Novellierung der DS 222109-01 „Neue Richtlinie für die Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb unbebauter und bebauter städtischer Grundstücke und die Einräumung von Erbbaurechten“: hier Erbbauzinsen und Fristen beim Erstzugriffsrecht

Beschlussvorlage
öffentlich
222109-03
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
03 Amt für Wirtschaftsförderung
Dezernat:
Dez. OB
Novellierung der DS 222109-01 „Neue Richtlinie für
die Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb
unbebauter und bebauter städtischer Grundstücke
und die Einräumung von Erbbaurechten“:
hier Erbbauzinsen und Fristen beim
Erstzugriffsrecht
Beratungsfolge
Hauptausschuss 22.08.2024 Empfehlung
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und
Vergabe
28.08.2024 Empfehlung
Rat 29.08.2024 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Der Beschluss 202197 wird aufgehoben.
2. Der Beschluss 222109-01 wird in Bezug auf Ziff. 2, Anlage 1 (Richtlinie)
durch diesen Beschluss wie folgt angepasst / ergänzt:
a) Bisheriger Text:
Präambel (2): „Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß
Ratsbeschluss vom 26.09.2019, DS-Nr. 1911737EB5, ist zu
beachten. Zur Sicherung eines zügigen Verfahrens setzt die
Verwaltung hierbei eine angemessene Frist.“
Wird wie folgt konkretisiert:
Präambel (2): „Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß
Ratsbeschluss vom 26.09.2019, DS-Nr. 1911737EB5, ist zu
beachten. Zur Sicherung eines zügigen Verfahrens ist folgender
Rahmen einzuhalten:
1. Der VEBOWAG wird ein Zeitraum von 3 Monaten nach
Unterbreitung des Kaufangebotes durch die Verwaltung eingeräumt,
um ihr Interesse an einem Projekt zu bekunden oder das Projekt
abzulehnen.
2. Nach Bekundung des grundsätzlichen Interesses / Annahme des
Angebotes ist der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der
VEBOWAG innerhalb von weiteren 6 Monaten endzuverhandeln undSeite 1 von 26
Seite 2
anschließend den politischen Gremien zur Entscheidung
vorzulegen. Bei Grundstücksverkäufen mit dem Erfordernis der
Planrechtschaffung kann der VEBOWAG die Möglichkeit eingeräumt
werden, durch eine aufschiebende Bedingung oder ein
Rücktrittsrecht vom Erwerb Abstand zu nehmen.
Wenn die vorgenannten Fristen ohne Mitteilung von Gründen nicht
eingehalten werden, sind die Grundstücke anderen
Marktteilnehmenden anzubieten.“ Nach Bekundung des
grundsätzlichen Interesses / Annahme des Angebotes ist der
Kaufvertrag zwischen der Stadt und der VEBOWAG innerhalb von
weiteren 6 Monaten endzuverhandeln und anschließend den
politischen Gremien zur Entscheidung vorzulegen. Bei
Grundstücksverkäufen mit dem Erfordernis der Planrechtschaffung
kann der VEBOWAG die Möglichkeit eingeräumt werden, durch eine
zeitlich bestimmte aufschiebende Bedingung oder ein zeitlich
bestimmtes Rücktrittsrecht vom Erwerb Abstand zu nehmen.
b) Bisheriger Text:
II. Verkehrswert (2): „Bei der Vergabe von Erbbaurechten ist
grundsätzlich von einem Erbbauzins in Höhe von 4 % auszugehen.“
Wird durch folgenden Absatz ersetzt:
II. Verkehrswert (2): „Für gewerblich genutzte Erbbaurechte (auch
Büronutzung) wird zukünftig ein Erbbauzins von 5% angesetzt. Bei
wohnbaulichen – auch gewerblichen - Erbbaurechten wird ein
einheitlicher Erbbauzins von 4% festgelegt. Bei Erbbaurechten für Ein-
und Zweifamilienhäuser sowie Wohnhäuser im Wohnungseigentum wird
ebenfalls ein Erbbauzins von 4% festgelegt. Für den Zeitraum der
Eigennutzung wird ein Erbbauzins von 3% festgelegt. Bei Ein- und
Zweifamilienhäusern ist eine Vermietung von maximal 25% der
Gesamtfläche unschädlich. Erbbaurechte für genossenschaftliche
Bauvorhaben und Bauvorhaben der besonderen Wohnformen werden
der Eigennutzung gleichgestellt und ebenfalls ein Erbbauzins von 3%
festgelegt. Bei Sportvereinen und gemeinnützigen Körperschaften
(steuerrechtlicher Nachweis erforderlich) wird ein Erbbauzins von 3%
festgelegt.“
c) Bisheriger Text:
II. Verkehrswert (3): „Gem. Ratsbeschluss vom 04.02.2021, DS-Nr.
202197, ist für Erbbaurechtsverträge, die im Zeitraum bis zum
31.12.2030 geschlossen oder verlängert werden, der Erbbauzins in
Höhe von 4 % des Bodenwertes auf 1 % des Bodenwertes
vorübergehend herabgesetzt mit einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren.
Vor Ablauf dieser Zinsbindungsfrist ist mit Blick auf die allgemeine
Zinssituation zu prüfen, ob die Reduzierung verlängert wird, oder
ausläuft“ wird ersatzlos gestrichen.
Die bisherigen Ziffern (4) – (6) werden zu Ziffern (3) – (5).
d) Bisheriger Text:
VI: Verlängerung von Erbbaurechten, Ankaufsrechte: (1) „Eine
Verlängerung von Erbbaurechten erfolgt nur im Falle einer EigennutzungSeite 2 von 26
Seite 3
und wenn die Eigennutzung für die Dauer von 10 Jahren ab der
Verlängerung aufrechterhalten wird. Für Erbbaurechte, die keiner
Eigennutzung zugeführt sind, behält sich die Stadt eine weitergehende
Prüfung vor.“
Wird durch folgende Absätze ersetzt:
(1) „Erbbauberechtigte haben das Recht, den Erbbaurechtsvertrag zu
verlängern, wenn die Restlaufzeit kleiner 35 Jahre ist.“
(2) „Die Verlängerung von wohnwirtschaftlichen Erbbaurechten im
Zusammenhang mit einem Verkauf des Erbbaurechtes soll
grundsätzlich über eine neue Laufzeit von 99 Jahren geschlossen
werden, es sei denn es bestehen Bedenken dagegen, wie z.B. Zustand
der Aufbauten oder städtebauliche Optionen. Bei
Verlängerungswünschen eines Bestandserbbaurechts-Eigennutzers
kann auch die Verlängerungsoption um 25 Jahre gewählt werden. Zur
Abfederung von sozialen Härten aufgrund von stark gestiegenen
Bodenwerten und damit stark steigenden Erbbauzinsen soll in diesem
Fall nicht der volle Erbbauzins verlangt werden, sondern der Mittelwert
aus altem und neuen Erbbauzins. Diese Regelung soll jedoch nur für
den aktuellen Eigennutzer des Erbbaurechts gelten. Bei einem Verkauf
des Erbbaurechtes ist der volle Erbbauzins zu verlangen.“
(3) „Die aktuellen Erbbauzinsen finden Anwendung und werden
wertgesichert vereinbart.“
(4) „Bei der Verlängerung wird der Bodenwert neu ermittelt.“
Der bisherige Absatz (2) wird zu Absatz (5).
e)
Stichtag für die mit diesem Beschluss neu eingeführten Regelungen ist
der 01.10.2024. Vertragsverhandlungen und schriftlich vorgetragene
Erwerbswünsche bei bestehenden Erbbaurechtsverträgen, die vor
diesem Datum begonnen wurden, bzw. eingegangen sind, werden nach
dieser Richtlinie in ihrer bisher geltenden Fassung bearbeitet.
Begründung
Aktuelle Zinsentwicklungen und die Notwendigkeit zeitlicher Konkretisierungen
beim Umgang mit dem Erstzugriffsrecht mit der VEBOWAG machen es erfor-
derlich, die Regelungen aus der „Neue Richtlinie für die Bewertung und Ver-
äußerung sowie den Erwerb unbebauter und bebauter Grundstücke und die
Einräumung von Erbbaurechten“ vom 13.06.2023 DS 222109-01 zu novellie-
ren. In Teilen wurde die Notwendigkeit hinsichtlich einer Anpassung der Erb-
bauzinsen von der Politik mit DS 231941 bereits angesprochen und als Prüfauf-
trag beschlossen. Diesem Prüfauftrag soll mit der Novellierung ebenfalls Rech-
nung getragen werden. Als Anlage wurde zum einen die Richtlinie in der End-
fassung mit farblicher Markierung der geänderten Passagen (Anlage 1) als
auch in einer Version im Änderungsmodus (Anlage 2) angehängtSeite 3 von 26
Seite 4
Zu 1) Alle Beschlussbestandteile wurden bereits in die Richtlinie DS-Nr.
222109-01 – „Neue Richtlinie für die Bewertung und Veräußerung sowie den
Erwerb unbebauter und bebauter städtischer Grundstücke und die Einräumung
von Erbbaurechten“ eingearbeitet, welche am 13.06.2023 beschlossen wurde.
Aus diesem Grund kann der Beschluss DS 202197 aufgehoben werden.
Zu 2): Der Beschluss 222109-01 wird in Bezug auf Ziff. 2, Anlage 1 (Richtlinie)
durch diesen Beschluss angepasst / ergänzt.
Zu 2a.) Mit Ratsbeschluss vom 17.09.2015 mit der DS 1512113EB8 und dem
Ratsbeschluss vom 26.09.2019 mit der DS 1911737EB5 wurde vom Rat be-
schlossen, der VEBOWAG im Rahmen der Direktvergabe ein Erstzugriffsrecht
für Grundstücke einzuräumen, welche für den geförderten Wohnungsbau vor-
gesehen sind. Hierauf wurde unter Punkt 2 der Präambel in der Richtlinie hin-
gewiesen und dargestellt, dass hierbei eine angemessene Frist anzusetzen ist.
Um sowohl für die Verwaltung als auch für die VEBOWAG einen verbindliche-
ren Rahmen für die Abwicklung zu schaffen und das Verfahren zu beschleuni-
gen, beschließt der Rat die vorgenannten Konkretisierungen. Hiermit soll nicht
das grundsätzliche Erstzugriffsrecht in Frage gestellt werden, sondern nur Klar-
heit und Verbindlichkeit über Zeitabläufe hergestellt werden.
In der Vergangenheit haben sich Grundstücksvergaben an die VEBOWAG lan-
ge hingezogen, da in den meisten Fällen erst noch Planrecht geschaffen wer-
den musste. Dieses sorgte im weiteren Verlauf dazu, dass die Werte mehrfach
angepasst werden mussten und somit die Kalkulationen und Planungen der
VEBOWAG ebenfalls überarbeitet werden mussten.
Durch die o.a. Konkretisierungen sollen die Vergaben/ der Verkauf der Grund-
stücke zeitnah durchgeführt werden. Durch die zeitnahe Entscheidung, ob das
Erstzugriffsrecht ausgeübt werden soll, können die Grundstücke bei Absage
durch die VEBOWAG auch zeitnah anderen Marktteilnehmern – ggfls. im Rah-
men einer Ausschreibung - angeboten werden.
Zu 2b.) Da bei der Vergabe von Grundstücken zu gewerblichen (inkl. Büronut-
zung) Zwecken üblicherweise höhere Erbbauzinsen veranschlagt werden,
schlägt die Verwaltung vor, hier 5% anzusetzen. Dieses entspricht auch Zins-
festsetzungen anderer Kommunen (siehe Anhang 3 Erbbaurechtszinsen ande-
rer Kommunen).
Bei Erbbaurechten, welche wohnwirtschaftlich genutzt werden und durch Inves-
toren zum Zwecke der Vermietung errichtet werden, schlägt die Verwaltung
einen Erbbauzins von 4% vor. Hier steht nicht die Eigennutzung im Vorder-
grund. Aufgrund erhöhter baulicher und energetischer Anforderungen an die
Gebäude sowie auch aufgrund von im geförderten Wohnungsbau nicht wirt-
schaftlichen Mieteinnahmen sollte von den Unternehmen kein höherer Erbbau-
zins gefordert werden.
Anstelle der grundsätzlichen Maßgabe, nur an Eigennutzer Erbbaurechte zuSeite 4 von 26
Seite 5
vergeben oder Erbbaurechte zu verlängern, schlägt die Verwaltung einen An-
reiz vor. So wird Eigennutzern für die Dauer des Eigennutzes eine Vergünsti-
gung eingeräumt und ein Erbbauzins auf 3% festgelegt. Somit wird die Eigen-
nutzung gefördert.
Die Regelung, dass 25% der Gesamtfläche vermietet werden darf, soll die
Möglichkeit einräumen, auch in einem Ein- oder Zweifamilienhaus eine vermie-
tete Einliegerwohnung zu errichten.
Erbbaurechte für genossenschaftliche Bauvorhaben und Bauvorhaben der be-
sonderen Wohnformen werden der Eigennutzung gleichgestellt und ebenfalls
auf 3% festgesetzt.
Da genossenschaftliche und besondere Wohnformen nicht die klassische Ei-
gennutzung darstellen, jedoch für das Quartier und die Stadt einen erheblichen
Mehrwert bringen, indem sie kreative, gemeinschaftliche Wohnformen mit ho-
hem sozialen/gemeinschaftlichen Anteilen mitbringen, schlägt die Verwaltung
vor, diese analog zu Eigennutzern zu betrachten und auch mit einem vergüns-
tigten Erbbauzins zu fördern.
Sportvereine und gemeinnützige Körperschaften sollen aufgrund ihrer geringe-
ren wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ebenfalls einen vergünstigten Erbbau-
zins erhalten.
Die bisherige Regelung gem. Ratsbeschluss vom 04.02.2021, DS-Nr. 202197,
entfällt. Diese hatte den folgenden Wortlaut: „Für Erbbaurechtsverträge, die im
Zeitraum bis zum 31.12.2030 geschlossen oder verlängert werden, wird der seit
1983 gültige Erbbauzins in Höhe von 4 % des Bodenwertes auf 1 % des Bo-
denwertes vorübergehend herabgesetzt mit einer Zinsbindungsfrist von 20 Jah-
ren. Vor Ablauf dieser Zinsbindungsfrist ist mit Blick auf die allgemeine Zinssi-
tuation zu prüfen, ob die Reduzierung verlängert wird, oder ausläuft.“
Diese Regelung war der Zinssituation in den letzten ca. 10 Jahren vor der
durch die Corona-Pandemie ausgelösten Wirtschaftskrise und Inflation ge-
schuldet. Der Kapitalmarktzins lag über Jahre lang bei Werten unterhalb von 2
%. Ein Erbbauzins in Höhe von 4 % erschien demgegenüber überhöht. Dies
war für die Akzeptanz der Vergabe von städtischen Baugrundstücken im Wege
des Erbbaurechts hinderlich. Aufgrund der aktuellen Marktlage und Zinsent-
wicklung ist die Absenkung auf 1% nicht mehr haltbar. Seit der deutlichen An-
hebung des Leitzinssatzes durch die Europäische Zentralbank sind nun Bau-
kredite nicht mehr zu derart günstigen Zinssätzen zu bekommen. Die Erbbau-
zinsreduzierung auf 1 % ist jetzt nicht mehr angemessen. Eine erneute so dras-
tische Absenkung des Leitzinssatzes, wie in den Jahren zwischen 2015 und
2022 geschehen, ist nicht zu erwarten. Deshalb schlägt die Verwaltung nun die
Rückkehr zu einem Erbbauzins in Höhe von grundsätzlich 4 % vor. Die oben
vorgeschlagenen Differenzierungen nach Wirtschaftskraft und Leistungsfähig-
keit des Erbbaurechtsnehmers sollen das Erbbaurecht attraktiv machen und
werden auch in anderen Kommunen so praktiziert. (siehe Anhang Erbbau-
rechtszinsen anderer Kommunen).
Eine über das oben beschriebene Verfahren hinausgehende Reduzierung der
Erbbaurechtszinsen sollte vermieden werden, da diese Auswirkungen auf das
Anlagevermögen haben könnte. Der Erbbauzins stellt einen finanziellen Aus-
gleich für die Nutzungseinschränkung durch das Erbbaurecht dar. Solange die-
ser „marktkonform“ ist, kann das Grundstück trotz der Nutzungseinschränkung
weiterhin zum vollen Wert bilanziert werden. (Bei einer Wertermittlung würdeSeite 5 von 26
Seite 6
das Grundstück ohne Erbbaurecht und das Grundstück mit einem marktkon-
formen Erbbauzins einen gleichen Verkehrswert aufweisen.)
Falls auf die Festsetzung eines marktüblichen Zinssatzes verzichtet wird, kann
dies - unabhängig vom Grund für den Verzicht - zu einer zeitlich auf die Dauer
des Erbbaurechts befristeten Wertminderung durch eine Sonderabschreibung
in der Anlagenbuchhaltung führen. Dies muss im Einzelfall dort geprüft werden.
Zu 2c.) Die Herabsetzung der Erbbauzinsen für 20 Jahre entfällt aufgrund der
aktuellen Marktlage und wird ersetzt durch die hier gefassten Regelungen.
Zu 2d.) Bei der Belastung des Grundbuchs durch Kreditgeber der Erbbau-
rechtsnehmer werden zu kurze Restlaufzeiten (< 30Jahre) als Hinderungsgrund
gesehen. Um dem Rechnung zu tragen, wird es den Erbbaurechtsnehmern
ermöglicht, ab einer Restlaufzeit von 35 Jahren das Erbbaurecht zu verlängern.
Lange Laufzeiten – bei Wohnerbbaurechten bis 99 Jahre - geben dem Erbbau-
rechtsnehmer Rechtssicherheit und der Verwaltungsaufwand, der durch häufi-
ge Erbbaurechtsverlängerungen entsteht, wird vermindert.
Bei Erbbaurechtsverlängerung wird zur Ermittlung des aktuellen Bodenwertes
durch die Wertermittlungsabteilung eine Bodenwertermittlung durchgeführt,
welche als Basis für den zukünftigen Erbbauzins hergenommen wird. Dies si-
chert einen aktuellen marktüblichen Erbbauzins. Wenn jedoch bei langjährigen
Erbbaurechten die Laufzeit ausläuft und eine Verlängerung notwendig wird,
kann dies aufgrund der gestiegenen Bodenwerte und der teilweise großen
Grundstücke zu erheblichen Wertanstiegen und damit zu stark steigenden Erb-
bauzinsen führen. Damit dieses für den Bestandserbbaurechts-Eigennutzer
nicht zu einer sozialen Härte führt, soll für diese Fälle der genannte gedämpfte
Erbbauzinsanstieg beschlossen werden. Dieser soll nur dem Bestands-
Erbbaurechts-Eigennutzer und seinen Gesamtrechtsnachfolgern zu Gute kom-
men. Bei einem später folgenden Verkauf des Erbbaurechtes ist durch den
neuen Erbbaurechtsnehmer der volle Erbbauzins zu entrichten.
Die bisher gültige Beschlusslage, nach der eine Verlängerung von Erbbaurech-
ten nur im Falle einer Eigennutzung, und wenn die Eigennutzung für die Dauer
von 10 Jahren ab der Verlängerung
aufrechterhalten wird, erfolgen sollte, soll entfallen. Diese Regelung basierte
auf der früher üblichen Praxis, nach der Erbbaurechte hauptsächlich an Grund-
stücken für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften für Eigennutzer vergeben
wurden. Diese Praxis hat sich nun deutlich verändert, da die Stadt nun
grundsätzlich Erbbaurechte vergibt und die Erbbaurechtsausgabe in großen
Teilen den Verkauf von Grundstücken ersetzen soll. Deshalb ist diese Rege-
lung künftig nicht mehr praktikabel.
Der bisherige Absatz 2, wonach Ankaufsrechte für Erbbauberechtigte nicht
mehr vorzusehen sind, wird zu Absatz 5.
Zu 2e.) Die neuen Regelungen sollten alsbald wie möglich in Kraft treten, da
die aktuell anzuwendenden Regelungen nicht mehr den am Markt üblichen
Verhältnissen entsprechen. Deshalb schlägt die Verwaltung den 01.10.2024 als
Stichtag vor.Seite 6 von 26
Seite 7
Anlage/n
1 Anlage 1_RL Vergabe Grundstücke Änderungen rot markiert (öffentlich)
2 Anlage 2_RL Vergabe Grundstücke Änderungsmodus (öffentlich)
3 Anlage 3 Erbbaurechtszinsen anderer Kommunen (öffentlich)Seite 7 von 26
1
Richtlinien für die Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb unbebauter
und bebauter städtischer Grundstücke und die Einräumung von Erbbaurechten
– Überarbeitung der Ratsbeschlüsse vom 15.09.1983 und 18.11.1993 auf der
Grundlage des Ratsbeschlusses vom 04.02.2021, DS-Nr. 202197, sowie des
Beschlusses des Hauptausschusses vom 09.05.2019, DS-Nr. 1910831EB4
- geänderte Fassung vom 17.06.2024 -
Präambel:
(1) Grundlage der städtischen Liegenschaftspolitik ist es, Grundstücke im Eigentum
der Stadt oder städtischer Beteiligungsgesellschaften mit 100%er Beteiligung der
Stadt zu halten.
Städtische Grundstücke werden zur Förderung einer nachhaltigen
gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung, wie z.B. der Wohnraumversorgung der
Bevölkerung, der Daseinsvorsorge, der Wirtschaftsförderung, der Gewährleistung der
öffentlichen Infrastruktur und zur Wahrung von Klimazielen genutzt. Sie dienen nicht
in erster Linie dazu, durch ihre Veräußerung Einnahmen zu erzielen.
(2) Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß Ratsbeschluss vom 26.09.2019,
DS- Nr. 1911737EB5, ist zu beachten. Zur Sicherung eines zügigen Verfahrens
ist folgender Rahmen einzuhalten:
1. Der VEBOWAG wird ein Zeitraum von 3 Monaten nach Unterbreitung des
Kaufangebotes durch die Verwaltung eingeräumt, um ihr Interesse an einem Projekt
zu bekunden oder das Projekt abzulehnen.
2. Nach Bekundung des grundsätzlichen Interesses / Annahme des Angebotes
ist der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der VEBOWAG innerhalb von weiteren 6
Monaten endzuverhandeln und anschließend den politischen Gremien zur
Entscheidung vorzulegen. Bei Grundstücksverkäufen mit dem Erfordernis der
Planrechtschaffung kann der VEBOWAG die Möglichkeit eingeräumt werden, durch
eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht vom Erwerb Abstand zu
nehmen.
3. Wenn die vorgenannten Fristen ohne Mitteilung von Gründen nicht
eingehalten werden, sind die Grundstücke anderen Marktteilnehmenden anzubieten.
(3) Die bei der Schaffung von Planungsrecht geltenden Regelungen der Stadt Bonn,
wie insbesondere das Bonner Baulandmodell, Ratsbeschluss vom 30.03.2017 (DS-
Nr. 1613742EB5) und Modifizierung vom 10.07.2018 (DS-Nr.: 1811574EB5), sind in
ihrer jeweils geltenden Fassung bei der Veräußerung städtischer Grundstücke zu
beachten.
(4) Die zum Thema Energieeffizienz und Photovoltaik geltenden Regelungen der
Stadt Bonn, zurückgehend auf den Ratsbeschluss v. 22.10.2015 (DS-Nr.: 1512547),
sowie Ratsbeschluss v. 01.09.2020 (DS-Nr.: 201344), sind in ihrer jeweils geltenden
Fassung bei der Veräußerung städtischer Grundstücke zu beachten.
(5) Grundstücke sind grundsätzlich im Erbbaurecht zu vergeben.
Dies gilt nicht bei Arrondierungen, Tauschgeschäften und bei der Vergabe in förmlich
festgelegten Entwicklungsbereichen. Ein Verkauf ist z.B. möglich, wenn dadurch derSeite 8 von 26
2
Erwerb anderer, für städtische Zwecke besser geeigneter Grundstücke ermöglicht
wird. Der Erwerb ist zeitgleich durchzuführen. Von dieser Regelung nicht berührt ist
des Weiteren eine Übertragung auf andere öffentlich-rechtliche Körperschaften.
(6) Weitere Ausnahmen von der Regelung unter Absatz 5 Satz 1 gelten nur, wenn
- durch den Erwerb eines städtischen Grundstückes zum Eigennutz die
Standortsicherung eines Unternehmens in der Stadt Bonn gelingen kann und
überzeugend dargelegt wird, warum die Übertragung eines Erbbaurechtes in
dem Fall nicht möglich ist;
- bei städtischen oder mehrheitlich städtischen Gesellschaften, wenn die
Vergabe im Erbbaurecht der Zweckerreichung der Gesellschaft zuwiderlaufen
würde.
(7) Vor jeder Veräußerung von Grundstücken ist vorab die Stabstelle Stadt als
Steuerschuldner zu beteiligen, um die steuerlichen Auswirkungen prüfen zu können.
Dies gilt auch für Erbbaurechtsverträge, die mit den Beteiligungsgesellschaften
abgeschlossen werden.
(8) Sofern im Folgenden die Begriffe „Ausschreibung“ oder „Vergabe“ verwendet
werden, sind keine Ausschreibungen oder Vergaben im vergaberechtlichen Sinne
gemeint. Auf reine Grundstücksverkäufe findet das Vergaberecht keine Anwendung.
Bei der Vergabe von Erbbaurechten sowie der Veräußerung von Grundstücken sind
die folgenden Vorgaben zu beachten:
I. Ausschreibung:
(1) Die Möglichkeit des Erwerbes städtischer Grundstücke durch Kauf oder
im Wege des Erbbaurechtes ist in der Regel auf geeignete Weise vorher
auszuschreiben. Ausnahmen sind von der Verwaltung besonders zu
begründen.
(2) Auf die Ausschreibung eines städtischen Grundstückes kann
insbesondere dann verzichtet werden, wenn die Veräußerung oder die
Einräumung eines Erbbaurechtes an einen bestimmten Vertragspartner im
städtischen Interesse (z.B. zur Förderung von kulturellen oder sportlichen
Einrichtungen oder im Rahmen der Wirtschaftsförderung) liegen, soweit mit
dem Vertrag keine Beschaffung im Sinne eines Bauauftrages oder einer
Baukonzession verbunden ist.
Auf die Ausschreibung kann auch für Flächen zur Arrondierung bzw.
Gewährleistung der Erschließung und bei Grundstückstausch verzichtet
werden.
II. Verkehrswert:
(1) Vor dem An- und Verkauf von Grundstücken sowie vor der Einräumung
eines Erbbaurechtes ist der Verkehrswert des betroffenen Grundstücks
durch eine/n Sachverständige/n (derzeit Amt für Geoinformationen undSeite 9 von 26
3
Bodenmanagement) zu ermitteln. In Zweifelsfällen soll ein Gutachten des
Gutachterausschusses eingeholt werden.
(2) Für gewerblich genutzte Erbbaurechte (auch Büronutzung) wird
zukünftig ein Erbbauzins von 5% angesetzt. Bei wohnbaulichen – auch
gewerblichen - Erbbaurechten wird ein einheitlicher Erbbauzins von 4%
festgelegt. Bei Erbbaurechten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie
Wohnhäuser im Wohnungseigentum wird ebenfalls ein Erbbauzins von 4%
festgelegt. Für den Zeitraum der Eigennutzung wird ein Erbbauzins von 3%
festgelegt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist eine Vermietung von
maximal 25% der Gesamtfläche unschädlich. Erbbaurechte für
genossenschaftliche Bauvorhaben und Bauvorhaben der besonderen
Wohnformen werden der Eigennutzung gleichgestellt und es wird
ebenfallsein Erbbauzins von 3% festgelegt. Bei Sportvereinen und
gemeinnützige Körperschaften (steuerrechtlicher Nachweis erforderlich)
wird ein Erbbauzins von 3% festgelegt.
(3) In die abzuschließenden Erbbaurechtsverträge ist stets eine
Wertsicherungsklausel aufzunehmen.
(4) Aus Gründen des Städtebaus, der Förderung des Eigenheimbaus(nur
bei flächeneffizienter Bauweise), der Förderung von Sozialeinrichtungen,
der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der Förderung von
Einrichtungen des Sports und sonstiger sozialer Einrichtungen, die im
Interesse der Allgemeinheit liegen, kann in begründeten Einzelfällen ein
Kaufpreis, bzw. ein Erbbauzins, festgesetzt werden, der von einem
geminderten Verkehrswert ausgeht. Vor dem Unterwertverkauf eines
Grundstücks an Unternehmen ist die Vereinbarkeit der Vergünstigung mit
dem Binnenmarkt sicherzustellen, § 90 Abs. 3 Satz 5 GO NRW.
(5) Gemäß dem Beschluss des Rates vom 26.02.2019, DS-Nr.
1911737EB5, kann bei der Kaufpreisfindung für städtische Grundstücke,
die für den geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind, ausgehend von
Bodenrichtwerten des freien Wohnungsbaus ein Abschlag zur
Kompensation des wirtschaftlichen Nachteils des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus berechnet werden. Mit diesem Abschlag auf den
unbelasteten Bodenwert ergibt sich dann der im Grundstücksmarkt
erzielbare Marktpreis („spezieller Marktpreis“). Dieser spezielle Marktpreis
bildet die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses.
III. Wahl des Vergabeverfahrens:
1. Städtische Grundstücke können im Rahmen einer Ausschreibung zum
Höchstpreis oder zum Verkehrswert veräußert, bzw. im Erbbaurecht
vergeben werden. Die Ausschreibung kann als Konzeptvergabe gestaltet
werden. Ob ein Grundstück zum Verkehrswert oder zum Höchstpreis
veräußert, bzw. im Erbbaurecht vergeben werden soll bzw. ob eineSeite 10 von 26
4
Konzeptvergabe durchgeführt werden soll, ist vor der Ausschreibung durch
die Verwaltung zu entscheiden und einschließlich der Zuschlagskriterien
und deren Gewichtung durch das zuständige politische Gremium zu
beschließen. Die Ausschreibung hat in einem wettbewerblichen,
transparenten und diskriminierungsfreien Ausschreibungsverfahren zu
erfolgen.
2. Bei Veräußerungen bzw. Vergaben von Erbbaurechten darf der vorher
festgestellte Verkehrswert – ggfls. geminderte Verkehrswert oder spezielle
Marktpreis gem. Ziff. II. 4. oder 5. – nicht unterschritten werden.
3. Bei Veräußerungen von Grundstücken /Vergaben von Erbbaurechten,
die ausgeschrieben werden, gelten alternativ zueinander die folgenden
Verfahren:
A) Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Höchstgebotspreis, ggfls. als
Konzeptvergabe
a) formale Vorgaben:
(1) Die Preisangebote sind in verschlossenem Umschlag oder in einem
gesicherten elektronischen Verfahren bis spätestens zu dem in der
Ausschreibung genannten Eröffnungstermin bei dem zuständigen
Fachamt (derzeit Amt für Wirtschaftsförderung – Abteilung
Liegenschaften) einzureichen. Angebote, die nach diesem Zeitpunkt
eingehen, werden nicht berücksichtigt. Angebote, die kein Preisangebot
enthalten, werden ausgeschlossen.
(2) Bei Konzeptvergabe in Verbindung mit einem Höchstpreisgebot:
Zusätzlich zum Preisangebot sind weitere Unterlagen zu den weiteren
in der Ausschreibung festgesetzten Zuschlagskriterien (z.B.
Nutzungskonzept, Städtebau und Gestaltung, Architektur,
Energiekonzept, Mobilitätskonzept) sowie geforderte Nachweise zur
Eignung und Leistungsfähigkeit (z.B. Mitarbeitendenzahl,
Gesamtumsatz, Finanzierungszusage, Referenzen) einzureichen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unter
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
b) materielle Vorgaben:
(1) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Höchstpreisgebot:
Der Bewerber, der den höchsten Kaufpreis/den höchsten Erbbauzins
geboten hat, erhält den Zuschlag. Weitere qualitative oder persönliche
Kriterien werden in der Ausschreibung nicht vorgesehen und können
bei der Zuschlagserteilung keine Berücksichtigung finden. Die Stadt
ermittelt intern den Verkehrswert der Grundstücke und behält sich vor,
kein Grundstücksgeschäft mit einem Bewerber abzuschließen, wennSeite 11 von 26
5
dieser Wert unterboten wird. Dies ist in der Ausschreibung ausdrücklich
mitzuteilen und für einen solchen Fall ein Haftungsausschluss zu
erklären. Der intern ermittelte Verkehrswert wird in der Ausschreibung
nicht angegeben, um das Bieterverhalten nicht zu beeinflussen.
(2) Bei Konzeptvergabe in Verbindung mit einem Höchstpreisgebot:
Neben dem Kaufpreisgebot/Erbbauzinsgebot sind bei der Bewertung
weitere Zuschlagskriterien (z.B. das Nutzungs-, städtebauliche,
architektonische, umwelt- oder verkehrsbezogene Konzept und ggfls.
weitere qualitative Bewertungskriterien) entscheidend. Die Gewichtung
der Bewertungskriterien untereinander ist in einer Matrix anzugeben.
Das Kaufpreisgebot sollte in der Regel nicht höher als 30 % gewichtet
sein. Das Bewertungssystem ist in der Ausschreibung transparent
darzustellen. Den Zuschlag erhält das Gebot, das in der
Gesamtbewertung die höchste Punktzahl erreicht. Soweit der
Mindestkaufpreis/Mindesterbbauzins von allen Bewerbern unterboten
wird, oder aus sonstigen qualitativen Gründen keines der Angebote
bezuschlagt werden kann, behält die Stadt sich vor, kein
Grundstücksgeschäft mit einem Bewerber abzuschließen. Dies ist in
der Ausschreibung ausdrücklich mitzuteilen und für einen solchen Fall
ein Haftungsausschluss zu erklären. Über die Zuschlagserteilung
entscheidet das zuständige politische Gremium.
B) Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert, ggfls. als
Konzeptvergabe
a) formale Vorgaben:
(1) Die Preisangebote sind in verschlossenem Umschlag oder in einem
gesicherten elektronischen Verfahren bis spätestens zu dem in der
Ausschreibung genannten Eröffnungstermin bei dem zuständigen
Fachamt (derzeit Amt für Wirtschaftsförderung – Abteilung
Liegenschaften) einzureichen. Angebote, die nach diesem Zeitpunkt
eingehen, werden nicht berücksichtigt. Angebote, die kein Preisangebot
enthalten, werden ausgeschlossen.
(2) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert:
Zusätzlich hat der Bewerber weitere in der Ausschreibung geforderte
bewerberbezogene Angaben (z.B. persönliche Verhältnisse, örtlicher
Gewerbebetrieb) zu machen und mit dem Angebot einzureichen.
Angebote, die den Verkehrswert unterschreiten, sind auszuschließen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unter
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
(3) Bei Konzeptvergabe zum Verkehrswert:Seite 12 von 26
6
Zusätzlich zum Preisangebot sind weitere Unterlagen zu den weiteren
in der Ausschreibung festgesetzten Zuschlagskriterien (z.B.
Nutzungskonzept, Städtebau und Gestaltung, Architektur,
Energiekonzept, Mobilitätskonzept) sowie Nachweise zur Eignung und
Leistungsfähigkeit (z.B. Mitarbeitendenzahl, Gesamtumsatz,
Finanzierungszusage, Referenzen) einzureichen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unter
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
b) materielle Vorgaben:
(1) In der Ausschreibung ist ein festgelegter Kaufpreis/Erbbauzins
bekannt zu geben, der dem Verkehrswert – ggfls. geminderten
Verkehrswert gem. Ziff. II. 5. oder 6. – zu entsprechen hat. Alle
Bewerber haben diesen Verkehrswert anzubieten. Ein Wettbewerb um
den höchsten Preis findet nicht statt.
(2) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert:
Im Falle, dass mehr Bewerber vorhanden sind, als Grundstücke zum
Verkauf oder zur Vergabe im Erbbaurecht zur Verfügung stehen und
daher eine Auswahl aufgrund persönlich vorgebrachter Gründe
notwendig ist, wird in einer umfassenden Ermessenserwägung über die
Vergabe an einen der Interessenten entschieden und die
Entscheidungsgründe werden dokumentiert. Hierbei sind die unter Ziff.
IV. genannten Kriterien heran zu ziehen. Die Auswahlkriterien sind in
der Ausschreibung transparent bekannt zu machen.
(3) Bei Konzeptvergabe zum Verkehrswert:
Es gibt ausschließlich qualitative Zuschlagskriterien (z.B. das Nutzungs-
, städtebauliche, architektonische, umwelt- oder verkehrsbezogene
Konzept und ggfls. weitere qualitative Bewertungskriterien). Das
Preisgebot spielt keine Rolle, da alle Bewerber den Verkehrswert bieten
müssen. Die Gewichtung der Bewertungskriterien untereinander ist in
einer Matrix anzugeben. Das Bewertungssystem ist in der
Ausschreibung transparent darzustellen. Den Zuschlag erhält das
Gebot, das in der Gesamtbewertung die höchste Punktzahl erreicht.
Soweit aus qualitativen Gründen keines der Angebote bezuschlagt
werden kann, behält die Stadt vor, mit keinem der Bewerber ein
Grundstücksgeschäft abzuschließen. Dies ist in der Ausschreibung
ausdrücklich mitzuteilen und für einen solchen Fall ein
Haftungsausschluss zu erklären. Über die Zuschlagserteilung
entscheidet das zuständige politische Gremium.
C) Ausschreibungen nach EU-VergaberechtSeite 13 von 26
7
Sofern eine Prüfung zu dem Ergebnis kommt, dass es sich hier um
einen Bauauftrag gemäß § 103 Abs. 3 GWB oder eine Baukonzession
gemäß § 105 Abs. 1 GWB handelt und der EU-Schwellenwert
überschritten wird, ist ein entsprechendes Vergabeverfahren
durchzuführen. Das Vergabereferat ist einzubinden.
IV. Kriterien zur bevorzugten Berücksichtigung von Bewerbenden bei
Ausschreibung zum Verkehrswert sowie bei Direktverkauf. bzw.
Erbbaurechtsvergabe ohne Ausschreibung:
Bei Ausschreibungen zum Verkehrswert gem. Ziff. III. B. (ohne
Konzeptvergabe) sowie bei Direktverkauf zum Verkehrswert, bzw. der
Direktvergabe von Erbbaurechten zum Verkehrswert sollen bevorzugt
berücksichtigt werden:
a) Bewerbende, an deren Berücksichtigung die Stadt Bonn ein besonderes
Interesse besitzt (z.B. Veräußerung im Wege des Tausches von
Grundstücken, die für die Durchführung städt. Planungen benötigt werden).
b) Bewerbende, die in der Stadt Bonn noch kein entsprechendes
Grundeigentum oder nur Grundeigentum in geringem Umfang, z.B.
Teileigentum, besitzen.
c) Bewerbende, die besondere persönliche Gründe für eine
Berücksichtigung geltend machen können:
c 1) Haushalte mit mindestens einem Kind
c 2) Haushalte mit mindestens einer pflegebedürftigen oder
schwerbehinderten Person
c 3) Haushalte, deren anrechenbares Einkommen die
Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt
c 4) Bewerber, die besondere soziale Gründe anführen
d) Bewerber des örtlichen Handels und Gewerbes.
e) Sportvereine, die die folgenden Kriterien erfüllen:
e 1) Planung von Neu-/Umbau-/Erweiterungsmaßnahmen am Standort
mit gesicherter Finanzierung, die dem Zweck des Erbbaurechts dienen,
e 2) Kein Sportverein mit demselben Sportangebot in unmittelbarer
Nähe, dessen Existenz gefährdet wäre.
V. Wiederkaufsrechte/Heimfallrechte/Vertragsstrafen
(1) Für den Fall, dass der Erwerber oder der Erbbauberechtigte
a) den Zweck, der dem Kaufvertrag oder dem Erbbaurechtsvertrag
zugrunde lag, nicht erfüllt,Seite 14 von 26
8
b) das Grundstück oder das Erbbaurecht ohne Zustimmung der Stadt
veräußert, soweit sich aus Vertrag oder Gesetz ein
Zustimmungserfordernis ergibt,
c) einem anderen ohne Zustimmung durch die Stadt ein Nutzungsrecht
einräumt, soweit sich aus Vertrag oder Gesetz ein
Zustimmungserfordernis ergibt,
ist der Stadt für die Dauer der ersten zehn Jahre ab Vertragsschluss ein
dinglich gesichertes Wiederkaufsrecht bzw. ein Heimfallrecht
einzuräumen.
(2) Daneben und alternativ ist für die Dauer von 10 Jahren der Stadt das
Recht zu sichern, vom Erwerber bzw. Erbbauberechtigten die Zahlung einer
angemessenen Vertragsstrafe, bzw. Abstandssumme zu verlangen.
Bezogen auf eine 10-jährige Nutzungsverpflichtung oder ein 10-jähriges
Veräußerungsverbot verringert sich diese Vertragsstrafe/Abstandssumme
ab der Veräußerung oder der Einräumung des Erbbaurechtes nach jedem
Jahr der entsprechenden Eigennutzung um 10 %. Die Höhe der
Vertragsstrafe kann sich dabei ggfls. an der durch einen verminderten
Verkehrswert gewährten Vergünstigung, verzinst mit jährlich 5 % oberhalb
des jeweiligen Basiszinssatzes, orientieren.
(3) Darüber hinaus ist die Verpflichtung zur Einhaltung der von der Stadt
vorgegebenen Energieeffizienzstandards sowie der Verpflichtung zur
Installation von Solaranlagen mit angemessenen Vertragsstrafen zu
sichern.
(4) Vertragsstrafen sind in der Regel über Sicherungshypotheken
grundbuchlich zu sichern.
(5) Über die Ausübung dieser Rechte der Stadt entscheidet jeweils der Rat
oder der gemäß der Zuständigkeitsordnung zuständige Ausschuss.
VI. Verlängerung von Erbbaurechten, Ankaufsrechte:
(1) Erbbauberechtigte haben das Recht, den Erbbaurechtsvertrag zu
verlängern, wenn die Restlaufzeit kleiner 35 Jahre ist.
(2) Die Verlängerung von wohnwirtschaftlichen Erbbaurechten im
Zusammenhang mit einem Verkauf des Erbbaurechtes soll grundsätzlich
über eine neue Laufzeit von 99 Jahren geschlossen werden, es sei denn
es bestehen Bedenken dagegen, wie z.B. Zustand der Aufbauten oder
städtebauliche Optionen. Bei Verlängerungswünschen eines
Bestandserbbaurechts-Eigennutzers kann auch die Verlängerungsoption
um 25 Jahre gewählt werden. Zur Abfederung von sozialen Härten
aufgrund von stark gestiegenen Bodenwerten und damit stark steigenden
Erbbauzinsen soll in diesem Fall nicht der volle Erbbauzins verlangt
werden, sondern der Mittelwert aus altem und neuen Erbbauzins. DieseSeite 15 von 26
9
Regelung soll jedoch nur für den aktuellen Eigennutzer des Erbbaurechts
gelten. Bei einem Verkauf des Erbbaurechtes ist der volle Erbbauzins zu
verlangen.
(3) Die aktuellen Erbbauzinsen finden Anwendung und werden
wertgesichert vereinbart.
(4) Bei der Verlängerung wird der Bodenwert neu ermittelt.
(5) Ankaufsrechte werden für Erbbauberechtigte nicht mehr vorgesehen.
Stichtag für die mit dieser Novellierung neu eingeführten Regelungen ist der
01.10.2024. Vertragsverhandlungen und schriftlich vorgetragene
Erwerbswünsche bei bestehenden Erbbaurechtsverträgen, die vor diesem
Datum begonnen wurden, bzw. eingegangen sind, werden entsprechend
dieser Richtlinie in der bisher geltenden Fassung bearbeitet.Seite 16 von 26
1
Richtlinien für die Bewertung und Veräußerung sowie den Erwerb unbebauter
und bebauter städtischer Grundstücke und die Einräumung von Erbbaurechten
– Überarbeitung der Ratsbeschlüsse vom 15.09.1983 und 18.11.1993 auf der
Grundlage des Ratsbeschlusses vom 04.02.2021, DS-Nr. 202197, sowie des
Beschlusses des Hauptausschusses vom 09.05.2019, DS-Nr. 1910831EB4
- geänderte Fassung vom 17.06.2024 -
Präambel:
(1) Grundlage der städtischen Liegenschaftspolitik ist es, Grundstücke im Eigentum
der Stadt oder städtischer Beteiligungsgesellschaften mit 100%er Beteiligung der
Stadt zu halten.
Städtische Grundstücke werden zur Förderung einer nachhaltigen
gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung, wie z.B. der Wohnraumversorgung der
Bevölkerung, der Daseinsvorsorge, der Wirtschaftsförderung, der Gewährleistung der
öffentlichen Infrastruktur und zur Wahrung von Klimazielen genutzt. Sie dienen nicht
in erster Linie dazu, durch ihre Veräußerung Einnahmen zu erzielen.
(2) Das Erstzugriffsrecht der VEBOWAG gemäß Ratsbeschluss vom 26.09.2019,
DS- Nr. 1911737EB5, ist zu beachten. Zur Sicherung eines zügigen Verfahrens setzt
die Verwaltung hierbei eine angemessene Frist.
ist folgender Rahmen einzuhalten:
1. Der VEBOWAG wird ein Zeitraum von 3 Monaten nach Unterbreitung des
Kaufangebotes durch die Verwaltung eingeräumt, um ihr Interesse an einem Projekt
zu bekunden oder das Projekt abzulehnen.
2. Nach Bekundung des grundsätzlichen Interesses / Annahme des Angebotes
ist der Kaufvertrag zwischen der Stadt und der VEBOWAG innerhalb von weiteren 6
Monaten endzuverhandeln und anschließend den politischen Gremien zur
Entscheidung vorzulegen. Bei Grundstücksverkäufen mit dem Erfordernis der
Planrechtschaffung kann der VEBOWAG die Möglichkeit eingeräumt werden, durch
eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht vom Erwerb Abstand zu
nehmen.
3. Wenn die vorgenannten Fristen ohne Mitteilung von Fristen nicht eingehalten
werden, sind die Grundstücke anderen Marktteilnehmenden anzubieten.
(3) Die bei der Schaffung von Planungsrecht geltenden Regelungen der Stadt Bonn,
wie insbesondere das Bonner Baulandmodell, Ratsbeschluss vom 30.03.2017 (DS-
Nr. 1613742EB5) und Modifizierung vom 10.07.2018 (DS-Nr.: 1811574EB5), sind in
ihrer jeweils geltenden Fassung bei der Veräußerung städtischer Grundstücke zu
beachten.
(4) Die zum Thema Energieeffizienz und Photovoltaik geltenden Regelungen der
Stadt Bonn, zurückgehend auf den Ratsbeschluss v. 22.10.2015 (DS-Nr.: 1512547),
sowie Ratsbeschluss v. 01.09.2020 (DS-Nr.: 201344), sind in ihrer jeweils geltenden
Fassung bei der Veräußerung städtischer Grundstücke zu beachten.
(5) Grundstücke sind grundsätzlich im Erbbaurecht zu vergeben.Seite 17 von 26
2
Dies gilt nicht bei Arrondierungen, Tauschgeschäften und bei der Vergabe in förmlich
festgelegten Entwicklungsbereichen. Ein Verkauf ist z.B. möglich, wenn dadurch der
Erwerb anderer, für städtische Zwecke besser geeigneter Grundstücke ermöglicht
wird. Der Erwerb ist zeitgleich durchzuführen. Von dieser Regelung nicht berührt ist
des Weiteren eine Übertragung auf andere öffentlich-rechtliche Körperschaften.
(6) Weitere Ausnahmen von der Regelung unter Absatz 5 Satz 1 gelten nur, wenn
- durch den Erwerb eines städtischen Grundstückes zum Eigennutz die
Standortsicherung eines Unternehmens in der Stadt Bonn gelingen kann und
überzeugend dargelegt wird, warum die Übertragung eines Erbbaurechtes in
dem Fall nicht möglich ist;
- bei städtischen oder mehrheitlich städtischen Gesellschaften, wenn die
Vergabe im Erbbaurecht der Zweckerreichung der Gesellschaft zuwiderlaufen
würde.
(7) Vor jeder Veräußerung von Grundstücken ist vorab die Stabstelle Stadt als
Steuerschuldner zu beteiligen, um die steuerlichen Auswirkungen prüfen zu können.
Dies gilt auch für Erbbaurechtsverträge, die mit den Beteiligungsgesellschaften
abgeschlossen werden.
(8) Sofern im Folgenden die Begriffe „Ausschreibung“ oder „Vergabe“ verwendet
werden, sind keine Ausschreibungen oder Vergaben im vergaberechtlichen Sinne
gemeint. Auf reine Grundstücksverkäufe findet das Vergaberecht keine Anwendung.
Bei der Vergabe von Erbbaurechten sowie der Veräußerung von Grundstücken sind
die folgenden Vorgaben zu beachten:
I. Ausschreibung:
(1) Die Möglichkeit des Erwerbes städtischer Grundstücke durch Kauf oder
im Wege des Erbbaurechtes ist in der Regel auf geeignete Weise vorher
auszuschreiben. Ausnahmen sind von der Verwaltung besonders zu
begründen.
(2) Auf die Ausschreibung eines städtischen Grundstückes kann
insbesondere dann verzichtet werden, wenn die Veräußerung oder die
Einräumung eines Erbbaurechtes an einen bestimmten Vertragspartner im
städtischen Interesse (z.B. zur Förderung von kulturellen oder sportlichen
Einrichtungen oder im Rahmen der Wirtschaftsförderung) liegen, soweit mit
dem Vertrag keine Beschaffung im Sinne eines Bauauftrages oder einer
Baukonzession verbunden ist.
Auf die Ausschreibung kann auch für Flächen zur Arrondierung bzw.
Gewährleistung der Erschließung und bei Grundstückstausch verzichtet
werden.
II. Verkehrswert:
(1) Vor dem An- und Verkauf von Grundstücken sowie vor der Einräumung
eines Erbbaurechtes ist der Verkehrswert des betroffenen GrundstücksSeite 18 von 26
3
durch eine/n Sachverständige/n (derzeit Amt für Geoinformationen und
Bodenmanagement) zu ermitteln. In Zweifelsfällen soll ein Gutachten des
Gutachterausschusses eingeholt werden.
(2) Bei der Vergabe von Erbbaurechten ist grundsätzlich von einem
Erbbauzins in Höhe von 4 % auszugehen.
Für gewerblich genutzte Erbbaurechte (auch Büronutzung) wird zukünftig
ein Erbbauzins von 5% angesetzt. Bei wohnbaulichen – auch gewerblichen
- Erbbaurechten wird ein einheitlicher Erbbauzins von 4% festgelegt. Bei
Erbbaurechten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnhäuser im
Wohnungseigentum wird ebenfalls ein Erbbauzins von 4% festgelegt. Für
den Zeitraum der Eigennutzung wird ein Erbbauzins von 3% festgelegt. Bei
Ein- und Zweifamilienhäusern ist eine Vermietung von maximal 25% der
Gesamtfläche unschädlich. Erbbaurechte für genossenschaftliche
Bauvorhaben und Bauvorhaben der besonderen Wohnformen werden der
Eigennutzung gleichgestellt und es wird ebenfalls ein Erbbauzins von 3%
festgelegt. Bei Sportvereinen und gemeinnützige Körperschaften
(steuerrechtlicher Nachweis erforderlich) wird ein Erbbauzins von 3%
festgelegt.
(3) Gem. Ratsbeschluss vom 04.02.2021, DS-Nr. 202197, ist für
Erbbaurechtsverträge, die im Zeitraum bis zum 31.12.2030 geschlossen
oder verlängert werden, der Erbbauzins in Höhe von 4 % des Bodenwertes
auf 1 % des Bodenwertes vorübergehend herabgesetzt mit einer
Zinsbindungsfrist von 20 Jahren. Vor Ablauf dieser Zinsbindungsfrist ist mit
Blick auf die allgemeine Zinssituation zu prüfen, ob die Reduzierung
verlängert wird, oder ausläuft.
(34) In die abzuschließenden Erbbaurechtsverträge ist stets eine
Wertsicherungsklausel aufzunehmen.
(45) Aus Gründen des Städtebaus, der Förderung des
Eigenheimbaus(nur bei flächeneffizienter Bauweise), der Förderung von
Sozialeinrichtungen, der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, der
Förderung von Einrichtungen des Sports und sonstiger sozialer
Einrichtungen, die im Interesse der Allgemeinheit liegen, kann in
begründeten Einzelfällen ein Kaufpreis, bzw. ein Erbbauzins, festgesetzt
werden, der von einem geminderten Verkehrswert ausgeht. Vor dem
Unterwertverkauf eines Grundstücks an Unternehmen ist die Vereinbarkeit
der Vergünstigung mit dem Binnenmarkt sicherzustellen, § 90 Abs. 3 Satz
5 GO NRW.
(56) Gemäß dem Beschluss des Rates vom 26.02.2019, DS-Nr.
1911737EB5, kann bei der Kaufpreisfindung für städtische Grundstücke,
die für den geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind, ausgehend von
Bodenrichtwerten des freien Wohnungsbaus ein Abschlag zur
Kompensation des wirtschaftlichen Nachteils des öffentlich gefördertenSeite 19 von 26
4
Wohnungsbaus berechnet werden. Mit diesem Abschlag auf den
unbelasteten Bodenwert ergibt sich dann der im Grundstücksmarkt
erzielbare Marktpreis („spezieller Marktpreis“). Dieser spezielle Marktpreis
bildet die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses.
III. Wahl des Vergabeverfahrens:
1. Städtische Grundstücke können im Rahmen einer Ausschreibung zum
Höchstpreis oder zum Verkehrswert veräußert, bzw. im Erbbaurecht
vergeben werden. Die Ausschreibung kann als Konzeptvergabe gestaltet
werden. Ob ein Grundstück zum Verkehrswert oder zum Höchstpreis
veräußert, bzw. im Erbbaurecht vergeben werden soll bzw. ob eine
Konzeptvergabe durchgeführt werden soll, ist vor der Ausschreibung durch
die Verwaltung zu entscheiden und einschließlich der Zuschlagskriterien
und deren Gewichtung durch das zuständige politische Gremium zu
beschließen. Die Ausschreibung hat in einem wettbewerblichen,
transparenten und diskriminierungsfreien Ausschreibungsverfahren zu
erfolgen.
2. Bei Veräußerungen bzw. Vergaben von Erbbaurechten darf der vorher
festgestellte Verkehrswert – ggfls. geminderte Verkehrswert oder spezielle
Marktpreis gem. Ziff. II. 5. oder 6. – nicht unterschritten werden.
3. Bei Veräußerungen von Grundstücken /Vergaben von Erbbaurechten,
die ausgeschrieben werden, gelten alternativ zueinander die folgenden
Verfahren:
A) Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Höchstgebotspreis, ggfls. als
Konzeptvergabe
a) formale Vorgaben:
(1) Die Preisangebote sind in verschlossenem Umschlag oder in einem
gesicherten elektronischen Verfahren bis spätestens zu dem in der
Ausschreibung genannten Eröffnungstermin bei dem zuständigen
Fachamt (derzeit Amt für Wirtschaftsförderung – Abteilung
Liegenschaften) einzureichen. Angebote, die nach diesem Zeitpunkt
eingehen, werden nicht berücksichtigt. Angebote, die kein Preisangebot
enthalten, werden ausgeschlossen.
(2) Bei Konzeptvergabe in Verbindung mit einem Höchstpreisgebot:
Zusätzlich zum Preisangebot sind weitere Unterlagen zu den weiteren
in der Ausschreibung festgesetzten Zuschlagskriterien (z.B.
Nutzungskonzept, Städtebau und Gestaltung, Architektur,
Energiekonzept, Mobilitätskonzept) sowie geforderte Nachweise zur
Eignung und Leistungsfähigkeit (z.B. Mitarbeitendenzahl,
Gesamtumsatz, Finanzierungszusage, Referenzen) einzureichen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unterSeite 20 von 26
5
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
b) materielle Vorgaben:
(1) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Höchstpreisgebot:
Der Bewerber, der den höchsten Kaufpreis/den höchsten Erbbauzins
geboten hat, erhält den Zuschlag. Weitere qualitative oder persönliche
Kriterien werden in der Ausschreibung nicht vorgesehen und können
bei der Zuschlagserteilung keine Berücksichtigung finden. Die Stadt
ermittelt intern den Verkehrswert der Grundstücke und behält sich vor,
kein Grundstücksgeschäft mit einem Bewerber abzuschließen, wenn
dieser Wert unterboten wird. Dies ist in der Ausschreibung ausdrücklich
mitzuteilen und für einen solchen Fall ein Haftungsausschluss zu
erklären. Der intern ermittelte Verkehrswert wird in der Ausschreibung
nicht angegeben, um das Bieterverhalten nicht zu beeinflussen.
(2) Bei Konzeptvergabe in Verbindung mit einem Höchstpreisgebot:
Neben dem Kaufpreisgebot/Erbbauzinsgebot sind bei der Bewertung
weitere Zuschlagskriterien (z.B. das Nutzungs-, städtebauliche,
architektonische, umwelt- oder verkehrsbezogene Konzept und ggfls.
weitere qualitative Bewertungskriterien) entscheidend. Die Gewichtung
der Bewertungskriterien untereinander ist in einer Matrix anzugeben.
Das Kaufpreisgebot sollte in der Regel nicht höher als 30 % gewichtet
sein. Das Bewertungssystem ist in der Ausschreibung transparent
darzustellen. Den Zuschlag erhält das Gebot, das in der
Gesamtbewertung die höchste Punktzahl erreicht. Soweit der
Mindestkaufpreis/Mindesterbbauzins von allen Bewerbern unterboten
wird, oder aus sonstigen qualitativen Gründen keines der Angebote
bezuschlagt werden kann, behält die Stadt sich vor, kein
Grundstücksgeschäft mit einem Bewerber abzuschließen. Dies ist in
der Ausschreibung ausdrücklich mitzuteilen und für einen solchen Fall
ein Haftungsausschluss zu erklären. Über die Zuschlagserteilung
entscheidet das zuständige politische Gremium.
B) Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert, ggfls. als
Konzeptvergabe
a) formale Vorgaben:
(1) Die Preisangebote sind in verschlossenem Umschlag oder in einem
gesicherten elektronischen Verfahren bis spätestens zu dem in der
Ausschreibung genannten Eröffnungstermin bei dem zuständigen
Fachamt (derzeit Amt für Wirtschaftsförderung – Abteilung
Liegenschaften) einzureichen. Angebote, die nach diesem Zeitpunkt
eingehen, werden nicht berücksichtigt. Angebote, die kein Preisangebot
enthalten, werden ausgeschlossen.Seite 21 von 26
6
(2) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert:
Zusätzlich hat der Bewerber weitere in der Ausschreibung geforderte
bewerberbezogene Angaben (z.B. persönliche Verhältnisse, örtlicher
Gewerbebetrieb) zu machen und mit dem Angebot einzureichen.
Angebote, die den Verkehrswert unterschreiten, sind auszuschließen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unter
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
(3) Bei Konzeptvergabe zum Verkehrswert:
Zusätzlich zum Preisangebot sind weitere Unterlagen zu den weiteren
in der Ausschreibung festgesetzten Zuschlagskriterien (z.B.
Nutzungskonzept, Städtebau und Gestaltung, Architektur,
Energiekonzept, Mobilitätskonzept) sowie Nachweise zur Eignung und
Leistungsfähigkeit (z.B. Mitarbeitendenzahl, Gesamtumsatz,
Finanzierungszusage, Referenzen) einzureichen.
Soweit Angebote unvollständig sind, sind fehlende Unterlagen unter
Fristsetzung nachzufordern. Sofern auf die Nachforderung hin die
fehlenden Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht werden, sind die
weiterhin unvollständigen Angebote auszuschließen.
b) materielle Vorgaben:
(1) In der Ausschreibung ist ein festgelegter Kaufpreis/Erbbauzins
bekannt zu geben, der dem Verkehrswert – ggfls. geminderten
Verkehrswert gem. Ziff. II. 5. oder 6. – zu entsprechen hat. Alle
Bewerber haben diesen Verkehrswert anzubieten. Ein Wettbewerb um
den höchsten Preis findet nicht statt.
(2) Bei Verkauf/Erbbaurechtsvergabe zum Verkehrswert:
Im Falle, dass mehr Bewerber vorhanden sind, als Grundstücke zum
Verkauf oder zur Vergabe im Erbbaurecht zur Verfügung stehen und
daher eine Auswahl aufgrund persönlich vorgebrachter Gründe
notwendig ist, wird in einer umfassenden Ermessenserwägung über die
Vergabe an einen der Interessenten entschieden und die
Entscheidungsgründe werden dokumentiert. Hierbei sind die unter Ziff.
IV. genannten Kriterien heran zu ziehen. Die Auswahlkriterien sind in
der Ausschreibung transparent bekannt zu machen.
(3) Bei Konzeptvergabe zum Verkehrswert:
Es gibt ausschließlich qualitative Zuschlagskriterien (z.B. das Nutzungs-
, städtebauliche, architektonische, umwelt- oder verkehrsbezogene
Konzept und ggfls. weitere qualitative Bewertungskriterien). Das
Preisgebot spielt keine Rolle, da alle Bewerber den Verkehrswert bieten
müssen. Die Gewichtung der Bewertungskriterien untereinander ist inSeite 22 von 26
7
einer Matrix anzugeben. Das Bewertungssystem ist in der
Ausschreibung transparent darzustellen. Den Zuschlag erhält das
Gebot, das in der Gesamtbewertung die höchste Punktzahl erreicht.
Soweit aus qualitativen Gründen keines der Angebote bezuschlagt
werden kann, behält die Stadt vor, mit keinem der Bewerber ein
Grundstücksgeschäft abzuschließen. Dies ist in der Ausschreibung
ausdrücklich mitzuteilen und für einen solchen Fall ein
Haftungsausschluss zu erklären. Über die Zuschlagserteilung
entscheidet das zuständige politische Gremium.
C) Ausschreibungen nach EU-Vergaberecht
Sofern eine Prüfung zu dem Ergebnis kommt, dass es sich hier um
einen Bauauftrag gemäß § 103 Abs. 3 GWB oder eine Baukonzession
gemäß § 105 Abs. 1 GWB handelt und der EU-Schwellenwert
überschritten wird, ist ein entsprechendes Vergabeverfahren
durchzuführen. Das Vergabereferat ist einzubinden.
IV. Kriterien zur bevorzugten Berücksichtigung von Bewerbenden bei
Ausschreibung zum Verkehrswert sowie bei Direktverkauf. bzw.
Erbbaurechtsvergabe ohne Ausschreibung:
Bei Ausschreibungen zum Verkehrswert gem. Ziff. III. B. (ohne
Konzeptvergabe) sowie bei Direktverkauf zum Verkehrswert, bzw. der
Direktvergabe von Erbbaurechten zum Verkehrswert sollen bevorzugt
berücksichtigt werden:
a) Bewerbende, an deren Berücksichtigung die Stadt Bonn ein besonderes
Interesse besitzt (z.B. Veräußerung im Wege des Tausches von
Grundstücken, die für die Durchführung städt. Planungen benötigt werden).
b) Bewerbende, die in der Stadt Bonn noch kein entsprechendes
Grundeigentum oder nur Grundeigentum in geringem Umfang, z.B.
Teileigentum, besitzen.
c) Bewerbende, die besondere persönliche Gründe für eine
Berücksichtigung geltend machen können:
c 1) Haushalte mit mindestens einem Kind
c 2) Haushalte mit mindestens einer pflegebedürftigen oder
schwerbehinderten Person
c 3) Haushalte, deren anrechenbares Einkommen die
Einkommensgrenze des § 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt
c 4) Bewerber, die besondere soziale Gründe anführen
d) Bewerber des örtlichen Handels und Gewerbes.
e) Sportvereine, die die folgenden Kriterien erfüllen:Seite 23 von 26
8
e 1) Planung von Neu-/Umbau-/Erweiterungsmaßnahmen am Standort
mit gesicherter Finanzierung, die dem Zweck des Erbbaurechts dienen,
e 2) Kein Sportverein mit demselben Sportangebot in unmittelbarer
Nähe, dessen Existenz gefährdet wäre.
V. Wiederkaufsrechte/Heimfallrechte/Vertragsstrafen
(1) Für den Fall, dass der Erwerber oder der Erbbauberechtigte
a) den Zweck, der dem Kaufvertrag oder dem Erbbaurechtsvertrag
zugrunde lag, nicht erfüllt,
b) das Grundstück oder das Erbbaurecht ohne Zustimmung der Stadt
veräußert, soweit sich aus Vertrag oder Gesetz ein
Zustimmungserfordernis ergibt,
c) einem anderen ohne Zustimmung durch die Stadt ein Nutzungsrecht
einräumt, soweit sich aus Vertrag oder Gesetz ein
Zustimmungserfordernis ergibt,
ist der Stadt für die Dauer der ersten zehn Jahre ab Vertragsschluss ein
dinglich gesichertes Wiederkaufsrecht bzw. ein Heimfallrecht
einzuräumen.
(2) Daneben und alternativ ist für die Dauer von 10 Jahren der Stadt das
Recht zu sichern, vom Erwerber bzw. Erbbauberechtigten die Zahlung einer
angemessenen Vertragsstrafe, bzw. Abstandssumme zu verlangen.
Bezogen auf eine 10-jährige Nutzungsverpflichtung oder ein 10-jähriges
Veräußerungsverbot verringert sich diese Vertragsstrafe/Abstandssumme
ab der Veräußerung oder der Einräumung des Erbbaurechtes nach jedem
Jahr der entsprechenden Eigennutzung um 10 %. Die Höhe der
Vertragsstrafe kann sich dabei ggfls. an der durch einen verminderten
Verkehrswert gewährten Vergünstigung, verzinst mit jährlich 5 % oberhalb
des jeweiligen Basiszinssatzes, orientieren.
(3) Darüber hinaus ist die Verpflichtung zur Einhaltung der von der Stadt
vorgegebenen Energieeffizienzstandards sowie der Verpflichtung zur
Installation von Solaranlagen mit angemessenen Vertragsstrafen zu
sichern.
(4) Vertragsstrafen sind in der Regel über Sicherungshypotheken
grundbuchlich zu sichern.
(5) Über die Ausübung dieser Rechte der Stadt entscheidet jeweils der Rat
oder der gemäß der Zuständigkeitsordnung zuständige Ausschuss.
VI. Verlängerung von Erbbaurechten, Ankaufsrechte:
(1) Eine Verlängerung von Erbbaurechten erfolgt nur im Falle einer
Eigennutzung und wenn die Eigennutzung für die Dauer von 10 Jahren abSeite 24 von 26
9
der Verlängerung aufrechterhalten wird. Für Erbbaurechte, die keiner
Eigennutzung zugeführt sind, behält sich die Stadt eine weitergehende
Prüfung vor.
Erbbauberechtigte haben das Recht, den Erbbaurechtsvertrag zu
verlängern, wenn die Restlaufzeit kleiner 35 Jahre ist.
(2) Die Verlängerung von wohnwirtschaftlichen Erbbaurechten im
Zusammenhang mit einem Verkauf des Erbbaurechtes soll grundsätzlich
über eine neue Laufzeit von 99 Jahren geschlossen werden, es sei denn
es bestehen Bedenken dagegen, wie z.B. Zustand der Aufbauten oder
städtebauliche Optionen. Bei Verlängerungswünschen eines
Bestandserbbaurechts-Eigennutzers kann auch die Verlängerungsoption
um 25 Jahre gewählt werden. Zur Abfederung von sozialen Härten
aufgrund von stark gestiegenen Bodenwerten und damit stark steigenden
Erbbauzinsen soll in diesem Fall nicht der volle Erbbauzins verlangt
werden, sondern der Mittelwert aus altem und neuen Erbbauzins. Diese
Regelung soll jedoch nur für den aktuellen Eigennutzer des Erbbaurechts
gelten. Bei einem Verkauf des Erbbaurechtes ist der volle Erbbauzins zu
verlangen.
(3) Die aktuellen Erbbauzinsen finden Anwendung und werden
wertgesichert vereinbart.
(4) Bei der Verlängerung wird der Bodenwert neu ermittelt.
(52) Ankaufsrechte werden für Erbbauberechtigte nicht mehr vorgesehen.
Stichtag für die mit dieser Novellierung neu eingeführten Regelungen ist der
01.10.2024. Vertragsverhandlungen und schriftlich vorgetragene
Erwerbswünsche bei bestehenden Erbbaurechtsverträgen, die vor diesem
Datum begonnen wurden, bzw. eingegangen sind, werden entsprechend
dieser Richtlinie in der bisher geltenden Fassung bearbeitet.Seite 25 von 26
(Eigene Recherche, Amt für Wirtschaftsförderung)
Laufzeit Zinssatz Laufzeit Zinssatz Besonderheit
Freiburg 75 Jahre 3% Viele Abzüge möglich
München 80 Jahre 1,75% 40-60 Jahre
Genossenschaft 300€/m²
Geschossfläche
ev. Lutherische Kirche München 4-5% 5-7%
Hamburg 75 Jahre 1,30% 1,6% 30% öffentl. gef. WB
Berlin 90 Jahre 1,80% 7% 30% öffentl. gef. WB
Münster 60 Jahre 2,50%
Stuttgart 100 Jahre 2,00%
Bodenwertreduzierung auf
80% bei gef. WB
Lübeck 1,7-2%
Bremen
2% nach 20 Jahren Steigerung bis auf 5%,
genossenschaftlich 1%, nach 20J. auf 2%
2,9-6% (je nach
Lage)
Diffenzierung EZ (Gewerbe)
nach Exklusivität der Lage
Erzbistum Köln 5 % (Bei Eigennutzung 4%)
Köln
4% (Reduzierung auf 3,25% wenn Vorhaben
im öff. Interesse)
Frankfurt 2,50%
Leipzig 2,50%
Heidelberg
50-99
Jahre 3% (Gef. Wohnungsbau 1%) EZ für "Sonstiges" 4%
Dormagen 99 Jahre 4% 30+60 Jahre 5%
Leverkusen 80 Jahre 4% 8%
für 20 Jahre Reduzierung -30%
möglich
Hannover 2 -5,6%
Aussage Erbbaurechtsverband aus 2022
76-99
Jahre Durchschnitt 2,7%
Durchschnittlich
4,4%
WOHNEN GEWERBE
Anlage 3: Erbbaurechtszinsen anderer KommunenSeite 26 von 26