Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 "Deutschherrenstraße 175-187", Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
221871-02 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
öffentlichen Auslegung des Entwurfs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1
"Deutschherrenstraße 175-187", Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
09.03.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 15.03.2023 Empfehlung
Rat 23.03.2023 Entscheidung
Inhalt der Stellungnahme:
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße“
soll klarstellend in einigen Kapiteln bezüglich der Verkaufsflächen der Märkte
aus folgenden Gründen geändert werden.
Im Rahmen der Erarbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplans wurde zum
Nachweis der geplanten Flächengrößen des Marktgeschosses der Grundriss in
die Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 7014-1, „Teil 2
Vorhabenplan Blatt 2/3 – Marktgebäude & Wohnen“ aufgenommen. In der
ALLRIS-Vorlage DS-Nr. 221871 ist diese Planzeichnung als Anlagedokument
„VEP 7014-1 Blatt 2“ bezeichnet.
In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf bezieht sich die
Vorhabenbeschreibung des Vollsortimenters lediglich auf die im Grundriss
angegebene Flächenangabe [Vollsortimenter A_EG_G1_08; VK=1794,49 m²] -
also ca. 1.800 m². Damit sind aber die nach Einzelhandelserlass NRW
mitzurechnenden weiteren Nutzflächen – wie beispielsweise die im Plan
dargestellte Mall, der Bäcker und der Fischmarkt - nicht erfasst. Gemäß Kap.
2.2.6 Ziff. a) des Einzelhandelserlasses NRW 2021 ist bei einer Verkaufsfläche
grundsätzlich von den Innenmaßen des Gebäudes und allen Flächen des
Betriebs, die den Kunden zugänglich sind, in denen Waren angeboten werden
und die mit dem Verkaufsvorgang in einem räumlich-funktionalen
Zusammenhang stehen, auszugehen.
Dazu gehören auch die zugehörigen Gänge, Treppen (ohne reine
Fluchttreppenhäuser), Aufzüge, Kassenzonen, Eingangsbereiche, Standflächen
für Einrichtungsgegenstände wie Tresen, Kassen, Regale und Schränke, auch
Einbauschränke, Schaufenster sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur
vorübergehend genutzt werden.Seite 1 von 173
Seite 2
In die Berechnung sind auch Thekenbereiche und dazugehörige einsehbare
Bereiche in denen das Personal die Ware portioniert, abwiegt und abpackt,
aber die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum
(einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des
Verpackungsmaterials) sowie ein Windfang einzubeziehen. Davon zu
unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht
sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.)
erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen.
Erlasskonform ist hier rechnerisch von einer Verkaufsfläche für den
Vollsortimenter von maximal 2.400 m² auszugehen. Der Drogeriemarkt wird
nach o.g. Berechnungsgrundlage eine Verkaufsfläche von ca. 700 m² haben.
Der ergänzende Shop ist mit einer Verkaufsfläche von ca. 70 m² geplant. Die
genauen Verkaufsflächen werden nach abschließender Einrichtungs- und
Innenraumplanung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens berechnet.
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf ist daher an den durch Fettdruck
kenntlich gemachten Stellen [Kap. 1.2.1/ 1.3/ 2.2/ 2.3.1.2 a)] an die so
ermittelten Verkaufsflächen anzupassen.
Die Gesamtabwägung wird durch Streichung des Zusatzes in B 17„(Zudem
wird der Lebensmittelmarkt mit lediglich 1.800 m² Verkaufsfläche geplant).“
geändert.
Die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanentwurfs bedürfen keiner Änderung. Bei den textlichen
Festsetzungen sind die oben benannten weiteren Nutzflächen nämlich
zutreffend berücksichtigt, indem der Lebensmittelvollsortimenter 2.500 m²
Verkaufsfläche aufweisen darf, wobei baulich integrierte untergeordnete
betriebliche Einheiten des Einzelhandels wie Backshops, Blumen, Toto/Lotto
und Zeitschriften unter Anrechnung auf die zulässige Verkaufsfläche zulässig
sind. Diese Pflicht zur Anrechnung gilt dementsprechend auch für
Kassenvorräume usw. des Vollsortimenters selbst.
Die textlich festgesetzten zulässigen Verkaufsflächen liegen nur geringfügig
über den derzeit geplanten Flächen, um kleinere zukünftige Änderungen zu
ermöglichen und um mögliche Änderungen des Einzelhandelserlasses NRW
abfedern zu können.
Auch die Vorlage zur 202. Änderung des Flächennutzungsplanes (DS-Nr.
222442), die wegen Unklarheiten bezüglich der Verkaufsfläche des
Vollsortimenters in der Sitzung des BV Godesberg am 8.2.2023 vertagt wurde,
kann unverändert bleiben, weil die im Bebauungsplanentwurf festgesetzten
Verkaufsflächen im Einklang stehen mit den vorgesehenen Darstellungen des
Flächennutzungsplanes zu diesen Verkaufsflächen.
Die Verwaltung bittet vor dem Hintergrund dieser Erläuterungen die
Ursprungsvorlage DS-Nr. 221871 unter Berücksichtigung der geänderten
Planbegründung und der geänderten Gesamtabwägung, die dieser
Stellungnahme als Anlagen beigefügt sind, zu beschließen.Seite 2 von 173
Seite 3
Anlage/n
1 7014-1 Begründung mit Umweltbericht (öffentlich)
2 7014-1_Gesamtabwägung_FrühzBeteiligung (öffentlich)Seite 3 von 173
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7014-1
„Deutschherrenstraße 175-187“
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Begründung mit UmweltberichtSeite 4 von 173
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben ..................................................................................... 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................ 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................... 2
1.2.1 Regionalplan ..................................................................................................... 2
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel 2
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept...................................................... 3
1.2.4 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 5
1.2.5 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 5
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen........................ 6
1.2.6.1 Vergnügungsstätten ................................................................................... 6
1.2.6.2 Denkmalschutz .......................................................................................... 6
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz ......................................................................... 7
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ............................................... 7
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................... 8
1.5 Nutzungseignung ..................................................................................................... 9
2 Inhalt der Planung ........................................................................................ 10
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans..................................................................10
2.2 Vorhabenbeschreibung ...........................................................................................10
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................12
2.3.1 Art der baulichen Nutzung................................................................................12
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)..................................................................12
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“ ...........................................13
2.3.1.3 Ferienwohnungen .....................................................................................15
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................15
2.3.2.1 Grundflächenzahl ......................................................................................15
2.3.2.2 Geschossflächenzahl ................................................................................16
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen .........................................................................17
2.3.2.4 Bauweise ..................................................................................................18
2.3.2.5 Überbaubare Grundstücksflächen .............................................................21
2.3.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)..................................................21
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .......................................22
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote...............................................................22
2.3.5.1 Flächige Begrünungsmaßnahmen, Tiefgaragenbegrünung und Dachgärten
22Seite 5 von 173
2.3.5.2 Pflanzung von Einzelbäumen ....................................................................23
2.3.5.3 Dachbegrünung/Fassadenbegrünung .......................................................23
2.3.6 Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzmaßnahmen ...................................................24
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen...................................................24
2.3.7.1 Schalltechnische Untersuchungen ............................................................25
2.3.7.2 Schalltechnische Schutzmaßnahmen........................................................29
2.3.8 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr ......................................30
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften ...................................................................................31
2.3.9.1 Werbeanlagen...........................................................................................31
2.3.9.2 Flachdächer ..............................................................................................31
2.4 Erschließung...........................................................................................................31
2.4.1 Äußere Erschließung .......................................................................................31
2.4.2 Interne Erschließung ........................................................................................32
2.4.2.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .........................................................32
2.4.2.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................33
2.4.2.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ..........................................................34
2.4.3 Ruhender Verkehr / Parkstände .......................................................................34
2.4.3.1 Stellplätze Vorhaben .................................................................................34
2.4.3.2 Parkstände im öffentlichen Raum ..............................................................35
2.4.4 Mobilitätskonzept .............................................................................................35
2.4.5 Technische Infrastruktur...................................................................................37
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation .......................37
2.4.5.2 Energiekonzept .........................................................................................37
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ...............................................................................37
2.4.5.4 Abfallentsorgung .......................................................................................38
3 Auswirkungen der Planung .......................................................................... 39
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .................................................................................39
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................42
3.3 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..............................................................43
3.4 Kosten und Finanzierung ........................................................................................43
B Umweltbericht .............................................................................................. 44
1 Einleitung ..................................................................................................... 44
1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans....................................44
1.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................45
1.3 Plangebiet...............................................................................................................49
1.4 Planerische Vorgaben ............................................................................................50Seite 6 von 173
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen ................................................................................... 50
2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes (Basisszenario) und Nullvariante..........50
2.1.1 Naturräumliche Gliederung ..............................................................................51
2.1.2 Potenzielle natürliche Vegetation .....................................................................51
2.1.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung - Nullvariante ......................................................................................52
2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
und die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter .............................................52
2.2.1 Schutzgut Flora, Fauna, Lebensräume und Biodiversität .................................52
2.2.1.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................52
2.2.1.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................53
2.2.1.3 Ergebnis....................................................................................................54
2.2.2 Schutzgut Boden und Fläche ...........................................................................54
2.2.2.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................54
2.2.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................54
2.2.2.3 Ergebnis....................................................................................................55
2.2.3 Schutzgut Wasser ............................................................................................55
2.2.3.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................55
2.2.3.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................56
2.2.3.3 Ergebnis....................................................................................................56
2.2.4 Schutzgut Klima und Luft .................................................................................56
2.2.4.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................56
2.2.4.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................57
2.2.4.3 Ergebnis....................................................................................................60
2.2.5 Schutzgut Mensch und seine Gesundheit ........................................................61
2.2.5.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................61
2.2.5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................61
2.2.5.3 Ergebnis....................................................................................................64
2.2.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung .........................................................65
2.2.6.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................65
2.2.6.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................65
2.2.6.3 Ergebnis....................................................................................................65
2.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................65
2.2.7.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................65
2.2.7.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................66
2.2.7.3 Ergebnis....................................................................................................66Seite 7 von 173
2.2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und Kumulation benachbarter
Plangebiete ......................................................................................................67
2.2.9 Sonstige Umweltbelange .................................................................................69
2.2.9.1 Umgang mit Emissionen, Abfall und Abwasser .........................................69
2.2.9.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ................................69
2.2.9.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen.....................................69
2.2.9.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ....................................................69
2.2.9.5 Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels .............69
2.3 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichmaßnahmen sowie
Überwachungsmaßnahmen ....................................................................................70
2.3.1 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ..................................................70
2.3.2 Maßnahmen zum Artenschutz .........................................................................70
2.3.3 Maßnahmen zum Ausgleich und zur Kompensation ........................................71
2.4 Plankonforme Alternativprüfungen ..........................................................................71
2.5 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ..................................................................72
3 Prüfmethoden und Zusammenfassung ........................................................ 73
3.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung ........................73
3.2 Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) ..................74
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ...........................................................74
3.4 Referenzliste der Quellen, die für die im Bericht enthaltenden Beschreibungen und
Bewertungen herangezogen wurden ......................................................................76
4 Anhang Ergänzende Pflanzliste zur Bonner Pflanzliste „Klimaresiliente
Gehölze und Stauden“ ................................................................................. 79Seite 8 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
Die Eigentümerin der Flächen des ehemaligen Metallverarbeitungsbetriebes Lubig plant nach
der erfolgten Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes eine
Neubebauung. Aufgrund der Lage in nördlicher Angrenzung des Ortszentrums im Ortsteil von
Lannesdorf soll der hier vorhandene Versorgungsbereich auf das Plangebiet erweitert und
somit gestärkt werden. Hierzu ist eine bedarfsgerechte Einzelhandelsnutzung für die
Nahversorgung und eine Wohnnutzung zur Ergänzung der innerstädtischen Wohnbebauung
vorgesehen.
1.1 Plangebiet
Das im Ortszentrum von Lannesdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg liegende
Vorhabengrundstück (Flurstück 1051, Flur 2) umfasst eine Fläche von rund 1,24 ha zwischen
der Deutschherrenstraße im Südwesten und der Paracelsusstraße im Nordosten. Zusammen
mit der rund 300 m² großen in städtischem Eigentum verbleibenden Wegeparzelle des
nordwestlich angrenzenden Schenkpfädchens (Flurstück 745) ergibt sich eine
Plangebietsgröße von rund 1,27 ha. Das Plangebiet neigt sich vom Süd-Westen, von der
Deutschherrenstraße Richtung der Paracelsusstraße im Norden. Der Höhenunterschied
beträgt rund 3,0 m. Die Deutschherrenstraße wiederum fällt auf der Länge des Plangebiets mit
ca. 2,6 % Gefälle in Richtung Schenkpfädchen um ca. 2,5 m ab.
Der hier im Jahre 1949 gegründete Metallverarbeitungsbetrieb wurde aufgrund der Lage
inmitten von Lannesdorf und den damit verbundenen Emissionen für die umgebende
Wohnbebauung aufgegeben. Im Jahr 1999 wurde die Produktion und im Jahr 2014 die
Verwaltung nach Deuselbach im Landkreis Bernkastel-Wittlich verlagert.
Im nördlichen Teil des Plangebiets war bis in das Jahr 2017 umfangreicher, Baum- und
Gehölzbestand vorhanden, der z.T. satzungsgeschützt ist und in gewissem Umfang
artenschutzrechtlich relevant war. Nur wenige, vereinzelte Bäume stehen derzeit noch, denn
im Zusammenhang mit dem Abriss fanden bereits umfangreiche Baumfällungen statt. Für die
dabei betroffenen satzungsgeschützten Bäume sind Ersatzpflanzungen im Bebauungsplan
festgesetzt.
Das restliche Plangebiet ist in hohem Maß verdichtet, anthropogen geprägt und befindet sich
im Entwicklungsstand einer Brach- und Ruderalfläche mit derzeitig noch wenig
Pflanzenbewuchs.
Die benachbarte Bebauung ist westlich und südlich im Bereich Deutschherrenstraße /
Drachenburgstraße von einer gemischten Nutzung aus Handel, Gewerbe, Dienstleistung und
Wohnen bestimmt. Von der Paracelsusstraße her prägt nördlich und östlich die Wohnnutzung
den Charakter des Gebietes.Seite 9 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 2
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn /Rhein-Sieg (GEP
Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Geltungsbereich des Plangebietes einen Allgemeinen
Siedlungsbereich (ASB) aus.
In den Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen,
wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie
gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit
unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind (vgl. Kap. D.I.
Ziel 2.1.9 LEP NRW). Innerhalb der ASB sollen entsprechend dem Bedarf in der Bauleit-
planung dargestellt bzw. festgesetzt werden:
 Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen Folgeeinrichtungen,
 Flächen für die zentralörtlichen Einrichtungen,
 Flächen für die sonstigen privaten und öffentlichen Einrichtungen der Bildung und
Kultur sowie der sozialen und medizinischen Betreuung,
 gewerbliche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener
Gewerbebetriebe und für die Ansiedlung neuer, überwiegend nicht erheblich
belästigender Gewerbebetriebe,
 wohnungsnahe Sport-, Freizeit-, Erholungs- und sonstige Grünflächen.
Des Weiteren formuliert der Regionalplan als Ziel, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete
für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im
Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in ASB geplant werden
dürfen (Ziel 1, Kapitel 1.1.1 „Allgemeine Siedlungsbereiche“).
Somit ist die geplante Nutzung – Einzelhandel Standort mit rund 3.300 m² Verkaufsfläche und
160 Wohneinheiten – aus den Zielen und Darstellungen des Regionalplanes entwickelt.
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel1
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen bestehen Ziele und Grundsätze der
Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet (Ziele)
bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen. Für das Planvorhaben sind folgende Ziele
und Grundsätze von Bedeutung:
 Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur
in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden. Der Regionalplan stellt für den Untersuchungsstandort einen Allgemeinen
Siedlungsbereich dar, das landesplanerische Ziel wird somit gewahrt.
1 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der
Deutschherrenstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung
Oktober 2020, BBE Handelsberatung, Kap. 6.4]Seite 10 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 3
 Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen
Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die
aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen
sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
- die Sortimente gemäß Anlage 1 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente
(ortstypische Sortimentsliste).
Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf, der
Nahversorgungsfunktionen für Lannesdorf und die benachbarten Ortsteile Muffendorf, Ober-
Mehlem und (faktisch) Pennenfeld übernehmen soll. Auch die geplante Dimensionierung der
geplanten Einzelhandelsbetriebe ist - bezogen auf das sortimentsrelevante Nachfragepoten-
zial im zugeordneten Verflechtungsbereich - als maßstabsgerecht zu bewerten.
Unter Berücksichtigung des Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzials im Nahversorgungsbereich
(ca. 19.870 Einwohner/ ca. 57,3 Mio. € nahversorgungsrelevante Kaufkraft) ist die projektierte
Dimensionierung des Lebensmittel- und des Drogeriemarktes mit zusammen ca. 3.300 m²
Verkaufsfläche als bedarfsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende nahversorgungsrelevante
Umsatz von zusammen max. 13,2 Mio. € (Gesamtumsatz: 15,5 Mio. €) entspricht ca. 23 % der
nahversorgungsrelevanten Kaufkraft im zugeordneten Verflechtungsbereich.
Das Planvorhaben entspricht somit der im kommunalen Einzelhandelskonzept vorgesehenen
Versorgungsbedeutung des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf und hält damit
gleichzeitig das landesplanerische Ziel ein.
 Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche
von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von
dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine
Gefährdung (anderer) städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und deren
Entwicklungsfähigkeit ausgehen wird. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit gewahrt.
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Ziel des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008, mit
Fortschreibung im Jahr 2012, ist die Stärkung der gewachsenen Stadt-, Stadtbezirks- und
Ortsteilzentren. Zum einen soll die zentrale Versorgungsfunktion und die wohnungsnaheSeite 11 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 4
Versorgung gesichert werden. Zum anderen soll die Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der
Innenstadt, der Stadtbezirks- und Ortsteilzentren erhalten und gestärkt werden.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn stuft die Ortsmitte von
Lannesdorf als D-Zentrum in Bonn ein. Es beschreibt den Planungsraum wie folgt: „Das im
attraktiven Dorfkern von Lannesdorf am Brunnenplatz gelegene gefährdete
Nahversorgungszentrum besticht durch seine funktionale Vielfalt und soll trotz seiner Nähe
zum nicht integrierten Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße aktiv gestützt werden.
In diesem Zusammenhang ist neben Privataktivitäten der Eigentümer und Handeltreibenden
die städtebauliche Erweiterung nach Norden durch die Einbeziehung des Grundstücks der
ehemaligen Maschinenfabrik Lubig als Möglichkeit der Verkaufsflächenerweiterung des
Lebensmittelmagneten zu sehen.“
In der Auswirkungsanalyse zur Entwicklung des Einzelhandels2 heißt es hier: Das Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept gibt Leitlinien zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
vor, grenzt die zentralen Versorgungsbereiche ab und definiert die zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Sowohl der Lebensmittel- als auch der Drogeriemarkt ist als Einzelhandelsbetrieb mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zu bewerten. Der Ansiedlungsstandort ist einem
zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Zentrale Versorgungsbereiche werden als
Vorrangstandorte zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben vor allem mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten (Kern-)Sortimenten bestimmt. Dabei sollen sich neue
Einzelhandelsbetriebe an der Versorgungsfunktion des jeweiligen zentralen
Versorgungsbereiches orientieren. Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept weist
demgemäß Zentren der Kategorien A (Innenstadt) bis D (Nahversorgungszentrum) aus.
Grundsätzlich sollen in C- und D-Zentren keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit
zentrenrelevanten Kernsortimenten angesiedelt werden. Um den Größenordnungen der
jeweiligen Betriebseinheiten Rechnung zu tragen, wurde für Lebensmittelmärkte in C-Zentren
eine Ausnahmeregelung mit max. 1.500 m² Verkaufsfläche aufgenommen. In D-Zentren sind
großflächige Lebensmittelmärkte nur dann ausnahmsweise genehmigungsfähig, wenn das
Vorhaben eine sinnvolle Ergänzung benachbarter Zentren darstellt. In jedem Fall soll sich die
Dimensionierung des Vorhabens an der im Nahbereich lebenden Einwohnerzahl orientieren.
Das Untersuchungsvorhaben ist dem D-Zentrum Lannesdorf zugeordnet, das
Versorgungsfunktionen für die angrenzenden Ortsteile Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld
und Obermehlem mit zusammen ca. 19.850 Einwohnern (inkl. 160 zusätzlicher Einwohner des
Wohnbauvorhabens) übernehmen soll. Der projektierte Lebensmittelmarkt3 überschreitet die
Grenze der Großflächigkeit deutlich, stellt jedoch eine sinnvolle Ergänzung benachbarter
Versorgungszentren dar, ohne die Versorgungsstrukturen und deren Entwicklungsfähigkeit
der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche Mehlem (C-Zentrum), Pennenfeld,
Heiderhof und Rüngsdorf (D-Zentren) wesentlich einzuschränken.
Nach der vorgelegten Umsatzprognose kann der projektierte Supermarkt am
Vorhabenstandort innerhalb des zugewiesenen Verflechtungsbereiches des D-Zentrums ca.
8,3 Mio. € der für Nahrungs- und Genussmittel verfügbaren Kaufkraft von ca. 50 Mio. € binden.
2 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der
Deutschherrenstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung
Oktober 2020, BBE Handelsberatung, Kap. 6.3]
3 Anmerkung: Im Rahmen der Prüfung wurde die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit ca.
2.500 m² und eines Drogeriemarktes mit 800 m² zu Grunde gelegt.Seite 12 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 5
Dies entspricht einer Kaufkraftbindung von etwa 16 %, eine - bezogen auf den
Versorgungsanspruch an ein D-Zentrum - immer noch geringe Versorgungsleistung.
Im Fazit ist festzuhalten, dass der projektierte Lebensmittelmarkt als heute marktüblicher
Betriebstyp mit ca. 2.500 m² Verkaufsfläche den seit 2008 gültigen Grenzwerte für
Lebensmittelmärkte in D-Zentren deutlich überschreitet. Gleichwohl ist das Planvorhaben mit
den Vorgaben des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus Sicht der Gutachter
vereinbar. Denn die Versorgungsfunktion orientiert sich am zugeordneten
Verflechtungsbereich und das Vorhaben stellt eine sinnvolle Ergänzung der benachbarten
zentralen Versorgungsbereiche dar.
Auch der projektierte Drogeriemarkt entspricht als nicht-großflächiger Einzelhandelbetrieb den
Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes.
1.2.4 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche (M) dar. Diese erstreckt sich von dem am Nordrand der Mischbaufläche gelegenen
Plangebiet bis zu der Wohnbebauung am Floßweg und an der Hoverstraße im Süden, von der
Ellesdorfer Straße im Osten bis zu Lynsbergstraße im Westen. Die Mischbau-fläche erfasst
den Kern des Ortsteils Lannesdorf.
Das Plangebiet grenzt mit Ausnahme seiner Südkante umlaufend an Wohnbauflächen-
darstellungen an.
Die geplante gemischte Nutzung – Einzelhandel und Wohnen – entspricht von der
grundsätzlichen Ausrichtung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Alleine wegen
der Vorgaben des § 11 der BauNVO zum großflächigen Einzelhandel muss der Teilbereich mit
der geplanten Einzelhandelsnutzung als Sondergebiet dargestellt werden. Im Rahmen der
hierzu parallel erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplans wird auch die Darstellung
der östlichen Teilfläche an die Wohnbauflächendarstellung der umgebenden Grundstücke
angepasst.
1.2.5 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung besteht mit Ausnahme der Wohnbebauung
an der Paracelsusstraße in nordöstlicher Angrenzung zum Plangebiet, für die der
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 8315-28 ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt,
kein verbindliches Planungsrecht durch einen qualifizierten Bebauungsplan. Der
Bebauungsplan Nr. 8315-28 überlappt den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 7014-1 um rund 4,50 m im Bereich der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Mit Rechtskraft
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 wird dieser Teilbereich ersetzt. Nach
bisherigem Recht sind hier nicht überbaubare Grundstücksflächen des angrenzenden
allgemeinen Wohngebiets festgesetzt und es bestehen Baulasten des benachbarten
Wohngebäudes und seiner Garagen.
Das Plangebiet wird durch den Fluchtlinienplan „1/L“ aus dem Jahr 1895 überlagert, welcher
im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 ausschließlich
Fluchtlinien im Bereich der Deutschherrenstraße und Verkehrsflächen beidseits des
Schenkpfädchens festsetzt. Dieser Fluchtlinienplan mit Zielsetzung zur Schaffung eines neuen
Erschließungssytems parallel zur Drachenburgstraße wird heute nicht mehr verfolgt und ist
durch den Bebauungsplan Nr. 8315-28 bereits in Teilen überplant. Mit Rechtskraft desSeite 13 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 6
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird der Fluchtlinienplan in dessen
Geltungsbereich ebenfalls ersetzt.
Bauvorhaben im Plangebiet sind heute u.a. nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.6.1 Vergnügungsstätten
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung,
ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept
(Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum
Anlass genommen, das „Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem
Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat beschlossen, welche die Grundlage auch für die
vorliegende Planung bilden.
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen soll sich grundsätzlich auf
die Hauptgeschäftsbereiche in der Bonner Innenstadt und in den Stadtbezirkszentren
beschränken. Somit sind die Ortsteilzentren, zu den auch das Lannesdorfer Zentrum zählt, als
ungeeignet für eine Ansiedlung der vorgenannten Einrichtungen eingestuft. Durch diesen
Ausschluss werden die Ortsteilzentren, die kleinteiliger und privater sind, vor negativen
Auswirkungen geschützt. Eine Zulässigkeit dieser Nutzungen ist im allgemein Wohngebiet
nicht gegeben und im Sondergebiet nicht vorgesehen.
1.2.6.2 Denkmalschutz
Das Denkmalschutzgesetz bildet die Grundlage auf welcher die Zeugnisse der menschlichen
Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte - einzelne Gebäude, technische Bauten oder ganze
Bereiche wie Straßenzüge, die Altstädte und Parkanlagen dem Schutz unterliegen.
Innerhalb des Plangebiets sind Denkmäler jeglicher Art nicht bekannt. In der näheren
Nachbarschaft existieren vier Baudenkmäler:
 Bildstock VII, Kreuzwegstationen Muffendorf/Lannesdorf an der Kreuzung
Deutschherrenstraße mit der Splickgasse (A 2481),
 Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock III in der
Drachenburgstraße (A 2481),
 Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock I in der
Lannesdorfer Straße (A 2481) und
 Steinkreuz Lannesdorf - Kirchberg Anna-Kreuz in der Lannesdorfer Straße (A 2353)4.
Aufgrund der Entfernung sowie der abschirmenden Wirkung der vorhandenen Bebauung
werden alle vier Denkmäler von der vorliegenden Planung nicht beeinträchtigt.
Belange der Bodendenkmalpflege sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht berührt. Die
großflächige Erdbewegung im Rahmen der Sanierung des Altstandortes hat keine Befunde
hervorgebracht.
4 Denkmalschutz _ Bundesstadt Bonn,
https://www.bonn.de/themen-entdecken/planen-bauen/denkmalschutz.phpSeite 14 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 7
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz
Zur Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sind die städtischen
Laubbäume mit einem Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und
mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn
unter Schutz gestellt. Die Bäume sollen wegen ihrer Seltenheit, Eigenart und Schönheit sowie
zur Belebung, Gliederung oder Pflege des Orts- und Landschaftsbildes erhalten und gepflegt
werden. Für alle Bäume die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht erhalten werden
können, ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Über
die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 200 cm
berät die Baumkommission und entscheidet die Bezirksvertretung.
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen im Plangebiet, auf gewachsenem Boden
außerhalb des Bereiches von Tiefgaragen, vorzunehmen. Des Weiteren sind für die Wurzel-
und Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (ausreichende Entfernung zu
Fassaden/Leitungen/Grundstücksgrenzen) damit eine Ausgleichpflanzung anerkannt werden
kann. Neben dem Ziel der dauerhaften Erhaltung ist eine regelmäßige Pflege und Ersatz bei
Abgang verpflichtend. Die konkrete Regelung über Anzahl, Baumarten und Standorte werden
im Zusammenhang mit der Baugenehmigung getroffen.
Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien.
Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde 2017 gutachterlich erfasst und bewertet.
Im Zuge der Abrissarbeiten und des Bauvorhabens wurden bereits oder müssen noch
insgesamt 12 satzungsgeschützte Bäume gefällt werden für die Ersatzpflanzungen im
Plangebiet vorzunehmen sind. Für die derzeit noch auf der Fläche stehenden Bäume ist
zudem noch eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.
Natura-2000, Natur- und Landschaftsschutzgebiete, schutzwürdige Biotope oder
Biotopverbundflächen sind nicht betroffen
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes an der
Deutschherrenstraße plant die Eigentümerin die Flächen einer Neubebauung und Nutzung
unterzuziehen. Die Planung der Vorhabenträgerin sieht rund 3.300 m² Verkaufsfläche vor, die
sich auf rund 2.500 m² Lebensmittel-Einzelhandel und knapp 800 m² Drogeriemarkt verteilt.
Die Planung entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept formulierten
städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen Bereich.
Weiter ist die Errichtung von ca. 88 Wohnungen auf dem Einzelhandelsgebäude an der
Deutschherrenstraße sowie ca. 72 Wohnungen an der Paracelsusstraße geplant. Mit diesem
Konzept erfährt der Lannesdorfer Ortskern eine Erweiterung durch eine gemischte Nutzung,
die seine Versorgungsfunktion stärkt und gleichzeitig die bisherige Lücke im städtebaulichen
Zusammenhang schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn wird dabei
auf der Grundlage der Beschlusslage zur Einleitung des Planverfahrens durch ca. 30%
geförderten Wohnungsbau und 70% frei finanzierten Wohnungen Rechnung getragen.
Für die mit dem Vorhaben verbundene Nutzungsänderung durch Ansiedlung eines
Vollsortimenters als ergänzende Marktfläche des Versorgungsbereichs und Schaffung neuenSeite 15 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 8
Wohnraums in kompakter Bauweise ist die Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) nicht
ausreichend, so dass ein Planungserfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 7014-1 besteht.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Im März 2009 wurde seitens der Vorhabenträgerin die VDH Projektmanagement GmbH in
Abstimmung mit Lubig ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
im Sinne des § 12 BauGB auf der Fläche des ehemaligen Fabrikgeländes gestellt. Der Rat der
Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer Einzelhandels- und Wohnentwicklung im
Grundsatz zugestimmt und am 07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen
(DS-Nr. 0910930). Die von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 29.09.2009
beschlossene frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf Grundlage eines mit der
Verwaltung abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans mit einem
Lebensmittelvollsortimenter, sechs Wohnungen in Obergeschossen, sowie einer
oberirdischen großflächigen Stellplatzanlage durchgeführt. Das weitere Verfahren wurde
anschließend aufgrund einer Altlastproblematik nicht fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im Jahr 2016 durch die
Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die damalige Vorhabenträgerin in Abstimmung mit
der Eigentümerin einen erneuten Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gestellt. Die Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte darauf am 08.03.2017,
unter Vorbehalt der vorherigen planerischen Umsetzung von städtebaulichen Maßgaben, eine
erneute frühzeitige Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung mit ebenerdigen
Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der Deutschherrenstraße beschlossen (DS-Nr.
1710452). Daraufhin erfolgte ein Wechsel des Projektträgers von der damaligen
Vorhabenträgerin zu Lubig Real Estate GmbH & Co. KG und die Beauftragung des
Architekturbüros BauWerkStadt mit dem Ziel, ein neues städtebauliches Konzept mit mehr
Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu erarbeiten.
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate das Vorhaben nunmehr deutlich
weiterentwickelt hat und an Stelle der oberirdischen Stellplatzanlage eine Wohnbebauung
plant, wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3(1) BauGB auf der
Grundlage dieser neuen Vorhabenplanung von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 25.
August 2020 beschlossen (DS-Nr.: 201273) und im Zeitraum vom 12.04.2021 bis
einschließlich 07.05. 2021 durchgeführt. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke der Planung konnten auf der Internetseite der Stadt Bonn und unter www.bonn-macht-
mit.de sowie im Ratssaalfoyer des Stadthauses eingesehen werden.
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 18.10.2021 bis
19.11.2021.
Im Ergebnis wurden im Rahmen dieser frühzeitigen Beteiligung im Wesentlichen folgende
Themenbereiche thematisiert:
- Das Zentrenkonzept und die Notwendigkeit einer Zentrumsergänzung wurden in Bezug
auf Notwendigkeit und Umfang hinterfragt,
- die geplante Dichte, die Zahl der Wohnungen und den geförderten Wohnungsbau,
- das Verkehrsaufkommen und der Parkraum sowie Lärmemission,
- die Architektur,Seite 16 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 9
- die Schaffung bezahlbaren Wohnraum und dessen Einfluss die Bevölkerungsstruktur,
- die Auswirkungen auf das lokale Klima
- die Grün- und Freiflächenplanung
- die Entwässerung sowie
- die Auswirkungen auf die im Ortskern vorhandenen Betriebe.
Zur Klärung einiger Sachverhalte wurden im weiteren Verfahren diverse Gutachten beauftragt
und in der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist – auch wenn es sich hier um eine Maßnahme der
Innenentwicklung handelt – aufgrund der erforderlichen Umweltprüfung nach dem UVPG
(Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im
Normalverfahren durchzuführen. Die hier geforderte Umweltverträglichkeitsprüfung der
Einzelhandelsbetriebe wird als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
(BauGB) durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil dieser Begründung. Die mit der
Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind unter Berücksichtigung
der bestehenden Eingriffe im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB zu bilanzieren und bei einer
negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete Maßnahmen auszugleichen.
Vor Fassung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird
gemäß § 12 BauGB der Vertrag über die Durchführung des Vorhabens und der
Erschließungsmaßnahmen (Durchführungsvertrag) abgeschlossen.
1.5 Nutzungseignung
Das Plangebiet liegt in der direkten Nachbarschaft zum historischen Zentrum Lannesdorf um
den Brunnenplatz mit Wohnen, Handels- und wesentlich nicht störenden Gewerbebetrieben.
Dieses Zentrum bietet keinen Raum für Anpassung der Handelsflächen des örtlichen
Vollsortimenters (EDEKA) am Brunnenplatz an die aktuellen Anforderungen des Lebensmittel-
Einzelhandels. Der Ortskern soll aber als Nahversorgungszentrum wesentliche Versorgungs-
funktionen für den Siedlungsraum Lannesdorf, Muffendorf und Obermehlem übernehmen. Im
Vorfeld der Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7018-4 wurde dies im
Rahmen eine Auswirkungsanalyse zur Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen5
noch einmal bestätigt.
Aktuell kann der Standort mit den vorhandenen kleinteiligen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben nur eine sehr ausschnittweise Versorgung sicherstellen.
Insbesondere der ansässige Edeka-Markt kann aufgrund der sehr geringen Geschäftsgröße
von ca. 350 m² Verkaufsfläche nicht die notwendige Ausstrahlungskraft entfalten. Der
städtebaulich nicht integrierte Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße weiter östlich
übernimmt weitreichende Versorgungsfunktionen auch für Lannesdorf, was sich negativ auf
die Wirtschaftskraft und die Vielfalt der Betriebe im Lannesdorfer Zentrum auswirkt.
Aus der siedlungsstrukturellen Einbindung ergeben sich für das Nahversorgungszentrum
Lannesdorf Potenziale für einen großflächigen Lebensmittelmarkt und einen ergänzenden
Drogeriemarkt, die die wohnungsnahe Versorgung für Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld
und Obermehlem übernehmen können. Die Nähe zum bestehenden Ortsteilzentrum und der
damit verbundenen fußläufigen Erreichbarkeit sowie der begünstigte Zugang zum ÖPNV
5 Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der Deutschherrenstraße
im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung Oktober 2020, BBE
HandelsberatungSeite 17 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 10
prädestiniert das Plangebiet zur Entwicklung bzw. Erweiterung eines vielfältigen
Einzelhandelsstandorts sowie eines Wohnquartiers. Durch diese Nutzung des Areals wird das
Zentrum in seiner Funktion als Wohn- und Einzelhandelsstandort gestärkt.
Aufgrund der Größe des Vorhabens und der Wettbewerbssituation sind städtebaulich negative
Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung
auszuschließen. Die geplante Ansiedlung von nahversorgungsbezogenen Einzelhandels-
betrieben im zentralen Versorgungsbereich Lannesdorf ist mit den Vorgaben des
gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.
Dabei ist von Bedeutung, dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für
den zugewiesenen Verflechtungsbereich orientieren. (siehe auch Kap. 3.1 Städtebauliche
Auswirkungen).
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des ehemaligen
Betriebsgeländes der Firma Lubig einer dem Standort gerechten und gewollten Entwicklung
als Einzelhandelsstandort und Wohnquartier. Die geplante Neustrukturierung der Fläche und
die Erschließung des Marktes erfordern die Schaffung eines verbindlichen Planungsrechts.
Gleichzeitig werden die betroffenen Umweltbelange aufgenommen, bewertet und die
Ergebnisse in die Planung eingestellt sowie die Auswirkungen auf die Versorgungsbereiche
im projektrelevanten Einzugsgebiet untersucht.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 –
187“ schafft das Planungsrecht für den vorliegenden Vorhabenplan. Die Errichtung eines
vielfältigen Einzelhandelsstandorts und neuer Wohnbebauung wirkt sich positiv auf das
Ortszentrum und die umgebenden Wohngebiete aus.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen westlichen Teil an der
Deutschherrenstraße und den tiefer gelegenen Teil an der Paracelsusstraße. Die
Höhendifferenz von ca. drei Metern entspricht etwa der Höhe eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße ist ein Einzelhandelsgebäude mit einer Verkaufsfläche von
insgesamt ca. 3.300 m² (ca. 2.500 m² Lebensmittelmarkt + 800m² Drogeriemarkt) geplant.
Unter diesem Gebäude ist eine Tiefgarage vorgesehen, die parallel zum Schenkpfädchen
entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze angefahren wird.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss setzt sich insgesamt aus
drei bis vier sichtbaren Geschossen von der Deutschherrenstraße und drei bis sechs
sichtbaren Geschossen von der rückwärtigen Seite zusammen. Die Obergeschosse oberhalb
des Marktes enthalten 88 Wohnungen, die U-förmig um einen gemeinsamen Dachgarten
herum angeordnet sind. Die Höhenentwicklung wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in
Richtung des Ortskerns an der Drachenburgstraße straßenseitig mit IV sichtbaren
Geschossen deutlich herausgestellt wird, um dann in nordwestlicher Richtung mit III sichtbaren
Geschossen auf den Maßstab der anschließenden II geschossigen freistehenden Bebauung
abzufallen. In rückwärtiger Angrenzung zum Grundriss des Marktgebäudes sind im BereichSeite 18 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 11
der Marktebene und der Tiefgaragenebene zusätzlich Wohnungen vorgesetzt, wodurch sich
die Anzahl der sichtbaren Geschosse erhöht. Der Markt ist folglich von dieser Seite aus nicht
direkt wahrnehmbar.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone (69,30 m
ü.NHN), deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche
zurückgesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen Gehweg anschließt.
Aufgrund des Straßengefälles in nördliche Richtung (71,00 – 68,5 m ü.NHN) wird das Plateau
zu den dem Gehweg parallel verlaufenden privaten Vorflächen jeweils mit Treppenanlagen
angeglichen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende Bebauung
Deutschherrenstraße Nr. 189 an und führt die geschlossene Bauweise des Ortskerns an
dieser Stelle fort. Die Fortsetzung der Grenzbebauung über die Gebäudetiefe des
Marktgebäudes ist aus der städtebaulichen Sicht verträglich. Die mittlerweile niedergelegten
Fabrikgebäude der Firma Lubig waren zu Teilen ebenfalls als Grenzbebauung errichtet.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit Etagenwohnungen für 72
Wohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils zwei der vier- bzw.
fünfgeschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten offenen Hof. Der Raum zwischen
den Gebäuden wird als Garten gestaltet. Er dient teilweise der gemeinsamen Nutzung und
teilweise als Freibereich der Erdgeschosswohnungen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über
einen Stich von der Paracelsusstraße. Die Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden
Bebauung mit vier Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Die nun vorgesehene Wohn- und Geschäftsnutzung an Stelle des ehemaligen
Gewerbebetriebes, trägt dazu bei, das Ortszentrum zu stärken und dem erhöhten
Wohnungsbedarf in der Stadt Bonn Rechnung zu tragen.
Die beiden Teilbereiche werden durch eine „Grüne Fuge“ – eine aufgeweitete Wegeerschlie-
ßung in Pflasterung und ungebundener Wegedecke mit Baumreihe – optisch voneinander
getrennt.
Der Entwurf gliedert die Bauvolumina durch Freiraumachsen zwischen den Gebäuden bzw.
durch einen Dachgarten auf dem Dach des Einzelhandels.
Innerhalb dieser Freiräume sind neben Wegen und Freisitzbereichen vier Kinderspielflächen
angeordnet. Jeweils zwei Flächen finden sich in den Innenhöfen der Wohnbebauung an der
Paracelsusstraße und innerhalb des Dachgartens auf dem Marktgebäude. Die Größe der
Spielflächen orientiert sich dabei an den Vorgaben der Spielplatzsatzung der Stadt Bonn.
Durch die parallele Führung der Zuwegung zum Schenkpfädchen erhält der öffentlich
zugängliche Verkehrsraum eine Erweiterung und Aufwertung. Gleichfalls über diese
Verkehrsfläche erschlossen wird die in das Gebäude integrierte und durch Toranlagen
eingehauste Anlieferung der Einzelhandelsbetriebe. Es ist geplant das Anfahren und
Verlassen der Garagen von Pkw sowohl über die Deutschherren- als auch über die
Paracelsusstraße zu ermöglichen. Das Anfahren der Lkw für die Anlieferung erfolgt
ausschließlich in Einbahnverkehr von der Paracelsusstraße zur Deutschherrenstraße. Der
ruhende Pkw- Verkehr der geplanten Nutzung wird vollständig in zwei Tiefgaragen, die einmal
über die parallel zu Schenkpfädchen geführte Zuwegung und einmal über eine Zufahrt an der
Paracelsusstraße angefahren werden, untergebracht. Innerhalb des neuen Quartiers entsteht
so ein autofreier Binnenraum. Lediglich die Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge dürfen dort
das Plangebiet befahren.Seite 19 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 12
Im nordwestlichen Teil des Baugrundstücks sind nach den Abbruchsarbeiten noch insgesamt
sechs (5x Laubbäume; 1x Nadelbaum) nach der Satzung der Bundesstadt Bonn geschützte
Bäume vorhanden, die bei Realisierung des Vorhabens nicht erhalten werden können. Diese,
sowie alle im Zuge der Baufeldfreimachung zuvor entfernten, satzungsgeschützten Bäume,
werden durch Neupflanzungen innerhalb des Plangebietes kompensiert. Der Entwurf sieht
zwischen den beiden Gebäudekomplexen neun Bäume und vor dem südöstlichen
Wohngebäude drei weitere Bäume mit direktem Bodenkontakt als Ersatzpflanzungen nach der
Baumschutzsatzung vor. An der Deutschherrenstraße sind im Eingangsbereich der Märkte drei
weitere Bäume mit Bodenkontakt zur Gestaltung und zur sommerlichen Verschattung der Fassade
geplant. Auf dem Dach des Einzelhandelsgebäudes sowie auf der Tiefgarage im Allgemeinen
Wohngebiet sieht der Vorhabenplan zusätzlich mehrere kleine Bäume vor.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive Dachbegrünung. Für
die Tiefgarage der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße berücksichtigt der konstruktive
Aufbau eine intensive Begrünung.
Entlang des Schenkpfädchens ist eine Schallschutzwand (teilweise) bzw. ein schmaler
Grünstreifen zu den angrenzenden Erschließungsflächen vorgesehen.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben-
und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in einem Durchführungsvertrag
verpflichtet. Dies sind die geplanten Einzelhandelsbetriebe und die Wohnnutzung. Änderun-
gen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit
dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs
zu etablieren, sind zulässig.
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)
Innerhalb des Plangebiets an der Paracelsusstraße wird von der Vorhabenträgerin in
Anpassung an die vorhandene Nutzung ausschließlich Wohnbebauung errichtet. Die
bestehende Wohnbebauung in nordöstlicher Angrenzung beidseits der Paracelsusstraße ist
über den Bebauungsplan Nr. 8315-28 als ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt. Somit
ist die Ausweisung bzw. Fortführung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) als aus der
Nachbarschaft abgeleitet und der Sicherung des Gebiets als Wohnstandort dienend,
begründet.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-1 „Deutschherrenstraße 175 –
187“ lässt die nach § 4 (2) Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässigen Nutzungen
[Wohngebäude, die der Versorgung dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke] eines allgemeinen Wohngebiets (WA) zu, da auch innerhalb von
Wohngebäuden eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten nicht grundsätzlich
ausgeschlossen werden soll. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen
[Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetrieb, Anlagen für
Verwaltungen, Gartenbaubetrieb, Verwaltungen] werden zur Wahrung des innenstädtischen
Charakters des Zentrums und dessen Stärkung gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO nicht BestandteilSeite 20 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 13
des Bebauungsplanes. Gleichzeitig wird durch diesen Ausschluss das oftmals höhere
Verkehrsaufkommen dieser Nutzungen unterbunden.
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) „Einzelhandel + Wohnen“
In dem zur Deutschherrenstraße orientierten Teilbereich sind ein Vollsortimenter und ein
Dogeriemarkt im Erdgeschossbereich sowie Wohnen in den Obergeschossen geplant.
Bei der Festsetzung der Gebietskategorie eines Sondergebietes (SO) orientiert sich die
Planung vom Grundsatz her an der Charakteristik bzw. Zulässigkeit der Nutzungen in einem
Urbanen Gebiet (MU). Urbane Gebiete ermöglichen eine flexiblere Nutzungsdurchmischung
als andere Baugebietstypen. Sie dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von
Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung
nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Gemäß § 6a
(2) BauNVO sind innerhalb eines Urbanen Gebiets:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke
allgemein zulässig.
Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe
(d.h. Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m²) formal in einem Urbanen Gebiet
(MU) nicht vorgesehen. Diese können nach § 11 (3) Satz1 BauNVO ausschließlich in Sonder-
gebieten (SO) und Kerngebieten (MK) festgesetzt werden. Einer Ausweisung als Kerngebiet
(MK) steht vorliegend entgegen, dass das Zentrum Lannesdorf nicht maßgeblich durch
zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Büro- und Verwaltungsgebäude und sonstige
Gewerbebetriebe geprägt ist und diese auch künftig nicht erfolgen soll.
Eine Beschränkung des Kerngebietes auf die Wohn- und die Einzelhandelsnutzung wiederum
ist nicht zulässig, da bei einer Gliederung nach § 1 (5) BauNVO die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss, sodass die bestimmenden
Nutzungen nicht ausgeschlossen werden können. Durch den Nutzungskatalog des MK hat der
Verordnungsgeber der BauNVO (Baunutzungsverordnung) jedoch verdeutlicht, dass
großflächige Einzelhandelsbetriebe und Wohnungen dem Grundsatz nach für miteinander
gebietsverträglich gehalten werden.
Der vorliegende Bebauungsplan setzt daher zur Reglementierung der großflächigen
Einzelhandelsnutzung einerseits und zur Erweiterung des Ortskerns andererseits ein
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel + Wohnen“ fest. Mit dieser
Gebietsdefinition wird eine urbane Nutzungsmischung im Lannesdorfer Zentrum ermöglicht,
die den für die Nahversorgung erforderlichen Einzelhandel in die Wohnbebauung integriert.
Nutzungskonflikte sind mit dieser Baugebietstypisierung und den hier getroffenen
Festsetzungen nicht zu erwarten.
a) Versorgung
Unter Berücksichtigung der Versorgungsfunktion des zu ergänzenden Nahversorgungs-
zentrums wird die Zulässigkeit des geplanten Nutzungskonzepts (3.300 m² Verkaufsfläche
gesamt) mit einem Lebensmittelmarkt mit bis zu 2.500 m² Verkaufsfläche und einemSeite 21 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 14
Drogeriemarkt mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche planungsrechtlich festgesetzt. Kleinflächige
Läden in den Bereichen Backshops/Café, Blumen, Toto/Lotto und Zeitschriften/Kiosk sollen
innerhalb dieser Verkaufsflächen ermöglicht werden.
Das Erfordernis zur Ansiedlung dieser Märkte bzw. inwieweit hierdurch eine Beeinträchtigung
anderer Versorgungsbereiche hervorgerufen werden könnte, wurde mittels einer Auswir-
kungsanalyse geprüft. Im Fazit ist festzuhalten, dass die projektierten Einzelhandelsbetriebe
der Verbesserung der Versorgung in der Stadt Bonn dienen werden. Dabei ist von Bedeutung,
dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für den zugewiesenen
Verflechtungsbereich orientieren (siehe auch Kap. 1.2.2 Landesentwicklungsplan NRW/ 1.2.3
Bonner Einzelhandelskonzept/ 1.5 /3.1 Städtebauliche Auswirkungen).
Darüber hinaus soll ein eigenständig nutzbarer Laden, welcher nicht in einen der Märkte
integriert ist, für beispielsweise Gastronomiebetriebe (Imbiss, Café) oder sonstige kleinere
Läden das Angebot ergänzen. Dies wird durch die Zulässigkeit von Läden, bis zu einer
Grundfläche von 100 m² planungsrechtlich ermöglicht. Die Größenbeschränkung der
Verkaufsfläche bewirkt eine weitergehende Steuerung des Einzelhandels.
Üblicherweise besteht bei einem Angebotebauungsplan für eine auf das Sondergebiet
insgesamt bezogene Verkaufsflächenobergrenze keine Ermächtigungsgrundlage. Eine
baugebietsbezogene, vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des
Einzelhandels ist ebenso wie eine Beschränkung der Anzahl der Märkte planungsrechtlich
nicht möglich. Dies soll grundsätzlich auch Grundlage für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sein.
Zur Reglementierung der Anzahl der Betriebe dient auch die Darstellung im Vorhabenplan
(Teil 2, Blatt 2/3) sowie die vertragliche Vereinbarung im Durchführungsvertrag. Eine weitere
Ausdehnung der Marktbereiche ist darüber hinaus nicht erforderlich und wurde in der
Auswirkungsanalyse auch nicht betrachtet.
Beachtlich ist, dass die Verkaufsflächen baulich und funktional eigenständiger Betriebe nicht
zusammengerechnet werden können. Ein Einzelhandelbetrieb ist nur dann als selbständig
anzusehen, wenn er unabhängig von anderen Betrieben genutzt werden kann und als
eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre.
Zur Verkaufsfläche gehören sämtliche Bereiche, welche durch die Kundschaft betreten werden
können, sowohl innerhalb wie außerhalb. Darüber hinaus auch die sog. Käse-, Fleisch- und
Wursttheken die üblicherweise nicht durch die Kundschaft betreten werden.
b) Wohnen / Freie Berufe
Entsprechend des städtebaulichen Konzepts wird insgesamt eine Wohnnutzung zugelassen.
Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbebetreibender, die
ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben sind derzeit nicht vorgesehen, sollen aber grundsätzlich
ermöglicht werden. Diese selbständig ausgeführten Berufe (z.B. Schriftsteller, Künstler) oder
die der Versorgung dienenden Berufe (Ärzte, Rechtsanwälte, Heilpraktiker, Steuerberater o.ä.)
wären üblicherweise auch in anderen Baugebieten zulässig und können den Standort
grundsätzlich beleben.
c) Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesemSeite 22 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 15
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch
wenigen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaf-
fung von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter
Flächen, in der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulücken-
schließung.
Die vorliegende Planung wurde bereits 2009 eingeleitet und unterliegt somit den seinerzeit
geltenden Bestimmungen. Auch wenn sie damit als „Altfall“ nicht den aktuellen Vorgaben des
Bonner Baulandmodells in der Fassung von 2018 unterliegt werden dennoch 30 % der
Bruttogrundfläche der Wohnräume förderfähig hergestellt. Im Bebauungsplan wird diese
Quote verbindlich festgesetzt.
2.3.1.3 Ferienwohnungen
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden im Plangebiet
Ferienwohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es,
Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in
Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer
dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer, bei
gleichzeitigen Nachteilen für das Wohnumfeld und die Infrastruktur. Da auch am Standort
Lannesdorf nicht ausgeschlossen werden kann, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen
als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen
werden, ist der Ausschluss erforderlich.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets (WA) wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4
festgesetzt. Dies entspricht dem Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der
baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO (Baunutzungsverordnung). Innerhalb des
Sondergebiets ist die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,85 festgesetzt und überschreitet damit
den Orientierungswert.
Eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ 1) durch Tiefgaragen, Zufahrten und
Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) (GRZ 2) wird vom
Gesetzgeber grundsätzlich um bis zu 50 %, jedoch maximal bis zu einer GRZ 2 von 0,8
erlaubt. Im Bebauungsplan können jedoch hiervon abweichende Bestimmungen getroffen
werden [§ 19 (4) Satz 3 BauNVO]. Sowohl im WA als auch im SO wird die Regelgrenze
überschritten. Bei Umsetzung des städtebaulichen Konzepts mit großflächigem Einzelhandel
und seinen Tiefgaragen würde mit einer Einschränkung der Nutzungsziffern eine
zweckentsprechende Grundstücksnutzung allerdings nicht realisierbar sein. Hier gilt es auch
zu berücksichtigen, dass durch die ehemalige Fabriknutzung bereits eine Flächenversiegelung
von 2/3 vorhanden war.
Die geplante Überschreitung der GRZ 2 ist angesichts der Überformung des Bodens durch die
Bodensanierung und das Fehlen der Mutterbodenabdeckung vertretbar, auch wenn dadurch
die bestehenden Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens verstetigt werden. Der
aus städtebaulichen Gründen notwendigen Überschreitung stehen verschiedene, im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte Begrünungsmaßnahmen gegenüber, um
die Auswirkungen auf das Stadtklima und die natürliche Bodenfunktion zumindest teilweise zuSeite 23 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 16
kompensieren und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
zu wahren.
Beachtlich hierbei ist auch, dass öffentliche Verkehrsflächen aus der Berechnung der GRZ
nicht anzurechnen sind, private Verkehrsflächen (hier das GFL) als versiegelter Bereich
allerdings in die GRZ 2 einzubeziehen sind und somit rechnerisch einen höheren Wert in der
Festsetzung bedingen.
In den nicht unterbauten Grundstücksteilen werden 12 Baumpflanzungen mit natürlichem
Bodenanschluss vorgesehen. Auf den unterbauten, aber nicht versiegelten Flächen
(Dachgarten im SO / Tiefgaragendach im WA) ist eine Bodensubstratschicht von 40 bzw.
50 cm zuzüglich einer Drainschicht aufzubringen, um auch größere Sträucher pflanzen zu
können. Darüber hinaus werden auf den nicht durch Gebäudetechnik genutzten Dachflächen
Solaranlagen installiert und die Dachflächen dauerhaft begrünt; an geeigneten
Fassadenbereichen wird eine Fassadenbegrünung vorgesehen. Diese Maßnahmen tragen
zum Erhalt des Stadtklimas bei und leisten darüber hinaus einen Beitrag zur Aufwertung des
städtebaulichen Erscheinungsbildes.
Mit diesen Maßnahmen wird gewährleistet, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die
Umwelt minimiert werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die
Festsetzung der GRZ somit nicht zu erwarten.
2.3.2.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im WA mit einer GFZ von 1,2 festgesetzt und entspricht
somit dem Orientierungswert gemäß § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Vorhaben
nutzt diese Geschossflächenzahl mit einer Geschossfläche von rund 6.500 m² auf dem rund
5.645 m² großen Grundstück mit rund 1,15 im Wesentlichen aus.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) im SO erfolgt nicht, da durch die enge
Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, der maximalen Grundfläche und der
maximalen Gebäudehöhen das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt ist.
Um die Ausmaße der baulichen Verdichtung zu prüfen, wurde für den gesamten Baublock des
SO die Baumasse bzw. Baumassenzahl rechnerisch ermittelt. Die in allen Geschossen
oberhalb der Deutschherrenstraße ermittelte Baumasse ergibt eine Baumassenzahl (BMZ)
von rund 8,15 und hält damit die Orientierungswerte des § 17 BauNVO für die Obergrenze der
Baumassenzahl in einem Sondergebiet ein. Eine zu massive Bebauung kann insofern
ausgeschlossen werden.
Als Besonderheit des Entwurfs ist die Gestaltung der sichtbaren Außenflächen der Tiefgarage
und des Marktgebäudes durch vorgebaute Wohnräume zu nennen. Durch diese wird das
Vorhaben in die umgebende Wohnbebauung gestalterisch und funktional integriert. Zwischen
der geplanten Wohnbebauung und dem Marktgebäude entsteht so in der grünen Fuge ein
attraktiver bewohnbarer Stadtraum.
Bedingt durch die von der tiefergelegenen Paracelsusstraße aus aufgebauten Wohnbebauung
liegt das neue Gelände an der Rückseite des Marktgebäudes rund 3,50 m tiefer, als im Mittel
die Verkehrsfläche der Deutschherrenstraße. Formal wird dadurch das Geschoss mit der
Tiefgarage und den vorgebauten Wohnräumen zum Vollgeschoss und ist somit auf die
Baumasse anzurechnen. Die daraus resultierende Baumasse von rund 11,0 überschreitet den
Orientierungswert für die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVOSeite 24 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 17
um 10 %. Da sich das unterste Geschoss städtebaulich aber weiterhin als überwiegend
unterirdisches Geschoss präsentiert, bleibt diese Überschreitung ohne nachteilige Wirkung.
Dies gilt umso mehr, als die Überschreitung durch einen geringfügigen Verzicht auf die
Anpassung der Geländehöhe zur grünen Fuge vermieden werden könnte. In diesem Fall
würde jedoch die befensterte Fassade durch eine massive Rückwand der Garage ersetzt,
woraus sich in der Gesamtbetrachtung sogar ein städtebaulicher Nachteil ergäbe.
Auch bei dieser Überschreitung ist zu beachten, dass bei einer Reduzierung der Baumasse
und somit der Baumassenzahl eine Umsetzung des städtebaulichen Konzepts mit
großflächigem Einzelhandel in Kombination mit dringend erforderlichem (gefördertem)
Wohnraum und den notwendigen Tiefgaragen nicht realisierbar ist. Die Überschreitung des
Orientierungswertes ist auch vor dem Hintergrund vertretbar, als dass:
- alle bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten werden,
- weder in Bezug auf Belichtung, Besonnung, Belüftung, Sozialabstand und den
Brandschutz erhebliche nachteilige Auswirkungen zu erwarten sind,
- die Belange des Verkehrs und der Verkehrswende umfassend im Plan berücksichtigt
sind,
- eine intensive Begrünung der Freiräume, an Fassaden und auf den Dachflächen erfolgt
und der geplanten Baumasse im Sondergebiet auch keine sonstigen öffentlichen
Belange entgegenstehen.
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen
Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird verzichtet, da das Maß der baulichen
Nutzung aus dem Vorhaben selbst und der festgelegten Gebäudehöhe ausreichend bestimmt
ist. Bauordnungsrechtlich handelt es sich bei dem obersten Geschoss des südlichen
Gebäudewinkels im Allgemeinen Wohngebiet um ein Staffelgeschoss, bei dem des nördlichen
Winkels aufgrund der dortigen Grundfläche trotz der Staffelung um ein Vollgeschoss.
Auch die gestaffelten Baumassen des Gebäudes innerhalb des geplanten Sondergebietes
sind ohne Unterscheidung nach Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen städtebaulich
bewertet und festgesetzt.
Zur Reglementierung der Höhenentwicklung der geplanten Bebauung sind die zulässigen
Gebäudehöhen durch den Eintrag in der Planzeichnung bestimmt. Hierzu wurden die
detaillierten Höhen der Vorhabenplanung geringfügig aufgerundet. Zur Berücksichtigung der
Höhenentwicklung der Bestandsbebauung sind die festgesetzten Gebäudehöhen mit 85,20 m
ü.NHN im Anschluss an das Gebäude „Deutschherrenstraße 189“ (Attika 81,43 m ü.NHN) und
mit 82,00 m ü. NHN in Richtung Schenkpfädchen und der sich hier anschließenden
zweigeschossigen Doppelhausbebauung abgestuft. festgesetzt. Die gemeinschaftlich
nutzbare Terrassenfläche inmitten der U-förmigen Bebauung ist mit maximal 75,80 m ü.NHN
festgesetzt.
Für die Wohnbebauung an der Paracelsusstraße sind die Gebäudehöhen überwiegend mit
79,55 m ü.NHN bestimmt, was vier Geschossen entspricht. Durch das Variieren dieser Höhe
mit einem zusätzlichen gestaffelten Geschoss und einer Höhe von 82,65 m ü.NHN auf dem
nördlichen Bebauungswinkel und einer Staffelung nach unten mit einer Höhe von 76,45 m
ü.NHN, reagiert der Entwurf auf die Bestandsbebauung, sowohl der Reihenhausbebauung
(Paracelsustraße 94-106) als auch auf den viergeschossigen Geschosswohnungsbau an derSeite 25 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 18
(Paracelsustraße 112-118). Die überdachte Tiefgaragenzufahrt erhält mit 69,90 m ü.NHN
ebenfalls eine Höhenbegrenzung.
Mit der Reglementierung, dass Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten für Treppenhäuser,
solarenergetische Anlagen sowie technische Anlagen die gemäß Planzeichnung festgesetzten
maximalen Gebäudehöhen um bis zu 3,50 m überschreiten dürfen, soll grundsätzlich die
Errichtung dieser notwendigen Anlagen ermöglicht werden. Um dabei das architektonische
Erscheinungsbild der Gebäude nicht erheblich zu beeinträchtigen, müssen diese – mit
Ausnahme von Aufzugschächten und Solaranlagen - einen Abstand von der Attika
(Oberkante) der Gebäude einhalten, der mindestens Ihrer Höhe über der Attika entspricht. Um
der Bildung zusätzlicher Technikgeschosse vorzubeugen, wird die Zulässigkeit der
Höhenüberschreitung weiter durch eine Begrenzung des Anteils an der jeweiligen Dachfläche
auf 30 % eingeschränkt. Sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen, sind die
Anlagen zudem einzuhausen.
2.3.2.4 Bauweise
a) Allgemeines Wohngebiet
Die Wohnbebauung (WA) an der Paracelsusstraße wird mit zwei „L“-förmig konzipierten
Wohngebäuden geschlossen, die an den offenen Bereichen durch Punkthäuser ergänzt
werden. Die Bebauung erfolgt in offener Bauweise mit Gebäudefassadelängen von 15,50 m
bis zu 40,50 m sowie mit mindestens 4,20 m tiefen seitlichen Grenzabständen.
Für das Allgemeine Wohngebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Diese Bauweise
entspricht im Wesentlichen der Baustruktur der Etagenwohnungsbauten in westlicher
Angrenzung zum Plangebiet an der Paracelsusstraße. Die Reihenhausbebauung
Paracelsusstraße 94 bis 106 im Norden weicht insofern von der geplanten Wohnbebauung ab,
ist aber gleichfalls als verdichtete Zeilenbebauung zu sehen.
b) Sondergebiet
Die Bebauung an der Deutschherrenstraße ist in geschlossener Bauweise mit
Anbauverpflichtung an der Grundstücksgrenze zur Bebauung „Deutschherrenstraße 189“ zu
errichten. Damit wird die für Deutschherrenstraße und das Ortsteilzentrum typische
Blockrandbebauung fortgeführt und gesichert.
Für die unmittelbare Erweiterung des Zentrums durch das Einzelhandelsgebäude mit
Wohnungen im Obergeschoss wird die geschlossene Bauweise des Ortskerns nach Norden
bis nahe dem Schenkpfädchen weitergeführt.Seite 26 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 19
bb) Grenzbebauung des südlich angrenzenden Nachbargrundstücks
Die neue Bebauung in geschlossener Bauweise grenzt an die Grundstücksflächen der
Deutschherrenstraße 189 / 189a. Dieses Grundstück mit einer Tiefe von rund 97,50 m ist an
der Deutschherrenstraße über seine gesamte Breite mit einem rund 18 m tiefen,
dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus (Apotheke) bebaut. Über eine Tordurchfahrt an
der nördlichen Außenwand wird ein erster Hof erschlossen, der zu einer Rampe für eine
Garage im Untergeschoss des
Vorderhauses und zu einem
zweigeschossigen rückwärtigen
Gebäude führt. Dieses knapp 16
m tiefe Hintergebäude Nr. 189a
wird derzeit zu Wohnzwecken
genutzt. An die südliche
Grundstückgrenze zu Nr. 197 ist
das Gebäude grenzständig
angebaut, zur
Grundstücksgrenze des
Plangrundstücks hält die
Außenwand einen Grenzabstand
von 3 Metern. Beide Gebäude
sind mit einem Flachdach
versehen und weisen keine
gestaffelten Geschosse
zusätzlich auf.
Über den nördlichen Bauwich
wird im rückwärtigen Teil des
Grundstücks ein Parkplatz über
dessen verbleibende Länge von
etwas über 50 m mit etwa
unmarkierten 19 Stellplätzen
erschlossen. Entlang seiner
südlichen Grundstücksgrenze ist
das Grundstück seinerseits über
¾ seiner Länge mit dem
überwiegend zweigeschossigen
Gebäude auf dem Grundstück
Deutschherrenstraße 197
angebaut.
Zur Erschließung der Garage im
Untergeschoss des Vorderhauses liegt die Hoffläche auf dem südlichen Nachbargrundstück
rund 1,35 m unterhalb des Niveaus der Deutschherrenstraße.
Entsprechend liegt der erste Hof rund 0,70 m tiefer, als das Plangrundstück. Im Bereich des
Parkplatzes wiederum liegt das Plangrundstück rund 1,00 m tiefer, als das südliche Nachbar-
grundstück. Die beiden Grundstücke sind derzeit durch eine Mauer mit einer Kronenhöhe von
rund 1,00 m unterhalb der Straßenoberkante getrennt.
ABBILDUNG 2 LUFTBILD MIT EHEMALIGEN FABRIKBAUTEN
ABBILDUNG 1 LUFTBILD DEUTSCHHERRENSTRAßE NR. 189, 189ASeite 27 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 20
Die festgesetzte geschlossene Bauweise setzt jedoch nicht nur die Bauweise auf den südlich
angrenzenden Grundstücken fort. Sie ist ebenso schlüssig aus der bis 2017 vorhandenen
Grenzbebauung von rund 60 m über die beiden hinteren Drittel der südlichen Nachbargrenze
abgeleitet.
An einen zweigeschossigen Verwaltungsbau in Höhe des Hinterhauses Deutschherrenstraße
189a schloss sich bis zu ihrem Abriss eine annähernd ebenso hohe Werkhalle an.
Die geplante Bebauung sieht erstmals eine ca. 18,65 m tiefe viergeschossige Bebauung in der
Flucht des dreigeschossigen Nachbargebäudes (Deutschherrenstraße Nr. 189) sowie einen
in diesem Teilbereich eingeschossigen Einzelhandelsbetrieb vor. Der Anschluss im vorderen
Bereich mit einer Höhendifferenz von rund 3,70 m ist städtebaulich sinnvoll und als Landmarke
zur Markierung der Zentrumserweiterung aus der Blickrichtung Brunnenplatz gedacht. Die
Höhe berücksichtigt auch die Möglichkeit einer Aufstockung des angrenzenden
Nachbargebäudes durch ein Dach- oder Staffelgeschoss.
Das geplante Erdgeschoss mit der Einzelhandelsfläche erstreckt sich über das Vorderhaus
(Nr. 189) hinaus mit einem Geschoss bis zum Ende des benachbarten Hinterhauses (Nr. 189a)
eingeschossig. Hieran schließt sich ein zweigeschossiger Teil mit einem Wohngeschoss auf
der Marktebene an (78,50 m ü.NHN). Insgesamt nimmt die geplante Bebauung eine Tiefe von
rund 61 m ein. Der östliche Teil des Nachbargrundstücks bleibt hingegen zukünftig anbaufrei.
Sowohl das Vorderhaus als auch das Hintergebäude weisen Freisitzbereiche in Form von
einer Dachterrasse im 1. Obergeschoss des Vorderhauses und von Loggien am Hinterhaus
auf. Das südlich angrenzende Gebäude Deutschherrenstraße 197 besitzt ebenfalls eine
Dachterrasse zum 1. Obergeschoss. Um zu diesen Außenwohnbereichen einen
angemessenen Abstand zu wahren, wird die geplante Gartennutzung auf der Dachfläche des
Marktgebäudes um 3 m von der Grundstücksgrenze zurückverlegt und der Abstandsbereich
durch eine Zaunanlage gegen Betreten gesichert. Balkone werden ebenfalls von der
Nachbargrenze abgesetzt.
Um die Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Bestandsbebauung Nr. 189a zu
prüfen, wurde die Belichtungssituation des Hintergebäude vor und nach Realisierung der
geplanten Bebauung durch einen Gutachter simuliert und bewertet.6 Nach der Simulation sind
die Anforderungen der DIN EN 17037 an die Raumhelligkeit wegen der Nordausrichtung des
Gebäudes und der umgebenden Bebauung bereits im Ausgangszustand mit dem
zweigeschossigen Gebäude der Firma Lubig nicht erfüllt. Da die Grenzbebauung im östlich
Grundstücksteil zukünftig entfällt, verbessert sich die Belichtung der nach Osten orientierten
Wohnräume in beiden Geschossen des nachbarlichen Hinterhauses. Für die nach Westen
orientierten Schlafräume erfolgt hingegen insbesondere durch die Fortsetzung der Bebauung
an der Deutschherrenstraße eine zusätzliche Verschattung, die die Beleuchtungsstärken noch
einmal mindern.
Die Lage der betroffenen Nachbargebäude im dicht bebauten Ortskern sowie im Schatten des
Vorderhauses bedingt bereits eine nicht vermeidbare Minderung der Tageslichtversorgung.
Zusätzlich weist der Gutachter darauf hin, dass eine dem Wohnraum vorgebaute Loggia die
Fenster zusätzlich abschattet. Ausgehend von der bis 2017 bestehenden Situation und der
Tatsache, dass stets mit einer Fortsetzung der geschlossenen Bebauung mindestens im
6 Bauvorhaben Deutschherrenstrasse in Bonn - Tageslichtstudie - Lohmeyer GmbH Niederlassung
Bochum, Februar 2022Seite 28 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 21
Umfang des Vorderhauses zu rechnen war, sind die geringen Minderungen der
Tageslichtversorgung bei den nach Westen orientierten Räumen zumutbar und hinzunehmen.
Mit der Entwicklung und Abstimmung des Vorhabenplans wurde auch ein Abrücken der
Bebauung von der südlichen Plangebietsgrenze und eine Anlieferung der Märkte von dieser
Seite geprüft. Wegen der Unterbrechung der fußläufigen Anbindung an den Ortskern und die
anderen Geschäfte und der Einschränkung einer Lkw- Zufahrt alleine über die
Deutschherrenstraße wurde dieses Konzept jedoch verworfen. Besonders die enge
Zuordnung der Einzelhandelsflächen zum Bestand, wie sie die geschlossene Bauweise
ermöglicht, wurde für die schlüssige Erweiterung des Lannesdorfer Ortskerns und die
Integration des neuen Vollsortimenters in die bestehende Geschäftslage als notwendig
erachtet.
2.3.2.5 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich eng an dem geplanten Vorhaben. Sie
sind mit den in der Planzeichnung festgesetzten Baugrenzen bestimmt. Ebenerdige Terrassen
dürfen die Baugrenzen ausnahmsweise um bis zu 4,00 m überschreiten werden. Damit wird
gesichert, dass die eigentlich mögliche Wohnfläche nicht zu Gunsten einer Terrasse verringert
wird.
Aufgrund der exponierten Lage der geplanten Vorhaben zu den öffentlichen Straßenräumen
wird festgesetzt, dass Auskragungen von Gebäuden und Gebäudeteilen wie beispielsweise
Erker und Balkone in den Bereichen mit Orientierung zum Straßenraum (in der Planzeichnung
mit A-B und C-D-E bezeichnet) die Baugrenze nicht überschreiten dürfen.
Im Bereich des WA ist für die Tiefgaragenzufahrt eine Überdachung zwischen dem Einzelhaus
und dem L-Gebäude vorgesehen welche bauplanungsrechtlich die Festlegung einer
überbaubaren Grundstücksfläche erforderlich macht.
Zur planungsrechtlichen Absicherung der Supermarkt-Vorfläche wird die überbaubare
Grundstücksfläche des Erdgeschosses auf die Fassade der Vorhabenplanung
zurückgenommen.
2.3.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Das Gelände fällt von der Paracelsusstraße in Richtung Deutschherrenstraße um rund 3 m.
Es besteht ein Geländegefälle von rund 2 %.
Das zukünftige Geländeniveau entspricht weitgehend den Anschlusshöhen der
Verkehrsflächen. Für die Realisierung des Bauvorhabens ist ggf. eine geringfügige
Nivellierung des Geländes erforderlich. Durch die Festlegung einer Geländehöhe im WA –
außerhalb der Erschließungsstraße - soll einerseits eine durchgängige barrierefreie
Durchgängigkeit gewährleistet werden, andererseits auch künftig keine Veränderungen im
Gelände ermöglicht werden. Zur Herstellung der Geländehöhen ist festgesetzt, dass
Aufschüttungen, Abgrabungen, Böschungen, Stützmauern, Treppen und Rampen zulässig
sind. In diesen Anpassungsbereichen darf zur Angleichung an vorhandene Bestandshöhen
oder von Hauseingängen und der geplanten Erschließungsstraße die festgesetzte
Geländehöhe über- bzw. unterschritten werden. Dem für die Entwässerung notwendigen
Gefälle der Oberflächen soll die getroffene Höhenbestimmung nicht entgegenstehen.Seite 29 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 22
Durch die ausdrückliche Nennung in § 2 Abs. 4 BauO NRW ist klargestellt, dass im
Baugenehmigungsverfahren, z.B. bei der Bestimmung der Abstandflächen, die im
Bebauungsplan festgesetzte Höhenlage als Festlegung der Geländeoberfläche gilt.
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Die Anzahl der notwendigen Stellplätze für die Wohnbebauung und den Einzelhandel wurde
in einem Verkehrsgutachten ermittelt. 7 Innerhalb zweier Tiefgaragen werden nach dem
Vorhabenplan insgesamt 209 Stellplätze nachgewiesen. Die Tiefgaragen liegen jeweils unter
den Gebäuden bzw. im Wohngebiet auch unterhalb von Gartenflächen. Die Lage der
Tiefgaragenflächen ist im Bebauungsplan durch zeichnerische Festsetzung bestimmt. Ohne
die Realisierung einer Tiefgarage wäre die Umsetzung des Vorhabens nicht möglich. Dem
Einzelhandel- und Zentrenkonzept der Stadt Bonn nach ist der ehemalige Standort der
Metallverarbeitungsfabrik Lubig als Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelmagneten
anzusehen. Ein Einzelhandelsstandort mit einer großflächigen oberirdischen Stellplatzanlage
wurde an dem Standort letztlich verworfen, weil er zwar die Nahversorgung verbessert, jedoch
städtebaulich keinen positiven Beitrag zur Ortsentwicklung geleistet hätte.
Die benötigten Abstellanlagen für Fahrräder werden in den Tiefgaragen sowie in der
Deutschherrenstraße im Eingangsbereich der Einzelhandelsbetriebe und entlang der übrigen
Zuwegungen gesichert. Insgesamt sind im Vorhabenplan 435 Abstellplätze für Fahrräder
vorgesehen. Um zu gewährleisten, dass diese nicht nur als Ausnahme zugelassen werden
können, ist eine entsprechende textliche Festsetzung getroffen.
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote
2.3.5.1 Flächige Begrünungsmaßnahmen, Tiefgaragenbegrünung und Dachgärten
Da aufgrund der Notwendigkeit einer ausreichend groß dimensionierten Tiefgarage zur
Herstellung der erforderlichen Zahl an Stellplätzen für Pkw und Fahrräder, sowie durch
notwendige Wege- und Platzflächen, eine Überschreitung der GRZ zugelassen wird, werden
u.a. zur Minderung des Eingriffs verschiedene Begrünungsmaßnahmen festgesetzt.
So sind die nicht überbauten und nicht für die Erschließung bzw. als Platzflächen
erforderlichen Freiflächen mit einheimischen bzw. standortgerechten blütenreichen
Sträuchern und Bäumen ergänzt durch eine strukturreiche Mischvegetation aus Rasen,
Stauden und Bodendeckern zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten.
Neben diesen verbindlich festgesetzten, u.a. auch biodiversitätsfördernden
Begrünungsmaßnahmen, sind im Vorhaben- und Erschließungsplan Heckenstrukturen
dargestellt, die der Eingrünung von Privatgärten und Unterflurcontainern dienen.
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung des Baugrundstücks mit
Tiefgaragen bzw. durch ungenutzte Dachflächen wirksam zu vermeiden, ist die
Tiefgaragendecke der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße sowie der Dachgarten auf
dem Einzelhandelsbetrieb zu begrünen. Ein Aufbau von einer mindestens 0,40 bis 0,50 m
dicken Substratschicht zzgl. einer Drainschicht ist in der Planung berücksichtigt, so dass auch
das Anpflanzen von kleineren Laubsträuchern möglich wird.
7 Neubau eines Einkaufscenters mit Wohnen · Verkehrsgutachten, VSU Herzogenrath, 17.05.2022Seite 30 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 23
Die erforderliche Schallschutzwand im Schenkpfädchen soll ansprechend gestaltet und dort,
wo es technisch möglich ist, begrünt werden. In der entsprechenden Ausführungsplanung ist
dies zu berücksichtigen.
2.3.5.2 Pflanzung von Einzelbäumen
Mit der Anpflanzung von 9 Einzelbäumen im Bereich mit Bodenschluss zwischen den beiden
Baugebieten wird ein begrünter Raum mit Aufenthaltsmöglichkeiten entstehen sowie eine
räumliche Gliederung der beiden Bereiche erkennbar sein. Drei weitere Bäume mit
Bodenschluss werden an der südöstlichen Ecke des Plangebiets in Nachbarschaft zu den
angrenzenden Bäumen der Nachbargärten gepflanzt.
Zusätzlich zu diesen Ersatzpflanzungen nach der Baumschutzsatzung sind drei Bäume mit
Bodenschluss an der Deutschherrenstraße vorgesehen, die den Eingangsbereich und die
Wartefläche der Bushaltestelle begrünen. Vier Bäume sollen zur Beschattung der
Spielbereiche im Allgemeinen Wohngebiet gepflanzt werden. Im Dachgarten auf dem
Marktgeschoss sind elf weitere Bäume geplant, die auch hier der Beschattung der Spiel- und
Aufenthaltsbereiche dienen. Da der durchwurzelbare Raum oberhalb von Tiefgaragen und
Dachgärten relativ begrenzt ist, wird hier nur das Anpflanzen kleinerer Wuchsformen möglich
sein. Die zu pflanzenden Bäume sind im Vorhaben- und Erschließungsplan, Teil 2, Blatt 1/3
Lageplan dargestellt.
Um für Bäume günstige Wuchsbedingungen oberhalb von baulichen Anlagen zu sichern, sind
für Bäume mindestens 1,2 m Bodenauftrag im Bereich von Baumpflanzungen zu
gewährleisten.
An der Deutschherrenstraße ist im Eingangsbereich des Marktes die Planung von drei
Einzelbäumen vorgesehen. Zum Schutz der unmittelbar angrenzend im Gehweg verlaufenden
Leitungen (Wasser) und Kabeltrassen sind die Pflanzgruben der Bäume in diesem Bereich mit
einem tiefreichenden Wurzelschutz geplant.
Insgesamt werden mit der Bepflanzung im Plangebiet die kleinklimatischen Verhältnisse
verbessert und optische Auswirkungen auf das Ortsbild vermindert. Zudem kann der gesamte
Ausgleichbedarf für den Entfall der gerodeten satzungsgeschützten Bäume im Plangebiet
realisiert werden.
2.3.5.3 Dachbegrünung/Fassadenbegrünung
Die Dachflächen von allen Wohngebäuden werden durchgängig begrünt, ebenso die
Fassaden der durch die Treppenhäuser gebildeten Fugen der Wohnbebauung auf dem
Marktgebäude. Somit wird wirksam den negativen Auswirkungen der Versiegelung bzw.
Überbauung schon innerhalb des Plangebiets entgegengewirkt. Die Dachbegrünung dämpft
die Abflussspitzen des Niederschlagswassers und gibt gespeicherte Feuchtigkeit zurück zur
Atmosphäre, was sich kühlend auf die Umgebung auswirkt. Sie mindert die Aufheizung
gegenüber einer herkömmlichen Dacheindeckung und stellt einen Ersatzlebensraum für
Insekten, Vögel und kleine Kriechtiere innerhalb der bebauten Ortslage zur Verfügung.
Insgesamt wirkt sich die Gebäudebegrünung durch Verdunstungskühlung und Verschattung
positiv auf das Mikroklima aus. Als natürliches Gestaltungselement wertet sie das Wohn- um
Arbeitsumfeld auf und bildet einen hohen Wiedererkennungswert.
Eine Kombination von Dachbegrünung und Anlagen zur Nutzung von Solarenergie ist
vorgesehen. Die genaue Lage der Fassadenbegrünung kann dem Vorhaben- und
Erschließungsplan entnommen werden.Seite 31 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 24
2.3.6 Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzmaßnahmen
Das geplante Vorhaben ist unvermeidbar mit Auswirkungen auf den Boden, den Naturhaushalt
und die Landschaft verbunden. Der Umfang dieser Auswirkungen ist direkt proportional zu den
mit dem Vorhaben generierten nutzbaren Flächen und Räumen. Die wesentliche Vermeidung
von naturschutzrechtlichen und -fachlichen Eingriffen erfolgt vorliegend durch die
Standortwahl und die Wiederaufbereitung einer bisher intensiv gewerblich genutzten
innerstädtischen Fläche.
Die Begrünung der Dachflächen und der fensterlosen Fassadenabschnitte folgt dem Gebot
der Minderung von Eingriffen in Natur und Landschaft. Mit demselben Ziel werden nicht
intensiv genutzte Teilflächen lediglich ungebunden befestigt und notwendige Fahrflächen für
die Feuerwehr als Schotterrasen ausgeführt.
Unabhängig von einer naturschutzrechtlichen Kompensation wird der Ausgleich von Eingriffen
in den satzungsgeschützten Baumbestand durch verbindliche Ersatzpflanzungen im
Plangebiet sowie durch weitere Pflanzung von Bäumen und sonstigen Gehölzen auf dem
geplanten Dachgarten und der Tiefgarage im Allgemeinen Wohngebiet realisiert.
Innerhalb des Plangebiets befinden sich noch sechs Bäume, (drei einstämmige und zwei
mehrstämmige Laubbäume sowie ein Nadelbaum) die unter die Baumschutzsatzung der Stadt
Bonn fallen. Keiner der Bäume kann im Zuge der Planungsrealisierung erhalten bleiben.
Zudem sind sechs Bäume als Ausgleich für bereits erteilte Fällgenehmigungen aus dem Jahr
2017 zu pflanzen (9 satzungsgeschützte Bäume insgesamt, davon 3 fehldeklariert). Daher
sieht die Planung eine Ersatzpflanzung von insgesamt 12 Bäumen (sechs Fällungen vor
Baufeldfreimachung; 6 Rodungen nach Baufeldfreimachung) im Freiraum zwischen der
Bebauung an der Deutschherrenstraße und angrenzend an die Nachbargärten an der
südöstlichen Ecke des Plangebiets vor.
Weitere Ausgleichsmaßnahmen sind unter Beibehaltung der Nutzungsanforderungen an den
Standort nicht mehr sinnvoll im Plangebiet realisierbar. Auch verfügt die Vorhabenträgerin
weder in der näheren Umgebung noch anderweitig im Bonner Stadtgebiet über geeignete
Flächen, die für Artenschutzmaßnahmen oder als Kompensationsflächen in Frage kommen
würden. Daher wurde zur Eingriffs-Ausgleichbedarfsermittlung der Mindestumfang einer
Kompensation über ein Biotoptypenverfahren 8 geprüft. Der mit 7.819 Punkten ermittelte
Kompensationsbedarf wird daher durch vertraglich gesichert Zuordnung einer Maßnahme des
Ökokontos der Stadt Bonn zu den mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffen gedeckt.
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sind alle schädlichen
Umwelteinwirkungen auf schutzwürdige Nutzungen, zu denen auch das Wohnen gehört,
soweit wie möglich zu vermeiden. Dies gilt auch vorrangig für die Neuplanung von
schutzbedürftigen Nutzungen in der Nähe von bestehenden (hoch frequentierten)
Verkehrswegen.
Aufgrund der Lage des Plangebiets innerhalb einer zentralen Ortslage von Lannesdorf
zwischen der Deutschherren- und der Paracelsusstraße sowie des Charakters der geplanten
Nutzungen sind einerseits eine bestehende Vorbelastung für die geplante Nutzung Wohnen,
8 Methode zur ökologischen Bewertung der Biotopfunktion von Biotoptypen, Dankwart Ludwig,
veröffentlicht: Froehlich + Sporbeck, Bochum, 1991Seite 32 von 173
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1„Deutschherrenstraße 175 – 187“ Begründung 25
anderseits neue Belastungen für die umliegenden Gebiete zu vermuten. Um die Vorbelastung,
die dazukommende Belastungen sowie deren Schwere zu bestimmen, wurde im Juni 2022 ein
schalltechnisches Prognosegutachten9 erarbeitet. Dieses Gutachten hat die innerhalb des
Plangebietes zu erwartenden Verkehrsgeräuschimmissionen bestimmt und mit den
Orientierungswerten gemäß DIN 18005-1 verglichen. Darüber hinaus wurden die
gewerblichen Geräuschimmissionen prognostiziert, die im Zusammenhang mit den
zukünftigen Nutzungen innerhalb des Plangebietes in Bezug auf die Nachbarschaft entstehen.
Zudem wurden auch die Auswirkungen der planinduzierten Mehrverkehre auf den
bestehenden öffentlichen Straßen untersucht sowie eine Ermittlung des Verkehrslärms auf der
neu geplanten, dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Verkehrsverbindung zwischen der
Deutschherren- und der Paracelsusstraße durchgeführt.
2.3.7.1 Schalltechnische Untersuchungen
Für das Vorhaben wurde ein schalltechnisches Prognosegutachten mit drei Berechnungen
zum Verkehrslärm sowie einer Prognose des aus dem Vorhaben zu erwartenden
Gewerbelärms durchgeführt. Die detaillierte Beschreibung der Berechnungsverfahren und die
Berechnungen selbst sind dem Prognosegutachten zu entnehmen10 . In der vorliegenden
Begründung sind die Ergebnisse sowie eine Kurzfassung der Berechnungsgrundlagen
übernommen worden.
Einwirkung von Verkehrslärm auf das Plangebiet
Zur Beurteilung der Schutzbedürftigkeit der neu geplanten Gebiete bzw. Nutzungen, wurden
der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße die Orientierungswerte nach DIN 18005, Teil 1
für ein allgemeines Wohngebiet (WA), für die gemischte Nutzung an der Deutschherrenstraße
die Orientierungswerte für ein Mischgebiet (MI) herangezogen. Hierbei ist zu beachten, dass
es sich um erwünschte Zielwerte, nicht aber um Grenzwerte handelt. Die Beeinträchtigung der
Außenbereiche – Balkone, Loggia, Terrassen - wurde ausschließlich für den Zeitraum „Tag“
ermittelt, da diese nachts keinem dauernden Aufenthalt dienen. Eine Nutzung von
Außenbereichen ist bei Pegeln bis zu 62 dB(A) als angemessen zu beurteilen.
Dem Gutachten nach sind die höchsten Geräuscheinwirkungen entlang der bestehenden
Straßen im südwestlichen Plangebietsbereich an der Deutschherrenstraße zu erwarten. Hier
ergeben sich an der Südwest-Fassade Beurteilungspegel (Lr) in Höhe von Lr ≤ 67 dB(A)
während des Tageszeitraumes (06.00-22.00 Uhr) und Lr ≤ 58 dB(A) während des
Nachtzeitraumes. Entlang der geplanten neuen Erschließungsstraße ergeben sich innerhalb
des gemischt genutzten Plangebietsbereich tagsüber ebenfalls Beurteilungspegel in Höhe von
Lr ≤ 67 dB(A) und Lr ≤ 58 dB(A) während des Nachtzeitraumes. Somit werden die
Orientierungswerte für ein Mischgebiet (MI) gemäß DIN 18005-1 an den den Straßen
zugewandten Fassaden jeweils tagsüber um bis zu 7 dB(A) und nachts um bis zu 8 dB(A)
überschritten. Unter Berücksichtigung der Eigenabschirmung durch die Gebäude ergeben sich
in den Innenbereichen sowohl während des Tages- als auch während des Nachtzeitraums
geringere Beurteilungspegel, die die Orientierungswerte einhalten.
Im Plangebietsbereich an der Paracelsusstraße sind die höchsten Geräuschimmissionen im
Bereich 

Gekürzt — den vollständigen Text enthält das PDF.