Einleitung des Planverfahrens sowie öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6322-3, Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Endenich; „Am Propsthof 92“

Beschlussvorlage
öffentlich
221648
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Einleitung des Planverfahrens sowie öffentliche
Auslegung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6322-3, Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Endenich; „Am Propsthof 92“
Beratungsfolge
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
03.11.2022 Empfehlung
Bezirksvertretung Bonn 15.11.2022 Anhörung
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 16.11.2022 Empfehlung
Rat 08.12.2022 Entscheidung
Beschlussvorschlag
1. Dem Antrag der Legend Real Estate GmbH auf Einleitung des
Planverfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes Nr. 6322-3 für ein Gebiet im Stadtbezirk Bonn,
Ortsteil Endenich, Bereich des Grundstücks Am Propsthof 92/92A wird
gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13 a
Baugesetzbuch entsprochen.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6322-3 für ein Gebiet im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Endenich, Bereich des Grundstücks Am
Propsthof 92/92A ist als teilweise Änderung des Bebauungsplanes Nr.
7522-18 gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch einschließlich seiner
Begründung öffentlich auszulegen.
Begründung
Plangebiet:
Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6322-3 liegt im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Endenich, und erstreckt sich im Wesentlichen auf
das Grundstück Am Propsthof 92 / 92 A sowie einen Teilbereich der
vorgelagerten öffentlichen Verkehrsfläche Am Propsthof.
Auf dem Grundstück befindet sich derzeit ein zweigeschossiges Gebäude,
ergänzt durch eine eingeschossige Halle. Die umgebenden Freiflächen sind
fast vollständig versiegelt und werden als Kfz-Stellplätze genutzt. Lediglich im
südwestlichen Bereich ist eine Rasenfläche mit einzelnen Sträuchern angelegt.Seite 1 von 86
Seite 2
Bei dem Plangebiet und dessen Umgebung handelte es sich über Jahrzehnte
um einen reinen Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsstandort. Heute ist die
Umgebung durch Bürogebäude geprägt. Die ehemals industriell genutzten
Flächen westlich des Plangebietes werden aktuell zu Wohn- und
Dienstleistungsflächen entwickelt. Dort wird im Zuge der Umsetzung der
Planungen West.Side auf ca. 60.000 m2 ein neues Stadtquartier entwickelt:
neben rund 550 Wohnungen, welche überwiegend in Neubauten entstehen,
sollen in Neubauten und in Teilen der Bestandsgebäude auch
Dienstleistungsbetriebe und nicht störende gewerbliche Nutzungen realisiert
werden.
An der Straße Am Probsthof, dem Plangebiet gegenüberliegend, befindet sich
eine straßenbegleitende Bebauungsstruktur mit bis zu fünfgeschossigen
Bürogebäuden, welche die östliche Raumkante der Straße Am Propsthof
definiert. Der Straßenraum wird auf der westlichen Straßenseite durch einen
Bestand großkroniger Platanen geprägt, welche in ihrer Wuchsrichtung zur
Straßenmitte geneigt sind.
Planungsziele:
Die Legend Real Estate GmbH (im weiteren Vorhabenträgerin genannt) hat das
Grundstück mit den darauf befindlichen Bestandsgebäuden am 26.08.2019
erworben.
Die auf dem Grundstück befindliche Bestandsbebauung entspricht bezüglich
der Geschossigkeit, Raumbildung und Außenwirkung der Fassade nicht dem
Standard, welcher durch die gegenüberliegenden Bestandsgebäude und die
Neubauten der Umgebung vorgegeben ist. Besonders der angebaute Hallenteil
an der südlichen Stirnseite des Gebäudes ist mit der städtebaulichen Qualität,
welche innerhalb des Geltungsbereichs des Rahmenplans „Am Vogelsang“
umgesetzt werden soll, nicht zu vereinbaren. Vor diesem Hintergrund und in
Verbindung mit der anhaltend hohen Nachfrage nach attraktiven
Bürostandorten in Bonn plant die Vorhabenträgerin die Entwicklung eines
neuen Bürogebäudes mit rund 10.300 m² Bruttogrundfläche auf dem
Grundstück. Der vorhandene Gebäudebestand soll zurückgebaut und ein vier-
bis sechsgeschossiges Bürogebäude mit zwei Untergeschossen (Tiefgarage)
errichtet werden. Im Erdgeschoss ergänzt eine öffentlichkeitsbezogene
Nutzung (z.B. ein Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient wie
z.B. ein Backshop oder ein Kiosk, eine Schank- und Speisewirtschaft) die
Büronutzung.
Im Rahmen des Vorhabens werden rd. 250 Fahrradabstellplätze im Freien
sowie wettergeschützt im Erdgeschoss realisiert. Die zweigeschossige
Tiefgarage deckt den Bedarf an erforderlichen Pkw-Stellplätzen. Sie verfügt
über eine kombinierte Ein- und Ausfahrt an der Südseite des Gebäudes und
bietet Fläche für ca. 100 Pkw-Stellplätze.
Bestehendes Planungsrecht:
Der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich überwiegend als Gewerbliche
Baufläche dar. Der südlichste Teilbereich des Plangebiets (ca. 750 m2) ist als
Gemischte Baufläche dargestellt.Seite 2 von 86
Seite 3
Das Plangebiet ist Teil des seit 1991 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7522-
18. Das betreffende Grundstück ist als Gewerbegebiet (GE ²) ausgewiesen, die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,6, die Geschossflächenzahl (GFZ) 2,0. Die
maximale Bauhöhe ist auf 12,0 m begrenzt. Die überbaubare
Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen (Mantellinie) bestimmt.
Ausnahmsweise können Gebäude oder Gebäudeteile, die aus
produktionstechnischen Gründen erforderlich sind, über die festgesetzte
Gebäudehöhe hinaus zugelassen werden.
Die Betriebsarten der Abstandsklassen I bis VI der Abstandsliste 1990 sind
innerhalb des betroffenen Bereiches unzulässig. Ausnahmsweise können auch
Betriebsarten des nächstgrößeren Abstandes der Abstandsliste 1990
zugelassen werden, wenn der Nachweis vorliegt, dass diese Betriebe und
Anlagen in ihrem Abstandserfordernis den Betrieben und Anlagen entsprechen,
die in dem jeweiligen Teil des Baugebietes zulässig sind. Einzelhandelsbetriebe
sind unzulässig.
Zur Umsetzung der zukünftigen Planungsziele ist die Änderung des
vorhandenen Planungsrechts erforderlich.
Planungsablauf:
Die Vorhabenträgerin beantragte mit Schreiben vom 20.01.2020 gemäß § 12
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Nr. 6322-3), um die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Bebauung zu schaffen.
In ihrer Sitzung am 15.06.2021 beauftragte die Bezirksvertretung Bonn die
Verwaltung, für die Konkretisierung des beantragten vorhabenbezogenen
Bebauungsplans, von dem Vorhabenträger ein offenes Jury-
/Wettbewerbsverfahren unter Beteiligung von politischen Gremienvertretern
durchführen zu lassen. Vorgabe war dabei nicht nur eine beidseitig begrünte
Erschließungsstraße in Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße sowie die
Entwicklung hochwertiger Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung gemäß
den Zielvorgaben des Masterplans, sondern auch aufgrund der
zentrumsnahen, sehr gut an den ÖPNV angeschlossen Lage eine Minimierung
von Kfz-Stellplätzen. Auch sollten die Platanen im Verlauf der Straße Am
Propsthof, bis ggf. auf den Einmündungsbereich der neuen Stichstraße
(verlängerte Gerhard-Domagk-Straße), planerisch festgeschrieben werden.
Der Rat der Stadt Bonn schloss sich in seiner Sitzung am 02.09.2021 dem von
der Bezirksvertretung formulierten Verwaltungsauftrag an.
Den Beschlüssen folgend führte die Vorhabenträgerin nachfolgend ein
Qualifizierungsverfahren in Form einer freiraumplanerisch-städtebaulichen
Mehrfachbeauftragung durch. Die Erarbeitung der Aufgabenstellung und
Durchführung der Mehrfachbeauftragung, zu der insgesamt drei Stadtplanungs-
/Architekturbüros eingeladen waren, erfolgte in enger Abstimmung mit der
Verwaltung. Neben dem Grundstück der Vorhabenträgerin waren auch das von
der DHL als Verteilerzentrum genutzte Nachbargrundstück „Am Propsthof 94“
sowie die dahinterliegenden Flächen, die in weiten Teilen als offene und
vollversiegelte oberirdische Stellplätze an das benachbarte Bundesministerium
vermietet sind, Teil des Untersuchungsraumes.Seite 3 von 86
Seite 4
Der Beitrag des Büros ksg Architekten und Stadtplaner (Köln) wurde dabei auf
den ersten Rang gewählt und bildet die Grundlage für die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 6322-3, welcher das Flurstück
Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstück 1022 der Antragstellerin Legend Real
Estate GmbH umfasst.
Für die sonstigen Teilbereiche liegen noch keine Anträge auf Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens vor. Die Verwaltung führt derzeit Verhandlungen mit
den entsprechenden Grundstückseigentümerinnen, um die Umsetzung der
städtebaulichen sowie freiraum- und verkehrsplanerischen Ziele des oben
genannten Konzepts sicherzustellen. Sobald hier entsprechende Anträge
vorliegen, werden diese zur Beratung vorgelegt.
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12
BauGB in Verbindung mit § 13 aBauGB aufgestellt (Beschleunigtes Verfahren).
Die Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind
gegeben, da der vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2
ha) unterschritten wird, das Plangebiet nicht im relevanten Abstand eines
Störfallbetriebes liegt und Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen vorhandener
FFH- bzw. Vogelschutzgebiete nicht vorliegen.
Auf die Durchführung einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3
Abs.1 Baugesetzbuch konnte verzichtet werden, da bereits für den gesamten
Planungsraum „Am Vogelsang“ im Jahre 2015 eine solche Beteiligung erfolgte.
Der nunmehr vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan 6322-3 erfasst
ein Teilgebiet dieses Planungsraumes.
Auf der Grundlage des Beschlusses der Bezirksvertretung Bonn vom
02.12.2014 wurde das Gesamtkonzept „Am Vogelsang“ der Öffentlichkeit
(Bewohner, Eigentümer, Gewerbetreibende) im Zeitraum vom 26.01.2015 bis
einschließlich 09.02.2015 vorgestellt. Darüber hinaus fanden am 23.01.2015
zwei Informationsveranstaltungen (Grundstückseigentümerinnen und
Eigentümer und Gewerbetreibende sowie die Öffentlichkeit allgemein) im
Mehrzweckraum der Rheinschule statt. Die Beteiligten erhielten jeweils
Gelegenheit, sich über die Ziele und Zwecke der Planung zu informieren und
sich zur Planung zu äußern.
Als Anlage ist die Auswertung der während der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit
sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie das
Protokoll der beiden Versammlungen beigefügt.
Baumallee Am Propsthof:
An der südöstlichen Grenze des Plangebiets befindet sich straßenbegleitend
zur Straße Am Propsthof eine Aufreihung großkroniger Platanen im öffentlichen
Straßenraum, die der Satzung zum Schutz des Baumbestandes in der Stadt
Bonn unterliegen. Darüber hinaus sind die Bäume Bestandteil einer gesetzlich
geschützten Allee gemäß § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Die Beseitigung einer gesetzlich
geschützten Allee sowie Handlungen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung
oder nachteiligen Veränderung führen können, sind ohne Genehmigung der
zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verboten.Seite 4 von 86
Seite 5
Die Bäume sind zur Mittelachse der Straße Am Propsthof geneigt, der
Kronenbereich befindet sich somit zum Großteil über dem öffentlichen
Straßenraum.
Im Zuge der Realisierung des Verkehrskreisels müssen aller Voraussicht nach
drei dieser Alleebäume gefällt werden. Jedoch ist es Ziel, einen der drei Bäume
(ID 15476) zu erhalten. Dies kann jedoch erst bei den Ausbauarbeiten, wenn
die Wurzeln freigelegt sind, mit Bestimmtheit festgelegt werden. Die übrigen
Alleebäume entlang des Vorhabengrundstücks werden erhalten.
Für diese sowohl unter die Baumschutzsatzung fallenden als auch dem
besonderen Schutzstatus des § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / §
29 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) unterliegenden Bäume ist im
Rahmen der Planung und Realisierung der Erschließungsplanung die Fällung
zu genehmigen. Die konkreten Regelungen über den Ausgleich in Form von
Anzahl Baumart und Standorten werden in diesem Zusammenhang zu treffen
sein.
Dem besonderen Schutzstatus trägt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche mit einem
Mindestabstand von 4 m zwischen dem Kronenbereich der Bäume und einem
möglichen aufgehenden Mauerwerk des Gebäudes selbst Rechnung. Eine
Ausdehnung der Tiefgarage ist nur bis ungefähr zum Kronenrand der Bäume
zulässig. Für die Errichtung der Tiefgaragenwände wird ein Arbeitsraum
benötigt, der um mindestens 1,5 m unter die Kronen der Bäume reichen wird.
Weiter weist der Bebauungsplan auf Schutzmaßnahmen für die Bäume hin, die
bei der Durchführung der Hoch- und Tiefbaumaßnahmen zu beachten und
durchzuführen sind.
Durchführungsvertrag:
Noch vor Fassung des Satzungsbeschlusses wird zwischen der
Vorhabenträgerin und der Bundesstadt Bonn ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen. Mit dem Durchführungsvertrag bindet sich der
Vorhabenträgerin, das Projekt innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig
abzuschließen. Die Planung sieht in einem Teil der Erdgeschoss-Zone eine
öffentlich zugängliche Nutzung wie z.B. eine Schank- und Speisewirtschaft oder
einen Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient, vor. Der
Vorhabenträgerin verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, im Einvernehmen
mit der Stadt eine solche Nutzung zu realisieren.
Darüber hinaus werden Maßnahmen zur Energieeffizienz für das Büroprojekt
gemäß dem Ratsbeschluss vom 22.10.2015 (KfW-55 Standard bezogen auf die
aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung) in den
Durchführungsvertrag aufgenommen. Über die Vorgaben des Ratsbeschlusses
„Energieeffizienzstandards im Neubau“ vom 22.10.2015 hinaus verpflichtet sich
die Vorhabenträgerin zur Umsetzung des EEG-40-Standards. Weiter sind
verschiedene, in einem Mobilitätskonzept benannte Mobilitätsmaßnahmen (u.a.
Vorrüstung von Lademöglichkeiten für Fahrräder, ausreichende Anzahl an
Abstellflächen für Sonderfahrräder (Lastenfahrräder, Fahrradanhänger),
Bereitstellung von Duschen und Umkleiden mit Trocknungsmöglichkeiten für
feuchte / nasse Kleidung sowie Spinde) durchzuführen.
Des Weiteren werden im Durchführungsvertrag Maßnahmen zum Schutz derSeite 5 von 86
Seite 6
gesetzlich geschützten Platanen aufgenommen, die bei der Durchführung der
Hoch- und Tiefbaumaßnahmen zu beachten und durchzuführen sind.
Regelungen zum Ausbau der Erschließungsanlage werden ebenfalls
Bestandteil des Durchführungsvertrages. Da das Vorhabengrundstück bereits
erschlossen ist und aufgrund der angestrebten weiteren Entwicklung auf dem
Grundstück Am Propsthof 94 und der rückwärtigen Stellplatzanlage,
berücksichtigen die Regelungen lediglich den Ausbau auf dem
Vorhabengrundstück. Reglungen zur erstmaligen Herstellung der Verlängerung
der Gerhard-Domagk-Straße auf Grundlage des Wettbewerbsbeitrags sollen in
die jeweiligen Verträge mit den dortigen Grundstückseigentümerinnen
aufgenommen werden. Der Ausbau des Kreisverkehrsplatzes erfolgt durch die
Stadt und bedarf daher keiner vertraglichen Regelung.
Das Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie:
Nachhaltige Entwicklung ist eine Gemeinschaftsaufgabe aller an der
Bauleitplanung beteiligten Akteure. Einzelne Fachinteressen sollen vor allen
Dingen im Hinblick auf die Ziele der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie (DS-
Nummer:1812770) sowie auf das Leitbild zu Klimaschutz und Klimaanpassung,
mit dem Vorhaben, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, auch in der
Bauleitplanung bestmöglich in Einklang gebracht werden bzw. bei
Interessenskonflikten abgewogen werden.
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen wird entsprechend der Mehrstufigkeit
von Planverfahren ein ebenfalls mehrstufiger Nachhaltigkeitscheck
durchgeführt (DS-Nummer: 220501).
Für die vorliegende Planung wurden notwendige Gutachten erstellt und bei den
Planfestsetzungen berücksichtigt. Die Planbegründung enthält sehr detaillierte
Aussagen zu allen Belangen, die bei der Planerstellung zu berücksichtigen
waren. Auf dieser Grundlage wird der in Stufe II hier nicht durchgeführte
Nachhaltigkeitscheck zur frühzeitigen Beteiligung durch einen Check der Stufe
III ersetzt und gleichzeitig abgeschlossen. Hier steht im Vordergrund die Frage,
welche im Verfahren erreichten Qualitäten im Hinblick auf die
Nachhaltigkeitsstrategie sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan oder
durch Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag verbindlich sichern lassen.
Hinweis: Die angehängte Übersicht des Nachhaltigkeitschecks Stufe III stellt
keine „Nachhaltigkeitsbescheinigung“ dar, sondern stellt das beabsichtigte
Vorhaben im Kontext der Bonner Nachhaltigkeitsstrategie dar.
Anlage/n
1 Übersichtsplan vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 (öffentlich)
2 VBP 6322-3 (öffentlich)
3 VEP 6322-3 Lageplan (öffentlich)Seite 6 von 86
Seite 7
4 VEP 6322-3 -Ansichten (öffentlich)
5 Begründung (öffentlich)
6 Auswertung frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange (öffentlich)
7 Checkliste Nachhaltige Planung (öffentlich)Seite 7 von 86
Bebauungsplan Nr.. 66332222--33
Bundesstadt Bonn,, Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Stadtbezirk Bonn
Ortsteil Endenich
Maßstab 11:: 22550000 Datum:: 1166..0044..22002200
110000 mSeite 8 von 86
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0.00
0.00 = 57.60 ü. NHN
0.00
0.00 = 57.60 ü. NHN
23,40
0.00
0.00 = 57.60 ü. NHN
23,40
0.00
0.00 = 57.60 ü. NHN
23,40
Ansicht Süd-Ost
Ansicht Nord-West
Ansicht Süd-West Ansicht Nord-Ost
Schnitt CSchnitt A
Bundesstadt Bonn
Gemarkung Endenich
Maßstab 1 : 250
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3
Flur 1
Planbereich: Am Probsthof 92 / 92a
Teil 2b: Vorhaben- und Erschließungsplan: Ansichten und
Schnitte
Allgemeine Darstellungen Dieser Plan ist gemäß § 3 (2) des Baugesetz-
buches durch Beschluss des Rates der Stadt
Bonn
vom zur öffentlichen Auslegung
beschlossen.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) des Baugesetz-
buches in der Zeit
vom
bis öffentlich ausgelegen.
Dieser Plan ist gemäß § 10 des Baugesetz-
buches vom Rat der Stadt Bonn
am als Satzung beschlossen
Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses
dieses Bebauungsplans ist gemäß § 10 des
Baugesetzbuches
am erfolgt.
Mit der Bekanntmachung tritt dieser Plan in Kraft.
Leiterin des
Stadtplanungsamtes
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des
Stadtplanungsamtes
worden.
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Bonn, den
Oberbürgermeisterin
Bonn, den
Die Oberbürgermeisterin
Im Auftrag
Leiterin des
Stadtplanungsamtes
Für den Planentwurf
Bonn, denn
Die Oberbürgermeisterin
In Vertretung
Stadtbaurat Vorhabenträgerin
Rechtsgrundlagen
- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in der
zurzeit geltenden Fassung.
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der
Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I
S.3786) in der zurzeit geltenden Fassung.
- Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom
18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) in der
zurzeit geltenden Fassung.
- Landesbauordnung (BauO NRW) vom 21. Juli
2018 (GV NRW S. 421) in der zurzeit geltenden
Fassung.
- Abstände zwischen Industire- bzw.
Gewerbegebieten und Wohngebieten im
Rahmen der Bauleitplanung und sonstige für
den Immissionsschutz bedeutsame Abstände
(Abstandserlass) vom 06. Juni 2007 in der
zurzeit geltenden Fassung.
Hinweis
- Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist
Bestandteil des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans Nr. 6322-3.
- Die in den Ansichten dargestellten Fassaden
sind nur beispielhaft. Geringfügige
Abweichungen von den in den Ansichten und
Schnitten dargestellten Kubaturen der
geplanten Gebäude sind im Rahmen der
Festsetzungen des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans zulässig.
Dieser Bebauungsplan wird hiermit ausgefertigt.
Stadtbaurat
0.00
0.00 =
57.60 ü. NHN
0.00
0.00 =
57.60 ü. NHN
23,40
OK Attika 16,40 OK Geländer 17,00 OK Attika 16,40
Schnitt B
0.00
0.00 =
57.60 ü. NHN
23,40
OK Attika 16,40 OK Geländer 17,00
0.00
0.00 = 57.60 ü. NHN
23,40Seite 11 von 86
Bundesstadt Bonn
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Endenich
Begründung
Stand 26.08.2022Seite 12 von 86
Inhalt
1 Allgemeine Vorgaben ........................................................................................... 1
Plangebiet ......................................................................................................................... 1
Planungsvorgaben............................................................................................................. 1
1.1.1 Regionalplan ...................................................................................................... 1
1.1.2 Flächennutzungsplan ......................................................................................... 2
1.1.3 Rahmenplanung „Am Vogelsang“ ...................................................................... 2
1.1.4 Geltendes Planungsrecht ................................................................................... 3
1.1.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen ......................... 3
1.1.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept ............................................... 3
1.1.5.2 Vergnügungsstättenkonzept ....................................................................... 3
1.1.5.3 Geschützte Platanenreihe entlang der Straße Am Propsthof ...................... 4
Planungsanlass ................................................................................................................. 4
Planungsablauf / Planverfahren ......................................................................................... 5
2 Inhalt der Planung ................................................................................................ 8
Ziele und Zwecke des Bebauungsplans ............................................................................ 8
Vorhabenbeschreibung...................................................................................................... 8
Festsetzungen des Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung .............................................................................................. 9
2.1.1 Maß der baulichen Nutzung ..............................................................................12
2.1.1.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl ...................................................12
Grundflächenzahl (GRZ) ............................................................................................12
Geschossflächenzahl (GFZ) ......................................................................................12
2.1.1.2 Geschossigkeit / maximale Gebäudehöhen ...............................................13
2.1.2 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ................................................15
2.1.2.1 Bauweise ...................................................................................................15
2.1.2.2 Überbaubare Grundstücksflächen .............................................................15
2.1.2.3 Abstandsflächen ........................................................................................15
2.1.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe) ...................................................16
2.1.4 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanagen für Fahrräder ...................17
2.1.5 Grün- und Freiflächen .......................................................................................17
2.1.5.1 Begrünung von Flachdächern ....................................................................17
2.1.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern .........................................................18
2.1.5.3 Begrünung von Freiflächen........................................................................18
2.1.5.4 Ersatzpflanzungen .....................................................................................18
2.1.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ....................................................18Seite 13 von 86
2.1.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr .......................................20
2.1.8 Örtliche Bauvorschriften ....................................................................................20
2.1.9 Hinweise ...........................................................................................................21
2.1.10 Äußere Erschließung ........................................................................................21
2.1.10.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) .........................................................21
2.1.10.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) .................................................22
2.1.10.3 Fahrrad- und Fußgängeranbindung ...........................................................22
2.1.11 Innere Erschließung ..........................................................................................22
2.1.12 Ruhender Verkehr .............................................................................................23
2.1.13 Technische Infrastruktur ....................................................................................25
2.1.13.1 Strom-, Gas- und Wasserversorgung, Telekommunikation ........................25
2.1.13.2 Energiekonzept .........................................................................................25
2.1.13.3 Entwässerung / Kanal................................................................................26
2.1.13.4 Abfallentsorgung .......................................................................................27
2.1.13.5 Starkregen .................................................................................................27
3 Auswirkungen der Planung ................................................................................ 29
Städtebauliche Auswirkungen...........................................................................................29
Verkehrliche Auswirkungen ..............................................................................................30
Auswirkungen auf die Umwelt...........................................................................................32
3.1.1 Mensch / Gesundheit ........................................................................................32
3.1.1.1 Verkehrslärm .............................................................................................32
3.1.1.2 Gewerbelärm .............................................................................................33
3.1.1.3 Schutzbedürftigkeit / Gebietsart .................................................................34
3.1.1.4 Verschattung .............................................................................................35
3.1.2 Klima .................................................................................................................35
3.1.3 Flora / Fauna / Artenschutz ...............................................................................36
3.1.4 Boden / Wasser.................................................................................................39
3.1.4.1 Böden und Altlasten / Altablagerung ..........................................................39
3.1.4.2 Niederschlagswasser ................................................................................40
3.1.4.3 Starkregen .................................................................................................40
3.1.5 Landschaftsbild / Erholung ................................................................................41
3.1.6 Kultur- und Sachgüter .......................................................................................41
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur........................................................................41
Kosten und Finanzierung ..................................................................................................42
Anhang ..................................................................................................................... 43
Auflistung der verwendeten Gutachten .............................................................................43Seite 14 von 86
Seite 15 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 1
1 Allgemeine Vorgaben
Plangebiet
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6322-3 befindet sich links-
rheinisch im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Bonn-Endenich. Die Planaufstellung betrifft im Wesent-
lichen die Liegenschaft Am Propsthof 92/92A Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstücksnummer
1022, in Bonn. Dabei handelt es sich um ein ca. 4.101 m2 großes, bebautes Grundstück nord-
westlich angrenzend an die Straße Am Propsthof, am Kreuzungsbereich der Straßen Am
Propsthof und Gerhard-Domagk-Straße. Darüber hinaus beinhaltet der Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einen kleineren Teilbereich der Straße Am Propsthof,
Gemarkung Endenich, Flur 1, Flurstücksnummer 1091, der dem Grundstück Am Propsthof 92
/ 92 a unmittelbar vorgelagert ist. Damit weist das Plangebiet insgesamt eine Größe von rund
5.000 m² auf.
Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes erstreckt sich auf einen ca.
3.585 m² großen Teilbereich des Flurstücks 1022.
Die Straße Am Propsthof stellt durch die Niederlassungen internationaler Telekommunikati-
onsunternehmen, den Dienstsitzen von Bundesministerien und Bundesbehörden sowie Stand-
punkten der Universität Bonn ein vielfältiges und dynamisches Cluster dar.
Bei dem Plangebiet und dessen Umgebung handelte es sich über Jahrzehnte um einen reinen
Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsstandort. Heute ist die Umgebung durch Büroge-
bäude geprägt. Die ehemals industriell genutzten Flächen westlich des Plangebietes werden
aktuell zu Wohn- und Dienstleistungsflächen entwickelt. Dort wird im Zuge der Umsetzung der
Planungen West.Side auf ca. 60.000 m2 ein neues Stadtquartier entwickelt: neben rund 550
Wohnungen, welche überwiegend in Neubauten entstehen, sollen in Neubauten und in Teilen
der Bestandsgebäude auch Dienstleistungsbetriebe und nicht störende gewerbliche Nutzun-
gen realisiert werden.
An der Straße Am Probsthof, dem Plangebiet gegenüberliegend, befindet sich eine straßen-
begleitende Bebauungsstruktur mit bis zu fünfgeschossigen Bürogebäuden, welche die östli-
che Raumkante der Straße Am Propsthof definiert. Der Straßenraum wird auf der westlichen
Straßenseite durch einen Bestand großkroniger Platanen geprägt, welche in ihrer Wuchsrich-
tung zur Straßenmitte geneigt sind.
Die Entfernung vom Plangebiet zum Zentrum der Stadt Bonn beträgt fußläufig ca. 2,5 km. Der
Hauptbahnhof Bonn ist mit dem ÖPNV in unter 15 Minuten zu erreichen, die nächstgelegene
Anbindung an das ÖPNV Schienennetz (Bonn, Propsthof Nord) ist fußläufig 500 m entfernt.
Die Bundesautobahn BAB 565 verläuft östlich des Plangebiets, Zufahrtsmöglichkeiten in beide
Richtungen befinden sich in ca. 1,5 km Entfernung.
Planungsvorgaben
1.1.1 Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn weist das Plan-
gebiet als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus. Die vorliegende Planung entspricht den
Zielen der Raumordnung.Seite 16 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 2
1.1.2 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Bundesstadt Bonn (FNP) als vorbereitender Bauleitplan stellt
die beabsichtigen städtebaulichen Entwicklungen des gesamten Gemeindegebiets der Bun-
desstadt Bonn dar und beachtet die übergeordneten Ziele der Landes- und Regionalplanung.
Im Flächennutzungsplan wird der Planbereich überwiegend als Gewerbliche Baufläche darge-
stellt. Der südlichste Teilbereich des Plangebiets (ca. 750 m2) ist als Gemischte Baufläche
dargestellt. Das mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes verfolgte Pla-
nungsziel, eine Büronutzung zu etablieren, folgt dementsprechend den Darstellungen des Flä-
chennutzungsplans. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann als aus dem FNP gemäß §
8 Abs. 2 Baugesetzbuch entwickelt angesehen werden.
1.1.3 Rahmenplanung „Am Vogelsang“
Die bauliche Weiterentwicklung des Gesamtareals wurde mit dem Aufstellungsbeschluss des
Bebauungsplans Nr. 7522-21 „Am Vogelsang“, welcher am 05.02.2009 vom Rat der Stadt
Bonn gefasst wurde, eingeleitet. Ziel der Planungen ist die städtebauliche Neuordnung des
Gesamtbereichs zwischen den Straßen Am Propsthof, Auf dem Hügel und der S-Bahn Trasse
im Norden. Im Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 7522-21 wurde als erster
Schritt die Erstellung eines Masterplans genannt. Es sollte ein städtebaulicher Gesamtentwurf
erstellt werden, der die wirtschaftliche und baulich-räumliche Realisierungsfähigkeit der ange-
strebten Nutzungen sowie ihre kleinräumige Verteilung genauer untersucht.
Dieser wurde als „Rahmenplan am Vogelsang – Städtebauliche Entwicklungsperspektiven“
vom Rat der Stadt Bonn am 08.07.2010 beschlossen. Als Ergebnis stellt der Rahmenplan die
städtebaulichen Zielsetzungen für den gesamten Bereich zusammen mit den infrastrukturellen
Maßnahmen dar.
Aufbauend auf den Zielen der Rahmenplanung hat die west.side GmbH, die im Jahre 2013
das stillgelegte Betriebsgelände der ARKEMA Deutschland erwarb, ihre Vorstellungen für die
bauliche Nutzung des Betriebsgeländes im Rahmen eines eigenständigen Bebauungsplanver-
fahrens (Bebauungsplan Nr. 6322-1) konkretisiert. Der Bebauungsplan wurde Anfang 2017
rechtsverbindlich und befindet sich derzeit in der baulichen Umsetzung. Damit wurde für einen
ersten Teilabschnitt der Grundstein für die Entwicklung des Planungsraumes „Am Vogelsang“
gelegt.
Nachfolgend erfolgte die Umsetzung der in der Rahmenplanung definierten Entwicklungsziele
für die Flächen südlich von west.side. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6322-2
konnten die Voraussetzungen geschaffen werden, das südliche Teilgebiet des Planungsraums
„Am Vogelsang“ einer Wohnbebauung zuzuführen.
Da die momentan stattfindende Umsetzung der mit dem Bebauungsplan Nr. 6322-1
„west.side“ verfolgten städtebaulichen Planungsziele auch die Nutzungen und Entwicklungen
der südöstlich angrenzenden Grundstücke maßgeblich beeinflussen wird bzw. mit diesen im
Zusammenhang steht, ist auch hier eine umfassende Weiterentwicklung geboten. Der Rah-
menplan „Am Vogelsang“ definiert auch für diesen Bereich die städtebaulichen Entwicklungs-
perspektiven.
Der Masterplan stellt hier eine Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße über einen Kreis-
verkehr über die Straße „Am Propsthof“ hinaus in den Gebietskern dar. Eine Verbindung zur
Siemensstraße für den motorisierten Verkehr ist nicht vorgesehen. Entlang dieser geplanten
Erschließungsachse orientieren sich gemischt genutzte (Dienstleistung, Gewerbe, Wohnen),Seite 17 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 3
bis zu fünf-geschossige Gebäudekubaturen. Die heute oberirdisch untergebrachten, bauord-
nungsrechtlich den benachbarten Bundeseinrichtungen zugeordneten Kfz-Stellplätze sollen in
einem Parkhaus untergebracht werden, sodass die verbleibenden, mindergenutzten und voll-
versiegelten Flächen einer höherwertigen, baulichen Nutzung zugeführt werden können.
1.1.4 Geltendes Planungsrecht
Das Plangebiet ist Teil des seit 1991 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 7522-18. Das be-
treffende Grundstück ist als Gewerbegebiet (GE ²) ausgewiesen, die Grundflächenzahl (GRZ)
beträgt 0,6, die Geschossflächenzahl (GFZ) 2,0. Die maximale Bauhöhe ist auf 12,0 m be-
grenzt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen (Mantellinie) bestimmt.
Ausnahmsweise können Gebäude oder Gebäudeteile, die aus produktionstechnischen Grün-
den erforderlich sind, über die festgesetzte Gebäudehöhe hinaus zugelassen werden.
Die Betriebsarten der Abstandsklassen I bis VI der Abstandsliste 1990 sind innerhalb des be-
troffenen Bereiches unzulässig. Ausnahmsweise können auch Betriebsarten des nächstgrö-
ßeren Abstandes der Abstandsliste 1990 zugelassen werden, wenn der Nachweis vorliegt,
dass diese Betriebe und Anlagen in ihrem Abstandserfordernis den Betrieben und Anlagen
entsprechen, die in dem jeweiligen Teil des Baugebietes zulässig sind.
Einzelhandelsbetriebe sind unzulässig.
1.1.5 Sonstige Planungen / Satzungen / Nachrichtliche Übernahmen
1.1.5.1 Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das im Juni 2008 beschlossene und im Dezember 2012 überarbeitete Bonner Einzelhandels-
und Zentrenkonzept stellt Ziele und Grundsätze der künftigen Einzelhandels- und Zentrenent-
wicklung in der Bundesstadt Bonn auf, legt zentrale Versorgungsbereiche der Bundesstadt
Bonn in einer vierstufigen Zentrenhierarchie mit jeweiligen Entwicklungszielen nach Betriebs-
und Standorttypen fest, bestimmt Standorte, an denen großflächiger Einzelhandel mit nicht-
zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten in Ergänzung zu den definierten A-
Zentren (Innenstadt) und B-Zentren (Stadtbezirke) angesiedelt werden kann (Eignungsflä-
chen) und formuliert eine spezifische Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sorti-
mente und der nicht-zentren und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Nach dem BEZK liegt das Plangebiet außerhalb der zentralen Bereiche Bonns (Innenstadt,
Stadtbezirkszentren und sonstige zentrale Bereiche). Des Weiteren befindet sich das Plange-
biet nicht innerhalb einer sogenannten Eignungsfläche für großflächigen Einzelhandel mit
nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten.
1.1.5.2 Vergnügungsstättenkonzept
Um die bauplanungsrechtlichen Möglichkeiten für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten,
Sexshops und Bordellen in den Stadtbezirkszentren aus städtebaulichen Gründen steuern zu
können, beauftragte der Rat in seiner Sitzung am 31.05.2012 die Verwaltung, ein auf Spiel-
hallen/Wettbüros fokussiertes städtebauliches Entwicklungskonzept (Spielhallenkonzept oder
Spielhallenrahmenplan) zu erarbeiten. Dieser Auftrag wurde zum Anlass genommen, das
„Konzept zur Steuerung der Ansiedlung von Spielhallen“ aus dem Jahre 1988 zu überarbeiten.
In Folge wurden zunächst die Ziele und Leitlinien eines Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes
durch den Rat beschlossen, welche Grundlage für die vorliegende Planung sind.Seite 18 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 4
Gemäß dem Vergnügungsstättenkonzept sollen Vergnügungsstätten, Sexshops und Bordelle
nur in Gewerbegebieten zulässig sein, die das Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
Eignungsflächen definiert. In sonstigen Gewerbegebieten sollen sie ausgeschlossen werden.
1.1.5.3 Geschützte Platanenreihe entlang der Straße Am Propsthof
Gemäß der Bonner Baumschutzsatzung sind Bäume mit einem Stammumfang von 100 cm
und mehr, bei Nadelbäumen 150 cm und mehr, gemessen in einer Höhe von 100 cm ge-
schützt. Das Plangebiet selbst ist nahezu vollständig versiegelt. Lediglich im südwestlichen
Bereich ist eine Rasenfläche mit einzelnen Sträuchern angelegt.
An der südöstlichen Grenze des Plangebiets befindet sich straßenbegleitend zur Straße Am
Propsthof eine Aufreihung großkroniger Platanen im öffentlichen Straßenraum. Ebenso befin-
den sich grenzständig auf dem nördlich angrenzenden Grundstück drei Silberahorne. Die in-
nerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befindlichen Laubbäume unterliegen
gänzlich der obengenannten städtischen Satzung. Darüber hinaus handelt es sich um eine
gesetzlich geschützte Allee gemäß § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29 Bun-
desnaturschutzgesetz (BNatSchG). Die Allee stellt gemäß § 29 BNatSchG einen geschützten
Landschaftsbestandteil dar. Die Beseitigung einer gesetzlich geschützten Allee sowie Hand-
lungen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung oder nachteiligen Veränderung führen kön-
nen, sind ohne Genehmigung der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde verboten.
Die Bäume sind zur Mittelachse der Straße Am Propsthof geneigt, der Kronenbereich befindet
sich somit zum Großteil über dem öffentlichen Straßenraum. Ein regelmäßiger Pflegeschnitt
durch die Vorhabenträgerin ist entsprechend der gesetzlichen Vorgaben im Kronenbereich
zulässig, um einzelne Äste, welche auf die Fassade einwirken könnten, zurückzuschneiden.
Planungsanlass
Die Bundesstadt Bonn ist eine wachsende Stadt, welche in der wirtschaftsstarken Region des
Rheinlandes stark und stabil aufgestellt ist. Für Unternehmen, die hochqualifiziertes Personal
benötigen, ist der Standort Bonn besonders attraktiv, da die Bundesstadt über einen hohen
Freizeitwert und eine herausragende Bildungslandschaft verfügt. Die gute Anbindung zu den
überregionalen Flughäfen Köln/Bonn, Düsseldorf und Frankfurt macht Bonn zu einem ebenso
zentralen wie attraktiven Wohn- und Arbeitsstandort. Dementsprechend besteht eine stetig
anhaltende Nachfrage nach qualitativen und repräsentativen Büroarbeitsplätzen, welche ver-
kehrlich gut angebunden sind und den Anforderungen moderner Arbeitswelten entsprechen.
Die auf dem Grundstück befindliche Bestandsbebauung entspricht bezüglich der Geschossig-
keit, Raumbildung und Außenwirkung der Fassade nicht dem Standard, welcher durch die
gegenüberliegenden Bestandsgebäude und die Neubauten der Umgebung vorgegeben ist.
Besonders der angebaute Hallenteil an der südlichen Stirnseite des Gebäudes ist mit der städ-
tebaulichen Qualität, welche innerhalb des Geltungsbereichs des Rahmenplans „Am Vogel-
sang“ umgesetzt werden soll, nicht zu vereinbaren. Im Zuge der weiteren Entwicklungen der
Umgebung wird das Grundstück eine deutliche Steigerung seiner Lagegunst erfahren. Die
Rahmenplanung sieht die Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße Richtung Nordwesten
vor, wodurch dem Grundstück eine Portal-Funktion zum neu zu entwickelndem Quartier zu-
kommen wird.Seite 19 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 5
Dieser Entwicklung Rechnung tragend beabsichtigt die Legend Real Estate GmbH, den vor-
handenen Gebäudebestand auf dem Plangrundstück zurückzubauen und ein vier- bis sechs-
geschossiges Bürogebäude mit zwei Untergeschossen (Tiefgarage) zu errichten. Im Erdge-
schoss soll eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung (z.B. Laden, der dem Verkauf von verzehr-
fertigen Waren dient wie z.B. ein Backshop, ein Kiosk oder eine Schank- und Speisewirtschaft)
die Büronutzung ergänzen. In dem Neubau können insgesamt bis zu rd. 500 Arbeitsplätze
realisiert werden.
Die Ausnutzung des Grundstücks ist gerade im Hinblick auf die Nutzung als Bürostandort ver-
tretbar und verträglich, da die wesentlichen Auswirkungen einer solchen Büronutzung in der
Verursachung von Mehrverkehr liegen, dem jedoch mit geeigneten Maßnahmen entgegenge-
wirkt wird. Das Plangebiet ist gut durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen und
an das städtische und überregionale Radwegenetz angebunden. Die übergeordneten Auto-
bahnen (A555 und A565) sind ebenfalls auf kurzem Weg zu erreichen. Die im Gebäude inte-
grierten Stellplätze für KFZ und Fahrräder bilden die Grundlage, den Mehrverkehr aufzuneh-
men und abzuleiten.
Planungsablauf / Planverfahren
Die Legend Real Estate GmbH (im weiteren Vorhabenträgerin genannt) hat das Grundstück
mit den darauf befindlichen Bestandsgebäuden am 26.08.2019 erworben, die Eintragung ins
Grundbuch erfolgte am 26.11.2019.
Da die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans Nr. 7522-18 dem geplanten Projekt
entgegenstehen, ist die Aufstellung neuen Planungsrechtes erforderlich. Die Vorhabenträgerin
beantragte daher als Grundstückseigentümerin mit Schreiben vom 20.01.2020 gemäß § 12
Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes (Nr. 6322-3), um die planungsrechtlichen Voraussetzungen
für die geplante Bebauung zu schaffen.
In der Sitzung des städtischen Gestaltungsbeirats vom 27.04.2021 wurden die Planungen dem
Gremium vorgestellt. Der Gestaltungsbeirat befindet die dargelegte Herleitung des städtebau-
lichen Entwurfs für konsequent und gut nachvollziehbar. Die Dimensionierung des Bauvorha-
bens ist für den Standort angemessen und verträglich. Die Bemühungen ein ökologisches und
nachhaltiges Gebäude zu realisieren werden begrüßt. Die Fassade sollte die innere Organi-
sation des Gebäudes ablesbar machen. Die vorgeschlagenen Nutzungen stellen eine sinn-
volle Ergänzung des Entwicklungsgebiets dar.
In ihrer Sitzung am 15.06.2021 beauftragte die Bezirksvertretung Bonn die Verwaltung, für die
Konkretisierung des beantragten vorhabenbezogenen Bebauungsplans von der Vorhabenträ-
gerin ein offenes Jury-/Wettbewerbsverfahren unter Beteiligung von politischen Gremienver-
tretern durchführen zu lassen. Vorgabe war dabei nicht nur eine beidseitig begrünte Erschlie-
ßungsstraße in Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße sowie die Entwicklung hochwerti-
ger Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung gemäß den Zielvorgaben des Masterplans
und aufgrund der zentrumsnahen, sehr gut an den ÖPNV angeschlossen Lage, eine Minimie-
rung von Kfz-Stellplätzen. Auch die Platanen im Verlauf der Straße Am Propsthof sollten, bis
ggf. auf den Einmündungsbereich der neuen Stichstraße (verlängerte Gerhard-Domagk-
Straße), planerisch festgeschrieben werden.Seite 20 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 6
Der Rat der Stadt Bonn schloss sich in seiner Sitzung am 02.09.2021 dem von der Bezirks-
vertretung formulierten Verwaltungsauftrag an.
Den Beschlüssen folgend führte die Vorhabenträgerin nachfolgend ein Qualifizierungsverfah-
ren in Form einer freiraumplanerisch-städtebaulichen Mehrfachbeauftragung durch. Die Erar-
beitung der Aufgabenstellung und Durchführung der Mehrfachbeauftragung, zu der insgesamt
drei Stadtplanungs-/Architekturbüros eingeladen waren, erfolgte in enger Abstimmung mit der
Verwaltung. Neben dem Grundstück der Vorhabenträgerin war auch das von DHL als Vertei-
lerzentrum genutzte Nachbargrundstück „Am Propsthof 94“ sowie die dahinterliegenden Flä-
chen, die in weiten Teilen als offene und vollversiegelte oberirdische Stellplätze an das be-
nachbarte Bundesministerium vermietet sind, Teil des Untersuchungsraumes.
Vorgaben des Qualifizierungsverfahrens waren:
- Berücksichtigung der definierten Anschlusspunkte an das bestehende bzw. geplante
Erschließungssystem (Planstraße A).
- Übernahme der Hochbauplanungen für das Grundstück Am Propsthof 92/92a mit der
Option der Erhöhung des Gebäudeteils im Kreuzungsbereich.
- Entwicklung einer beidseitig begrünten Erschließungsstraße in Verlängerung der
Gerhard-Domagk-Straße sowie Fortführung als Fuß- und Radwegverbindung nach
Westen mit Freiraumstrukturen in städtischer Ausprägung.
- Minimierung von Kfz.-Stellplätzen.
- Schutz und Erhalt der Platanen im Verlauf der Straße Am Propsthof.
Im April 2022 tagte die Beurteilungskommission, der auch Vertreter der politischen Gremien
und der Verwaltung der Bundesstadt Bonn angehörten, um die eingereichten Arbeiten zu be-
werten. In der Sitzung wurde die Planung des Büros ksg Architekten und Stadtplaner als
Grundlage für die weitere freiraumplanerisch-städtebauliche Entwicklung der Nachbargrund-
stücke und deren Erschließung empfohlen. Dabei sollten neben den in der schriftlichen Beur-
teilung geäußerten Anmerkungen folgende Punkte beachtet werden, welche das Grundstück
der Vorhabenträgerin betreffen:
- Die vorgeschlagene Erhöhung der geplanten Bebauung Am Propsthof 92/92a auf 6
Geschosse soll im Sinne des Gesamtkonzepts der Arbeit 02 (ksg Architekten und
Stadtplaner), insbesondere einer einheitlich 6-geschossigen Raumwirkung zur Straße
Am Propsthof und zum Entree-Platz, von der Vorhabenträgerin geprüft und umgesetzt
werden.
- Die Entwicklung der Freianlagen auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin, insbeson-
dere der Anschluss an den Entreeplatz soll gestalterisch abgestimmt mit der Gesamt-
entwicklung des Freiraums und der öffentlichen Flächen im Sinne der Arbeit 02 erfol-
gen.
Der vorliegende Siegerentwurf bildet die Grundlage für die Aufstellung des vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes Nr. 6322-3.
Auf die Durchführung einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs.1 Bauge-
setzbuch konnte verzichtet werden, da bereits für den gesamten Planungsraum „Am Vogel-
sang“ im Jahre 2015 eine solche Beteiligung erfolgte. Der nunmehr vorliegende vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan 6322-3 erfasst ein Teilgebiet dieses Planungsraumes.Seite 21 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 7
Auf der Grundlage des Beschlusses der Bezirksvertretung Bonn vom 02.12.2014 wurde das
Gesamtkonzept „Am Vogelsang“ der Öffentlichkeit (Bewohner, Eigentümer, Gewerbetrei-
bende) im Zeitraum vom 26.01.2015 bis einschließlich 09.02.2015 vorgestellt. Darüber hinaus
fand am 23.01.2015 eine Informationsveranstaltung im Mehrzweckraum der Rheinschule statt.
Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich über die Ziele und Zwecke der Planung zu informie-
ren und sich zur Planung zu äußern.
Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufge-
stellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplans. Die Verpflichtung zur Durchführung sowohl des Bauvorhabens als auch der Er-
schließung werden in einem vor dem Satzungsbeschluss zwischen der Vorhabenträgerin und
der Stadt Bonn abzuschließenden Durchführungsvertrag vertraglich sichergestellt.
Da mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes eine Nachverdichtung ei-
nes bereits bestehenden gewerblich genutzten Gebiets und somit eine Maßnahme der Innen-
entwicklung beabsichtigt ist, kann die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Nr. 6322-3 in einem beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die
Voraussetzungen für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben, da der
vorgeschriebene Schwellenwert der Grundflächengröße (< 2 ha) eingehalten wird, das Plan-
gebiet nicht im relevanten Abstand eines Störfallbetriebes liegt und Anhaltspunkte für Beein-
trächtigungen vorhandener FFH- bzw. Vogelschutzgebiete nicht vorliegen. Ein Umweltbericht
gemäß § 2a Nr. 2 BauGB ist im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich. Eingriffe in Natur
und Landschaft, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten
als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dennoch sind die wesentlichen
Umwelt- und Naturschutzbelange im Rahmen der vorliegenden Planung zu berücksichtigen,
und die Planungsauswirkungen, teilweise durch gutachterliche Untersuchungen ermittelt, zu
beschreiben und zu bewerten.Seite 22 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 8
2 Inhalt der Planung
Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 6322-3 wird auf dem Grundstück, als Ersatz der
bestehenden Bebauung, ein der Umgebungsbebauung angepasster Neubau geschaffen. Da-
mit wird an einer städtebaulich prägnanten Stelle direkt angrenzend an das Entwicklungsge-
biet „west.side“ eine Qualitätssteigerung der Nutzung und der baulichen Struktur erreicht, wel-
che den angestrebten Gesamtentwicklungen für das Gebiet „west.side“ entspricht.
Mit dem hier vorliegenden Bebauungsplan werden die bereits bestehende Konzentration von
Dienstleistungs- und Büronutzung Am Propsthof gestärkt und bereits bestehende städtebauli-
che Strukturen fortentwickelt. Des Weiteren unterstützt das Vorhaben die Deckung des hohen
Dienstleistungs- und Büroflächenbedarfs der Bundesstadt Bonn. Gleichfalls wird dem gesetz-
lichen Auftrag entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen und
damit einen Beitrag zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bau-
liche Nutzungen zu leisten. Die Entwicklung der Gemeinde ist insbesondere durch Revitalisie-
rung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen der Innenentwicklung voranzu-
bringen. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen (§ 1a Abs. 2
BauGB). Das Vorhaben dient somit der Innenentwicklung und vermeidet eine weitere Inan-
spruchnahme von Freiräumen im Außenbereich bzw. außerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Siedlungsbereiche.
Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden nun die planungsrechtlichen Voraus-
setzungen für die Errichtung eines Bürogebäudes mit einer öffentlichkeitsbezogenen Nutzung
im Erdgeschoss geschaffen.
Vorhabenbeschreibung
Es wird sowohl konzeptionell als auch bauphysikalisch und ausführungsseitig ein naturnah
konzipiertes und nachhaltiges Gebäude angestrebt, welches unter dem Titel „3E Ecological,
Economical, Endenich“ entwickelt wird.
Vorgesehen ist ein rund 85 m langer Baukörper, der zur Straße Am Propsthof und zum neuen
Erschließungsstich (verlängerte Gerhard-Domagk-Straße) hin sechsgeschossig in Erschei-
nung tritt. Sowohl mit der Bauhöhe als auch mit der Baukörperlänge antwortet das geplante
Bauvorhaben auf das gegenüberliegende langgestreckte Gebäude Am Propsthof 49.
Rückwärtig erfährt der Baukörper in Teilen eine Abstaffelung auf im Wechsel ein und vier Voll-
geschosse. So entsteht eine kammartige Struktur der Fassade, die zur optischen Auflockerung
beiträgt.
Die sechs vollgeschossigen Etagen können flexibel organisiert (Zellen- und/oder Kombibüros,
Großraumbüros) und zusammengeschaltet werden. Die begrünten Dachterrassen im ersten
und vierten Obergeschoss dienen als zentrale Erholungs- und Kommunikationsräume.
Die gebäudeinterne vertikale Erschließung erfolgt über zwei Haupttreppenhäuser und ein zent-
ral gelegenes, zusätzliches Fluchttreppenhaus. Die beiden Haupttreppenhäuser verfügen über
Aufzugsanlagen.
Die zweigeschossige Tiefgarage deckt den Bedarf an erforderlichen Pkw-Stellplätzen. Sie ver-
fügt über eine kombinierte Ein- und Ausfahrt an der Südseite des Gebäudes und bietet Fläche
für ca. 101 Pkw-Stellplätze. Abstellflächen für Fahrräder sind wettergeschützt im EG sowie
ergänzend im Freien geplant.Seite 23 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 9
Angrenzend an die Tiefgaragenzufahrt befindet sich im Erdgeschoss eine Einheit für öffent-
lichwirksame Nutzungen wie z.B. ein Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient
wie z.B. ein Backshop, ein Kiosk, oder eine Schank- und Speisewirtschaft mit einer Größe von
ca. 250 m2. Diese besetzt die südliche Gebäudeecke und trägt mit der in diesem Bereich mög-
lichen Fläche für Außengastronomienutzung zu einer belebten Eingangssituation für den da-
hinterliegenden Stadtraum bei.
Im Bereich der nach Südosten hin orientierten Straßenfassade sind zwei Gebäudezugänge
vorgesehen. Diese sind von der Straße Am Propsthof aus über befestigte Vorplätze zu errei-
chen. Der Gebäudevorbereich zwischen den beiden Eingangsbereichen ist entsiegelt und zum
Großteil als begrünter Freiraum und Aufenthaltsbereich für die Nutzerinnen und Nutzer des
Gebäudes gestaltet. Bei der Freiraumgestaltung im Bereich der Frontfassade wird besonderer
Wert auf eine Maximierung der versickerungsfähigen Fläche und eine vielfältige Bepflanzung
gelegt, welche in dem bisher urban geprägten Umfeld vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten
für Flora und Fauna bietet. Bei der Anlage der Freiflächen sind besondere Maßnahmen zum
Baum- und Wurzelschutz zu ergreifen (sh. Gutachten ArboPlan vom 5.5.21, S. 32, Kap. 5.5).
Entlang der nordwestlichen und nordöstlichen Fassade führt ein Zugangsweg zu den Eingän-
gen auf der Gebäuderückseite, welche die Fahrradabstell- und Müllräume erschließen. Fahr-
radabstellanlagen befinden sich im Bereich der nordöstlichen Fassade. Die Zugangswege sind
mit Rasenfugen gestaltet und werden von Grünflächen begleitet, um versickerungsfähige Bö-
den auch in diesem Grundstücksbereich zu gewährleisten. Ebenfalls auf der Gebäuderück-
seite befinden sich die rückwärtigen Treppenhauszugänge.
Insgesamt wird auf dem ca. 3.580 m2 großen Grundstück eine oberirdische Bruttogrundflä-
che von ca. 10.315 m2 realisiert, was einer Mietfläche von ca. 8.125 m2 entspricht, auf der
sich Arbeitsplätze für bis zu rd. 500 Beschäftigte verteilen. Die beiden Untergeschosse sind
mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 4.700 m2 geplant.
Festsetzungen des Bebauungsplans
Art der baulichen Nutzung
Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird gem. § 9 Abs. 1 BauGB
i.V. mit den §§ 1-14 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein Gewerbegebiet (GE) festgesetzt.
Die Festsetzung als Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO ist zum einen mit der Lage in
direkter Nachbarschaft zu mehreren angrenzenden, ebenfalls gewerblich genutzten Grundstü-
cken begründet. Des Weiteren sind im Bonner Stadtgebiet nicht allzu viele Flächen vorhanden,
die einer gewerblichen Nutzung zur Verfügung stehen. Insofern soll die nutzungsbezogene
Gliederung des bestehenden Bebauungsplans übernommen werden und um die Nutzungen
erweitert werden, die dem heutigen Bedarf entsprechen.
Das unmittelbar an der Straße Am Propsthof gelegene Plangebiet bietet sich besonders auf-
grund seiner exponierten Lage für eine Büronutzung an. Es bildet die künftige Eingangssitua-
tion zum Entwicklungsgebiet „west.side“ und soll dieses in besonderer Weise prägen. Dies
wurde bereits durch den Rahmenplan „Am Vogelsang“ identifiziert.Seite 24 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 10
Aufgrund der im Südosten angrenzenden Wohnnutzungen im Mischgebiet (Bebauungsplan
Nr. 6322-1) sind nur solche Nutzungen im GE zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stö-
ren, sodass eine Beeinträchtigung der im Umfeld bestehenden bzw. geplanten Wohnnutzun-
gen nicht erfolgt.
Schank- und Speisewirtschaften werden im Erdgeschoss zugelassen. Dies erfolgt mit dem
Ziel, die infrastrukturelle Grundversorgung des Gebiets und des Umfelds zu verbessern. Ein
Café, eine Gaststätte oder auch ein Restaurant, die planungsrechtlich als Schank- und Spei-
sewirtschaften einzustufen und daher hier zulässig sind, können zur Attraktivität und Belebung
des Entrees in das Gebiet west.side beitragen.
Die in einem Gewerbegebiet gemäß § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) allgemein
zulässigen Nutzungen „Tankstellen“ und „Anlagen für sportliche Zwecke“ werden im vorha-
benbezogenen Bebauungsplan in Gänze ausgeschlossen.
Die vorgenannten Nutzungen zeichnen sich im Allgemeinen durch einen erhöhten Flächen-
und Stellplatzbedarf aus, dem im Plangebiet nicht entsprochen werden soll. Darüber hinaus
sind mit diesen Einrichtungen und Anlagen Störwirkungen verbunden, die das Wohnen in den
angrenzenden Baugebieten negativ beeinträchtigen können sowie einen erheblichen Mehr-
verkehr für das Plangebiet und die umliegenden Gebiete hervorbringen würden.
Einer der wesentlichen Ziele des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist, Betriebe
mit zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorrangig in zentralen Versorgungs-
bereichen anzusiedeln. Insofern sollen großflächige zentren- bzw. nahversorgungsrelevante
Einzelhandelsbetriebe nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig sein. Betriebe mit nicht
zentren- bzw. nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab einer Verkaufsfläche von 800
m² können neben den zentralen Versorgungsbereichen auch in Gewerbegebieten angesiedelt
werden, in denen bereits nennenswerter Einzelhandel vorhanden ist (Eignungsflächen). Da
das Plangebiet weder zu den im Stadtgebiet genannten Eignungsflächen noch zu den abge-
grenzten Zentren gehört, ist es stadtplanerisches Ziel, dass sich großflächige Einzelhandels-
betriebe im Plangebiet nicht ansiedeln. Darüber hinaus sollen in Gewerbegebieten aber auch
kleinflächige Einzelhandelsbetriebe im Wesentlichen ausgeschlossen werden, um einerseits
die Flächen gewerblichen Nutzungen vorzubehalten und andererseits Auswirkungen auf die
zentralen Versorgungsbereiche zu vermeiden. So ist bei Ansiedlungen von kleinflächigen Be-
trieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten mit Beeinträchtigungen der benachbarten Zen-
tren zu rechnen. In der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich bereits Betriebe
mit entsprechenden Kernsortimenten außerhalb zentraler Bereiche. Jede weitere Ansiedlung
würde weitere Kaufkraft aus den Zentren abziehen und somit diese in ihrer Funktion gefähr-
den. Durch den Ausschluss von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentren- bzw.
nicht nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (z. Bsp. Baustoffe, Möbel etc.) soll aufgrund
des hiermit verbundenen Flächenbedarfes und des Bedarfes an Flächen für sonstige Gewer-
betriebe im Stadtgebiet Rechnung getragen werden. Für kleinflächige Betriebe des Einzelhan-
delssektors bietet das angrenzende Mischgebiet (Bebauungsplan Nr. 6322-1, „west.side“) be-
reits ausreichende Ansiedlungsmöglichkeiten.
Zulässig sein sollen dagegen ausnahmsweise Läden, die dem Verkauf von verzehrfertigen
Waren dienen. Hierunter ist z.B. ein Backshop zu verstehen. Weiter sollen als typische Läden
zur Deckung des täglichen Bedarfs Kioske zulässig sein. Solche Läden dienen als kleine Ver-
sorgungsstützpunkte für die Bewohner der näheren Umgebung, für Passanten und für die ar-
beitende Bevölkerung in der Mittagspause, ohne dabei eine wesentliche Konkurrenz für die im
Umfeld befindlichen Ortsteilzentren gemäß dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der StadtSeite 25 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 11
Bonn darzustellen. Das angebotene Warensortiment deckt in Umfang und Vielfalt kein voll-
ständiges Nahversorgungsangebot ab, sodass die Sicherung und die Förderung der zentralen
Versorgungsbereiche gewährleistet bleiben. Ebenfalls sind Schank- und Speisewirtschaften
zulässig.
Durch die geplante Realisierung von bis zu 650 Wohneinheiten im Bereich „west.side“ (Be-
bauungsplan Nr. 6322-1) zzgl. rund 400 Wohneinheiten im benachbarten Wohngebiet „Am
Vogelsang“ (Bebauungsplan Nr. 6322-2) wird eine Nachfrage nach solchen Waren des tägli-
chen Bedarfs generiert werden.
Vor diesem Hintergrund setzt der Bebauungsplan fest, dass innerhalb des Gewerbegebietes
Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sind; ausnahmsweise zulässig sind Läden, die dem Ver-
kauf von verzehrfertigen Waren dienen, sowie Kioske.
Durch die Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben auf die Betriebsform
Laden wird die mögliche Größe der Betriebe definiert bzw. reguliert. Die Baunutzungsverord-
nung ordnet Läden speziell reinen Wohngebieten, Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen
Wohngebieten zur täglichen Versorgung dieser Gebiete zu. Nach allgemeiner Rechtsauffas-
sung liegt die Verkaufsflächenobergrenze für solche, der täglichen Versorgung dienenden Lä-
den deutlich unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes von 800
m² Verkaufsfläche. Insofern bedarf es nicht der Festsetzung von konkreten Verkaufsflächen-
größen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Den Zielen des Bonner Vergnügungsstättenkonzeptes wird durch den Ausschluss von Ver-
gnügungsstätten (Kategorien Glücksspiel, Geselligkeit und Unterhaltung, Erotik und Sexuali-
tät), Sexshops, Bordellen und bordellartigen Betrieben Rechnung getragen und so negative
städtebauliche Auswirkungen auf das Plangebiet und die Umgebung vermieden.
Durch den Ausschluss von verschiedenen allgemein in einem Gewerbegebiet zulässigen Nut-
zungen erfährt das Gewerbegebiet eine deutliche Einschränkung in dem möglichen Umfang
der möglichen gewerblichen Nutzungen. Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbege-
bietes bleibt jedoch weiter erhalten, da nach § 1 Abs. 4 Satz 2 Baunutzungsverordnung für
Gewerbegebiete eine gebietsübergreifende Festsetzungsmöglichkeit besteht. So ist die Glie-
derung eines Gewerbegebietes im Hinblick auf die zulässige Nutzung auch für mehrere Ge-
werbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander zulässig. In räumlicher Nähe zum
Plangebiet und im weiteren Umfeld befindet sich die Gewerbegebiete Ennemoser Straße (Be-
bauungsplan Nr. 7623-19, zwischen Ennemoser Straße, Ellerstraße, Bornheimer Straße und
Am Propsthof) sowie das Gewerbegebiet Justus-von-Liebig-Straße (Bebauungsplan Nr. 7423-
1, zwischen Haberstraße, den Gleisanlagen der Deutschen Bahn AG, Justus-von Liebig-
Straße und Frauenhoferstraße), in denen auch Gewerbebetriebe, die stärker emittieren, an-
gesiedelt werden können.
Der Bezug zwischen dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem Vorhaben- und Erschlie-
ßungsplan sowie dem Durchführungsvertrag wird mittels einer textlichen Festsetzung im vor-
habenbezogenen Bebauungsplan geschaffen. So sind innerhalb des Geltungsbereiches des
Vorhaben- und Erschließungsplanes gemäß § 12 Abs. 3a BauGB im Rahmen der festgesetz-
ten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträge-
rin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Zur Umsetzung des Planungsziels, zur Verbesserung der infrastrukturellen Grundversorgung
im Umfeld beizutragen, beabsichtigt die Vorhabenträgerin in Teilen der Erdgeschoss-ZoneSeite 26 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 12
eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung wie z.B. eine Schank- oder Speisewirtschaft oder einen
Laden, der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient zu realisieren. Für diese Nutzungs-
einheit ist eine Größe von rund 250 m2 je nach Bedarf des zukünftigen Mieters vorgesehen.
2.1.1 Maß der baulichen Nutzung
2.1.1.1 Grundflächenzahl / Geschoßflächenzahl
Grundflächenzahl (GRZ)
Für die Bauflächen im Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Damit
wird der Orientierungswert gemäß §17 (1) BauNVO für die Bestimmung des Maßes der bauli-
chen Nutzung für ein Gewerbegebiet deutlich unterschritten.
Als Ausgleich sind die unterbauten Grundstücksteile mit mindestens 50 cm Bodensubstrat zu
überdecken und gärtnerisch anzulegen. So werden die Auswirkungen auf die natürliche Funk-
tion des Bodens gemindert und im Vergleich mit dem heutigen Versiegelungsgrad die Beein-
trächtigungen in Teilen des Grundstücks maßgeblich verbessert.
Um die umliegenden Freiflächen des Grundstücks weitestgehend von dem motorisierten Indi-
vidualverkehr freizuhalten, werden alle Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage, die von ihrer Flä-
chenausdehnung größer ist als das Gebäude selbst, untergebracht. Weiter sind Zuwegungen
und Abstellflächen für Fahrräder sowie für Müll im Bereich der Freiflächen des Grundstücks
vorgesehen. Eine Überschreitung der zulässigen GRZ durch befestigte Wege, die Zufahrt der
Tiefgarage (soweit sie nicht überbaut ist), Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, oberir-
dische Stellplätze sowie durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die
das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgarage, Untergeschoss) bis zu einer GRZ von
0,8 ist nach den Bestimmungen des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO zulässig. Nach § 19 Abs. 4
Satz 3 BauNVO können in Bebauungsplänen hiervon abweichende Bestimmungen getroffen
werden. Diese weitere Überschreitungsmöglichkeit der festgesetzten GRZ wird im Rahmen
der Realisierung des Vorhabens in Anspruch genommen. Sie ist insbesondere erforderlich, da
durch die Tiefgarage oberirdische Stellplätze in größerem Umfang vermieden werden sollen,
die das durchgrünte und durch großkronige Bestandsbäume geprägte Erscheinungsbild der
Straße Am Propsthof erheblich beeinträchtigen würden. Entsprechend setzt der Bebauungs-
plan fest, dass die festgesetzte Grundflächenzahl durch Stellplätze mit ihren Zufahrten, die
Zufahrt der Tiefgarage, soweit sie nicht überbaut ist, Nebenanlagen im Sinne des § 14
BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrund-
stück lediglich unterbaut wird, sowie durch die im Vorhaben- und Erschließungsplan darge-
stellten befestigten Wege bis zu einer Grundflächenzahl von 0,85 überschritten werden kann.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan verzichtet auf die Festsetzung einer Geschossflä-
chenzahl (GFZ). Als Produkt aus den Faktoren der festgesetzten GRZ und der maximal zuläs-
sigen Vollgeschosszahl ergibt sich eine Geschossfläche, die in Relation zur möglichen Aus-
nutzung der Grundstücksfläche die GFZ ergibt.Seite 27 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 13
Beim Vergleich der rechnerisch für das Bauvorhaben ermittelten GFZ, die 2,9 beträgt, mit den
nach § 17 BauNVO definierten Orientierungswerten der GFZ von 2,4 in Gewerbegebieten (GE)
wird der Orientierungswert überschritten.
Eine solche Überschreitung ist gerechtfertigt, da städtebauliche Gründe vorliegen und die
Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird,
durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-
beitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt
vermieden werden. In diesem Zusammenhang orientiert sich die festgesetzte Ausnutzung des
Grundstückes insgesamt an der Umgebung und den Zielsetzungen der Rahmenplan Am Vo-
gelsang. Vor dem Hintergrund der Standortvorzüge des Plangebietes wird das Maß der bauli-
chen Nutzung generell unter dem Gesichtspunkt festgelegt, das Gebot des sparsamen Um-
gangs mit Grund und Boden möglichst wirksam umzusetzen. Durch die Innenentwicklung auf
vormals bereits genutzten Flächen wird im Übrigen auch die zusätzliche Inanspruchnahme
von bisher nicht versiegelten Flächen vermieden bzw. geringgehalten.
Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Dichte ist in einer städtisch geprägten Lage an den
Straßen Am Propsthof und Siemensstraße städtebaulich verträglich.
Darüber hinaus variiert das Baukörpervolumen des geplanten Bauwerkes in der Weise, als die
Höhe des Baukörpers zur rückwärtigen Grundstücksseite in Teilabschnitten abnimmt und so
zu dem angrenzenden Grundstück vermittelt. Des Weiteren soll durch eine entsprechende
Gestaltung und Begrünung der Freiflächen bzw. der Dachflächen der Tiefgarage des Grund-
stücks sowie der Dachfläche des geplanten Gebäudes ein Umfeld geschaffen werden, das die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt
und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Erhebliche umweltschädli-
che Auswirkungen sind durch die Festsetzung der Geschossflächenzahl somit nicht zu erwar-
ten.
Gleichzeitig trägt die Planung dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Sinne des §
1a Abs. 2 BauGB Rechnung, der der Innenentwicklung Vorrang vor einer Außenentwicklung
gibt. Darüber hinaus stellt die Weiterentwicklung des seit Jahren untergenutzten Grundstücks
die Aufhebung eines städtebaulichen Missstandes dar und leistet einen Beitrag zum bereits in
der Umsetzung befindlichem Entwicklungs- und Aufwertungsprozess im benachbarten Ent-
wicklungsgebiet „west.side“.
2.1.1.2 Geschossigkeit / maximale Gebäudehöhen
Die Festlegung der Geschossigkeit und der Gebäudehöhen orientiert sich an der Bestandsbe-
bauung der direkten Umgebung und den gestalterischen Zielvorgaben des städtebaulichen
Rahmenplans “Am Vogelsang“. Der Rahmenplan sieht vor, die Eingangssituationen zum
Quartier west.side durch die architektonische Prägnanz einer vier- bis sechsgeschossigen Be-
bauung zu definieren. Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 6322-3 befindet sich zwar au-
ßerhalb des Geltungsbereichs der Planungen des neuen Stadtquartiers „west.side“, doch sind
dessen grundsätzliche Aussagen und Festsetzungen im Sinne einer Gesamtentwicklung des
Areals zwischen der Straße Am Propsthof und Bahntrasse auch auf das Plangebiet anzuwen-
den, zumal dieses an eine der Hauptzufahrtsstraßen des Areals angrenzt.Seite 28 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 14
Für die Bebauung des Plangebiets kann aufgrund der bestehenden Bebauung auf der gegen-
überliegenden Straßenseite, die fünfgeschossig mit einem weiteren zurückgesetzten Ge-
schoss in Erscheinung tritt, eine Sechsgeschossigkeit als verträglich angesehen werden. Zu-
dem orientiert sie sich an dem für die nähere Umgebung bestehenden Planungsrecht (Bebau-
ungsplan Nr. 6322-1). Vor diesem Hintergrund und entsprechend den Zielen der Rahmenpla-
nung „Am Vogelsang“ setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Anzahl der Vollge-
schosse mit maximal sechs Vollgeschossen fest.
Zur Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes werden - über die Festsetzung der
Geschossigkeit hinaus - auch maximal zulässige bzw. zwingend einzuhaltende Gebäudehö-
hen festgesetzt.
Die zulässige maximale Gebäudehöhe des 3E-Gebäudes ist mit maximal 81,5 m über NHN
bei 6 Geschossen festgesetzt. Zur Betonung des Entreebereiches in das neue Areal
„west.side“ soll das Gebäude im Bereich des neuen Erschließungsstiches zwingend 6-ge-
schossig in Erscheinung treten. Entsprechend setzt der Bebauungsplan gegenüber des Er-
schließungsstiches sowie hieran anschließend auf der rückwärtigen Gebäudeseite in Richtung
des Flurstücks 1114 zwingend sechs Geschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von
81,50m über NHN fest.
In Abhängigkeit von der festgesetzten Geländehöhe (siehe 2.3.4) erreicht der Baukörper damit
eine absolute Höhe von maximal 23,9 m.
Um bauliche Toleranzen bei der tatsächlichen Umsetzung des Bauvorhabens zu ermöglichen,
beinhalten die festgesetzten maximalen bzw. zwingend einzuhaltenden Gebäudehöhen ge-
genüber der Höhe des Vorhabens laut vorhabenbezogenem Bebauungsplan Nr. 6322-3 Teil
2b einen Puffer von 0,5 m. Die in der Planzeichnung festgesetzten, zwingend einzuhaltenden
Gebäudehöhen können vor diesem Hintergrund um das Maß von 0,5 m unterschritten werden.
Die festgesetzte maximale bzw. zwingend einzuhaltende Gebäudehöhe (GH) bezieht sich auf
die Oberkante der Attika des obersten Geschosses (Oberkante Attika). Als unterer Bezugs-
punkt ist Normalhöhennull (NHN) festgesetzt.
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO darf die festgesetzte maximale bzw. zwingend einzuhaltende
Gebäudehöhe durch Einrichtungen, wie zum Beispiel Fahrschächte von Aufzügen, oder sons-
tige dem Gebäude untergeordnete technische Anlagen sowie durch solartechnische Anlagen
um bis zu 3,0 m überschritten werden. Die Dachaufbauten müssen, mit Ausnahme von Fahr-
schächten, mindestens um das Maß ihrer Höhe über Attika von der Gebäudeaußenkante des
obersten Geschosses zurücktreten. Zudem sind die Anlagen, sofern keine technischen Anfor-
derungen entgegenstehen, einzuhausen. Auf diese Weise sollen visuelle Beeinträchtigungen
des architektonischen Erscheinungsbildes vermieden werden.
Von der Verpflichtung zur Einhausung nicht betroffen sind solarenergetische Anlagen.
Diese Aufbauten dürfen ausschließlich der Aufnahme von technischen Einrichtungen (wie z.B.
von Aufzugsanlagen und Kühlanlagen) dienen. Damit sind Aufenthaltsräume in den Dachauf-
bauten ausgeschlossen.
Die Dachfläche bietet Möglichkeiten der Energiegewinnung durch Photovoltaikanlagen. Daher
sind entsprechend dem Ratsbeschluss zur Solarverpflichtung (DS-Nr. 210919) auf der gesam-
ten dafür geeigneten Dachfläche Photovoltaikanlagen zu errichten. Um einen größtmöglichen
Flächenanteil für Photovoltaikanlagen vorzuhalten, wird die für technischen Anlagen und Ein-Seite 29 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 15
richtungen erforderliche Dachfläche gemäß Ratsbeschluss zur Minimierung von Dachaufbau-
ten (DS-Nr.: 221020) begrenzt. So setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan fest, dass
maximal 40% der nutzbaren Dachfläche für technische Anlagen und Einrichtungen in An-
spruch genommen werden dürfen.
2.1.2 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
2.1.2.1 Bauweise
Auf die Festsetzung einer Bauweise im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes wird verzichtet. Die Ausweisung einer offenen Bauweise, bei der die Baukörperlängen
maximal 50 m betragen dürfen, ist angesichts der großformatigen Bauformen entlang der
Straße Am Propsthof hier ebenso wenig erforderlich wie die Festsetzung einer geschlossenen
Bauweise, d.h. einer Bebauung, die auch an den jeweiligen Grundstücksgrenzen ohne Grenz-
abstand erfolgen muss, da dies ebenfalls nicht typisch ist für die vorhandene, das Umfeld prä-
gende Bebauung. Auf diese Weise wird ein größtmöglicher Gestaltungsfreiraum bei der An-
ordnung der Baukörper ermöglicht.
2.1.2.2 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubare Grundstücksfläche im Plangebiet wird durch Baugrenzen und Baulinien be-
stimmt. Unter Berücksichtigung des bestehenden Charakters der Straße Am Propsthof wird
die überbaubare Grundstücksfläche durch ein Baufenster festgesetzt, welches eine optimale
Gebäudestellung und Grundstücksausnutzung ermöglicht. Wegen der Vorhabenbezogenheit
liegen die Ausmaße der Gebäude bereits frühzeitig fest, so dass die festgesetzten Baugrenzen
mit geringfügigen Spielräumen für die spätere Ausführungsplanung im Wesentlichen diesen
Umfang definieren.
Aufgrund besonderer städtebaulicher Erfordernisse wird an der nordwestlichen Grenze, paral-
lel des Erschließungsstiches (Planstraße A) und in einem Teilabschnitt parallel der Flurstücks-
nummer 1114, eine Baulinie mit zwingender Gebäudehöhe festgesetzt, um im Eingangsbe-
reich zum Planungsraum „Am Vogelsang“ einen Akzent mit baulicher Überhöhung zu schaffen.
Die Festsetzung der Baulinien gewährleistet die Umsetzung der Ergebnisse des Qualifizie-
rungsverfahrens bzw. der städtebaulichen Zielvorstellungen und ist somit auf die städtebauli-
chen Erfordernisse zurückzuführen und schließt ebenso an die Empfehlung des Gestaltungs-
beirats der Stadt Bonn vom 27.4.2021 an.
2.1.2.3 Abstandsflächen
Prinzipiell beträgt die Tiefe der Abstandsfläche nach § 6 Landesbauordnung (BauO NRW) 0,4
H, mindestens jedoch 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten sowie für Antennenanlagen
genügt eine Tiefe von 0,2 H, in Kerngebieten von 0,25 H, jedoch jeweils mindestens 3 m. Zu
öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen beträgt die Tiefe der Abstandsfläche in Kern-
gebieten und urbanen Gebieten 0,2 H, mindestens 3 m. Zu angrenzenden anderen Gebieten
gilt die jeweils größere Tiefe der Abstandsfläche. Entsprechend wäre im Plangebiet (Gewer-
begebiet) für die Tiefe der Abstandsfläche allgemein das Maß von 0,2 H anzusetzen.
Im Geltungsbereich eines Vorhaben- und Erschließungsplanes findet das Abstandsflächen-
recht gemäß § 6 Abs. 5 Satz 6 BauO NRW Anwendung. Das Vorhaben ist – auch im HinblickSeite 30 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 16
auf seine Abstandflächen – so zu errichten, wie der Vorhaben- und Erschließungsplan es vor-
gibt. Soweit danach in einem einzelnen Bereich ohne oder mit geringerem Grenzabstand als
nach § 6 Abs. 5 Satz 1 bis 3 BauO NRW gebaut werden muss, setzt dies voraus, dass im
Rahmen der planerischen Abwägung die Belange der betroffenen Nachbarn hinsichtlich der
Unterschreitung der ansonsten notwendigen Tiefe der Abstandflächen ausreichend berück-
sichtigt werden.
An der nordöstlichen Giebelseite, zu dem Flurstück 1021 beträgt der Abstand zwischen der in
der Planzeichnung festgesetzten Baugrenze und der Grundstücksgrenze 6,40 m, an der süd-
östlichen Giebelseite, zu der geplanten öffentlichen Stichstraße, weist die in der Planzeich-
nung festgesetzte Baulinie einen Abstand von 6,30 m zur Grundstücksgrenze auf. An der nord-
westlichen Grenze entlang den Flurstücken 1096 und 1079 beträgt der Abstand von der Bau-
line bzw. der Baugrenze zur Grundstücksgrenze 3,30 m.
Unter Berücksichtigung der maximal zulässigen Gebäudehöhe hält der geplante Neubau die
gemäß § 6 BauO NRW für ein Gewerbegebiet (GE) anzusetzenden Abstandsflächen in Rich-
tung Nordosten und Südosten sowie in Richtung des neuen Erschließungsstiches ein. In Rich-
tung Nordwesten reagiert der geplante Baukörper auf einem Teilabschnitt der Fassade mittels
Abstaffelung auf ein bzw. vier Vollgeschosse auf die einzuhaltenden Abstandsflächen.
Bei dem übrigen Fassadenabschnitt Richtung Nordwesten erstreckt sich die Abstandsfläche
unter Berücksichtigung der Gebäudehöhe von 81,5 m ü NHN auch auf Teile des Nachbar-
grundstück, Flurstück 1114.
Trotz Unterschreitung der Abstandsflächen durch die Festsetzung einer Baulinie bleiben die
von dem Abstandsflächenrecht betroffenen Belange (Belichtung, Besonnung, Verschattung,
Sozialabstand, Brandschutz) gewahrt.
Zur Abschätzung der sich durch die Unterschreitung ergebenden Beeinträchtigungen für das
Nachtbargrundstück wurden die Belichtungsverhältnisse näher untersucht. In Verbindung mit
den Planungsabsichten für den betroffenen Teil des Flurstücks 1114, die sich aus der städte-
baulich-freiraumplanerischen Qualifizierung für den Zukunftsstandort Am Propsthof / Gerhard-
Domagk-Straße ergeben, sind wesentliche Beeinträchtigung der Belichtung nicht zu erwarten.
Auch wird durch den festgesetzten Abstand der Baulinie bzw. der Baugrenze von 3,30 m zum
Nachbargrundstück Flurstück 1114 der Brandschutz gewährleistet.
Die mit 6 Geschossen gewählte Gebäudehöhe leitet sich aus der Rahmenplanung „Vogel-
sang“ ab, nach der die Eingangssituationen zum Quartier west.side durch die architektonische
Prägnanz einer vier- bis sechsgeschossigen Bebauung zu definieren sind. Zugleich antwortet
das geplante Gebäude auf den vorhandenen Gebäudebestand an der Straße Am Propsthof,
so dass eine einheitlich sechsgeschossige Raumwirkung zur Straße Am Propsthof und zum
Entree-Platz in das Gebiet „west.side“ entsteht. Eine geringere Gebäudehöhe, die die Einhal-
tung der Abstandsflächen auf dem Vorhabengrundstück zur Folge hätte, würde dieser städte-
baulichen Zielvorstellung für den Planungsraum Vogelsang entgegenstehen.
2.1.3 Höhenlage baulicher Anlagen (Geländehöhe)
Das Grundstück ist weitestgehend flach, die topographische Bewegung beläuft sich auf einen
maximalen Höhenunterschied von lediglich 80 cm. Durch die Neugestaltung der Freianlagen
soll im Bereich des Grundstücks eine einheitliche Geländehöhe geschaffen werden, um von
den öffentlichen Straßenräumen Am Propsthof und der Planstraße aus, eine durchgängige
und barrierefreie Situation zu gestalten. Für die überbaubaren und nicht überbaubaren Grund-
stücksflächen wurde daher die Höhenlage der Geländeoberfläche mit 57,60 m über NHN fest-
gesetzt, die der Geländehöhe im zentralen Bereich des Plangebietes entspricht und somit eineSeite 31 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 17
optimale Anbindung an bestehende und geplante öffentliche Erschließungsstraßen ermög-
licht.
Geringfügige Abweichungen sind zur Neigung des Geländes für die Oberflächenentwässerung
und zur Geländeanpassung an den Grundstücksgrenzen zulässig. Entsprechend kann die
festgesetzte Höhenlage der überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen um
0,2 m über- oder unterschritten werden.
Innerhalb des gesamten Plangebietes sind Aufschüttungen, Abgrabungen, Böschungen,
Stützmauern, Treppen und Rampen zur Herstellung der festgesetzten Geländehöhe zulässig.
Mit Hilfe dieser Festsetzung kann insbesondere der Übergang zu öffentlichen Straßenräumen
verträglich modelliert und gestaltet werden.
2.1.4 Flächen für Stellplätze, Garagen und Abstellanagen für Fahrräder
Alle erforderlichen Pkw-Stellplätze werden in einer Tiefgarage untergebracht. Hiermit wird si-
chergestellt, dass der ruhende Verkehr dem Blick sowohl der Öffentlichkeit als auch der Be-
schäftigten des Bürogebäudes und der Nutzer der gastronomischen Einrichtung / des Ladens,
der dem Verkauf von verzehrfertigen Waren dient, entzogen wird. Weiterhin wird die Möglich-
keit geschaffen, die nicht überbauten Flächen zu begrünen und somit eine qualitative Gestal-
tung der Freiflächen vorzunehmen, die zu einer Verbesserung der Arbeitsumfeldqualität bei-
trägt. Im Hinblick auf den erforderlichen Flächenbedarf der Tiefgarage ist diese auch außer-
halb der oberirdischen überbaubaren Grundstücksfläche innerhalb der als Fläche für Tiefga-
ragen (Tga) festgesetzten Bereiche zulässig.
Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage ist über die zu erstellende Straße in Verlängerung der
Gerhard-Domagk-Straße geplant. Entsprechend wird die Ein- und Ausfahrt in der Planzeich-
nung durch Festsetzung verortet.
Im Nahbereich der Tiefgaragenzufahrt befinden sich auch zwei straßenbegleitende Stellplätze,
welche z.B. der Anlieferung und Besuchern dienen. Für die benötigten Fahrradstellplätze sind
Flächen im Erdgeschoss und in den Freibereichen vorgesehen.
2.1.5 Grün- und Freiflächen
2.1.5.1 Begrünung von Flachdächern
Zur Verbesserung des Mikroklimas und der Wasserrückhaltung setzt der Bebauungsplan für
die Dachfläche des obersten Geschosses in den Bereichen, welche nicht für technische Auf-
bauten benötigt werden, eine mindestens extensive Begrünung fest (Substratdicke 10-15 cm
mit Retentionsfunktion). Um zu gewährleisten, dass ein Großteil der Dachfläche tatsächlich für
Photovoltaikanlagen zur Verfügung steht, wird der für technische Anlagen und Einrichtungen
vorgehaltene Flächenanteil der nutzbaren Dachfläche auf maximal 40% begrenzt. Alle Dach-
flächen von darunterliegenden Geschossebenen sind ebenfalls extensiv zu begrünen. Im Be-
reich der Dachterrassen A und C werden intensive Dachbegrünungen angelegt.
Die Begrünung erfolgt über Pflanzung und Ansaat von Gräsern, Kräutern und/oder Wur-
zelschösslingen von Sedum-Arten. Es sind Pflanzen der Pflanzliste 3: „Beispielhafte Auflistung
von geeigneten Pflanzen für eine extensive Dachbegrünung“ der Bundesstadt Bonn, nach
Möglichkeit autochthones bzw. regionales Pflanzmaterial, zu verwenden.Seite 32 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 18
Die Dächer werden mindestens für die mögliche Installation solarenergetischer Anlagen vor-
gerüstet. Die geplante Dachbegrünung wird dabei berücksichtigt. In dem zwischen der Vorha-
benträgerin und der Stadt Bonn abzuschließenden Durchführungsvertrag verpflichtet sich die
Vorhabenträgerin zur Installation von solarenergetischen Anlagen.
2.1.5.2 Begrünung von Tiefgaragendächern
Um eine negative städtebauliche Wirkung der Unterbauung des Baugrundstücks mit Tiefgara-
gen wirksam zu vermeiden, setzt der Bebauungsplan fest, dass die Flachdächer der Tiefgara-
gen, sofern sie nicht überbaut werden, mit einer mindestens 0,5 m Substratschicht zuzüglich
einer Drainschicht abzudecken und, soweit sie nicht als Platz- oder Terrassenfläche oder als
Zuwegung genutzt werden, als Grünfläche fachgerecht anzulegen und dauerhaft zu pflegen
sind. Bei Abgang ist die Bepflanzung zu ersetzen.
Um für optional zu pflanzende kleinkronige Bäume günstige Wuchsbedingungen im Bereich
oberhalb der Tiefgaragendecke zu sichern, sind für diese mindestens 1,2 m Bodenauftrag zu
gewährleisten.
Insgesamt werden die durch die Bebauung verursachten Auswirkungen auf die natürliche
Funktion des Bodens gemindert und im Vergleich mit dem heutigen Versiegelungsgrad die
Beeinträchtigungen in Teilen des Grundstücks verbessert. Außerdem werden kleinklimatische
Auswirkungen vermindert und optische Auswirkungen der Bebauung auf das Ortsbild verbes-
sert.
2.1.5.3 Begrünung von Freiflächen
Die nicht überbauten und nicht der Erschließung dienenden Flächen sind mit einer strukturrei-
chen Mischvegetation aus Sträuchern, Bodendeckern und Rasen entsprechend der obenge-
nannten Pflanzlisten 1 und 2 dauerhaft zu begrünen und gärtnerische zu gestalten.
2.1.5.4 Ersatzpflanzungen
Da das Grundstück im Bestand fast vollständig versiegelt ist und keinen satzungsgeschützten
Baumbestand aufweist, sind nach der Neubebauung keine Ersatzpflanzungen vorzunehmen.
Der Versieglungsgrad wird durch die Anlage von Pflanzflächen im Zugangsbereich des Ge-
bäudes, entlang der rückwärtigen Abstandsflächen und im Bereich des Vorplatzes gegenüber
dem Bestand reduziert.
2.1.6 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Das Plangebiet ist durch Lärmimmission aus Straßen-, Schienen- und Gewerbelärm belastet.
Zur Beurteilung der auf das Plangebiet und die Umgebung einwirkenden Lärmemissionen und
-immissionen wurde eine Prognose (Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen
und –immissionen zum Bauvorhaben „Am Propsthof 92 / 92 A in Bonn Endenich, ADU co-
logne, Juli 2022) erarbeitet. Hierzu wurden ein digitales Berechnungsmodell erstellt und die
Verkehrslärmimmissionen der umliegenden Straßenverkehrs- und Schienenverkehrswege,
die Gewerbelärmimmissionen der umliegenden Betriebe sowie die Geräuschimmissionen der
geplanten Tiefgarage quantifiziert.
Maßgebliche Beurteilungsgrundlage für den auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm
stellen die schalltechnischen Orientierungswerte für die städtebauliche Planung der
DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Teil 1, Beiblatt 1 dar. Für ein Gewerbegebiet liegenSeite 33 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 19
die Orientierungswerte bei 65 dB(A) am Tag und 55/50 dB(A) in der Nacht. (Bei zwei angege-
ben Nachtwerten gilt der niedrigere für Gewerbelärm, der höhere, wenn öffentlicher Verkehrs-
lärm zu berücksichtigen ist).
Die gutachterliche Untersuchung zeigt, dass in Bezug auf den Straßenverkehrslärm die
höchstbelasteten Fassaden zur Straße Am Propsthof liegen und dort maximale Beurteilungs-
pegel von tags 70 dB(A) und nachts 60 dB(A) zu erwarten sind. Damit kommt es zu Über-
schreitungen der Orientierungswerte gemäß DIN 18005 für Gewerbegebiete von bis zu 5
dB(A), so dass insofern Schallminderungsmaßnahmen erforderlich werden.
Um eine abschirmende Wirkung zu vermeiden, werden aktive Schallschutzmaßnahmen in
Form von Lärmschutzwällen oder -wänden aus stadtgestalterischen sowie technischen Grün-
den nicht festgesetzt. Darüber hinaus sind aufgrund des mehrgeschossig geplanten Büroge-
bäudes aktive Schallschutzmaßnahmen zur Reduzierung der Geräuscheinwirkungen in allen
Geschossen hier praktisch auch nicht vorstellbar.
Aufgrund der räumlichen Situation im Plangebiet, der Lage der geplanten Bebauung zu den
Emissionsquellen und der städtebaulichen Zielsetzungen eines Gewerbegebiets für das Plan-
gebiet kommen daher zur Wahrung annehmbarer Arbeitsverhältnisse lediglich passive Schall-
schutzmaßnahmen nach DIN 4109 in Betracht, die den erforderlichen Schallschutz in den Ge-
bäuden in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen
schutzbedürftiger Nutzungen sicherstellen.
Gemäß DIN 4109 Punkt 5 werden zur Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von
Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gegenüber Außenlärm verschiedene Lärmpegelberei-
che zugrunde gelegt, denen die jeweils vorhandenen oder gemäß Prognose zu erwartenden
"maßgeblichen Außenlärmpegel" für den Tag- oder Nachtzeitraum zuzuordnen sind.
Für die planungsrechtlich festgesetzte Neubebauung ergeben sich entsprechend der bei freier
Schallausbreitung berechneten maßgeblichen Außenlärmpegel und den hieraus resultieren-
den Lärmpegelbereichen Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile der Ge-
bäude gemäß den Lärmpegelbereichen V bis VI.
Grundsätzlich müssen innerhalb der gekennzeichneten Lärmpegelbereiche die Außenbauteile
(z.B. Wand, Dach, Fenster, Türen) und Elemente (z.B. Lüftungseinrichtungen, Rollladenkäs-
ten) unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Raumarten oder Nutzungen die Anforde-
rung der DIN 4109 für den jeweiligen Lärmpegelbereich entsprechen. Außerdem ist eine aus-
reichende Frischluftzufuhr der Räume (vollständiger Luftwechsel innerhalb jeweils höchstens
zwei Stunden) durch bauliche und sonstige technische Vorkehrungen sicherzustellen.
Des Weiteren setzt der Bebauungsplan im Hinblick auf eine gemäß § 8 Abs. 3 Baunutzungs-
verordnung (BauNVO) ausnahmsweise zulässige Wohnnutzung für Aufsichts- und Bereit-
schaftspersonen sowie Betriebsleiter und Betriebsinhaber fest, dass Fenster von Räumen, die
der Schlafnutzung dienen, mit einem fensterunabhängigen, schallgedämmten Lüftungssystem
auszustatten sind. Weiter sind Wohn- und Schlafräume zur lärmabgewandten Seite hin zu
orientieren.
Die in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereiche beruhen auf der freien Schallaus-
breitung in der für die verschiedenen Schallarten jeweils ungünstigsten Höhe. Eine Minderung
der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist daher im Einzelfall zulässig, wenn im Bauge-
nehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung niedrigere Lärmpegel-
bereiche an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewiesen werden.Seite 34 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 20
Zur Minderung der von der Tiefgaragenzufahrt ausgehenden Lärmemissionen setzt der Be-
bauungsplan verschiedenen bauliche Maßnahmen im Bereich der Tiefgaragenrampe bzw. für
das Geragentor fest.
Insgesamt stellen die Festsetzungen von Schallschutzmaßnahmen sicher, dass den schal-
limmissionsschutzrechtlichen Anforderungen an das geplante Bürogebäude mit Laden oder
Schank- und Speisewirtschaft im Erdgeschoss sowohl im Tag- als auch Nachtzeitraum Rech-
nung getragen wird.
2.1.7 Verkehrsflächen / Flächen für den ruhenden Verkehr
Zum Vollzug des städtebaulichen Masterplans „west.side“ und hinsichtlich einer Erschließung
der im Qualifizierungsverfahren mitbetrachteten weiteren Baufelder im direkten Umfeld des
Vorhabens ist die Neuplanung der Stichstraße in Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße
sowie die Umgestaltung des Kreuzungsbereiches Am Propsthof / Gerhard-Domagk-Straße zu
einem Kreisverkehr erforderlich. Im südwestlichen Teil des Geltungsbereichs befindet sich ein
neu zu erstellender Teil der Stichstraße. Entsprechend setzt der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan hier eine öffentliche Verkehrsfläche fest.
Gemäß Neuplanung der verkehrlichen Infrastruktur reduziert sich die Grundstücksfläche der
Vorhabenträgerin im südlichen Bereich um rund 500 m2.
Die Realisierung des Erschließungskonzepts erfolgt mehrstufig. In einem ersten Bauabschnitt
wird die im Masterplan vorgesehenen Verlängerung der Gerhard-Domagk-Straße lediglich in
der Tiefe des Grundstücks Am Propsthof 92 / 92A und damit im Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes durch die Vorhabenträgerin hergestellt. Regelungen hierzu
werden Bestandteil des Durchführungsvertrages. Bei Entwicklungswünschen auch der rück-
wärtig der Grundstücke Am Propsthof 92 und 94 gelegenen Grundstücke erfolgt der weitere
Ausbau der Stichstraße. Den Kreisverkehrsplatz erstellt die Stadt.
Für die Erstellung des Kreisverkehres müssen aller Voraussicht nach insgesamt drei Bäume
gefällt werden. Jedoch ist es das Ziel einen der drei Bäume (ID 15476) zu erhalten. Dies kann
jedoch erst bei den Ausbauarbeiten, wenn die Wurzeln freigelegt sind, mit Bestimmtheit fest-
gelegt werden. Zur Realisierung der Stichstraße, also des ersten Bauabschnitts, muss erst
einer der in der öffentlichen Verkehrsfläche Am Propsthof vorhandenen Alleebäume gefällt
werden. Für diese sowohl unter die Baumschutzsatzung fallenden als auch dem besonderen
Schutzstatus des § 41 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) / § 29 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) unterliegenden Bäume ist im Rahmen der Planung und Realisierung der Erschlie-
ßungsplanung die Fällung zu genehmigen. Die konkreten Regelungen über den Ausgleich in
Form von Anzahl, Baumart und Standorten werden in diesem Zusammenhang zu treffen sein.
Nach Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde im Rahmen der Beteiligung der Trä-
ger öffentlicher Belange ist davon auszugehen, dass die Fällungen grundsätzlich aufgrund des
öffentlichen Interesses an der Herstellung der Erschließung genehmigungsfähig sind.
2.1.8 Örtliche Bauvorschriften
Als Dachform setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 89 BauO NRW in Verbin-
dung mit § 9 (4) BauGB Flachdach fest.Seite 35 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 21
2.1.9 Hinweise
Altablagerung
Das Plangebiet ist teilweise von zwei Altstandorten und einer Altablagerung betroffen, die im
Altlastenkataster der Stadt Bonn unter der Ziffern 7422-350 (Ziegelei), 7422-061 (Wandplat-
tenfabrik Wessel Werk II) und 7422-008 erfasst sind. Der Bebauungsplan weist hierauf hin.
Darüber hinaus erfolgt der Hinweis, dass im Rahmen des Bauantragsverfahrens in Abstim-
mung mit der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde eine fachgutachterliche Aushubüberwachung
der altlasten- und abfallrelevanten Maßnahmen zu konzipieren und durchzuführen ist.
Baumschutz
Entlang der Straße Am Propst erstreckt sich eine nach Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG
NRW) gesetzlich geschützte Baumallee bestehend aus ca. 45 - 50 jährigen Platanen. Die Be-
seitigung von Alleen sowie alle Maßnahmen, die zu deren Zerstörung, Beschädigung oder
nachteiligen Veränderung führen können, sind nach den Vorgaben des § 41 LNatSchG NRW
/ § 29 BNatSchG verboten. Darüber hinaus fallen die innerhalb des Plangebietes vorhandenen
Platanen unter die Satzung zum Schutz des Baumbestandes in der Stadt Bonn. Insofern sind
die Bäume zwingend zu erhalten. Dem besonderen Schutzstatus trägt der vorhabenbezogene
Bebauungsplan durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche mit einem Min-
destabstand von 4 m zwischen dem Kronenbereich der Bäume und einem möglichen aufge-
henden Mauerwerk des Gebäudes selbst Rechnung. Eine Ausdehnung der Tiefgarage ist nur
bis ungefähr zum Kronenrand der Bäume zulässig (ergänzend siehe Kapitel 3.1.3. Flora /
Fauna / Artenschutz). Für die Errichtung der Tiefgaragenwände wird ein Arbeitsraum benötigt,
der um mindestens 1,5 m unter die Kronen der Bäume reichen wird. Insgesamt bleibt der Erhalt
und die weitere Entwicklung der Bäume gewährleistet. Weiter weist der Bebauungsplan auf
Schutzmaßnahmen hin, die bei der Durchführung der Hoch- und Tiefbaumaßnahmen zu be-
achten und durchzuführen sind.
Für die Erstellung des Kreisverkehres müssen jedoch aller Voraussicht nach drei Bäume ge-
fällt werden. Jedoch ist es das Ziel einen der drei Bäume (ID 15476) zu erhalten. Dies kann
jedoch erst bei den Ausbauarbeiten, wenn die Wurzeln freigelegt sind, mit Bestimmtheit fest-
gelegt werden.
Artenschutz
Zur Vermeidung von Störungen durch Beleuchtung sollen grundsätzlich insektenfreundliche
Leuchtmittel (z.B. LED) mit staubdichter Abdeckung verwendet werden. Im Hinblick auf den
Vogelschutz sollen Maßnahmen zur vogelsicheren Gestaltung von Glasfassaden ergriffen
werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist auf beides hin.
2.1.10 Äußere Erschließung
2.1.10.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Das Plangebiet ist über die Straße Am Propsthof für den motorisierten Individualverkehr er-
reichbar. Bereits im Rahmenplan wird ein Verkehrskreisel zur öffentlichen Erschließung des
Gesamtbereiches der Grundstücke mit den Flurstücksnummern 1022, 1113, 1114 und 1079
dargestellt. Da der Verkehrskreisel jedoch erst realisiert werden soll, wenn sich die Planungen
auf den Flurstücken 1113, 1114 und 1079 konkretisieren, erfolgt die Erschließung des Grund-Seite 36 von 86
Bundesstadt Bonn, Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 6322-3 „Am Propsthof 92/92A“ – Begründung 22
stücks der Vorhabenträgerin zunächst über eine „improvisierte Erschließungsstraße“ in Ver-
längerung der Gerhard-Domagk-Straße. Diese bindet die Tiefgaragenzufahrt des Neubaus an
die Straße Am Propsthof an.
Im Norden bindet die Straße Am Propsthof an die Bornheimer Straße an, welche sowohl in die
Bonner Innenstadt führt als auch über den Potsdamer Platz den Anschluss an das überregio-
nale Autobahnnetz ermöglicht. Die Bundesautobahn BAB 565 verläuft östlich des Plangebiets,
Zufahrtsmöglichkeiten in beide Richtungen befinden sich in ca. 1,5 km Entfernung. Die Bun-
desautobahn 555, welche Bonn mit Köln verbindet, ist vom Plangebiet aus in 5 Minuten mit
dem PKW zu erreichen.
2.1.10.2 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die nächstgelegene Anbindung an das Schienennetz der SWB (Bonn, Propsthof Nord) ist fuß-
läufig 500 m entfernt. Von hier aus ist der Hauptbahnhof Bonn mit dem ÖPNV (Linie 16 und
63) in unter 5 Minuten zu erreichen. Über den Bahnhof Bonn Endenich Nord in ca. 1 km Ent-
fernung zum Plangebiet besteht Anschluss an das DB-Schienennetz.
Direkt vor dem Plangebiet befindet sich an der Straße Am Propsthof die Bushaltestelle
Gerhard-Domagk-Straße. Hier verkehren die Busse Nr. 631 und 632. Die Linie 631 verbindet
den Stadtteil Tannenbusch im Nordwesten der Stadt mit dem Plangebiet und weiterführend
der Weststadt und den dort gelegenen Universitätsstandorten,

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