Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 "Deutschherrenstraße 175-187", Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf

Beschlussvorlage
öffentlich
221871
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitungsbeschluss sowie Beschluss zur
öffentlichen Auslegung des Entwurfs des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1
"Deutschherrenstraße 175-187", Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
17.01.2023 Anhörung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 18.01.2023 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 25.01.2023 Empfehlung
Rat 09.02.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der VDH Projektmanagement GmbH vom 28.06.2016 -
übergeleitet im Jahr 2020 in die Lubig Real Estate GmbH &CO.KG - auf
Einleitung des Planverfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes (Nr. 7014-1) für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad
Godesberg, Ortsteil Lannesdorf, zwischen den Straßen
Deutschherrenstraße und Paracelsusstraße sowie dem Schenkpfädchen,
wird gemäß § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) entsprochen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-1 der Bundesstadt Bonn
für ein Gebiet im Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf,
zwischen den Straßen Deutschherrenstraße und Paracelsusstraße sowie
dem Schenkpfädchen ist nach § 3 Abs. 2 BauGB einschließlich seiner
Begründung öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet
Das im Ortszentrum von Lannesdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg liegende
Vorhabengrundstück umfasst eine Fläche von rund 1,24 ha zwischen der
Deutschherrenstraße im Südwesten und der Paracelsusstraße im Nordosten
des Plangebiets. Zusammen mit der im städtischem Eigentum verbleibenden
Wegeparzelle des nordwestlich angrenzenden Schenkpfädchens ergibt sichSeite 1 von 189
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eine Plangebietsgröße von rund 1,27 ha.
Der an diesem Standort im Jahre 1949 gegründete Metallverarbeitungsbetrieb
Lubig wurde aufgrund der Lage inmitten von Lannesdorf und den damit
verbundenen Emissionen für die umgebende Wohnbebauung aufgegeben. Im
Jahr 1999 wurde die Produktion und im Jahr 2014 die Verwaltung nach
Deuselbach im Landkreis Bernkastel-Wittlich verlagert.
Im Zusammenhang mit dem Abriss fanden bereits umfangreiche
Baumfällungen statt. Nur wenige, vereinzelte Bäume stehen derzeit noch. Das
restliche Plangebiet ist im hohem Maß verdichtet, anthropogen geprägt und
befindet sich im Entwicklungsstand einer Brach- und Ruderalfläche. Das
Plangebiet neigt sich von der Deutschherrenstraße Richtung Paracelsusstraße.
Der Höhenunterschied beträgt rund 3,0 m. Die Deutschherrenstraße wiederum
fällt auf der Länge des Plangebiets mit ca. 2,6 % in Richtung Schenkpfädchen
um ca. 2,5 m. Die benachbarte Bebauung ist westlich und südlich im Bereich
Deutschherrenstraße / Drachenburgstraße von einer gemischten Nutzung aus
Handel, Gewerbe, Dienstleistung und Wohnen bestimmt. Von der
Paracelsusstraße her prägt nördlich und östlich die Wohnnutzung den
Charakter des Gebietes.
Planungsvorgaben und geltendes Planungsrecht
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet
als gemischte Baufläche (M) dar. Diese umfasst südlich angrenzend weitere
Bereiche von Lannesdorf. Im Übrigen schließen umlaufend
Wohnbauflächendarstellungen an. Zudem liegt das Plangebiet im Umgriff
eines zentralen Versorgungsbereiches der mit dem Bonner Einzelhandels- und
Zentrenkonzept 2008 definiert wurde. Weiter wurde die Fläche bereits 2008 als
Möglichkeit für eine Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmittelmagneten
gesehen.
Die geplante gemischte Nutzung – Einzelhandel und Wohnen – entspricht von
der grundsätzlichen Ausrichtung den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes. Alleine wegen der Vorgaben des § 11 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zum großflächigen Einzelhandel muss der
Teilbereich mit der geplanten Einzelhandelsnutzung als Sondergebiet
dargestellt werden. Im Rahmen der hierzu parallel erforderlichen Änderung des
Flächennutzungsplans wird auch die Darstellung der östlichen Teilfläche an die
Wohnbauflächendarstellung der umgebenden Grundstücke angepasst.
Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung besteht - mit Ausnahme an
der Paracelsusstraße in nordöstlicher Angrenzung zum Plangebiet, - kein
qualifizierter Bebauungsplan. Der Bebauungsplan Nr. 8315-28 überlappt
jedoch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan um rund 4,50 m parallel zur
nordöstlichen Grundstücksgrenze und setzt hier nicht überbaubare
Grundstücksflächen eines allgemeinen Wohngebiets fest. Mit Rechtskraft des
vorliegenden Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird dieser Teilbereich ersetzt.
Zusätzlich besteht ein Fluchtlinienplan „1/L“ aus dem Jahr 1895, welcher im
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1
ausschließlich Fluchtlinien im Bereich der Deutschherrenstraße und
Verkehrsflächen beidseits des Schenkpfädchens festsetzt. Dieser
Fluchtlinienplan mit Zielsetzung zur Schaffung eines neuenSeite 2 von 189
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Erschließungssystems parallel zur Drachenburgsstaße in Höhe des
Schenkpfädchens wird heute nicht mehr verfolgt und ist durch den
Bebauungsplan Nr. 8315-28 bereits in Teilen überplant. Mit Rechtskraft des
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird der Fluchtlinienplan in
dessen Geltungsbereich ebenfalls ersetzt.
Bauvorhaben sind heute u.a. nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Städtebauliche Ziele
Nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes an
der Deutschherrenstraße plant die Eigentümerin, die Flächen einer
Neubebauung und Nutzung unterzuziehen. Die Planung der Vorhabenträgerin
sieht rund 2.500 m² Verkaufsfläche vor, die sich auf rund 1.800 m²
Lebensmitteleinzelhandel und knapp 700 m² Drogeriemarkt verteilt. Die
Planung entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept
formulierten städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen
Bereich.
Weiter ist die Errichtung von ca. 88 Wohnungen auf dem
Einzelhandelsgebäude an der Deutschherrenstraße sowie ca. 72 Wohnungen
an der Paracelsusstraße geplant. Mit diesem Konzept erfährt der Lannesdorfer
Ortskern eine Erweiterung durch eine gemischte Nutzung, die seine
Versorgungsfunktion stärkt und gleichzeitig die bisherige Lücke im
städtebaulichen Zusammenhang schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der
Bundesstadt Bonn wird dabei auf der Grundlage der Beschlusslage zur
Einleitung des Planverfahrens durch ca. 30% geförderten Wohnungsbau und
70% frei finanzierten Wohnungen Rechnung getragen.
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des ehemaligen
Betriebsgeländes der Firma Lubig einer dem Standort gerechten Entwicklung
als Einzelhandelsstandort und Wohnquartier.
Für die mit dem Vorhaben verbundene Nutzungsänderung durch Ansiedlung
eines Vollsortimenters sowie eines Drogeriemarktes als ergänzende
Marktflächen des Versorgungsbereichs und Schaffung neuen Wohnraums in
kompakter Bauweise ist die Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) nicht ausreichend, so dass ein Planungserfordernis für die Aufstellung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 besteht. Gleichzeitig
werden die betroffenen Umweltbelange aufgenommen, bewertet und die
Ergebnisse in die Planung eingestellt sowie die Auswirkungen auf die
Versorgungsbereiche im projektrelevanten Einzugsgebiet untersucht.
Öffentlicher geförderter Wohnungsraum
Nach Regelung der Beschlusslage DS-Nr. 1613742EB5 (30.03.2017) zum
Bonner Baulandmodell (BBM) gilt das Vorhaben als Altfall, da eine
Planungsvereinbarung vor dem Stichtag des 30.03.2017 unterzeichnet wurde
und somit von der seinerzeit beschlossenen verbindlichen 30 %-
Quotenregelung ausgenommen ist. Auch wenn es zwischenzeitlich – im Jahr
2016 - einen Vorhabenträgerwechsel gegeben hat, so gilt die Rechtsfolge derSeite 3 von 189
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Planungsvereinbarung jedoch weiter und somit auch die seinerzeit geltenden
Bestimmungen des Baulandmodells. Der Rat der Bundesstadt Bonn hatte dem
Vorhaben einer Einzelhandels- und Wohnentwicklung im Grundsatz
zugestimmt und am 07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB)
beschlossen (DS-Nr. 0910930). Die Grundlagen der Planung, nämlich die
Errichtung von Einzelhandelsbetrieben, blieben gegenüber der heutigen
Planung unverändert, wurden jedoch im laufenden Verfahren weiterentwickelt
(siehe Kap. „Planungsablauf“).
Ungeachtet dieser Gegebenheiten, plant die Vorhabenträgerin die im Jahr 2017
beschlossene Quotenregelung von 30 % Wohnfläche für öffentlich geförderten
Wohnungsbau zu realisieren.
Vorhabenbeschreibung
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen westlichen
Teil an der Deutschherrenstraße und den tiefer gelegenen Teil an der
Paracelsusstraße. Die Höhendifferenz von ca. drei Metern entspricht etwa der
Höhe eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße sind ein großflächiger Lebensmittelmarkt sowie
ein Drogeriemarkt geplant. Unter diesen Betrieben ist eine Tiefgarage
vorgesehen, die parallel zum Schenkpfädchen entlang der nordwestlichen
Grundstücksgrenze angefahren wird.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss setzt sich
insgesamt aus drei bis vier sichtbaren Geschossen von der
Deutschherrenstraße und drei bis sechs sichtbaren Geschossen von der
rückwärtigen Seite zusammen. Die in den Obergeschossen oberhalb des
Marktes enthaltenden Wohnungen werden U-förmig um einen gemeinsamen
Dachgarten angeordnet. Die Höhenentwicklung wird dabei so gestaffelt, dass
das Gebäude in Richtung des Ortskerns straßenseitig mit IV sichtbaren
Geschossen deutlich herausgestellt wird, um dann in nördlicher Richtung mit III
sichtbaren Geschossen auf den Maßstab der anschließenden II geschossigen
freistehenden Bebauung abzufallen. Rückwärtig des Marktgebäudes sind im
Bereich der Marktebene und der Tiefgaragenebene zusätzlich Wohnungen
vorgesetzt, wodurch sich die Anzahl der sichtbaren Geschosse erhöht. Der
Markt ist folglich von dieser Seite aus nicht direkt wahrnehmbar.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone,
deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche
zurückgesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen
Gehweg anschließt. Aufgrund des Straßengefälles in nördlicher Richtung wird
das Plateau des Vorbereichs zu den dem Gehweg parallel verlaufenden
privaten Vorflächen jeweils mit Treppenanlagen angeglichen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende Bebauung
Deutschherrenstraße Nr. 189 (Apotheke) an, und führt die geschlossene
Bauweise des Ortskerns an dieser Stelle fort. Die Fortsetzung der
Grenzbebauung über die Gebäudetiefe des Marktgebäudes ist aus
städtebaulichen Sicht verträglich. Die mittlerweile niedergelegten
Fabrikgebäude der Firma Lubig waren zu Teilen ebenfalls als GrenzbebauungSeite 4 von 189
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errichtet.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit
Etagenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils
zwei der vier- bzw. fünfgeschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten
offenen Hof. Der Raum zwischen den Gebäuden wird als Garten gestaltet. Er
dient teilweise der gemeinsamen Nutzung und teilweise als Freibereich der
Erdgeschosswohnungen. Das IV-geschossige Gebäudeteil an der
Paracelsusstraße wird zu Norden und Osten aufgrund seiner exponierten Lage
zum öffentlichem Straßenraum mit einer Fassade ohne Auskragungen
(Balkone) ausgeführt.
Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über einen Stich von der Paracelsusstraße.
Die Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden Bebauung mit vier
Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Die beiden Quartiere werden durch eine so genannte „Grüne Fuge“ – eine
aufgeweitete Wegeerschließung in Pflasterung und ungebundener Wegedecke
mit Baumreihe – optisch voneinander getrennt.
Entlang der nordwestlichen Grenze der Baugrundstücke verläuft auf einer 2,25
m breiten Parzelle das Schenkpfädchen als Verbindungsweg zwischen
Paracelsusstraße und Deutschherrenstraße. Dieser öffentliche Weg soll in
seiner Funktion als Quartiersverbindung zwischen der Paracelsusstraße und
der Deutschherrenstraße durch eine Verbreiterung auf 3,0 m gestärkt und
gleichzeitig für die fußläufige Erschließung des neuen Wohngebietes
ausgebaut werden. Des Weiteren werden Anpassungen an den
Verkehrsanlagen in den jeweiligen Zufahrtsbereichen in der Deutschherren-
und Paracelsusstraße notwendig. Die Kosten für diese Erschließungsarbeiten
im Zusammenhang mit dem Vorhaben trägt die Vorhabenträgerin.
Baumschutz / Prüfung Fassadenbegrünung
Im Plangebiet befinden sich noch sechs satzungsgeschützte Bäume. Keiner
dieser Bäume kann im Zuge der Realisierung der Planung erhalten werden.
Sie werden durch Neupflanzungen an geeigneten Stellen innerhalb des
Plangebiets kompensiert. Zwei dieser Bäume weisen durch ihre
Mehrstämmigkeit in ihrer Summe einen Stammumfang von mehr als 2 m auf.
Darüber hinaus wurden in Vorbereitung der Sanierung des Altstandortes
bereits Fällgenehmigungen mit der Auflage erteilt, die Ersatzpflanzungen auf
dem Baugrundstück vorzunehmen. Da von den ursprünglich 15
satzungsgeschützten Bäumen drei wegen Zustandsveränderung/
Fehldeklaration aus der Ausgleichsverpflichtung entfallen, sind zur
Kompensation des Verlustes satzungsgeschützter Bäume insgesamt 12
Bäume zu pflanzen.
Fassadenbegrünung ist sowohl innerhalb des Sondergebietes als auch im
Allgemeinen Wohngebiet vorgesehen. In den Ansichten der Vorhabenpläne ist
dies dargestellt.
PlanungsablaufSeite 5 von 189
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Im März 2009 wurde seitens der Vorhabenträgerin ein Antrag auf Einleitung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Sinne des § 12
Baugesetzbuch (BauGB) für die Fläche des ehemaligen Fabrikgeländes
gestellt. Der Rat der Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer
Einzelhandels- und Wohnentwicklung im Grundsatz zugestimmt und am
07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen (DS-Nr.
0910930). Die von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 29.09.2009
beschlossene frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf Grundlage
eines mit der Verwaltung abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans mit
einem Lebensmittelvollsortimenter, sechs Wohnungen in Obergeschossen,
sowie einer oberirdischen großflächigen Stellplatzanlage durchgeführt. Das
weitere Verfahren wurde anschließend aufgrund einer Altlastproblematik nicht
fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im Jahr
2016 durch die Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die damalige
Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der Eigentümerin einen erneuten Antrag
auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gestellt. Die
Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte darauf am 08.03.2017, unter Vorbehalt
der vorherigen planerischen Umsetzung von städtebaulichen Maßgaben, eine
erneute frühzeitige Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung
mit ebenerdigen Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der
Deutschherrenstraße beschlossen (DS-Nr. 1710452). Daraufhin erfolgte ein
Wechsel des Projektträgers von der damaligen Vorhabenträgerin zu Lubig Real
Estate GmbH & Co. KG und die Beauftragung des Architekturbüros
BauWerkStadt mit dem Ziel, ein neues städtebauliches Konzept mit mehr
Aufenthaltsqualität zu erarbeiten.
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate das Vorhaben nunmehr
deutlich weiterentwickelt hat und an Stelle der oberirdischen Stellplatzanlage
eine Wohnbebauung plant, wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 (1) BauGB auf der Grundlage dieser neuen Vorhabenplanung von
der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 25. August 2020 beschlossen (DS-
Nr.: 201273) und im Zeitraum vom 12.04.2021 bis einschließlich 07.05. 2021
durchgeführt. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der
Planung konnten auf der Internetseite der Stadt Bonn und unter www.bonn-
macht-mit.de sowie im Ratssaalfoyer des Stadthauses eingesehen werden.
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 BauGB erfolgte im Zeitraum vom
18.10.2021 bis 19.11.2021.
Im Ergebnis wurden im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im
Wesentlichen folgende Themenbereiche thematisiert:
- Parkplatzsituation,
- zukünftiges Verkehrsaufkommen, Regelung des Verkehrsflusses sowie
Straßenausbau,
- bauliche Dichte und Architektur,
- Erhaltung des bisherigen Dorfcharakters,Seite 6 von 189
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- Aktualität des „Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts“
- (Verkehrs-)Lärm und Lärmschutz.
Zur Darstellung der zu erwartenden Verkehrssituation wurde ein
Verkehrsgutachten erarbeitet, welches im Ergebnis die Möglichkeit zur
Erschließung des Plangebietes nicht negiert. Die zu erwartenden
Lärmimmissionen wurden gleichfalls durch ein Gutachten untersucht, dessen
Ergebnisse zum passiven Schallschutz in die Festsetzungen des
Bebauungsplanes aufgenommen wurden. Die Auswirkungen des
Lebensmittelladens und des Drogeriemarktes wurden mittels einer
Auswirkungsanalyse dargelegt und der Standort in Lannesdorf als geeignet
bewertet. Bis zum Satzungsbeschluss wird ein Klimagutachten erstellt, welches
insbesondere die bioklimatischen Auswirkungen des Vorhabens untersucht.
Planverfahren
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist – auch wenn es sich hier um eine
Maßnahme der Innenentwicklung handelt – aufgrund der erforderlichen
Umweltprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung, Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im
Normalverfahren durchzuführen. Die hier geforderte
Umweltverträglichkeitsprüfung der Einzelhandelsbetriebe wird als
Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB)
durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil der Begründung. Die mit
der Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind zu
bilanzieren und bei einer negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete
Maßnahmen auszugleichen.
Durchführungsvertrag
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. In diesem sollen die zentralen Elemente des dem
Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts, welche nicht
ohnehin durch Festsetzungen verbindlich sind, vertraglich vereinbart werden:
• Ein wesentlicher Regelungsinhalt ist die Verpflichtung zur Durchführung
des Vorhabens mit der Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnraum
sowie der Durchführung der notwendigen Erschließungsarbeiten
(Ausbau Schenkpfädchen, Anpassungen Zufahrtsbereiche
Deutschherren- und Paracelcusstraße).
• Weitere Regelungsinhalte sind Maßnahmen zur Energieeffizienz
(Ratsbeschluss vom 22.10.2015, DS-Nr.: 1512547) und die Erstellung
einer Konzeption zur Energieversorgung (Hauptausschuss vom
14.11.1995, DS-Nr. 9500876NV2), die Verpflichtung zur Errichtung von
PV-Anlagen (Ratsbeschluss vom 16.09.2021, DS-Nr.: 210919), die
Durchführung von vorgesehenen Mobilitätsmaßnahmen
(Fahrradabstellplätze) sowie Regelungen zur Sicherung der
architektonischen Qualität (Fassadenwettbewerb). Diese
Vertragsbestandteile werden zum Satzungsbeschluss konkretisiert.Seite 7 von 189
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➢ Energieeffizienz-Standard
Gesichert ist der Effizienzhaus-55-Standard. Die Vorhabenträgerin präferiert die
Nutzung von Erdwärme, eine Probebohrung ist jedoch aufgrund der seinerzeit
gegebenen Altlasten auf dem Vorhabengelände ohne Risikoeinschätzung nicht
ohne weiteres möglich. Der Effizienzstandard-40 ist nach derzeitigem Stand nur
mittels Wärmepumpen erreichbar. Das Energiekonzept wird im weiteren
Verfahren konkretisiert.
➢ Großtagespflege
Die Vorhabenträgerin orientiert sich bei den Auswirkungen des Vorhabens an
den nach Einleitung des Planverfahrens gefassten Beschlüssen des Rates der
Bundesstadt Bonn zum Bonner Baulandmodell (BBM) und erklärt sich bei dem
noch zu ermittelnden Bedarf grundsätzlich bereit, in den Gebäuden Räume für
eine Großtagespflege vorzuhalten. Eine Verpflichtung der Vorhabenträgerin
besteht aufgrund der „Altfallregelung“ des BBM nicht. Eine entsprechende
Vereinbarung hierzu wird ggf im Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan verbindlich getroffen.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick der Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer:1812770) sowie des Leitbildes zu Klimaschutz und Klimaanpassung,
mit dem Vorhaben bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Zu Beginn der vorliegenden Planung lag der Beschluss zur Durchführung eines
Nachhaltigkeitschecks noch nicht vor. Es wurden jedoch notwendige Gutachten
erstellt und bei den Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung und
der Umweltbericht enthalten detaillierte Aussagen zu allen Belangen, die bei
der Planerstellung zu berücksichtigen sind. Auf dieser Grundlage wird der
Nachhaltigkeitscheck direkt durch Stufe III durchgeführt. Hier steht die Frage im
Vordergrund, welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Planentwurf
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Nr. 7014-1 wird hiermit zur
Beratung und Beschlussfassung der öffentlichen Auslegung vorgelegt. Die
Begründung zum Bebauungsplanentwurf sowie die Auswertung derSeite 8 von 189
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Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung sind als Anlage beigefügt.
Die Originale der eingereichten Stellungnahmen und die Gutachten liegen eine
Viertelstunde vor und während den Sitzungen den Mitgliedern der Ausschüsse
sowie der Bezirksvertretung zur Einsicht bereit.
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 7014-1
haben die Öffentlichkeit und die Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher
Belange erneut Gelegenheit, sich über die Planung zu informieren und hierzu
gegebenenfalls eine Stellungnahme abzugeben.
Anlage/n
1 Übersichtsplan 7014-1 (öffentlich)
2 VBP 7014-1 Offenlage (öffentlich)
3 VEP 7014-1 Blatt 1 (öffentlich)
4 VEP 7014-1 Blatt 2 (öffentlich)
5 VEP 7014-1 Blatt 3 (öffentlich)
6 7014-1 Begründung mit Umweltbericht (öffentlich)
7 7014-1_Gesamtabwägung_FrühzBeteiligung (öffentlich)
8 Checkliste Nachhaltiges Planen 7014-1 (öffentlich)Seite 9 von 189
Bebauungsplan Nr..77001144--11
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bad Godesberg
Ortsteil Lannesdorf
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1155..0099..22002222
110000 mSeite 10 von 189
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Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Nr. 7014-1
-
Stadtbezirk Bad Godesberg, Ortsteil Lannesdorf
Begründung mit UmweltberichtSeite 15 von 189
Inhalt
A Städtebauliche Begründung ........................................................................... 1
1 Allgemeine Vorgaben ..................................................................................... 1
1.1 Plangebiet................................................................................................................ 1
1.2 Planungsvorgaben ................................................................................................... 2
1.2.1 Regionalplan ..................................................................................................... 2
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel 2
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept...................................................... 3
1.2.4 Flächennutzungsplan ........................................................................................ 5
1.2.5 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 5
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen........................ 6
1.2.6.1 Vergnügungsstätten ................................................................................... 6
1.2.6.2 Denkmalschutz .......................................................................................... 6
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz ......................................................................... 7
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung ............................................... 7
1.4 Planungsablauf / Planverfahren ............................................................................... 8
1.5 Nutzungseignung ..................................................................................................... 9
2 Inhalt der Planung ........................................................................................ 10
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans..................................................................10
2.2 Vorhabenbeschreibung ...........................................................................................10
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans ......................................................................12
2.3.1 Art der baulichen Nutzung................................................................................12
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)..................................................................12
2.3.1.2 ...........................................13
2.3.1.3 Ferienwohnungen .....................................................................................15
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................15
2.3.2.1 Grundflächenzahl ......................................................................................15
2.3.2.2 Geschossflächenzahl ................................................................................16
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen .........................................................................17
2.3.2.4 Bauweise ..................................................................................................18
2.3.2.5 Überbaubare Grundstücksflächen .............................................................21
2.3.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)..................................................21
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen .......................................22
2.3.5 Grün- und Freiflächen / Pflanzgebote...............................................................22
2.3.5.1 Flächige Begrünungsmaßnahmen, Tiefgaragenbegrünung und Dachgärten
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2.3.5.2 Pflanzung von Einzelbäumen....................................................................23
2.3.5.3 Dachbegrünung/Fassadenbegrünung .......................................................23
2.3.6 Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzmaßnahmen ...................................................24
2.3.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ...................................................24
2.3.7.1 Schalltechnische Untersuchungen ............................................................25
2.3.7.2 Schalltechnische Schutzmaßnahmen........................................................29
2.3.8 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr ......................................30
2.3.9 Örtliche Bauvorschriften ...................................................................................31
2.3.9.1 Werbeanlagen...........................................................................................31
2.3.9.2 Flachdächer ..............................................................................................31
2.4 Erschließung...........................................................................................................31
2.4.1 Äußere Erschließung .......................................................................................31
2.4.2 Interne Erschließung ........................................................................................31
2.4.2.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .........................................................32
2.4.2.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) ................................................33
2.4.2.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ..........................................................34
2.4.3 Ruhender Verkehr / Parkstände .......................................................................34
2.4.3.1 Stellplätze Vorhaben .................................................................................34
2.4.3.2 Parkstände im öffentlichen Raum ..............................................................35
2.4.4 Mobilitätskonzept .............................................................................................35
2.4.5 Technische Infrastruktur...................................................................................37
2.4.5.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation .......................37
2.4.5.2 Energiekonzept .........................................................................................37
2.4.5.3 Entwässerung / Kanal ...............................................................................37
2.4.5.4 Abfallentsorgung .......................................................................................38
3 Auswirkungen der Planung .......................................................................... 38
3.1 Städtebauliche Auswirkungen .................................................................................38
3.2 Verkehrliche Auswirkungen ....................................................................................42
3.3 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ..............................................................42
3.4 Kosten und Finanzierung ........................................................................................43
B Umweltbericht .............................................................................................. 44
1 Einleitung ..................................................................................................... 44
1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans....................................44
1.2 Ziele des Umweltschutzes in Fachgesetzten und Fachplänen ................................45
1.3 Plangebiet...............................................................................................................49
1.4 Planerische Vorgaben ............................................................................................50Seite 17 von 189
2 Bestandsaufnahme, Beschreibung und Bewertung der erheblichen
Umweltauswirkungen ................................................................................... 50
2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustandes (Basisszenario) und Nullvariante ..........50
2.1.1 Naturräumliche Gliederung ..............................................................................51
2.1.2 Potenzielle natürliche Vegetation .....................................................................51
2.1.3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der
Planung - Nullvariante ......................................................................................52
2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
und die Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter .............................................52
2.2.1 Schutzgut Flora, Fauna, Lebensräume und Biodiversität .................................52
2.2.1.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................52
2.2.1.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................53
2.2.1.3 Ergebnis....................................................................................................54
2.2.2 Schutzgut Boden und Fläche ...........................................................................54
2.2.2.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................54
2.2.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................54
2.2.2.3 Ergebnis....................................................................................................55
2.2.3 Schutzgut Wasser ............................................................................................55
2.2.3.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................55
2.2.3.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................56
2.2.3.3 Ergebnis....................................................................................................56
2.2.4 Schutzgut Klima und Luft .................................................................................56
2.2.4.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................56
2.2.4.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................57
2.2.4.3 Ergebnis....................................................................................................60
2.2.5 Schutzgut Mensch und seine Gesundheit ........................................................61
2.2.5.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................61
2.2.5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................61
2.2.5.3 Ergebnis....................................................................................................64
2.2.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung .........................................................65
2.2.6.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................65
2.2.6.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................65
2.2.6.3 Ergebnis....................................................................................................65
2.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter .....................................................................65
2.2.7.1 Bestandsaufnahme ...................................................................................65
2.2.7.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes .............................66
2.2.7.3 Ergebnis....................................................................................................66Seite 18 von 189
2.2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und Kumulation benachbarter
Plangebiete ......................................................................................................67
2.2.9 Sonstige Umweltbelange .................................................................................69
2.2.9.1 Umgang mit Emissionen, Abfall und Abwasser .........................................69
2.2.9.2 Nutzung erneuerbarer Energien, Energieeinsparung ................................69
2.2.9.3 Anfälligkeit für schwere Unfälle und Katastrophen.....................................69
2.2.9.4 Kumulierung benachbarter Plangebiete ....................................................69
2.2.9.5 Anfälligkeit des Vorhabens gegenüber Folgen des Klimawandels .............69
2.3 Vermeidungs-, Verminderungs- und Ausgleichmaßnahmen sowie
Überwachungsmaßnahmen ....................................................................................70
2.3.1 Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen ..................................................70
2.3.2 Maßnahmen zum Artenschutz .........................................................................70
2.3.3 Maßnahmen zum Ausgleich und zur Kompensation ........................................71
2.4 Plankonforme Alternativprüfungen ..........................................................................71
2.5 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ..................................................................72
3 Prüfmethoden und Zusammenfassung ........................................................ 73
3.1 Technische Verfahren und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung ........................73
3.2 Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) ..................74
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung ...........................................................74
3.4 Referenzliste der Quellen, die für die im Bericht enthaltenden Beschreibungen und
Bewertungen herangezogen wurden ......................................................................76
4 Anhang Ergänzende Pflanzliste
................................................................................. 79Seite 19 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 1
A Städtebauliche Begründung
1 Allgemeine Vorgaben
Die Eigentümerin der Flächen des ehemaligen Metallverarbeitungsbetriebes Lubig plant nach
der erfolgten Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes eine
Neubebauung. Aufgrund der Lage in nördlicher Angrenzung des Ortszentrums im Ortsteil von
Lannesdorf soll der hier vorhandene Versorgungsbereich auf das Plangebiet erweitert und
somit gestärkt werden. Hierzu ist eine bedarfsgerechte Einzelhandelsnutzung für die
Nahversorgung und eine Wohnnutzung zur Ergänzung der innerstädtischen Wohnbebauung
vorgesehen.
1.1 Plangebiet
Das im Ortszentrum von Lannesdorf im Stadtbezirk Bad Godesberg liegende
Vorhabengrundstück (Flurstück 1051, Flur 2) umfasst eine Fläche von rund 1,24 ha zwischen
der Deutschherrenstraße im Südwesten und der Paracelsusstraße im Nordosten. Zusammen
mit der rund 300 m² großen in städtischem Eigentum verbleibenden Wegeparzelle des
nordwestlich angrenzenden Schenkpfädchens (Flurstück 745) ergibt sich eine
Plangebietsgröße von rund 1,27 ha. Das Plangebiet neigt sich vom Süd-Westen, von der
Deutschherrenstraße Richtung der Paracelsusstraße im Norden. Der Höhenunterschied
beträgt rund 3,0 m. Die Deutschherrenstraße wiederum fällt auf der Länge des Plangebiets mit
ca. 2,6 % Gefälle in Richtung Schenkpfädchen um ca. 2,5 m ab.
Der hier im Jahre 1949 gegründete Metallverarbeitungsbetrieb wurde aufgrund der Lage
inmitten von Lannesdorf und den damit verbundenen Emissionen für die umgebende
Wohnbebauung aufgegeben. Im Jahr 1999 wurde die Produktion und im Jahr 2014 die
Verwaltung nach Deuselbach im Landkreis Bernkastel-Wittlich verlagert.
Im nördlichen Teil des Plangebiets war bis in das Jahr 2017 umfangreicher, Baum- und
Gehölzbestand vorhanden, der z.T. satzungsgeschützt ist und in gewissem Umfang
artenschutzrechtlich relevant war. Nur wenige, vereinzelte Bäume stehen derzeit noch, denn
im Zusammenhang mit dem Abriss fanden bereits umfangreiche Baumfällungen statt. Für die
dabei betroffenen satzungsgeschützten Bäume sind Ersatzpflanzungen im Bebauungsplan
festgesetzt.
Das restliche Plangebiet ist in hohem Maß verdichtet, anthropogen geprägt und befindet sich
im Entwicklungsstand einer Brach- und Ruderalfläche mit derzeitig noch wenig
Pflanzenbewuchs.
Die benachbarte Bebauung ist westlich und südlich im Bereich Deutschherrenstraße /
Drachenburgstraße von einer gemischten Nutzung aus Handel, Gewerbe, Dienstleistung und
Wohnen bestimmt. Von der Paracelsusstraße her prägt nördlich und östlich die Wohnnutzung
den Charakter des Gebietes.Seite 20 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 2
1.2 Planungsvorgaben
1.2.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln; Teilabschnitt Region Bonn /Rhein-Sieg (GEP
Region Bonn/Rhein-Sieg) weist für den Geltungsbereich des Plangebietes einen Allgemeinen
Siedlungsbereich (ASB) aus.
In den Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen,
wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie
gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit
unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind (vgl. Kap. D.I.
Ziel 2.1.9 LEP NRW). Innerhalb der ASB sollen entsprechend dem Bedarf in der Bauleit-
planung dargestellt bzw. festgesetzt werden:
Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen Folgeeinrichtungen,
Flächen für die zentralörtlichen Einrichtungen,
Flächen für die sonstigen privaten und öffentlichen Einrichtungen der Bildung und
Kultur sowie der sozialen und medizinischen Betreuung,
gewerbliche Bauflächen für die Bestandssicherung und Erweiterung vorhandener
Gewerbebetriebe und für die Ansiedlung neuer, überwiegend nicht erheblich
belästigender Gewerbebetriebe,
wohnungsnahe Sport-, Freizeit-, Erholungs- und sonstige Grünflächen.
Des Weiteren formuliert der Regionalplan als Ziel, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete
für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im
Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur in ASB geplant werden
.
Somit ist die geplante Nutzung Einzelhandel Standort mit rund 2.500 m² Verkaufsfläche und
160 Wohneinheiten aus den Zielen und Darstellungen des Regionalplanes entwickelt.
1.2.2 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen zu großflächigem Einzelhandel1
Mit dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen bestehen Ziele und Grundsätze der
Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet (Ziele)
bzw. berücksichtigt (Grundsätze) werden müssen. Für das Planvorhaben sind folgende Ziele
und Grundsätze von Bedeutung:
Ziel 6.5-1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur
in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
werden. Der Regionalplan stellt für den Untersuchungsstandort einen Allgemeinen
Siedlungsbereich dar, das landesplanerische Ziel wird somit gewahrt.
1 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der
Deutschherrenstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung
Oktober 2020, BBE Handelsberatung, Kap. 6.4]Seite 21 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 3
Ziel 6.5-2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen
Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die
aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen
sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
- die Sortimente gemäß Anlage 1 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente
(ortstypische Sortimentsliste).
Der Planstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf, der
Nahversorgungsfunktionen für Lannesdorf und die benachbarten Ortsteile Muffendorf, Ober-
Mehlem und (faktisch) Pennenfeld übernehmen soll. Auch die geplante Dimensionierung der
geplanten Einzelhandelsbetriebe ist - bezogen auf das sortimentsrelevante Nachfragepoten-
zial im zugeordneten Verflechtungsbereich - als maßstabsgerecht zu bewerten.
Unter Berücksichtigung des Einwohner- bzw. Kaufkraftpotenzials im Nahversorgungsbereich
srelevante Kaufkraft) ist die projektierte
Dimensionierung des Lebensmittel- und des Drogeriemarktes mit zusammen ca. 3.300 m²
Verkaufsfläche als bedarfsgerecht zu bewerten. Der zu erwartende nahversorgungsrelevante
nahversorgungsrelevanten Kaufkraft im zugeordneten Verflechtungsbereich.
Das Planvorhaben entspricht somit der im kommunalen Einzelhandelskonzept vorgesehenen
Versorgungsbedeutung des zentralen Versorgungsbereiches Lannesdorf und hält damit
gleichzeitig das landesplanerische Ziel ein.
Ziel 6.5-3: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche
von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von
dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine
Gefährdung (anderer) städtebaulich schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche und deren
Entwicklungsfähigkeit ausgehen wird. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit gewahrt.
1.2.3 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Ziel des Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn von 2008, mit
Fortschreibung im Jahr 2012, ist die Stärkung der gewachsenen Stadt-, Stadtbezirks- und
Ortsteilzentren. Zum einen soll die zentrale Versorgungsfunktion und die wohnungsnaheSeite 22 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 4
Versorgung gesichert werden. Zum anderen soll die Einzelhandels- und Funktionsvielfalt der
Innenstadt, der Stadtbezirks- und Ortsteilzentren erhalten und gestärkt werden.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Bundesstadt Bonn stuft die Ortsmitte von
Lannesdorf als D-Zentrum in Bonn ein. E Das im
attraktiven Dorfkern von Lannesdorf am Brunnenplatz gelegene gefährdete
Nahversorgungszentrum besticht durch seine funktionale Vielfalt und soll trotz seiner Nähe
zum nicht integrierten Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße aktiv gestützt werden.
In diesem Zusammenhang ist neben Privataktivitäten der Eigentümer und Handeltreibenden
die städtebauliche Erweiterung nach Norden durch die Einbeziehung des Grundstücks der
ehemaligen Maschinenfabrik Lubig als Möglichkeit der Verkaufsflächenerweiterung des
Lebensmittelmagneten zu sehen
In der Auswirkungsanalyse zur Entwicklung des Einzelhandels2 heißt es hier: Das Bonner
Einzelhandels- und Zentrenkonzept gibt Leitlinien zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
vor, grenzt die zentralen Versorgungsbereiche ab und definiert die zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Sowohl der Lebensmittel- als auch der Drogeriemarkt ist als Einzelhandelsbetrieb mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zu bewerten. Der Ansiedlungsstandort ist einem
zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Zentrale Versorgungsbereiche werden als
Vorrangstandorte zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben vor allem mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten (Kern-)Sortimenten bestimmt. Dabei sollen sich neue
Einzelhandelsbetriebe an der Versorgungsfunktion des jeweiligen zentralen
Versorgungsbereiches orientieren. Das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept weist
demgemäß Zentren der Kategorien A (Innenstadt) bis D (Nahversorgungszentrum) aus.
Grundsätzlich sollen in C- und D-Zentren keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit
zentrenrelevanten Kernsortimenten angesiedelt werden. Um den Größenordnungen der
jeweiligen Betriebseinheiten Rechnung zu tragen, wurde für Lebensmittelmärkte in C-Zentren
eine Ausnahmeregelung mit max. 1.500 m² Verkaufsfläche aufgenommen. In D-Zentren sind
großflächige Lebensmittelmärkte nur dann ausnahmsweise genehmigungsfähig, wenn das
Vorhaben eine sinnvolle Ergänzung benachbarter Zentren darstellt. In jedem Fall soll sich die
Dimensionierung des Vorhabens an der im Nahbereich lebenden Einwohnerzahl orientieren.
Das Untersuchungsvorhaben ist dem D-Zentrum Lannesdorf zugeordnet, das
Versorgungsfunktionen für die angrenzenden Ortsteile Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld
und Obermehlem mit zusammen ca. 19.850 Einwohnern (inkl. 160 zusätzlicher Einwohner des
Wohnbauvorhabens) übernehmen soll. Der projektierte Lebensmittelmarkt3 überschreitet die
Grenze der Großflächigkeit deutlich, stellt jedoch eine sinnvolle Ergänzung benachbarter
Versorgungszentren dar, ohne die Versorgungsstrukturen und deren Entwicklungsfähigkeit
der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche Mehlem (C-Zentrum), Pennenfeld,
Heiderhof und Rüngsdorf (D-Zentren) wesentlich einzuschränken.
Nach der vorgelegten Umsatzprognose kann der projektierte Supermarkt am
Vorhabenstandort innerhalb des zugewiesenen Verflechtungsbereiches des D-Zentrums ca.
-
2 [Quelle: Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der
Deutschherrenstraße im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung
Oktober 2020, BBE Handelsberatung, Kap. 6.3]
3 Anmerkung: Im Rahmen der Prüfung wurde die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit ca.
2.500 m² und eines Drogeriemarktes mit 800 m² zu Grunde gelegt.Seite 23 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 5
Dies entspricht einer Kaufkraftbindung von etwa 16 %, eine - bezogen auf den
Versorgungsanspruch an ein D-Zentrum - immer noch geringe Versorgungsleistung.
Im Fazit ist festzuhalten, dass der projektierte Lebensmittelmarkt als heute marktüblicher
Betriebstyp mit ca. 2.500 m² Verkaufsfläche den seit 2008 gültigen Grenzwerte für
Lebensmittelmärkte in D-Zentren deutlich überschreitet. Gleichwohl ist das Planvorhaben mit
den Vorgaben des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aus Sicht der Gutachter
vereinbar. Denn die Versorgungsfunktion orientiert sich am zugeordneten
Verflechtungsbereich und das Vorhaben stellt eine sinnvolle Ergänzung der benachbarten
zentralen Versorgungsbereiche dar.
Auch der projektierte Drogeriemarkt entspricht als nicht-großflächiger Einzelhandelbetrieb den
Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes.
1.2.4 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Bundesstadt Bonn stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche (M) dar. Diese erstreckt sich von dem am Nordrand der Mischbaufläche gelegenen
Plangebiet bis zu der Wohnbebauung am Floßweg und an der Hoverstraße im Süden, von der
Ellesdorfer Straße im Osten bis zu Lynsbergstraße im Westen. Die Mischbau-fläche erfasst
den Kern des Ortsteils Lannesdorf.
Das Plangebiet grenzt mit Ausnahme seiner Südkante umlaufend an Wohnbauflächen-
darstellungen an.
Die geplante gemischte Nutzung Einzelhandel und Wohnen entspricht von der
grundsätzlichen Ausrichtung den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Alleine wegen
der Vorgaben des § 11 der BauNVO zum großflächigen Einzelhandel muss der Teilbereich mit
der geplanten Einzelhandelsnutzung als Sondergebiet dargestellt werden. Im Rahmen der
hierzu parallel erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplans wird auch die Darstellung
der östlichen Teilfläche an die Wohnbauflächendarstellung der umgebenden Grundstücke
angepasst.
1.2.5 Geltendes Planungsrecht
Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung besteht mit Ausnahme der Wohnbebauung
an der Paracelsusstraße in nordöstlicher Angrenzung zum Plangebiet, für die der
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 8315-28 ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt,
kein verbindliches Planungsrecht durch einen qualifizierten Bebauungsplan. Der
Bebauungsplan Nr. 8315-28 überlappt den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Nr. 7014-1 um rund 4,50 m im Bereich der nordöstlichen Grundstücksgrenze. Mit Rechtskraft
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 wird dieser Teilbereich ersetzt. Nach
bisherigem Recht sind hier nicht überbaubare Grundstücksflächen des angrenzenden
allgemeinen Wohngebiets festgesetzt und es bestehen Baulasten des benachbarten
Wohngebäudes und seiner Garagen.
Das Plangebiet wird durch den Fluchtlinienplan überlagert, welcher
im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 7014-1 ausschließlich
Fluchtlinien im Bereich der Deutschherrenstraße und Verkehrsflächen beidseits des
Schenkpfädchens festsetzt. Dieser Fluchtlinienplan mit Zielsetzung zur Schaffung eines neuen
Erschließungssytems parallel zur Drachenburgstraße wird heute nicht mehr verfolgt und ist
durch den Bebauungsplan Nr. 8315-28 bereits in Teilen überplant. Mit Rechtskraft desSeite 24 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 6
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7014-1 wird der Fluchtlinienplan in dessen
Geltungsbereich ebenfalls ersetzt.
Bauvorhaben im Plangebiet sind heute u.a. nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben
innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
1.2.6 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.2.6.1 Vergnügungsstätten
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat der Stadt Bonn in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung,
ein auf Spielhallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept
(Spielhallenkonzept oder Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum
Jahre 1988 zu überarbeiten. In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner
Vergnügungsstättenkonzeptes durch den Rat beschlossen, welche die Grundlage auch für die
vorliegende Planung bilden.
Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordellen soll sich grundsätzlich auf
die Hauptgeschäftsbereiche in der Bonner Innenstadt und in den Stadtbezirkszentren
beschränken. Somit sind die Ortsteilzentren, zu den auch das Lannesdorfer Zentrum zählt, als
ungeeignet für eine Ansiedlung der vorgenannten Einrichtungen eingestuft. Durch diesen
Ausschluss werden die Ortsteilzentren, die kleinteiliger und privater sind, vor negativen
Auswirkungen geschützt. Eine Zulässigkeit dieser Nutzungen ist im allgemein Wohngebiet
nicht gegeben und im Sondergebiet nicht vorgesehen.
1.2.6.2 Denkmalschutz
Das Denkmalschutzgesetz bildet die Grundlage auf welcher die Zeugnisse der menschlichen
Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte - einzelne Gebäude, technische Bauten oder ganze
Bereiche wie Straßenzüge, die Altstädte und Parkanlagen dem Schutz unterliegen.
Innerhalb des Plangebiets sind Denkmäler jeglicher Art nicht bekannt. In der näheren
Nachbarschaft existieren vier Baudenkmäler:
Bildstock VII, Kreuzwegstationen Muffendorf/Lannesdorf an der Kreuzung
Deutschherrenstraße mit der Splickgasse (A 2481),
Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock III in der
Drachenburgstraße (A 2481),
Bildstock VII, Lannesdorf mit Motiven der 7 Schmerzen Mariens - Bildstock I in der
Lannesdorfer Straße (A 2481) und
Steinkreuz Lannesdorf - Kirchberg Anna-Kreuz in der Lannesdorfer Straße (A 2353)4.
Aufgrund der Entfernung sowie der abschirmenden Wirkung der vorhandenen Bebauung
werden alle vier Denkmäler von der vorliegenden Planung nicht beeinträchtigt.
Belange der Bodendenkmalpflege sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht berührt. Die
großflächige Erdbewegung im Rahmen der Sanierung des Altstandortes hat keine Befunde
hervorgebracht.
4 Denkmalschutz _ Bundesstadt Bonn,
https://www.bonn.de/themen-entdecken/planen-bauen/denkmalschutz.phpSeite 25 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 7
1.2.6.3 Baumschutz / Naturschutz
Zur Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sind die städtischen
Laubbäume mit einem Stammumfang von 100 cm und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und
mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm durch die Baumschutzsatzung der Stadt Bonn
unter Schutz gestellt. Die Bäume sollen wegen ihrer Seltenheit, Eigenart und Schönheit sowie
zur Belebung, Gliederung oder Pflege des Orts- und Landschaftsbildes erhalten und gepflegt
werden. Für alle Bäume die unter die Baumschutzsatzung fallen und die nicht erhalten werden
können, ist eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Über
die Fällgenehmigung von privaten Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 200 cm
berät die Baumkommission und entscheidet die Bezirksvertretung.
Wird die Rodung der satzungsgeschützten Bäume gestattet, so ist der Antragsteller gem. § 7
der Satzung verpflichtet Ersatzpflanzungen im Plangebiet, auf gewachsenem Boden
außerhalb des Bereiches von Tiefgaragen, vorzunehmen. Des Weiteren sind für die Wurzel-
und Kronen-/Traufbereiche genügend Platz einzuplanen (ausreichende Entfernung zu
Fassaden/Leitungen/Grundstücksgrenzen) damit eine Ausgleichpflanzung anerkannt werden
kann. Neben dem Ziel der dauerhaften Erhaltung ist eine regelmäßige Pflege und Ersatz bei
Abgang verpflichtend. Die konkrete Regelung über Anzahl, Baumarten und Standorte werden
im Zusammenhang mit der Baugenehmigung getroffen.
Diese Vorschriften gelten nicht für Obstbäume, mit Ausnahme von Nussbäumen und
Esskastanien.
Der im Plangebiet vorhandene Baumbestand wurde 2017 gutachterlich erfasst und bewertet.
Im Zuge der Abrissarbeiten und des Bauvorhabens wurden bereits oder müssen noch
insgesamt 12 satzungsgeschützte Bäume gefällt werden für die Ersatzpflanzungen im
Plangebiet vorzunehmen sind. Für die derzeit noch auf der Fläche stehenden Bäume ist
zudem noch eine Fällgenehmigung bei der Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.
Natura-2000, Natur- und Landschaftsschutzgebiete, schutzwürdige Biotope oder
Biotopverbundflächen sind nicht betroffen
1.3 Planungsanlass und Erfordernis der Planaufstellung
Nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung und Abräumung des Geländes an der
Deutschherrenstraße plant die Eigentümerin die Flächen einer Neubebauung und Nutzung
unterzuziehen. Die Planung der Vorhabenträgerin sieht rund 2.500 m² Verkaufsfläche vor, die
sich auf rund 1.800 m² Lebensmittel-Einzelhandel und knapp 700 m² Drogeriemarkt verteilt.
Die Planung entspricht insofern den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept formulierten
städtebaulichen Zielsetzungen der Bundesstadt Bonn für diesen Bereich und liegt unterhalb
der im Einzelhandelsgutachten untersuchten Summe der Verkaufsflächengrößen von
3.300 m² (siehe auch Kap. 1.2.3).
Weiter ist die Errichtung von ca. 88 Wohnungen auf dem Einzelhandelsgebäude an der
Deutschherrenstraße sowie ca. 72 Wohnungen an der Paracelsusstraße geplant. Mit diesem
Konzept erfährt der Lannesdorfer Ortskern eine Erweiterung durch eine gemischte Nutzung,
die seine Versorgungsfunktion stärkt und gleichzeitig die bisherige Lücke im städtebaulichen
Zusammenhang schließt. Dem hohen Wohnraumbedarf in der Bundesstadt Bonn wird dabei
auf der Grundlage der Beschlusslage zur Einleitung des Planverfahrens durch ca. 30%
geförderten Wohnungsbau und 70% frei finanzierten Wohnungen Rechnung getragen.Seite 26 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 8
Für die mit dem Vorhaben verbundene Nutzungsänderung durch Ansiedlung eines
Vollsortimenters als ergänzende Marktfläche des Versorgungsbereichs und Schaffung neuen
Wohnraums in kompakter Bauweise ist die Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB
(Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) nicht
ausreichend, so dass ein Planungserfordernis für die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 7014-1 besteht.
1.4 Planungsablauf / Planverfahren
Im März 2009 wurde seitens der Vorhabenträgerin die VDH Projektmanagement GmbH in
Abstimmung mit Lubig ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
im Sinne des § 12 BauGB auf der Fläche des ehemaligen Fabrikgeländes gestellt. Der Rat der
Bundesstadt Bonn hatte dem Vorhaben einer Einzelhandels- und Wohnentwicklung im
Grundsatz zugestimmt und am 07.05.2009 die Einleitung der Aufstellung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen
(DS-Nr. 0910930). Die von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 29.09.2009
beschlossene frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde auf Grundlage eines mit der
Verwaltung abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans mit einem
Lebensmittelvollsortimenter, sechs Wohnungen in Obergeschossen, sowie einer
oberirdischen großflächigen Stellplatzanlage durchgeführt. Das weitere Verfahren wurde
anschließend aufgrund einer Altlastproblematik nicht fortgeführt.
Nach Abschluss eines Sanierungsvertrages zur Altlastensanierung im Jahr 2016 durch die
Josef Lubig GmbH mit der Stadt Bonn hat die damalige Vorhabenträgerin in Abstimmung mit
der Eigentümerin einen erneuten Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gestellt. Die Bezirksvertretung Bad Godesberg hatte darauf am 08.03.2017,
unter Vorbehalt der vorherigen planerischen Umsetzung von städtebaulichen Maßgaben, eine
erneute frühzeitige Beteiligung für das Vorhaben einer Einzelhandelsnutzung mit ebenerdigen
Pkw- Stellplätzen und einer Wohnnutzung an der Deutschherrenstraße beschlossen (DS-Nr.
1710452). Daraufhin erfolgte ein Wechsel des Projektträgers von der damaligen
Vorhabenträgerin zu Lubig Real Estate GmbH & Co. KG und die Beauftragung des
Architekturbüros BauWerkStadt mit dem Ziel, ein neues städtebauliches Konzept mit mehr
Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum zu erarbeiten.
Nachdem die Vorhabenträgerin Lubig Real Estate das Vorhaben nunmehr deutlich
weiterentwickelt hat und an Stelle der oberirdischen Stellplatzanlage eine Wohnbebauung
plant, wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3(1) BauGB auf der
Grundlage dieser neuen Vorhabenplanung von der Bezirksvertretung Bad Godesberg am 25.
August 2020 beschlossen (DS-Nr.: 201273) und im Zeitraum vom 12.04.2021 bis
einschließlich 07.05. 2021 durchgeführt. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke der Planung konnten auf der Internetseite der Stadt Bonn und unter www.bonn-macht-
mit.de sowie im Ratssaalfoyer des Stadthauses eingesehen werden.
Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 18.10.2021 bis
19.11.2021.
Im Ergebnis wurden im Rahmen dieser frühzeitigen Beteiligung im Wesentlichen folgende
Themenbereiche thematisiert:
- Das Zentrenkonzept und die Notwendigkeit einer Zentrumsergänzung wurden in Bezug
auf Notwendigkeit und Umfang hinterfragt,
- die geplante Dichte, die Zahl der Wohnungen und den geförderten Wohnungsbau,Seite 27 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 9
- das Verkehrsaufkommen und der Parkraum sowie Lärmemission,
- die Architektur,
- die Schaffung bezahlbaren Wohnraum und dessen Einfluss die Bevölkerungsstruktur,
- die Auswirkungen auf das lokale Klima
- die Grün- und Freiflächenplanung
- die Entwässerung sowie
- die Auswirkungen auf die im Ortskern vorhandenen Betriebe.
Zur Klärung einiger Sachverhalte wurden im weiteren Verfahren diverse Gutachten beauftragt
und in der Erstellung des Bebauungsplans berücksichtigt.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist auch wenn es sich hier um eine Maßnahme der
Innenentwicklung handelt aufgrund der erforderlichen Umweltprüfung nach dem UVPG
(Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, Nr. 18.8 i. V. mit Nr. 18.6 der Anlage 1) im
Normalverfahren durchzuführen. Die hier geforderte Umweltverträglichkeitsprüfung der
Einzelhandelsbetriebe wird als Umweltprüfung nach den Vorschriften des Baugesetzbuches
(BauGB) durchgeführt. Dieser förmliche Umweltbericht ist Teil dieser Begründung. Die mit der
Planung zusätzlich vorbereiteten naturschutzrechtlichen Eingriffe sind unter Berücksichtigung
der bestehenden Eingriffe im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB zu bilanzieren und bei einer
negativen Biotopwertdifferenz durch geeignete Maßnahmen auszugleichen.
Vor Fassung des Satzungsbeschlusses über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird
gemäß § 12 BauGB der Vertrag über die Durchführung des Vorhabens und der
Erschließungsmaßnahmen (Durchführungsvertrag) abgeschlossen.
1.5 Nutzungseignung
Das Plangebiet liegt in der direkten Nachbarschaft zum historischen Zentrum Lannesdorf um
den Brunnenplatz mit Wohnen, Handels- und wesentlich nicht störenden Gewerbebetrieben.
Dieses Zentrum bietet keinen Raum für Anpassung der Handelsflächen des örtlichen
Vollsortimenters (EDEKA) am Brunnenplatz an die aktuellen Anforderungen des Lebensmittel-
Einzelhandels. Der Ortskern soll aber als Nahversorgungszentrum wesentliche Versorgungs-
funktionen für den Siedlungsraum Lannesdorf, Muffendorf und Obermehlem übernehmen. Im
Vorfeld der Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7018-4 wurde dies im
Rahmen eine Auswirkungsanalyse zur Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen 5
noch einmal bestätigt.
Aktuell kann der Standort mit den vorhandenen kleinteiligen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben nur eine sehr ausschnittweise Versorgung sicherstellen.
Insbesondere der ansässige Edeka-Markt kann aufgrund der sehr geringen Geschäftsgröße
von ca. 350 m² Verkaufsfläche nicht die notwendige Ausstrahlungskraft entfalten. Der
städtebaulich nicht integrierte Einzelhandelsstandort an der Drachenburgstraße weiter östlich
übernimmt weitreichende Versorgungsfunktionen auch für Lannesdorf, was sich negativ auf
die Wirtschaftskraft und die Vielfalt der Betriebe im Lannesdorfer Zentrum auswirkt.
Aus der siedlungsstrukturellen Einbindung ergeben sich für das Nahversorgungszentrum
Lannesdorf Potenziale für einen großflächigen Lebensmittelmarkt und einen ergänzenden
Drogeriemarkt, die die wohnungsnahe Versorgung für Lannesdorf, Muffendorf, Pennenfeld
5 Auswirkungsanalyse Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsnutzungen an der Deutschherrenstraße
im Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Bonn-Lannesdorf Überarbeitung Oktober 2020, BBE
HandelsberatungSeite 28 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 10
und Obermehlem übernehmen können. Die Nähe zum bestehenden Ortsteilzentrum und der
damit verbundenen fußläufigen Erreichbarkeit sowie der begünstigte Zugang zum ÖPNV
prädestiniert das Plangebiet zur Entwicklung bzw. Erweiterung eines vielfältigen
Einzelhandelsstandorts sowie eines Wohnquartiers. Durch diese Nutzung des Areals wird das
Zentrum in seiner Funktion als Wohn- und Einzelhandelsstandort gestärkt.
Aufgrund der Größe des Vorhabens und der Wettbewerbssituation sind städtebaulich negative
Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung
auszuschließen. Die geplante Ansiedlung von nahversorgungsbezogenen Einzelhandels-
betrieben im zentralen Versorgungsbereich Lannesdorf ist mit den Vorgaben des
gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes und den landesplanerischen Zielsetzungen vereinbar.
Dabei ist von Bedeutung, dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für
den zugewiesenen Verflechtungsbereich orientieren. (siehe auch Kap. 3.1 Städtebauliche
Auswirkungen).
2 Inhalt der Planung
2.1 Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Die vorliegende städtebauliche Planung dient der Zuführung des ehemaligen
Betriebsgeländes der Firma Lubig einer dem Standort gerechten und gewollten Entwicklung
als Einzelhandelsstandort und Wohnquartier. Die geplante Neustrukturierung der Fläche und
die Erschließung des Marktes erfordern die Schaffung eines verbindlichen Planungsrechts.
Gleichzeitig werden die betroffenen Umweltbelange aufgenommen, bewertet und die
Ergebnisse in die Planung eingestellt sowie die Auswirkungen auf die Versorgungsbereiche
im projektrelevanten Einzugsgebiet untersucht.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-
. Die Errichtung eines
vielfältigen Einzelhandelsstandorts und neuer Wohnbebauung wirkt sich positiv auf das
Ortszentrum und die umgebenden Wohngebiete aus.
2.2 Vorhabenbeschreibung
Das Plangebiet gliedert sich topografisch in den höher gelegenen westlichen Teil an der
Deutschherrenstraße und den tiefer gelegenen Teil an der Paracelsusstraße. Die
Höhendifferenz von ca. drei Metern entspricht etwa der Höhe eines Geschosses.
An der Deutschherrenstraße ist ein Einzelhandelsgebäude mit einer Verkaufsfläche von
insgesamt ca. 2.500 m² (ca. 1.800 m² Lebensmittelmarkt + 700 m² Drogeriemarkt) geplant.
Unter diesem Gebäude ist eine Tiefgarage vorgesehen, die parallel zum Schenkpfädchen
entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze angefahren wird.
Der Gebäudekomplex mit der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss setzt sich insgesamt aus
drei bis vier sichtbaren Geschossen von der Deutschherrenstraße und drei bis sechs
sichtbaren Geschossen von der rückwärtigen Seite zusammen. Die Obergeschosse oberhalb
des Marktes enthalten 88 Wohnungen, die U-förmig um einen gemeinsamen Dachgarten
herum angeordnet sind. Die Höhenentwicklung wird dabei so gestaffelt, dass das Gebäude in
Richtung des Ortskerns an der Drachenburgstraße straßenseitig mit IV sichtbaren
Geschossen deutlich herausgestellt wird, um dann in nordwestlicher Richtung mit III sichtbarenSeite 29 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 11
Geschossen auf den Maßstab der anschließenden II geschossigen freistehenden Bebauung
abzufallen. In rückwärtiger Angrenzung zum Grundriss des Marktgebäudes sind im Bereich
der Marktebene und der Tiefgaragenebene zusätzlich Wohnungen vorgesetzt, wodurch sich
die Anzahl der sichtbaren Geschosse erhöht. Der Markt ist folglich von dieser Seite aus nicht
direkt wahrnehmbar.
Der Zugang zu den Einzelhandelsbetrieben erfolgt über eine Erdgeschosszone (69,30 m
ü.NHN), deren Fassade entlang der Deutschherrenstraße zugunsten einer Vorfläche
zurückgesetzt ist und mit einem Plateau barrierefrei an den öffentlichen Gehweg anschließt.
Aufgrund des Straßengefälles in nördliche Richtung (71,00 68,5 m ü.NHN) wird das Plateau
zu den dem Gehweg parallel verlaufenden privaten Vorflächen jeweils mit Treppenanlagen
angeglichen.
Das Marktgebäude schließt als Grenzbebauung an die bestehende Bebauung
Deutschherrenstraße Nr. 189 an und führt die geschlossene Bauweise des Ortskerns an
dieser Stelle fort. Die Fortsetzung der Grenzbebauung über die Gebäudetiefe des
Marktgebäudes ist aus der städtebaulichen Sicht verträglich. Die mittlerweile niedergelegten
Fabrikgebäude der Firma Lubig waren zu Teilen ebenfalls als Grenzbebauung errichtet.
Auf dem Niveau der Paracelsusstraße sind vier Wohngebäude mit Etagenwohnungen für 72
Wohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage vorgesehen. Jeweils zwei der vier- bzw.
fünfgeschossigen Baukörper bilden einen über zwei Seiten offenen Hof. Der Raum zwischen
den Gebäuden wird als Garten gestaltet. Er dient teilweise der gemeinsamen Nutzung und
teilweise als Freibereich der Erdgeschosswohnungen. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über
einen Stich von der Paracelsusstraße. Die Höhe der Gebäude ist aus der angrenzenden
Bebauung mit vier Vollgeschossen und einem Satteldach abgeleitet.
Die nun vorgesehene Wohn- und Geschäftsnutzung an Stelle des ehemaligen
Gewerbebetriebes, trägt dazu bei, das Ortszentrum zu stärken und dem erhöhten
Wohnungsbedarf in der Stadt Bonn Rechnung zu tragen.
eine aufgeweitete Wegeerschlie-
ßung in Pflasterung und ungebundener Wegedecke mit Baumreihe optisch voneinander
getrennt.
Der Entwurf gliedert die Bauvolumina durch Freiraumachsen zwischen den Gebäuden bzw.
durch einen Dachgarten auf dem Dach des Einzelhandels.
Innerhalb dieser Freiräume sind neben Wegen und Freisitzbereichen vier Kinderspielflächen
angeordnet. Jeweils zwei Flächen finden sich in den Innenhöfen der Wohnbebauung an der
Paracelsusstraße und innerhalb des Dachgartens auf dem Marktgebäude. Die Größe der
Spielflächen orientiert sich dabei an den Vorgaben der Spielplatzsatzung der Stadt Bonn.
Durch die parallele Führung der Zuwegung zum Schenkpfädchen erhält der öffentlich
zugängliche Verkehrsraum eine Erweiterung und Aufwertung. Gleichfalls über diese
Verkehrsfläche erschlossen wird die in das Gebäude integrierte und durch Toranlagen
eingehauste Anlieferung der Einzelhandelsbetriebe. Es ist geplant das Anfahren und
Verlassen der Garagen von Pkw sowohl über die Deutschherren- als auch über die
Paracelsusstraße zu ermöglichen. Das Anfahren der Lkw für die Anlieferung erfolgt
ausschließlich in Einbahnverkehr von der Paracelsusstraße zur Deutschherrenstraße. Der
ruhende Pkw- Verkehr der geplanten Nutzung wird vollständig in zwei Tiefgaragen, die einmal
über die parallel zu Schenkpfädchen geführte Zuwegung und einmal über eine Zufahrt an der
Paracelsusstraße angefahren werden, untergebracht. Innerhalb des neuen Quartiers entstehtSeite 30 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 12
so ein autofreier Binnenraum. Lediglich die Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge dürfen dort
das Plangebiet befahren.
Im nordwestlichen Teil des Baugrundstücks sind nach den Abbruchsarbeiten noch insgesamt
sechs (5x Laubbäume; 1x Nadelbaum) nach der Satzung der Bundesstadt Bonn geschützte
Bäume vorhanden, die bei Realisierung des Vorhabens nicht erhalten werden können. Diese,
sowie alle im Zuge der Baufeldfreimachung zuvor entfernten, satzungsgeschützten Bäume,
werden durch Neupflanzungen innerhalb des Plangebietes kompensiert. Der Entwurf sieht
zwischen den beiden Gebäudekomplexen neun Bäume und vor dem südöstlichen
Wohngebäude drei weitere Bäume mit direktem Bodenkontakt als Ersatzpflanzungen nach der
Baumschutzsatzung vor. An der Deutschherrenstraße sind im Eingangsbereich der Märkte drei
weitere Bäume mit Bodenkontakt zur Gestaltung und zur sommerlichen Verschattung der Fassade
geplant. Auf dem Dach des Einzelhandelsgebäudes sowie auf der Tiefgarage im Allgemeinen
Wohngebiet sieht der Vorhabenplan zusätzlich mehrere kleine Bäume vor.
Die jeweils obersten Dachflächen der Gebäude erhalten eine extensive Dachbegrünung. Für
die Tiefgarage der Wohnbebauung an der Paracelsusstraße berücksichtigt der konstruktive
Aufbau eine intensive Begrünung.
Entlang des Schenkpfädchens ist eine Schallschutzwand (teilweise) bzw. ein schmaler
Grünstreifen zu den angrenzenden Erschließungsflächen vorgesehen.
2.3 Festsetzungen des Bebauungsplans
2.3.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten räumlichen Geltungsbereiches des Vorhaben-
und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben
zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in einem Durchführungsvertrag
verpflichtet. Dies sind die geplanten Einzelhandelsbetriebe und die Wohnnutzung. Änderun-
gen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages mit
dem Ziel, auch andere Nutzungen des im Bebauungsplan festgesetzten Zulässigkeitskatalogs
zu etablieren, sind zulässig.
2.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA)
Innerhalb des Plangebiets an der Paracelsusstraße wird von der Vorhabenträgerin in
Anpassung an die vorhandene Nutzung ausschließlich Wohnbebauung errichtet. Die
bestehende Wohnbebauung in nordöstlicher Angrenzung beidseits der Paracelsusstraße ist
über den Bebauungsplan Nr. 8315-28 als ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt. Somit
ist die Ausweisung bzw. Fortführung eines allgemeinen Wohngebiets (WA) als aus der
Nachbarschaft abgeleitet und der Sicherung des Gebiets als Wohnstandort dienend,
begründet.
Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7014-
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässigen Nutzungen
[Wohngebäude, die der Versorgung dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke] eines allgemeinen Wohngebiets (WA) zu, da auch innerhalb von
Wohngebäuden eine Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten nicht grundsätzlich
ausgeschlossen werden soll. Die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässige NutzungenSeite 31 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 13
[Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetrieb, Anlagen für
Verwaltungen, Gartenbaubetrieb, Verwaltungen] werden zur Wahrung des innenstädtischen
Charakters des Zentrums und dessen Stärkung gemäß § 1 (6) Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil
des Bebauungsplanes. Gleichzeitig wird durch diesen Ausschluss das oftmals höhere
Verkehrsaufkommen dieser Nutzungen unterbunden.
2.3.1.2 Sondergebiet (SO) Einzelhandel
In dem zur Deutschherrenstraße orientierten Teilbereich sind ein Vollsortimenter und ein
Dogeriemarkt im Erdgeschossbereich sowie Wohnen in den Obergeschossen geplant.
Bei der Festsetzung der Gebietskategorie eines Sondergebietes (SO) orientiert sich die
Planung vom Grundsatz her an der Charakteristik bzw. Zulässigkeit der Nutzungen in einem
Urbanen Gebiet (MU). Urbane Gebiete ermöglichen eine flexiblere Nutzungsdurchmischung
als andere Baugebietstypen. Sie dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von
Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung
nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein. Gemäß § 6a
(2) BauNVO sind innerhalb eines Urbanen Gebiets:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke
allgemein zulässig.
Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind jedoch großflächige Einzelhandelsbetriebe
(d.h. Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m²) formal in einem Urbanen Gebiet
(MU) nicht vorgesehen. Diese können nach § 11 (3) Satz1 BauNVO ausschließlich in Sonder-
gebieten (SO) und Kerngebieten (MK) festgesetzt werden. Einer Ausweisung als Kerngebiet
(MK) steht vorliegend entgegen, dass das Zentrum Lannesdorf nicht maßgeblich durch
zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Büro- und Verwaltungsgebäude und sonstige
Gewerbebetriebe geprägt ist und diese auch künftig nicht erfolgen soll.
Eine Beschränkung des Kerngebietes auf die Wohn- und die Einzelhandelsnutzung wiederum
ist nicht zulässig, da bei einer Gliederung nach § 1 (5) BauNVO die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss, sodass die bestimmenden
Nutzungen nicht ausgeschlossen werden können. Durch den Nutzungskatalog des MK hat der
Verordnungsgeber der BauNVO (Baunutzungsverordnung) jedoch verdeutlicht, dass
großflächige Einzelhandelsbetriebe und Wohnungen dem Grundsatz nach für miteinander
gebietsverträglich gehalten werden.
Der vorliegende Bebauungsplan setzt daher zur Reglementierung der großflächigen
Einzelhandelsnutzung einerseits und zur Erweiterung des Ortskerns andererseits ein
Gebietsdefinition wird eine urbane Nutzungsmischung im Lannesdorfer Zentrum ermöglicht,
die den für die Nahversorgung erforderlichen Einzelhandel in die Wohnbebauung integriert.
Nutzungskonflikte sind mit dieser Baugebietstypisierung und den hier getroffenen
Festsetzungen nicht zu erwarten.Seite 32 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 14
a) Versorgung
Unter Berücksichtigung der Versorgungsfunktion des zu ergänzenden Nahversorgungs-
zentrums wird die Zulässigkeit des geplanten Nutzungskonzepts (2.500 m² Verkaufsfläche
gesamt) mit einem Lebensmittelmarkt mit bis zu 2.500 m² Verkaufsfläche und einem
Drogeriemarkt mit bis zu 800 m² Verkaufsfläche planungsrechtlich festgesetzt. Diese
Festsetzung ermöglicht - unter Einhaltung der im Verträglichkeitsgutachten untersuchten
Verkaufsflächenobergrenzen eine spätere Umverteilung von Verkaufsflächen zwischen dem
Vollsortimenter und dem Drogeriemarkt. Kleinflächige Läden in den Bereichen
Backshops/Café, Blumen, Toto/Lotto und Zeitschriften/Kiosk sollen innerhalb dieser
Verkaufsflächen ermöglicht werden.
Das Erfordernis zur Ansiedlung dieser Märkte bzw. inwieweit hierdurch eine Beeinträchtigung
anderer Versorgungsbereiche hervorgerufen werden könnte, wurde mittels einer Auswir-
kungsanalyse geprüft. Im Fazit ist festzuhalten, dass die projektierten Einzelhandelsbetriebe
der Verbesserung der Versorgung in der Stadt Bonn dienen werden. Dabei ist von Bedeutung,
dass sich die Größe der Betriebe an der Versorgungsfunktion für den zugewiesenen
Verflechtungsbereich orientieren (siehe auch Kap. 1.2.2 Landesentwicklungsplan NRW/ 1.2.3
Bonner Einzelhandelskonzept/ 1.5 /3.1 Städtebauliche Auswirkungen).
Darüber hinaus soll ein eigenständig nutzbarer Laden, welcher nicht in einen der Märkte
integriert ist, für beispielsweise Gastronomiebetriebe (Imbiss, Café) oder sonstige kleinere
Läden das Angebot ergänzen. Dies wird durch die Zulässigkeit von Läden, bis zu einer
Grundfläche von 100 m² planungsrechtlich ermöglicht. Die Größenbeschränkung der
Verkaufsfläche bewirkt eine weitergehende Steuerung des Einzelhandels.
Üblicherweise besteht bei einem Angebotebauungsplan für eine auf das Sondergebiet
insgesamt bezogene Verkaufsflächenobergrenze keine Ermächtigungsgrundlage. Eine
baugebietsbezogene, vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenze zur Steuerung des
Einzelhandels ist ebenso wie eine Beschränkung der Anzahl der Märkte planungsrechtlich
nicht möglich. Dies soll grundsätzlich auch Grundlage für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan sein. Denn die Festsetzung lassen zwar in ihrer Summe eine höhere
Verkaufsfläche zu, als die derzeitige Planung des Vorhabenplans, die insgesamt baulich
erzielbare Verkaufsfläche ist jedoch durch die Größe des Gebäudes begrenzt.
Zur Reglementierung der Anzahl der Betriebe dient auch die Darstellung im Vorhabenplan
(Teil 2, Blatt 2/3) sowie die vertragliche Vereinbarung im Durchführungsvertrag. Eine weitere
Ausdehnung der Marktbereiche ist darüber hinaus nicht erforderlich und wurde in der
Auswirkungsanalyse auch nicht betrachtet.
Beachtlich ist, dass die Verkaufsflächen baulich und funktional eigenständiger Betriebe nicht
zusammengerechnet werden können. Ein Einzelhandelbetrieb ist nur dann als selbständig
anzusehen, wenn er unabhängig von anderen Betrieben genutzt werden kann und als
eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre.
Zur Verkaufsfläche gehören sämtliche Bereiche, welche durch die Kundschaft betreten werden
können, sowohl innerhalb wie außerhalb. Darüber hinaus auch die sog. Käse-, Fleisch- und
Wursttheken die üblicherweise nicht durch die Kundschaft betreten werden.
b) Wohnen / Freie Berufe
Entsprechend des städtebaulichen Konzepts wird insgesamt eine Wohnnutzung zugelassen.
Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbebetreibender, die
ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben sind derzeit nicht vorgesehen, sollen aber grundsätzlichSeite 33 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 15
ermöglicht werden. Diese selbständig ausgeführten Berufe (z.B. Schriftsteller, Künstler) oder
die der Versorgung dienenden Berufe (Ärzte, Rechtsanwälte, Heilpraktiker, Steuerberater o.ä.)
wären üblicherweise auch in anderen Baugebieten zulässig und können den Standort
grundsätzlich beleben.
c) Öffentlich geförderter Wohnraum
Um auf das starke Bevölkerungswachstum in Bonn mit einem differenzierten Angebot von
Wohnbebauung und bezahlbaren Wohnungen zu reagieren, ist es Zielsetzung der Stadt Bonn,
möglichst in allen Bonner Stadtteilen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Vor diesem
Hintergrund verfolgt die Bundesstadt Bonn das sozialpolitische Ziel, geförderten Wohnraum in
notwendigem Umfang zur Verfügung zu stellen. Dies ist vor allem im Hinblick auf auslaufende
städtische Mietpreisbindungen wichtig. Angesichts der im Bonner Stadtgebiet nur noch
wenigen vorhandenen bebaubaren Flächenpotentiale für den Wohnungsbau, liegt die Schaf-
fung von gefördertem Wohnungsbau vornehmlich im Bereich baulich bereits genutzter
Flächen, in der Verdichtung vorhandener baulicher Strukturen und in der Baulücken-
schließung.
Die vorliegende Planung wurde bereits 2009 eingeleitet und unterliegt somit den seinerzeit
geltenden Bestimmungen. Auch wenn sie damit nicht den aktuellen Vorgaben des
Bonner Baulandmodells in der Fassung von 2018 unterliegt werden dennoch 30 % der
Bruttogrundfläche der Wohnräume förderfähig hergestellt. Im Bebauungsplan wird diese
Quote verbindlich festgesetzt.
2.3.1.3 Ferienwohnungen
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, werden im Plangebiet
Ferienwohnungen generell ausgeschlossen. Wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist es,
Wohnraum für dauerhaftes Wohnen zu schaffen und so dem bestehenden Wohnbedarf in
Bonn Rechnung zu tragen. Die Feriennutzung von Wohnungen hat gegenüber einer
dauerhaften Wohnnutzung deutliche wirtschaftliche Vorteile für den Eigentümer, bei
gleichzeitigen Nachteilen für das Wohnumfeld und die Infrastruktur. Da auch am Standort
Lannesdorf nicht ausgeschlossen werden kann, dass innerhalb des Plangebietes Wohnungen
als Ferienwohnungen vermietet und damit dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen
werden, ist der Ausschluss erforderlich.
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung
2.3.2.1 Grundflächenzahl
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets (WA) wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4
festgesetzt. Dies entspricht dem Orientierungswert für die Bestimmung des Maßes der
baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO (Baunutzungsverordnung). Innerhalb des
Sondergebiets ist die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,85 festgesetzt und überschreitet damit
den Orientierungswert.
Eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ 1) durch Tiefgaragen, Zufahrten und
Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) (GRZ 2) wird vom
Gesetzgeber grundsätzlich um bis zu 50 %, jedoch maximal bis zu einer GRZ 2 von 0,8
erlaubt. Im Bebauungsplan können jedoch hiervon abweichende Bestimmungen getroffen
werden [§ 19 (4) Satz 3 BauNVO]. Sowohl im WA als auch im SO wird die Regelgrenze
überschritten. Bei Umsetzung des städtebaulichen Konzepts mit großflächigem Einzelhandel
und seinen Tiefgaragen würde mit einer Einschränkung der Nutzungsziffern eineSeite 34 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 16
zweckentsprechende Grundstücksnutzung allerdings nicht realisierbar sein. Hier gilt es auch
zu berücksichtigen, dass durch die ehemalige Fabriknutzung bereits eine Flächenversiegelung
von 2/3 vorhanden war.
Die geplante Überschreitung der GRZ 2 ist angesichts der Überformung des Bodens durch die
Bodensanierung und das Fehlen der Mutterbodenabdeckung vertretbar, auch wenn dadurch
die bestehenden Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens verstetigt werden. Der
aus städtebaulichen Gründen notwendigen Überschreitung stehen verschiedene, im
vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzte Begrünungsmaßnahmen gegenüber, um
die Auswirkungen auf das Stadtklima und die natürliche Bodenfunktion zumindest teilweise zu
kompensieren und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
zu wahren.
Beachtlich hierbei ist auch, dass öffentliche Verkehrsflächen aus der Berechnung der GRZ
nicht anzurechnen sind, private Verkehrsflächen (hier das GFL) als versiegelter Bereich
allerdings in die GRZ 2 einzubeziehen sind und somit rechnerisch einen höheren Wert in der
Festsetzung bedingen.
In den nicht unterbauten Grundstücksteilen werden 12 Baumpflanzungen mit natürlichem
Bodenanschluss vorgesehen. Auf den unterbauten, aber nicht versiegelten Flächen
(Dachgarten im SO / Tiefgaragendach im WA) ist eine Bodensubstratschicht von 40 bzw.
50 cm zuzüglich einer Drainschicht aufzubringen, um auch größere Sträucher pflanzen zu
können. Darüber hinaus werden auf den nicht durch Gebäudetechnik genutzten Dachflächen
Solaranlagen installiert und die Dachflächen dauerhaft begrünt; an geeigneten
Fassadenbereichen wird eine Fassadenbegrünung vorgesehen. Diese Maßnahmen tragen
zum Erhalt des Stadtklimas bei und leisten darüber hinaus einen Beitrag zur Aufwertung des
städtebaulichen Erscheinungsbildes.
Mit diesen Maßnahmen wird gewährleistet, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die
Umwelt minimiert werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die
Festsetzung der GRZ somit nicht zu erwarten.
2.3.2.2 Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im WA mit einer GFZ von 1,2 festgesetzt und entspricht
somit dem Orientierungswert gemäß § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Vorhaben
nutzt diese Geschossflächenzahl mit einer Geschossfläche von rund 6.500 m² auf dem rund
5.645 m² großen Grundstück mit rund 1,15 im Wesentlichen aus.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) im SO erfolgt nicht, da durch die enge
Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen, der maximalen Grundfläche und der
maximalen Gebäudehöhen das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt ist.
Um die Ausmaße der baulichen Verdichtung zu prüfen, wurde für den gesamten Baublock des
SO die Baumasse bzw. Baumassenzahl rechnerisch ermittelt. Die in allen Geschossen
oberhalb der Deutschherrenstraße ermittelte Baumasse ergibt eine Baumassenzahl (BMZ)
von rund 8,15 und hält damit die Orientierungswerte des § 17 BauNVO für die Obergrenze der
Baumassenzahl in einem Sondergebiet ein. Eine zu massive Bebauung kann insofern
ausgeschlossen werden.
Als Besonderheit des Entwurfs ist die Gestaltung der sichtbaren Außenflächen der Tiefgarage
und des Marktgebäudes durch vorgebaute Wohnräume zu nennen. Durch diese wird dasSeite 35 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 17
Vorhaben in die umgebende Wohnbebauung gestalterisch und funktional integriert. Zwischen
der geplanten Wohnbebauung und dem Marktgebäude entsteht so in der grünen Fuge ein
attraktiver bewohnbarer Stadtraum.
Bedingt durch die von der tiefergelegenen Paracelsusstraße aus aufgebauten Wohnbebauung
liegt das neue Gelände an der Rückseite des Marktgebäudes rund 3,50 m tiefer, als im Mittel
die Verkehrsfläche der Deutschherrenstraße. Formal wird dadurch das Geschoss mit der
Tiefgarage und den vorgebauten Wohnräumen zum Vollgeschoss und ist somit auf die
Baumasse anzurechnen. Die daraus resultierende Baumasse von rund 11,0 überschreitet den
Orientierungswert für die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO
um 10 %. Da sich das unterste Geschoss städtebaulich aber weiterhin als überwiegend
unterirdisches Geschoss präsentiert, bleibt diese Überschreitung ohne nachteilige Wirkung.
Dies gilt umso mehr, als die Überschreitung durch einen geringfügigen Verzicht auf die
Anpassung der Geländehöhe zur grünen Fuge vermieden werden könnte. In diesem Fall
würde jedoch die befensterte Fassade durch eine massive Rückwand der Garage ersetzt,
woraus sich in der Gesamtbetrachtung sogar ein städtebaulicher Nachteil ergäbe.
Auch bei dieser Überschreitung ist zu beachten, dass bei einer Reduzierung der Baumasse
und somit der Baumassenzahl eine Umsetzung des städtebaulichen Konzepts mit
großflächigem Einzelhandel in Kombination mit dringend erforderlichem (gefördertem)
Wohnraum und den notwendigen Tiefgaragen nicht realisierbar ist. Die Überschreitung des
Orientierungswertes ist auch vor dem Hintergrund vertretbar, als dass:
- alle bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten werden,
- weder in Bezug auf Belichtung, Besonnung, Belüftung, Sozialabstand und den
Brandschutz erhebliche nachteilige Auswirkungen zu erwarten sind,
- die Belange des Verkehrs und der Verkehrswende umfassend im Plan berücksichtigt
sind,
- eine intensive Begrünung der Freiräume, an Fassaden und auf den Dachflächen erfolgt
und der geplanten Baumasse im Sondergebiet auch keine sonstigen öffentlichen
Belange entgegenstehen.
2.3.2.3 Maximale Gebäudehöhen
Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird verzichtet, da das Maß der baulichen
Nutzung aus dem Vorhaben selbst und der festgelegten Gebäudehöhe ausreichend bestimmt
ist. Bauordnungsrechtlich handelt es sich bei dem obersten Geschoss des südlichen
Gebäudewinkels im Allgemeinen Wohngebiet um ein Staffelgeschoss, bei dem des nördlichen
Winkels aufgrund der dortigen Grundfläche trotz der Staffelung um ein Vollgeschoss.
Auch die gestaffelten Baumassen des Gebäudes innerhalb des geplanten Sondergebietes
sind ohne Unterscheidung nach Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen städtebaulich
bewertet und festgesetzt.
Zur Reglementierung der Höhenentwicklung der geplanten Bebauung sind die zulässigen
Gebäudehöhen durch den Eintrag in der Planzeichnung bestimmt. Hierzu wurden die
detaillierten Höhen der Vorhabenplanung geringfügig aufgerundet. Zur Berücksichtigung der
Höhenentwicklung der Bestandsbebauung sind die festgesetzten Gebäudehöhen mit 85,20 m
ü.NHN (Attika 81,43 m ü.NHN) und
mit 82,00 m ü. NHN in Richtung Schenkpfädchen und der sich hier anschließenden
zweigeschossigen Doppelhausbebauung abgestuft. festgesetzt. Die gemeinschaftlichSeite 36 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 18
nutzbare Terrassenfläche inmitten der U-förmigen Bebauung ist mit maximal 75,80 m ü.NHN
festgesetzt.
Für die Wohnbebauung an der Paracelsusstraße sind die Gebäudehöhen überwiegend mit
79,55 m ü.NHN bestimmt, was vier Geschossen entspricht. Durch das Variieren dieser Höhe
mit einem zusätzlichen gestaffelten Geschoss und einer Höhe von 82,65 m ü.NHN auf dem
nördlichen Bebauungswinkel und einer Staffelung nach unten mit einer Höhe von 76,45 m
ü.NHN, reagiert der Entwurf auf die Bestandsbebauung, sowohl der Reihenhausbebauung
(Paracelsustraße 94-106) als auch auf den viergeschossigen Geschosswohnungsbau an der
(Paracelsustraße 112-118). Die überdachte Tiefgaragenzufahrt erhält mit 69,90 m ü.NHN
ebenfalls eine Höhenbegrenzung.
Mit der Reglementierung, dass Aufzugsüberfahrten, Dachaufbauten für Treppenhäuser,
solarenergetische Anlagen sowie technische Anlagen die gemäß Planzeichnung festgesetzten
maximalen Gebäudehöhen um bis zu 3,50 m überschreiten dürfen, soll grundsätzlich die
Errichtung dieser notwendigen Anlagen ermöglicht werden. Um dabei das architektonische
Erscheinungsbild der Gebäude nicht erheblich zu beeinträchtigen, müssen diese mit
Ausnahme von Aufzugschächten und Solaranlagen - einen Abstand von der Attika
(Oberkante) der Gebäude einhalten, der mindestens Ihrer Höhe über der Attika entspricht. Um
der Bildung zusätzlicher Technikgeschosse vorzubeugen, wird die Zulässigkeit der
Höhenüberschreitung weiter durch eine Begrenzung des Anteils an der jeweiligen Dachfläche
auf 30 % eingeschränkt. Sofern keine technischen Anforderungen entgegenstehen, sind die
Anlagen zudem einzuhausen.
2.3.2.4 Bauweise
a) Allgemeines Wohngebiet
Die Wohnbebauung (WA) an der Paracelsusstraße -förmig konzipierten
Wohngebäuden geschlossen, die an den offenen Bereichen durch Punkthäuser ergänzt
werden. Die Bebauung erfolgt in offener Bauweise mit Gebäudefassadelängen von 15,50 m
bis zu 40,50 m sowie mit mindestens 4,20 m tiefen seitlichen Grenzabständen.
Für das Allgemeine Wohngebiet wird die offene Bauweise festgesetzt. Diese Bauweise
entspricht im Wesentlichen der Baustruktur der Etagenwohnungsbauten in westlicher
Angrenzung zum Plangebiet an der Paracelsusstraße. Die Reihenhausbebauung
Paracelsusstraße 94 bis 106 im Norden weicht insofern von der geplanten Wohnbebauung ab,
ist aber gleichfalls als verdichtete Zeilenbebauung zu sehen.
b) Sondergebiet
Die Bebauung an der Deutschherrenstraße ist in geschlossener Bauweise mit
zu
errichten. Damit wird die für Deutschherrenstraße und das Ortsteilzentrum typische
Blockrandbebauung fortgeführt und gesichert.
Für die unmittelbare Erweiterung des Zentrums durch das Einzelhandelsgebäude mit
Wohnungen im Obergeschoss wird die geschlossene Bauweise des Ortskerns nach Norden
bis nahe dem Schenkpfädchen weitergeführt.Seite 37 von 189
Bundesstadt Bonn, Bebauungsplan Nr. 7014-1 Begründung 19
bb) Grenzbebauung des südlich angrenzenden Nachbargrundstücks
Die neue Bebauung in geschlossener Bauweise grenzt an die Grundstücksflächen der
Deutschherrenstraße 189 / 189a. Dieses Grundstück mit einer Tiefe von rund 97,50 m ist an
der Deutschherrenstraße über seine gesamte Breite mit einem rund 18 m tiefen,
dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus (Apotheke) bebaut. Über eine Tordurchfahrt an
der nördlichen Außenwand wird ein erster Hof erschlossen, der zu einer Rampe für eine
Garage im Untergeschoss des
Vorderhauses und zu einem
zweigeschossigen rückwärtigen
Gebäude führt. Dieses knapp 16
m tiefe Hintergebäude Nr. 189a
wird derzeit zu Wohnzwecken
genutzt. An die südliche
Grundstückgrenze zu Nr. 197 ist
das Gebäude grenzständig
angebaut, zur
Grundstücksgrenze des
Plangrundstücks hält die
Außenwand einen Grenzabstand
von 3 Metern. Beide Gebäude
sind mit einem Flachdach
versehen und weisen keine
gestaffelten Geschosse
zusätzlich auf.
Über den nördlichen Bauwich
wird im rückwärtigen Teil des
Grundstücks ein Parkplatz über
dessen verbleibende Länge von
etwas über 50 m mit etwa
unmarkierten 19 Stellplätzen
erschlossen. Entlang seiner
südlichen Grundstücksgrenze ist
das Grundstück seinerseits über
¾ seiner Länge mit dem
überwiegend zweigeschossigen
Gebäude auf dem Grundstück
Deutschherrenstraße 197
angebaut.
Zur Erschließung der Garage im
Untergeschoss des Vorderhauses liegt die Hoffläche auf dem südlichen Nachbargrundstück
rund 1,35 m unterhalb des Niveaus der Deutschherrenstraße.
Entsprechend liegt der erste Hof rund 0,70 m tiefer, als das Plangrundstück. Im Bereich des
Parkplatzes wiederum liegt das Plangrundstück rund 1,00 m tiefer, als das südliche Nachbar-
grundstück. Die beiden Grundstücke sind derzeit durch eine Mauer mit einer Kronenhöhe von
rund 1,00 m unterhalb der Straßenoberkante getrennt.
ABBILDUNG 2 LUFTBILD MIT EHEMALIGEN FABRIKBAUTEN
ABBILDUNG 1 LUFTBILD DEUTSCHHERRENSTRAßE NR. 189, 189ASeite 38 von 189
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Die festgesetzte geschlossene Bauweise setzt jedoch nicht nur die Bauweise auf den südlich
angrenzenden Grundstücken fort. Sie ist ebenso schlüssig aus der bis 2017 vorhandenen
Grenzbebauung von rund 60 m über die beiden hinteren Drittel der südlichen Nachbargrenze
abgeleitet.
An einen zweigeschossigen Verwaltungsbau in Höhe des Hinterhauses Deutschherrenstraße
189a schloss sich bis zu ihrem Abriss eine annähernd ebenso hohe Werkhalle an.
Die geplante Bebauung sieht erstmals eine ca. 18,65 m tiefe viergeschossige Bebauung in der
Flucht des dreigeschossigen Nachbargebäudes (Deutschherrenstraße Nr. 189) sowie einen
in diesem Teilbereich eingeschossigen Einzelhandelsbetrieb vor. Der Anschluss im vorderen
Bereich mit einer Höhendifferenz von rund 3,70 m ist städtebaulich sinnvoll und als Landmarke
zur Markierung der Zentrumserweiterung aus der Blickrichtung Brunnenplatz gedacht. Die
Höhe berücksichtigt auch die Möglichkeit einer Aufstockung des angrenzenden
Nachbargebäudes durch ein Dach- oder Staffelgeschoss.
Das geplante Erdgeschoss mit der Einzelhandelsfläche erstreckt sich über das Vorderhaus
(Nr. 189) hinaus mit einem Geschoss bis zum Ende des benachbarten Hinterhauses (Nr. 189a)
eingeschossig. Hieran schließt sich ein zweigeschossiger Teil mit einem Wohngeschoss auf
der Marktebene an (78,50 m ü.NHN). Insgesamt nimmt die geplante Bebauung eine Tiefe von
rund 61 m ein. Der östliche Teil des Nachbargrundstücks bleibt hingegen zukünftig anbaufrei.
Sowohl das Vorderhaus als auch das Hintergebäude weisen Freisitzbereiche in Form von
einer Dachterrasse im 1. Obergeschoss des Vorderhauses und von Loggien am Hinterhaus
auf. Das südlich angrenzende Gebäude Deutschherrenstraße 197 besitzt ebenfalls eine
Dachterrasse zum 1. Obergeschoss. Um zu diesen Außenwohnbereichen einen
angemessenen Abstand zu wahren, wird die geplante Gartennutzung auf der Dachfläche des
Marktgebäudes um 3 m von der Grundstücksgrenze zurückverlegt und der Abstandsbereich
durch eine Zaunanlage gegen Betreten gesichert. Balkone werden ebenfalls von der
Nachbargrenze abgesetzt.
Um die Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die Bestandsbebauung Nr. 189a zu
prüfen, wurde die Belichtungssituation des Hintergebäude vor und nach Realisierung der
geplanten Bebauung durch einen Gutachter simuliert und bewertet.6 Nach der Simulation sind
die Anforderungen der DIN EN 17037 an die Raumhelligkeit wegen der Nordausrichtung des
Gebäudes und der umgebenden Bebauung bereits im Ausgangszustand mit dem
zweigeschossigen Gebäude der Firma Lubig nicht erfüllt. Da die Grenzbebauung im östlich
Grundstücksteil zukünftig entfällt, verbessert sich die Belichtung der nach Osten orientierten
Wohnräume in beiden Geschossen des nachbarlichen Hinterhauses. Für die nach Westen
orientierten Schlafräume erfolgt hingegen insbesondere durch die Fortsetzung der Bebauung
an der Deutschherrenstraße eine zusätzliche Verschattung, die die Beleuchtungsstärken noch
einmal mindern.
Die Lage der betroffenen Nachbargebäude im dicht bebauten Ortskern sowie im Schatten des
Vorderhauses bedingt bereits eine nicht vermeidbare Minderung der Tageslichtversorgung.
Zusätzlich weist d

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