Erlass einer Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr. 6719-2, Stadtbezirk Bonn

Beschlussvorlage
öffentlich
221998
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Erlass einer Veränderungssperre für den
Bebauungsplan Nr. 6719-2, Stadtbezirk Bonn
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 15.11.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 16.11.2022 Empfehlung
Rat 08.12.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Satzung der Bundesstadt Bonn über die Veränderungssperre für ein Gebiet
im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, zwischen der Kurt-Schumacher-Straße,
der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-Brüning-Straße, der Winston-Churchill-
Straße und der Heussallee – mit Ausnahme der Grundstücke Winston-
Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7 - ist in der als Anlage
beigefügten Fassung als Satzung beschlossen.
Begründung
Gebiet der Veränderungssperre:
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre erstreckt sich zwischen der Kurt-
Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-Brüning-Straße, der
Winston-Churchill-Straße und der Heussallee – mit Ausnahme der Grundstücke
Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7 – und umfasst
circa 5,3 ha.
Das Plangebiet ist weitgehend bebaut. Die städtebauliche Struktur ist von
überwiegend drei- bis siebengeschossigen Bürogebäuden geprägt, einzelne
Gebäude werden wohnbaulich genutzt. Im Eckbereich Kurt-Schumacher-
Straße/ Fritz-Erler-Straße (ehemalige Landesvertretung Niedersachsen)
entsteht zurzeit ein Gebäude mit bis zu 9 Bürogeschossen zuzüglich zwei
Gartengeschossen.
Die Bürogebäude treten entweder als mehrgeschossige Gebäude oder als
Umnutzung von um die Jahrhundertwende errichtete Villen an der Kurt-
Schumacher-Straße und der Heinrich-Brüning-Straße in Erscheinung. Dabei
nehmen die neuzeitlichen Gebäude zunehmend die Stelle der ehemaligen
Wohn- und Villenbebauung ein.Seite 1 von 8
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Vorhandenes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Sondergebiet mit der
näheren Zweckbestimmung Dienstleistung, Kongress und Verwaltung dar.
Darüber hinaus liegt hier der Bebauungsplane Nr. 7920-22 vom 16.04.1982
vor, zuletzt geändert am 11.04.1988. Dieser setzt ein Sondergebiet mit der
näheren Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ in offener Bauweise fest.
Zulässig sind Vertretungen der Länder der Bundesrepublik Deutschland,
Einrichtungen der Nachrichtenmedien, Abgeordnetenwohnungen und
Kindertagesstätten; Wohnungen sind als Ausnahme zulässig. Bei ein- bis
dreigeschossiger Bauweise beträgt die Grundflächenzahl (GRZ) 0,4, die
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,0. Es sind nur geneigte Dachformen mit einer
Neigung von 20 bis 45° zulässig. Stellplätze und Tiefgaragen müssen in den
überbaubaren Grundstücksflächen oder in Tiefgaragen untergebracht werden.
In der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7920-22 wurden unter anderem
die Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse in den Baufenstern an der
Heusallee 18-20 von II- auf III-Geschosse und in der Heussallee 22-26 von II-
auf IV-Geschosse erhöht. Darüber hinaus wurden die überbaubaren
Grundstücksflächen geringfügig vergrößert, um eine mögliche Erweiterung der
Bebauung zu ermöglichen.
Weiter wurde ein Teilbereich an der Winston-Churchill-Straße, Ecke Fritz-Erler-
Straße unter neuer Bebauungsplannummer 7920-40 modifiziert und als
eigenständiger Plan beschlossen. Dieser Planbereich ist nicht Bestandteil des
Geltungsbereichs der Veränderungssperre.
Städtebauliche Ziele:
Nach dem Beschluss des Bundestages, den Sitz der Bundesregierung und
einen großen Teil der Ministerien nach Berlin zu verlagern, wurde der
Strukturwandel im Bundesviertel hin zu einem modernen und attraktiven Büro-
und Verwaltungsstandort erfolgreich bewältigt.
Auch zukünftig ist es städtebauliches Planungsziel, die Strukturen im
Bundesviertel derart zu entwickeln, dass die Voraussetzungen für die weitere
bauliche Entwicklung hin zu einem modernen Büro- und Verwaltungsstandort
verbunden mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung gegeben sind. Der Rat hat
daher am 08.12.2016 die Verwaltung beauftragt, für das ehemalige
Regierungsviertel eine Rahmenplanung aufzustellen (DS-Nr.:1613311).
Darüber hinaus hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 23.03.2017
beschlossen, dass die Verwaltung eine städtebauliche Planung erarbeitet, die
Bereiche aufzeigt, wo prioritär größere Ansiedlungen von Büroarbeitsplätzen
inklusive Gebäuden mit mehr als acht Geschossen städtebaulich vertretbar
sind (DS-Nr.:1613819).
Die vom Rat beschlossene Rahmenplanung Bundesviertel (Beschluss
Rahmenplanung vom 07.05.2020, DS-Nr. 190315; Beschluss Überarbeitung
hinsichtlich Wohnanteil vom 28.06.2021, DS-Nr.210819), gegliedert in ein
Struktur-, Nutzungs-, Mobilitäts-, Hochhaus- und Umsetzungskonzept, definiert
als strategisches Entwicklungskonzept die Ziele und strategischen
Ausrichtungen für die künftige Entwicklung des Bundesviertels. Das
Nutzungskonzept zeigt für jeden Baublock entwicklungsperspektivisch einSeite 2 von 8
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spezifisches Nutzungsspektrum auf.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6719-2 (ehemals Nr. 7920-22)
ist in der Rahmenplanung bezüglich der Art der baulichen Nutzung ein „Hybrid-
Büro“ Standort definiert. In der „Hybrid-Büro-Form“ soll ein Nutzungsmix von
ca. 40 % Wohnen und 60 % Nicht-Wohnen entstehen. Dabei wird eine Öffnung
der Erdgeschosszonen durch entsprechende Nutzungen (Café, Kiosk etc.)
angestrebt, um somit eine Belebung und Attraktivierung des öffentlichen
Raums zu erreichen. Das Strukturkonzept empfiehlt für den in Rede stehenden
Bereich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung für zukünftige
Bebauung Höhenspannen von 3 - 5 Geschossen. Der Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 6719-2 liegt nicht in einer der in der Rahmenplanung auf
Grund der Kriterien "Lage", "Anbindung" und "Angemessenheit" definierten
Eignungszonen für Hochpunkte. Diese sind laut Rahmenplan anderen
räumlichen Bereichen des Bundesviertels vorbehalten.
Zu weitergehenden Ausführungen hinsichtlich der städtebaulichen Ziele wird
auf den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6719-2 verwiesen (DS-
Nr.220195).
Stand des Planverfahrens:
Im Hinblick auf Bauabsichten im Bereich der ehemaligen Landesvertretung
Niedersachsen fasste der Rat in seiner Sitzung am 18.04.2013 den Beschluss,
für den Bebauungsplan Nr. 7920-22 ein Änderungsverfahren einzuleiten, weil
der Bebauungsplan Rechtsmängel aufweist, die zu seiner Unwirksamkeit
führen. Dabei sollten Festsetzungen des Bebauungsplanes, die Baugrenzen,
Bauhöhen sowie Grund- und Geschossflächenzahlen betreffen, erhalten
bleiben. Baugesuche, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7920-
22 widersprechen, sollten zunächst zurückgestellt werden (DS-Nr.
1311194NV2).
Zwischenzeitlich wurde jedoch bereits – unter Ausklammerung des als
unwirksam eingestuften Bebauungsplanes - die Zulässigkeit eines
Bauvorhabens mit neun oberirdischen Bürogeschossen im Eckbereich der Kurt-
Schumacher-Straße/ Fritz-Erler-Straße, gegenüber dem Posttower, am
06.03.2013 mit einem Bauvorbescheid festgestellt. Da der obengenannte
Beschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 7920-22 zu dieser Zeit noch
nicht vorlag, wurde die Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach § 34
BauGB beurteilt.
Im Zuge des nachfolgenden Bauantragsverfahrens wurde das Vorhaben
genehmigt, da das Vorhaben im Wesentlichen mit der für den erteilten
Vorbescheid gegenständlichen Form übereinstimmte. Somit konnten der
Änderungsbeschluss und die damit verbundene Maßgabe, die im
ursprünglichen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen (Baugrenzen,
Bauhöhen sowie GRZ und GFZ) einzuhalten, der Zulässigkeit des Vorhabens
nicht entgegengehalten werden.
Dies galt jedoch nach Auffassung der Verwaltung nicht mehr für den im Mai
2020 eingereichten Nachtrag über die Errichtung des Dachgartens. Die damit
verbundene weitere Erhöhung des neungeschossigen Baukörpers um zwei
Gartengeschosse war nicht mehr vom erteilten Vorbescheid umfasst, womit ein
Erfordernis zur Geltendmachung der mit dem Änderungsbeschluss (DS-Nr.Seite 3 von 8
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0310843) beschlossenen Planungsziele gesehen wurde. Dementsprechend
wurde der Bauantrag über die Errichtung des Dachgartens mit Bescheid vom
10.02.2021 nach § 15 BauGB zur Sicherung dieser Planungsziele um 12
Monate zurückgestellt, da der nunmehr XI-geschossig wirkende Baukörper
gegen die für das Vorhabengrundstück auch künftig vorgesehenen
Festsetzungen bezüglich der Baugrenzen, Bauhöhen sowie GRZ und GFZ des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 verstößt.
Gegen den genannten Bescheid wurde erfolgreich Klage vor dem
Verwaltungsgericht Köln erhoben. Das Gericht stellte fest, dass eine für eine
Zurückstellung nach § 15 BauGB erforderliche hinreichend bestimmte Planung,
für welche ein Sicherungsbedürfnis seitens der Gemeinde besteht, nicht
gegeben ist. Das Gericht geht zudem von der Funktionslosigkeit des
Bebauungsplanes Nr. 7920-22 aus, so dass ein Änderungsverfahren keine
passende Verfahrensart zur Korrektur der fehlerhaften Festsetzungen darstellt.
Die Baugenehmigung für den Nachtrag "Errichtung eines Dachgartens (2
Geschosse)" musste daher erteilt werden.
Aufgrund der mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichts einhergehenden
Rechtslage sah die Verwaltung die Notwendigkeit zu den im folgenden
aufgeführten Beschlussfassungen, um das Aufstellungsverfahren des
Bebauungsplans Nr. 6719-2 auf einer rechtssicheren Grundlage durchführen zu
können. Diese Beschlüsse wurden am 10.02.2022 vom Rat der Stadt Bonn
(DS-Nr.220195) mit Vorberatung im Ausschuss für Wohnen, Planung und
Bauen am 26.01.2022, sowie in der Bezirksvertretung Bonn am 08.02.22,
unverändert gefasst:
· Die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Änderung des
Bebauungsplans Nr. 7920-22 vom 18.04.2013: Auf Grundlage der oben
ausgeführten Entscheidung des VG Köln ist die Änderung eines funktionslosen
Bebauungsplans nicht möglich. Daher wurde der Aufstellungsbeschluss
aufgehoben.
· Aufstellungsbeschluss zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 7920-22: Da
die Verwaltung keine Normenverwerfungskompetenz hat, ist der funktionslose
Bebauungsplan Nr. 7920-22 in einem förmlichen Verfahren aufzuheben, um
seinen Rechtsschein zu beseitigen. Die Aufhebung des Bebauungsplans Nr.
7920-22 erfolgt im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 in
einem beschleunigten Verfahren.
· Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2: Zur
planungsrechtlichen Sicherung der städtebaulichen Ziele entsprechend den
Zielvorstellungen aus der Rahmenplanung Bundesviertel war die Aufstellung
eines Bebauungsplanes erforderlich. Anderenfalls wären zukünftig
Bauvorhaben im Plangebiet ausschließlich auf Grundlage des § 34 BauGB zu
beurteilen.
Anlass zum Erlass einer Veränderungssperre:
Mit Eingang vom 07.12.2021 erhielt die Verwaltung einen Antrag eines
Bauvorbescheids für die Aufstockung des Bürogebäudes um 8 Vollgeschosse
zuzüglich eines zweigeschossigen Dachgartens im Eckbereich der Kurt-
Schumacher-Straße 24-28 / Fritz-Erler-Straße (Gemarkung Kessenich, Flur 1,
Flurstück 1.008).Seite 4 von 8
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Anschließend wurde am 10.02.2022 vom Rat der Stadt Bonn die oben
genannten Beschlüsse u.a. zum Aufstellungsbeschluss unverändert
beschlossen und am 23.02.2022 im Amtsblatt der Stadt Bonn ortsüblich
bekannt gemacht.
Auf der Basis der angedachten Ziele und Zwecke der Planung aus dem
Aufstellungsbeschluss (DS-Nr.220195) wurde die Entscheidung über die
Errichtung von 17 Vollgeschossen zuzüglich zwei weiterer Gartengeschosse
am 04.03.2022 nach § 15 BauGB für 12 Monate zurückgestellt.
Darüber hinaus gingen im März 2022 vier weitere Anträge für Bauvorbescheide
für Aufstockungen mit bis zu acht weiteren Vollgeschossen für das
Bürogebäude im Eckbereich Kurt-Schumacher-Straße 24-28 ein. Alle vier
Anträge wurden auf Grundlage des Aufstellungsbeschlusses vom 10.02.2022
nach § 15 BauGB ebenfalls für 12 Monate zurückgestellt.
Um die städtebauliche Entwicklung auch über die befristete Geltungsdauer der
Zurückstellung hinaus zu sichern, soll für den im Übersichtsplan gezeigten
Geltungsbereich eine Veränderungssperre veranlasst werden.
Damit diese Veränderungssperre auch noch gegen das bereits zurückgestellte
Vorhaben wirkt, ist es erforderlich, dass der Satzungsbeschluss am
08.12.2022, jedoch spätestens am 09.02.2023 durch den Rat beschlossen
wird.
Der Entwurf einer Satzung über die Veränderungssperre ist als Anlage an die
Vorlage angehängt.
Anlage/n
1 Übersichtsplan VS (öffentlich)
2 Satzung Veränderungssperre (öffentlich)Seite 5 von 8
Übersichtsplan zur Veränderungssperre ((Bebauungsplan Nr.. 66771199--22))
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich der Veränderungssperre
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Gronau
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1122..1100..22002211
110000 mSeite 6 von 8
Satzung der Bundesstadt Bonn
über die Veränderungssperre im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Gronau, für die Fläche
zwischen der Kurt-Schumacher-Straße, der Fritz-Erler-Straße, der Heinrich-Brüning-
Straße, der Winston-Churchill-Straße und der Heussallee – mit Ausnahme der
Grundstücke Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-Straße 5 und 7.
vom …
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 08.12.2022 aufgrund der §§
14, 16, 17 des Baugesetzbuches (BauGB) in der zurzeit geltenden Fassung und des
§ 7 Abs. 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der zurzeit
geltenden Fassung folgende Satzung beschlossen:
§ 1
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat in seiner Sitzung am 10.02.2022 beschlossen, für
das in § 2 bezeichnete Gebiet, das durch die Kurt-Schumacher-Straße, die Fritz-Erler-
Straße, die Heinrich-Brüning-Straße, die Winston-Churchill-Straße und die Heussallee
– mit Ausnahme der Grundstücke Winston-Churchill-Straße 3 und Heinrich-Brüning-
Straße 5 und 7 - gefasst wird, den Bebauungsplan Nr. 6719-2 aufzustellen. Zur
Sicherung der Planung wird für die in § 2 bezeichneten Flurstücke eine
Veränderungssperre erlassen.
§ 2
Die Veränderungssperre erstreckt sich auf folgende Flurstücke:
Gemarkung Bonn 4302, Flur 27, Flurstücknummern:
592, 349/118, 350/119, 365/122, 366/122, teilweise 642 und teilweise 608,
sowie Gemarkung Kessenich 4311, Flur 2, Flurstücknummern:
3417, 1921, 1923, 2033, 2236, 2992, 3263, 3264, 3265, 3402, 3403, 1224/139,
1610/139, 1611/139, 926/131, teilweise 3260, teilweise 104/1 und
Gemarkung Kessenich 4311, Flur 1, Flurstücknummern:
1166, 997, 1008, 1009, 1022, 1025, 1087, 1092, 1162, 1163, 1165, 1167, 436/5,
656/436, 688/437, teilweise 1078 und teilweise 1093.
§ 3
Im dem von der Veränderungssperre betroffenen Gebiet dürfen:
1. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen
Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder
Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen,
nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden;Seite 7 von 8
2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und
baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder
anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.
Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der
Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über
Ausnahmen trifft die Bundesstadt Bonn.
Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt
worden sind, Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten
Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.
§ 4
Die Veränderungssperre tritt mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Bundesstadt
Bonn in Kraft. Sie tritt nach Ablauf von 2 Jahren, vom Tage des Inkrafttretens
gerechnet, außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist der seit der Zustellung der ersten
Zurückstellung eines Baugesuches nach § 15 (1) BauGB abgelaufene Zeitraum
anzurechnen. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und
soweit die Bauleitplanung Nr. 6719-2 für das in § 2 genannte Gebiet rechtsverbindlich
abgeschlossen ist.
_________________________________
Die Satzung wird hiermit öffentlich bekanntgemacht.
Hinweise:
Auf die Vorschriften des § 18 des Baugesetzbuches über die fristgemäße
Geltendmachung etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene
Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre und auf die Fristen über das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen gemäß § 44 Abs. 4 des Baugesetzbuches
wird hingewiesen.
Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der Gemeindeordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen beim Zustandekommen dieser Satzung kann nach Ablauf
eines Jahres seit dieser Bekanntmachung nicht mehr geltend gemacht werden, es sei
denn,
a) eine vorgeschriebene Genehmigung fehlt oder ein vorgeschriebenes
Anzeigeverfahren wurde nicht durchgeführt,
b) diese Satzung ist nicht ordnungsgemäß öffentlich bekanntgemacht worden,
c) die Oberbürgermeisterin hat den Satzungsbeschluss vorher beanstandet oder
d) der Form- oder Verfahrensmangel ist gegenüber der Bundesstadt Bonn vorher
gerügt und dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache bezeichnet worden,
die den Mangel ergibt.
Bonn, den
K. Dörner
OberbürgermeisterinSeite 8 von 8