Koalitionsänderungsantrag: Neue Richtlinie für die Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb unbebauter und bebauter städtischer Grundstücke und die Einräumung von Erbbaurechten Antrag zur Vorlage 222109

Änderungsantrag
öffentlich
222109-05 AA
Antragsteller/in:
Fraktion Bündnis 90 / DIE GRÜNEN
Malte Lömpcke
SPD-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Alois Saß
Angelika Esch
DIE LINKE.-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Dr. Michael Faber
Volt-Fraktion im Rat der Stadt Bonn
Friederike Martin
Koalitionsänderungsantrag: Neue Richtlinie für die
Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb
unbebauter und bebauter städtischer Grundstücke
und die Einräumung von Erbbaurechten
Antrag zur Vorlage 222109
Beratungsfolge
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
25.09.2024 Empfehlung
Rat 26.09.2024 Entscheidung
Inhalt des Änderungsantrags
Der Antrag ersetzt den vorliegenden Beschlussvorschlag. Änderungen sind
gefettet.
1. Der Beschluss 202197 wird aufgehoben.
2. Der Beschluss 222109-01 wird in Bezug auf Ziff. 2, Anlage 1 (Richtlinie)
durch diesen Beschluss wie folgt angepasst / ergänzt:
a) Bisheriger Text:
Präambel (2): „Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß Ratsbeschluss
vom 26.09.2019, DS-Nr. 1911737EB5, ist zu beachten. Zur Sicherung eines
zügigen Verfahrens setzt die Verwaltung hierbei eine angemessene Frist.“
Wird wie folgt konkretisiert:
Präambel (2): „Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß Ratsbeschluss
vom 26.09.2019, DS-Nr. 1911737EB5, ist zu beachten. Zur Sicherung eines
zügigen Verfahrens ist folgender Rahmen einzuhalten:Seite 1 von 4
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1. Der VEBOWAG wird ein Zeitraum von 3 Monaten nach Unterbreitung
des Kaufangebotes durch die Verwaltung eingeräumt, um ihr Interesse
an einem Projekt zu bekunden oder das Projekt abzulehnen.
2. Nach Bekundung des grundsätzlichen Interesses / Annahme des
Angebotes ist der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der VEBOWAG
grundsätzlich in weiteren 6 Monaten endzuverhandeln und
anschließend den politischen Gremien zur Entscheidung vorzulegen.
Die VEBOWAG erhält die Möglichkeit, den Verhandlungszeitraum
von 6 Monaten auf Antrag zu verlängern. Das betrifft insbesondere
Ankaufsvorgänge, bei denen erforderliche Unterlagen und
Gutachten verkäuferseitig nicht vollständig vorgelegt worden sind.
Bei Grundstücksverkäufen mit dem Erfordernis der Planrechtschaffung
wird der VEBOWAG die Möglichkeit eingeräumt, aufgrund einer
zeitlich bestimmten aufschiebenden Bedingung oder eines zeitlich
bestimmten Rücktrittsrechts vom Erwerb Abstand zu nehmen. Wenn die
vorgenannten Fristen ohne Mitteilung von Gründen nicht eingehalten
werden, können die Grundstücke anderen Marktteilnehmenden
angeboten werden, sofern die politischen Gremien dem Angebot
an Dritte zustimmen.
b) Bisheriger Text:
II. Verkehrswert (2): „Bei der Vergabe von Erbbaurechten ist grundsätzlich von
einem Erbbauzins in Höhe von 4 % auszugehen.“
Wird durch folgenden Absatz ersetzt:
„Für gewerblich genutzte Erbbaurechte (auch Büronutzung) wird zukünftig ein
Erbbauzins von 3% angesetzt. Bei wohnbaulichen – auch gewerblichen –
Erbbaurechten wird ein einheitlicher Erbbauzins von 2% festgelegt. Bei
Erbbaurechten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnhäuser im
Wohnungseigentum wird ebenfalls ein Erbbauzins von 2% festgelegt. Werden
bei wohnbaulichen Erbbaurechten Kriterien nach IV. c) (bevorzugte
Berücksichtigung von Bewerbenden aus besonderen persönlichen
Gründen) in der Vergabe angewandt, wird ein Erbbauzins von 1%
festgelegt. Für Erbbaurechte für genossenschaftliche Bauvorhaben und
Bauvorhaben der besonderen Wohnformen, Sportvereine und
gemeinnützigen Körperschaften (steuerrechtlicher Nachweis erforderlich)
wird ein Erbbauzins von 1% festgelegt.“
c) Bisheriger Text:
II. Verkehrswert (3): „Gem. Ratsbeschluss vom 04.02.2021, DS-Nr. 202197, ist
für Erbbaurechtsverträge, die im Zeitraum bis zum 31.12.2030 geschlossen
oder verlängert werden, der Erbbauzins in Höhe von 4 % des Bodenwertes auf
1 % des Bodenwertes vorübergehend herabgesetzt mit einer Zinsbindungsfrist
von 20 Jahren. Vor Ablauf dieser Zinsbindungsfrist ist mit Blick auf die
allgemeine Zinssituation zu prüfen, ob die Reduzierung verlängert wird, oder
ausläuft“ wird ersatzlos gestrichen.Seite 2 von 4
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Die bisherigen Ziffern (4) – (6) werden zu Ziffern (3) – (5).
d) Bisheriger Text:
VI: Verlängerung von Erbbaurechten, Ankaufsrechte: (1) „Eine Verlängerung
von Erbbaurechten erfolgt nur im Falle einer Eigennutzung und wenn die
Eigennutzung für die Dauer von 10 Jahren ab der Verlängerung
aufrechterhalten wird. Für Erbbaurechte, die keiner Eigennutzung zugeführt
sind, behält sich die Stadt eine weitergehende Prüfung vor.“
Wird durch folgende Absätze ersetzt:
(1) „Erbbauberechtigte haben das Recht, den Erbbaurechtsvertrag zu
verlängern, wenn die Restlaufzeit kleiner 35 Jahre ist.“
(2) „Die Verlängerung von wohnwirtschaftlichen Erbbaurechten im
Zusammenhang mit einem Verkauf des Erbbaurechtes soll grundsätzlich über
eine neue Laufzeit von 99 Jahren geschlossen werden, es sei denn es
bestehen Bedenken dagegen, wie z.B. Zustand der Aufbauten oder
städtebauliche Optionen. Bei Verlängerungswünschen eines
Bestandserbbaurechts-Eigennutzers kann auch die Verlängerungsoption um 25
Jahre gewählt werden. Zur Abfederung von sozialen Härten aufgrund von stark
gestiegenen Bodenwerten und damit stark steigenden Erbbauzinsen soll in
diesem Fall nicht der volle Erbbauzins verlangt werden, sondern der Mittelwert
aus altem und neuen Erbbauzins. Diese Regelung soll jedoch nur für den
aktuellen Eigennutzer des Erbbaurechts gelten. Bei einem Verkauf des
Erbbaurechtes ist der volle Erbbauzins zu verlangen.“
(3) „Die aktuellen Erbbauzinsen finden Anwendung und werden wertgesichert
vereinbart.“
(4) „Bei der Verlängerung wird der Bodenwert neu ermittelt.“
Der bisherige Absatz (2) wird zu Absatz (5).
e)
Stichtag für die mit diesem Beschluss neu eingeführten Regelungen ist der
01.10.2024. Vertragsverhandlungen und schriftlich vorgetragene
Erwerbswünsche bei bestehenden Erbbaurechtsverträgen, die vor diesem
Datum begonnen wurden, bzw. eingegangen sind, werden nach dieser
Richtlinie in ihrer bisher geltenden Fassung bearbeitet.
3. Die Verwaltung wird zudem gebeten, zu prüfen, ob unter „IV. KriterienSeite 3 von 4
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zur bevorzugten Berücksichtigung von Bewerbenden bei Ausschreibung
zum Verkehrswert sowie bei Direktverkauf. bzw. Erbbaurechtsvergabe
ohne Ausschreibung“ Nachhaltigkeitskriterien (insbesondere in der
Vergabe an gewerblichen Bewerbenden unter IV.d)) aufgenommen
werden können.
Begründung
Zu 2.a)2:
Es liegt im besonderen Interesse der Stadt, dass stadteigene Wohnbau-
Grundstücke durch die VEBOWAG bebaut bzw. entwickelt werden, die darauf
weit überwiegend preisgebundene und geförderte Wohnungen errichtet. Eine
möglichst zügige Kaufentscheidung ist anzustreben, doch sollte die Komplexität
eines Bau-/Entwicklungsprojektes zu geförderten Mietbedingungen hier nicht zu
Ungunsten der VEBOWAG ausschlagen. Die VEBOWAG lässt erworbene
Grundstücke nicht länger im Bestand liegen, bis eine andere Art der
ertragsträchtigeren Bebauung konzipiert wurde, wie dies andere durchaus tun.
Eine abschließende politische Beschlussfassung über ein Angebot an andere
Marktteilnehmende ist sinnvoll, um etwaige Hinderungsgründe einer
Übernahme durch die VEBOWAG ggf. doch noch (politisch) auflösen zu
können.
Zu 2.b) und 3.:
Eine Anhebung der Erbbauzinsen bei städtischen Grundstücken von derzeit 1%
entspricht dem der Vorlage zugrundeliegenden Koalitionsantrag. Allerdings soll
sich die Zinserhöhung nicht negativ auf Wohnpreise auswirken. Mit den
weiterhin abgesenkten Sätzen wird für den Wohnbau sowie
genossenschaftliche und gemeinnützige Bauvorhaben vorübergehend in Kauf
genommen, dass die Zinssätze unterhalb der aktuellen Refinanzierungssätze
der Stadt liegen. Zum einen können diese nach einer gewissen Zeit überprüft
werden, zum anderen werden so preisgünstiges Wohnen sowie Angebote
unterstützt, die für die Stadt einen deutlichen Mehrnutzen beinhalten. Für
gewerblich genutzte Erbbaurechte liegt der Zinssatz mit 3% auch unterhalb der
aktuellen Refinanzierungssätze der Stadt, das Gewerbe wird somit ebenfalls
weiterhin städtisch unterstützt. Insbesondere durch die Anwendung von
sozialen (und evtl. zu ergänzenden ökologischen) Kriterien in der Kombination
mit der Unterstützung der Erbbaurechtsnehmer*innen durch günstige
Zinsbedingungen gestaltet die Stadt die Nutzung der in Erbbaurecht
vergebenen städtischen Grundstücke aktiv mit.
Anlage/n
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