum verteilt. Insofern ist mit
zusätzlichen 10 Verkehrsbewegungen über den Tagesverlauf zu rechnen, die durch die
Erweiterung der Hotelkapazitäten generiert werden. Die Inhaberwohnung erzeugt keinen
messbaren Zusatzverkehr, da sich der Inhaber bereits heute nahezu ausschließlich im UmfeldSeite 27 von 64
15
des Hotel- und Restaurantbetriebes aufhält und diese Verkehrsbeziehung mithin bereits jetzt
durch den Bestandsverkehr abgedeckt ist.
Betrachtet man die Verkehrsmenge für den ganzen Tag (Faktor 10 in Bezug zur
Spitzenstunde), dann ergibt sich für den Knotenpunkt eine Mehrbelastung aufgrund der
Hotelerweiterung in einer Größenordnung von 1.210 Fahrten zu 10 Fahrten, mithin zu einer
Erhöhung um weniger als 1 %. Eine merkliche Zunahme der Verkehrsbelastung gegenüber
der heutigen Situation ist somit nicht gegeben. Dies würde sich auch nicht ändern, falls das
Appartementhaus künftig vom übrigen Betrieb getrennt und damit die Betreiberwohnung von
einem neuen Betreiber übernommen würde.
Die Querschnitte der beiden angrenzenden Straßenzüge Am Rehsprung und Küppersgarten
sind ausreichend bemessen, diese geringfügige Mehrbelastung, die durch die zusätzlichen
Nutzungseinheiten generiert wird, aufzunehmen.
3.3 Sonstige Auswirkungen
Es findet kein mit der Planung verbundener Bevölkerungszuwachs statt, so dass keine
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen gegeben sind.
Eine Bodenordnung innerhalb des Plangebietes ist nicht erforderlich. Die Kosten der
Verwirklichung des Bebauungsplanes werden durch den Grundstückseigentümer
übernommen und belasten die Allgemeinheit nicht. Auch für Dritte entsteht keine Verpflichtung
zur Zahlung von Anliegerbeiträgen oder Gebühren.
3.4 Auswirkungen auf die Umwelt
Da die Aufstellung des Bebauungsplanes als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß §
13a BauGB erfolgt, bedarf es keiner förmlichen Umweltprüfung. Damit ist auch kein
Umweltbericht erforderlich. Dennoch werden die wesentlichen Umweltauswirkungen, die
durch die vorliegende Planung zu erwarten sind, nachfolgend beschrieben und bewertet.
Erhebliche Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Landschaft,
Boden, Wasser, Klima, Luft sowie Kultur- und Sachgüter sind im Hinblick auf das geplante
Vorhaben nicht zu erwarten. Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines
Landschaftsplans, in einem Natura-2000, Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Gesetzlich
geschützte oder schutzwürdige Biotope sowie Flächen mit besonderer Bedeutung für den
Biotopverbund sind von der Aufstellung des Bebauungsplans nicht direkt betroffen.
Das Plangebiet grenzt allerdings unmittelbar nördlich an ausgedehnte Waldflächen des FFH-
und Naturschutzgebiets “Siebengebirge, Teilgebiet Ennert” an. Die westlich an das Plangebiet
angrenzenden Flächen, sind im Landschaftsplan Ennert, als Landschaftsschutzgebiet
festgesetzt.Seite 28 von 64
16
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASP Stufe I)1
sowie eine FFH-Vorprüfung2 durchgeführt. Beide Gutachten kommen im Wesentlichen zu dem
Ergebnis, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind.
Mensch / Gesundheit
Insgesamt gesehen wird mit der neuen Planung zwar eine Verdichtung der derzeit
bestehenden Bebauung bewirkt. Diese war aber bereits aufgrund des bestehenden
Planungsrechts grundsätzlich möglich. Unter Berücksichtigung der nach Landesbauordnung
NRW erforderlichen Abstände sind Beeinträchtigungen zwischen Alt- und Neubebauung nicht
zu erwarten. Die Belichtung und Belüftung der Nachbarbebauung ist im ausreichenden
Umfang gewährleistet. Beeinträchtigende Verschattungen an benachbarten Gebäuden und
Grundstücken treten nicht auf.
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an das Naturschutzgebiet Siebengebirge an. Darüber
hinaus verlaufen westlich und nördlich mit Am Rehsprung und Küppersgarten zwei
Anliegerstraßen, ferner besteht eine weitläufige Kleingartenanlage westlich der Straße Am
Rehsprung. Für das Plangebiet bestehen insofern keine bedeutsamen Vorbelastungen durch
Lärmimmissionen. Dies bleibt durch die Planung unverändert.
Auf den angrenzenden Straßen, besonders auch im Knotenpunkt Rehsprung / Küppersgarten
/ Rothwiesenweg wird sich die durch den Quell- und Zielverkehr des neuen Gebäudes
bedingte Verkehrsgeräuschsituation nicht wahrnehmbar verändern. Wie sich im Zuge der
Verkehrszählung gezeigt hat, ist die überwiegende Verkehrsmenge auf das Wohngebiet
Küppersgarten / Rothwiesenweg gerichtet. Bei dem hier zu erwartenden zusätzlichen
Verkehrsaufkommen ist unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen
Verkehrsbelastungen nur von Veränderungen der Verkehrsgeräuschsituation deutlich
unterhalb des Relevanzkriteriums von 3 dB(A) auszugehen. Aktive oder passive
Schallschutzmaßnahmen sind im Hinblick auf den fließenden Verkehr demnach nicht
erforderlich. (Bezüglich des ruhenden Verkehrs vgl. die Ausführungen zum Lärmschutz /
Lärmschutzwand)
Hinsichtlich der von dem Hotelbetrieb ausgehenden Emissionen wird auf die Ausführungen
unter Kapitel 2.3.5 verwiesen.
3.4.1 Klima / Luft
Stadtklimatisch ist das Grundstück im Übergangsbereich vom Stadtrandklima zum
Freilandklima der Tieflagen zuordnen. Der Planungsraum besteht im nördlichen Bereich aus
einer Freifläche, die teils mit Bäumen bestanden ist. Zudem befinden sich der Bestandsbau
des Waldcafes sowie bereits versiegelte, aber nicht bebaute Flächen wie Zuwege und
Parkplätze im Planungsraum. Die Klimaanalyse der Stadt Bonn weist für die Fläche für
sommerliche austauscharme Hochdruckwetterlagen am Tag eine nur mäßige
Wärmebelastung aus. In der Nacht prägt sich mit 3-4K Differenz zur durchschnittlichen
Temperatur der Bonner Freiflächen ein geringer bis mäßiger Wärmeinseleffekt aus. Die sehr
1 Büro für Umweltplanung, A. Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016
2 Gesellschaft für angewandte Geowissenschaften - GefaG, FFH-Vorprüfung für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 7022‐1 als Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8223‐11, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar,
„Waldcafé“, Bonn im Dezember 2017Seite 29 von 64
17
gute bioklimatische Situation der bereits bebauten Bereiche im Planungsraum ergibt sich im
Wesentlichen durch den hohen Grünanteil (auch in der Umgebung) sowie die sehr gute
Durchlüftung. Die Freifläche im Planungsraum weist laut Planungshinweiskarte der Stadt Bonn
eine sehr hohe bioklimatische Bedeutung auf. Die bauliche Inanspruchnahme der
vorhandenen Freiflächen führt, wie jede Art der Bodenversiegelung, zu kleinklimatischen
Auswirkungen. Der veränderte Strahlungshaushalt, die verringerte Verdunstung und erhöhte
Wärmespeicherung durch Vegetationsverluste, die Errichtung von Gebäuden und
Versiegelung von Flächen wird kleinräumig zu einem Absinken der Luftfeuchtigkeit und einem
Anstieg der Temperatur führen. Aufgrund des fortschreitenden Klimawandels sollte im
Rahmen der Planung grundsätzlich der Erhalt der klimaökologischen Funktionen einer Fläche
beabsichtigt und Potenziale zu einer diesbezüglichen Aufwertung berücksichtigt werden.
Neben einer maßvollen Inanspruchnahme von Freiflächen für bauliche Maßnahmen wird
durch die zusätzliche Bebauung aufgrund der Begrenzung der Baukörperhöhen und der
geringen baulichen Dichte die Bildung von Barrieren für den Luftaustausch und die damit
verbundenen Staueffekte weitgehend vermieden. Die ausgewiesene Grundflächenzahl stellt
in Verbindung mit einer Begrenzung der baulichen Höhenentwicklung auf eine möglichst
geringe Behinderung der bodennahen Durchlüftung ab.
Maßnahmen am Gebäude wie eine Dachbegrünung wirken sich positiv auf das Kleinklima aus.
Ab einer Größe von 200m² müssen Flachdächer sowie flach geneigte Dächer (bis 15°) mit
einer Dachbegrünung ausgestattet werden (Ratsbeschluss vom 08.09.2010: „Dachbegrünung
in Bonn“, Drucksachen-Nr.: 0912064). Diesem Beschluss folgend trifft der Bebauungsplan die
Festsetzungen, dass das flachgeneigte etwa 260 m² große Dach des Neubaus extensiv zu
begrünen ist.
Für regenerative Energiequellen werden innerhalb des Plangebietes nur vergleichsweise
geringe Einsatzpotentiale gesehen. Die Ausrichtung der geplanten Baukörperstellung
ermöglicht für das künftige Gebäude eine West-Ost-Orientierung der Dachflächen. Durch die
damit geschaffenen Voraussetzungen zur aktiven Nutzung der Sonnenenergie kann letztlich
auch ein Beitrag zum allgemeinen Klimaschutz geleistet werden. Andererseits trägt die
vorhandene Begrünung, die auch nach Realisierung der Planung teilweise erhalten bleibt, zu
einer starken Verschattung der Dachflächen bei, so dass der positive Effekt eines Einsatzes
von Photovoltaik werden könnte. Im Rahmen der Konkretisierung des Vorhabens wird eine
Verschattung der Dachflächen durch den Baumbestand geprüft und im Fall, dass keine
negative Beeinflussung erfolgt, die Realisierung einer PV-Anlage in Kombination mit einer
Dachbegrünung untersucht.
Darüber hinaus werden bei der Realisierung des Bauvorhabens die Anforderungen des
Ratsbeschlusses zu „Energieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015 erfüllt. Der
Bauherr wird sich vor Satzungsbeschluss in einem städtebaulichen Vertrag zur Errichtung
eines KfW-Effizienzhauses 55 verpflichten (bezogen auf die EnEV 2016).
3.4.2 Flora / Fauna / Artenschutz
3.4.2.1 Schutzgut Fauna
Eine im Oktober 2016 durchgeführte artenschutzrechtliche Prüfung hat keine Hinweise auf das
Vorhandensein von Fortpflanzungs- und Ruhestätten planungsrelevanter Arten (FFH Anhang-Seite 30 von 64
18
IV-Arten und europäische Vogelarten) im Plangebiet ergeben (Büro für Umweltplanung, A.
Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016).
Die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte artenschutzrechtliche
Vorprüfung (ASP Stufe I) kommt zu dem Ergebnis, dass artenschutzrechtliche
Verbotstatbestände gem. § 44 (1) Nrn. 1-3 BNatSchG (Zugriffsverbote), im Plangebiet
ausgeschlossen werden können. Eine vertiefende Artenschutzprüfung mit Art-für-Art Analyse
(ASP Stufe II), sowie eine Prüfung der Ausnahmetatbestände nach § 45 (7) BNatSchG ist nicht
erforderlich.
Aus artenschutzrechtlicher Sicht ist die Planaufstellung somit zulässig.
Um Konflikte mit Vogelbruten bzw. Fledermäusen und um Verbotsbestände nach § 44 (1)
BNatSchG zu vermeiden, sind Abbruch-, Rodungs- und Fällarbeiten, einschließlich der
Entfernung von Fassadenbewuchs, grundsätzlich ausschließlich außerhalb des allgemeinen
Brutzeitraums der Vögel (d.h. außerhalb des Zeitraumes vom 01. März bis 30. September /
Bauzeitenregelung gem. § 39 (5) Nr. 2 BNatSchG) durchzuführen.
Da durch das geplante Vorhaben potenzielle Brutplätze und Spaltenquartiere für Vögel und
Fledermäuse verloren gehen, wird als Maßnahme zum Artenschutz und zur
Habitatverbesserung empfohlen Ersatzquartiere an verbleibenden, geeigneten Bäumen,
fachgerecht durch eine Fachperson (Artenschutz) anzubringen.
Bei der Beleuchtung des Geländes wird empfohlen, insektenfreundliche Leuchtmittel mit
staubdichter Abdeckung zum Schutz von Insekten zu verwenden. Die Leuchten sollten nicht
über die Horizontale hinaus nach oben hin abstrahlen.
Sollen in Neubauten großflächige Glaselemente (Fensterscheiben) eingesetzt werden, so
können dadurch Verbotstatbestände der Verletzung oder Tötung (vgl. § 44 Abs. 1 BNatSchG)
ausgelöst werden, etwa wenn Glasflächen letztlich zum Tod von Tieren führen (Vogelschlag).
Zur Minimierung der Gefährdungsquellen wird empfohlen, für Glasflächen daher bereits
bauseitig nachweislich wirksame Maßnahmen zu ergreifen.
Empfehlungen und Praxisbeispiele zum Umgang mit Vögeln bei der Fassaden- und
Lichtgestaltung von Gebäuden finden sich im Leitfaden: H. Schmid, W. Doppler, D. Heynen &
M. Rössler (2012): Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht. 2. überarbeitete Auflage.
Schweizerische Vogelwarte Sempach.
3.4.2.2 Schutzgut Flora
Der nördliche Teil des Plangebiets war bisher nicht baulich genutzt, das Grundstück stellt eine
Wiese mit einem Baumbestand unterschiedlicher Größe dar. Im südwestlichen
Grundstücksbereich stehen zwei Laubbäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn
unterliegen. Durch die Verschiebung des Baufensters in östliche Richtung und o.a.
Schutzmaßnahmen wird gewährleistet, dass die satzungsgeschützten Bäume nicht von der
Baumaßnahme betroffen werden und erhalten bleiben können.
3.4.2.3 FFH-Gebiet „Siebengebirge“
Nach der "Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der nationalen Vorschriften zur Umsetzung
der Richtlinien 92/43/EWG (FFH-RL) und 2009/147/EG (V-RL) zum Habitatschutz (VV-Seite 31 von 64
19
Habitatschutz)" können erhebliche Beeinträchtigungen in der Regel dann ausgeschlossen
werden, wenn die baulichen Anlagen im Sinne von § 2 Abs.1 der BauO NRW einen
Mindestabstand von 300 Metern zum Natura 2000-Gebiet aufweisen. Die kürzeste Distanz
zum benachbarten Natura 2000-Schutzgebiet „Siebengebirge" beträgt etwa 70 m, so dass
eine Beeinträchtigung des Schutzgebietes nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann.
Mögliche Projekte, die im Rahmen kumulativer Wirkungen zu einer Erheblichkeit von
Beeinträchtigungen führen könnten, liegen nicht vor, so dass summative Effekte aufgrund von
Vorbelastungen ausgeschlossen werden können.
Die durchgeführte FFH-Vorprüfung für das angrenzende FFH-Gebiet „Siebengebirge“, kommt
zu dem Ergebnis, dass Störungen während der Bauphase nicht auszuschließen sind.
Insgesamt wird davon ausgegangen, dass das geplante Vorhaben zu keinen erheblichen
Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele oder des Schutzzwecks der Natura 2000-Gebiete
führen wird. Eine weitergehende FFH-Verträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.
3.4.2.4 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Die durch die Änderung des Bebauungsplanes ermöglichte zusätzliche Bebauung greift in die
bestehenden Frei- und Gartenflächen ein. Insgesamt bedingt die Planung somit einen Eingriff
in Natur und Landschaft.
Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung gelten Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft,
die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a
Absatz 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Ein Ausgleich für Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft ist damit nicht erforderlich. Bei der
mit der Planaufstellung eröffneten Bebauung handelt es sich um eine Nachverdichtung eines
bereits bebauten bzw. beplanten Gebietes. Die Nachverdichtung und Innenentwicklung sind
erklärte Ziele der Stadt Bonn und sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne gemäß §1 Abs. 5
BauGB vorrangig zu berücksichtigen. Unter Abwägung des Belanges, die noch zur Verfügung
stehenden innerörtlichen Bauflächen einer Bebauung zuzuführen und damit auch dem
landschaftspflegerischen Gesichtspunkt einer vorrangigen Nutzung innerörtlicher Freiflächen
zur Vermeidung einer Ausuferung der Bebauung in die Außenbereiche Rechnung zu tragen,
werden die aufgezeigten Auswirkungen hingenommen.
3.4.3 Boden / Wasser
3.4.3.1 Schutzgut Boden
Das Plangebiet ist vollständig unversiegelt. Durch die zukünftig ermöglichte Baumaßnahme
geht ein Teil der bisher unversiegelten Bodenfläche verloren; zum einen durch die
Bauflächenausweisung, zum anderen durch Zufahrten, Stellplätze, Terrassen und sonstige
Nebenanlagen. Aufgrund der hohen Priorität, die dem Belang der Sicherung eines
bestehenden Gewerbebetriebes und des Erhalts und Weiterentwicklung von Arbeitsplätzen
beizumessen ist, kann dies jedoch insgesamt hingenommen werden. Im Übrigen schränkt die
Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,2 für das Appartementhaus die Versiegelung des
Bodens auch zukünftig ein. Die Erhöhung der GRZ im SO 1 von 0,3 auf 0,4 vollzieht dort die
tatsächliche Grundstücksausnutzung nach. Der größte Teil der Baugrundstücke bleibt
unbefestigt und kann wie bisher als Wiese oder Haus- / Ziergarten genutzt werden. In
Abwägung der ökologischen Belange mit dem Erfordernis zur Schaffung des für denSeite 32 von 64
20
Menschen notwendigen Aufenthaltsraums soll hier letzterem der Vorrang gegeben werden,
zumal der Eingriff weitestgehend bereits nach heutigem Planungsrecht zulässig ist.
3.4.3.2 Schutzgut Wasser
Eine Versiegelung von Freiflächen verhindert die Versickerung des Niederschlagswassers vor
Ort. Damit sind zwangsläufig negative Folgewirkungen wie eine Erhöhung des
Oberflächenabflusses und eine Verringerung der Grundwasserneubildung verbunden. Im
Übrigen wird auf die Ausführungen zu 2.3.4.1 (Niederschlagswasser) verwiesen.
3.4.4 Landschaftsbild / Erholung
Das Neubauvorhaben gliedert sich in einen bereits vollständig bebauten Siedlungsbereich ein.
Das Baugrundstück ist das einzige noch nicht bebaute Grundstück östlich der Straße Am
Rehsprung und südlich der Straße Küppersgarten. Die Bebauung war auch nach bisher
geltendem Planungsrecht zulässig, jedoch in geringfügig kleinerem Umfang. Grundsätzlich hat
jede neue Bebauung Auswirkungen auf das Landschaftsbild, da der Blick in die Landschaft –
im vorliegenden Fall auf eine Wiese mit dahinter liegender Waldkulisse – verändert wird. Die
Veränderung ist jedoch nicht wesentlich, da die offene Bauweise auch weiterhin einen
derartigen Blick ermöglicht. Insofern können die Auswirkungen aufgrund der geänderten
planungsrechtlichen Festsetzungen hingenommen werden.
Das Grundstück befand sich bisher und befindet sich auch weiterhin in Privatbesitz, so dass
es nicht für Erholungszwecke der Allgemeinheit zugänglich ist. Eine Beeinträchtigung der
Erholungsfunktion liegt mithin nicht vor.
3.4.5 Kultur- und Sachgüter
Durch die Planung werden keine Kultur- und Sachgüter betroffen. Denkmalpflegerische
Belange werden nicht berührt.
3.5 Kosten und Finanzierung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Voraussetzungen sowie der
planungsrechtliche Rahmen für eine Bebauung des Plangebietes geschaffen. Durch das
Vorhaben ergeben sich keine relevanten Auswirkungen (z.B. durch erhöhten Schülerzuwachs
oder Bedarf an Kitaplätzen) auf den Stadtteil, so dass sich hieraus keine Notwendigkeit zu
baulichen Ergänzungen ergibt. Das gesamte Areal befindet sich in der Verfügungsgewalt des
Vorhabenträgers, Maßnahmen zur Bodenordnung sind nicht erforderlich. Das Plangebiet ist
bereits erschlossen. Der Bundesstadt Bonn entstehen keine Kosten.
Bonn, im Juni 2020Seite 33 von 64
21
Anhang
Auflistung der wesentlichen umweltbezogenen Gutachten
• Büro für Umweltplanung, A. Königsmark, Artenschutzprüfung Stufe I, Oktober 2016
• ISV Ingenieurgruppe STADT + VERKEHR, Dipl.-Ing. Gerd Uschkamp,
Verkehrszählung Knotenpunkt Am Rehsprung - Küppersgarten - Rothwiesenweg,
Bonn, im November 2017
• Gesellschaft für angewandte Geowissenschaften - GefaG, FFH-Vorprüfung für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7022‐1 als Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 8223‐11, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holzlar, „Waldcafé“, Bonn im Dezember 2017
• Kramer Schalltechnik GmbH: Schalltechnische Untersuchung im Zuge des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 7022-1 (Erweiterung des Waldcafés), St.
Augustin März 2019Seite 34 von 64
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Bebauungsplan-Nummer: 7022-1
Stellungnahmen zum Bebauungsplan
17.09.2020 – 30.10.2020 Beteiligung gem. § 3 (2) i. V. m. § 4 (2) BauGB
Abwägung
Anmerkung: Obwohl die unter Ziffer 1 abgegebenen Stellungnahmen vom
10.03.2016 und 12.04.2016 vor dem Zeitraum der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB und der Offenlange der Pläne gemäß § 3 (2) BauGB
eingegangen sind, werden Sie aufgrund ihrer Relevanz in den Abwägungsvorgang
eingestellt und als formale Einwendung zum Bebauungsplanverfahren behandelt.
Stellungnahme 1 Schreiben vom 10.03.2016 und dem 12.04.2016
Schreiben von 10.03.2016
Ich beziehe mich auf das Telefongespräch am 25.02.2016 und teile Ihnen —wie
besprochen — einige allgemeine Informationen zur oben bezeichneten Angelegenheit
mit.
Die Auswirkungen der Errichtung des Gästehauses sind m. E. nicht beschränkt auf
das Grundstück Am Rehsprung 33, sondern in Verbindung mit dem danebenliegenden
Grundstück Am Rehsprung 35 zu sehen, auf dem das Waldcafé steht sowie den davon
im Geschäftsbetrieb ausgehenden Störungen auf die Bewohner um das
Straßendreieck Rehsprung / Küppersgarten/Rotwiesenweg und in diesen Straßen,
insbesondere auf die Rückfront der Häuser Küppersgarten zu sehen. Ich bin Bewohner
des Grundstücks Küppersgarten NN.
Nach Meinung der Bezirksvertretung Beuel entsteht durch die gewerbliche Nutzung
des Grundstücks Am Rehsprung 33 mit einem Gästehaus zur Erweiterung der
Hotelkapazität des Waldcafés keine gravierende zusätzliche Lärm- und
Verkehrsbelastung. Dem möchte ich entschieden widersprechen.
Die Lärm- und Verkehrsbelastung ist schon jetzt außerordentlich störend, und zwar bis
in die Gebäude hinein. Das ist so nicht länger hinnehmbar. Dazu kommen
gelegentliche lärmintensive Reparaturen an Fremdfahrzeugen, die in dieser Zeit z. B.
die Nutzung von Terrassen der Häuser im unteren Küppersgarten nicht nur stören,
sondern unmöglich machen. Gesprächsweise wird dieses unter den Bewohnern der
vornehmlich betroffenen Gebiete immer wieder beklagt und auch dem
Waldcafébetreiber vorgetragen. Allerdings ergebnislos.
Das Waldcafé ist schon heute kein reines Caféhaus mehr. Es ist ein Restaurant und
ein Eventhaus mit Außenbetrieb. Im Hausprospekt ist das wie folgt beschrieben:
,,Feiern im Waldcafé”, ,,im engsten Familienkreis und im großen Rahmen von bis zu
300 Gästen”. Dazu gehören auch Cafe’ - Fahrten überregionaler
Omnibusunternehmer. ,,Ob Seminar, Tagung oder Präsentation, für jede
Herausforderung bieten wir das passende Raumkonzept. In unseremSeite 37 von 64
Schlemmergarten, dem roten Salon und dem kleinen Saal, sowie im Außenbereich
haben Sie genügend Möglichkeiten, Ihr Event zu realisieren”.
Der Betreiber des Waldcafés wird vermutlich diese Geschäftstätigkeit unter
Einbeziehung der Möglichkeiten des Gästehauses weiter intensivieren wollen, und
zwar insbesondere auch in die Abend- und Nachstunden hinein.
Das Parkplatzangebot ist bei größeren Veranstaltungen knapp. Durch den Betrieb
eines Gästehauses entsteht weitere Nachfrage nach Parkplätzen. Ich vermute, mit der
angestrebten gewerblichen Nutzung des Grundstücks Am Rehsprung 33 möchte der
Caféhausbetreiber dieses Problem unter Einbeziehung von Parkplätzen unmittelbar
hinter den Häusern Küppersgarten lösen, vielleicht nur bei dringendem Bedarf. Er hat
dieses schon mal vom angebauten Bettenhaus aus bis in das Grundstück Rehsprung
Nr. 33 hinein versucht. Es würde eine weitere Lärmquelle unmittelbar hinter den
Häusern Küppersgarten entstehen.
Ich vermute, dass der Betreiber des Waldcafés sein Geschäftsmodell auch durch
Einbeziehung der ihm gehörenden Flächen hinter dem Waldcafé auf einem erhöhten
Plateau im Ennert (baurechtlich landwirtschaftliche Fläche bzw. Naturschutzgebiet) für
Eventmöglichkeiten ergänzen wird. Eine entsprechende Aufbereitung ist in letzter Zeit
durch Anlage einer planierten Fläche neben einem bestehenden Gartenhaus und
Herrichtung eines Weges dahin schon erfolgt. Hier entstehender Lärm dürfte bis weit
nach Holzlar hinein wahrnehmbar sein, insbesondere wiederum vor allem von den
Bewohnern des Küppersgartens.
Zu berücksichtigen ist, dass sich der Lärm, der im Geschäftsbereich des Waldcafés
entsteht, offensichtlich beim Abprall vom Gebäude und vom Ennertwald verstärkt und
trichterförmig auf die Häuser in der Umgebung Ecke Rehsprung /Küppersgarten /
Rotwiesenweg und in diese Straßen hinein gelenkt wird, wie ein Echo.
Nicht unerwähnt möchte ich lassen, - das allerdings hat die Stadtverwaltung nicht zu
verantworten - dass mich der Wortlaut des Beschlusses der Bezirksvertretung
verwundert hat, um den Wunsch des Hotelbetreibers nach dessen Rechtskraft
entsprechen zu können.” Deutlicher interessenbezogen geht es nicht. Betroffene
Bürger und Bürgerinnen spielen in der Bezirksvertretung wohl keine Rolle.
Bei einer solchen Gesamtschau bitte ich um Verständnis, wenn ich die Zulassung
eines weiteren Gewerbetriebes auf einem relativ großen Gelände und heute als
Wohngebiet ausgewiesenen Grundstück ablehne.
Hoffentlich verpasse ich mangels Kenntnis die Möglichkeit einer Stellungnahme zum
Vorschlag der Stadtverwaltung nicht.
Dieses Schreiben erfolgt im Einvernehmen mit Frau N.N., Küppersgarten N.N.
Schreiben vom 12.04.2016
Ich bin Eigentümer des angrenzenden Grundstücks Küppersgarten … bin durch eine
bauplanmäßige Änderung der Nutzung des Grundstücks Am Rehsprung 33 von
ausschließlich wohnlicher zur gewerblichen Nutzung unmittelbar betroffen.
Ich halte den Beschluss der Bezirksvertretung Drucksache 1513080EB7 (Anlage) für
rechtswidrig, weil er die hinreichende Klarheit vermissen lässt und das ausführendeSeite 38 von 64
Amt 62 verpflichtet den bestehenden Bebauungsplan so zu ändern „um dem Wunsch
des Hotelbetreibers nach dessen Rechtskraft entsprechen zu können“, ohne Einwände
Betroffener zu ermitteln, geschweige denn zu berücksichtigen. Sogar im weiteren
Verfahren ausschließt.
Was der Wunsch des Hotelbetreibers ist, geht aus dem Beschluss nicht hervor. Nach
einer Bauvoranfrage beabsichtigt dieser auf dem Grundstück ein Gästehaus mit 5
Appartements und einer Wohnung zu errichten. Die Stadt beabsichtigte, das Vorhaben
abzulehnen. Die Bezirksvertretung hat demgegenüber fraktionsübergreifend ohne
weitere Ermittlungen beschlossen, eine Änderung des Bebauungsplanes
ausschließlich nach den Wünschen des Hotelbetreibers einzuleiten.
Der Cafébetreiber hat seine Voranfrage inzwischen zurückgezogen. Auf welchen
Wunsch sich der Beschluss der Bezirksregierung bezieht, ist daher zurzeit nicht
öffentlich. Der Beschluss ist jetzt aber aus meiner Sicht ein Freibrief für den
Caféhausbetreiber, jedweden Wunsch geltend machen zu können, den das Amt 62
dann umzusetzen hat. Eine solche Einseitigkeit kann m.E. nicht rechts sein.
Im Bauplanänderungsverfahren sind Anhörungen für betroffene Bürgerinnen und
Bürger vorgesehen. Dies wird das Amt 62 sicherlich durchführen. Aber das Ergebnis
ist durch den Beschluss der Bezirksregierung bereits vorgeben. Der neue
Bebauungsplan des Amtes 62 ist so zu fassen, um dem Wusch (welchem?) des
Caféhausbetreibers entsprechen zu können. Durch diese Ergebnisvorwegnahme ist
eine Anhörung eine reine Alibiveranstaltung.
Was bei einer Anhörung von mir aus – und auch anderen Betroffenen – vorgebracht
wird, können Sie einer von mir verfassten Vorwegstellungnahme entnehmen, ist aber
aufgrund des Beschlusses der Bezirksvertretung bereits vorab Makulatur. So kann es
doch wohl nicht sein.
Ich bitte den Beschluss der Bezirksvertretung zu beanstanden, damit auch Anliegen
der Betroffenen bis hin zur Ablehnung der Wünsche des Caféhausbetreibers
Rechnung getragen werden können.Seite 39 von 64
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Abwägungsvorschlag:
Für das Grundstück Am Rehsprung 33 (Gemarkung Holzlar, Flur 10, Flurstück 154)
trifft der seit dem 27.08.1982 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 8223-11 der
Bundesstadt Bonn die planungsrechtlichen Festsetzungen. Entsprechend den
damaligen städtebaulichen Zielsetzungen wird das Grundstück ein Reines
Wohngebiet mit einem Vollgeschoss, Grundflächenzahl 0,3, Geschossflächenzahl 0,4
und maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude festgesetzt.
Eine für das Grundstück mit Datum von 28.05.2015 gestellte Bauvoranfrage
„Errichtung eines Gästehaues mit 5 Appartements und einer Wohnung“ (Az.:454997)
konnte auf Grundlage des ge

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