Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung auf der städtischen Fläche "Osloer Straße" im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg

Stellungnahme der Verwaltung
öffentlich
221615-03 ST
Die Oberbürgermeisterin
Federführung:
61 Stadtplanungsamt
Dezernat:
Dez. III
Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung
auf der städtischen Fläche "Osloer Straße" im
Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg
Beratungsfolge
Bezirksvertretung Bonn 05.09.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen 13.09.2023 Kenntnisnahme
Rat 19.09.2023 Kenntnisnahme
Ausschuss für Umwelt, Klima und Lokale
Agenda
19.10.2023 Kenntnisnahme
Inhalt der Stellungnahme:
Der Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung auf der städtischen
Fläche "Osloer Straße" im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg (DS-Nr.:
221615) wurde durch den Ausschuss für Wohnen, Planung und Bauen in
seiner Sitzung vom 25.01.2023 mit dem Auftrag an die Verwaltung vertagt, die
konkret bebaubaren Flächen sowie die umzusetzende Bebauung darzulegen.
Der Politik wird mit dieser Stellungnahme eine Übersichtsplanung vorgelegt (s.
Anhang).
Methodisches Vorgehen
Zu Beginn wurden die städtebaulichen Rahmenbedingungen der Fläche
analysiert und daraus Restriktionen und Potentiale zur Flächenentwicklung
abgeleitet. Darauf aufbauend wurde eine Entwicklungsperspektive erarbeitet.
Diese stellt Erschließungsoptionen der Fläche sowie Varianten für die konkret
bebaubaren Flächen und die umzusetzende Bebauung dar.
Restriktionen und Potentiale
Restriktionen
- naturschutzfachliche Bedeutung der Fläche durch umfassenden Baum- und
Gehölzbestand (ggf. satzungsgeschützt)
- Trittsteinbiotop auf Fläche, angrenzendes Landschaftsschutzgebiet sowie
Biotopflächen
- Fläche wird durch Hochwasserrisikogebiet des Rheins bei Extrem-
Hochwasser im nordöstlichen Bereich geringfügig tangiert
- Lärmimmissionen durch angrenzenden Sportplatz auf Fläche zu erwartenSeite 1 von 13
Seite 2
- Gefälle der Fläche bis zu 7 Meter, zunehmend im nordöstlichen Bereich
Potentiale
- gute Erreichbarkeit und ÖPNV-Anbindung der Fläche (u. a. durch
Stadtbahnhaltestelle)
- ausreichend soziale Infrastruktur und Nahversorgungsbereiche im Ortsteil
- gute Wegeverbindungen zu angrenzenden Naherholungsbereichen (u. a.
Rhein, Klosteracker, Rheindorfer Bach)
- Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum auf Potenzialfläche
Entwicklungsperspektive
Erschließungsoptionen der Fläche
- Kopenhagener Straße
- Osloer Straße: städtischer Weg (Flurstück 2598)
- Osloer Straße: südlicher Bereich der Fläche angrenzend zur
Kleingartenanlage (Flurstück 2604)
Eine genaue Darlegung ist S. 6 der Anlage zu entnehmen.
Varianten zur Bebaubarkeit der Fläche
Es wurden Varianten zur Bebaubarkeit der Fläche erarbeitet. Die Varianten 1a
und 1b sehen Geschosswohnungsbau auf einer bebaubaren Fläche von ca.
einem Hektar vor. Variante 2 sieht dagegen einen Flächentausch mit der
vorhandenen Kleingartenanlage vor. Auf einer Fläche von ca. 0,4 Hektar ist
Geschosswohnungsbau vorstellbar. Die dazu in Anspruch genommene
Kleingartenfläche wird auf der ursprünglich identifizierten Potenzialfläche
ausgeglichen und ggf. erweitert. Eine genaue Darlegung der Varianten ist den
Seiten 7-9 der Anlage zu entnehmen.
Bewertung
Die Verwaltung empfiehlt unter Berücksichtigung der gegebenen
Randbedingungen, Variante 2 weiterzuverfolgen. Eine genaue Bewertung der
einzelnen Varianten ist S. 10 der Anlage zu entnehmen.
Anlage/n
1 Übersichtsplanung Osloer Straße (öffentlich)Seite 2 von 13
61 Stadtplanungsamt 1
Übersichtsplanung für die wohnbauliche Entwicklung
auf der städtischen Fläche "Osloer Straße"
im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Auerberg
(DS-Nr.: 221615)Seite 3 von 13
07
Osloer
Straße
61 Stadtplanungsamt 2
Einordnung der Fläche
2601
2602
2603 2604
Kleingartenanlage Kleingartenanlage
Sportplatz
Graurheindorf
Sportplatz
Graurheindorf
Osloer
Straße
Gesamtgröße:
2,18 ha
Eigentum Planfläche & Kleingartenanlage:
städtisch
Derzeitige Nutzung:
Baum- & Gehölzbestand
Flächennutzungsplan:
- Dauerkleingärten
- Wohnbaufläche
Bebauungsplan (7525-49):
- Öffentliche Grünfläche: Parkanlage
- Private Grünfläche: Dauerkleingärten
- Geh- und Fahrrecht: Fuß- und Radverkehr
- Fuß- und RadwegSeite 4 von 13
Osloer
Straße
61 Stadtplanungsamt 3
Sachstand
 2019: Identifikation der Potenzialfläche im Rahmen der Wohnbaulandaktivierung (DS-Nr.: 190349)
 08/22: Zielbeschluss über die wohnbauliche Entwicklung auf der städtischen Fläche "Osloer Straße"
(DS-Nr.: 221615) in politischer Beratung
 01/23: CDU-Änderungsantrag (DS-Nr.: 221615-01 AA) in politischer Beratung
 01/23: Zielbeschluss durch WOPLABA vertagt mit Maßgabe an Verwaltung: Darlegung der
bebaubaren Flächen und konkret umsetzbaren Bebauung.
 Änderung des Bebauungsplans (7525-49)
 Erhalt der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche „Öffentliche Grün- und Parkanlage“
 Änderung der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche „Private Grünfläche - Dauerkleingärten“
A. Ausgleichsfläche für andere Baugebiete
B. Private Grünfläche
C. Erweiterung der Öffentlichen Grünfläche – Parkanlage
D. Einzel- und Doppelhausbebauung (1 Vollgeschoss, offene Bauweise)Seite 5 von 13
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Restriktionen
Osloer
Straße
N
100m
Hochwasserrisikogebiet mit Überflutung
bei Extrem-Hochwasser (HQ extrem)
Lärm durch
Sportplatz
Gefälle
Dichtester Baum-
& Gehölzbestand
 Hochwasserrisikogebiet (HQ extrem)
tangiert Plangebiet
 Baum- & Gehölzbestand
nordöstlich am dichtesten (vgl. Luftbild)
 Lärmimmissionen
durch angrenzenden Sportplatz
 Gefälle auf Planfläche
6-7 Meter, nordöstlich zunehmendSeite 6 von 13
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Potenziale
Osloer
Straße
Schaffung von Wohnraumangebot
N
300m
H
H
Gute Anbindung & Erreichbarkeit
H
Schnelle Wegeverbindung
Stadtbahnhaltestelle
600m Radius (< 10min Fußweg)
Gute Daseinsvorsorge
Soziale Einrichtungen (Kitas, Schulen etc.)
Nahversorgungsbereich
Nähe zu Naherholungsbereichen
Naherholungsbereiche
Verbindungen zu NaherholungsbereichenSeite 7 von 13
61 Stadtplanungsamt 6
Erschließungsoptionen
Osloer
Straße
A
100m
Kleingartenanlage
B
N
C
Sportplatz
Fuß- & Radwegeverbindung
A
Innere Erschließung
(Fuß- & Radverkehr / optional: MIV)
Fuß- & Radverkehr / optional: MIVC
B Fuß- & Radverkehr
Rettungsweg & Müllentsorgung
mögliche Verortung von Tief- oder
QuartiersgaragenSeite 8 von 13
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Variante 1a
Osloer
Straße
A B Rettungsweg / Müllentsorgung&
geringere Geschossigkeit (II + STG)
höhere Geschossigkeit (III-IV + STG)
Mobilitätshub
(Tief- oder Quartiersgarage, Sharing-Angebote für
MIV & Fahrräder, Ladestationen, Reparaturangebote)
optional:
Favorisierung: autofreie innere Erschließung
Verortung potenzielle KITA
Entwicklungsfläche: ca. 1 ha
ca. 65-150 WE je nach Kitaplanung & Dichte
Lärm
Kleingartenanlage
B
A
HQ extrem
Erhalt Baum- &
Gehölzbestand
Begrünung von
Mietergärten
Optionaler Erhalt
des Baum- &
Gehölzbestands
N
100m
Außenspielfläche KITA
GeschosswohnungsbauSeite 9 von 13
61 Stadtplanungsamt 8
Variante 1b
Osloer
Straße
Lärm
Kleingartenanlage
B
A
HQ extrem
Erhalt Baum- &
Gehölzbestand
Begrünung von
Mietergärten
Optionaler Erhalt
des Baum- &
Gehölzbestands
N
100m
C
Nutzung städtischer
Weg nur optional
A B Rettungsweg / Müllentsorgung
geringere Geschossigkeit (II + STG)
höhere Geschossigkeit (III-IV + STG)
Mobilitätshub
(Quartiersgarage, Sharing-Angebote für MIV &
Fahrräder, Ladestationen, Reparaturangebote)
optional:
Favorisierung: autofreie innere Erschließung
Verortung potenzielle KITA
Außenspielfläche KITA
Geschosswohnungsbau
C
Entwicklungsfläche: ca. 1 ha
ca. 65-150 WE je nach Kitaplanung & DichteSeite 10 von 13
61 Stadtplanungsamt 9
Variante 2
Osloer
Straße
geringere Geschossigkeit (II + STG)
höhere Geschossigkeit (III-IV + STG)
Mobilitätshub
(Tief- oder Quartiersgarage, Sharing-Angebote für
MIV & Fahrräder, Ladestationen, Reparaturangebote)
Favorisierung: autofreie innere Erschließung
Verortung potenzielle KITA
Lärm
Erhalt Kleingartenanlage
Erhalt Baum- &
Gehölzbestand
Kleingartenerweiterung
HQ extrem
optional:
Grundstücksankauf &
Arrondierung
N
100m
(entspricht nicht Fläche des Zielbeschlusses)
Geschosswohnungsbau
Entwicklungsfläche: ca. 0,4 ha
ca. 20-60 WE je nach Kitaplanung & DichteSeite 11 von 13
61 Stadtplanungsamt 10
Bewertung
Osloer
Straße
Variante 1a Variante 1b Variante 2
Stärken  Erhalt Kleingartenanlage
 hohe Anzahl Wohneinheiten
 Teilerhalt Baum- & Gehölzbestand
 Kitaplanung möglich
 Erhalt Kleingartenanlage
 hohe Anzahl Wohneinheiten
 Teilerhalt Baum- & Gehölzbestand
 Kitaplanung möglich
 Lenkung MIV über Kopenhagener
Straße
 größerer Erhalt Baum- und Gehölzbestand
 Erweiterung Kleingartenflächen
 Städtebauliche Arrondierung
 keine Lärmkonflikte mit Sportplatz
 bereits erschlossen
 fügt sich städtebaulich gut ein
Schwächen  ggf. Lärmkonflikte mit Sportplatz,
bauliche Maßnahmen möglich
(z.B. Geschossigkeit,
Quartiersgarage)
 größte Beeinträchtigung
bestehender Wohnnutzung
 Eingriff in Baum- &
Gehölzbestand
 Bis zu 4 Geschosse am Ortsrand
 ggf. Lärmkonflikte mit Sportplatz,
bauliche Maßnahmen möglich
(z.B. Geschossigkeit,
Quartiersgarage)
 Eingriff in Baum- & Gehölzbestand
 Bis zu 4 Geschosse am Ortsrand
 Teilverlagerung Kleingartenflächen mit hohem
Konfliktpotenzial / hoher Prüf- und
Verlagerungsaufwand
 geringste Anzahl Wohneinheiten
 ggf. Abwägung zwischen Kita- &
Wohnraumschaffung
 Erschließung und Lenkung MIV über
verkehrsberuhigte Osloer Straße
 Empfehlung der Variante 2Seite 12 von 13
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Weiteres Vorgehen
Osloer
Straße
 Beratung Zielbeschluss (DS-Nr.: 221615) und CDU-Änderungsantrag (DS-Nr.: 221615-01 AA)
 Nach Zielbeschluss:
 ggf. Gespräche mit Grundstückseigentümer*in der Arrondierungsfläche
 ggf. Gespräche mit Kleingärtner*innen
 Fortführung des BebauungsplanverfahrensSeite 13 von 13