Konkretisierung des Raumprogramms Stadthalle Bad Godesberg

Beschlussvorlage
öffentlich
221621-03
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
85 Städtisches Gebäudemanagement Bonn
Dezernat:
SGB
Konkretisierung des Raumprogramms Stadthalle
Bad Godesberg
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bad Godesberg 17.11.2022 Anregung
Rat 08.12.2022 Entscheidung
Bezirksvertretung Bad Godesberg 08.02.2023 Anregung
Rat 09.02.2023 Entscheidung
Beschlussvorschlag
Die Verwaltung wird mit den Planungen zum Bauvorhaben „Sanierung der
Stadthalle Bad Godesberg“ auf Grundlage der in der Mitteilungsvorlage DS-Nr.
221621 dargestellten Rahmenbedingungen und Zielsetzungen (Angepasstes
Raumkonzept bzw. auf dieser Basis erstelltes Raumbuch, Kosten- und
Terminprognosen sowie Untersuchung möglicher Vergabemodelle) fortfahren.
Begründung:
Die Bezirksvertretung Bad Godesberg hat die Mitteilungsvorlage der
Verwaltung (DS-Nr. 221621) in ihrer Sitzung am 19.10.2022 zur
Beschlussvorlage erhoben.
Die Mitteilungsvorlage der Verwaltung hatte folgenden Inhalt:
Das durch die Tourismus & Congress GmbH (T&C) erstellte Nutzungskonzept
wurde, wie in der BV Bad Godesberg berichtet, in den vergangenen Monaten
durch das von der Verwaltung beauftragte Büro für Baumanagement und
Projektsteuerung in ein Raumbuch überführt und um eine Kosten- und
Terminprognose sowie Gegenüberstellung von Vergabemodellen ergänzt.
Erstellung Raumprogramm
Die Ausarbeitung zum Raumbuch liegt der Verwaltung seit kurzem vor. Das
Raumprogramm soll als Planungs- und Auftragsgrundlage für die Architekten
und Fachplaner dienen und frühzeitige Festlegungen hinsichtlich Qualitäten
und baulichen Anforderungen, insbesondere für die spätere Gastronomie und
Veranstaltungsnutzung treffen.Seite 1 von 47
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Zunächst wurden zur Untersuchung der Einflussfaktoren Befragungen und
Experteninterviews durchgeführt. Es wurden u.a. der ehemalige Pächter,
Betreiber, Technikunternehmen, Caterer und Objektplaner befragt sowie
Fachexpertisen zu Denkmalschutz und Brandschutz eingeholt.
In mehreren Workshops wurden die Ziele abgesteckt und die einzelnen
Raumbereiche durchgesprochen und die Anforderungen geklärt.
Die Ausarbeitung (siehe Anlage 1 der beigefügten Unterlage) zeigt die
Festlegungen, die sich hieraus ergeben haben.
Es ist zu beachten, dass weitere Festlegungen hinsichtlich der Nutzung für die
Planung erforderlich sind, die möglichst früh im Planungsprozess getroffen
werden müssen, da sie großen Einfluss auf beispielsweise Technik und
Brandschutz haben und damit auf die Kosten.
Wesentliche Veränderungen
Hinsichtlich des ursprünglichen Raumkonzepts von T&C ergeben sich die
folgenden wesentlichen Anpassungen.
Der große Saal kann aus Sicht des Denkmalschutzes nicht geteilt werden.
Sollte der große Saal komplett niedergelegt werden müssen, ist er soweit
möglich mit Originalteilen zu rekonstruieren.
Aus den Gesprächen mit Betreibern und Gastronomen ergab sich als eine
wichtige Festlegung, eine mögliche Trennung von Gastronomie und
Veranstaltungsteil zu schaffen. Weiter ist als wesentliches Anliegen eine
Verbesserung der Anliefersituation genannt worden.
Es soll eine Cateringküche für den Veranstaltungsbereich geben und eine
eigenständige Vollküche für das Restaurant.
Kostenprognose
Aus dem Entwurf des Raumprogramms wurde eine Kostenprognose für die
Sanierung der Stadthalle Bad Godesberg anhand von Kennwerten für
Referenzbeispiele des BKI 2021 erstellt.
Dabei wurden die Besonderheiten des Projektes und der Marktsituation
berücksichtigt. Wie sich die Entwicklung hier in den kommenden Jahren
gestaltet, ist nur schwer zu prognostizieren. Außerdem ist zu beachten, dass
die Planung noch nicht begonnen wurde und in den ersten Leistungsphasen
Entscheidungen zu treffen sind, die erheblichen Einfluss auf die
Kostenentwicklung haben werden.
Die Prognose beläuft sich zum jetzigen Zeitpunkt auf Projektkosten in Höhe von
knapp 64 Mio. Euro. Die Ermittlung ist aus der Anlage 1(Seite 33ff) ersichtlich.
Diese Annahmen übersteigen deutlich die bisher im Haushalt eingeplanten
Mittel in Höhe von insgesamt 25 Mio. Euro (1 Mio. € 2023, 15 Mio. € 2024 und
9 Mio. € 2025). Die Haushaltsbelastung würde sich demnach auf den Zeitraum
2026/2027 verlagern. Eine separate Entscheidungsvorlage über Anpassungen
im Haushalt folgt.Seite 2 von 47
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Grobterminplan
Aufgrund des Vorlaufes für die europaweiten Ausschreibungen der
Planungsleistungen soll der Planungsbeginn am 01.05.2023 erfolgen.
Von da an beginnen die notwendigen Planungsprozesse in den
Leistungsphasen (1-9) mit den üblichen Abstimmungen hinsichtlich
Brandschutz, energetischer Ertüchtigung, Barrierefreiheit, Arbeitsschutz sowie
zusätzlich umfangreichen Abstimmungen hinsichtlich Denkmalschutz. Unter
Berücksichtigung der zeitlichen Abläufe für Planung und Gremienbeteiligung ist
mit einem Baubeginn im 4. Quartal 2026 und mit einer Fertigstellung der
Sanierung Ende 2029 zu rechnen.
Vergabemodelle
Das Projektsteuerungsbüro hat abschließend verschiedene Vergabemodelle
mit Vor- und Nachteilen dargestellt und eine entsprechende Empfehlung für
eine Vergabe an einen Generalunternehmer gegeben. Außerdem schlägt es
vor, zu überprüfen, ob das bestehende Vertragsverhältnis zu den Architekten
auch für die Planung eine gebündelte Vergabe zulässt. Diese Empfehlungen
werden derzeit hinsichtlich der Umsetzbarkeit im konkreten Projekt Stadthalle
überprüft und abgestimmt, damit die Ausschreibungen für die Planer gestartet
werden können.
Die Verwaltung wird die politischen Gremien im 4. Quartal 2022 über die
Ergebnisse der Prüfung durch Vorlagen unterrichten
Anlage/n
1 Konkretisierung-Raumprogramm (öffentlich)Seite 3 von 47
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Konkretisierung des Raumprogrammes für die
Stadthalle Bad Godesberg
Rev. 03
Auftraggeber:
Städtisches Gebäudemanagement Bonn (SGB)
Projekt-Nr.: 2021_11
Köln, den 08.08.2022
Agnes Chrobáková
Eda Mirioglu
Turadj Zarinfar
zarinfar GmbH
Abb. 1 Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt BonnSeite 4 von 47
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Inhaltsverzeichnis
1 Grundlagen .......................................................................................................................... 3
1.1 Projektbeschreibung ...................................................................................................... 3
1.2 Basisunterlagen und -informationen .............................................................................. 3
1.3 Aufgabenstellung ........................................................................................................... 5
1.4 Projektbeteiligte ............................................................................................................. 5
1.5 Projektziele gemäß Stadt Bonn ..................................................................................... 6
1.5.1 Übergeordnete Ziele ............................................................................................... 6
1.5.2 Wirtschaftliche Ziele ................................................................................................ 6
1.5.3 Terminziele ............................................................................................................. 6
1.5.4 Qualitätsziele .......................................................................................................... 6
1.6 Herangehensweise ........................................................................................................ 6
2 Grundlagenermittlung .......................................................................................................... 8
2.1 Standortanalyse ............................................................................................................ 8
2.2 Bestandsgebäude.......................................................................................................... 8
2.3 ISEK .............................................................................................................................. 9
3 Raumprogramm ................................................................................................................. 11
3.1 Raum- und Nutzungskonzept der Tourismus & Congress GmbH ................................ 11
3.2 Erkenntnisse aus Gesprächen mit Fachdienststellen ................................................... 15
3.3 Darstellung Nutzungskonzept ...................................................................................... 16
3.3.1 Darstellung Nutzungskonzept Restaurant ............................................................. 16
3.3.2 Darstellung Nutzungskonzept Veranstaltungsflächen ............................................ 17
3.4 Workshop 09.02.2022 ................................................................................................. 18
3.5 Experteninterviews ...................................................................................................... 26
3.5.1 Interview Betreiber ................................................................................................ 27
3.5.2 Interview Ehemaliger Pächter ............................................................................... 28
3.5.3 Interview Geschäftsführer Technikunternehmen ................................................... 29
3.5.4 Interview Caterer ................................................................................................... 30
3.5.5 Interview Objektplaner und Architekt ..................................................................... 30
3.6 Definition Raumprogramm ........................................................................................... 32
3.7 Kostenprognose .......................................................................................................... 33
3.8 Termine ....................................................................................................................... 35
3.9 Vergabemodelle .......................................................................................................... 36
3.9.1 Einzelvergabe ....................................................................................................... 36
3.9.2 Generalplaner ....................................................................................................... 38
3.9.3 Generalunternehmer ............................................................................................. 39
3.9.4 Generalübernehmer .............................................................................................. 40
3.9.5 Totalunternehmer .................................................................................................. 40
4 Fazit und Empfehlung ........................................................................................................ 42
5 Anlagen- und Abbildungsverzeichnis ................................................................................. 43
5.1 Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................ 43
5.2 Anlagen ....................................................................................................................... 43
5.3 Abbildungsverzeichnis ................................................................................................. 43Seite 5 von 47
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Grundlagen
1.1 Projektbeschreibung
Als prägnantes Beispiel des Baustils der 1950er Jahre gilt die denkmalgeschützte Stadthalle Bad
Godesberg als Räumlichkeit für Messen, Tagungen und Feste in unterschiedlicher Größe.
Aufgrund von baulichen Mängeln und der daraus resultierenden möglichen Einsturzgefahr -vor
allem im Großen Saal- wurde die Stadthalle zunächst bis auf weiteres geschlossen und später
teilweise freigegeben. Aktuell wird die Stadthalle aufgrund der Prävention von Vandalismus durch
Hauswärter bewohnt / bewacht.
Die Stadt Bonn strebt eine Sanierung der Stadthalle an, so dass diese wieder in vollem Umfang
genutzt werden kann. Dazu ist zum einen die konzeptionelle Betrachtung von Veranstaltungs-
und Gastronomiestätten in Bad Godesberg notwendig und zum anderen die bauliche Untersu-
chung, die zusammen in einem Raumprogramm münden.
1.2 Basisunterlagen und -informationen
Architekt │ Bestandsaufnahme Phase II (Stand 07.11.2019):
• Grundriss 1.+2.OG 1:100
• Ansichten 1-38 1:100
• Dachaufsicht 1:100
• Grundriss EG, UG 1:100
• Inhaltsverzeichnis
• Raumkatalog zur Bestandsaufnahme
• Schnitte A-D, E-G 1:100
Abb. 2 Luftbild Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt BonnSeite 6 von 47
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• Übersichtsplan Bauabschnitte
Architekt │ Bestandsaufnahme Phase III (Stand 16.03.2021):
• Bestandsdokumentation November 2020 (ausgestellt: 16.03.2021)
• Übersichtsplan Fassade Ansichten 1-19 1:100
• Übersichtsplan Deckenuntersicht UG │ KGR 350 1:100
• Übersichtsplan Dach-/Deckenkonstruktion UG │ KGR 350 1:100
• Übersichtsplan Fassade Ansichten 20-38 1:100
• Übersichtsplan Bodenbeläge EG │ KGR 350 1:100
• Übersichtsplan Deckenuntersicht EG │ KGR 350 1:100
• Übersichtsplan Dach-/Deckenkonstruktion EG │ KGR 350 1:100
• Übersichtsplan Bodenbeläge │ KGR 350 1./2. OG 1:100
• Übersichtsplan Deckenuntersicht │ KGR 350 1./2. OG 1:100
• Übersichtsplan Dach-/Deckenkonstruktion 1./2. OG │ KGR 350 1:100
• Erläuterungstext 310 Baugrube, 320 Gründung, 330 Außenwände, 340 Innenwände, 350
Decken, 360 Dächer, 380 Baukonstruktive Einbauten
• Fotodokumentation Bauschäden (1.,2.OG, EG, UG, Außenraum)
• Grundriss UG, EG, OG
• Dachaufsicht
• Schnitte A-C, D-G, E
• Ansichten N-S, S-W
• Grundrisse Substanzerkundung mit Verortung der Bauteilöffnungen (UG, EG, OG, Dach-
aufsicht)
• Liste der Bauteilöffnungen
• Bauschadensdokumentation
• Schadenskartierung UG, EG, OG
• Inhaltsverzeichnis Bestandsaufnahme
• Aufgabenstellung und Abschlussbericht (finalisiert 09.08.2021)
• Bauteilöffnungen Fotodokumentation
• Raumgrößen, Raumliste
• Grundriss EG mit Angabe Öffnung Abhangdecke für Dübelauszugsversuche
• Gutachten Bauphysik P19.047-01 inkl. Anlage 1-4 (22.12.2020) - knp Bauphysik
• Gutachten Bauphysik P19.047-02 inkl. Anlagen 1-4 (24.02.2021) – knp Bauphysik
• Prüfbericht 1 + 2 (15.04.2021 + 12.10.2020) – Finette+Schönborn
• Karteikarte Denkmalschutz zzgl. Anlage
• Schadstoffgutachten inkl. Bauteilöffnungen (21.09.2020 + 21.09.2021)
• Gutachten Bauteilzustand Bauabschnitt A-B, A-C, A-D, A-E, B, C, E, G - Henneker Zilinger
Ing.
• Gutachten Tragwerk Großer Saal – Krebs + Kiefer 25.06.2020, 14.08.2020
• Gutachterliche Stellungnahme Tragkonstruktion Großer Saal – Henneker Zillinger Ing.
09.06.2020
• Stellungnahme Bauwerksprüfung Henneker Zillinger Ing. 07.02.20Seite 7 von 47
Projektbeteiligte1.4
• Übersicht zu weiteren Bauteilöffnungen im UG, EG, OG 17.05.202
• ISEK Bad Godesberg 2019
• Zusammenfassende Bewertung der Bausubstanz 19.07.2021 – Henneker Zillinger Ing.
• Erste optische Bestandsaufnahme 22.01.2020 v-arch.
• Bestandsaufnahme Nov. 2020 – Sommer 2021 (Phase III) (finalisiert 09.08.2021)
• Auslobung: Offener zweiphasiger interdisziplinärer Realisierungswettbewerb Jan. 2021
inkl. Maßnahmenbeschreibung A1 u. A2
1.3 Aufgabenstellung
Die Bad Godesberger Stadthalle ist eine seit langer Zeit in der Stadtgesellschaft etablierte, mul-
tifunktionale Veranstaltungsstätte, die die vergangenen Jahre jedoch infolge von baulichen Män-
geln in ihrer Funktion und Nutzung eingeschränkt worden ist.
Die Bundesstadt Bonn möchte mit der Erstellung eines Raumprogramms auf Basis des Raum-
und Nutzungskonzeptes der Tourismus & Congress GmbH (T&C), welches aus der Beschluss-
vorlage hervorgegangen ist, die Weichen für die anstehende Planung zur Sanierung der Stadt-
halle durch das beauftragte Architekturbüro stellen.
Der Fokus der Ausarbeitung liegt dabei in einer Konkretisierung der bereits zuvor erbrachten
Untersuchungen zum Bestandsgebäude, die sowohl durch die beautragten Architekten als
auch durch andere
Ingenieurbüros erfolgt sind. Ziel der Erstellung ist das Raumprogramm, welches die Basis für die
weitere Planung bilden soll.
Hinsichtlich der vorbereitenden Leistungen wurde der Auftrag der zarinfar GmbH im Laufe der
Erarbeitung des Raumprogrammes erweitert, der die Definierung der Leistungsbilder der Fach-
planer und die Kosten- sowie Terminprognose umfasst. Die Leistungsbilder der Fachplaner wer-
den außerhalb dieses Dokumentes nach finaler Abstimmung des Raumprogrammes inklusive
Kosten- und Terminprognose von zarinfar übermittelt
Städtisches Gebäudemanagement der Bundesstadt Bonn – Auftraggeber
Amt für Wirtschaftsförderung der Bundesstadt Bonn
zarinfar GmbH – Baufachliche Einschätzung & Koordination
• Frau Chrobáková
• Herr Zarinfar
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• Frau Mirioglu
Progacon – Konzeption Gastronomie & Veranstaltung
1.5 Projektziele gemäß Stadt Bonn
1.5.1 Übergeordnete Ziele
Ziel der Ausarbeitung ist es aus der Betrachtung der späteren Gastronomie- und Veranstaltungs-
nutzung bauliche Anforderungen zu extrahieren, die der nachfolgenden Planung als Raumpro-
gramm zugrunde gelegt werden kann.
1.5.2 Wirtschaftliche Ziele
Der zarinfar GmbH sind für die Erstellung des Raumprogrammes keine wirtschaftlichen Ziele be-
kannt.
1.5.3 Terminziele
Der Beginn der Planungsleistungen der Architekten im Mai 2023 (siehe Rahmenterminplan)
setzt die Fertigstellung des Raumprogrammes, die Erstellung der Leistungsbilder und die damit
einhergehenden Beauftragungen der Fachplaner voraus. Die Erarbeitung des Raumprogrammes
durch zarinfar mit Hilfe der Zuarbeit von Progacon soll bis zum 08.08.2022 finalisiert werden.
1.5.4 Qualitätsziele
Die angestrebten Qualitäten für das Projekt sollen frühestmöglich konkret beschrieben werden,
so dass eine angemessene Grundlage für die Planung geschaffen wird. Die frühzeitige Einbin-
dung aller Projektbeteiligten und das Zusammenführen der Ergebnisse und verschiedenen An-
forderungen an das Projekt, soll die Erreichung der zum Projektstart formulierten Qualitätsziele
sicherstellen.
1.6 Herangehensweise
Die Erarbeitung des Raumprogrammes wird in zwei Stufen erarbeitet. Um eine Grundlagenbasis
zu schaffen und sich mit dem Gebäude vertraut zu machen, werden in der ersten Stufe die um-
fangreichen vorangegangenen Bestandsuntersuchungen gesichtet und das Gebäude begangen.
Einflussfaktoren, die sich auf die Nutzbarkeit der Stadthalle auswirken, sind zum einen von außen
betrachtet die Nutzer/Betreiber und die Öffentlichkeit/Bürger und zum anderen das Bauwerk anSeite 9 von 47
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sich, welches durch die bauliche Qualität / Architektur eine hochwertige und sinnvolle Funktiona-
lität ermöglicht. Diese werden zu Beginn der zweiten Stufe herausgearbeitet und vorangetrieben,
so dass die Informationen in das Raumprogramm einfließen können. Dies findet unter anderem
in gemeinsamen Abstimmungen, wie zum Beispiel Workshops statt, die mit den Projektbeteiligten
gemacht werden.
Das Büro zarinfar ist für die bauliche Untersuchung der Stadthalle sowie die Initiierung und das
Zusammentragen der Informationen zuständig. Das Büro Progacon hingegen beschäftigt sich mit
den Themenfeldern „Öffentlichkeit/Bürger“ und „Nutzer/Betreiber“.
Öffentlichkeit / Bürger
Nutzer / Betreiber
Architektur / Gebäude
z.B. Technische Regeln,
Brandschutz, Bauphysik,
Denkmalschutz
Gastronomie
Veranstaltungen
Stadthalle
Bad Godesberg
ISEK
Abb. 3 Einflussfaktoren Stadthalle Bad GodesbergSeite 10 von 47
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2 Grundlagenermittlung
2.1 Standortanalyse
Bad Godesberg ist einer der vier Stadtbezirke der Bundesstadt Bonn und beheimatet in 13 Orts-
teilen circa. 76.000 Einwohner. Die Stadthalle Bad Godesberg befindet sich im Stadtteil „Alt-
Godesberg“ und besitzt eine gute Anbindung nicht nur durch den nahe gelegenen Bahnhof an
die Züge des Nah- und Fernverkehres, sondern auch durch die eigene Bus- und U-Bahn-Halte-
stelle.
2.2 Bestandsgebäude
Die denkmalgeschützte Stadthalle setzt sich aus ein- bis zweigeschossigen Baukörpern zusam-
men, die in Stahlbetonskelettbauweise und mit Flachdächern ausgeführt wurden. Die Verbin-
dungsbauten (Küchentrakt, Foyer, Wandelhalle), die vorwiegend in eingeschossiger Bauweise
ausgeführt sind, verbinden die mehrgeschossige, rechteckigen Bauten (Großer Saal, Kleiner
Saal, Restaurant). Diese Bauweise zeichnet ein ausdrucksstarkes Bauensemble mit einer unre-
gelmäßigen und verwinkelten Grundrissarchitektur aus.
Eingebettet in den Stadtpark ergibt sich durch die Gruppierung der einzelnen Bereiche des frei-
stehenden Gebäudekomplexes ein Innenhofbereich. Wie aus Abbildung 2 ersichtlich, wurde die
Stadthalle mehrmals erweitert, angepasst und modernisiert.
Der Grundriss sowie der Innenbereich mit seinen Ausstattungsmerkmalen sind weitestgehend
erhalten. Der Haupteingang befindet sich an der Friedrich-Ebert-Straße und besticht durch das
weit auskragende und abgeknickte Vordach, welches durch zwei konische Betonpfeiler getragen
wird.
Abb. 4 Projektübersicht; Quelle: v-architektenSeite 11 von 47
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2.3 ISEK
Das ISEK definiert die Stadthalle Bad Godesberg als eines der Wahrzeichen des Stadtteils. Auf
Grund ihrer Bedeutung und der zentralen Lage ist sie – neben zahlreichen anderen Gebäuden
und Standorten – wichtig zur Erreichung der übergeordneten Ziele des ISEK.
Bad Godesberg soll als Gastronomiestandort gestärkt, die Gastronomievielfalt verbessert und
zielgerichtete Gastronomiekonzepte als Erlebnis entwickelt werden. Das Restaurant der Stadt-
halle kann zur Aufwertung des Kurparks, zur Verbesserung des Gesamtgastronomieangebotes,
aber – bei zielgerichteter Konzeptauswahl (Öffnungszeiten) - auch zur geforderten Verbesserung
des Sicherheitsempfindens im Bereich des Kurparks beitragen. Attraktivität und Aufenthaltsqua-
lität des Kurparks sollen durch ein imageprägendes Wasserelement und einen Spielpunkt für
Kinder und Jugendliche (Wasser-/Abenteuerspielplatz) verbessert werden. Von diesen Rahmen-
bedingungen kann ein zukünftiges Gastronomiekonzept profitieren.
Das ISEK sieht darüber hinaus große Zukunftsperspektiven im Bereich Kultur, weshalb es mehr
Veranstaltungen geben und Tradition und Brauchtum gepflegt werden sollen. Begegnungsräume
für alle Kulturen und die Erschließung neuer Nutzerkreise gingen in diesem Zusammenhang als
Prüfaufträge aus dem ISEK hervor. Auch der Wunsch nach Historie, der Darstellung der Ge-
schichte des Stadtbezirkes und attraktive Inhalte aus dem Bereich des Politiktourismus sind im
zukünftigen Nutzungskonzept der Stadthalle attraktiv darstellbar. Des Weiteren stellt das ISEK
Abb. 5 Luftbild Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt BonnSeite 12 von 47
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Überlegungen zu einem eventuellen Kulturneubau (Oper/Schauspiel) an Stelle der heutigen Ten-
nisplätze vor.
Anhand der ersten konzeptionellen Überlegungen und auf Basis der gesammelten Erkenntnisse
aus dem ISEK, dem Leitbild und dem Masterplan für den öffentlichen Raum wurde am 18. Feb-
ruar 2022 ein Gespräch von Seiten Progacon mit dem Stadtplanungsamt (Hr. Schütt) geführt. In
diesem Telefonat wurde bestätigt, dass es sich bei Stadthalle und der Gastronomie des gesamten
Stadtbezirkes um Prioritätsthemen der Politik handele. Das gastronomische Angebot wird oftmals
kritisiert. Seitens der Stadtplanung wünscht man sich eine stärkere Verbindung zwischen Innen-
stadt und Kurpark, weshalb unter anderem aktuell die Verkehrsberuhigung der Straße „Am Kur-
park“ geprüft wird. Der Masterplan für den öffentlichen Raum befand sich zum Zeitpunkt des Ge-
spräches noch im Veränderungsprozess. Seitens des Stadtplanungsamtes ging man davon aus,
dass man die Veränderung des Kurparks nicht in den nächsten fünf Jahren beginnen würde, da
es vorher andere Themen mit höherer Priorität gäbe. Die Verortung der Einzelelemente des Kur-
parks waren noch nicht fixiert und es gab verschiedene Anregungen, den Wasser-/Abenteuer-
spielplatz zur Belebung des Parks näher an der Innenstadt zu verorten.
Aus dem Blickwinkel der Stadtentwicklung wäre es wünschenswert, wenn das zukünftige Gast-
ronomiekonzept für den Restaurantbetrieb der Stadthalle eine hohe Abstrahlwirkung hätte und
so zur Aufwertung des Kurparks beitragen würde. Es sollte ein Angebot geben, das sich auch an
die unterschiedlichen Zielgruppen der Innenstadt richtet und attraktive Sitzgelegenheiten im Grü-
nen bietet.
Nicht nur die Räume der Stadthalle, auch der Kurpark stellt sehr ansprechende Eventpotenziale
dar (z.B. „Bad Godesberger Sommerfest“). Eine Berücksichtigung der örtlichen Vereine und An-
bieter von Kunst und Kultur wurde auch seitens der Stadtentwicklung thematisiert und als wün-
schenswert angesehen.
Der im ISEK gewünschte Prüfauftrag für eine Begegnungsstätte für verschiedene Kulturen wurde
im Gespräch revidiert, da man sich hierfür für einen Standort in der Innenstadt entschieden und
bereits Fördermittel beantragt habe.Seite 13 von 47
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3 Raumprogramm
3.1 Raum- und Nutzungskonzept der Tourismus & Congress GmbH
Die Tourismus & Congress GmbH (T&C) wurde 2019 von der Stadt Bonn damit beauftragt ein
Raum- und Nutzungskonzept für die Stadthalle Bad Godesberg als Grundlage für die im Sommer
2022 beginnende Vollsanierung der Stadthalle Bad Godesberg zu erstellen. Die Untersuchung
dient als Entscheidungshilfe zur Entwicklung eines zukunftsfähigen Nutzungskonzeptes für die
Stadthalle Bad Godesberg. Die T&C basiert seine Untersuchung auf Recherchen, Marktfor-
schungsuntersuchungen, Trendanalysen und der Auswertung von Zielgruppenuntersuchungen
sowie Veranstaltungsformaten der Stadthalle Bad Godesberg.
Kernaussagen sind daraus:
„Die Stadthalle Bad Godesberg ist ein Nukleus des gesellschaftlichen Lebens des Stadtbezirk
Bad Godesberg und soll auch weiterhin Heimatstätte unterschiedlicher Veranstaltungsformate
von Vereinen, Verbänden, Unternehmen, Institutionen des Gesellschaftlichen Lebens und Privat-
veranstaltungen im Stadtbezirk Bad Godesberg sein. Gleichzeitig gilt es die Marktpositionierung
als Tagungsprodukt im Kongressmarkt der Destination Region Bonn, zu stärken. Das zukünftige
Raumkonzept für die Stadthalle Bad Godesberg sollte den Erhalt und Ausbau der Multifunktiona-
lität der Veranstaltungsstätte beinhalten. Dabei stehen der Erhalt und Ausbau der Teilbarkeit von
Räumlichkeiten im Vordergrund, um eine flexiblere Nutzung der Räumlichkeiten und Flächen zu
erreichen. Durch die Teilbarkeit von Räumlichkeiten erweitert man die Anzahl an Veranstaltungs-
formaten mit denen die Stadthalle Bad Godesberg bespielt werden kann. Damit ist schlussendlich
eine Erweiterung der Zielgruppen in der Kunden- und Nutzersprache (Seminarveranstalter, Un-
ternehmer, Verbände, etc.) möglich.“ (Beschlussvorlage 200424, Amt für Wirtschaftsförderung,
2020)
Aus den drei erarbeiteten Varianten entschied sich die Bezirksvertretung entgegen der empfoh-
lenen Variante 2 durch die Tourismus & Congress GmbH final für die Variante 1, die folgende
Merkmale aufweist:
• Maximale Teilbarkeit der vorhandenen Säle und Räumlichkeiten, bei gleichzeitigem Erhalt
der Foyerflächen und einer Verkleinerung der bestehenden Restaurantfläche
• Kernelement: Teilbarkeit des Großen Saals durch flexible Trennwände
• Restaurant: Teilbarkeit der Räumlichkeit ermöglicht zum einen die multifunktionelle Nut-
zung und zum anderen die ganze oder teilweise Nutzung durch die Bad Godesberger
Bürger
• Statt einer Vollküche entsteht eine Catering KücheSeite 14 von 47
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Abb. 6 Maßnahmenübersicht Var.1; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020
Abb. 7 Teilbarkeit Großer Saal; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020Seite 15 von 47
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Abb. 9 Küchenbereich; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020
Abb. 8 Teilbarkeit Restaurantbetrieb; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020Seite 16 von 47
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Abb. 11 Obergeschoss; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020
Abb. 10 Lagerflächen UG; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020Seite 17 von 47
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Die als ‚Denkmal‘ gekennzeichneten blauen Bereiche werden als beson-
ders schützenswert angesehen. Die als ‚Zeitzeuge‘ gelb markierten Ele-
mente sind den blauen Bereichen untergeordnet, werden aber ebenfalls
als schützenswert angesehen.
Die ‚Störzonen‘ (orange) sind aus Sicht des Denkmalschutzes bauliche
Elemente, welche die Aussagekraft der ursprünglichen Formsprache des
Bauwerkes als Denkmal mindern. Die untere Denkmalbehörde befürwortet
einen Rückbau der ‚Störzonen‘.
Die als ‚Neutral‘ (grau) markierten Bereiche werden aus denkmalpflegeri-
scher Sicht als nicht gestaltprägend angesehen. Eine Zustimmung zum
Rückbau dieser Zonen werde nicht ausgeschlossen.
Das Herzstück des Denkmals ist aus Sicht der Unteren Denkmalschutzbehörde der Große Saal.
Bei dieser ist eine Unterteilung, wie sie in der Variantenbetrachtung der T&C GmbH vorgeschla-
gen wurde, aus denkmalpflegerischer Sicht nicht denkbar. Falls aus statischen Gründen der
große Saal in seinem derzeitigen Zustand nicht genutzt werden kann und die Möglichkeit der
Sanierung nicht gegeben ist, wäre aus Sicht des Denkmalschutzes ein Rückbau und anschlie-
ßende Rekonstruktion denkbar. Voraussetzung zur Genehmigung eines solchen Vorhabens ist
eine entsprechend präzise Herausarbeitung, welche die statische Situation belegt. Zudem sind
alle schützenswerten, originalen Elemente sorgfältig herauszubauen und im Zuge einer Rekon-
struktion in ihrem ursprünglichen Standort in der Stadthalle wieder einzubauen.
Insgesamt ist die Untere Denkmalschutzbehörde an einer Nutzung der Stadthalle Bad Godesberg
sehr interessiert und offen für Konzepte, welche die denkmalpflegerischen Aspekte berücksichti-
gen.
Neben dem Bauwerk selbst, sind auch die Außenanlagen samt der Bodenbeläge Teil des Denk-
mals. Insgesamt ist für die Untere Denkmalschutzbehörde von großer Bedeutung die gestalteri-
schen Oberflächen, wie originale Bodenbeläge, Wandvertäfelungen, Natursteinelemente etc., zu
erhalten. Die Konzepte sollten in der künftigen Planung so erstellt werden, dass möglichst wenig
Eingriffe in die Denkmalstruktur notwendig werden.
3.2 Erkenntnisse aus Gesprächen mit Fachdienststellen
Untere Denkmalbehörde / Städtisches Gebäudemanagement
Abstimmung am 18.01.2022
Durch die Architekten, in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt
Bonn, wurde ein denkmalpflegerischer Begleitplan für die Stadthalle Bad Godesberg erstellt.
Die UDB erläutert anhand der Pläne der Architekten, dass die Stadthalle seit der
Entstehung 1955 verschiedene bauliche Erweiterungen erfahren hat. Der denkmalpflegerische
Begleitplan hatte zum Ziel diese herauszuarbeiten und die besonders schützenswerten sowie
weniger schüt-
zenswerten baulichen Elemente zu kennzeichnen. Somit diene der denkmalpflegerische Begleit-
plan als Leitplanke für die Architekten und Fachplaner.Seite 18 von 47
Brandschutz
Abstimmung mit dem Brandschutzberater im SGB (ehem. Feuerwehr Bonn) am 24.01.2022
Gemäß den Ergebnissen des vorliegenden Brandschutzgutachtens ist der konstruktive Brand-
schutz stellenweise in der Stadthalle Bad Godesberg nicht eingehalten. Neben einer umfängli-
cheren brandschutztechnischen Beurteilung durch einen Sachverständigen, wird im Zuge der
Sanierung die Erstellung eines Brandschutzkonzeptes empfohlen.
Falls aus baulicher Sicht Brandschutzanforderungen nicht vollständig eingehalten werden kön-
nen, kann beispielsweise eine flächendeckende Brandmeldeanlage als Kompensationsmaß-
nahme dienen. Beim Betrieb von Veranstaltungen und der Gastronomie müssen die Fluchtwegsi-
tuationen für alle zeitgleich genutzten Bereiche unabhängig möglich sein.
Nach Aussage von des Brandschutzberaters sind die konkreten Maßnahmen abhängig vom
Gesamtkonzept für den Brandschutz. Er weist darauf hin, dass die Möglichkeit einer gezielten
Rauchabführung im Brandfall von großer Bedeutung ist. Hierdurch können sich
Fluchtwegzeiten und die Standsicherheit der Bauteile verlängern.
Es wird darauf hingewiesen, dass auch bei einer 1:1-Sanierung umfangreiche Maßnahmen aus
Sicht des Brandschutzes erforderlich werden, unter anderem weil der konstruktive Brandschutz
an die aktuellen Baunormen angepasst werden muss.
Aufgabe der Architekten und Fachplaner wird es sein die statischen und brandschutztechnischen
Anforderungen mit den denkmalrechtlichen Vorgaben abzustimmen.
3.3 Darstellung Nutzungskonzept
Die Stadthalle benötigt für den zukunftsorientierten Betrieb auf der einen Seite einen sehr quali-
fizierten Individualgastronomen mit einem guten Konzept mit Abstrahlwirkung für das Restaurant.
Auf der anderen Seite soll die Auslastung der Veranstaltungsflächen gesteigert und professiona-
lisiert werden, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Die beiden erforderlichen Kompetenzen sind
derart unterschiedlich und schwierig zu erfüllen, dass es voraussichtlich sehr schwierig wird, ei-
nen Betreiber zu finden, der beide Kompetenzen bietet. Deshalb soll im Rahmen der Sanierung
eine Struktur geschaffen werden, die einen getrennten Betrieb von Restaurant und Veranstal-
tungsflächen ermöglicht. Die klare Trennbarkeit und scharf definierte Schnittstellen sind essenti-
ell. Während für die Eventflächen eine oder mehrere Cateringküchen erforderlich sein werden,
benötigt das Restaurant eine Vollküche. Sämtliche Nebenflächen (Büro, Lager, Sozialräume, Lo-
gistik, WCs, BOH etc.) müssen für beide Flächen getrennt voneinander vorhanden sein.
3.3.1 Darstellung Nutzungskonzept Restaurant
Das zukünftige Restaurant der Stadthalle sollte sich mit einem breiten und vielfältigen Konzept
an unterschiedlichste Zielgruppen richten und ganztägig geöffnet sein. Auch zur Steigerung des
Sicherheitsempfindens im Kurpark ist eine Öffnung in den Abendstunden ratsam. Eine Befragung
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der Bürger zeigte eine hohe Nachfrage nach Abendangeboten, weshalb auch Bar- und Nightlife-
kompetenzen geprüft werden sollten. Hierbei muss die Anwohnersituation hinsichtlich eventuell
entstehender Immissionen dringend berücksichtigt werden.
Die angebotenen Speisen und Getränke sollten sich an die breite Masse richten, können in der
Stadt unbesetzte Trends und Nischen aufgreifen, sollten jedoch zu normalen/durchschnittlichen
Preisen angeboten werden.
Um Frequenzen zu schaffen, den Kurpark und die Gesamtgastronomie des Stadtteils aufzuwer-
ten und auch die anderen gesetzten Ziele gastronomisch erreichen zu können, ist ein Konzept
mit einer hohen Abstrahlwirkung und viel Liebe zum Detail ratsam. Durch eine gute Lebensmit-
telqualität, handgemachte Speisen, Regionalität und Nachhaltigkeit kann sich das Angebot von
anderen abheben. Individualität und USP (Unique Selling Point) sind an diesem Standort sehr
wichtig.
Besonders für kleinere/private Veranstaltungen sollte das Restaurant auch als Cateringunterneh-
men für die angrenzenden Veranstaltungsflächen fungieren können.
3.3.2 Darstellung Nutzungskonzept Veranstaltungsflächen
Die Stadthalle Bad Godesberg hat in ihrer Ausrichtung große Bedeutung als regionales Tagungs-
und Veranstaltungszentrum erlangt. Die inhaltliche Ausrichtung soll auch in dieser Hinsicht zu-
künftig erhalten bleiben. Darüber hinaus soll die Stadthalle Platz für Brauchtumspflege und Kultur
bieten. Private Veranstaltungen, wie z.B. Geburtstage und Hochzeiten Jubiläen etc. und die Nut-
zung durch Vereine sollen hier ebenfalls möglich sein.
Mit Sicherheit werden die zukünftigen Preise an das heutige Niveau angepasst werden, sollten
jedoch so moderat sein, dass sich die breite Masse eine Anmietung der Räumlichkeiten leisten
kann. Damit das gewährleistet werden kann, sollte die Grundausstattung (Mobiliar, Technik usw.)
den durchschnittlichen Anforderungen entsprechen und nicht zu hochwertig gewählt werden. Die
Räume sollen in ihrer Größe erhalten bleiben, in Zukunft aber noch multifunktionaler genutzt wer-
den können. Voneinander getrennte Zuwegungen, Logistikbereiche und Infrastrukturen sind sehr
wichtig, um Parallelnutzungen realisieren zu können.
Die Erfolge der Vergangenheit und größte Chance für einen erfolgreichen Betrieb in der Zukunft
stellen die besonders besucherstarken Veranstaltungen dar.
Während sich in der inhaltlichen Ausrichtung nicht viel verändern soll, wird in der Betriebsstruktur
eine deutliche Modernisierung erforderlich sein. Die Vermarktung und Verwaltung der Flächen
wird auch zukünftig mit hoher Wahrscheinlichkeit vor Ort gewährleistet. Den heutigen Ansprüchen
entsprechende Büroflächen sind im Bereich der Veranstaltungsflächen daher unerlässlich. In der
Vergangenheit wurden viele Dinge in Haus geleistet, die heutzutage in nahezu allen Betreiber-
strukturen ausgelagert werden. Hierzu zählen die Lagerung und Pflege von Materialien, das Wä-
schewaschen, aber auch viele BackOffice Tätigkeiten. Die deutlich steigenden Personalkosten
brachten zahlreiche strukturelle Veränderungen mit sich. Zahlreiche Caterer lassen sich Geschirr,
Besteck und weitere Materialien zum Beispiel sauber anliefern und geben sie dreckig zurück, um
sich die eigenen Kosten und Aufwände für die Spülarbeiten zu sparen. Diese Veränderungen
führen dazu, dass es heutzutage andere Anforderungen an Logistik und Lagerflächen gibt, als es
zum Beispiel noch vor wenigen Jahren der Fall war.Seite 20 von 47
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Die wichtigsten Auswahlkriterien für Versammlungsstätten stellen Verkehrsanbindung, Preis-
Leistungsverhältnis, Attraktivität, Nachhaltigkeit, Technik, Branchenkompetenz, Ansprechpart-
ner, Ausstellungsflächen und Gastronomie dar. Alle Kriterien sollen in der Zukunft angemessen,
professionell und herausragend integriert werden.
3.4 Workshop 09.02.2022
Teilnehmer*innen:
SGB, Amt für Wirtschaftsförderung,Progacon sowie zarinfar GmbH
Der am 09.02.2022 stattgefundene Workshop galt in erster Linie zum Zusammentragen der bis-
her gesammelten Informationen in dem Projekt und der Vorstellung der Stadt Bonn, wozu unter
anderem die Gespräche mit der unteren Denkmalbehörde und dem Brandschutz zählen.
Folgende Erkenntnisse wurden daraus abgeleitet:
• Einsturzgefährdete Bereiche (z.B. Großer Saal), in welchen nach ersten Erkenntnissen
ein Abbruch zwingend erforderlich sind, müssen ausreichend belegt werden, damit ein
Abbruch darauffolgende Rekonstruktion genehmigt werden kann
• Veränderungen der baulichen Struktur sind in bestimmten Bereichen möglich (Denkmal-
pflegerischer Begleitplan)
• Konzepte sollen erstellt werden, so dass möglichst wenig Eingriffe in die Denkmalstruktur
notwendig sind
• Grundsätzlich sind die konkreten Maßnahmen abhängig vom Gesamtkonzept für den
Brandschutz
• Auch bei einer 1:1-Sanierung sind umfangreiche Maßnahmen aus Sicht des Brandschut-
zes notwendig
Daraus resultiert die Aufgabe für die Architekten und Fachplaner während der Planung die stati-
schen und brandschutztechnischen Anforderungen mit den denkmalrechtlichen Vorgaben abzu-
stimmen.
Die Verteilung des Gastronomie- und Veranstaltungsbereichs wurde durch die zarinfar GmbH vor
dem Workshop als erste Annahme dargestellt:Seite 21 von 47
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Durch Abfrage der Anforderungen einzelner Raumsequenzen, wurde der Bedarf für die Stadthalle
Bad Godesberg mit den Beteiligten festgelegt.
Vor dem Hintergrund einer unabhängigen Nutzung, wurden die Flächen in erster Linie zwischen
der Gastronomie- und Veranstaltungsnutzung sinngemäß aufgeteilt.
Ergebnisse aus dem Workshop:
Veranstaltungsbereich:
Erdgeschoss: Eingangshalle inkl. Kassenanlage
Die Eingangshalle soll weiterhin als Hauptzugang für den
Veranstaltungsbereich genutzt werden. Es sollen eine digi-
tale Akkreditierung sowie ein Ticketingsystem vorgesehen
werden.
Veranstaltungsbereich
Gastronomiebereich
Sonstiges
Anlieferung
Eingang
Veranstaltungen
Eingang
Gastronomie
Abb. 12 Schematische FlächenaufteilungSeite 22 von 47
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Erdgeschoss: Presse / Tagungsbüro
Es soll eine haustechnische Büroausstattung vorgesehen
werden (LAN-Steckdosen). Im Presse- und Tagungsbüro
werden keine Veranstaltungen stattfinden. Eine Nutzung
allein als Presse- und Tagungsbüro ist aus Sicht der Betei-
ligten nicht zwingend erforderlich. Das Vorsehen von La-
germöglichkeiten als Garderobe wird befürwortet.
Erdgeschoss: Großes Foyer
Gemäß der Variante 1 des Konzeptes der T&C GmbH, ist
die Nutzung der Foyerflächen für Fachausstellungen und
als Cateringinsel denkbar. Ein Rückbau des Möbellagers,
welches aus denkmalpflegerischer Sicht als ‚Störzone‘ ge-
kennzeichnet wurde, ist durch die Beteiligten grundsätzlich
denkbar. Es wird darauf hingewiesen, dass eine alternative
Lagermöglichkeit im Kellergeschoss benötigt wird.
Untergeschoss: Garderobe
Der Sanitärbereich soll erneuert und vergrößert werden.
Der Zugang zur U-Bahn wird geschlossen. Der Gardero-
benbereich wird als sehr groß empfunden. Eine Verkleine-
rung und flexible Nutzung des Bereichs wird von den Be-
teiligten bevorzugt.
Erdgeschoss: Innenhof und Brunnensaal
Der Brunnensaal wurde nachträglich angebaut und verklei-
nert den Innenhof. Im denkmalpflegerischen Begleitplan
wurde dieser als ‚Störzone‘ gekennzeichnet. Die Beteilig-
ten halten einen Rückbau des Brunnensaals für möglich.
Gemäß der Variante 1 des Konzeptes der T&C GmbH,
kann der Innenhof als Aufenthaltszone und Cateringfläche
ertüchtigt werden.Seite 23 von 47
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Erdgeschoss: Parksäle
Die Parksäle sind im denkmalpflegerischen Begleitplan als
‚Neutral‘ gekennzeichnet, die Genehmigung eines Rück-
baus ist demnach nicht ausgeschlossen.
Erdgeschoss: Innenhof und Brunnensaal
Der langgezogene Terrassensaal wurde zuletzt in erster Li-
nie als Flurfläche genutzt. Der Bereich kann im Zusammen-
hang mit der Nutzung des Innenhofes als Veranstaltungs-
fläche genutzt werden. Es wird entschieden, dass falls die
Parksäle erhalten bleiben, eine Nutzung als Flur weiterhin
sinnvoll ist. Falls es zu einem Rückbau der Parksäle kom-
men sollte, befürworten die Beteiligten, dass eine Zugangs-
möglichkeit von außen, über den Terrassensaal in den In-
nenhof geschaffen wird.
Erdgeschoss: Kleiner Saal
Die Teilbarkeit des kleinen Saales in 2 Bereiche soll weiter-
hin erhalten bleiben, gemäß der beschlossenen Variante 1
aus dem Konzept der T&C GmbH.
Erdgeschoss: Großer Saal
Die Halle soll entweder ertüchtigt werden oder mit Berück-
sichtigung der denkmalrechtlichen Anforderungen abgeris-
sen und rekonstruiert werden (Innenausstattung einla-
gern/restauratorisch überarbeiten, wiedereinbauen). Eine
Teilbarkeit ist aufgrund von denkmalpflegerischen Gründen
nicht gewünscht.Seite 24 von 47
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Erdgeschoss: Trinkpavillon
Der Trinkpavillon soll Teil des Veranstaltungsbereichs
werden.
Erdgeschoss: Karajanflügel
Der Karajanflügel soll Teil des Veranstaltungsbereichs
werden. Gegebenenfalls sind die Räume als Büroflächen
für den Betreiber des Veranstaltungsbereichs zu nutzen.
Gastronomiebereich:
Erdgeschoss: Küchenbereich
Der Küchenbereich soll neu organisiert und zwischen dem
Veranstaltungsbereich und Gastronomiebereich sinnvoll
aufgeteilt werden. Für die Gastronomie soll eine Vollküche
realisiert werden, während beim Veranstaltungsbereich
eine Cateringküche vorzusehen ist. Der ‚Treppen-Sanitär-
block‘ wird von den Beteiligten als störend empfunden. Ein
Konzept, welches eine Veränderung der Raumkubaturen
vorsieht, sollte zur Sicherstellung der Genehmigungsfähig-
keit mit dem Denkmalschutz abgestimmt werden.Seite 25 von 47
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Erdgeschoss: Restaurant / Café (inkl. Nebenräume)
Erkerzimmer
Es wird entschieden, dass eine Teilung der Restaurantflä-
che, wie es in der Variante 1 des Konzeptes der T&C
GmbH beschrieben ist, nicht sinnvoll wäre, da nach Ein-
schätzung von Progacon die Gastronomie autark von dem
Veranstaltungsbereich funktionieren sollte. Der Rückbau
des im denkmalpflegerischen Begleitplan als ‚Störzone‘
gekennzeichneten Erkerzimmers, wird befürwortet.
Erdgeschoss: Pächterwohnung
Der Konferenzraum soll als Teil des Gastronomiebereichs
und die ehemalige Pächterwohnung als Nebenflächen für
die Gastronomie genutzt werden. Aus Sicht der Beteiligten
ist eine Wohnnutzung nicht mehr vorzusehen. Bei einem
Konzept, welches die Veränderung der Raumstruktur vor-
sieht, ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Unteren
Denkmalschutzbehörde sinnvoll.
Erdgeschoss: Foyerbereich Gastronomie
Der kleinere Foyerbereich in der Stadthalle Bad Godesberg
soll künftig als Eingangsbereich für die Gastronomie die-
nen. In diesem Zusammenhang sind Zugangs-
möglichkeiten zur Bierstube und Kegelbahn im
Untergeschoss zu schaffen. Die Größe und Form der
Sanitärflächen für den Gastronomiebereich sind noch zu
prüfen.Seite 26 von 47
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Erdgeschoss: Wirtschaftshof + Nebenräume
Die Verlagerung der Mittelspannung und Hochspannung
zur Vergrößerung einer Anlieferungssituation im Wirt-
schaftshof ist zu prüfen. Der Rückbau des im denkmalpfle-
gerischen Begleitplan als ‚Störzone‘ gekennzeichneten Be-
reichs (Personal Aufenthalt/Lager) ist ebenfalls vor dem
Hintergrund einer Verbesserung der Anlieferungssituation
zu prüfen. Dies wird von den Beteiligten als ein Teil der
Planungsaufgabe gesehen. Diese Thematik muss äm-
terübergeifend (Park) und mit den Stromversorgern (Tra-
fostation) erarbeitet werden.
Erdgeschoss (Außenbereich): Musikpavillon
Der Originalzustand des Musikpavillons ist zu erhalten.
Gegebenenfalls soll die Fläche für die Außengastronomie
genutzt werden.
Erdgeschoss: Kegelbahn + Bierstübchen
Die Kegelbahn und des Bierstübchen sollen künftig als La-
ger- und Nebenflächen für die Gastronomie genutzt wer-
den. Hierfür ist in der weiteren Planung die Erschließung
mit einem Aufzug zu prüfen.
Im Zuge eines Gastrokonzeptes muss geprüft werden, ob
die Nutzung inkl. Erschließung mit Aufzug möglich ist.Seite 27 von 47
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Bei den folgenden Punkten ist eine Prüfung bzw. ein Klärungsbedarf erforderlich:
▪ Großes Foyer: Prüfung des Rückbaus der ‚Störzone Möbellager‘
▪ Großer Saal: Finale Klärung, ob eine Sanierung möglich ist oder nicht
▪ Küchenbereich und Pächterwohnung: Klärung einer Veränderbarkeit der Raumstruktur
vor dem Hintergrund des Denkmalschutzes
▪ Foyerbereich Gastronomie: Prüfung Größe und Form der Sanitärflächen
▪ Wirtschaftshof + Nebenräume: Prüfung der Verlagerung der Hochspannung und Mit-
telspannung; Prüfung des Rückbaus der ‚Störzonen‘
Die Flächen wurden gemäß der Workshop-Ergebnisse vollständig auf die Gastronomie- und Ver-
anstaltungsbereiche verteilt, sodass keine Restflächen (Sonstiges) übrigbleiben. Es wurde fest-
gelegt, dass die großzügigen Lagerflächen im Untergeschoss zwischen dem Gastronomiebereich
und dem Veranstaltungsbereich aufgeteilt werden sollen.
Progacon:
Veranstaltungsbereich
Gastronomiebereich
Abb. 13 Schematische FlächenaufteilungSeite 28 von 47
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Der Standort der Stadthalle weist positive Kennzahlen auf, die Kaufkraft ist sehr gut. Die Infra-
struktur ist hinsichtlich des ÖPNVs gut, die Parkplatzsituation/-aufteilung muss anhand des zu-
künftigen Konzeptes noch einmal überprüft werden. Lieferantendichte und -nähe sind wie das
Arbeitskräftepotenzial gut.
Die vorhandenen Frequenzen sind aus Sicht eines potenziellen Gastronomen als sehr gering zu
bewerten. Das zukünftige Gastronomiekonzept muss eine ausreichende Abstrahlkraft und indivi-
duelle Qualität mitbringen, um die in der Innenstadt vorhandenen Frequenzen, in Richtung Kur-
park/Stadthalle zu bewegen.
Die Pächtersuche für die Gastronomie muss zielgerichtet erfolgen. Durch die Auswirkungen der
Pandemie, die stark rückläufige Entwicklung des lokalen Handels und die wachsende Bedeutung
der Gastronomie in den Innenstädten stehen den Gastronomen aktuell sehr viele Flächen zu
attraktiven Konditionen zur Verfügung. Aus diesem Grund und auf Grund der Tatsache, dass ein
potenzieller Pächter die Zukunftsvisionen und Entwicklungsbestreben in seine Betrachtungen
schon heute einbeziehen muss, wird die Betreibersuche schwierig.
Um einen guten Gastronomen von den zukünftigen Potenzialen überzeugen zu können, ist es
unerlässlich, die Gestaltung des Kurparks und die Verortung der Einzelelemente synergetisch zu
betrachten. In diesem Zusammenhang muss die Dimensionierung und Positionierung der Außen-
gastronomieflächen (Sonnenstand, Windschutz, Flächenaufteilung) mitbetrachtet werden. Je
nach Gesamtgestaltung des Kurparks sind Außengastronomieflächen auf beiden Seiten der
Gastronomie denkbar. Darüber hinaus sollte – um einen guten Gastronomen finden zu können –
von einer Teilung des Restaurants abgesehen werden. Ein professioneller Betreiber benötigt die
vorhandene Größe der Gasträume um ein attraktives wirtschaftliches Ergebnis bei durchschnitt-
lichen/normalen Preisen erzielen zu können. Es ist nicht erforderlich, im Bereich der Gastronomie
weitere Eventpotenziale zu schaffen. Das Raumangebot der direkt angrenzenden Veranstal-
tungsflächen der Stadthalle ist zum heutigen Zeitpunkt ausreichend.
Die Drittnutzbarkeit sollte bei der Gestaltung der Räumlichkeiten zwingend mitgedacht werden.
Kreative Individualgastronomen bieten attraktivere Inhalte und sind begeisterungsfähige Gastge-
ber, die dem Standort Leben einhauchen. Oftmals verfügen sie jedoch über eine schlechtere
Bonität als Systemanbieter. Die technische Gebäudeausstattung sollte ausreichend gewählt wer-
den, um ein Großteil der Konzepte, die in dieser Flächengrößenordnung betrieben werden, ge-
recht zu werden.
Je nach zukünftiger Betreiberstruktur bietet der Wirtschaftshof nicht genug Platz und eine un-
günstige Struktur. Es ist davon auszugehen, dass zukünftig häufiger und umfangreicher angelie-
fert wird, als es in der Vergangenheit der Fall war.
3.5 Experteninterviews
Für die Konkretisierung des Raumprogrammes aus Sicht der Veranstaltungen und Gastronomie
wurden verschiedene Experteninterviews geführt. Die Interviews geben einen Einblick in das Be-
treiben der Stadthalle der Vergangenheit, um daraus wichtige Handlungsempfehlungen für die
künftige Nutzung ziehen zu können.Seite 29 von 47
3.5.1 Interview Betreiber
Interview Betreiber, geführt am 07.03.2022
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich um eine Gesprächszusammenfassung des ge-
führten Interviews, welche ausschließlich die Aussagen der befragten Person wiedergibt.
Bei der befragten Person handelt es sich um den Inhaber einer sehr erfolgreichen Eventlocation
in einer Innenstadtlage. Die Eventschwerpunkte sind ähnlich wie die der Stadthalle Bad Godes-
berg.
Die zum erfolgreichen Betrieb einer Eventlocation erforderliche Logistik, stellte einen deutlichen
Schwerpunkt des geführten Gesprächs dar. In den vergangenen Jahren haben sich die Anforde-
rungen in diesem Bereich – bedingt durch Personalkosten und sich verändernde Betreiberstruk-
turen – stark verändert.
Lagerflächen sind besonders wichtig. Sie werden vorrangig für Materialien, Dekoration, Mobiliar
und Ware (Speisen und Getränke) genutzt. Darüber hinaus wäre es wünschenswert, wenn es
auch intern ein geeignetes Lager für Veranstaltungstechnik gäbe. Am wichtigsten sind die gut
dimensionierten und in der Gesamtstruktur sinnvoll verorteten Lagerflächen für Möbel. Es gibt
zahlreiche Veranstaltungslocations, die diese ausschließlich im Untergeschoss vorweisen (siehe
z.B. Rheinterrasse Düsseldorf). Sollte dies der Fall sein, ist eine gute Anbindung/Erschließung
wichtig, bestenfalls sollte es einen oder mehrere Lastenaufzüge geben, welche es ermöglichen,
dass das Mobiliar auf Paletten gelagert werden und im Optimalfall mit einem Gabelstapler bewegt
und in die Aufzüge und Lager gefahren werden kann. Die Aufzüge müssen zuverlässig und
schnell funktionieren.
Die Lagerflächen in der Location der befragten Person machen ca. 400-500m² aus. Seiner Ein-
schätzung nach sollten sie mindestens 50% größer sein. Die Veranstaltungsfläche beträgt ca.
1000m².
Kurz wurde auch über die Erschließung der Kellerflächen über hydraulische/fahrbare Bühnen
gesprochen. Diese sind jedoch weniger zum Lösen logistischer Probleme konzipiert und sehr
anfällig.
Für Wartungs-, Umbau-, Reinigungs- und Vor- und Nachbereitungsarbeiten sollte es vor Ort ei-
nen Steiger geben. Dieser sollte, auch wenn der Tragkorb ausgefahren ist, noch bewegt werden
können, sodass man den Korb nicht nach jeder abgearbeiteten Station wieder herunterfahren
muss.
Auf die baulichen Anforderungen angesprochen, berichtete uns der Betreiber, dass besonders
die Dachlast (Hängepunkte, Technikerweiterung etc.) eine wichtige Rolle spielt.
Weitere wichtige Rahmenbedingungen bilden gute Anlieferungsmöglichkeiten (mindestens drei
Lieferanten zeitgleich), eine gute Lagerlogistik, eine gut dimensionierte Küche, ausreichend
Backstageflächen und Künstlergarderoben und sinnvoll gewählte Bodenbeläge. Neben der Be-
lastbarkeit sind die Reinigungsmöglichkeiten und die Trocknungsgeschwindigkeit nach der Rei-
nigung besonders wichtige Kriterien. Mindestens eine Reinigungsmaschine muss vor Ort einge-
lagert und regelmäßig gewartet werden.
Des Weiteren sind durchdachte, gut verortete und technisch sehr gut ausgestattete Büroflächen
sehr wichtig. Der Einschätzung des befragten Betreibers nach, sollte es Büroräume für mindes-
tens 10-12 feste Mitarbeiter (Geschäftsführer, Betriebsleiter, Küchenchef, Lagerist, Eventperso-
nal (3-4), Techniker(2)) und einen Besprechungsraum geben.
Seite 27 von 44Seite 30 von 47
3.5.2 Interview Ehemaliger Pächter
geführt am 07.03.2022
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich um eine Gesprächszusammenfassung des ge-
führten Interviews, welche ausschließlich die Aussagen der befragten Person wiedergibt.
Er war mehr als 30 Jahre lang Pächter und Betreiber der Stadthalle.
Die zahlreichen – durch die Corona-Pandemie verursachten – Veranstaltungsabsagen und die
enorm hohen Nebenkosten (ca. 20000€ pro Monat) führten zur Insolvenz.
Die Veranstaltungsauslastung war (August und September ausgenommen) ausgezeichnet und
umfasste ein sehr breites Spektrum. Von Kleinveranstaltungen (Bridgeclub, Taubenzüchterverein
etc.) bis hin zu großen Kongressen, Messen, Tagungen und anderen Veranstaltungen fanden
zahlreiche Konzepte in der Stadthalle ihr zu Hause. Eine wirtschaftlich besonders wichtige Rolle
spielten in der Vergangenheit die ca. 15 jährlich stattfindenden Abiturbälle, die im Juni eine eher
unattraktive Veranstaltungszeit füllten. In der Zeit von Mai bis September fanden im
Außengastronomiebereich des Restaurants – unter Einbeziehung der Orchestermuschel – wö-
chentlich sonntags Kurkonzerte statt, welche immer sehr gut besucht waren. Auf Nachfrage, wel-
che Veranstaltungen wirtschaftlich die höchste Bedeutung hatten, nannte der ehemalige
Pächter Kongresse, Tagungen, Abiturbälle und Messen, aber auch öffentliche
Tanzveranstaltungen (z.B.Ü30-Party) wurden gut angenommen.
Das Herzstück der Stadthalle war das Restaurant. Es wurden viele Mittagessen verkauft, das
Abendgeschäft war „miserabel“. Den Grund hierfür sah der ehemalige Pächer in der
schlechten Beleuchtung und dem sehr schlechten Sicherheitsempfinden im Kurpark.
Die Auslastung der Vergangenheit wird seiner Einschätzung nach, bedingt durch die Auswirkun-
gen der Pandemie, nicht wieder zu erreichen sein. Das Tagungsgeschäft war in der Vergangen-
heit bereits deutlich rückläufig. Das Zielpublikum der Stadthalle setzte sich aus Vereinen, Ver-
bänden, Parteien, politischen Gremien, Wirtschaftsunternehmen, aber auch Privatpersonen
zusammen.
Er lobte die Zusammenarbeit mit der Stadt und betonte, dass man ihm gegenüber immer
verständnisvoll und flexibel agiert habe. Infrastruktur und Räumlichkeiten seien seiner Mei-
nung dringend renovierungsbedürftig. Der Versorgungshof bot keinen ausreichenden Platz. Eine
zeitgleiche Anlieferung mehrerer Lieferanten ist mit der aktuellen Struktur nicht möglich. Der Bier-
keller, der Getränkekeller und das Leergutlager waren ebenfalls zu klein bemessen. Es war in
der Vergangenheit sehr wichtig, Leergut abgeschlossen lagern zu können, da es immer wieder
Vorfälle von Vandalismus und Diebstahl gab. Die Lagerflächen waren wohl ebenfalls zu
knapp und der Keller zu klein. Es war nicht ausreichend Fläche vorhanden, um alle Möbel
einlagern zu können. Teilweise wurden Flurflächen und Terrassen zu Lagerflächen um-
funktioniert. Hinzu kam, dass der Aufzug ein logistisches Nadelöhr darstellte, zu klein und regel-
mäßig kaputt war. Es sollte seiner Meinung nach unbedingt mehr Logistikwege in den Keller ge-
ben.
Die Küche war immer zu klein. Die Kellerflächen wurden als Vorbereitungsküche genutzt, was
laut Pächter aber sehr uneffektiv war. Alle Kühlhäuser (Tiefkühl, Fleisch etc.) befinden sich im
Keller, sind in einem guten Zustand, begehbar und ausreichend dimensioniert.
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Der Brunnensaal war in der Vergangenheit fast immer ausgebucht und ist laut ehemaligem
Pächter unersetzlich. Kleine Flächen (Brunnensaal, Bierstube, Parksäle etc.) wurden im Rahme
von Tagungen und Kongressen für Arbeitskreise genutzt. Es wäre schön, wenn e
noch zwei oder drei weitere Räume dieser Kategorie gäbe. Auch die Parksäle wurden dera
gut nachgefragt, dass noch mindestens zwei Teile angebaut werden könnten. Vor dem Hintergrund
dass die Räume immer wieder für andere Zwecke genutzt wurden, sollten sie unbeding
flexibel gehalten werden
Die Parksäle wurden bis zu zwei Mal pro Tag umgebaut. Wichtig sei es auch, dass de
Innenhof in seiner Form bestehen bleibe.
3.5.3 Interview Geschäftsführer Technikunternehmen
Interview Geschäftsführer Technikunternehmen, geführt am 07.03.2022
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich um eine Gesprächszusammenfassung des ge-
führten Interviews, welche ausschließlich die Aussagen der befragten Person wiedergibt.
Bei der befragten Person handelt es sich um den Geschäftsführer zweier Technikfirmen. Die eine
ist auf Veranstaltungstechnik-, die andere auf elektroakustische Anlagen spezialisiert. Basierend
auf seinen Erfahrungswerten empfiehlt der befragte Experte, eine multifunktionale Eventlocation
heutzutage mit einem Grundstock an Technik auszustatten, welchen man veranstaltungsspezi-
fisch aufstocken kann. Die eingebrachte Technik kann gekauft oder gemietet werden. Für eine
Miete spricht seiner Meinung nach, dass die Wartungsaufgaben bei der Technikfirma bleiben.
Die Zusammenarbeit mit mehreren verschiedenen Dienstleistern ermöglicht eine flexiblere Preis-
gestaltung, ist in der Praxis jedoch eher unüblich und unpraktikabel. Zwischen den einzelnen
Veranstaltungen müssten immer wieder Begehungen, Raumabnahmen und Reparaturarbeiten
erfolgen, was bedingt durch eine sehr hohe Veranstaltungsauslastung nicht möglich ist und zu
einem unruhigen Geschäftsbetrieb (Streitigkeiten) führt. Alternativ gibt es Modelle, in denen die
eigene Haustechnikfirma Priorität hat, der Mieter/Veranstalter dennoch aber seine eigene Tech-
nik stellen kann. Die Veranstaltung muss dann jedoch von einem Meister der Haustechnikfirma
gegen Bezahlung begleitet werden. Baulich wichtige Themen sind aus seiner Sicht eine ausge-
zeichnete Anlieferungsmöglichkeit (bestenfalls drei Transporter/LKW zeitgleich), die Belastbar-
keit des Bodens, die Möglichkeit, Technikcases ebenerdig in alle Räumlichkeiten rollen zu können
und eine sehr gute Netzwerkinfrastruktur, in welcher von Beginn an überlegt werden muss, wel-
che Leitungen es von welchem Punkt zu welchem anderen Punkt geben muss. Bedenken sollte
man außerdem eine gute und zentrale Bühnenstromversorgung pro Raum, die Zugriffsmöglich-
keit auf das Hauslicht, dass man die Netzwerknetze an zentraler Stelle koppeln und entkoppeln
können und jegliche Toninstallationen von EDV-Installationen trennen muss. Bezogen auf den
großen Saal sollte es mindestens 7-8 Möglichkeiten an den Wänden geben, um auf alle Steue-
rungen zugreifen zu können – in den anderen Räumen entsprechend weniger.
Ein weiteres essenzielles Thema ist die Planung der Hängepunkte im Zuge der Erstellung der
Statik. Es sollte im großen Saal zum Beispiel mindestens acht Punkte im Bühnenbereich und acht
weitere im Zuschauerbereich geben, welche jeweils mit mindestens 250-500kg belastbar seinSeite 32 von 47
müssen. Hängepunkte für beständige Traversensysteme oder Obermaschinerie (je nach Nut-
zungsarten der Räumlichkeiten) müssen von Beginn an mitgedacht werden. Eine Backstagean-
lieferung wird heutzutage weiterhin gerne gesehen, ist jedoch nicht unerlässlich.
3.5.4 Interview Caterer
Interview Geschäftsführer Cateringunternehmen, geführt am 10.03.2022
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich um eine Gesprächszusammenfassung des ge-
führten Interviews, welche ausschließlich die Aussagen der befragten Person wiedergibt.
Bei der befragten Person handelt es sich um den Geschäftsführer eines großen Cateringunter-
nehmens mit mehreren hundert Mitarbeitern, verschiedenen Standorten und unterschiedlichen
Großküchen.
Das Gespräch ergab, dass Caterer heutzutage in der Regel eigene Produktionsstätten unterhal-
ten und die für die jeweilige Veranstaltung ausgewählten Speisen dort bereits vorbereiten. In der
Location werden nur frische Komponenten ergänzt, Bestandteile aufgewärmt und Speisen finali-
siert. Je nach Ausstattung der jeweiligen Location werden teilweise sogar technische Hilfsmittel
mit angeliefert.
Es gibt Beispiele von Eventlocations, die dem jeweiligen Veranstalter die Möglichkeit geben, ei-
nen eigenen Caterer auszuwählen. Die Auswahl kann entweder vollkommen frei oder aus einer
durch den Betreiber definierten Vorauswahl erfolgen. Erfahrungsgemäß müssen in einem sol-
chen Konstrukt sehr genaue Schnittstellen definiert werden. Jegliches Material (Geschirr, Be-
steck, Gläser etc.) muss in diesem Fall vom Caterer individuell beigesteuert werden. Auch für die
Warenlogistik (insbesondere Getränke) muss eine praktikable Lösung mit separaten Stell- und
Lagerflächen gefunden werden. Eine flexible Catererauswahl ist natürlich für einen potenziellen
Veranstalter attraktiver (Qualität und Preisgefüge je nach Anspruch), bedeutet in der Praxis für
die Caterer jedoch oftmals einen deutlich erhöhten Aufwand – insbesondere am Tag nach der
Veranstaltung.
Die Anforderungen an die Größe der Küche, gastronomische Ausstattung, Dimensionierung der
Lagerflächen etc. kann erst nach detaillierterer Definition der Betreiberstruktur vorgenommen
werden.
3.5.5 Interview Objektplaner und Architekt
Interview Objektplaner und Architekt, geführt am 07.04.2022
Bei den folgenden Ausführungen handelt es sich um eine Gesprächszusammenfassung des ge-
führten Interviews, welche ausschließlich die Aussagen der befragten Person wiedergibt.
Bei den beiden befragten Personen handelt es sich um einen Planer für Gastronomiebetriebe
und einen Architekten mit zahlreichen gastronomischen Referenzen.
Den inhaltlichen Schwerpunkt des Gespräches stellte die Küche dar. Neben Verortung, Ausstat-
tung und Gestaltung ist auch die Logistik wichtig. Die Küchengröße (siehe Tabelle unten) ist bei
guter Anbindung an Ober- und Untergeschoss ausreichend.
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Vor dem Hintergrund, dass sowohl die Event-, als auch die Restaurant- und Küchenflächen in
der Vergangenheit betrieben und genutzt wurden, ist davon auszugehen, dass diverse Bestand-
teile der Infrastruktur übernommen werden können. Die Größe für die dem Restaurant zugeord-
nete Vollküche, richtet sich danach, welche Lager- und Nebenflächen im Obergeschoss und/oder
Untergeschoss sinnvoll vorgesehen werden können. Unabhängig vom Konzept würde der be-
fragte Planer ca. 40m²-60m² Küche (annäherungsweise Aufteilung 2/3 Event zu 1/3 Gastronomie)
dem Restaurant zuordnen.
Um eine Möglichkeit zu schaffen, die Restaurant- und Eventflächen sowohl gemeinsam als auch
separat betreiben zu können, sollte die erforderliche technische Infrastruktur der Küche bis an
eine geeignete Übergabeschnittstelle vorgesehen und danach separierbar geplant werden. So
könnte nachträglich eine Unterteilung nachgerüstet, technische Ausstattungen wie z.B. die Abluft
jedoch gemeinsam genutzt werden. Für die trennende Wand (z.B. doppelt beplankt) sollte eine
ausreichende Tragfähigkeit für Wandschränke, Küchengeräte o.ä. vorgesehen werden.
Die Anforderungen an die technische Gebäudeausstattung haben sich in den vergangenen Jah-
ren deutlich verändert. Zahlreiche Küchengeräte sind heutzutage mit Managementsystemen aus-
gestattet, welche den Grundstrombedarf zunächst erhöhen, den Verbrauch aber zielgerichteter
einsetzen und Energie sparen können. Die Hersteller arbeiten daran, den Grundverbrauch zu
senken, sodass davon auszugehen ist, dass sich die Situation in den kommenden Jahren weiter
verändert. Die erforderlichen Großgeräte richten sich nach dem konzeptionellen Inhalt des Be-
triebs. Da dieser bisher nicht bekannt ist, sich in den nächsten Jahren verändern kann und eine
Drittnutzbarkeit direkt mitgedacht werden soll, wurden Durchschnitts- und/oder Maximalwerte für
die weiteren Überlegungen angenommen. Sofern es die Rahmenbedingungen ermöglichen, soll-
ten für die Restaurantküche 120-160kw, für die Gesamtküche ca. 400-450kw Strom (Kühlung
separat) vorgesehen werden.
Beide befragten Personen sind auch Betreiber von Gastronomie und empfehlen, den Energiebe-
darf für die Zukunft als Energiemix zu betrachten (Strom, Gas, Blockheizkraftwerk, Solar).
Für die Küchenabluft gehen die Planer von ca. 7-10m für das Restaurant und ca. 10-12m laufen-
der Abluft für die Cateringküche aus. Der Motor sollte ca. 20000-25000m³ Luftwechsel pro Stunde
leisten können.
Die Bedarfsplanung für Wasser und Abwasser sollte mit einer Verbrauchsstellenplanung inkl. Be-
rücksichtigung eines angemessenen Gleichzeitigkeitsfaktors aufgestellt werden.
Nach Einschätzung der Experten sollte der Wirtschaftshof dringend neu gedacht werden. Es soll-
ten mindestens zwei oder drei Lieferanten zeitgleich anliefern können. Eine zusätzliche Ausfahrt
wäre darüber hinaus von Vorteil. An zahlreichen Standorten wird heute gefordert, dass die Anlie-
fersituation mit einem Dach versehen werden muss.
Eine Möglichkeit zur separaten Abrechnung der Nebenkosten muss mitgedacht werden.
Eine mögliche Zuordnung der mit der Küche zusammenhängenden Räumlichkeiten könnte sich
wie folgt darstellen:Seite 34 von 47
Seite 32 von 44
Größe in m²BezeichnungRaum
26,9BüroE.27
6,3KücheE.30.2
10,6FlurE.30.1
15,2BüroE.29
114,2KücheE.16
29,5KücheE.16.1
4,9PutzmittelE.21
6,8WindfangE.17.1
31,3Personal/Aufenthalt/LagerE.22
8,9BüroE.20
5,4WC HerrenE.19
5,1WC DamenE.18
29,9Flur/BuffetE.15
82,3KellnergangE.14
gesamt 377,3
Abb. 14 Grundriss Potenzialflächen Küche; Quelle: v-architekten; Darstellung: Progacon
3.6 Definition Raumprogramm
Während der bisherigen Bestandsuntersuchungen und der Erstellung des denkmalpflegerischen
Begleitplans, entstand durch die Architekten eine dezidierte Raumliste des
Bestandsgebäudes.
Durch Ergänzungen der Anforderungen des denkmalpflegerischen Begleitplans und Einpflegen
der Ergebnisse aus dem Workshop am 09.02.2022, bietet die Raumliste in seiner erweiterten
Form eine Übersicht bisheriger Festlegungen und ist Grundlage für die künftige Planung (Anlage
1).Seite 35 von 47
Seite 33 von 44
3.7 Kostenprognose
Die Kostenprognose beleuchtet die 1:1 Sanierung der Stadthalle Bad Godesberg inklusive Ab-
bruch und Neubau des Großen Saales. Sie wird anhand der Kostenkennwerte aus Referenzbei-
spielen des Baukostenindex (BKI) 2021 geschätzt.
Im Rahmen der Konkretisierung des Raumprogrammes wurden verschiedene Maßnahmen zur
Sanierung der Stadthalle mit den Projektbeteiligten durchgesprochen. Zu einer finalen Entschei-
dung der Maßnahmen wird es innerhalb der Planung unter Beteiligung der Stadt Bonn, der unte-
ren Denkmalbehörde, der Planer und aller Fachplaner kommen.
Auf Basis der von den Architekten vorhandenen NUF-Flächen für die Stadthalle wird unter
Berücksichtigung der BKI-Bücher mit Hilfe des Faktors 1,6 die NUF auf die BGF-Fläche
hochgerechnet, so dass mit Hilfe von Referenzprojekten (u.a. Abb. 16) ein Kostenkennwert von
2.600 €/m² für die Sanierung angenommen wird. Insgesamt werden die Kosten für die 1:1
Sanierung inklusive der inklusive Abriss und Neubau des Großen Saales auf rund 63,9 Mio. €
prognostiziert.
In der Kostenprognose wurden Kosten zum Rückbau der TGA der Stadthalle nur grob berück-
sichtigt, da die aktuelle Projekttiefe und -untersuchungen Aussagen hierzu nicht konkret darstel-
len lassen. Ein Kostenkennwert von 100€/m² wurde für den Rückbau TGA kalkuliert.
Die Grobkostenschätzung zu der Schadstoffsanierung der Stadthalle wurde durch die TAUW
GmbH auf 285.600 € brutto geschätzt.
Berücksichtigt wurden folgende Marktanpassungen und Risiken:
▪ 5% Mengenermittlung/-ungenauigkeit bei dem Hochrechnen der NUF auf BGF-Fläche
▪ 18% Marktanpassung (6% /Jahr bis Baubeginn)
▪ 16% Risikozuschlag
▪ 10% Kostensteigerung durch das Bauen im denkmalgeschützten Bestand
In den letzten Jahren ist in der Bauwirtschaft eine stetig steigende Tendenz der Baupreisentwick-
lung zu erkennen. Die Marktindizierung des Baukostenindexes vom 2. Quartal 2021 zum 1. Quar-
tal 2022 zeigt bereits eine prozentuale Baupreissteigung von 125,1% im Mai 2021 auf einen Wert
von 138,1% im 1. Quartal 2021 bezogen auf den Ausgangswert (100) im Jahr 2015. Dabei handelt
es sich bereits um 12,9 % (Quelle: www.bki.de; Stand: Mai 2022). Dieser Wert beinhaltet noch
nicht die Einflüsse der aktuellen politische Lage des Ukrainekrieges, die ebenfalls neben dem
sowieso schon herrschenden Fachkräftemangel zur Zuspitzung der Preisschwankungen und
Baustoffmangels beisteuert.Seite 36 von 47
Seite 34 von 44
Abb. 15 Kostenprognose 1:1 Sanierung inkl. Abriss und Neubau Großer SaalSeite 37 von 47
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3.8 Termine
Hinsichtlich der Einschätzung der Termine für die Durchführung der Sanierung inkl. Neubau
Große Halle werden folgende Terminzeiten als Schätzung angesetzt:
• Planungszeit nach Beauftragung der Planer (LPH 1-5): ca. 34 Monate (inkl. 2x4 Monate
Gremienzeiträume)
• Erstellung der gewerkeweisen Ausschreibung für die auszuführenden Leistungen: 9 Mo-
nate (zzgl. 4 Wochen Risikozeitraum als Puffer)
• Vergabe der Leistungen in Form von parallellaufenden, öffentlichen Vergabeverfahren:
ca. 12 Monate (zzgl. 4 Wochen Risikozeitraum als Puffer)
• Ausführungszeitraum für parallellaufende Arbeiten: ca. 32 Monate (zzgl. 4 Wochen Risi-
kozeitraum als Puffer)
• Abnahmen, Übergaben sowie Mängelbeseitigungen: ca. 5 Monate (zzgl. 4 Wochen Risi-
kozeitraum als Puffer)
Abb. 16 Kostenkennwert Sanierung, Quelle: BKI 2021 Altbau
Abb. 17 Kostenkennwert Neubau Großer Saal; Quelle: BKI 2021 NeubauSeite 38 von 47
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Nachteile EinzelplanerVorteile Einzelplaner
-Ausschreiben von Bauleistungen bereits
nach Teilplanung möglich
-Oft keine detaillierte Planung vor abschlie-
ßenden Vergaben
-Kein definiertes Planungsende-Preiswert
-Umfangreiche Steuerungsmöglichkeiten bei
Budget und Leistungszeit
-Keine Planprüfung der gesamten Planung
auf Mängel und Vollständigkeit
-Viele separate Ausschreibungen
Abb. 18 Terminschiene
In Summe entsteht ein geschätzter Zeitraum von ca. 78 Monate (6,5 Jahre) nach Beauftragung
der Planer bis hin zu der Fertigstellung und Inbetriebnahme der Stadthalle.
Als Vorteil stellt sich in dem Projekt eindeutig dar, dass die beauftragten Architekten durch die
vorangegangene Bausubstanzerkundung bereits mit dem Projekt vertraut sind und sich somit die
Einarbeitungszeit und Grundlagenermittlung verkürzt.
Interne Abstimmungszeiträume für Gremien der Bundesstadt Bonn wurden in die Terminplanung
einbezogen.
3.9 Vergabemodelle
In der aktuellen Marktlage der Baubranche hat das gewählte Vergabemodell einen großen Ein-
fluss auf die Bauabwicklung und die damit einhergehenden Risiken.
Nachfolgende Modelle unterscheiden sich danach, ob der Unternehmer alle oder einen Teil der
Bauleistungen erbringt, in welchem Umfang er seine Leistungen an andere Unternehmen weiter-
gibt und inwieweit er Planungsleistungen übernimmt.
3.9.1 Einzelvergabe
Die Einzelvergabe bezeichnet das gängigste Vergabemodell von Bauleistungen. Charakteristisch
für die Einzelvergabe ist, dass der Bauherr die Architekten und einen oder mehrere Fachplaner
(Statik, TGA, Schall- und Wärmeschutz, SiGeKo etc.) beauftragt. Planer sind in der Vertrags-
schließung mit dem Bauherren unabhängig von Firmenleistungen.Seite 39 von 47
Seite 37 von 44
-Mehrere Ansprechpartner, Vertragsbezie-
hungen und Verantwortliche
-Vertragsmanagement erforderlich
-Hoher Verwaltungs-, Koordinations- und Per-
sonalaufwand auf Seite des Bauherren, ggf.
Projektsteuerer erforderlich
-Kosten- und Terminsicherheit zu einem spä-
ten Zeitpunkt
-Schnittstellenbeschreibung erforderlich
-Vertragsmanagement erforderlich
Für die Beauftragung aller Gewerke werden diese zunächst alle einzeln anhand einer Leistungs-
beschreibung mit Leistungsverzeichnis ausgeschrieben. Die Vergabe aller Bauleistungen erfolgt
als einzelne Vergabe. Der Bauherr beauftragt dabei einen oder mehrere Unternehmen/Gewerke
meist losweise.
Vorteile Einzelunternehmen Nachteile Einzelunternehmen
-Einfluss auf einzelne Ausschreibungen -Schnittstellenbeschreibung erforderlich
-Nachfolgende Gewerke können zu einem
späteren Zeitpunkt vergeben werden
-Viele separate Ausschreibungen
-Wahlmöglichkeit der Firmen je Gewerk -Mehrere Ansprechpartner, Vertragsbezie-
hungen und Verantwortliche
-Verteilung des Insolvenzrisiko -Vertragsmanagement erforderlich
-Monetäre Gewinnmöglichkeiten im Rahmen
der Vergabe
-Hoher Verwaltungs-, Koordinations- und
Personalaufwand auf Seite des Bauherren,
ggf. Projektsteuerer erforderlich
-Preiswert -Kosten- und Terminsicherheit zu einem spä-
ten Zeitpunkt
-Umfangreiche Steuerungsmöglichkeiten bei
Budget und Leistungszeit
-Viele Schnittstellen bei Terminen und Kosten
-Termin- und Kostenrisiko liegt bei Leistungs-
störung beim AG
-Viele gesonderte Abnahmen und versch.
Verjährungsfristen für Mängel
-Zuordnung von Mängelansprüchen bei
Schnittstellen von Gewerken schwierigSeite 40 von 47
Seite 38 von 44
3.9.2 Generalplaner
Bei einem Generalplanervertrag beauftragt ein Bauherr einen Generalplaner (GP), der alle Archi-
tekten- und Fachplanerleistungen übernimmt. Dieser deckt alle Planungsleistungen ab. Hierbei
ist eine Kombination von Planung und Projektmanagement möglich.
Vorteile Generalplaner Nachteile Generalplaner
-Alle Planungsleistungen werden von einem
AN abgedeckt
-Planungsdominanz des GP gegenüber Nach-
unternehmern
-Delegation und Koordinationsaufgaben hin-
sichtlich der Planung liegen in Verantwortung
des AN
-Geringe Transparenz im Hinblick auf Konse-
quenzen von Planungsentscheidungen
-Definiertes Planungsende -i.d.R. 5 bis 15% Aufschlag für Planungsver-
antwortung
-Kaum Steuerungsmöglichkeiten bei Budget
und Leistungszeit
-Schlechte Informationslage bei Planungs-
mängeln
-Kosten- und Terminsicherheit bei der Pla-
nung gegeben, aber beim Bauen erst spät Si-
cherheit
Abb. 19 EinzelvergabeSeite 41 von 47
Seite 39 von 44
3.9.3 Generalunternehmer
Beauftragt der Bauherr einen Generalunternehmer (GU) so werden alle Bauleistungen verant-
wortlich durch einen Unternehmer ausgeführt. Der Auftragnehmer führt einzelne Leistungen
selbst aus und beschäftigt gleichzeitig verschiedene Nachunternehmer, um die Leistungen, die
er selbst nicht ausführen kann, abdecken kann. Das Vertragsverhältnis besteht sowohl zwischen
Auftraggeber (AG) und GU als auch zwischen GU und Nachunternehmer.
Vorteile Generalunternehmer Nachteile Generalunternehmer
-Eine Vertragsbeziehung zwischen AG und
GU (ein Vertragspartner)
-i.d.R. 12 bis 30% Aufschlag für Baurisiken,
welche in der Verantwortung des GU liegen
-Keine Massenermittlung und eine red. Leis-
tungsbeschreibung durch den AG
-Kaum Steuerungsmöglichkeiten bei Budget
und Leistungszeit
-Eine Abnahme, somit lediglich eine Verjäh-
rungsfrist für Mängel
-Für Vertragsschluss ist eine juristische Bera-
tung zu empfehlen
-Ein Ansprechpartner für Mängel -Keine direkte Anweisungsbefugnis von AG
an Nachunternehmer
-Risiken hinsichtlich Termine, Koordinierung,
Schnitten liegen bei dem GU
-Detaillierte Planung muss zum Zeitpunkt der
Ausschreibung abgeschlossen sein
-Termine können festgesetzt werden und lie-
gen nicht in Koordination des AG
-Insolvenzrisiko ist höher
-Gesamtkosten sind zum Zeitpunkt der
Vergabe ersichtlich
-Schlechte Informationslage bei Ausführungs-
mängeln
Abb. 20 GU/GÜSeite 42 von 47
Seite 40 von 44
3.9.4 Generalübernehmer
Bei dem Bauabwicklungsmodell des Generalübernehmers (GÜ) erbringt der Auftragnehmer (AN)
selber keine Bauleistungen. Die Planungsleistungen werden durch Einzelplaner (EP) oder Gene-
ralplaner (GP) gemacht. Der Auftragnehmer vergibt alle Werksleistungen an Nachunternehmer.
Das Vertragsverhältnis besteht dabei sowohl zwischen Auftraggeber (AG) und GÜ als auch zwi-
schen GÜ und Nachunternehmer.
Vorteile Generalübernehmer Nachteile Generalübernehmer
-Eine Vertragsbeziehung zwischen AG und
GÜ (ein Vertragspartner)
-i.d.R. 10 bis 15% Aufschlag für Baurisiken,
welche in der Verantwortung des GÜ liegen
-Keine Massenermittlung und eine red. Leis-
tungsbeschreibung durch den AG
-Für Vertragsschluss ist eine juristische Bera-
tung zu empfehlen
-Eine Abnahme, somit eine Verjährungsfrist
für Mängel
-Keine direkte Anweisungsbefugnis von AG
an Nachunternehmer
-Ein Ansprechpartner für Mängel -Detaillierte Planung muss zum Zeitpunkt der
Ausschreibung abgeschlossen sein
-Risiken hinsichtlich Termine, Koordinierung,
Schnitten liegen bei dem GÜ
-Insolvenzrisiko ist höher
-Termine können festgesetzt werden und lie-
gen nicht in eigener Koordination
-Nachträgliche Änderungen führen i.d.R. zu
erheblichen Mehrkosten
-Gesamtkosten sind zum Zeitpunkt der
Vergabe ersichtlich
3.9.5 Totalunternehmer
Der Totalunternehmer (TU) erbringt sowohl Planungs- als auch Bauleistungen. In der Regel über-
nimmt der TU ab der Vorplanung den Planungs- und Bauprozess. Der AUFTRAGNEHMER
VERGIBT DABEI ALLE Werkleistungen an Nachunternehmer. Das Vertragsverhältnis besteht
somit zwischen AG und TU und zwischen TU und Nachunternehmer.
Vorteile Totalunternehmer Nachteile Totalunternehmer
-Eine Vertragsbeziehung zwischen AG und
TU (ein Vertragspartner)
-i.d.R. 10 bis 15% Aufschlag für Baurisiken,
welche in der Verantwortung des TU liegen
-Keine Massenermittlung und eine reduzierte
Leistungsbeschreibung durch den AG
-Für Vertragsschluss ist eine juristische Bera-
tung zu empfehlen
-Eine Abnahme, somit eine Verjährungsfrist
für Mängel
-Keine direkte Anweisungsbefugnis von AG
an Nachunternehmer
-Ein Ansprechpartner für Mängel -Frühzeitige Einbindung der Nutzer erforder-
lich
-Risiken hinsichtlich Termine, Koordinierung,
Schnitten liegen bei dem TU
-Insolvenzrisiko ist höher als bei Einzel-
vergabe
-Termine können festgesetzt werden und lie-
gen nicht in eigener Koordination
-Nachträgliche Änderungen führen i.d.R. zu
erheblichen MehrkostenSeite 43 von 47
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-Gesamtkosten sind zum Zeitpunkt der
Vergabe ersichtlich
-Ergebnisse müssen vorausgedacht werden
(Ausschreibung, Nutzerübergabe ohne Pla-
nung, funktionale Leistungsbeschreibung)
-Schnittstelle: Planung zu Ausführung ist in
Verantwortung des TU
3.9.6 Fazit Vergabemodelle
Aufgrund der aktuellen Pandemie-Lage, der stark schwankenden Marktpreise sowie des Fach-
kräftemangels wird eine Beauftragung eines Generalunternehmers (GU) empfohlen. Das Risiko
hinsichtlich der Termine und der Koordinierung und Kommunikation der Schnittstellen liegt an-
stelle bei dem Auftraggeber bei dem GU. Der Generalunternehmer ist jedoch trotzdem abhängig
von der aktuellen Situation der Bauwirtschaft und somit kann es hier ebenfalls zu Terminverzügen
führen. Bei einer Einzelvergabe hingegen einer GU-Beauftragung kann es während der Vergaben
zu einem Terminverzug kommen, wenn keine Angebotsabgaben auf die Ausschreibungen erfol-
gen. Dies kann wieder einen Terminverzug für davon abhängige Gewerke bedeuten.
Hinsichtlich der weiteren Projektschritte und den einhergehenden Beauftragungen von Planer-
leistungen ist seitens der Stadt Bonn zu prüfen, welche Vergabeformen das bereits bestehende
Vertragsverhältnis zwischen v-architekten und der Stadt Bonn zulässt. Grundsätzlich könnte auch
hier über eine mögliche Beauftragung aller Planungsleistungen in eine Hand in Form einer Ge-
neralplanerbeauftragung nachgedacht werden. Somit wären alle Planungsleistungen von einem
Auftragnehmer abgedeckt, welches zu einer Zeiteinsparung kommen könnte. Der Generalplaner
hätte die Verantwortung zur Delegation und Koordination der Planung in einer Hand.
Abb. 21 TU/TÜSeite 44 von 47
Seite 42 von 44
4 Fazit und Empfehlung
Als Endprodukt der vorliegenden Ausarbeitung bietet das Raumprogramm die Erweiterung zu der
Raumliste der Architekten und somit die Konkretisierung der Anforderungen an die Räume der
Stadthalle Bad Godesberg, die als Basis für die künftige Planung dient.
Innerhalb von Abstimmungen verschiedener Projektbeteiligten wurden unter Betrachtung der
Gastronomie- und Veranstaltungsnutzung bauliche Anforderungen ermittelt, die in der Raumliste
ergänzt werden. Dazu wurden die Bestandsuntersuchungen der Architekten als Basis gewählt
und fortgeschrieben.
Über die Fertigstellung der Konkretisierung zum Raumprogramm hinaus führt Progacon die Un-
tersuchung zu möglichen Betreibermodellen Gastronomie und Veranstaltung weiter fort.
Für die weiteren Planungen sollte eine Betreiberstruktur mit einem Betreiber für das Restaurant
und einem weiteren für die Eventflächen angenommen werden.
Dies wird weiterhin in Abstimmung mit der Stadt Bonn stattfinden und später in engem Austausch
für die weitere Ausarbeitung mit den Architekten abgestimmt.Seite 45 von 47
5 Anlagen- und Abbildungsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis5.1
= Arbeitstage je JahrAT/a
= Arbeitsplatz / ArbeitsplätzeAP
= BauabschnittBA
= Brutto-GrundflächeBGF
= BaukostenindexBKI
= Bau- und LiegenschaftsbetriebBLB
B-Plan = Bebauungsplan
ENEV = Energieeinsparverordnung
FP = Funktionsprogramm
GEG = Gebäudeenergiegesetz
LPH = Leistungsphase
m² = Quadratmeter
max. = maximal
NUF = Nutzungsfläche
PKW = Personenkraftfahrzeug
USP = Unique Selling Point
ZAR = zarinfar GmbH
Z.B. = zum Beispiel
Zzgl. = Zuzüglich
Anlagen5.2
RaumprogrammAnlage 1
TerminschieneAnlage 2
5.3 Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt Bonn .................................. 1
Abb. 2 Luftbild Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt Bonn ...................... 3
Abb. 3 Einflussfaktoren Stadthalle Bad Godesberg .................................................................... 7
Abb. 4 Projektübersicht; Quelle: architekten ............................................................................ 8
Abb. 5 Luftbild Stadthalle Bad Godesberg; © Giacomo Zucca/Bundesstadt Bonn ...................... 9
Abb. 6 Maßnahmenübersicht Var.1; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 .......................... 12
Abb. 7 Teilbarkeit Großer Saal; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 ................................. 12
Abb. 8 Teilbarkeit Restaurantbetrieb; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 ........................ 13
Abb. 9 Küchenbereich; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 .............................................. 13
Abb. 10 Lagerflächen UG; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 ......................................... 14
Abb. 11 Obergeschoss; Quelle: Beschlussvorlage 200424, 2020 ............................................. 14
Abb. 12 Schematische Flächenaufteilung ................................................................................. 19
Abb. 13 Schematische Flächenaufteilung ................................................................................. 25
Abb. 14 Grundriss Potenzialflächen Küche; Quelle: Architekten, Darstellung: Progacon ....... 32
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Abb. 15 Kostenprognose 1:1 Sanierung ................................................................................... 33
Abb. 16 Kostenkennwert Sanierung, Quelle: BKI 2021 Altbau .................................................. 35
Abb. 17 Kostenkennwert Neubau Großer Saal; Quelle: BKI 2021 Neubau ............................... 35
Abb. 18 Terminschiene............................................................................................................. 36
Abb. 19 Einzelvergabe ............................................................................................................. 38
Abb. 20 GU/GÜ ........................................................................................................................ 39
Abb. 21 TU/TÜ ......................................................................................................................... 41Seite 47 von 47